Raadsvoorstel. Inleiding. Feitelijke informatie. Zaaknummer OOPPH02. Onderwerp Stedenbouwkundig visie Dillenburg

Zaaknummer OOPPH02 Onderwerp Stedenbouwkundig visie Dillenburg

Raadsvoorstel Inleiding Op 19 februari 2002 is het raadsbesluit genomen om te komen tot de realisatie van een nieuwe sporthal in sporten recreatiepark de Schroef, ter vervanging van Sporthal Onder de Bogen. Vanwege het ontbreken van voldoende financiële dekking is het voorstel destijds in het presidium gestrand. In 2008 zijn de plannen om te komen tot een nieuwe sporthal weer opgestart. Hierbij is gekozen voor een integrale benadering middels het opstellen van het Programma Dillenburg (visie op het gebied rond de sporthal).

Feitelijke informatie Ons college heeft in de vergadering van 2 december 2008 ingestemd met het ontwikkelingsplan voor de Dillenburglocatie en met nadere uitwerking daarvan in een stedenbouwkundig-, verkaveling- en beeldkwaliteitplan. Hierbij wordt rekening gehouden met de wegenstructuur rondom de Dillenburglocatie. Op 14 juli 2009 hebben wij dit bij de vaststelling van het Programma Dillenburg op de volgende wijze nader toegelicht: “voor het gehele plangebied wordt een globaal stedenbouwkundig plan opgesteld waarin belangrijke zaken als verkeersontsluiting, integratie park, water/groen, etc worden geregeld. Een gedetailleerde stedenbouwkundige uitwerking van een beperkt plangebied rondom het d‟Oultremontcollege vindt vervolgens plaats.” Op de te ontwikkelen locatie Dillenburg kunnen de volgende onderdelen worden gerealiseerd: Multifunctionele accommodatie. Realisatie van een nieuwe sporthal Onder De Bogen in combinatie met uitbreiding van het „dOultremontcollege en een jeugdruimte. Is opgenomen in de gedetailleerde stedenbouwkundige uitwerking. Zorgcentrum. Zorgondernemers hebben het voornemen geuit zich in een zorgcentrum op de Dillenburg te willen vestigen. Deze ondernemers zijn nu tijdelijk elders gevestigd. De toekomstige situering van een zorgcentrum, ten oosten van het d‟Oultremontcollege, is opgenomen in de gedetailleerde stedenbouwkundige uitwerking. Woningbouw. De ontwikkeling van woningbouw, ten zuiden van het d‟Oultremontcollege, is vooralsnog niet geprioriteerd en is ingebracht in de programmering woningbouw. De betreffende locatie is opgenomen in de globale stedenbouwkundige uitwerking. Bedrijven. De ontwikkeling van bedrijvigheid, ten zuidoosten van het d‟Oultremontcollege, is vooralsnog niet geprioriteerd en is opgenomen in de globale stedenbouwkundige uitwerking. Recreatiepark. De ontwikkeling van Sportpark de Schroef is vooralsnog niet geprioriteerd en is opgenomen in de globale stedenbouwkundige uitwerking. Stedenbouwkundige visie Vanaf voorjaar 2010 is voor de Dillenburglocatie en de directe omgeving een stedenbouwkundige visie ontwikkeld. Gezien de prioriteit die aan ondermeer de ontwikkeling van de MFA is meegegeven, is voor deze zone het verkavelingsplan in detail uitgewerkt. Voor overige deelgebieden is de verkaveling op hoofdlijnen vastgelegd en omschreven. Synchroon aan dit proces is een participatietraject (overleg met belanghebbenden) doorlopen en zijn tevens de beeldregiekaders voor de architectuur en de openbare ruimte opgesteld.

1


De verkavelingzone van de toekomstige MFA en het zorgcentrum is geheel gericht op het recreatiepark. Hierdoor zal de huidige Prins Hendrikstraat verlegd moeten worden. Deze nieuwe weg komt dan te liggen tussen de verkavelingzone welke gericht is op het recreatiepark en de zone van de woningbouw. Voor u ligt de stedenbouwkundige visie voor het Programma Dillenburg, op basis waarvan wij het bestemmingsplan willen opstellen. Ruimtegebruik Van het totale gebied is een verkaveling gemaakt, rekening houdend met richtafstanden vanuit wet milieubeheer, wenselijk bouwprogramma en integratie park/sport en onderwijs/sport/jeugd (in de vorm van een MFA). Dit leidt tot een uitgeefbaar gebied van voornamelijk woningbouw, maar ook bedrijventerrein en maatschappelijke voorzieningen van ca. 60%. Dit is conform de kaderstelling vanuit het Programma Dillenburg. Rekenen en tekenen In 2009 is een financiële verkenning gedaan naar de locatie Dillenburg. Hieruit bleek dat de ontwikkeling van de MFA locatie, alsmede woningbouw en bedrijvigheid financieel haalbaar is. In 2010 is de stedenbouwkundige visie gemaakt van de gehele locatie. Dit geheel is wederom financieel doorgerekend met de vastgestelde kaders. Het rekenen en tekenen is in het stedenbouwkundig ontwerpproces parallel aan elkaar uitgevoerd. Grondexploitatie In de grondexploitatie worden alle kosten en opbrengsten verantwoord als gevolg van de ontwikkeling van het project Dillenburg, ongeacht huidige eigendomspositie. Er wordt uitgegaan van het scenario dat de gemeente de volledige grondexploitatie voert. In dat geval is het saldo op de grondexploitatie per 1-1-2011 licht positief (€ 0,4 miljoen). Dit is conform de kaderstelling vanuit het Programma Dillenburg.

Afweging: De stedenbouwkundige visie is binnen de kaderstelling van het programma Dillenburg gerealiseerd. Voorgesteld wordt om op basis van de voorliggende stedenbouwkundige visie het bestemmingsplan voor Dillenburg en de inrichtingsplannen voor het bouwen woonrijp maken op te stellen.

Risico's: Het vaststellen van de stedenbouwkundige visie brengt geen risico‟s met zich mee. De duur van een eventueel bezwaar- en beroepstraject in de bestemmingsplanprocedure is op de voorhand niet in te schatten.

2


Procedure: vervolgstappen Na vaststelling van de voorgelegde stedenbouwkundige visie kan gestart worden met het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan. De planning is dat dit voorjaar 2011 voorgelegd zal worden aan het college. Naar verwachting wordt het ontwerpbestemmingsplan eind 2011 aan uw raad ter besluitvorming voorgelegd. De toezegging aan uw raad om de stedenbouwkundige visie ter consultatie aan u voor te leggen (ten tijde van de behandeling van Programma Dillenburg in uw vergadering van 9 februari 2010), willen wij op de wijze gestand doen. Wij vragen u dan ook uw gevoelen omtrent de stedenbouwkundige visie Dillenburg kenbaar te maken.

Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven

BIJLAGEN:

de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems

Stedenbouwkundig plan Dillenburg

3

Dillenburg, Drunen

Stedenbouwkundig plan, november 2010

Dillenburg, Drunen

Stedenbouwkundig plan, november 2010

in opdracht van:

P:\Gr09\09-960sb\960.tek\960.1so\960.tek\960.bk

gemeente Heusden Postbus 41 5250 AA Vlijmen T: +31 (0)73 - 513 17 89 F: +31 (0)73 - 513 17 99 [email protected] www.heusden.nl

ontwerp: van den Oever, Zaaijer & Partners architecten Kromwijkdreef 11 1108 JA Postbus 22565 1100 DB Amsterdam Zuidoost T +31 (0)20 - 691 91 15 F +31 (0)20 - 696 53 49 [email protected] www.oz-p.nl

participatie/projectmanagement: van den Oever, Zaaijer & Partners architecten in samenwerking met Bureau Ruimtewerk www.bureauruimtewerk.nl

