Reactie op rapport 'Second opinion DPO consumentenplein Woudenberg' (DTNP, 10-12-2014)
27 januari 2015
Memo
Status: Memo Datum: 27 januari 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure: Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Toine Hooft,
[email protected]
In opdracht van: Woudenberg Vastgoed BV De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2015.A.513 Referentie: 2015.A.513 Consumentenplein Woudenberg, memo_270115
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina 1 Reactie op rapport 'Second opinion DPO consumentenplein Woudenberg' (DTNP, 1012-2014) 4 1.1 Algemene reactie 1.2 Specifieke reactie 1.3 Conclusies, toets aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ Bijlage: Voorbeelden recent gesloten filialen Aldi
pagina 3
11
1
Reactie op rapport 'Second opinion DPO consumentenplein Woudenberg' (DTNP, 10-12-2014) In de Structuurvisie Woudenberg 2030 is ruimte gereserveerd voor ontwikkeling van een cluster grootschalige detailhandel (bedrijventerrein Woudenberg Oost), het Consumentenplein. De al op het bedrijventerrein aanwezige detailhandel (Hoogvliet, Kwantum) verhuist naar het Consumentenplein. Aldi verplaatst vanuit het centrum naar deze concentratie. Daarnaast is nog ruimte voor verdere uitbreiding met grootschalige, perifere detailhandel, zowel voor verplaatsingen als nieuwe vestigingen. De procedure voor bestemmingsplanwijziging is in gang gezet. Woudenberg Vastgoed BV heeft in samenspraak met de gemeente Woudenberg Bureau Stedelijke Planning verzocht een distributieve onderbouwing en effectrapportage op te stellen. Het rapport fungeert als bijlage bij het bestemmingsplan en als onderlegger voor bestuurlijke besluitvorming. Het college van B&W heeft in principe ingestemd met het verzoek en daarbij besloten een tweede onafhankelijk bureau te vragen een second opinion te geven op het rapport van Bureau Stedelijke Planning. In deze memo geeft Bureau Stedelijke Planning een reactie op het rapport 'Second opinion DPO consumentenplein Woudenberg' (DTNP, 10-12-2014), welke uiteen valt in een algemene reactie (paragraaf 1.1) en een specifieke reactie (paragraaf 1.2). Afgesloten is met conclusies, de ‘toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking’ (paragraaf 1.3).
1.1
Algemene reactie DTNP trekt een aantal gehanteerde cijfers en uitgangspunten in twijfel en komt op onderdelen tot andere (slot)conclusies dan Bureau Stedelijke Planning. DTNP concludeert te verwachten dat de gemeente Woudenberg verzandt in lange juridische procedures als de verplaatsing van Aldi naar het Consumentenplein met de rapporten 1 van Bureau Stedelijke Planning en Seinpost wordt onderbouwd. De kans op ‘winst’ schatten zij laag in. Ten eerste stelt Bureau Stedelijke Planning dat een procedure aan wettelijke termijn is gebonden, en daarmee in de tijd is vastgelegd en beperkt. Ten tweede wijst Bureau Stedelijke Planning erop dat de ontwikkeling van het Consumentenplein in de Structuurvisie Woudenberg 2030 (december 2012) is vastgelegd. De Raad heeft in mei 2013 ingestemd met deze structuurvisie. DTNP schetst in de aanleiding van haar rapport (pagina 2) dat de gemeenteraad een ander beeld heeft van de effecten die in de rapporten van Bureau Stedelijke Planning en Seinpost worden beschreven. Dit zijn niet de geluiden die wij hebben vernomen. De uitspraak strookt bovendien niet met de beleidsuitgangspunten en bestuurlijke besluitvorming. De gemeente Woudenberg heeft juist alle zorgvuldigheid in acht genomen door het initiatief te laten toetsen door onafhankelijk deskundigen. 1
Hoofdstuk 6, pagina 20, laatste alinea
pagina 4
Indien nu afgeweken wordt van het beleid c.q. eerdere besluiten levert dat vermoedelijk een langere proceduretijd en meer verliezers dan winnaars op (dan wanneer het beleid en bestuurlijke besluitvorming wordt gevolgd).
