Regionale Woonvisie 2030 EINDVERSIE

Regionale Woonvisie 2030 EINDVERSIE

Colofon Dit is een uitgave van Bestuur Regio Utrecht, zoals vastgesteld door het algemeen bestuur op 18 maart 2009. Tekst: Companen in opdracht van Bestuur Regio Utrecht Ontwerp en opmaak: Pier 19 Grafisch ontwerpers, Utrecht Fotografie: Erik van ‘t Woud – Photosteron, Bestuur Regio Utrecht Maart 2009 In Bestuur Regio Utrecht werken negen gemeenten samen aan de bereikbaarheid, de leefbaarheid en de economische ontwikkeling van de regio Utrecht. Het gaat om: Bunnik, De Bilt, Houten, IJsselstein, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist.

Inhoud

1.

2.

Samen één visie

5

Visie-in-kort-bestek

6

Het-waarom-en-hoe

9

1.1.

Daarom een regionale woonvisie

1.2.

Zó is de visie ontwikkeld

Wonen als drijvende kracht voor de regio

12

2.1.

Woningmarktontwikkeling BRU in nationaal perspectief

12

2.2.

De betekenis van het wonen in de regio Utrecht:

2.3.

3.

4.

5.

6.

9 11

‘meer dan een dak boven je hoofd’

13

Alle wijzers staan op groei

14

Regionale en lokale woonvisies

17

3.1.

Positionering regionale visie: kaderstellend en complementair

17

3.2.

De gemeentelijke woonvisies

17

3.3.

Speerpunten voor de Regionale Woonvisie

17

Wat de regio nodig heeft

19

4.1.

Demografische ontwikkeling

19

4.2.

Kwantitatieve woningbehoefte

21

4.3.

Kwalitatieve woningbehoefte

22

Wat de regio Utrecht wil

31

5.1.

Terugdringen van het woningtekort

31

5.2.

Regionaal sturen op betaalbaarheid

34

5.3.

Regionaal sturen op kwaliteit

37

5.4.

Eerlijk verdelen van woonruimte

43

Wat de regio onderneemt

47

6.1.

Van beleid naar uitvoering

47

6.2.

Actieprogramma 2015

47

Bijlage 1: Begrippen

49

Bijlage 2: Deelnemers bijeenkomsten

52 Inhoud

3

4

Regionale Woonvisie 2030

Samen één visie

In veel landen is de woningmarkt sterk in beweging. In landen waar jaren onbegrensd is gebouwd met riskante hypotheekconstructies zien we nu een kentering: een instortende woningmarkt en een verdieping van de kredietcrisis. Nederland is op dit punt een buitenbeentje. Door onze aanhoudende woningschaarste heeft dit in ons land tot begin 2009 nog niet geleid tot sterk dalende woningprijzen. Toch kent onze woningschaarste nogal wat keerzijden. Weinig landen hebben zo’n sterk restrictief bouwbeleid als het dichtbevolkte Nederland. Al jaren lukt het de overheid niet om haar eigen woningbouwambities te realiseren, terwijl de markt juist roept om meer nieuwe woningen. Ons poldermodel is zo ingericht dat vooral deelbelangen ons bouwtempo bepalen. De gevolgen van dit beleid treffen de regio’s met de grootste woningschaarste het hardst. De regio Utrecht spant hierbij, samen met de regio Amsterdam, de kroon. Starters komen hier steeds moeilijker aan een woning en de doorstroming stagneert. De groeiende groep ouderen krijgt steeds meer te maken met een woningaanbod dat niet aansluit bij hun veranderende eisen. In ons land is woningbouw per definitie een zaak van lange adem. Bij de planvorming dient een bestuurlijke afweging te worden gemaakt tussen de belangen van toekomstige woningzoekenden en belangen verbonden aan specifieke locaties. De maatschappelijke winst van bestuurlijke keuzes wordt meestal pas een decennium later zichtbaar. Deze woonvisie richt zich op de woningbehoefte tot 2030 en het op basis hiervan te voeren beleid op de lange en middellange termijn. Onderwerpen zijn de kwantitatieve en de kwalitatieve woningbehoefte, de bouwopgave, het doelgroepenbeleid en het woonruimteverdelingsbeleid. Deze woonvisie gaat niet in op de ruimtelijke vertaling hiervan. Dit gebeurt in het kader van het Regionale Structuurplan 2005-2015 en de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030. Momenteel is er een levendig debat gaande tussen maatschappelijke en bestuurlijke partijen over onze woningmarktproblematiek. Bestuur Regio Utrecht heeft ervoor gekozen om een brede bestuurlijke en maatschappelijke discussie over de woonvisie aan te gaan. Dit sluit aan bij het voornemen in de regionale agenda om raadsleden vroegtijdig bij belangrijke beleidstrajecten te betrekken. Eind 2007 is aan raadsleden en bestuurders gevraagd om thema’s voor de woonvisie aan te dragen. Daarop volgde een tussentijdse bijeenkomst. Verder spraken we met woonconsumentenorganisaties, woonaanbieders en belangengroepen. Ook is informatie en feedback gevraagd van externe experts. De wethouders volkshuisvesting van de BRU-gemeenten stonden nadrukkelijk stil bij de analyse en de gemeenschappelijke ambities in deze visie. Vervolgens hebben per gemeente besprekingen plaatsgevonden met de gemeenteraden. Wat nu voor u ligt is het resultaat van deze activiteiten. Na verwerking van alle reacties heeft het algemeen bestuur op 18 maart 2009 de Regionale Woonvisie 2030 vastgesteld. Ik dank u allen hartelijk voor uw bijdrage aan de totstandkoming hiervan. Margot Stolk Portefeuillehouder Volkshuisvesting Bestuur Regio Utrecht

Samen één visie

5

Visie-in-kort-bestek

Regio Utrecht: magnetische aantrekkingskracht Voor u ligt de Regionale Woonvisie 2030 van de negen gemeenten die samenwerken in Bestuur Regio Utrecht (BRU). De vorige woonvisie (Utrecht Utopia) dateert al weer uit 2001 en sindsdien hebben belangrijke ontwikkelingen plaatsgevonden, die een nieuwe visie noodzakelijk maken. Kerngegeven is de nog steeds groeiende druk op de woningmarkt. Die vindt naast de autonome huishoudensgroei vooral zijn oorzaak in de centrale ligging, het werkaanbod en de onderwijsinstellingen in de regio. De vraag naar woningen komt dus niet alleen van de inwoners, maar in belangrijke mate ook van andere woningzoekenden: jongeren en studenten, in de regio werkzame personen, tweeverdieners die in de Randstad werken en een centrale woonplaats zoeken. Tel daarbij ook nog eens de veranderende woningvraag op, als gevolg van demografische ontwikkelingen, de stedelijke herstructurering, de grote economische groeipotenties van de regio, de sterk gestegen woningprijzen, de lange wachtlijsten en de beperkte ruimtelijke capaciteit en het is duidelijk dat er voor de regio een enorme uitdaging ligt. Die opgave is sinds 2001 alsmaar urgenter geworden en kan uiteraard niet alleen vanuit de optiek van het wonen worden opgelost.

De opgave • Door diverse omstandigheden lukt het nog onvoldoende om de groei van de woningbehoefte in de regio bij te houden door de bouw van nieuwe woningen. Een versnelling is nodig. • Bovendien geven nieuwe berekeningen aan dat de behoefte nog harder zal stijgen dan we tot nu toe dachten. Met de huidige planvoorraad kunnen we de vigerende doelstelling van een woningtekort van 0 niet halen. Het is de vraag of voldoende extra ruimtelijke capaciteit kan worden aangeboord of dat we met een blijvend woningtekort rekening zullen moeten houden. • Het gaat niet alleen om de aantallen. Verscheidene maatschappelijke ontwikkelingen zorgen voor veranderingen in de vraag naar woningen. Zo zal ook de vergrijzing aanzienlijke invloed hebben op de woningvraag, met name in de gemeenten buiten de stad Utrecht. Dat vereist niet alleen specifieke huisvestingsvormen, maar ook specifieke locaties in relatie tot welzijn en zorg. • De stad Utrecht blijft relatief jong, vooral door de aantrekkingskracht van jongeren en studenten. Dat schept weer een specifieke vraag naar huisvesting, zowel zelfstandig als onzelfstandig. Allerlei vormen van startershuisvesting zijn nodig. Niet alleen in Utrecht, maar in de gehele regio. • Nu de koopmarkt voor vele woningzoekenden onbereikbaar is geworden, is een steeds grotere vraag naar goedkopere woningen ontstaan. In de eerste plaats in de sociale huursector, die de toeloop niet meer aankan. Er ligt dan ook een grote opgave om de sociale

6


huursector te ontlasten door meer doorstroming te realiseren en koopwoningen bereikbaar te maken voor mensen met een smallere beurs. Daarvoor zijn de laatste jaren tal van instrumenten ontwikkeld. Het spreekt vanzelf dat de woningcorporaties bij de realisering van de sociale opgave een cruciale rol vervullen. • Verhoging van de woonkwaliteit is nodig vanuit diverse invalshoeken: - Een grotere differentiatie in woonmilieus, waarbij vooral én meer stedelijkheid én meer landelijke milieus worden gevraagd. - Stedelijke vernieuwing, waarbij integraal de sociale, economische en fysieke kwaliteit van buurten en wijken wordt aangepakt. • Duurzaamheid, die niet alleen vanuit de optiek van ecologie maar ook vanuit de woonlasten steeds belangrijker wordt. • De inbreng van woonconsumenten bij de woningbouw en -verbetering. De Utrechtse markt is een aanbiedersmarkt. Dit zet het rekening houden met de wensen van de woonconsumenten onder druk. Hun invloed op het bouwen en verbeteren zal groter moeten worden.

De taak van de regio De afzonderlijke BRU-gemeenten kunnen een belangrijk deel van de opgave het beste autonoom realiseren. Een aantal taken kunnen zij echter beter samen aanpakken. Formeel is dat vastgelegd in de officiële taakomschrijving van het samenwerkingsverband.

Vier kernuitgangspunten In het verlengde van de formele taak formuleert BRU vier kernuitgangspunten. Deze zijn in hoofdstuk 5 vastgelegd en uitgewerkt. 1. De regio maakt zich sterk voor het terugdringen van het kwantitatieve woningtekort. 2. De regio wil sturen op de betaalbaarheid van de regionale woningvoorraad. Zij zet zich in voor voldoende sociale huisvestingsmogelijkheden en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten. 3. De regio wil sturen op versterken van de woonkwaliteit, in het verlengde van de veranderende woningbehoefte voor specifieke doelgroepen. 4. Tenslotte ziet de regio het eerlijk verdelen van de schaarse woonruimte als taak.

Concrete beleidsinzet 1. BRU spreekt zich uit voor het continueren van het beleid om het woningtekort in de regio Utrecht terug te dringen tot een zo gering mogelijk niveau. Wat dat niveau is, zal worden bepaald in een integrale beleidsafweging, waarbij naast volkshuisvestelijke ook andere criteria aan de orde zijn, zoals ruimtelijke, economische en financiële. 2. BRU streeft ernaar om de woningbouwopgave in de NV-Utrecht zo veel mogelijk versneld te ontwikkelen, in de periode voor 2020. 3. Teneinde de voorgenomen productie daadwerkelijk te realiseren streeft BRU naar een permanente uitvoerbare planvoorraad voor de eerstvolgende vijf jaar van tenminste 130%. 4. BRU wil de regionale prestatieafspraken over de sociale woningbouwopgave tot 2015 doortrekken naar 2020, en daarover nieuwe afspraken maken met de gemeenten en de woningcorporaties 5. BRU streeft naar een sociale huurvoorraad van tenminste 30% in 2020.

Samenvatting

7

6. BRU streeft tot 2020 naar realisatie van tenminste 25% van de woningproductie als sociale huur en tenminste 10% als sociale of gemengde koop. 7. De regio zet zich sterker dan voorheen in voor de realisering van sociale koopwoningen, bij voorkeur als beschermde koopvorm. 8. BRU stimuleert, onder andere door een financiële bijdrage, de bouw van studenteneenheden en bevordert via de woningtoewijzing dat voldoende uitstroom door ex-studenten naar de reguliere woningmarkt plaatsvindt. 9. BRU zet in op een versterking van het centrumstedelijk wonen en een impuls voor het groenstedelijk en landelijk wonen, tegelijk met een afname van het stedelijk wonen buiten het centrum. 10. BRU streeft naar een goede regionale aansluiting van vraag en aanbod voor ouderen en personen met een lichamelijke, verstandelijke of psychiatrische beperking, waarbij de uitvoering primair lokaal plaatsvindt, met de gemeente in de rol van regisseur. 11. BRU draagt bij aan een samenhangend pakket van maatregelen op gebied van wonen met welzijn en zorg zodat ouderen en personen met een lichamelijke, verstandelijke of psychiatrische beperking zo lang mogelijk op prettige wijze zelfstandig kunnen blijven wonen 12. BRU ziet toe op de realisatie van voldoende aanbod op gebied van beschermd en verzorgd wonen voor deze doelgroepen met een kwaliteit die goed aansluit bij de veranderende behoefte. 13. BRU kiest ervoor om het huidige verdeelsysteem van woonruimte te handhaven. 14. BRU realiseert in samenwerking met de corporaties en WoningNet in 2009 een aangepaste organisatiestructuur voor de woonruimteverdeling. 15. BRU voert een onderzoek uit naar de wijze waarop het Lokaal Maatwerk, en in het bijzonder de doorstroming in de woonruimteverdeling gestalte kan krijgen. 16. BRU gaat het woonruimteverdelingssysteem evalueren op het punt van toewijzing aan bijzondere doelgroepen zoals urgenten en statushouders.

Uitvoeringsprogramma Ter uitvoering van het beleid bevat de visie een eerste aanzet tot een actieprogramma voor de periode tot 2015. Dit programma zal de komende periode nader worden uitgewerkt.

8


1.

Het-waarom-en-hoe

1.1

Daarom een regionale woonvisie Aanleiding 1: Maatschappelijke ontwikkelingen Regio Utrecht is één van de aantrekkelijkste regio’s van ons land. De combinatie van centrale ligging, snelgroeiende economie, onderwijscentra, gevarieerde woonmilieus, hoogwaardige voorzieningen en een dichte infrastructuur biedt een excellent pakket voor bewoners, studenten, werkzoekenden, bedrijven, instellingen en bezoekers. En dat allemaal in een relatief beperkte ruimte. En dat wil de regio graag zo houden. Juist door de grote aantrekkingskracht van de regio zijn er ook in de toekomst tal van kansen om de positie van de regio verder te versterken op een kwalitatief hoog peil. De regio wil zijn kracht benutten en de kansen grijpen. Dat vraagt een heldere beleidslijn en het maken van keuzen. Het gaat dan niet alleen om huisvesting van de inwoners, maar evenzeer om zaken als het aantrekken en behouden van bijvoorbeeld ‘kenniswerkers’ en werkers in de creatieve industrie. Ondanks het positieve woon- en werkklimaat van de regio wil de regio niet verhelen dat de bovengemiddelde economische groei ook schaduwkanten kent. Op termijn kondigen zich ook nieuwe problemen aan die om creatieve oplossingen vragen. Door de forse groei van onze economie en het autoverkeer staat de leefbaarheid in onze regio onder druk. Geluidsoverlast en luchtvervuiling (o.a. fijnstof) maken onze bevolking ongezonder. De toename van het autobezit maakt dat woonwijken veel voller met auto’s staan dan gepland. In uitbreidingsgebieden schiet de infrastructuur voor openbaar vervoer tekort en staan steeds langere files bij de aansluitingen op het snelwegennet. Beperken we ons tot het wonen, dan kunnen we constateren dat er sinds de vaststelling van de vorige woonvisie in 2001 aanzienlijke prestaties zijn verricht op het vlak van nieuwbouw en stedelijke vernieuwing. De regio is dus op de goede weg, maar zal toch nog meer moeten aanzetten. De VINEX-taakstelling 1995-2005 van 50.000 nieuwe woningen is met ca. 20.000 woningen onderschreden, wat heeft geleid tot een verder oplopend woningtekort. Een schaarste die de neiging heeft verder op te lopen. Met onder andere als gevolg: sterk stijgende woningprijzen, afnemende doorstroming en oplopende wachtlijsten voor sociale woningbouw. Op zich is dit geen nieuwe situatie. In de vorige woonvisie ‘Utrecht Utopia’ wordt daar al op gewezen. Ondanks de aanzienlijke prestaties in de regio is het woningtekort verder opgelopen, staat de leefbaarheid in sommige wijken onder druk en hebben zich nieuwe problemen op de woningmarkt aangediend. Een uitdaging dus om op z’n minst een flink tandje bij te zetten. De binnengemeentelijke verdichting heeft een extra opgave opgeleverd om toch voldoende ruimte over te houden voor recreatief gebruik van de openbare ruimte vlakbij huis. De woningmarkt in onze regio zit stevig op slot, wat zich uit in jarenlange wachttijden voor huurwoningen en onbetaalbare koopwoningen voor starters. Sociale huurwoningen zijn