Aanleiding Vraagstelling De gemeente Heusden is opdrachtgever voor de ontwikkeling van de Dillenburglocatie te Drunen. Na een aantal selectiefasen heeft de gemeente Van den Oever, Zaaijer & Partners architecten (OZ&P) opdracht gegeven voor de stedenbouwkundige werkzaamheden ten behoeve van deze planontwikkeling. De opgave bestaat uit de uitwerking van een stedenbouwkundig plan en het opstellen van beeldregiekaders, ondermeer als grondslag voor een nieuw bestemmingsplan. Het stedenbouwkundig traject wordt geflankeerd door een participatietraject en een financieel traject. Over de eerste twee trajecten voert OZ&P de regie. Het derde traject, het financiële traject (exploitatie), wordt onder leiding van de gemeente doorlopen. Gezien eerdere succesvolle ontwikkeltrajecten heeft OZ&P voor het participatietraject Bureau Ruimtewerk uit Zwolle ingeschakeld. Samen met en onder leiding van OZ&P heeft Bureau Ruimtewerk het participatietraject voor haar rekening genomen, wat tot op heden een succesvolle participatie heeft opgeleverd. Voorliggend stedenbouwkundig plan en beeldregiekaders zijn gebaseerd op de diverse beleidsstukken van de gemeente Heusden, die de kaders en uitgangspunten vormen voor de ontwikkeling van de Dillenburglocatie. Ondermeer ‘Het Programma Dillenburg’ (april 2009), het ‘Professioneel Oordeel’ (maart 2009), de ‘Case Dillenburg’ (t.b.v. selectie stedenbouwkundig bureau) (april 2009) en de ‘Quick scan grondexploitatie Dillenburglocatie Drunen (BRO, september 2009) staan aan de basis van het stedenbouwkundig plan. Opgave Het plangebied Dillenburg wordt begrensd door de Prins Hendrikstraat, Lipsstraat, Hogeweg en de Dillenburgstraat. In het planontwikkeling worden ondermeer meegenomen: de uitbreiding van het d’Oultemontcollege, de realisatie van een Multifunctionele Accommodatie (MFA), waaronder een nieuwe sporthal, de realisatie van kleinschalige kantoren en bedrijven, ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen en tenslotte moet de Dillenburglocatie in een gedeelte van de gemeentelijke woningbouwopgave voorzien.

4

© 2010 / van den Oever, Zaaijer & Partners architecten

Producten Vanaf afgelopen voorjaar is voor de Dillenburglocatie en de directe omgeving een stedenbouwkundige visie ontwikkeld, die nader is uitgewerkt tot voorliggend stedenbouwkundig plan en een verkavelingsplan. Gezien de prioriteit die aan ondermeer de ontwikkeling van de MFA is meegegeven, is voor deze zone het verkavelingsplan in detail uitgewerkt. Voor overige deelgebieden is de verkaveling op hoofdlijnen vastgelegd en omschreven. Synchroon aan dit proces is het participatietraject doorlopen en zijn tevens de beeldregiekaders voor de architectuur en de openbare ruimte opgesteld. Deze beeldregiekaders zijn bedoeld als toetsingskader en tegelijkertijd als inspiratiebron. Deze geven richting aan de uitwerking van het stedenbouwkundig plan en beschrijven de kaders waarbinnen de uitwerking van de architectuur en inrichting van de openbare ruimte moet plaatsvinden. Proces De ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan heeft in directe samenwerking met meerdere partijen plaatsgevonden in een intensief traject van projectteambesprekingen, bilaterale overleggen, gesprekken, presentaties en een inloopavond. Ondermeer de stedenbouwkundige, verkeerskundige en planeconoom, maar vanzelfsprekend ook de projectleider en projectassistente hebben namens de gemeente Heusden een bijdrage geleverd aan voorliggend product. Zoals eerder genoemd heeft Bureau Ruimtewerk met name een rol vervuld in het participatietraject. Na goedkeuring van voorliggend stedenbouwkundig plan door de directie en het college van B&W en informeren van de gemeenteraad, geldt het stedenbouwkundig plan als uitgangspunt voor het op te stellen bestemmingsplan. Van den Oever, Zaaijer & Partners architecten Amsterdam, november 2010

Stedenbouwkundig plan, Dillenburg Drunen

5

inhoud

Aanleiding

4

1. Lokatie

9

2. Inventarisatie en analyse

17

3. Stedenbouwkundige visie

23

4. Beelderegiekaders

37

5. Duurzaamheid

49

6. Financieel

53


7

1. lokatie

bebouwd gebied centrum bedrijfsgebied bosrijk gebied water snelweg / provinciale weg infrastructuur overig historische route stoomtram spoorlijn 45

Heusden

afslag snelweg

Oud Heusden

Haarsteeg 67

N2

Elshout 42 39

V

41 43

38

40

37

Nieuwkuijk Vliedberg

Drunen

Waalwijk

N261

Loonse en Drunense Duinen

47

46

‘s Hertogenbosch

45

Vlijmen 44

Dillenburglocatie en plangebied De Dillenburglocatie ligt in de noordoosthoek van Drunen, tussen het bedrijventerrein Groenewoud en het centrum van Drunen. Voor een groter gebied (plangebied) dan de locatie Dillenburg is de voorliggende stedenbouwkundig plan opgesteld. Het plangebied bevat naast de locatie Dillenburg het Sportpark De Schroef en het recreatieve deel van het park, met daarin de sporthal De Bogen. Het totale plangebied wordt omsloten door de wegen A59/ Spoorlaan, Lipsstraat, Hogeweg en Dillenburgstraat/ Chrysantenstraat. De Prins Hendrikstraat, die de verbinding vormt tussen de Lipsstraat en de Dillenburgstraat/ Chrysantenstraat doorsnijdt het plangebied en vormt tevens de noordelijke begrenzing van de Dillenburglocatie. Historie Uit de analyse van de historie van de locatie (kaartbeeld 1902) blijkt dat de Dillenburglocatie al zeker 100 jaar herkenbaar is in het landschap. De kenmerkende Hogeweg is rond het jaar 1900 reeds als weg aanwezig en ook de huidige Prins Hendrikstraat en Lipsstraat zijn als structuren herkenbaar. Het historisch kaartbeeld verbeeld de ontstaansgeschiedenis van Drunen als een dorp aan een lint, met aan de noordzijde de huidige A59 en aan de zuidzijde de Loonse en Drunense Duinen. Over de Grotestraat/ Bosscheweg, wat ook tegenwoordig de hoofdroute naar en door het centrum van Drunen is, reed vroeger de stoomtram.

Dillenburgstraat

Chrysantenstraat Prins Hendrikstraat

Hogeweg

Grotestraat

Lipsstraat

A59

luchtfoto huidige situatie en historische kaart

Historische kaart (1902)


13

randen en locatie

Dillenburgstraat

Prins Hendrikstraat

Hogeweg

Prins Hendrikstraat

Sportpark De Schroef

Parkeerterrein bij sportpark

14


randen en locatie

Park

School d’Oultremontcollege

Sporthal De Bogen

Politiebureau

Nieuwbouw aan de Hogeweg

Tankstation Lipsstraat


15

2. inventarisatie en analyse

inventarisatie bushalte Wolfshoek 137 233 608 633

snelweg A59

100

50 Spoorstraat

clubgebouwen sport

Lipsstraat

Chrysantenstraat

nieuwbouw jeu des boules

30

sporthal

Prins Hendrikstraat

50

school

bushalte Prins Hendrikstr 137 233 608 633

50

noodlokalen tankstation

Lipsstraat

politiebureau

Dillenburgstraat

ponyclub

30

bushalte Dillenburgstr 137 233 608 633

bushalte Rubenslaan 136

Hogeweg

woningen

30

bushalte Lipsstraat 136

plangrens

plangrens

wegen bebouwd

bebouwd

busroute

Ontsluiting en bereikbaarheid Zowel per auto, bus als op de fiets is het plangebied vanuit alle windstreken goed ontsloten. De Lipsstraat, een 50kmweg en onderdeel van de rondweg van Drunen, vormt de directe aansluiting op de A59 en via de Grotestraat is het centrum van Drunen met al haar voorzieningen binnen handbereik. Ook de sportclubs en de sporthal zijn via de Prins Hendrikstraat prima ontsloten. De school is bereikbaar via de Havostraat, die aansluit op de Dillenburgstraat. De Hogeweg is een smal woonstraatje, met aan de zuidzijde (grote) kavels. Voor doorgaand verkeer is deze weg te smal. Via de Lipsstraat, Prins Hendrikstraat en Dillenburgstraat lopen diverse busverbindingen, van en naar het centrum, met bushaltes bij de school en aan de Dillenburgstraat. Langs ondermeer de Lipsstraat, Prins Hendrikstraat en Dillenburgstraat liggen vrijliggende fietspaden en ook de sportverenigingen, zijn via een fietspad bereikbaar.