Ten derde: Bureau Stedelijke Planning heeft diverse cijfers en uitgangspunten zijn kort gesloten met supermarktorganisaties in kwestie (Aldi Culemborg en Hoogvliet Beheer). Het betreft onder meer: metrages van de bestaande supermarkt en de beoogde nieuwe supermarkt; huidige omzet en klantaantallen en de verwachte (meer)omzet en klantaantallen; en het percentage combinatiebezoek in de huidige en toekomstige situatie. Deze cijfers zijn geverifieerd door Bureau Stedelijke Planning. De andere gehanteerde cijfers (zoals inwoneraantal, bestedingen en vloerproductiviteiten) zijn te herleiden naar geijkte bronnen (zoals CBS en HBD). De berekeningswijzen zijn conform de daarvoor geldende standaarden in de branche. Ook het rapport van Seinpost is betrokken. Bureau Stedelijke Planning heeft daarmee alle zorgvuldigheid in acht genomen. De behoefte is aannemelijk gemaakt en de effecten inzichtelijk. Het initiatief kan de toets aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorstaan.
1.2
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Specifieke reactie Puntsgewijs worden de volgende punten behandeld (de punten corresponderen met de opzet en de hoofdstukindeling van het rapport van DTNP): Context Trends en ontwikkelingen Distributieve marktruimte Beoordeling effecten Planologisch-juridische aspecten Samenvattende conclusie
Ad 1. Context
Dit is een inleidend hoofdstuk, waarin niet specifiek wordt ingegaan op de rapporten van Seinpost of Bureau Stedelijke Planning. Twee opmerkingen: DTNP geeft op pagina 3 het volgende aan: “Op supermarkt Hoogvliet na hebben de supermarkten een naar hedendaagse maatstaven beperkte omvang”. Dat is een understatement voor Aldi, die met 480 m² wvo veel te klein is. Alle andere supermarkten in Woudenberg zijn minimaal twee maal zo groot. De Voorstraat behoort niet in zijn geheel tot het kernwinkelgebied. Het deel van de Voorstraat tussen Vondellaan en Kerstraat kan op termijn ‘verkleuren’ naar een combinatie van wonen, werken en voorzieningen, gericht op bestemmingsbezoek (bron: Structuurvisie Woudenberg 2030).
Ad 2. Trends en ontwikkelingen DTNP laat treffend zien dat schaalvergroting een dominante trend is in supermarktland (pagina 8). Aldi is naar huidige maatstaven veel te klein (480 m² wvo)
pagina 5
en heeft daarmee geen bestaansrecht. Dit is ook de reden dat Aldi het huidige huurcontract heeft opengebroken.
DTNP geeft aan dat het combinatiebezoek van discountsupermarkten met andere winkels in centra wordt onderschat. DTNP gaat uit van 40% combinatiebezoek voor discount supermarkten. Bureau Stedelijke Planning en Seinpost stellen dat het percentage combinatiebezoek specifiek voor Aldi circa 25% is. DTNP schat het combinatiebezoek te hoog in, en wel om twee redenen: Het onderzoek van DTNP heeft alleen betrekking op centra die bestaan uit één supermarkt en tenminste een drogist en drie speciaalzaken (bakker/groenteman/ slager/kaasboer/visboer/slijter). Dit is een andere situatie dan in Woudenberg met drie centrumsupermarkten, waarvan Aldi verreweg het minste klanten trekt. Het onderzoek gaat niet specifiek in op Aldi. Bekend is dat Aldi, meer dan alle andere supermarkten, en ook discount supermarkten, doelgericht wordt bezocht. Het gros van de Aldi-klanten doet dus geen andere winkels aan. Op basis van ervaringscijfers van Aldi en eerdere onderzoeken van Bureau Stedelijke Planning is 25% meer aannemelijk. Afgezien van de hoogte van het combinatiebezoek gaat DTNP voorbij aan het feit dat de impuls voor de lokale middenstand alleen opgaat voor de extra centrumbezoekers 2 die Aldi genereert , die tevens aan combinatiebezoek doen (en in andere centrumwinkels besteden). Bezoekers die primair voor andere winkels in het centrum van Woudenberg komen, bijvoorbeeld Albert Heijn (en al dan niet secundair Aldi bezoeken), zullen dat ook in de toekomst blijven doen. De effecten van een vertrek (of de komst) van Aldi zijn daarom veel beperkter dan DTNP doet voor komen. De conclusie van DTNP is onjuist, niet die van Bureau Stedelijke Planning en Seinpost. DTNP betwijfelt (paragraaf 2.3, pagina 12) of Aldi niet dezelfde kant op gaat als Lidl (in onder meer versaanbod) en daarmee meer gaat lijken op een reguliere full service supermarkt. In dit verband is een recente uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over de vestiging van een Aldi in Wissenkerke in Zeeland relevant (RvST, 201306171/1/R2, 10 december 2014.) In deze uitspraak wordt op basis van onderzoek bevestigd dat de Aldi vooral is gericht op wekelijkse en tweewekelijkse (aanvullende) boodschappen. De overige (gewone) supermarkten zijn vooral gericht op de dagelijkse boodschappen. Aldi is daarmee dus vooral complementair aan gewone supermarkten. Hierdoor acht de Raad van State goed onderbouwd dat de toevoeging van deze Aldi, ondanks dat hierdoor aanmerkelijk meer winkelmeters ontstaan in een gebied, dan op basis van een DPO kwantitatief is onderbouwd, niet leidt tot sluiting van andere winkels/supermarkten in een gebied.