Het-waarom-en-hoe

9

onevenwichtig verdeeld over de regio hetgeen heeft geleid tot sociale segregatie. Achterstanden in het onderwijs zijn deels het indirecte gevolg van de concentratie van goedkope huurwoningen in achterstandwijken. Op de koopwoningmarkt leidt iedereen kwaliteitsverlies: met het geld dat je hier voor een woning betaalt koop je elders een veel grotere en luxere woning. De woonlasten lopen snel op, vooral als gevolg van stijgende energiekosten. Ouderen wonen langer in voor hen ongeschikte woningen en vereenzamen meer. Er is een toenemend tekort aan betaalbare en geschikte woonzorgvoorzieningen voor ouderen en personen met een lichamelijke, verstandelijke of psychiatrische beperking. Mede door de krappe woningmarkt loopt het aantal vacatures in bepaalde sectoren verder op (met name in zorg, onderwijs, politie etc.). Als gevolg van de vergrijzing daalt het werkzame aandeel van onze bevolking en zijn er dus meer arbeidskrachten van buiten nodig om onze economie op het huidige hoge peil te houden. Tijdelijke arbeidskrachten uit onder andere Oostbloklanden wonen in toenemende mate onder slechte condities in soms illegale pensions. In sommige wijken worden woningen steeds vaker gesplitst in appartementen waardoor leefbaarheidsproblemen ontstaan. Kortom, er is de komende jaren nog veel werk aan de BRU-winkel, op vele terreinen. Het wonen neemt daarbij een cruciale positie in. Aanleiding 2: De bestuurlijke context Regionale afstemming tussen de BRU-gemeenten is een belangrijke volkshuisvestelijke taak. De verantwoordelijkheid voor het regionale volkshuisvestingsbeleid is daarom ook één van de kerntaken van BRU. Daarbij gaat het om de regionale afstemming bij het bouwen van huizen, onderzoek naar de woningmarkt en het opstellen van regels voor inschrijving, urgentiebepaling en woningtoewijzing. Daarnaast verstrekt BRU subsidies voor specifieke woningbouwprogramma’s. Wat is de bestuurlijke waarde van een nieuwe woonvisie? De woonvisie is een strategisch beleidsdocument waarmee periodiek het regionale woonbeleid voor de lange termijn wordt geactualiseerd en bestuurlijk vastgelegd. Omdat BRU haar bestuurskracht vooral ontleent aan de samenwerking met haar partners is het cruciaal het beleid van een zo breed mogelijk draagvlak te voorzien. Vanuit een beleidsperspectief op de lange termijn kunnen tevens concrete beleidsvoorstellen voor de korte termijn worden gedaan. Doel en resultaat van de woonvisie kunnen worden samengevat als:

Doel woonvisie Zorgen voor het verbinden van overheden, marktpartijen, belangengroepen en burgers aan het regionale woonbeleid en aan de uitvoering hiervan. Resultaat Een interactief totstandgekomen en bestuurlijk vastgestelde Regionale Woonvisie tot 2030 met een concreet actieprogramma tot 2015.

De Regionale Woonvisie staat niet op zichzelf, maar fungeert tegelijkertijd als input voor het te voeren integrale ruimtelijk beleid. Zo hebben de ambities uit de vorige woonvisie gefungeerd als onderlegger voor het Regionaal Structuurplan (RSP) 2005-2015 en voor de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 20152030. Daarnaast fungeert de woonvisie als onderlegger voor concrete uitvoeringsprojecten. Daarbij valt te denken aan de woningbouwafspraken 2005-2010 met het Rijk en de provincie. In de Prestatieafspraken Volkshuisvesting 2005-2015 zijn de concrete volkshuisvestelijke ambities van de BRU-gemeenten en de samenwerkende corporaties vastgelegd.

10


De vorige woonvisie dateert uit 2001 en is op onderdelen verouderd. Omdat de woningmarkt continu in beweging is lijkt elke nieuwe bestuurlijke ambitie op dit gebied op voorhand door de tijd achterhaald. Wanneer er geen onderscheid wordt gemaakt tussen hoofdlijnen en details verdwaalt men wellicht tussen de vele afspraken, regels en cijfers. Met de woonvisie wordt gepoogd met betrekking tot de details een zekere distantie te bewaren om zo het strategisch denken over de hoofdzaken te stimuleren. Het gaat erom op basis van actuele observaties en analyses met elkaar te zoeken naar de beste oplossingen van concrete problemen. Deze woonvisie levert nieuwe input voor lopende en binnenkort op te starten integrale beleidstrajecten. Daarbij valt in elk geval te denken aan: • de tussentijdse evaluatie van het RSP 2005-2015; • de actualisering en uitwerking van de Prestatieafspraken Volkshuisvesting 2005-2015; • de opvolger van de woningbouwafspraken: nieuwe afspraken over het woningbouwprogramma en de verstedelijkingsopgave 2010-2020; • actualisering en uitwerking van de ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030; • opstellen van de integrale beleidsopgave voor wonen met zorg en welzijn; • het project Randstad 2040.

1.2

Zó is de visie ontwikkeld Bij de ontwikkeling van de visie is een groot aantal partijen en instanties betrokken: • Zowel bij de start als in de conceptfase hebben raadsleden en bestuurders over het wonen in de regio van gedachten gewisseld tijdens themabijeenkomsten. • Tweemaal hebben deskundigen in expertmeetings hun expertise ingebracht en uitgewisseld. • Er zijn twee workshops gehouden met belangengroeperingen: - één met woonconsumentenorganisaties; - één met aanbieders van woningen en algemene regionale instellingen. In een bijlage is een overzicht opgenomen van de deelnemers. De visie is opgesteld door een ambtelijke projectgroep in samenwerking met het adviesbureau Companen. Het portefeuillehoudersoverleg volkshuisvesting van BRU heeft als stuurgroep gefungeerd.

Het-waarom-en-hoe

11

2.


2.1 Woningmarktontwikkeling BRU in nationaal perspectief In vergelijking tot andere landen is er in Nederland geen sprake van een gezonde woningmarktwerking. In ons land leidt meer vraag niet tot meer aanbod, waardoor woningprijzen verder blijven stijgen. Hoewel het regeerakkoord nog spreekt over 80.000 tot 100.000 nieuw te bouwen woningen per jaar, werd al duidelijk dat we de ondergrens niet zullen halen. De duidelijkste indicator van onze onevenwichtige woningmarkt is de koopprijsontwikkeling (zie tabel 2.1). Na de regio Amsterdam kent de regio Utrecht de hoogste vierkante meterprijzen. De prijsstijging in de afgelopen vijf jaar was echter in de Utrechtse regio het hoogst. Met een prijsstijging van 25-28% in vijf jaar neemt de regio Utrecht de koppositie in, waarmee de gemiddelde inflatie overtuigend is ‘verslagen’. Daarbij valt op dat de prijsstijging in Almere lager is dan het inflatieniveau. Woningzoekende kopers ‘stemmen’ met hun portemonnee. Dit is een sterke indicator dat de woningbehoefte in onze regio het meest is toegenomen. Wanneer we kijken naar de prijsontwikkeling van koopappartementen valt op dat bijna overal de vierkante meterprijs van appartementen hoger is dan voor eengezinswoningen, behalve in Rotterdam. De vraag naar appartementen is dus ook in ons gebied nog steeds erg groot. Een goede indicator voor de vraag naar sociale huurwoningen is de wachttijd. Een vergelijking van wachttijden voor huurwoningen tussen regio’s geeft echter geen nauwkeurig beeld omdat elke regio eigen verdeelregels hanteert. In de regio Utrecht is de gemiddelde wachttijd voor ‘actieve overige woningzoekenden’ gestegen van 5 jaar in 2003 naar 6,1 in 2008. De druk op de woningmarkt neemt duidelijk toe. (Bron: Woningnet)

Tabel 2.1 Verschillen in spanning op de woningmarkt. Prijsvergelijking woningen in regio Utrecht en andere regio’s

NVM-regio

Prijs per m2 Tussenwoningen 4e kwartaal 2007 (€)

Prijs per m2 Appartementen 4e kwartaal 2007 (€)

Utrecht (regio Utrecht+Nrd-West)

+28%

2.115

2.496

Bunnik/Zeist (regio Utrecht+Oost)

+25%

2.221

2.334

Amsterdam

+21%

2.707

3.373

Rotterdam

+9%

1.851

1.747

Almere e.o.

+6%

1.509

1.863

Amersfoort

+24%

1.974

2.150

Nederland

+21%

1.847

2.289

Bron: NVM

12

Algemene prijsontwikkeling 2002-2007


2.2 De betekenis van het wonen in de regio Utrecht: ‘meer dan een dak boven je hoofd’ Waarom stijgt de vraag juist in onze regio zo sterk? De betekenis van het wonen voor de Utrechtse regio is meer dan een ‘dak boven je hoofd’. Wonen in de regio Utrecht vervult in de praktijk meerdere functies die elkaar onderling versterken en samen verantwoordelijk zijn voor een krachtige vraagdruk: 1. Het opvangen van de autonome woningbehoefte Vanzelfsprekend heeft het wonen primair betekenis als dak boven het hoofd voor de regionale bevolking. De ‘autonome’ trends die zich daarin voordoen, zoals: • geboorte, • sterfte, • individualisering en groeiende differentiatie in de woningvraag, • vergrijzing, wonen-welzijn-zorg, • inkomensontwikkeling, • sociaal-culturele ontwikkelingen. Trends die van groot belang zijn voor de (toekomstige) woningbehoefte. Daarin verschilt de regio in beginsel niet van welke andere regio of gemeente, maar het opvangen van de autonome groei is wel een belangrijke basis voor het beleid. Bij dat opvangen van de autonome behoefte behoort ook het gezamenlijk als regio bevorderen van de woonkwaliteit in de bestaande woningvoorraad, zoals door herstructurering. Hoewel niet alle gemeenten in de regio daar in dezelfde mate mee te maken hebben, behoort het wel tot de regionale solidariteit om de klus samen te klaren. 2. Wonen en werken Zoals uit diverse studies blijkt, vormt de Utrechtse regio een brandpunt van (inter)nationale economische betekenis. Die ontleent zij aan haar strategische ligging, een relatief hooggeschoold arbeidspotentieel en een samenhangend geheel van wonen, werken, voorzieningen en verkeer en vervoer. De economische functie van de stadsregio heeft aanzienlijke effecten op het wonen en vice versa. Door het huisvesten van huishoudens die in de regio Utrecht komen werken en daar tevens een woning zoeken draagt de woonvoorziening in voorwaarden scheppende zin bij aan de economische ontwikkelingsmogelijkheden. De bestuurlijke ambitie om ‘kenniswerkers’ voor de regio aan te trekken te behouden kan mede door adequate woongelegenheden worden gerealiseerd. 3. Bijdrage aan bereikbaarheid Naarmate de bereikbaarheid van de Utrechtse regio voor pendelaars verslechtert, zal bij een deel van hen de neiging bestaan om huisvesting dichterbij het werk te willen danwel - als dat niet lukt - elders werk te gaan zoeken. Ook bij die afweging is de woonfunctie van essentieel belang voor de stadsregio. Om de arbeidsvoorziening op peil te houden en een bijdrage te leveren aan de congestiebestrijding kan het bieden van woongelegenheid één van de middelen zijn. Het belang daarvan zal in de toekomst vermoedelijk toenemen. 4. Jongeren en studenten onderdak De aanwezigheid van de vele onderwijsinstellingen in de regio Utrecht trekt veel studenten aan die één of andere vorm van huisvesting in de regio willen. Verder zijn er veel jongeren (al of niet studerend) die de door het stedelijk leven worden aangetrokken en vooral in de stad Utrecht huisvesting zoeken. Veel van hen willen na hun studie in onze regio blijven wonen omdat ze zich sociaal hebben gebonden en omdat hier ook veel werk voorhanden is.


13

5. Deel van de Randstedelijke en Midden-Nederlandse woningmarkt Wonen in Utrecht gaat goed samen met werken in bijvoorbeeld Amsterdam of Den Haag. Tweeverdieners met Arnhem en Gouda als arbeidsplaats vinden in Utrecht een goed bereikbaar midden. Woonmogelijkheden in de regio Utrecht dragen zo bij aan de arbeidsvoorziening in een veel ruimer gebied. Maar ook voor degenen die niet meer werken is de regio Utrecht van belang. Denk maar eens aan de senioren van elders die zich graag op de Heuvelrug vestigen. 6. Functie voor natuur en landschap De zesde functie heeft te maken met de beperkte bouwmogelijkheden in het (Utrechtse én Zuid-Hollandse deel van het) Groene Hart en op de Heuvelrug. Hoewel de BRU-regio geen beleidsmatige opvangfunctie heeft voor het Groene Hart en Oost-Utrecht is in de praktijk wel van een dergelijke opvang sprake. Daarmee levert het wonen in de regio een bijdrage aan gerichte verstedelijking en daarmee aan het beleid inzake natuur en landschap. Niet alleen aan het behoud ervan: immers de toename van de bevolking is tevens een impuls voor de ontwikkeling van natuur, landschap en groene recreatie. De genoemde functies van BRUregionaal wonen kunnen schematisch als volgt worden weergegeven:

Functies van wonen in de BRU-regio

Opleidingsbehoefte Autonome huishoudensontwikkeling

Ontwikkeling economie en werkgelegenheid

Wonen in de BRU-regio

Herstructurering en herhuisvesting

Bescherming natuur en landschap

Randstedelijke woningmarkt

Pendel en bereikbaarheid

2.3 Alle wijzers staan op groei Het spreekt vanzelf dat de cumulatie van alle genoemde factoren voor een aanzienlijke druk zorgt op de regionale woningmarkt. Dat was al zo in de jaren voorafgaande aan de vorige woonvisie. In alle domeinen vindt groei plaats, voor een belangrijk deel in samenhang met elkaar.

14


Autonome groei De bevolking, de huishoudens en dus de woningbehoefte groeien autonoom door een geboorteoverschot en door de daling van de gemiddelde woningbezetting. De BRUgemeenten spelen op die groei in en beschikken over een aanzienlijke planvoorraad. In paragraaf 4.1. gaan we daar nader op in. Met die groei van de huishoudens en de woningvoorraad gaat uiteraard een groeiende behoefte aan voorzieningen gepaard, niet alleen gebouwd, maar evenzeer in de vorm van groen en recreatie. Daarbij gaat het niet alleen om buurten wijkgroen, maar evenzeer om bovenwijkse en regionale voorzieningen. Verder speelt de herstructurering van buurten en wijken een belangrijke rol. Daardoor ontstaat een belangrijke herhuisvestingsvraag terwijl de kwaliteitsverhoging van het wonen in nogal wat gevallen leidt tot een minder dichte bebouwing, en dus tot extra ruimte voor vervangende woningbouw.

Onderwijs en economie Daarnaast trekken de onderwijsvoorzieningen en de groeiende economie extra inwoners aan. De afgelopen jaren is het studentental met 10.000 toegenomen. Volgens een recent EU-rapport behoort de provincie Utrecht tot de economische top 10 van Europa. De provincie Utrecht heeft in de periode 1995-2004 (ondanks de ‘internet-bubble’ van 2001) een gemiddelde economische groei behaald van 3%. Daarna is de groei zelfs boven de 4% gestegen. Het Utrechtse niveau ligt boven het Nederlandse gemiddelde. Alle ingrediënten zijn aanwezig om voortzetting hiervan mogelijk te maken. En dat is ook de BRU-regionale ambitie. De provincie beschikt over een zeer hoog opgeleide bevolking, die mede door de aanwezigheid van de omvangrijke opleidingen de potentie heeft door te groeien. Het aantal arbeidsplaatsen in de BRU-regio is gegroeid van 349.000 in 2001 (bron: CBS) naar 360.500 (bron: REOS) in 2006. Het REOS (Regionaal Economische Ontwikkelingsstrategie) verwacht tot het jaar 2025 een groei in arbeidsplaatsen, die kan variëren tussen 1,5% en 11%, gemiddeld rond de 6%. Het Regionaal Structuurplan 2005-2015 biedt ruimte voor een kantorenprogramma van 800.000 tot 1.000.000 m2 bruto vloeroppervlak en voor 428 ha bedrijfsterrein.


