P U T U S A N Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG. “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” Pengadilan Tinggi Bandung yang memeriksa dan mengadili perkaraperkara perdata dalam peradilan tingkat banding telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dibawah ini dalam perkara antara : 1. YUSUF HERMAWAN JATIKUSUMO, beralamat di Jl Bayangkara No 333 (Kiara
Lawang)
Palabuhanratu,
Kabupaten
Sukabumi, Jawa Barat ; 2. NURUL SRIKANDI, beralamat di Jl Kenanga Raya No 29 RT 001 RW 006, Kelurahan
Jakasampurna,
Kecamatan
Bekasi
Barat, Kota Bekasi ; 3. ASRI HUTANTI, beralamat di Jl Perum Nangka Griya Mulya B.5 Banjar Tangguntiti,
Desa
Tonja/80239,
Kecamatan
Denpasar Timur, Kotamadya Denpasar, Bali ; Dalam hal ini Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III diwakili oleh Kuasa Hukumnya yang bernama HARLES
SIHOMBING,
S.H.,
REYNOLD
HUTABARAT, S.H. dan SAICHAN DJAFRI, S.H., M.H. dari Kantor Hukum HR & Partner, yang beralamat di Jalan Pangadegan Utara 1 N0 9 Pancoran, Jakarta Selatan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 30 Juli 2014 ; yang
selanjutnya
disebut
sebagai
Para
Pembanding semula Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III ; L a w a n Ny. LAUW LANNY FARIDA, beralamat di Jl Pluit Murni VII, Kelurahan Pluit, Kecamatan
Penjaringan,
Jakarta
Utara,
yang
selanjutnya disebut sebagai Terbanding semula Penggugat ; Dan
Halaman 1 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
1. JONI ARIF NURSANTO, beralamat di Jl Pulo Mas Utara 1 D Rt 01 Rw 13, Jakarta Timur, yang selanjutnya disebut sebagai Turut Terbanding I semula Tergugat IV ;
2. Notaris AMRI RUNUS, S.H, beralamat di Jalan Bayangkara No 074 Palabuhanratu, Kabupaten Sukabumi, Jawa Barat, yang
selanjutnya
disebut
sebagai
Turut
Terbanding II semula Tergugat V ; PENGADILAN TINGGI tersebut ; Telah membaca : 1. Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Bandung tanggal 26 Nopember 2014 Nomor 455/PEN/PDT/2014/PT.BDG tentang penunjukan
Majelis
Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara antara kedua belah pihak tersebut diatas ; 2. Berkas perkara dan turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Cibadak Nomor 23/Pdt.G/2013/PN.Cbd tanggal 24 Juli 2014 berikut surat- surat lain yang bersangkutan dengan perkara tersebut ; TENTANG DUDUK PERKARA : Mengutip dan memperhatikan tentang hal-hal yang tercantum dalam turunan resmi Pengadilan Negeri Cibadak Nomor 23/Pdt.G/2013/PN.Cbd tanggal 24 Juli 2014 yang amarnya berbunyi sebagai berikut : DALAM EKSEPSI -
Menolak eksepsi dari Tergugat I, II dan III serta eksepsi dari Tergugat V ;
DALAM POKOK PERKARA -
Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ;
-
Menyatakan bahwa Penggugat adalah Pembeli yang beritikad baik ;
-
Menyatakan sah dan mengikat surat kuasa No 1 sampai No 6 yang dibuat dihadapan Notaris SITI NURYATI S.H tanggal 11 Juni 2005 ;
Halaman 2 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
-
Menyatakan sah dan mengikat isi/materi Akta Jual Beli-Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan Tergugat V sebagai kesepakatan jual beli objek tanah sengketa antara Tergugat I dan Penggugat ;
-
Memerintahkan bahwa setelah putusan ini dijatuhkan dapat menjadi dasar untuk balik nama di Kantor Badan Pertanahan Nasional dari Tergugat I kepada Penggugat ;
-
Menyatakan, bahwa setelah proses balik nama dari Tergugat I kepada Penggugat, maka Penggugat adalah sebagai pemilik yang sah atas tanah objek sengketa ;
-
Menyatakan sah dan berharga Sita Milik (Revindicatoir Beslag) terhadap sebidang tanah beserta isinya yang berada di atasnya seluas kurang lebih 39.910 M2 yang terletak setempat dikenal umum dengan nama Kampung Bojong Asih Rt 001 Rw 08 Desa Cikakak, Kecamatan Cisolok, Kabupaten Sukabumi, Jawa Barat, dengan batas-batas tanah sebagai berikut : 1. Tanah dengan Sertifikat Hak Milik No 220 Luas 2850 M2 dengan Akta Jual Beli No. 22/Cisolok/1993 tertanggal 2 Maret 1993 atas nama Ny LIEK TUCHA - Sebelah Utara
