Inventarisatie gemeentelijke plannen t.b.v. Regionale woonvisie voorjaar 2005 Er is uitgaande van de prognoses van de provincie een raming van het aantal benodigde woningen per gemeente gemaakt op basis van de gemiddelde verdeelsleutel. Gemeenten Andijk Drechterland Enkhuizen Hoorn Medemblik N-Koggenland Obdam Opmeer Stede Broec Venhuizen Wervershoof W-Koggenland Wognum Totaal
aandeel* in % 3,16 5,09 9,17 35,41 4,07 5,24 3,25 5,46 10,59 3,84 4,05 6,83 3,85 100%
Taakstelling 2004 - 2014 376 606 1092 4214 485 623 386 650 1260 457 482 813 458 11900
gem. per jaar 38 61 109 421 48 62 39 65 126 46 48 81 46 1190
* Aandeel is gemiddelde van aandeel bevolking en aandeel woningvoorraad Deze cijfers hebben betrekking op de “eigen behoefte” dat wil zeggen de behoefte aan woningen van de bevolking bij een ontwikkeling met een binnenlands migratiesaldo nul. De aantallen voor de periode 2004 tot 2014 worden beschouwd gelijk te zijn aan de aantallen voor 2005 t/m 2014. Het gaat voor de regionale woonvisie in eerste instantie om de jaren 2005 t/m 2009 en een doorkijk naar 2015. Voor deze tweede periode wordt volstaan met een meer globale benadering. Voor de regionale woonvisie is inzicht nodig in 1. de capaciteit in goedgekeurde bestemmingsplannen, inbrei/binnenstedelijk en uitleg 2. het aantal woningen dat de gemeenten willen bouwen 3. de kwalitatieve aspecten van de geplande woningbouw 4. de planning van de specifieke woningen, woon-zorgwoningen zoals cluster wonen, beschut wonen en wozoco en van gewone nultredenwoningen in de nieuwbouw. 5. de planning van het verbeteren van de bestaande voorraad voor bijzondere woonvormen zoals woon-zorgwoningen en nultredenwoningen. 6. het aantal woningen dat aan de voorraad zal worden onttrokken. Het begrip nultredenwoningen is ruim en omvat ook woon-zorgwoningen. Hier wordt – in navolging van het Rijk en de provincie - een onderscheid gemaakt in woon-zorgwoningen en gewone nultredenwoningen. Voor een belangrijk deel zijn deze gegevens in de gemeentelijke bijdragen aan de regionale woonvisie neergelegd, echter niet steeds op een uniforme wijze en niet altijd voldoende gedetailleerd. In de WBO rapportages (gemeentelijk en regionaal) staan indicaties voor het woningbouwprogramma op basis van de wensen van de mensen. Dit is een belangrijke, maar niet alles bepaalde factor voor het woningbouwprogramma. De aantallen woningen nodig voor de behoefte die daarin op grond van het onderzoek onder de bevolking zijn vermeld, hebben
1
SWB februari 2005
alleen betrekking op de behoefte van de eigen inwoners, die in de gemeente willen blijven wonen en niet van mogelijke vestigers. De gehanteerde begrippen goedkoop/middelduur/duur zijn als volgt gedefinieerd: Koopprijs prijspeil 2002
Categorie
tot € 95.500
goedkoop
€ 95.500-137.000
goedkoop
€ 137.000-182.000
middelduur
€ 182.000-227.300
duur
€ 227.300-272.700
duur
€ 272.700 en meer
zeer duur
Huurprijs per maand
Categorie
€ 307 - € 471
betaalbaar
€ 471 en meer
middelduur en duur
Kernvoorraad: huur tot € 471
Het geplande aantal woningen naar type en sector Van de gemeente Andijk en Wervershoof ontbreken nog gedetaileerde gegevens. Alleen het aantal van 60 resp. 63 woningen per jaar is toegevoegd in de categorie onbekend. Jaar van oplevering type
2005
2006
2007
2008
2009
2005/09
2010/14 *
goedkoop eengezins
138
301
240
294
235
1208
765
goedkoop gestapeld
129
209
234
107
156
835
359
subtotaal goedkoop
267
510
474
401
391
2043
1785
middelduur eengzins
145
174
246
217
237
1019
713
middelduur gestapeld
102
330
116
146
101
795
220
subtotaal middelduur
247
504
362
363
353
1829
1584
duur eengezins
233
521
395
386
431
1966
1604
duur gestapeld
182
204
244
290
209
1129
132
subtotaal duur
415
725
639
676
640
3095
2604
onbekend
105
64
108
108
108
493
621
totaal
1034
1803
1583
1548
1492
7460
6594