15

Bereikbaarheid De bereikbaarheid van de regio toont een achteruitgang. Dit proces zal waarschijnlijk nog worden versterkt door de verwachting dat de beroepsbevolking in de regio Utrecht weinig meer groeit en het aantal arbeidsplaatsen wél (dat zijn althans de voorspelling en de ambities). Daardoor ontstaat de behoefte om werknemers van buiten de regio aan te trekken. Voorzover daar althans voldoende arbeidskrachten te vinden zijn. Indien dat zo is, zal de buitenregionale pendel aanzienlijk toenemen. Door kwalitatief aantrekkelijke woonmilieus binnen de regio Utrecht te creëren kan vanuit de woonsector een bijdrage worden geleverd aan het beperken van de bereikbaarheidsproblematiek. Uiteraard naast andere zaken zoals infrastructurele verbeteringen, meer thuiswerken e.d. Samengevat Het wonen is één van de belangrijkste dragers van de regionale ontwikkeling; aan de ene kant voor de adequate huisvesting van de regio-inwoners; aan de andere kant om de ontwikkelingsmogelijkheden en -ambities van de regio te faciliteren. Het woonbeleid van BRU zal dus met verschillende invalshoeken, ook van buiten het directe beleidsveld van de volkshuisvesting, rekening moeten houden.

16


3.


3.1 Positionering regionale visie: kaderstellend en complementair Alle negen gemeenten van BRU beschikken over een eigen gemeentelijke woonvisie of werken aan actualisering daarvan. De Regionale Woonvisie is enerzijds kaderstellend en anderzijds complementair aan de lokale woonvisies en gaat vooral over de gezamenlijke en bovengemeentelijke aspecten. Wat in de Regionale Woonvisie onderzocht en vastgesteld kan worden voorkomt dat gemeenten elk het wiel opnieuw moeten uitvinden. Gemeenten kunnen zich zo beter concentreren op de invulling van ‘lokaal maatwerk’.

3.2 De gemeentelijke woonvisies De gemeentelijke woonvisies richten zich vanzelfsprekend primair op het lokale belang. De hoofdaandacht is gericht op zaken als woningbouw, doelgroepen (met name starters en senioren) wonen-welzijn-zorg, woonruimteverdeling, evenwichtige bevolkingssamenstelling en - met name in stedelijke gebieden - de kwaliteit bestaande woningvoorraad, herstructurering en stedelijke vernieuwing. Overigens betekent dit niet dat de gemeenten op alle punten al uitgewerkt beleid hebben geformuleerd. Er zijn zaken waar meerdere gemeenten mee worstelen, zoals bijvoorbeeld de vraag in hoeverre en op welke wijze men adequaat met de woningvraag van starters kan omgaan. Meer of minder expliciet zijn zaken met een belangrijke regionale component in de lokale woonvisies verwerkt. De belangrijkste vindt u hieronder.

3.3 Speerpunten voor de Regionale Woonvisie Tegen de achtergrond van de gemeentelijke woonvisies zal de Regionale Woonvisie vooral gericht moeten zijn op de volgende onderwerpen: 1. Vaststellen van de actuele kwantitatieve woningbehoefte en het woningtekort Op basis van de laatste demografische ontwikkelingen en onze ruimtelijke plannen is het mogelijk om de kwantitatieve woningbehoefte en het woningtekort tot 2030 te bepalen. 2. Vaststellen van de actuele kwalitatieve woningbehoefte Op basis van demografische prognoses en woningmarktonderzoek is het mogelijk om te bepalen wat de toekomstige behoefte is aan verschillende woonmilieus en woningtypen. 3. Vertalen van de kwalitatieve woningbehoefte in kwalitatieve voorraad-, woningbouw- en verbeteringsprogramma’s Deze behoefte zal worden vertaald in programma’s voor woonmilieudifferentiatie en prijsdifferentiatie. 4. Vaststellen van de woningbehoefte voor specifieke doelgroepen Op basis van demografische en voorraadontwikkelingen zoals voor ons gebied onder-


17

5.

6.

7.

8.

zocht door bureau RIGO Research kan de woningbehoefte voor ouderen en specifieke doelgroepen worden vastgesteld. Vertalen van deze woningbehoefte in hoofdlijnen voor het te voeren doelgroepenbeleid Deze resultaten dienen te worden omgezet in beleidsdoelstellingen met betrekking tot het beleid voor wonen met welzijn en zorg. Tevens dienen de beleidsuitgangspunten voor specifieke doelgroepen te worden vastgesteld. Vaststellen van de hoofdlijnen voor het woonruimteverdelingsbeleid In de woonvisie dient te worden vastgesteld in hoeverre het huidige verdelingsbeleid dient te worden gecontinueerd of aangepast. Vertalen van deze ambities in een concreet actieprogramma tot 2015 met in te zetten sturingsinstrumenten De waarde van deze nieuwe woonvisie hangt vooral af van de vraag in hoeverre de nieuwe beleidsambities worden geconcretiseerd en gerealiseerd. Een woonvisie die er toe wil doen kan daarom niet zonder een concreet actieprogramma voor de komende jaren. Het maken van uitwerkingsafspraken De uitvoering van het actieprogramma zal in belangrijke mate moeten uitmonden in concrete afspraken of convenanten tussen gemeenten onderling, met hogere overheden en met marktpartijen.

Woningdifferentiatie 1. % Sociale huur 2. % Sociale koop 3. Geen verkoop huurwoningen Ouderen 4. Toevoeging ouderenwoningen 5. Aanpassing bestaande woningen 6. Woonservicezone 7. Stimuleren woongroepen 8. Toewijzing doorstromers Jongeren 9. Toevoeging jongerenwoningen 10. Startersleningen 11. Sociale koop 12. Toewijzen jongeren 13. Woonwagens Overige thema's 14. Herstructurering 15. Leefbaarheid/veiligheid 16. Woonmilieus 17. Duurzaamheid 18. Economische kwaliteit

18


Zeist

IJselstein

Vianen

Utrecht

Nieuwegein

Maarssen

Houten

De Bilt

Bunnik

Tabel 3.1 De gemeentelijke woonvisies

4.

Wat de regio nodig heeft

4.1 Demografische ontwikkeling Inwoners: sterke groei, aandeel vestiging belangrijk De bevolking van de Utrechtse regio is de afgelopen jaren met 1,3% per jaar gegroeid. Gemiddeld zijn er ruim 7.000 inwoners per jaar bijgekomen. Per 1 januari 2007 had de regio ruim 604.000 inwoners. Een belangrijk aandeel in de bevolkingsgroei wordt gevormd door de vestigers. In de afgelopen jaren hebben zij voor 44% de bevolkingsgroei bepaald. Het gaat vooral om de binnenlandse migratie, want naar het buitenland zien we de laatste jaren een groeiend vertrekoverschot.

Tabel 4.1 Binnenlandse migratie naar leeftijd 2002 t/m 2006 in regio Utrecht Leeftijd

Vestiging

0-19

23%

20-39

60%

40-64

12%

65-85

4%

+

85

1%

Totaal

100%

Bron: CBS Statline

De grootste ‘leveranciers’ van inwoners zijn per saldo Zuid-Holland, overig Utrecht, Gelderland en de overige regio’s buiten de Randstad. Het is niet verwonderlijk dat het vooral de leeftijdsgroepen onder de 40 jaar zijn die het migratiebeeld bepalen. In grote lijnen gaat het daarbij om twee groepen: studenten en (werkende) jongeren enerzijds en gezinnen met (jongere) kinderen anderzijds. Ook voor de periode tot aan 2030 wordt een sterke bevolkingsgroei geprognosticeerd. De regio is inmiddels de 600.000 inwoners gepasseerd en zal naar verwachting in het jaar 2030 uitkomen op 720.000 oftewel een groei met 20% (gemiddeld met 0,8% per jaar).

Wat de regio nodig heeft!

19

Tabel 4.2

Regio Utrecht. Vestigingssaldo 2002 t/m 2006

2002 t/m 2006

Vestigingssaldo

Zuid-Holland

+5.309

Gelderland

+4.160

Overig Utrecht

+3.083

Noord-Brabant

+324

Noord-Holland

+55

Overig Nederland

+5.096

Totaal binnenlands

+18.027

Buitenland

-2.092

Totaal

+15.935 (44%)

Ontwikkeling totale bevolking BRU-gebied

+35.981 (100%)

Bron: CBS Statline

Huishoudens: bepalend voor woningbehoefte Door de gezinsverdunning is het aantal huishoudens de afgelopen jaren sneller gegroeid dan de bevolking als geheel, namelijk met ruim 1,8% per jaar (jaarlijks een kleine 4.000 huishoudens) naar ruim 285.000 per 1 januari 2008. En dat terwijl de huishoudensgroei en de gezinsverdunning naar verwachting de komende decennia nog doorgaan en gemiddeld de twee personen per huishouden naderen. Samen met de bevolkingsgroei levert dit de komende 25 jaar ca. 3.200 huishoudens per jaar extra op. Dat is een belangrijk uitgangspunt voor de woningbehoefte.

Tabel 4.3 Prognose bevolking en huishoudens 2006-2030 in regio Utrecht 2006

2010

2020

2030

Inwoneraantal

586.926

615.406

674.758

720.365

Huishoudens

280.468

294.876

332.686

357.754

2.13

2.09

2.03

2.01

Gemiddelde huishoudensgrootte Bron: ABF Research 2007

20


4.2 Kwantitatieve woningbehoefte Actualisering van de cijfers Met het verschijnen van de eindrapportage van de door de Staten ingestelde Commissie Onderzoek Bouwstagnatie in 2006 heeft de provincie geconstateerd dat het provinciale woningtekort verder oploopt. Belangrijkste reden: de achterblijvende woningbouwproductie. Geconstateerd werd dat het provinciale woningtekort dreigt uit te komen op 4,9% in 2015, in weerwil van de doelstelling van 3%. Geconcludeerd is toen dat, om de streekplandoelstelling van 3% te halen, er voor die tijd 15.000 extra woningen in de provincie dienen te worden gebouwd. Omdat nieuwe bouwlocaties niet meteen voor handen waren, hebben

Tabel 4.4 Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte en woningtekort 2006-2030 in provincie Utrecht 2006

2015

2030

Huishoudens (a)

517.613

571.773

644.687

Woningvoorraad (b)

482.424

539.439

609.939

35.189

32.234

34.748

(7,3%)

(6%)

(5,7%)

32.234

34.748

+ correctiefactor (*)

42.979

46.331

Extra benodigde woningbouw bij 3% tekort

16.051

16.450

21.401

21.933

Woningtekort (a-b; a-b/b)

Extra benodigde woningbouw bij 0% tekort Extra benodigde woningbouw bij 0% tekort

Extra benodigde woningbouw bij 3% tekort + correctiefactor (*) * Incl. 25% extra woningbehoefte door extra woningbouw Bron: ABF Research en provincie Utrecht 2008 (IPB-methode)

Tabel 4.5. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte en woningtekort 2006-2030 in regio Utrecht 2006

2015

2030

Huishoudens (a)

280.468

314.240

357.787

Woningvoorraad (b)

249.929

283.287

325.787

Woningtekort (a-b)

30.537

30.953

32.000

(12,2%)

(10,9%)

(9,8%)

30.953

32.000

+ correctiefactor (*)

41.271

42.667

Extra benodigde woningbouw bij 3% tekort

22.455

22.227

29.940

29.636

Extra benodigde woningbouw bij 0% tekort Extra benodigde woningbouw bij 0% tekort

Extra benodigde woningbouw bij 3% tekort + correctiefactor (*) * Incl. 25% extra woningbehoefte door extra woningbouw Bron: ABF Research en provincie Utrecht 2008 (IPB-methode)


21

de Provinciale Staten er toen voor gekozen om eerst nader onderzoek te doen en pas in 2008 een besluit te nemen over de nadere invulling van deze bouwopgave in termen van concrete bouwlocaties. In dat kader heeft de provincie onlangs een actualisering van de woningbehoeftecijfers uitgevoerd tot aan het jaar 20301. De nieuwe cijfers vormen tegelijk een actuele basis onder de Regionale Woonvisie. De berekeningsmethodiek voor de woningbehoefte is de IPB-methode van de provincie. Deze methode is ook de onderlegger van het streekplan. Kenmerk van deze methodiek is dat gekeken wordt naar de behoefteontwikkeling van alle huishoudens, inclusief degenen die onzelfstandig gehuisvest zijn. In deze methode wordt niet alleen rekening gehouden met de behoefteontwikkeling binnen de regio. Ook de aantrekkingskracht van buiten de regio wordt meegenomen, zoals aantrekkingskracht door de aanwezigheid van grote onderwijsinstellingen en als gevolg van de groei van de bedrijvigheid. Bestuur Regio Utrecht heeft ervoor gekozen omwille van de transparantie geen eigen berekeningssystematiek te hanteren. Uitkomsten De belangrijkste resultaten van de nieuwe berekening kunnen als volgt worden samengevat: a. Het woningtekort in de provincie Utrecht wordt bijna geheel veroorzaakt door het woningtekort in het BRU-gebied. b. Wanneer BRU haar volledige woningbouwambitie 2005-2030 realiseert conform de ambities in het RSP (52.500 woningen in de periode 2005-2015) en de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht (41.000 woningen in de periode 2015-2030), zal de omvang van het woningtekort in de regio niet dalen, maar gelijk blijven op ruim 30.000 woningen. Dat betekent dat de BRU-doelstelling om het woningtekort omlaag te brengen tot 0% met deze woningbouwambitie niet wordt gehaald. c. Om het woningtekort in het BRU-gebied terug te dringen tot 0% in 2030 is een aanvullende woningbouwopgave van ruim 40.000 woningen nodig. d. Om het woningtekort in de regio Utrecht terug te dringen tot 3% in 2030 is een aanvullende woningbouwopgave van ca. 30.000 woningen nodig. e. Om het provinciale woningtekort terug te dringen tot 3% in 2030 is een extra woningbouwopgave van ca. 22.000 woningen nodig. In deze variant is het woningtekort in het BRU-gebied hoger dan onder d) en in de rest van de provincie lager. Deze variant impliceert de bouw van 7.000 extra woningen bovenop de extra bouwopgave van 15.000 woningen tot 2015 die de Provinciale Staten zich in 2006 hebben gesteld. f. Van de vraag naar woningen in de regio Utrecht komt ca. 75% uit de regio zelf en voor 25% van buiten de regio.

4.3 Kwalitatieve woningbehoefte Leeftijds- en huishoudensontwikkeling: blijvend jong, maar wel kleiner In verhouding tot andere regio’s in ons land blijft het BRU-gebied een relatief jonge regio. Uiteraard verschilt dat per gemeente. Hoewel de 65+-ers percentueel maar een gering deel van de regiobevolking uitmaken, groeit de categorie senioren wel aanzienlijk. Dat geldt met name voor de groep 75+-ers. Dat laatste is uiteraard relevant voor de woningbehoefte. Verder domineren de kleinere huishoudens de regio. Daarbij betreft het enerzijds alleenstaanden (onder andere veel studenten en daarnaast ook ouderen) en anderzijds samen-

1

Eind 2007 heeft de provincie ABF-Research verzocht om de woningbehoeftecijfers te actualiseren op basis van de Primosprognose 2007. Vervolgens zijn deze cijfers nader verfijnd volgens de zg. streekplanmethodiek (IPB-methode).

22


wonenden zonder kinderen. In de toekomst zal het aandeel kleine huishoudens toenemen, vooral door de vergrijzing. Dit komt tot uitdrukking in de daling van de gemiddelde huishoudensgrootte (‘gezinsverdunning’).

Vraag-aanbodbalans: indicaties voor nieuwbouwprogramma De meest recente informatie over de kwalitatieve woningbehoefte is verzameld in het WoON 20062. Daaruit kan worden afgeleid welke huishoudens willen verhuizen en welke woningen zij bij verhuizing achterlaten, hoeveel starters en vestigers er op de woningmarkt komen en welke woningvraag dat bij elkaar oplevert. De uitkomsten bestrijken strikt genomen maximaal zo’n jaar of vijf in de toekomst. Het doortrekken daarvan levert een indicatief beeld voor de verdere toekomst op. Op basis van de WoON-resultaten voor de regio Utrecht is een vraag-aanbodbalans opgesteld. Dat wil zeggen dat de vraag is geconfronteerd met de door doorstroming, vertrek of sterfte vrijkomende woningen. De matching van de vraag met het vrijkomende aanbod geeft indicaties voor hetgeen regionaal kwalitatief aan de woningvoorraad moet worden toegevoegd. Daarbij moet wel worden bedacht dat een grote mate van doorstroming wordt verondersteld. En dit veronderstelt uiteraard weer een voldoende woningbouwproductie.

Tabel 4.6 Huishoudensontwikkeling 2006-2020 in regio Utrecht Huishoudentype

2006

2020

Groei

Alleenstaanden

37,0%

41,4%

+12%

5,7%

6,6%

+16%

Samenwonend met kind(eren)

29,3%

24,9%

-15%

Samenwonend zonder kind(eren)

27,3%

26,6%

-2,6%

Overig

0,7%

0,5%

-28%

Totaal

100%

100%

Een-oudergezinnen

Bron: PRIMOS 2007 (betreft COROP-gebied)

2

WoON=Woononderzoek Nederland, uitgevoerd door het ministerie van VROM. Vroeger heette dit WBO.


