REACTIE OP SECOND OPINION VAN SPRONSEN & PARTNERS Nieuwe methodiek HUURPRIJSBEPALING 2013 Strandexploitaties GEMEENTE DEN HAAG
HTC Advies Horeca∙Recreatie∙Catering Almere, 26 maart 2012 R.12.1040.PW.lb Puck Wilbers Lotte Brinke © 2012 Horeca Adviescentrum HTC B.V. De resultaten van toepassing en gebruik van de door Horeca Adviescentrum HTC B.V. verrichte studies en verstrekte adviezen zijn afhankelijk van velerlei factoren, die buiten de invloed van Horeca Adviescentrum HTC B.V. vallen. Ofschoon de opdracht door HTC B.V. naar beste inzicht en vermogen en overeenkomstig de eisen van goed vakmanschap wordt uitgevoerd, is er sprake van een “inspanningsverplichting” zodat het bereiken van het beoogde resultaat niet kan worden gegarandeerd. Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag, zonder uitdrukkelijke toestemming van Horeca Adviescentrum HTC B.V. te Hoorn, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking.
1
INLEIDING HTC Advies heeft in januari 2012 advies gegeven aan de gemeente Den Haag omtrent de nieuwe methodiek voor de huurprijsbepaling voor strandexploitanten. De uitkomsten van dit onderzoek zijn in februari gepresenteerd aan de strandexploitanten. Als reactie hierop hebben de strandexploitanten Van Spronsen & Partners opdracht gegeven tot het geven van een second opinion op het advies van HTC Advies (verder te noemen HTC). De gemeente Den Haag vraagt HTC om te reageren op de rapportage van deze second opinion. HTC start deze rapportage met de conclusie, daarna wordt er een reactie gegeven op de conclusies van Van Spronsen & Partners (verder te noemen Van Spronsen). Tot slot wordt er een reactie per punt gegeven op de rapportage van Van Spronsen, zoals gevraagd door de gemeente Den Haag.
2
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING............................................................................................................................. 2 INHOUDSOPGAVE .................................................................................................................. 3 CONCLUSIE ............................................................................................................................ 4 REACTIE OP CONCLUSIES VAN SPRONSEN........................................................................... 5 REACTIE PER PUNT VAN SPRONSEN ..................................................................................... 8
3
CONCLUSIE
Conform de voorgestelde mthodiek van Van Spronsen, zijnde een bepaling van de omzetpotentie van een locatie kan worden geconcludeerd dat HTC een uniforme, transparante methodiek heeft opgesteld die resulteert in redelijke huurprijzen voor strandexploitanten in Den Haag. Er zijn verschillende methoden om een huurprijsmethodiek vast te stellen, dit kan onder andere op basis van de omzetpotentie van een locatie of op basis van een benchmark met de methodiek van andere (strand) gemeenten. Van Spronsen beargumenteert dat de methode van HTC (benchmark met de methodiek van andere gemeenten) is geijkt op het verhogen van de huurprijzen en de nieuwe methodiek daarom niet op de juiste wijze is vastgesteld. Van Spronsen pleit in het verlengde van de rapportage van Van Spronsen in 2008 dat er bij het vaststellen van een methodiek dient te worden gekeken naar de omzetpotentie van de locaties van de strandpaviljoens aan het Noorderen Zuiderstrand in Den Haag. Het bepalen van een huurprijsmethodiek gebruikmakende van de omzetpotentie is een passende methodiek om bestaande of nieuwe huurprijzen te toetsen. Deze dient dan echter op basis van omzetpotentie te worden vastgesteld en niet op gebaseerd te worden op de gerealiseerde omzet van de huidige ondernemers. Als er bij het vergelijken tussen de omzet- en kostenstructuur van een strandpaviljoen en de reguliere horeca wordt gekeken naar de omzet per vierkante meter, dient deze niet op basis van de huidige vierkante meters van de exploitaties aan het Noorder- en Zuiderstrand te worden teruggerekend. De huidige exploitatieoppervlaktes zijn ruim twee keer zo groot als de marktconforme afmeting van een strandpaviljoen en ruim vier keer zo groot als een marktconforme afmeting van een regulier horecabedrijf. In de vergelijking van Van Spronsen tussen de omzet per vierkante meter van een strandexploitatie en die van een regulier horecabedrijf, worden de hoge lasten ten opzichte van de omzet van een strandexploitatie veroorzaakt door de grote oppervlaktes van de huidige strandpaviljoens. Wanneer er een marktconforme vergelijking wordt gemaakt tussen de omzet per vierkante meter van een strandpaviljoen en de omzet per vierkante meter van een regulier horecabedrijf kan er kort door de worden gesteld: Een horecabedrijf heeft 12 maanden de tijd om de omzet te realiseren, een strandpaviljoen de helft daarvan. Een strandpaviljoen met een vergelijkbaar oppervlakte kan dan de helft van deze omzet per jaar realiseren of heeft twee keer zo veel vierkante meters nodig om dezelfde omzet te realiseren. Met deze benadering wordt de omzet per vierkante meter voor een strandpaviljoen de helft van die van een regulier horecabedrijf. Met deze benadering is voldoende ruimte in de exploitaties van de strandexploitanten voor de lasten inclusief de nieuwe huurprijs zoals gesteld in de rapportage van HTC.