* subtotalen incl. onbekend
2
SWB februari 2005
Aandeel sector in geplande woningbouw 2005 t/m 2009 100%
80%
60%
40%
20%
0% 2005
2006
2007 goedkoop
2008
middelduur
duur
2009
totaal
onbekend
Voor de eerste periode is de verhouding goedkoop - middelduur -duur en onbekend 27-2441 en 8. De verhouding huur – koop is 21-79 excl. onbekend. Geplande woningbouw 2005 t/m 2009 naar sector 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2005
2006
2007
huur
koop
3
2008
2009
onbekend
SWB februari 2005
Inzicht in het aantal op te leveren nultredenwoningen en het aantal op te plussen woningen ontbreekt bij veel gemeenten. Voor Hoorn is een opplusprogramma vastgesteld. Voor de woningvoorraad van Het Grootslag geldt dat alle daarvoor in aanmerking komende woningen reeds zijn opgeplust. Capaciteit Dit gegeven ontbreekt bij diverse gemeenten. Soms wil men dat uit oogpunt van het “niet wekken van slapende honden” die m.i. nimmer slapen, niet prijs geven. Gezien het ruime begrip binnenstedelijk lijkt het erop dat de meeste plannen in de komende periode van tien jaar binnen de rode contouren kunnen worden gerealiseerd. Verschillen tussen prognose en planning planning
prognose provincie
verschil
nieuwbouw 2005 t/m 2009
7460
5950
1510
nieuwbouw 2010 t/m 2014
6594
5950
644
83
0
83
14137
11900
2237
Verandering woningvoorraad
andere toevoeging totaal toevoeging sloop,vermindering
104
totaal verandering
14033
104 11900
2133
De argumentatie en onderbouwing voor de verschillen tussen het geprognosticeerde aantal woningen en het geplande aantal woningen is in bijlage 3 opgenomen. Het verschil tussen planning en prognose is het grootst in de eerste periode. Het is overigens niet geheel correct om de provinciale prognose voor 10 jaar gelijkelijk te verdelen over de twee perioden. In de eerste periode zal gezien de te verwachten bevolkingsontwikkeling de behoefte aan woningen groter zijn dan in de tweede periode. Het feit blijft dat de planning hoger ligt dan de geraamde behoefte. Hierna staat een overzichtje van de planning en realisatie van woningen van de afgelopen jaren. Het gaat om de planning die aan het begin van het betreffende jaar dan wel aan het einde van het voorafgaande jaar door de gemeenten wordt opgegeven. In 2001 gepland 1016 gerealiseerd 906 In 2002 gepland 1120 gerealiseerd 1085 In 2003 gepland 1083 gerealiseerd 1087 In 2004 gepland 1567 gerealiseerd 887 Het blijkt dat in het algemeen de planning iets hoger ligt dan de realisatie. Naarmate het tijdstip verder weg ligt, blijkt het verschil tussen planning en gerealiseerd groter.
4
SWB februari 2005
Bijlage 1 Uit de Regionale hoofdstukken voor de programma- en notitiegemeenten in West-Friesland t. b. v. ISV-2 d.d. 29 september 2004 2005 tot en met 2009
Per jaar
Andijk
215
43
Drechterland
305
61
Enkhuizen
590
118
Hoorn
3090
618
Medemblik
365
73
310
62
250
50
360
72
Stede Broec
550
110
Venhuizen
230
46
Wervershoof
240
48
W-Koggenland
510
102
Wognum
395
79
Totaal
7410
1482
Gemeente
N-Koggenland
Obdam Opmeer
Achtergrond De lokale woonvisie: voor de periode 2004-2008 het aantal van 215 woningen waaraan wellicht nog meer wordt toegevoegd.
gemiddeld 418 woningen per jaar plus het wegwerken van achterstand vanuit de periode 1995-2005
gemiddeld 65 woningen per jaar plus het wegwerken van achterstand vanuit 2004
gemiddeld 87 woningen per jaar over de periode 2004-2014.. Periode ISV2 betreft 510 woningen. Waaronder nog realiseren van kwaliteitslocaties (73 woningen)
Vergeleken met de taakstelling uit de provinciale prognose van 1190 woningen per jaar gaan de gemeentelijke plannen uit van bijna 200 woningen per jaar meer. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het inlopen van achterstand en een relatieve hogere productie voor Andijk, Medemblik en Obdam en een relatief iets lagere productie in Stede Broec.
