AM | Noord Holland
Second opinion parkeerbalans 'Het Overbos'
Datum Kenmerk Eerste versie
16 november 2009 AMW027/Rta/0088 27 oktober 2009
1
Inleiding
Het zorgcentrum ‘Het Overbos’ in Heemstede wordt volledig vernieuwd. Het huidige gebouw zal plaatsmaken voor een modern woon-zorgcomplex. AM Vastgoedontwikkeling en Syntrus Achmea Vastgoed realiseren deze planontwikkeling. In het nieuwe woon-zorgcomplex komen zelfstandige serviceappartementen, groepswoningen voor psychogeriatrische ouderen en wijkvoorzieningen. Voor de ontwikkeling is zowel door AM Vastgoedontwikkeling als door de gemeente Heemstede een berekening van het benodigde parkeeraanbod gemaakt. AM Vastgoedontwikkeling heeft Goudappel Coffeng BV gevraagd om op basis van het Voorlopig Ontwerp1 een second opinion op de parkeerbalans voor het zorgcentrum Overbos op te stellen. Deze second opinion bestaat uit: Het opstellen van een parkeerbalans op basis van het Voorlopig Ontwerp; Het vergelijken van de resultaten met de eerder opgestelde parkeerbalansen door het bureau Aveco de Bondt2 (in opdracht van AM Vastgoedontwikkeling) en door de gemeente Heemstede3. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de parkeerbalans voor zorgcentrum ‘Het Overbos’. Vervolgens is in hoofdstuk 3 de vergelijking met de eerder opgestelde parkeerbalansen opgenomen. Deze rapportage eindigt met een conclusie in hoofdstuk 4.
_____________________________ 1 2 3
Voorlopig Ontwerp ‘A098 Overbos Heemstede’, Drost + van Veen architecten, d.d. 14 oktober 2009. ‘Parkeerbalans complex Overbos te Heemstede’, Aveco de Bondt, d.d. 1 oktober 2009. Berekening gemeente in Excel, ontvangen door AM | Noord Holland d.d. 29 september 2009.
Pagina 2
2
Parkeerbalans Overbos
In dit hoofdstuk wordt allereerst de werkwijze weergeven die Goudappel Coffeng toepast bij het opstellen van een parkeerbalans. Vervolgens wordt in paragraaf 2.2 ingegaan op de parkeervraag en in paragraaf 2.3 op het parkeeraanbod. Dit hoofdstuk eindigt in paragraaf 2.4 met een conclusie.
2.1
Werkwijze
Een parkeerbalans wordt gebruikt om te bepalen of bij een ontwikkeling voldoende parkeerplaatsen zijn opgenomen. In deze studie is de parkeerbalans bij zorgcomplex ‘Het Overbos’ bepaald op basis van het berekenen van de theoretische parkeervraag en deze te vergelijken met het geplande parkeeraanbod.
parkeervraag
Voor de berekening van de parkeervraag wordt aan elke functie in het gebied een parkeerkencijfer (het aantal benodigde parkeerplaatsen per functie-eenheid, bijvoorbeeld per m2 bvo) toegewezen. Niet elke functie genereert echter op alle Functiegegevens momenten van de week een even grote (m2 bvo of woning) parkeervraag. Een goed voorbeeld hiervan is dat bewoners op doordeweekse dagen Parkeerkencijfers overdag niet allemaal thuis zijn en daarom (parkeerplaats per m2 bvo) geen gebruik maken van de parkeervoorzieningen. Door toepassing van aanwezigheidspercentages wordt rekening gehouden Parkeervraag met dit effect. Tevens kunnen de parkeerplaatsen door verschillende parkeerders gebruikt worden (dubbelgebruik). Ook hiermee wordt met behulp van de aanwezigheidspercentages rekening gehouden. In figuur 2.1 is de berekening van het benodigd parkeeraanbod geschematiseerd. tijd
2.2
Parkeervraag
Figuur 2.1: Berekening parkeervraag
In deze paragraaf worden de uitgangspunten voor het berekenen van de parkeervraag – functies, parkeerkencijfers en aanwezigheidspercentages – van de ontwikkeling ‘Het Overbos’ weergegeven.
