Provincie West-Vlaanderen GEMEENTE OOSTROZEBEKE RUP SPOOKKASTEEL

Provincie West-Vlaanderen

gezien en voorlopig aangenomen door de gemeenteraad in vergadering van 14-09-2006 op bevel,

GEMEENTE OOSTROZEBEKE

De Secretaris,

De Burgemeester,

zegel der gemeente

RUP SPOOKKASTEEL Bijgaand bij het besluit van Deputatie van de Provincie West-vlaanderen houdende goedkeuring van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Spookkasteel’ (Oostrozebeke) Goedkeuringsbeslissing met ref.: 7/DRUM/2007-146-BD, Brugge, 24 mei 2007 De provinciegriffier, (Get.) Hilaire OST

De provinciegouverneur-voorzitter (Get.) Paul BREYNE

VOOR EENSLUIDEND AFSCHRIFT, Namens de provinciegriffier Stephaan Barbery Sectiehoofd Ruimtelijke planning Dienst ruimtelijke planning en mobiliteit

het college van burgemeester en schepenen verklaart dat onderhavig RUP voor eenieder ter inzage heeft gelegen van 09-10-2006 tot en met 07-12-2006 namens het college, op bevel, De Secretaris,

De Burgemeester,

zegel der gemeente

De ontwerper West-Vlaamse Intercommunale - dienstverlenende vereniging Baron Ruzettelaan 35 8310 Brugge tel. (050)36 71 71 fax (050)35 68 49

Algemeen directeur

Afdelingshoofd

Geert Sanders Mark Geldof

Ruimtelijk planner

David Vandecasteele

Wijzigingen opgemaakt in juli 2005 - aangepast aan de opmerkingen en adviezen april 2006 plenaire vergadering - aangepast aan de opmerkingen en adviezen juli 2006 plenaire vergadering - aangepast agv openbaar onderzoek februari 2007

gezien en definitief aangenomen door de gemeenteraad in vergadering van 08-03-2007 op bevel,

De Secretaris,

De Burgemeester,

zegel der gemeente

A.

UITVOERING VAN HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOSTROZEBEKE........................................................................................................................ 6

1.

RELATIE MET HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WAARVAN ONDERHAVIG RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN UITVOERING IS .............................................................................................................................................................6

2.

BESLISSING TOT OPMAAK GEMEENTELIJK RUP SPOOKKASTEEL ...............................................................................................................................................................................................................................................6

B.

FEITELIJKE EN JURIDISCHE BESTAANDE TOESTAND ..................................................................................................................................................................................... 6

1.

FEITELIJKE BESTAANDE TOESTAND ..........................................................................................................................................................................................................................................................................................6 1.1

SITUERING VAN HET PLANGEBIED ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................6

1.2

GEBIEDSOMSCHRIJVING .........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................6

2.

JURIDISCHE BESTAANDE TOESTAND .........................................................................................................................................................................................................................................................................................7 2.1

JURIDISCH KADER .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................7

2.1.1

Ligging t.o.v. gewestplan.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................7

2.1.2

Ligging t.o.v. goedgekeurde nog geldend BPA’s ........................................................................................................................................................................................................................................................................................7

2.1.3

Ligging t.o.v. RUP’s ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................7

2.1.4

Ligging t.o.v. buurtwegen/voetwegen..........................................................................................................................................................................................................................................................................................................8

2.1.5

Ligging t.o.v. vogelrichtlijngebieden ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................8

2.1.6

Ligging t.o.v. goedgekeurde nog geldende verkavelingen ..........................................................................................................................................................................................................................................................................8

C.

PLANNINGSCONTEXT EN OVERIGE BELEIDSPLANNEN................................................................................................................................................................................... 8

1.

RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN (RSV) .................................................................................................................................................................................................................................................................8 1.1

WONEN EN WERKEN CONCENTREREN IN DE KERNEN VAN HET BUITENGEBIED ...............................................................................................................................................................................................................................................................8

1.2

OPTIMALE LOKALISATIE EN KWALITEITSVOLLE INRICHTING VAN LOKALE, GEMENGD REGIONALE EN SPECIFIEK REGIONALE BEDRIJVENTERREINEN..................................................................................................................................................................9

2.

PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN WEST-VLAANDEREN (PRS-WV)...........................................................................................................................................................................................................................9 2.1

OOSTROZEBEKE BINNEN DE MIDDENRUIMTE; GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR ......................................................................................................................................................................................................................................................9

2.1.1

Visie ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................9

2.1.2

Beleid ..........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................9

3.

GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOSTROZEBEKE (GRS)...................................................................................................................................................................................................................................10 3.1

VISIE .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................10

3.2

BASISDOELSTELLINGEN .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................10

3.3

RUIMTELIJKE CONCEPTEN ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................10

3.4

GEWENSTE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING VAN DE DEELSTRUCTUREN OP MESONIVEAU .................................................................................................................................................................................................................................................10

3.4.1

Gewenste ruimtelijk-economische structuur op mesoniveau ....................................................................................................................................................................................................................................................................10

3.5

GLOBALE GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR OP MESONIVEAU ..............................................................................................................................................................................................................................................................................11

3.6

GEWENSTE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING OP MICRONIVEAU ......................................................................................................................................................................................................................................................................................12

3.7

AANZET TOT BINDEND GEDEELTE ...........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................12

4.

MOBILITEITSPLAN OOSTROZEBEKE ........................................................................................................................................................................................................................................................................................13

5.

STRUCTUURSCHETS KANAALZONE .........................................................................................................................................................................................................................................................................................13

1

Gemeentelijk RUP Spookkasteel te Oostrozebeke

februari 2007 - wvi

6.

CANAL LINK ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 13

7.

WATERTOETS ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 15 7.1

LIGGING IN OVERSTROOMBARE GEBIEDEN ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 15

7.2

MAATREGELEN M.B.T. HET VERMIJDEN VAN SCHADELIJK EFFECTEN M.B.T. DE WATERHUISHOUDING ............................................................................................................................................................................................................................. 15

D.

GEMEENTELIJKE BEHOEFTE AAN LOKALE BEDRIJVENTERREINEN ...........................................................................................................................................................15

1.

AANBOD AAN BEDRIJVENTERREINEN...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 15

2.

BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREIN....................................................................................................................................................................................................................................................................................... 16

3.

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD EN SCENARIO TOT INVULLING VAN NETTO-BEHOEFTE ........................................................................................................................................................................................................ 16 3.1

CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD LOKAAL BEDRIJVENTERREIN .............................................................................................................................................................................................................................................................................. 16

3.2

SCENARIO 1 : DIRECTE BEHOEFTE AAN EEN LOKAAL BEDRIJVENTERREIN ................................................................................................................................................................................................................................................................... 16

3.3

IJZEREN VOORRAAD ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 17

3.4

SCENARIO 2 : BEHOEFTE AAN EEN LOKAAL BEDRIJVENTERREIN IN FUNCTIE VAN TRANSPORTBEDRIJVEN ........................................................................................................................................................................................................................ 17

E.

PLANCONCEPTEN ................................................................................................................................................................................................................................................17

1.

ONDERDEEL VAN HET TOTAALCONCEPT VOOR BIJKOMENDE BEDRIJVIGHEID IN OOSTROZEBEKE ............................................................................................................................................................................................... 17

2.

ONTSLUITING ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 18

3.

ZONERING EN CLUSTERING .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 19

4.

INTENSIVERING VAN HET RUIMTEGEBRUIK .............................................................................................................................................................................................................................................................................. 19 4.1

UITGEEFBAAR TERREIN ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 19

4.2

BEBOUWINGSPERCENTAGE .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 19

4.3

V/T INDEX .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 20

5.

LANDSCHAPPELIJKE INKLEDING............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 20

6.

DUURZAME BEDRIJFSGEBOUWEN .......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 20

F.

ONTEIGENINGSPLAN ...........................................................................................................................................................................................................................................20

G.

RUIMTEBALANS EN OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN ...................................................................................................................................................................................21

1.

OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN ............................................................................................................................................................................................................................................................................................ 21

2.

RUIMTEBALANS .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 21

H.

PLANPROCES........................................................................................................................................................................................................................................................22

1.

VOORONTWERP .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 22

2.

TWEEDE VOORONTWERP ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 22

2


februari 2007 - wvi

3.

ONTWERP .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................22

I.

BESPREKING ADVIEZEN SEPTEMBER – OKTOBER 2005 ............................................................................................................................................................................... 22

1.

DRUM..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................22

2.

AROHM WEST-VLAANDEREN, CEL RUIMTELIJKE ORDENING ...................................................................................................................................................................................................................................................22

3.

DIENST WATERLOPEN ...........................................................................................................................................................................................................................................................................................................22

4.

AMINAL, ALGEMEEN MILIEU- EN NATUURBELEID, CEL VEILIGHEIDSRAPPORTERING.................................................................................................................................................................................................................22

5.

AFDELING MILIEUVERGUNNINGEN WEST-VLAANDEREN...........................................................................................................................................................................................................................................................22

6.

EXPLOITATIE WEGEN WEST-VLAANDEREN..............................................................................................................................................................................................................................................................................22

7.

AFDELING NATUURLIJKE RIJKDOMMEN EN ENERGIE ...............................................................................................................................................................................................................................................................22

8.

ADMINISTRATIE LAND- EN TUINBOUW, AFDELING DUURZAME LANDBOUW .................................................................................................................................................................................................................................22

9.

GECORO ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................22

J.

BESPREKING ADVIEZEN MEI/JUNI 2006 ........................................................................................................................................................................................................... 23

1.

GEWESTELIJK PLANOLOGISCH AMBTENAAR............................................................................................................................................................................................................................................................................23

2.

GEMEENTELIJKE COMMISSIE VOOR RUIMTELIJKE ORDENING (SCHRIFTELIJK ADVIES).................................................................................................................................................................................................................23

3.

PROVINCIALE DIENST WATERLOPEN .......................................................................................................................................................................................................................................................................................23

4.

AFDELING ECONOMIE ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................23

5.

AFDELING MILIEUVERGUNNINGEN WEST-VLAANDEREN (SCHRIFTELIJK ADVIES) .......................................................................................................................................................................................................................23

6.

AFDELING WATER (SCHRIFTELIJK ADVIES) .............................................................................................................................................................................................................................................................................23

7.

AFDELING DUURZAME LANDBOUWONTWIKKELING (SCHRIFTELIJK ADVIES) ..............................................................................................................................................................................................................................23

K.

AANPASSINGEN AAN HAND VAN ADVIEZEN EN BEZWAREN IKV OPENBAAR ONDERZOEK ................................................................................................................... 23

1.

VLAAMSE REGERING .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................23

2.

BESTENDIGE DEPUTATIE VAN DE PROVINCIE WEST-VLAANDEREN ...........................................................................................................................................................................................................................................23

3.

ADVIES GECORO ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................23

4.

3

BEZWAARSCHRIFTEN.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................23 4.1

ONTEIGENINGSMAATREGEL ..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................23

4.2

SCHENDING PRIVACY OP BELENDENDE PERCELEN EN IN AANPALEND WOONGEBIED .....................................................................................................................................................................................................................................................23 Gemeentelijk RUP Spookkasteel te Oostrozebeke

februari 2007 - wvi

4.3

ONTSLUITING ..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 23

L.

BRONVERMELDING ..............................................................................................................................................................................................................................................24

M.

VERORDENEND GRAFISCH PLAN EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN .....................................................................................................................................25

4


februari 2007 - wvi

oen

á

lt)

á á

one enz gro

) falt (as

1^2

T

á

o v trind) tro ns (g e t o gr ach gr

o bo et m k

perceelsgrens WL

!

bebouwing met privaat karakter WL

aantal bouwlagen ^ aantal woonlagen in het dak

1^2

!

á

ark sp

grens GRUP WL

D 2^3 D ga WL D n) ~ D eto b ( D D D roenbe rm / karr DDDgD ew g DDDeD t a D tra D gs e D Le ~ D 1^

ht ac r g

!

á

á á

OO

ht

vt

Detailplan Bestaande toestand

TS

je s mp sfa oeve (a toerit h

á

1^2 1^

AI N OPs STRlood

c gra

1^2

T

T

vt

á

á

WG

T

GRUP Spookkasteel Oostrozebeke

1^2

c

reef

áá

c

s

n)

vt

c

á

2^

o (bet

1^2 1^2

á

d Koe

á áá á

á

á

á

)

e zo n

h

) (gri D T D BL D1dr c dr D D D D D BG T DD T D DD D e n D )) ) zo D nD D ) roesfalt) D DDD D g D a s DD ( laat D ) DD pelp 2^ 2^ tsta u o h ) 1^2 ) D lt 1^2 a f ) s 2^ (a 2^2^ D 2^ A ) 2^ 2^ r dD 2^ DD ) n ) liere D D grind) DD 2^ u p ( po D 2^ i ng ar d 1^21^2 1^ c D l i ng erh v d D l 1grin 2^ 1^2 D sta T h 1^ 2^ D 1^2 D )) D T g n Dtalli vt

)

a (asf

1^2

!

lt)

! !

!

np aa

karrewe g groenzo

WL

!

g ti n

sle ktriciteit

lan

D D D D DD D ) ) D D D D 1^2 D D D in g D tall &s D g D gin ber DD D D WL D ) D D D D D BL

t aa

ele rondse

DD DD

aantal bouwlagen met plat dak

BG

bouwgrond

BL

bouwland

WL

weiland

BL

tr es

boveng

ge jon

iding

~

k rie fa b n O te pl a A N an SP a sp NV

ls t Hu

DDDD DDD D

2-

waterpartij

ne

WL ds loo gr

gr ac

ac

ht

á

garage

T

tuin

vt

voortuin

A

parking

D

bomen

ht

BL

inrit

)

WL BL

berging

BL

ri

g ri n ole

c

coniferen

dr

draad

h

haag

WL

BL BL

hek

hekken wachtmuur

WL !

hoogspanning

!

BL

Kanaal van Roeselare naar de Leie BL

nn spa og ! ho

ing

slu

1:2.500

!

0

50

100 m

! juli 2005

GRUP-Spookasteel.mxd

JV

5


februari 2007 - wvi

UITVOERING

A.

VAN OOSTROZEBEKE

HET

GEMEENTELIJK

RUIMTELIJK

STRUCTUURPLAN

B.

FEITELIJKE EN JURIDISCHE BESTAANDE TOESTAND

1. Feitelijke bestaande toestand 1. Relatie met het ruimtelijk uitvoeringsplan uitvoering is

structuurplan

waarvan

onderhavig

ruimtelijk 1.1

Situering van het plangebied

Onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

Het Gemeentelijk RUP Spookkasteel is gelegen in de gemeente Oostrozebeke en situeert zich ten zuidwesten van

van Oostrozebeke.

de hoofdkern, in de strip tussen de Ingelmunstersesteenweg (N 357) en het kanaal Roeselare-Leie. De gemeente

Het GRS werd op 9 februari 2006 definitief aanvaard in de gemeenteraad, en goedgekeurd door de Bestendige

Oostrozebeke werd niet gefusioneerd met andere gemeenten. De gemeente bestaat uit de hoofdkern

Deputatie op 23 maart 2006.

Oostrozebeke zelf en de secundaire kernen Ginste en Verre Ginste, welke ten noorden van de hoofdkern Oostrozebeke liggen.

Meer bepaald stelt de bindende bepaling 2.2. van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Oostrozebeke het volgende voorop: Een gebiedsgericht ruimtelijk uitvoeringsplan voor nieuw lokaal bedrijventerrein ter hoogte van kanaal. In dit document wordt rekening gehouden met de bepalingen voor de ontwikkeling en inrichting van nieuwe bedrijventerreinen (deels i.f.v. transportfirma’s) zoals beschreven in het richtinggevend gedeelte. Het betreft: -

Opmaak GRUP nieuw lokaal bedrijventerrein (voor zover de opgestarte BPA-procedure van BPA nr. 8 ‘Ambachtelijke zone Spookkasteel’ niet is gefinaliseerd).

-

Opmaak van een specifiek GRUP i.v.m. de herlokalisatie van de verspreide transportfirma’s naar een transportzone.

2. Beslissing tot opmaak gemeentelijk RUP Spookkasteel Tijdens de gemeenteraadszitting van 3 oktober 1990, heeft men de beslissing genomen om een bpa op te maken en werd de wvi aangesteld als ontwerper. Het bpa noemde destijds nog BPA Industriezone-Noord. Voor het gehele gebied begrensd door de Leegstraat, de Hulstestraat, het kanaal en het bedrijvencomplex van Spano werd door de wvi in opdracht van de gemeente Oostrozebeke een inrichtingsschets opgemaakt. De structuurschets werd goedgekeurd door de gemeenteraad op 10 januari 2002. Deze inrichtingschets werd binnen de randvoorwaarden van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Topografische kaart

Provinciaal Structuurplan West-Vlaanderen uitgebreid besproken in een officieus overleg. Gezien de evolutie in het planproces van het GRS, werd recent besloten om niet langer de weg van een bpa te volgen, maar reeds te starten met een ruimtelijk uitvoeringsplan.

1.2

Gebiedsomschrijving

De specifieke problematiek van transportbedrijven (zie verder) wordt opgelost in een RUP die in tijd na onderhavige RUP zal worden opgemaakt.

