PUTUSAN Nomor 11/Pdt/2015/PT.Bdg. DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA Pengadilan Tinggi Bandung di Bandung, yang memeriksa dan mengadili perkara perdata dalam tingkat banding telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara : ---------------------------------------------------------------------------PT. SAHID INTI DINAMIKA, berkantor di Jl. Jenderal Sudirman Kav. 86 Jakarta, dalam hal ini diwakili oleh kuasa hukumnya bernama
:
JULIUS
LOBIUA,
S.H.,M.H.
Advokat
dan
Konsultan Hukum pada Law Office JULIUS LOBIUA, S.H.,M.H. & Rekan, yang berkedudukan di Apartemen Paladian Tower B Ground Floor Room 5 Jalan Bukit Gading Raya Kelapa Gading Jakarta Utara, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 25 Juni 2014; PEMBANDING, semula TERGUGAT DALAM KONPENSI/ PENGGUGAT DALAM REKONPENSI; L A W A N; ARIEF HARTONO, beralamat di Komp. HABTB Blok A-4 No. 16 Rt. 006 Rw. 010 Kelurahan Harjamukti Kecamatan Cimanggis Kota Depok, dalam hal ini diwakili oleh kuasa hukumnya bernama : ZENWEN PADOR, S.H. Advokat/Penasihat Hukum
pada
Kantor
Hukum
“ZENWEN
PADOR
&
PARTNERS”, beralamat di Komplek Villa Pertiwi Blok N-6 No.
14
Sukamaju Kecamatan
Cilodong
Kota
Depok,
berdasarkan surat kuasa khusus tertanggal 25 Agustus 2014; TERBANDING, semula PENGGUGAT DALAM KONPENSI/ TERGUGAT DALAM REKONPENSI;
Pengadilan Tinggi tersebut ; Telah membaca : 1. Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Bandung tanggal 15 Januari 2015, No. 11/Pdt/2015/PT.Bdg, tentang penunjukan Majelis
2 Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara antara kedua belah pihak tersebut di atas ; ----------------------------------------------------------2. Berkas perkara dan turunan resmi putusan Sela Pengadilan Negeri Depok tanggal 27 Agustus 2013 dan putusan akhir tanggal 18 Juni 2014, No. 74/Pdt/G/2013/PN.Dpk; TENTANG DUDUK PERKARA; Memperhatikan,
mengutip
dan
menerima
keadaan-keadaan
sebagaimana tercantum dalam salinan resmi putusan Sela Pengadilan Negeri Depok tanggal 27 Agustus 2013 dan putusan akhir tanggal 18 Juni 2014, No. 74/Pdt/G/2013/PN.Dpk; Membaca gugatan Penggugat dengan surat gugatannya tertanggal 25 April 2013, telah mengajukan gugatan terhadap Tergugat, dengan dalil-dalil sebagai berikut: 1.
Bahwa Gugatan ini diajukan ke Pengadilan Negeri Depok dikarenakan para pihak telah memilih Pengadilan Negeri Depok sebagai Tempat Penyelesaian Sengketa, dengan berdasarkan kepada Pasal 118 ayat (4) HIR. Pasal 118 ayat (4) HIR menyatakan: “Jika dengan surat sah dipilih dan ditentukan suatu tempat berkedudukan, maka Penggugat, jika ia suka, dapat memasukkan surat gugatan itu kepada ketua pengadilan negeri dalam daerah hukum siapa terletak tempat kedudukan yang dipilih itu.”
2.
Bahwa, dalam perkara aquo, para pihak telah sepakat untuk memilih Pengadilan Negeri Depok sebagai tempat penyelesaian sengketa, yang mana untuk lebih jelasnya perkara Penggugat kutip ketentuan Pasal 6 dari Akta Jual Beli antara Penggugat dengan Tergugat tertanggal 16 Desember 2011 sebagai berikut : “Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri Depok di Depok”
3 3.
Berdasarkan ketentuan tersebut, maka Para Penggugat berhak untuk mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Depok dengan mengacu kepada asas kebebasan berkontrak yang dianut dalam hukum perdata Indonesia. Hubungan Hukum Antara Penggugat dan Tergugat.
1.
Bahwa, Penggugat adalah seorang Pegawai Negeri Sipil yang selama ini bekerja di Jakarta dan bertempat tinggal dengan mengontrak rumah di Kota Depok.
2.
Bahwa, sesuai rencana masa depan keluarga, Penggugat berkeinginan untuk melakukan pembelian rumah, yang pada akhirnya setelah melakukan survey dan pengecekan Penggugat akhirnya tertarik untuk memesan rumah di Perumahan Almira Green Residence, yang merupakan salah satu perumahan yang dikelola Tergugat sebagai perusahaan yang bergerak di bidang property.
3.
Bahwa, selanjutnya Penggugat telah bertemu untuk pertama kalinya dengan Tergugat, pada sekitar bulan November 2011 yang mana selanjutnya Penggugat dan Tergugat membicarakan dan menjajaki kemungkinan bagi Penggugat untuk memesan 1 unit rumah Osadhi 3 Kavling Nomor 11 dari Tergugat.
4.
Bahwa,
menindaklanjuti
pertemuan
dan
pembicaraan
sebelumnya,
selanjutnya Tergugat telah mengirimkan informasi berupa detail dari perumahan yang telah menarik minat Penggugat di Almira Green Residence diantaranya terkait dengan peta lokasi Almira, New Concept Almira, Osadhi 3 Kavling Nomor 11. 5.
Bahwa, berdasarkan data perumahan yang telah dikirimkan oleh pihak Tergugat, maka Penggugat merasa cocok, karena rumah tersebut sudah sesuai dengan harapan dan rencana Penggugat, dengan pertimbangan masa pembangunan rumah dan jadwal serah terima yang sudah disetujui oleh Pihak Tergugat, yaitu dalam masa 6 (enam) bulan dan serah terima rumah akan dijadwalkan pada sekitar bulan Juli 2012 bertepatan dengan habisnya masa kontrak rumah Penggugat. Sehingga dengan selesainya rumah yang akan dibeli tersebut Penggugat dan keluarga diharapkan dapat langsung pindah rumah tanpa harus memperpanjang masa kontrak rumah lama.
6.
Bahwa, selanjutnya karena merasa cocok ditambah dengan Tergugat menyanggupi untuk menyelesaikan pembangunan rumah dalam jangka waktu 6 (enam) bulan, Penggugat kemudian memesan rumah di Perumahan
4 Almira Green Residence tipe Osadhi 3 Kavling Nomor 11 dengan spesifikasi sebagaimana diperjanjikan oleh Tergugat. 7.
Bahwa, selanjutnya pada tanggal 8 Desember 2011, Penggugat telah menandatangani Surat Pemesanan Perumahan, dengan harga yang telah disepakati senilai Rp. 525.000.000,-. Uang muka sejumlah Rp. 125.000.000 telah dilunasi oleh Penggugat pada tanggal 1 Desember 2011, 8 Desember 2011, 9 Januari 2012, 10 Februari 2012, 3 Maret 2012, 9 April 2012 dan 11 Juni 2012 Selanjutnya sisa pembayaran sejumlah Rp. 400.000.000,- telah dibayarkan oleh BNI Syariah Cabang Margonda, Depok, yang dalam hal ini telah mempunyai kesepakatan tersendiri dengan Penggugat sesuai akad pembayaran Murahabah tertanggal 16 Desember 2011.
