provinsje fryslân provincie fryslân b

provinsje fryslân provincie fryslân b postbus 20120 8900 hm leeuwarden tweebaksmarkt 52 telefoon: (058) 292 59 25 telefax: (058) 292 51 25 www.fryslan.nI [email protected] www.twitter.com/provfryslan

Provinciale Staten van Fryslân

Leeuwarden, 4juni 2013 Verzonden, 1 0 JUNI 2013 Ons kenmerk Afdeling Behandeld door Uw kenmerk Bij lage (n)

01047449 Sted en Plattelan t.steenbruggen /(058) 292 54 42 of [email protected]

Onderwerp

Voortgangsrapportage Waddenglas over 2012

Voortgangsrapportage Waddenglas over 2012

Geachte Statenleden, Hierbij sturen wij u ter informatie de voortgangsrapportage van het glastuinbouwontwikke lingsproject Waddenglas over 2012. In deze rapportage wordt onder andere de grondexploitatierekening (grex) voor 2013 toegelicht. De Stuurgroep Waddenglas stelde deze grex in december 2012 vast, 26 maart 2013 gaven wij daar onze goedkeuring aan. Vanwege de aanhoudende economische crisis zag de Stuurgroep zich genoodzaakt de eer ste substantiële gronduifgifte van 2013 naar 2014 door te schuiven. De doorlooptijd neemt hierdoor met een jaar toe. Door af te boeken op de post voorzieningen buiten het plangebied werd alsnog een positieve verwachte eindwaarde van de grex berekend. De afboeking is conform de afspraken die hierover in de Samenwerkingsovereenkomst gemaakt zijn. Tot dat er zicht is op gronduitgifte, blijven de uitgaven tot een minimum beperkt.

-112-

Ons kenmerk: 01047449

1

1

provinsje fryslân provincie fryslân b Waddenglas kan veel extra arbeidsplaatsen opleveren. De Stuurgroep is van mening dat gronduitgifte, zeker aan tuinders uit de regio, nog steeds reëel is. Om deze redenen blijft de Stuurgroep zich onverminderd voor Waddenglas inzetten. Desgevraagd is gedeputeerde Konst graag bereid om u in een besloten bijeenkomst van de Staten nader over de voortgang van Waddenglas te informeren.

Staten van Fryslân,

Berg, secretaris

-2/2

Ons kenmerk: 01047449

—

rj tE

I—I

Voortgangsrapportage

februari 2013.

Aanleiding. Uit de financiële rapportage per 31- 12-2012 (jaarrekening 2012) kan weliswaar het een en ander worden afgeleid, maar dit is niet voldoende om inzicht te krijgen in het verloop van het project. Financieel en inhoudelijk willen we over de voortgang van het project Waddenglas rapporteren. InIeidiu. Op 2 april 2008 is tussen de Provincie Fryslân, de Dienst Landelijk Gebied en de Gemeente Franekeradeel de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten. Daarmee was het project in de fase van het Voorlopig Ontwerp beland. Het uitwerken van het ontwerp, de daarbij passende planologische procedures en de grondexploitatie werden vervolgens opgepakt. In de afgelopen jaren is over dat proces gerapporteerd. De planologische procedure is na een positief advies van de landelijke milieu adviescommissie en zonder beroepsprocedure in het voorjaar van 2011 succesvol afgerond. Voor de l fase is er nu een rechtsgeldig Bestemmingsplan c.q. een Definitief Ontwerp op grond waarvan kan worden gebouwd. Deze fase is cultuurtechnisch bouwrijp gemaakt en de nutsvoorzieningen zijn aangelegd. Voor de kwelderwal (het gebied tussen bestaand glas en de le fase nieuw glas) is op grond van het Bestemmingsplan een Uitwerkingsplan in procedure gebracht en inmiddels vastgesteld. Ook in dit relatief kleine gebied kunnen beperkt (aan glastuinbouw gelieerde), bouwwerken worden gerealiseerd.