4
REACTIE OP CONCLUSIES VAN SPRONSEN Berekening basis adviesprijs
Onderbouwing methodiek
HTC heeft de huurprijsmethodiek vastgesteld door een benchmark uit te voeren met andere strandgemeenten en de reguliere horeca. Daarbij wordt de input van diverse belanghebbenden meegenomen. De huidige situatie is geanalyseerd en vergeleken met een benchmark van reeds toegepaste en bewezen systematieken en methodieken in andere strandgemeenten. In de benchmark wordt vastgesteld hoe goede voorbeelden in de markt, de zogenoemde best practices, omgaan met deze methodieken en het vaststellen van huurprijzen voor strandexploitanten. Op deze manier kan een nieuwe methodiek worden vastgesteld voor de gemeenten Den Haag waarbij is geleerd van de ervaring van andere gemeenten.
Huurprijs naar exploitatieduur
Er is voor het bepalen van de vierkante meter prijs gekeken naar de huurprijzen zoals deze gehanteerd worden in de benchmarkgemeenten. Daarbij is bewust niet gekeken naar de lengte van het seizoen waarvoor deze huurprijs geldt. De ondernemers hebben namelijk geen keuze voor een langer of korter seizoen en zijn verplicht de gehele huurprijs te betalen. Ook wanneer bepaalde maanden zeer rustig zijn omdat het dan laagseizoen of geen seizoen is in deze gemeenten, dienen zij de volledige huurprijs zoals gesteld door de gemeente te betalen. De omzetcurve van een strandpaviljoen is daarnaast een sterke parabool. De omzet in het hoogseizoen, zijnde de maanden juli en augustus, maakt het grootste gedeelte van de totale omzet uit. Daarnaast vormt de omzet in het voor- en naseizoen een belangrijk gedeelte. Het laagseizoen heeft een zeer geringe bijdrage in de totale omzet. “Het strandpaviljoen in beeld 2009” Van Spronsen & Partners: In een gemiddeld seizoen wordt
50% van de omzet gerealiseerd in de maanden juli en augustus. Wanneer een strandpaviljoen het gehele jaar geopend is, wordt 33% van de omzet in juli en augustus behaald.
Het verschil in lengte van het seizoen is bewust niet meegenomen omdat er dan nog veel andere huurverlangende of huurverhogende invloeden zijn te benoemen. Alleen de relevante aspecten uit de benchmark zijn meegenomen om de vergelijkbaarheid te vergroten. Zo is ook het aantal bezoekers van de gemeenten in de benchmark niet meegenomen voor het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Den Haag
Bezoekersaantallen
17.800.000
Overnachtingen
1.200.000
Bergen
Noordwijk
Veere
2.000.000
1.200.000
1.000.000
4.000.000
Vlissingen
Zandvoort
1.000.000
4.000.000
200.000
1.000.000
In de gemeente Den Haag is het bezoekersaantal ruim vier keer zo groot als in de andere gemeenten. Het aantal bezoekers is dusdanig groter dat er in de 6 maanden seizoen in Den Haag meer bezoekers zijn dan in de 12 maanden in Vlissingen of Veere. 5
Meest geëigende methodiek huurprijsbepaling
Uniformiteit en transparantie methodiek strekkende meters
Uit de huidige situatie van de gemeente Den Haag blijkt dat een huurprijsmethodiek op basis van strekkende meters niet uniform en transparant is. Er zijn exploitaties aan de boulevard waarbij de boulevard verspringt of in een bocht loopt. Hierdoor hebben deze exploitaties een minder diepe exploitatie terwijl dezelfde huurprijs per strekkende meter wordt betaald.
Weging criteria
Zowel het gelijk laten wegen van alle criteria als een weging aanbrengen zijn aanvechtbare mogelijkheden. Keuzen benchmarkgemeenten
Selectie op basis van zonering
Er zijn op basis van de aanwezige methodieken voor huurprijs bepaling voor strandexploitanten vijf verschillende methodieken benoemd (strandnota van Noordwijk 2008). De methodieken waarbij de huurprijs gebaseerd wordt op een zonering zijn geselecteerd voor de benchmark. De gemeenten in de vergelijking die een strekkende meterprijs hanteren, hanteren geen zonering. Notabene: dit criterium in de selectie van de benchmarkgemeenten heeft geen invloed op de uiteindelijke selectie.
