Raadsvoorstel Agenda nr.
Onderwerp: Soort: Opsteller: Portefeuillehouder:
Instemmen met invoeren van Slooplening en Sloopbanken© Kaderstellend C.J.M. Peeters L.J.M. van de Moosdijk/A.H.M. van Bussel
Zaaknummer:
SOM/2016/007081
Documentnummer:
SOM/2016/007419
Datum:
5
1 juni 2016
1. Samenvatting Naar aanleiding van het vastgestelde beleid voor niet agrarische functies en vrijkomende agrarische bebouwing in het buitengebied zijn de daarin aangekondigde Slooplening en de Sloopbanken in een bijgevoegde beleidsnotitie nader uitgewerkt, evenals een aantal andere stimuleringsmaatregelen voor sloop. Het betreft nieuwe, unieke producten die exclusief door en voor Someren zijn bedacht. De regelingen bevatten opbrengsten/kansen en kosten/risico’s die in de beleidsnotitie nader zijn uitgewerkt. De regelingen zijn bedacht en in het leven geroepen met het doel om een wezenlijke bijdrage te leveren aan een aantrekkelijker, groener en landelijker buitengebied in Someren.
2. Voorstel Instemmen met het invoeren van de Slooplening en Sloopbanken© conform de bijgevoegde beleidsnotitie.
3. Inleiding 3.1 Aanleiding, achtergrond Op 25 februari 2016 heeft u ingestemd met het beleid voor niet agrarische functies en vrijkomende agrarische bebouwing in het buitengebied. Het doel is om het buitengebied van Someren sterk, groen, landelijk en aantrekkelijk te maken. Een van de gewenste én noodzakelijke ontwikkelingen daarvoor is de sloop van leegstaande (vaak oude, vervallen) opstallen.
Om sloopgezinde eigenaren een helpende hand toe te steken, zijn de Slooplening, een aantal andere sloop stimulerende maatregelen en de Sloopbanken in het leven geroepen. Het is immers zonde als het VAB-beleid alleen bij mooie woorden zou blijven: we willen concrete daden stellen om ook echt te gaan voor dat aantrekkelijkere en groenere buitengebied. Als bijlage treft u de notitie “Invoeren Slooplening en Sloopbanken 2016©” aan, met daarin een uitwerking van de Slooplening en Sloopbanken als product, evenals een doorkijk naar een aantal extra sloop stimulerende maatregelen.
3.2 Centrale vraag Wat is er nodig om het upgraden van het buitengebied daadwerkelijk een impuls te kunnen geven, met andere woorden hoe bereiken we daadwerkelijk een groener en aantrekkelijker buitengebied?
3.3 Relatie met eerder gestelde kaders en wetgeving Op 25 februari 2016 heeft u beleidsnotitie voor niet agrarische functies en vrijkomende agrarische bebouwing in het buitengebied vastgesteld. Daarin is het verwijderen van de omgeving ontsierende opstallen als wezenlijke ontwikkeling voor het slagen van het beleid aangemerkt en onderkend. Het betreft vaak oude, vervallen bebouwing, die óók de eigenaar zelf liever kwijt dan rijk is. U heeft gevraagd om een nadere uitwerking van ideeën ter stimulering van sloop. De bijgevoegde notitie voorziet daarin. Zoals u weet zijn we, als onderdeel van het Handhavingsprogramma, bezig alle locaties in ons buitengebied te bezoeken. Vaak komen we tijdens de bezoeken tot de conclusie dat de feitelijke situatie niet overeenkomt met het bestemmingsplan. Om dit wel weer met elkaar in overeenstemming te brengen, is het regelmatig nodig dat VAB’s gesloopt worden. Burgers kunnen met onze sloop stimulerende maatregelen worden aangemoedigd om daadwerkelijk tot amovering van de VAB’s over te gaan. Op deze wijze zijn de sloop stimulerende maatregelen in voorliggende beleidsnotitie dus een belangrijk middel en instrument voor de herziening van ons bestemmingsplan buitengebied.
4. Probleemstelling (huidige situatie) Slopen kost geld. Geld, dat een sloopgezinde eigenaar, niet altijd uit eigen middelen kan of wil financieren. Zeker nu de opbrengsten (op de korte termijn) zich niet in geld laten vertalen. Tegelijkertijd omarmen wij als gemeente de sloopintentie in de zin van gewenste ontwikkeling om onze beleidsdoelstelling te bereiken. Er is zogezegd een gezamenlijk belang. Op welke manier kan een aan beide partijen rechtdoende modus gevonden worden om die sloop ook daadwerkelijk te (laten) realiseren?
