P U T U S A N Nomor.404 /PDT/2016/PT.BDG. DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA Pengadilan Tinggi Jawa Barat di Bandung yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara perdata pada tingkat banding, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara antara : PT. MARGAHAYU RAYA, beralamat di Jalan Soekarno Hatta No. 638 Bandung untuk selanjutnya disebut Pembanding, semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi; Lawan 1. RORO WIYATI, beralamat di Jalan Venus Timur IV No.5 RT.01/01 Kelurahan Manjahlega, Kecamatan Rancasaeri, Kota Bandung ; 2. IR. DINA PARI RAHMAN, beralamat di Jalan Venus Timur II RT.01/01 Kelurahan Manjahlega, Kecamatan Rancasari, Kota Bandung ; Dalam hal ini keduanya diwakili oleh Kuasanya masing-masing bernama : ARIP
YOGIAWAN,S.H.,
DHANUR
SANTIKO,S.H.,
DALIMUNTHE,S.H., LASMA
NATALIA
HARDIANSYAH,S.H.,
DESTRI
TSURAYYA
STEVEN
ISTIQAMAH,S.H.,
SUPRANTIO,S.H.,
SYAHRI
WILLY HANAFI,S.H., RIZKY RAMDHANI,S.H., HP,S.H.,
ZAINI
AFRIZAL,
kesemuanya
adalah
Advokat
S.H
dan
dan
Advokat
Magang dari Kantor Lembaga Bantuan Hukum (LBH) Bandung, beralamat Kantor di Jalan Rereng Wulung No.33 Bandung, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 20 Januari 2015, untuk selanjutnya disebut sebagai ; Terbanding, semula Para Penggugat dalam Konpensi/Tergugat dalam Rekonpensi;
Pengadilan Tinggi tersebut; Telah membaca berkas perkara dan surat-surat yang berhubungan dengan perkara ini ;
Halaman 1 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
TENTANG DUDUK PERKARANYA Membaca, gugatan Penggugat/Terbanding tertanggal 06 Februari 2015 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bandung pada
tanggal
10
Februari
2015
dibawah
Register
perkara
Nomor.
64/Pdt.G/2015/ PN.Bdg, telah mengajukan gugatan sebagai berikut : 1.
Bahwa pada hari selasa tanggal 5 desember 1989 PENGGUGAT I melakukan penjanjian jual beli tanah dan bangunan rumah tinggal dengan TERGUGAT, yang pada saat itu diwakili oleh H.Ma’sum Sudradjat selaku Direktur Utama. Lokasi tanah tersebut dikenal dengan komplek Metro Soekarno Hatta Estate type Vanda Kaveling Nomor 303 dengan nilai jual tanah Rp. 25.000.000,- ;
2.
Bahwa pada hari selasa tanggal 5 desember 1989, TERGUGAT yang di wakili oleh H.Ma’sum Sudradjat selaku Direktur utama berdasarkan Akta Jual No. 229/XII/Bb/JB/1989, tepatnya pada halaman 2, poin II mengaku telah menerima sepenuhnya uang pembelian dari PENGGUGAT I ;
3.
Bahwa berdasarkan akta Jual beli Nomor 229/XXI/Bb/JB/1989, mulai tanggal 5 Desember 1989 tanah dan bangunan serta tanaman yang diutarakan dalam akta tersebut diserahkan kepada PENGGUGAT I oleh TERGUGAT, dan penyerahan tersebut pun diterima oleh PENGGUGAT I ;
4. Bahwa pada hari selasa tanggal Rabu tanggal 18 Juli 1990 PENGGUGAT II melakukan perjanjian jual beli tanah dan bangunan rumah tinggal dengan TERGUGAT, yang pada saat itu diwakili oleh H.Ma’sum Sudradjat selaku Direktur
utama.
Lokasi
tanah
tersebut
dikenal dengan komplek
Metro Soekarno Hatta Estate type Vanda Kaveling Nomor 296 dengan nilai jual tanah Rp. 26.250.000,- ; 5.
Bahwa pada hari selasa tanggal 18 Juli 1990, TERGUGAT yang di wakili oleh H.Ma’sum Sudradjat selaku Direktur utama berdasarkan Akta Jual No. 114/VII/Bb/JB/1990, tepatnya pada halaman 2, poin II huruf b mengaku telah menerima sepenuhnya uang pembelian dari PENGGUGAT II;
6.
Bahwa berdasarkan akta Jual beli Nomor 114/VII/Bb/JB/1990, mulai tanggal 18 Juli 1990 tanah dan bangunan serta tanaman yang diutarakan dalam akta tersebut diserahkan kepada PENGGUGAT II oleh TERGUGAT, dan penyerahan tersebut pun diterima oleh PENGGUGAT II ;
7.
Bahwa pada hari selasa tanggal 5 desember 1989 PENGGUGAT I melakukan penjanjian jual beli tanah dan bangunan rumah tinggal setempat dikenal dengan komplek Metro Soekarno Hatta Estate type Vanda Kaveling
Halaman 2 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
Nomor 303 dengan TERGUGAT yang di wakili oleh H.Ma’sum Sudradjat selaku Direktur utama. Seharga Rp. 25.000.000,-; (Vide P-l) ; 8.
Bahwa pada hari selasa tanggal 5 desember 1989 TERGUGAT yang di wakili oleh H.Ma’sum Sudradjat selaku Direktur utama mengaku telah menerima sepenuhnya uang pembelian dari PENGGUGAT I tersebut
;.
(Vide P-l); 9.
Bahwa berdasarkan akta Jual beli Nomor 229/XXI/Bb/JB/1989 mulai tanggal 5 desember 1989 tanah dan bangunan serta tanaman yang diutarakan dalam akta tersebut diserahkan kepada PENGGUGAT I Roro Wiyati selaku pembeli, PENGGUGAT I Roro Wiyati telah menerima penyerahan ; (Vide P-l);
10. Bahwa pada hari Rabu tanggal 18 Juli 1990 PENGGUGAT II melakukan penjanjian jual beli tanah dan bangunan rumah tinggal setempat dikenal dengan di komplek Metro Soekarno Hatta Estate type Vanda Kaveling Nomor 296 dengan TERGUGAT yang di wakili oleh H.Ma’sum Sudradjat selaku Direktur Utama. Seharga Rp. 26.250.000,-; (Vide P-2); 11. Bahwa pada hari Rabu tanggal 18 Juli 1990 TERGUGAT yang di wakili oleh H.Ma'sum Sudradjat selaku Direktur utama mengaku telah menerima sepenuhnya uang pembelian dari PENGGUGAT II tersebut; (Vide P-2); 12. Bahwa pada hari rabu tanggal 18 Juli 1990, berdasarkan tanah dan bangunan
serta
tanaman
dengan
nomor
akta
Jual
beli
Nomor
114/VII/Bb/JB/1990 mulai Rabu tanggal 18 Juli 1990 tanah dan bangunan serta tanaman yang diurakan dalam akta tersebut diserahkan kepada PENGGUGAT II selaku pembeli; (Vide P-2); 13. Bahwa salah satu alasan PARA PENGGUGAT membeli tanah beserta bangunan milik TERGUGAT di komplek Metro Soekarno Hatta Estate type Vanda
Metro
Soekarno
Hatta
bahwa
dikarenakan
TERGUGAT
menyediakan Fasilitas areal komersial dan perkantoran sebagai penunjang warga Komplek Metro Soekarno Hatta Estate dan sekitarnya sebagaimana tergambar dalam lampiran Ijin Bangunan (site plan) dari pemerintah Kabupaten Bandung yang di tandatangani permerintah Kabupaten Bandung tanggal 9 Juni 1988;. (Vide P-3); 14. Bahwa dalam proses jual beli yang dilakukan antara PARA PENGGUGAT dan
TERGUGAT,
dimana
TERGUGAT
selaku
pengembang
memperlihatkan perencanaan pembangunan berupa siteplan penawaran dan pembangunan di komplek Metro Soekarno Hatta Estate, dimana TERGUGAT menjanjikan areal komersial dan perkantoran sebagai
Halaman 3 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
penunjang warga Komplek Margahayu Metro Soekarno Hatta ESTATE yang terletak diatas tanah yaitu tanah dengan Sertifikat HGB No. 141; 15. Bahwa salah satu alasan PARA PENGGUGAT membeli tanah beserta bangunan milik PT margahayu Raya di komplek Metro Soekarno Hatta Estate type Vanda dikarenakan type Vanda di komplek Metro Soekarno Hatta Estate berdekatan dengan Fasilitas areal komersial dan perkantoran sebagai penunjang warga Komplek Metro Soekarno Hatta Estate yang di sediakan TERGUGAT sebagaimana tergambar dalam lampiran Ijin Bangunan dari pemerintah Kabupaten Bandung yang di tandatangani permerintah Kabupaten Bandung tanggal 9 Juni 1988 yaitu tanah dengan Sertifikat HGB No. 141 ; 16. Bahwa pada tahun 2014 tanpa kesepakatan dengan PARA PENGGUGAT selaku penghuni komplek Metro Soekarno Hatta Estate berdasarkan akta Jual beli Nomor 229/XXI/Bb/JB/1989 mulai tanggal 5 desember 1989 dan Dina Pari Rahman berdasarkan akta Jual beli Nomor 114/VII/Bb/JB/1990, TERGUGAT Berencana melakukan pembangunan Apartment. Commercil. Office M Penthouse diatas tanah dengan Sertifikat HGB No. 141 dan Surat Persetujuan Pemanfaatan Ruang (SPPR) No. 640/300-BAPPEDA kota Bandung, namun berdasarkan yang bertolak belakang dengan lampiran Ijin Bangunan dari pemerintah Kabupaten Bandung yang di tandatangani permerintah Kabupaten Bandung tanggal 9 Juni 1988 diatas tanah yang peruntukannya sebagai sarana komersial dan perkantoran sebagai penunjang warga
Komplek
Metro
Soekarno
Hatta