Pagina 3
2.2.1 Uitgangspunten In tabel 2.1 zijn de functies en hun omvang welke in het nieuwbouwcomplex worden gerealiseerd opgenomen. functies AWBZ units (PG) serviceappartementen kantoor behandelkamers wijkcentrum apotheek restaurant extern restaurant intern
omvang 42 97 150 2 200 200 100 100
eenheid verpleegplaatsen woningen m2 bvo behandelkamers m2 bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo
Tabel 2.1: Functies en omvang ‘Het Overbos’ Heemstede4
In tabel 2.2 zijn de gehanteerde parkeerkencijfers opgenomen. In deze studie wordt uitgegaan van de gemiddelde CROW-parkeerkencijfers5 voor ‘matig stedelijke’ gebieden in ‘rest bebouwde kom’. functies AWBZ units (PG) serviceappartementen kantoor behandelkamers wijkcentrum apotheek restaurant extern restaurant intern
parkeerkencijfer 0,6 1,0 1,75 1,75 2,0 2,2 13,0 2,6
parkeerplaatsen per verpleegplaats parkeerplaatsen per woning parkeerplaatsen per 100 m2 bvo parkeerplaatsen per behandelkamers parkeerplaatsen per 100 m2 bvo parkeerplaatsen per 100 m2 bvo parkeerplaatsen per 100 m2 bvo parkeerplaatsen per 100 m2 bvo
Tabel 2.2: Parkeerkencijfers functies Het Overbos’ Heemstede Toelichting bij de parkeerkencijfers: Serviceappartementen Voor de serviceappartementen is afgeweken van het CROW-parkeerkencijfer omdat het autobezit onder deze doelgroep stijgt. De ‘nieuwe ouderen’ zijn opgegroeid met het bezit van een auto en zullen deze ook langer houden. Op basis van kennis en ervaringen van Goudappel Coffeng is in deze studie 1,0 parkeerplaats per serviceappartement gehanteerd. In bijlage 1 is een nadere onderbouwing van dit kencijfer opgenomen. Restaurant intern De functie restaurant intern richt zich op de bewoners binnen ‘Het Overbos’. Bij deze functie is daarom een lager parkeerkencijfer gehanteerd dat gelijk is aan de werknemersvraag van een restaurant (20% * 13 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo). _____________________________ 4
5
Bron: Voorlopig Ontwerp ‘A098 Overbos Heemstede’, Drost + van Veen architecten, d.d. 14 oktober 2009. CROW-publicatie 182: Parkeerkencijfers – Basis voor parkeernormering, september 2008.
Pagina 4
Voor het bepalen van de mate van dubbelgebruik van parkeerplaatsen door verschillende soorten parkeerders is gebruik gemaakt van aanwezigheidspercentages. De gehanteerde aanwezigheidspercentages per functie voor maatgevende momenten zijn gebaseerd op de CROW-aanwezigheidspercentages. Deze zijn in tabel 2.3 uiteengezet. functies AWBZ units (PG) serviceappartementen kantoor behandelkamers wijkcentrum apotheek restaurant extern restaurant intern
werkdagmiddag 100% 75% 100% 100% 40% 100% 40% 40%
werkdagavond 80% 100% 5% 0% 100% 5% 90% 90%
zaterdagmiddag 100% 75% 5% 0% 60% 0% 70% 70%
zaterdagavond 80% 100% 0% 0% 90% 0% 100% 100%
Tabel 2.3: Aanwezigheidspercentages per functie
Toelichting bij de aanwezigheidpercentages: Voor bewoners van de serviceappartementen zijn hogere aanwezigheidspercentages gehanteerd dan voor reguliere woonfuncties gebruikelijk zijn, omdat deze categorie bewoners (ouderen) doorgaans meer thuis zijn.
2.2.2 Resultaten In tabel 2.4 is het benodigde parkeeraanbod per functie per maatgevend moment van de week weergegeven. Het benodigde parkeeraanbod is tot stand gekomen door vermenigvuldiging van het maximale aantal benodigde parkeerplaatsen per functie (omvang maal parkeerkencijfer) met het desbetreffende aanwezigheidspercentage. functies AWBZ units (PG) serviceappartementen kantoor behandelkamers wijkcentrum apotheek restaurant extern restaurant intern totaal
maximaal werkdagmiddag werkdagavond zaterdagmiddag zaterdagavond 25 25 20 25 20 97 73 97 73 97 3 3 0 0 0 4 4 0 0 0 4 2 4 2 4 4 4 0 0 0 13 5 12 9 13 3 1 2 2 3 136 136 152 116 111
Tabel 2.4: Benodigd parkeeraanbod op maatgevende momenten
Uit tabel 2.4 kan worden geconcludeerd dat voor de individuele functies in totaal 152 parkeerplaatsen benodigd zijn. Wanneer dubbelgebruik wordt toegepast zijn ‘s avonds, het maatgevende moment, maximaal 136 parkeerplaatsen benodigd.