Onderstaand wordt op diverse onderdelen van het projectplan gerapporteerd. Dat aan de hand van de belangrijkere doelstellingen van het plan: • Toename van werkgelegenheid • Goede ruimtelijke inpassing • Recreatie toe voegen • Lichtemissie beperken • Duurzame Energievoorziening en • Uitbreiding op economisch verantwoorde wijze. Toename van werkgelegenheid Deze hoofddoelstelling is bij realisatie van Wadclenglas op basis van het economisch onderzoek van bureau Ecorys (naar verwachting): directe werkgelegenheid 290 f.t.e. en indirecte werkgelegen-heid 110 f.t.e. Door de economische recessie, slechte groenteprijzen en daarbovenop de Ehec-crisis in 2011, is realisatie van deze doelstelling vertraagd. Desondanks is in 2011 bijna 6 ha. aan de noordwestzijde verkocht en is 3 ha, aan nieuwe moderne glasopstand gerealiseerd. Dit betekent een structurele toename van ongeveer 10 f.t.e. aan werkgelegenheid. Deze situatie is in 2012 niet gewijzigd. We verwachten de eerst volgende grondverkoop en dus toename van werkgelegenheid in 2014.

1

Goede ruimtelijke inpassing In de notitie “Ruimte voor Glas” behorende bij de SOK is een hoogwaardige kwalitatieve inpassing in het landschap vastgelegd. Enerzijds gaat het om behoud van en respect voor natuur- en cultuurhistorische waarden zoals de Sexbierumervaart, de historische weg en waterkering De Slachte en de kwelderwal met archeologische waarden tussen het bestaande en nieuwe glastuinbouwgebied. Deze zijn in de Structuurvisie, het Bestemmingsplan en het Uitwerkingsplan voor de kwelderwal vastgelegd. Anderzijds zijn ten faveure van natuur en milieu c.q. ter versterking van het plan aan de omranding van het glastuinbouwgebied ruime rietvelden en bosschages toegevoegd en wordt forse waterberging gemaakt. Realisatie van deze natuurwaarden is -na overleg met het waterschap- bij het bouwrijp maken in 2010 van de le fase van het plan gerealiseerd. Vanaf 2012 is het beheer van de rietvelden en waterberging ter hand genomen. Deze natuur krijgt van bezoekers een positieve waardering. Voor zover mogelijk zijn al deze aspecten vertaald in de Structuurvisie en in het Bestemmingsplan. Daarin zitten uiteraard ook de kwaliteitsaspecten als bouwvolumes en rooilijnen, de centrale (verhoogde) ontwikkelingsas met daarlangs gelegen de waterbassins voor gietwater en de ontsluiting. We willen een hoogwaardig plan realiseren en kunnen dat nu ook laten zien middels een animatie die we hebben laten maken. Deze staat op onze in 2011 nieuw gemaakte website. Recreatie toe voegen De geplande fiets- en voetpaden worden voorlopig nog niet aangelegd. De ruimte daarvoor is wel in bestekken! het grondwerk meegenomen. De toegankelijkheid van het gebied is nog te beperkt en de mogelijke voorzieningen voor sportvissers en varende recreanten worden dan ook verder in de tijd gezet. Dit mede om economische redenen: net als bij de infrastructuur e voor de 1 fase willen we deze investeringen vanwege de grondexploitatie zo lang als mogelijk is uitstellen.

Lichtemissie beperken Waddenglas heeft een hoge ambitie bij de beperking van lichtuitstoot door groeilicht in de kassen: 99% afscherming en bij uitzondering maximaal 2 1/2 % kieren. De lichtemissie aan de bovenzijde van de kassen is daarmee tot een maximaal aanvaardbaar niveau teruggebracht. Bovendien is de zij afscherming 100% rondom het kassengebied. De effecten van deze regeling in combinatie met andere lichtbronnen zijn onderzocht en kregen breed draagvlak. Deze beperking van de lichtemissie is ook in een convenant met de zittende tuinders gercgeld en vastgelegd in het nieuwe Bestemmingsplan. Duurzame Energievoorziening Ook in 2012 is weer veel energie gestoken in de verdere ontwikkeling van het duurzame energie concept (scenario: restwarmte en hoge temperatuur opslag). Dit concept kreeg draagvlak bij de tuinders en er zijn ook risico dragende partijen gevonden. Technisch en economisch leek het ontwikkelde concept haalbaar. Het proces is echter in de loop van 2012 mislukt bij de onderhandelingen over contractprij zen bij de bron en bij de afiemers. Het gevolg is dat we aan een nieuw duurzaam energie concept moeten werken. Aardwarmte is een goed alternatief mits in de investeringen en/of exploitatie forse subsidies worden verstrekt. Naast de gunstige klimatologische omstandigheden van ons gebied, is een dergelijke vorm van duurzame energievoorziening vandaag de dag een belangrijk item. Graag willen we op dit punt dan ook een Unique Selling Point. De mogelijkheden daartoe worden in 2013 verder onderzocht en uitgewerkt. Voor de verkoopbaarheid van ons nieuwe gebied is dit