8.
Sehingga, dengan demikian seluruh harga jual unit rumah Osadhi 3 kavling 11, telah dilunasi oleh Penggugat.
9.
Berdasarkan uraian tersebut di atas, jelaslah terlihat hubungan hukum yang dilahirkan dari hubungan kontraktual yang mengikatkan Penggugat dengan Tergugat, sehingga Perjanjian Pemesanan Rumah tersebut adalah sah dan berkekuatan hukum. Pasal 1338 KUH Perdata yang menyatakan sebagai berikut : “Semua Perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya” “Suatu Perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu” “Suatu Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik”; Tentang
Wanprestasi
Tergugat
berdasarkan
Perjanjian
Pemesanan
Perumahan yang telah di sepakati dengan Penggugat; Alasan Pertama
:Tergugat
wanprestasi karena tidak menyelesaikan
pembangunan rumah secara tepat waktu, yaitu pada bulan Juli 2012; 10. Bahwa, sebagaimana dijelaskan diatas, Penggugat telah melakukan pembayaran lunas atas perumahan Kavling Nomor 11, sebagaimana yang diperjanjikan dengan pihak Tergugat. 11. Bahwa, beberapa bulan mendekati bulan Juli 2012, Penggugat belum melihat
tanda-tanda
yang
konkret
Tergugat
akan
menyelesaikan
kewajibannya, atau menunjukkan bahwa rumah akan selesai sesuai dengan jadwal serah terima di Bulan Juli 2012. 12. Hal ini menimbulkan kerisauan di dalam diri Penggugat, mengingat rumah yang dikontrak jangka waktunya akan segera habis sedangkan Tergugat
5 masih belum terlihat akan menyelesaikan kewajiban yang diperjanjikannya secara tepat waktu, yaitu pada Bulan Juli 2012. 13. Bahwa, oleh sebab itu beberapa kali Penggugat menanyakan langsung kepada Tergugat terkait dengan hal tersebut, tetapi jawaban dari Tergugat terkesan tidak jelas dan terkesan memberikan alasan yang mengada-ada, dan seakan-akan ingin lari dari kewajibannya yang telah diperjanjikan dengan Tergugat. 14. Bahwa pada bulan Juli 2012 Tergugat melalui Bapak Yudho menyatakan kepada Tergugat tentang ketidakmampuan Tergugat untuk memenuhi kesepakatan penyelesaiaan rumah pada bulan Juli 2012 tersebut dan meminta waktu 3 (tiga) bulan lagi untuk dapat melakukan serah terima dengan rumah dengan Penggugat. Akibatnya dengan terpaksa Penggugat memperpanjang masa kontrak rumahnya. 15. Bahwa, perbuatan Tergugat tersebut justru secara nyata menunjukkan ketidak
mampuan
Tergugat
untuk
menyelesaikan
kewajibannya
sebagaimana diperjanjikan kepada Penggugat. 16. Bahwa, berdasarkan uraian di atas, jelas terlihat bahwa Tergugat telah tidak dapat menyelesaikan pembangunan rumah secara tepat waktu, sehingga dapat disimpulkan bahwa Tergugat telah wanprestasi. Alasan
kedua : Tergugat wanprestasi karena tidak melaksanakan
kewajibannya
untuk
membayar
denda
keterlambatan
sesuai
yang
diperjanjikannya kepada Penggugat; 17. Bahwa,
didalam
Perjanjian
Pemesanan
rumah
Tergugat
telah
memperjanjikan apabila telah terjadi keterlambatan, maka Tergugat akan membayarkan denda keterlambatan kepada Penggugat. Untuk lebih jelasnya Penggugat kutip ketentuan dari Pasal 5 butir c Syarat & Ketentuan Surat Pesanan sebagai berikut : “…… Apabila Penerima Pesanan terlambat menyerahkan unit Town House kepada Pemesan, maka Penerima Pesanan dikenakan denda keterlambatan sebesar 1% perbulan, dan maksimal 3% dari jumlah yang dibayarkan oleh pemesan kepada Penerima Pesanan” 18. Oleh karena itu, ketika Tergugat telah menunjukkan tanda-tanda tidak akan bisa menyelesaikan pembangunan rumah secara tepat waktu, selanjutnya Penggugat telah mengingatkan dan meminta denda yang diperjanjikan Tergugat tersebut. 19. Bahwa, Tergugat pun telah mengakui bahwa bahwa Tergugat akan melakukan pembayaran denda keterlambatan, yang mana ditekankan
6 Tergugat
dalam
Suratnya
Nomor
65/SID/AW/XI/2012
tertanggal
19
November 2012 yang akan Penggugat kutip sebagai berikut : “Sedangkan mengenai denda keterlambatan penyerahan unit dari pihak developer kepada pemilik unit, serta penyelesaian sertifikat masing-masing kavling akan kami sampaikan secepatnya” 20. Bahwa, ternyata Tergugat terkesan lari dari tanggung jawab dan hal-hal yang telah diperjanjikannya dan tetap tidak membayarkan denda tersebut kepada Penggugat sampai saat sekarang. 21. Bahwa, berdasarkan penjelasan di atas jelas terlihat bahwa Tergugat telah mengakui bahwa Tergugat mempunyai kewajiban untuk membayarkan denda kepada Penggugat. Sebagaimana diketahui pengakuan dimata hukum adalah suatu alat bukti yang sah. Pengakuan Tergugat yang menyatakan bahwa Tergugat mempunyai denda keterlambatan yang harus dibayarkan kepada Penggugat, yang mana sampai saat ini belum dibayarkan juga tanpa alasan yang jelas, telah menunjukkan kelalaian Tergugat sehingga Tergugat telah melakukan perbuatan wanprestasi. 