QUICK SCAN BEOORDELING ALTERNATIEVEN HOEKSCHE WAARD. Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken

QUICK SCAN BEOORDELING ALTERNATIEVEN HOEKSCHE WAARD Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken

Stec Groep B.V. Peter van Geffen, Esther Geuting, Evert-Jan de Kort en Hub Ploem Februari 2008

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING 1.1 Uw situatie 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer

2.

LOCATIEBESLISSINGEN IN (GROOT)HANDEL EN LOGISTIEK 2.1 Samenstelling en huidig vestigingsgedrag 2.2 Belangrijkste locatie-eisen 2.3 Toekomstige vestigingsdynamiek en -eisen

8 8 11 16

3.

CONCLUSIES BEOORDELING EN ADVIEZEN AAN RIJK 3.1 Vooraf… 3.2 Voor de beoogde bedrijven is Logistiek Park Moerdijk zonder meer het meest aantrekkelijk 3.3 Meeste andere alternatieven zijn duidelijk minder goed dan bedrijventerrein Hoeksche Waard 3.4 Aanvullende criteria: belang kosten en toegevoegde waarde werkgelegenheid Rotterdam 3.5 Risico’s: vrijwel alle plannen hebben veel onzekerheden

19 19 20 26 28 31

BIJLAGEN

1 1 5 6

1. INLEIDING 1.1 Uw situatie Hoeksche Waard moet ruimte bieden aan groei van havengerelateerde bedrijvigheid uit het Rotterdamse De Rotterdamse haven groeit hard. Daarom bestaan ideeën om een groot bedrijventerrein te realiseren in de Hoeksche Waard, net onder Rotterdam. Hiervan moet tweederde (120 hectare) ruimte bieden aan voornamelijk havengerelateerde handel en logistiek, die niet meer in het Rotterdamse havengebied terecht kunnen. Figuur 1: kenmerken basisvariant bedrijventerrein Hoeksche Waard

120 hectare bovenregionaal bedrijventerrein

Bron: Stec Groep, 2008 Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

1

Het terrein staat echter ter discussie, recent zijn tien locaties als ruimtelijk alternatief gepresenteerd De ontwikkeling van het bedrijventerrein Hoeksche Waard staat echter ter discussie. Eind december 2007 publiceerden de planbureaus (RPB en CPB) op verzoek van de ministers van VROM en EZ nieuw onderzoek, waaruit blijkt dat er tien ruimtelijke alternatieven zijn voor realisatie van het bovenregionale terreindeel van Hoeksche Waard. Deze alternatieven bevinden zich in de regio Rotterdam, andere delen van Zuid-Holland en West-Brabant. In tabel 1 en figuur 2 vindt u het overzicht van deze tien locaties. Tabel 1: alternatieve locaties Hoeksche Waard Locatie Reijerwaard Bolnes Dordtse Kil IV Logistiek Park Moerdijk Stationsgebied Lage Zwaluwe Dintelmond Nieuwerkerk A20 Noord / Zuid Breda-West / Prinsenbeek Auvergnepolder Borchwerf II (a-deels- en b)

Gemeente Ridderkerk Ridderkerk Dordrecht Moerdijk Moerdijk Moerdijk Nieuwerkerk aan de IJssel Breda Bergen op Zoom Roosendaal

Bron: verkenning ruimtelijke alternatieven Hoeksche Waard, RPB/CPB, 2007

Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

2

Figuur 2: Overzicht ligging Hoeksche Waard en alternatieve locaties Nieuwerkerk A20 Noord/Zuid

Bolnes Reijerwaard

Hoeksche Waard

Dintelmond

Dordtse Kil IV

Stationsgebied Lage Zwaluwe

Logistiek Park Moerdijk Breda-West/Prinsenbeek

Auvergnepolder

Borchwerf II

Bron: Stec Groep, 2008

Er is nu behoefte aan een beoordeling van de alternatieve locaties op marktaspecten Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

3

U heeft behoefte aan een onafhankelijke vergelijking en beoordeling van de alternatieve locaties op markttechnische criteria. Deze aspecten zijn namelijk nog onvoldoende belicht in de RPB/CPB studie. U wilt een markttechnische beoordeling op drie hoofdaspecten: 1. is de locatie aantrekkelijk voor de beoogde eindgebruikers van de Hoeksche Waard? 2. is de locatie vanuit de grondexploitatie bekeken aantrekkelijk? 3. is de locatie van betekenis voor (werkgelegenheid in) de Rotterdamse regio? Daarbij gaat het telkens om de verschillen ten opzichte van de huidige beoogde locatie in de Hoeksche Waard (benchmark van de variant voor deze locatie zoals opgenomen in de Nota Ruimte). Zijn het reële alternatieven voor het beoogde terrein in de Hoeksche Waard? Springen sommige alternatieven er sterk uit? Welke zijn op markttechnische gronden ongeschikt? Welke (combinatie van) alternatieven lijken het beste? Voor het beoordelen van deze locaties is het vooral de vraag of de alternatieve locaties een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor de beoogde eindgebruikers. Het eerste hoofdaspect weegt dan ook zwaar in de beoordeling. De beoordeling vanuit de grondexploitatie en het werkgelegenheidseffect voor Rotterdam is daarnaast opgenomen in verband met de politieke keuze waar u voor staat (zie hoofdstuk 3). De uitkomst van deze beoordeling vormt input voor het kabinetsstandpunt De beoordeling van alternatieve locaties voor Hoeksche Waard vormt input voor het kabinetsstandpunt over (de alternatieven voor) Hoeksche Waard, dat in maart 2008 bij de Tweede Kamer moet worden aangeboden.


4

1.2 Onze aanpak Startoverleg op 8 januari 2008 Begonnen is met een startoverleg met u1 op 8 januari 2008. In dit overleg hebben we (de aanpak van) het project doorgesproken en werkafspraken gemaakt. Nadrukkelijk hebben we stil gestaan bij de tien alternatieve locaties en de operationalisatie van de beoordelingscriteria. Vervolgens inventarisatie locaties en eerste beoordeling Vervolgens zijn we aan de slag gegaan met het inventariseren van de diverse locaties. We achterhaalden benodigde informatie via onze eigen informatiesystemen en aanvullend desk- en webresearch. Om een goed beeld te krijgen van de locaties hebben we alle locaties medio januari uitgebreid bezocht. Op basis van de informatie over de tien locaties en de geoperationaliseerde beoordelingscriteria hebben we een eerste ongewogen beoordeling en vergelijking gemaakt van de tien alternatieve locaties op markttechnische criteria ten opzichte van Hoeksche Waard. Dit oordeel is besproken op 23 januari in een tussenbijeenkomt en werksessie met externen Dit eerste oordeel is in een voortgangsbespreking op 23 januari jl. met u besproken. Aansluitend op de voortgangsbespreking is een werksessie georganiseerd over de eerste beoordeling waarbij ook externen waren betrokken (o.a. Universiteit Utrecht en EVO). Naar aanleiding van de werksessie is de beoordeling verder aangescherpt. Tegelijkertijd is gewerkt aan het eindrapport.

1

Begeleidingscommissie met een afvaardiging van de ministeries van VROM, EZ, de Provincie Zuid-Holland en NoordBrabant. De commissie gaf adviezen en leverde nuttig commentaar op concepten, maar alleen Stec Groep is verantwoordelijk voor het eindrapport.


5

Studie heeft een quickscan-karakter en is statisch We vinden het belangrijk op te merken dat de beoordeling/vergelijking het karakter van een quickscan heeft. Gezien de tijdspanne waarin deze studie moest plaatsvinden (zes weken) konden sommige aspecten slechts indicatief in beeld worden gebracht. Dit geldt vooral voor kostenaspecten. Verder is het van belang te realiseren dat deze markttechnische beoordeling ‘statisch’ is. Veranderingen in de (plannen voor) ontwikkeling van een locatie (waaronder de plannen voor Hoeksche Waard en/of plannen voor andere locaties) kunnen de relatieve aantrekkelijkheid van een terrein voor de beoogde eindgebruikers (vooral havengerelateerde handel en logistiek) natuurlijk vergroten of verminderen. Voor alle terreinen zijn immers optimalisaties mogelijk. Verder zijn alleen de tien alternatieve locaties uit de RPB/CPB studie beoordeeld. Dit neemt niet weg dat er mogelijk nog andere locaties zijn die (deels) een alternatief kunnen vormen voor de 120 hectare havengerelateerd logistiek terrein in Hoeksche Waard. Ook herstructurering/verdichting zou op bepaalde locaties eventueel nog ruimte kunnen opleveren voor (segmenten binnen) de beoogde doelgroep.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 staan we eerst stil bij de belangrijkste kenmerken van de markt voor locatiebeslissingen. Daarbij kijken we in het bijzonder naar de (groot)handel en logistiek, aangezien dit de belangrijkste doelgroep vormt voor het bedrijventerrein Hoeksche Waard of de eventuele alternatieve locaties. Hoe ziet de vestigingsdynamiek onder logistieke bedrijvigheid eruit? Welke regio’s zijn in trek en welke vestigingsplaatsfactoren zijn vooral (in toenemende mate) belangrijk? Wat zijn de verwachtingen voor vestigingsdynamiek onder logistieke bedrijvigheid? In hoofdstuk 3 leest u ons advies over de markttechnische aantrekkelijkheid van de alternatieve locaties voor Hoeksche Waard.