Estate
dan
sekitarnya KomplekMetro Soekarno Hatta ESTATE dan sekitarnya. sehingga Dimana hal tersebut merubah fungsi peruntukan sebagaimana yang dijanjikan oleh TERGUGAT kepada PARA PENGGUGAT pada saat penawaran hunian komplek Metro Soekarno Hatta Estate. Perubahan ini di jeiaskan dalam surat pernyataan tertanggal tanggal 24 Desember 2014 dan di tandatangani oleh Achmad Yusuf,SE selaku direktur TERGUGAT dimana isi surat tersebut meminta persetujuan warga komplek Metro Soekarno Hatta Estate atas pembangunan bangunan Apartment, Commercil, Office M Penthouse;. (Vide P-4); 17. Bahwa perubahan fungsi tanah dengan Sertifikat HGB No.141 dari Fasilitas areal komersial dan perkantoran sebagai penunjang warga Komplek Metro Soekarno Hatta ESTATE menjadi bangunan Apartment, Commercil, Office M.Penthouse oleh TERGUGAT ditolak oleh PARA PENGGUGAT selaku pembeli rumah dan bangunan di komplek Metro Soekarno Hatta Estate :
Halaman 4 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
a. Bahwa menurut Pasal 7 Ayat (1) Undang-Undang No. 1 Tahun 1964 Tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang No.6 Tahun 1962 Tentang Pokok-Pokok Perumahan yang dimaksud berbunyi : b. " Pemakaian atau penggunaan perumahan adalah sah apabila ada persetujuan pemilik dengan mengutamakan fungsi perumahan bagi kesejahteraan masyarakat" ; 18. Bahwa menurut Yudhohusodo INKOPPOL dalam bukunya Rumah untuk seluruh rakyat terbitan Unit Percetakan Bharakerta tahun 1991 menyatakan Perumahan dapat diartikan sebagai "suatu cerminan dan pengejawantahan dari diri pribadi manusia, baik secara perorangan maupun dalam suatu kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan alamnya dan dapat juga mencerminkan taraf hidup, kesejahteraan, kepribadian, dan peradaban manusia penghuninya, masyarakat ataupun suatu bangsa"; 19. Bahwa menurut sesuai Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun Pasal 1 ayat (1) yang berbunyi : "Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan
satuan-satuan
digunakan
secara
yang
terpisah,
masing-masing
terutama
untuk
dapat
dimiliki
tempat hunian
dan yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama"; (Vide-P 5) 20. Bahwa menurut berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun apartemen adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian sehingga apartemen bukanlah sarana penunjang komersial bagi warga komplek Metro Soekarno Hatta Estate diamna termasuk PARA PENGGUGAT termasuk di dalamnya;. 21. Bahwa PENGGUGAT telah beberapa kali mengirimkan surat terhadap TERGUGAT untuk mengingatkan dan meminta agar TERGUGAT segera menyelesaikan
memenuhi
Prestasi
penyediaan
sarana
penunjang
komersian komersial kepada Penggugat dalam bentuk tidak merubah sarana komersial dan perkantoran sebagai penunjang warga Komplek Metro Soekarno Hatta ESTATE diatas tanah dengan Sertifikat HGB No.141. Namun
kenyataannya
TERGUGAT
tidak
melakukan
kewajiban
sebagaimana isi perjanjian jual beli, hal ini menunjukkan bahwa Tergugat
Halaman 5 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
telah ingkar janji atau wanprestasi melaksanakan kewajiban berdasarkan perjanjian jual beli kepada PARA PENGGUGAT ;. 22. Bahwa menurut Pasal 7 Ayat (1) UU No.1 Tahun 1964 Tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti UU No.6 Tahun 1962 Tentang PokokPokok
Perumahan
perumahan
adalah
yang sah
dimaksud apabila
ada
Pemakaian
atau
persetujuan
penggunaan
pemilik
dengan
mengutamakan fungsi perumahan bagi kesejahteraan masyarakat ; 23. Bahwa menurut Yudhohusodo INKOPPOL dalam bukunya Rumah untuk seluruh rakyat terbitan Unit Percetakan Bharakerta tahun 1991 menyatakan Perumahan dapat diartikan sebagai suatu cerminan dan pengejawantahan dari diri pribadi manusia, baik secara perorangan maupun dalam suatu kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan alamnya dan dapat juga mencerminkan taraf hid up, kesejahteraan, kepribadian, dan peradaban manusia penghuninya, masyarakat ataupun suatu bangsa ; 24. Bahwa Pengertian hunian vertikal menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah human merupakan tempat tinggal; kediaman (yang dapat dihuni), vertikal adalah tegak lurus dari bawah ke atas atau kebalikannya, membentuk garis tegak lurus (bersudut 90) dengan permukaan bumi, garis horizontal, atau bidang datar ; 25. Bahwa menurut Undang Undang No.16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun yang dimaksud dengan Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama. (Vide-P 5); 26. Bahwa menurut Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun Pasal 1 ayat (1) Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masingmasing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. (Vide-P 6); 27. Bahwa menurut berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, Apartemen adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian sehingga apartemen bukanlah Halaman 6 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
sarana penunjang komersian bagi warga komplek Metro Soekarno Hatta Estate
termasuk
PARA
PENGGUGAT. Bahwa menurut R.Prof.
Subekti,S.H. dalam bukunya Hukum Perjanjian, Cetakan ke VIII, P.T Intermasa hal. 1 menyatakan : "Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. dari peristiwa ini, timbullah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan. Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis"; Dengan demikian janji-janji yang diucapkan oleh TERGUGAT dan janji tersebut diterima oleh PARA PENGGUGAT menjadi sebuat perikatan yang mengikat PARA PIHAK; 28. Bahwa hal diatas sejalan dengan pendapat R.Prof. Subekti.S.H. Dalam bukunya Hukum Perjanjian, Cetakan ke VIII, P.T Intermasa hal.28 : "... suatu perjanjian lahir pada detik tercapainya kesepakatan, maka perjanjian itu lahir pada detik diterimanya suatu penawaran (offerte)"; 29. Bahwa Menurut asas konsensualisme, suatu perjanjian lahir pada detik tercapainya kesepakatan atau persetujuan antara kedua belah pihak mengenai hal-hal yang pokok dari apa yang menjadi obyek perjanjian. Sepakat adalah suatu persesuaian paham dan kehendak antara dua pihak tersebut. Sepakat yang diperlukan untuk melahirkan suatu perjanjian dianggap telah tercapai, apabila pernyataan yang dikeluarkan oleh suatu pihak diterima oleh pihak lain, sebagaimana di jelaskan R,Prof. Subekti.S.H. Dalam bukunya Hukum Perjanjian, Cetakan ke VIII, PT Intermasa hal. 26 ; 30. Menurut M.Yahya Harahap, dalam Bukunya Segi-Segi Hukum Perjanjian Terbitan Alumni, Bandung ,1986, hal.20 perjanjian mengandung suatu pengertian yang memberikan sesuatu hak pada suatu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi; 31. Bahwa selain pernyataan Prof. Subekti.S.H. diatas Undang-Undang Nomor 8 Tahun Tahun 1999 Pasal 8 Tentang Perlindungan Konsumen ayat (1) melindungi kepentingan hukum PARA PENGGUGAT selaku Konsumen, bunyi pasal tersebut yakni : "Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang Halaman 7 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut." Dengan bunyi pasal diatas TERGUGAT telah menjalankan usaha jasa Perumahan tidak sesuai dengan KETERANGAN yang di berikan kepada PARA PENGGUGAT pada saat komplek Metro Soekarno Hatta Estate ditawarkan. Dengan pemaparan diatas, TERGUGAT terang dan jelas melakukan perbuatan wanprestasi kepada PARA PENGGUGAT; 32. Bahwa akibat perbuatan wanprestasi yang dilakukan TERGUGAT telah menimbulkan kerugian bag! PARA PENGGUGAT.berupa kewajiban yang belum dipenuh TERGUGAT yakni tidak dipenuhinya penyediaan sarana komersial dan perkantoran sebagai sarana penunjang warga komplek Metro Soekarno Hatta Estate ;. 33. Bahwa menurut hukum perbuatan wanprestasi yang dilakukan oleh TERGUGAT
sebagaimana
diuraikan
diatas,
melahirkan
hak
bag!