Zandvoort
Zandvoort is voor zover mogelijk wel meegenomen in de benchmark (zie tabel op pagina 15). Bij het vaststellen van de huurprijs is Zandvoort niet meegenomen omdat deze gemeente een methodiek hanteert op basis van strekkende meter prijs zonder zonering en daarom niet voldoet aan het vergelijkbaarheidcriteria. Invloed van oppervlakte op huurprijs
Combinatie van argumenten
Van Spronsen combineert een argument over de reguliere horeca met een argument over strandpaviljoens, terwijl zij anderzijds aangeven dat de situatie in de reguliere horeca niet direct toepasbaar is op de situatie van het strand. Dit is een gelegenheidsargument.
Correctie op huurprijs bij grote exploitaties
In de benchmarkgemeenten wordt geen correctie toegepast op de huurprijs op basis van de afmeting van strandpaviljoens. Er zijn bij de gemeenten uit de benchmark ook grote en kleine paviljoens aanwezig. Daarbij geldt geen correctie op de huurprijs in verband met de oppervlakte. Vergelijking met de reguliere horeca
Interpretatie vergelijking horeca
Ook hier wordt door Van Spronsen een gelegenheidsargument gevoerd.
Specifieke kosten strandexploitaties
In de vergelijking van een strandexploitatie met de reguliere horeca is het verschil tussen de reguliere kosten aangetoond en is aangegeven dat met een verschil in vaste lasten per vierkante meter van circa €200,-- de specifieke extra huisvestingskosten gedragen moeten kunnen worden.
6
Lasten per vierkante meter vs omzet per vierkante meter
Als er bij het vergelijken tussen de omzet- en kostenstructuur van een strandpaviljoen en de reguliere horeca wordt gekeken naar de omzet per vierkante meter, dient deze niet op basis van de huidige vierkante meters van de exploitaties aan het Noorder- en Zuiderstrand te worden teruggerekend. De huidige exploitatieoppervlaktes zijn ruim twee keer zo groot als de marktconforme afmeting van een strandpaviljoen en ruim vier keer zo groot als een marktconforme afmeting van een regulier horecabedrijf. In de vergelijking van Van Spronsen tussen de omzet per vierkante meter van een strandexploitatie en die van een regulier horecabedrijf, worden de hoge lasten ten opzichte van de omzet van een strandexploitatie veroorzaakt door de grote oppervlaktes van de huidige strandpaviljoens. Huurprijzen ontbreken In verband met privacy overwegingen heeft de gemeente de individuele gegevens van exploitanten niet vrijgegeven. Huurprijsmethodiek zorgt voor prijsstijging Bij het vaststellen van een nieuwe huurprijsmethodiek dienen nieuwe huren te worden vastgesteld passende bij de nieuwe methodiek (per zone etc). Er wordt zowel een methodiek als huurprijzen vastgesteld op basis van de benchmark die passen bij de nieuwe situatie in de gemeente Den Haag. De methodiek en de huurprijzen dienen op elkaar aan te sluiten en bij een up-to-date methodiek horen dan ook up-to-date huurprijzen. Locaties Er is aangegeven dat de afstand tot (hoog of laag geconcentreerd) woongebied meer of minder dan 500 meter bedraagt en dat de afstand tot horeca- en winkelconcentraties (respectievelijk 6 en 10 gelegenheden) maximaal 300 meter bedraagt.
