Publicatie februari 2013 Huurrecht

Publicatie februari 2013 Huurrecht Gebreken Hof Arnhem 22 november 2011, WR 2012, nr. 130 Goede Stede verhuurt een woning aan Dekkers. Vanuit een schuur op het achtererf kon men bij het aangaan van de huurovereenkomst de achter de woning gelegen openbare weg bereiken via een strook grond van de buren. Deze buren huurden eveneens van Goede Stede. Goede Stede heeft de woning van de buren verkocht. Een rechtsopvolger van de koper heeft de strook grond vervolgens afgesloten, waardoor Dekkers via zijn schuur de openbare weg niet meer kon bereiken. Als reden voor de afsluiting voert deze nieuwe buurman aan dat Dekkers zich agressief opstelt. Zij voelen zich niet veilig als hij het stuk grond gebruikt. Zij stellen juridisch ook niet verplicht te zijn hun stuk grond voor Dekkers open te stellen. In de procedure die Dekkers tegen Goede Stede aanspant komt het Hof tot de conclusie dat het niet meer kunnen gebruiken van de achteruitgang als een gebrek aangemerkt moet worden. Goede Stede had dit gebrek kunnen voorkomen door bij verkoop bijvoorbeeld een recht van erfdienstbaarheid te vestigen. Het Hof acht een huurprijsvermindering van 20% redelijk. Gerechtshof Arnhem 4 september 2012, THB 2012,6 Huurder heeft een bedrijfsruimte gehuurd. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde dient te worden gebruikt als horecabedrijf c.q. grand café. Aan huurder wordt geen exploitatievergunning verleend, omdat de exploitatie als horecabedrijf in strijd is met het bestemmingsplan. De huurder heeft dus een ruimte gehuurd die niet geschikt is voor het beoogde gebruik. Verhuurder schiet daardoor tekort. Hij heeft namelijk de plicht het gehuurde als horecabedrijf c.q. grand café ter beschikking te stellen. Verhuurder kan dit gebrek echter niet verhelpen. De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de overeenkomst door de huurder. Van de huurder kan namelijk niet worden verwacht dat zij een met publiekrechtelijke voorschriften strijdig gebruik voortzet.

Onderhoud Hof ’s-Hertogenbosch 21 februari 2012, WR 2012, nr. 129 Een echtpaar dat voornemens is om in Zwitserland te gaan wonen, verhuurt zijn woning in Nederland aan de zus van de vrouw. Mede vanwege de afstand spreken partijen af dat al het onderhoud, groot en klein, voor rekening van huurder komt. In ruil daarvoor wordt de huurprijs ver onder marktniveau vastgesteld. De huurovereenkomst heeft ca. 7 jaar geduurd. Verhuurder is van mening dat huurder verzuimd heeft voldoende onderhoud aan de woning te plegen. In rechte maakt hij daarom aanspraak op vergoeding van een bedrag van € 97.700. Het Hof oordeelt dat een huurder van woonruimte ingevolge art. 7:217 BW slechts aansprakelijk is voor klein onderhoud. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Aangezien dit in deze huurovereenkomst wel is gebeurd, honoreert het Hof het beroep door huurder op vernietiging van de afspraken op grond waarvan huurder verantwoordelijk is voor al het onderhoud. Nu de verhuurder bij haar vordering geen onderscheid had gemaakt tussen groot en klein onderhoud wordt de vordering tot betaling van € 97.000 volledig afgewezen.