Ad 3. Distributieve marktruimte Geen opmerkingen. DTNP en Bureau Stedelijke Planning komen tot vergelijkbare uitkomsten van de distributieve ruimte.
2
Bezoekers die zonder aanwezigheid van Aldi niet naar het centrum van Woudenberg zouden zijn gekomen.
pagina 6
Ad 4. Beoordeling effecten
Bureau Stedelijke Planning gaat in paragraaf 3.2 uitvoerig in op effecten op de bestaande structuur. Het theoretisch maximaal verdringingseffect voor het gevestigd 3 dagelijks aanbod in Woudenberg en Scherpenzeel bedraagt maximaal 3% . Een dergelijk verdringingseffect valt te scharen onder regulier ondernemersrisico. DTNP komt met andere uitgangspunten tot een hoger verdringingseffect van 7,3%. DTNP maakt echter een aantal denkfouten: Extra omzetclaim. DTNP gaat voor de extra omzetclaim uit van omzetkengetallen. Echter, bij uitbreiding van bestaande winkels gaat de wet van de afnemende meeropbrengsten op. Met andere woorden, een uitbreidingsmeter kent een lagere vloerproductiviteit dan een nieuwe meter. Ook speelt dat Aldi geen assortiment toevoegt ten opzichte van de huidige winkel (alleen ruimer etaleert), waardoor de meeromzet beperkt is. Zoals eerder gememoreerd (vorige paragraaf) zijn omzetverwachting kort gesloten met Aldi en Hoogvliet supermarkten. Omzetclaim ten laste van Woudenberg en Scherpenzeel. DTNP gaat uit van 56%, Bureau Stedelijke Planning van 50%. Bureau Stedelijke Planning geeft aan dat 50% van de extra omzetclaim (versnipperd) afkomstig van buiten het verzorgingsgebied (namelijk 44%), maar ook (zij het beperkt, namelijk 6%) van andere type aanbieders en kanalen, en ook marktverruiming. Huidige omzetclaim dagelijks aanbod. DTNP abstraheert bij de huidige omzetclaim extra aanbod van het aanbod in het Consumentenplein (overigens niet alleen Hoogvliet, maar ook Aldi). Dit is niet terecht: Hoogvliet zal meer concurrentie ondervinden van moderne Aldi naast de deur en vice versa. Ook zijn de effecten op het centrum van Woudenberg minder groot dan DTNP voorspiegelt. Zie hiervoor ook de eerdere passages bij ad 2. Trends en ontwikkelingen van deze memo.
Herinvulling achterblijvend pand DTNP stelt dat herinvulling van het achterblijvende pand zeer moeilijk is. Bureau Stedelijke Planning beaamt dat de herinvulling geen gemakkelijke opgave is. Ook Aldi beseft dit. Dit is ook de reden dat Aldi de eigenaar van het pand voortijdig op de hoogte gesteld van het voornemen te verhuizen naar het Consumentenplein. De verhuuder/eigenaar begrijpt de beweegredenen van Aldi, en was bereid het contract open te breken. In een allonge bij het hoofdhuurcontract is opgenomen dat bij opzegging dan wel beëindiging van de exploitatie Verhuurder en Huurder zich maximaal inspannen om een nieuwe (onder)huurder te vinden, indien nodig met behulp van externe partijen zoals makelaars. Wij concluderen hieruit dat Aldi op elk moment de exploitatie kan beëindigen. Met twee kandidaten zijn inmiddels gesprekken gaande. Men heeft vertrouwen dat met een van deze kandidaten een contract wordt gesloten.