:
Tanah milik Diman
- Sebelah Barat
:
Tanah Lauw Lanny Farida (dahulu milik Ujan &
- Sebelah Selatan
:
Laut Samudera Indonesia
- Sebelah Timur
:
Tanah Milik Lilis
Tanah milik BI)
2. Tanah dengan Sertifikat Hak Milik No. 176 Luas 32.800 M2 - Sebelah Utara
:
Tanah milik Sekolah MTS, Tanah milik Lurah, dan
Jalan dari Cisolok ke Pelabuhanratu - Sebelah Barat
:
Tanah milik Diman, dan Tanah milik Lilis
- Sebelah Selatan
:
Laut Samudera Indonesia
- Sebelah Timur
:
Tanah milik Wanli, Tanah milik Ros, Tanah milik
Guritno, dan Tanah AJB (an. Tajudin/Sujai) luas 3305 M2
Halaman 3 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
3. Tanah dengan Akta Jual Beli luas 3305 M2 atas nama HERMANADI, yang merupakan gabungan dari 2 (dua) buah Akta Jual Beli, yaitu : 3.a. Akta Jual Beli No. 594.4/16/PEM/1986, tanggal 2 April 1986, tanggal 2 April 1986, luas 1.610 M2, atas nama TAJUDIN, yang kemudian dijual kepada HERMANADI 3.b. Akta Jual Beli No. 594.4/15/PEM/1986, tanggal 2 April 1986, tanggal 2 April 1986, luas 1.610 M2, atas nama SUJAI, yang kemudian dijual kepada HERMANADI Dengan batas-batas sebagai berikut : - Sebelah Utara
: Tanah milik Guritno, Tanah AJB (an.Ta’in) luas 550
M2 dan Tanah Akta Jual Beli atas nama Icih luas 100 M2 - Sebelah Barat
:
- Sebelah Selatan : - Sebelah Timur
:
Tanah SHM 176 Tanah milik Guritno Tanah milik Guritno, Tanah AJB (an.Ta’in) luas 550
M2 dan Tanah Akta Jual Beli atas nama Icih luas 100 M2 dan Tanah Akta Jual Beli atas nama Ecin luas 450 M2 4. Tanah dengan Akta Jual Beli luas 550 M2, dengan batas-batas tanah sebagai berikut : - Sebelah Utara
: Tanah AJB (an. Tajudin/Sujai) luas 3305 M2
- Sebelah Barat
: Tanah AJB (an. Tajudin/Sujai) luas 3305 M2
- Sebelah Selatan : Tanah AJB (an. Tajudin/Sujai) luas 3305 M2 dan tanah AJB (an.Icih) luas 100 M2 - Sebelah Timur
: Tanah milik Guritno
5. Tanah dengan Akta Jual Beli luas 100 M2, dengan batas-batas tanah sebagai berikut : - Sebelah Utara
:
Tanah AJB (an.Ta’in) luas 550 M2
- Sebelah Barat
:
Tanah AJB (an. Tajudin/Sujai) luas 3305 M2
- Sebelah Selatan :
Tanah AJB(an. Tajudin/Sujai) luas 3305 M2
- Sebelah Timur
Tanah milik Guritno
:
Halaman 4 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
6. Tanah dengan Akta Jual Beli luas 450 M2, dengan batas-batas tanah sebagai berikut : - Sebelah Utara
:
Tanah milik Guritno
- Sebelah Barat
:
Tanah AJB (an. Tajudin/Sujai) luas 3305 M2
- Sebelah Selatan :
Tanah milik Guritno
- Sebelah Timur
Tanah milik Guritno
:
7. Tanah dengan Akta Jual Beli luas 2655 M2, dengan batas-batas tanah sebagai berikut :
-
- Sebelah Utara
:
Tanah SHM No. 176
- Sebelah Barat
:
Tanah milik Lilis
- Sebelah Selatan :
Laut Samudera Indonesia
- Sebelah Timur
Tanah milik Guritno
:
Menyatakan Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III baik secara sendirisendiri maupun secara bersama-sama telah melakukan perbuatan melawan hukum kepada Penggugat;
-
Menghukum Tergugat IV untuk mematuhi isi putusan ini ;
-
Menolak gugatan Penggugat untuk selebihnya ;
-
Menghukum Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III untuk membayar biaya perkara sebesar Rp 7.098.000,- (tujuh juta sembilan puluh delapan ribu rupiah) Menimbang, bahwa berdasarkan Risalah Pemberitahuan Putusan
Pengadilan Negeri Cibadak Nomor 23/Pdt.G/2013/PN.Cbd tanggal 24 Juli 2014 yang ditanda tangani oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Cibadak tentang isi putusan Pengadilan Negeri tersebut diatas telah diberitahukan secara sah dan seksama kepada Turut Terbanding I semula Tergugat IV pada tanggal 11 September 2014 ; Menimbang, bahwa sesuai dengan Surat Pernyataan Permohonan Banding Nomor : 23/Pdt.G/2013/PN.Cbd. yang ditanda tangani oleh Pyt. Panitera Pengadilan Negeri Cibadak, pada hari Senin tanggal 04 Agustus 2014, Kuasa Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III telah mengajukan permintaan