Overdracht huurrechten, stilzwijgende toestemming verhuurder Rechtbank Dordrecht 30 juli 2012, WR 2012, nr. 135 De verhuurder vordert in rechte veroordeling van huurder tot betaling van een huurschuld. Blijkens de huurovereenkomst is een vennootschap onder firma huurder. Huurder stelt echter haar activiteiten in een

besloten vennootschap gebracht te hebben en dat niet zij maar deze vennootschap aansprakelijk is voor de huur. De kantonrechter overweegt dat er inderdaad sprake lijkt te zijn van een akte van inbreng, waaruit kan worden afgeleid dat de besloten vennootschap het huurcontract overneemt. Daartoe is echter ook de medewerking van verhuurder vereist. Die medewerking behoeft niet schriftelijk te worden verleend, maar moet wel ondubbelzinnig blijken. Het niet reageren door verhuurder op een brief waarin mededeling van de inbreng in de b.v. wordt gedaan en huurbetalingen door de besloten vennootschap zijn daarvoor onvoldoende. De vennootschap onder firma wordt veroordeeld tot betaling van de huurschuld. Gerechtvaardigde verrijking THB 2012,6 Een huurder is niet verplicht om bij het einde van de huur zonder dat daarvoor een juridische grond bestaat geoorloofde veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken. Ter zake van die geoorloofde veranderingen en toevoegingen kan een huurder zich beroepen op ongerechtvaardigde verrijking. Er is sprake van ongerechtvaardigde verrijking als iemand wordt verrijkt ten koste van een ander. De verhuurder moet daadwerkelijk profijt hebben van de verandering, niet slechts in theorie. De huurder moet ook aantonen dat hij daadwerkelijk is verarmd. Verder moet het gaan om een ongerechtvaardigde verrijking. Dit is niet het geval wanneer er een rechtvaardigingsgrond voor is. Mocht er sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking, dan kan compensatie alleen toegewezen worden voor zover dat redelijk is. Een beroep op ongerechtvaardigde verrijking wordt in de meeste huurovereenkomst uitgesloten. Onder omstandigheden is een beroep van de verhuurder op deze uitsluiting onaanvaardbaar. Een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking wordt bij huur van bedrijfsruimte zelden gehonoreerd.

Koop breekt geen huur Rechtbank Utrecht, sector kanton, 11 juli 2012, THB 2012,6 Artikel 7:226 BW bepaalt kort gezegd dat koop geen huur breekt. Symphony Groep en huurder zijn een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een praktijkruimte in het op dat moment nog te ontwikkelen gezondheidscentrum. De huurovereenkomst is gesloten onder de opschortende voorwaarde dat Symphony Groep de eigendom van het gehuurde verwerft. Symphony Groep heeft op 26 juni de eigendom verworven, waarmee de opschortende voorwaarde is vervuld en tussen partijen een onvoorwaardelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen. Symphony Groep heeft het gehuurde vervolgens op dezelfde dag, 26 juni, in eigendom overgedragen aan Vestia. Huurder had op dat moment het gehuurde nog niet in gebruik. Geldt de regel koop breekt geen huur ook ten aanzien van de huurder aan wie het genot van het gehuurde nog niet was verschaft ? Het wetsartikel dat kort gezegd bepaalt dat koop geen huur breekt, heeft een ruime werking. De rechter oordeelt dat er geen onderscheid gemaakt kan worden tussen de huurder aan wie op het moment van de eigendomsoverdracht van het gehuurde het genot reeds verschaft is en de huurder aan wie het genot nog niet verschaft is. Het belang van de huurder bij de continuering van het gebruik van het gehuurde weegt zwaarder dan het belang van de koper bij een niet-verhuurd pand.

