oostrozebeke RUP driehoek

baron ruzettelaan 35 | 8310 brugge | tel (050) 36 71 71 | fax (050) 35 68 49 | www.wvi.be

Bijgaand bij het besluit van Deputatie van de Provincie West-Vlaanderen houdende goedkeuring van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Driehoek’ (Oostrozebeke) Goedkeuringsbeslissing met ref.: 7/DRUM/2007-159-BD, Brugge, 14 juni 2007

Voor de provinciegriffier (afwezig) : (Get.) Patrick Braet Financieel beheerder

oostrozebeke RUP driehoek De gouverneur-voorzitter, (Get.) Paul BREYNE

VOOR EENSLUIDEND AFSCHRIFT, Namens de deputatie,

Stephaan Barbery Adjunct-adviseur Dienst ruimtelijke planning en mobiliteit

mei 2007

algemeen directeur Geert Sanders

coördinator cel ruimtelijke planning David Vandecasteele

ruimtelijk planner Ilse Verstraeten

datum

aanpassing | fase

april 2006 mei 2006 06|06|2006 juli 2006 augustus 2006 14|09|2006 09|10|’06 t.e.m. 07|12|’06 16|01|2007 februari 2007 mei 2007

opmaak schetsontwerp opmaak voorontwerp plenaire vergadering aangepast na plenaire vergadering dd. 06 juni 2006 opmaak ontwerp voorlopige vaststelling openbaar onderzoek behandeling adviezen en bezwaarschriften door Gecoro wijzigen ontwerp n.a.v. de ingediende bezwaren en adviezen wijziging ten gevolge van de gemeenteraadsbeslissing dd. 10 mei 2007

gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van ...................... De Secretaris,

De Burgemeester,

zegel der gemeente

het college van burgemeester en schepenen verklaart dat onderhavig RUP voor eenieder ter inzage heeft gelegen van ...................... tot ...................... De Secretaris, De Burgemeester,

zegel der gemeente

gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van ...................... De Secretaris,

De Burgemeester,

zegel der gemeente

memo rie van t o elic ht ing

inle i d i n g

11

sit ue r i n g 12 1. opdracht ......................................................................................................................................................... 12 2. ligging ............................................................................................................................................................ 12 b e le i d s k a d e r

13

1.

iin nho ou ud

RSV ................................................................................................................................................................. 13 ▪ nederzettingsstructuur ................................................................................................................................ 13 2. PRS West-Vlaanderen................................................................................................................................... 13 2.1. gebiedsgerichte benadering ............................................................................................................................ 13 2.2. Oostrozebeke binnen het PRS West-Vlaanderen ........................................................................................... 14 ▪ kwantitatieve taakstelling wonen ................................................................................................................. 14 3. GRS Oostrozebeke........................................................................................................................................ 14 3.1. globale doelstellingen (van toepassing voor onderhavig GRUP) .................................................................... 14 ▪ streven naar een aangenaam woon- en leefmilieu in de hoofdkern ............................................................ 14 3.2. globale concepten (van toepassing voor onderhavig GRUP) ......................................................................... 14 ▪ bundelen van activiteiten naar het hoofddorp Oostrozebeke ...................................................................... 14 ▪ een gedifferentieerd beleid t.a.v. de verschillende landelijke entiteiten in de gemeente ............................. 14 3.3. beleidsmatige vertaling van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de deelstructuren (van toepassing op . onderhavig GRUP) .......................................................................................................................................... 15 3.3.1. gewenste woon- en leefstructuur op mesoniveau voor het hoofddorp Oostrozebeke .................................... 15 ▪ opwaarderen van het bestaande kerngebonden woonpatrimonium en de woonomgeving......................... 15 ▪ bundelen van wonen en verzorgende activiteiten naar het hoofddorp ........................................................ 16 ▪ op een doordachte manier omgaan met en gebruik maken van potenties van andere deelstructuren ....... 16 ▪ zoeklocatie voor bijkomende woongelegenheden ....................................................................................... 16 3.3.2. gewenste ruimtelijke ontwikkeling op microniveau voor de hoofdkern Oostrozebeke .................................... 17 3.3.3. maatregelen, middelen, instrumenten en acties ............................................................................................. 18 ▪ gewenst beleid bebouwde omgeving - wonen ............................................................................................. 18

bes t aande juri di s c he t o es t and 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

gewestplan..................................................................................................................................................... 19 goedgekeurde, nog geldende BPA’s ........................................................................................................... 19 ▪ BPA nr. 4 Driehoek ..................................................................................................................................... 19 goedgekeurde, nog geldende verkavelingen ............................................................................................. 19 beschermde monumenten, landschappen en landschapsrelicten .......................................................... 20 vogelrichtlijngebied, ramsargebied, habitatgebied ................................................................................... 20 waterwingebied, beschermingszone, oppervlaktewaterwingebied ......................................................... 20 biologische waarderingskaart ..................................................................................................................... 20 landbouwtyperingskaart en GAS................................................................................................................. 20 integraal waterbeheer ................................................................................................................................... 20

bes t aande rui m t el i jk e t o es t and 1. 2. 2.1. 2.2.

3.

4.

21

gebiedsomschrijving .................................................................................................................................... 21 bestaande nederzettingsstructuur .............................................................................................................. 21 ▪ knelpunten en potenties inzake de nederzettingsstructuur met focus op wonen ........................................ 21 randen van het plangebied.............................................................................................................................. 21 infrastructuur ................................................................................................................................................... 22

gew ens t e s t ruc t uur – ui t gangs ho udi ng 1. 2.

19

24

basislaag ........................................................................................................................................................ 24 publieke ruimte en infrastructuur ................................................................................................................ 25 ▪ pleingehelen en groen continuüm................................................................................................................ 25 ▪ ontsluiting ..................................................................................................................................................... 25 bebouwing ..................................................................................................................................................... 27 ▪ etagewoningen ........................................................................................................................................... 27 ▪ geschakelde of gesloten bebouwing........................................................................................................... 27 ▪ eengezinswoningen .................................................................................................................................... 27 totaalbeeld ..................................................................................................................................................... 28 ▪ simulatie ....................................................................................................................................................... 29

op te h e f f e n v o o r s c h ri f te n 1.

limitatieve opgave van de voorschriften die worden opgeheven door het GRUP .................................. 30 ▪ gewestplan Roeselare - Tielt (KB 17-12-1979) ............................................................................................ 30 ▪ bijzonder plan van aanleg nr. 4 Driehoek (MB 23-02-1983) ........................................................................ 30 ▪ verkaveling (gg. 05-03-1992) ....................................................................................................................... 30

p r o c e d u re e n a d v i e z e n 1. 1.1. 1.2. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 3.

30

31

procedure....................................................................................................................................................... 31 voorontwerp .................................................................................................................................................... 31 ▪ adviesaanvraag ........................................................................................................................................... 31 ontwerp ........................................................................................................................................................... 31 bespreking van adviezen.............................................................................................................................. 31 gewestelijk planologisch ambtenaar ............................................................................................................... 31 drum ................................................................................................................................................................ 31 provinciale dienst waterlopen .......................................................................................................................... 32 gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening ........................................................................................ 32 ontwerp .......................................................................................................................................................... 32

e ind n o te n

33

b ij la g e

35

co lo f o n

49

ste de n bou w k u n di ge v oor sch r i f te n

al gem ene bepal i ngen

53

z o ne 1: w o o nz o ne

57

z o ne 2: z o ne vo o r o penbare w egeni s

61

z o ne 3: pro jec t z o ne dri eho ek

63

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

deelzone Gaverbeek ..................................................................................................................................... 63 deelzone voor etagewoningen ..................................................................................................................... 63 deelzone voor ééngezinswoningen ............................................................................................................. 64 deelzone met pleinfunctie ............................................................................................................................ 64 deelaanduiding voor hoofdontsluiting........................................................................................................ 64 indicatieve deelaanduiding voor openbare wegenis met sporadische bedieningsfunctie.................... 64 indicatieve deelaanduiding voor erfstraat .................................................................................................. 65 indicatieve deelaanduiding voor traag verkeer .......................................................................................... 65 deelaanduiding voor parkeervoorzieningen............................................................................................... 65

memo mem orriie e van van t o ellic toe i c h tin ting

10

memorie | rup driehoek - gedeeltelijke vervanging | mei ‘07 | wvi

inleiding

Gedeeltelijke vervanging van het BPA nr. 4 Driehoek (goedgekeurd bij MB van 23-02-1983).

De gemeente Oostrozebeke beschikt over een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (G.R. 0902-2006, Besluit Bestendige Deputatie 23-03-2006). Door de inwerkingtreding van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening op 1 mei 2000 en overeenkomstig art. 187 van dit decreet kunnen door de gemeente Oostrozebeke geen procedures tot opmaak of herziening van algemene en bijzondere plannen van aanleg meer worden opgestart overeenkomstig de artikelen 12 tot en met 34 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996. Vanaf de goedkeuring van het GRS zijn de artikelen 37 tot en met 40 en 48 tot en met 53 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van toepassing. Deze artikels behandelen de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s), in het bijzonder van gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP’s).

Onderhavig ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt in uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Oostrozebeke. Vooreerst heeft het uiteraard de bedoeling een stedenbouwkundige uitwerking te geven aan de doelstellingen bepaald in het GRS, teneinde deze doelstellingen afdwingbaar te maken en te kunnen fungeren als toetsingskader voor de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunningen. wvi | mei ‘07 | rup driehoek - gedeeltelijke vervanging | memorie

11

situering 1.

opdracht

De gemeente Oostrozebeke heeft de opdracht gegeven het BPA Driehoek in herziening te stellen om de ontwikkeling van een woonuitbreidingsgebied, dat in voornoemd BPA bestemd werd als zones voor open woningbouw, gekoppelde bebouwing en openbaar groen, mogelijk te maken. De aanleiding voor deze gedeeltelijke vervanging betreft het feit dat bovenvermeld BPA Driehoek niet meer voldoet aan enerzijds de normen inzake woningdichtheid (25w/ha) die de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij hanteert, anderzijds leggen de vastgestelde rooilijnen, groenzones en de specifieke voorschriften naar perceelsafmetingen inzake open en gekoppelde bebouwing enorme beperkingen op waardoor de vooropgestelde dichtheid niet gehaald kan worden.

2.

Het plangebied betreft een braakliggend terrein begrepen tussen: de Gaverbeek en Gaverstraat met aanpalende bebouwing in het noordoost en noordwesten de Meiklokjesstraat met open bebouwing langs beide zijdes van de weg de Palingstraat met bebouwing langs beide zijdes De Palingstraat verzorgt de ontsluiting van onderhavige verkaveling en tevens van de aanpalende woonstraten, zijnde de Korenbunderstraat en Kouterstraat.

ligging

Oostrozebeke is gelegen in het zuidwesten van WestVlaanderen. De gemeente grenst: in het noordoosten aan Dentergem, in het zuidoosten aan Wielsbeke, in het zuiden aan Harelbeke, in het westen aan Ingelmunster en Meulebeke, in het noorden aan Tielt. Onderhavige gedeeltelijke vervanging van het BPA Driehoek handelt over een gebied gelegen in het zuiden van het centrum van Oostrozebeke. 12


beleidskader 1.