18

Bebouwing De locatie Dillenburg wordt gekenmerkt door de afwezigheid van bebouwing. De locatie bestaat uit groene weiden en enkele akkers. Slechts in de noordwesthoek is bebouwing aanwezig in de vorm van het nieuwe politiebureau aan de Dillenburgstraat en het d’Oultremontcollege, met daarbij tijdelijke noodlokalen. Zowel het schoolgebouw als het politiebureau zijn twee bouwlagen hoog. In de zuidoosthoek is aan de Lippstraat een tankstation gesitueerd en bevindt zich het clubgebouw van de ponyclub. Ten noorden van de Hogeweg staat nabij de aansluiting op de Dillenburgstraat een aantal woningen. In en aan het recreatiepark/ sportpark zijn de sporthal De Bogen en de clubgebouwen van de atletiek-, hockey- en tennisvereniging en sinds kort ook het clubgebouw en de indoorbanen van de jeu des boulesvereniging gesitueerd.


inventarisatie

P

P

ca 730m

achterkanten + groene buffer

bedrijventerrein: open - en parkeerterreinen

ca 430m Prins Hendrikstraat

P

P

totaal ca 35ha voorkanten + breed groen profiel

Hogewegzone (voorkanten)

plangrens bebouwd

Omgeving Het totale plangebied is circa 35Ha groot, waarvan slechts de Dillenburglocatie ontwikkeld zal worden. Aan de noordzijde wordt het plangebied ingekaderd door de infrastructuur van de A59 en parallel daaraan de Spoorlaan. De oostzijde wordt gekenmerkt door de bedrijven, kantoren en industrie van het bedrijventerrein Groenewoud. Tussen het plangebied en Groenewoud ligt een brede onbebouwde bufferzone bestaande uit groen en parkeerterreinen. Langs de zuidzijde loopt de Hogeweg met daaraan diepe kavels en kleinschalige lintbebouwing, voornamelijk woningen van twee lagen met een kap. De woningen zijn met hun voorzijde aan de Hogeweg gepositioneerd en meerdere kavels, met name aan de oostzijde, hebben diepe kavels met grote tuinen. De Dillenburgstraat is een brede groene laan, waarvan het profiel slechts enkele jaren geleden is opgewaardeerd. De brede groenzones, met daarin enkele


parkeerplaatsen en karakteristieke bomen zorgen voor een fraai beeld. Aan de westzijde van deze laan begint de woonwijk met ruime kavels met één- of tweelaagse patioen bungalowwoningen. Verder naar het noorden sluit de Dillenburgstraat aan op de Chrysantenstraat. Aan de oostzijde van deze woonstraat ligt een zestal vrije kavels, als het ware met hun achtertuinen in het park.

19

inventarisatie

sportpark

recreatiepark

(1)

(1) (2)

akkerbouw en weiland (1)

(3)

(4)

plangrens bebouwd

plangrens bebouwd

Groenstructuren De Dillenburglocatie bestaat voornamelijk uit grasland en enkele akkers. Waardevolle groenelementen, die bij de ontwikkeling van de locatie moeten worden ingepast zijn niet aanwezig. De Dillenburgstraat heeft karakteristieke laanbeplanting, die onaangetast moet blijven. Het park wordt gekenmerkt door een tweedeling, met aan de oostzijde de vier sportverenigingen (atletiek, hockey, tennis en jeu des boules) en aan de westkant het recreatieve deel van het park, waarin nu nog de sporthal De Bogen staat. Rond het park ligt een zone van struikgewas en bomen, die als het ware het gehele park omzoomd en grotendeels onderdeel is van de hoofdgroenstuctuur van Drunen. In het gehele park lopen paden, rond de diverse sportvelden en tussen de verschillende open grasvelden door. Deze velden worden met name in de zomer door zowel de jeugd als door de school gebruikt voor sport en spel. De velden

20

en banen van de vier sportverenigingen zijn allen omgeven door hekwerken, waardoor dit deel van het park minder toegankelijk is. Eigendommen De grond van het recreatiepark en sportpark zijn in eigendom van de gemeente. De Dillenburglocatie kent vier eigenaren (zie overzicht eigendommen), te weten: de gemeente Heusden, de school (stichting OMO), een projectontwikkelaar (particulier) en in de zuidwesthoek nog enkele particuliere kavels.


inventarisatie Zones langs wegen Het plangebied ligt aan de A59 van ’s-HertogenboschWaalwijk. De 400m lijn, deze loopt parallel aan de A59, begrenst de 55dBa-zone langs de A59. Bij de realisatie van geluidsgevoelige objecten binnen deze zone moet een onderzoek plaatsvinden op basis van de Wet Geluidhinder. 400

Zone industrielawaai Het bedrijventerrein Groenewoud is vanwege de aanwezigheid van zogenaamde geluidszoneringsplichtige inrichtingen, volgens de Wet Geluidhinder voorzien van een geluidszone. Deze zones (50dBa en 55dBa-contouren) zijn op de afbeelding aangegeven. Gezien de contouren versus het beoogde programma binnen het stedenbouwkundig plan levert dit geen problemen op voor de ontwikkeling van dit programma. Voor bijvoorbeeld de enkele nieuwe woningen die binnen de 55dBa-contouren vallen, is het mogelijk met zeer beperkte extra voorzieningen deze woningen zonder problemen te realiseren.

55 dB

r

- contou

50

55dB(A)

Externe veiligheid Ten aanzien van externe veiligheid moeten voor de A59, de hogedruk aardgasleiding en het tankstation een verantwoording van het groepsrisico plaatsvinden. Op basis van dit groepsrisico zal een veiligheidszone op de verbeelding bij het bestemmingsplan opgenomen moeten worden.

50dB(A)

De mogelijkheid dat risicovolle bedrijven zich kunnen vestigen binnen het plangebied zal in het bestemmingsplan worden uitgesloten.

50

Bron: Memo toelichting milieuhinder en externe veiligheid, d.d. 2 november 2010, gemeente Heusden (Ronald Flipsen) plangrens bebouwd

Milieu- en hinderzones Met de ontwikkeling van de Dillenburglocatie worden er nieuwe activiteiten en/of functies bestemd. In het kader daarvan zijn de risico’s in beeld gebracht ten aanzien van milieuhinder en externe veiligheid. Milieuhinder van bedrijven Voor een aantal bedrijven in en om het plangebied gelden richtafstanden. Deze richtafstanden zijn niet op de afbeelding opgenomen. In het kader van het bestemmingsplan zal onderbouwd worden welke richtsafstanden per bedrijf gehanteerd worden. Naar verwachting zijn er geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkelingen. Voor de nieuwe functies zoals de MFA met de sporthal en de bedrijvenzone langs de Lipsstraat moeten in het kader van het bestemmingsplan de richtafstanden ook worden afgewogen.


21

3. stedenbouwkundige visie

ruimtelijke visie

A59

bedrijventerrein

Chrysantenstraat

sportpark De Schroef park

Lipsstraat

Prins Hendrikstraat

zorg

MFA

bedrijventerrein

politiebureau

werken

Dillenburgstraat

wonen

Lipsstraat

Hogeweg

Grotestraat

0

24

10

50


stedenbouwkundig plan Programma Het programma, de ambitie en de visie voor de Dillenburglocatie zijn door de gemeente Heusden vastgelegd in de nota ‘Het Programma Dillenburg’ (april 2009), waarvan hierna een gedeelte is weergegeven. Van ambitie naar gebiedsvisie1) De gemeentelijke ambitie voor de Dillenburglocatie is uitgewerkt in een concrete gebiedsvisie. Hierin is het duidelijk geworden waar ambities elkaar kunnen ondersteunen, versterken of waar richtinggevende keuzes gemaakt moeten worden tussen de verschillende ambities. Hiervoor zijn betrokken ambtenaren uitgenodigd om in een workshop en discussieronde deel te nemen om zo het proces te voeden, voorstellen te kunnen toetsen en draagvlak te creëren. De bouwopgave voor de Dillenburglocatie1) Voor de Dillenburglocatie geldt als uitgangspunt 20-23 woningen per hectare. Het gebied is ca. 4 ha. Invulling met alleen grondgebonden woningen wil zeggen een potentie van ca. 80 – 92 woningen. Worden huurappartementen toegevoegd dan kan het woningvolume toenemen. In de Nota Wonen en de Nota Ruimte wordt de derdenregel als vuistregel voorgesteld. Uit gewoonte hanteert de gemeente Heusden deze vuistregel ook. Uitgaande van de derdenregel geeft een verdeling van 1/3 x 92 = 31 woningen voor de categorieën sociaal, 31 projectmatig en 31 vrije kavels. De verhouding tussen huur en koopwoningen is in de gemeente Heusden 26% huur en 74% koop. Uitgegaan van het landelijk gemiddelde (40% huur en 60% koop) geeft een verdeling van 37 huurwoningen en 55 koopwoningen. Kijken we naar toekomstige gebruikers/doelgroepen en willen we de derdenregel daarbij toepassen, dan kunnen per doelgroep te weinig woningzoekenden worden geholpen. Uitgaande van het geformuleerde beleid in de Nota volkshuisvesting 2030 is het gewenst in te zetten op de doelgroepen starters, jonge gezinnen en senioren, voor huur (40%) en koop (60%). De nadruk ligt daarbij op: - Bereikbare huurwoningen ten behoeve van starters en jonge gezinnen (tot €632/maand); - Bereikbare koopwoningen ten behoeve van starters en jonge gezinnen (tot €230.000); - Luxe huurwoningen ten behoeve van senioren 55+ (> €600/maand).