22. Bahwa terkait syarat dan ketentuan sebagaimana diuraikan dalam point 17 di atas, Penggugat menilai Tergugat telah berlaku tidak terbuka, tidak jujur dan tidak fair. Sejak awal pemesanan rumah Tergugat tidak pernah menyampaikan ketentuan tersebut. Dalam syarat dan ketentuan yang pertama kali disampaikan Tergugat hanya mencantumkan tentang jumlah denda bagi pihak Penggugat bila terlambat melunasi pembayaran cicilan yang jumlahnya 4% per bulan dari jumlah yang belum dibayarkan. Setelah Penggugat melunasi pembayaran pertama sejumlah Rp. 125.000.000,00 (seratus duapuluh lima juta rupiah) barulah Tergugat menyampaikan syarat dan ketentuan yang baru yang memuat denda bila Tergugat terlambat menyerahkan rumah yang dipesan Penggugat yang ketentuannya hanya sebesar 1% perbulan, dan maksimal 3% dari jumlah yang dibayarkan oleh pemesan kepada Penerima Pesanan. Nilai ini menurut Penggugat sangat tidak adil bila dibandingkan dengan nilai denda 4% per bulan yang dikenakan bagi Penggugat bila terlambat melakukan pembayaran. Maka adalah hal yang wajar bila dalam surat somasi yang telah disampaikan kepada Tergugat agar denda keterlambatan penyerahan rumah dibayarkan sebesar minimal 3% per bulan dari nilai yang telah dibayarkan dikali bulan berjalan. Alasan Ketiga : Tergugat wanprestasi karena tidak membangun rumah sesuai dengan spesifikasi yang telah disepakati;
7 23. Bahwa, Berdasarkan Perjanjian Pemesanan Rumah, Tergugat telah memperjanjikan akan membangun perumahan sesuai dengan spesifikasi yang diminta oleh Penggugat. 24. Bahwa, Tergugat telah menyanggupi dan sanggup untuk melakukan pembangunan rumah sesuai dengan yang dimintakan oleh Penggugat. 25. Bahwa, selanjutnya atas rumah atau bangunan setengah jadi tersebut, Penggugat banyak menemukan keganjilan dan cacat yang tersembunyi di sana-sini, serta banyak spesifikasi dan detail rumah yang tidak sesuai dengan yang dipesan oleh Penggugat. Termasuk namun tidak terbatas kepada kemiringan rumah, kebocoran di sana-sini, serta penggunaan barang-barang material berkualitas murah untuk pembangunan rumah. 26. Bahwa, Penggugat terus meminta Tergugat untuk bertanggung jawab dan melaksanakan seluruh kewajiban yang telah diperjanjikannya kepada Penggugat, hingga akhirnya setelah sekian lama, Penggugat dan Tergugat telah menandatangani Berita Acara Permasalahan Unit Kavling 9 & 11 Almira Green Residence (“Berita Acara”) pada tanggal 8 Desember 2012, dimana Tergugat telah menjanjikan hal-hal sebagai berikut : 1) Permasalahan ganti rugi keterlambatan serah terima akan dihitung oleh PT Sahid Inti Dinamika, akan dikabarkan Minggu depan paling lambat tanggal 15-12-2012 diupayakan diselesaikan secara kekeluargaan. 2) Untuk kemiringan dinding yang tidak sejajar, akan di cek oleh Konsultan Independent akan dikabarkan Konsultan yang dimaksud paling lambat tanggal 14-12-2012. Hasil Evaluasi dari Konsultan yang ditunjuk setelah kedua belah pihak setuju atas Penunjukkan Konsultan tersebut. 3) Penyelesaian kelengkapan bangunan/lingkungan dan beberapa complain akan diselesaikan secara bertahap dengan Evaluasi tiap minggu. 27. Bahwa, sebagai tindak lanjut ketentuan Berita Acara tersebut, Penggugat dan Tergugat telah menunjuk PT Nusa Abadi Indo Global (NAI) Indonesia untuk melakukan pengecekan terhadap kelayak hunian rumah tersebut. Namun, sampai saat ini Tergugat tidak juga menyerahkan hasil laporan NAI Indonesia tersebut kepada Penggugat. Hal ini menimbulkan kecurigaan bahwa Tergugat terkesan menutup-nutupi sesuatu hal yang seharusnya diketahui oleh Penggugat. 28. Bahwa terkait kesepakatan point ke-3 Berita Acara terkait penyelesaian kelengkapan
bangunan/lingkungan
dan
beberapa
complain
akan
diselesaikan secara bertahap dengan Evaluasi tiap minggu, sampai saat ini
8 belum mengalami kemajuan yang berarti. Terkait kesepakatan ini beberapa komplain terhadap bangunan yang harus segera diperbaiki oleh tergugat dimuat dalam lampiran berita acara tanggal 8 Desember 2012, yaitu: a. Pintu semua ruangan b. Kerapihan dinding lantai 1 c. Lantai HT yang pecah-pecah d. Kemiringan beton dapur/ruang makan e. Taman belum dibangun f. Jalan, polisi tidur, tempat sampah g. Siku plafond tidak simetris dan berkarat h. Kebocoran pada skylight i. Anak tangga kopong Terkait kelengkapan bangunan berupa taman dan fasilitas umum yaitu perapihan jalan lingkungan,pembuatan taman lingkungan dan CCTV lingkungan
juga
sebelumnya
dimuat
dalam
surat
Tergugat
No.65/SID/AW/XI/2012 tanggal 19 November 2012 yang dijanjikan akan direalisasikan dalam waktu 2 minggu untuk taman bangunan dan selebihnya akan disediakan secepatnya. 29. Berdasarkan uraian diatas, jelas terlihat bahwa Tergugat telah tidak melakukan pembangunan pemesanan rumah sesuai dengan spesifikasi yang diinginkan oleh Penggugat, sehingga unsur kelalaian Tergugat terlihat dengan sangat jelas. 30. Bahwa karena Tergugat tetap tidak melaksanakan dan tidak memenuhi janjijanjinya sebagaimana diuraikan diatas, Penggugat kemudian mengirimkan surat teguran dan pernyataan lalai tertanggal 26 Maret 2013, 3 April 2013, dan tanggal 8 April 2013 kepada Tergugat, yang intinya menyatakan bahwa Tergugat telah lalai memenuhi janjinya kepada Penggugat, yang mana surat teguran/somasi tersebut tidak diindahkan oleh Tergugat dan Tergugat tetap bersikukuh tidak mau melaksanakan kewajibannya terhadap Penggugat. 31. Bahwa, sampai dengan tanggal gugatan ini didaftarkan, Tergugat masih belum juga memenuhi kewajiban seperti yang dijanjikannya kepada Penggugat.