5
SWB februari 2005
Bijlage 2 De cijfers regionale woonvisie zijn ontleend aan de gemeentelijke bijdragen aan deze woonvisie. Gemeenten Andijk Drechterland Enkhuizen Hoorn Medemblik N-Koggenland Obdam Opmeer Stede Broec Venhuizen Wervershoof W-Koggenland Wognum Totaal
Taakstelling Planning gem. per cijfers Regionale gem. per jaar jaar ISV2 sept. 2004 woonvisie 38 43 60 61 61 61 109 118 130 421 618 500 48 73 95 62 62 67 39 50 57 65 72 66 126 110 113 46 46 51 48 48 63* 81 102 90 46 79 66 1190 1482 1419
Verschil taak en planning 22 0 21 79 47 5 18 1 -13 5 15 9 20 229
* 150 extra woningen nog niet nader bepaald
In de planning voor de komende tien jaar staan 229 woningen per jaar meer dan de provinciale prognose. Dat is 19% meer dan de planning. Dat kan in ieder geval voor een deel worden beschouwd als de marge tussen planning en realisatie. Voor de periode van de regionale woonvisie 2005 tot en met 2009 staan meer woningen gepland dan voor de tweede periode: ruim 7550 resp. ruim 6650. Hierboven zijn de cijfers als gemiddelde over de gehele periode opgenomen. De ene gemeente plant de meeste woningen in de eerste periode, een andere gemeente juist in de tweede periode zoals bijvoorbeeld Medemblik en Venhuizen.
6
SWB februari 2005
Bijlage 3 Motivatie afwijking planning van prognose Andijk Ontwikkelingsscenario Andijk 2005 - 2015 Onderbouwing regionale woonvisie van 60 woningen per jaar Op basis van het beeldkwaliteitsplan, de gemeentelijke woonvisie wordt thans strategische visie Andijk 2004 – 2015 opgesteld. Daarin zullen de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden die binnen het zoekgebied tot de mogelijkheden behoren worden verkend en vertaald in en daarbij passend beleid. Medio maart 2005 zal deze strategische visie door de Raad van Andijk worden vastgesteld. Voortuit lopend daarop dient op 24 november 2004 door de gemeente een bouwscenario te worden ingediend dat samen met de andere 12 regionale gemeenten op 1 december bestuurlijk zal worden besproken. Voorgesteld hiertoe voor de periode 2005-2015 ten minste een woningbouwaantal van 38 woningen per jaar op te nemen. Dit aantal moet gezien worden als een ondergrens. Teneinde een eigen woonmilieu te kunnen realiseren en ter versterking van het voorzieningenniveau is in aanvulling daarop een (beperkte) opvang van nieuwe inwoners gewenst . Medio maart 2005 zal op basis van de strategische visie worden bepaald welke aantal en op welke wijze de minimale taakstelling van 38 woningen en 22 woningen per jaar voor extra opvangtaak ruimtelijk kan worden vertaald. De motivering • Andijk is van oorsprong een (uitgestrekt) lintdorp dat pas eind jaren ‘50 van de vorige eeuw is begonnen met kernvorming. Lintbebouwing is daardoor nog steeds sterk bepalend voor het beeld van de kom van Andijk. In het raamwerk van lintbebouwing liggen open ruimten van afwisselende grootte. Deze zogenaamde groene kamers zijn grotendeels onbebouwd en hebben een agrarisch gebruik (overwegend open weiland of volle grondsteelt, soms verdicht met kassen en of andere bedrijfsgebouwen of fruittuinen). • Vanaf het lint langs de Dijkweg bevinden zich op verschillende plaatsen, aan weggetjes die landinwaarts leiden, buurtjes van enkele tot een tiental woningen. Het geheel van de lintbebouwing was tot de uitvoering van de ruilverkaveling in het begin van de jaren zeventig georiënteerd op een fijnmazig patroon van noord/zuid lopende vaarsloten. • De kernvorming is gegroepeerd ten westen van de Middenweg en ten noorden en ten zuiden van de Kleingouw, met in het uiterste westen van de bebouwde kom de kleine Kern De Bangert, eveneens deel uitmakend van de bebouwde kom van het dorp Andijk. • Het binnengebied tussen de oost/west lopende wegen Dijkweg enerzijds en Kleingouw/Knokkel anderzijds, raakt meer en meer haar functie als agrarisch productiegebied kwijt. “Verrommeling” van het landschap dreigt, als gevolg van het vervangende gebruik (hobbyboeren, paardenhouders met daaraan gepaard de behoefte aan schuurruimte en rijbak), particuliere natuurontwikkeling, en de verzoeken tot vervangende woonbebouwing achter de lint en ter plekke van te amoveren bedrijfsbebouwing. Anderzijds doet de toegevoegde (woon)bebouwing en schaalvergroting van