6

Bij • • • •

dit rapport horen vier bijlagen: Bijlage A: locatiebeschrijvingen Bijlage B: beoordelingscriteria Bijlage C: beoordelingen locaties Bijlage D: belangrijke ontwikkelingen logistiek


7

2. LOCATIEBESLISSINGEN IN (GROOT)HANDEL EN LOGISTIEK We gaan in dit hoofdstuk in op de belangrijkste kenmerken van de markt voor locatiebeslissingen in (groot)handel en logistiek. Dit is belangrijke input en onderbouwing voor de beoordeling en vergelijking van de diverse alternatieven voor Hoeksche Waard vanuit de eindgebruiker.

2.1 Samenstelling en huidig vestigingsgedrag Grofweg onderscheid te maken in regionale en Europese distributiecentra (RDC’s en EDC’s) Binnen de doelgroep havengerelateerde (groot)handel en logistiek onderscheiden we globaal twee hoofdgroepen: de Europese Distributie Centra (EDC) en de Regionale Distributie Centra (RDC). Het verschil tussen deze groepen ligt vooral op de marktoriëntatie van de distributiecentra. Een centraal gelegen EDC kan de taak van het RDC opvangen, maar dit is niet altijd wenselijk. Om een wereldwijde bereikbaarheid te kunnen garanderen voor specifieke producten zitten de regionale distributiecentra de laatste jaren – naast de EDC’s – in de lift en zijn niet meer weg te denken uit de logistieke netwerken van industriële bedrijven. De marktoriëntatie van deze RDC’s is dan ook niet alleen regionaal, maar ook nationaal en of op het niveau van de Benelux. De term regionaal is daarom ietwat misleidend. De sector logistiek en groothandel kent een bovengemiddelde bovenregionale dynamiek Verplaatsingen van bedrijven vinden op verschillend schaalniveau plaats. Voor de goede orde geven we eerst een overzicht van de verschillende markten waarop locatiebeslissingen kunnen plaatsvinden: Afbakening van markten • Locaal: gericht op plaats op maximaal circa 10 km afstand: veelal binnen eigen gemeente • Regionaal: vestigers die kiezen voor bepaald landsdeel: ergens in Zuid Holland: • Bovenregionaal: vestigers die in de keuze voor nieuwe huisvesting kiezen tussen vestigingslocaties op Nederlandse, of zelfs west Europese schaal.


8

Veel verhuisdynamiek op de bedrijfsruimtemarkt is locaal/regionaal van aard. Zo’n 80 tot 90% van de bedrijven verhuist over een afstand van maximaal zo’n 10 tot 15 kilometer. Hierbij spelen vooral zachte factoren als arbeidsmarkt – het grootste deel van de werknemers woont gemiddeld binnen een straal van zo’n 10 tot 15 km van het werk – maar ook de woonplaats van de directeur/eigenaar een belangrijke rol. Dit beeld zien we in alle sectoren. Bedrijventerrein Hoeksche Waard krijgt echter vooral een bovenregionale functie. Het terrein (of de eventuele alternatieven) moet plaats bieden aan (Nederlandse en buitenlandse) bedrijven die zich – naast eventuele andere regio’s – op de regio Rotterdam/Rijnmond oriënteren om bijvoorbeeld vestigingen samen te voegen, een nieuwe vestiging te realiseren door groei, et cetera. Echter, vooral in de logistiek is de bovenregionale dynamiek (verhuizingen waarbij sprake is van verplaatsing op grote afstand en waar echt een keuze wordt gemaakt tussen steden/regio’s) een stuk groter dan gemiddeld. Van de in totaal circa 20 tot 25 grote bovenregionale locatiebeslissingen per jaar in Nederland, komt circa 60% voor rekening van de distributie/logistiek (inclusief groothandel), zo blijkt uit onze Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (Stec Groep, 2000-2007). Gemiddeld gaat het daarbij om bedrijven met een omvang van zo’n 150 arbeidsplaatsen (bij volledig operationeel zijn van de vestiging). Tabel 2: Grote bovenregionale locatiebeslissingen bedrijfsruimtegebruikers naar activiteit, 2000-20062 Type vestiger Distributie Productie R&D Overig Totaal

aantal locatie beslissingen 75 50 4 2 131

% totaal Nederland

totaal arbeidsplaatsen

% arbeidsplaatsen

57% 38% 3% 2% 100%

10.711 7.993 1.030 280 20.014

54% 40% 5% 1% 100%

Bron: Stec Groep (2008)

2

In deze tabel zijn alleen de grootschalige locatiebeslissingen meegenomen waarbij sprake is van minimaal 50 arbeidsplaatsen. Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

9

Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN) In de DLN gaat het om alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio’s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen – bij volledig operationeel zijn van de nieuwe vestiging – zijn gemoeid. Het gaat om directe arbeidsplaatsen (> 12 uur, dus zowel fulltime als parttime), niet om indirecte arbeidsplaatsen. IJkpunt is het jaar waarin de locatiebeslissing (bekend) is gemaakt. De volgende typen beslissingen van bedrijven zijn in de database opgenomen: • Buitenlandse bedrijven die een eerste vestiging in Nederland beginnen; • In Nederland aanwezige bedrijven die uitbreiden door middel van een nieuwe locatie elders in Nederland; • Bedrijven die besluiten een vestiging fors te upgraden en waaraan een stedenselectie vooraf ging; • Bedrijven die in zijn geheel over grote afstand verhuizen (meer dan 25 km), danwel hun activiteiten concentreren op een nieuwe locatie (eveneens meer dan 25 km van voormalige vestigingen). Veel locatiebeslissingen van bedrijven hebben betrekking op verplaatsing of uitbreiding over korte afstand (< 25 kilometer), bijvoorbeeld binnen de regio of binnen de gemeentegrenzen. Deze locatiebeslissingen komen dus niet in aanmerking voor deze database. Uitgesloten zijn verder vestigingen in non-profitsector, detailhandel en toeristische sector.

Vooral de regio’s Venlo en West-Brabant zijn in trek als vestigingslocatie De regio Rotterdam/Rijnmond is op dit moment geen populaire vestigingsregio onder de (grote) bovenregionale locatiebeslissers in de logistiek. De matige bereikbaarheid (congestie) en het gebrek aan nieuwe ruime kavels zijn belangrijke reden om de regio Rotterdam/Rijnmond regelmatig links te laten liggen. Daarnaast speelt vooral ook mee dat grote logistieke spelers laatste jaren niet erg welkom waren in gemeenten in de regio die wél grond beschikbaar hadden. Veel grotere speler hebben jarenlang boven de markt gehangen. Een voorbeeld daarvan is het RDC van Aldi, dat pas na lange tijd uiteindelijk in Bleiswijk (bedrijventerrein Prisma) kon landen. Gevolg is dat in toenemende mate logistieke dienstverleners kiezen voor Venlo en West-Brabant. Goed bereikbare en ruime locaties zijn hier – op dit moment – in voldoende mate voorhanden. Bovendien zijn de bedrijven hier ook meer welkom. De diverse gemeenten in West-Brabant, maar bijvoorbeeld ook Rewin hebben grote logistieke spelers de laatste jaren ‘met open armen’ ontvangen en grond beschikbaar gesteld. In toenemende mate valt de regio Rotterdam hierdoor buiten de shortlists van logistieke bedrijven en wordt direct al gezocht naar locaties in bijvoorbeeld West-Brabant.