9 32. Bahwa, dari sini jelas terlihat bahwa Tergugat sama sekali tidak mempunyai itikad
baik
untuk
melaksanakan
kewajibannya
kepada
Penggugat
sebagaimana yang telah diperjanjikannya sebelumnya. 33. Bahwa, sesuai dengan ketentuan hukum perikatan yang berlaku di Indonesia, Perbuatan Penggugat bisa digolongkan sebagai wanprestasi. Adapun ketentuan tentang wanprestasi ini diatur didalam Pasal 1235, Pasal 1239 dan Pasal 1242 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”) yang mana Penggugat kutip sebagai berikut : Pasal 1235 “Dalam tiap-tiap perikatan untuk memberikan sesuatu adalah termaktub kewajiban si berutang untuk menyerahkan kebendaan yang bersangkutan dan untuk merawatnya sebagai seorang bapak rumah yang baik sampai pada saat penyerahan……” Pasal 1239 “Tiap-tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu, apabila
si
berutang
tidak
memenuhi
kewajibannya,
mendapatkan
penyelesaiannya dalam kewajiban memberikan penggantian biaya, rugi, dan bunga” Pasal 1242 “Jika perikatan itu bertujuan untuk tidak berbuat sesuatu, maka pihak yang manapun
jika yang berbuat berlawanan
dengan perikatan,
karena
pelanggaran itu dan karena itu pun saja, wajiblah ia akan penggantian biaya, rugi, dan bunga” 34. Atau untuk lebih sederhananya bisa disimpulkan bahwa debitur wanprestasi apabila debitur melakukan hal-hal berikut, yang mana hal tersebut sudah di jelaskan oleh Prof. Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian, Cetakan ke XII halaman 45 : “Waprestasi (kelalaian atau kealpaan) seorang debitur dapat berupa empat macam : a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya; b. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan; c. Melakukan apa yang dijanjikannya tapi terlambat; d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya” 35. Berdasarkan uraian di atas, sudah jelas bahwa perbuatan Tergugat telah memenuhi unsur-unsur wanprestasi (cidera janji) kepada Penggugat, yang mana untuk lebih jelasnya akan Penggugat uraikan lagi sebagaimana dibawah ini :
10 a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya; Tergugat menjanjikan akan menyelesaikan pembangunan rumah dalam jangka waktu 6 (enam) bulan, atau lebih tepatnya menjanjikan pembangunan rumah akan selesai pada bulan Juli 2012. Namun, pada kenyataannya Pembangunan rumah masih belum selesai sampai dengan saat ini. b. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tapi tidak sebagaimana dijanjikan. Dengan
tidak
bermaksud
menyatakan
bahwa
Tergugat
telah
menyelesaikan seluruh kewajibannya kepada Penggugat, Tergugat telah melakukan pembangunan rumah, walaupun rumah tersebut belum selesai secara sempurna, Penggugat dapat melihat bahwa rumah tersebut sama sekali berbeda dengan yang diperjanjikan oleh Tergugat. Sebagaimana dimuat dalam Berita Acara tanggal 8 Desember 2012 dalam point ke 2 terkait kelayak hunian rumah sampai saat ini masih menjadi tanda tanya bagi Penggugat. Karena dengan miringnya dinding berkemungkinan besar konstruksi bangunan yang terdiri dari tiga lantai ini juga miring dan tentunya hal ini sangat berbahaya bagi keamanan Penggugat dan keluarga yang akan menghuni rumah ini selamanya. Sementara hasil penelitian NAI Indonesia sebagai konsultan yang secara formal ditunjuk oleh Tergugat sampai saat ini Tergugat belum juga menyampaikan hasilnya kepada Penggugat. Begitu juga terkait kondisi rumah dan lingkungannya sebagaimana dimaksud dalam point ke 3 Berita Acara yang diuraikan secara detail dalam lampiran berita acara sebagaimana diuraikan pada bagian sebelumnya (point ke 28 gugatan) yang sampai saat ini belum menunjukkan kemajuan yang berarti dari yang diperjanjikan. c. Melakukan apa yang telah diperjanjikannya tetapi terlambat; Berdasarkan uraian diatas, jelas terlihat bahwa sampai dengan saat ini Tergugat masih belum juga melaksanakan kewajibannya terhadap Penggugat. Yang seharusnya sudah selesai sejak bulan Juli 2012. 36. Bahwa, berdasarkan Pasal 1243 jo 1267 KUHPer, Perbuatan wanprestasi Tergugat
tersebut
menimbulkan
kewajiban
kepada
Tergugat
untuk
memberikan ganti kerugian dan bunga kepada Penggugat. Yang mana untuk lebih jelasnya Penggugat kutip ketentuan Pasal tersebut : Pasal 1243 KUH Perdata : “Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus
11 diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya” Pasal 1267 KUH Perdata : “Pihak terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih apakah ia, jika hal itu masih dapat dilakukan, akan memaksa pihak yang lain untuk memenuhi perjanjian, ataukah ia akan menuntut pembatalan perjanjian, disertai penggantian biaya kerugian dan bunga” 37. Bahwa, juga sudah merupakan suatu doktrin hukum bahwa perbuatan wanprestasi haruslah diikuti dengan pembayaran ganti rugi dan bunga, yang mana berikut ini Penggugat kutip pendapat Prof. Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian cetakan ke XII, halaman 47 yang menyatakan sebagai berikut : “Apabila seorang debitur sudah diperingatkan atau sudah dengan tegas ditagih janjinya, seperti yang diterangkan diatas, maka jika ia tetap tidak melakukan prestasinya, ia berada dalam keadaan lalai atau alpa dan terhadap dia dapat diperlakukan sanksi-sanksi sebagaimana disebutkan diatas yaitu ganti rugi, pembatalan perjanjian dan peralihan risiko. Sanksi-sanksi tersebut akan kita bicarakan satu persatu dibawah ini. Ganti rugi sering diperinci dalam tiga unsur : biaya, rugi, dan bunga….” 38. Bahwa, sebagai akibat perbuatan wanprestasi (cidera janji) Tergugat, Penggugat telah menderita kerugian materiil
dengan perincian sebagai
berikut : - Kerugian yang diderita Penggugat akibat tidak jadi pindah rumah sesuai jadwal
yang
dijanjikan
Tergugat
sehingga
Penggugat
harus
memperpanjang kontrak rumah lama dengan nilai kontrak Rp 4.000.000,untuk 6 (enam) bulan. - Denda dan bunga keterlambatan
berdasarkan
kepada
Perjanjian
Pemesanan Rumah sebesar nominal 3% dari jumlah yang telah dibayarkan oleh Penggugat kepada Tergugat dikali bulan berjalan terhitung sejak bulan Juli 2012, yaitu nominal sejumlah 3% x Rp.525.000.000 x 9 bulan = Rp.141.750.000,39. Bahwa, akibat Perbuatan Tergugat, selain banyak menyita waktu, juga menimbulkan beban pikiran, tekanan dan menyebabkan merosotnya kondisi kejiwaan Penggugat yang apabila kerugiannya disetarakan dengan nilai uang sekurang-kurangnya adalah sebesar Rp. 2.000.000.000 (dua milyar rupiah). Permohonan Uang Paksa (Dwangsom).
