gemeente Eindhoven
Dienst Stadsontwikkeling Raadsbijlage nummer So Inboeknummer 9yPooSSSs Beslisdatum B&W sS februari r998 Dossiernummer Sos.ao9
Raadsbijlage Voorstel inzake de nota Strategie Ontwikkeling Bouwlocaties 1 Inleiding Recente ontwikkelingsplannen (Emmasingel-complex, Stationsdistrict, Stadionomgeving, Meerhoven) vormen de aanleiding om een nota met een strategie voor de ontwikkeling van de bouwlocaties samen te stellen. Het stadsontwikkelingsbeleid van Eindhoven ziet zich geplaatst voor een dilemma. Vraag en aanbod van locaties voor met name gestapelde woningbouw en kantoren lijken onvoldoende met elkaar in evenwicht, waardoor er ongewenste vertraging optreedt in het realiseren van taakstellingen op de genoemde beleidsterreinen. In de plannen zit een overaanbod aan appartementen en kantoormetrages. Ook de marktpartijen ervaren de problemen in deze sectoren en vragen aan de gemeente de oplossingsrichting aan te geven. Doel van de nota is strategieen en prioriteiten te ontwikkelen voor deze sectoren.
2 Voorgeschiedenis In 1994 is de nota Evaluatie centrumbeleid aangeboden aan het bestuur. Definitieve behandeling is destijds aangehouden vanwege de forse bouwvolumes in de master- en ontwikkelingsplannen voor de centrale Westcorridor-deelgebieden,die tevens ter beoordeling op tafel kwamen. Opdracht is toen verleend voor een Strategienota Ontwikkeling Bouwlocaties.
3 Probleemstelling Welke strategie en prioriteitenstelling dient de gemeente Eindhoven, rekeninghoudend met de eigen ambities van het verstedelijkingsbeleid, te volgen voor: gestapelde en/of verdichte (binnen)stedelijke woningbouwprojecten? een gedifferentieerd aanbod van kantorenlocaties binnen het ABC-locatie- en mobiliteitsbeleid? het realiseren van gemengde locaties?
4 Wijze van aanpak / oplossingsrichting Binnen de dienst Stadsontwikkeling heeft een werkgroep op de problematiek gestudeerd. Kennis van zaken is opgedaan via literatuurstudie, het bijwonen van landelijke themabijeenkomsten en ingewonnen informatie van andere steden in
Raadsbijlage nummer So
% r<
Nederland. Er is een vraag-aanbod analyse voor Eindhoven uitgevoerd en er is sterk vanuit een marketingbenadering naar de problematiek gekeken. Op basis van de verzamelde gegevens is de strategienota samengesteld. De nota moet duidelijkheid verschaffen aan marktpartijen waar de gemeente prioriteiten legt. Ze geeft de beleidsrichting aan en levert de input om met behulp van het juridisch instrumentarium van de ruimtelijke ordening, via de eigendomssituatie en door te voeren overleg met marktpartijen sturend op te treden. Oplossing srichting Voor gestapelde woningbouw op (binnen)stedelijke locaties geldt dat door de bestaande commitments de verhouding tussen vraag en aanbod dik over het jaar 2000 heen schiet (2002-2004). Het aanbod overtreft de verwachte vraag. Op basis van een afwegingsmethodiek waarbij het belang van de locatie, van de sector en de markt is meegewogen, gaat prioriteit uit naar de woontoren Willemstraat, Medina Smalle Haven en Meerhoven-Noord 1e fase. Daarmee is de vraagaanbod verhouding in evenwicht tot 2000. Deze prioriteiten worden cumulatief geflankeerd door cle plannen Zwembadweg, Picus-Oost, Lecturis-terrein en de vervolgfasen Willemstraat, omdat deze reeds vergevorderd in de planprocedures zitten en door ontwikkelingsovereenkomsten niet of nauwelijks nog beinvloed kunnen worden. De eerste drie zijn wat gestapelde bouw betreft relatief kleinschalig van aard (ca. 50-100 appartementen) en daarmee passend in de strategische visie. Het totaal van de vervolgfasen Willemstraat (ca. 450 appartementen voor 2001) is groot van schaal. De uitvoering van het project is een gegeven. Vanuit deze situatie bezien is het thans in feite onmogelijk om tot 2005 vervolgprioriteiten aan te geven, tenzij de markt in dit woonsegment zich gunstiger ontwikkelt dan nu wordt verondersteld. Met andere woorden, afgemeten aan de huidige inzichten over de vraag-aanbod verhouding, is er voor 2005 geen planologische ruimte voor de bouw van appartementen in plannen als: torengebouw Smalle Haven; Picus-terrein West; wonen in een aantal gemengde, multifunctionele ontwikkelingen, met name: het Emmasingel/Arcadeplein project; Catha rina plein;
wonen in het Stationsdistrict als onderdeel van een multifunctioneel project ; Winkelcentrum Woensel; terrein Fens; afronding van de hoeken Marconiplein; multifunctionele projecten met een beperkt gedeelte gestapeld wonen. Daarbij komt nog eens dat de multifunctionele projecten vaak niet gepland worden vanuit volkshuisvestingscriteria. De dragers zijn hier veelal andere functies. Als vanuit die dragers prioriteiten ontstaan moet de volkshuisvesting volgen.