dus van groot belang. De kosten die hiermee gemoeid zijn worden betaald uit de Post voorbereiding en planontwikkeling. Uitbreiding op economisch verantwoorde wijze De Stuurgroep Waddenglas heeft de her-calculatie van de grondexploitatie (grex) voor 2013 in december 2012 vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan drie deelnemende partij en. Jaarlijks wordt de grex aangepast vanwege gewijzigde omstandigheden. De Stuurgroep wil ook met de nieuwe grex per 1-1-2013 een verantwoord beeld schetsen. De Stuurgroep hanteert hierbij de volgende uitgangspunten. • Het prijspeil is nu 1-1-2013 en aangepast aan de inflatie van 2% per jaar. • Voor de kosten- en opbrengstenstij ging in de kolom nog te realiseren hanteren we ook voor de opvolgende jaren 2%. De index van 2% op de kosten van bouwrijp maken ca. lijkt ons nog steeds verantwoord. Het CBS rekent weliswaar met 2 tot 4% maar de markt (werkelijkheid) is nog steeds gretig: de cultuur- en civieltechnische werken worden aangenomen beneden de gecalculeerde kosten. Uit een vergelijking met de huidige verkoopprijzen elders, trekken we de conclusie dat we zeker concurrerend zijn en de 2% stijging ook aan de kant van de opbrengsten verantwoord is. De vastgestelde grex per 1-1-2012 had een positieve eindwaarde van € 59.072 en een contante waarde van € 39.682 Het resultaat van de her-calculatie per 1-1-20 13 laat een positief resultaat zien van respectievelijk € 94.303,- en € 62.717,-. Een bijstelling dus naar boven van ongeveer € 35.000,-. Het resultaat van de her-calculatie liet in eerste instantie een negatief resultaat zien vooral omdat de uitgifte van de gronden i.c. de inkomsten vanwege de economische malaise verder in de tijd komen te liggen. Door de recessie en slechte groenteprijzen hadden we al een pas op de plaats gemaakt en de fasering van het plan aangepast. Nu zit de sector helaas nog steeds in een dal (vooral wat betreft de prijzen van paprika’s en in mindere mate komkommers) en e afname van de 1 fase verloopt trager dan gepland. Het laat zich raden dat door de verlenging van de looptijd van het project (en dan vooral het uitblijven van verkopen) het resultaat fors negatief wordt beYnvloed. Zekerheid op afname kan niet worden gegeven en we zullen de planning weer moeten aanpassen aan de omstandigheden. Op aangeven van potentiële afnemers, hanteren we nu het volgende schema. Dit betekent dat de looptijd van het project wederom is verlengd (nu met 1 jaar). -.

erwern9

bouwrijp maken

1

erkopen

Een negatief resultaat vraagt om een oplossing en daarom is conform de SOK (bijlage 4b Grond voor glas: bijlage 1 b) door de Stuurgroep besloten de post 270 (voorzieningen buiten het plangebied) naar beneden bij te stellen met € 350.000,- (prijspeil 1-1-2006) Hierdoor ontstaat een positieve eindwaarde. Gevolg van deze bijstelling is dat ook de scope hierop wordt aangepast (voor dat onderdeel! post 270 de voorziening: aankoop en inrichting groen en beplanting). Dit is goed te verantwoorden omdat in de streek/het zoekgebied voor deze voorziening geen of zeer weinig draagvlak bestaat bij bewoners en eigenaren. Mocht de situatie veranderen en de grex t.z.t. de financiële ruimte geven, dan is het voornemen van de Stuurgroep die financiële ruimte weer “terug te geven” aan de post 270 (voorzieningen buiten het plangebied).