10

Figuur 3: bovenregionale vestigers distributie, 2000-2006

Bron: DLN, Stec Groep, 2008

Logistieke hotspots Het vakblad Logistiek voert jaarlijks een onderzoek uit (onder o.a. logistieke dienstverleners, en verladers, het lezerspanel van het vakblad en uitzendorganisaties) naar de populairste logistieke regio’s. Criteria bij de ranking zijn de logistieke infrastructuur, beschikbaarheid van grond/panden, bereikbaarheid, arbeid en medewerking van de overheid. Venlo blijkt uit de meest recente peiling de populairste logistieke regio. Dit onder meer vanwege de uitstekende bereikbaarheid, de goede logistieke infrastructuur (geschikte terreinen), maar ook actieve opstelling van de gemeente richting de markt zijn hiervoor heel belangrijk. Wel neemt de beschikbaarheid van grond en panden in rap tempo af. Vooral op dit punt scoort de regio West-Brabant goed. Hetzelfde geldt voor Tilburg, waar binnenkort een forse uitbreiding van het succesvolle Vossenberg West op de markt komt. Almere en Amsterdamse havengebied maken de top 5 compleet en winnen duidelijk aan populariteit. De positie van de regio Arnhem-Nijmegen en Schiphol staat sterk onder druk. De Rotterdamse haven staat op nr. 6, Hoeksche Waard is pas op de 20e plaats terug te vinden (o.a. door het imago). Top 5 logistieke regio’s: 1. Venlo 2. West-Brabant 3. Tilburg 4. Haven Amsterdam 5. Almere-Zeewolde Bron: logistiek.nl

2.2 Belangrijkste locatie-eisen Wat zijn nu de belangrijkste locatie-eisen onder (bovenregionale) logistiek/groothandel, die voorgaand vestigingspatroon (deels) verklaren? Een goede bereikbaarheid is essentieel Voor veel bedrijfsruimtegebruikers, maar zeker voor logistieke spelers, is een goede (auto)bereikbaarheid van de vestigingslocatie essentieel. Concreet betekent dit dat vestigingslocaties die beschikken over één of


11

meerdere directe snelwegafslagen hierdoor duidelijk veel meer in trek zijn, dan locaties zonder directe afslag op de snelweg (zie ook tabel 3). Het belang van een snelwegafslag/ligging direct aan de snelweg is extra groot voor bovenregionale logistieke verplaatsers. Dit zijn veelal de grotere logistieke bedrijven met omvangrijke goederenstromen en veel transportbewegingen. Dit verklaart mede het huidige succes van locaties als Tradeport in Venlo (gelegen in de oksel van A73 en A67, met eigen afslag) en Moerdijk (gelegen in oksel A16/A17, met nu al twee afslagen op de A17). Op zijn minst moet er sprake zijn van een goede ontsluitingsweg (voldoende capaciteit en zo min mogelijk belemmeringen als verkeerslichten en rotondes) tussen het terrein en een dichtbijgelegen snelweg. Figuur 4: Zuid corridor (Rotterdam-Antwerpen) Daarnaast moet de locatie gunstig liggen in de logistieke corridor Naast een goede bereikbaarheid speelt de situering van de locatie in de (internationale) logistieke corridor een rol. We zien een verschuiving van de corridor naar Zuid-/Zuidoost-Nederland. Hierdoor zijn vooral locaties die liggen langs snelwegen in deze corridor, of op dit moment al een belangrijke corridorfunctie hebben, het meest in trek bij logistieke dienstverleners en verladers. Concreet betekent dit dat vooral terreinen langs de (zuidelijke) A16 en A17 (Moerdijk, Roosendaal en omgeving) goed scoren op het lijstje van locatiebeslissers in de logistiek, maar bijvoorbeeld ook langs de A67 (Venlo en omgeving). Locaties dienen over voldoende ruime kavels te beschikken Uiteraard is ook de beschikbaarheid van ruime kavels voor grote gebouwen van groot belang. Door onder andere fusies en overnames ontstaan steeds meer grote logistieke ‘global players’ die wereldwijd hun diensten aanbieden aan multinationals. Denk aan bedrijven als DHL, FedEx, Geodis, UPS en Penske. De bovenregionale dynamiek in de logistiek wordt vooral gekenmerkt door dergelijke grote spelers, die in toenemende mate zoeken naar kavels tussen 5 en 10 ha en soms meer. Locaties die Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

12

Bron: CPB, 2006 (bewerking Stec Groep)

vestigingsmogelijkheid bieden voor dergelijke zeer grote spelers hebben dan ook een extra sterke concurrentiepositie. Steeds vaker is multimodaliteit van de locatie belangrijk Voor bedrijven met intensieve goederenstromen, zoals logistieke dienstverleners, verladers en (sommige typen) productiebedrijven wordt een multimodale ontsluiting van de vestigingslocaties een steeds belangrijkere locatie- en verplaatsingsfactor3. Dit onder meer vanwege de toenemende congestie op de wegen. Wil de naar verwachting forse groei van het goederenvervoer/containervervoer komende jaren in goede banen worden geleid, dan zal steeds meer transport over water moeten gaan. Logistieke eindgebruikers en investeerders in logistieke hallen selecteren nieuwe uitbreidingslocaties dan ook steeds meer op multimodaliteit. Voor gebruikers van logistiek vastgoed betekent dit dat locaties die aan diep vaarwater liggen en beschikken over een laad en loskade (of de mogelijkheid hebben voor aanleg hiervan), steeds aantrekkelijker zijn dan andere (landinwaarts gelegen) locaties. Ofwel: multimodaal ontsloten locaties, scoren steeds hoger/gunstiger in de locatievoorkeuren en -beslissingen van logistieke bedrijven/gebruikers van logistiek vastgoed. Onderstaande berichten tonen enkele recente verhuisberichten van bedrijven uit de regio Rotterdam. Verolme naar Moerdijk Verolme Special Equipment B.V. heeft besloten zijn nieuwe productieonderneming in het West-Brabantse Moerdijk te starten en vanuit Rotterdam te verhuizen. Bedoeling is dat in de tweede helft van 2008 de fabriek volledig operationeel zal zijn. In de eerste fase zal het bedrijf (direct en indirect) werkgelegenheid bieden aan ca. 100 werknemers. De directie voorziet vanwege de sterke groei van bijvoorbeeld de olie- en energiemarkt verdere expansiekansen. De heer Rob van den Berg (directeur-eigenaar) ziet als belangrijk winstpunt de mogelijkheid om vanuit de nieuwe locatie in Moerdijk een high-tech productieactiviteit te starten met ruimere groeimogelijkheden in een hoogwaardige omgeving. Daarnaast biedt Moerdijk 3

Dit blijkt onder andere uit een belronde die we deden naar het belang van een aantal vestigingsfactoren voor het bovenregionale bedrijventerrein Hoeksche Waard (medio 2007) en een eerdere belronde (medio 2005) van Stec Groep onder circa 60 logistieke dienstverleners en verladers in het Brabantse. Bedrijventerreinen die beschikken over een multimodale ontsluiting (of deze kunnen realiseren) hebben een sterke pré. Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

13

goede mogelijkheden voor het aan- en afvoeren van grondstoffen en gerede producten over het water. Vervolgens ligt Moerdijk logistiek gunstig voor het vervoer over de weg. De keuze voor West-Brabant c.q. Moerdijk is gemaakt, omdat de regio goed bereikbaar is, ook vanuit het Rotterdamse. Bron: Rewin, 2008 Epson centraliseert distributiestructuur Japans printerfabrikant Epson centraliseert de distributiestructuur en vestigt zijn EMEA-dc in Tilburg. Dit dc komt onder beheer van DHL Exel Supply Chain. De centra in Rotterdam/Maasvlakte en Düsseldorf worden gesloten. Dat maakte logistiek manager Pascal van Beek van Epson bekend. De 250 medewerkers in Rotterdam, gaan op termijn in Tilburg werken. Epson biedt in de Brabantse stad ook werk aan circa 350 tijdelijke krachten die op piekmomenten worden ingezet. Het dc vergt een investering vergt van 30 tot 40 miljoen euro en wordt in de eerste fase 31.000 vierkante meter groot. Het wordt gebouwd op 9,5 hectare grond. Het pand wordt ontwikkeld door ProLogis en moet in april 2007 operationeel zijn. Door de samenvoeging van activiteiten onder regie van DHL Exel Supply Chain zullen, volgens Van Beek, in Tilburg negen tot tien miljoen units op jaarbasis worden gehandled. Nu nog zijn warehouses door heel Europa verspreid. Het beheer van het dc van Epson op de Rotterdamse Maasvlakte gebeurt ook al door DHL. Exel Supply Chain. Distributie geschiedt door meerdere partners in Europa. Bron: Logistiek.nl, 2006 Grote logistieke speler naar Moerdijk De Van der Helm Transportgroep uit Den Hoorn - met vestigingen in Delft, Rotterdam en Den Hoorn - en Hudig Freight Servies gevestigd te Rhoon en Rotterdam – zal binnen een tijdsbestek van ca. 7 maanden naar het bedrijfsterrein Moerdijk verhuizen. Daarvoor wordt op een terrein van ruim 7 ha aan het water een grootschalig nieuw distributiecentrum gebouwd van ruim 40.000 m2. De bouw van dit giga-centrum is recent gestart en zal direct en indirect werkgelegenheid bieden aan ruim 250 medewerkers. Het complex wordt volgens de state of the art gebouwd met een hoogwaardig concept op basis waarvan de magazijntrucks via inductiegeleiding automatisch door de gangen en magazijnen worden geleid. Het complex krijgt een hoogte van ruim 14 m. Met de totale bouw en inrichting is een investering gemoeid van niet minder dan € 30 miljoen. Het nieuwe distributiecentrum in Moerdijk zal 6 locaties in Rotterdam, Den Hoorn en Delft gaan vervangen. De directie van der Helm Transportgroep heeft het kavel gekocht van Euro-Rijn; een in Moerdijk gevestigde onderneming die zich eveneens bezighoudt met logistiek over de weg en vooral het water. Euro-Rijn behoudt daarbij het terrein direct aan de kade om de afhandeling van containers, waaronder ook de containers ten behoeve van Van der Helm/Hudig Veder, te kunnen verzorgen. Directeur Ard de Keijzer constateert dat met de Van der Helm groep de ladingstromen naar Moerdijk substantieel zullen groeien.