Raadsbijlage nummer So
Anderzijds kan het belang van de ligging en de gewenste complexiteit van functies en gewenste architectonische kwaliteit tot een opeenstapeling van prioriteiten voor multifunctionele locaties leiden waaraan ook het volkshuisvestelijk belang evenredig bijdraagt. De strategische visie levert de argumenten voor het overleg met initiatiefnemers. Het gezamenlijk toetsen van de ondernemingsplannen aan de strategische visie en het zo mogelijk aanpassen van de plannen, is aan te bevelen. Tot de mogelijke aanpassingen behoren een verdergaande differentiatie van woningtypen, meer mengmilieus met werken, voorzieningen e.d., zorg op maat en studentenhuisvesting naar centrumlocaties, bredere doelgroepen-omschrijving. Nieuwe initiatieven die zich tussentijds aandienen, zullen worden getoetst aan de strategische visie. Eventueel kunnen ze toch worden gehonoreerd als ze een vernieuwend woonproduct bieden dat niet concurrerend is met de genoemde projecten. Interessant in dit verband zijn initiatieven en marktverkenningen voor een stadshuizenmilieu op (binnen)stedelijke locaties in Eindhoven; i.c. grondgebonden woningen in hoge dichtheden. De locatie julianastraat en Catharinastraat/van Egmondstraat geniet daarvoor prioriteit. De strategie voor kantoren richt zich op differentiatie tussen kantorenvestiging op A- en B-locaties. Op A-locaties nabij het Centraal Station dient een ander type kantoor gehuisvest te worden dan op B-locaties bij secundaire knooppunten van Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). A-locaties en 8-locaties mogen elkaar geen concurrentie aandoen. Selectiviteit van kantorenvestiging nastreven is uitgangs-
punt. Het mobiliteitsprofiel in samenhang met het vastgoedtype dient selectief richting te geven aan de vestingsmogelijkheden. Kleine kantoorlocaties met een capaciteit kleiner dan 1.000 m’ bruto vloeroppervlak blijven buiten het ABC-beleid. Voor een wervend vestigingsmilieu zouden in Eindhoven top-locaties benoemd en onder een specifieke naam (QTOP) ontwikkeld kunnen worden. Qua segmentering en fysiek-ruimtelijke mogelijkheden, alsmede gekoppeld aan de prioriteiten in de aanleg van de HOV-structuur komen de volgende locaties voor QTOP-kwaliteit in aanmerking:
1 Stationsdistrict (A-locaties) ;
2 Westcorridor: (B"-locatie); 1 omgeving station Beukenlaan (C-/potentiele B-locatie); 2 omgeving Poot van Metz (C-/potentiele B-locatie); 3 Eindhoven Airport 3 reserve-locatie: omgeving toekomstig station ’t Wasven (potentiele B"-locatie). Deze Westcorridor-locaties en de reserve-locatie bieden ontwikkelingspotentieel voor de middellange termijn (2000-2010/2015). Na vaststelling van de nota wordt de volgende aanpak voorgesteld: organiseren dat de strategie wordt bewaakt. Bezien wordt of het initiatief
%er
Raadsbijlage nummer So
daartoe vanuit bestaande DSO-overlegstructuren over woningbouw en kantorenbeleid (bijvoorbeeld de commissies restcapaciteit) kan worden genomen. Aanpak woningbouwprogramrna: met initiatiefnemers van lopende projecten de ondernemingsplannen aan de strategische visie toetsen; tussentijdse toetsing van nieuwe initiatieven op basis van in de nota genoemde criteria; geen commitment voor plannen die er niet binnen twee 0 drie jaar staan. Aanpak kantorenstrategie: aanbodstrategie: het ontwikkelen van eigen uitgeefbaar aanbod op QTOPlocaties; ingroeimodellen hanteren voor parkeersituaties; HOV realiseren; in het overleg met bedrijven de locatievoorkeuren zoveel mogelijk regisseren naar prioritaire locaties uit de strategienota.