PENGGUGAT untuk menuntut pemenuhan kewajiban dan segala kerugian, bunga dan biaya lain sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPdt yang berbunyi: "Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan /a/a/, tetap /a/a/ untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan."; 34. Bahwa dalam Undang-undang Nomor Pasal 61 UU 40/2007 tentang perseroan terbatas menyatakan: Ayat (1) " Setiap pemegang saham berhak mengajukan gugatan terhadap Perseroan ke pengadilan negeri apabila dirugikan karena tindakan Perseroan yang dianggap tidak adil dan tanpa alasan wajarsebagai akibat keputusan RUPS, Direksi, dan/atau Dewan Komisaris." Ayat (2) "Gugatan sebagaimana dimaksud pada ayat (I) diajukan ke pengadilan negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat kedudukan Perseroan." oleh karena itu cukup beralasan bagi Penggugat mengadukan gugatan perkara ini; 35. Bahwa
karena
akibat
kelalaian
TERGUGAT
memenuhi
perjanjian
penyediaan sarana komersial dan perkantoran sebagai sarana penunjang warga komplek Metro Soekarno Hatta Estate kepada PARA PENGGUGAT, Halaman 8 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
PARA PENGGUGAT telah mengalami kerugian maka beralasan hukum apabila kerugian tersebut dikenakan bunga sebesar 3% setiap bulan sebagaimana bunga yang berlaku umum pada bank yang harus dibayar oleh Tergugat sampai gugatan ini mempunyai keputusan hukum yang berkekuatan hukum tetap (Inkcracht van gewijsde) dan kerugian di dibayar;. 36. Bahwa untuk menjamin sisa pemenuhan kewajiban, kewajiban TERGUGAT berdasarkan putusan perkara ini dan supaya gugatan yang diajukan oleh PARA PENGGUGAT tidak sia-sia, maka PARA PENGGUGAT dengan ini memohon kepada Majelis Hakim yang terhormat untuk meletakkan sita jaminan
(conservatoir
beslag)
atas tanah dan bagunan Tergugat
berupa : sebuah rumah toko, dikenal terletak dijalan Soekarno Hatta No.638 jawa Barat seluas 7.965 m2, sebagaimana disebut dalam HGB No. 141;. 37. Bahwa PARA PENGGUGAT telah mengirimkan surat terhadap TERGUGAT untuk mengingatkan dan meminta agar TERGUGAT segera menyelesaikan memenuhi
Prestasi
penyediaan
sarana
penunjang
komersial
dan
perkantoran kepada PENGGUGAT dalam bentuk tidak merubah sarana komersial dan perkantoran sebagai penunjang warga Komplek Metro Soekarno Hatta ESTATE diatas tanah dengan Sertifikat HGB No. 141. Namun
kenyataannya
TERGUGAT
tidak
melakukan
kewajiban
sebagaimana isi perjanjian jual beli, haI ini menunjukkan bahwa Tergugat telah ingkar janji atau wanprestasi melaksanakan kewajiban berdasarkan perjanjian jual beli kepada PARA PENGGUGAT; dengan demikian PARA PENGGUGAT mempunyai sangkaan yang beralasan TERGUGAT akan ingkar dan lalai untuk memenuhi isi keputusan hukum yang berkekuatan hukum tetap (Inkcracht van gewijsde) dalam perkara ini dan karenanya mohonlah Pengadilan Negeri Bandung menghukum TERGUGAT untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp.15.000.000,- (Lima Belas Juta Rupiah) untuk setiap harinya kepada PARA PENGGUGAT apabila ternyata
TERGUGAT
lalai
memenuhi
isi
keputusan
hukum
yang
berkekuatan hukum tetap (Inkcracht van gewijsde) dalam perkara ini ; 38. Bahwa oleh karena itu gugatan ini mempedomani Pasal 180 HIR, maka dimohonkan majelis hakim berkenan untuk menyatakan putusan yang jatuh dalam perkara ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada bantahan (verzset), banding atau kasasi (uitvoerbaar bij voorraad); 39. Oleh Karena TERGUGAT telah melakukan perbuatan wanprestasi, telah patut dan adil dihukum membayar ongkos-ongkos perkara yang timbul dalam perkara ini ; Halaman 9 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
Berdasarkan segala uraian yang telah PARA PENGGUGAT dikemukakan sebagaimana tersebut diatas, Para Penggugat mohon dengan hormat kiranya yang Mulia Ketua Pengadilan Negeri Bandung untuk memanggil para pihak yang bersengketa pada suatu persidangan yang ditentukan untuk itu guna memeriksa atau mengadili gugatan ini dan selanjutnya berkenan memeriksa dan memutuskan dengan amar putusan sebagai berikut : 1. Menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;. 2. Menyatakan demi hukum perjanjian PARA PIHAK adalah sari;. 3. Menyatakan perbuatan TERGUGAT merupakan perbuatan wanprestasi;. 4. Menghukum TERGUGAT dan untuk memenuhi kewajiban kepada PARA PENGGUGAT berupa penyediaan sarana komersil dan perkantoran sesuai siteplan yang telah direncanakan, dijanjikan yang kemudian disepakati oleh PARA PIHAK seketika sejak putusan ini mempunyai kekuatan hukum tetap;. 5. Menghukum TERGUGAT untuk membayar bunga sebesar 3 % setiap bulan sampai kerugian dan bunga tersebut dibayar lunas sampai putusan ini mempunyai kekuatan hukum tetap;. 6. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang telah diletakkan dalam perkara ini;. 7. Menghukum TERGUGAT menurut hukum untuk membayar uang paksa sebesar Rp.15.000.000,- (lima belas juta rupiah) untuk setiap harinya apabila TERGUGAT lalai memenuhi isi putusan ini; 8. Menyatakan putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada bantahan (verset), banding atau kasasi (uitvoerbaar bij voorraad); 9. Menghukum TERGUGAT untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini. Atau : Bilamana
yang
Mulia
Majelis
Hakim
yang
terhormat
yang
memeriksa dan mengadili perkara ini berpendapat lain dari apa yang dimohonkan dalam perkara ini, mohon kiranya memberikan putusan yang seadil-adilnya (Ex Aequo Et Bono) ; Membaca,Jawaban Tergugat/Pembanding tertanggal 03 Februari 2015 pada pokoknya sebagai berikut : A. DALAM KONVENSI : Halaman 10 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
DALAM EKSEPSI : Bahwa gugatan Para Penggugat dengan konstruksi hukum seperti sekarang ini, kiranya haruslah ditolak dan atau setidak-tidaknya harus dinyatakan tidak dapat diterima oleh Pengadilan - Salva Reverentia - berdasarkan alasan-alasan hukum : I.