Het Gemeentelijk RUP Spookkasteel is gesitueerd ten zuidwesten van de hoofdkern Oostrozebeke. Het terrein is gelegen in een agrarisch gebied tussen de Leegstraat en het Kanaal Roeselare-Leie. In het westen sluit de site aan bij het historisch gegroeid bedrijf Spano, waarvoor een Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan werd opgemaakt en goedgekeurd ter uitbreiding van deze houtplatenfabrikant.. In het oosten wordt het gebied begrensd door de Hulstestraat. In oostwestelijke richting wordt het terrein doorsneden door een oude spoorwegbedding. Het gebied tussen de Ingelmunstersesteenweg en het Kanaal is een zeer heterogeen gebied, gekenmerkt door het verweven voorkomen van woonbebouwing, grootschalige bedrijven, KMO’s en handelszaken. Langs het kanaal is de doortrekking van de N382 tot de Hulststraat gepland voor 2006, de doortrekking naar de Ingelmunstersesteenweg zal volgen in latere fase. De percelen bestaan in hoofdzaak uit weiland.

6


februari 2007 - wvi

2. Juridische bestaande toestand 2.1

Juridisch kader

2.1.1

Ligging t.o.v. gewestplan

Via een nieuwe gemeentelijke ontsluitingsweg dient de ontsluiting van Spano omgekeerd.

Het bedrijf is volgens het gewestplan Roeselare-Tielt (KB 17.12.1979) gelegen in agrarisch gebied

Gewestelijk RUP Spano (B Vl Reg 4 juli 2003) Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan N382 Het plangebied grenst aan het Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan N382. Dit Provinciaal RUP is definitief vastgesteld in de Provincieraad van 29/04/2004, en goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 28/06/2004. Het Provinciaal RUP is opgemaakt voor de doortrekking van de N382 als secundaire weg type I, vanaf de Wantestraat (Oostrozebeke) tot op de dring van Ingelmunster (N50), zodoende doorgaand (vracht)verkeer uit de kern van Oostrozebeke te weren en het laatste stuk van deze weg te finaliseren.

Gewestplan Roeselare-Tielt (KB 17/12/1979 en MB 15/12/1998)

2.1.2

Ligging t.o.v. goedgekeurde nog geldend BPA’s

De site is niet gelegen in een goedgekeurd, nog geldend bpa. 2.1.3

Ligging t.o.v. RUP’s

Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Spano Het plangebied grenst aan het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Spano. Het ontwerp voor het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘SPANO’ werd definitief goedgekeurd door de Vlaamse regering op 4 juli 2003. Het voorziet in uitbreidingsmogelijkheden voor het historisch gegroeid bedrijf Spano. Tussen de zone voor bedrijfsactiviteiten van Spano en het kanaal wordt een reservatiestrook voor een secundaire weg en kade-infrastructuur voorzien, waarbinnen de aanleg van de N382 moet gezien worden. 7

Provinciaal RUP N382 (B Vl Reg 28 juni 2004) Gemeentelijk RUP Spookkasteel te Oostrozebeke

februari 2007 - wvi

C. 2.1.4

PLANNINGSCONTEXT EN OVERIGE BELEIDSPLANNEN

Ligging t.o.v. buurtwegen/voetwegen Op Vlaams, provinciaal en gemeentelijk niveau worden in structuurplannen uitspraken gedaan over de gewenste ruimtelijke structuur vanuit een geïntegreerde benadering. Deze uitspraken binnen de diverse structuurplannen vormen het uitgangspunt voor de genomen planopties. Verder zijn ook het mobiliteitsplan van Oostrozebeke, de structuurschets van de kanaalzone, Canal Link en de watertoets belangrijke kaders waarin onderhavig RUP zich dient in te schrijven.

1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) Oostrozebeke, behorende tot het buitengebied, is juist buiten het stedelijk netwerk regio Kortrijk1 gelegen en is niet als economisch knooppunt geselecteerd, dit in tegenstelling tot de buurgemeentes Wielsbeke en Meulebeke. Naast de algemene principes van het RSV zijn volgende de principes van belang voor onderhavig bpa :

1.1

Wonen en werken concentreren in de kernen van het buitengebied

(RD p. 405 ev) … Lokale bedrijventerreinen in principe aansluitend bij hoofddorpen - bedrijventerreinen voor historisch gegroeide bedrijven in de kernen Volgende uitgangspunten met betrekking tot de lokale bedrijventerreinen en de bedrijventerreinen voor historisch gegroeide bedrijven moeten samen worden gelezen met de principes inzake inrichting en lokalisatie van bedrijventerreinen in hoofdstuk III.3. Gebieden voor economische activiteiten. •

Het behoud van de economische dynamiek is essentieel zowel buiten de stedelijke gebieden, als in de kernen van het buitengebied. Voor lokale bedrijven moeten uitbreidingsmogelijkheden gegarandeerd blijven maar moeten deze steeds samen met de ruimtelijke ontwikkeling van de kern worden bekeken op gemeentelijk niveau.

•

Het verweven van lokale bedrijvigheid met andere functies moet maximaal worden nagestreefd. Aansnijding van onbebouwde ruimte voor lokale bedrijventerreinen en bedrijventerreinen voor historisch gegroeide bedrijven is vanuit milieu-oogpunt dikwijls minder wenselijk dan aangepaste milieunormen in de kern van het buitengebied.

Uittreksel uit de Atlas der buurtwegen

• Er loopt één buurtweg, met name de toerit naar de zogenaamde “Nieuwenhoeve”. Deze zal moeten worden

Conform het principe van de gedeconcentreerde bundeling worden lokale bedrijventerreinen in principe gelokaliseerd in de hoofddorpen.

opgeheven.

•

2.1.5

•

Bedrijventerreinen voor historisch gegroeide bedrijven kunnen worden gelokaliseerd in kernen van het buitengebied.

Ligging t.o.v. vogelrichtlijngebieden

Niet van toepassing.

historisch gegroeide bedrijven zijn noodzakelijk. •

2.1.6

Een kwaliteitsvolle aanleg en voldoende uitrusting van lokale bedrijventerreinen en bedrijventerreinen voor

Ligging t.o.v. goedgekeurde nog geldende verkavelingen

De realisatie van een lokaal bedrijventerrein is principieel een taak voor de overheid (i.c. het gemeentelijk niveau). Dit is onder andere nodig met het oog op de mogelijkheden voor hergebruik van gebouwen en

In de site zijn geen goedgekeurde, nog geldende verkavelingen gelegen.

terreinen en de exclusieve toewijzing aan de lokale bedrijvigheid uit de gemeente. Dit vereist van de gemeente een voldoende economisch en financieel draagvlak voor de ontwikkeling van lokale bedrijventerreinen. •

1

8

Een lokaal bedrijventerrein wordt afgestemd op de plaatselijke behoefte aan lokale bedrijven.

De regio Kortrijk bestaat uit de stedelijke gebieden Menen, Kortrijk, Waregem en Roeselare.


februari 2007 - wvi

beperkt van omvang zijn. Uitdrukkelijk moet worden gesteld dat de oppervlakte niet beperkt is tot

1.2 Optimale lokalisatie en kwaliteitsvolle inrichting van lokale, gemengd regionale en specifiek regionale bedrijventerreinen

maximaal 5 ha per gemeente maar 5 ha per hoofddorp. De beperking tot 5 ha is daarbij richtinggevend en kan niet worden opgevat als norm;

(RD p. 450 ev)

•

de kaveloppervlakte wordt afgestemd op lokale bedrijven;.

Om de verschillende categorieën van bedrijventerreinen ook effectief te bestemmen en in te richten voor datgene

•

geen zuivere kleinhandelsbedrijven op lokale bedrijventerreinen;

waarvoor zij zijn geconcipieerd, staan de volgende algemene principes voorop:

•

aansluiting bij de kern of een bestaand bedrijventerrein;

Algemene principes zijn:

•

ontsluiting via gemeentelijke verzamelwegen rechtstreeks op primaire wegen of secundaire wegen;

•

•

uitwerking van de ontwikkeling van lokale bedrijventerreinen in gemeentelijke ruimtelijke

een zuinig ruimtegebruik (bouwen in meerdere lagen indien mogelijk, gezamenlijke en gemeenschappelijke voorzieningen, verhoogde dichtheid, ...);

•

uitvoeringsplannen.

een strikte fasering in het aansnijden van reserveterreinen. De afgebakende terreinen moeten voor 50% effectief bezet zijn vooraleer reservebedrijventerreinen kunnen worden uitgerust en bouwrijp worden gemaakt.

2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen (PRS-WV)

Effectief bezet betekent dat de activiteit ook effectief op de locatie wordt uitgevoerd. Deze strenge voorwaarde

Het PRS-WV is goedgekeurd bij Ministrieel Besluit van 06/03/2002. Het omvat een informatief (bestaande

is noodzakelijk om speculatie tegen te gaan, een duurzaam en zuinig grondgebruik te realiseren en de lage

ruimtelijke structuur), een richtinggevend (visie en gewenste ruimtelijke structuur) en een bindend gedeelte

bezettingsgraad voor het aansnijden van reserve-bedrijventerreinen te verantwoorden. Om ervoor te zorgen

(bindende bepalingen).

dat het aansnijden van reservebedrijventerreinen slechts noodzakelijk is op halflange en lange termijn, moet in de economische knooppunten een effectief aanbod aan bedrijventerreinen worden gerealiseerd dat op korte

De visie en gewenste ruimtelijke ontwikkeling geschetst in het PRS-WV sluiten aan bij het RSV en geven een

termijn ter beschikking van bedrijven kan worden gesteld;

nadere uitwerking en invulling aan de elementen die vragen om een samenhangend beleid over de gemeentelijke

•

een effectieve beschikbaarheid van bedrijventerreinen;

grenzen heen. De bindende bepalingen vormen het kader voor de maatregelen waarmee de provincie de gewenste

•

het vastleggen van inrichtingsprincipes (perceelsinrichting, eenheid in aanleg, bufferzone, integratie van

structuur wil realiseren.

natuurlijke en landschappelijke elementen, inplantingsprincipes, ...); • •

het voorbehouden van grote terreinen voor bedrijven van grote omvang;

Binnen het PRS-WV wordt Oostrozebeke geselecteerd als structuurondersteunend hoofddorp.

het beperken van reserve in eigendom van bedrijven; de reserve wordt afgestemd op de bestaande omvang en

2.1

de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf; • • • •

Oostrozebeke binnen de Middenruimte; gewenste ruimtelijke structuur

nieuwe watergebonden terreinen uitsluitend voorbehouden voor bedrijven die van de waterinfrastructuur optimaal gebruik maken;

In het informatief gedeelte van het PRS, werden verschillende deelruimten aangeduid. Voor de verschillende

bedrijventerreinen worden zodanig gelokaliseerd en ingericht dat de milieuhinder van het bedrijventerrein naar

deelruimten wordt een gebiedsspecifiek samenhangend beleid gevoerd. Oostrozebeke behoort tot de

de omgeving maximaal wordt beperkt (lawaaihinder, licht- en luchtvervuiling, stankhinder, ...);

Middenruimte, deze deelruimte bevat de stedelijke gebieden Roeselare, Tielt en Torhout. De Middenruimte wordt in

bij lokalisatie moet het openbaar en collectief vervoer een aandeel hebben of verwerven in de

het westen begrensd door de rug van Westrozebeke, in het noorden door de overgang zandleem-zandstreek en in

personenmobiliteit;

het zuiden door de Leievallei. Binnen het PRS-WV wordt Oostrozebeke geselecteerd als structuurondersteunend

alle bestaande en nieuwe bedrijventerreinen moeten over een maximale algemene uitrusting (waaronder een

hoofddorp.

gescheiden rioleringstelsel) kunnen beschikken. 2.1.1

Visie

De lokalisatie en inrichtingsprincipes verschillen naargelang het om een lokaal, gemengd regionaal of specifiek

De visie voor de Middenruimte bestaat erin dat de bedrijvigheid verder wordt ondersteund, dit betekent o.a. de

regionaal bedrijventerrein gaat.

verwevenheid van diverse soorten land- en tuinbouwactiviteiten en de aan de landbouw gerelateerde bedrijvigheid. In het verleden heeft dit reeds geleid tot een specifiek landschap met verspreide - al dan niet grootschalige bebouwing. De evolutie van deze activiteiten moeten dan ook passen in dit 'nieuwe landschap'.

Lokaal bedrijventerrein Lokale bedrijventerreinen kunnen door middel van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (c.q. B.P.A.) worden ontwikkeld indien herlokalisatie van bestaande lokale bedrijven binnen de eigen gemeente vanuit ruimtelijk oogpunt

De aandacht in deze ruimte gaat uit naar een verweven geïndustrialiseerde landbouw. Deze heeft in het verleden

onvermijdelijk is, indien nieuwe lokale bedrijven worden opgericht of indien bedrijven op een bestaand lokaal

immers reeds geleid tot een specifiek landschap met veel nieuwe elementen. Het beleid dat op provinciaal niveau

bedrijventerrein willen uitbreiden tot buiten het bedrijventerrein. De volgende principes gelden voor de lokalisatie en

beoogd wordt en van belang is voor Meulebeke bestaat uit het concentreren van dynamische activiteiten in de

inrichting van nieuwe lokale bedrijventerreinen:

stedelijke gebieden en de specifieke economische knooppunten, het opwaarderen van het regelmatig verspreid

•

ontwikkeling mogelijk in een hoofddorp en in economische knooppunten;

rasterpatroon van kernen, een ontsluiting van de regio ten zuiden van Tielt via de N399 realiseren en ten zuiden

•

verantwoording vanuit een globale ruimtelijke visie op de gemeente en in het bijzonder op het hoofddorp;

van de as Roeselare-Tielt verlaten spoorwegbermen laten fungeren als ‘natuurlijke aders’.

vermits in een gemeente meerdere hoofddorpen kunnen voorkomen zijn meerdere lokale •

bedrijventerrreinen mogelijk mits motivering in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan;

2.1.2

Beleid

de oppervlakte moet worden beperkt tot 5 ha omdat het een lokale problematiek betreft, omdat het in veel

Voor Oostrozebeke zijn volgende elementen van belang:

gevallen een "afwijkend B.P.A." betreft en omdat het bedrijventerrein gericht is op lokale bedrijven die 9


februari 2007 - wvi

•

• • •

Verder ondersteunen van de economische dynamiek Ten volle uitspelen van de troeven van de Mandel en het aansluitend natuurlijk netwerk Landbouw en open ruimte blijven een belangrijke functie vervullen

Mandel, ondersteund in het kader van een ecologische verbinding tussen de Leie en het stedelijk gebied

3.3

Ruimtelijke concepten

Roeselare. Het regelmatig verspreid rasterpatroon van kernen opwaarderen

De ruimtelijke vertaling van de initiële visie en de basisdoelstellingen resulteert in een aantal ruimtelijke concepten

Een multifunctioneel kanaal uitbouwen Aan het kanaal Roeselare - Leie moeten lokaties worden gevrijwaard exclusief voor de vestiging van watergebonden activiteiten. Voorts worden de ecologische potenties van het kanaal, gelegen in de vallei van de

•

Door de historisch gegroeide linten en de verspreide bebouwing is het kernenpatroon vervaagd. De selectie van - op regelmatige afstand gelegen - structuurondersteunende hoofddorpen zal het wonen en werken sterker •

bundelen. De verkeersontsluiting optimaliseren Het sterk verspreide, bovenlokale verkeer dat een gevolg is van de uitwaaierende activiteiten in deze deelruimte, wordt gebundeld via aangepaste ontsluitingen naar het hogere wegennet. Dit gebeurt ondermeer door een uitgewerkte ontsluiting van de regio ten zuiden van Tielt via de N399, de N382 en een aan te leggen zuidwestelijke omleiding rond Tielt en verder door een geleiding van de bovenlokale verkeersstromen via delen

•

van de N36 en de N50. Structurerende heuvelruggen, open-ruimteverbindingen, beekvalleien en bosgebieden vrijwaren Een belangrijk streefdoel is de kwalitatieve (her)inrichting van het nieuwe landschap met een integratie van de

of principes. Het gericht bundelen van deze concepten zal enerzijds elementen aanreiken om de diverse onderdelen van de gewenste ruimtelijke structuur van Oostrozebeke op macro-, meso- en microniveau aan te reiken en anderzijds als basis dienen voor de latere concrete uitwerking van plannen en projecten op terrein. • • • • • • •

Bundelen van activiteiten naar het hoofddorp Oostrozebeke Een gedifferentieerd beleid t.a.v. de verschillende landelijke entiteiten in de gemeente De vallei van de Mandel en zijbeken als groene aders in het agrarisch landschap Een gedifferentieerde agrarische structuur, waarbij de open ruimte voldoende gevrijwaard blijft Tegengaan van versnippering van open ruimte door zonevreemde kleine woonconcentraties en verspreide bebouwing De N357 als centrale slagader voor wonen en werken, waar verkeersleefbaarheid en – veiligheid primeert Optimaliseren van de bestaande bedrijvenlocaties en bundelen van de bijkomende bedrijvigheid naar het kanaal

overgebleven relicten, zoals de bovenlokale reliëfcomponenten, open-ruimteverbindingen, beekvalleien en sommige bosgebieden.