5. Doelstelling (gewenste situatie) Wat we willen bereiken is een sterker, groener, landelijker en aantrekkelijker Somerens buitengebied. Met dit doel voor ogen is veel tijd en energie gestoken in de opstelling van een hierop gericht VAB-beleid.
2/5
Een belangrijke concrete actie voor het slagen van dit beleid en daarmee de realisering van de doelstelling is sloop. Hoe meer eigenaren de sloophamer daadwerkelijk ter hand gaan nemen, des te meer het upgraden van het buitengebied concreet uitgevoerd en zichtbaar wordt. We hebben gezocht naar mogelijkheden om eigenaren die sloopimpuls te kunnen geven.
6. Mogelijke oplossingen en effecten Er zijn verschillende mogelijkheden denkbaar om het voor sloopgezinde eigenaren gemakkelijker en aantrekkelijker te maken om daadwerkelijk tot verwijdering van de omgeving ontsierende opstallen over te gaan. - Allereerst kan een eigenaar met de Slooplening in financiële zin een helpende hand toegestoken worden. In de bijgevoegde notitie treft u de uitwerking aan: een breed toegankelijke lening met een lage rente en een groot toepassingsbereik. - Ook kunnen na sloop extra vierkante meters bijgebouw bij de woning worden toegestaan. - Het verstrekken van een eenmalige sloopsubsidie van € 5.000,-- per eigenaar (uit een daarvoor beschikbaar te stellen “op-is-op” budget van € 50.000,--). - Tenslotte worden de gesloopte meters opstal in een Sloopbank opgenomen. Hier ontmoeten vraag en aanbod elkaar en kunnen de gesloopte meters te gelde worden gemaakt. Voor de uitwerking verwijzen wij u naar de bijgevoegde notitie.
7. Consequenties van de oplossingen 7.1 Financiële aspecten en opbrengsten/kansen Financiele aspecten: -
De slooplening levert financieel voordeel op (2% in plaats van 0,1%). Het is geen probleem het budget van € 220.000,-- waaruit de sloopleningen verstrekt worden, uit onze liquiditeiten te onttrekken en voor te financieren. Wij stellen u voor dit bedrag beschikbaar te stellen.
-
Het is mogelijk dat vanwege de grote belangstelling voor de lening aanvulling van dit bedrag nodig is. Wij stellen u voor ons college de bevoegdheid te geven om dit bedrag, indien nodig, aan te vullen tot € 550.000,--.
-
Twee keer per jaar wordt over de meerjarige liquiditeitsbegroting gerapporteerd aan de commissie Burger en Bestuur. De bedragen, welke worden aangewend ter voorfinanciering van de Sloopleningen, worden hierbij betrokken.
-
Het totaal subsidiebedrag van € 50.000,-- kan ten laste van de Reserve BIO gebracht worden. Deze post is nog voldoende toereikend om dit bedrag uit te halen. Wij stellen u voor dit krediet beschikbaar te stellen. Het juridische beleidskader voor de onderhavige subsidieverstrekking is de Algemene Subsidieverordening Someren 2016, welke reeds door uw raad is vastgesteld. De wijze van subsidieverstrekking wordt nader uitgewerkt in op deze Verordening gebaseerde uitvoeringsregels, wat een bevoegdheid van ons college is.
-
De Sloopbanken hebben geen financiële gevolgen omdat we de werkzaamheden met vast personeel kunnen verrichten.
3/5
Opbrengsten en kansen -
Primair onze doelstelling: het realiseren van een aantrekkelijker, groener, sterker en aantrekkelijker buitengebied.
-
Renteopbrengsten van uitstaande leningen (2% ten opzichte van 0,1% in verband met Schatkistbankieren.
-
Een vermindering van het aantal leegstaande opstallen en daarmee het aantal potentiële handhavingszaken (in die zin verdient de investering zich ook weer terug).
-
De imago-boost voor Someren. De Slooplening en Sloopbanken zijn nieuwe en tot op heden in Nederland unieke producten. De problematiek van de VAB’s is overal herkenbaar en actueel. Maar qua daadwerkelijke beleidsideeën, maatregelen en oplossingen, zoals voorgesteld in de beleidsnotitie, loopt Someren onmiskenbaar voorop. Vele ogen volgen de ontwikkelingen in onze gemeente op de voet. Met de invoering van de Slooplening en Sloopbanken zet Someren zich als koploper én voorbeeld op de buitengebied-kaart van heel Nederland.