Eksepsi tentang Para Penggugat Tidak Berkualitas (Onbevoedg). 1. Bahwa Para Penggugat bukan Persona Standi in Judicio, karena bukan orang yang berhak dan mempunyai kedudukan hukum, sehingga tidak berkualitas (onbevoedg) untuk mengajukan gugatan di Pengadilan Negeri Kls.IA Bandung terhadap Tergugat, dengan alasan-alasan sebagai berikut : a. Bahwa dasar gugatan Para Penggugat adalah perjanjian jual beli tanah
dan
bangunan
sebagaimana
No.229/XXI/Bb/JB/1989 tanggal
5
Akta
Jual
Beli
Desember 1989 dan Akta Jual
Beli No.114/VII/Bb/JB/1990; Tanggal 18 Juli 1990/XXI/Bb/JB/1989 tanggal 5 Desember 1989, yang menurut Para Penggugat bahwa pihak Tergugat menjanjikan areal “komersial dan perkantoran”, yang dipergunakan oleh Tergugat dalam mempromosikan perumahan yang dibangun oleh Tergugat di Komplek Perumahan Metro Soekarno Hatta Estate, sehingga Para Penggugat (konsumen) tertarik untuk membeli; b. Bahwa jelas antara Para Penggugat dengan Tergugat tidak pernah ada suatu perjanjian fasilitas “perkantoran” di Komplek Perumahan Metro Soekarno Hatta Estate tersebut, dan demikian pula dari semula dalam site plan yang akan dibangun perumahan di Komplek Perumahan Metro Soekarno Hatta Estate dan sudah disetujui oleh Pemerintah Daerah setempat, tidak pernah ada rencana untuk membangun fasilitas “perkantoran” tersebut (kecuali dalam brosur dalam rangka pemasaran perumahan ada rencana “komersial” yang merupakan fasilitas umum dan dalam perumahan tersebut telah dibangun sarana komersial oleh developer/Tergugat, sehingga karenanya tidak ada hubungan hukum antara Para Penggugat dengan Tergugat, dan tidak ada permasalahan hukum antara Para Penggugat dengan Tergugat; c.
Bahwa di samping itu, RORO WIYATI dan Ir.DINA PARI RAHMAN tidak berkualitas sebagai Para Penggugat, karena seandainya benar perjanjian jual beli tanah dan bangunan a quo merupakan perbuatan Halaman 11 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
wanprestasi (quod non), maka 396 orang konsumen yang membeli tanah
dan
bangunan yang sama di Komplek Perumahan Metro
Soekarno Hatta Estate yang dibangun oleh Tergugat tersebut (seluruhnya 398 unit perumahan) akan mengajukan gugatan yang sama; mereka (396 orang) secara diam-diam telah mengakui kebenaran jual beli tanah dan bangunan a quo, maka dengan demikian dalam perkara ini RORO WIYATI dan Ir.DINA PARI RAHMAN tidak berkualitas sebagai Para Penggugat; d. Bahwa oleh karena itu berdasarkan hal-hal tersebut diatas, Tergugat mohon kepada Majelis Hakim Pengadilan Negeri Klas IA Bandung agar menolak gugatan Para Penggugat atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan Para Penggugat tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard), karena dikhawatirkan atas masalah/perkara yang sama akan timbul perkara yang berulang-ulang yang diajukan oleh pihak-pihak yang disebut diatas, hal mana mengakibatkan : 1. Adanya ketidakpastian hukum; 2.Timbulnya inkonsistensi dan ketidakseragaman putusan-putusan dari Pengadilan di Indonesia atas masalah/perkara yang sama; Maka demi hukum gugatan Para Penggugat haruslah ditolak atau setidak-tidaknya gugatan Para Penggugat harulah dinyatakan tidak dapat diterima; 2. Bahwa
kiranya
dimohon
perhatian
Pengadilan
bahwa andaikata
benar – quod non – persoalan a quo adalah karena adanya wanprestasi sebagai akibat perjanjian jual beli tanah dan bangunan antara Para Penggugat dan Tergugat, maka adalah menjadi pertanyaan “mengapa gugatan a quo oleh Para Penggugat baru diajukan sekarang dan tidak pada waktu diketahuinya bahwa tanah dan bangunan oleh Tergugat telah diserahkan kepada Para Penggugat ?”; 3. Bahwa berdasarkan alasan-alasan dan fakta-fakta maka
gugatan
Para
Penggugat
haruslah
tersebut
ditolak
karena
diatas, tidak
berdasarkan hukum dan undang-undang; II.
Eksepsi
tentang
Gugatan Tidak Lengkap dan Kurang Pihak (Error In
Persona : Plurium Litis Consortium). 1. Bahwa Para Penggugat dalam posita gugatannya butir 16 dan 17 mendalilkan pada pokoknya bahwa pada tahun 2014 tanpa kesepakatan dengan Para Penggugat selaku penghuni Komplek Perumahan Metro Soekarno Hatta Estate ( dari 398 penghuni Komplek Perumahan Metro Soekarno Hatta Estate ), Tergugat berencana membangun Apartement, Halaman 12 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
Commercil, Office M Penthous diatas tanah Sertipikat HGB No.141 dan Surat Persetujuan Pemanfaatan Ruang (SPPR) No.640/300-BAPPEDA Kota Bandung, maka pihak Kantor Pertanahan Kota Bandung yang telah menerbitkan Sertipikat HGB No.141 terbit tanggal 4-5-1991 dan pihak Pemerintah
Kota
Bandung
yang
telah
memberi
Persetujuan
Pembangunan Apartement, Commercil, Office M Penthous serta pihak Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya Kota Bandung yang telah menerbitkan Keterangan Rencana
Kota
sebagai
Peruntukan
Apartement, Commercil, Office M.Penthous itu seharusnya digugat pula oleh Para Penggugat dengan dalil-dalil yang terperinci dalam introductief request ini ; 2. Bahwa tidak digugatnya Kantor Pertanahan Kota Bandung, Pemerintah Kota Bandung dan Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya Kota Bandung mengakibatkan putusnya mata rantai (schakel) kronologis tentang apa yang didalilkan, sehingga akibatnya pihak-pihak yang berperkara tidak lengkap. Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No.151 K/Sip/1975 tanggal 13 Mei 1975 jo. Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No.437 K/Sip/1973 tanggal 11 November 1975 tentang pihak-pihak yang tidak lengkap, maka gugatan Para Penggugat harus dinyatakan tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard); III.
Eksepsi tentang Gugatan Obscuur Libel. 1. Bahwa gugatan Penggugat adalah kabur, tidak jelas, posita gugatan tidak jelas dasar hukumnya, dan kejadian yang mendasari gugatan, posita gugatan bertentangan dengan petitum, posita gugatan tidak mendukung petitum ; 2. Bahwa gugatan dari Para Penggugat ini kabur/ tidak jelas (obscuur libel) – Para Penggugat mempersoalkan
masalah jual beli tanah dan
bangunan sebagaimana Akta Jual Beli No.229/XXI/Bb/JB/1989 tanggal 5 Desember 1989 dan Akta Jual Beli No.114/VII/Bb/JB/1990 tanggal 18 Juli 1990/XXI/Bb/JB/1989 tanggal 5 Desember 1989 antara Para Penggugat dengan
Tergugat,
ataukah
masalah
Pembangunan
Apartement,
Commercil, Office M Penthous diatas tanah HGB berdasarkan Sertipikat HGB
No.141,
Surat
Persetujuan
Pemanfaatan
Ruang
(SPPR)
No.640/300-BAPPEDA Kota Bandung dan Surat Keterangan Rencana Kota sebagai Peruntukan Apartement, Commercil, Office M Penthous ataukan yang lainnya ?; 3. Bahwa di samping itu, pula gugatan Para Penggugat juga kabur/ tidak jelas (obscuur libel), hal mana dapat dilihat pada posita gugatannya pada Halaman 13 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
butir 27, 28, 29, 30 dan 31 yang tidak menguraikan secara jelas masalah kapan dan di mana serta tanggal, bulan dan tahun berapa Tergugat melakukan “Perjanjian Sarana Komersil dan Perkantoran dengan Para Penggugat”; sama sekali tidak jelas/ kabur ; 4. Bahwa berhubung dengan alasan-alasan exceptio obscuri libelli ini, maka Tergugat gugatan
mohon agar Pengadilan/Majelis Hakim berkenan menolak Para
Penggugat
seluruhnya
dan
atau
setidak-tidaknya
menyatakan gugatan a quo tidak dapat diterima ( niet onvankelijk verklaard ) ; IV.