23

Conclusies A. De kwalitatieve woningvraag3 van de nieuw toe te voegen woningen ligt op 28% huur en 72% koop. B. De toevoeging in de huursector zal voor het overgrote deel in de segmenten tot aan de huurtoeslaggrens moeten plaatsvinden. De vrije sector huur maakt een beperkt deel van de vraag uit. C. In de koopsector is in alle prijssegmenten behoefte aan toevoegingen. D. Ca. 70% van de toe te voegen woningen zal - indien de woonwensen worden gevolgd grondgebonden moeten zijn. De schaarste aan bouwgrond belemmert realisering hiervan soms.

Tabel 4.7 Kwalitatieve woningvraag in regio Utrecht

Vraag

Huur

Koop

Grondgebonden

Appartement

Overall totaal

33%

67%

69%

31%

100%

Bron: WoON 2006; Bewerking Companen

Huurvraag

100%

< huurtoeslaggrens

80%

> huurtoeslaggrens

20%

Koopvraag

100%

< € 200.000

37%

€ 200.000-330.000

43%

> € 330.000

20%

Bron: WoON 2006; Bewerking Companen

De vraag naar woonmilieus Figuur 4.1 Woonmilieuvoorkeuren volgens the SmartAgent® Company

Uit landelijk onderzoek blijkt een tweedeling in de vraag naar woonmilieus. Enerzijds is er vraag naar stedelijkheid (relatief hogere dichtheden, stapeling en veel voorzieningen). Suburbaan Anderzijds gaat de voorkeur uit naar meer groen/blauwe woonmilieus. De tussenliggende ‘vlees-noch-vis-milieus’ zijnRuimte minder in trek. Het bureau SmartAgent® doet onder andere op Woonwijken dit punt continu landelijk onderzoek. Daaruit blijken de volgende woonmilieuvoorkeuren: Rust

Stedelijke kwaliteit Traditioneel

Gewoon

Landelijk Hoogwaardig

3

24

De vraag betreft hier het saldo van de woonwens en de door doorstroming vrijkomende woningen.


Uit landelijk onderzoek blijkt een tweedeling in de vraag naar woonmilieus. Enerzijds is er vraag naar stedelijkheid (relatief hogere dichtheden, stapeling en veel voorzieningen). Anderzijds gaat de voorkeur uit naar meer groen/blauwe woonmilieus. De tussenliggende ‘vlees-noch-vis-milieus’ zijn minder in trek. Het bureau SmartAgent® doet onder andere op dit punt continu landelijk onderzoek. Daaruit blijken de volgende woonmilieuvoorkeuren:

Bron: WoON 2006.

Tabel 4.8 Woonmilieuvoorkeuren verhuisgeneigden in regio Utrecht BRU

Nederland

Centrumstedelijk

23%

17%

Buitencentrum

40%

30%

Groenstedelijk

21%

19%

Centrumdorps

11%

24%

5%

10%

100%

100%

In het centrum

18%

17%

Op vijftien minuten of minder lopen van het centrum

37%

33%

Op meer dan vijftien minuten lopen, maar niet aan de rand

15%

12%

Aan de rand van de woonplaats

17%

16%

3%

8%

10%

14%

100%

100%

Landelijk wonen Totaal

In landelijk gebied met verspreide bebouwing Geen voorkeur Totaal Bron: WoON 2006

Hieruit concluderen de onderzoekers dat ‘er sprake is van een bipolaire kwalitatieve vraag: enerzijds suburbaan en landelijk, anderzijds stedelijk. Aan ‘reguliere woonwijken’ is meer dan voldoende aanbod. Specifiek voor de regio Utrecht kunnen gegevens over de gewenste woonmilieus worden ontleend aan het WoON 2006. Daaruit blijkt bij verhuisgeneigden een relatief grote voorkeur voor het wonen in of in de nabijheid van centra. Dat is meer dan de helft. Het groene wonen zit in de buurt van de 20 à 30%. Het lijkt er dus op dat regio Utrecht meer dan gemiddeld in het land een voorkeur heeft voor wonen bij voorzieningen.


25

Particulier opdrachtgeverschap Het WoON geeft ook enig inzicht in de potentiële vraag naar particulier opdrachtgeverschap. Bijna 20% van de verhuisgeneigden heeft daar belangstelling voor. De meerderheid voor de individuele vorm. Toch is nog 6% belangstellend voor collectief particulier opdrachtgeverschap.

Tabel 4.9 Belangstelling verhuisgeneigden voor particulier opdrachtgeverschap in regio Utrecht Belangstelling individueel particulier opdrachtgeverschap Belangstelling collectief particulier opdrachtgeverschap Geen belangstelling Weet niet / misschien Totaal

13% 6% 79% 2% 100%

Bron: WoON 2006

Doelgroepen Starters In 2007 heeft de provincie Utrecht een onderzoek gepubliceerd naar de behoefte aan startershuisvesting. De belangrijkste conclusies daaruit zijn: • Er zijn 88.600 jonge starters die geneigd zijn om binnen twee jaar te verhuizen in de provincie Utrecht, waarvan 71% al in de provincie woont. • De meeste verhuisgeneigde jonge starters willen in de stad Utrecht wonen. Bijna de helft van de jonge starters blijft graag in de huidige woonplaats. • Naast een voorliefde voor de grote stad hechten veel jonge starters ook waarde aan de locatie: het liefst in of om het centrum. • Bijna alle jonge starters willen een zelfstandige woning. Alleen in de gemeente Utrecht is vraag naar onzelfstandige woonruimte. • Buiten de stad Utrecht willen de meeste jonge starters het liefst een eengezinswoning. • Op provinciaal niveau wil meer dan de helft van de jonge starters een (sociale) huurwoning, maar buiten de stad is de vraag naar koopwoningen groter. • Voor een koopwoning hebben de meeste jonge starters tot € 700 per maand over. Veel jonge starters zouden bereid zijn om een woning van € 200.000 tot € 300.000 te kopen, maar de helft van de jonge starters heeft liever een woning tot € 200.000. • De meeste jonge starters nemen genoegen met twee of drie kamers en een oppervlakte van minder dan 80 m2. Buiten de stad is de vraag naar grotere woningen groter. Daar is ook het aantal leden van het toekomstige huishouden groter. Het aantal starters zal in de komende jaren nog aanzienlijk stijgen, vooral in de stad Utrecht. In de rest van het BRU-gebied blijft het aantal ongeveer constant. Na 2015 zal er in de perifere gemeenten van BRU een afname plaatsvinden. Utrecht heeft ook het grootste actuele tekort aan startershuisvesting (ruim 3.000). De tekorten in de rest van de regio zijn blijkens het genoemde onderzoek beperkt. Studenten Een specifieke groep starters, met name in Utrecht-stad, is de studenten. De studentenmonitor 2007 geeft aan dat ‘de laatste vijf jaar het studentenaantal met 10.000 is gestegen. Hierdoor neemt ook de vraag naar passende woonruimte toe.

26


De laatste jaren is er al veel bijgebouwd om deze vraag op te vangen. Dit heeft ertoe geleid dat het tekort niet verder is toegenomen en blijft staan op 1.935 kamers (stand april 2007). Maar studenten willen niet allemaal een kamer. Een groot deel is op zoek naar zelfstandige woonruimte. De druk op de onderkant van de woningmarkt neemt dus toe. Grootte is daarbij ondergeschikt aan locatie; men wenst woonruimte in de buurt van het centrum. Voor meer kwaliteit zijn studenten bereid ook meer te betalen, dit terwijl het gemiddelde inkomen van een student in de afgelopen vijf jaar vrijwel gelijk is gebleven. Studenten willen groter wonen en willen dus meer kwaliteit. Studenten willen groter wonen en willen dus meer kwaliteit. De maximale maandlast die men bereid is te betalen, is gestegen van € 282 naar € 375 per maand.

Tabel 4.10

Schatting huishoudens 18-30 jaar per deelgebied 2006-2015 o.b.v. IPB 2005-prognose en actuele opgave aan startershuisvesting 2006

2010

2015

44.028

47.600

51.500

12.610

12.500

12.900

Utrecht-West

4.202

4.500

4.700

Utrecht Zuidoost

5.420

5.600

6.000

Eemland

11.816

12.900

14.900

Provincie

78.075

83.000

89.900

Tekort

Aandeel

3.100

66%

Utrecht-Midden

450

9%

Utrecht-West

250

5%

Utrecht Zuidoost

200

4%

Eemland

700

15%

4.700

100%

Utrecht Overig Utrecht-Midden

Utrecht Overig

Provincie Bron: Studentenmonitor 2007

Ouderen en specifieke doelgroepen In de monitor Wonen met welzijn en zorg (RIGO Research 2008) wordt een beeld getoond van de verwachte vergrijzing in de BRU-gemeenten. Opvallend is dat het aandeel 75+-ers toeneemt in alle gemeenten behalve in de stad Utrecht. De toename is het grootst in de periode 2015-2030. Op grond van onder andere de demografische ontwikkeling is in de monitor de behoefte aan diverse woonvormen van ouderen en specifieke doelgroepen geraamd. Specifieke doelgroepen zijn mensen met een verstandelijke, lichamelijke en/of langdurige psychische beperking. Beschermd wonen is een woonvorm waar 24-uurszorg met toezicht wordt geboden (o.a. verpleeghuizen en verpleegunits in verzorgingshuizen). Verzorgd wonen is een woonvorm met zorg in de nabijheid die op afroep 24 uur per dag beschikbaar is (onder andere verzorgingshuizen en aanleunwoningen).


27

aandeel inwoners van 75 jaar e.o.

Tabel 4.11

De ontwikkeling van het aandeel 75+-ers in de BRU-gemeenten onder de bevolking 2006-2030

16%

De Bilt

14%

Bunnik

12% 10% 8% 6% • 4%

x

• x

x

•

• x

x

x

• x

•

• x

x

•

• x

•

•

• x

x

Zeist

•

•

•

• Maarssen Vianen

x

Nieuwegein

x x

x

x

Houten x

x

IJsselstein Utrecht

2%

BRU 2028

2030

2026

2024

2020

2022

2018

2016

2012

2014

2010

2008

2006

0%

Bron: IPB-prognose provincie Utrecht 2005, bewerking RIGO Research

Tabel 4.12 Behoefteontwikkeling beschermd, verzorgd en geschikt wonen Woonvorm

2006

2015

2030

Toename

Beschermd wonen

3.950

4.325

5.650

43%

Verzorgd wonen

6.220

7.050

9.495

52%

Rolstoelgeschikt

5.550

6.420

8.450

44%

Aanpasbaar

26.600

29.180

38.280

44%

Nultreden

26.200

28.550

37.650

37%

Bron: Monitor WWZ, RIGO Research 2008

28


Tabel 4.13 Behoefte beschermd en verzorgd wonen Doelgroep Ouderen

Woonvorm

Behoefte 2006

Beschermd wonen

2.750

Verzorgd wonen

5.275

Subtotaal Specifieke doelgroepen

Subtotaal

8.025 Beschermd wonen

1.175

Verzorgd wonen

950 2.125

Bron: Monitor WWZ, RIGO Research 2008

Geschikte woningen zijn onderverdeeld in rolstoelgeschikt, aanpasbaar en nultreden. Een aanpasbare woning is een nultredenwoning die tegen geringe kosten (< € 10.000) rolstoelgeschikt te maken is of volgens Woonkeur gebouwd is. Algemene conclusie is dat de behoefte aan alle genoemde woonvormen zal toenemen en vanaf 2015 in rap tempo. Door de toename van het aandeel 75+-ers is een sterke toename te verwachten van de vraag naar traploze woningen en naar woonvormen met meer voorzieningen in de nabijheid of met permanente 24-uurszorg. Een belangrijke factor die van invloed zal zijn op de toekomstige behoefte naar beschermd wonen wordt gevormd door de mogelijkheden om zo lang als men wil thuis te blijven wonen. Naast fysieke ingrepen in de eigen woning zijn dit ook de mogelijkheden die worden geboden door welzijnsvoorzieningen in de buurt en door de kwaliteit van de zorg aan huis (onder andere de thuiszorg). De vraag naar beschermd wonen is ook sterk afhankelijk van de kwaliteit van het aanbod. Zo heeft het College Bouw onderzocht dat ruim een derde van de verzorgings- en verpleeghuizen in onze regio onvoldoende scoort op functionele kwaliteit. Daarnaast heeft de Inspectie voor de Gezondheidszorg geconstateerd dat de zorg in veel instellingen beneden het vereiste kwaliteitsniveau ligt. Het valt te verwachten dat wanneer het aanbod beschermd wonen kwalitatief op peil wordt gebracht, de vraag hiernaar nog aanzienlijk zal toenemen. De verwachte omvang van dit effect blijft in het kader van deze woonvisie buiten beschouwing.


29

Tabel 4.14 De kwalitatieve woningbehoefte samengevat Herkomst van de vraag

BRU: 75%

Migratie: 25%

Gewenste huur/koopverhouding

33% huur

67% koop

in de woningproductie Differentiatie huur Differentiatie koop Aandeel sociaal

Sociaal 26% Sociaal: 25%

Middelduur: 29%

Huur: 26%

Koop: 25%

Bouwwijze Particulier opdrachtgeverschap

Huur totaal: 33%

Duur: 13%

Koop totaal: 67%

Totaal sociaal: 51%

Appartement: 31% Individueel: 13%

Grondgebonden: 69%

Collectief: 6%

Geen belangstelling: 81%

Tekort: ca. 2.000 eenheden

Studentenkamers Toename behoefte wonen

Beschermd

Verzorgd

Rolstoel-

Aanpas-

Nul-

met welzijn en zorg

wonen: 43%

wonen: 52%

geschikt: 44%

baar: 44%

treden: 37%

Gewenst woonmilieu

Bron: Companen 2008

30

Vrije sector: 7%


Centrum-stedelijk:

Buitencentrum:

Groenstedelijk:

23%

40%

21%

Centrumdorps/ landelijk: 16%

5.


5.1 Terugdringen van het woningtekort Inleiding Het huidige beleid van de regio is erop gericht om het woningtekort substantieel terug te dringen. Uit alle landelijke onderzoeken van de woningmarkt blijkt: vergroten van het woningaanbod is de enige effectieve strategie om de aanhoudende prijsstijging van koopwoningen tegen te gaan en om de lange wachtlijsten voor huurwoningen terug te dringen. Alleen hierdoor kan de startersproblematiek structureel worden aangepakt. Maar in dit streven is de regio afhankelijk van de concrete ruimtelijke en financiële mogelijkheden en staat zij voor de vertaling van deze ambitie in ruimtelijke programma’s voor een integrale beleidsafweging.

Doelstelling 1.1: Continueren van het huidige beleid om het woningtekort in de regio Utrecht terug te dringen tot een zo gering mogelijk niveau.

Door te streven naar een woningtekort van 0% heeft BRU de lat daarbij hoog gelegd. Voor de regio vormde dit uitgangspunt de onderlegger voor zowel het Regionale Structuurplan 2005-2015 als voor de concept Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030. Mede als gevolg van de achterblijvende woningbouwproductie in de VINEX-periode met ca. 20.000 woningen is het woningtekort in onze regio verder opgelopen. Begin 2008 is door de provincie een herberekening gemaakt van het verwachte woningtekort tot 2030 (zie § 4.2). In 2006 bedroeg het woningtekort in ons gebied 12,2%. Indien de huidige bouwambities in het RSP en de NV-Utrecht volledig worden uitgevoerd resteert er in 2030 een woningtekort van 9,8% in ons gebied. De provincie hanteert voor de provincie als geheel een doelstelling voor het woningtekort van 3%. De verschillen tussen de beleidsambities en de verwachte uitkomsten bij ongewijzigd beleid zijn dus substantieel en vragen om een nadere beleidsafweging. Het is een cruciale beleidsvraag in hoeverre de regio dit tekort (al of niet op haar grondgebied) wenst op te lossen. Naast volkshuisvestelijke argumenten zijn daarbij immers ook andere afwegingscriteria aan de orde, zoals ruimtelijke, economische en financiële. Er is daarom uiteindelijk een brede afweging nodig, die boven het bestek van de Regionale Woonvisie uitgaat. In dit hoofdstuk wordt beschreven wat de maatschappelijke effecten zijn van het handhaven dan wel het terugdringen van het woningtekort. De afweging zelf en de vertaling hiervan in termen van concrete woningbouwprogramma’s en locaties vallen buiten het perspectief van deze woonvisie. Wel worden in deze paragraaf beleidsvoorstellen gedaan voor versnelling van de uitvoering van het bouwprogramma.