Vertrek van Aldi zeker?
DTNP nuanceert het mogelijk vertrek van Aldi. Aldi benadrukt nogmaals dat: De huidige winkel in Woudenberg niet meer van deze tijd is qua omvang, ligging, bevoorradingsmogelijkheden en uitstraling van het pand. Laden en lossen is ronduit gevaarlijk en zou in deze tijd vermoedelijk niet meer worden vergund. 3
Definitie verdringingseffect (%): het deel van de extra omzetclaim dat ten koste gaat/zal gaan van de omzet van het bestaande winkelaanbod in het verzorgingsgebied.
pagina 7
De huidige vestiging geen enkel toekomstperspectief heeft. Een forse investering in de huidige winkel is noodzakelijk om door te exploiteren. Een dergelijke investering is op geen enkele wijze rendabel of verantwoord, omdat de exploitatie met een veel te kleine winkel en magazijn er niet beter op wordt (ergo verslechterd). Sluiting is daarom op (relatief korte) termijn onvermijdelijk. Herontwikkeling en uitbreiding op de huidige locatie niet mogelijk is. Uitbreiding gaat namelijk ten koste van (schaarse) parkeercapaciteit. Daarnaast blijft de expeditie slecht. Ze in rap tempo haar winkelbestand moderniseert. Het aantal werkzame personen op de vastgoedafdeling is de afgelopen jaren verdubbeld. Waar tot voor kort sluiting een doodzonde was, worden er nu evenveel winkels gesloten (die niet aan de moderne maatstaven voldoen) als geopend. Zie hiervoor de bijlage bij deze memo. Wij beamen dat de winkel op alle aspecten niet voldoet aan de huidige maatstaven. Sluiting is derhalve een kwestie van tijd is. DTNP vraagt zich bovendien af het volledig vertrek van Aldi gewenster is dan de verplaatsing van Aldi naar het Consumentenplein. Dit is zowel vanuit het oogpunt van de consument (minder keuzemogelijkheden) als ruimtelijke ordening (de consument wijkt dan uit naar elders, met alle extra verkeersbewegingen van dien) echter niet te motiveren.
Effecten op het centrum van Scherpenzeel Aldi exploiteert in Scherpenzeel een prima winkel. De winkel voldoet aan de huidige maatstaven (in tegenstelling tot Woudenberg Centrum). Er is sprake is van een lopende, reguliere huurovereenkomst (in tegenstelling tot Woudenberg Centrum). Er is nu en de toekomst voldoende ruimte voor twee supermarkten in Scherpenzeel, in de combinatie van een hard discounter en full service supermarkt. Wij zien dan ook geen enkele reden waarom Aldi zou sluiten, hetgeen ook door Aldi wordt bevestigd.
Ad 5. Planologisch-juridische aspecten DTNP sluit op basis van een observatie ter plaatse op voorhand niet uit dat binnen het centrum van Woudenberg voldoende ruimte kan worden gevonden (paragraaf 5.2, punt 2, pagina 27). Bureau Stedelijke Planning en Aldi hebben eveneens de mogelijkheden verkend. Andere locaties zijn er op voorhand niet, of alleen tegen zeer hoge kosten (en dus niet rendabele investering) geschikt te maken. Dit laatste geldt ook voor de huidige locatie van Aldi. Het Consumentenplein is het meest logische alternatief. DTNP stelt dat de rapport van Bureau Stedelijke Planning (en Seinpost) incompleet is en daarmee de juridische motivatie zwak (paragraaf 5.2, pagina 27, eerste alinea). Uit het voorgaande blijkt echter dat DTNP een aantal onjuiste aannames maakt en foutieve conclusies trekt.
pagina 8
Ad 6. Samenvattende conclusie Bureau Stedelijke Planning blijft bij de haar gehanteerde cijfers, uitgangspunten, analyses, uitkomsten en conclusies. Bureau Stedelijke Planning weerlegt de cijfers van DTNP en kan zich dan ook niet verenigen met de uitkomsten van het rapport en de conclusies.
1.3
Conclusies, toets aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ In deze slotparagraaf heeft Bureau Stedelijke Planning nogmaals de belangrijkste conclusies samengevat, daarbij de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ volgend.