7.2 Juridische aspecten De notitie “Invoering van Slooplening en Sloopbanken 2016” is door desbetreffende deskundigen getoetst op: - (algemeen) juridische en ruimtelijk planologische aspecten; - privaatrechtelijke aspecten; - financiële aspecten en liquiditeitsprognoses; - afstemming met provinciaal beleid; - fiscale aspecten; - praktische sloop-technische zaken.
7.3 Risico’s en kansen Zowel de Slooplening als de Sloopbanken zijn nieuwe producten, exclusief door en voor Someren bedacht. We kunnen niet terugvallen op kennis en ervaringen elders en hebben zelf het wiel moeten uitvinden. In deze uitdaging liggen risico’s maar tegelijkertijd ook kansen. Met de kennis van nu is ernaar gestreefd de risico’s voor beide producten zoveel mogelijk uit te sluiten of te beperken om daarmee de kansen te maximaliseren. Wij verwijzen u graag naar de hierop gerichte analyses per product in de bijgevoegde beleidsnotitie. Om sloop aantrekkelijker te maken hebben we, behalve de slooplening en sloopbanken, nog twee sloopstimulerende maatregelen bedacht, namelijk de eenmalige sloopsubsidie en de mogelijkheid extra oppervlakte bijgebouw toe te staan (tot een maximum van 250 m2). Laatstgenoemde mogelijkheid zou op weerstand kunnen stuiten bij de provincie Noord-Brabant. Zij eist bij omzetting van agrarische bedrijven naar woningen meestal sloop van alle overtollige bebouwing, wat inhoudt dat de bijgebouwen tot 100 m2 moeten worden teruggebracht. Deze voorwaarde is voor veel mensen echter een groot beletsel om tot sloop over te gaan. Op korte termijn gaan we hierover met de provincie in overleg.
4/5
8. Communicatie en participatie Er staat een breed communicatie- en promotieplan over de sloopstimulerende maatregelen in de startblokken. Na uw instemming kan hiervoor het startschot gegeven worden. Het is van het grootste belang dat al onze burgers, hun adviseurs en andere externe belanghebbende partijen op de hoogte zijn van de allernieuwste producten inzake sloop-triggers in het buitengebied.
9. Planning Na uw instemming kan per direct tot verstrekking van de Slooplening en de andere sloop stimulerende maatregelen worden overgegaan. Wij zeggen u toe de algemene resultaten en ervaringen over een jaar met u te evalueren. Burgemeester en wethouders van Someren, de secretaris,
de burgemeester,
Drs. A.P.M. de Kok
A.P.M. Veltman
Bijlagen:
O
NO
Concept raadsbesluit (inclusief de Verordening Slooplening Someren 2016)
X
Notitie “Invoeren slooplening en sloopbanken 2016”
X
5/5
Besluit gemeenteraad
Titel:
Instemmen met invoeren Slooplening en Sloopbanken 2016© en Verordening Slooplening Someren 2016©
Zaaknummer:
SOM/2016/007081
Documentnummer:
SOM/2016/007082
Datum besluit:
30 juni 2016
De raad van de gemeente Someren; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 1 juni 2016; overwegende dat: -
hij op 25 februari 2016 heeft ingestemd met het beleid voor niet agrarische functies en vrijkomende agrarische bebouwing in het buitengebied;
-
in deze notitie beleidsregels zijn vastgesteld, welke als doel hebben het buitengebied van Someren sterk, groen, landelijk en aantrekkelijk te maken;
-
voor dit doel sloop van opstallen een wezenlijk actiepunt is;
-
hij eigenaren in financieel opzicht wil helpen om sloop mogelijk te maken;
-
het verstrekken van een Slooplening een instrument daarvoor is;
-
deze lening ondergebracht kan worden bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (hierna: SVn);
-
SVn, actief sinds 1996, een onafhankelijke financiële partner van gemeenten is;
-
SVn een stichting is en werkt zonder winstoogmerk;
gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; b
e
s
l
u
i
t
:
1. In te stemmen met de beleidsnotitie “Invoeren Slooplening en Sloopbanken 2016” en deze tot de zijne te maken;
*160007082*
2. Voor de uitvoering van de daarin voorgestelde sloopmaatregelen de navolgende bedragen beschikbaar te stellen: - € 220.000,-- (indien nodig maximaal aan te vullen tot € 550.000,--), te onttrekken uit de liquiditeiten, bestemd voor het verstrekken van de sloopleningen; - € 50.000,-- ten laste van de Reserve BIO; 3. Daartoe vast te stellen de “Verordening Slooplening Someren 2016©”.