Pagina 5
2.3
Parkeeraanbod
Bij de nieuwbouw van ‘Het Overbos’ is een parkeergarage met 134 parkeerplaatsen gepland en 44 parkeerplaatsen op maaiveld. Dit betekent dat bij de ontwikkeling in totaal 178 parkeerplaatsen gepland zijn. Voor de functies in ‘Het Overbos’ zijn op het maatgevende moment (zaterdagavond) in totaal 136 parkeerplaatsen benodigd. Het geplande aantal parkeerplaatsen is dus ruim voldoende. Hierbij moet wel de kanttekening worden gemaakt dat de parkeerplaatsen in de parkeergarage alleen voor vaste gebruikers en niet voor bezoekers toegankelijk zullen zijn. Deze bezoekers kunnen alleen gebruik maken van de parkeerplaatsen op maaiveld. In tabel 2.5 is de parkeervraag van bezoekers aan ‘Het Overbos’ op de maatgevende momenten opgenomen. functies AWBZ units (PG) serviceappartementen kantoor behandelkamers wijkcentrum apotheek restaurant extern restaurant intern totaal
maximaal werkdagmiddag werkdagavond zaterdagmiddag zaterdagavond 50% 13 10 13 10 30% 22 29 22 29 5% 0 0 0 0 65% 2 0 0 0 90% 1 4 2 3 65% 3 0 0 0 80% 4 9 7 10 0% 0 0 0 0 53 45 52 44
Tabel 2.5: Benodigd parkeeraanbod voor bezoekers aan ‘Het Overbos’ Toelichting bij percentage bezoekers: Voor het bezoekersparkeren bij de AWBZ units en de serviceappartementen is uitgegaan van 0,3 parkeerplaatsen per woning/verpleegplaats, zoals ook in de CROW publicatie is gehanteerd. Voor het bezoekersparkeren bij de AWBZ voorzieningen en het wijksteunpunt zijn de percentages, zoals vermeld in de CROW publicatie aangehouden. Voor bezoekers zijn 53 parkeerplaatsen benodigd. Op maaiveld zijn 44 parkeerplaatsen gepland. Dit betekent dat niet voor alle bezoekers een parkeerplaats op maaiveld beschikbaar is.
2.4
Conclusie
Voor de functies in ‘Het Overbos’ zijn op het maatgevende moment, zaterdagavond, 136 parkeerplaatsen benodigd. Hiervan dienen 53 parkeerplaatsen voor bezoekers toegankelijk te zijn. In de plannen voor ‘Het Overbos’ zijn in totaal 178 parkeerplaatsen gepland. Dit aantal is ruim voldoende om de parkeervraag van de functies op te vangen. Echter zijn in de plannen maar 44 parkeerplaatsen op maaiveld gepland. Dit betekent dat of niet voor iedere bezoeker een parkeerplaats beschikbaar is, of dat bezoekers ook in de parkeergarage moeten parkeren.
Pagina 6
3
Vergelijking resultaten
In dit hoofdstuk worden de resultaten van de parkeervraagberekening uit hoofdstuk 2 vergeleken met de eerder opgestelde parkeerbalansen door het bureau Aveco de Bondt (paragraaf 3.1) en door de gemeente Heemstede (paragraaf 3.2). Dit hoofdstuk wordt in paragraaf 3.3 afgesloten met een conclusie.
3.1
Parkeerbalans Aveco de Bondt
In de parkeerbalans van Aveco de Bondt6 wordt een parkeervraag berekend van 82 parkeerplaatsen met dubbelgebruik en 110 parkeerplaatsen zonder dubbelgebruik. Dit aantal is lager dan wat in deze studie wordt berekend. De verschillen zijn: Verschil in parkeerkencijfers In de studie van Aveco de Bondt worden, conform de gemeentelijke parkeernormering, de maximale parkeerkencijfers van het CROW gehanteerd. Goudappel Coffeng is uitgegaan van de gemiddelde parkeerkencijfers. De reden waarom gekozen is voor de gemiddelde parkeerkencijfers is dat het autobezit per huishouden in Heemstede gelijk is aan het gemiddelde autobezit per huishouden binnen alle gebieden met stedelijkheid matig stedelijk (bron: CBS, Statline). Daarnaast zijn bij Goudappel Coffeng geen redenen bekend om van een andere waarde uit te gaan. Daarnaast hanteert Goudappel Coffeng voor de serviceappartementen 1,0 parkeerplaatsen per woning, terwijl Aveco de Bondt 0,6 parkeerplaatsen per woning (categorie aanleunwoning) hanteert en bovendien heeft Goudappel Coffeng geen aanleiding om de bezoekersvraag van de AWBZ-units te verlagen. Verschil in aanwezigheidspercentages Ook in de gehanteerde aanwezigheidspercentages zitten verschillen. De aanwezigheidspercentages die Aveco de Bondt hanteert, zijn over het algemeen lager dan de aanwezigheidspercentages zoals door Goudappel Coffeng gebruikt. De reden hiervoor is dat Aveco de Bondt uitgaat van CROW-aanwezigheidspercentages, terwijl Goudappel Coffeng cijfers hanteert die ontleend zijn aan de praktijk.