agrarische bedrijven een aanslag op de groene binnenkamers. Kortom: de ontwikkelingen in Andijk gaan vaak ten koste van de kwaliteit van de groene binnenkamers. • Anderzijds zijn er kansen voor de groene kamers. Door de mogelijkheid om de resterende agrarische bedrijfsbehuizing in en achter de lint , w.o. kassen, te amoveren en het gebied met het oog op de toekomst, en vanuit een totaalvisie her in te richten. Zulks met respect voor de historische kenmerken van Andijk en het veiligstellen van de het beeld en de uitstraling van het provinciaal monument de Westfriese Omringdijk, en rechtdoende aan de karakteristiek van de binnengebieden/groene kamers tussen de linten. • Ook het voorziening in compenserende waterberging –vanuit de achterstandssituatie en gepaard gaande aan de toekomstige inbrei- en uitleggebieden- biedt bij situering in het gebied tussen de bebouwingslinten, de kans de groene kamers opnieuw landschappelijk te stofferen in relatie met diversiteit van woningbouw in wisselende dichtheden. Daarbij is tevens de mogelijkheid van groen woonlandschap optioneel. • De binnenkamers horen tot de zogenaamde zoekgebieden van het Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord. Gemeenten kunnen groeien binnen zoekgebieden, mits de nieuwe stedelijke ontwikkelingen goed zijn te verantwoorden ten opzichte van de bestaande landschappelijke, stedenbouwkundige en 7
SWB februari 2005
cultuurhistorische waarden. • Met het oog op de toekomstige ontwikkeling van Andijk heeft de gemeente een Beeldkwaliteitsplan laten opstellen. Dit Beeldkwaliteitsplan wordt thans uitgewerkt tot een ruimtelijk en functioneel ontwikkelingsplan vor de jaren 2005 – 2015. • Het Beeldkwaliteitsplan past in het provinciaal ruimtelijk beleid om nieuwe ontwikkelingen toe te staan onder voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit (landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden) wordt gewaarborgd (of verbeterd). Uitgangspunt is het benutten en versterken van aanwezige ruimtelijke en visuele kwaliteiten, teneinde een vernieuwende duurzame invulling te krijgen die recht doet aan de bestaande karakteristiek (groen, openheid, doorzichten, gebruik) en met behoud van kwaliteit en identiteit. • Het Beeldkwaliteitsplan gaat uit van de ontwikkeling van de binnenkamers in een afwisseling van rood, groen en blauw. Alle kamers zijn verschillend, afhankelijk van de specifieke situatie en grootte van het gebied. Er is gezocht naar bebouwingsstructuren die iets met de identiteit van Andijk doen: • in de grotere gebieden de mogelijkheid tot uitgroei van bestaande en het creëren van nieuwe paden vanaf de Dijkweg met tweezijdige bebouwing die aansluit bij het kleinschalige en diverse karakter van de lintbebouwing. • in de grotere gebieden de mogelijkheid om velden te ontwikkelen, ontsloten vanaf de omringende linten, waarbij elke kavel herkenbaar is. • in de kleinere gebieden losse elementen/bebouwing, aansluitend op de kleinschaligheid en het historische karakter van het gebied. • Om het beoogde nieuwe beeld van Andijk binnen een acceptabele periode te kunnen realiseren is een hogere taakstelling wenselijk, zelfs nodig, dan de realisering van de eigen woningbehoefte. • Hier wordt voorzien, doordat van de nieuwe gedifferentieerde woonmilieus een wervend karakter zal uitgaan. Zulks gevoegd bij de bijzondere positionering van Andijk als zodanig door de ligging aan het IJsselmeer en nabij het dagrecreatiegebied De Vooroever. De goede bereikbaarheid via de Drechterlandsweg/Dijkgraaf Grootweg draagt bij aan een prettig woonklimaat. • Ten opzichte van de uitbreidingen van de bandstad Enkhuizen, Bovenkarspel/Grootebroek, Hoogkarspel, kan Andijk zo een geheel eigen plaats verwerven, waarbij het tussenliggende open agrarische buitengebied garant staat voor de accentuering van de onderscheidenlijke kernen. Ondanks de gestelde ambitie, zal het evenwicht tussen vraag en aanbod regionaal gezien, het uiteindelijke realisatietempo van het nieuwe “tuindorp” Andijk bepalen. De cijfers. • In het Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland-Noord wordt voor de regio WestFriesland de taakstelling om te voorzien in de eigen behoefte voor de periode 2004-2014 gesteld op¨11.900 