31

Woningbouwprogramma BRU Ten tijde van het opstellen van het woningbouwprogramma RSP 2005-2015 en de concept Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030 werd nog uitgegaan van volledige realisatie van de Vinex-opgave tot 2005. Aangezien die bouwopgave uiteindelijk is achtergebleven en de druk op de regionale woningmarkt verder is toegenomen dienen deze vastgestelde woningbouwprogramma’s nadrukkelijk te worden beschouwd als ondergrens.

Tabel 5.1 Woningbouwprogramma BRU 2005-2030 Programma

Woningen

RSP 2005-2015

52.500

Concept NVU 2015-2030

41.000

Totaal 2005-2030

93.500

Indien de huidige bouwambities in het RSP en in de concept Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht volledig worden uitgevoerd daalt het woningtekort van 12,2% in 2006 naar 10,9% in 2015 en 9,8% in 2030. In aantallen stijgt het huidige woningtekort licht van 30.500 in 2006 naar 31.000 in 2015 en 32.000 in 2030. Het is de vraag hoeveel extra woningen er nodig zijn om het woningtekort in onze regio volledig weg te werken. Wanneer we in 2030 uit zouden willen komen op een woningtekort van 0% is het niet voldoende om 32.000 woningen extra toe te voegen. Op basis van berekeningen van ABF-Research dient ervan te worden uitgegaan dat ongeveer een kwart van de nieuw te bouwen woningen bewoond zullen gaan worden door mensen van buiten de regio. Om aan de vraag vanuit ons gebied volledig tegemoet te komen zijn in dit scenario dus theoretisch 42.500 extra woningen nodig. Stap naar een brede beleidsafweging Deze woonvisie fungeert als beleidsmatige input vanuit de invalshoek van de woningbehoefte voor de later te maken integrale beleidsafweging: bij die afweging dienen ook de ruimtelijke mogelijkheden en de financiële haalbaarheid worden betrokken, alsmede de effecten op economie en mobiliteit. In hoofdstuk 2 is hierop reeds nader ingegaan. Afweging vanuit woningmarktperspectief In deze woonvisie staat de vraag centraal welke woningbouwopgave het meest tegemoet komt aan de toekomstige woningbehoefte. Verder terugdringen van het woningtekort heeft daarbij zowel kwantitatieve als kwalitatieve gevolgen. Door meer te bouwen zal de doorstroming binnen de huur- en de koopsector en tussen beide sectoren onderling worden gestimuleerd. De wachtlijsten voor sociale woningbouw zullen korter worden dan thans het geval is, waardoor de huisvestingssituatie van starters en woningzoekenden met een laag inkomen verbetert. Meer bouwen betekent ook meer keuzemogelijkheden en minder hoge prijzen voor aankomende kopers. Meer bouwen betekent ook: meer ruimte voor nieuwe woonmilieus waar woonconsumenten om vragen. Een hogere productie betekent ook: meer nieuwe geschikte woningen voor ouderen, als antwoord op de toenemende vergrijzing in combinatie met de toenemende kwaliteitsvraag vanuit deze groep. Meer bouwen betekent in beginsel betere herhuisvestingsmogelijkheden voor stadsvernieuwingsurgenten, waardoor de herstructurering van verouderde wijken versneld kan plaatsvinden. Integrale beleidsafweging Voor het maken van een integrale beleidsafweging is het nodig ook te kijken naar de ruimtelijke mogelijkheden en de financiële haalbaarheid en naar de effecten op economie en mobiliteit. BRU is in deze sterk afhankelijk van de woningbouwmogelijkheden die voortvloeien uit het rode contourenbeleid van de provincie. In dat beleid dat is vastgelegd in het

32


streekplan heeft binnenstedelijk bouwen prioriteit. Deze integrale beleidsafweging dient gestalte te krijgen in het kader van de definitieve Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2030 en in de Verstedelijkingsafspraken 2010-2020. Versnelling uitvoering bouwprogramma Het is wel zinvol om in deze woonvisie te kijken naar de hardheid van het huidige bouwprogramma en naar het realiteitsgehalte van een eventuele extra bouwopgave. De uitvoering en fasering van het woningbouwprogramma worden door BRU periodiek getoetst op hardheid. Wanneer we kijken naar de realisatiecijfers over de afgelopen jaren blijkt een gemiddeld productieniveau van ruim 4.000 woningen per jaar haalbaar, met pieken van ca. 5.000 woningen per jaar. Naar verwachting zullen we bij ongewijzigd beleid uitkomen op een productie van ca. 43.000 woningen in de RSP-periode, een onderschrijding dus met ca. 9.500 woningen. Dit effect is reeds meegenomen in de woningbehoefteberekeningen. De vraag of het mogelijk is om het productieniveau in de regio Utrecht structureel te verhogen is vooral afhankelijk van de ruimtelijke mogelijkheden, de financiële haalbaarheid, de organisatie en planning (op tijd beginnen met projecten) en de capaciteit van de betrokken organisaties (overheden en marktpartijen). Wanneer aan al deze voorwaarden kan worden voldaan behoort een structurele verhoging van de woningbouwproductie tot ca. 5.000 à 6.000 woningen per jaar theoretisch tot de mogelijkheden. In de huidige situatie zijn er echter onvoldoende locatiemogelijkheden om een dergelijke productieomvang tot 2030 te kunnen realiseren. Meer realistisch is het om in te zetten op een productieverhoging op de middellange termijn, waarbij reeds goedgekeurde locaties eerder in ontwikkeling worden gebracht. In het kader van de concept-Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht onderzoeken provincie en BRU de mogelijkheden van een verdere intensivering van de binnenstedelijke bouwopgave. Het is bekend dat binnenstedelijk bouwen meestal gepaard gaat met hogere kosten, complexere verhoudingen en een langere ontwikkeltijd. Om deze aanpak te laten slagen zijn dus extra financiers noodzakelijk en dienen planprocessen vroegtijdig te worden gestart. In 2008 en 2009 geeft BRU via het Actieprogramma woningbouw prioriteit aan de realisatie van de productieopgave tot 2010 zoals vastgelegd in het Convenant woningbouwafspraken met het Rijk. Omdat de planning van de woningbouw tot 2015 reeds grotendeels vast ligt is het niet realistisch om voor 2015 nog een grote extra productiesprong te maken, bovenop de nieuwbouwambitie in het RSP van 52.500 woningen. Het zal al lastig genoeg zijn om deze ambitie te realiseren. Voor verhoging van de woningbouwproductie binnen afzienbare tijd is de meest kansrijke periode de periode 2015-2020. Naar verwachting zal het Rijk dit jaar bekend maken welke randvoorwaarden zij stelt voor de aanpak van de verstedelijkingsopgave 2010-2020 en welke middelen zij daartoe wil inzetten. Om het woningtekort versneld terug te dringen naar een aanvaardbaar niveau streeft BRU ernaar om de woningbouwambitie in het kader van de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030 versneld te ontwikkelen. BRU streeft ernaar deze opgave vast te leggen in nieuwe Verstedelijkingsafspraken 2010-2020 met het Rijk en de provincie:

Beleidsvoorstel 1a: BRU streeft ernaar om de woningbouwopgave in de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht zo veel mogelijk versneld te ontwikkelen, in de periode voor 2020.

Om het woningtekort op de langere termijn verder terug te dringen gaat BRU tegelijkertijd door met het zoeken naar aanvullende bouwlocaties. BRU probeert dit onder andere te doen door het initiëren en doen van planstudies. BRU staat ook open voor planinitiatieven vanuit de marktsector en denkt in allerlei samenwerkingsverbanden actief mee aan nieuwe woningbouwmogelijkheden.


33

De ervaring is dat als gevolg van onvoorziene vertragingen de productie altijd lager uitkomt dan oorspronkelijk gepland (gemiddeld 30 à 40% lager). Dit vraagt om extra aandacht voor het faseringsvraagstuk, kortom: sneller beginnen met de planvoorbereiding op reeds goedgekeurde bouwlocaties. Ten einde de beoogde productie daadwerkelijk te kunnen realiseren is het noodzakelijk om voortdurend een uitvoerbare planvoorraad voor de eerstvolgende vijf jaar beschikbaar te hebben van tenminste 130%. BRU acht het noodzakelijk om dit gegeven beleidsmatig te verankeren:

Beleidsvoorstel 1b: Teneinde de voorgenomen productie daadwerkelijk te realiseren streeft BRU naar een permanente uitvoerbare planvoorraad voor de eerstvolgende vijf jaar van tenminste 130%.

5.2 Regionaal sturen op betaalbaarheid Afspraken over sociale sector

Doelstelling 2.1: Terugdringen van het tekort aan sociale huur- en koopwoningen. Doelstelling 2.2: Zorgdragen voor een meer evenwichtige verdeling van de sociale huurvoorraad tussen gemeenten.

Door de aanhoudend grote druk op de Utrechtse woningmarkt en de blijvende toestroom van studenten is extra aandacht nodig voor de betaalbaarheid van woningen. Daartoe stuurt BRU op een betaalbare woningvoorraad van voldoende omvang. Daarnaast wordt, vanuit het perspectief van de lokale woningbehoefte en ter voorkoming van concentraties van lagere inkomensgroepen in enkele gemeenten, gestuurd op een evenwichtige spreiding van betaalbare woningen over de regiogemeenten. Daartoe zijn in 2007 de Prestatieafspraken Volkshuisvesting (PAV) Regio Utrecht 2005-2015 afgesloten tussen de samenwerkende gemeenten en woningcorporaties, vertegenwoordigd door BRU en Regioplatform Woningcorporaties Utrecht. Hierin is opgenomen dat het aandeel sociale huurwoningen (grens huurtoeslag) minimaal 25% van de productie moet bedragen. Daar bovenop is afgesproken dat minimaal 10% van het programma wordt ingenomen door sociale koop (< € 181.512) en in beschermde koopconstructies (bijv. Koopgarant). In totaal dus minimaal 35% sociaal. Daarnaast is afgesproken dat elke gemeente streeft naar een sociale huurvoorraad van tenminste 30% in 2015. Dit betekent een extra inspanning voor de gemeenten met een sociale huurvoorraad beneden de 30%: Bunnik, Maarssen, IJsselstein, De Bilt en Houten. De bouwprognoses van de gemeenten tot 2015 laten op dit punt nog onvoldoende verbetering in resultaten zien, waardoor gezocht zal worden naar aanvullende sturingsmaatregelen.

34


Deze maatregelen zullen nader worden uitgewerkt in het Actieprogramma Woningbouw. Tevens dienen deze te worden vastgelegd in geactualiseerde prestatieafspraken met de corporaties (streven: tweede helft 2009). Wat betreft de sociale koopsector geven de WoON-uitkomsten een vraag naar goedkope koopwoningen (< € 200.000) aan van 25%, meer dan het dubbele dan het minimum dat in de PAV 2005-2015 is vastgelegd (zie tabel 4.8: 37% x 67%; in PAV prijsgrens van € 181.512). In de praktijk worden er echter nog zelden koopwoningen van onder de € 200.000 gebouwd, waardoor een meer realistische doelstelling is afgesproken. Realisatie van deze prestatieafspraak zou al grote winst voor de doelgroep betekenen. De bouw van voldoende woningen in het middensegment zal bovendien leiden tot extra doorstroming vanuit sociale koopwoningen. De resultaten van het WoON 2006 geven een iets lagere vraag naar sociale huur dan in de PAV 2005-2015, namelijk 26% (zie tabel 4.8: 80% x 33%). Maar omdat slechts zeer beperkt kan worden voldaan aan de grote vraag naar goedkope koop, is gekozen voor een extra aanbod sociale huur (een minimale voorraad van 30%) om deze vraag gedeeltelijk op te vangen. Afspraken over de gewenste omvang van de sociale huurvoorraad voor de hele regio en per gemeente vormen de basis onder de PAV 2005-2015. De extra druk op de goedkope koopsector vraagt om het doortrekken van voorraadafspraken naar de koopsector. De prijzen voor sociale koop stijgen vaak al bij de tweede verkoop boven de koopprijsgrens uit. Constructies met beschermde koop (bijvoorbeeld Koopgarant) bieden hiervoor uitkomst. Het aandeel van beschermde koop in de huidige voorraad is momenteel te verwaarlozen (minder dan 1%), maar is een kansrijk segment voor de nabije toekomst. Momenteel bedraagt de sociale huurvoorraad ruim 32%. Streven naar een verhoging van de totale sociale voorraad is vooral gewenst in de categorie beschermde koop. Over de verdere verhoging van deze categorie dienen met de corporaties in regio Utrecht nadere afspraken te worden gemaakt. In deze woonvisie wordt op de PAV 2005-2015 voort-gebouwd. Omdat binnenkort gesproken gaat worden over nieuwe verstedelijkingsafspraken met het Rijk tot 2020, is het van belang om de afspraken over de sociale woonopgave verder door te trekken naar het jaar 2020.

Beleidsvoorstel 2a: Mede op basis van de uitkomsten van het WoON stelt BRU voor de ambitie voor de omvang van de sociale huurvoorraad in BRU vast te stellen op tenminste 30% in 2020. Beleidsvoorstel 2b: Mede op basis van de uitkomsten van het WoON stelt BRU voor om de voorrraad beschermde koop tot 2020 verder te laten groeien, in omvang nader vast te leggen in overleg met de corporaties in BRU. Beleidsvoorstel 2c: Mede op basis van de uitkomsten van het WoON stelt BRU voor de ambitie voor nieuwbouw in de sociale sector tussen 2010 en 2020 vast te stellen op minimaal 35%. Beleidsvoorstel 2d: Daarvan dient tenminste 25% te bestaan uit sociale huur en tenminste 10% uit sociale of beschermde koop. Beleidsvoorstel 2e: De BRU-gemeenten maken regionaal afspraken over de realisering van de sociale opgave per gemeente tot 2020. De gemeenten bepalen zelf hoe deze afspraken in hun gemeente gerealiseerd worden. Beleidsvoorstel 2f: BRU streeft naar het maken van afspraken met de samenwerkende corporaties over de sociale woonopgave tot 2020.


35

Tabel 5.2 Prijsdifferentiatie nieuwbouw 2010-2020 Sociale huur

25%

Sociale/beschermde koop

10%

Sociaal totaal

35%

Markt huur + koop

65%

Totaal

100%

Maatregelen voor starters

Doelstelling 2.3: BRU streeft naar kwantitatief en kwalitatief voldoende aanbod van onzelfstandige woonruimte, mede afhankelijk van de vraag zoals de toestroom van studenten.

Er bestaat een grote behoefte aan kamers en starterswoningen in de regio Utrecht, zowel in het huur- als in het koopsegment. Een belangrijk onderdeel van de startersgroep in de regio zijn de studenten en (werkende) jongeren. Hoewel deze groep zich de laatste jaren in toenemende mate richt op zelfstandige woningen, richt het overgrote deel hiervan zich nog steeds op onzelfstandige huisvesting (kamerbewoning, studentenhuizen). De bouw van een grote hoeveelheid studenteneenheden heeft ertoe geleid dat het tekort hieraan de afgelopen jaren fors is teruggebracht. Daarnaast is ook extra voorraad toegevoegd door de omzetting van woningen tot studentenhuizen, vooral in achterstandwijken. Daarmee is de wachttijd voor studenteneenheden teruggebracht tot ca. een jaar. Door de extra grote toestroom van studenten in de afgelopen jaren en de hoge verwachtingen voor de toekomst is permanente aandacht nodig voor de bouw van voldoende studenteneenheden. Zoveel mogelijk moet worden voorkomen dat afgestudeerden te lang op een zelfstandige woning moeten wachten en daardoor onnodig studenteneenheden bezet houden. Prioriteit heeft terugdringing van het tekort aan studenteneenheden. Voor de productie van extra studenteneenheden tot 2010 heeft BRU een stimuleringsbijdrage ingezet. BRU gaat ervan uit dat van het productieaandeel in de sociale huursector (25%) een belangrijk deel (tevens) voor starters geschikt is. Door bevordering van de doorstroming kunnen meer goedkope woningen beschikbaar komen voor studenten en jongeren die zelfstandig willen gaan wonen (zie ook § 5.4).

Beleidsvoorstel 2g: De resterende nieuwbouwopgave voor studenten wordt vastgesteld op ca. 2.000 studenteneenheden tot 2015. Beleidsvoorstel 2h: BRU bevordert de uitstroom vanuit eenheden naar zelfstandige woningen door middel van nieuwbouw en stimulering van de doorstroming.

Woonlasten en energiebesparing

Doelstelling 2.4: BRU ziet toe op de voortgang van energiebesparingsmaatregelen vanwege hun belangrijke effect op de betaalbaarheid van de regionale woningvoorraad.