Vooral dit laatst punt, concept 7 “optimaliseren van de bestaande bedrijvenlocaties en bundelen van de bijkomende

De grote open-ruimteverbinding op het Vlaamse niveau tussen Roeselare en Kortrijk noopt tot een beperkte

bedrijvigheid naar het kanaal”, is van belang voor onderhavig bpa.

kernenselectie in dit gebied. Op het provinciale niveau is er een verfijning naar open ruimten tussen

Het luidt als volgt :

Oostrozebeke en Ingelmunster (Mandelvallei) en tussen Oostrozebeke en Wielsbeke. Ruimtelijke ondersteuning

De

van de landbouw als bufferwerking tegen verlinting kan hier van nut zijn. Oostrozebeke zelf blijft

beheersmaatregelen opgesteld te worden van de op dit ogenblik juridisch vastgestelde grootschalige

structuurondersteunend hoofddorp om de verstedelijking aan de as Roeselare - Leie te bundelen en om

bedrijvenzones en geïsoleerde bedrijven. Voor de verspreide zonevreemde bedrijven moeten er ruimtelijke

mogelijke potenties voor watergebonden bedrijvigheid te concentreren. In geval van uitbreiding is de

randvoorwaarden worden opgesteld. (o.a. bij wijze van reeds afgewerkte en nog verder af te werken sectorale

Mandelvallei de uiterste noordelijke grens.

uitvoeringsplannen). Bijkomende bedrijvigheid dient gebundeld te worden naar de kanaalzone. De potenties

bestaande

bedrijvenlocaties

te

Oostrozebeke

worden

geoptimaliseerd.

Er

dienen

geëigende

aangereikt door de aanwezigheid van het kanaal Roeselare-Leie en de toekomstige N 382 dienen hierbij maximaal benut te worden.

3. Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Oostrozebeke (GRS)

3.4

Gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de deelstructuren op mesoniveau

Het GRS werd op 9 februari 2006 definitief aanvaard in de gemeenteraad, en goedgekeurd door de Bestendige

3.4.1

Gewenste ruimtelijk-economische structuur op mesoniveau

Deputatie op 23 maart 2006.

Onder 5.2. “Gewenste ruimtelijk-economische structuur op mesoniveau”, 5.2.2. “Ruimtelijke beleidselementen

3.1

geformuleerd die kunnen bijdragen tot een ruimtelijk-economisch beleid.

In zitting van 14 mei 1998 ging de gemeenteraad van Oostrozebeke principieel akkoord met het opmaken van een gemeentelijk structuurplan. In augustus 2000 werd door de ontwerper een startnota voorgesteld aan de gemeente.

binnen de contouren van de bestaande economische ruimtelijke structuur”, worden beleidselementen

Visie

In deel 2, richtinggevend gedeelte,visie, wordt gesteld dat Oostrozebeke in de toekomst een gemeente moet blijven

Van belang zijn : • Herlokalisatiebeleid voor hinderlijke bedrijven

waar de (endogene) economische dynamiek verder wordt ondersteund zonder het woon- en leefmilieu aan te

De ruimtelijke verwevenheid van een aantal bedrijven strookt in sommige gevallen niet meer met de

tasten, waar de troeven van de Mandel ten volle worden uitgespeeld en waar de landbouw en open ruimte een

wooneisen. Voor dergelijke bedrijven moet gedacht worden aan een eventuele overplaatsing naar een lokaal

belangrijke functie blijft vervullen.

bedrijventerrein. In de praktijk kunnen twee soorten redenen worden genoemd waarom het gewenst kan zijn

3.2

Basisdoelstellingen

De visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Oostrozebeke vormt het aanknopingspunt voor het formuleren van een aantal basisdoelstellingen voor het ruimtelijk beleid in de gemeente.

dat bestaande bedrijven uit het woongebied (in het gewestplan) worden overgeplaatst: De bedrijfsoefening veroorzaakt voor het wonen een onacceptabele hinder die niet bij de bron kan bestreden worden; Handhaving van het bedrijf of bedrijfsruimten kunnen een aanzienlijke verbetering van de woonwijk in de weg staan. In het kader van het structuurplan wordt geen uitspraak gedaan over de “hinderlijke” bedrijven afzonderlijk. De

• 10

Streven naar een aangenaam woon- en leefmilieu in de hoofdkernen

beoordeling of een bedrijf al of niet hinderlijk is voor de (woon)omgeving hangt naast een aantal objectieve Gemeentelijk RUP Spookkasteel te Oostrozebeke

februari 2007 - wvi

criteria (milieuhinder, verkeersaantrekking, enz.) bepaald door Vlarem. Deze benadering situeert zich enerzijds

Nieuwe bedrijvenzones worden ingeplant aansluitend op de (aan te leggen) N382.. Zo worden de

op het vergunningenbeleid qua Vlarem en anderzijds op het niveau van de ruimtelijke uitvoeringsplannen. De

woonkernen zoveel mogelijk gevrijwaard van overlast die door deze bedrijven gecreëerd wordt; het betreft

gemeente waakt er bij een herlokalisatie naar een bedrijventerrein over dat er bij de vestiging van een nieuw

in de eerste plaats bijkomend vrachtverkeer die op deze manier niet doorheen de kern van Oostrozebeke

bedrijf minder hinder is voor de omgeving.

moet. Daarnaast wordt op die manier ook zoveel mogelijk vermeden dat nieuwe bedrijven door hun inplanting geur-, lawaai- en/of visuele hinder veroorzaken t.o.v. de woonomgeving.

•

Optimaal ontwikkelen en inrichten van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen

Door de aanwezigheid van het kanaal Roeselare – Leie zijn er in de gemeente potenties voor

Bij de toepassing van dit conceptelement dient een onderscheid gemaakt te worden tussen

watergebonden bedrijvigheid. Het kanaal is een geschikte waterweg voor industriële doeleinden en de

bedrijventerreinen die reeds ingericht zijn en de nog in te richten terreinen. Voor deze laatste categorie zijn

ontwikkeling van watergebonden bedrijvigheid in de omgeving van het kanaal is hierbij een troef.

dus alle mogelijkheden nog open om het optimaal in te richten. Voor de reeds bestaande terreinen kan via

Op het vlak van ambities voor nieuwe bedrijvenlocaties t.h.v. het kanaal Roeselare-Leie tekenen zich drie

een herstructureringsproject een optimalisering doorgevoerd worden. Hiervoor kan een ruimtelijk

soorten locaties af: herlokalisatie-site voor historisch gegroeide bedrijven: gewestelijke bevoegdheid herlokalisatie-site voor regionale bedrijven: provinciale bevoegdheid herlokalisatie-site voor lokale bedrijven : gemeentelijke bevoegdheid

uitvoeringsplan worden opgesteld. Bij de ontwikkeling en inrichting van de bestaande en nieuwe bedrijventerreinen dient rekening te worden gehouden met volgende zaken: -

De ligging van het bedrijf ten opzichte van de gewenste landschappelijke en natuurlijke structuur: de groene aders in het landschap moeten zoveel mogelijk behouden en versterkt worden; de Mandelvallei moet gevrijwaard worden van bijkomende bebouwing;

3.5

Globale gewenste ruimtelijke structuur op mesoniveau

Bij de beschrijving van de gewenste ruimtelijke structuur, kunnen vier hoofdcomponenten onderscheiden worden, namelijk:

-

De bedrijven dienen landschappelijk geïntegreerd worden met de omgeving, zowel de woonomgeving als het open ruimtegebied, door middel van buffering;

-

De nederzettingsstructuur, bestaande uit het structuurondersteunend hoofddorp Oostrozebeke, de landelijke woonentiteit Ginste, de landelijke woonconcentratie Verre Ginste; daarnaast zijn er nog de kleine

-

Bij de invulling van de bestaande bedrijvenlocaties en de uitbreiding van deze dient verder aandacht besteed te worden aan de eenheid in aanleg, de algemene esthetiek en vormgeving;

(zonevreemde) woonconcentraties en de geïsoleerde woningen. Deze verschillende elementen krijgen een gedifferentieerd beleidskader. Het woon- en leefklimaat wordt opgewaardeerd (o.a. door herstructurering omgeving Gemeenteplein, herinrichting N357 en aanleg N382) en er wordt aan

-

Er dient gezocht te worden naar ruimtelijke principes in functie van een beperkt ruimtegebruik, zowel bij het optimaliseren van de bestaande terreinen als bij de aanleg van nieuwe terreinen. Het gaat om: o

o o o

Het herdenken van gabarietbepalingen in functie van een beperkt ruimtegebruik, te nuanceren naar de ligging ten opzichte van de woonomgeving (bijvoorbeeld ondergrondse constructies, parkeren op het dak, enz.). De integratie van bedrijfsgebouwen De conciërgewoning en het bedrijfsgebouw moeten architecturaal een éénheid vormen De sensibilisering rond collectief ruimtegebruik (bijvoorbeeld bij buffering, parkeerplaatsen, laad- en loszones)

kernversterking gedaan. Op de Olieberg–site worden naast een gemeentelijk containerpark ook een aantal bijkomende woongelegenheden ontwikkeld i.f.v. toekomstige woonbehoefte. -

versterkt. Bedrijvigheid wordt landschappelijk geïntegreerd. -

Belangrijk bij de inrichting van een bedrijvenlocatie is de algemene waterbeheersing; dit betekent o.m. het tegengaan van overstromingsproblemen, maar ook het aanleggen van vb. waterbekkens en zorg voor een maximale infiltratie door het vermijden van grootschalige monoliete verhardingsaccommodaties.

Bovenbeschreven

zaken

dienen

opgenomen

te

worden

bij

de

opmaak

van

de concentraties van economische activiteiten, de bestaande bedrijvigheid wordt geoptimaliseerd; het kanaal is het zwaartepunt voor toekomstige ruimtelijk – economische ontwikkelingen: uitbouw nieuw lokaal bedrijventerrein, nieuw herlokalisatieterrein voor de talrijke – in het woongebied verweven transportbedrijven en eventueel regionaal bedrijventerrein (bovengemeentelijke bevoegdheid). Er wordt een oplossing geboden voor zonevreemde bedrijvigheid.

-

De open ruimte, vervult in de eerste plaats een agrarische functie. Het natuurlijk karakter van de Mandelvallei wordt verder behouden en versterkt. De bestaande open ruimte – aders worden behouden en

de lijninfrastructuren, de N357 wordt heringericht met de aanleg van de N382, de potenties van het kanaal Roeselare – Leie worden uitgebouwd (o.a. door loskade en kleinschalige recreatie).

Hierna wordt een synthesekaart weergegeven van de gewenste ruimtelijke structuur op mesoniveau.

gemeentelijk

uitvoeringsplannen. Dit geldt ook voor de opgestarte BPA’s, die later gemeentelijke uitvoeringsplannen worden. •

11

Het kanaal Roeselare-Leie als zwaartepunt voor ruimtelijk-economische ontwikkeling, met de kanaalweg als ontsluitingsweg voor vrachtverkeer en het kanaal als infrastructuur voor vervoer over water.


februari 2007 - wvi

•

Het kanaal krijgt naast de functie van goederenvervoer over het water ook een belangrijke recreatieve functie: zone voor watersportrecreatie langs het kanaal met aanleg beperkte accommodatie langs de zuidelijke oever (in de eerste plaats aanlegsteiger).

•

De landschappelijke waarde van de oude spoorwegbedding wordt verhoogd; minstens tussen de Hulstestraat en de Stationsstraat. Er wordt langs de spoorwegberm een recreatieve wandelroute gerealiseerd.

•

Langs het kanaal ligt een jaagpad dat gebruikt wordt als recreatieve fietsroute. De aanpalende bomenrijen zijn hierbij visueel een belangrijk landschapselement.

•

Het afbakenen van bouwvrije zones. Deze werden in het structuurplan reeds suggestief afgebakend. In de omgeving van het kanaal werd ook een zone suggestief aangeduid als bouwvrije zone. Voor deze zones geldt een specifiek beleid.

3.6

Gewenste ruimtelijke ontwikkeling op microniveau

De gewenste ruimtelijke structuur situeert vier deelgebieden in de gemeente Oostrozebeke : deelgebied hoofdkern Oostrozebeke (1), kanaalgebied (2), gebied ten noorden van de Mandel (3), en Mandelgebied (4). Deelgebieden zijn allesomvattende complexe ruimtelijke systemen zonder vast omlijnde grenzen. Zij kennen gemeenschappelijke kenmerken, problemen of kansen en een grote interne samenhang. Voor elk deelgebied bestaat een gebiedsspecifieke samenhangende visie en beleid, waarin de verschillende deelstructuren zijn in verwerkt. De vier deelgebieden zijn niet scherp af te bakenen en overlappen elkaar regelmatig. Dit is het geval voor de site van onderhavig RUP : het is zowel gelegen binnen deelgebied hoofdkern Oostrozebeke (1) als in het Kanaalgebied (2). Volgende opties worden voorgesteld voor het kanaalgebied: •

3.7

aanzet tot bindend gedeelte

Tussen de Leegstraat, Hulstestraat en het kanaal wordt een bijkomend lokaal bedrijventerrein (gemeentelijke bevoegdheid) voorzien op een gebied dat momenteel als agrarisch gebied is ingekleurd. Deze bijkomende

Opzet van gebiedsgerichte GRUP’s i.f.v. de ruimtelijk-economische structuur

bedrijvenzone is op dit ogenblik het voorwerp van een BPA-procedure “BPA Ambachtelijke zone

Deze gebiedsgerichte gemeentelijke uitvoeringsplannen zullen worden opgemaakt van zodra uit het dagelijkse

Spookkasteel”. De problematiek van de transportfirma’s wordt via een afzonderlijk BPA opgelost. De locatie

vergunningenbeleid blijkt dat de modaliteiten van de globale gemeentelijke uitvoeringsplannen ontoereikend zijn en

langs het kanaal heeft tevens de potentie tot ontwikkeling van een (watergebonden) regionaal bedrijventerrein

een meer gedetailleerd ruimtelijk kader voor bepaalde gebiedsgedeelten zich opdringt. Hierbij zullen de diverse

(provinciale bevoegdheid) en/of reservezone voor het lokaal bedrijventerrein (volgende planperiode). Groene

krachtlijnen van de gewenste ruimtelijke structuren, beschreven in het richtinggevend gedeelte, worden vertaald.

buffering is hierbij van belang.

Minimaal volgende gebiedsgerichte ruimtelijke uitvoeringsplannen worden opgemaakt :

•

De bestaande bedrijvenlocaties worden – indien nodig – geoptimaliseerd.

…

•

De bestaande en toekomstige bedrijvigheid langs het kanaal wordt over de weg ontsloten door de aan te

12

•

Een gebiedsgericht ruimtelijk uitvoeringsplan voor nieuw lokaal bedrijventerrein ter hoogte van kanaal

leggen N382. Door de bestaande Koedreef te verlengen tot aan de N382 worden de nieuwe ambachtelijke

In dit document wordt rekening gehouden met de bepalingen voor de ontwikkeling en inrichting van nieuwe

zone en ook Spano rechtstreeks ontsloten naar de N382.

bedrijventerreinen zoals beschreven in het richtinggevend gedeelte. Gemeentelijk RUP Spookkasteel te Oostrozebeke

februari 2007 - wvi

4. Mobiliteitsplan Oostrozebeke Voor onderhavig bpa is in hoofdzaak de gewenste structuur goederenvervoer uit het beleidsplan (definitief conform verklaard op de auditcommissie van 14/01/2002) van belang. Volgende opties worden hierin genomen : Vervoer over de weg Volgende wegen worden geselecteerd als vrachtroute: • Het zwaar verkeer wordt in de eerste plaats gestuurd via de aan te leggen secundaire weg I N382; hierdoor wordt het zwaar verkeer uit de kern van Oostrozebeke geweerd; • Op de N382 sluiten een aantal lokale ontsluitingsroutes naar de verschillende bedrijventerreinen te Oostrozebeke aan: o N357 (Ingelmunstersteenweg); o Stationsstraat; o Hoogleenstraat – Breestraat – Bosstraat; o Dentergemstraat (sluit aan op de Hoogleenstraat – Breestraat – Bosstraat); o Molstenstraat (sluit aan op de Hoogleenstraat – Breestraat – Bosstraat); o Daarnaast zijn er nog twee lokale verbindingsroutes voor vrachtverkeer: o N305 (Gentstraat); o N327 (Wakkensteenweg); o De aansluiting N382 op de Fabiolalaan (Ooigem). Er geldt een vrachtverbod in de Tieltsteenweg (tussen Hoogleenstraat en de N357), in de Stationsstraat (tussen Nieuwstraat en de N357), in de Meulebekesteenweg, op de N357 in het centrum en in de verschillende woonwijken. Er worden enkel nog vrachtwagens toegelaten die zorgen voor de plaatselijke bediening van de handelszaken. Bij een eventuele herlocalisatie van bedrijven (dit wordt verder onderzocht in het GRS), wordt vanuit mobiliteitsoogpunt in de eerste plaats gedacht aan een locatie aan het kanaal, wegens de mogelijkheid voor watergebonden activeiten (zie verder). De ontsluiting van een mogelijk nieuw industrieterrein gebeurt dan via de

5. Structuurschets Kanaalzone Voor het gehele gebied begrensd door de Leegstraat, de Hulstestraat, het kanaal en het bedrijvencomplex van Spano werd door de wvi in opdracht van de gemeente Oostrozebeke een inrichtingsschets opgemaakt, teneinde een globale visie te ontwikkelen op dit gebied langs het kanaal waarin de ontwikkeling van het historisch gegroeid

Vervoer over het water

bedrijf Spano, de locatie van een lokaal bedrijventerrein en de potentiële ontwikkeling van een watergebonden

Er wordt een loskade voorzien langs het kanaal aan de achterkant van het bedrijf Spano i.f.v. dit bedrijf. Er wordt overlegd met de verschillende betrokken partners om naast de firma Spano ook andere bedrijven de mogelijkheid te bieden om aldaar te laden en/of te lossen. Ook de gemeente zal hiertoe initiatief nemen. De gewenste structuur goederenvervoer wordt op onderstaande kaart weergegeven.

bedrijventerrein op elkaar worden afgestemd, met bijzondere aandacht voor een goede verkeersafwikkeling naar de N382. Deze inrichtingschets werd binnen de randvoorwaarden van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Provinciaal Structuurplan West-Vlaanderen uitgebreid besproken op een overleg met vertegenwoordigers van de administraties op zowel gewestelijk als provinciaal niveau. De krachtlijnen van deze structuurschets , waarop de lokale bedrijventerreinen (ambachtelijke en ten behoeve van transport) die te ontwikkelen zijn op korte of middellange termijn evenals de te reserveren zone voor watergebonden bedrijventerrein, te ontwikkelen op lange termijn, zijn weergegeven, evenals de ontsluiting, zijn overgenomen in de gewenste ruimtelijke structuur van het GRS van Oostrozebeke. (zie kaart bij punt E1 verder in dit document).