Trede 1: Is er een actuele (regionale), intergemeentelijke behoefte aan de verplaatsing van Aldi vanuit het centrum van Woudenberg naar het Consumentenplein? De analyse van winkeldichtheden, een benchmark en een distributieve berekening wijzen in dezelfde richting. De dagelijkse sector is min of meer in evenwicht. Toevoeging van nieuwe supermarkten is distributief niet verantwoord. Optimalisatie van bestaande supermarkten geniet voorrang. Voor de perifere branches geldt dat het aanbod in aantal vestigingspunten zich kan meten met benchmarkplaatsen, doch in volume en winkeldichtheid beduidend achter blijft. Ruimtelijk-kwalitatief is de verplaatsing van Aldi goed te motiveren. Aldi blijft zo behouden voor Woudenberg, waardoor de consument meer keuzemogelijkheden heeft en niet (noodgedwongen) hoeft uit te wijken. De Parallelweg e.o. ondergaat een opwaardering. Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod draagt bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven en daarmee aan het concurrentieprofiel. Aldi heeft te kennen gegeven en nogmaals bevestigd de huidige exploitatie te beëindigen. Partijen kunnen zich tijdig buigen over een attractieve herinvulling van dit pand. Met de komst van een nieuwe trekker, en een opwaardering van het pand ontstaat er een nieuw en extra bezoekmotief: het dorpscentrum van Woudenberg zal haar relatieve positie behouden, mogelijk zelfs verbeteren. Daarmee wordt voldaan aan de eerste trede van de ladder.
Trede 2: Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? In het centrum van Woudenberg zijn geen mogelijkheden om een moderne, laagdrempelige supermarkt voor Aldi te faciliteren. Het Consumentenplein is het beste alternatief. Het Consumentenplein behoort tot bestaand stedelijk gebied. Transformatie of herstructurering is hier aan de orde. Daarmee wordt voldaan aan de eerste trede van de ladder. Trede 3: Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte. Daar aan de eerste twee treden wordt voldaan, is de derde niet van toepassing.
pagina 9
Effecten op leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat Hoewel het initiatief voorziet in een actuele behoefte en de economische bijdrage per saldo positief, zal er ook sprake zijn van (lokale) verdringing. De verdringing becijferen we voor de dagelijkse sector in Woudenberg en Scherpenzeel op maximaal 3%. Dit valt te beschouwen als regulier ondernemersrisico. Op de schaal van de regio is de verdringing verwaarloosbaar. Het initiatief leidt niet tot grote uitval c.q. sterk oplopende leegstand elders en daarmee aantasting het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat.
Duurzame ontwrichting Jurisprudentie wijst uit dat duurzame ontwrichting alleen mogelijk is bij eerste levensbehoeften; inwoners moeten op acceptabele afstand van hun woonplaats boodschappen in eerste levensbehoeften kunnen (blijven) doen. Mocht het onverhoopt niet lukken een nieuwe huurder te vinden voor het huidige Aldi-pand in het centrum dan is van duurzame ontwrichting geen sprake. Er blijven immers twee volwaardige supermarkten in het centrum van Woudenberg gevestigd: Albert Heijn en Jumbo. Deze twee supermarkten zorgen ook voor evenwicht tussen oost en west.
Slotsom De verplaatsing van Aldi vanuit het centrum naar het Consumentenplein is verantwoord en kan de toets aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorstaan. Bureau Stedelijke Planning ziet zich daarin ook gesteund door een recente Raad van State-uitspraak over de vestiging van een Aldi in Wissenkerke in Zeeland (RvST, 201306171/1/R2, 10 december 2014.) De ontwikkeling van het Consumentenplein past bovendien binnen de vigerende beleidskaders, zoals de Structuurvisie Woudenberg 2030 (december 2012) waar de Raad mee heeft ingestemd.
pagina 10
Bijlage: Voorbeelden recent gesloten filialen Aldi
Groningen, Flemingstraat, vvo ca 450 Drachten, Handwerkers zijde, vvo ca 550 Buitenpost, Kerkstraat, vvo ca 600 Den Helder, Spuistraat 11, vvo ca 543 Zaandam, Beethovenstraat 6, vvo ca 471 Hoeven, vvo ca 602 Breda, vvo ca 440 Wijchen, Spoorstraat, vvo ca 524 Waalwijk, vvo ca 480 Bladel, vvo ca 371 Eindhoven, Orionstraat, vvo ca 426 Winschoten, Vissersdijk, vvo ca 550
pagina 11