RSV

Oostrozebeke, behorende tot het buitengebied, ligt binnen het stedelijk netwerk op Vlaams niveau regio Kortrijk1. De gemeente is in het RSV niet geselecteerd als stedelijk gebied en evenmin als economisch knooppunt, dit in tegenstelling tot de buurgemeentes Wielsbeke en Meulebeke. De rol van het buitengebied in stedelijke netwerken is onder meer het garanderen van een goed functionerende en kwalitatieve leefomgeving, het behouden van de structuurbepalende functies zoals natuur, landbouw en bos en het tegengaan van de dichtslibbing en versnippering van de onbebouwde ruimte tussen stedelijke en verstedelijkte gebieden. Het buitengebied is dit gebied waar de open en onbebouwde ruimte overweegt. Het RSV wil het bestaande buitengebied behouden en waar mogelijk versterken. Versnippering moet er worden tegengegaan door de landbouw-, bosbouw-, woon-, en werkfuncties zo veel mogelijk te bundelen. nederzettingsstructuur

De belangrijkste gevolgen voor de nederzettingsstructuur zijn: Het wonen moet geconcentreerd worden in de woonkernen en hoofddorpen van het buitengebied (te selecteren door de provincie) Geen verdere groei van de linten en verspreide bebouwing Voor W-Vl mogen slecht 33% van de nieuw te bou wen woningen in de kernen van het buitengebied opgericht worden

Voor de kernen van het buitengebied wordt een woningdichtheid van 15 woningen per ha nagestreefd Multifunctionaliteit en verweven van functies staan voorop in de woonkernen en de hoofddorpen.

2.

PRS West-Vlaanderen

Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen is op 12 juni 2001 definitief vastgesteld door de provincieraad. Op 6 maart 2002 keurde de minister het PRS W-Vl goed. Binnen het PRS W-Vl wordt Oostrozebeke geselecteerd als structuurondersteunend hoofddorp. De visie van de Provincie gaat uit van de ruimtelijke verscheidenheid van de verschillende regio’s van West-Vlaanderen die reeds van oudsher een sterke eigenheid hebben. De provincie kiest om deze ruimtelijke verscheidenheid te behouden en te versterken. Daarom worden voor structuurbepalende componenten op provinciaal niveau ontwikkelingsperspectieven toegekend die verschillend zijn naargelang het gebied waarin de elementen gelegen zijn. De visie op de ruimtelijke ontwikkelingen van WestVlaanderen wordt samengevat in het motto: WestVlaanderen, contrastrijk door haar ruimtelijke verscheidenheid. 2.1. gebiedsgerichte benadering De visie op het provinciaal niveau over de verschillende deelstructuren wordt gebiedsgericht vertaald naar verschillende deelruimten toe.

wvi | mei ‘07 | rup driehoek - gedeeltelijke vervanging | memorie

Per deelgebied worden voor specifieke elementen ontwikkelingsperspectieven en beleidsdoelstellingen geformuleerd. Oostrozebeke situeert zich in de deelruimte “Middenruimte”. Deze deelruimte bevat de stedelijke gebieden Roeselare, Tielt en Torhout. De Middenruimte wordt in het westen begrensd door de rug van Westrozebeke, in het noorden door de overgang zandleem - zandstreek en in het zuiden door de Leievallei. De visie voor de Middenruimte bestaat erin dat de bedrijvigheid verder ondersteund wordt (o.a. verwevenheid van diverse soorten land- en tuinbouwactiviteiten en de aan de landbouw gerelateerde bedrijvigheid). De dynamische activiteiten worden in de stedelijke gebieden en specifieke economische knooppunten geconcentreerd. Tielt is een structuurondersteunend kleinstedelijk gebied en belangrijk als tewerkstellings- en verzorgingscentrum voor de deelruimte. Door een selectie van structuurondersteunende hoofddorpen wordt geprobeerd het vervaagde kernenpatroon te herstellen. In de omgeving van Roeselare – Tielt structureren bovenlokale beekvalleien het nieuwe landschap door te fungeren als ‘natuurlijke aders’ door het agrarisch gebied. De beekvalleien worden deels bouwvrij gemaakt in het kader van het integraal waterbeheer. Dit dient in nauwe relatie met de agrarische structuur bekeken te worden. 13

2.2.

Oostrozebeke binnen het PRS West-Vlaanderen

kwantitatieve taakstelling wonen

Verdeling van het aantal bijkomende woongelegenheden: Oostrozebeke is een gemeente van het buitenge bied. Voor de planperiode 1991 – 2007 bedraagt de toebedeling van het aantal bijkomende woongelegenheden voor Oostrozebeke 390 woningen (het toebedeelde pakket bijkomende woongelegenheden is 80% van de geraamde behoefte van bijkomende woongelegenheden voor de planperiode 1991 – 2007).

Een provinciaal reservepakket woongelegenheden van 20% bijkomende woongelegenheden wordt op provinciaal niveau gehouden. Gezien de periode waarover de berekende behoefte zich voordoet (1991-2007), kunnen er zich in gemeenten diverse ontwikkelingen voordoen die bijstellingen vereisen. Tevens kunnen er vanuit de gemeenten specifieke doelstellingen geformuleerd worden die maken dat het toebedeelde pakket ontoereikend is. Daarom is het noodzakelijk dat er kan worden geput uit een reservepakket. Een specifiek beleidskader geeft aan wanneer het reservepakket woongelegenheden in aanmerking kan komen. Gemeenten in buitengebied kunnen het reservepakket aanwenden indien ze een bijkomend beleid wensen te voeren voor sociale doelgroepen en permanente bewoners van openluchtrecreatieve verblijven (met een maximum van 2 ha).

14

3.

GRS Oostrozebeke

Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan werd op 0902-2006 door de gemeenteraad definitief vastgesteld en door de bestendige Deputatie op 23-03-2006 goedgekeurd. 3.1.

globale doelstellingen (van toepassing voor onderhavig GRUP)

in het hoofddorp gestimuleerd dient te worden. Ook de verzorgende functies en het handelsapparaat in de hoofdkern dient verder versterkt te worden. Een aanvaardbare verwevenheid van functies zoals wonen, handel, bedrijvigheid, recreatie, enz. staan voorop. Zo wordt een ongecontroleerde uitbreiding van het wonen in het open ruimtegebied en een versnippering van de open ruimte tegengegaan.

streven naar een aangenaam woon- en

leefmilieu in de hoofdkern Met de ontwikkeling van de verkavelingen in de Gavers, de omgeving van de Visscherie en Driehoek kreeg de hoofdkern Oostrozebeke, die bestaat uit een verdicht geagglomereerd strookgedeelte dat historisch gegroeid is langs de verbindingswegen parallel met de Mandel en dat heden ten dage bepaald wordt door de groeiende ontwikkeling van de gewestweg N357, een meer concentrisch gestalte. Deze jongere wijken moeten ruimtelijk bestudeerd worden met het oog op het behouden van de specifieke kwaliteiten qua residentiële bebouwing, en dit steeds met de in acht name van het maximaal behoud van de bestaande groenvingers. 3.2.

globale concepten (van toepassing voor onderhavig GRUP)

bundelen van activiteiten naar het

hoofddorp Oostrozebeke Er dient gestreefd te worden naar een aangename woon- en leefomgeving in de hoofdkern Oostrozebeke. Dit betekent o.m. dat de woonactiviteit zoveel mogelijk

een gedifferentieerd beleid t.a.v. de

verschillende landelijke entiteiten in de gemeente Wat de nederzettingsstructuur van de gemeente betreft, zijn er 3 typen te onderscheiden: Oostrozebeke geselecteerd als structuuronder steunend hoofddorp: behoud en versterken van de ruimtelijke concentratie en verwevenheid van functies (wonen, werken, recreatie, enz. ) in de kern van Oostrozebeke;


▪ Ginste als landelijke woonentiteit: behouden en versterken van specifieke identiteit en van landelijk karakter; ▪ Verre Ginste als landelijke woonconcentratie: ruimtelijke structurering met nadruk op open ruimte-vingers

zijn dan in het openruimte gebied. Dit betekent dat er een gedifferentieerd ruimtelijk beleid moet worden uitgewerkt voor de verschillende beleidscategorieën: hoofddorp Oostrozebeke landelijke woonentiteit Ginste landelijke woonconcentratie Verre Ginste zone-eigen kleine woonconcentraties zonevreemde woningen opwaarderen van het bestaande kern-

gebonden woonpatrimonium en de woonomgeving a. aandacht voor de inrichting van de publieke ruimte in het algemeen Wegbeelden, pleinen en parkjes vormen de sterkste componenten van de beleving van het totaalbeeld van een woonkern. Daarom is het belangrijk dat Oostrozebeke werkt aan de inrichting van het openbaar domein. Bij die ingrepen in de publieke ruimte dient uitgegaan van een geïntegreerde aanpak waarbij de verschillende deelaspecten (verkeerskundige, ruimtelijke en functionele deelaspecten) aan bod komen. 3.3.

3.3.1.

beleidsmatige vertaling van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de deelstructuren (van toepassing op onderhavig GRUP)

gewenste woon- en leefstructuur op mesoniveau voor het hoofddorp Oostrozebeke Uitgangspunt is een gebiedsgericht beleid. Concreet betekent dit dat er in de kern van Oostrozebeke meer ontwikkelingsmogelijkheden voor het wonen moeten

Niet enkel bij nieuw ontwikkelde woongebieden moet extra aandacht worden besteed aan (groene) publieke ruimten en de groene dooradering van de kern; ook een heel aantal bestaande woonstraten kunnen door een herinrichting een beter geheel vormen. Door materiaalgebruik, wegversmallingen, aanplantingen, kleine groene zones,… kan een straat of wijk tot een aangenaam woonerf worden ingericht. De groene publieke ruimten kunnen aan elkaar worden gelinkt,


waardoor aangename en verkeersveilige wandel- en fietsverbindingen gecreëerd worden. b. woningdifferentiatie De doelstelling voor woningdifferentiatie zal in belangrijke mate betrekking hebben op dichtheid en onderscheid in woninggrootte. Dit houdt verband met een beleidskeuze die rekening houdt met een gewijzigde behoefte ten gevolge van de gezinsverdunning en de veroudering van de bevolking. De vraag naar nieuwe woningtypologieën en aangepaste kwalitatieve woonomgevingen wordt steeds groter. De behoefte aan goed gelokaliseerde en kleinere maar comfortabele woongelegenheden zal ook in Oostrozebeke toenemen. Deze woongelegenheden zijn veelal in hoofdzaak bestemd voor bejaarden, zorgbehoevenden en vormen van niet-zelfstandig wonen. Vooral aspecten als ligging t.o.v. het centrum, voorzieningen en openbaar vervoer zullen aan belang winnen. Er dient ook aandacht besteed te worden aan de behoefte aan woongelegenheden voor alleenstaanden en jonge gezinnen. Het stimuleren van gemengde gezinsvorm zal leiden tot het tot stand brengen van een gedifferentieerd woningaanbod. c. stimuleren van geschikte woonvormen Er dient over gewaakt te worden dat er een draagkrachtgevoelig evenwicht ontstaat tussen de bestaande ééngezinstypologieën en de trend tot meergezinstypologieën (appartementen). Bijkomende appartementsgebouwen kunnen enerzijds in de morfologisch dichtst bebouwde gebieden van het hoofddorp Oostrozebeke en anderzijds op na 15

der te bepalen strategische locaties (zoals bepaalde knooppunten) overwogen worden. Er dient ook gestreefd te worden naar het ontwikkelen van nieuwe ééngezinstypologieën met schakelbouwprincipes, die de kwaliteit van vrijstaande woningtypologieën (kwaliteiten als vrijheid, stukje tuin, akoestische elementen, privacy, enz.) evenaren. bundelen van wonen en verzorgende