Halaman 5 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
banding
terhadap
putusan
Pengadilan
Negeri
Cibadak
Nomor
23/Pdt.G/2013/PN.Cbd tanggal 24 Juli 2014 ; Menimbang, bahwa berdasarkan Risalah Pemberitahuan Pernyataan Banding Nomor : 23/Pdt.G/2013/PN.Cbd. yang ditanda tangani oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Jakarta Utara dan oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Cibadak, pengajuan permohonan banding oleh Para Pembanding semula Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III tersebut diatas telah diberitahukan secara sah dan seksama kepada Terbanding semula Penggugat, kepada Turut Terbanding I semula Tergugat IV dan kepada Turut Terbanding II semula Tergugat V masing-masing pada tanggal 29 September 2014, tanggal 11 September 2014 dan tanggal 12 September 2014 ; Menimbang, bahwa untuk melengkapi permohonan bandingnya, Para Pembanding semula Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III melalui Kuasa Hukumnya telah mengajukan surat memori banding tertanggal 29 Agustus 2014, yang telah diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Cibadak pada tanggal 29 Agustus 2014, yang mana
memori banding tersebut telah
diberitahukan/diserahkan secara sah dan seksama kepada Terbanding semula Penggugat pada tanggal 29 September 2014, kepada Turut Terbanding I semula Tergugat IV pada tanggal 11 September 2014 dan kepada Turut Terbanding II semula Tergugat V pada tanggal 12 September 2014 ; Menimbang, bahwa menanggapi memori banding yang diajukan oleh Kuasa Para Pembanding semula Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III tersebut diatas, Terbanding semula Penggugat tidak mengajukan kontra memori banding sesuai Surat Keterangan Panitera Pengadilan Negeri Cibadak tertanggal Oktober 2014 ; Menimbang, bahwa berdasarkan Risalah Pemberitahuan Memeriksa Berkas Perkara (Inzage) Banding No. 23/Pdt.G/2013/PN.Cbd., yang ditanda tangani oleh Jurusita Pengganti pada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan kepada Kuasa Para Pembanding semula Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III pada tanggal 28 Oktober 2014, oleh Jurusita Pengganti pada Pengadilan Negeri Jakarta Utara kepada Terbanding semula Penggugat pada tanggal 30 Oktober 2014, dan oleh Jurusita pengganti pada Pengadilan Negeri Cibadak kepada Turut Terbanding I semula Tergugat IV dan Turut Terbanding II semula Tergugat V, telah diberikan kesempatan untuk mempelajari/memeriksa berkas
Halaman 6 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
perkara (inzage) sebelum berkas tersebut dikirimkan ke Pengadilan Tinggi Bandung untuk diperiksa dalam tingkat banding ; TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA : Menimbang, bahwa putusan Pengadilan Negeri Cibadak tersebut dijatuhkan pada tanggal 24 Juli 2014 dengan di hadiri oleh Kuasa Penggugat dan Kuasa Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III serta Kuasa Tergugat V tanpa dihadiri Tergugat IV, dan selanjutnya Kuasa Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III mengajukan permohonan banding pada tanggal 4 Agustus 2014, dengan demikian permohonan banding tersebut di ajukan dalam tenggang waktu dan menurut tata cara yang ditentukan oleh undang-undang, oleh karena itu permohonan banding tersebut secara formil dapat diterima ; Menimbang,
bahwa
Majelis
Hakim
Pengadilan
Tinggi
setelah