Bouwrecht Hof Amsterdam 17 juli 2012, LJN: BW3757 In deze procedure vordert de beheerder van netwerken in het verzorgingsgebied van energiebedrijf NUON van de aannemer schadevergoeding voor het beschadigen van een aantal middenspanningskabels. De aannemer brengt daartegenin dat de beschadigde kabel weliswaar is ingetekend op de beheertekeningen en plattegronden die zij destijds heeft verkregen van NUON, maar dat daarbij niet vermeld staat dat het een diep gelegen kabel is, terwijl dat wel vermeld staat bij alle andere diep gelegen kabels. De aannemer vindt dat zij op de juistheid van de stukken van NUON had mogen afgaan. Het Hof geeft de aannemer gelijk: van de aannemer mocht nauwgezette studie van de door NUON verstrekte stukken worden verwacht, maar van NUON mocht worden verwacht dat die zorg zou besteden aan de kwaliteit van die stukken. Om die reden oordeelt het Hof dat de aannemer op de juistheid van de verstrekte informatie mocht afgaan en geen zorgplicht jegens NUON geschonden heeft. De vordering van de beheerder wordt afgewezen. Arbitrage Instituut Bouwkunt, 19 oktober 2012, No.1200-0607 In deze zaak vordert de opdrachtgever van zijn architect schadevergoeding vanwege het maken van een niet

realiseerbare woning, het niet tijdig opleveren van de woning en het zich niet houden aan de overeengekomen bouwsomlimiet en instructies van de opdrachtgever. Om die redenen had de opdrachtgever de overeenkomst ontbonden. De architect voert gemotiveerd verweer en dat loont. Arbiters oordelen dat de opdrachtgever, gezien ook de betwisting ervan door de architect, zijn stellingen onvoldoende heeft bewezen, zodat van een terechte ontbinding van de overeenkomst geen sprake kan zijn. Dat de plannen van de architect niet steeds een volledig met de wensen van de opdrachtgevers overeenkomend beeld opleverden, is niet ongebruikelijk bij het ontwerpproces en rechtvaardigt een ontbinding van de overeenkomst niet, aldus arbiters. En omdat opdrachtgever heeft nagelaten zijn programma van eisen in de procedure over te leggen, hebben zij geen referentiekader om aan te toetsen. Daarom oordelen arbiters dat de zogenaamde ontbinding van de overeenkomst door de opdrachtgever moet worden gezien als een eenzijdige opzegging van de overeenkomst, waarbij geldt dat eventuele consequenties van deze opzegging voor rekening van opdrachtgever moeten blijven. De vordering van de opdrachtgever wordt afgewezen. Raad van Arbitrage, 19 oktober 2012, No. 71.729 In een uitspraak van 19 oktober 2012 komen arbiters te oordelen over een zaak waarin de opdrachtgever jegens de aannemer aanspraak maakt op de contractuele korting wegens te late oplevering. Aannemer voert aan dat zij met opdrachtgever heeft afgesproken dat deze haar kortingsaanspraak prijsgeeft, maar weet dit naar het oordeel van de arbiters niet te bewijzen. Voorts voert aannemer aan dat er redenen zijn om tot matiging van de korting over te gaan, waaronder het feit dat opdrachtgever geen schade lijdt. Arbiters volgen aannemer ook hierin niet en oordelen dat van enig renteverlies of extra kosten als gevolg van het later kunnen beschikken over het werk, in beginsel altijd sprake is. Arbiters benadrukken in de uitspraak nog eens de bedoeling van een kortingsregeling: een prikkel tot nakoming en schadefixatie. Aan de hand van jurisprudentie van de Hoge Raad komen arbiters al snel tot de conclusie dat in de gegeven omstandigheden het toekennen van een korting niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. In lijn met die jurisprudentie voegen arbiters daaraan toe dat sprake is van twee professionele partijen die willens en wetens het contract hebben gesloten met daarin de kortingsregeling. Oftewel: de aannemer trekt aan het kortste eind. Ook uit deze zaak blijkt weer eens