36


Door de stijgende energieprijzen zal een steeds groter aandeel van de totale woonlasten gaan bestaan uit energielasten. Dit vormt in de eerste plaats een bedreiging voor de betaalbaarheid van sociale woningen. In woningen met een huur van € 400 of minder kan de maandelijkse energierekening makkelijk oplopen tot 70% van de maandelijkse huur. Door gericht te investeren in energiebesparing en goedkopere energiebronnen (bijvoorbeeld energiearme cv-ketels, zonnepanelen en warmtepompen) kunnen investeringen soms al binnen enkele jaren worden terugverdiend. Voor corporaties betekent dit meestal een extra huurverhoging. Bewoners zien hun netto maandlasten desondanks soms al direct dalen. Dergelijke maatregelen vormen tegelijk ook een belangrijke bijdrage aan het milieu, door terugdringing van de CO2-uitstoot. In het wonen zit heel veel besparingspotentieel. In met name de bestaande woningbouw zijn diverse ontwikkelingen gaande: • Zo is er het plan ‘Meer met minder’ van bouwpartijen en de overheid met als doel 30% energiebesparing in de woningbouw te realiseren. • Vanuit Aedes is het ‘Antwoord aan de samenleving’ gekomen waarin de woningbouwcorporaties onder ander toezeggen te werken aan energiezuinige woningen. • Daarnaast hebben veel gemeenten in hun afspraken in het kader van het BANS klimaatconvenant aangegeven te willen werken aan energiezuinigheid bij woningrenovatie. • En verder bijvoorbeeld: de gemeente Utrecht werkt aan het programma ‘Utrecht creëert nieuwe energie’, en de provincie Utrecht kent het traject ‘Hart voor onze Bol’. De uitvoering van deze maatregelen is in de eerste plaats een zaak van de woningbeheerders en de gemeenten. BRU kan hieraan slechts beperkt bijdragen door deze ontwikkelingen op afstand te monitoren en alleen indien nodig hierover aanvullende prestatieafspraken met corporaties te maken. Bijvoorbeeld als concrete plannen en maatregelen uitblijven of traag op gang komen. Dit onderwerp leent zich in elk geval goed voor lokale prestatieafspraken. Deze afspraken zullen zowel betrekking hebben op nieuwbouw als op renovatie als op het overige woningbezit. Hiermee kunnen de gemeenten ook aansluiten op de verplichte energielabeling per 1 januari 2009. De inzet met betrekking tot het particuliere deel van de woningvoorraad maakt deel uit van het algemene duurzaamheidbeleid van de gemeenten en betreft met name communicatie (voorlichting en stimulering). BRU ziet maatregelen en afspraken op dit terrein primair als een lokale aangelegenheid.

5.3 Regionaal sturen op kwaliteit Woonmilieudifferentiatie

Doelstelling 3.1: BRU streeft naar het versterken van bestaande stedelijke en regionale kwaliteiten door te sturen op woonmilieudifferentiatie en daarbij in te spelen op de toekomstige vraag naar specifieke woonmilieus.

In de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030 wordt de woonmilieu-opgave voor de lange termijn geformuleerd. Deze visie sluit aan bij de onderzoeksbevindingen uit § 4.3 in deze woonvisie. Hieruit blijkt dat er de komende jaren een grote behoefte is aan centrumstedelijke, groenstedelijke woonmilieus. Daarnaast stelt de Ontwikkelingsvisie dat een extra kwaliteitsimpuls op de landelijke (top)woonmilieus gewenst is, gezien de economische ambities van de NV-Utrecht.


37

In deze Regionale Woonvisie sluiten we aan bij de uitspraken die in de Ontwikkelingsvisie zijn gedaan.

Beleidsvoorstel 3a: zie tabel 5.2

Tabel 5.3 Woonmilieudifferentiatie NV-Utrecht

Procentuele verdeling woningvoorraad situatie 2005

Procentuele toevoeging 2015-2030 aan de bestaande woningvoorraad

Woonmilieus Centrumstedelijk

10%

20-30%

Stedelijk (buiten) centrum

55%

20-30%

Groen stedelijk

15%

20-30%

Dorps

15%

10-20%

Landelijk

5%

5-15%

100%

100%

Totaal NV-Utrecht

Wonen met welzijn en zorg

Doelstelling 3.2: BRU streeft naar een goede regionale aansluiting van vraag en aanbod voor ouderen en personen met een lichamelijke, verstandelijke of psychiatrische beperking, waarbij de uitvoering primair lokaal plaatsvindt, met de gemeente in de rol van regisseur. Doelstelling 3.3: BRU draagt bij aan een samenhangend pakket van maatregelen op gebied van wonen met welzijn en zorg zodat ouderen en personen met een lichamelijke, verstandelijke of psychiatrische beperking zo lang mogelijk op prettige wijze zelfstandig kunnen blijven wonen Doelstelling 3.4: BRU ziet toe op de realisatie van voldoende aanbod op gebied van beschermd en verzorgd wonen voor deze doelgroepen met een kwaliteit die goed aansluit bij de veranderende behoefte.

38


In opdracht van provincie en BRU heeft RIGO Research, na een berekening van de behoefte (zie § 4.3) en na een aanbodinventarisatie ook de opgave berekend voor ouderen en specifieke doelgroepen. Deze informatie is neergelegd in een eerste nummer van de monitor Wonen met welzijn en zorg voor de regio Utrecht. Het is lastig gebleken om die opgave exact in beeld te brengen, omdat niet iedereen dezelfde definities hanteert en omdat deze opgave nauw samenhangt met factoren waarover op dit moment nog weinig valt te zeggen, bijvoorbeeld de toekomstige kwaliteit van de thuiszorg en van AWBZ-instellingen. Daarbij verschilt de situatie voor deze doelgroepen per gemeente aanzienlijk, waardoor maatwerk per gemeente nodig is. In het complexe speelveld tussen de vele organisaties op gebied van wonen, welzijn en zorg constateert RIGO Research dat een stevige regierol door de gemeente noodzakelijk is om activiteiten goed op elkaar af te stemmen. In deze woonvisie wordt de door RIGO Research onderzochte beleidsopgave wel gepresenteerd, maar niet integraal overgenomen. Deze opgave kan wel dienen als input voor later op te stellen woningbouwprogramma’s door BRU en/of gemeenten. Het is de bedoeling om deze werkwijze te verankeren binnen BRU door periodieke monitoring van vraag en aanbod voor deze doelgroepen. Opgave geschikt wonen Om mensen de kans te bieden zo lang mogelijk thuis te blijven wonen is het nodig om de bestaande woningvoorraad en woonomgevingen hierop aan te passen. We spreken dan van levensloopbestendig wonen. Gezien de aankomende vergrijzing is het van belang om het woningbouwprogramma hierop te laten inspelen. Door RIGO Research is de opgave geschikt wonen voor ouderen en overige doelgroepen (zie omschrijving in doelstelling § 3.2) berekend. Daarbij gaat het zowel om de vraag naar nultredenwoningen als naar potentieel geschikte eengezinswoningen. Omdat sprake is van veel variabelen is het lastig om deze opgave exact te berekenen. Daarom is een aantal aannames gedaan, wat leidt tot een opgave met ruime bandbreedtes. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de opgave die nodig is om bestaande tekorten weg te werken en de uitbreidingsvraag door toenemende behoefte. De uitbreidingsbehoefte zal vooral na 2015 fors toenemen. Op basis van het huidige planaanbod zal in een aantal gemeenten het tekort aan nultredenwoningen de komende jaren verder toenemen, met name in Bunnik, Vianen en IJsselstein.

Tabel 5.4 Opgave geschikt wonen voor ouderen en overige doelgroepen Huidig tekort

Nultreden Potentieel geschikt eengezins Totaal

Uitbreidingsbehoefte 2006-2030

Totale opgave 2006-2030

12.000 - 21.000

11.050 -20.700

23.050 -41.700

0 - 6.500

5.850

5.850 -12.360

12.000 - 27.500

16.900 - 26.550

28.900 -54.050

Opgave bestaande voorraad Bij deze opgave is RIGO Research ervan uitgegaan dat 40% hiervan via nieuwbouw daadwerkelijk voor deze doelgroep beschikbaar komt. De rest van de nieuwbouw zal gaan naar starters en overige woningzoekenden. Dat betekent dat de overige 60% van de uitbreidingsbehoefte voor deze doelgroep uit de bestaande bouw zal moeten komen. De ontwikkeling van de vergrijzing is zodanig dat de behoefte aan levensloopbestendige of nultredenwoningen niet alleen door nieuwbouw te realiseren is. Ook in de bestaande woningvoorraad zullen belangrijke aanpassingen plaats moeten vinden.


39

In beginsel streven de BRU-gemeenten naar een levensloopbestendige woningvoorraad. Dat wil zeggen dat de woningen fysiek geschikt moeten zijn om er zolang mogelijk in te kunnen blijven wonen. Dat is een ideaalbeeld dat slechts geleidelijk kan worden bereikt.

Tabel 5.5 Opgave mogelijk aan te passen bestaande woningen voor ouderen en overige doelgroepen Nultreden meergezins

8.500 - 14.500

Nultreden eengezins

5.400

Eengezins, niet nultreden

57.000

Totaal

70.900 - 76.900

In totaal komen tussen de 71.000 en 77.000 woningen in aanmerking om tegen beperkte kosten te verbouwen of aan te passen. Een klein deel hiervan is een nultredenwoning. Het grootste deel zijn koopwoningen. Bij de keuze welke woningen geschikt gemaakt worden ligt het voor de hand vooral te kijken naar gebieden waar voorzieningen zijn of komen, of de leefbaarheid in orde is en of er veel ouderen wonen. Geschikte woningen kunnen nog aantrekkelijker gemaakt worden door domotica en nieuwe technologie en bijvoorbeeld het realiseren van bergruimte voor scootmobielen. Wat betreft de particuliere voorraad beperken de middelen van de overheid zich tot communiceren en stimuleren. Bij particuliere eigen woningen zijn de financiële middelen doorgaans voorhanden vanwege de overwaarde in de woning. Opgave verzorgd en beschermd wonen Beschermd wonen bestaat uit woonvormen waarin 24-uurszorg met toezicht wordt geboden. Verzorgd wonen bestaat uit woonvormen met zorg in de nabijheid van de woning die op afroep beschikbaar is. Het totale aanbod verzorgd en beschermd wonen in de regio bedraagt ruim 10.000 plaatsen. Het aanbod hiervan is scheef verdeeld over de regio in verhouding tot de behoefte. Op basis van het huidige planaanbod blijft dat de komende jaren ook zo. Van de verzorgings- en verpleeghuizen voldoen 26 locaties niet aan de functionele kwaliteitseisen van deze tijd. Dit betekent overigens niet per definitie dat deze instellingen gesloopt zouden moeten worden. De behoefte aan deze woonvormen groeit de komende jaren sterk (mede door de extramuralisering van verzorgingshuizen) en zal doorgaans door nieuwbouw ingevuld moeten worden. Deze nieuwbouw is meestal sterk plaatsgebonden (bijvoorbeeld aan een woonservicezone). Tot 2030 is er een uitbreidingsbehoefte van bijna 5.000 plaatsen, het grootste deel voor ouderen.

Tabel 5.6 Opgave verzorgd en beschermd wonen voor ouderen en overige doelgroepen Uitbreidingsbehoefte 2015

Uitbreidingsbehoefte 2015 - 2030

Totaal

Beschermd wonen

375

1.325

1.700

Verzorgd wonen

830

2.425

3.255

1.205

3.750

4.955

Totaal

40


Verzorgd wonen zal in de toekomst bijna altijd gebouwd worden als zelfstandige woningen met zorgen dienstenpakketten, waarbij sprake is van mensen met en zonder zorgindicatie. Dit betekent dat bij de bouw rekening moet worden gehouden met een behoorlijk surplus. Voor beschermd wonen is er vooral behoefte aan meer kleinschalige woonvormen, bijvoorbeeld voor dementerende ouderen. Stimulering innovatieve projecten Om de doelstelling van het project ‘Wonen met Welzijn en Zorg’ in de regio Utrecht te realiseren hebben provincie en BRU ieder € 0,9 miljoen beschikbaar gesteld voor de ondersteuning van concrete projecten. BRU ziet dit bedrag als een vorm van ‘ontwikkelgeld’ ten behoeve van producten procesinnovatie en de toepassing van ‘best practises’.

Beleidsvoorstel 3b: BRU zorgt voor een periodieke monitoring van vraag en aanbod op gebied van wonen met zorg en welzijn, met als doel input te vormen voor het opstellen en actualiseren van woningbouwprogramma’s door gemeenten en BRU. Beleidsvoorstel 3c: BRU stimuleert de innovatie en de toepassing van ‘best practises’ voor wonen met welzijn en zorg, onder andere door de instelling van een stimuleringsregeling samen met de provincie van € 1,8 miljoen.

Woningtypen: stapeling versus grondgebonden

Doelstelling 3.5: BRU ziet toe op een evenwichtige samenstelling van het woningbouwprogramma in het BRU-gebied naar woningtypen, rekening houdend met de toekomstige behoefte.

De vraag naar grondgebonden dan wel gestapelde woningtypen is niet simpel aan te geven. De belangrijkste factoren die hierin meespelen zijn de kwalitatieve woningbehoefte, de omvang en kwaliteit van het beschikbare aanbod, de betaalbaarheid hiervan en de ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwbouw. Uit het WoON blijkt in belangrijke mate een voorkeur voor grondgebonden woningbouw (69%). RIGO Research heeft meer gedetailleerd naar de situatie in onze regio gekeken en hierbij ook de vraag van specifieke doelgroepen zoals ouderen betrokken. Hieruit blijkt dat de vraag naar nieuwe nultredenwoningen tot 2030 ergens tussen de 23.000 en de 42.000 woningen ligt.


41

Uitgaande van het totale nieuwbouwprogramma tussen 2005 en 2030 van 93.500 woningen betekent dit dus een bandbreedte in het nieuwbouwprogramma van ca. 25% tot 45% nultredenwoningen. Als gevolg van het grote woningtekort zal de betaalbaarheid van de zozeer gewenste grondgebonden woningen nog lange tijd achterblijven bij de vraag. Dit betekent dat een aanzienlijk deel van de woningvragers noodgedwongen zal kiezen voor de tweede keus: een appartement. Extra bouwen van nultredenwoningen zorgt dus voor de vangst van twee vliegen in een klap: ouderen en woningvragers met een benedengemiddeld inkomen worden tegelijk extra bediend. Als gevolg van de toenemende ruimtedruk in onze regio is ervoor gekozen om prioriteit te geven aan binnenstedelijk bouwen. De ligging en aard van deze locaties maken een keuze voor een relatief groot aandeel appartementen een logische. Met een keuze voor de bouw van meer nultredenwoningen is daarmee dus ook een derde vlieg gevangen: dit voorstel sluit goed aan bij de reeds gemaakte ruimtelijke keuzes. De vraag waar deze woningen dienen te worden gebouwd en voor wie is in de eerste plaats een gemeentelijk vraagstuk. Daarbij speelt de demografische ontwikkeling per gemeente een belangrijke rol. De vergrijzing zal in de gemeenten rondom de stad Utrecht het grootst zijn. Gemeenten met een achterstand in de voorraad sociale huurwoningen kunnen aan de toenemende vraag van ouderen een extra motief ontlenen om deze achterstand in te halen.

Beleidsvoorstel 3d: BRU zorgt voor een periodieke monitoring van vraag en aanbod naar woningtypen, met als doel input te vormen voor het opstellen en actualiseren van woningbouwprogramma’s door gemeenten en BRU.

Particulier opdrachtgeverschap

Doelstelling 3.6: BRU ziet toe op de realisatie en ontwikkeling van woningen als particulier opdrachtgeverschap, rekening houdend met de woningbouwafspraken en met de toekomstige behoefte.

De BRU-gemeenten hechten grote waarde aan de zeggenschap van de bewoners over hun woning en woonomgeving. Daarom willen zij het particulier opdrachtgeverschap stimuleren. Volgens het WoON heeft 19% van de verhuisgeneigden belangstelling voor (individueel of collectief) particulier opdrachtgeverschap. De bouwpraktijk is echter weerbarstig, want de productie van particuliere opdrachtgevers in de afgelopen jaren bedraagt slechts ca. 2%. De belangrijkste oorzaak hiervoor is het grondeigendom in handen van ontwikkelaars. Door de veranderende regelgeving in de Nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening wordt het eenvoudiger op grondeigenaren te verplichten in een bepaalde categorie te bouwen. BRU vindt het van groot belang dat het aandeel particulier opdrachtgeverschap wordt vergroot, hetzij op individuele hetzij op collectieve basis. Voorts wil BRU benadrukken dat het ook een grotere consumenteninvloed op bouwprojecten van ontwikkelaars voorstaat. Het gaat hier om een zaak die sterk afhankelijk is van de lokale wensen en mogelijkheden. BRU is dan ook van oordeel dat dit onderwerp primair door de gemeenten zelf ten uitvoer zal en kan moeten worden gebracht. Ook omdat eigenbouw deel uitmaakt va de woningbouwafspraken met het Rijk en de provincie zal BRU de ontwikkelingen binnen de regio op dit punt blijven monitoren als onderdeel van de reguliere woningmarktmonitor van BRU.