mempelajari dengan seksama berkas perkara secara keseluruhan, incasu suratsurat bukti dan saksi-saksi yang diajukan oleh para pihak yang berperkara dan turunan resmi Putusan Pengadilan Negeri Cibadak tanggal 24 Juli 2014 Nomor 23/Pdt.G/2013/PN.Cbd. (i.c Putusan Sela tanggal 24 April 2014 Nomor 23/Pdt.G/2013/PN.Cbd.) dan telah pula membaca dengan seksama Memori Banding tertanggal 29 Agustus 2014 dari kuasa Para Pembanding semula Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III, sedangkan pihak Terbanding semula Penggugat tidak mengemukakan Kontra Memori Bandingnya, untuk selanjutnya berpendapat sebagai berikut ; Dalam Eksepsi : Menimbang, bahwa Majelis Hakim Pengadilan Tinggi sependapat dengan pertimbangan Hakim Pengadilan Tingkat Pertama yang dalam putusannya menolak eksepsi yang di kemukakan oleh Para Pembanding semula Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III serta eksepsi dari Turut Terbanding semula Tergugat V, dimana pertimbangan dalam putusan Hakim Tingkat Pertama tersebut sudah tepat dan benar, oleh karena itu dapat dipertahankan dan dikuatkan ; Dalam Pokok Perkara : Menimbang, bahwa yang menjadi pokok permasalahan dalam gugatan Penggugat/Terbanding adalah : -
Bahwa antara Penggugat/Terbanding dengan Tergugat I, Tergugat II, Tergugat
III/Para
Pembanding
terjadi
jual
beli
tanah
dimana
Halaman 7 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
Penggugat/Terbanding selaku pembeli dan Tergugat I/Tergugat II/Tergugat III/Para Pembanding selaku penjual ; -
Bahwa tanah yang menjadi objek jual beli tersebut keseluruhannya adalah seluas ± 39.910 m2 (Tiga puluh sembilan ribu sembilan ratus sepuluh meter persegi) yang terletak di Kampung Bojongasih Rt.001 Rw.08 Desa Cikakak, Kec. Cisolok, Kabupaten Sukabumi, yang perinciannya adalah sebagai berikut : 1. Tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 176/Desa Cikakak, surat ukur Nomor 2451 tanggal 21 Oktober 1985 seluas 32.800 m 2 atas nama Ny. Liek Tucha ; 2. Tanah dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 220/Desa Cikakak, surat ukur Nomor 1102 tanggal 18 Juli 1988 seluas 2.850 m 2 atas nama Sobari bin Hamdu, dengan Akta Jual Beli Nomor 22/Cisolok/1993 tertanggal 12 Maret 1993 atas nama Ny. Liek Tucha ; 3. Tanah dengan Akta Jual Beli Nomor 594.4/161PEM/1986 atas nama Tajudin, seluas 1.610 m2 ; 4. Tanah dengan Akta Jual Beli Nomor 594.4/151PEM/1986 atas nama Sujai, seluas 1.400 m2 ; 5. Tanah dengan Akta Jual Beli Nomor 594.4117/PEM/1986 atas nama Raip alias Ecin, seluas 600 m2 ; 6. Tanah dengan Akta Jual Beli Nomor 594.4174/PEM/1986 atas nama Hermanadi, seluas 2.655 m2 ; 7. Tanah dengan Akta Jual Beli Nomor 594.4177/PEM/1986 atas nama Icih, seluas 100 m2 ; 8. Tanah dengan Akta Jual Beli Nomor 594.4178/PEM/1986 atas nama Tain, seluas 550 m2 ; 9. Tanah dengan Akta Jual Beli Nomor 22/Cisolok/1993 atas nama Liek Tucha, seluas 2.850 m2 ;
-
Bahwa jual beli atas tanah sebagai yang tersebut diatas di sepakati dengan harga Rp. 2.000.000.000,- (Dua milyar rupiah) ;
-
Bahwa Penggugat/Terbanding selaku pembeli telah membayar harga tanah objek sengketa sebesar Rp. 1.800.000.000,- (Satu milyar delapan ratus juta rupiah) sedangkan sisanya sebesar Rp. 200.000.000,- belum dibayarkan oleh Penggugat/Terbanding dikarenakan atas permintaan Tergugat I, oleh karena sisa pembayaran tersebut akan digunakan untuk pembayaran A.J.B., BPHTB, PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang merupakan kewajiban Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III ;
Halaman 8 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
-
Bahwa oleh karena Penggugat telah melunasi seluruh pembayaran atas tanah tersebut diatas (objek sengketa) kepada Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III, maka Penggugat berhak menerima pengalihan atas tanah objek sengketa tersebut beserta isi yang berada diatasnya ;
-
Bahwa
Penggugat/Terbanding
bersama-sama
dengan
Para
Pembanding/Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III telah menanda tangani atas ke 6 Akta Jual Beli tanah objek sengketa tersebut akan tetapi Tergugat V/Turut Terbanding (PPAT) sebagai pejabat yang berwenang untuk mengurus proses jual beli tersebut, sampai saat ini belum mencatatkan nomor, tanggal dan menanda tangani ke enam Akta Jual Beli tersebut, dengan alasan baik Penggugat/Terbanding maupun Tergugat I s/d Tergugat III/Pembanding belum membayar Pajak Penjualan dan PBB sebagai persyaratan untuk pembuatan Akta Jual Beli atas tanah yang sekarang menjadi objek sengketa tersebut ; -