6. Canal Link In het kader van het Interreg IIB programma Canal-Link is een gebiedsstudie opgemaakt voor de kanaalzone Roeselare-Leie. Naast een analytisch deel wordt in het tweede deel uitvoerig ingegaan op een gebiedsgerichte werking in de kanaalzone door het werken met projectvoorstellen. Deze projectvoorstellen werken op twee niveau’s : acties en projecten. Daar waar acties staan voor initiatieven die binnen een gebiedsgerichte werking voor de streek kunnen opgezet worden ter versterking van de ruimtelijke 13


februari 2007 - wvi

structuur en de kwaliteit van het landschap, vertrekken projecten vanuit concrete opportuniteiten of kansen om op de meest concrete wijzen aan die structurele visie te werken. Onderhavige site kadert binnen actie 3 : een kader voor bedrijven; project 7 : Industrieterrein Oostrozebeke. Actie 3 : een kader voor bedrijven Om aan de landschappelijke inpassing van de bedrijven te werken, worden twee landschappelijke strategieën voorgesteld. Enerzijds wordt voorgesteld om het solitaire karakter van de grote individuele complexen (zoals Spano) langs het kanaal te accentueren (door verlichting bv). Deze complexen zorgen voor een ruimtelijke geleding van het kanaal en fungeren als een soort landmarks. Anderzijds wordt voor bedrijventerreinen een tegenovergestelde strategie voorgesteld : niet de individuele bedrijven worden gepresenteerd, maar wel het bedrijventerrein zelf als geheel, als een groot casco waar de bedrijven in zijn opgenomen. Niet de klassieke groene buffers die wanhopig proberen te camoufleren, maar betekenisvolle elementen die bij de publieke ruimte aansluiten en een minimale continuïteit in het stedelijk weefsel garanderen, worden hiervoor ingezet. Project 7 : Industrieterrein Oostrozebeke •

Verknopen, verbinden door (infra)structuur Met de doortrekking van de N382 onstaat de mogelijkheid om de ontsluiting van de industriële activiteiten in dit stuk weefsel volledig om te keren, en te richten op deze nieuwe weg die rechtstreeks aantakt op de E17. Het verkeerssysteem van het industriële apparaat wordt zo als het ware uit het omliggende gemengde stedelijk weefsel geknipt, waardoor dit weefsel en de kern van Oostrzozebeke grotendeels ontlast worden van zwaar verkeer. Eén nieuwe centrale insteekweg verzamelt alle verkeer afkomstig van de grootschalige bedrijven, het nieuwe terrein voor lokale bedrijven en het transportterrein, en kanaliseert dit rechtstreeks naar de N382. Er bestaan een aantal fragmenten van assen voor traag verkeer: ten noorden van de Mandel is er het informele traject van landbouwwegen parallel met de Mandel, er is de restanten van de spoorwegbedding tussen de steenweg en het kanaal en de jaagpaden op de beide oevers van het kanaal. Dwarse verbindingen tussen deze systemen zijn er nauwelijks of zijn ruimtelijk en functioneel niet interessant. Het organiseren van een dwarsverbinding, haaks op deze parallelle structuren, zou dit discontinu systeem transfromeren tot een verknoopt netwerk voor traag verkeer. De oostelijk grens voor de huidige en toekomstige ontwikkelingen van bedrijvigheid voor Oostrozebeke, kan tegelijk functioneren als drager voor deze nieuwe doorsteek en als groene afwerking van de industrieterreinen.

•

Inzet van groenstructuren als landschappelijk structurerende elementen De door te trekken N382 en de ontsluitingsweg voor de nieuwe bedrijventerreinen worden als openbaar domein ingezet voor het inbrengen van een nieuwe groenstructuur in de vorm van een laanaanplant. De nieuwe oostelijke rand van het bedrijventerrein wordt ingezet als nieuwe groene dwarsstructuur door het landschap. Deze groenbuffer wordt ook ingericht als fiets- en wandelpad, met een landschappelijk ingericht bufferbekken voor het industrieterrein. Deze groenstructuur vormt een landschappelijk element dat aanknoping vindt met de noordelijk gelegen Mandelvallei.

•

Kwaliteit door meervoudig ruimtegebruik Nieuwe elementen en structuren worden op een alternatieve en meer kwalitatieve manier ingebracht. Groenbuffer wordt tevens wandel- en fietspad, landschappelijk structurerend element en waterbuffer. Het onverharde deel van het openbaar domein van het bedrijventerrein wordt ingezet als Finse looppiste tussen een structurerende laanaanplant. Bedrijfsgebouwen worden gekoppeld met elkaar (wat resulteert in een aanzienlijke ruimtewinst), en geïntegreerde bedrijfswoning naar de woonomgeving moeten zorgen voor een geleidelijke gradiënt van woonlint naar bedrijventerrein. Zoneringen in de terreinaanleg dragen hier toe bij.

14


februari 2007 - wvi

7. Watertoets

D.

GEMEENTELIJKE BEHOEFTE AAN LOKALE BEDRIJVENTERREINEN

Artikel 8 van de decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid legt in hoofdstuk II, afdeling I, artikel In het GRS is uitvoerig ingegaan op de gemeentelijke behoefte aan bedrijventerrein.

8 bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd.

Hieronder worden de belangrijkste conclusies samengevat. Voor de volledige studie en de details voor de

7.1

berekening van aanbod en behoefte verwijzen we naar het GRS van Oostrozebeke.

Ligging in overstroombare gebieden

Onderstaande kaart situeert de site t.o.v. de Recent Overstroomde Gebieden (ROG 2004) en de Risicozones voor Overstroming (2004), zoals weergegeven in het DuLo-waterplan voor het deelbekken Mandel (wvi, februari 2005).

1. Aanbod aan bedrijventerreinen In augustus 2002 werd door de Groep Planning in het kader van het GRS een deelstudie opgemaakt die een analyse maakte van het aanbod aan bedrijventerreinen in Oostrozebeke. De studie gaf het volgende resultaat: Er is reeds 67ha 20a ingenomen door de bestaande bedrijven. Deze terreinen hebben een gemiddelde V/T-index van 0,44.

Drie gebieden hebben een economisch terreingebruik (V/T>0,75), namelijk BPA De Pauwhoek (0,77), GAKMO/3 (0,78) en GA-KMO/9 (0,81).

Zes gebieden hebben een eerder lage bezettingsgraad (V/T<0,25), namelijk Sectoraal BPA 1/1 (0,10), Sectoraal BPA 1/5 (0,20), Sectoraal BPA 1/9 (0,22), IG/4(0,21), GA-KMO/6 (0,11), GA-KMO/10 (0,19).

Er is nog 14ha 05a theoretisch beschikbaar. Van deze 14ha 05a beschouwen we 12ha 91a als strategische reservegronden voor de bestaande bedrijven; de overige 1,14 ha worden verkaveld en te koop gesteld (site GA-KMO/10; gelegen in Verre Ginste).

Watertoets recent overstroomde gebieden risicozones voor overstroming

7.2

Maatregelen m.b.t. het vermijden van schadelijk effecten m.b.t. de waterhuishouding

In de voorschriften van de diverse bebouwbare zones zijn maatregelen ingeschreven om het waterbergend vermogen van het plangebied te behouden of te vergroten. Nieuwe verhardingen dienen aangelegd in waterdoorlatend materiaal, tenzij dit wordt verboden vanuit een andere regelgeving. Het hemelwater afkomstig van daken van nieuwe gebouwen dient opgevangen in reservoirs, en dient verplicht te worden voorzien van een pompinstallatie, zodat het hemelwater kan gebruikt worden voor bedrijfsdoeleinden (bv.

Tabel 1:

Analyse van het aanbod aan bedrijventerreinen

Afspuiten van vrachtwagens, wc-installaties, reinigen, …). Ook bufferbekkens dienen, indien noodzakelijk, aangelegd om versnelde afvoer van hemelwater afkomstig van verhardingen tegen te gaan. Dit kan zowel individueel per bedrijf opgelegd worden, als voorzien worden voor het gehele terrein (geïntegreerd in de groenbuffer). Gezien de ligging van het plangebied en de in het RUP ingeschreven maatregelen ten behoeve van de waterhuishouding op het bedrijventerrein, kan worden gesteld dat geen of nauwelijks problemen inzake wateroverlast te verwachten zijn.

15


februari 2007 - wvi

-

Creëren van ontwikkelingsmogelijkheden voor historisch gegroeide bedrijven.

Voor de behoefteberekening van bovengenoemde elementen verwijzen we hier naar het GRS. De samenvatting wordt voor de lokale bedrijven en de transportbedrijven hiernaast weergegeven bij de confrontatie tussen vraag en aanbod.

3. Confrontatie vraag en aanbod en scenario tot invulling van netto-behoefte 3.1

Confrontatie vraag en aanbod lokaal bedrijventerrein

Onderstaande tabel geeft de confrontatie weer tussen behoefte en aanbod wat betreft de lokale bedrijventerreinen. BEHOEFTE - AANBOD

TOT 2007

OPMERKINGEN

LOKAAL

Scenario 1:

Kaart 1:

3.2

synthesekaart bedrijvenstudie

De 1,14 ha op de site GA-KMO/10; gelegen in Verre Ginste; is momenteel in ontwikkeling en verkoop. Het betreft een private verkaveling voor bedrijven. lot I: 22a,17ca

•

lot 2: 21a,71ca

•

lot 3: 54a,15ca

•

lot 4: 16a

5,245 ha

Aanbod aan lokale bedrijventerreinen

-1,140ha

Bijkomende netto-behoefte aan lokaal bedrijventerrein 2

4,105ha

Binnen KMO-zone nabij Verre Ginste

Scenario 2: A. Herlokalisatie transportbedrijven (binnen gemeente) B. Gemeenschappelijke zone voor stallen vrachtwagens

2,100ha 0,500ha

Behoefte aan specifiek lokaal bedrijventerrein

2,600ha

→ Provinciaal reservepakket

Scenario 1 : directe behoefte aan een lokaal bedrijventerrein

Op basis van de bedrijvenenquête werd vastgesteld dat er binnen deze planperiode een directe behoefte is aan 5,245 ha lokaal bedrijventerrein. Het betreft een terrein dat de herlokalisatie en uitbreiding van bestaande bedrijven op korte termijn moet mogelijk maken2.

Het terrein staat bekend onder de naam “verkaveling Van Den Heede”, en bestaat uit 4 loten : •

Behoefte bestaande bedrijven (volgens enquête)

Er werd vastgesteld dat het aanbod aan lokale bedrijventerreinen amper 1,14 ha is. Dit betekent dus dat er een direct tekort is van netto 4,105 ha aan lokaal bedrijventerreinen.

De ontsluiting van het terrein gebeurt via een nieuw aan te leggen insteekweg op de Wakkensteenweg. De verkaveling werd aangevraagd op 7 juli 2004, kreeg een gunstig advies van de gemachtigde ambtenaar op 31 januari 2005 en werd vergund op 14 december 2005. Op dit ogenblik wordt de toegangsweg aangelegd, en zijn de loten te koop. Gezien het groot aantal gegadigden, het ontbreken van bedrijfsterreinen in Oostrozebeke en de kleine schaal van dit project (4 loten), zal dit terrein dan ook onmiddellijk verkocht zijn.

De uitwerking van de ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein dient te gebeuren in een gemeentelijk uitvoeringsplan. Voor de vestiging van het type bedrijven op een lokaal bedrijventerrein moet de gemeente beperkingen aanbrengen, al naargelang de aard van de te vestigen bedrijven en deze beperkingen ook differentiëren naar gelang de precieze locatie. Derhalve wordt deze zoekzone vooropgesteld t.h.v. de Leegstraat. Dit gebied is niet gelokaliseerd binnen de aangewezen bestemming van het gewestplan; het gebied is op het gewestplan namelijk agrarisch gebied. Deze site is op dit ogenblik het voorwerp van een BPA-procedure “BPA Ambachtelijke zone Spookkasteel”. In Oostrozebeke

2. Behoefte aan bedrijventerrein

zijn er echter geen geëigende zones beschikbaar. Volgende criteria (= afwegingskader) zijn hierbij overwogen:

In het GRS werd een analyse gedaan van de behoefte aan bedrijventerreinen.

gemakkelijke bereikbaarheid na realisatie van de N382: het gebied bevindt zich nabij een secundaire weg en

We onderscheiden diverse behoeftes : -

Behoefte aan een lokaal bedrijventerrein; deze behoefte is berekend adhv een enquête

-

Behoefte aan een specifiek lokaal bedrijventerrein ifv transportbedrijven; om deze behoefte in te vullen zal

het zwaar verkeer moet niet via de dorpskern of via woonstraten rijden.

de gemeente beroep doen op het provinciaal reservepakket

2

-

Behoefte aan een regionaal bedrijventerrein (volgende planperiode)

behoefte enerzijds in functie van de herlocalisatie van zonevreemde bedrijven, anderzijds in functie van startersbedrijven. Uit de

-

Zoekzone voor watergebonden bedrijventerrein (volgende planperiode)

bedrijvenenquête kunnen we hieromtrent geen informatie halen. Wanneer we op basis van extrapolatie ook rekening houden met

Naast deze behoefte die op basis van de bedrijvenenquête vrij precies kan aangetoond worden is er ook nog een bijkomende

deze nieuwe bedrijvigheid is er een bijkomende behoefte van 1,350ha. Daardoor zou de totale netto-behoefte 5,455ha bedragen. 16


februari 2007 - wvi

passend binnen de globale gewenste ruimtelijke structuur voor de gemeente: in de gewenste structuur van de

van 2,6 ha aan bijkomend terrein in functie van transportfirma’s10. Deze problematiek kan via een afzonderlijk

gemeente ligt het accent ten noorden van de Mandel en ten zuiden van het kanaal hoofdzakelijk op

GRUP worden opgelost.

landbouw; de Mandelvallei zelf dient zoveel mogelijk gevrijwaard te worden van storende activiteiten en

Voor deze bijkomende oppervlakte moet de gemeente beroep doen op het provinciaal reservepakket. Een

bebouwing; de ruimtelijke ontwikkeling ten noorden van het kanaal en ten zuiden van de

gemeente die als hoofddorp is geselecteerd komt daar volgens het PRS West-Vlaanderen voor in aanmerking

Ingelmunstersteenweg wordt gezien als uitermate geschikt voor ambachtelijke bedrijvigheden, wegens de

indien het gemeentelijk aanbod van bedrijventerreinen ontoereikend is wegens volgende redenen:

aanwezigheid van het kanaal, de aan te leggen N382 en het industriële karakter van de omgeving;

•

het lokaal bedrijventerrein is niet storend voor de woonomgeving, indien het gebied voldoende gebufferd

•

de economische dynamiek is sterker dan verwacht er is een extra ruimtevraag naar bedrijventerrein: voor oprichting van een specifiek bedrijventerrein, voor opvang van herlokalisatie van zonevreemde bedrijven.

wordt voor de bebouwing langs de Leegstraat; aansluitend bij de hoofdkern en bij een bestaand bedrijventerrein in het gebied tussen de N357 en het

•

de voorraad beschikbare bedrijventerreinen (bouwrijp) en nog uit te rusten raakt op en is kleiner dan de ijzeren voorraad.

kanaalgebied;

Bij herbestemming van transportfirma’s zullen op de vrijgekomen locaties uiteraard enkel zachtere activiteiten in de Het lokale bedrijventerrein is op korte termijn realiseerbaar mits er op korte termijn een BPA wordt in procedure

plaats komen.

gebracht of later een ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt.

Immers, de basisdoelstelling van de herlokalisatie van de transportfirma’s is het verhogen van de woonkwaliteit (verkeersleefbaarheid en verkeersveiligheid).

Met de opmaak van onderhavig RUP wenst de gemeente de vraag naar bedrijventerrein voor lokale ondernemers Deze invulling wordt bestemd in een nog op te maken RUP. Voor de details m.b.t. het bepalen van de behoefte

invullen en juridisch bestemmen.

verwijzen we naar het GRS.