7
REACTIE PER PUNT VAN SPRONSEN 1.1 Inleiding 1.1 Daarom wordt er gekeken naar meerdere (strand) gemeenten en worden verschillende aspecten van verschillende gemeenten gebruikt. 2.1 Redelijke huurprijzen zijn huurprijzen die passen binnen een omzet- en kostenstructuur van een gezonde exploitatie, die passen bij de potentie van een locatie en bij de marktsituatie in de gemeente en andere strandgemeenten en de reguliere horeca in Nederland. 2.2 Een huurprijsverhoging van respectievelijk 187% en 177% past binnen de omzet- en kostenstructuur van de standexploitaties omdat de huur niet boven een „redelijk‟ percentage van de omzet uitkomt. 3. 1 HTC hanteert een top down, samenvattende rapportage techniek. 1.2 Conclusie, samenvatting en aanbeveling 4.1 5.1 De ervaring van HTC leert dat een huur per vierkante meter ondernemers motiveert efficiënt om te gaan met ruimte. Een ruimte waarvoor een lage huur wordt betaald, hoeft slechts een paar keer per jaar verhuurd te worden om de kosten hiervoor te kunnen dekken. Er is in die situatie minder drive vanuit de ondernemers nodig om een hoge bezetting en/of besteding te realiseren. 6.1 – 6.2 Dit is aan de gemeente om te bepalen. 7.1 Door de ondernemers een kort contract (bijv. 3 jaar) aan te bieden kan door de ondernemers worden bezien of de nieuwe kosten passen binnen de exploitatie. Zij zitten dan niet meteen vast aan een lang huurcontract. 7.2 HTC adviseert de gemeente om de ondernemers de keuze te geven. 8.1 Ondernemers kunnen een gedeelte van de investeringen terug verdienen door een overnamesom te vragen inclusief goodwill. 9.1 – 10.1 Bij het afstaan van vierkante meters dient er inderdaad een strenge handhaving vanuit de gemeente plaats te vinden. Er dient elk jaar een meting van het aantal vierkante meters plaats te vinden. 1.3 Doelstellingen, uitgangspunten en randvoorwaarden 11.1 De relatie tussen de reactie van Van Spronsen en de doelstelling is onduidelijk. De meest geëigende methodiek voor het vaststellen van de huurprijsmethodiek is hier nog niet aan de orde. Wat betreft de benchmark methodiek die gebruikt wordt voor het vaststellen van de huurprijsmethodiek: wanneer er een goede benchmark wordt uitgevoerd waarbij redelijke 8
huurprijzen worden vastgesteld, zal de huurprijs op basis van gemiddelde niet steeds hoger uitvallen. Dit omdat de benchmark van Veere anders kan zijn dan die voor Den Haag. Daarnaast kunnen er voor de gemeente Veere andere factoren meespelen die niet in de gemeente Den Haag aan de orde zijn waardoor er een andere berekening kan worden gemaakt. De meest geëigende methodiek voor het bepalen van de huurprijsmethodiek is niet voor iedere gemeente hetzelfde. 11.2 De verdiencapaciteit speelt een rol in de keuze van de benchmarkgemeenten. Door te kijken naar de aspecten zoals het aantal strandexploitaties, het aantal inwoners van de gemeente, de ligging nabij de randstad, het aantal logiesverstrekkende bedrijven en of de gemeente in de top tien van badplaatsen staat, wordt de aantrekkelijkheid van de badplaats voor bezoekers en daarmee het potentieel aantal bezoekers benaderd. 12.1 De huurmethodiek en huurprijzen hebben invloed op de kwaliteit van het ondernemerschap en het investeringsklimaat, zoals Van Spronsen zelf stelt bij punt 7. In de huurprijsmethodiek worden ook aspecten meegenomen als jaarrond exploitaties end. Het wel of niet toestaan en de aantrekkelijkheid voor ondernemers voor het jaarrond ondernemen, heeft direct invloed op de aantrekkelijkheid van het strand. 12.2
Weer is een factor die bij alle strandgemeenten invloed heeft. Door te kiezen voor een benchmark systematiek, wordt indirect de invloed van weer meegenomen in het onderzoek.
12.3 De gemeente wenst een goed ondernemersklimaat te creëren en wenst met de nieuwe huurprijsmethodiek goed ondernemerschap te bevorderen. Dit is een doelstelling, welke niet wetenschappelijk onderbouwd hoeft te zijn. 13.1 Dit dient te zijn “de huur” in plaats van “de huur per m2”. Dit is abusievelijk in deze stelling opgenomen. 13.2 De gemeente wenst voor de transparantie niet een nog strakkere handhaving te hoeven voeren door niet alleen de totale aantal vierkante meters maar ook het type vierkante meter in kaart te brengen. 14.1
Dit gaat om het onderzoek van Van Spronsen & Partners in 2008.
15.1 Dit kan in de toekomst wel degelijk invloed hebben op de huurprijzen die gevoerd zullen worden aan het strand. Voor alsnog heeft dit geen invloed. 1.4 Huidige situatie 16.1 Er zijn in Den Haag opvallend veel exploitaties met een groot oppervlakte. Dit kan geconcludeerd worden uit het gemiddeld aantal vierkante meters per exploitatie in verhouding met andere badplaatsen. 17.1
Deze 25% is gebaseerd op de wetgeving van de gemeente Den Haag.
18.1
Hier betreft het dezelfde gemeente (Den Haag) en dezelfde wetgeving.
19.1 Er zijn twee gebieden gelegen aan het Westduin. Eén tussen duindorp en de boulevard van Kijkduin en één aan de andere kant van de boulevard. 20.1
Op verzoek van de gemeente is dit vastgesteld.
9
20.2
Dat er nooit huur voor dit gedeelte is betaald is ook niet hard te maken.
21.1 Om privacy redenen zijn niet de individuele huurprijzen weergegeven. De hoogte van de huurprijs is wel aangetoond door de tabel. 22.1
Zie punt 16.1.