Bahwa
Tergugat
V/Turut
Terbanding
seharusnya
terlebih
dahulu
memberitahukan kepada Penggugat/Terbanding akan persyaratan yang belum terpenuhi dalam pembuatan Akta Jual Beli tersebut, akan tetapi hal tersebut tidak dilakukan oleh Tergugat V/Turut Terbanding ; -
Bahwa Penggugat/Terbanding kemudian telah melunasi pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tersebut dan seharusnya Tergugat V/Turut Terbanding menandatangani dan memberi nomor dan tanggal atas ke enam Akta
Jual Beli tersebut
dan menyerahkannya
kepada
Penggugat/
Terbanding ; -
Bahwa ternyata dalam perkembangannya kemudian, Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III ingin menguasai kembali tanah objek sengketa a quo, yaitu dengan mendirikan pagar pekarangan, memasang gembok, melakukan pembongkaran jendela dan memasang portal di jalan, sehingga Penggugat tidak dapat menggunakan sarana jalan, bahwa perbuatan Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III baik secara bersama-sama maupun secara sendiri-sendiri yang berusaha menguasai tanah objek sengketa milik Penggugat tersebut adalah perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian bagi Penggugat ;
-
Bahwa Penggugat/Terbanding adalah sebagai pembeli yang ber-itikad baik yang harus mendapat perlindungan hukum, sesuai dengan Yurisprudensi Tetap Mahkamah Agung RI nomor 1230/K/Sip/1980 tanggal 29 Maret 1982 ;
-
Bahwa demi keadilan, kepatutan dan kepastian hukum bagi Penggugat atas penguasaan tanah objek sengketa, agar diputuskan dalam perkara ini
Halaman 9 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
Penggugat adalah selaku Kuasa dari Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III untuk melaksanakan Pelepasan Hak kepada diri Penggugat/Terbanding sendiri ; -
Bahwa Tergugat V/Turut Terbanding, sebagai pejabat yang berwenang yang telah membuat 6 (enam) Akta Jual Beli, dan sampai saat ini belum diterbitkan, maka oleh karenanya harus dihukum agar ia mencatatkan nomor, tanggal dan membubuhkan tanda tangannya kedalam 6 (enam) Akta Jual Beli tersebut diatas ; Menimbang, bahwa dari fakta-fakta sebagai yang dikemukakan diatas,
oleh Majelis Hakim Pengadilan Tinggi dapat di tarik suatu kesimpulan, bahwa yang menjadi inti permasalahan dalam perkara ini adalah masalah jual beli tanah objek sengketa antara Penggugat/Terbanding dengan Tergugat I s/d Tergugat III/Pembanding, dimana Akta Jual Belinya (6 (enam) Akta Jual Belinya) belum di beri nomor, tanggal dan di tanda tangani oleh Tergugat V/Turut Terbanding sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sedangkan Para Tergugat/Pembanding ingin menguasai kembali tanah objek sengketa, dengan cara memagar pekarangan, memasang gembok, pembongkaran jendela dan pemasangan portal ; Menimbang, bahwa Majelis Hakim Pengadilan Tinggi akan memberikan pertimbangan terhadap inti permasalahan perkara a quo adalah sebagai berikut ; Menimbang, bahwa sesuai dengan pengakuan dari Penggugat/ Terbanding sendiri dalam posita gugatannya, bahwa pemberian nomor dan tanggal dan penanda tanganan ke 6 (enam) Akta Jual Beli tanah objek sengketa tertunda/belum dapat dilaksanakan oleh karena belum dipenuhi persyaratan pembayaran Pajak Penjualan, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), pembayaran BPHTB, dan juga diakui oleh Tergugat V/Turut Terbanding (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dalam jawabannya atas gugatan Penggugat/Terbanding, bahwa ia selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah belum dapat memberi nomor, tanggal dan menanda tangani ke 6 (enam) Akta Jual Beli dimaksud, oleh karena sampai saat ini Penggugat/Terbanding belum juga menyerahkan surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan, pembayaran BPHTB dan dokumen pendukung lainnya kepada Tergugat V/Turut Terbanding selaku PPAT ; Menimbang, bahwa sesuai dengan surat bukti Penggugat yakni P.13a s/d P.13.Z yakni kwitansi-kwitansi pembayaran tanah (objek sengketa) yang telah diberikan oleh Penggugat/Terbanding kepada Tergugat I, Tergugat II, Halaman 10 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