14

De keus voor Moerdijk verklaart het management van Van der Helm (Richard van der Helm) als volgt: ´Na een breed locatieonderzoek in België, Zuid- en Noord-Nederland hebben we met overtuiging gekozen voor het West-Brabantse Moerdijk....gelegen onder de rook van Rotterdam en profiterend van de netwerken die in de brede Rotterdamse regio, waar Moerdijk nadrukkelijk deel van uitmaakt, geboden kunnen worden. Aantrekkelijk waren o.a. de logistieke aspecten/multimodale faciliteiten (ontsluiting via water) en de gunstige kostenstructuur. Moerdijk biedt een multi-modaal concept, op grond waarvan naast het vervoer over de weg ook transport over het water kan plaatsvinden. Daarmee kunnen we onze shortsea activiteiten verstevigen en zijn we minder afhankelijk van congestie op de weg!´ Bron: Rewin, juli 2007

Ook de factor arbeidsmarkt4 is belangrijk en in toenemende mate een probleem Tot slot is vooral ook voldoende en geschikte arbeid van belang bij de vestigingsplaatskeuze voor logistieke bedrijven. Hoe groter de potentiële arbeidsmarkt (nu en in de toekomst) binnen een regio (straal van circa 15 kilometer rond de potentiële vestigingslocatie) hoe aantrekkelijker een locatie is. Vanwege de sterke economische groei en de toenemende vergrijzing/ontgroening, wordt de vijver met werknemers voor logistieke bedrijven landelijk steeds krapper. Eindgebruikers in de logistiek noemen het gebrek aan voldoende en geschikt personeel de laatste jaren als een grote belemmering voor verdere groei van de activiteiten. We zien dat vooral de regio West-Brabant nu en in de komende jaren met dit probleem te kampen krijgt.5 Dit is ongunstig voor de aantrekkelijkheid van logistieke locaties in deze regio in de toekomst. De regio Rotterdam heeft nu en de komende jaren een relatief bovengemiddeld arbeidspotentieel. De regio kent nog een relatief grote schare laagopgeleid (deels werkloos) arbeidsaanbod dat aangeboord zou kunnen worden. Om hiervan gebruik te kunnen maken mag een locatie echter niet ver van de Rotterdamse regio liggen. De actieradius van het lager opgeleide (en werkloze) deel van de arbeidsmarkt is beperkt tot een (met

4

We baseren ons hierbij op een korte analyse van de arbeidsmarkt in de drie onderscheiden COROP-gebieden (Groot Rijnmond, Drechtsteden en West-Noord-Brabant). Hierbij keken we naar de huidige beroepsbevolking, de werkloosheid en participatie en naar de toekomstige samenstelling van de bevolking. 5 Overigens toont onderzoek van DHV dat er dagelijks ongeveer 30.000 mensen vanuit Brabant pendelen naar de Randstad. Een substantieel deel hiervan werkt in de logistieke sector. Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

15

het OV eenvoudig te bereizen) afstand van hooguit zo’n 10 kilometer6. Vestiging/verhuizing van logistieke en groothandelsbedrijven naar een locatie verder dan 10 kilometer van de huidige locatie/Rotterdam zorgt dat een aanzienlijk deel van de (potentiële) werknemers zal afhaken. Ook het arbeidsimago van een regio is van een niet te onderschatten belang voor locatiebeslissers in de logistiek. Uit gesprekken met logistieke bedrijven constateren we dat West-Brabant in de perceptie van beslissers bijvoorbeeld een stuk aantrekkelijker is voor wat betreft arbeidsimago (beeld van betrouwbaar, harde werkers) dan de regio Rotterdam. Tot slot is medewerking van de overheid belangrijk! Last but not least is ook de medewerking van overheidswege een belangrijk aspect in de locatiekeuze van logistieke en groothandelsbedrijven. We constateerden hiervoor al dat bijvoorbeeld West-Brabant veel positiever staat tegenover de vestiging van logistiek in de regio. Er wordt door gemeenten en regionale organisaties als het REWIN actief ingezet op de ontwikkeling van aantrekkelijke logistieke terreinen. Bovendien zijn gemeenten als Moerdijk, Roosendaal en Tilburg snel en proactief in het afhandelen van de noodzakelijke procedures die de logistieke speler voor vestiging moet doorlopen. Deze regio, maar dit geldt bijvoorbeeld ook voor Venlo, heeft hierdoor een positief vestigingsimago opgebouwd. Dit in tegenstelling tot de regio Rotterdam/Rijnmond waar grote logistiek ook bij de gemeenten die wél grond beschikbaar hebben veelal niet welkom is (mede vanwege het ruimte- en arbeidsextensieve karakter).

2.3 Toekomstige vestigingsdynamiek en -eisen Ook komende jaren blijft de logistiek een sterke groeimarkt in Nederland De komende jaren wordt een verdere groei van de logistiek in Nederland verwacht. Twee belangrijke ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag (voor info zie ook bijlage d).

6

Gemiddelde woonwerk-afstand in Nederland is zo’n 15 kilometer


16

De globalisering van afzetmarkten en productie zijn belangrijkste oorzaken voor de groei De opkomst van nieuwe afzetmarkten in vooral Midden- en Oost-Europa, maar ook in landen als Brazilië, India en China, leidt in toenemende mate tot verplaatsing van activiteiten (vooral grootschalige productie) vanuit Noordwest-Europa/Nederland naar deze regio’s. Dit vooral vanwege de lonen, die ook komende jaren duidelijk lager blijven dan in onze regio. Tegelijkertijd blijft een aanzienlijk deel van productie/assemblage aan Noordwest-Europa/Nederland verbonden. Dit vanwege de relatief hoger koopkracht, de sterke infrastructuur en hoge kwaliteit van arbeid. Het gaat dan vooral om hoogwaardigere productie- en assemblage activiteiten (met een hoge toegevoegde waarde) en zogenaamde ‘industriële logistiek’: activiteiten gericht op de assemblage en (lichte) productie waarbij het gaat om producten die ‘tailor-made’ en zeer nabij de (consumenten)markt geproduceerd dienen te worden (bijvoorbeeld PC’s, LCD-schermen, electronica) in daartoe geëigende Product Completion Centers7. Door deze globalisering van afzetmarkten en productie bestaat er een steeds grotere behoefte om producten van de ene plaats naar de andere te vervoeren. Dit draagt in belangrijke mate bij aan de sterke groei van de logistiek (Europese Distributiecentra en Regionale Distributiecentra) Nederland blijft ook in de toekomst een belangrijke Gateway Hoewel de concurrentiepositie van Nederland Distributieland de laatste jaren wat meer onder druk staat, zal Nederland ook op de langere termijn een belangrijke rol blijven spelen als (intelligent) knooppunt in het verder groeiende internationale goederenverkeer en de logistieke netwerken die daarbij horen. Onder meer de strategische ligging in een koopkrachtige markt en de aanwezigheid van belangrijke internationale mainports zorgen hiervoor. Onlangs is Nederland in een onderzoek van Capgemini en Prologis8 uitgeroepen tot meest gewenste vestigingslocatie voor Europese distributiecentra.

7 8

Zie bijvoorbeeld de vestiging van Kuehne+Nagel in Moerdijk, waar PC’s van Hewlett-Packard ge-assembleerd worden. Capgemini en Prologis, Europe's Most Wanted Distribution Center Locations, december 2006


17

Daarbij versterken de huidige logistieke topregio’s komende jaren hun positie verder Tot dusver kiezen distributiecentra veelal voor West-Brabant als vestigingslocatie vanwege haar locatie ten opzichte van de mainports. Vanwege de ligging ten opzichte van het Rotterdamse havengebied en het achterland, de verschuiving van het logistieke zwaartepunt (op Europese schaal) en de mogelijke aanleg van de A4, zullen locaties in deze corridor ook komende jaren extra interessant zijn voor de vestiging van (havengerelateerde) logistieke partijen. De behoefte aan ruimte in het logistieke zwaartepunt is komende jaren dan ook aanzienlijk. Voor de verdere ontwikkeling van het logistieke complex in Nederland (en de concurrentiepositie van de Rotterdamse Haven) is de beschikbaarheid van voldoende ruimte in deze corridor belangrijk. Hoewel deze ruimte deels een rol zal vervullen voor logistieke bedrijvigheid die direct gelieerd is aan de Rotterdamse haven, hoeft een aantrekkelijke vestigingslocatie niet per definitie dicht bij de mainport Rotterdam te liggen. We zien de focus van logistieke partijen zelfs eerder verder verschuiven naar het zuiden, vanwege de ruimtedruk en congestie in de Rotterdamse regio (zie ook 2.1), maar ook omdat deze spelers meer welkom zijn (bij gemeenten) in regio’s als West-Brabant en Venlo. De locatie-eisen blijven daarbij grotendeels hetzelfde: multimodaliteit wint nog extra aan belang! Van belang is dat locaties (in het logistieke zwaartepunt) voldoen aan de belangrijkste locatie-eisen. Deze blijven: de juiste logistieke faciliteiten, optimale kavels (kleinere kavels tot ca. 2 ha voor de groeiende kleinschalige specialistische dienstverleners en grote kavels tot zelfs meer dan 10 à 15 ha voor het groeiend aantal echte global players), voldoende geschikt personeel en vooral een goede bereikbaarheid. Dit laatste zal meer en meer multimodaal moeten zijn (bij voorkeur weg, water en spoor) om de groeiende goederenstromen in de juiste banen te kunnen leiden!