activiteiten naar het hoofddorp De behoefte aan bijkomende woongelegenheden wordt in hoofdzaak in het hoofddorp Oostrozebeke opgevangen. Ook de behoefte aan mogelijk bijkomende (commerciële) voorzieningen/diensten wordt in het hoofddorp geconcentreerd. a. een gecontroleerde woonuitbreiding: de verdeling van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden Om tegemoet te komen aan de vraag naar bijkomende bouwpercelen in de gemeente wordt het beleid er op gericht om een aanbod te creëren in het hoofddorp Bij de woonuitbreiding dient men vooreerst het opvullen van de onbebouwde percelen langs uitgeruste wegen in het hoofddorp aan te sporen en moet in de toekomst aandacht besteed worden aan de renovatie en sanering van de kern. Om onbebouwde kavels sneller op de markt te krijgen kan het gemeentebestuur verschillende stimuleringsmaatregelen nemen. Hiernaast moet ook prioriteit gegeven worden aan de afwerking van bijna volledig gerealiseerde verkavelingen in het hoofddorp. Hierbij worden gelijkaardige dichtheden gehanteerd als de omliggende verkavelingen. Om de 16

behoefte aan woongelegenheden op te vangen, zullen tenslotte ook binnengebieden aangesneden moeten worden. Hierbij hebben binnengebieden van woonzones in het hoofddorp een zekere voorrang om te worden ontwikkeld, tenzij daar waar ze om ruimtelijke, sociale of andere redenen minder geschikt zouden zijn voor ene (snelle) ontwikkeling. Bij het invullen van binnengebieden is een detailstudie van het gebied noodzakelijk. De doelstelling hierbij moet uitgaan van een maximaal “rustig houden” van dergelijke binnengebieden, d.w.z. dat de capaciteit van de gebieden zeker niet mag overschreden worden. Groene dooraderingen in deze binnengebieden moeten versterkt worden. Een verdere uitwerking hiervan kan via een RUP en/of via een verwervingsbeleid door de gemeente. b. aandacht voor sociale huisvesting Als algemene richtlijn voor het minimaal aanbod aan sociale woongelegenheden wordt 10% vooropgesteld van het totaal aantal woningen, waarvan 5% huurwoningen. Daarvoor moeten tegen 2007 86 bijkomende sociale woongelegen gerealiseerd worden (momenteel 7,7%). op een doordachte manier omgaan met

en gebruik maken van potenties van andere deelstructuren Bij de ontwikkeling en inrichting van bestaande en nieuwe woongelegenheden dient er rekening te worden gehouden met een aantal randvoorwaarden rond algemene esthetiek en vormgeving, rondzuinig ruimtegebruik en rond landschappelijke integratie met de omgeving. Er dient ook rekening te worden gehouden met eventuele beperkingen vanuit andere functies

(o.m. vanuit landschappelijke structuur; natuurlijke structuur). Een belangrijk aspect bij de opwaardering van bestaande en het ontwikkelen van nieuwe woongebieden is de algemene waterbeheersing; dit betekent o.m. het tegengaan van overstromingsproblemen en zorg voor een maximale infiltratie door het vermijden van grootschalige monoliete verhardingsaccommodaties. zoeklocatie voor bijkomende woongele-

genheden Uit de woonbehoefteanalyse bleek dat er met een behoefteraming van 269 bijkomende woongelegenheden er een kwantitatief tekort is van 65 bijkomende woongelegenheden. In het PRS West-Vlaanderen bedraagt de toebedeling van het aantal bijkomende woongelegenheden voor de periode 1991-2007 echter slechts 390. Deze zijn al gerealiseerd. Dit betekent dat het juridisch aanbod kleiner is dan de behoefteberekening van de eigen groei (tot 2007), maar groter dan het toebedeeld aantal woongelegenheden (verminderd met het aantal gerealiseerde woongelegenheden sedert 1991). Oostrozebeke kan het juridisch aanbod realiseren. Woonuitbreidingsgebieden of nieuw te bestemmen woongebieden kunnen beperkt worden aangesneden wanneer er voldaan wordt aan volgende voorwaarden: Er wordt voldaan aan de criteria van het provinci aal reservepakket; Het aansnijden van bijkomende gebieden gebeurt volgens de selectie van stedelijke gebieden en kernen; Het realiseren van bijkomende gebieden over schrijdt de eigen groei niet


De gemeente toont aan dat sedert 1992 zuinig met het ruimtegebruik is omgegaan (inbreidingsprojecten)

Binnen deze context en binnen de globale visievorming om naar de toekomst tot een kernengerichte nederzettingsstructuur uit te bouwen wordt in eerste instantie aan verdichting gedacht. Binnen BPA Driehoek (W.U.3.5, Boterbloemstraat) liggen respectievelijk 30 te realiseren sociale kavels.


3.3.2.

gewenste ruimtelijke ontwikkeling op microniveau voor de hoofdkern Oostrozebeke

Volgende opties worden voorgesteld voor de hoofdkern Oostrozebeke: De hoofdkern wordt ruimtelijk afgebakend. Per celen met zonevreemde woningen die aansluiten aan een erkend woongebied krijgen quasi dezelfde rechten als de woningen binnen juridisch vastgestelde woongebieden. ij die herbestemming is het in geen geval de bedoeling om een bijkomend juridisch aanbod te creëren. Het creëren van nieuwe bouwpercelen is uitgesloten. Er wordt een woonbeleid uitgewerkt gericht op verdichting, woningdifferentiatie en vernieuwbouw. Daarbij gaat specifieke aandacht uit naar sociale huisvesting, waterbeheersing en karakteristieke gebouwen (en de eventuele herbestemming ervan). De bestaande woonuitbreidingsgebieden worden herbestemd naar een open-ruimtefunctie (in hoofdzaak agrarisch gebied). Ter compensatie wordt de behoefte aan bijkomende (sociale) woongelegenheden gelokaliseerd in de site “Olieberg”. Tussen de Leegstraat, Hulstestraat en het kanaal wordt een lokaal bedrijventerrein voorzien. Deze locatie langs het kanaal heeft tevens de potentie tot ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein tijdens de volgende planperiode (provinciale bevoegdheid). Groene buffering is van belang. De bestaande bedrijvenlocaties worden – indien nodig – geoptimaliseerd. 17

De historisch gegroeide bedrijven Spano en Orotex krijgen uitbreidingskansen. Groene buffering is hierbij van belang. Voor het bedrijf Spano werd recent een gewestelijk RUP opgemaakt dat uitbreidingsmogelijkheden creëert. Orotex heeft voorlopig nog mogelijkheden dankzij BPA De Pauw; wanneer deze bedrijven in de toekomst verder willen uitbreiden, zal daartoe een gewestelijk RUP moeten opgemaakt worden. Met de aanleg van de N382 wordt het centrum van Oostrozebeke ontlast van zwaar verkeer. Het is hierbij van belang dat de N357 heringericht wordt met aandacht voor de zwakke weggebruiker. Omwille van het belang van de N357 voor de gemeente, wordt een totaalaanpak voorgesteld op basis van een masterplan. In het centrum van Oostrozebeke worden het groengebied in de omgeving van De Visscherie en de Groene Long natuurvriendelijk heringericht en beheerd, met aandacht voor natuureducatieve aspecten.

3.3.3.

maatregelen, middelen, instrumenten en acties

gewenst beleid bebouwde omgeving

- wonen

Hoofddorp Oostrozebeke ontwikkelingsopties: streven naar woningdifferentiatie en geschikte woonvormen; sociale huisvestging nieuwe woongelegenheden binnen bestaande juridische aanbod

18


bestaande juridische toestand 1.

gewestplan

De gronden gelegen binnen de grenzen van onderhavig GRUP hebben in het gewestplan Roeselare – Tielt (KB. 17-12-1979) in hoofdzaak de bestemming woonuitbreidingsgebied en in beperktere mate woongebied en agrarisch gebied verkregen. De gedeeltelijke wijziging van het gewestplan Roeselare – Tielt (MB. 15-12-1998), bracht voor betrokken gebied geen wijziging met zich mee.

1999. Binnen het gewestplan werd het plangebied van dit BPA bestemd als woongebied (centrum Oostrozebeke), voor het overgrote deel als woonuitbreidingsgebied en een beperkt gedeelte als agrarisch gebied. Het bpa werd opgevat als een uitbreiding van het centrum van Oostrozebeke. Het gebied grenst aan de Waterstraat, hoogspanningslijn Gaverbeek en de Gaverwijk. Naast overheersend woonbebouwing zijn er ook enkele zones voor ambachtelijke bedrijvigheid opgenomen in het BPA. Deze bestemmingen wonen en bedrijvigheid zijn hoofdzakelijk gerealiseerd.

gedeelte. Specifiek stedenbouwkundig onderzoek, gericht op de inrichting van deze ingesloten restgronden en rekening houdend met de vereisten vanuit de sociale huisvestingsmaatschappijen, geven nieuwe potenties aan de site. De uitwerking vindt plaats in onderhavige gedeeltelijke vervanging GRUP Driehoek.

3.

goedgekeurde, nog geldende verkavelingen

Binnen het plangebied van onderhavig GRUP Driehoek komt 1 verkaveling voor. Deze verkaveling heeft betrekking op de bebouwing langsheen de Meiklokjesstraat, de Palingstraat en de aanpalende straten zoals daar zijn; de Kouterstraat en de Korenbunderstraat. Het betreft de verkaveling VK 5/37010/1054, aangevraagd door C.V. Mijn Huis.

2.

goedgekeurde, nog geldende BPA’s

BPA nr. 4 Driehoek

Het oorspronkelijk plan (KB 30-04-1976) heeft reeds diverse gedeeltelijke wijzigingen ondergaan, waarbij een laatste gedeeltelijke wijziging doorgevoerd werd in

Doch is intussen dit BPA gedeeltelijk in herziening gesteld op basis van een probleemstelling voortvloeiende uit een verouderde zonering en achterhaalde voorschriften voor de ontwikkeling van het braakgelegen


19

4. beschermde monumenten, landschappen en landschapsrelicten

bied niet aangeduid binnen een bepaalde gebiedscategorie.

9. Binnen het plangebied van onderhavig GRUP Driehoek zijn geen beschermde monumenten of landschappen gelegen.

5.

vogelrichtlijngebied, ramsargebied, habitatgebied

Het plangebied is niet gelegen in één van bovenvermelde gebieden.

6.

waterwingebied, beschermingszone, oppervlaktewaterwingebied

Het plangebied is niet gelegen binnen of in de omgeving van één van bovenvermelde gebieden.

7.

biologische waarderingskaart

Binnen het plangebied van onderhavig GRUP zijn geen biologisch waardevolle gebieden gelegen.

8.

landbouwtyperingskaart en GAS

Op de landbouwtyperingskaart krijgen de gronden gelegen binnen onderhavig plangebied een zeer lage tot lage waardering. Binnen de kaart van de gewenste agrarische structuur (afdeling Land) wordt het plange20

integraal waterbeheer

Het decreet d.d. 18.7.2003 betreffende het algemeen waterbeleid, legt een aantal verplichtingen op, o.m. de zogenaamde watertoets. Art. 8 §2 stelt o.m. dat de overheid bij het nemen van een beslissing (over een vergunning, een plan of een programma) rekening moet houden met de relevante door de Vlaamse regering vastgestelde waterbeheersplannen (bedoeld in hoofdstuk VI),…voorzover die bestaan. De overheid dient er namelijk zorg voor te dragen dat als gevolg van de beslissing geen schadelijk effect ontstaat op het watersysteem (oppervlaktewater, grondwater en natuur) of dat dat zoveel mogelijk wordt beperkt.