Tergugat III/Para Pembanding adalah sejumlah Rp. 1.868.300.000,- (satu milyar delapan ratus enampuluh delapan juta tiga ratus ribu rupiah), sedangkan surat bukti P.15 s/d P.30 dan P.34 s/d P.47 adalah kwitansi-kwitansi pembayaran komisi jual beli tanah sengketa dari Penggugat kepada Iban Subandi dan Agus Permana, bukan sebagai pembayaran tanah objek sengketa ; Menimbang, bahwa Majelis Hakim Pengadilan Tinggi setelah meneliti surat bukti P.13a s/d P.13.Z tersebut yang berupa kwitansi-kwitansi tanda pembayaran harga tanah objek sengketa oleh Penggugat/Terbanding kepada Tergugat/Para Pembanding, yang ternyata surat bukti P.13.e, P.13.f, P.13.h, P.13.m, P.13.p, P.13.T dan P.13.S adalah berupa pinjaman/Kas Bon dari Para Tergugat/Para Pembanding, yang oleh Tergugat I s/d Tergugat III di akui sebagai pinjaman uang/Kas Bon dan bukan sebagai pembayaran harga tanah sengketa, dan demikian pula dengan pembayaran dengan giro (bukti P.13.b) yang oleh Para Tergugat/Para Pembanding menyatakan bahwa giro tersebut tidak dapat di cairkan/di uangkan ; Menimbang, bahwa dari surat bukti P.13a sampai dengan P.13.Z tersebut, diperoleh fakta bahwa pembayaran harga tanah objek sengketa yang dilakukan oleh Penggugat/Terbanding kepada Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III/Para Pembanding adalah dengan secara mencicil sebanyak 33 kali dalam tenggang waktu 1 (satu) tahun yakni dari tanggal 30 Desember 2004 sampai dengan tanggal 17 Desember 2005 (bukti P.13a dan P.13 FF), yang tidak sesuai dengan prinsip hukum jual beli tanah yaitu Terang dan Tunai ; Menimbang, bahwa dari fakta-fakta sebagai yang di uraikan diatas, menurut Majelis Hakim Pengadilan Tinggi mengakibatkan kerancuan proses jual beli tanah objek sengketa antara Penggugat/Terbanding dengan Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III/Para Pembanding dan tidak dapat diterbitkannya ke 6 (enam) Akta Jual Beli tanah objek sengketa oleh Tergugat V/Turut Terbanding selaku PPAT oleh karena baik Penggugat/Terbanding maupun Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III/Para Pembanding, belum menyerahkan persyaratan administrasi, yakni pembayaran PBB, A.J.B. dan BPHTB ; Menimbang, bahwa kerancuan dalam proses jual beli tanah objek sengketa antara Penggugat/Terbanding sebagai pihak pembeli, dengan Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III/Para Pembanding semakin bertambah, dimana Penggugat/Terbanding telah mengambil Sertifikat Hak Milik (Aslinya) nomor 176/Cikakak Blok Bojongasih, surat ukur nomor 2451 tanggal 21 Oktober 1985, seluas 32.800 m2 atas nama Liek Tucha dan Sertifikat Hak Milik (Aslinya) Halaman 11 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
nomor 220/Cikakak Blok Cihaur, surat ukur nomor 1102 tanggal 18 Juli 1988 seluas 2.850 m2 atas nama Sobari serta Akta Jual Beli (Aslinya) Nomor 22/Cisolok/1993, tanggal 2 Maret 1993 atas nama Liek Tucha, dari tangan Tergugat V/Turut Terbanding selaku PPAT, sedangkan Tergugat I/Pembanding mengambil pula dari tangan Tergugat V/Turut Terbanding selaku PPAT berupa : 1) Akta Jual Beli (Aslinya) nomor 594.4/74/1986 tanggal 19 Desember 1986 atas nama Liek Tucha ; 2) Akta Jual Beli (Aslinya) nomor 594.4/78/1986 tanggal 1986 atas nama Liek Tucha ; 3) Akta Jual Beli (Aslinya) nomor 594.4/77/1986, tanggal 1986 atas nama Liek Tucha ; 4) Akta Hibah nomor 594.4/79/1986, tanggal 24 