hoe lastig het is voor een aannemer is om matiging van de korting te bewerkstelligen. De door de Hoge Raad in zijn jurisprudentie aangelegde maatstaf is streng. Nieuwsbericht van de Raad van Arbitrage van 3 december 2012 Met ingang van 2 januari 2013 gaat de Raad van Arbitrage voor de Bouw RVOI-geschillen afwikkelen. In de RVOI is bepaald dat geschilbeslechting plaatsvindt door middel van arbitrage volgens het reglement van de Commissie van Geschillen van het Koninklijk Instituut van Ingenieurs (KIVI NIRIA). Het aantal contracten waarin de RVOI van toepassing wordt verklaard neemt echter gestaag af sinds de invoering van de DNR. Daarmee neemt ook het aantal geschillen af dat conform de arbitrageclausule uit de RVOI wordt beslecht. Het geringe aantal geschillen dat jaarlijks nog op basis van de RVOI aanhangig wordt gemaakt, rechtvaardigt niet langer het zelfstandig voortbestaan van de Commissie van Geschillen van KIVI NIRIA als geschilbeslechtende instantie daarvoor. KIVI NIRIA heeft de Raad van Arbitrage voor de Bouw bereid gevonden om alle geschillen af te wikkelen die na 2 januari 2013 conform het arbitragebeding uit de RVOI aanhangig worden gemaakt. Daartoe treedt een nieuw reglement van de Commissie van Geschillen in werking per 2 januari 2013. Dit reglement verwijst naar het arbitragereglement van de Raad van Arbitrage voor de Bouw voor de wijze van geschilbeslechting. Geschillen op grond van de RVOI dienen daarom vanaf die datum bij de Raad van Arbitrage aanhangig te worden gemaakt. Met het oog op de beslechting van deze geschillen zijn (op voordracht van KIVI NIRIA en NLIngenieurs) door de Raad van Arbitrage vier extra arbiters benoemd met specifieke technische deskundigheid op de vakgebieden die vaak aan de orde zijn in geschillen die op grond van de RVOI aan de orde worden gesteld. De Commissie van Geschillen blijft in functie voor de afwikkeling van geschillen die vóór 2 januari 2013 aanhangig zijn gemaakt. Deze lopende geschillen worden onverkort conform het oude reglement afgewikkeld. Het secretariaat daarvan blijft bij Ubink Vastgoedadvocatuur in Zwolle. Rechtbank Haarlem, sector Kanton, LJN: BX9491 In deze procedure zijn partijen verdeeld over de vraag naar de duur van een overeenkomst. In 2008 hebben partijen een overeenkomst gesloten ten aanzien van de huur van roerende zaken. In de overeenkomst is een opzegtermijn opgenomen van drie maanden. Voor de looptijd van de overeenkomst wordt verwezen naar de algemene voorwaarden. De algemene voorwaarden vermelden een looptijd van drie jaar. In maart 2009 zegt de huurder van de roerende zaken de overeenkomst per direct op, en staakt de betalingen aan de verhuurder. Verhuurder accepteert de opzegging niet en beroept zich op de looptijd van drie jaar. Verhuurder vordert in rechte betaling van de resterende huurtermijnen en schadevergoeding. De kantonrechter beslist dat huurder

niet bedacht hoefde te zijn op het opnemen van een looptijd van 3 jaar in de algemene voorwaarden. Huurder had mogen verwachten dat de looptijd van de overeenkomst (als kernbeding zijnde) in de overeenkomst zou zijn vermeld. Door een opzegtermijn van drie maanden in de overeenkomst te vermelden, is de indruk gewekt dat huurder zich op die termijn kon bevrijden van zijn verplichtingen. Uit deze uitspraak blijkt opnieuw dat het van groot belang is dat partijen bij het aangaan van een overeenkomst voorkomen dat deze conflicteren met algemene voorwaarden, dit ter voorkoming van geschillen. Raad van Arbitrage 30 oktober 2012, no. 33.284 Opdrachtgever had met aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van 15 woningen en vervolgens een vaststellingsovereenkomst waarin ook een betalingsregeling opgenomen was. Opdrachtgever heeft later de aanneemovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Op 15 december 2009 is aannemer failliet verklaard. Op verzoek van de curator is een voorlopig deskundigenbericht gelast om de stand van het werk te bepalen. De waarde van het werk werd per januari 2010 begroot op € 415.000 en de herstelkosten op € 27.000. Op grond van deze uitkomst heeft de curator opdrachtgever primair aangesproken tot betaling van € 250.000 op grond van de vaststellingsovereenkomst. Opdrachtgever voert aan dat de curator op grond van artikel 37 Fw. geen vorderingsrecht meer heeft, omdat hij de nog niet geheel nagekomen overeenkomst niet gestand doet. Dit artikel heeft echter geen betrekking op ten tijde van het faillissement bestaande achterstallige termijnen, waarvan in casu sprake is. Arbiters overwegen als volgt. Opdrachtgever had met aannemer een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin ook een betalingsregeling opgenomen was. Aannemer heeft later de aanneemovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De vaststellingsovereenkomst kan gezien worden als een zogenaamde op de aanneemovereenkomst voortbouwende overeenkomst. Een vordering tot betaling van de curator op grond van de vaststellingsovereenkomst is dus niet mogelijk daar die met de aanneemovereenkomst ontbonden is. De subsidiaire vordering van de curator is geënt op een vordering tot nakoming van de ongedaanmakingsverplichtingen die voortvloeien uit de buitengerechtelijke ontbinding van de aanneemovereenkomst door de opdrachtgever. Er wordt hierbij gekeken naar een waardevergoeding van de verrichte prestaties omdat de prestaties naar hun aard niet meer ongedaan kunnen worden gemaakt. Deze vordering wordt toegewezen. Arbitrage Instituut Bouwkunst, 19 oktober 2012, no. 1200-0631 Opdrachtgever heeft de architect uitgenodigd voor een presentatie. In deze uitnodiging heeft opdrachtgever verwezen naar haar eigen algemene voorwaarden. De architect heeft de opdrachtgever naar aanleiding van de uitnodiging een opdrachtbevestiging gestuurd met daarin een verwijzing naar andere voorwaarden. Welke voorwaarden zijn nu van toepassing? Opdrachtgever stelt dat het voor de architect duidelijk was dat wanneer zij de selectie won, zij de opdracht zou krijgen. De opdrachtgever stelt dat door deel te nemen aan de architectenselectie de architect de opdrachtgever een aanbod deed, dat door deze opdrachtgever uiteindelijk is aanvaard. De architect stelt echter dat de presentatie en de uiteindelijke opdracht als twee afzonderlijke overeenkomsten gezien dienen te worden. Arbiter volgt het standpunt van de opdrachtgever. De opdrachtgever heeft de architect met haar uitnodiging uitgenodigd tot het doen van een aanbod in de vorm van een presentatie. De presentatie is door de opdrachtgever geaccepteerd en is door de architect bevestigd. Nu de opdrachtgever in haar uitnodiging als eerste naar haar algemene voorwaarden heeft verwezen en de architect in zijn opdrachtbevestiging niet uitdrukkelijk aan de orde heeft gesteld dat hij de voorwaarden van de opdrachtgever niet accepteerde en andere voorwaarden wenste, heeft de verwijzing van de architect naar andere voorwaarden geen rechtsgevolg.

Aanbestedingsrecht Rechtbank Utrecht 14 november2012, LJN: BY5823 In de gunningsleidraad was bepaald dat de inschrijver een "intentieverklaring bankgarantie" moest overleggen. Inschrijver A legt vervolgens een eigen verklaring over, waarin staat dat zij bereid is een bankgarantie te verstrekken. De aanbesteder neemt hier genoegen mee en gunt aan inschrijver A (want deze had met de laagste prijs ingeschreven). Inschrijver B vecht deze beslissing aan en met succes: volgens de rechter is een (intentieverklaring) bankgarantie er onder meer op gericht voorafgaand aan de gunning aan de aanbestedende dienst een bepaalde mate van zekerheid en inzicht in de gegoedheid van de inschrijver te verschaffen en is in dat kader een eigen verklaring van een inschrijver onvoldoende. Immers, een verklaring van de inschrijver zelf