Binnen de stedenbouwkundige voorschriften, onder de algemene bepalingen is ondermeer opgenomen dat werken in functie van waterbeheer steeds toegelaten zijn, ongeacht de bestemmingszone. Er wordt gesteld dat specifieke aandacht besteed dient te worden aan waterbeheersing en waterberging binnen de projectzone driehoek. Voorwaarden kunnen worden opgelegd tot buffering van hemelwater, maatregelen tot infiltratie van hemelwater in de bodem, recuperatie van opgevangen hemelwater, …. , teneinde negatieve gevolgen op de waterhuishouding te voorkomen. Deze maatregelen ten behoeve van de waterhuishouding en waterberging zullen er voor zorgen dat er geen of nauwelijks problemen inzake wateroverlast te verwachten zijn binnen onderhavig plangebied.

Op dit ogenblik zijn er evenwel nog geen uitvoeringsbesluiten, noch richtlijnen of omzendbrieven, hoe deze watertoets moet gebeuren. Bovendien moeten voor de watertoets relevante kaarten over belangrijke delen van het grondgebied nog worden geactualiseerd. Op dit ogenblik zijn er enkel de kaarten met de van nature overstroomde (NOG-), de recent overstroomde gebieden (ROG-) en de kaarten van risicogebieden voor overstromingen. Het plangebied is gelegen binnen het van nature overstroombare gebied van de Gaverbeek. Evenwel is dit gebied niet aangeduid als een ROGgebied en als risicogebied voor overstromingen. memorie | rup driehoek - gedeeltelijke vervanging | mei ‘07 | wvi

bestaande ruimtelijke toestand 1. gebiedsomschrijving Het plangebied wordt begrensd door: ten noordoosten: de Gaverbeek ten zuidoosten: de Meiklokjesstraat ten zuidwesten: de Palingstraat ten noordwesten: de Gaverstraat

werpig tapijt waar wonen en werken sterk met elkaar verweven zijn. knelpunten en potenties inzake de

Het GRUP heeft een oppervlakte van ca. 05ha 77a 30ca.

2.

bestaande nederzettingsstructuur

Oostrozebeke situeert zich centraal in de gemeente, parallel aan de Mandelvallei. Kenmerkend voor de woonbebouwing te Oostrozebeke is de langgerekte ontwikkeling die in de loop der tijd gegroeid is langs de verbindingswegen, die parallel met de Mandelvallei zijn tot stand gekomen. Het gaat om de oost–westas Dentergemstraat–Kalbergstraat–Hoogstraat–Ingelmunstersteenweg. De bouw van een station gaf dan weer aanleiding tot een naar het zuiden gerichte ontwikkeling. De laatste decennia is, mede onder impuls van de wet op de stedenbouw en de vaststelling van de gewestplannen, een meer concentrisch gerichte ontwikkeling van de kern van Oostrozebeke tot stand gekomen. Belangrijke stappen hiertoe waren de bouw van sociale woningen in Ettingen en de uitbouw van verkavelingen in de Gavers, de omgeving van de Visscherie en de Driehoek. Het bestaande lintvormige nederzettingspatroon is op vandaag uitgegroeid tot een lang-

nederzettingsstructuur met focus op wonen De vraag dient gesteld of het fenomeen van de stijgende groei van het woningbestand in de verschillende buitengebiedseggmenten op termijn geen afbreuk zal doen ten aanzien van de kwaliteit van de eigenlijke hoofdkern en op de tweede plaats van Ginste. Op grond van bovenstaande vaststelling wordt gepleit (RD) voor een gestadige versterking en plaatselijke verdichting van de hoofdkern Oostrozebeke zelf en/of van de deelgebieden dier er onmiddellijk op aansluiten. Binnen de hoofdkern Oostrozebeke en/of binnen een af te bakenen deelgebied aansluitend bij deze hoofdkern zal de bijkomende behoefte dienen te worden opgevangen. Er dient vastgesteld dat het aandeel aan sociale huurwoongelegenheden samen met sociale koopwoningen 7,7% bedraagt; bijkomende inspanningen ter zake dienen opgebracht i.f.v. een te ambiëren 10%

2.1. randen van het plangebied Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van de Gaverbeek, de Meiklokjesstraat en de Palingstraat. De Gaverbeek vormt de grens tussen de woonwijk Gaverstraat en het braakliggende terrein begrepen


tussen de Palingstraat en de Meiklokjesstraat. De Gaverbeek is een belangrijke zijbeek van de Mandel. Er komen geen kleine landschapselementen voor langsheen dit gedeelte van de beek. Langsheen de Gaverstraat bevinden zich woningen waartussen nog een aantal braakliggende percelen gelegen zijn. Het betreft open bebouwingen die gescheiden is van de straat door een voortuin. Praktisch alle woningen zijn 1 bouwlaag hoog met 1 onderdakse bouwlaag (hellend dak). Ter hoogte van de kruising van de Gaverbeek met de Gaverstraat, is op een perceel een gebouwtje van Aquafin opgetrokken voor de bediening van een pompstation. De Palingstraat is geselecteerd als aanvullende route op het grondgebied van de gemeente Oostrozebeke. De aanvullende routes vormen een verbinding tussen de verschillende woongebieden. Ze zorgen ook voor de ontsluiting van de handels- en dienstencentra naar de verschillende woongebieden te Oostrozebeke. De aanvullende routes kunnen eveneens een alternatief vormen voor de hoofdroutes. Bij de aanvullende routes zijn enkele verbindingen geselecteerd langs paden die voor het autoverkeer ontoegankelijk zijn. Tevens loopt er een wandelroute langsheen de Palingstraat. Deze verbindt het park De Visscherie met de Groene Long. Deze wandelroute gaat langs de Waterstraat, de Elshoutstraat, Blijhofstraat en Palingstraat naar de Groene Long. 21

Langsheen de Palingstraat komt in hoofdzaak open bebouwing voor, naar de Gaverstraat toe zijn er een aantal loten voorzien van koppelbouw. Ook op de Palingstraat wordt 1 mogelijkheid voorzien om het achtergelegen braakliggend terrein te voorzien van ontsluiting.

2.2. infrastructuur Aansluitend op de riolering gelegen binnen het wegtracé van de Meiklokjesstraat, is een beperkt gedeelte van de braakliggende gronden ook reeds uitgerust met riolering.

De Meiklokjesstraat is een doodlopende straat, aangelegd zoals voorzien in het oorspronkelijke BPA Driehoek. Op het eind van de Meiklokjesstraat is een braakliggend terrein gelegen dat paalt aan de Gaverbeek. Binnen het BPA Driehoek is deze strook langsheen de Gaverbeek bestemd als openbaar groen. Ongeveer in het midden van het wegtracé is er een asverspringing, waarop twee aansluitingsmogelijkheden voor het achterliggende, braakliggend terrein te ontsluiten. Alle opgetrokken woningen langsheen de Meiklokjesstraat zijn onder de vorm van open bebouwing en bestaan in hoofdzaak uit 1 bouwlaag met 1 onderdakse bouwlaag (hellend dak). 2 woningen zijn 2 bouwlagen hoog en voorzien van een hellend dak. 1 perceel aan het begin van de straat kent nog een gebruik als weiland. Palend aan dit perceel is een landbouwbedrijf gelegen. Ter hoogte van dit landbouwbedrijf dwarst de hoogspanningsleiding. Deze hoogspanningsleiding vormt momenteel ook een duidelijke grens voor de verkavelingen. Het braakliggend terrein, voorwerp van onderhavig inbreidingsproject binnen het GRUP Driehoek, betreft één terrein dat verruigd is. 22



23

gewenste structuur - uitgangshouding 1.

basislaag

Er zijn zo goed als geen natuurlijke of groene elementen van een zekere waarde, met uitzondering van de Gaverbeek weliswaar, die een bijzondere aandacht verdienen bij de opmaak van het stedenbouwkundig plan. Qua bebouwde elementen zijn er geen volumes op het braakliggend terrein of aan de randen ervan aanwezig, die bijzondere aandacht verdienen. Enkel wat infrastructuur betreft zijn er 3 mogelijke aansluitingspunten reeds voorzien die het terrein ontsluitbaar kunnen maken; 2 punten takken aan op de Meiklokjesstraat, 1 op de Palingstraat. Verder heeft men ook het braakliggend perceel gelegen langs de Gaverstraat en de Gaverbeek, dat mogelijkheden biedt naar het creëren van een ontsluiting langsheen de Gaverbeek. Deze kan aansluiten op het braakliggend terrein op het einde van de Meiklokjesstraat. Ter hoogte van 2 woningen gelegen aan de Palingstraat bestaat ook de mogelijkheid om een doorsteek te creëren naar het te ontwikkelen gebied. Deze elementen vormen het vertrekpunt voor de ontwikkeling van het terrein en zullen geïntegreerd worden bij de inrichting van het publiek domein. Deze elementen zullen de aanknopingspunten vormen voor het verweven van de nieuwe woonwijk in het bestaande verkavelingsweefsel van de gemeente Oostrozebeke. 24


2. publieke ruimte en infrastructuur

pleingehelen en groen continuüm

De aanwezige elementen binnen de basislaag sturen de publieke ruimte aan. Zo kunnen 2 grote gehelen voor openbaar domein gedetecteerd worden. Eén ruimte onder de vorm van een (verhard) driehoekig centraal gelegen pleingeheel waar de bedieningsinfrastructuur voor het te ontwikkelen gebied zich verknoopt, en één openbare ruimte onder de vorm van een groen continuüm langsheen de Gaverbeek, waarbinnen trage verbindingen een plaats krijgen in een natuurlijk ingerichte omgeving. Waterberging, onder de vorm van bv. een wadi, kan hier tevens een plaats krijgen. Aansluitend op deze centraal gelegen ruimte en het “groene lint” kunnen kleinere erven ingericht worden, gericht op de woongelegenheden die er onmiddellijk op aan sluiten.

ontsluiting De Palingstraat en de Meiklokjesstraat zijn de aanpalende lokale wegen rond het braakliggend terrein. Er wordt geopteerd om het verkeer langsheen de aansluiting op de Palingstraat te sturen, aangezien dit de meest logische (kortste) ontsluiting vormt. Via deze weg die op het centrale pleingeheel uitkomt, worden bedieningswegen en erfstraten voorzien.

De twee bedieningswegen sluiten aan op de (reeds uitgevoerde aansluiting) Meiklokjesstraat. Via de erfstraten kunnen voetgangersdoorsteken gerealiseerd worden naar de groene ruimte langsheen de Gaversbeek, en tussen de erven onderling kunnen eveneens voetgangersdoorsteken voorzien worden. De twee erfstraten worden ingericht als verblijfsgebied waarbij bij de inrichting van het openbaar domein geen scheiding wordt gemaakt tussen weg, voetpad en fietspad.


25

26


3. bebouwing De infrastructuur stuurt de opdeling in zones aan. etagewoningen

Rond de twee erfstraten die uitkomen op het driehoekig plein, worden etagewoningen ontwikkeld waarbij woongelegenheden voor bejaarden, kleine gezinnen, alleenstaanden,… opgericht kunnen worden onder de vorm van een uniforme architectuur. In de onmiddellijke nabijheid van deze etagewoningen, wordt een zone voor parkeervoorzieningen gereserveerd om gemeenschappelijk parkeren te kunnen organiseren. geschakelde of gesloten bebouwing

Ter hoogte van het driehoekig plein worden woongelegenheden onder de vorm van geschakelde of gesloten bebouwing voorzien. eengezinswoningen

Binnen onderhavige zone die ontwikkeld zal worden in aansluiting op het driehoekig plein en de bebouwing langsheen de Meiklokjesstraat, kunnen vrijstaande, halfopen en gesloten bebouwing opgericht worden.