12 40. Bahwa
agar gugatan
Penggugat
tidak menjadi sia-sia
dan dapat
dilaksanakan, maka Penggugat mohon Majelis Hakim Yang Terhormat yang mengadili perkara aquo menghukum Tergugat untuk membayar denda keterlambatan kepada Penggugat sebesar Rp. 10.000.000 (sepuluh juta rupiah) per hari, apabila Tergugat tidak mematuhi Putusan Pengadilan yang telah memiliki kekuatan hukum tetap; Permohonan Putusan Serta Merta 41. Berdasarkan fakta-fakta dan bukti-bukti otentik diatas yang ada, maka beralasan hukum bagi Majelis Hakim Yang Terhormat menjatuhkan putusan serta merta (uit voerbaar bij voorad) dalam perkara ini, meskipun atas putusan diajukan verzet (perlawanan), banding dan kasasi oleh Tergugat; Berdasarkan hal-hal yang diuraikan diatas, Penggugat dengan ini mohon
agar Majelis Hakim Yang Terhormat berkenan memeriksa dan menjatuhkan putusan sebagai berikut: DALAM POKOK PERKARA:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya ; 2. Menyatakan Tergugat telah melakukan wanprestasi (cidera janji) terhadap Penggugat; 3. Memerintahkan Tergugat membayar kerugian yang telah diderita Penggugat karena harus memperpanjang kontrak rumah selama 6 (enam)
bulan
sebesar Rp 4.000.000,-; 4. Memerintahkan Tergugat untuk membayar denda keterlambatan
kepada
Penggugat sebesar 3% x Rp. 525.000.000 x 9 bulan = Rp.141.750.000,-; 5. Memerintahkan Tergugat untuk menyerahkan hasil kajian NAI Indonesia sesuai Berita Acara tertanggal 8 Desember 2012 dengan ketentuan : a. Bila hasilnya menyatakan bahwa rumah yang dipesan Penggugat tidak layak huni maka menjadi kewajiban Tergugat untuk membayar ganti rugi kepada Penggugat sejumlah harga rumah yang telah dibayarkan Penggugat kepada Tergugat. b. Bila hasilnya menyatakan rumah masih layak huni maka menjadi kewajiban
Tergugat
untuk
memberikan
dana
perbaikan
kepada
Penggugat untuk seluruh kerusakan serta kemiringan dinding yang tidak sejajar dan seluruh komplain Penggugat atas bangunan dalam waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak hasil kajian NAI Indonesia disampaikan kepada Penggugat. 6. Memerintahkan
Tergugat
untuk
menyelesaikan
kelengkapan
bangunan/lingkungan sesuai dengan point 3 Berita Acara tanggal 8
13 Desember 2012 dan surat Tergugat No.65/SID/AW/XI/2012 tanggal 19 November 2012 sesegera mungkin. 7. Memerintahkan Tergugat untuk membayar kerugian immaterial secara tunai dan
sekaligus
kepada
Penggugat
sekurang-kurangnya
sebesar
Rp.2.000.000.000 (dua milyar rupiah). 8. Menghukum Tergugat untuk membayar denda keterlambatan kepada Penggugat sebesar Rp. 10.000.000 (sepuluh juta rupiah) per hari keterlambatan Tergugat dalam mematuhi Putusan Pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. 9. Menyatakan putusan dapat dilaksanakan terlebih dahulu atau serta merta (uit voerbaar bij voorad), meskipun terhadap putusan tersebut diajukan upaya hukum banding, kasasi, dan perlawanan. 10. Menghukum Tergugat untuk membayar seluruh biaya pengadilan yang berkaitan dengan penyelesaian perkara ini. Atau apabila Majelis Hakim berpendapat lain, Penggugat mohon Putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono). Mengutip dan memperhatikan tentang hal-hal yang tercantum dalam turunan resmi putusan Sela Pengadilan Negeri Depok tanggal 27 Agustus 2013, No. 74/Pdt/G/2013/PN.Dpk, yang amarnya berbunyi sebagai berikut: - Menolak Eksepsi Tergugat tersebut; - Menyatakan Pengadilan Negeri Depok berwenang memeriksa, mengadili dan memutus perkara a quo; - Menangguhkan biaya perkara sampai putusan akhir;
Mengutip dan memperhatikan juga tentang hal-hal yang tercantum dalam turunan resmi putusan akhir Pengadilan Negeri Depok tanggal 18 Juni 2014, No. 74/Pdt/G/2013/PN.Dpk, yang amarnya berbunyi sebagai berikut:
DALAM EKSEPSI: -
Menolak eksepsi Tergugat untuk seluruhnya;
DALAM KONPENSI: DALAM POKOK PERKARA: 1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian;
14 2. Menyatakan Tergugat telah melakukan wanprestasi (cidera janji) terhadap Penggugat; 3. Memerintahkan Tergugat untuk membayar kerugian yang telah diderita
Penggugat
karena
harus
memperpanjang
kontrak
rumahnya selama 6 (enam) bulan yaitu sebesar Rp 4.000.000,(empat juta rupiah); 4. Memerintahkan Tergugat untuk membayar denda keterlambatan sejak Bulan Juli 2012 sampai dengan bulan April 2013 (sembilan bulan)
kepada Penggugat
sebesar yaitu : Rp.525.000.000,-X
bunga 1,5% X 9 bulan = Rp.70.875.000 ,- (tujuh puluh juta delapan ratus tujuh puluh lima ribu rupiah); 5. Memerintahkan Tergugat untuk menyerahkan hasil kajian NAI Indonesia sesuai Berita Acara tertanggal 8 Desember 2012 ,dan menyatakan menjadi kewajiban Tergugat untuk memberikan dana perbaikan kepada Penggugat untuk seluruh kerusakan serta kemiringan dinding yang tidak sejajar dan seluruh komplain Penggugat atas bangunan dalam waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak hasil kajian NAI Indonesia disampaikan kepada Penggugat; 6. Memerintahkan
Tergugat
untuk
menyelesaikan
kelengkapan
bangunan 1 unit rumah type Osadhi Kavling 3 Nomor 11 yang terletak di Perumahan Almira Green Residence
sesuai dengan
point 3 Berita Acara tanggal 8 Desember 2012 , dan Surat Tergugat No.65/SID/AW/XI/2012 tanggal 19 November 2012, sesegera mungkin
setelah putusan ini mempunyai kekuatan hukum yang
tetap; 7. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya; 8. Menghukum tergugat untuk membayar biaya Perkara; DALAM REKONPENSI: -
Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi untuk seluruhnya;
DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI:
15 -
Menghukum Tergugat Konpensi/Penggugat Rekonpensi untuk membayar
biaya
yang
timbul
dalam
perkara
ini
sebesar
Rp.1.191.000,-(satu juta seratus sembilan puluh satu ribu rupiah); Membaca, Akta pernyataan permohonan banding Nomor 74/Pdt.G/ 2013/PN.Dpk, yang ditandatangani oleh Panitera Pengadilan Negeri Depok, pada hari Senin tanggal 09 September 2013, bahwa Pembanding, semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi, telah mengajukan permohonan banding terhadap putusan Sela Pengadilan Negeri Depok tanggal 27 Agustus 2013, No. 74/Pdt/G/2013/PN.Dpk; Membaca, Akta pernyataan permohonan banding Nomor 74/Pdt.G/ 2013/PN.Dpk, yang ditandatangani oleh Panitera Pengadilan Negeri Depok, pada hari Kamis tanggal 14 Agustus 2014, bahwa Pembanding, semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi, telah mengajukan permohonan banding terhadap putusan Akhir Pengadilan Negeri Depok tanggal 18 Juni 2014, No. 74/Pdt/G/2013/PN.Dpk; Membaca,