Zogenaamde levensloop bestendige woningen voor senioren worden primair aan of bij de zorgvoorziening geprojecteerd. Bedrijfsvestiging op de Dillenburg1) De Dillenburglocatie ligt in de rode zone rondom de A59. Op deze locatie kunnen de woonfunctie en bedrijvigheid worden geïntensiveerd en kan gebruikt worden om de maakindustrie te stimuleren. Vanuit het speerpunt bedrijvigheid is het wenselijk om meer vestigingsmogelijkheden voor het midden- en kleinbedrijf te realiseren. Meer bedrijvigheid voor de metaal- en machine-industrie mogelijk te maken. Als de nieuwe bedrijvigheid complementair is aan de bedrijvigheid op het Groenwoud is dat het meest ideaal. Denkbaar zijn dan bijvoorbeeld toeleveranciers van de metaal- en machine-industrie. Uit oogpunt van de goede bereikbaarheid kunnen perifere detailhandelsvestigingen of andere vormen van lichte bedrijvigheid/kantoren op een deel van de Dillenburglocatie gerealiseerd worden. Gezien het beleid van concentratie van detailhandel in de kernen, mag zich op de Dillenburglocatie geen detailhandel vestigen. Vanuit bedrijvigheid en arbeidsmarktbeleid is het wenselijk om scholingsmogelijkheden in de technische beroepen in de nabijheid van Groenewoud I te realiseren. Eventueel een bedrijfsschool. Aan de Lipsstraat wordt ruimte geboden voor lichte bedrijvigheid, diverse functies (horeca, bedrijfsschool en wellness) en woon-werk combinaties. Daarnaast biedt de Dillenburglocatie nu ruimte voor lichte bedrijvigheid of kantoren. Dit biedt mogelijkheden en ruimte voor bedrijven die eigenlijk niet op een echt bedrijventerrein passen, maar ook niet in het winkelcentrum van Drunen. In deze zone zou ook lichte bedrijvigheid, gelieerd aan Metal Valley, prima een plaats kunnen krijgen. Initiatieven vanuit de eerstelijnszorg1) Het streven van de eerstelijnszorg om tot ketenzorg te komen past binnen de gemeentelijke uitgangspunten. Initiatieven vanuit de eerstelijnszorg hebben behoefte aan fysieke ruimte om de plannen tot ontwikkeling te kunnen laten komen. Het initiatief vanuit de huisartsenposten in de Stationsstraat moet zich volgens de initiatiefnemers in de onmiddellijke nabijheid van deze locatie concentreren. Het tweede initiatief gaat uit van de realisering van een gezondheidscentrum in Drunen-Noord. De uitbreidingslocatie Dillenburg kan in de behoefte voorzien om te komen tot het gewenste gezondheidscentrum. Dit gezondheidscen-

25

stedenbouwkundig plan

A59

Spoorlaan

bedrijventerrein

ƐƉŽƌƚƉĂƌŬĞ^ĐŚƌŽĞĨ sportpark De Schroef

ƌĞĐƌĞĂƟĞƉĂƌŬ recreatiepark

P wonen

zorg

P

P

PROFIEL (50 km)

bedrijventerrein

(incl fiets)

PROFIEL (30 km)

ǁĞƌŬĞŶ werken wonen

ƉŽůŝƟĞďƵƌĞĂƵ politiebureau

wonen

Hogeweg

Grotestraat

26


trum bestaat uit huisartsenzorg, fysiotherapie, apotheek en mogelijk tweedelijnszorg. De ligging biedt synergetische effecten in de relatie eerstelijnszorg, preventie en curatie. De onmiddellijke nabijheid van een school biedt meer dan gemiddelde mogelijkheden op het gebied van maatschappelijke stages en andere projecten. Verder biedt het aangrenzende sporten recreatiepark De Schroef mogelijkheden om gebruik te maken van elkaars voorzieningen. Sportcampus1) Het d’Oultremontcollege wil uitgroeien tot een sportcampus. Hierin worden school en sportvoorzieningen gecombineerd. In dit kader is het wenselijk om een sterke, moderne voortgezet onderwijs sportcampus te vestigen. Een brede school wordt hiermee gecreëerd. Daarnaast is een nieuw jongerencentrum in Drunen gewenst. Hiervoor is de Dillenburglocatie expliciet in beeld. Door de onderwijsruimte te faciliteren met zorg en welzijnsvoorzieningen, die gericht zijn op de doelgroep jongeren wordt de multifunctionaliteit van het brede schoolgedachtengoed verder versterkt. Hiermee wordt voor de te plegen nieuwbouw/ aanbouw multifunctionaliteit een van de belangrijkste uitgangspunten. Ruimten zullen zo ingericht worden dat ze overdag en ’s avonds door diverse partijen, bewoners, verenigingen gebruikt kunnen worden. Dit geldt zowel voor het schoolgebouw als voor het jongerencentrum als de sportvoorziening. Ter bevordering van de sociale cohesie in de wijk zal ook het gebruik van de Multifunctionele Accommodatie door wijkbewoners worden gestimuleerd. Het huidige park kan ruimte bieden voor grotere speelvoorzieningen. 1)

Bron: ‘Het Programma Dillenburg’ (april 2009), d.d. 21 april 2009, ge-

meente Heusden

Stedenbouwkundige visie Uitgangspunt van de stedenbouwkundige visie is het herstellen en versterken van de parkstructuur in combinatie met het realiseren van de uitbreiding van het d’Oultremontcollege, een Multifunctionele Accommodatie (MFA), kantoor- en bedrijfsruimte, maatschappelijke voorzieningen en woningbouw. Naast sporten en recreëren vormen het park en de aansluitende groenstructuren de dragers voor het totale plan. De belangrijkste ingreep om bovenstaande te bereiken is het in zuidelijke richting verleggen van de huidige Prins Hendrikstraat. Deze vormt momenteel een barrière tussen ondermeer de school en het


park en daardoor ook tussen het park en de te ontwikkelen Dillenburglocatie. De weg heeft een 50km-regime, met een breed profiel met vrijliggende fietspaden en aan beide zijde hagen, waardoor de weg maar op een beperkt aantal plaatsen oversteekbaar is. Verkeerskundig is het verleggen van de weg geen probleem. Op de Lipsstraat zal een nieuwe rotonde worden aangelegd, die tevens de nieuwe aansluiting voor bedrijventerrein Groenewoud vormt. De nieuwe weg loopt vervolgens tussen de bestaande school en het politiebureau door, deels over het profiel van de huidige Havostraat, en sluit aan op de Dillenburgstraat. Met het verleggen van de weg kan het park (gevoelsmatig) worden vergroot in zuidelijke richting en komt o.a. de bestaande school aan of zelfs in het park te liggen. Tegen of naast de school zal de MFA worden gerealiseerd, met ondermeer de nieuwe sporthal. De parkzone biedt tevens plaats aan het nieuwe zorgcluster. Er ontstaat een zone met een campusachtige opzet, waarin de verschillende functies in een parkachtige setting zijn gesitueerd en een directe relatie hebben met het sportpark en recreatiepark. Als het ware vormt het park de voortuin van de school, MFA en het zorgcluster. Ten zuiden van de nieuwe weg worden de nieuwe woonwijk en de zone met kleinschalige kantoren en bedrijven (langs de Lipsstraat) ontwikkeld. Ook in deze plandelen is het landschap (groen en water) de drager en sluiten de structuren binnen de openbare ruimte zowel visueel als fysiek aan op het park. School/ MFA/ zorg De sporthal De Bogen zal in de toekomst worden gesloopt en worden vervangen door een nieuwe sporthal in de MFA. Naast dit sportprogramma zullen er binnen de MFA ook jeugdvoorzieningen en schoolfuncties worden gerealiseerd. Het bestaand schoolgebouw en de MFA vormen samen een cluster binnen de campusachtige parksetting. Hoe deze combinatie tussen school en MFA er uiteindelijk uit gaat zien is nog niet duidelijk. Dit hangt ondermeer af van het definitieve programma, de financiële kaders, de uitbreidings- en herontwikkelingsmogelijkheden binnen de bestaande school en de afspraken die de gemeente en de school onderling moeten maken. Een fysieke koppeling tussen school en MFA is mogelijk, met bijvoorbeeld een gezamenlijke entreezone en gedeelde buitenruimte. Een opzet met meerdere losse volumes behoort echter ook tot de mogelijkheden. In het stedenbouwkundig plan is voor het volume van de MFA de maximale footprint aangeven,