22.2
Zie punt 16.2.
22.3 In de benchmarkgemeenten wordt geen correctie toegepast op de huurprijs op basis van de afmeting van strandpaviljoens. Er zijn bij de gemeenten uit de benchmark ook grote en kleine paviljoens aanwezig. Daarbij geldt geen correctie op de huurprijs in verband met de oppervlakte. 23.1 Het totaal aan strekkende meters is gebaseerd op de strandpaviljoens die een huur betalen in strekkende meters. Surfschool Surfles.nl en Surfschool Aloha zijn hier niet in meegeteld omdat zij een totaal huurprijs betalen en alleen een oppervlakte in vierkante meters bekend is. 23.2 HTC rekent met de strekkende meters van alle paviljoens die een huurprijs per strekkende meter betalen. 24.1 Bij deze berekening zijn de vierkante meters zoals bekend van de twee surfscholen wel meegenomen. 25.1 Dit is het gemiddelde per exploitatie. Dus niet de totale huur gedeeld door het totale aantal strekkende meter maar per exploitatie de huurprijs per strekkende meter en hiervan het gemiddelde. 25.2
–
25.3
–
25.4
–
25.5
–
26.1 Wederom is dit het gemiddelde van de exploitanten. Er is per exploitant uitgerekend wat de huurprijs per vierkante meter is en daar is het gemiddelde van genomen. 27.1
Deze zijn hier inderdaad niet in opgenomen.
28.1
Inderdaad.
28.2
-
29.1
Zie punt 25.1
30.1
Zie punt 26.1
30.2
-
10
31.1 Deze gegevens zijn in de openbare versie weggehaald om privacy redenen. De gemeente wenst niet de individuele gegevens van exploitanten weg te geven.
Al deze gegevens (punt 23-30) zijn indicatief, en niet hard gebruikt voor de bepaling van de nieuwe methodiek. Dit is contextinformatie over de huidige situatie. 1.5 Marktverkenning 32.1 Dit is geconcludeerd uit de genoemde voor en nadelen bij vierkante en strekkende meters. Bij strekkende meters worden 8 voordelen en 10 nadelen genoemd. Bij vierkante meters worden er 10 voordelen en 15 nadelen genoemd. 32.2
Hier niet aan de orde. Hier wordt de input van de exploitanten weergegeven.
33.1 Deze opmerking wordt gestaafd door opmerkingen benoemd bij de voor en nadelen bij zowel de strekkende als vierkante meters en bij de overige opmerkingen. Er wordt door de exploitanten vaak genoemd dat een huurprijsmethodiek op basis van vierkante meters zal leiden tot prijsverhoging. 33.2 De paviljoens hebben niet allen dezelfde diepte door verspringen van de boulevard. Van Spronsen geeft hier zelf een subjectieve toevoeging. 33.2 Bij het vaststellen van een nieuwe huurprijsmethodiek dienen nieuwe huren te worden vastgesteld passende bij de nieuwe methodiek (per zone etc). Er wordt zowel een methodiek als huurprijzen vastgesteld op basis van de benchmark die passen bij de nieuwe situatie in de gemeente Den Haag. De methodiek en de huurprijzen dienen op elkaar aan te sluiten en bij een up-to-date methodiek horen dan ook up-to-date huurprijzen. 34.1 Om de aspecten volledig te maken is in de enquête de vraag gesteld om overige aspecten te benoemen die invloed hebben op de omzetpotentie. Hier konden aanvullingen worden gegeven op de in de vraag ervoor voorgestelde aspecten. 35.1 Aangezien deze opmerking staat onder het kopje “benchmark” wordt hiermee bedoeld de gemeenten uit de benchmark. 36.1 Er wordt hier gedoeld op het inwoneraantal van de badplaats Den Haag. Het inwonersaantal van de totale gemeente Den Haag ligt hoger. 36.2 De badplaats Den Haag (dus Kijkduin en Scheveningen) heeft circa 55.000 inwoners. Er wordt in de benchmark een vergelijking gemaakt met badplaatsen, anders loopt deze vergelijking scheef. 37.1
Zie punt 1.1.
38.1 Er zijn op basis van de aanwezige methodieken voor huurprijs bepaling voor strandexploitanten vijf verschillende methodieken benoemd (strandnota van Noordwijk 2008). De methodieken waarbij de huurprijs gebaseerd wordt op een zonering zijn geselecteerd voor de benchmark. De gemeenten in de vergelijking die een strekkende meterprijs hanteren, hanteren geen zonering. 39.1 Dit advies met betrekking tot de selectie van de benchmark is mondeling beargumenteerd aan de gemeente. Vlissingen is als enige badplaats tevens een grote stad nabij het strand en onderscheidt zich daarmee van de andere badplaatsen in de selectie. Op 11
deze manier wordt er rekening gehouden met het feit dan Scheveningen met geen andere badplaats vergelijkbaar is en wordt een zo groot mogelijke verscheidenheid van vergelijkbare aspecten van verschillende gemeenten meegenomen. 40.1
Hier moet Bergen Den Haag zijn. Dit is abusievelijk in deze zin opgenomen.