18

3. CONCLUSIES BEOORDELING EN ADVIEZEN AAN RIJK In dit hoofdstuk leest u onze conclusies en adviezen over de aantrekkelijkheid van de alternatieve locaties voor bedrijventerrein Hoeksche Waard voor de beoogde eindgebruiker.

3.1 Vooraf… Essentieel element in de beoordeling van de alternatieven voor bedrijventerrein Hoeksche Waard is de aantrekkelijkheid van de alternatieven voor logistieke bedrijven. De aantrekkelijkheid wordt daarbij bepaald door de score van de alternatieve locaties op de belangrijkste vestigingseisen van de doelgroep in vergelijking met terrein Hoeksche Waard. De belangrijkste locatie-eisen zijn, zoals we eerder in hoofdstuk 2 zagen, voornamelijk: infrastructurele faciliteiten (o.a. snelwegafslag, multimodaliteit), ligging in de logistieke corridor, arbeid en omvang van het terrein. Daarnaast is ook het imago van de locatie/regio voor logistiek van belang. Is logistiek een welkome sector en werken gemeenten actief mee aan vestiging of is er vooral veel weerstand en worden logistieke spelers uitgesloten van vestiging? Is het terrein al een bewezen logistieke plek en populair onder de sector? Niet elk aspect is even belangrijk en doorslaggevend in de locatiekeuze. Op basis van bureaukennis en aan de hand van o.a. de bijeenkomst op 23 januari jl. is een weging toegepast op deze indicatoren (zie hiervoor tabel 3, bijlage b en c). Daarbij hebben vooral ligging, bereikbaarheid en massa de hoogste weging gekregen. Dit zijn immers, inclusief de factor arbeid, de belangrijkste aspecten in de locatiekeuze van (grootschalige) logistieke en groothandelsbedrijven, zo blijkt uit hoofdstuk 2.


19

Tabel 3: wegingstabel Indicator Imago Ligging in logistieke corridor Infrastructurele faciliteiten Arbeid Grondprijs (Geplande) omvang terrein

Weging 5 25 30 15 5 20

3.2 Voor de beoogde bedrijven is Logistiek Park Moerdijk zonder meer het meest aantrekkelijk Op basis van de beoordeling/vergelijking van de verschillende locaties (met Hoeksche Waard als benchmark) komt Logistiek Park Moerdijk met voorsprong als beste naar voren. De score is in onderstaande tabel weergegeven (meer informatie in bijlage b en c). Tabel 4: oordeel aantrekkelijkheid locaties voor eindgebruikers (Hoeksche Waard is benchmark: 0) Locatie

Hoeksche Waard Reijerwaard Bolnes Dordtse Kil IV Logistiek Park Moerdijk Stationsgebied Lage Zwaluwe Dintelmond Nieuwerkerk A20 Noord Zuid Breda West / Prinsenbeek Auvergnepolder Borchwerf II (a en b)

Imago (5) 0 0 0 0 + + +

Ligging in corridor (25) 0 + + + ++ ++ 0 -++ 0 +

Bron: Stec Groep, 2008 Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

20

Infrastructurele faciliteiten (30) 0 0 + 0 + + + 0 +

Arbeid

Grondprijs

(15) 0 0 0 + 0 -

(5) 0 + + + + 0 0

(Geplande) omvang terrein (20) 0 --+ -----

Tabel 5: Gewogen eindoordeel Locatie Hoeksche Waard Reijerwaard Bolnes Dordtse Kil IV Logistiek Park Moerdijk Stationsgebied Lage Zwaluwe Dintelmond Nieuwerkerk A20 Noord Zuid Breda West / Prinsenbeek Auvergnepolder Borchwerf II (a en b) Bron: Stec Groep, 2008

Eindoordeel 0 + + +++++ ++ -----------0


21

Figuur 5: overzicht aantrekkelijkheid locaties voor eindgebruiker t.o.v. Hoeksche Waard Nieuwerkerk A20 Noord/Zuid

Bolnes Reijerwaard

Hoeksche Waard Dordtse Kil IV

Dintelmond

Stationsgebied Lage Zwaluwe

Logistiek Park Moerdijk Breda-West/Prinsenbeek

Veel beter dan Hoeksche Waard

Auvergnepolder

Beter dan Hoeksche Waard

Borchwerf II

Gelijk aan Hoeksche Waard Minder dan Hoeksche Waard Veel minder dan Hoeksche Waard



22

Logistiek Park Moerdijk komt het beste uit de benchmark De hoge beoordeling dankt Logistiek Park Moerdijk vooral vanwege de ligging in de oksel van de A16 en A17, de beschikbaarheid van voldoende hectares en de aanwezigheid van een (diepzee)haven en twee snelwegafslagen. Daarnaast heeft de locatie Moerdijk de afgelopen jaren al een goede naamsbekendheid gekregen door de vestiging van enkele grote (logistieke) bedrijven (zoals DSV, Vos Logistics, Adidas en Spar). Door middel van een dagelijkse shuttle dienst met de Rotterdamse haven is ook intensief contact mogelijk met de Mainport Rotterdam. Bovendien doen verschillende rederijen Moerdijk regelmatig aan (o.a. Mediterranean Shipping Company en Nirint Shipping). Kanttekening bij deze goede score is de factor arbeid. Nu al wordt de arbeidsmarkt in West-Brabant als krap ervaren; de komende jaren wordt het beschikbare arbeidspotentieel alleen maar schaarser.9 Dit kan tot arbeidsmarkt problemen leiden voor bedrijven die zich vestigen op Moerdijk. Daarnaast is de omvang van het terrein afgelopen jaar punt van discussie geweest. Met het eventueel aanwijzen van deze locatie als alternatief voor Hoeksche Waard is het cruciaal om vast te stellen of de nu geplande 150 hectare voldoende is om ook de vraag uit Rotterdam en de ‘eigen’ bovenregionale vraag op te vangen. Ook stationsgebied Lage Zwaluwe, Dordtse Kil IV, Bolnes en Reijerwaard scoren vrij goed, maar hebben wel een aantal beperkingen Deze locaties scoren vooral op ligging beter dan Hoeksche Waard. Ze liggen aan de A16, verreweg de belangrijkste vervoersas naar het zuiden. Het feit dat de A4/A29 (waar Hoeksche Waard en sommige alternatieven aan liggen) zich nog niet heeft bewezen als logistieke as weegt in dit geval zwaarder dan de vertragingen en drukte op het noordelijke deel van de A16. Stationsgebied Lage Zwaluwe scoort naast de ligging in de corridor goed vanwege de aanwezigheid van een snelwegafslag direct aan de locatie. Groot nadeel is echter de omvang van deze locatie. Stationsgebied Lage 9

Bron: Stec Groep, o.a. op basis van 60 telefonische interviews met en enquêtes onder logistieke dienstverleners/verladers in afgelopen 2 à 3 jaar en de werksessie in kader van voorliggende quickscan op 23 januari jl.