27

4. totaalbeeld Het te ontwikkelen terrein heeft een oppervlakte van ca. 02ha 14a 30ca. Volgens de principes die gehanteerd worden door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (25 won/ha), bedraagt het aantal te creëren woongelegenheden binnen onderhavig gebied ca. 53 woningen. Onderstaand inrichtingsvoorstel geeft een beeld van hoe het gebied na ontwikkeling en inrichting eruit kan zien. Door het aanbieden van zowel sociale koop- als huurwoningen en sociale kavels, wordt een gemengd project gerealiseerd. Door het voorzien van diverse typologieën zoals etagewoningen, gekoppelde of gesloten ééngezinswoningen, open en half-open bebouwing, kunnen verschillende doelgroepen aangetrokken worden.

28


Simulatie Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende types en de mogelijke verdeling. type

aantal woongelegen-

aspect

heden minimum

maximum

open/halfopen/gesloten

6

9

sociale kavel

gesloten

15

15

sociale koopwoning

4

8

sociale koop- of huurwoning

9

10

sociale kavel

16

22

sociale huurwoning

etagewoning


29

op te heffen voorschriften 1.

Limitatieve opgave van de voorschriften die worden opgeheven door het GRUP

De voorschriften en de bestemmingen van het Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Driehoek’ vervangen voor die percelen die gelegen zijn binnen het plangebied van het ruimtelijk uitvoeringsplan, de voorschriften en de bestemmingen van: Gewestplan Roeselare - Tielt (KB 17-

12-1979) Volgende bestemmingen worden opgeheven: woongebied woonuitbreidingsgebied Bijzonder plan van aanleg nr. 4 Drie-

hoek (MB 23-02-1983) Volgende bestemmingen worden opgeheven: zone voor wonen zone voor voortuinstroken zone voor wegen en daarbijhorende ruimten zone voor openbaar groen zone voor water Verkaveling (gg.05-03-1992)

Het betreft de verkaveling: 5/37010/1054

30


procedure en adviezen 1.

Procedure

1.1.

Voorontwerp

1.2.

Ontwerp

Voorlopige vaststelling Gemeenteraad: ............................................................................

adviesvraag

Het voorontwerp werd voor advies overgemaakt aan onderstaande instanties:

Openbaar onderzoek:

............................................................................

Het plan ligt ter inzage van .........................tot ..............................

ROHM - Afdeling Ruimtelijke Planning geen advies ontvangen ROHM - West-Vlaanderen schriftelijk advies ontvangen 02-06-2006 ROHM - Afdeling Woonbeleid geen advies ontvangen Provinciebestuur Drum geen schriftelijk advies ontvangen Provinciale dienst Waterlopen schriftelijk advies ontvangen 30-05-2006 GECORO schriftelijk advies ontvangen 30-05-2006

Behandeling bezwaren in de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO):

............................................................................

Behandeling in zitting van: ................................................................ Advies: ............................................................................

Definitieve vaststelling Gemeenteraad: ............................................................................

Het is eerder aangewezen te focussen op de ruimtelijke kenmerken van de beoogde woontypologie dan wel op het sociaal karakter ervan en alles wat refereert naar sociale woningbouw in het deel toelichting bij de verordenende voorschriften op te nemen. Het is aangewezen te verduidelijken dat het “globaal inrichtingsplan” enkel een informatief karakter heeft en niet in de plaats treedt van de verordenende voorschriften Dit werd aangepast De opsplitsing van het niet-verordenend deel van de voorschriften in twee kolommen bevordert de hanteerbaarheid van de voorschriften niet echt en geeft weinig meerwaarde. Dit werd aangepast Het voorontwerp RUP “Driehoek” wordt gunstig geadviseerd.

Het plan werd besproken op een plenaire vergadering, dd. 06-06-2006. Het mondeling toegelichte advies waarvan akte in het verslag, geldt voor de DRuM als advies.

Goedkeuring Bestendige Deputatie: ............................................................................

2.

Bespreking van adviezen

2.1.

Gewestelijk planologisch ambtenaar (schriftelijk advies) Het is niet aangewezen de op te heffen voorschriften als onderdeel van de verordenende bepalingen op te nemen, maar ze enkel als apart luik in de toelichting te voorzien. Dit werd aangepast


2.2. DRuM Het is wenselijk een aantal elementen binnen de voorschriften te omschrijven, zoals; wat is een grondige verbouwing, esthetisch verantwoorde afsluiting,.... Wat is de verhouding tussen de verschillende types woningen? Hoe zal de samenhang binnen de projectzone gerealiseerd worden? Deze elementen werden aangevuld of verduidelijkt In sommige gevallen wordt beter de term “deel aanduiding” gebruikt i.p.v. “deelzone” Dit werd aangepast De flexibele zonegrens t.a.v. de Gaverbeek dient in flexibiliteit beperkt, ook dient een minimumcorridor van 7m voorzien te worden tussen deze deelzonegrenzen. 31

Dit werd omschreven binnen de voorschriften De voorschriften van het grup bieden reeds een voldoende kader om stedenbouwkundige vergunning af te leveren. Gunstig advies

2.3. Provinciale dienst waterlopen Vanaf de insteek van de oever van de Gaverbeek dient een vrije strook voorbehouden. Deze strook mag onregelmatig zijn, maar dient een minimum breedte van 7m te hebben. Dit werd omschreven binnen de voorschriften 2.4.

Gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening Er moet voldoende aandacht geschonken worden aan de oriëntatie van de woningen langsheen de Gaverbeek, om inkijk naar de woningen aan de overzijde van de Gaverbeek te minimaliseren. Dit is een element dat bij de verdere uitwerking van het gebied, in het globaal inrichtingsplan, meegenomen dient te worden Bij de concrete realisatie van het plangebied dient de Gaverbeek optimaal geïntegreerd in het project. Dit is één van de uitgangspunten binnen het Grup Voorwaardelijk gunstig advies

32

3.

Ontwerp

Het plan werd aangepast naar aanleiding van de weerhouden opmerkingen van de plenaire vergadering. Zie bovenstaande voor wat betreft doorgevoerde wijzigingen. Het ontwerp werd voorlopig vastgesteld op de gemeenteraad van 14 september 2006. Het openbaar onderzoek liep van 9 oktober 2006 tot en met 7 december 2006. Er werd één bezwaarschrift ingediend (zie bijlage). De belangrijkste opmerking binnen dit bezwaarschrift was: er dient rekening gehouden te worden met de aan wezigheid van de bovengrondse hoogspanningsleiding Ook de Bestendige Deputatie en de Vlaamse Regering gaven hun advies op het ontwerp GRUP (zie bijlage). De Bestendige Deputatie gaf een gunstig advies zonder opmerkingen te formuleren. De Vlaamse Regering gaf een voorwaardelijk gunstig advies. De belangrijkste opmerkingen waren: in de verordenende voorschriften wordt ingeschre ven dat de zone bestemd is voor het oprichten van sociale woongelegenheden en sociale kavels. Het sociale karakter dient in het deel toelichting opgenomen te worden. dat bij de voorlopige en de definitieve vaststelling van het GRUP uitdrukkelijk bepaald moet worden

dat de bestaande verkavelingsvergunning vernietigd wordt (cfr. art. 132 § 5). Het bezwaar en de adviezen werden gebundeld door en besproken op de Gecoro van 16 januari 2007. De Gecoro heeft een gemotiveerd advies uitgebracht bij de gemeenteraad (zie bijlage). De wijzigingen doorgevoerd aan het document zijn met betrekking tot de stedenbouwkundige voorschriften, namelijk: Het verwijderen van het sociale aspect binnen de verordenende voorschriften Het opnemen van een algemene bepaling inzake hoogspanningsleiding

De definitieve vaststelling van het GRUP door de gemeenteraad geschiedde op 08-03-2007. Deze definitieve vaststelling werd echter ingetrokken in de gemeenteraad van 10-05-2007, daar de Bestendige Deputatie als ‘dwingende’ voorwaarde oplegt dat er in een RUP voldoende garanties moeten geboden worden naar het realiseren van sociale woningen. De passage omtrent sociale woningbouw moet dus in het plan opgenomen blijven. Bijgevolg werd het GRUP Driehoek, op basis van de gemotiveerde gemeenteraadsbeslissing dd. 10-052007 waarin gesteld wordt dat voor wat betreft het schrappen van het sociale aspect niet ingegaan wordt op het advies uitgebracht door de Gecoro dd. 16-012007, aangepast voor wat betreft het sociaal aspect en werd dit element verankerd in de verordenende voorschriften.


eindnoten 1 Het stedelijk netwerk op Vlaams niveau regio Kortrijk bestaat uit de stedelijke gebieden Menen, Kortrijk, Waregem en Roeselare


33

b iijlag jl a g e

36


verslag plenaire vergadering dd. 06 juni 2006 advies ROHM - West-Vlaanderen advies Provinciale dienst Waterlopen advies Gecoro Oostrozebeke Bezwaarschrift Elia 08 nov. 2006 Advies Bestendige Deputatie 04 dec. 2006 Advies Vlaamse Regering 06 dec. 2006 Gecoördineerd advies Gecoro 16 jan. 2007 rechtzetting dd. 13 feb. 2007 van het gecoördineerd advies Gecoro dd. 16 jan. 2007


37

38



39

40



41

42



43

44



45

46



47

48


colofon

Opdrachtgever Gemeente Oostrozebeke Opdrachthouder wvi West-Vlaamse Intercommunale dienstverlenende vereniging Baron Ruzettelaan 35 8310 Brugge tel (+32) 050 36 71 71 fax (+32) 050 35 68 49 www.wvi.be Ruimtelijk planner Ilse Verstraeten Cartografie Gitte Vangaveren


49

voor v o ors s c h ri r iff tte en

ALGEMENE BEPALINGEN RICHTINGGEVEND

VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften 1. Opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het RUP en die opgeheven worden

Het betreft de verkaveling 5/37010/1054 goedgekeurd dd. 05-03-1992.

De bepalingen (tekstueel en grafisch) van de verkaveling voor die percelen die gelegen zijn binnen het plangebied van onderhavig GRUP, worden opgeheven bij goedkeuring van onderhavig GRUP.

2. Verordenende kracht van de diverse elementen opgenomen in onderhavig GRUP De grafische plannen en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften (kolom 2, weergegeven op een grijze ondergrond) hebben verordenende kracht. Van deze bepalingen kan op geen enkele wijze worden afgeweken. De toelichting en interpretatieregels bij de voorschriften dienen als richtinggevende interpretatie van de voorschriften gelezen te worden samen met de stedenbouwkundige voorschriften. Deze bepalingen zijn echter niet verordenend. Er kan dus, mits voldoende motivatie, van afgeweken worden.

3. Algemene voorschriften Bepaling omtrent bebouwingspercentage (terreinbezetting) Terreinbezetting: verhouding tussen bebouwde oppervlakte en opervlakte van het perceel.