27

infrastructuur 50 A59

50 Spoorlaan

50

sportpark De Schroef 

30

P  

 

K&R

P

P

50

PROFIEL (50 km)

(incl fiets)

30

PROFIEL (30 km)

30

legenda

30

50

50km-weg

30

30km-weg woonstraat

50

fietspad fietspad bestaand 

nood- en onderhoudspad voetpad voetpad nieuw

50 30

bushalte kiss & ride

Grotestraat

rotonde nieuw rotonde bestaand

50

28

plangrens


met een maximale bouwhoogte van drie lagen. Belangrijk is de alzijdigheid van de vlek. Met aan de zuidzijde de entreezijde aan de nieuwe ontsluitingsweg, naast of gecombineerd met de entree van de school. Aan de parkzijde krijgt de MFA tevens een voorkant, die als het ware in het park staat. Deze zijde leent zich uitstekend voor bijvoorbeeld een kantine, met terras in het park. Direct aan de weg zijn het parkeerterrein en de fietsenstalling voor de school en MFA gesitueerd. Naast de school en MFA is het zorgcluster gepositioneerd, volgens dezelfde opzet als de MFA. Met de entreezijde aan de nieuwe ontsluitingsweg en de bebouwing aan het park. Het volume heeft een footprint van circa 2.000m2 en wordt maximaal drie lagen hoog. Parkeren is opgelost tussen de weg en de bebouwing, gecombineerd met het parkeerterrein van de school en MFA, zodat tussen de verschillende functies uitwisseling van parkeerplaatsen mogelijk is, waardoor per saldo minder parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Aan beide zijden van het zorgcluster is ruimte voor een groen- en/ of waterstructuur, met daarin (fiets)paden, waardoor de relatie tussen het park en de nieuwe woonwijk gewaarborgd is. Woongebied De nieuwe woonwijk wordt gekenmerkt door meerdere lineaire structuren, gebaseerd op de huidige structuur van het landschap en gevormd door de openbare ruimte (verkeer, parkeren en groen). Dit raamwerk is zodanig opgezet dat hierbinnen ‘woonvelden’ ontstaan die min of meer vrij (binnen bepaalde randvoorwaarden; zie hoofdstuk 5 ‘beeldregiekaders’) met diverse woningtypen kunnen worden ingevuld. Vrijwel alle woningen worden door middel van een lusvormig stratenpatroon ontsloten vanaf de nieuwe hoofdontsluiting. Daarmee zijn aansluitingen op bijvoorbeeld de Hogeweg en de Dillenburgstraat niet nodig, waardoor enerzijds deze straatprofielen onaangetast kunnen blijven en anderzijds ‘sluipverkeer’ door de wijk wordt voorkomen. Haaks op de wegenstructuur loopt van west naar oost een groenstructuur, bestaand uit ‘groene kamers’, die het groene profiel van de Dillenburgstraat verbindt met de nieuwe wateren groenstructuur tussen de Hogeweg en het park. Voor de woningen aan de Hogeweg, is het mogelijk de kavels vanaf de Hogeweg te ontsluiten, om daarmee het karakter van de lintbebouwing te versterken. Het gaat slechts om een tiental woningen, waardoor


de verkeerbelasting van de Hogeweg minimaal is en het karakter van de weg niet zal veranderen. Binnen de woonwijk is aansluitend op de woonvisie van de gemeente ruimte voor grondgebonden woningen, in verschillende categorieën en typologieën, zoals rijwoningen, 2^1-kap-woningen en vrijstaande woningen. Bedrijvenzone Parallel aan de Lipsstraat, zowel ten noorden als ten zuiden van de nieuwe ontsluitingsweg, is de bedrijvenzone gesitueerd. Binnen de zone komen kavels voor bedrijven en kantoren met een milieuklasse 1 of 2. Kleinschalig qua opzet, met bebouwing aan de zuidzijde (Hogeweg) van maximaal twee lagen, tot maximaal drie bouwlagen rond de nieuwe rotonde. De kavels zijn allen via een interne ontsluitingsweg vanaf de nieuwe hoofdontsluiting te bereiken. Parkeren en logistiek vinden plaats op de eigen kavel. Van een deel van de kavels is de voorzijde georiënteerd op de Lipsstraat en de nieuwe rotonde en hoofdontsluiting. De andere kavels kijken aan de noordzijde uit op het park en het zorgcluster en aan de zuidzijde op de nieuwe woonwijk. Als buffer is aan deze zijde een brede groenstrook met waterpartij bedacht, die in combinatie met bomenrijen en solitaire bomen in een aantrekkelijke overgangszone resulteert. De waterpartijen hebben tevens de functie van waterberging. De doorgaande fiets- en wandelroute vanaf de Hogeweg richting (sport)park loopt langs deze zone. Park - Padenstructuur herstellen en waar mogelijk uitbreiden, zodat het park zowel door sporters als door omwonenden optimaal kan worden gebruikt; - Groene bufferzone tussen woningen Chrysantenstraat en park herstellen en versterken; - Sociale veiligheid vergroten door middel van goede verlichting langs paden en op het parkeerterrein; - Vergroten van de bestaande parkeercapaciteit bij de sportverenigingen, door uitbreiden van het bestaande parkeerterrein (er komt ruimte vrij door het verleggen van de Prins Hendrikstraat) - In de noordwesthoek van het park, nabij de A59 een voorziening voor waterbuffer en –retentie realiseren; - Grasvelden behouden ten behoeve van sport en spel en eventueel speeltoestellen of speelaanleidingen plaatsen; - Ter plaatse van de te slopen sporthal De Bogen en het bijbehorende parkeerterrein de parkstructuur herstellen.

29

groenstructuur 1. Groene zoom uitbreiden langs achterkanten, bufferzone 2. Groene verbinding met park vanuit Hogewegzone en functie waterbuffer en -opvang 3. Huidige Prins Hendrikstraat verleggen, daarmee vergroten park

(5)

(4) (1)

(4)

4. Wandelpaden toevoegen en padenstructuur herstellen ter bevordering gebruik park 5. Water toevoegen als buffer en -opvang. Mogelijkheden onderzoeken voor verbindingen met bestaande waterstructuren

sportpark De Schroef

6. Boomgaarden als groene kamers in de openbare ruimte van het woongebied (1)

P

(2)

P

PROFIEL (50 km)

P

(incl fiets)

(3)

PROFIEL (30 km)

(2)

(6) (6)

(6)

(6)