41.1 Zie punt 38.1 Dit criterium in de selectie van de benchmarkgemeenten heeft geen invloed op de uiteindelijke selectie. 42.1
Een up-to-dat methodiek is een methodiek die recent is vastgesteld of herijkt.
42.2 In de gemeente Den Haag is de methodiek niet recent herijkt. De zonering loopt van oudsher vanaf het Kurhaus maar de tabellen op pagina 32 en 33 tonen aan dat deze is vervaagd. 43.1
De meest recent verkrijgbare informatie.
44.1 In contact met de gemeente is gebleken dat daar op dit moment beslissingen over de nieuwe huurprijzen en voorwaarden worden genomen. Dit seizoen is ter sprake gekomen. 45.1
Dit is uit het interview met de gemeente Noordwijk naar voren gekomen.
46.1
Dit is uit het interview met de gemeente Noordwijk naar voren gekomen.
47.1 Dit selectiepunt is abusievelijk opgeomen, de gemeentelijke grens is hierbij verkeerd geïnterpreteerd. Dit heeft geen invloed op de selectie als benchmarkgemeente omdat onder de grens van 17 paviljoens ligt. 48.1 Bij dezelfde bron wordt omschreven dat de locatie (A-1 etc) op basis van passantenstromen wordt toegekend. 48.2 De passantenstromen van het strand zijn naar benadering vastgesteld op basis van pareergelegenheid, openbaar vervoer, winkels en horeca. 49.1 Op pagina 18 staat inderdaad aangegeven dat door de verschillen in omstandigheden en seizoensgebondenheid de huurprijzen van de reguliere horeca en de strandpaviljoens niet één op één te vergelijken zijn. 49.2
Deze vergelijking is gemaakt op pagina 17.
50.1 De huurprijzen van de horeca en die van de detailhandel vallen in de vastgoedsector vaak onder één noemer. 50.2
Zie punt 49.1
51.1 Dit is wat de bron WPM Vastgoed telefonisch aan ons heeft bevestigd. Dat er ook op de boulevard nog verschillen zijn wordt aangegeven onder de tabel. 52.1
-
52.2 Dit is wat WPM ons telefonisch heeft bevestigd. Dit zijn de huren per vierkante meter betreffende de boulevard.
12
53.1
–
54.1
-
54.2
Er staat dat de huurprijzen die in de reguliere horeca worden betaald niet 1 op 1 te vergelijken zijn met die van het strand. Er kan wel degelijk een vergelijking worden gemaakt van de bijkomende kosten en vaste lasten om inzicht te geven in de overeenkomsten en verschillen.
54.3
Er wordt een vergelijking gemaakt van de kostenstructuur met daarbij de vaste lasten. Daarbij is het verschil aangetoond om inzicht te geven in de ruimte die strandexploitanten hebben voor de overige specifieke kosten. De omzetpotentie is per locatie aan de boulevard verschillend en niet meegenomen in deze vergelijking omdat de omzet geen invloed heeft op de vaste kostenstructuur.
54.4 Dan moet alleen de huur worden teruggerekend naar deze 7 maanden. De investering (en daarmee de rente en afschrijvingen) is niet afhankelijk van het aantal maanden van exploitatie per jaar. Dit betekent dat er in de benadering van Van Spronsen nog steeds een verschil van €170,-- per vierkante meter is tussen de reguliere horeca en de strandexploitanten. Aangezien Van Spronsen aangeeft dat de extra kosten voor een strandpaviljoen tussen de €4,- en €82,-- per vierkante meter liggen, is hiervoor voldoende ruimte. 55.1
-
55.2 Voor het bepalen van de omzetpotentie per vierkante meter dient niet gerekend te worden met de huidige oppervlakte. Dat de ondernemers maar een gemiddelde van €764 omzet per vierkante meter realiseren, komt door de grote oppervlakte van de paviljoens. 55.3
-
55.4 De kapitaalslasten en specifieke huisvestingslaten per m2 zijn voor strandexploitanten zo hoog in verhouding met de omzet omdat de strandpaviljoens zo‟n groot oppervlakte hebben. Een horecabedrijf heeft 12 maanden de tijd om de omzet te realiseren, een strandpaviljoen de helft daarvan. Een strandpaviljoen met een vergelijkbaar oppervlakte kan dan de helft van deze omzet per jaar realiseren of heeft twee keer zo veel vierkante meters nodig om dezelfde omzet te realiseren. Met deze benadering wordt de omzet per vierkante meter voor een strandpaviljoen de helft van die van een regulier horecabedrijf. 55.5
Wanneer de vergelijking van Van Spronsen op basis van punt 55.4 wordt gemaakt: Horeca: €3250 per vierkante meter jaar met lasten €552 per jaar. Dit komt neer op 17%. Strandexploitant: € 1895 per vierkante meter per 7 maanden met lasten €271,91. Dit komt neer op 14,3%
56.1 56.1
Zie punt 54.2 Zie punt 54.3 en 53.4.