pemberitahuan
permohonan
banding
Nomor
74/Pdt/
G/2013/PN.Dpk, yang ditandatangani oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Depok, pengajuan permohonan banding oleh Pembanding, semula Tergugat dalam
Konpensi/Penggugat
dalam
Rekonpensi
tersebut
di
atas
telah
diberitahukan secara sah kepada Terbanding, semula Penggugat dalam Konpensi/Tergugat dalam Rekonpensi pada tanggal 08 September 2014; Membaca memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Pembanding, semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Depok pada tanggal 03 Oktober 2014 dan memori banding tersebut pada tanggal 03 Oktober 2014, telah diberitahukan kepada Kuasa Hukum Terbanding, semula Penggugat dalam Konpensi/Tergugat dalam Rekonpensi, dengan patut dan seksama;
16 Membaca kontra memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Terbanding, semula Penggugat dalam Konpensi/Tergugat dalam Rekonpensi yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Depok pada tanggal 20 Oktober 2014 dan kontra memori banding tersebut pada tanggal 13 Nopember 2014, telah diberitahukan kepada Kuasa Hukum Pembanding, semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi, dengan patut dan seksama; Membaca surat pemberitahuan mempelajari berkas perkara banding tanggal 08 September 2014 dan tanggal 11 September 2014 Nomor 74/Pdt/G/2013/PN.Dpk, yang ditanda tangani oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Depok, telah memberitahukan baik kepada Pembanding, semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi maupun kepada Terbanding, semula Penggugat dalam Konpensi/Tergugat dalam Rekonpensi telah diberikan kesempatan untuk mempelajari/memeriksa berkas perkara (inzage) dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari setelah pemberitahuan ini diberitahukan, sebelum berkas perkara tersebut dikirim ke Pengadilan Tinggi Bandung untuk diperiksa dalam tingkat banding; TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM; Menimbang, bahwa upaya hukum banding dari Kuasa Hukum Pembanding, semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi terhadap putusan Sela Pengadilan Negeri Depok tanggal 27 Agustus 2013, No. 74/Pdt/G/2013/PN.Dpk, yang diajukan dihadapan Panitera Pengadilan Negeri Depok pada tanggal 09 September 2013 dan upaya hukum banding dari Kuasa Hukum Pembanding, semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi terhadap putusan akhir Pengadilan Negeri Depok tanggal 18 Juni 2014 yang diajukan dihadapan Panitera Pengadilan Negeri Depok pada tanggal 14 Agustus 2014, oleh karena mana Majelis Hakim Tingkat Banding berpendapat, bahwa pengajuan banding oleh Pembanding, semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rejonpensi tersebut dilakukan masih dalam
17 tenggang waktu dan menurut tata cara yang ditentukan dalam pasal 190 ayat (1) Reglemen Indonesia yang dibaharui juncto pasal 7 ayat (1) Undang-undang No. 20 Tahun 1947 tentang Peradilan Ulangan di Jawa dan Madura, sehingga permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima; Menimbang, bahwa Kuasa Hukum Pembanding, semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi telah mengajukan memori banding yang dapat disimpulkan sebagai berikut: - Bahwa fakta hukumnya adalah judex facti telah menimbang dan memutus suatu perkara yang dasar hukumnya belum ada atau belum saatnya gugatan diajukan karena sampai dengan perkara ini diputus oleh Pengadilan Negeri Depok, Penggugat/Terbanding tidak pernah menyertakan hasil dari kajian konsultan independen PT. Nusa Abadi Indo Global (NAI) Indonesia tersebut yang dijadikan dasar oleh Terbanding/Penggugat untuk penilaian terhadap kelayakan hunian rumah tersebut; - Pertimbangan hukum yudex facti keliru dalam memberi pertimbangan mengenai wanprestasi dalam halaman 43, karena Majelis Hakim tidak mempertimbangkan bukti-bukti yang diajukan oleh Tergugat/Pembanding berupa bukti T-7,T-7b,T-7c,T-8,T-8a,T-8c,T-8d,TR-1 dan Majelis Hakim tidak mempertimbangkan keterangan saksi atas nama Sunani pada keterangan terakhir halaman 31 yang member keterangan dibawah sumpah yaitu “bahwa dirumah Penggugat ada penambahan dilantai atas dari mandor Majid, penambahan tidak ada di gambar”, bukti-bukti dan keterangan saksi tersebut membuktikan bahwa pekerjaan atas rumah Osadhi 3 kavling No.11 terdapat penambahan
pekerjaan
yang
cukup
banyak
yang
diminta
oleh
Penggugat/Terbanding, dan diluar dari Perjanjian Surat Pesanan sehingga tidak mungkin Tergugat/Pembanding dapat menyelesaikan pekerjaan rumah tersebut
berdasarkan
jangka
waktu
yang
disepakati
terdahulu/sesuai
kesepakatan awal yang direncanakan serah terima bulan Juli 2012;
18 - Bahwa pertimbangan hukum yudex facti keliru dalam memberi pertimbangan dalam halaman 44 paragraf 4 yang mengabulkan petitum ke 4 dari Penggugat/Terbanding, Majelis Hakim mempertimbangkan beralasan hukum kepada Tergugat/Pembanding untuk membayar denda keterlambatan kepada Penggugat sebesar Rp.525.000.000,- X bunga 1,5 % X 9 bulan = Rp.70.875.000,- bahwa pertimbangan Majelis Hakim jelas mengandung kekeliruan
yang
nyata
karena
Tergugat/Pembanding
telah
meminta
perpanjangan waktu serah terima rumah Osadhi 3 kavling no. 11 sampai dengan bulan September 2012 hal tersebut diakui secara tegas oleh Penggugat/Terbanding dalam gugatannya point 14 dan permintaan tersebut tidak pernah ditolak oleh Penggugat/Terbanding, sehingga para pihak telah sepakat untuk serah terima rumah tersebut dilakukan pada bulan September 2012, maka Majelis Hakim telah keliru mempertimbangkan jangka waktu keterlambatan dari Tergugat/Pembvanding adalah 9 bulan; Menimbang, bahwa Kuasa Hukum Terbanding, semula Penggugat dalam Konpensi/Tergugat dalam Rekonpensi telah mengajukan kontra memori banding yang dapat disimpulkan sebagai berikut: - Bahwa tidak disertakannya hasil kajian NAI jelas bukan disebabkan oleh Terbanding/Penggugat justru gugatan diajukan Terbanding/Penggugat karena tidak adanya kejelasan dari Pembanding/Tergugat tentang hasil kajian NAI tersebut. Awalnya Pembanding menjanjikan bahwa hasil kajian sudah dapat diketahui 2 (dua) minggu setelah kajian dilakukan, tetapi sampai perkara aquo diputus PN. Depok Pembanding/Tergugat tidak juga memberitahukan hasil kajian tersebut kepada Terbanding/Penggugat. Tidak diberitahukannya hasil NAI tersebut justru menurut Terbanding/Penggugat adalah salah satu upaya Pembanding/Tergugat untuk menutup-nutupi cedera janji (Wanprestasi) yang telah dilakukan Pembanding/Tergugat. Itulah sebabnya salah satu petitum Terbanding/Penggugat dalam gugatan adalah terkait penyerahan hasil kajian