Desember 1986 atas nama Liek Tucha, sedangkan surat-surat tersebut diatas adalah diperlukan untuk pembuatan Akta Jual Beli oleh PPAT ; (vide surat bukti T.V.1 dan T.V.2) Menimbang, bahwa dari fakta-fakta sebagai yang terurai diatas, apakah Jual Beli tanah objek sengketa antara Penggugat/Terbanding dengan Para Pembanding/Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III, akan dipertahankan dan dinyatakan sah menurut hukum ? ; Menimbang, bahwa Pasal 37 Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 ayat (1) menentukan : “Peralihan Hak atas tanah dan Hak Milik atas satuan rumah susun melalui Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, Pemasukkan dalam Perusahaan dan Perbuatan Hukum Pemindahan Hak lainnya, kecuali Pemindahan Hak melalui Lelang, hanya dapat Didaftarkan jika dibuktikan dengan Akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku ; Menimbang, bahwa saksi akhli yang di dengar pendapatnya dalam perkara a quo yakni Prof. DR. Wiratni Achmadi, SH., yang antara lain telah memberikan keterangan : 1. Bahwa suatu jual beli atas bidang tanah sudah lunas/di lunasi, apabila jual beli tersebut telah selesai dibayarkan pada saat penanda tanganan Akta Jual Beli di hadapan PPAT dan harus dibuktikan dengan adanya bukti pelunasan atas harga yang telah disepakati, jika tidak ada bukti pelunasan maka jual beli tersebut belum dapat dikatakan lunas ; 2. Jika setelah penanda tanganan Akta Jual Beli dilakukan masih ada transaksi pembayaran antara pembeli dengan penjual, maka sesungguhnya jual beli yang dibuat di hadapan PPAT belum dapat dikatakan telah lunas ; 3. Bahwa mengenai Kas Bon, sepanjang si penerima uang tidak mengakui atau menganggap kwitansi Kas Bon tersebut sebagai bagian atau Halaman 12 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
akumulasi dari pembayaran atas pembelian tanah, maka penerimaan uang tersebut bukanlah merupakan pembayaran atas pembelian tanah tersebut, kecuali kalau-kalau diakui oleh penerimanya bahwa uang tersebut untuk pembayaran tanah, dan dalam setiap kwitansi harus jelas keterangannya untuk apa, jadi kwitansi yang keterangannya sebagai Kas Bon, maka secara formal tidak bisa dikatakan sebagai pembayaran dalam rangka jual beli tanah ; 4. Bahwa apabila salah satu pihak menarik berkas dan atau dokumen yang diserahkan ke PPAT guna pembuatan Akta Jual Beli, maka sesungguhnya pihak yang menarik kembali berkas dan atau dokumen tersebut tidak ingin melanjutkan proses jual beli tersebut dan seorang PPAT tidak dapat menindak lanjuti pembuatan Akta Jual Beli yang dimintakan ; 5. Bahwa mengenai Akta Jual Beli (dalam perkara a quo) tidak bisa dilanjutkan,
kecuali
ada
kesepakatan
antara
mereka
(pihak
yang
bersengketa) bisa dilanjutkan, tetapi Akta Jual Beli tersebut batal demi hukum dan apa yang sudah diterima/pembayaran oleh si penjual harus di kembalikan kepada pembeli ; Menimbang, bahwa berdasarkan fakta-fakta sebagai yang terurai diatas, Majelis Hakim Pengadilan Tinggi berkesimpulan bahwa Jual Beli Tanah Objek sengketa antara Penggugat/Terbanding dengan Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III/Para Pembanding, Adalah belum Terjadi, dan Sah menurut hukum dan tidak mempunyai Kekuatan Mengikat Secara Hukum dan Tanah Objek sengketa belum dapat dikuasai oleh Penggugat/Terbanding dan apabila Penggugat/Terbanding menguasai tanah objek sengketa, maka penguasaan tersebut adalah tidak sah, walaupun Penggugat/Terbanding telah membayarnya sebagai yang tercantum dalam surat bukti P.13a s/d P.13.Z tersebut, sehingga sebagai konsekwensinya Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III/Para Pembanding harus
mengembalikan
Seluruh
pembayaran
yang
telah
dibayar
oleh