13
1.6 Methodieken huurprijsbepaling 57.1
57.2
De huurprijsmethodiek van de gemeente Vlissingen was bij de selectie van de benchmarkgemeenten nog niet bekend. Pas na het interview met de gemeente is deze vastgesteld. -
57.3
Uit de huidige situatie van de gemeente Den Haag blijkt dat een huurprijsmethodiek op basis van strekkende meters niet uniform en transparant is. Er zijn exploitaties die gelegen zijn aan de boulevard waarbij de boulevard verspringt of in een bocht loopt. Hierdoor hebben deze exploitaties een minder diepe exploitatie terwijl dezelfde huurprijs per strekkende meter wordt betaald.
57.4
Er is geanalyseerd wat gesteld dient te worden als basishuurprijs en wat de basis huurprijs dient te zijn (factor B). Door het gemiddelde van verschillende gemeenten te nemen die een bewezen methodiek is de huurprijs bepaald.
57.5 Zandvoort is meegenomen in de benchmark. Zandvoort is niet meegenomen in het bepalen van de hoogte van de huurprijs omdat Zandvoort een huurprijsmethodiek op basis van strekkende meters hanteert en geen zonering. Hierdoor is deze gemeente niet vergelijkbaar op dit punt. 58.1
–
58.2
Zie punt 57.3
58.3
-
58.4 Zowel het gelijk laten wegen van alle criteria als een weging aanbrengen zijn aanvechtbare mogelijkheden. 58.5
-
1.7 Nieuwe methodiek huurprijsbepaling Den Haag 59.1
–
59.2 Er is aangegeven dat de afstand tot (hoog of laag geconcentreerd) woongebied meer of minder dan 500 meter bedraagt en dat de afstand tot horeca- en winkelconcentraties (respectievelijk 6 en 10 gelegenheden) maximaal 300 meter bedraagt. 59.3 Het aspect afstand tot paviljoen onderling wordt niet gebruikt in de benchmarkgemeenten en is niet genoemd in de enquête (open vraag). Dit aspect is wel indirect meegenomen in de enquête door de aspect gelegen naast vrij strandvlak en/of eigen strandopgang. Deze beide aspecten scoorden niet hoog in de enquête. 59.4 59.5
Zie punt 48.2 Het aspect gelegen nabij strandslag en het aspect strand met veel watersporters scoren even hoor in de resultaten van de enquête. Het aspect nabij strandslag wordt echter wel in
14
de methodiek van veel benchmarkgemeenten meegenomen, het aspect een strand met veel watersporters niet. 59.6 Deze informatie is niet bekend bij HTC. Het is aan de gemeente te bepalen hoe hier mee om te gaan. 60.1 Strand is geen gehuurd exploitatievlak. De ondernemers hebben geen enkel recht met betrekking tot het strand. 61.1 In de huidige overeenkomsten wordt er geen verschil in huur gerekend tussen bebouwd en onbebouwd. 61.2 Er is meer ondernemersvrijheid doordat de ondernemer zelf (binnen grenzen van het bestemmingsplan) kan bepalen welke bebouwing hij wil plaatsen en zelf de ruimte heeft de exploitatie in te delen zoals gewenst. 61.3
-
62.1
Zie punt 54.2.
63.1 Dat komt neer op één huurprijs voor alle typen vierkante meters. De huur van een strandpaviljoen voor een vierkante meter terras aan de zeekant zou ook hoger kunnen zijn dan de huur van de vierkante meter van de keuken. Er wordt omwille van de transparantie gewerkt met één huurprijs per vierkante meter. 64.1 Er is voor het bepalen van de vierkante meter prijs gekeken naar de huurprijzen zoals deze gehanteerd worden in de benchmarkgemeenten. Daarbij is bewust niet gekeken naar de lengte van het seizoen waarvoor deze huurprijs geldt. De ondernemers hebben namelijk geen keuze voor een langer of korter seizoen en zijn verplicht de gehele huurprijs te betalen. Ook wanneer bepaalde maanden zeer rustig zijn omdat het dan laagseizoen of geen seizoen is in deze gemeenten, dienen zij de volledige huurprijs zoals gesteld door de gemeente te betalen. De omzetcurve van een strandpaviljoen is daarnaast een sterke parabool. De omzet in het hoogseizoen, zijnde de maanden juli en augustus, maakt het grootste gedeelte van de totale omzet uit. Daarnaast vormt de omzet in het voor- en naseizoen een belangrijk gedeelte. Het laagseizoen heeft een zeer geringe bijdrage in de totale omzet. “Het strandpaviljoen in beeld 2009” Van Spronsen & Partners: In een gemiddeld seizoen
wordt 50% van de omzet gerealiseerd in de maanden juli en augustus. Wanneer een strandpaviljoen het gehele jaar geopend is, wordt 33% van de omzet in juli en augustus behaald.