19 tersebut kepada Terbanding/Penggugat. Lagi pula dalam fakta-fakta yang terungkap dalam persidangan jelas terungkap bahwa Pembanding/Tergugat telah wanprestasi terkait tidak selesainya rumah dalam jangka waktu 6 bulan, tidak
dibayarkannya
denda
keterlambatan
kepada
Terbanding
serta
wanprestasi Pembanding/Tergugat karena rumah yang telah dibangun Pembanding/Tergugat ternyata tidak sesuai dengan spesifikasi yang dijanjikan serta banyak kerusakan di hampir seluruh bagian rumah dan paling bermasalah adalah soal kemiringan dinding akibat ketidakjelasan kontruksi dan struktur bangunan yang menimbulkan keraguan tentang layak atau tidaknya rumah yang dibangun Pembanding/Tergugat untuk dapat dihuni Terbanding/Penggugat; - Bahwa judex facti tidak keliru dan memiliki dasar hukum menyatakan Pembanding/Tergugat wanprestasi. Bahwa dalam point 3.4. Pembanding menyatakan bahwa judex facti telah keliru dan tanpa dasar hukum menyatakan Pembanding wanprestasi dalam halaman 43. Terkait dengan penambahan bangunan yang dikedepankan Pembanding adalah masalah yang telah disepakati di awal pemesanan rumah. Pembanding/Tergugat menjamin bahwa penambahan tersebut tidak mempengaruhi jadwal serah terima rumah, apalagi soal penambahan rumah tersebut penawaran pertama datang dari Pembanding, inisiatif awalnya bukan dari Terbanding. Jadi sangat tidak beralasan Pembanding yang mengaku sebagai pengembang yang bonafide dan
professional sebagaimana yang dipublikasikan
menjadi
penambahan bangunan tersebut sebagai alasan. Lagi pula secara formal sampai saat ini belum ada serah terima rumah dari Pembanding kepada Terbanding. Kalaupun sekarang Terbanding telah menempati rumah tersebut lebih karena akibat ketidakprofesionalan Pembanding dalam menyelesaikan pengerjaan rumah, sehingga terpaksa Terbanding harus menghuni rumah yang belum selesai dan banyak kerusakan di sana-sini sebagaimana bukti-
20 bukti yang terungkap dalam persidangan serta sebagaimana yang ditemukan judex facti dalam pemeriksaan setempat; - Bahwa yudex facti sudah benar dan tidak keliru dalam memutus Pembanding telah wanprestasi karena membangun rumah tidak sesuai dengan spesifikasi yang telah dijanjikan kepada Terbanding. Sangat aneh sekali Pembanding dalam point 3.5.Memori banding menyatakan tidak pernah ada ketentuan mengenai spesifikasi rumah yang disepakati oleh Tergugat/Pembanding dengan Penggugat/Terbanding sehingga jelas berdasarkan fakta hukum Majelis Hakim telah memutus tanpa dasar. Namun kalimat akhir Pembanding menyatakan
bahwa
untuk
spesifikasi
rumah
yang
dibangun
oleh
Pembanding/Tergugat telah dibangun sesuai brosur perumahan dan brosur inilah yang menjadi dasar pertimbangan Penggugat/Terbanding (bukti PB-1). Serta dalam anak judulnya Pembanding menyatakan sebagai bukti baru; - Bahwa
pertimbangan
judex
facti
sudah
benar
dalam
memberikan
pertimbangan dalam halaman 44 paragraf 4 yang mengabulkan petitum ke 4 dari Penggugat/Terbanding. Pengabulan petitum tersebut adalah konsekuensi atas keterlambatan Pembanding/Tergugat menyerahkan rumah kepada Terbanding/Penggugat sesuai jangka waktu yang telah dijanjikan yaitu pada bulan Juli 2012. Point 14 gugatan yang dikutip Pembanding dalam memori banding point 3.7. justru menjelaskan pengakuan dari Pembanding/Tergugat akan keterlambatan tersebut, bukan berarti Terbanding/Penggugat menerima begitu saja keterlambatan tersebut. Apalagi berdasarkan fakta-fakta dan buktibukti surat yang terungkap dalam persidangan jelas-jelas Pembanding/ Tergugat mengakui kesalahannya dan berjanji akan membayar ganti rugi keterlambatan sesuai lampiran syarat dan ketentuan pemesanan rumah yang dibuat sendiri oleh Pembanding/Tergugat; Menimbang, bahwa setelah memeriksa dan meneliti secara cermat berkas perkara beserta salinan resmi putusan Pengadilan Negeri Depok
21 tanggal 18 Juni 2014, No. 74/Pdt.G/2013/PN.Dpk, beserta memori banding dan kontra memori banding yang telah diajukan oleh kedua belah pihak yang berperkara, Pengadilan Tinggi berpendapat sebagaimana tersebut dibawah ini; DALAM KONPENSI: DALAM EKSEPSI: Menimbang, bahwa alasan-alasan dan pertimbangan putusan Majelis Hakim Tingkat Pertama tentang Eksepsi dari Pembanding, semula Tergugat Konpensi/Penggugat Rekonpensi adalah sudah tepat dan benar maka oleh karena itu putusan dalam Eksepsi tersebut dapat dipertahankan dan dikuatkan; DALAM POKOK PERKARA: Menimbang, bahwa mengenai pertimbangan hukum dan kesimpulan Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam pokok perkara dalam Konpensi ini, Pengadilan Tinggi tidak sependapat dengan alasan-alasan sebagai berikut: Menimbang, bahwa hubungan hukum antara Terbanding semula Penggugat
Konpensi/Tergugat
Rekonpensi
dengan
Pembanding
semula
Tergugat Konpensi/Penggugat Rekonpensi adalah dalam perikatan pemesanan rumah dimana pihak Terbanding semula Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi adalah pemesan rumah sedangkan Pembanding semula Tergugat Konpensi/Penggugat Rekonpensi sebagai pengembang yang membangun rumah sebagaimana surat pemesanan rumah tanggal 08 Desember 2011 dengan harga yang telah disepakati senilai Rp.525.000.000,- dengan uang muka sebesar Rp.125.000.000,- telah dilunasi oleh Penggugat dalam Konpensi pada tanggal 1 Desember 2011, 8 Desember 2011, 9 Januari 20121, 10 Pebruari 2012, 3 Maret 2012, 9 April 2012 dan 11 Juni 2012 dan selanjutnya sisa pembayaran sejumlah Rp.400.000.000,- telah dibayarkan oleh BNI Syariah Cabang Margonda Depok, sehingga seluruh harga jual Unit rumah Osadhi 3 kavling 11 telah dilunasi oleh Penggugat dalam Konpensi kepada Tergugat
22 dalam Konpensi; Menimbang, bahwa setelah Terbanding semula Penggugat dalam Konpensi/Tergugat Rekonpensi melunasi pembayaran rumah tersebut dan sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak, rumah tersebut akan diserahkan oleh
Pembanding
semula
Tergugat
dalam
Konpensi/Penggugat
dalam
Rekonpensi sekitar bulan Juli 2012; Menimbang, bahwa beberapa bulan mendekati
bulan Juli 2012,
Terbanding semula Penggugat dalam Konpensi/Tergugat dalam Rekonpensi belum melihat tanda-tanda yang konkret bahwa Pembanding semula Tergugat dalam
Konpensi/Penggugat
dalam
Rekonpensi
akan
menyelesaikan