Is de verhouding van het grondoppervlakte van één of meer bouwwerken (verhardingen en dergelijke constructies geen gebouwen zijnde niet inbegrepen) op één terrein of perceel ten aanzien van de totale oppervlakte van het terrein of perceel binnen betrokken bestemmingszone. Bepaling omtrent hoogte De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel tot bovenkant kroonlijst.

wvi | mei ‘07 | rup driehoek - gedeeltelijke vervanging | voorschriften

53


VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt max. 0,40 meter hoger dan het peil van het openbaar domein op de rooilijn en aan de inkomdorpel gemeten. Het aantal volle bouwlagen wordt gerekend tussen de inkomdorpel en de bovenkant kroonlijst. Bij vaststelling van hoogte gerekend in aantal bouwlagen wordt aan een bouwlaag een max. hoogte van 3,00 meter toebedacht, tenzij dit anders wordt bepaald in de betrokken zonevoorschriften (bv. bij wijze van maximale kroonlijst- en/of nokhoogte). Bepaling omtrent flexibele deelzonegrens Flexibele deelzonegrenzen worden aangeduid door een streep-puntstreep lijn. Dit betekent dat deze deelzonegrenzen indicatief zijn. De mogelijkheid bestaat erin om deze grenzen in beperkte mate te verschuiven en dit volgens de verdere detaillering van de deelzones. Bepaling omtrent reliëf Reliëfswijzigingen zijn toegestaan mits een maximale aansluiting op het bestaande reliëf. Bepaling omtrent werken in functie van waterbeheer

Waterbuffering en -beheersing kan binnen elke zone van onderhavig RUP worden ingepast, mits dit gebeurt op een ruimtelijk interessante manier. deze buffering zou bijvoorbeeld kunnen ingepast worden als langsgracht van de wegenis, als plaatselijke verbreding van de Gaverbeek, als wadi,...

Werken in functie van waterbeheer zijn steeds toegelaten, dit ongeacht de betrokken bestemmingszone. Bepaling omtrent afsluitingen

Afsluitingen en tuinomheiningen moeten qua materialen en differentiatie in relatie tot de architectuur van de projectzone staan en met de nodige aandacht voor de omringende beplanting en de straatprofilering worden ontworpen. Deze afsluitingen bestaan uit een streekeigen haag, eventueel gecombineerd met palen.

54

Tenzij in de voorschriften van de zones anders bepaald, is iedere esthetisch verantwoorde afsluiting, met een maximale hoogte van 2,00 meter toegelaten.

voorschriften | rup driehoek - gedeeltelijke vervanging | mei ‘07 | wvi


VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften Bepaling omtrent werken / constructies in functie van openbaar nut

Voor zover het beoogde doel van de diverse bestemmingszones niet in het gedrang komt, kunnen binnen alle zones werken en constructies in functie van het openbaar nut worden toegelaten. Er wordt hier gedacht aan pompgebouwtjes, constructies ten behoeve van waterhuishouding, elektriciteitscabines, verkeersborden, signalisatie,....

werken en constructies in functie van openbaar nut kunnen in alle zones toegelaten worden voor zover de schaal en bouwkarakteristieken (inplanting, gabariet, materiaalgebruik,...) ervan geen fundamentele afbreuk doen aan de kwaliteit van de betreffende bestemmingszone. Bepaling omtrent hoogspanningsleiding

Deze bepalingen betreffen beperkingen inzake beplantingswerken. Verder zijn er een aantal wettelijke bepalingen, die betrekking hebben op veiligheidsmaatregelen die nageleefd dienen te worden bij uitvoering van werken in de onmiddellijke omgeving van een hoogspanningslijn.

Bij ingrepen dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van de hoogspanningslijn voor wat betreft die percelen waarboven de bovengrondse hoogspanningsleiding zich bevindt (zie plan bestaande toestand). Er moet worden voldaan aan de voorwaarden opgelegd door de betrokken beheerder. De masten van de hoogspanningsleiding dienen toegankelijk te zijn voor personeel voor controle en onderhoud. Binnen een strook van 20m aan beide zijden van de buitenste hoogspanningsgeleiders mogen geen aanplantingen gebeuren die de hoogte van drie meter overschrijden.


55

56

voorschriften | rup driehoek - gedeeltelijke vervanging | feb. ‘07 | wvi

ZONE 1: WOONZONE RICHTINGGEVEND

VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften 1. Bestemming

Het betreft een zone waar het wonen centraal staat met in hoofdzaak open bebouwing.

De gronden op het bestemmingsplan gelegen binnen onderhavige zone, zijn bestemd voor woondoeleinden onder de vorm van ééngezinswoningen.

De nevenbestemming is deze waarvoor minder dan 40% van de totale gerealiseerde vloeroppervlakten is aangewend of zal aangewend worden. De in nevenbestemming toegelaten bestemmingen naast de woonbestemming kunnen enkel gerealiseerd worden als deze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving en de privacy respecteren.

In nevenbestemming detailhandel, vrije beroepen, diensten, horeca, kantoren, voor zover verenigbaar met de woonomgeving.

2. Bebouwingspercentage Is de verhouding van het grondoppervlakte van één of meer bouwwerken (verhardingen en dergelijke constructies geen gebouw zijnde niet inbegrepen) op één terrein of perceel ten aanzien van de totale oppervlakte van het terrein of perceel binnen betrokken bestemmingszone.

Maximum 40% van de perceelsoppervlakte gelegen binnen onderhavige zone, mag bebouwd worden, inclusief bijgebouwen. Indien de bestaande bebouwing bovenvernoemd maximum reeds overstijgt, dan geldt bij afbraak en wederopbouw de bestaande regelmatig vergunde bezettingspercentage als maximum. - bij open bebouwing: 40% met maximum bebouwd oppervlakte van 250m² - bij halfopen bebouwing: 40% met maximum bebouwd oppervlakte van 200m²

3. Inplanting Binnen onderhavige zone is open en half-open bebouwing toegelaten. • Plaatsing t.o.v. de rooilijn: Het bestaande straatbeeld is richtinggevend voor de inplanting van bouwwerken t.o.v. de rooilijn. De afstand t.o.v. de rooilijn bedraagt minimum 5,00 meter.


57


VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften • Plaatsing t.o.v. de zijkavelgrens: In principe ofwel 0,00 meter ofwel min. 3,00 meter. (onbebouwde zijstrook t.o.v. de vrije gevels). • Plaatsing t.o.v. de achterkavelgrenzen: De minimum afstand tussen de achtergevel van de woning en de achterkavelgrens bedraagt minimum 5,00 meter.

4. Dimensionering van de bebouwing Een onderdakse bouwlaag komt voor bij hellende of gebogen dakvorm. In geval van platte daken is er geen sprake van een onderdakse bouwlaag. Technische elementen, zoals verluchtingskokers, liftschachten, geplaatst op het dak, worden niet beschouwd als bouwlaag. Inzake de bouwdiepte op de verdieping kan een tolerantie worden toegelaten gelet op de vorm van het perceel, de bestaande bouwdiepte en de bebouwing van de naburige percelen.

Het is toegelaten dat een deel van de vertikaal geprojecteerde dakoppervlakte afgedekt wordt met een dakvorm die verschillend is van de hierboven opgelegde dakvorm, teneinde overgangen tussen verschillende bouwvolumes en daken, uitbouwen en terrassen of een specifieke architecturale vormgeving (eventueel i.f.v. een architecturale meerwaarde) mogelijk te maken.

• Bouwhoogte: Het maximaal aantal toegelaten bouwlagen bedraagt 2 bouwlagen, eventueel vermeerderd met één onderdakse bouwlaag. • Bouwdiepte: - voor open bebouwing: op het gelijkvloers: op de verdieping: - voor half-open bebouwing: op het gelijkvloers: op de verdieping:

vrij in principe beperkt tot 15,00 m in principe beperkt tot 20,00 m in principe beperkt tot 12,00 m

• Dakvorm: voor de hoofdgebouwen zijn dakvormen, samengesteld uit hellende dakvlakken toegelaten. De minimale hellingsgraad bedraagt 25° ten aanzien van het horizontaal vlak. Het is toegelaten dat max. 1/3 van de vertikaal geprojecteerde dakoppervlakte afgedekt wordt met een dakvorm die verschillend is van de hierboven opgelegde dakvorm. Dakterrassen en dakkapellen zijn in beperkte vorm toegelaten in het dak, waarbij het dakvlak steeds primeert. De gezamenlijke breedte

58



VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften van alle dakkapellen mag in geen geval meer bedragen dan 1/2 van de betrokken gevelbreedte.

De bijgebouwen zijn bestemd voor de berging van goederen, gebruiksmiddelen, voertuigen, e.d., die inherent verbonden zijn met de bestemming voorzien in de bestemmingszone.

• Bijgebouwen: Afzonderlijke bijgebouwen dienen te bestaan uit max. 1 bouwlaag. Ten opzichte van de zij- en achterkavelgrenzen moet een afstand van ofwel 0,00 meter (indien koppeling mogelijk is), ofwel min. 1,00 meter vrijgehouden worden.

5. Inrichting van de niet-bebouwde ruimte De niet-bebouwde delen van het perceelsdeel gelegen binnen onderhavige bestemmingszone, dienen ingericht te worden als tuin. Maximum 1/3 van de oppervlakte van deze perceelsdelen mag verhard worden ten behoeve van toegang tot de bebouwing binnen onderhavige zone, oprit, parkeervoorzieningen, terrassen, tuinpaden en andere constructies geen gebouw zijnde. De grondoppervlakte van de bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 30m².


59

60


ZONE 2: ZONE VOOR OPENBARE WEGENIS RICHTINGGEVEND

VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften 1. Bestemming Deze zone is bestemd voor openbare wegenis en daarbijhorende vrije ruimten zoals groenvoorzieningen en voetpaden, en is eveneens bestemd voor voorzieningen inzake het normaal functioneren van het verkeer en de aanwezige boven- en ondergrondse leidingen. Binnen onderhavige zone zijn kleine gemeenschaps- en nutsvoorzieningen ten algemene nut (zoals electriciteitscabines, schuilhokjes,...) toegelaten, voorzover ze kleinschalig zijn, zich inpassen in de omgeving en de weggebruikers niet hinderen. Signalisatie, verlichting en straatmeubilair zijn eveneens toegelaten onder dezelfde voorwaarden.

2. Inrichting van de niet-bebouwde ruimte Onderhavige zone kan ingericht en verhard worden ten behoeve van wegvakken, parkeerstroken, pleingehelen, fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen en andere voor het verkeer noodzakelijke elementen. Voorzover de breedte van de zone voor openbare wegenis en daarbijhorende vrije ruimtes dit toelaat, moet het straatbeeld voorzien worden van groenelementen.


61

62


ZONE 3: PROJECTZONE DRIEHOEK RICHTINGGEVEND

VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften 1. Bestemming Het betreft de site begrepen tussen de bebouwing van de Palingstraat, de Meiklokjesstraat en de Gaverbeek. De inrichting van het gebied dient te gebeuren vanuit één samenhangend totaalconcept, waarbij aan onderstaande modaliteiten voldaan dient te worden. Een harmonieus geheel kan ontstaan door een éénduidig materiaalgebruik binnen het publieke domein, het hanteren van eenzelfde soort hoogstambomen en onderbeplanting, kwalitatief materiaalgebruik inzake meubilair,...