42


5.4 Eerlijk verdelen van woonruimte Het merendeel van de sociale woonruimte wordt in de regio Utrecht verdeeld via een zogeheten aanbodsysteem. Vrijkomende woonruimte wordt door middel van advertenties onder de aandacht van woningzoekenden gebracht. Jaarlijks worden met de regionale systematiek voor sociale woonruimte 6.168 (peiljaar 2007 bestaande woonruimte) woningen verdeeld. De systematiek wordt op eenduidige wijze toegepast in negentien gemeenten. Iedere woningcorporatie neemt deel aan het systeem, daarnaast maakt een klein aantal particuliere verhuurders hiervan gebruik. Op 31 december 2007 waren er 154.252 woningzoekenden ingeschreven. Van dit aantal komen 109.336 woningzoekenden uit de regio Utrecht, 25.509 uit de overige tien gemeenten en 19.390 woningzoekenden van elders. In 2007 zijn 28.931 woningzoekenden uit de BRU-gemeenten actief op zoek geweest naar woonruimte, hiervan hebben 4.828 huishoudens een woning via het verdeelsysteem weten te bemachtigen.

Eenduidig verdeelsysteem

Doelstelling 4.1: BRU ambieert een woonruimteverdelingsysteem dat maximale keuzevrijheid biedt, rechtvaardig is en klantvriendelijk.

Het huidige systeem voor de verdeling van woonruimte in onze regio is in 1997 van start gegaan. De huidige negentien deelnemende gemeenten behoorde in 1997 nog tot BRU. Een deel van deze gemeenten is in 2004 uit BRU gestapt maar heeft op eigen verzoek de deelname aan het verdeelsysteem gecontinueerd. In 2006 is het verdeelsysteem ingrijpend aangepast maar is de basis voor de huidige systematiek door alle deelnemende partijen onderschreven. De aanpassingen zijn in alle gemeenten doorgevoerd. Iedere woningzoekende kan met hetzelfde inschrijfnummer op het woningaanbod van de woningcorporaties in negentien gemeenten reageren. De ‘woningmarkt’ voor sociale woonruimte wordt bepaald door deelname van gemeenten en woningcorporaties aan het verdeelsysteem. Om de keuzevrijheid te verruimen zijn in 2006 provinciale bindingseisen ingevoerd; in plaats van regionale, kan een woningzoekenden op meer woningen reageren gelet op zijn inkomen en huishoudensgrootte. Daarnaast is de inschrijfduur bepalend voor de kans op


43

woonruimte, waarmee de ‘wachtlijst’ is uitgeroepen tot meest rechtvaardige methode om de schaarse sociale woonruimte te verdelen. Inmiddels heeft een eerste evaluatie van het systeem plaatsgevonden waaruit duidelijk naar voren is gekomen dat woningzoekenden gebruik maken van hun keuzevrijheid. Voor conclusies over verdringingsverschijnselen waren nog onvoldoende resultaten bekend. Het verruimen van de keuzevrijheid voor de meerderheid mag er niet toe leiden dat specifieke groepen worden verdrongen van de sociale woningmarkt. De kwetsbaarheid van woningzoekenden op een schaarse woningmarkt - aangeduid met de term slaagkans - is een terugkerend punt van aandacht bij een periodieke evaluatie. Voortzetting huidig beleid: BRU staat handhaving voor van het huidige verdeelsysteem voor sociale woonruimte, primair gericht op eenvoud, transparantie en keuzevrijheid voor woningzoekenden. BRU evalueert jaarlijks de slaagkansen van slagen van de verschillende categorieën woningzoekenden en brengt daarover rapport uit.

Organisatiestructuur woonruimteverdeling

Doelstelling 4.2: BRU streeft naar een efficiënte en transparante verdeling van woonruimte in een heldere verantwoordingsstructuur.

Voor een efficiënte en transparante verdeling van woonruimte is het noodzakelijk dat er duidelijke afspraken tussen de diverse partijen worden gemaakt. Daarnaast is het automatiseringssysteem verouderd waardoor een efficiënte verdeling gevaar loopt. In een nieuwe structuur zorgen de woningcorporaties in de regio, verenigd in een regionale organisatie, voor de uitvoering van de woonruimteverdeling. De woningcorporaties, de gemeenten en BRU maken afspraken over een heldere verantwoordelijkheidstructuur. Daarbij wordt bezien of er voor de woningzoekenden een regionale klachtencommissie kan worden ingesteld, zoals deze nu ook al functioneert in de gemeenten Utrecht en Bunnik. Een nieuwe organisatie betekent dat BRU stopt met de directe aansturing van WoningNet BV, de leverancier van het huidige automatiseringsysteem. Voor de woningcorporaties is het noodzakelijk dat het automatiseringssysteem wordt vervangen door een systeem dat voldoet aan de eisen die passen bij de bedrijfsprocessen van een verhuurder. Daarnaast is het huidige systeem niet flexibel genoeg om in te spelen op de behoefte aan lokaal maatwerk bij zowel gemeenten als woningcorporaties. Naar verwachting wordt in het tweede kwartaal van 2009 het nieuwe systeem operationeel en worden de afspraken vastgesteld.

Beleidsvoorstel 4a: BRU streeft naar verbetering van de organisatie van de woonruimteverdeling, in overleg met de betrokken gemeenten en samenwerkende woningcorporaties te effectueren in 2009. Hierbij wordt tevens het instellen van een regionale klachtencommissie bezien.

Doorstroming en lokaal maatwerk

Doelstelling 4.3: BRU streeft naar flexibiliteit in regelgeving voor de inzet van woonruimteverdeling bij lokaal beleid. Doelstelling 4.4: BRU streeft naar het vergroten van de beschikbare sociale woningvoorraad voor doelgroepen door stimulering van de doorstroming.

44


Naast een verruiming van de keuzevrijheid voor de woningzoekenden is in 2006 ook ruimte gegeven voor lokaal maatwerk door gemeenten en woningcorporaties. Met lokaal maatwerk kan worden afgeweken van de regionale methodiek waardoor woonruimteverdeling kan worden gebruikt voor lokaal beleid, bijvoorbeeld het verbeteren van de leefbaarheid in een wijk of de diversiteit van de lokale woningvoorraad. Het gebruik van lokaal maatwerk is echter wel gebonden aan een aantal voorwaarden, belangrijkste voorwaarde is de limiet van 30%; maximaal 30% van het vrijkomende aanbod in een gemeente mag worden ingezet voor lokaal maatwerk. De reguliere systematiek verleent geen expliciet voordeel voor doorstromers. Doorstroming is echter wel belangrijk voor de dynamiek op de woningmarkt. Met lokaal maatwerk kan in een gemeente de doorstroming gericht worden bevorderd. Bijvoorbeeld door voorrang te verlenen aan woningzoekenden die een specifiek woningtype achterlaten. Van deze mogelijkheid wordt nog beperkt gebruik gemaakt. Gelet op het belang van doorstroming zal BRU de mogelijkheden onderzoeken om doorstroming te bevorderen. Het huidige verdeelsysteem is niet flexibel genoeg om iedere toepassing voor lokaal maatwerk efficiënt uit te voeren. Zo laten de regels het wel toe om woningen te verloten maar kan dit niet op efficiënte manier worden uitgevoerd met het huidige automatiseringsysteem. In 2009 wordt een nieuw systeem in gebruik genomen (zie ook ‘organisatiestructuur woonruimteverdeling’) met meer flexibiliteit voor lokaal maatwerk. Naar verwachting zal de komst van een nieuwe huisvestingswet in 2010 de mogelijkheden voor lokaal maatwerk verruimen. Met name voor de leefbaarheid en gerichte doorstroming. BRU zal deze discussie op de voet blijven volgen. Voortzetting bestaand beleid: BRU faciliteert lokale oplossingen voor lokale huisvestingsproblemen via het doelgericht toestaan van 30% lokaal maatwerk.

Beleidsvoorstel 4b: BRU gaat nader onderzoek doen naar de mogelijkheden om de doorstroming te bevorderen.

Ongewenste wijziging samenstelling woningvoorraad

Doelstelling 4.5: BRU faciliteert de gemeenten om ongewenste effecten van wijzigingen in de woningvoorraad te voorkomen via de regionale huisvestingsverordening.

De samenstelling van de woningvoorraad kan wijzigen door onttrekking, samenvoeging, omzetting of splitsing van woonruimte. In de regionale huisvestingsverordening is hierover een aantal regels opgenomen om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Zo gebeurt het steeds vaker dat woningen in achterstandswijken worden opgekocht door ‘huisjesmelkers’ met het doel om die per kamer te verhuren. Een gemeente moet zelf de afweging maken of zo’n ontwikkeling al dan niet gewenst is. Een gemeente kan bijvoorbeeld de vergunning weigeren indien de inbreuk op de leefomgeving ontoelaatbaar is. Echter bij splitsing van woonruimte is de leefomgeving geen reden tot weigering. Gelet op de praktijk waarbij splitsing steeds vaker voorkomt kan deze regel wenselijk zijn. Daarnaast is een wijziging van de woningvoorraad wel een reactie op een specifieke vraag naar woonruimte. Voortzetting bestaand beleid: BRU faciliteert de gemeenten door middel van de regionale huisvestingsverordening.


45

Woningtoewijzing bijzondere doelgroepen Urgent woningzoekenden

Doelstelling 4.6: BRU draagt zorg voor een regionaal urgentiesysteem met een eenduidige uitvoering.

Als woningzoekenden in een specifieke noodsituatie verkeren is het mogelijk om een urgentie te krijgen. Deze urgentie geeft voorrang - ten opzichte van de reguliere woningzoekenden - op het regionale woningaanbod. Iedere urgent woningzoekende krijgt een regionaal zoekprofiel. Weliswaar geldt de voorrang niet voor alle woningen maar deze urgentie is wel in alle gemeenten bruikbaar. De situaties waarin een woningzoekende recht heeft op een urgentie zijn beperkt. De afgelopen jaren schommelt het percentage ‘verhuringen aan urgenten’ tussen de 13% en 16% van het sociale woningaanbod. Het urgentiesysteem wordt al tien jaar toegepast. Weliswaar zijn de regels op onderdelen aangepast maar een ingrijpende aanpassing heeft nog nooit plaatsgevonden.

Beleidsvoorstel 4c: BRU gaat het urgentiesysteem evalueren, en zal op basis hiervan eventueel voorstellen om de huisvestingsverordening aan te passen.

Statushouders

Doelstelling 4.7: BRU ziet toe op een goede uitvoering van de huisvesting van statushouders, conform de rijkstaakstellingen per gemeente.

Personen met een verblijfsvergunning (statushouder) hebben recht op huisvesting. Iedere gemeente krijgt van de rijksoverheid - ieder half jaar - een taak opgelegd met het aantal statushouders dat gehuisvest dient te worden. BRU ziet erop toe dat de gemeenten voldoen aan de taakstelling. Als een gemeente in gebreke blijft is BRU bevoegd in de plaats van de gemeente te treden. Bij een dergelijke situatie worden de kosten verhaald op de betreffende gemeente (huisvestingswet artikel 60). BRU is bevoegd de taakstelling op andere wijze te verdelen onder de gemeenten. Vooralsnog is besloten de reguliere verdeling (op basis van inwonersaantal) van de taakstelling te handhaven. Een herverdeling van een taakstelling kan ook plaatsvinden op verzoek van gemeenten. Een besluit tot herverdeling kan ieder half jaar worden genomen. Tot en met 31 december 2009 wordt de taakstelling aangevuld met de zogeheten ‘pardonregeling’. Hiermee worden vluchtelingen bedoeld die alsnog - buiten de reguliere asielprocedure - een status krijgen toegekend. In BRU-verband hebben gemeenten aangegeven mee te werken aan een regionale opvang voor deze woningzoekenden. Dit betekent dat de betreffende personen voorrang krijgen ten opzichte van diegenen van buiten de regio.

46


6.


6.1 Van beleid naar uitvoering Het beleid dat in de voorgaande hoofdstukken is geformuleerd, zal door BRU nader worden uitgewerkt om concreet ten uitvoer te worden gebracht. Een aantal van deze activiteiten betreft producten die zich richten op het beleid tot 2020. Voor het jaar 2020 is gekozen om deze woonvisie input te laten zijn voor beleidsvisies en programma’s die momenteel in voorbereiding zijn, zoals de verstedelijkingsafspraken 2010-2020 met het rijk. Andere activiteiten richten zich op de beleidshorizon tot 2030. Momenteel zijn voor deze periode ook nieuwe visies en programma’s in voorbereiding, zoals de ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030. De Regionale Woonvisie 2030 en het Actieprogramma Woonvisie 2015 zorgen samen voor de volkshuisvestelijke input voor deze producten. In het actieprogramma dat hierna volgt worden reeds lopende acties beschreven en wordt een eerste aanzet gegeven tot aanvullende activiteiten die voortvloeien uit deze woonvisie.

6.2 Actieprogramma 2015 Onderwerp 1. Terugdringen woningtekort Actie •

Stimuleren woningbouw door uitvoeren actieprogramma woningbouw tot 2010

•

Woningbouwprogramma’s sturen op extra plancapaciteit van 130%

•

Maken van afspraken met Rijk en provincie over woningbouwprogramma 2010-2020 en over de subsidiering hiervan

Planning 2008 - 2009 2008 e.v. 2008 - 2009

•

Uitwerken en vaststellen woningbouwprogramma 2010-2020

2008 - 2009

•

Uitvoeren actieprogramma woningbouw

2010 - 2015

Onderwerp 2. Sturen op betaalbaarheid Actie

Planning

•

Opstellen actieprogramma stimulering bouw sociale huurwoningen tot 2015

2008 - 2009

•

Opstellen actieprogramma stimulering gemengde koop / sociale koop tot 2015

2008 - 2009

•

Implementeren uitgangspunten woningdifferentiatie woningbouwprogramma 2010-2020

2008 - 2009

•

Realiseren prestatieafspraken volkshuisvesting over spreiding sociale woningvoorraad

•

Maken van afspraken met gemeenten en corporaties over de sociale woningbouw-

2005-2015 opgave 2010-2020

2008 - 2015 2009


47

Actie (vervolg 2. Sturen op betaalbaarheid) •

Planning

Implementeren afspraken met gemeenten en corporaties over de sociale woningbouwopgave 2010-2020

2010 - 2015

•

Monitoring effecten maatregelen voor verbetering positie starters

2008 - 2015

•

Monitoring relatie energiebesparingsmaatregelen en woonlasten

2008 - 2015

Onderwerp 3. Sturen op woonkwaliteit Actie

Planning

•

Toetsen gebiedsverkenningen 2015-2030 aan uitgangspunten woonvisie

2008 - 2009

•

Programmatische uitgangspunten opstellen voor haalbaarheidsstudie gebiedsverkenningen

2008 - 2009

•

Vaststellen uitgangspunten woonmilieudifferentiatie 2015-2030 BRU per gebiedsdeel

2008 - 2009

•

Implementeren uitgangspunten woonmilieudifferentiatie BRU 2015-2030

2009 - 2015

•

Implementeren beleidsdoelstellingen voor wonen met welzijn en zorg

2008 - 2015

•

Uitvoeren nieuwe stimuleringsregeling wonen met welzijn en zorg

2008 - 2009

•

Monitoring ontwikkelingen wonen met zorg en welzijn

2008 - 2015

•

Monitoring vraag naar en aanbod van woningtypen

2008 - 2015

•

Monitoring ontwikkelingen particulier opdrachtgeverschap

2008 - 2015

Onderwerp 4. Eerlijk verdelen van woonruimte Actie

48

•

Voorbereiden en effectueren nieuwe organisatie woonruimteverdeling

•

Onderzoeken mogelijkheden regionale klachtencommissie bij woningtoewijzing

•

Opstellen actieprogramma stimulering doorstroming en faciliteren lokaal maatwerk

•

Onderzoeken functionaliteit huidige regelgeving wijziging woonruimtevoorraad

•

Evalueren systematiek urgentiebepaling


Planning 2009 - 2010 2009 2009 - 2010 2009 2008 - 2009


Aanbodsysteem: Aanbodsysteem: Het systeem waarbij woningzoekenden kunnen reageren op het beschikbare woningaanbod, waarna selectie plaatsvindt op basis van bestuurlijk vastgestelde selectiecriteria. Aanpasbare woning: Een woning die tegen geringe kosten (peiljaar 2008, € 10.000) rolstoelgeschikt te maken is. Het kan gaan om een nultredenwoning of om een eengezinswoning (in dat geval dient tenminste een traplift te worden aangebracht). Algemeen Bestuur (AB): Het algemeen bestuur van Bestuur Regio Utrecht: het hoogste bestuursorgaan bestaande uit vanuit de Raden afgevaardigde gemeenteraadsleden van alle bij het stadsgewest aangesloten gemeenten. Beschermd wonen: Woonvormen waarin 24-uurszorg met toezicht wordt geboden. Beschermde sociale koopwoning: Sociale koopwoning die ten dele onder het beheer valt van een toegelaten instelling, wat tenminste beperkingen inhoudt met betrekking tot de vrije verkoop hiervan. Daarbij hoort tenminste het recht op eerste aankoop door de toegelaten instelling, zodat deze weer op vergelijkbare wijze aan een volgende bewoner kan worden aangeboden. Deze woningen hebben een ‘vrij op naam prijs’ van maximaal de koopprijsgrens zoals vermeld in de regionale huisvestingsverordening van BRU (artikel 2.6.2. lid 1). Bestuur Regio Utrecht (BRU): Samenwerkingsverband van negen gemeenten in de regio Utrecht bestaande uit de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, IJsselstein, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist. Collectief particulier opdrachtgeverschap: Ontwikkelingsvorm waarbij een groep individuele woonconsumenten samen bouwgrond verwerft en daarop zelf woningen ontwikkelt en laat bouwen. Dagelijks Bestuur (DB): Het dagelijks bestuur van Bestuur Regio Utrecht, bestaande uit vanuit de colleges van B&W afgevaardigde collegeleden van alle bij het stadsgewest aangesloten gemeenten. Doorstromer: Een woningzoekende die als hoofdhuurder rechtmatig in de provincie een zelfstandige huurwoning bewoont en na verhuizing leeg achterlaat. De maandhuur mag bij inschrijving niet meer bedragen dan de maximale huurprijsgrens (bron: artikel 1.1 lid 16, regionale huisvestingsverordening BRU). Gemengde koopvormen: Tussenvormen of combinaties tussen huren en kopen. Geschikt wonen: Woningen waarin ouderen met een lichamelijke beperking en bijzondere doelgroepen zelfstandig kunnen wonen. Huurinkomentabel: Tabel uit de regionale huisvestingsverordening van BRU waarin huurprijzen zijn gekoppeld aan het inkomen per huishouden, en die wordt gebruikt bij de toewijzing van sociale huurwoningen. IPB-model: Door provincies gebruikte methodiek om de woningbehoefte en het woningtekort te berekenen.