Artikel 1. Begrippen Deze verordening verstaat onder: a) Aanvrager: een eigenaar, die een aanvraag voor een Slooplening doet. Bij twee of meer eigenaren gelden de gezamenlijke eigenaren als aanvrager; b) College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Someren; c)
Slooplening: een lening die, na toewijzing door het college, door SVn kan worden verstrekt aan de aanvrager ten behoeve van de financiering van de door het college aanvaarde werkelijke kosten van sloopmaatregelen, die worden getroffen op het perceel van aanvrager;
d) Sloopmaatregelen: het verwijderen van gebouwen, funderingen, en eventueel aanwezig ondergronds leidingenwerk; e) Werkelijke kosten: de kosten van de werkzaamheden voor zover noodzakelijk voor het realiseren van sloop, eventueel vermeerderd met de kosten van advies, bijkomende kosten voor het verkrijgen van de Slooplening, zoals bijvoorbeeld notariskosten en de kosten van door een deskundig vakbedrijf terzake van de sloopmaatregelen in rekening gebrachte arbeidsuren en verminderd met de van derden ontvangen of nog te ontvangen tegemoetkomingen (subsidies) in deze kosten; f)
SVn: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken.
Artikel 2. Toepassingsbereik Deze verordening is van toepassing op alle bedrijfsgebouwen bij (agrarische) bedrijven en bijgebouwen bij burgerwoningen die in het buitengebied liggen.
Artikel 3. Budget In het kader van de in deze verordening gestelde beleidsdoelen, stelt de raad van de gemeente Someren jaarlijks het budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van Sloopleningen. Artikel 4. Deelnemingsovereenkomst Op deze verordening is van toepassing de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Someren en SVn. Artikel 5. Bevoegdheid college Het college is bevoegd om, met inachtneming van het bepaalde in de verordening, een Slooplening toe te kennen. Het college kan aan een toewijzingsbesluit nadere voorwaarden verbinden. 2/5
Artikel 6. Sloopmaatregelen 1) Tot de sloopmaatregelen worden gerekend: a) het treffen van maatregelen tot verwijdering van alle bedrijfsgebouwen bij (agrarische) bedrijven en bijgebouwen bij burgerwoningen die in het buitengebied van Someren liggen.
b) de verwijdering van funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metsel- en voegwerk, vloeren, buitengevels inclusief kozijnen met ramen en deuren, balkconstructies, daken inclusief bedekking en randafwerking, evenals alle lood- en zinkwerken, gootconstructies, schoorstenen, rookgasafvoeren, en ventilatiekanalen, de technische installaties (met daarbij behorende leidingen voor gas, water en elektriciteitsvoorziening) en de afvoer van afval- en hemelwater met de riolering; c) het verwijderen van asbest en/of loden leidingen; 2) Het college kan de in het eerste lid vermelde lijst van sloopmaatregelen uitbreiden en/of inkorten. Artikel 7. Aanvraag Een aanvraag voor een Slooplening wordt schriftelijk bij het college ingediend en bevat een opgave van: 1) de te treffen sloopmaatregelen; 2) de werkelijke kosten van het treffen van de sloopmaatregelen alsmede een financiële onderbouwing van deze opgave (bijvoorbeeld offertes); 3) een planning van de uitvoering van de werkzaamheden. Artikel 8. Procedure aanvraag en toewijzing
1) Het college bevestigt de ontvangst van de aanvraag binnen twee weken. 2) Indien de aanvraag niet alle gegevens bevat die het college voor het nemen van een beslissing noodzakelijk acht, stelt het college de aanvrager in de gelegenheid de aanvraag binnen een termijn van vier weken te completeren. 3) Indien de aanvraag niet binnen de aangegeven termijn is gecompleteerd, verklaart het college de aanvraag niet ontvankelijk. 4) Het college handelt de aanvragen in volgorde van binnenkomst af. 5) Het college neemt binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag, dan wel na het compleet worden daarvan, een beslissing en deelt die middels een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. 6) Uit overschrijding van de in het vijfde lid bedoelde termijn kan de aanvrager niet afleiden dat zijn aanvraag is of wordt gehonoreerd. Artikel 9 Afwijzen aanvraag Het college wijst een aanvraag af, indien: 1) Het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; 3/5
2) De werkelijke kosten naar zijn oordeel niet in redelijke verhouding staan tot het te verkrijgen resultaat; 3) De werkelijke kosten minder bedragen dan € 2.500,--; 4) De aanvraag bij hem wordt ingediend ná het treffen van de sloopmaatregelen; 5) Naar zijn oordeel gegronde redenen bestaan aan te nemen dan wel vastgesteld wordt, dat niet aan de voorwaarden en bepalingen van deze verordening wordt of zal worden voldaan dan wel sloop niet bijdraagt aan de beleidsdoelstelling (artikel 10).