Penggugat/Terbanding kepada Penggugat/Terbanding tersebut ; Menimbang, bahwa oleh karena jual beli atau perjanjian jual beli antara Penggugat/Terbanding dengan Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III/Para Pembanding dinyatakan Tidak Sah dan Tidak Mengikat Secara Hukum, maka gugatan Penggugat/Terbanding dinyatakan Ditolak untuk keseluruhannya ; Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat/Terbanding dinyatakan ditolak, maka Putusan Pengadilan Negeri Cibadak tanggal 24 Juli
Halaman 13 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
2014 Nomor 23/Pdt.G/2013/PN.Cbd. tidak dapat dipertahankan dan haruslah dibatalkan ; Menimbang, bahwa oleh karena terhadap tanah objek sengketa telah dilakukan Penyitaan Hak Milik (Revindikatoir Beslag) oleh Juru Sita Pengadilan Negeri Cibadak pada tanggal 18 Juli 2014 Nomor 23/BA.Pdt.G/2013/PN.Cbd., maka terhadap sita Hak Milik (Revindikatoir Beslag) tersebut dinyatakan tidak sah dan berharga dan tidak mempunyai kekuatan mengikat, dan oleh karenanya harus di angkat ; Menimbang, bahwa segala apa yang telah dipertimbangkan sebagai yang tersebut diatas, merupakan pula sebagai tanggapan terhadap Memori Banding yang dikemukakan oleh Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III/Para Pembanding ; Menimbang, bahwa oleh karena Penggugat/Terbanding berada di pihak yang kalah, maka ia dihukum pula untuk membayar biaya perkara dalam kedua Tingkat Peradilan ; Mengingat ketentuan-ketentuan dalam H.I.R., Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1947 tentang Peradilan Ulangan di Jawa dan Madura, UndangUndang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata
dan
ketentuan-ketentuan
dari
Undang-Undang
yang
bersangkutan ;
MENGADILI: -
Menerima Permohonan Banding dari Para Pembanding semula Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III tersebut ;
-
Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Cibadak tanggal 24 Juli 2014 Nomor 23/Pdt.G/2013/PN.Cbd., yang dimohonkan Banding tersebut ;
DENGAN MENGADILI SENDIRI : DALAM EKSEPSI -
Menolak eksepsi dari Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III/Para Pembanding dan Tergugat V/Turut Terbanding ;
Halaman 14 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
DALAM POKOK PERKARA : -
Menolak gugatan Penggugat untuk keseluruhannya ;
-
Menyatakan Sita Jaminan terhadap tanah objek sengketa yang diletakkan oleh Juru Sita Pengadilan Negeri Cibadak sebagai yang di maksud dalam Berita Acara Sita tanggal 18 Juli 2014 Nomor 23/BA.Pdt.G/2013/PN.Cbd.,
tidak
sah
dan
berharga
dan
tidak
mempunyai kekuatan mengikat, dan oleh karena itu memerintahkan untuk di angkat ; -
Menghukum Penggugat/Terbanding untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat Peradilan, yang dalam Tingkat Banding sebesar Rp. 150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah) ; Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim
Pengadilan Tinggi Bandung pada hari Rabu tanggal 21 Januari 2015 oleh kami H. NUZUARDI, SH., MH., Hakim Tinggi pada Pengadilan Tinggi Bandung sebagai Hakim Ketua, dengan DJERNIH SITANGGANG, Bc.IP., SH., MH., dan RUSSEDAR, SH., masing-masing sebagai Hakim Anggota, dengan dibantu oleh H. ADE USMAN, SH., MH., Panitera pada Pengadilan Tinggi Bandung, putusan mana pada hari Rabu tanggal 28 Januari 2015 telah diucapkan dalam persidangan yang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua tersebut, dengan dihadiri oleh para Hakim Anggota dan Panitera tersebut diatas, akan tetapi tidak dihadiri oleh kedua belah pihak yang berperkara maupun Kuasa Hukumnya ;
HAKIM ANGGOTA,
HAKIM KETUA,
Ttd
Ttd
DJERNIH SITANGGANG, Bc.IP., SH., MH.
H. NUZUARDI, SH., MH.
Ttd
RUSSEDAR, SH.
PANITERA, Ttd
H. ADE USMAN, SH., MH.
Halaman 15 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
Perincian biaya perkara : 1. Materai putusan ………... …Rp.
6.000,-
2. Redaksi putusan ……….. ... Rp.
5.000,-
3. Pemberkasan ………..…….. Rp. 139.000,Rp. 150.000,- (Seratus Limapuluh Ribu Rupiah)
Halaman 16 dari 16 hal. Putusan Nomor 455/PDT/2014/PT.BDG