Eksepsi tentang Gugatan Salah Obyek (Error in Objecto). 1. Bahwa Para Penggugat mendasarkan gugatannya pada jual beli tanah dan bangunan berdasarkan Akta Jual Beli No.229/XXI/Bb/JB/1989 tanggal 5 Desember 1989 dan Akta Jual Beli No.114/VII/Bb/JB/1990 tanggal 18 Juli 1990/XXI/Bb/JB/1989 tanggal 5 Desember 1989, padahal kenyataannya bahwa tanah dan bangunan Para Penggugat tersebut bukan berasal dari tanah Sertipikat HGB No.141, tercatat atas nama PT.Margahayu Raya, yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Bandung tanggal 4-5-1991, yang dalam perkara in litis dijadikan obyek perkara ; 2. Bahwa selaku demikian, gugatan Para Penggugat yang menunjuk tanah Sertipikat in litis sebagai obyek perkara a quo, adalah telah salah dalam menunjuk obyek sengketa, sehingga karenanya antara Para Penggugat dengan Tergugat tidak ada hubungan dan tidak ada perselisihan hukum yang berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No.4 K/Sip/1958 tanggal 13-12-1958 telah
menyatakan
bahwa syarat mutlak untuk
menggugat seseorang di depan Pengadilan adalah adanya perselisihan hukum antara kedua belah pihak, sehingga dengan demikian gugatan Para Penggugat adalah salah objek ( Error in Objecto ) ; 3. Bahwa berhubung dengan alasan eksepsi ke-VI ini, Tergugat mohon Pengadilan/
Majelis
Hakim
menolak
gugatan
Para
Penggugat
seluruhnya, dan atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan a quo tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard) ; V.
Eksepsi tentang Kewenangan Mengadili (Absolute Competentie). 1. Bahwa Para Penggugat dalam surat gugatannya mempermasalahkan tentang Surat Persetujuan Pemanfaatan Ruang (SPPR) No.640/300BAPPEDA tanggal 5 Februari 2014 yang diterbitkan oleh Pemerintah Halaman 14 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
Kota Bandung untuk Pembangunan Apartement, Commercil, Office M Penthous serta Surat Keterangan Rencana Kota sebagai Peruntukan Apartement, Commercil, Office M Penthous yang diterbitkan Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya Pemerintah Kota Bandung ; 2. Bahwa berdasarkan adanya fakta tersebut diatas, persengketaan ini menyangkut Keputusan Tata Usaha Negara adalah suatu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang bersifat konkrit, individual dan final yang menimbulkan akibat Hukum bagi seseorang atau Badan Hukum Perdata ( vide pasal 1 ayat 9 UndangUndang No.51 Tahun 2009 tentang Perubahan kedua atas UndangUndang No.5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara; 3. Bahwa oleh karena itu karena objek sengketa tentang Penetapan tertulis (Perijinan) yang dikeluarkan oleh Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara, maka wewenang untuk memeriksa dan mengadili sengketa tersebut adalah Pengadilan Tata Usaha Negara, karena hal tersebut adalah produk dari Pejabat Tata Usaha Negara sehingga untuk menilai tentang suatu sah atau tidaknya Penetapan tertulis yang menimbulkan kerugian kepada Para Penggugat, maka wewenang untuk memeriksa dan mengadili sengketa tersebut adalah Pengadilan Tata Usaha Negara, bukan Pengadilan Negeri Klas IA Bandung; 4. Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut diatas, maka jelas gugatan Para Penggugat Bandung,
yang adalah
diajukan tidak
melalui
beralasan
Pengadilan
hukum
dan
Negeri Kls.IA
telah
menyalahi
kewenangan mengadili secara absolut (absolute competentie), sehingga oleh karena itu Tergugat mohon kiranya Pengadilan/Majelis Hakim dalam perkara ini, berkenan memutuskan menerima Eksepsi Tergugat, dan menyatakan Pengadilan Negeri Kls.IA Bandung tidak berwenang memeriksa dan mengadili perkara ini, serta menyatakan gugatan Para Penggugat tidak dapat diterima ( niet ontvankelijk verklaard );
DALAM POKOK PERKARA : Seandainya Pengadilan/Majelis Hakim berpendapat lain, maka untuk itu Tergugat bersama ini mengajukan Jawaban terhadap Materi Pokok (bodem geschil) dalam perkara ini : 1.
Bahwa Tergugat mohon kepada Pengadilan/Majelis Hakim agar segala sesuatu yang telah diuraikan oleh Tergugat dalam bagian “Dalam Eksepsi”
Halaman 15 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
tersebut diatas, secara mutatis mutandis dapat dianggap tertulis dan terbaca kembali selengkapnya dalam bagian “Dalam Pokok Perkara” ini; 2.
Bahwa
Tergugat
argumentasi
menyangkal
dan
menolak
semua
dalil
serta
Para Penggugat, kecuali apa yang diakui oleh Tergugat
dengan tegas dan bulat ; 3.
Bahwa mengenai dalil-dalil Penggugat pada butir 1 sampai dengan 17 halaman 2 s/d 5 gugatannya, dapat Tergugat tanggapi sebagai berikut : a. Bahwa yang menjadi dasar dari gugatan Para Penggugat dalam perkara ini adalah sehubungan dengan perjanjian jual beli tanah dan bangunan di Komplek Perumahan Metro Soekarno Harta Estate berdasarkan
Akta
Jual
Beli
No.229/XXI/Bb/JB/1989
tanggal
5
Desember 1989 dan Akta Jual Beli No.114/VII/Bb/JB/1990 tanggal 18 Juli 1990/XXI/Bb/JB/1989 tanggal 5 Desember 1989 tersebut; b. Bahwa Tergugat adalah pelaku usaha yang beritikad baik ( sesuai Pasal 7 UU No.8 Tahun 1998 tentang Perlindungan Konsumen) – sebagai developer telah membebaskan tanah untuk membangun Perumahan di Komplek Perumahan Metro Soekarno Hatta Estate Bandung, dengan izin dan persetujuan Pemerintah Daerah setempat dan telah pula diterbitkan site plan dengan fungsi bangunan yang direncanakan komersial; c.
Bahwa berdasarkan izin dan site plan tersebut, Tergugat telah membangun 398 unit perumahan di Komplek Perumahan Metro Soekarno Hatta Estate Bandung, di antaranya 2 (dua) unit dibeli oleh Para Penggugat, sedangkan 396 (tiga ratus sembilan puluh enam) unit dibeli oleh para penghuni lainnya ( yang tidak menggugat/ tidak menjadi pihak Para Penggugat atau pihak Para Tergugat dalam perkara ini);
d. Bahwa jual beli 398 unit rumah (termasuk 2 unit rumah Para Penggugat), adalah sah menurut hukum dan undang-undang, rumahrumah di komplek perumahan Metro Soekarno Hatta Estate dengan fasilitas komersial itu
oleh Tergugat telah diserahkan sejak dahulu
kepada Para Penggugat dan kepada para penghuni lainnya seperti telah dikemukakan Tergugat diatas; e. Bahwa dari semula dalam site plan yang akan dibangun perumahan di Komplek Perumahan Metro Soekarno Hatta Estate dan sudah disetujui oleh Pemerintah Daerah setempat, tidak pernah ada rencana untuk membangun fasilitas “perkantoran” tersebut, yang ada dalam site plan fungsi bangunan yang direncanakan adalah komersial, sehingga Tergugat sebagai developer tidak wajib untuk membangun fasilitas Halaman 16 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
perkantoran tersebut (meskipun demikian saat sekarang bangunan telah banyak berubah dari rumah menjadi office/perkantoran); f.
Bahwa tidak benar rumah Para Penggugat berdiri diatas tanah Sertipikat HGB No.141 atas nama Tergugat, melainkan yang benar bahwa dalam kawasan perumahan di Komplek Perumahan Metro Soekarno Hatta Estate tersebut ada tanah milik Tergugat, yaitu tanah HGB No.141, seluas 7970 m2, dengan Sertipikat HGB No.141 tercatat atas nama PT.Margahayu Raya/Tergugat;
g. Bahwa
tanah
HGB No.141 seluas 7970 m2 untuk membangun
Apartement, Commercil, persetujuan
Office M Penthous,
Pemerintah
dengan izin
dan
Kota Bandung dan telah pula diterbitkan
Surat Persetujuan Pemanfaatan Ruang (SPPR) No.640/300-BAPPEDA tanggal 5 Februari 2014 dan Surat Keterangan Rencana
Kota
No.503.644.4/KRK-1486-DISTARCIP/IV-2014/pev.089/XI.2014 Tanggal 20
November
2014
serta
Surat
Keterangan
Rencana
Kota
No.503.648.1/KRK-1487-DISTARCIP/IV-2014/pev.088/XI.2014 Tanggal 28 November 2014, yang sesuai dengan prosedur hukum dan ketentuan
perundang-undangan
yang
berlaku;
sehingga
karenanya tidak benar dalil para Penggugat yang menyatakan
oleh bahwa
Tergugat telah melakukan perubahan fungsi tanah dengan Sertipikat HGB a quo dari fasilitas komersial dan perkantoran menjadi Apartement, Commercil, Office M Penthous tersebut ; h. Bahwa
berdasarkan
fakta
dan
kenyataan
sebagaimana
telah
diuraikan tersebut diatas, maka gugatan Para Penggugat adalah tidak beralasan hukum dan tidak berdasar hukum, dan oleh karena itu gugatan Para Penggugat harus ditolak seluruhnya, dan atau setidaktidaknya menyatakan gugatan Para Penggugat tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard); 4.