3.3

Ijzeren voorraad

In het PRS West-Vlaanderen zijn specifieke beleidskaders uitgewerkt, ondermeer met betrekking tot bedrijvigheid

E.

PLANCONCEPTEN

(p. 247 e.v.). Punt 2.3 van dit beleidskader handelt over het provinciaal reservepakket bedrijventerreinen.

1. Onderdeel van het totaalconcept voor bijkomende bedrijvigheid in Oostrozebeke

Dit reservepakket kan in aanmerking komen wanneer een gemeentelijk aanbod van bedrijventerreinen

Bijkomende terreinen voor nieuwe bedrijvigheid of te herlokaliseren bedrijven op korte, middellange en lange

ontoereikend is, ondermeer wanneer de voorraad beschikbare bedrijventerreinen (bouwrijp en nog uit te rusten) op

termijn worden allen gecentraliseerd op de site begrepen tussen de Leegstraat, Hulstestraat, het kanaal Roeselare-

raakt en kleiner is dan de ijzeren voorraad.

Leie en de bedrijfssite van Spano.

Voor Oostrozebeke is dit het geval. Het netto-aanbod (zie boven) van 1,14 ha is op heden immers in ontwikkeling,

Binnen deze zone onderscheiden we drie subzones :

en zal weldra verkocht zijn (zie punt D1). Dit maakt dat er binnen zeer korte termijn geen aanbod meer zal zijn.

•

De ijzeren voorraad is de oppervlakte die nodig is voor een goed functioneren van vraag en aanbod van

Een zone ten behoeve van de uitbreiding van het historisch gegroeid bedrijf Spano (reeds bestemd dmv het gewestelijk RUP “historisch gegroeid bedrijf Spano”)

bedrijventerreinen. Voor lokale bedrijventerreinen bedraagt deze 2 x de gemiddelde jaarlijkse grondverkoop.

•

Een zone ten behoeve van lokale bedrijvigheid (onderwerp van onderhavig RUP)

Oostrozebeke heeft echter geen openbaar bedrijventerrein aan de hand waarvan een gemiddelde jaarlijkse

•

Een zone voor lokale transportbedrijven (onderwerp van een volgend RUP), teneinde de problematiek van

grondverkoop kan berekend worden. Via grondverkoop kan dit niet aangetoond worden, daar Oostrozebeke niet

de (vaak in de woonomgeving) verspreide transportbedrijven op te lossen. •

beschikt over een publiek ontwikkeld bedrijventerrein op haar grondgebied. Op de plenaire vergadering werd door de DRUM toegelicht dat deze ijzeren voorraad ook als volgt bepaalt kon

Een zone ten behoeve van (watergebonden) regionale bedrijvigheid/ of reservezone voor lokale bedrijvigheid (te reserveren voor de middellange en lange termijnbehoefte).

worden : daar de behoefte 4,105 ha bedraagt over 10 jaar, kan worden afgeleid dat de ijzeren voorraad bijgevolg

Op deze manier wordt alle bijkomende bedrijvigheid gecentraliseerd op één plaats in Oostrozebeke, wat vrijwaring

0,41 ha bedraagt voor 1 jaar, en 0,82 ha voor 2 jaar.

van de open ruimte op andere plaatsen bewerkstelligt en versnippering van de ruimte vermijdt.

Samen levert dit een behoefte van 4,925 ha netto.

Bovendien biedt dit heel wat potenties om bepaalde zaken, inherent verbonden aan bedrijvigheid, gemeenschappelijk te organiseren.

3.4

Scenario 2 : behoefte aan een lokaal bedrijventerrein in functie van transportbedrijven

De transportfirma’s die gesitueerd zijn binnen het woongebied van Oostrozebeke vormen een specifieke problematiek binnen de gemeente. Dit probleem wordt beschreven in deel 1. Daar werd gewezen op de

Gezien zijn ligging palend aan het kanaal en de (nog gedeeltelijk aan te leggen) N382 is deze site zeer goed ontsloten, waarbij de kern van Oostrozebeke en aanpalende gemeentes wordt gevrijwaard van doorgaand vrachtverkeer. Het kanaal biedt bovendien de mogelijkheid om transport over het water te organiseren.

verkeersonveiligheid en de parkeerproblematiek in deze sites. Van de dergelijk vastgestelde transportbedrijven werd daarenboven door 9 bedrijven een concrete uitbreidingsoptie geformuleerd, wat een nood aan 2,1 ha bijkomend terrein zou vergen. Naast ruimte voor het herlokaliseren van bestaande en eventueel ontwikkelen van nieuwe transport(gebonden) bedrijven zou er aandacht moeten worden besteed aan het ontwikkelen van collectieve parkeerruimte. In functie daarvan wil de gemeente een terrein van 0,5 ha realiseren. In totaal is er dus een behoefte

17


februari 2007 - wvi

GRS Oostrozebeke; RD kaart 5 “gewenste ruimtelijk-economsiche structuur

2. Ontsluiting De N382, voorzien langs het kanaal, zorgt voor de ontsluiting naar het hoger wegennet. Deze weg verbindt de N50 (Kortrijk-Brugge) met de E17. Op heden is deze weg aangelegd vanaf de E17 (Waregem) tot aan de Ridder de Ghellinckstraat (Wielsbeke). Op korte termijn is de realisatie voorzien tot aan het verlengde van de Koedreef, net niet tot aan de loskade van het houtverwerkend bedrijf Spano. Op langere termijn wordt deze verbonden met de Oostrozebekestraat. De aantakking op deze gebeurt ter hoogte van het kruispunt van de Oostrozebekestraat en de Gentstraat (Ingelmunster). Ter ontsluiting van het hele gebied voor bedrijvigheid op de totale site wordt één centrale ontsluitingsweg op de N382 voorzien. Deze dient als verzamelweg voor het verkeer afkomstig van de aanpalende bedrijvigheid. Belangrijk is hierbij dat het bedrijf Spano zijn ontsluiting volledig zal omkeren. Waar op heden de vrachtwagens ontsluiten op de N357, zal de ontsluiting na realisatie van deze centrale insteekweg volledig gebeuren op deze laatste. Daar in eerste uitvoeringsfase de N382 nog niet vervolledigd zal zijn, is aanvankelijk gedacht de Koedreef tijdelijk te gebruiken als aantakking op de N357. Het kruispunt van de N357 en de Koedreef zou in functie van deze aantakking aangepast worden. Gezien de beperkte breedte van de Koedreef, het feit van de bewoning langs de Leegstraat en een overleg met de buurtbewoners in het kader van de herinrichting van het kruispunt Koedreef – N357, is er echter geopteerd om deze piste niet langer te bewandelen, mede omwille van de verkeersveiligheid en -leefbaarheid. Een doorsteek voor fietsers en hulpdiensten zou wel ingebouwd worden. Zodoende wordt absolute garantie gegeven aan de buurtbewoners dat vrachtverkeer afkomstig van het bedrijventerrein en/of Spano de Koedreef en/of Leegstraat niet zal belasten. 18


februari 2007 - wvi

Deze optie houdt wel in dat verkeer gaande richting Ingelmunster via de N382 terug moet keren richting Wielsbeke,

4.1

Uitgeefbaar terrein

om zo via de kern van Oostrozebeke terug richting Ingelmunster te gaan, wat inhoud dat alle vrachtverkeer in die richting dwars door de kern van Oostrozebeke dient te gaan zolang het volledige traject van de N382 niet is

Er wordt gestreefd naar een hoge bruto-netto-verhouding binnen het bedrijventerrein,

gerealiseerd, zoals voorzien in het PRUP N382. Naar leefbaarhied van de kern van Oostrozebeke toe is dit

Bij de overweging wat betreft de ontsluiting is er een afweging gemaakt tussen twee systemen, beiden toepasbaar

allesbehalve een goede situatie, doch zolang de N382 niet is volledig aangelegd, is dit de enige optie die rest.

op onderhavige site : • De lusstructuur • De kamstructuur

Om deze redenen dringt het gemeentebestuur dan bij het Vlaamse Gewest ook aan om de N382 in één keer uit te voeren binnen een korte termijn, tot aan het aan te leggen rond punt met de N357 ter hoogte van de Mandel.

Beide structureren zijn toepasbaar op onderhavige site, en quasi gelijkwaardig. De kamstructuur houdt echter een iets grotere inname van openbaar domein in, daar op het einde van iedere kam een keerpunt dient te worden voorzien, die, gelet op de draaicirkels van vrachtwagens, van een redelijke omvang dient te zijn. Bovendien bekomt men alzo op deze kameinden minder rationele percelen. Het streven naar een hoge bruto-netto-verhouding dient te gebeuren zonder de mogelijkheden van een gestructureerde inrichting van het totale terrein in het gedrang te brengen. De optie binnen onderhavig plan is om de randen en de ontsluitingsassen (het openbaar domein) te gebruiken voor het aanbrengen van een (groen)structuur in het bedrijventerrein, en deze niet te verschuiven naar het private Niet weerhouden voorstel : globale ontsluiting via verlengde

domein (zie onder).

Koedreef

De roolijnbreedte is dermate gedimensioneerd opdat het aanbrengen van structurerend groen mogelijk blijft. Dit resulteert in een (beperkte) meerinname van het openbaar domein, doch brengt een duidelijke structuur op de site.

4.2

Bebouwingspercentage

Er wordt gestreefd naar een hoog bebouwingspercentage. Om dit te realiseren zijn diverse maatregelen ingebouwd in het RUP. Vooreerst wordt de inplanting t.o.v. de rooilijn (alvast voor een deel van de voorgevel) exact bepaald. De afstand tot de achterkavelgrens wordt tot het minimum beperkt (5,00 meter; 0,00 meter indien de kavel paalt aan een bufferzone). Weerhouden voorstel: globale ontsluiting op N382

In de diepte wordt zo een maximale terreinbezetting mogelijk. Voor deelzone A wordt bovendien een schakelprincipe, zowel van de gebouwen als van de ontsluiting, opgelegd.

3. Zonering en clustering

Door zowel schakeling van de gebouwen als van de ontsluiting naar de openbare wegenis wordt een aanzienlijke

Vertrekkende vanuit de bestaande toestand is het bedrijventerrein opgedeeld in diverse zones. De site paalt

tekening weergegeven.

oppervlakte “gewonnen” en wordt ook de breedte van het perceel maximaal benut. Het principe is op onderhavige

immers aan de Leegstraat, die aan één zijde bebouwd is met voornamelijk ééngezinswoningen. Het plan is dermate geconcipieerd zodat de kleinste en minst hinderlijke bedrijven ingeplant worden aan de zijde palend aan de Leegstraat. De grotere en meer hinderende activiteiten worden verderop in het bedrijventerrein voorzien. Zo ontstaat een graduele overgang tussen de diverse functies. De zonering wordt doorgevoerd op diverse niveau’s : • Naar functie; bedrijven met geringe hinder aan de Leegstraat, andere verderop • Naar kavelgrootte; kleinste kavels aan de Leegstraat • Naar gebouwomvang, bedrijven met de kleinste ruimtebehoefte aan de Leegstraat • Naar architectonische vormgeving; schakelingsprincipe verplicht aan de Leegstraat

4. Intensivering van het ruimtegebruik

Dit principe wordt mogelijk gemaakt voor de andere deelzones, doch niet verplicht.

Teneinde zuinig ruimtegebruik te bewerkstelligen, is er gezocht naar een intensivering van het ruimtegebruik. Dit is gebeurd op 3 niveaus :

19


februari 2007 - wvi

4.3

6. Duurzame bedrijfsgebouwen

V/T index

Binnen het RUP wordt het plaatsen van bepaalde activiteiten/functies verbonden met de bedrijfsactiviteiten (zoals

Teneinde bij beëindiging van de bedrijfsactiviteiten het gebouw te kunnen hergebruiken voor nieuwe activiteiten,

een woning, burelen, …) bovenop het productiegebouw toegelaten. Op deze wijze wordt de V/T-index verhoogd, en

dienen de gebouwen dermate geconcipieerd dat ze gemakkelijk aanpasbaar zijn, en bijgevolg een grote flexibiliteit

blijft de gelijkvloerse oppervlakte volledig bruikbaar voor de effectieve bedrijfs-/productieactiviteiten.

naar invulling toelaten. Maximale kolomvrije en obstakelvrije ruimtes zijn in het kader van onderhavig principe een richtinggevend ontwerpconcept.

ONTEIGENINGSPLAN

F.

Ten einde de percelen of delen ervan, op het bestemmingsplan gelegen binnen onderhavig RUP, te kunnen realiseren, is er voor deze percelen een onteigeningsplan bijgevoegd, die je als losse bijlage terugvindt. Het RUP heeft tot doel : •

Het aanleggen van een lokaal bedrijventerrein teneinde de directe behoefte aan terreinen ten behoeve van lokale bedrijvigheid te kunnen invullen. Het gaat hier om een behoefte zowel ten gevolge van herlokalisatie

3D-simulatie van de deelzone A

van (zonevreemde) bestaande bedrijven als ruimte voor startersbedrijven. •

Het creëren van een ontsluiting naar het hoger wegennet (hier de N382) voor zowel het lokaal bedrijventerrein, de (later in een RUP te voorziene) transportzone als de nieuwe hoofdontsluiting voor

5. Landschappelijke inkleding

goederenvervoer voor het gehele bedrijf Spano (conform de bepalingen van het gewestelijk RUP

De optie binnen onderhavig plan is om de randen en de ontsluitingsassen (het openbaar domein) te gebruiken voor het aanbrengen van een (groen)structuur in het bedrijventerrein.

“historisch gegroeid bedrijf Spano te Oostrozebeke”, artikel 1.2). •

De interne openbare wegenis wordt voorzien van een bomenrij aan beide zijden. Op het private terrein (in de achteruitbouwstrook) dient eveneens een bomenrij aangeplant van dezelfde soort, vergezeld van een

Het creëren van een groenbuffer, teneinde een gedegen landschappelijke integratie van de gehele site te bewerkstelligen. Een fiets- en wandelpad wordt geïntegreerd in deze bufferzone die ten goede komt aan de lokale bevolking en passerende recreanten.

haagaanplant, zodat de ruimte tussen de frontgevels van de gebouwen aan beide zijden van de wegenis éénduidig en op een kwalitatieve manier wordt vormgegeven. Zo dringt eveneens een betekenisvolle groenstructuur binnen in het project, tevens drager van het bedrijventerrein. Aan de randen wordt een massieve groenstructuur voorzien. Deze dienen niet alleen om het bedrijventerrein in zijn omgeving te integreren, doch kunnen eveneens ingezet worden als landschappelijk element (door bv. ook hier een dubbele bomenrij te voorzien) en als drager voor traag verkeer (bv. door integratie van een wandelpad).

voorbeeldsnede van de randbuffer

20


februari 2007 - wvi

G.

In bovenstaande tabel is de netto-oppervlakte weergegeven van zone 1, beschikbaar voor de aanleg van percelen

RUIMTEBALANS EN OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN

ten behoeve van bedrijven, rekening houdend met de maximale oppervlakte van zone 5 en 6 en de deelzone binnen zone 3.

1. Op te heffen voorschriften

Zone 1 heeft, zoals grafisch bepaald op het bestemmingsplan, immers een bruto oppervlakte van 5,3876 ha. Het RUP heeft een totale oppervlakte van ca 7 ha 48 are 33 ca en omvat een deel van het agrarisch gebied ten

Drie (deel)zones zijn in overlay ingetekend over zone 1. Om de oppervlakte van zone 1 dus te kennen, dienen we

zuidwesten van de hoofdkern Oostrozebeke volgens het gewestplan Roeselare - Tielt (KB 17/12/1979 en

de oppervlaktes van deze zones af te trekken.

herziening MB 15/12/1998). Gezien de bestemming die aan deze gronden, gelegen in agrarisch gebied, is dit RUP

Een deel wordt ingenomen door zone 3 in overlay “deelzone met flexibele aslijn en rooilijnbreedte” . Over een

afwijkend t.o.v. het gewestplan.

lengte van 90 meter en met een rooilijnbreedte tussen de 12,00 en 20,00 meter heeft deze zone een oppervlakte

Bestemming volgens gewestplan van gronden binnen onderhavig RUP :

tussen de 0,10 en 0,18 ha. Een ander deel wordt ingenomen voor interne wegenis, in het bpa zone 5 “zone voor openbare wegenis met interne

bestemming gewestplan

oppervlakte

ontsluitingsfunctie”. Met circa 500 meter interne wegenis en een rooilijnbreedte tussen de 12,00 en 16,00 meter

Agrarisch gebied

07 ha 48 a 33 ca

heeft deze zone een oppervlakte tussen de 0,6 ha en 0,8 ha.

Totaal

07 ha 48 a 33 ca

Een laatste deel, zij het zeer beperkt , betreft de doorsteek voor fietsers en hulpdiensten. Over een lengte van 60,00 meter, met een breedte tussen de 4,00 en de 8,00 meter, heeft deze zone een oppervlakte tussen 0,0240 ha

Het gemeentelijk RUP heft de voorschriften op van bovenvernoemde bestemming volgens het gewestplan Roeselare-Tielt.

en 0,0480 ha. Netto houden we dus in het voorliggende voorstel van RUP tussen de 4,6635 ha en 4,3595 netto bedrijventerrein

2. Ruimtebalans

over, verkoopbaar aan de individuele bedrijven.