23

Zwaluwe meet slechts 25 hectare netto. Dit betekent dat bij vestiging van een paar grote bovenregionale logistieke partijen de locatie al vol zit. Dordtse Kil IV scoort naast ligging ook goed op arbeidspotentieel. Als één van de weinige COROP-gebieden in dit deel van Nederland blijft de beroepsbevolking in Drechtsteden ook in de toekomst gestaag groeien (zie bijlagen). In het nadeel van Dordtse Kil IV spreken de omvang (ongeveer 60 hectare netto uitgeefbaar) en de te verwachten grondprijs (tot 200 euro per m² kavel)10. Onzekerheid bestaat verder over de infrastructurele faciliteiten die geboden kunnen worden in Dordrecht. Aansluiten op bestaande faciliteiten op Kil I t/m III lijkt een goede mogelijkheid, maar in dat geval is voor- en natransport weer essentieel. Bolnes heeft al een eigen open afrit die met enkele kleine aanpassingen perfect gebruikt kan worden door de beoogde doelgroepen. Het is echter niet mogelijk om op deze locatie haven- of spoorfaciliteiten in te passen in de plannen. Dit is dan ook het grootste nadeel van deze locatie. Daarnaast moet rekening gehouden worden met hogere grondprijzen (in vergelijking met Hoeksche Waard) en de omvang van 40 hectare netto is aan de krappe kant. Reijerwaard is ook een locatie die bijna even goed scoort als Hoeksche Waard. Echter, ook hier spreken de omvang (40 – 50 hectare netto uitgeefbaar) en de grondprijs in het nadeel van dit plan. Sterke punten van de locatie Reijerwaard daartegenover zijn de mogelijkheid om aan te haken op de Betuwelijn en de geringe infrastructurele aanpassingen die nodig zijn voor een ontsluiting op de snelweg. Borchwerf II scoort gelijkwaardig aan Hoeksche Waard, maar is te klein voor opvang van de beoogde doelgroep In het bijzonder de ligging en de aanwezigheid van twee snelwegafslag(en) zorgt ervoor dat Borchwerf II goed scoort ten opzichte van Hoeksche Waard. Groot nadeel is echter de omvang van de locatie, zijnde 12,5

10

Grondprijs is echter niet doorslaggevend in een locatiebeslissing. Deze maakt vaak maar enkele procenten uit van de totale investering. Aspecten als ligging, infrastructurele faciliteiten en arbeid zijn onder de logistieke doelgroep vele malen belangrijker in het locatiekeuzeproces. Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

24

– 21 hectare11. Mocht deze locatie als alternatief aangewezen worden voor de opvang van (havengerelateerde) bedrijvigheid, dan is dit niets meer dan een druppel op een gloeiende plaat. Met twee of drie grote vestigers (van meer dan 5 hectare) is het terrein al snel vol. Voor logistieke partijen – vooral de grotere, die het grootste aandeel hebben in de bovenregionale dynamiek – is de terreinomvang, kortom de massa, bovendien één van de belangrijkste criteria in de vestigingsplaatskeuze (zie hoofdstuk 2 en bijlage b). De overige locaties zijn geen reëel alternatief voor de doelgroep (grootschalige) bovenregionale groothandel en logistiek Deze plannen zijn beduidend minder dan de basisvariant van bedrijventerrein Hoeksche Waard. Enerzijds komt dit door de beperkte omvang van het terrein in combinatie met de faciliteiten die het gebied te bieden heeft (in het bijzonder Breda-West). Anderzijds is de ligging en de huidige functie van het plangebied een groot obstakel voor de aanleg van een terrein voor (havengerelateerde) bedrijven (in het bijzonder Dintelmond, Nieuwerkerk en Auvergnepolder). Hierdoor wordt het risico van de aanleg van een bedrijventerrein groot. Kort overzicht kwalitatieve oordelen per locatie (meer info: bijlage b en c) • Reijerwaard: geen bewezen logistieke locatie, ligging aan A16 noord met dagelijks veel files en toenemende verkeersdruk, spoorfaciliteiten (aanhaken op Betuwelijn) en snelwegafslag wel mogelijk, arbeidspotentieel beperkt, hogere grondprijzen (175210 euro/ m²) en minder massa (40 tot 50 ha); • Bolnes: een bewezen logistieke locatie, ligging aan A16 noord met dagelijks veel files en toenemende verkeersdruk, geen kade of spoorfaciliteiten mogelijk, snelwegafslag aanwezig (lichte infrastructurele aanpassing nodig), arbeidspotentieel beperkt, hogere grondprijzen (175-210 euro/m²) en minder massa (40 ha); • Dordtse Kil IV: beperkt logistiek imago, A16 noord met veel files en toenemende verkeersdruk, logistieke (multimodale) faciliteiten aanwezig in de zeehavens, de haalbaarheid van overslagfaciliteiten wordt echter in twijfel getrokken, geen spoorverbinding op IV, snelwegafslag nog onzeker maar mogelijk, redelijk arbeidspotentieel, hogere grondprijzen (170-200 euro/m²), minder massa (50 tot 65 ha); • Logistiek Park Moerdijk:lift mee op sterk logistiek imago Moerdijk, goede ligging oksel A16/17 (noord-zuid) en direct nabij A59 (oost-west), 2 directe snelwegafslagen voorzien en directe baan naar Seaport Moerdijk, geen spoorfaciliteiten mogelijk, arbeidspotentieel matig, grondprijzen in de regio tussen 75-90 euro/m², meer massa (150 ha)

11

Althans de delen die aan bod zijn gekomen bij de CPB/RPB studie. Borchwerf II is in werkelijkheid groter (ongeveer 140 hectare netto) Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

25

•

•

• •

•

•

Stationsgebied Lage Zwaluwe: geen logistiek imago, ligging aan A16 en nabij A17/A59, beschikt al over een snelwegafslag, geen plannen voor kadeontsluiting en gebruik van spoor voor goederenoverslag, arbeidspotentieel matig, grondprijzen in de regio tussen 75-90 euro/m², klein/weinig massa (25 ha); Dintelmond: geen logistieke signatuur (meer in Moerdijk), aan A29 (A4) maar geen doorgaande logistieke zuid-corridor, geen directe snelwegafslag, kade aanwezig (particulier eigendom), geen spoorfaciliteiten, beperkt arbeidspotentieel, grondprijzen in de regio tussen 75-90 euro/m², omvang niet bekend maar zeker klein (10 tot 20 ha); Nieuwerkerk A20 Noord/Zuid: noordkant Rotterdam geen goed imago grootschalige logistiek, aan A20 buiten ‘zuid-corridor’, veel files, arbeidspotentieel beperkt, hogere grondprijzen (tot 255 euro/ m²), minder massa (55 ha); Breda-West/Prinsenbeek: gunstig logistiek imago Brede e.o., liggen aan A16 nabij afslag Breda-West, geen logistieke faciliteiten aanwezig, huidige snelwegafslag kan doorgetrokken worden naar het terrein, geen mogelijkheden voor spoor/kade faciliteiten, beperkt arbeidspotentieel, licht hogere grondprijzen (140-260 euro/m²), minder massa (40 tot 50 ha); Auvergnepolder: geen logistiek imago, in 2012 mogelijk aan A4 (mits doorgetrokken), snelwegafslag niet in directe nabijheid van plangebied, geen faciliteiten aanwezig in huidige plan, wel mogelijkheden voor kadefaciliteiten, beperkt arbeidspotentieel, redelijk vergelijkbare grondprijzen (100-170 euro/m²), behoorlijke massa (exacte omvang onbekend) maar minder dan Hoeksche Waard; Borchwerf II (a-deels- en b): logistiek imago (o.a. door enkele grote vestigers laatste jaren), aan A17 (minder belangrijke logistieke route dan A16), snelwegafslag aanwezig, kade op korte afstand, spoorfaciliteiten mogelijk maar erg kostbaar, beperkt arbeidspotentieel, redelijk vergelijkbare grondprijzen (100-150 euro/m²), (te) geringe massa (12,5 -21 ha).

3.3 Meeste andere alternatieven zijn duidelijk minder goed dan bedrijventerrein Hoeksche Waard Aangezien de helft van de tien alternatieve locaties in de beoordeling/vergelijking duidelijk lager scoren, kunnen we concluderen dat Hoeksche Waard zeker geen onaantrekkelijke vestigingsplaats is voor met name (havengerelateerde) logistieke bedrijvigheid. Hoeksche Waard in de huidige opzet (basisvariant) stelt wel beperkingen aan welke soort logistiek (RDC’s of EDC’s, zie hoofdstuk 2) dan vooral interessant is. Vooral voor een deel van de markt voor RDC’s kan Hoeksche Waard aantrekkelijk zijn. Hoeksche Waard is in de huidige opzet vooral aantrekkelijk voor een deel van de markt voor Regionale Distributie Centra (RDC’s) Hoeksche Waard is in de basisvariant aantrekkelijk voor een flink deel van de markt voor Regionale Distributie Centra (RDC); een belangrijk groeisegment binnen de logistiek. Vooral grote distributiecentra met een regionaal (bijvoorbeeld Zuidvleugel, regio Zuidwest Nederland) werkgebied in overwegend food, textiel en schoenen en non-foodartikelen, zoals drogisterij en dergelijke, zijn interessant. Het gaat om bedrijven met Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