(6) legenda waterretentie water groene zones uitbreiding groen

wandelpaden boomgaarden laanbeplanting plangrens

30


Overige (ruimtelijke) ingrepen - Ter plaatse van het voormalige benzinestation op de hoek Chrysantenstraat-Prins Hendrikstraat kunnen in de toekomst aansluitend op de schaal en maat van de vrije kavels aan de Chrysantenstraat twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd. De bestaande trafo zal behouden blijven en worden opgenomen in de groenstructuur tussen de woningen; - Nabij de entree van de school, MFA en zorg zal aan de nieuwe ontsluitingsweg een bushalte worden gemaakt. De exacte busroute zal nader moeten worden uitgewerkt. Duurzame openbare ruimte De identiteit van de openbare ruimte wordt in eerste instantie gevormd door de gemeenschappelijke en verbindende elementen in het plan. Oude structuren worden versterkt, nieuwe structuren worden als verbinding toegevoegd, zoals: - de aanwezige en nieuwe beplanting; - de verkavelingstructuren; - het park; - materialisatie en inrichtingselementen van het openbaar gebied; - de infrastructuur en het gekozen karakter hiervan. Daarnaast wordt het karakter van openbaar gebied bepaald door de vormgeving en afgrenzing van de overgangen van privé naar openbaar. De nadruk komt bij de inrichting te liggen op de menselijke schaal en maat en de verblijfsuitstraling. Het openbaar gebied is meer dan een straat met parkeervakken. Het moet een gebied worden waar mensen kunnen verblijven, recreëren en ontmoeten. Op deze manier ontstaat een duurzame openbare ruimte. Door dit sterke raamwerk wordt het openbaar gebied de drager van het stedenbouwkundig plan en kunnen de vlakken daartussen meer flexibel worden ingevuld. De kwaliteit wordt immers gewaarborgd door het kader. Daarmee worden wel eisen gesteld aan de inrichting van dit openbaar gebied.

kan doorstaan. Onbenoemde ruimten waar niemand zich om bekommerd moeten worden voorkomen. Snipperruimten zijn samengevoegd tot grote ruimten die daarmee een betekenis en functie hebben voor de wijk. Hierdoor worden tegelijkertijd kleine, onoverzichtelijke restgebieden voorkomen. Ook het groen is belangrijk voor een duurzame omgeving. De (te maken) keuze voor bepaalde bomen op specifieke locaties, betekent in de zomer koeling door schaduwwerking op de gevels, terwijl in de winter de laagstaande zon door de bladerloze kruinen de huizen kan bereiken en opwarmen. De lange ruimtelijke lijnen in het plan, zoals de groenblauwe zone tussen de Hogeweg en het park, zullen werken als (wind)singel, waardoor het openbaar gebied in de zomer koeler aanvoelt, zeker in combinatie met het water. Parkeren Gezien het ambitieniveau van de inrichting van het openbaar gebied dient het parkeren zorgvuldig te worden ingepast, zonder concessies te doen aan de praktische randvoorwaarden. Parkeren moet dus goed worden gefaciliteerd en voldoen aan de parkeernormen, maar zodanig dat gebruikers en bewoners voldoende ruimte overhouden. De geparkeerde auto’s mogen geen negatieve uitstraling hebben op het openbaar gebied en de gekozen parkeeroplossingen moeten evenredig over het stedenbouwkundig plan verdeeld zijn. Bovendien moeten de oplossingen praktisch en laagdrempelig zijn zodat de parkeerdruk niet gaat verschuiven. Als parkeerplaatsen zijn ingepast langs bijvoorbeeld het trottoir of in de groene zone, is de situatie optimaal want als de parkeerplaatsen leeg zijn, wordt de ruimte als het ware toegevoegd aan het openbaar gebied. Parkeren zal op de eigen kavels, in parkeerkoffers en langs de straten worden opgelost. Parkeren zal geïntegreerd worden met de verschillende groenoplossingen, zoals hagen en boomstructuren.

Een hoge verblijfskwaliteit van de openbare ruimte is een uitgangspunt, waarbij onder andere de voetganger, de fiets en de auto gebruik maken van dezelfde ruimte. Het openbaar gebied moet kunnen mee-emanciperen met de wijk. Het moet zo ontworpen worden dat het verschillende functies kan opnemen en de veranderingen in de loop der tijd


31

profielen 1, 2 : wijkontsluiting 1 2

2.1

5.6

2

2

2.1

13.8 privé terrein

trottoir

pp / groen stook

rijbaan

pp / groen trottoir stook

privé terrein

1

Principe profiel woonstraat met langsparkeren 1 / 200

2.1 privé (tuin)

5.5

5.6

9.3

2.1

24.6 trottoir

dwars parkeren

rijbaan

plantsoen

trottoir

privé (tuin)

2

32


Straatmeubilair Voor de verschillende straatprofielen en bijzondere plekken zal er specifiek straatmeubilair worden toegepast, zoals banken, afvalbakken, beschermingsbeugels, straatverlichting en sfeerverlichting. Het is belangrijk dat er wordt uitgegaan van één totaalbeeld, afgestemd op de materialen van het openbaar gebied, zodat er een kwalitatief hoogwaardig en evenwichtig straatbeeld wordt gecreëerd. Eventueel kan van dit beeld worden afgeweken voor een enkele bijzondere ruimte, maar de bepalende karakteristiek van de plek en de materiaalkeuze van het openbaar gebied zijn leidend. Dit kan dus ook contrasterend zijn, maar wel in samenhang met het totaalbeeld.

bepaald, maar een keuze voor toepassing van duurzame materialen sluit aan bij het ambitieniveau van de gehele ontwikkeling. Bomen en overig groen zullen ook in een latere fase worden geselecteerd. Technische ruimten Trafo’s of andere utilitaire kasten dienen zoveel mogelijk geïntegreerd te worden in gebouwen of in het landschap bijvoorbeeld in hagen of andere groenstructuren.

Straatprofielen De opbouw van de straatprofielen bouwt voort op de stedenbouwkundige visie en is getoetst op verkeerskundige en civieltechnische aspecten. Bij de uitwerking van de profielen is het mogelijk uit oogpunt van duurzaamheid de afwatering zoveel mogelijk bovengronds te laten verlopen en bijvoorbeeld af te wateren richting groengebieden en oppervlaktewater. Een ander belangrijk uitgangspunt voor het straatprofiel zijn de parkeeroplossingen. In de noordzuidstraten betreft het langsparkeerplaatsen en in de oostwestprofielen wordt geparkeerd in koffers. De onderlinge afstemming van het materiaalgebruik van straat, parkeerplaatsen en trottoirs vraagt zorgvuldigheid, aangezien dit in grote mate het beeld van de openbare ruimte bepaalt. Binnen de verschillende profielen is tussen de parkeerplaatsen ruimte voor bomen ingepast. De gehele wijk wordt ingericht op een 30km-regime, ook de hoofdontsluitingsweg. Deze is vanaf de nieuwe rotonde tot aan de aansluitingen richting sportpark en bedrijvenzone een 50km-weg en ook zodanig opgezet, maar voorbij dit punt wordt het een 30km-inrichting. De getoonde profielen zijn principeprofielen voor de verschillende wegen binnen het plangebied. Deze profielen geven een beeld van de maatvoering en inrichting en tonen de inpassing van groen en parkeeroplossingen. Ook de ruimte voor ondergrondse infrastructuur onder de trottoirs en/ of rijbanen is afleesbaar. De profielen zullen in de nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan tot verkavelingsplan en inrichtingsplan worden verfijnd, waarbij details als maatvoering kunnen veranderen, maar de opzet overeind blijft. De materiaalkeuze moet nog worden


33

profielen 3, 4 en 5: langzaamverkeer zone, wijkontsluiting en Hogeweg 3 4

2.1

5

5.5

3.5

16.1 trottoir

privé tuin

rijbaan

5

1 1

voet-fietspad berm

parkgroen

water

talud

3

2.1 privé terrein

5.6

trottoir

rijbaan

trottoir

4

5

2

9

privé terrein

prive tuin

trottoir

rijbaan

berm

privé tuin

5

Principe profiel dwarsstraat 1 / 200

34

2

2.1

9.8

Profiel Hogeweg bestaand 1 / 200


6

profiel 6, 7: hoofdontsluiting 50 km-zone en 30 km-zone

2.5

2

6.5

2

7

2.5

2.1

17.6 rijbaan

fiets groen

fiets trottoir

groen

6

Nieuwe Verbindingsstraat 50 km 1 / 200

2.1

2.0

6.5

2.0

2.1

2.1

2.0

trottoir

groen

rijbaan

6.0

2.0

3.5

15.6

14.7 groen

trottoir

trottoir

7a

groen

rijbaan

groen

fiets

7b

profiel met aan twee zijden fietssuggestiestrook op de rijbaan

Nieuwe Verbindingsstraat 30km fietssuggestiestrook op rijbaan 1 / 200


profiel met aan één zijde vrijliggend tweerichting fietspad

7b Nieuwe Verbindingsstraat 30km fietssuggestiestrook op rijbaan 1 / 200

35

4. beeldregiekaders

beeldregiekaders

P

(max 3 lagen)