3

De risico’s van dit Waddenglas ondernemerschap zijn in oktober 2012 uitvoerig geanalyseerd. Met behulp van een statisch programma zijn de risico’s onderzocht. Eerst is het risicoprofiel van de concept grondexploitatie (basisscenario) bepaald door te werken met bandbreedtes voor kosten en opbrengsten. Om het risicoprofiel te bepalen wordt per kostenen opbrengstenpost een bandbreedte aangegeven. De grondexploitatie wordt vervolgens 100.000 keer doorgerekend met verschillende waarden binnen de aangegeven bandbreedtes. Het gemiddelde van alle doorrekeningen bedraagt € 155.000,- positief en ligt dus dicht bij het eindresultaat van de grondexploitatie 2013. Hieruit kan worden afgeleid dat de grondexploitatie realistisch is begroot. Bovendien kunnen er nog een aantal beheersmaatregelen worden toegepast om een beter eindresultaat te behalen. Vervolgens is een scenarioanalyse uitgevoerd om de (fmanciële) effecten van onvoorziene omstandigheden in beeld te brengen. De risico’s kunnen daarbij variëren van € 1,1 mij. als alleen de le fase wordt ontwikkeld tot € 10,4 mlj. als geen enkele kavel wordt verkocht. Voor een uitgebreidere beschrijving van de risico’s wordt verwezen naar de notitie “Risicosessie Waddenglas grex 2013”. Dit document is aan partijen verstrekt bij het ter goedkeuring aanbieden van de grex 2013. -

Beheersmatig worden de investeringen) kosten zo veel mogelijk beperkt i.c. uitgesteld. Zo is in 2012 ongeveer € 1,2 milj. minder uitgegeven dan in de grex 2012 geraamd. De civieltechnische werkzaamheden liggen weliswaar besteksklaar, maar worden niet uitgevoerd zolang er geen zekerheid is op uitgifte in de l fase. Aan de kant van de inkomsten kunnen we spreken over een “tegenvaller” van € 0,2 milj. We verwachtten een kavel voor Hoge Temperatuur Opslag in de kwelderwal te verkopen aan de energie exploitanten. Dit concept kan nu niet worden gerealiseerd. De boekwaarde per 31 december 2012 bedraagt € 11.280.473,- (was ultimo 2011 €10.621.521,-). Een stijging per saldo van ruim €0,6 die voornamelijk is toe te schrijven aan de rente over 2012. Specificatie van de toevoegingen worden per boekingscode van de grex separaat verstrekt. Door het slechte investeringsklimaat in de sector is er helaas geen vlotte verkoop van kavels. In dat kader heeft de Stuurgroep reeds in 2010 besloten de verdere grondaankopen in principe uit te stellen tot er een gerede kans is op verkoop van de le fase. We zitten weliswaar in een dal, maar er is zeker perspectief wat betreft de realisatie van de ambities. En dat betreft vooral het behoud en de realisatie van relatief veel arbeidsplaatsen. De Stuurgroep blijft zich daarom onverminderd inzetten voor realisatie van dit glastuin bouwproject. De verkoop kan bij perspectief (in den lande is dat toch hier en daar merkbaar) worden gestimuleerd middels promotie en acquisitie. Van belang is om gezamenlijk de sterke punten te promoten: ruimtelijke kwaliteit, flexibele verkaveling, gunstig klimaat, meer zonlicht en in het bijzonder een toekomstbestendig duurzaam energieconcept. Uiteraard is daarbij een goed netwerk van belang. Naast alle inhoudelijke werkzaamheden krijgt de projectbeheersing (met de managementinstrumenten: scope, financiën, risico’s en planning) de nodige aandacht. aw. zijlstra project-manager WADDENGLAS zie ook:

www.waddenglas.nl

4