26

behoefte aan grootschalige kavels (zo’n 5 hectare terrein). Onder deze regionale doelgroep vallen ook regionaal (schaalniveau van een landsdeel) opererende verladers en vervoerders met een zeer directe link naar de Rotterdamse haven. Voor deze bedrijven zijn nauwelijks kavels beschikbaar in de Zuidvleugel De afgelopen jaren bleken dergelijke logistieke bedrijfsruimtevestigers gericht op de regio Rotterdam en Den Haag grote moeite te hebben met het vinden van geschikte locaties. De vestiging van Aldi in Bleiswijk heeft bijvoorbeeld jaren boven de markt gehangen, omdat er geen geschikte locatie te vinden was. Fysiek korte afstand tot regio’s Rotterdam en Den Haag is gunstig Vooral de fysiek korte afstand van Hoeksche Waard tot de grote bevolkingsconcentraties in de Zuidvleugel van de Randstad maakt het terrein aantrekkelijk voor RDC’s binnen de business-to-consumer keten. Daarnaast maken de grillen van de consument dat service en snelheid steeds belangrijker worden; de consument bestelt vandaag een product en wil dat de volgende dag al in huis hebben. Een locatie in of op korte afstand van de zuidvleugel is dan ook aantrekkelijk. Overigens is dit niet doorslaggevend. Immers, in hoofdstuk 2 zagen we al dat o.a. een goede (multimodale) ontsluiting, voldoende ruime kavels/massa en ligging in het logistieke zwaartepunt de belangrijkste (doorslaggevende) locatie-eisen zijn van logistieke spelers. Grootste minpunten zijn echter de infrastructurele faciliteiten en ligging t.o.v. logistieke corridor In dat kader is het ontbreken van een afslag van het terrein op de snelweg (A29) in de basisvariant van de Hoeksche Waard een minpunt. Realisatie van een eigen afslag van bedrijvenpark Hoeksche Waard op de A29 is echter niet reëel. Dit mede vanwege de ligging van Hoeksche Waard aan de oostzijde van het zoekgebied, wat overigens een bewuste keuze is geweest om landschappelijke redenen. Een snelwegafslag is echter wel één van de belangrijkste vestigingsfactoren voor logistieke bedrijven, zagen we eerder in hoofdstuk 2. Op dit aspect scoort Hoeksche Waard voor de bovenregionale markt dan ook minder goed dan bijvoorbeeld Borchwerf II, Logistiek Park Moerdijk, die zelfs over meerdere snelwegafslagen beschikken. Daarnaast is het ontbreken van multimodale faciliteiten, in het bijzonder ontbreken van een binnenhaven met kade- en overslagfaciliteiten, een minpunt. Zoals we eerder in hoofdstuk 2 zagen, wordt voor bedrijven met Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

27

intensieve goederenstromen, zoals logistieke dienstverleners, verladers en productiebedrijven, een multimodale ontsluiting een steeds belangrijkere vestigingsplaatsfactor12. Dit is een van de redenen voor de hoge score van Logistiek Park Moerdijk, dat wel over havenfaciliteiten beschikt. Tot slot ligt Hoeksche Waard wat excentrisch ten opzichte van het logistieke zwaartepunt/de logistieke corridor. Zo is de A29 nu geen hoofdtransportas naar het zuiden, zoals de A16. Deze situatie kan wel wat veranderen bij realisatie van (het zuidelijke tracé) van de A4 tussen Dinteloord en Bergen op Zoom.

3.4 Aanvullende criteria: belang kosten en toegevoegde waarde werkgelegenheid Rotterdam Naast de aantrekkelijkheid van de locaties voor de eindgebruikers spelen enkele andere criteria een rol bij de weging van de alternatieven: de beoordeling van de grondexploitatie en het werkgelegenheidseffect voor Rotterdam. Het belang dat hieraan wordt toegekend is vooral een politiek-bestuurlijke afweging. Is voor de overheid de toegevoegde waarde voor Rotterdam belangrijk of juist het beperken van de kosten? Of juist geen factor van doorslaggevend belang? De exploitatiekosten van de diverse locaties kunnen sterk uiteenlopen Voor elk van de onderscheiden alternatieven moeten kosten gemaakt worden. Bijzondere kosten die meegenomen moeten worden hebben vaak betrekking op de kosten voor verwerving van de grond, het bouwrijp maken ervan of kosten ten aanzien van de externe ontsluiting van het plangebied. De aanwezigheid van kassen in een plangebied verhoogt de kosten voor verwerving bijvoorbeeld met een factor 3. Ook uitplaatsingen kunnen de verwervingskosten aardig doen stijgen. Daarnaast gaat de aanleg van faciliteiten ten behoeve van de aantrekkelijkheid van de locatie voor eindgebruikers vaak gepaard met een fikse verhoging in de exploitatiekosten. Denk hierbij vooral aan de aanleg van een snelwegafslag en/of een insteekhaven.

12

Bron: Stec Groep, op basis van 60 uitgebreide telefonische interviews in 2005: 20% van de dienstverleners en verladers noemt dit als belangrijkste vestigingsfactor bij de keuze van een nieuwe vestigingslocatie. Het was daarmee de vestigingsplaatsfactor die het meest genoemd werd. Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

28

In de onderstaande box geven we de belangrijkste bijzondere kosten per locatie. In bijlage c noemen we een indicatie van de bedragen die hiermee gemoeid gaan13. Bijzondere kostensoorten per locatie (bijlage c) • Hoeksche Waard – In de huidige plannen zijn nu geen snelwegafslag en geen haven voorzien. • Reijerwaard – In dit plangebied zijn veel kassen, wat de verwerving en het bouwrijp maken kostbaar maakt. Ook zijn infrastructurele aanpassingen noodzakelijk om het gebied te ontsluiten. • Bolnes – Weinig bijzondere kosten. Enige bijzondere kosten zitten in de aanpassing van de infrastructuur om toename in verkeersbewegingen op te vangen. • Dordtse Kil IV – Weinig tot geen bijzondere kosten voor verwerving en/of bouwrijp maken. Grote kostenpost voor aanleg van een snelwegafslag en natte ontsluiting. • Logistiek Park Moerdijk – Terrein kan meeprofiteren van Seaport Moerdijk (op 2 km). Extra kosten zitten vooral in de aanleg van twee snelwegafslagen, flankerend beleid binnen de gemeente en directe ontsluiting met haven. Ook zijn er woningen in het plangebied. • Stationsgebied Lage Zwaluwe – Geen bijzondere kosten in dit plangebied. Een enkel bedrijf moet uitgeplaatst worden. • Dintelmond – Uitplaatsing van ‘ongewenste’ bedrijven aan de kade is kostbaar. • Breda West / Prinsenbeek – Kassen in het plangebied maken verwervingskosten en kosten voor bouwrijp maken hoog. Daarnaast ook snelwegafslag die doorgetrokken moet worden. • Nieuwerkerk A20 Noord/Zuid – In het plangebied veel kassen wat verwerving en bouwrijp maken kostbaar maakt. Ook investering noodzakelijk voor waterhuishouding en upgrading van snelwegafslag. • Auvergnepolder – Bijzondere kosten vooral in de aanleg van snelwegverbinding en kadeontsluiting van het gebied. • Borchwerf II – Buiten de aanlegkosten van de snelwegafslag weinig bijzondere kosten. Mogelijk wel verplaatsing van spooremplacement noodzakelijk; fikse kostenpost.

Dit kan eventueel doorslag geven bij gelijk scorende alternatieven, echter niet bij Logistiek Park Moerdijk Wij adviseren de hoogte van de bijzondere grondexploitatiekosten niet leidend te laten zijn in de keuze tussen de alternatieven. De kosteninschatting kan wel gebruikt worden als extra onderscheidend kenmerk, naast de

13

Gezien het quickscan karakter van deze studie werken we met een ruime bandbreedte bij de kosteninschatting. We baseren ons op algemeen geaccepteerde kengetallen en eerdere vergelijkbare adviestrajecten. Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

29

beoordeling van de alternatieven op aantrekkelijkheid voor eindgebruikers. Alternatieven die min of meer een gelijke score behalen kunnen zo tegen elkaar worden afgewogen. Echter, de aantrekkelijkheid van Logistiek Park Moerdijk is zo groot in de benchmark dat een vergelijking op grondexploitatiekosten met het tweede beste alternatief weinig waarde heeft. Toegevoegde waarde werkgelegenheid Rotterdam: hoe dichter bij Rotterdam, hoe beter. Logistiek Park Moerdijk scoort minder goed dan bedrijventerrein Hoeksche Waard. Uit onze beoordelingen van de locaties blijkt dat alternatieven binnen een straal van 15 kilometer van de Rotterdamse gemeentegrens goed scoren waar het gaat om toegevoegde waarde voor de werkgelegenheid in Rotterdam (tabel 4). Dit is logisch omdat er sterke samenhang is met de actieradius van het lager opgeleide deel van de Rotterdamse arbeidsmarkt. Deze is beperkt, een afstand van zo’n tien (hooguit vijftien) kilometer, wat betekent dat de kans op behoud van werkgelegenheid voor Rotterdam het grootste is wanneer verhuizing van een logistiek/groothandelsbedrijf uit het Rotterdamse of nieuwvestiging van logistieke bedrijven naar één van de alternatieven slechts over korte afstand zal plaatsvinden. Locaties dicht tegen Rotterdam (dichter dan Hoeksche Waard) zijn in dat opzicht dus aantrekkelijker. Vanaf Moerdijk – en zelfs hier speelt het water/de Moerdijk brug al een belemmerende rol – neemt de toegevoegde waarde van locaties voor de Rotterdamse werkgelegenheid sterk af. Tabel 6: werkgelegenheidseffect (regio) Rotterdam Locatie Hoeksche Waard Reijerwaard Bolnes Dordtse Kil IV Logistiek Park Moerdijk Stationsgebied Lage Zwaluwe Dintelmond Nieuwerkerk A20 Noord / Zuid