(2) (max 3 lagen)

P

(max 3 lagen)

P

(max 3 lagen)

(max 2 lagen)

(1) P

(3 lagen)

P

(p-fiets)

P

(max 3 lagen)

P

(3) P

P (max 3 lagen)

P

(max 3 lagen)

P

(max 3 lagen)

P

(2 lagen)

P

P

(max 3 lagen) (max 3 lagen)

(max 3 lagen) (max 3 lagen) (max 3 lagen)

(2) (max 3 lagen)

(1) (2) (3)

38

Parkzone Woongebied Bedrijvenzone


Doel beeldregiekaders De beeldregiekaders zijn bedoeld als toetsingskader en tegelijkertijd als inspiratiebron. De kaders geven richting aan de uitwerking van het stedenbouwkundig plan en stellen vast waarbinnen deze uitwerking moet plaatsvinden. Dit geldt zowel voor de architectuur als voor de inrichting van de openbare ruimte. De kaders vormen samen met de getoonde beelden de ontwerprichting voor de uitwerking van architectuur en openbare ruimte. Daarbij zijn de ruimtelijke kaders flexibel opgesteld om de ontwerpopgave creatief te kunnen benaderen. Het traditionele beeldkwaliteitplan verandert door deze flexibele interpretatie veel meer in een beeldregieplan. Het beeldregieplan dient als kader voor een hoogwaardige en duurzame uitwerking van de gebouwen, hun onderlinge relatie, de openbare ruimte en de relatie tussen de gebouwen en de openbare ruimte. Het beeldregieplan vormt de eerste stap in de richting van de uitvoering van het stedenbouwkundig plan. Enerzijds toont het de beoogde beeldkwaliteit voor de gebieden, anderzijds is het een richtinggevende inspiratiebron voor het ontwerp. Door de opzet van het beeldregieplan blijft de flexibiliteit van het stedenbouwkundig plan behouden en worden alleen de noodzakelijke voorschriften en richtlijnen omschreven die de gewenste kwaliteit en sfeer garanderen. De voorschriften en richtlijnen zorgen voor continuïteit en samenhang, terwijl er voldoende mogelijkheden worden geboden voor variatie en interpretatie. Architectuurbeeld Voor de uitwerking van de architectuur wordt geen specifieke stijl omschreven. De architectuur is gebaseerd op de specifieke locatie binnen het plangebied en dient de ‘unieke plek’ betekenis te geven. Het is een vereiste dat uitwerking leidt tot een kwaliteitsslag, waarbij de vormgeving hoogwaardig, eigentijds en duurzaam is. De getoonde inspiratie- en referentiebeelden verbeelden niet letterlijk de toekomstige architectuur en inrichting van de openbare ruimte, maar dienen als voorbeeld (materiaalgebruik, kapvorm, schaal- en maatverhouding, relatie privéopenbare ruimte, etc.). Algemene architectonische kaders Behalve de specifieke kaders die voor de drie deelgebieden (parkzone, woongebied en bedrijvenzone) zijn opgesteld, is er voor het gehele plangebied een aantal algemene architectonische uitgangspunten van toepassing. In willekeurige volgorde: - de architectuur (het ontwerp) is georiënteerd op het open-


baar gebied. Architectuur en openbare ruimte zijn in samenhang ontworpen; - de gebruiker staat centraal; - de overgangen tussen openbaar en privé worden zorgvuldig vormgegeven in samenhang met het bouwvolume en de architectuur; - de entreezone van de woning is zorgvuldig ontworpen als overgang van openbaar naar privé; - de wijze waarop bebouwing op de kavel wordt geplaatst, is met zorg bepaald; - aandacht voor de uitwerking van dakvormen, accenten en hoekoplossingen: deze bepalen mede het karakter van de locatie; - erfafscheidingen worden nadrukkelijk meegenomen in het architectonische ontwerp; - (toekomstige) aan- en bijgebouwen maken onderdeel uit van de totale architectonische compositie; - eventuele dakkapellen worden mee ontworpen; - er worden kwalitatief hoogwaardige, duurzame materialen toegepast die esthetisch verouderen en hun kwaliteit niet verliezen tijdens de levensduur van de bebouwing; - volkernplaatmaterialen en geglazuurde dakpannen mogen niet worden toegepast; - de architectuur dient integer te zijn en een hoog ambitieniveau na te streven; - de ontwikkeling van de architectuur (het ontwerp) zal begeleid en becommentarieerd worden binnen de gestelde ambities van het stedenbouwkundig plan; - ‘architectuur is meer dan een optelsom van de verschillende functies’, de architectuur kan emotie oproepen, de zintuigen aangenaam prikkelen. Deelgebieden In het stedenbouwkundig plan zijn drie deelgebieden afleesbaar, die qua ruimtelijke opzet en ook functioneel een plandeel vormen: - Parkzone: de campusachtige opzet met daarin school, MFA, zorgcluster, parkeren en het park; - Woongebied: de nieuwe woonwijk, inclusief parkeren en openbare ruimte. Ook de twee kavels ter plaatse van het voormalige benzinestation op de hoek ChrysantenstraatPrins Hendrikstraat vallen binnen dit deelgebied; - Bedrijvenzone: kavels voor bedrijven en kantoren, inclusief parkeren en logistiek. De beeldregiekaders zijn in tekening en door middel van inspiratie- en referentiebeelden per deelgebied beschreven. De focus ligt voor het woongebied voornamelijk op de openbare ruimte, omdat er nog geen gedetailleerde verkaveling met woningtypen is uitgewerkt.

39

40



Impressieschets campusopzet school / MFA in park (OZ&P)

41

beeldregiekaders parkzone ( 1 )

P

(max 3 lagen)

(max 3 lagen)

1. sporthal 2. interieur schoollocatie (contact met ‘buiten’) 3. interieur sporthal 4. overgang gebouw - openbare ruimte 5. gebouw integreren in parkzone

(max 3 lagen)

(max 3 lagen)

P

2. (p-fiets)

Referentie/ inspiratie voor:

P

niet te bebouwen zone bebouwingsrand met accent openheid overgang groen/bebouwing overgang laag -> hoog zichtrelatie landschap/bebouwing zichtlijn

1.

1.

42 2.


2.

3. 5.

5.

5.

3.

3.

43


4.

4.

beeldregiekaders openbaar gebied woongebied ( 2 )

Referentie/ inspiratie voor:

(max 3 lagen)

P

(max 3 lagen)

P

(max 3 lagen)

P

6. materiaalgebruik openbare ruimte en gebouwde erfafschei dingen 7. omzoomen parkeerkoffers met haag 8. beleving waterzone/ openbare ruimte 9. (fruit)bomen in openbare ruimte 10. interactie woningen - groene zone(s)

P


(max 3 lagen)

niet te bebouwen zone


bebouwingsrand met accent openheid overgang groen/bebouwing overgang laag -> hoog zichtrelatie landschap/bebouwing

(max 3 lagen)

zichtlijn

6.

6.

44 6.


6.

7

7.

8.

8.

8.

9.

45

Stedenbouwkundig plan, Dillenburg Drunen 10.

10.

beeldregiekaders bedrijvenzone ( 3 )

P

(max 3 lagen)

P P

P

(max 3 lagen)

11.

P (3 lagen)

P

P

P

(2 lagen)

niet te bebouwen zone

P

11.

bebouwingsrand met accent openheid overgang groen/bebouwing overgang laag -> hoog zichtrelatie landschap/bebouwing zichtlijn

Referentie/ inspiratie voor: 11. relatie binnen/buiten 12. objectmatige architectuur en integreren in omgeving 13. beleving en gebruik openbare ruimte

46


11.

11.

12.

12.

13.

47


12.

12.