Bahwa mengenai dalil-dalil Penggugat pada butir 18 sampai dengan 30
halaman 4 s/d 8, itu jelas adalah dalil-dalil yang tidak berdasar dan
tidak beralasan hukum dan haruslah ditolak, dengan alasan-alasan sebagai berikut : a. Bahwa
seperti
bahwa tanah
telah
Sertipikat
dikemukakan sebelumnya tersebut
diatas,
HGB No.141 atas nama Tergugat berada
dalam kawasan perumahan di Komplek Perumahan Metro Soekarno Hatta Estate ; b. Bahwa tanah HGB No.141 seluas 7970 m2 untuk pembangunan Apartement, Commercil, Office M Penthous, dan telah mendapat izin Halaman 17 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
dan \persetujuan Pemerintah Kota Bandung dan telah pula diterbitkan Surat Persetujuan Pemanfaatan Ruang No.640/300-BAPPEDA tanggal 5 Februari 2014 dan Surat Keterangan Rencana Kota No.503.644.4/ KRK-1486-DISTARCIP/IV-2014/pev.089/XI.2014 Tanggal 20 November 2014 serta Surat Keterangan Rencana Kota No.503.648.1/KRK-1487DISTARCIP/IV-2014/pev.088/XI.2014 Tanggal 28 November 2014, yang sesuai dengan prosedur hukum dan ketentuan perundangundangan yang berlaku; c.
Bahwa ternyata antara Para Penggugat dengan Tergugat tidak pernah ada
perjanjian
mengenai
pembangunan
sarana
komersial
dan
perkantoran di Komplek Perumahan Metro Soekarno Hatta Estate tersebut, dan tidak ada undang-undang yang menetapkan demikian, sehingga oleh karena itu tindakan Tergugat membangun Apartement, Commercil, Office.M.Penthous diatas tanah HGB No.141 seluas 7970 m2 milik Tergugat tidaklah bertentangan dengan peraturan perundangundangan yang
berlaku, tidak pula dilakukan salah prosedur, serta
tidak melakukan perbuatan wanprestasi, maka oleh karena gugatan Para Penggugat harus ditolak seluruhnya ; 5.
Bahwa
mengenai
dalil-dalil
Para Penggugat
pada
butir 31 sampai
dengan 37 gugatannya, jelas dalil-dalil tersebut sama sekali tidak benar dan harus ditolak, karena : a. Bahwa tidak benar dalil Para Penggugat yang menyatakan bahwa Tergugat telah melakukan perbuatan wanprestasi yang merugikan Para Penggugat, karena tidak tidak ada hubungan hukum antara Para Penggugat dengan Tergugat, dan tidak ada permasalahan hukum antara Para Penggugat dengan Tergugat, dengan demikian tidak ada wanprestasi yang dilakukan Tergugat kepada Para Penggugat, sehingga karenanya gugatan Para Penggugat a quo harus ditolak oleh Pengadilan; b. Bahwa dari semula dalam site plan yang akan dibangun perumahan di Komplek Metro Soekarno Hatta Estate dan sudah disetujui oleh Pemerintah Daerah setempat, tidak pernah ada rencana untuk membangun
fasilitas
“perkantoran”
tersebut,
sehingga
developer/Tergugat tidak wajib untuk membangunnya, sehingga gugatan Para Penggugat harus ditolak oleh Pengadilan; c.
Bahwa segala perbuatan Tergugat terhadap perbuatan hukum jual beli tanah dan rumah di Komplek Metro Soekarno Hatta Estate dengan Para Penggugat tersebut, tidak dapat dibuktikan oleh Para Penggugat Halaman 18 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
sebagai
suatu
perbuatan
wanprestasi,
justru
sebaliknya
Para
Penggugat yang telah melakukan perbuatan melawan hukum yang merugikan Tergugat. Untuk itu, Tergugat mereservir haknya untuk menuntut secara hukum Para Penggugat dalam gugatan Rekonvensi; d. Bahwa dalam perkara a quo, bunga yang kerugian
dituntut sebagai
ganti
oleh Para Penggugat tersebut, juga harus ditolak karena
tidak beralasan dan tidak berdasar hukum sebab tidak tidak ada hubungan hukum antara Para Penggugat dengan Tergugat, dan tidak ada permasalahan hukum antara Para Penggugat dengan Tergugat, sehingga dengan demikian telah tidak terbuka pula bahwa antara Para Penggugat dengan Tergugat ada perjanjian mengenai bunga (vide, Putusan Mahkamah Agung tanggal 7 Agustus 1975 No.1114 K/Sip/ 1972) ; e. Bahwa karena itu mengenai tuntutan ganti kerugian yang diajukan oleh Para Penggugat hanyalah merupakan isapan jempol Para Penggugat semata dan
sama sekali tidak berdasar hukum,
substansinya salah, tidak realitas, dan juga tuntutan ganti rugi tersebut tidak didukung dan tidak dapat dibuktikan secara terperinci, dan selain itu tidak ternyata Tergugat telah melakukan perbuatan wanprestasi, maka oleh karena itu gugatan/ tuntutan ganti kerugian yang diajukan oleh Para Penggugat harus ditolak oleh Pengadilan ; -
Bahwa walaupun sesungguhnya sudah menjadi overbodig, namun Tergugat II hendak mengutip Yurisprudensi Mahkamah Agung RI, sebagai berikut : -
Putusan Mahkamah Agung tanggal 26 Januari 1972 No.1197 K/Sip/1971: “Ganti kerugian materiil berdasarkan pasal 1365 B.W., meliputi : a) Kerugian yang diderita (gedelen verlies) ; b) Kehilangan keuntungan (gederfde winst).”
-
Putusan Mahkamah Agung tanggal 22 Agustus 1974 No.78 K/Sip/1973 : “Menurut Yurisprudensi Mahkamah Agung, tuntutan ganti rugi harus dibuktikan.”
-
Putusan Mahkamah Agung tanggal 18 Desember 1971 No.598 K/Sip/1971: “Apabila besarnya kerugian yang diderita oleh Penggugat tidak dapat dibuktikan secara terperinci, maka gugatan untuk ganti
Halaman 19 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
kerugian yang telah diajukan oleh Pengugat harus ditolak oleh Pengadilan.” f.
Bahwa gugatan/tuntutan uang paksa (dwangsom) Para Penggugat, yang meminta Tergugat dihukum untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp.15.000.000,- (lima belas juta rupiah) perhari sejak putusan dalam perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap, juga haruslah ditolak karena tidak berdasarkan hukum. Lagi pula jika dalam
suatu
gugatan
sudah
ada
petitum
permintaan
ganti
rugi/pembayaran sejumlah uang (seperti halnya gugatan Penggugat ini), maka tidak dapat diikuti dengan petitum permintaan pembayaran uang paksa (dwangsom). Hal mana ditegaskan dalam : -
Putusan Mahkamah Agung RI No.791 K/Sip/1972 tanggal 26 Pebruari 1973, yang menyebutkan : “Uang paksa (dwangsom) tidak berlaku terhadap tindakan untuk membayar uang”;
-
Pasal 606 a RV, yang menyebutkan : “Sepanjang suatu keputusan hakim mengandung hukuman untuk suatu yang lain dari pada membayar sejumlah uang, maka dapat ditentukan bahwa sepanjang atau setiap kali terhukum tidak memenuhi hukuman tersebut, olehnya harus diserahkan sejumlah uang yang besarnya ditetapkan dalam putusan hakim dan uang tersebut dinamakan uang paksa”;
6.