Artikel 10 Beleidsdoelstelling Het college besluit de aanvrager een Slooplening toe te kennen: - primair: indien uit de aanvraag blijkt dat met het treffen van de sloopmaatregelen aantoonbaar wordt bijgedragen aan een sterker, groener, landelijker en aantrekkelijker buitengebied conform de doelstelling in de beleidsnotitie voor niet-agrarische functies in het buitengebied en maatregelen ter stimulering van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen - subsidiair: indien met de sloopmaatregelen aantoonbaar wordt bijgedragen aan het voorkomen van leegstand van voormalige agrarische gebouwen en bijgebouwen bij woningen.
Artikel 11 Krediettoets, verstrekken en beheer Slooplening 1) De toewijzing van een Slooplening geschiedt onder voorbehoud van een positieve krediettoets van SVn. 2) SVn verstrekt en beheert een toegewezen Slooplening. Artikel 12 Voorwaarden SVn Op Sloopleningen zijn van toepassing: “Algemene bepalingen voor geldleningen”, de “Productspecificaties (Gemeentelijke) Slooplening”, de Productspecificaties Stimuleringslening, “Productspecificaties Bouwkrediet”, en “Toelichting op een Stimuleringsregeling”, zoals die op het moment van toewijzing zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die deel uitmaakt van de op de Deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Someren en SVn danwel door SVn worden uitgereikt aan de aanvrager voor het sluiten van de overeenkomst van geldlening. Artikel 13 Kenmerken Slooplening 1) De hoofdsom van de door het college toegewezen Slooplening is in beginsel gelijk aan het bedrag van de door het college aanvaarde werkelijke kosten. 2) In afwijking van het eerste lid bedraagt de hoofdsom van de Slooplening niet minder dan € 2.500,-- en niet meer dan € 55.000,--. Indien daartoe naar zijn oordeel gegronde redenen bestaan, kan het college van deze bedragen afwijken. 3) De looptijd van de Slooplening bedraagt tot € 10.000,-- 10 jaar en vanaf € 10.001,-- 20 jaar. 4) Het rentepercentage wordt door het college vastgesteld. Andere kosten voor de eigenaar zijn de afsluitkosten en de notariskosten. 5) De rente staat gedurende de hele looptijd vast. 6) De lening moet worden afgelost in overeenstemming met de hierboven genoemde Productspecificaties. 4/5
7) Van de lening wordt een notariële akte opgemaakt. 8) Aflossing geschiedt in principe op basis van maandannuïteiten. Een aflossingsvrije variant, waarbij aan het einde van de rente vaste periode de lening in haar geheel wordt afgelost, is ook mogelijk. 9) Vervroegd aflossen is altijd mogelijk met elk bedrag (minimum € 250,--).
Artikel 14 Bouwkrediet Een Slooplening komt via een bouwkrediet van SVn tot betaling op basis van facturen, die verband houden met toegekende werkelijke kosten. Artikel 15 Nadere regels Het college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels stellen. Artikel 16 Hardheidsclausule Indien vanwege bijzondere omstandigheden een strikte toepassing van deze verordening naar het oordeel van het college zou leiden tot een onredelijke beslissing, kan het college afwijken van het bepaalde in deze verordening. Artikel 17 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2016. Artikel 18 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als “Verordening Slooplening Someren 2016©”.
Aldus besloten in de vergadering van de raad van de gemeente Someren, de raadsgriffier,
de voorzitter,
J. Laurens Janse-Oostdijk
A.P.M. Veltman
5/5