Score werkgelegenheidseffect 0 ++ ++ --+


30

Breda-West / Prinsenbeek Auvergnepolder Borchwerf II (a-deels- en b)

----


Als u kiest voor Logistiek Park Moerdijk in plaats van Hoeksche Waard, overweeg dan om extra droog bedrijventerrein aan te leggen in de Rotterdamse regio Logistiek Park Moerdijk scoort minder goed op werkgelegenheidseffecten voor Rotterdam dan Hoeksche Waard. Het is een keuze om – in het geval dat er voor Logistiek Park Moerdijk wordt gekozen als alternatief voor Hoeksche Waard – hiernaast ook nog extra bedrijventerrein zo dicht mogelijk bij Rotterdam aan te leggen in het kader van de werkgelegenheid. De locaties Reijerwaard, Bolnes en Dordtse Kil IV en wellicht ook andere plekken komen in dat geval in aanmerking. Een en ander is ook in lijn met onze constatering in paragraaf 3.2 dat er in de regio Rotterdam grote behoefte is aan ruimte voor Regionale Distributie Centra (RDC’s) – onderdeel van de bovenregionale vraag binnen de logistiek – waarvoor het huidige plan voor bedrijventerrein Hoeksche Waard (en eventueel eerder genoemde alternatieven) zonder meer aantrekkelijk is. De EDC’s passen dan vooral op Moerdijk.

3.5 Risico’s: vrijwel alle plannen hebben veel onzekerheden Voor de diverse alternatieve locaties noemen we in deze paragraaf enkele relevante risico’s. Planstatus en beoogd profiel zijn veelal zacht Een groot deel van de beoordeelde locaties, betreft plannen voor terreinen die zich nog in een beginstadium bevinden (zacht). Uit ervaring weten we dat zo’n 30 tot 50% van de zachte plannen voor bedrijventerreinen uiteindelijk de eindstreep niet haalt, bijvoorbeeld door te grote maatschappelijke weerstand. De kans dat een zacht plan uiteindelijk niet wordt gerealiseerd is vooral groot daar waar ook (duidelijke) bestuurlijke inzet voor het plan ontbreekt en de ontwikkeling weinig meer is dan een wild idee (‘slap’ plan). Logistiek Park Moerdijk is een voorbeeld van een zacht plan. Het convenant voor de ontwikkeling (bestuurlijk draagvlak) ligt er. Het bestemmingsplan ontbreekt alleen nog.


31

Voorbeelden van slappe plannen uit de lijst met alternatieven zijn de locatie Dintelmond (Moerdijk) en Auvergnepolder (Bergen op Zoom). Er zijn globale ideeën voor deze terreinontwikkelingen, maar deze zijn broos. Bovendien hebben deze terreinen een rol gespeeld in de totaalafweging voor de planontwikkeling Logistiek Park Moerdijk. In kader van de PLanMER zijn onder andere Dintelmond en Auvergnepolder als alternatieve locaties voor het logistieke park bekeken. Omdat deze terreinen daarbij als alternatief zijn afgevallen, is de ontwikkeling van de locaties als mogelijke logistieke vestigingsplaats onzekerder geworden. Indien u ze wel als (een van de) alternatieven kiest, betekent dit dat (lastige) bestuurlijke discussies weer overgedaan moeten worden. Daarnaast wordt de reële kans op ontwikkeling van een alternatieve locatie ook beïnvloed door de mate waarin in de planontwikkeling al rekening is gehouden met de doelgroep logistiek. Als er bijvoorbeeld vooral plannen zijn voor andere typen bedrijven op de locatie, is de kans op (draagvlak voor) ontwikkeling van de locaties als alternatief voor Hoeksche Waard, voor opvang van bovenregionale logistiek, des te kleiner. In onderstaande tabel is een en ander inzichtelijk gemaakt voor de diverse locaties (zie voor meer info over de locaties: bijlage a). Tabel 7: concreetheid en profilering alternatieve locaties Hoeksche Waard Locatie

Concreetheid plan

Afwijkende doelgroep (grootschalige logistiek)?

Reijerwaard

Zacht

Bolnes

Zacht

Dordtse Kil IV

Zacht, voorbereidingen voor BP in gang. Ontwikkeling is vrij zeker.

Logistiek Park Moerdijk Stationsgebied Lage Zwaluwe

Zacht Zacht, vermeld in intentieovereenkomst gebiedsontwikkeling Moerdijk. Nog veel onbekend over o.a. zonering, kavels, etc. Slap

Nee, is in RR2020 bestempeld als mogelijke opvanglocatie (havengerelateerde) logistiek. Ja, plannen voorzien meer in hoogwaardige activiteiten als kantoren en publieksgerichte functies Hangt deels af van wel of geen waterontsluiting. Logistiek is wel een van de doelgroepen, maar accent ligt meer op kleinschalige arbeidsintensievere logistiek. Geen distripark. Nee Nee, gemeente heeft als doelgroep (voorlopig) (bovenregionale) logistiek gerelateerde bedrijvigheid genoemd. Ja/nee, ooit bekeken als alternatief voor Logistiek Park Moerdijk dus in dat kader was grootschalige logistiek een

Dintelmond


32

Nieuwerkerk A20 Noord / Zuid Breda-West / Prinsenbeek

Zacht

Auvergnepolder

Slap

Borchwerf II (a-deels- en b)

Zacht (daarnaast is er al 140 ha hard beschikbaar, maar deze is niet in de RPB/CPB studie meegenomen, die als uitgangspunt geldt voor deze scan)

Zacht

optie. Nu bij gemeente vooral in beeld als terrein voor schuifruimte voor bedrijven op bestaand terrein die niet aan water hoeven worden gevestigd. Deels, plannen voorzien vooral in kleinschalige logistiek en verder industrie, bouw, dienstverlening. Doelgroep nog onbekend. Echter, nabij gelegen ecologische zone (rond de Mark) stelt beperkingen. Daarnaast wordt door provincie nu glastuinbouw in het gebied toegestaan (betekent investeringen door tuinders!) Ja/nee, ooit bekeken als alternatief voor Logistiek Park Moerdijk dus in dat kader was grootschalige logistiek een optie. Nu is doelgroep onduidelijk evenals de gehele planontwikkeling. Provincie wil vooral open ruimte in het gebied in stand houden. Het terrein biedt nu al plek aan grotere logistiek. Gemeente geeft wel voorkeur aan gemengde, regionale bedrijvigheid. Mede vanwege de verwachting dat het vinden van arbeidskrachten in de toekomst een groot probleem kan zijn in deze regio.

Bron: verkenning ruimtelijke alternatieven Hoeksche Waard, RPB/CPB, 2007

Kosten kunnen hoger uitvallen Gezien de tijdspanne waarin deze studie moest plaatsvinden konden sommige aspecten slechts indicatief in beeld worden gebracht. Dit geldt vooral voor kostenaspecten. Om een idee te krijgen bij de (bijzondere) kosten per locatie is gewerkt met kengetallen en flinke bandbreedtes. Hoewel deze kosten en bandbreedtes gebaseerd zijn op algemeen geaccepteerde kengetallen en eerdere vergelijkbare adviestrajecten, kunnen zich onvoorziene en hogere kosten voordoen. Overige aspecten: lucht, geluid, et cetera Voor projecten en plannen die het milieu belangrijke schade kunnen berokkenen moet verplicht een milieueffectrapport (m.e.r.) worden opgesteld, zo ook voor de aanleg van een bedrijventerrein. Voor alle alternatieve locaties moet, evenals voor Hoeksche Waard, dus een m.e.r. worden opgesteld. Daarbij zullen de effecten van de ontwikkeling op aspecten als luchtkwaliteit en geluid nader in kaart moeten worden Quick scan beoordeling alternatieven Hoeksche Waard Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken 07.225

33

gebracht. Dit kan (soms onoverkomelijke) belemmeringen opleveren voor de ontwikkelingsmogelijkheden van een project/plan. Voor het meest aantrekkelijke alternatief Logistiek Park Moerdijk moet de milieubelasting nog worden bepaald. De onderzoekers van de planbureaus (Ruimtelijke verkenning naar alternatieven voor de Hoeksche Waard, 2007) verwachten in ieder geval geen bijzondere problemen bij de landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein.


34

QUICK SCAN BEOORDELING ALTERNATIEVEN HOEKSCHE WAARD. Stec Groep aan Ministeries van VROM en Economische Zaken

Recommend Documents