5 Maatschappelijke effecten en het meetpunt voor succes Prioriteiten stellen en faseren voorkomt overaanbod en daarmee stagnatie in de markt. De strategienota geeft de beleidsrichting aan en schept duidelijkheid voor ma r kt pa rtij e n.
Meer woningbouw in bestaand stedelijk gebied draagt bij tot zuinig ruimtegebruik. Wervende kantorenmilieus op goed bereikbare plaatsen per HOV en fiets levert een bijdrage aan werkgelegenheidsgroeien aan het terugdringen van de automobiliteit en de congestie in de stad. Bovendien geven beide processen invulling aan de verstedelijkingsambities van Eindhoven en geven ze in belangrijke mate vorm aan de ontwikkeling van de strategische projecten centrumgebied, Westcorridor en Dommelzone. Jaarlijkse evaluatie van de gerealiseerde programma’s toetst het succes van de strategie.
6 Gevolgen van de aanpak Vraag en aanbod, marktpartijen en verstedelijkingsbeleid worden dichter bij elkaar gebracht. Marktpartijen leggen continulteit in bouwprocessen. De stedelijke ambities van Eindhoven worden gehonoreerd.
7 Resultaten van overleg I inspraak Op 27 maart 1997 is gecombineerd stafoverleg gevoerd met de wethouders Van der Spek, Van Zon en Bun. Zij hebben ingestemd met de woningbouwstrategie, maar nog een voorbehoud en openstaande vragen gemeld bij de kantorenstrategie. Ten aanzien van het laatste is nader overleg met wethouder Bun gevoerd.
Raadsbijiage nummer So
Op 29 april 1997 is de concept-nota Strategie Ontwikkeling Bouwlocaties door het college van burgemeester en wethouders vrijgegeven voor inspraak en overleg met rnarktpartijen. Tot 1 september 1997 zijn reacties ingewonnen. De nota is toegezonden aan een aantal instanties die zijn vermeld op de verzendlijst bij de aanbiedingsbrief. Daarop is alleen van de rijksconsulent voor Economische Zaken een schriftelijke reactie ontvangen (cornmissiedossier, ligt voor u ter inzage). Tevens is de nota bediscussieerd in het Bouwplatform van de Kamer van Koophandel op 18 juni 1997. Een brede vertegenwoordiging van het gemeentebestuur en van de vastgoedsector was daarbij aanwezig. Een verslag van de vergadering is aanwezig in het commissiedossier.
De discussie en reacties boden geen aanleiding om de strategische visie inhoudelijk ingrijpend aan te passen. Er is ondersteuning geproefd voor het streven van de gemeente om een duidelijke strategie te formuleren en prioriteiten te stellen en er is bereidheid geuit om de markt te mobiliseren daaraan mee te werken. Wel heeft de presentatie van de inhoud duidelijk gemaakt dat de vorm van de nota de nodige aandacht verdiend. Een samenvatting in de vorm van stellingen bleek een goed overzicht te geven. De redactie van de nota is vanuit die ervaring thans in een zo compact mogelijke vorm herschreven.
8 Communicatie De nota is besproken in de commissie voor ruimtelijke ordening en stedelijk beheer van 11 februari 1998.
9 Advisering raadscommissie(s) De commissie voor ruimtelijke ordening en stedelijk beheer hebben wij over dit voorstel gehoord. Haar positief advies ligt voor u ter inzage. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.
Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
R. Welschen, burgemeester.
S. Broersma, loco-secretaris.
Raadsbijlage nummer 30
Besluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 25 februari 1998, nr. 30; gelet op het advies van de commissie voor ruimtelijke ordening en stedelijk beheer; besluit:
de nota Strategie Ontwikkeling Bouwlocaties als beleidskader vaststellen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 9 maart 1998.
R. Welschen, voorzitter.
C. Tetteroo, secretaris.
GF111757.8