Mogelijke verdeling

Onderhavige zone betreft een projectzone voor het oprichten en inrichten van sociale woongelegenheden en sociale kavels in een groen kader met zowel open bebouwing, halfopen bebouwing en gesloten bebouwing en dit onder de vorm van één- en meergezinswoningen. De bebouwing binnen onderhavige projectzone dient een harmonieus geheel te vormen, wat differentiatie qua typologie en voorkomen, evenals fasering in uitvoering, niet uitsluit. Binnen onderhavige projectzone wordt gewerkt met flexibele deelzonegrenzen. Dit betekent dat deze deelzonegrenzen indicatief zijn. De mogelijkheid bestaat erin om deze grenzen in beperkte mate te verschuiven en dit volgens de verdere detaillering van de deelzones binnen onderhavige projectzone. De deelzonegrens die de deelzones voor etagewoningen en eengezinswoningen begrensd richting Gaverbeek, wordt in flexibiliteit beperkt waarbij een minimumcorridor van 7meter gegarandeerd dient te worden tussen deze deelzonegrenzen en deze van de Deelzone Gaverbeek. Deelzone Gaverbeek

De inrichting van de Gaverbeek heeft als doel een waardevol beeksysteem te creëren met inbegrip van extra ruimte voor water. Naast het mogelijks voorzien voor bijkomende ruimte voor water, kunnen maatregelen genomen worden die de fauna en flora ten goede komen en de landschappelijke waarde van het gebied verhogen. Wenselijke groenstructuur


Binnen onderhavige deelzone is de waterloop Gaverbeek, van tweede categorie gelegen. De inrichting van de beek is gericht op het behoud of het versterken van de natuurlijke beekkenmerken met beekbegeleidende oeverstroken waarin de natuurlijke vegetatie kan ontwikkelen. Deelzone voor etagewoningen De gronden gelegen binnen onderhavige deelzone worden gereserveerd voor het wonen onder de vorm van etagewoningen (meergezinswoningen) en de daarbijhorende hovingen, parkeervoorzieningen, bergingen, toeritten en garages. Indien 5 jaar na de goedkeuring van onderhavig GRUP blijkt dat er geen nood meer is aan de verdere ont-

63


VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften wikkeling van dit woontype, vervalt de eis om dit type van huisvesting te voorzien en komen de voorschriften van deelzone voor eengezingswoningen in de plaats. Ter hoogte van de deelzone met pleinfunctie kunnen woongelegenheden opgericht worden onder de vorm van gekoppelde of gesloten bebouwing, die indien nodig, als ééngezinswoning ingericht kunnen worden. Deelzone voor eengezinswoningen

De nevenbestemming is deze waarvoor minder dan 40% van de totale gerealiseerde vloeroppervlakten is aangewend of zal aangewend worden. De in nevenbestemming toegelaten bestemmingen naast de woonbestemming kunnen enkel gerealiseerd worden als deze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving en de privacy respecteren. Doel is hier te komen tot een kwalitatieve ruimte met groenaanplantingen. Ten opzichte van zowel de woonomgeving als naar de openbare groenvoorziening naar de Gaverbeek toe, dient het geheel kwaliteitsvol afgewerkt te worden. Het voorstel moet de totaliteit ondersteunen. Een bindend landschapsplan (inrichting van het publiek domein) met bijhorend beplantingsplan voor het publieke domein, zal integrerend deel uitmaken van het globaal inrichtingsplan.

De gronden gelegen binnen onderhavige deelzone zijn bestemd voor het wonen en daarbijhorende koeren, hovingen, parkeervoorzieningen, bergingen, toeritten en garages. In nevenbestemming zijn vrije beroepen en diensten toegelaten, voor zover verenigbaar met de woonomgeving. Deelzone met pleinfunctie Deze deelzone vormt het centrale gedeelte binnen onderhavige projectzone en is bestemd als openbaar plein. Deze ruimte staat zowel in functie van de nieuw te voorziene woongelegenheden, als in functie van het inrichten van de projectzone in relatie met de openbare groenvoorzieningen langsheen de Gaverbeek. Deelaanduiding voor hoofdontsluiting

Het betreft hier de centrale hoofdontsluiting voor de projectzone, die alle verkeer afkomstig van de projectzone verzamelt en stuurt naar de Palingstraat. Structurerend groen dient langs de weg voorzien te worden, om zo de ruimtelijke relaties tussen verschillende openbare ruimtes (wegenis, pleingeheel en beek) te versterken.

Onderhavige deelaanduiding, op het bestemmingsplan symbolisch weergegeven met een aslijn, is bestemd als hoofdontsluiting voor gemotoriseerd en langzaam verkeer. Indicatieve deelaanduiding voor openbare wegenis met sporadische bedieningsfunctie

Het gemotoriseerd verkeer wordt beperkt tot plaatselijk verkeer. Deze wegenis met sporadische bedieningsfunctie, takt aan op de hoofdontsluiting, die het verkeer stuurt naar de Palingstraat.

64

Onderhavige deelaanduiding, op het bestemmingsplan symbolisch weergegeven met een aslijn, is bestemd als openbare wegenis en heeft tot doel de ontsluiting van de aanliggende woongelegenheden. De aanwezigheid van gemotoriseerd verkeer wordt beperkt en het principe “menging van verkeer” geldt hier.



VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften Indicatieve deelaanduiding voor erfstraat Het gemotoriseerd verkeer wordt beperkt tot plaatselijk bedieningsverkeer. De aanleg van het openbaar domien dient afgestemd op het verblijfskarakter, en straalt de kwaliteit van een “woonerf” uit; bestratingsmateriaal, meubilair,... zijn afgestemd op het woonkarakter.

Publiek domein

Onderhavige deelzone, op het bestemmingsplan symbolisch aangeduid met een aslijn, is bestemd als openbare wegenis met verblijfsfunctie en heeft tot doel de aanpalende woongelegenheden te ontsluiten. Indicatieve deelaanduiding voor traag verkeer

Het is de bedoeling een verbinding voor fietsers en voetgangers te creëren langsheen de Gaverbeek, met doorsteken naar het pleingeheel en de erfstraten.

Onderhavige deelzone, op het bestemmingsplan symbolisch aangeduid met een aslijn, is bestemd voor de aanleg van fietsers- en voetgangersontsluitingen. De plaats van deze fietsers- en voetgangersontsluitingen is vrij te bepalen, en is op het bestemmingsplan slechts schematisch weergegeven.

Dit met uitzondering van voertuigen voor onderhoud en veiligheid van onderhavige zone.

Mechanisch verkeer is in principe niet toegelaten binnen onderhavige deelzone. Deelaanduiding voor parkeervoorzieningen

Binnen de deelaanduiding voor parkeervoorzieningen kunnen geen woongelegenheden opgericht worden.

Gegroepeerde parkeergelegenheden (collectieve overdekte autostelplaats) voor auto’s dienen in hoofdzaak in de onmiddellijke omgeving van deze op het bestemmingsplan symbolisch weergegeven deelaanduiding opgelost te worden.

2. Bebouwingspercentage - Terreinbezetting Er dienen binnen onderhavige projectzone minstens 50 woongelegenheden gerealiseerd te worden en dit overwegend onder de vorm van compacte, aaneengesloten of aaneengeschakelde grondgebonden woningen. Het exacte aantal woongelegenheden en woningen wordt vastgelegd binnen het globaal inrichtingsplan.

Minimum aantal woongelegenheden

Maximum aantal woongelegenheden


65


VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften Deelzone voor etagewoningen

Etagewoning: meergezinswoning bestaande uit 2 woongelegenheden dienstig voor de huisvesting van twee huishoudens

Binnen onderhavige deelzone worden minimum 8 en maximum 15 etagewoningen opgericht.

Woongelegenheid: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden

Hierbij dienen dus minimum 8 gelijkvloerse woongelegenheden voor kleine gezinnen (bv. bejaarden, alleenstaande,…) met daarboven 8 wooneenheden, ingericht te worden en dit onder de vorm van gesloten of geschakelde bebouwing.

Richtcijfers

De perceelsoppervlakte bij gesloten bebouwing bedraagt minimum 220m².

Dit betekent dus ook dat er maximum 30 woongelegenheden waarvan 15 gelijkvloerse en 15 woongelegenheden op de verdiepingen opgericht kunnen worden.

De perceelsoppervlakte bij etagewoningen bedraagt minimum 150m². Elke woongelegenheid moet voldoende kwalitatief zijn voor bewoning en voorzien zijn van een minimale vrije gevelbreedte van 7,00 meter en moet een minimale bruto vloeroppervlakte hebben van 80m². Ieder perceel beschikt over minimum 70m² tuinoppervlakte op het maaiveldniveau.

Ter hoogte van de deelzone met pleinfunctie worden minimum 6 woongelegenheden onder de vorm van geschakelde of gesloten bebouwing opgericht, die niet verplichtend als meergezinswoning ingericht dienen te worden.

Richtcijfers

Deelzone voor eengezinswoningen

Deze oppervlaktes zijn streefoppervlaktes.

Binnen onderhavige deelzone dienen minimaal 22 en maximaal 28 woongelegenheden gerealiseerd te worden, en dit onder de vorm van open, half-open en gesloten bebouwing.

Deze oppervlaktes zijn streefoppervlaktes.

De perceelsoppervlakte bij open bebouwing bedraagt minimum 450m². Maximum 35% van de perceelsoppervlakte mag bebouwd worden. De perceelsoppervlakte bij halfopen bebouwing bedraagt minimum 350m². Maximum 40% van de perceelsoppervlakte mag bebouwd worden.

Garage en bijgebouw zijn bij iedere bebouwingstypologie toegelaten. De oppervlakte van de bijgebouwen mag samen met de oppervlakte van het hoofdgebouw de maximaal bebouwbare oppervlakte niet overschrijden.

De perceelsoppervlakte bij gesloten bebouwing bedraagt minimum 220m². Deelaanduiding voor parkeervoorzieningen Er dienen minimaal 16 gegroepeerde parkeerplaatsen voorzien te worden.

66



VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften 3. Inplanting De hoofdgebouwen dienen ten overstaan van aanpalende zonegrenzen op: - minimum 3,00 m ingeplant te worden wanneer de zonegrens als zijkavelgrens fungeert - minimum 8,00 meter ingeplant te worden wanneer de zonegrens als achterkavelgrens fungeert

Buitensporige hinder kan ondermeer ontstaan als gevolg van: - overmatige schaduwslag, waardoor bezonning van de omliggende percelen grotendeels verhinderd wordt, - schending van de privacy, indien de inkijk in tuin of woning dermate groot is dat er van privacy geen sprake meer is, - geluidshinder, geurhinder of stofhinder veroorzaakt door acitviteiten die de leefbaarheid van de woonomgeving drastisch naar beneden haalt.

De gegroepeerde parkeervoorziening die in de onmiddellijke omgeving van de deelaanduiding voor parkeervoorzieningen ingericht dient te worden, kan op een minimum afstand van 5,00 meter ten overstaan van de aanpalende zonegrenzen, opgericht worden. De inplanting van gebouwen dient op een ruimtelijk verantoorde manier te gebeuren, die het straatbeeld ondersteunt en versterkt. Ten gevolge van deze inplanting mag op aanpalende percelen die bebouwd zijn ten behoeve van woongelegenheden, geen buitensporige hinder ontstaan. Bijgebouwen Binnen de deelzone voor etagewoningen dienen bijgebouwen integraal deel uit te maken van het woningbouwproject voor de etagewoningen en dienen deze dus gegroepeerd opgericht te worden. De inplanting van deze bijgebouwen wordt vastgelegd binnen het globaal inrichtingsplan. Binnen de deelzone voor eengezinswoningen, moet een afstand ten opzichte van de zij- en achterkavelgrenzen van ofwel 0,00 meter (indien koppeling mogelijk is), ofwel min. 1,00 meter vrijgehouden worden.


67


VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften 4. Globaal inrichtingsplan

De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningsverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het licht van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.