Bahwa mengenai dalil-dalil Para Penggugat tentang permohonan dan tuntutan
Sitaan
Jaminan
( posita butir 36 dan petitum butir 6
gugatannya), adalah tidak beralasan hukum dan tidak berdasar hukum, karena Tergugat tidak pernah melakukan perbuatan wanprestasi terhadap Para Penggugat, maka permohonan/ tuntutan sita jaminan atas tanah HGB No.141, seluas 7.965 m2, terletak di Jalan Soekarno Hatta No.638 Kota Bandung tersebut, adalah jelas tidak memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan oleh pasal 227 HIR. yang bersifat imperatif, dan oleh karena itu permohonan dan tuntutan sita jaminan yang diajukan oleh Para Penggugat tersebut haruslah ditolak oleh Pengadilan; 7.
Bahwa mengenai dalil-dalil Para Penggugat pada butir 38 (posita) dan butir 8 (petitum) gugatannya, juga tidak berdasar dan tidak beralasan hukum, dan harus ditolak, karena : -
Bahwa tidak benar gugatan Para Penggugat ini berpedoman pada Pasal 180 HIR, lagi pula permohonan dan tuntutan agar putusan perkara ini dapat dilaksanakan lebih dahulu meskipun ada verzet, banding ataupun Halaman 20 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
kasasi (uitvoerbaar bij voorraad), adalah tidak memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Pasal 180 ayat (1) HIR., serta linea rechta bertentangan dengan SEMA RI No.03 Tahun 2000 tanggal 21 Juli 2000 perihal Putusan Serta Merta (Uitvoerbaar bij voorraad) jo. SEMA RI No.04 Tahun 2001 tanggal 20 Agustus 2001 perihal Putusan Serta Merta (Uitvoerbaar bij voorraad)
jo. SEMA RI No.03 Tahun 1978
tanggal 1 April 1978 perihal Uitvoerbaar bij voorraad, selain itu tuntutan a quo tidak didukung oleh posita serta tuntutan tersebut tidak ternyata adanya urgensi, maka permohonan dan tuntutan Para Penggugat tersebut harus ditolak oleh Pengadilan; 8.
Bahwa demikian juga tuntutan Para Penggugat untuk membayar biaya dalam perkara ini (posita butir 39 dan petitum butir 9), jelas adalah tidak benar dan tidak beralasan hukum, dan oleh karenanya haruslah ditolak oleh Pengadilan;
9.
Bahwa demikian juga tuntutan (petitum subsidair) ex aequo et bono yang diajukan Para Penggugat, jelas adalah tidak benar dan tidak beralasan hukum, dan oleh karenanya haruslah ditolak oleh Pengadilan ;
Bahwa berdasarkan sesuatu sesuatu yang telah diuraikan tersebut diatas, Tergugat mohon sudilah kiranya Pengadilan/Majelis Hakim berkenan untuk memberikan putusan dalam perkara ini, sebagai berikut : DALAM EKSEPSI : -
Menerima dan mengabulkan eksepsi Tergugat tersebut;
-
Menyatakan Pengadilan Negeri Kls.IA Bandung tidak berwenang mengadili perkara ini;
DALAM POKOK PERKARA : -
Menolak gugatan Para Penggugat seluruhnya, dan atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan Para Penggugat tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard);
-
Menghukum Para Penggugat untuk membayar semua biaya dalam perkara ini;
B. DALAM REKONVENSI : 1.
Bahwa Tergugat dalam Konvensi, Penggugat dalam Rekonvensi mohon kepada Pengadilan/ Majelis Hakim agar segala sesuatu yang telah diuraikan oleh Tergugat dalam Konvensi, Penggugat dalam Rekonvensi dalam bagian “Dalam Konvensi” tersebut diatas, secara mutatis mutandis dapat dianggap
tertulis dan
terbaca
kembali
selengkapnya dalam bagian “Dalam Rekonvensi” ini; Halaman 21 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
2.
Bahwa Penggugat dalam Rekonvensi sebagai developer memiliki tanah HGB
No.141 seluas 7970 m2
Commercil, Office
untuk
pembangunan
Apartement,
M Penthous, dan telah mendapat izin dan
persetujuan Pemerintah Kota Bandung dan telah pula diterbitkan Surat Persetujuan
Pemanfaatan
Ruang
tanggal 5 Februari 2014; Surat
(SPPR)
Keterangan
No.640/300-BAPPEDA Rencana
Kota
No.
503.644.4/KRK-1486- DISTARCIP/IV-2014/pev.089/XI.2014 Tanggal 20 November
2014
dan
Surat
Keterangan
Rencana
Kota
No.503.648.1/KRK-1487-DISTARCIP/IV-2014/pev.088/XI.2014 Tanggal 28 November 2014, yang sesuai dengan prosedur hukum dan ketentuan perundang-undangan yang berlaku; 3.
Bahwa pembangunan Apartement, Commercil, Office M Penthous akan dilakukan
secara bertahap, akan tetapi mendapat hambatan dari
Para Tergugat dalam Rekonvensi/ Para Penggugat Konvensi, antara lain dengan memasang
pengumuman di lokasi tanah yang dibangun,
membuat berita di surat kabar, majalah dan surat kepada instansi Pemerintah maupun swasta. Tindakan para Tergugat dalam Rekonvensi tersebut sangat merugikan Penggugat dalam Rekonvensi, sehingga Penggugat dalam Rekonvensi terlambat melakukan pembangunan Apartement, Commercil, Office M.Penthous selama bulan. Selain itu, tindakan Para Tergugat dalam Rekonvensi tersebut telah mencemarkan nama baik Penggugat dalam Rekonvensi dan telah pula menghambat program Pemerintah dalam bidang papan, sehingga oleh karena mana perbuatan Para Tergugat dalam Rekonvensi
dapat dikualifisir
melakukan perbuatan melawan hukum yang merugikan Penggugat dalam Rekonvensi; 4.
Bahwa atas tindakan dan perbuatan melawan hukum Para Tergugat dalam Rekonvensi tersebut diatas, Penggugat dalam Rekonvensi telah mengalami kerugian dengan perincian, sebagai berikut : a. Kerugian Materiil, berupa Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Penggugat, yaitu Bunga bank sebesar Rp.800.000.000,- per-bulan, terhitung sejak bulan Januari sampai dengan bulan September 2015, menjadi : 8 bulan x Rp.800.000.000,- = Rp.6.400.000.000,- (enam milyar empat ratus juta rupiah); b. Kerugian Immateriil, berupa Pencemaran nama baik Penggugat dalam Rekonvensi sebesar Rp.20.000.000.000,- (dua puluh milyar rupiah) ;
Halaman 22 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
Dengan demikian total kerugian Penggugat dalam Rekonvensi, adalah Rp.6.400.000.000,- + Rp.20.000.000.000,- = Rp.26.400.000.000,- (dua puluh enam
milyar empat ratus juta rupiah), sebagai akibat dari
perbuatan melawan hukum Para Tergugat dalam Rekonvensi tersebut, maka beralasan bagi Pengadilan/Majelis Hakim menghukum Para Tergugat dalam Rekonvensi secara tanggung jawab renteng membayar ganti rugi kepada Penggugat dalam Rekonvensi sebesar itu; 5.
Bahwa untuk menghindarkan gugatan Penggugat dalam Rekonvensi menjadi illusoir serta
dalam hal
ini Penggugat dalam Rekonvensi
merasa khawatir bahwa Para Tergugat dalam Rekonvensi akan berusaha
untuk
mengalihkan
atau
memindahtangankan
harta
kekayaannya dari tuntutan Penggugat dalam Rekonvensi, maka kiranya terdapat cukup alasan bagi Pengadilan untuk meletakan sita jaminan (conservatoir beslag)
terhadap :
a. Sebidang tanah berikut bangunan rumah yang
berdiri diatasnya,
terletak di Jalan Venus Timur IV No.5, RT.001, RW.001, Kelurahan Manjaglega, Kecamatan Rancasari, Kota Bandung, milik Penggugat I dalam Konvensi/ Tergugat dalam Rekonvensi; b. Sebidang tanah berikut bangunan rumah yang
berdiri diatasnya,
terletak di Jalan Venus Timur II No.1, RT.001, RW.001, Kelurahan Manjaglega, Kecamatan Rancasari, Kota Bandung, milik Penggugat II dalam Konvensi/ Tergugat dalam Rekonvensi; 6.
Bahwa karena gugatan Penggugat dalam Rekonvensi didukung oleh bukti-bukti yang memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan dan dimaksudkan oleh pasal 180 HIR., maka pada dasarnya Pengadilan dapat menetapkan bahwa Putusan dalam perkara ini dapat dijalankan terlebih dahulu, meskipun diadakan bantahan, banding, kasasi ataupun upaya hukum lainnya;
Bahwa berdasarkan kepada segala sesuatu yang telah diuraikan tersebut diatas, Penggugat mohon sudilah kiranya Pengadilan/Majelis Hakim berkenan untuk menjatuhkan keputusan dalam perkara ini, sebagai berikut : PRIMAIR : 1.