Het RUP bevat 6 zones met de hierna volgende benaderende oppervlakte en oppervlakte afwijkend t.o.v. gewestplan. Zone 5 en 6, en een beperkt deel van zone 3, zijn zones in overlay, met een grafisch niet exact afgebakende oppervlakte. De voorschriften van beide zones beschrijven echter wel een minimum en maximum breedte van deze beide zones. De maximumbreedte werden gehanteerd voor de berekening van de oppervlakte van deze zones in overlay, daar bij realisatie naar alle waarschijnlijkheid de maximale rooilijnbreedtes nodig zullen zijn om waterberging (onder de

Het voorstel van oppervlakte van lokaal bedrijventerrein beantwoord bijgevolg aan de aantoonbare behoefte, rekening houdend met de ijzeren voorraad, met name afgerond 4,9 ha. Voor de volledigheid geven we hieronder dezelfde tabel, doch rekening houdend met de minimale oppervlaktes van de zones in overlay, met name zones 5, 6 en de deelzone binnen zone 3.

vorm van grachten en wadi’s), wegenis, fietspad en groenstructuur, nodig zal zijn. zone

bestemming

oppervlakte

afwijkend t.o.v. gewestplan

Zone 1

Zone voor lokale bedrijvigheid

04 ha 35 a 95 ca

04 ha 35 a 95 ca

Zone 2

Bufferzone

00 ha 80 a 31 ca

00 ha 80 a 31 ca

Zone 3

Zone voor openbare wegenis met een ontsluitingsfunctie naar het hoger wegennet

01 ha 15 a 18 ca

01 ha 15 a 18 ca

(Waarvan deelzone met flexibele aslijn en rooilijnbreedte)

(00 ha 18 a 00 ca)

(00 ha 18 a 00 ca)

Zone 4

Zone voor openbare wegenis met hoofdzakelijk verblijfskarakter

00 ha 32 a 09 ca

00 ha 32 a 09 ca

Zone 5

Zone in overlay : zone voor openbare wegenis met interne ontsluitingsfunctie

00 ha 80 a 00 ca

00 ha 80 a 00 ca

Zone 6

Zone in overlay : doorsteek voor fietsers, voetgangers en hulpdiensten

00 ha 04 a 80 ca

00 ha 04 a 80 ca

07 ha 48 a 33 ca

07 ha 48 a 33 ca

Totaal

zone

bestemming

oppervlakte

afwijkend t.o.v. gewestplan

Zone 1

Zone voor lokale bedrijvigheid

04 ha 66 a 35 ca

04 ha 66 a 35 ca

Zone 2

Bufferzone

00 ha 80 a 31 ca

00 ha 80 a 31 ca

Zone 3

Zone voor openbare wegenis met een ontsluitingsfunctie naar het hoger wegennet

01 ha 07 a 18 ca

01 ha 07 a 18 ca

(Waarvan deelzone met flexibele aslijn en rooilijnbreedte)

(00 ha 10 a 00 ca)

(00 ha 10 a 00 ca)

Zone 4

Zone voor openbare wegenis met hoofdzakelijk verblijfskarakter

00 ha 32 a 09 ca

00 ha 32 a 09 ca

Zone 5

Zone in overlay : zone voor openbare wegenis met interne ontsluitingsfunctie

00 ha 60 a 00 ca

00 ha 60 a 00 ca

Zone 6

Zone in overlay : doorsteek voor fietsers, voetgangers en hulpdiensten

00 ha 02 a 40 ca

00 ha 02 a 40 ca

07 ha 48 a 33 ca

07 ha 48 a 33 ca

Totaal

Voor alle duidelijkheid geven we hieronder toelichting m.b.t. de cijfergegevens in bovenstaande tabel.

21


februari 2007 - wvi

H.

1. Voorontwerp Het voorontwerp werd voor advies overgemaakt aan onderstaande instanties: o ROHM -Afdeling Ruimtelijke Planning o ROHM - Afdeling West-Vlaanderen o Provinciebestuur - DRUM o AMINAL afdeling Land o AMINAL afdeling milieuvergunningen o AMINAL algemeen milieubeleid o GOM o AWV o AWZ o GECORO o Provinciale Dienst Waterlopen o Afdeling Natuurlijke Rijkdommen en Energie

BESPREKING ADVIEZEN SEPTEMBER – OKTOBER 2005

I.

PLANPROCES

1. DRUM advies geen advies 19 oktober 2005 19 oktober 2006 20 september 2005 27 september 2005 20 september 2005 geen advies 28 september 2005 geen advies 20 september 2005 14 oktober 2005 23 september 2005

De bestemde oppervlakte voor de inplanting van bedrijven dient overeen te stemmen met de behoefteraming, zijnde circa 5 ha.

Transportbedrijven dienen te worden uitgesloten

2. AROHM West-Vlaanderen, cel ruimtelijke ordening

Onderscheid tussen verordend deel en de toelichting dient in de voorschriften duidelijker te worden weergegeven.

Een definitieve uitspraak is voorbarig, daar het GRS nog niet is goedgekeurd.

3. Dienst Waterlopen

De Hulstebeek, waterloop van 3° categorie, kruist zone 3 (wegenis). Daar deze beek nu reeds verzadigd is naar waterafvoer toe mag het maximum lozingsdebiet op het oppervlaktewater slechts 5l/sec/ha bedragen en

Het plan werd besproken op een plenaire vergadering d.d. 19 oktober 2005, waarvan een verslag werd opgemaakt.

moet een buffervolume van minimaal 200 m³/ha worden voorzien. Deze buffering kan mogelijks ingepast

W&Z maakte een opmerking op dit verslag

worden in de langsgrachten van de ontsluitingsweg.

4. AMINAL, Algemeen Milieu- en natuurbeleid, cel veiligheidsrapportering

2. Tweede voorontwerp Op heden is een tweede voorontwerp opnieuw voor advies overgemaakt aan onderstaande instanties : o ROHM -Afdeling Ruimtelijke Planning geen schriftelijk advies o ROHM - Afdeling West-Vlaanderen 6 juni 2006 o Provinciebestuur - DRUM geen schriftelijk advies o AMINAL afdeling duurzame landbouwontwikkeling 2 juni 2006 o AMINAL afdeling milieuvergunningen 24 mei 2006 o AMINAL algemeen milieubeleid geen schriftelijk advies o Administratie Economie 6 juni 2006 o AWV geen schriftelijk advies o W&Z geen schriftelijk advies o GECORO 30 mei 2006 o Provinciale Dienst Waterlopen 30 mei 2006 o VMM, afdeling water 30 mei 2006

Er wordt geen ruimtelijk veiligheidsrapport gevraagd. Gunstig

5. Afdeling Milieuvergunningen West-Vlaanderen

Gunstig

6. Exploitatie wegen West-Vlaanderen

Geen opmerkingen.

7. Afdeling Natuurlijke Rijkdommen en Energie

Geen opmerkingen

8. Administratie Land- en Tuinbouw, afdeling duurzame landbouw

Indien deze uitbreiding als noodzakelijk en verantwoord wordt beoordeeld door AROHM is er geen bezwaar.

Het plan werd besproken op een plenaire vergadering d.d. 6 juni 2006. Het mondeling toegelichte advies waarvan akte in het verslag, geldt voor de DRUM als advies.

9. GECORO

3. Ontwerp

Voldoende aandacht schenken aan de afwerking van het terrein ter hoogte van de Leegstraat (er wordt gesuggereerd te werken met een berm en groenscherm). Stapelen aan de achterkant in deelzone 1a

Voorlopige vaststelling Gemeenteraad: 14 september 2006

verbieden.

Openbaar onderzoek: Het plan ligt ter inzage van 9 oktober 2006 tot en met 7 december 2006. Behandeling bezwaren in de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO) Behandeling in zitting van 16 januari 2007. Advies: voorwaardelijk gunstig advies, mits de groenzone tussen Leegstraat en de ambachtelijke zone verruimd wordt tot 15 meter in plaats van 10 meter. Definitieve vaststelling Gemeenteraad: 8 maart 2007 Goedkeuring Bestendige Deputatie: ……………

22


februari 2007 - wvi

J.

BESPREKING ADVIEZEN MEI/JUNI 2006

stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

1.

Deze gewestelijke verordening geldt hoe dan ook. Er is een verwijzing naar gemaakt in de toelichting bij artikel

Gewestelijk planologisch ambtenaar

1.2.7. Het verschil tussen het verordenend gedeelte en de toelichting bij de stedenbouwkundige voorschriften moet duidelijker aangegeven worden.

7. Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling (schriftelijk advies)

Per bestemmingszone is bovenaan weergegeven wat verordenend en wat toelichting is.

Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling heeft geen bewaar tegen het Grup. De inname van het agrarisch gebied

Er wordt een gunstig advies verleend mits de oppervlakte beperkt wordt tot wat in het GRS werd voorzien.

dient wel mee verrekend te worden in de sectorale oppervlaktebalansen van het RSV.

Vastgesteld wordt dat de taakstelling met 1.5 ha wordt overschreden. Door de ontwerper en gemeente wordt opgemerkt dat de planologisch ambtenaar waarschijnlijk de netto

K.

oppervlakte van de versie d.d. 19 oktober 2005 vergelijkt met de bruto oppervlakte van de versie d.d. 6 juni 2006

Verder merkt de DRUM tijdens de plenaire vergadering op dat het PRS toe laat om rekening te houden met een

AAN HAND VAN ADVIEZEN EN BEZWAREN IKV OPENBAAR

ONDERZOEK

(interne wegenis inbegrepen). Het punt rond de ijzeren voorraad is toegelicht in D 3.3., de berekening van brutonaar netto-oppervlakte in hoofdstuk G.

AANPASSINGEN

1. Vlaamse Regering

ijzeren voorraad (zie verslag plenaire vergadering). Deze wordt voor lokale bedrijventerreinen als volgt bepaald: 2x

Voorwaardelijk gunstig, mits akkoord bestendige deputatie wat betreft opname uit provinciaal reservepakket

de gemiddelde jaarlijkse grondverkoop (berekend over een relevante tienjarenperiode.) Hierdoor zal men aan een

bedrijventerreinen.

grotere oppervlakte komen dan de taakstelling volgens het GRS, waar geen rekening werd gehouden met de ijzeren voorraad. Op te heffen voorschriften horen niet thuis in de verordenende bepalingen, maar dienen als apart luik in de toelichting voorzien te worden.

2. Bestendige Deputatie van de Provincie West-Vlaanderen Gunstig.

3. Advies GECORO

Dit is aangepast.

Gunstig, mits uitbreiding van de bufferzone tot een breedte van 15,00 meter.

2. Gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (schriftelijk advies)

4. Bezwaarschriften

De commissie verleent een gunstig advies.

3. Provinciale dienst waterlopen

4.1

Onteigeningsmaatregel

De grootste bekommernis van de provinciale dienst waterlopen van de provincie gaat uit naar een voldoende brede

Bezwaarindiender wil delen van zone 1 zelf ontwikkelen, ter uitbreiding/herlokalisatie van zijn eigen bedrijf.

rooilijn van de insteekweg zodat voldoende buffering mogelijk is langsheen die weg. De breedte van de zone voor

Bezwaarschrift ongegrond.

ontsluitingsweg dient voldoende bemeten te worden voor de definitieve opmaak van het onteigeningsplan. Bij

Het bpa en bijhorend onteigeningsplan hebben immers tot doel over te gaan tot een globale realisatie van het

opmaak van de buffer dient de afwateringsdiepte van de Hulstebeek aan te sluiten op de te realiseren buffer. In

project, binnen één concept. Fragmentaire ontwikkeling doet afbreuk aan de globale opzet, alwaar landschappelijke

eerste instantie moeten de bedrijven maximaal gebruik maken van hergebruik regenwater.

integratie, gemeenschappelijke ontsluiting, rationele kavelstructuur, … voorop staat.

De WVI zal een studie van de site laten opmaken door een studiebureau om de buffering te verzekeren. Er wordt opgemerkt dat vooreerst de bedrijven zelf dienen in te staan voor het vasthouden van het regenwater op

4.2

Schending privacy op belendende percelen en in aanpalend woongebied

eigen terrein (verankerd in artikel 0.3 en 1.2.7 van onderhavig RUP), en dat vervolgens binnen alle zones waterbuffering (langsgrachten langs wegenis, in groenbuffer, bekkens, …) mogelijk zijn. Het GRUP biedt dan ook

Bezwaarindiender stelt dat de privacy van de woningen langs de Leegstraat en Hulstestraat geschaad zal worden,

voldoende garanties dat er ruimte wordt gemaakt voor een goede waterhuishouding.

gezien de mogelijkheden voor bedrijfswoningen binnen zone 1.

4. Afdeling Economie

Het bezwaarschrift is gegrond. Daarom wordt zone 2 “bufferzone” met 5 meter verbreed, tot een breedte van 15,00 meter.

De administratie economie geeft een positief advies.

Zodoende wordt meer afstand gecreëerd tussen de bedrijvenzone en de aanpalende woningen langs de

5. Afdeling Milieuvergunningen West-Vlaanderen (schriftelijk advies)

Leegstraat, waardoor de privacy aldaar wordt gewaarborgd.

Afdeling Milieuvergunningen West-Vlaanderen heeft geen opmerkingen

4.3

6. Afdeling Water (schriftelijk advies)

Ontsluiting

Het Grup heeft geen rechtstreekse invloed op de waterafvoer van de Mandel. Er dient rekening gehouden te

De ontsluiting van het terrein via de insteekweg naar de N382 wordt in vraag gesteld. Bijkomende ontsluiting wordt

worden met het besluit van de Vlaamse regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke

(via Leegstraat/Hulstestraat) gevraagd. Het bezwaarschrift is ongegrond.

23


februari 2007 - wvi

Het is juist de bedoeling geen doorgaand verkeer te creëren tussen N382 en N357, en zo de woonbebouwing langs Hulstestraat en Leegstraat te vrijwaren van doorgaand vrachtverkeer. Voor hulpdiensten is een doorsteek naar de Leegstraat/Koedreef voorzien, zodat in noodgevallen een tweede ontsluiting van het terrein mogelijk wordt gemaakt voor hulpdiensten.

L.

BRONVERMELDING Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen 1997, Ministerie Vlaamse Gemeenschap, Departement Leefmilieu en Infrastructuur, AROHM, Afdeling Ruimtelijke Planning

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen delen 1 en 2, 2002, Brugge, plangroep Provinciale Planologische Dienst

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Oostrozebeke, informatief, richtinggevend en bindend gedeelte, Groep Planning, Brugge, juni 2005

DuLo-waterplan voor het deelbekken Devebeek, wvi, Brugge, februari 2005

Canal Link, Interreg IIIB canal-link project, Provincie West-Vlaanderen/WVI/KULeuven, april 2005

Afbakening Regionaal Stedelijk Gebied Roeselare, Ministerie Vlaamse Gemeenschap, AROHM Afdeling Ruimtelijke Planning, februari 2004

Kwaliteitsvolle bedrijfsgebouwen in West Vlaanderen 2002-2003, Provincie West-Vlaanderen, 2003

Kwaliteitsvolle bedrijfsgebouwen in West Vlaanderen 2004-2005, Provincie West-Vlaanderen, 2005

24


februari 2007 - wvi

M.

VERORDENEND GRAFISCH PLAN EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING EN VISIE

Artikel 0. Algemene bepalingen 0.1 Voorrang bij strijdigheid

0.1 Voorrang bij strijdigheid Bij

strijdigheid

hebben

de

grafische

bepalingen

voorrang

op

de

De grafische bepalingen, zoals lijnstellingen, zonegrenzen, … primeren op de stedenbouwkundige voorschriften.

stedenbouwkundige voorschriften 0.2 Werken/constructies in functie van openbaar nut Werken en constructies in functie van openbaar nut kunnen in alle zones toegelaten worden voor zover de schaal en bouwkarakteristieken (inplanting, gabariet, materiaalgebruik, ...) ervan geen fundamentele afbreuk doen aan de kwaliteit van de betreffende bestemmingszone. 0.3 Waterbeheersing Er dient een buffervolume van minimaal 200 m³/ha te worden voorzien. Deze kan binnen elke bestemmingszone van onderhavig RUP worden voorzien, mits deze op een ruimtelijk interessante wijze geïntegreerd wordt in de desbetreffende zone.