woningen. • Vlgs de Regionale hoofdstukken voor de programma- en notitiegemeenten in Westfriesland t.b.v. ISV 2 voor de jaren 2005-2009 wordt voor wat de verdeling van woningbouwprogrammering over de gemeenten betreft, gekozen voor het gemiddelde tussen de verdeling op basis van de bevolkingsomvang en de omvang van de woningvoorraad: de zogenaamde gemiddelde sleutel. Dit gemiddelde aandeel bedraagt 3,16% van 1/10 deel van de (minimale) woningbouwtaakstelling van de regio Westfriesland: 11.900 woningen over de periode 2004 t/m 2014. • Voor Andijk resulteert aldus ter voorziening in de eigen woningbehoefte een basis woningbouwproductie van 38 woningen per jaar. • De provincie hanteert volgens het Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland-Noord dit aantal als ondergrens voor de woningproductie de eigenwoningbehoefte. • Ter gedachtebepaling wordt daaraan toegevoegd een extra woningproductie van 22 woningen per jaar. Kor buitendijk, Wiebe de Bruin, Jeroen Buter 23 november 2004
8
SWB februari 2005
Drechterland wijkt niet af van provinciale prognose Enkhuizen plant gemiddeld 130 woningen per jaar. Dat zijn 20 woningen meer dan volgens de prognose. Totaal 210 woningen in tien jaar. Het gaat om de afbouw van de taak die in de streekplanperiode 1994 t/ m 2004 aan de HES-gemeenten was opgelegd. Bovendien bestaat er vooral bij inbreiplannen het risico dat de realisatie wat langer op zich laat wachten dan gepland. Hoorn Het verschil tussen planning en prognose is bijna 80 woningen per jaar. In de planning zijn diverse inbreiplannen opgenomen. Het tijdstip van realisering is vaak onzeker en een verschuiving in de tijd is zeer wel denkbaar. Het kan leiden tot een neerwaartse bijstelling van de geplande aantallen. Gemeente Medemblik De gemeente Medemblik heeft op het terrein van de woningbouw geen regionale taakstelling. Uitgangspunt voor de woningbouwontwikkeling is het voorzien in de locale woningbehoefte. Deze woningbehoefte bedraagt op jaarbasis ca. 50 woningen. In de woningbouwopgave voor de periode 2005 t/m 2014 is sprake van een achter-gestelde taakstelling van 275 woningen. Het wegwerken van een achterstand vanuit 2004 heeft met name betrekking op de invulling van de locatie “Jongert” en de laatste fase van het plan “Schepenwijk”. Nieuw in de komende streekplanperiode is de ontwikkeling van de plannen “Schepenwijk II” en “Medemblik Noord”. In zijn totaliteit betreft het hier de bouw van ca. 660 woningen. Het plan “Schepenwijk II” zal in de periode 2007 – 2010 worden ontwikkeld. In de eerste fase van “Medemblik Noord” zullen ca. 500 woningen worden gerealiseerd teneinde te bewerkstelligen dat in een zo kort mogelijke periode een wervend woonmilieu kan worden gerealiseerd. Immers het is van groot belang om een zo kort mogelijke “pioniersfase” te hebben, omdat in deze fase geen sprake kan zijn van een aantrekkelijk woon- en leefmilieu. De eerste 500 woningen in “Medemblik Noord” beslaan een periode van vijf jaar. Daarna wordt het bouwtempo verlaagd tot het niveau dat benodigd is om te kunnen voorzien in de locale woningbehoefte. De ontwikkeling van “Medemblik Noord” is voor de gemeente Medemblik van belang opdat zij gedurende een periode van 25 à 30 jaar kan blijven voorzien in de behoefte aan woningbouw. Dit betekent een gemiddelde woningbouwtempo dat ligt tussen de 50 en 60 woningen per jaar (= locale woningbehoefte). Noorder-Koggenland Naar aanleiding van het gesprek van vanochtend (01 februari ’05) wordt nog het volgende opgemerkt: A) Onze gemeente streeft, voor wat betreft de prijsklasse, naar een verhouding van 25% goedkope woningen, 25% middeldure- en 50% dure woningen. Als men de door ons aangeleverde cijfers bekijkt, blijkt dat wij dit niet redden. Dit is te wijten aan de onderverdeling welke door het SWB is aangeleverd. In onze beleving beginnen de dure woningen bij € 200.000,--. Veel van onze “dure” woningen liggen hier onder. B) Verder wordt vanuit het VVRE de vraag gesteld of en hoeveel woningen wij voor starters en ouderen bouwen en hoeveel nultrede woningen worden gebouwd. De woningen voor starters zijn te vinden in de goedkope woningen; dit geldt zowel voor huur als koop. Voor ouderen zal zowel gestapeld worden gebouwd als zorgplaatsen.