49

Koopprijsgrens: € 181.512 nieuwbouw en € 158.850 voor bestaande bouw - peildatum 1 januari 2008. Uitzondering op deze regel is de gemeente Zeist waar de koopprijsgrens € 181.512 voor zowel de nieuwbouw als bestaande bouw (bron: regionale huisvestingsverordening BRU 1 januari 2008). Kwaliteitshandvest regio Utrecht: Bevat het gemeenschappelijke ambitieniveau van gemeenten, marktpartijen en consumentenorganisaties in de regio Utrecht met betrekking tot het te voeren ruimtelijke kwaliteitsbeleid en de hiermee samenhangende kwaliteit van planprocessen in de regio. Levensloopbestendige woning: Een woning die geschikt is om er tot hoge leeftijd te kunnen blijven wonen. Lokaal Maatwerk: Een overeenkomst die in de plaats kan treden van het geheel of delen van de huisvestingsverordening indien aan specifieke voorwaarden wordt voldaan. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE): Tussenvorm tussen huren en kopen. Nultredenwoning: Een woning die traploos te bereiken is en waar alle primaire voorzieningen gelijkvloers liggen. Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht: Visie op de ontwikkeling van het gebied van de NV-Utrecht tot 2030. Dit gebied bestaat uit het stadsgewest Utrecht en de gewesten Eemland en Gooi- en Vechtstreek. Particulier opdrachtgeverschap: Ontwikkelingsvorm waarbij individuele woonconsumenten zelf een bouwkavel verwerven en daarop een woning laten bouwen. Portefeuillehoudersoverleg Volkshuisvesting: Periodiek bestuurlijk overleg tussen de wethouders van de negen deelnemende gemeenten van de stadsregio Utrecht, bedoeld om het dagelijks bestuur te adviseren over het te voeren beleid. Regionale prestatieafspraken: Overeenkomst tussen de samenwerkende gemeenten en corporaties binnen de regio om te komen tot een grotere woningbouwproductie en betere spreiding van sociale huurwoningen. Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU): Samenwerkingsverband van in de stadsregio Utrecht actieve woningcorporaties. Regionaal Economische Ontwikkelingsstrategie (REOS): De nieuwe economische ontwikkelingsstrategie die in juni 2008 is vastgesteld. De REOS geeft een visie over de toekomst van de regionale economie en gaat in op de organisatie van overheden, maatschappelijke organisaties en bedrijfsleven op strategisch niveau zodat de economische visie kan interveniëren in andere beleidsvelden. Rolstoelgeschikte woning: Een woning die met een rolstoel toegankelijk, zonder belemmeringen te bereiken is en waarvan de primaire ruimtes rolstoeldoorgankelijk zijn. Regionaal Structuurplan 2005 – 2015 (RSP): Het door het AB van 21 december 2005 vastgestelde plan, waarin in grote lijnen de voorgenomen ontwikkeling van de regio Utrecht in de periode 2005 – 2015 op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid is vastgelegd.

50


Sociale woningbouw: Sociale huurwoningen van toegelaten instellingen met een huur tot een maximale grens voor individuele huursubsidie/toeslag, bedoeld voor mensen die vanwege hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Sociale koopwoning: Koopwoning met een ‘vrij op naam prijs’ van maximaal de koopprijsgrens zoals omschreven in de regionale huisvestingsverordening van BRU (artikel 2.6.2. lid 1). Starter: Een woningzoekende die geen zelfstandige woonruimte bewoont. Statushouder: Een asielzoeker of vluchteling met een verblijfsvergunning. Uitvoeringcontract Regionaal Structuurplan (RSP): Het uitvoeringscontract RSP gaat over de verdeling van regionale programma’s en middelen tussen de gemeenten en over de bijdrage die elk van de partners levert om deze ambities te realiseren. Verzorgd wonen: Woonvormen met zorg in de nabijheid van de woning die op afroep beschikbaar is. Vinex-locaties: Nieuwbouwwoningen gebouwd op uitbreidingsgebieden aan de rand van steden zoals aangewezen in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) tot de periode 2005. Vluchtelingen en statushouders: Woningzoekenden die op grond van de Vreemdelingenwet als vluchteling zijn toegelaten, dan wel om klemmende in de persoon gelegen redenen, verband houdende met omstandigheden in hun land van herkomst, in het bezit zijn gesteld van een verblijfsvergunning. Woningruil: De situatie waarbij twee of meer huishoudens elkaars zelfstandige woonruimte wederkerig in gebruik nemen met het oogmerk van permanente bewoning. Wooneenheid: Woongelegenheid die voldoet aan alle criteria die van toepassing zijn op woningen, maar zonder keukeninrichting die bestemd is voor het bereiden van complete maaltijden en/of zonder toilet, gelegen in een gebouw met gemeenschappelijke voorzieningen.


51

BIJL AGE 2:2:DEELNEMERS Bijlage Deelnemers BIJEENKOMSTEN bijeenkomsten

52

Eerste expertmeeting, 30 oktober 2007 Bij de start van de woonvisie heeft een aantal experts gediscussieerd over ‘wonen in Utrecht’ met als kernvraag: Wat zijn de belangrijkste thema’s die in de Regionale Woonvisie aan de orde moeten komen? Deelnemers: L. Bobbe (Dudok Wonen) P. Godefroy (Landscape architects 4 sale) P. Hooimeijer (Universiteit Utrecht) T. Jochems (SSHU)

J. de Lang (BRU) M. Noorman (ministerie VROM) C. Poulus (ABF Research) B. Roolvink (RWU / de Seysterveste) E. van Sluis-Barto (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) W. Tiedeman (Companen) K. Verdooren (Mitros Utrecht) V. Verhoeven (Portaal Ontwikkeling Utrecht) R. de Visser (Bureau Vista)

Themabijeenkomst voor raadsleden en bestuurders, 21 november 2007 Hierin is van gedachten gewisseld over de belangrijkste thema’s die in de woonvisie aan de orde dienen te komen. Dit is gebeurd aan de hand van stellingen, besproken in een viertal deelsessies. Deelnemers: N. Jansen (raadslid, De Bilt) J. van Hulst (raadslid, De Bilt) R. Woutersen (raadslid, De Bilt) A. Ditewig (wethouder, De Bilt) W. Hennipman (raadslid, De Bilt) H. Walburgh Schmidt (wethouder, Bunnik) P. Lakerveld (raadslid, Bunnik) J. van Eck (raadslid, Bunnik) Y. Hoogendijk (raadslid, Bunnik) J. Dekker (raadslid, Bunnik) W. Wagenmans (wethouder, Houten) T. Uijttewaal (raadslid, Houten) A. Groothoff (raadslid, Houten) D. van Hoek (raadslid, Houten) G. van Leeuwen (raadslid, Houten) M. Alting Siberg (raadslid, Houten) W. de Jong (wethouder, Houten) E. Timmermans (raadslid, Houten) H. Panhuyzen (raadslid, IJsselstein) M. Koktas (raadslid, IJsselstein) G. den Herder (raadslid, Maarssen) R. Ramdas (raadslid, Nieuwegein)

H. Rietveld (raadslid, Nieuwegein) A. Visschers (raadslid, Nieuwegein) H. Mekenkamp (raadslid, Nieuwegein) B. Beerlage (raadslid, Utrecht) W. Buunk (raadslid, Utrecht) E. van der Marel (raadslid, Utrecht) A. van Rooij (raadslid, Utrecht) P. Zwanenberg (raadslid, Utrecht) J. Verkaik (raadslid, Utrecht) W. Zuurhout (raadslid, Vianen) M. Verweij (raadslid, Vianen) H. van Zanten (raadslid, Vianen) M. Stolk (portefeuillehouder volkshuisvesting BRU, voorzitter) IJ. Brouwer (raadslid, Vianen) W. Zwaan (raadslid, Vianen) S. van der Meij (raadslid, Zeist) P. van der Ploeg (raadslid, Zeist) K. Keestra (raadslid, Zeist) C. van Liempde (raadslid, Zeist) W. Barten (raadslid, Zeist) F. Veenendaal (raadslid, Zeist) P. Kallen (fractieassistent, Zeist) A. van Kuijk (wethouder, Zeist) P. Duquesnoy (raadslid, Zeist) J. de Lang (BRU) H. van Geuns (BRU) R. Verhoef (BRU)


Workshop voor woonconsumentenorganisaties, 10 mei 2008 Deelnemers aan deze workshop kregen de vraag voorgelegd: Welke punten in de Regionale Woonvisie aandacht moeten krijgen vanuit het belang van de eigen organisatie? Deelnemers: J. Jansen (Woonster Utrecht) H. Ketting (Regionaal Huurdersberaad)

E. Kurver (Cosbo stad Utrecht) J. de Lang (BRU) B. Nelen (Utrechtse Studenten Federatie) K. van Oosten (Regionaal Huurdersberaad) M. Speelziek (Utrechtse Studenten Federatie) C. Spruijt (Regionaal Huurdersberaad) M. Stolk (portefeuillehouder volkshuisvesting BRU, voorzitter)

Workshop voor woonaanbieders en belangengroepen, 14 mei 2008 Deelnemers aan deze workshop kregen de vraag voorgelegd: Welke punten in de Regionale Woonvisie aandacht moeten krijgen vanuit het belang van de eigen organisatie? Deelnemers: P. Berculo (Kamer van Koophandel) S. Bijman (Bouwend Nederland) M. Blom (Natuur en Milieufederatie Utrecht) W. de Boer (Bouwfonds) P. Boerenfijn (Habion) M. Claringbould (Passie voor Utrecht) H. van den Heiligenberg (IJsselsteinse woningbouwvereninging)

R. Kool (Aveant) J. de Lang (BRU) M. de Langen (Mitros) R. Loos (Mitros) B. Roolvink (RWU / de Seysterveste) L. Roseboom (Axion Continu) M. Slootweg (NVM) M. Stolk (portefeuillehouder volkshuisvesting BRU, voorzitter) H. van der Vegt (Vereniging Nieuw Utrecht) K. Verdooren (Mitros Utrecht) V. Verhoeven (Portaal Ontwikkeling Utrecht) F. Zwetsloot (Amvest)

Themabijeenkomst I portefeuillehouders volkshuisvesting, 15 mei 2008 Dit overleg bestaat uit de wethouders vanuit de bij BRU aangesloten gemeenten en adviseert het DB van BRU. Tijdens deze themabijeenkomst stonden de analyses en beleidsvoorstellen voor de woonvisie centraal. Deelnemers: H. Bosch (wethouder, Utrecht) C. Curvers (wethouder, Nieuwegein)

A. Ditewig (wethouder, De Bilt) E. van Esterik (wethouder, Maarssen) M. Stolk (voorzitter, wethouder Vianen) W. Wagenmans (wethouder, Houten) H. Walburgh Schmidt (wethouder, Bunnik) C. Begeman (RWU) J. de Lang (BRU) W. Lems (gemeente Utrecht) M. Noorman (ministerie VROM)

Bijlage2: Deelnemers bijeenkomsten

53

54

Tweede expertmeeting, 20 mei 2008 Deze bijeenkomst concentreerde zich op een eerste aanzet van de woonvisie, met als voornaamste onderwerpen de woningbehoefte in de Utrechtse regio en de ambities voor BRU. Deelnemers: T. van Hoek (Economisch Instituut Bouwnijverheid) H. Land (ministerie VROM)

J. de Lang (BRU) M. Mulder (gemeente Utrecht) M. Noorman (ministerie VROM) W. van Poppel (provincie Utrecht) M. Stolk (portefeuillehouder volkshuisvesting BRU, voorzitter) J. de Weerd (gemeente Utrecht) J. van Zijl (gemeente Utrecht)

Informatiebijeenkomst voor raadsleden en bestuurders, 9 juni 2008 Als vervolg op de themabijeenkomst van 21 november 2007 werden op deze bijeenkomst de hoofdlijnen van de nieuwe woonvisie gepresenteerd waarna hierover van gedachten werd gewisseld. Deelnemers: M. Stolk (portefeuillehouder volkshuisvesting BRU, voorzitter) H. van der Maat (raadslid, Bunnik) D. Schmal-Schläger (raadslid, De Bilt) J. van Hulst-Mazirel (raadslid, De Bilt) M. van der Mast (raadslid, De Bilt) W. Mastop (raadslid, De Bilt) A. Groothoff (raadslid, Houten) T. Uijttewaal (raadslid, Houten) B. Verhagen (raadslid, Houten) W. Wagemans (wethouder, Houten) C. Curvers (wethouder, Nieuwegein)

R. Ramdas (raadslid, Nieuwegein) B. Bierlage (raadslid, Utrecht) W. Buunk (raadslid, Utrecht) H. Kampers (fractiemedewerker, Utrecht) E. van der Marel (raadslid, Utrecht) M. Schuring (raadslid, Utrecht) N. Wigny (raadslid, Utrecht) S. Willemse (raadslid, Utrecht) R. van Dijk (raadslid, Vianen) IJ. Brouwer (raadslid, Vianen) J. Scheringa (raadslid, Vianen) W. Barten (raadslid, Zeist) G. van Brenk (raadslid, Zeist) D. Gudde (wethouder, Zeist) A. van Kuijk (wethouder, Zeist) C. van Liempde (raadslid, Zeist) P. van der Ploeg (raadslid, Zeist) P. Spoelstra (raadslid, Zeist) J. de Lang (BRU)

Themabijeenkomst II portefeuillehouders volkshuisvesting, 14 juli 2008 In deze bijeenkomst stonden de belangrijkste beslispunten in de ontwerp-Woonvisie centraal. Deelnemers: H. Bosch (wethouder, Utrecht) F. Cremer (wethouder, IJsselstein) C. Curvers (wethouder, Nieuwegein) A. Ditewig (wethouder, De Bilt)

E. van Esterik (wethouder, Maarssen) A. van Kuijk (wethouder, Zeist) M. Stolk (voorzitter, wethouder Vianen) H. Walburgh Schmidt (wethouder, Bunnik) W. Wagenmans (wethouder, Houten) C. Begeman (RWU) W. Lems (Utrecht) J. de Lang (BRU)

Projectgroep woonvisie regio Utrecht De organisatie van bovengenoemde bijeenkomsten was in handen van een projectgroep: De projectgroepleden namen tevens hieraan deel:

M. Bekker (BRU) B. Brijder (gemeente Utrecht) R. van Hilten (projectleider, BRU) C. Hofstede (Nieuwegein) M. van Rijn (IJsselstein) H. Wilhelm (Companen)


Regionale Woonvisie 2030 EINDVERSIE

Recommend Documents