25

0.2 Werken/constructies van openbaar nut Voor zover het beoogde doel van de diverse bestemmingszones niet in het gedrang komt, kunnen binnen alle zones werken en constructies in functie van het openbaar nut worden toegelaten. Er word hier gedacht aan pompgebouwtjes, constructies ten behoeve van waterhuishouding, elektriciteitscabines, verkeersborden, signalisatie, …, 0.3 Waterbeheersing De oppervlakte bedrijventerrein die in rekening wordt gebracht voor de berekening van het buffervolume omvat zowel zone 1 (zone voor lokale bedrijvigheid), zone 3 (zone voor openbare wegenis met een ontsluitingsfunctie naar het hoger wegennet) en zone 5 (zone voor openbare wegenis met interne ontsluitingsfunctie. Het buffervolume kan binnen elke zone van onderhavig RUP worden ingeplant, mits dit gebeurt op een ruimtelijk interessante manier. Deze buffering zou bijvoorbeeld ingepast kunnen worden als langsgracht van de wegenis, in de bufferzone, ….


februari 2007 - wvi



Artikel 1. Zone voor lokale bedrijvigheid 1.1 Bestemming

1.1 Bestemming

1.1.1 Hoofdbestemming

1.1.1 Hoofdbestemming

Deze zone is bestemd voor de inplanting van lokale productie-, verwerkende-

De eerste voorkeur gaat naar bedrijven van Oostrozebeke die op hun huidige site geen ontwikkelingsmogelijkheden krijgen en dienen te herlokaliseren.

en/of dienstverlenende bedrijven die van belang zijn voor het economisch

Onder dienstverlenende bedrijven wordt ondermeer verstaan groothandel, collectief restaurant, opslagplaatsen van goederen, …

functioneren van de gemeente Oostrozebeke voor zover de eraan verbonden

De volgende categorieën van bedrijven zijn binnen deze zone expliciet verboden, zonder dat deze lijst limitatief is :

gevaarrisico’s en hinder voor de omgeving kunnen beperkt worden tot en binnen

bedrijven hoofdzakelijk gericht op detailhandel, financiële instellingen (zoals o.m. bank- en verzekeringskantoren), intellectuele dienstverleningsbedrijven (zoals o.m.

de inrichting zelf.

studiebureaus), tankstations, … Volgende gevaarrisico’s worden expliciet verboden : ontploffings-, en brandgevaar, ontsnapping van gevaarlijke en/of vervuilende stoffen.

Transport –en distributiebedrijven zijn niet toegelaten binnen onderhavige zone.

Worden gerekend onder transport- en distributie : open overslag, voorraadbeheer, groupage, fysieke distributie, dataverwerking en communicatie in relatie met transport- en expeditie-activiteiten (extract uit RSV p. 448).

1.1.2 Nevenbestemming

1.1.2 Nevenbestemming

De noodzakelijke uitrustingen en voorzieningen in functie van de bestaande

Onder noodzakelijke voorzieningen in functie van de bestaande bedrijfsvoering wordt ondermeer verstaan kantoren, tentoonstellingsruimten, EHBO-ruimte, sociale

bedrijfsvoering zijn in nevenbestemming toegelaten, onder voorwaarde van de

uitrustingen, milieutechnische installaties, toeritten, bedieningswegen, parkeerplaatsen, laad- en losplaatsen en stapelplaatsen, groenbufferstroken, … voorzover zij

inrichtings- en bebouwingsvoorschriften.

ondergeschikt zijn aan de bestaande activiteiten toegelaten in hoofdbestemming.

Handel, kantoren en beperkte toonzalen gekoppeld aan de activiteiten in

Het is hoe dan ook niet toegelaten zuiver commerciële activiteiten, zoals winkels en handelszaken, onder te brengen binnen onderhavige bestemmingszone, evenmin

hoofdbestemming van de individuele bedrijven zijn in nevenbestemming

als zuivere kantoorfuncties.

toegelaten. Deze functies mogen maximaal 20 % van de bebouwde gelijkvloerse

Een kleine toonzaal/verkoopsruimte bij een productiebedrijf is wel toegelaten, voor zover de verhandelde of tentoongestelde goederen verband houden met de activiteit

oppervlakte innemen, ongeacht op welk niveau zij worden ingericht. Deze

in hoofdbestemming.

activiteiten in nevenbestemming mogen geen intensieve loketfunctie hebben. Per bedrijf is één bedrijfswoning of conciërgewoning toegelaten, mits deze geïntegreerd is in de bedrijfsgebouwen. 1.1.3 Deelzone A

1.1.3 Deelzone A

Enkel die bedrijven en activiteiten die een geringe geur-, lawaai- en stofhinder

Bedrijven die opslag en/of verwerking in open lucht omvatten worden niet toegelaten, daar deze aard van activiteiten te veel hinder zouden veroorzaken naar de

veroorzaken t.o.v. de woonomgeving in de Leegstraat en bovendien kleinschalig

woonomgeving langs de Leegstraat. Het is de bedoeling een graduele overgang te bekomen, gaande van woonbebouwing over kleinschalige, weinig hinder

zijn naar ruimtebehoefte worden toegelaten.

veroorzakende activiteiten tot de activiteiten met een intrinsieke grotere kans tot het veroorzaken van hinder. Deze worden voorzien in deelzone B.

Bedrijven die vooral opslag en/of verwerking in open lucht omvatten zijn binnen

Om dezelfde reden geldt een stapelverbod aan de zijde van de Leegstraat (tussen achtergevel en bufferzone).

onderhavige zone niet toegelaten. Stapelen in open lucht tussen de uiterste achtergrens van de bebouwing en zone 2 “bufferzone” is binnen onderhavige deelzone niet toegelaten. 1.1.4 Deelzone B

1.1.4 Deelzone B

Deelzone B is bestemd voor bedrijvigheid die qua aard en activiteit meer

Voorbeelden van dergelijke hinderende en belastende bedrijven voor de omgeving, zonder dat deze lijst limitatief is, zijn composteringsbedrijven, aannemersbedrijven

hinderend en belastend zijn voor de onmiddellijke omgeving en/of meer

allerhande met veel opslag van materiaal in open lucht, …

ruimtebehoevend zijn dan deze toegelaten in deelzone A. 1.2. Inrichting en beheer

1.2 Inrichting en beheer

1.2.1 Kaveloppervlakte

1.2.1 Kaveloppervlakte

De maximale bedrijfskaveloppervlakte bedraagt : • binnen deelzone A : 2500 m². • binnen deelzone B : o in geval van individuele bedrijven : 5000 m ² 26

Het principe bestaat erin dat de kleinste bedrijven langs de Leegstraat worden voorzien, en de meer ruimtebehoevende bedrijven verderop het lokaal bedrijventerrein, teneinde een graduele overgang te bekomen naar de woonbebouwing langs de Leegstraat. Daarom zijn twee deelzones voorzien. Binnen deelzone A komen de kleinste kavels, binnen deelzone B de grotere. Naast de gradiënt qua bestemming (zie boven) wordt zo eveneens een gradiënt naar schaal ingevoegd.


februari 2007 - wvi

o

enkel in geval van een bedrijfsverzamelgebouw mag de kavel groter zijn dan 5000 m².

Een bedrijfsverzamelgebouw is een gebouw dat bestemd en geschikt is om een tijdelijk onderdak te bieden aan verschillende ondernemers en dat eventueel voorziet in ondersteuning van die ondernemers door het aanbieden van gemeenschappelijke beheersdiensten, facilitaire en administratieve diensten.

Van bovenstaande maxima kan voor een beperkt aantal kavels afgeweken

De afwijkingsmogelijkheid naar kaveloppervlakte toe is bedoeld voor eind- of hoekpercelen, waar omwille van optimale benutting van het terrein de mogelijkheid open

worden in functie van optimale benutting van het lokale bedrijventerrein, op

gelaten wordt om aldaar toch een kavel te voorzien met een iets grotere oppervlakte. Deze afwijkingsmogelijkheid kan enkel om duidelijk aantoonbare redenen

voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad en de

toegelaten worden.

globale opzet van het terrein niet in het gedrang komt, in het bijzonder wat betreft het element “zuinig ruimtegebruik” 1.2.2 Schakelingsprincipe

1.2.2 Schakelingsprincipe

Binnen deelzone A is het principe van koppeling van de bebouwing op één

Het principe van schakeling van volumes en ontsluiting is weergegeven op onderstaand schema.

zijkavelgrens verplicht. Van dit principe kan voor een beperkt aantal kavels afgeweken worden in functie van optimale benutting van het lokale bedrijventerrein, op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad en de globale opzet van het terrein niet in het gedrang komt, in het bijzonder wat betreft het element “zuinig ruimtegebruik” Binnen deelzone B is het principe van koppeling van de bebouwing op één gemeenschappelijke zijkavelgrens mogelijk, doch niet verplicht. Indien voor een aantal percelen voor deze optie wordt gekozen, gelden dezelfde principes van zone A.

1.2.3 Ontsluiting naar openbare wegenis Per bedrijfskavel is slechts 1 ontsluiting naar het openbaar domein toegelaten.

1.2.3 Ontsluiting naar openbare wegenis Er is slechts 1 toegang naar het openbaar domein toegelaten per kavel. Deze dient zowel dienstig te zijn als open afrit. Dit om de verharde ruimte ter hoogte van de rooilijn tot een minimum te beperken, en voldoende lengte te hebben voor de aanplant van een haag met begeleidend lineair groen, dit ter versterking van de ruimtelijke structuur van het bedrijfsterrein en de beleveniswaarde van het openbaar domein.

Binnen deelzone A is het principe van een gemeenschappelijke, op één

Als gevolg van bovenvermeld schakelingsprincipe van ontsluiting betekent dit dat de (gemeenschappelijke) ontsluiting binnen deelzone A begrepen is tussen de 10,00

zijkavelgrens gekoppelde ontsluiting naar de openbare wegenis verplicht.

en de 14,00 meter, daar de ontsluiting van 2 bedrijven gekoppeld wordt.

De breedte van de ontsluiting dient op ieder perceel ter hoogte van de rooilijn minimaal 5,00 meter en maximaal 7,00 meter te bedragen. Voor die loten waar geen koppeling gebeurt omwille van optimale benutting van het lokale bedrijventerrein, mag de breedte van de ontsluiting naar de openbare wegenis niet meer bedragen dan 10,00 meter. Binnen deelzone B is het principe van een gemeenschappelijke, op één zijkavelgrens gekoppelde ontsluiting naar de openbare wegenis mogelijk, doch niet verplicht. Indien voor een aantal percelen voor deze optie wordt gekozen, gelden dezelfde principes van zone A. Indien dit niet het geval is, mag de breedte van de ontsluiting naar de openbare wegenis niet meer bedragen dan 10,00 meter.

27


februari 2007 - wvi

1.2.4 Plaatsing van de hoofdgebouwen •

1.2.4 Plaatsing van de hoofdgebouwen

Plaatsing ten opzichte van de rooilijn De voorbouwlijn van de nieuw op te richten gebouwen dient binnen

Voor de eerste 10,00 meter, gemeten vanaf de zijkavelgrens waar twee gebouwen op aanpalende percelen worden gekoppeld, geld binnen deelzone A een verplichting

deelzone A op exact 5,00 meter van de rooilijn verwijderd te zijn, voor

om te bouwen op de verplichte voorbouwlijn (5,00 meter uit de rooilijn), en dit om een esthetische en vloeiden aansluiting te krijgen tussen aanpalende gekoppelde

wat betreft de eerste 10,00 meter gemeten vanaf de perceelgrens waar

gebouwen.

de bebouwing wordt gekoppeld. Voor het overige deel van het gebouw geldt de 5,00 meter als minimum. De voorbouwlijn van de nieuw op te richten gebouwen dient binnen

Voor deelzone B geldt dezelfde achteruitbouwzone van 5,00 meter. Voor 1/3 van de voorgevel is echter een architecturale insprong toegelaten.

deelzone B op exact 5,00 meter van de rooilijn verwijderd te zijn. 1/3 van de voorgevelbouwlijn mag zich op meer dan 5,00 meter van de rooilijn bevinden. •

Plaatsing ten opzichte van de zijkavelgrenzen o o

0,00 meter ten opzichte van de zijkavelgrens waar koppeling

Binnen deelzone A geldt het principe van verplichte koppeling van bedrijfsgebouwen. Ter hoogte van de zijkavelgrens waar gekoppeld wordt moet bijgevolg de

van de bebouwing gebeurt, desgevallend verplicht is.

bebouwing tot tegen de zijkavelgrens worden opgetrokken.

min 5,00 meter ten opzichte van de zijkavelgrens waar geen

Ten opzichte van de zijkavelgrens waar geen koppeling van bedrijfsgebouwen gebeurt, geldt een bouwvrije afstand van minimum 5,00 meter.

koppeling van bedrijfsgebouwen gebeurt.

Laaddokken zijn binnen deze bouwvrije 5,00-meterstrook wel toegelaten, mits de ontsluiting naar de openbare wegenis en de gebouwen op beide percelen niet wordt

Binnen deze strook kunnen wel laaddokken en

belemmerd, gelet op het feit dat het principe van koppeling van ontsluiting geldt tussen aanpalende percelen.

laadconstructies worden toegelaten, mits deze gegroepeerd worden ingeplant voor de naar ontsluiting geschakelde percelen en deze geen belemmering veroorzaken voor de ontsluiting naar de openbare weg enerzijds en de ontsluiting naar de gebouwen op beide aanpalende percelen anderzijds. •

Plaatsing ten opzichte van de achterkavelgrens, desgevallend de zonegrens De gebouwen kunnen tot tegen de zonegrens gebouwd worden.

Voor het gehele terrein kan gebouwd worden tot op de zonegrens, met uitzondering van die kavelgrenzen die niet palen aan de bufferzone. Aldaar dient een bouwvrije

Er dient echter een afstand van minimum 5,00 meter gerespecteerd te

zone te worden gerespecteerd van 5,00 meter.

worden ten opzichte van de zonegrens indien deze zonegrens niet paalt aan zone 2 “bufferzone”. Van bovenstaande inplantingsprincipes kan voor een beperkt aantal kavels

De afwijkingsmogelijkheid voor het inplantingsprincipe is in hoofdzaak bedoeld voor eind- of hoekpercelen, waar omwille van optimale benutting van het terrein de

afgeweken worden in functie van optimale benutting van het lokale

mogelijkheid open gelaten wordt om aldaar toch een kavel te voorzien waar een vrijstaand bedrijfsgebouw kan worden ingeplant. Deze afwijkingsmogelijkheid kan

bedrijventerrein, op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening niet wordt

slechts zeer beperkt toegepast worden, en dient indien mogelijk vermeden te worden.

geschaad en de globale opzet van het terrein niet in het gedrang komt, in het bijzonder wat betreft het element “zuinig ruimtegebruik” 1.2.5 Toegelaten gabarit voor de hoofdgebouwen

1.2.5 Toegelaten gabarit voor de hoofdgebouwen

De kroonlijsthoogte bedraagt binnen deelzone A exact 7,00 meter, voor wat

Binnen deelzone A geldt voor de eerste 10,00 meter, gemeten vanaf de zijkavelgrens waar twee gebouwen op aanpalende percelen worden gekoppeld, een verplichte

betreft de eerste 10,00 meter gemeten vanaf de zijperceelgrens waar de

kroonlijsthoogte van 7,00 meter, en dit om een esthetische en vloeiende aansluiting te krijgen tussen aanpalende gekoppelde gebouwen. Voor het overige deel van het

bebouwing wordt gekoppeld. Voor de overige delen bedraagt de kroonlijsthoogte

gebouw kan een lager volume worden voorzien.

maximum 7,00 meter. De kroonlijsthoogte voor de achterste 12,00 meter van

Voor de achterste 12,00 meter kan de kroonlijsthoogte worden opgetrokken tot 10,00 meter. In dit bijkomend volume kan bureelruimte of een bedrijfswoning in

het gebouw kan verhoogd worden tot 10,00 meter, mits dit bijkomend

ondergebracht worden.

bouwvolume op de bovenste verdieping enkel gebruikt wordt ten behoeve van geheel of delen van de bedrijfswoning en/of bureelruimte. De kroonlijsthoogte bedraagt binnen deelzone B maximum 9,00 meter.

Binnen deelzone B wordt enkel een maximale kroonlijsthoogte opgelegd van 9,00 meter, voor 30 % van de bebouwde oppervlakte op te trekken tot 12,00 meter voor het

Voor 30 % van de bebouwde oppervlakte kan echter een kroonlijsthoogte van

onderbrengen van een bedrijfswoning, bureelruimte of verticale stockagesystemen, dit om verticale verdichting op bedrijventerreinen mogelijk te maken en een optimaal

12,00 meter worden toegelaten, mits dit bijkomende bouwvolume op de

terreingebruik te bewerkstelligen.

28


februari 2007 - wvi

bovenste verdieping gebruikt wordt ten behoeve van geheel of delen van de bedrijfswoning en/of bureelruimte en/of opslag van goederen in een verticaal opslagsysteem.

Van deze bepalingen voor de kroonlijsthoogte kan beperkt worden afgeweken,

De afwijkingsmogelijkheid t.o.v. deze bepalingen omtrent kroonlijsthoogte kan slechts worden toegelaten indien deze is ingegeven vanuit veiligheidsoverwegingen,

in het bijzonder ter hoogte van de perceelsgrens waar de koppeling tussen

bijvoorbeeld voor het creëren van keerwand tegen brandoverslag.

aanpalende gebouwen gebeurt, teneinde te kunnen voldoen aan specifieke

Onder technische elementen worden verstaan : verluchtingskanalen, rookkanalen, afzuiginstallaties, schoorstenen, silo’s, ….

veiligheidsnormen.

Deze afwijkingen dienen in hoogte beperkt, en dienen bovendien evenver ingeplant van de perceelsgrenzen als hun hoogte.

De hoogte van technische elementen mogen beperkt van bovenvermelde bepalingen afwijken, mits ruimtelijk verantwoord. Een plat dak is verplicht. Ondergrondse bouwlagen worden toegelaten, zodoende de mogelijkheid open te laten om een nog grotere benutting van de kavel mogelijk te maken, door opslag,

Ondergrondse bouwlagen zijn toegelaten.

parking, archiefruimte, … ondergronds onder te brengen. Maximale

kolomvrije

en

obstakelvrije

ruimtes

zijn

een

richtinggevend

ontwerpconcept.