3.2
Parkeerbalans gemeente Heemstede
Ook door de gemeente Heemstede is een parkeerbalans voor het zorgcomplex ‘Het Overbos’ opgesteld7. Die berekening komt uit op een benodigd parkeeraanbod van 237 parkeerplaatsen met dubbelgebruik en 270 parkeerplaatsen zonder dubbelgebruik. Dit aantal is hoger dan in deze studie is berekend. De belangrijkste verschillen zijn: _____________________________ 6 7
‘Parkeerbalans complex Overbos te Heemstede’, Aveco de Bondt, d.d. 1 oktober 2009. Berekening gemeente in Excel, ontvangen door AM | Noord Holland d.d. 29 september 2009.
Pagina 7
-
-
3.3
Verschil in parkeerkencijfers De gemeentelijke parkeernormering gaat uit van de maximale parkeerkencijfers van het CROW. Goudappel Coffeng is uitgegaan van de gemiddelde parkeerkencijfers. De reden waarom gekozen is voor de gemiddelde parkeerkencijfers is dat het autobezit per huishouden in Heemstede gelijk is aan het gemiddelde autobezit per huishouden binnen alle gebieden met stedelijkheid ‘matig stedelijk’ (bron: CBS, Statline). Daarnaast zijn bij Goudappel Coffeng geen redenen bekend om van een andere waarde uit te gaan. Daarnaast hanteert Goudappel Coffeng voor de serviceappartementen 1,0 parkeerplaatsen per woning, terwijl de gemeente uitgaat van dure woningen (2,1 parkeerplaatsen per woning). Verschil in aanwezigheidspercentages Ook in de gehanteerde aanwezigheidspercentages zitten verschillen. De aanwezigheidspercentages die de gemeente Heemstede en Aveco de Bondt hanteren, zijn over het algemeen lager dan de aanwezigheidspercentages zoals door Goudappel Coffeng gebruikt. De reden hiervoor is dat de gemeente uitgaat van CROWaanwezigheidspercentages, terwijl Goudappel Coffeng cijfers hanteert die ontleend zijn aan de praktijk.
Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het verschil in de berekende parkeervraag en daarmee het benodigde aantal parkeerplaatsen voor het plan met name zit in de typering en parkeernormering voor de serviceappartementen. In onderstaande tabel is dit verschil inzichtelijk gemaakt: berekening Aveco de Bondt Goudappel Coffeng Gemeente Heemstede
parkeerkencijfer serviceappartementen 0,6 parkeerplaatsen per woning 1,0 parkeerplaatsen per woning 2,1 parkeerplaatsen per woning
Daarnaast wordt een verschil veroorzaakt doordat Goudappel Coffeng de gemiddelde parkeerkencijfers hanteert, terwijl zowel de gemeente Heemstede als Aveco de Bondt uitgaat van de maximale parkeerkencijfers.
Pagina 8
4
Conclusie
Voor de functies in ‘Het Overbos’ zijn op het maatgevende moment, zaterdagavond, 136 parkeerplaatsen benodigd. Hiervan dienen 53 parkeerplaatsen voor bezoekers toegankelijk te zijn. In de plannen voor ‘Het Overbos’ zijn in totaal 178 parkeerplaatsen gepland. Dit aantal is ruim voldoende om de parkeervraag van de functies op te vangen. Echter zijn in de plannen maar 44 parkeerplaatsen op maaiveld gepland. Dit betekent dat niet voor iedere bezoeker een parkeerplaats op maaiveld beschikbaar is. Een klein deel van de bezoekers zal dan in de parkeergarage moeten parkeren.