kewajibannya untuk menyerahkan rumah tersebut dengan tepat waktu dan Terbanding semula Penggugat dalam Konpensi/Tergugat dalam Rekonpensi telah beberapa kali menanyakan langsung kepada Pembanding semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi terkait dengan hal tersebut tetapi jawaban Pembanding semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi terkesan tidak jelas dan memberikan alasan yang mengada-ada dan seakan-akan lari dari kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan yang intinya Pembanding semula Tergugat dalam Konpensi/Penggugat dalam Rekonpensi tidak dapat menyerahkan rumah pada waktu yang diperjanjikan yakni bulan Juli 2012; Menimbang, bahwa akibat dari tidak diserahkannya rumah tersebut pada
waktu
yang
diperjanjikan
maka
Pembanding
semula
Tergugat
Konpensi/Penggugat Rekonpensi telah melakukan perbuatan wanprestasi (ingkar janji) yang mengakibatkan kerugian kepada Terbanding semula Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi antara lain: - Kerugian akibat tidak dapat menikmati rumah yang diperjanjikan serah terima pada waktu yang telah diperjanjikan pada bulan Juli 2012; - Denda
yang
telah
diperjanjikan
akibat
keterlambatan
penyelesaian
23 penyerahan rumah; - Bangunan rumah tidak sesuai dengan spesifikasi yang telah disepakati; Menimbang, bahwa untuk mengevaluasi kekurangan dan ketidak sesuaian spesifikasi pembangunan rumah kedua pihak telah menunjuk PT. NUSA ABADI INDO GLOBAL (NAI) sebagai konsultan independen; Menimbang, bahwa tentang kerugian akibat tidak dapat menikmati rumah yang diperjanjikan dan akibat keterlambatan penyelesaian pembangunan rumah tersebut maka
Majelis Hakim Tingkat Banding dapat menilai karena
akibat belum selesainya pembangunan rumah dimaksud ternyata Terbanding semula Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi sebagai pembeli telah memperpanjang kontrak rumahnya selama 6 (enam) bulan yaitu sebesar Rp.4.000.000,-(empat juta rupiah), sehingga kerugian tentang hal ini tidak dapat dituntut tersendiri akan tetapi harus digabungkan dengan kerugian akibat bangunan rumah yang tidak sesuai dengan spesifikasi yang disepakati sedangkan kerugian dimaksud baru dapat diketahui setelah ada hasil evaluasi yang dilakukan oleh PT. NUSA ABADI INDO GLOBAL (NAI); Menimbang, bahwa oleh karena gugatan dalam konpensi ini diajukan sebelum ada hasil evaluasi dari konsultan independen PT. NUSA ABADI INDO GLOBAL maka kerugian yang pasti diderita oleh Terbanding semula Penggugat Konpenssi/Tergugat Rekonpensi tidak dapat dipastikan jumlahnya, apalagi kalau hasilnya sampai rumah dimaksud tidak layak huni; Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut maka gugatan dalam konpensi ini yang diajukan oleh Terbanding semula Penggugat konpensi/Tergugat Rekonpensi untuk lebih tuntasnya untuk mencapai azas peradilan yang cepat, sederhana harus terlebih dahulu disertai dengan hasil evaluasi konsultan independen yang ditunjuk oleh kedua pihak yakni PT. NUSA ABADI INDO GLOBAL; Menimbang, bahwa oleh karena gugatan dalam konpensi ini tidak
24 disertai dengan hasil evaluasi dari PT. NUSA ABADI INDO GLOBAL maka gugatan Terbanding semula Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi tidak dapat diterima; DALAM REKONPENSI: Menimbang, bahwa oleh karena gugatan konpensi dinyatakan tidak dapat diterima maka gugatan Rekonpensi patut juga dinyatakan tidak dapat diterima; DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI: Menimbang,
bahwa
oleh
karena
gugatan
Terbanding
semula
Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi dinyatakan tidak dapat diterima, maka biaya yang timbul dalam perkara ini dalam kedua tingkat peradilan harus dibebankan
kepada
Terbanding
semula
Penggugat
Konpensi/Tergugat
Rekonpensi; Menimbang, bahwa tentang sistematika diktum/amar putusan Majelis Hakim Tingkat Pertama juga pada Tingkat Banding ini harus diperbaiki sehingga urutannya seharusnya mulai dari dalam Konpensi, dalam Eksepsi, dalam Pokok Perkara, dalam Rekonpensi dan dalam Konpensi dan Rekonpensi; Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan yang telah dikemukakan diatas, maka putusan Majelis Hakim Tingkat Pertama Nomor 74/Pdt.G/2013/PN.Dpk tanggal 18 Juni 2014 tidak dapat dipertahankan dan harus dibatalkan sebagaimana amar tersebut dibawah ini; Memperhatikan, Undang-undang Nomor 20 Tahun 1947, dan HIR, Undang-undang Nomor 48 Tahun 2009, Undang-undang Nomor 49 Tahun 2009 serta peraturan lain yang bersangkutan; M E N G A D I L I: -
Menerima
permohonan
banding dari Pembanding semula
Tergugat Konpensi/Penggugat Rekonpensi;
25 -
Membatalkan
putusan
Pengadilan
Negeri
Depok
Nomor
74/Pdt.G/2013/PN.Dpk, tanggal 18 Juni 2014 yang dimohonkan banding tersebut, dan: MENGADILI SENDIRI: DALAM KONPENSI: DALAM EKSEPSI: -
Menolak Eksepsi dari Pembanding semula Tergugat Konpensi/ Penggugat Rekonpensi;
DALAM POKOK PERKARA: -
Menyatakan gugatan konpensi Terbanding semula Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi tidak dapat diterima;
DALAM REKONPENSI: -
Menyatakan gugatan Rekonpensi Pembanding semula Tergugat Konpensi/Penggugat Rekonpensi tidak dapat diterima;
DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI: -
Menghukum Terbanding semula Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi untuk membayar biaya perkara pada kedua tingkat peradilan yang pada tingkat banding sebasar Rp.150.000,-(seratus lima puluh ribu rupiah);
Demikianlah diputus dalam sidang permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Bandung pada hari ini : Kamis, tanggal 05 Maret 2015, oleh kami : ARIFIN RUSLI HUTAGAOL, S.H.,M.H. Hakim Tinggi pada Pengadilan Tinggi Bandung sebagai Hakim Ketua Majelis, dengan ABID SALEH MENDROFA, S.H. dan Dr.(HC) SATRIA US GUMAY, S.H. masing-masing sebagai Hakim Anggota, berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Bandung tanggal 15 Januari 2015 Nomor
: 11/Pen/Pdt/2015/PT.Bdg, yang
ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili perkara ini dalam tingkat banding dan putusan tersebut pada hari Kamis, tanggal 12 Maret 2015 diucapkan dalam
26 sidang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua Majelis tersebut dengan dihadiri Hakim-Hakim Anggota serta dibantu oleh : TOLOPAN BANJARNAHOR, S.H. Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi tersebut akan tetapi tanpa dihadiri kedua belah pihak dalam perkara ini.-
Hakim Anggota,
Hakim Ketua,
Ttd
Ttd
ABID SALEH MENDROFA,S.H.
ARIFIN RUSLI HUTAGAOL, S.H.,M.H.
Ttd
Dr.(HC) SATRIA US GUMAY, S.H.
Panitera Pengganti, Ttd TOLOPAN BANJARNAHOR, S.H.
Biaya perkara : - Meterai - Redaksi putusan - Pemberkasan Jumlah
Rp. 6.000,Rp. 5.000,Rp.139.000,Rp.150.000,-