Teneinde bij beëindiging van de bedrijfsactiviteiten het gebouw te kunnen hergebruiken voor nieuwe activiteiten, dienen de gebouwen dermate geconcipieerd dat ze gemakkelijk aanpasbaar zijn, en bijgevolg een grote flexibiliteit naar invulling toelaten. Kolomvrije en obstakelvrije ruimtes met vrije overspanningen, waarbij de interne scheidingswanden niet dragend zijn, kunnen bijdragen tot het creëren van duurzame bedrijfsgebouwen. Bij een nieuwe invulling kunnen alle binnenelementen verwijderd worden, zodat enkel de schil over blijft. Zodoende bekomen we een “lege doos”, die vrij en flexibel opnieuw kan ingericht worden voor de nieuwe gebruiker.

1.2.6 Esthetiek van de bedrijfsgebouwen

1.2.6 Esthetiek van de bedrijfsgebouwen

Binnen onderhavige zone dient een kwalitatieve architectuur gehanteerd.

De gebruikte materialen dienen qua kleur, textuur en schaal het globale landschapsbeeld te ondersteunen.

Materiaal- en kleurgebruik dienen bovendien kwalitatief te zijn, en dermate

De materialen dienen de belevingswaarde en de beeldkwaliteit van het landschap ,en in het bijzonder van de onmiddellijke omgeving, te ondersteunen en te versterken.

gekozen zodat de bouwvolumes zich maximaal integreren in de omgeving en

Er dient zo veel als mogelijk gestreefd naar het gebruik van donkere kleuren voor de gevelafwerking. Het gebruik van lichte kleuren wordt niet toegelaten.

landschapsbeeldondersteunend zijn.

Per geschakelde gebouwengroep wordt gestreefd naar het gebruik van één dominant esthetisch verantwoord en duurzaam materiaal, zowel qua materiaal, 29

Er dient een kwalitatieve en esthetisch verantwoorde aansluiting te gebeuren tussen de te schakelen gebouwen, zodat gekoppelde gebouwen zich als een éénheid presenteren aan het publiek domein. Individuele accenten kunnen uiteraard wel gelegd worden, doch voor de eerste 10,00 meter vanaf de zijkavelgrens waar koppeling Gemeentelijk RUP Spookkasteel te Oostrozebeke

februari 2007 - wvi

textuur als kleur, zodat één harmonieus geheel ontstaat.

van volumes gebeurt, is afstemming van materiaal en kleur verplicht. Overleg tussen beide bouwheren is dus aangewezen.

1.2.7 Maatregelen met betrekking tot de waterhuishouding

1.2.7 Maatregelen met betrekking tot waterhuishouding

Hemel- en afvalwater worden gescheiden afgevoerd. Het waterbergend vermogen van het plangebied mag door de aanleg van de bedrijvensite niet verminderd worden.

Nieuwe verhardingen, inclusief de

verhardingen van de interne wegenis en van parkeeroppervlaktes op vaste grond, moeten waterdoorlatend zijn tenzij dit verboden wordt vanuit een andere regelgeving. De afvoer van het hemelwater op de daken van de nieuwe gebouwen moet worden opgevangen in voldoende gedimensioneerde reservoirs. Deze reservoirs worden verplicht voorzien van een pompinstallatie zodat het hemelwater kan aangewend worden.

Teneinde over voldoende waterbergend vermogen te beschikken op de site en het waterbergend vermogen van de site niet te verminderen, worden volgende zaken opgelegd : •

Waterdoorlatende verhardingen, tenzij dit om bepaalde redenen niet mogelijk is (vb indien er gevaar optreed voor bodemverontreiniging)

•

Afvoer van hemelwater afkomstig van daken naar reservoirs, voorzien van de nodige installatie om hergebruik van dit propere water af te dwingen.

•

Afvoer van hemelwater afkomstig van verhardingen naar diezelfde bovenvernoemde reservoirs of bijkomende bufferbekkens (indien dit hemelwater door bepaalde verontreiniging niet herbruikbaar is)

Voor de dimensionering van de reservoirs en de bufferbekkens worden de codes van goede praktijk en de richtlijnen van de overheid gebruikt. De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is eveneens van toepassing.

Om te snelle afvoer van hemelwater ten gevolge van de verharding tegen te gaan

moeten

de

reservoirs

afdoende

uitgebreid

worden

of

moeten

bufferbekkens worden aangelegd, teneinde dit hemelwater voldoende te kunnen opvangen. 1.2.8 Inrichting van de niet-bebouwde delen van het perceelsdeel De niet-bebouwde delen van de percelen gelegen binnen onderhavige bestemmingszone kunnen volledig worden verhard, tenzij elders anders

1.2.8 Inrichting van de niet-bebouwde delen van het perceelsdeel Deze verhardingen kunnen dienen als private toeritten, rijstroken, private parkeerplaatsen en stapelplaatsen in open lucht, mits voldaan wordt aan alle inrichtingsvoorschriften binnen de zone. Zo kan in deelzone A de verharding niet dienstig zijn als stapelplaats in open lucht.

bepaald. De zone vanaf de rooilijn tot 5,00 meter erna (verplichte achteruitbouwzone), kan echter slechts voor 30 % verhard worden. Voor het overige dient deze zone ingericht te worden met groen. Ter hoogte van de rooilijn dient een haag aangeplant, enkel onderbroken ter hoogte van de inrit, vergezeld van een lineaire aanplant van hoogstammig

In de achteruitbouwzone worden de verhardingen beperkt. Stapelen is in de achteruitbouwzone niet toegelaten, teneinde de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein te versterken. Haag en begeleidende lineaire aanplant van hoogstammig groen op het private terrein dienen de afwerking ter hoogte van de rooilijn te uniformiseren, het straatbeeld te ondersteunen en meedragen tot structurerende groenelementen in het bedrijventerrein.

groen. Bufferbekkens zijn binnen deze achteruitbouwzone eveneens toegelaten. Stapelplaatsen in open lucht zijn binnen deze achteruitbouwzone niet toegelaten. Iedere esthetisch verantwoorde afsluiting met een maximale hoogte van 2,00 meter is toegelaten, uitgezonderd in de achteruitbouwzone en in de bouwvrije strook tussen twee niet gekoppelde volumes ter hoogte van de zijkavelgrens

In de achteruitbouwzone dient ter hoogte van de rooilijn een haag wordt aangelegd. Andere afsluitingen zijn hier niet toegelaten. In de bouwvrije strook tussen twee volumes is eveneens geen afsluiting toegelaten, zodat de toeritten tussen twee aanpalende percelen gekoppeld kan gebeuren.

waar koppeling van de ontsluiting gebeurt. Als uitzondering op dit laatste, is wel een afsluiting onder de vorm van een poort toegelaten, parallel met de rooilijn, tussen twee aanpalende niet-gekoppelde volumes.

30

Daar waar een koppeling van ontsluiting gebeurt kan tussen twee gebouwen van aanpalende percelen ter afsluiting van de gekoppelde ontsluitingsweg, wel een poort worden voorzien, parallel met de rooilijn.


februari 2007 - wvi



Artikel 2. Bufferzone 2.1 . Bestemming

2.1 Bestemming

Onderhavige zone is bestemd voor groenaanleg onder de vorm van een dichte

Deze bufferzone dient om: • Een goede landschappelijke integratie te bekomen van het bedrijventerrein, zowel naar de open ruimte toe als naar de woonomgeving; • een milieuhygiënische buffer te vormen t.o.v. de omgeving; • de nodige voorzieningen te kunnen aanleggen voor het vertraagd afvoeren van het hemelwater afkomstig van verharde oppervlakten en gebouwen; • te beletten dat de bedrijven hun activiteiten (stapelen, parkeren, verkeersontsluiting,…) uitbreiden naar aanpalende percelen. • Aanleg van een geïntegreerd fiets- en wandelpad

groenbuffer.

2.2. Inrichting en beheer


In deze zone geldt een bouwen verhardingsverbod. Ook het stapelen van

Binnen onderhavige bestemmingszone is dus geen doorgang voor gemotoriseerd verkeer toegelaten. De noodzakelijke doorgangsruimte, nodig voor brandweer en

goederen en het verharden van de oppervlakte is verboden. Waterdoorlatende

dergelijke, zijn bijgevolg eveneens niet toegelaten. Deze doorgangsruimte dient voorzien te worden in de geëigende zone, met name zone 1 "zone voor lokale

verhardingen ten behoeve van in de bufferzone geïntegreerde publiek

bedrijvigheid" .

toegankelijk fiets- of voetgangerspad zijn echter wel toegelaten, voorzover deze

In de zone kan wel verharding worden aangebracht ten behoeve van de aanleg van een fiets- en voetgangerspad. Uiteraard is het niet de bedoeling de bufferzone te

beperkt worden tot de noodzakelijke dimensionering voor een optimaal

herleiden tot enkel en alleen een fiets- en wandelpad. Deze dient immers geïntegreerd in landschappelijk structurerend en integrerend groen.

functioneren van dit fiets- en wandelpad. Binnen onderhavige zone dient een lineaire aanplant van een dubbele rij hoogstammige bomen te geschieden, op regelmatige afstand van elkaar ingeplant, eventueel vergezeld van een onderbeplanting bestaande uit lage struikende beplanting. Een in de bufferzone geïntegreerd bufferbekken voor regenwater, onder de vorm van een open gracht/bekken met begeleidende rietbeplanting is eveneens toegelaten. Verder dient een halve meter uit de zonegrens met zone 1, een streekeigen haag aangeplant te worden met een hoogte van 1,50m. De bufferzone dient aangelegd door de terreinbeheerder, en aangelegd samen met de wegenisinfrastructuur. Deze groenaanplant dient op een ordentelijke en

Voorbeeldprofiel bedrijventerrein-groenbuffer-Hulstestraat

vakkundige manier in stand gehouden te worden, zodat deze ten allen tijde haar

van l.nr. r. : bedrijfsgebouw, afsluiting bedrijf, haag, bomenrij, geïntegreerd fiets- en wandelpad, bomenrij, open gracht met rietkraag, Hulstestraat

functie kan vervullen. Ieder esthetisch verantwoorde afsluiting, met een maximale hoogte van 2,00

Afsluitingen dienen aan de “bedrijfszijde” voorzien te worden, en niet aan de “landschapszijde” van het bedrijventerrein. Zo worden deze geïntegreerd in de buuferzone,

meter is binnen onderhavige bestemmingszone toegelaten, onder voorwaarde

en zijn nauwelijks of niet zichtbaar vanaf de aanpalende open ruimte.

dat deze geïntegreerd is in de bufferzone en ingeplant is op de grens met zone 1 “zone voor lokale bedrijvigheid”.

31


februari 2007 - wvi



Artikel 3. Zone voor openbare wegenis met een ontsluitingsfunctie naar het hoger wegennet 3.1. Bestemming

3.1 Bestemming

3.1.1 Algemeen

3.1.1 Algemeen

Deze zone is bestemd voor openbare wegen en daarbijhorende vrije ruimten

Het betreft hier de centrale insteekweg, die zowel dienstig zal doen voor het lokaal bedrijventerrein, de ontsluiting van Spano als de voorziene transportzone.

(zoals

Hij verzamelt alle verkeer afkomstig van bedrijvigheid en kanaliseert deze naar de N382.

pleinen,

parken,

voetpaden,

fietspaden,

grachten,….)

met

een

ontsluitingsfunctie naar het hoger wegennet, evenals een erfontsluitingsfunctie. 3.2 Inrichting en beheer


3.2.1 Algemeen

3.2.1 Algemeen

De aanleg ervan dient een goede en vlotte verkeersafwikkeling, in het bijzonder

Het principe van losliggende fiets- en/of voetpaden, gescheiden van het rijweggedeelte voor mechanisch verkeer door groenelementen, geldt binnen onderhavige zone.

voor vrachtverkeer, naar het hoger wegennet te bewerkstelligen.

Structurerend groen dient langs de weg voorzien te worden.

Deze lijninfrastructuur dient vergezeld van een lineaire aanplant van hoogstammig groen, in het bijzonder aan de oostelijke zijde. Open bufferbekkens voor de stockering van regenwater zijn binnen onderhavige zone toegelaten. De rooilijnbreedte dient gevat tussen de 12,00 meter en de 20,00 meter. Ter hoogte van de aantakking van de weg met de N382 mag de rooilijnbreedte plaatselijk het maximum overschrijden. 3.2.2 Deelzone in overlay met flexibele aslijn en rooilijnbreedte

3.2.2 Deelzone in overlay met flexibele aslijn en rooilijnbreedte

De ligging van de as van de openbare wegenis, op het bestemmingsplan

De nodige flexibiliteit naar uitvoering is ingebouwd, zowel naar positionering als dimensionering.

symbolisch aangeduid, kan een verschuiving vertonen van maximum 15,00 meter uit deze symbolische asaanduiding.

32


februari 2007 - wvi



Artikel 4. Zone voor openbare wegenis met hoofdzakelijk verblijfskarakter 4.1 . Bestemming

4.1 Bestemmming


Het betreft de Leegstraat en de Hulststraat. Vrachtverkeer is hier verboden, en de wegen blijven hun verblijfskarakter behouden.

(zoals pleinen, parken, voetpaden, fietspaden, grachten,

…) met een

verblijfskarakter. 4.2. Inrichting en beheer


De aanleg ervan dient het verblijfskarakter en de prioriteit voor het fiets- en

De aanleg dient afgestemd op het verblijfskarakter, teneinde de nodige woonkwaliteit en verkeersleefbaarheid langs de Leegstraat te bewerkstelligen.

voetgangersverkeer te benadrukken zoals o.a.: • afremmen van het autoverkeer; • aanleg van aangepaste straatbevloering en beplantingen. Open bufferbekkens voor de stockering van regenwater zijn binnen onderhavige zone toegelaten.

33


februari 2007 - wvi



Artikel 5. Zone in overlay : zone voor openbare wegenis met interne ontsluitingsfunctie 5.1. Bestemming

5.1 Bestemmming


Deze interne wegen zijn bedoeld voor de ontsluiting van de diverse bedrijfskavels.

(zoals pleinen, parken, voetpaden, fietspaden, ….) met een erfontsluitingsfunctie van de kavels binnen zone 1 “zone voor lokale bedrijvigheid” naar zone 3 “ zone voor openbare wegenis met een ontsluitingsfunctie naar het hoger wegennet”. 5.2. Inrichting en beheer


De aanleg ervan dient een goede en vlotte verkeersafwikkeling, in het bijzonder

Structurerend groen dient langs de weg voorzien te worden.

voor vrachtverkeer, naar het hoger wegennet te bewerkstelligen.


Menging van verkeersmodi is hier het principe. Deze lijninfrastructuur dient vergezeld van een lineaire aanplant van hoogstammig groen, aan beide zijden van de rijweg. De ligging van de as van de openbare wegenis, op het bestemmingsplan symbolisch aangeduid, kan een verschuiving vertonen van maximum 20,00 meter uit deze symbolische asaanduiding. Het rooilijnbreedte dient gevat tussen de 12,00 meter en de 16,00 meter. Open bufferbekkens voor de stockering van regenwater zijn binnen onderhavige zone toegelaten.

34


februari 2007 - wvi



Artikel 6. Zone in overlay : doorsteek voor fietsers, voetgangers en hulpdiensten 6.1. Bestemming Deze zone is bestemd voor de aanleg van een doorsteek voor fietsers, voetgangers en hulpdiensten.

6.1 Bestemming Het is de bedoeling om een verbinding voor fietsers en voetgangers te creëren in het verlengde van de Koedreef, tussen Leegstraat en bedrijvenzone. Deze dient eveneens als alternatieve toegang voor hulpdiensten.

Mechanisch verkeer, met uitzondering van hulpdiensten, is niet toegestaan binnen onderhavige zone. 6.2. Inrichting en beheer


De ligging van de as van deze doorsteek, op het bestemmingsplan symbolisch


aangeduid, kan een verschuiving vertonen van maximum 10,00 meter uit deze symbolische asaanduiding. Het rooilijnbreedte dient gevat tussen de 4,00 meter en de 8,00 meter. Open bufferbekkens voor de stockering van regenwater zijn binnen onderhavige zone toegelaten.

35


februari 2007 - wvi

GRUP Spookkasteel Oostrozebeke f dree Koe

Detailplan Bestemmingsplan

zone 5

zone 2

zone 6 !!

zone 4

grens GRUP

! !!

!!

!

zone 1A

rooilijn uiterste bouwgrens

zone 3

zonegrens

at t ra

es l st Hu

s eg Le

zone 1B perceelsgrens

t ra

privaat karakter

at zone 1: zone voor lokale bedrijvigheid

zone 3

A

deelzone A

B

deelzone B zone 2: bufferzone zone 3: zone voor openbare wegenis met een ontsluitingsfunctie naar het hoger wegennet deelzone met flexibele aslijn en rooilijnbreedte zone 4: zone voor openbare wegenis met hoofdzakelijk verblijfkarakter zone 5: zone in overlay: openbare wegenis met interne ontsluitingsfunctie zone 6: zone in overlay: doorsteek voor fietsers, voetgangers en hulpdiensten

!!!!!!!

Kanaal van Roeselare naar de Leie 1:2.500 0 feb 2007

50

100 m

GRUP-Spookkasteel.mxd

JV

Provincie West-Vlaanderen GEMEENTE OOSTROZEBEKE RUP SPOOKKASTEEL

Recommend Documents