5. duurzaamheid

duurzaamheid titel Zowel in de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan, als in de uitwerking van de architectuur en de openbare ruimte vormen de verschillende duurzaamheidaspecten belangrijke uitgangspunten. Duurzaamheid is meer dan duurzaam bouwen of energiebesparing. Het gaat om de ontwikkeling van een totaal nieuwe, duurzame omgeving, waarvan de bebouwing en de openbare ruimte slechts onderdeel zijn. Binnen het begrip duurzaamheid is onderscheid te maken in verschillende onderdelen, welke hierna worden toegelicht. Geerpark Vlijmen De duurzaamheidsvisie die de gemeente Heusden voor de in ontwikkeling zijnde locatie Geerpark Vlijmen heeft uitgewerkt, fungeert als referentiekader voor Dillenburg. In de planvorming voor de Dillenburglocatie worden de duurzaamheidsagenda en -ambitie van Geerpark als voorbeeld gehanteerd. Water Water verhoogt de kwaliteit van de leefomgeving en verbetert de belevingswaarde van het gebied, of het nu gaat om een woonwijk, een bedrijventerrein of een recreatiepark. Het vergroten van wateroppervlak levert een belangrijke bijdrage met betrekking tot piekopvang of extreme droogte. De retentiecapaciteit vergroot gelijkmatig afvoeren van het water. Door het toepassen van helofyten verbetert de waterkwaliteit in het gebied (natuurlijke zuivering). - wateroppervlak vergroten - retentiegebieden toevoegen - integreren in bestrating Groen / Landschap Groengebieden zijn waardevol voor de leefomgeving van de mens. Het levert een bijdrage aan de gezondheid (schone lucht, stimulatie recreëren en sporten en verbetert de gemoedstoestand) en sociale samenhang (ontmoeten, gezamenlijke activiteiten, etc.). Daarnaast zijn groengebieden waardevol voor de ecologie, flora en fauna en de toename in biodiversiteit. Een duurzaam groengebied is een gebied met voldoende maat, rijkdom aan biodiversiteit, is selfsupporting en wordt milieubewust gebruikt. • behouden en verbeteren bestaande groenstructuren • biodiversiteit vergroten • aantakken op structuren in de omgeving en daarmee het oppervlak vergroten • groene daken en gevels gebruiken ten behoeve van integratie bebouwing in park

50

Mobiliteit Mobiliteit wordt steeds belangrijker voor de maatschappij op economisch en sociaal vlak. Een duurzame mobiliteit wordt bereikt wanneer de CO2-uitstoot van het transport wordt verminderd en het gebruik van alternatieve energiebronnen en vervoerwijzen (zoals openbaar vervoer en fiets) en milieubewustere uitvoeringen van auto- en vrachtverkeer worden ingezet. - goede OV voorzieningen - stimuleren fietsgebruik - reductie verhard oppervlak - oplaadpunten elektrisch vervoer Afval Het reduceren van de afvalberg en het milieubewust afhandelen van afval moet het doel zijn van bewoners, bedrijven en andere gebruikers. Het upcycelen van het afval behoort tot het cradle to cradle-principe wat als uitgangspunt genomen kan worden in deze wijk. • cradle to cradle principe hanteren tijdens bouw, gebruik en sloop • afvalscheiding in de wijk tijdens gebruik Energie Duurzaam omgaan met energie staat voor het tegengaan van verspilling en inefficiënt gebruik. Bewustwording van zorgvuldig gebruik is hierbij essentieel. De wijk kan veel doen aan het terugwinnen van energie en het minimaliseren van gebruik. • groene energie • WKO-installatie • pv cellen • oriëntatie van de woningen en bijbehorende gevelopeningen • een mogelijkheid die onderzocht moet worden is de combinatie van de vraag en het aanbod van energie van het in de nabijheid gelegen bedrijventerrein met het nieuwe woongebied en bijvoorbeeld gebruik van restwarmte Stedenbouw Naast het faciliteren van de eerder genoemde ruimtevragers wordt het stedelijk gebied duurzamer wanneer er in de stedenbouwkundige opzet rekening gehouden wordt met aspecten als: - oriëntatie op zon Wanneer in de opzet rekening is gehouden met de oriëntatie op de zon kan optimaal gebruik gemaakt worden van


schaduwwerking van bomen en het optimaal toepassen van gevelopeningen ten behoeve van een energiezuinig plan.

• • •

- flexibiliteit Aanpasbaarheid in tijd en het vermogen om mee te groeien met veranderende eisen van de maatschappij geeft de mate van flexibiliteit weer. Dit plan moet voorzien in de huidige eisen maar moet ook op de lange termijn het vermogen bezitten te kunnen veranderen.

•

Architectuur In het plangebied van de Dillenburglocatie wordt de bebouwde omgeving bepaald door een vijftal onderdelen: School en MFA / Zorg / Woongebied / Werkgebied. Voor de architectuur zijn naast veel algemene duurzaamheidsaspecten (duurzaam bouwen) nog meer maatregelen of ingrepen toepasbaar op het vlak van bijvoorbeeld energie en inpassing in het landschap, zoals: • gevelopeningen op juiste plekken • toepassen van bouwproducten met een lage milieubelasting en een rijke patina • positie bebouwing ten opzichte van omgeving en elkaar

- omliggende landschap/ bebouwing en (onderliggende) structuren Het ontwerp heeft rekening gehouden met het omliggende landschap/ de bebouwing en de onderliggende structuren (landschap, historie), waardoor het plan goed verankerd is op de plek. Openbare ruimte Evenals de toepassingen van duurzame materialen en producten op gebied van architectuur en interieur, zijn die er ook voor de openbare ruimte, zoals: • toepassen van ledverlichting, gecombineerd met bewegingssensoren water

regenwater wateropvang

groen + landschap

mobiliteit

cradle to cradle stedelijk interieur (banken van hergebruikt materiaal) hufterproof en duurzame materialen en producten gebruik van lokale materialen en hergebruik van bestaande materialen stimuleren betrokkenheid, door zichtbaar maken van duurzame oplossingen, educatieprogramma’s, betrokkenheid bewoners/ gebruikers vergroten en ze ‘medeeigenaar’ laten zijn/ voelen van de openbare ruimte

afval

sedum daken

reductie verhard oppervlak

organisch afval

toename biosfeer

openbaar vervoer

OATr

energie

biomassa

architectuur

Lage milieubelasting bouwproducten

Groene energie

Gevelopeningen

N W

electrisch vervoer

recycling

Oriëntatie & organisatie

betrokkenheid bewoner

scholing

!

O

!

Z open water afv oer

sociaal

Inrichting omgeving

!

enrichement of experience

 processen sluiten

asfalt thermo energie


zero emission

biobrandstof

PV-cellen

sociale controle

Warmtekoude opslag

51

6. financieel

54


financieel Ruimtegebruik Van het totale gebied is een verkaveling gemaakt, rekening houdend met richtafstanden vanuit wet milieubeheer, wenselijk bouwprogramma en integratie park/sport en onderwijs/sport/jeugd (in de vorm van een MFA). Dit leidt tot een uitgeefbaar gebied van voornamelijk woningbouw, maar ook bedrijventerrein en maatschappelijke voorzieningen van ca. 60%. Grondexploitatie In de grondexploitatie worden alle kosten en opbrengsten verantwoord als gevolg van de ontwikkeling van het project Dillenburg, ongeacht huidige eigendomspositie. Er wordt uitgegaan van de fictie dat de gemeente de volledige grondexploitatie voert. In dat geval is het saldo op de grondexploitatie per 1-1-2011 licht positief. Alleen het realiseren van de MFA en het omleggen van de ontsluitingsweg is per saldo negatief. De enige opbrengst die hier tegenover staat is de uitgifte van de grond voor de MFA en de zorg. De realisatie van de woningen en bedrijven zal het tekort op de ontwikkeling van de MFA-locatie en zorg moeten dekken. In 2009 vastgestelde kaders Ten tijde van het opstellen van een financiële verkenning voor dit gebied (oktober 2009) zijn al kaders vastgesteld. De kaders betroffen met name inbrengwaarde en uitgifteprijzen voor de diverse gronden. Deze zijn op hoofdlijnen gehandhaafd. Kansen Gezien de huidige economische situatie zouden aanbestedingsvoordelen te behalen kunnen zijn op de uitvoering van civieltechnische werken. Risico’s Hoe met name de vraag naar woningen zich gaat ontwikkelen is een onzekerheid. Door voldoende flexibiliteit in het programma te brengen, kan hierop worden ingespeeld. Niet alle gronden zijn in eigendom van de gemeente. Het risico bestaat dat de afspraken met de ontwikkelaar een ander (nadeliger) financieel gevolg heeft dan waarmee nu rekening is gehouden.


55

Raadsvoorstel. Inleiding. Feitelijke informatie. Zaaknummer OOPPH02. Onderwerp Stedenbouwkundig visie Dillenburg

Recommend Documents