De totale inrichting van onderhavige projectzone dient weergegeven te worden binnen een globaal inrichtingsplan. Dit globaal inrichtingsplan dient gevoegd te worden bij de aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning, verkavelingsvergunning of stedenbouwkundig attest met betrekking tot onderhavige projectzone. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan hetzij een bestaand inrichtingsplan bevatten, hetzij een aangepast of nieuw inrichtingsplan.

Het globaal inrichtingsplan dient voor onderhavige projectzone aan te tonen dat de geplande ingrepen op een kwalitatieve manier gebeuren en zich maximaal integreren in de omgeving, waarbij de link tussen openbaar domein, bebouwing en onbebouwde delen binnen de projectzone door realisatie van de specifieke potenties of gewenste ontwikkeling wordt bekomen, en bovendien een meerwaarde betekent voor de directe omgeving. Ook dient de eventuele fasering van uitvoering van de projectzone aangegeven te worden.

Dit globaal inrichtingsplan moet beantwoorden aan de stedenbouwkundige voorschriften en doelstellingen van het RUP Driehoek en geeft ondermeer aan de hand van een inplantings- en volumestudie een beeld van de ordening van deze projectzone, waarbij eveneens een overzicht van het aantal woongelegenheden dat gerealiseerd zal worden, weergegeven wordt. Volgende zaken dienen minimaal weergegeven op het globaal inrichtingsplan: - inplanting van de nieuw te bouwen volumes, met hun bestemming, aanduiding van de bouwhoogtes en verschijningsvorm, - inrichting van het openbaar domein, aan te leggen verhardingen, materiaalkeuze, meubilair, aanduiding van de plaatsen toegankelijk voor mechanisch verkeer, het aantal parkeergelegenheden, aanduiding van de zones die publiek toegankelijk zijn en welke niet, - de aanduiding van aan te planten groenelementen, beplantingsplan,

68



VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften 5. Fasering Rekening houdend met volgende elementen: - aanwezige bebouwing langsheen de Palingstraat en de Meiklokjesstraat, - aanwezigheid van de Gaverbeek, - aanbieden van verschillende woontypes bij iedere fase, - uitvoeren van het openbaar domein in 1e fase, is het wenselijk, indien er gefaseerd gewerkt wordt, in eerste fase aan te sluiten op de bestaande bebouwing langsheen de Palingstraat.

Fasering van de ontwikkeling

6. Dimensionering van de bebouwing Deelzone voor etagewoningen • Bouwhoogte: Het maximaal aantal toegelaten bouwlagen bedraagt 3 volle bouwlagen, afgewerkt met een plat dak, ofwel 2 volle bouwlagen afgewerkt met een hellend dak waarbij één onderdakse bouwlaag mogelijk is.

voorbeeld kwalitatieve etagewoningen

Het is toegelaten dat een deel van de verticaal geprojecteerde dakoppervlakte afgedekt wordt met een dakvorm die verschillend is van de hiernaast omschreven dakvorm, teneinde overgangen tussen verschillende bouwvolumes en daken, uitbouwen en terrassen of een specifieke architecturale vormgeving (evenwel i.f.v. een architecturale meerwaarde) mogelijk te maken


• Dakvorm: Vrij • Verschijningsvorm van de etagewoningen: De etagewoningen dienen qua typologie, voorkomen, afmetingen en materiaalgebruik het straatbeeld op een positieve wijze te ondersteunen en te versterken, en dienen zich in de omgeving te integreren. Bij de beoordeling van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient nagegaan of de aansluiting van de daken e.d. op een kwalitatieve manier gebeurt.

69


VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften Deelzone voor eengezinswoningen • Bouwhoogte: Het maximaal aantal toegelaten bouwlagen bedraagt 2 bouwlagen, eventueel vermeerderd met één onderdakse bouwlaag.

voorbeeld kwalitatieve gesloten bebouwing wenselijk langsheen deelzone met pleinfunctie

Het is toegelaten dat een deel van de verticaal geprojecteerde dakoppervlakte afgedekt wordt met een dakvorm die verschillend is van de hiernaast omschreven dakvorm, teneinde overgangen tussen verschillende bouwvolumes en daken, uitbouwen en terrassen of een specifieke architecturale vormgeving (evenwel i.f.v. een architecturale meerwaarde) mogelijk te maken

De bijgebouwen zijn bestemd voor de berging van goederen, gebruiksmiddelen, voertuigen, e.d., die inherent verbonden zijn met de bestemming voorzien in de bestemmingszone.

• Dakvorm: Voor de hoofdgebouwen zijn dakvormen, samengesteld uit hellende dakvlakken toegelaten. Bij de beoordeling van de verkavelingsvergunning dient nagegaan of de aansluiting van de daken e.d. op een kwalitatieve manier gebeurt. Bijgebouwen Afzonderlijke bijgebouwen dienen te bestaan uit max. 1 bouwlaag. De grondoppervlakte van het bijgebouw mag niet meer bedragen dan 30m². Voorschriften met betrekking tot architecturale en ruimtelijke kwaliteit Gelet op het specifieke karakter van de projectzone en z’n omgeving, is het belangrijk, ook bij een eventuele gefaseerde uitvoering, dat steeds de totaliteit van het project als harmonisch geheel gewaarborgd blijft en dat het project zich ruimtelijk integreert in de schaal en het karakter van deze site.

70



VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften 5. Inrichting van de niet-bebouwde ruimte De niet-bebouwde delen binnen onderhavige projectzone, dienen een kwalitatieve ruimtelijke inrichting te krijgen. Onderhavige projectzone, en zeker de strook gelegen langsheen de Gaverbeek, dient ingericht te worden als een groene entiteit, dermate geconcipieerd dat de woonvoorzieningen binnen onderhavige totale projectzone onderdeel uitmaken van een eenduidig geheel. Bij de uitwerking van deze ruimte, dient aandacht uit te gaan naar de functionele aspecten (wandel- en rustruimte / speelruimte), bruikbaarheid en toegankelijkheid van het openbaar domein. Maximum 15% van de totale oppervlakte van onderhavige bestemmingszone mag verhard worden ten behoeve van toegankelijkheid voor traag verkeer en dit onder de vorm van paden, verharde pleintjes, en andere constructies geen gebouw zijnde. Deze verhardingen dienen gerealiseerd te worden in kleinschalige, waterdoorlatende materialen. Specifieke aandacht dient eveneens besteed aan waterbeheersing en waterberging. Voorwaarden kunnen worden opgelegd tot buffering van hemelwater, maatregelen tot infiltratie van hemelwater in de bodem, recuperatie van opgevangen hemelwater, …. , teneinde negatieve gevolgen op de waterhuishouding te voorkomen.

voorbeelden voor kwalitatieve inrichting van het openbaar domein

Dit openbaar domein dient te getuigen van een kwaliteitsvolle inrichting en aanleg, waardoor er een meerwaarde ontstaat voor dit publieke domein. Deelzone met pleinfunctie Het aan te leggen pleingeheel binnen onderhavige deelzone, dient in relatie te staan tot de aanpalende groenvoorzieningen langsheen de Gaverbeek en dient een overgangsgebied te vormen naar de aanpa-


71


VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften lende erf- en woonstraten. De infrastructuur dient te getuigen van kwaliteitsvolle architectuur welke een meerwaarde inhoudt voor het publieke domein. Het plein dient het karakter van een verblijfs- en ontmoetingsruimte uit te stralen. De minimale oppervlakte van het pleingeheel bedraagt 2.000m². Indicatieve deelaanduiding voor openbare wegenis met sporadische bedieningsfunctie Bij de inrichting van deze infrastructuur dienen maatregelen getroffen om de aanleg van de publieke ruimte dusdanig te concipiëren zodat de snelheid van het gemotoriseerd verkeer beperkt wordt. Indicatieve deelaanduiding voor erfstraat Deze ruimte wordt opgevat als een semi-privaat woonerf, waarbij de erfstraat aldus de gemeenschappelijke buitenruimte vormt onder de vorm van een pleinerf. Deze hebben een minimumbreedte van 15,00 meter en zijn beperkt toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer. Voorzieningen ten behoeve van extensief zacht recreatief medegebruik Kleinschalige constructies en voorzieningen noodzakelijk voor een extensief zacht recreatief medegebruik zijn eveneens toegelaten.

72


Gemeente OOSTROZEBEKE Gaverstr aat

1^

1^

WOONGEBIED

1^1 1^ 1^1

ra at Ga ve rs t

1^1

1^1

BG

Ga ve rst raa t

RUP Driehoek

1^1

Bestaande toestand BG

1^1 1^1

WG

Legende 1^1

1^1

Grens RUP Driehoek

1^1

Pa lin

Percelen

1^1

1^1

Gebouwen (aanduiding bouwlagen)

1^1

gs tra

2^

Grenzen zones gewestplan

2^

at

1^1

Verkavelingen

2^

2^ toegang

1^1

WG

garage

1^

1^

1^1

inrit

1^1

1^1

parking

1^ 1^1 1^1

nbu

n

1^1

1^1

at stra der 1^

1^1 1^1 1^2

1^1

e M

e Kor

VKw 5/37010/1054.2 1^1

l ik

ss je ok

at tra

1^1

2^

tuin

tuinhuis

k bee

1^1

voortuin

elektriciteitspyloon

nbu

1^1 1^1

1^1

aat rstr nde

elektriciteitscabine

1^1 1^1 1^1

1^1 betonplaten

1^1

1^1

aat rstr ut e

1^1

1^1

at

1^1 1^1

kl ei M

ss je k o

at tra

1^1

houten schutting muur

1^1

Boom WL

Waterlopen

1^1

1^

1^1

hoogspann

1^1

tra gs

Ko

haag

VK 5/37010/1054 1^1

lin Pa

t traa ers

1^1

2^

1^1

WOONUITBREIDINGSGEBIED 1^1 t Kou

stroomrichting

1^1

er Gav

e Kor

1^1

1:2.000

ing

Pa lin

AGRARISCH GEBIED gs tra

0

10

20

40

60

80

West-Vlaamse Intercommunale - dienstverlenende vereniging

at

Baron Ruzettelaan 35 8310 Assebroek tel. (050) 36 71 71

gemeentegr ens

fax (050) 35 68 49

100 m

Gemeente OOSTROZEBEKE RUP Driehoek Bestemmingsplan !

!

!

!

!

! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

Legende

! ! !

!

! ! !

!

! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

!

!

!

!

! ! ! ! ! ! !

! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

A

! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

! ! ! ! ! ! !

!

!! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

1

Woonzone

2

Zone voor openbare wegenis

3

Projectzone Driehoek Deelzone Gaverbeek

! ! ! ! ! ! ! ! !

!

!

!

!

!

Deelzone voor etagewoningen !

!

!

! !

Deelzone voor eengezinswoningen

!

! ! ! ! ! ! ! !

!

Deelzone met pleinfunctie

!

!

!

Deelaanduiding voor hoofdontsluiting Indicatieve deelaanduiding voor openbare wegenis met sporadische bedieningsfunctie Indicatieve deelaanduiding voor erfstraat Indicatieve deelaanduiding voor traag verkeer

! ! ! ! !

A

Deelaanduiding voor parkeervoorzieningen Zonegrens Flexibele deelzonegrens

´ 1:2.000 0

10

20

40

60

80

100 m

West-Vlaamse Intercommunale - dienstverlenende vereniging Baron Ruzettelaan 35 8310 Assebroek tel. (050) 36 71 71 fax (050) 35 68 49 25-07-2006

RUP Driehoek BS A4.mxd

LV

oostrozebeke RUP driehoek

Recommend Documents