9
SWB februari 2005
C) D)
E) F)
Hierin vindt men meteen ook de nultredewoningen. Onze gemeente zal ernaar streven dat 30% van de woningvoorraad (incl. nieuwbouw) nultredewoning zal zijn. Wat betreft de sloop zal worden opgemerkt dat deze vrijwel altijd door vervangende nieuwbouw zal worden opgevolgd; dit blijft dus in evenwicht. In de periode 2005-2009 worden 360 woningen gebouwd terwijl bij een eigen behoefte 310 woningen voldoende zouden moeten zijn. Het verschil van 50 woningen dient als inhaalslag omdat in het verleden minder is gebouwd dan voor eigen behoefte noodzakelijk is. De prognose voor 2010-2014 zal nog worden aangeleverd. Totaal 310 woningen. Tot slot wordt nogmaals aangegeven dat onze raad herhaaldelijk heeft aangegeven geen voorstander te zijn van woonlandschappen.
Obdam Uitgangspunten: Bij de inventarisatie van woningbouwplannen voor de gemeente Obdam zijn de volgende opmerkingen op zijn plaats: • De gemeente heeft geen specifiek programma (en beschikt niet over programmagegevens van de woningcorporaties) voor wat betreft het opplussen van woningen; • De woningbouwprojecten worden grotendeels via projectontwikkelaars uitgevoerd, waarbij ten aanzien van sociale woningbouw eisen worden gesteld. Wij beschikken niet over gedetailleerde verkoopgegevens waardoor geen onderscheid kan worden gemaakt in de ‘duur’ en ‘middelduur’; • Kleine kwaliteitslocaties (enkele woningen per project) zijn niet meegerekend: de haalbaarheid, woningaantallen, woningbouwtypen- en prijzen en oplevering zijn veelal niet in te schatten; • Het beoogd woonlandschap ‘Weel en Weere’: een 18 holes golfbaan, gecombineerd met woningbouw is niet in de berekening opgenomen. Ook hier geldt dat over de haalbaarheid, woningaantallen, woningtypen en woningprijzen volstrekt geen zekerheid te geven is. • Obdam heeft nog uitbreidingsmogelijkheden voor werkgelegenheid, met name voor de dienstverlening en kantoren. Wonen en werken gaat daarbij heel goed samen. Deze locatie is gunstig gelegen nabij het NS station. Verschil tussen prognose en planning: De provincie gaat uit van een eigen woningbehoefte van circa 39 per jaar. In Obdam heeft de woningbouw een aantal jaren gestagneerd. Het was de bedoeling om bestemmingsplan Meerweijde vóór 2005 geheel op te leveren, hetgeen niet is gelukt. Er is derhalve sprake van een inhaalslag om de 63 woningen binnen het bestemmingsplan Meerweijde alsnog te realiseren. Het bestemmingsplan Polderweijde dat met 350 woningen binnen de in het streekplan vastgelegde rode contour ligt, alsmede enkele herstructureringslocaties in de dorpskern bieden voorts de ruimte om 50 woningen per jaar te realiseren. Gelet op de druk vanuit het verstedelijkt HAL-gebied is het reëel te veronderstellen dat bouwen voor ‘de eigen woningbehoefte’ er sterker dan elders binnen de regio Westfriesland toe leidt dat lang niet alle eigen inwoners binnen de gemeente terecht kunnen. Obdam gaat daarom uit van een woningbehoefte van circa 50 woningen per jaar. Obdam is gelegen aan de (nog niet dichtslibbende) N507 en beschikt over goed openbaar vervoer (treinstation) waardoor de infrastructuur geen belemmerende factor is voor het beoogd woningaantal, sterker nog, de gemeente krijgt van de provincie in het
10
SWB februari 2005
ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord ruime bouwmogelijkheden toegewezen vanwege de gunstige ligging ten opzichte van de openbaar vervoer voorziening(en). Opmeer wijkt niet af. Stede Broec Voor de periode 2010 t/m 2014 zijn voorlopig 500 woningen gepland: 130 minder dan de provinciale prognose. Nieuwe plannen moeten nog worden ontwikkeld. Venhuizen Er bestaat nog een achterstand van 61 woningen. Over de periode van 10 jaar staan 57 meer gepland dan de prognose. Wervershoof Uitgangspunten voor woningbouw in Onderdijk en Zwaagdijk-Oost -
De Woonvisie beslaat een tijdspanne van 15 jaar. Wervershoof bouwt 40 woningen per jaar in de kern Wervershoof. Op grond van het regionaal overeengekomen contingent (48 woningen per jaar voor Wervershoof) bouwt Wervershoof minimaal 8 woningen per jaar in de kleine kernen. Diverse projectontwikkelaars hebben plannen ingediend omtrent het bouwen van in totaal 230 woningen in Onderdijk en Zwaagdijk-Oost. In principe wil het college medewerking verlenen aan deze plannen.