zegt niets over haar gegoedheid of dat zij in staat zou zijn daadwerkelijk een bankgarantie te laten stellen. Dit brengt mee dat aanbesteder de eigen verklaring van inschrijver A niet als voldoende heeft mogen accepteren. Door dit wel te doen heeft de aanbesteder gehandeld in strijd met het transparantiebeginsel en het beginsel van gelijke behandeling. De aanbesteder had de inschrijving van inschrijver A daarom ongeldig dienen te verklaren en het werk dienen te gunnen aan de opvolgende inschrijver. Schending van de hiervoor genoemde beginselen van transparantie en gelijkheid brengt mee dat de aanbesteder toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld jegens inschrijver B en daarom gehouden is de schade die inschrijver B dientengevolge lijdt, te vergoeden. Rechtbank Haarlem 20 juli 2012, LJN: BY6162 Inschrijvers dienen bij de inschrijving tevredenheidsverklaringen van eerdere opdrachtgevers over te leggen. In de aanbestedingsstukken wordt geen model tevredenheidsverklaring voorgeschreven. Inschrijver A legt vervolgens een zelf ontworpen model over, dat bij een eerdere aanbestedingsprocedure van een andere gemeente was geaccepteerd. De aanbestedende dienst accepteert dit niet en legt de inschrijving terzijde. De rechter oordeelt dat hoewel aan de aanbestedende dienst (een gemeente) kan worden toegegeven dat uit de door inschrijver overgelegde referentverklaringen niet woordelijk blijkt dat de opdrachten naar behoren zijn uitgevoerd maar toch moeten zij, gezien de wettelijke structuur, de praktijk waaronder referentverklaringen plegen te worden afgegeven en gebruikt en de omstandigheid dat degene die de verklaring afgeeft uitdrukkelijk ‘handtekening voor akkoord, geeft, in redelijkheid als de vereiste tevredenheidverklaringen worden begrepen. Dat betekent dat de aanbestedende dienst de inschrijving van inschrijver ten onrechte terzijde heeft gelegd. Rechtbank Groningen 12 oktober 2012, LJN: BY3312 De RUG heeft een Europese openbare aanbestedingsprocedure gehouden voor de levering van werkplekapparatuur en aanverwante dienstverlening. Scholten Awater heeft voor onderdeel G1.1 een opslagpercentage van 0,1% geoffreerd en voor ieder afzonderlijk onderdeel van G1.2 een prijs van € 0,01. De RUG heeft de inschrijving ongeldig verklaard en stelt dat Scholten symbolische prijzen zou hebben aangeboden. De prijzen zijn volgens de RUG irreëel, hetgeen de ongeldigheid van de inschrijving van Scholten tot gevolg zou moeten hebben. Scholten betwist dat zij symbolische prijzen zou hebben aangeboden. Scholten had een vraag gesteld omtrent de betekenis van ‘symbolische prijs’. Toch deden zich bij Scholten na beantwoording van de vraag nog steeds onduidelijkheden voor. Scholten heeft echter na de eerste nota van inlichtingen en voor de inschrijving geen aanvullende vragen gesteld. Ook heeft zij haar inschrijving niet onder protest en/of onder voorbehoud gedaan. Onder deze omstandigheden heeft Scholten naar het oordeel van de voorzieningenrechter haar recht verwerkt om over de door haar aangevoerde punten na inschrijving alsnog te klagen. Scholten heeft zich ingeschreven voor onderdeel G1.1 en G1.2 met de laagst mogelijke prijs boven nul. De voorzieningenrechter is van oordeel dat –gelet op het algemeen taalgebruik- daarmee een symbolische prijs is geoffreerd. Nu dit in het aanbestedingsdocument uitdrukkelijk was verboden, heeft de RUG Scholten terecht uitgesloten van verdere deelname aan deze aanbestedingsprocedure. Dat Scholten in staat is de opdracht voor de geoffreerde prijs uit te voeren, doet hier niet aan af.