Mengabulkan gugatan Penggugat dalam Rekonvensi untuk seluruhnya;
2.
Menyatakan sah dan berharga sitaan jaminan tersebut;
3.
Menyatakan Penggugat dalam Rekonvensi sebagai pemilik/pemegang hak yang sah menurut hukum atas Tanah Hak Guna Bangunan No.141, Gambar Situasi Tgl.12-11-1990 No.7112/90, luas 7970 m2, terletak di Jalan Halaman 23 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
Soekarno Hatta No.638, Kelurahan Manjahlega, Kecamatan Rancasari, Kota Bandung, Sertifikat
Hak
Guna
Bangunan
No. 141, Gambar
Situasi Tgl.12-11-1990 No.7112/90, luas 7970 m2, yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota (dahulu Kotamadya) Bandung pada tanggal 4-5-1991, tercatat atas nama PT.Margahayu Raya (Penggugat dalam Rekonvensi); 4.
Menyatakan Para Tergugat dalam Rekonvensi telah melakukan perbuatan melawan hukum yang merugikan Penggugat dalam Rekovensi;
5.
Menghukum Para Tergugat dalam Rekonvensi secara tanggung renteng untuk membayar ganti kerugian kepada Penggugat dalam Rekonvensi seluruhnya sebesar Rp.26.400.000.000,- (dua puluh enam milyar empat ratus juta rupiah), dengan tunai dan sekaligus, yang harus dibayar dalam waktu
8 (delapan) hari sejak putusan perkara ini mempunyai kekuatan
hukum tetap; 6.
Menetapkan putusan dahulu,
dalam
perkara
ini
dapat
dijalankan
terlebih
meskipun diadakan bantahan, banding, kasasi ataupun upaya
hukum lainnya; 7.
Menghukum Para Tergugat dalam Rekonvensi secara tanggung renteng untuk membayar biaya yang timbul dalam perkara ini;
SUBSIDAIR : Apabila
Pengadilan/Majelis Hakim
berpendapat
lain,
Penggugat
dalam
Rekonvensi mohon diberikan putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono). Mengutip Serta memperhatikan tentang hal-hal yang tercantum dan terurai dalam turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Bandung tanggal 12 Mei 2016 Nomor .64/Pdt.G/2015/PN.Bdg yang Amar selengkapnya berbunyi sebagai berikut : A. DALA M KONPENSI: 1. DALAM EKSEPSI : -
Mengabulkan eksepsi Tergugat untuk sebagian ;
2. DALAM POKOK PERKARA : -
Menyatakan gugatan para Penggugat tidak dapat diterima;
B. DALAM REKONPENSI: -
Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima ; Halaman 24 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
C. DALAM KONPENSI DAN DALAM REKONPENSI:
-
Menghukum Para Penggugat Dalam Konpensi/Para Tergugat Dalam Rekonpensi, secara tanggung renteng membayar biaya yang timbul dalam perkara ini yang ditaksir sebesar Rp. 1.721.000,- (satu juta tujuh ratus dua puluh sati ribu rupiah) Membaca, akta pernyataan permohonan banding yang dibuat oleh Wakil
Panitera Pengadilan Negeri Bandung menyatakan bahwa pada tanggal 26 Mei 2016 Tergugat/Pembanding telah mengajukan permohonan agar perkaranya yang diputus oleh Pengadilan Negeri Bandung .tanggal 12 Mei 2016 Nomor.64/Pdt.G /2015 /PN.Bdg diperiksa dan diputus dalam peradilan tingkat banding ; Membaca, risalah pemberitahuan pernyataan banding yang dibuat oleh Juru Sita Pengganti pada Pengadilan Negeri Bandung yang menyatakan bahwa pada tanggal 6 Juni 2016 permohonan banding tersebut telah disampaikan dan diberitahukan secara sah dan saksama masing-masing kepada Pihak Pengugat Membaca,risalah pemberitahuan pemeriksaan berkas (inzage) perkara Nomor 64/Pdt.G /2015/PN.Bdg yang dibuat oleh Juru Sita Pengganti pada Pengadilan Negeri Bandung telah memberikan kesempatan kepada pihak Tergugat/Pembanding pada tanggal 13 Juli 2016, kepada kuasa Terbanding pada tanggal 11 Juli 2016; TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA Menimbang, bahwa putusan Pengadilan Negeri Bandung tersebut diucapkan
pada tanggal 12 Mei 2016 dengan dihadiri oleh Kuasa Hukum
Penggugat dan Kuasa Hukum Tergugat
pihak Tergugat tersebut diatas
mengajukan permohonan banding pada tanggal 26 Mei 2016, sehingga permohonan banding dari Tergugat/ Pembanding diajukan dalam tenggang waktu dan menurut tata cara yang ditentukan oleh Undang-Undang sehingga secara formal permohonan banding tersebut dapat diterima. Menimbang, bahwa Pengadilan Tinggi setelah memeriksa dan meneliti secara cermat dan saksama berkas perkara beserta turunan resmi putusan Pengadilan
Negeri
Bandung
tanggal
12
Mei
2016,
Nomor.
64
/Pdt.G/2015/PN.Bdg dan dengan demikian Pengadilan Tinggi dapat menyetujui dan membenarkan putusan Hakim tingkat pertama, oleh karena pertimbanganpertimbangan hukumnya telah memuat dan menguraikan dengan tepat dan Halaman 25 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
benar semua keadaan serta alasan- alasan yang yang mejadi dasar dalam putusannya dan dianggap telah tercantum pula dalam putusan ditingkat banding; Menimbang, bahwa dengan demikian,maka pertimbangan-pertimbangan hukum Hakim tingkat pertama tersebut diambil alih pertimbangan-pertimbangan
putusan
Pengadilan
dan dijadikan dasar
Tinggi
sendiri,sehingga
putusan Pengadilan Negeri Bandung tanggal 12 Mei 2016 Nomor.64 /Pdt.G/2015/PN.Bdg dapat dipertahankan dan dikuatkan dalam peradilan Tingkat Banding ; Menimbang, bahwa oleh karena pihak Tergugat/Pembanding ,tetap dipihak yang dikalahkan baik dalam peradilan tingkat pertama maupun dalam peradilan tingkat banding, maka semua biaya dalam kedua tingkat peradilan tersebut dibebankan kepadanya ; Mengingat ,Undang-Undang RI Nomor : 20 Tahun 1947 tentang banding dan Peraturan Perundang Undangan lainnya yang terkait ; MENGADILI -
Menerima permohonan banding dari Tergugat/Pembanding ;
-
Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Bandung tanggal 12 Mei 2016 Nomor.64 /Pdt.G/2015/PN.Bdg yang dimohonkan banding tersebut ;
-
Menghukum Tergugat/Pembanding untuk membayar seluruh biaya perkara yang timbul dalam kedua tingkat peradilan, yang ditingkat banding ditetapkan sebesar Rp 150.000,00 (seratus lima puluh ribu rupiah). Demikian diputus dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim,pada
hari Kamis tanggal 1 Desember 2016 oleh kami DJAMER PASARIBU, S.H., Hakim Tinggi Pengadilan Tinggi Bandung selaku Ketua Majelis dengan SIRJOHAN, S.H.,M.H dan H YULIUSMAN, S.H., masing-masing sebagai Hakim Anggota,putusan tersebut pada hari Rabu tanggal 7 Desember 2016 diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua Majelis tersebut dengan dihadiri Hakim-hakim anggota, serta dibantu oleh Ny.DENI SETIANI. S.H
Halaman 26 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi tersebut akan tetapi tanpa dihadiri oleh kedua belah pihak yang berperkara ; Hakim Anggota
Hakim Ketua
Ttd
SIRJOHAN, S.H.,M.H
Ttd
DJAMER PASARIBU, S.H.
Ttd H YULIUSMAN, S.H., S.H.
Panitera Pengganti Ttd Ny. DENI SETIANI, S.H.
Perincian Biaya Perkara - Materai Putusan
Rp.
6.000,00
- Redaksi /putusan
Rp.
5.000,00
- Pemberkasan
Rp. 139.000,00
==========================================================+ Jumlah
………………………….. Rp.150.000,00
Halaman 27 dari 27 hal putusan No:404/Pdt/2016/PT Bdg