Bij deze plannen wordt uitgegaan van een bouwtijd van 10 jaar. Gedurende de realisatie van deze plannen worden niet de 8 woningen per jaar die voortvloeien uit de contingentafspraken gebouwd. In totaal worden dus 230 - 80 (8 woningen * 10 jaar) = 150 woningen bovenop de afgesproken minimumcontingentering gebouwd. Gedurende de looptijd van de woonvisie worden in totaal 150 + 40 (8 woningen * 5 jaar) = 190 woningen gebouwd. Wester-Koggenland Tot 2015 zullen volgens planning 835 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Dat is geen afwijking van de prognose. Immers 22 stuks meer dan de taakstelling in tien jaar is te verklaren door het feit dat de cijfers voor met name de jaren 2010 -2014 een schatting zijn. Wognum Argumentatie en onderbouwing van hogere woningbouwproductie. Wognum wenst 202 woningen bovenop de door de provincie berekende autonome behoefte (= 458 woningen) te bouwen in de periode 2004-2014, zijnde totaal 660 woningen. De redenering daarvoor is als volgt: 1. Een deel vloeit voort uit achterstanden in het woningbouwprogramma. Bij brief van 12 juli 2002 bevestigt de provincie dat de gemeente voor de periode tot 2005 nog 66 woningen mag bouwen in het plangebied “Kreeklanden II” en/of “Ganzenweyd II”. Hiervan zijn nadien nog 19 woningen in het plan “Ganzenweyd II” gerealiseerd, zodat voor de periode tot 2005 nog een achterstand in genoemde plangebieden resteert van 47 woningen; Daarnaast heeft de provincie bij brief van 18 juli 2002 bevestigt dat op grond van haar woningbouwbeleid voor kleine kernen, kortweg “de 1%-regeling” voor de periode tot 2005 nog 19 woningen mogen worden gebouwd in Zwaagdijk-West (bestemmingsplan “Balkweiterhoek-Oost”. 11
SWB februari 2005
De provincie heeft verder öp basis van het streekplan 1995-2005 in de locatie Wit als “kwaliteitslocatie” aangemerkt. Deze locatie (van 30 woningen) viel dus niet onder de “harde” capaciteit en is feitelijk een aangewezen locatie van de periode tot 2005. De hierboven aangegeven aantallen maken wel onderdeel uit van de opgegeven woningbouw voor de periode 2004-2014, omdat zij nog moeten worden gerealiseerd, maar behoren feitelijk al te zijn gebouwd. Van de door Wognum aangegeven 200 woningen extra kunnen derhalve 96 woningen buiten beschouwing worden gelaten c.q. worden aangemerkt als het inlopen van de achterstand op het woningbouwprogramma. 2. een verdere daling van de bezettingsgraad De provincie houdt rekening met een groei van de bevolking tot 8400 mensen in 2010 en 8500 mensen 2020.Verder houdt de provinciale opzet rekening met de bevolkingsopbouw, waardoor als gevolg van de vergrijzing de woningbezetting voor Wognum zal dalen van 2,82 naar 2,6. Vreemd genoeg is de gemiddelde woningbezetting per 1 januari 2004 bij een aantal landelijke gemeenten in de regio nu al 2,6. Slechts de vier gemeenten Wognum (2,8), Opmeer (2,7), Obdam (2,8) en Wervershoof (2,8) zitten momenteel boven de 2,6. Dit zou kunnen impliceren dat er in het verleden te kort is gebouwd. Immers indien het thans in de regio overeengekomen (en rechtvaardig gevonden) percentage van 3,85% voor de verdeling van het totale aantal woningen in de regio wordt gelegd naast het gehanteerde percentage in de afgelopen 10 jaar, zijnde 2,6% dan zit daar voor het Wognums aandeel een groot verschil in van 1,25%. (Over de periode 19952005 is dat op 13.000 woningen: 162 woningen). In