Bijlage 1: Onderbouwing parkeerkencijfer serviceappartementen In deze bijlage is een nadere uiteenzetting opgenomen waarom door Goudappel Coffeng voor de serviceappartementen het parkeerkencijfer van 1,0 parkeerplaatsen per woning wordt gehanteerd. Omschrijving serviceappartement De serviceappartementen zijn gericht op bewoners in de doelgroep 75+. De woningen zijn zodanig ingericht dat aan de speciale wensen voor deze doelgroep en de “service” die zij nodig hebben wordt voldaan. Zo zijn de appartementen drempelloos en voorzien van brede deuren, waarmee zij ook met een rolstoel of rollator goed begaanbaar zijn. Het complex heeft brede gangen en iedere woning wordt voorzien van een oplaadpunt voor een scootmobiel. Daarnaast kan een bewoner van het appartement service afnemen van de zorgvoorzieningen in het pand. Zo heeft het appartement de beschikking over een 24-uurs alarmeringssysteem, kan gebruik worden gemaakt van het restaurant en kan gebruik worden gemaakt van de zorgfuncties en diensten die op de begane grond van het gebouw beschikbaar zijn. Hierbij moet gedacht worden aan huishoudelijk hulp, thuisverzorging, verpleging/verzorging, boodschappendienst en maaltijdvoorziening. Parkeerkencijfer serviceappartement Op basis van bovenstaande omschrijving valt deze functie onder de categorie serviceflat/aanleunwoning: zelfstandige woning met beperkte zorgvoorzieningen (CROWpublicatie 182). De ervaring van Goudappel Coffeng is dat het parkeerkencijfer van 0,3 tot 0,6 parkeerplaats per woning dat CROW voor deze functiecategorie hanteert aan de lage kant is. Dit wordt ondersteund door cijfers van het CBS die laten zien dat het autobezit onder 65+-ers de afgelopen 20 jaar is verdubbeld (zie ook nevenstaande figuur). Goudappel Coffeng hanteert daarom voor deze categorie functies serviceflat/aanleunwoning een parkeerkencijfer van 1,0 parkeerplaatsen per woning. Dit kencijfer is onder meer ook toegepast in de studies: ‘Benodigd parkeeraanbod bij woonzorgcomplex De Ommedijk, te Leiderdorp’ en ‘Parkeerstudie nieuwbouwproject The Shelter, te Veenendaal’. Daarnaast zijn er ook diverse gemeenten, zoals Helmond en Veenendaal, die als parkeernorm voor dit type functie 1,0 parkeerplaatsen per woning hebben vastgesteld.
Pagina B1-2
25
20
to 15
to
t2 0 ja t 2 ar 5 to ja a 30 t 30 r to ja a t 35 35 r to ja a t 40 40 r to ja a t 45 45 r to ja a t 50 50 r to ja a t5 r 55 5 to ja a t 60 60 r to ja a t 65 65 r to ja a t 70 70 r to ja a t 75 75 r to ja a t8 r 80 0 to ja a t r 85 85 to ja a t 90 90 r 95 to t ja ar ja 95 ar ja of ar ou de r
Wanneer de zorgcomponent van de woningen buiten beschouwing wordt gelaten, kent de doelgroep van deze woningen: ouderen, eveneens een lagere parkeervraag in vergelijking met eengezinswoningen. Voor deze doelgroep geldt namelijk dat niet alleen het autobezit per persoon lager ligt, maar dat ook de huishoudsamenstelling verschilt. Er zijn namelijk meer 1 persoonshuishougemiddeld autobezit per huishouden naar leeftijdsklasse dens (circa 52%). Op basis van een (gebaseerd op cijfers CBS) vermenigvuldiging van de huishoud1,4 samenstelling en het autobezit per 1,2 1 persoon kan worden geconcludeerd dat 0,8 het autobezit per huishouden bij 65+0,6 ers ten minste 30% lager ligt dan bij 0,4 0,2 huishoudens tussen 35-60 jaar (zie ook 0 nevenstaande figuur). Op basis van deze cijfers zou voor dure woningen voor 65+-ers in het complex ‘Het Overbos’ het parkeerkencijfer 1,4 parkeerplaats per woning kunnen worden gehanteerd (70% van 2,0).
De woningen in Het Overbos zullen echter worden gerealiseerd als zelfstandige woningen met een beperkte zorgvoorziening. Binnen deze functie hebben de personen over het algemeen een lager autobezit dan gemiddeld binnen de betreffende leeftijdsklasse. Daarom hanteert Goudappel Coffeng 1,0 parkeerplaatsen per woning voor serviceappartementen.