Het verschil in lengte van het seizoen is bewust niet meegenomen omdat er dan nog veel andere huurverlangende of huurverhogende invloeden zijn te benoemen. Alleen de relevante aspecten uit de benchmark zijn meegenomen om de vergelijkbaarheid te vergroten.
15
Zo is ook het aantal bezoekers van de gemeenten in de benchmark niet meegenomen voor het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Den Haag
Bezoekersaantallen
17.800.000
Overnachtingen
1.200.000
Bergen
Noordwijk
Veere
2.000.000
1.200.000
1.000.000
4.000.000
Vlissingen
Zandvoort
1.000.000
4.000.000
200.000
1.000.000
In de gemeente Den Haag is het bezoekersaantal ruim vier keer zo groot als in de andere gemeenten. Het aantal bezoekers is dusdanig groter dat er in de 6 maanden seizoen in Den Haag meer bezoekers zijn dan in de 12 maanden in Vlissingen of Veere. 64.1.5 De factoren zijn gebaseerd op het verschil tussen de A1 en A2 locaties van de detailhandel en horeca in Scheveningen (bron WPM onderste tabel pag. 16). 65.1 De huurprijzen van de horeca en die van de detailhandel vallen in de vastgoedsector vaak onder één noemer. 66.1 De percentages zijn gebaseerd op de regelgeving van Den Haag (25% en 75%) De huurprijs van een lunchroom/snackbar ligt doorgaans op 6-8% van de omzet en de huur van een reguliere horeca bedrijf op 10% van de omzet. Deze vergelijking leidt tot een lagere huur voor de 25% die als ondergeschikte horeca mag worden geëxploiteerd. De andere 75% van de exploitatie ligt tussen de huur voor commerciële exploitaties en de huur voor nietcommerciële exploitaties in. Dit laatste resulteert in een huurprijs van circa 50% van de commerciële exploitaties. 66.2
Resultaat door afronding.
67.1 Op de zeer uiteenlopende methodieken van de benchmarkgemeenten en de huidige situatie. 67.2
Ja
67.3 In verband met privacy overwegingen kunnen niet de individuele cijfers van exploitanten worden weergegeven. 68.1
Zie punt 67.3.
68.2
-
69.1
Dit is uit het interview met de gemeente gekomen.
70.1
-
71.1
-
71.2
-
16
1.8 Gevolgen nieuwe methodiek huurprijsbepaling 72.1
Zie punt 59.2.
72.2
De precieze afstanden en daarmee de zonering zijn door de gemeente vast te stellen. De afstanden zijn door HTC op basis van google.maps vastgesteld.
73.1
Bij het vaststellen van een nieuwe huurprijsmethodiek dienen nieuwe huren te worden vastgesteld passende bij de nieuwe methodiek (per zone etc). Er wordt zowel een methodiek als huurprijzen vastgesteld op basis van de benchmark die passen bij de nieuwe situatie in de gemeente Den Haag. De methodiek en de huurprijzen dienen op elkaar aan te sluiten en bij een up-to-date methodiek horen dan ook up-to-date huurprijzen.
73.1
Zie punt 20.2
74.1
Maximale grootte is iets anders dan gemiddeld oppervlak.
75.1
Zie punt 23-30.
75.2
Zie punt 23-30.
75.3
Zie punt 23-30.
76.1
In verband met privacy overwegingen zijn deze gegevens uit de openbare rapportage gehaald.
1.9 Bijlage 2 Huidige situatie: huurprijzen per exploitant 77.1
In verband met privacy overwegingen zijn deze gegevens uit de openbare rapportage gehaald.
77.2
In verband met privacy overwegingen zijn deze gegevens uit de openbare rapportage gehaald.
1.10 Bijlage 4 Marktverkenning: uitwerking enquête 78.1 78.2 78.3
Er wordt nergens gesteld dat de doelgroepen invloed hebben op de huurprijs. In de laatste vraag van de enquête wordt gevraagd welke overige aspecten volgens de ondernemers invloed hebben op de potentie van de locatie. -
17
18