zoverre is een verdere daling van de bezettingsgraad van 2,6 naar 2,5 voor Wognum ook aannemelijk. Er van uitgaande dat ook de andere landelijke gemeenten in de regio, die nu reeds een bezettingsgraad van 2,6 hebben, verder dalen als gevolg van de vergrijzing, dan is het verdedigbaar dat in de regionale woonvisie de landelijk gelegen gemeenten in de regionale woonvisie een gemiddelde bezettingsgraad aanhouden van 2,5. Dit komt overeen met het huidige gemiddelde in de regio. Voor Wognum leidt een geleidelijke daling van de gemiddelde bezettingsgraad naar 2.5 tot het volgende beeld: In 2014 zijn er naar verwachting 8450 mensen : 2,5 is 3380 woningen. Per 1 januari 2004 zijn er 2867, derhalve een verschil van 513 woningen. Volgens de verdeelsleutel mag Wognum 458 woningen bouwen, zodat het gevolg van een gemiddelde bezettingsgraad van 2,5 is dat hieruit 55 woningen extra voortvloeien. 3.
Een derde argument is de in verhouding met de regiogemeenten bovenmatige groei van de werkgelegenheid in de afgelopen jaren als gevolg van de komst van met name Loos en de DSB. Van Simon Loos bv is een overzicht ontvangen van het personeel: 244 in totaal, waarvan 89% afkomstig van buiten de gemeente. Daarnaast heeft DSB zich hier gevestigd. In de reeds gerealiseerd 1e fase zijn 140 mensen werkzaam. De afdeling Personeelszaken geeft aan dat de tweede en derde fase onderdak bieden aan respectievelijk 200 en 150 mensen. Totaal zullen er volgens de afdeling Personeelszaken medio 2005: 490 mensen werkzaam zijn voor de DSB in Wognum, waarvan circa 80% afkomstig is van buiten de gemeente Wognum. Bovenop genoemde bedrijven is ook het bedrijventerrein Westerspoor recent gerealiseerd en wordt een ontwikkeling van werklocaties aan de Nieuweweg voorgestaan. Al met al is de afgelopen jaren sprake van een aantrekkende werkgelegenheid waardoor circa 750 mensen extra een werkplek hebben in
12
SWB februari 2005
Wognum. Dit aantal zal met de verdere invulling van het bedrijventerrein Westerspoor en de Nieuweweg nog verder oplopen tot circa 900 mensen. Vorenstaande ontwikkelingen zorgen uiteraard voor extra druk op de Wognumse woningmarkt. Indien van de 900 circa 80% van buiten de gemeente komt (bij Loos is dit zelfs 89%) dan betekent dat een aantal van: 720 mensen. Indien hiervan een derde zich in Wognum wil vestigen, dan zijn dat 240 mensen. Uitgaande van een gemiddelde bezettingsgraad van 2,5 resulteert dit in een extra woningbehoefte van 96 woningen. Samenvattend: Wognum mag op basis van de regionale verdeelsleutel in de periode 2004-2014 bouwen 458 woningen. Wognum heeft nog een achterstand van 96 woningen die zij tot 2005 mocht bouwen, waardoor haar totaal uitkomt op 554 woningen. Wognum heeft aangegeven 660 woningen te willen bouwen tot 2014, zodat nog een verschil resteert van 106 woningen. In de komende 10 jaar zal de bezettingsgraad verder zakken. Het is aannemelijk, gelet op de huidige regionale bezettingsgraad, dat deze in 2010 zakt naar 2,5 (in plaats van voor Wognum 2,6), hetgeen 55 woningen extra bovenop de berekende autonome behoefte betekent. Verder zorgt de groei van werkgelegenheid voor een extra vraag van naar schatting 96 woningen. Hiermee is ruimschoots de extra vraag naar 106 woningen verklaard. Gelet op de aannamen in de berekening wordt vooralsnog volstaan met een extra behoeftewens van 200 woningen.
13
SWB februari 2005