Bestuursrecht Nieuwsbericht van het Instituut voor Bouwrecht van 6 december 2012 De inschakeling van de welstandscommissie wordt facultatief. Binnen afzienbare tijd hoeft niet meer elk bouwplan voorgelegd te worden aan de gemeentelijke welstandscommissie. Nu is dat nog verplicht. Onlangs heeft de Minister van BZK een ontwerp voor wijziging van het Besluit omgevingsrecht (Bor) naar de Tweede Kamer gezonden. Onder het huidige Bor moeten burgemeester en wethouders advies vragen aan de welstandscommissie dan wel de stadsbouwmeester met betrekking tot een aanvraag voor omgevingsvergunning voor het bouwen, tenzij er voor het bouwwerk geen redelijke eisen van welstand gelden of bij voorbaat vaststaat dat de vergunning al op een andere grond moet worden geweigerd. Het kabinet wil dat het welstandstoezicht blijft bestaan, maar vindt dat welstandscommissies niet langer nodig zijn. Dit standpunt zal worden verwerkt in een nieuwe Omgevingswet. Vooruitlopend hierop zal er voor de korte termijn met een wijziging van het Bor in worden voorzien dat burgemeester en wethouders zelf kunnen bepalen in welke gevallen zij een advies inwinnen omtrent redelijke eisen van welstand bij een welstandscommissie. Dit betekent dat de huidige verplichting om in de omgevingsvergunningprocedure altijd

advies bij de welstandscommissie over een bouwplan in te winnen, wordt vervangen door een “kan-bepaling”. De wijziging zou bovendien leiden tot een verlaging van de administratieve lasten van naar verwachting ongeveer € 2,6 miljoen voor bedrijven en € 1,3 miljoen en 13.310 uur voor burgers. De Federatie Welstand en de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland benadrukken in een Handreiking dat een gemeente expliciete keuzes moet maken over de toepassing van deze nieuwe bepaling, om niet het verwijt te krijgen van willekeur en onbehoorlijk bestuur. De wijzigingen treden naar verwachting niet voor het einde van januari 2013 in werking. Balkon en nadeel voor de onderbuur Aan de orde is een pand binnen stedelijk gebied dat is opgesplitst in appartementen, elk bestaande uit twee woonlagen. De wijk waarin het pand zich bevindt is beschermd stadsgezicht. De eigenaar van het onderste appartement (A) heeft aan de achterzijde een aanbouw van twee meter diep laten maken; op de uitbouw is een balkon gesitueerd met openslaande deuren vanuit de zogenaamde beletage. De eigenaar van het bovenste appartement (B) wil op de derde woonlaag aan de achterzijde een balkon aanleggen met (ook) een diepte van twee meter (direct boven het dakterras van A). In de VVE-vergadering is het bouwplan van B voor het balkon aan de orde geweest, maar er is geen toestemming gegeven. B vraagt een omgevingsvergunning aan voor de bouw van het balkon, die door de gemeente wordt verstrekt. A is te laat om daartegen bezwaar te maken en wordt niet ontvankelijk verklaard. Dat betekent dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. B moest vervolgens nog naar de civiele rechter om vervangende toestemming (de VVE had die immers geweigerd) te krijgen. A heeft zijn standpunt om geen toestemming te verlenen toegelicht, onder meer door aan te tonen dat er sprake zou zijn van erg veel verlies van (dag)licht in zijn achterkamer op de beletage en op het balkon aldaar; dit was bevestigd in een rapport van een deskundige, die had vastgesteld dat er sprake was van aanzienlijke (dag)lichtvermindering en zeer aanzienlijke beperking van zicht op de hemelboog. De Rechtbank heeft het standpunt van A gehonoreerd. B heeft geen hoger beroep ingesteld en het balkon is dus niet doorgegaan, uiteindelijk vanwege een civielrechtelijke belemmering vanuit het privaatrecht. De uitspraak (afkomstig van de Rechtbank ’s-Gravenhage, sector Kanton, locatie ’s-Gravenhage, op 8 augustus 2012, procedurenummer 1167135) is in zekere zin bijzonder; een civielrechtelijke route kan dus - ondanks een vergunning - voor degene die er nadeel van ondervindt onder omstandigheden effectief zijn, in elk geval in de situatie dat sprake is van beschermd stadsgezicht en een Vereniging Van Eigenaren. Met vriendelijke groet, Sectie Vastgoed Wessel, Tideman & Sassen Advocaten Wilt u meer weten over een van bovengenoemde onderwerpen? Neemt u dan contact op met mr. P.P. Hart ([email protected], 088 - 712 11 18) of mr. J.A. Dullaart ([email protected], 088 - 712 11 33).