Vlaamse overheid Inspectie RWO – Afdeling Toezicht
PROJECT HUURPRIJSBEREKENING Sociale huisvestingsmaatschappijen Rapport fase I Controles huurprijsberekening 2013
Inspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatform Erkende kredietmaatschappijen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Vlaams Woningsfonds Lokale besturen Inspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatform Erkende kredietmaatschappijen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Vlaams Woningsfonds Lokale besturen Inspectie RWO Toezicht Sociale huisvestings-maatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatform Erkende kredietmaatschappijen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Vlaams Woningsfonds Lokale besturen Inspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatform Erkende kredietmaatschappijen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Vlaams Woningsfonds Lokale besturen Inspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatform Erkende kredietmaatschappij Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Vlaams
Inhoud 1.
Inleiding ........................................................................................................................................... 3
2.
Vaststellingen .................................................................................................................................. 4
2.1.
Marktwaarden ............................................................................................................................. 4
2.2.
Personen ten laste ....................................................................................................................... 4
2.3.
Inkomen....................................................................................................................................... 5
2.4.
Huurprijsberekening.................................................................................................................... 5
2.5.
Huurprijsherziening ..................................................................................................................... 6
2.6.
Informatieverstrekking ................................................................................................................ 6
2.7.
Overeenstemming boekhouding ................................................................................................. 6
2.8.
Andere vaststellingen .................................................................................................................. 7
3.
Opvolging......................................................................................................................................... 8
4.
Aanbevelingen ................................................................................................................................. 9
5.
Verdere acties ................................................................................................................................. 9
Pagina | 2
1. Inleiding Begin 2013 startte de afdeling Toezicht met een project waarbij de huurprijsberekening wordt gecontroleerd. Voor de proefinspecties werden willekeurig 10 sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) geselecteerd. Tijdens deze testinspecties werd de inspectiemethodologie en de rapportering aan de actoren op punt gezet. Vervolgens werden bijkomend en eveneens willekeurig 20 actoren geselecteerd die gecontroleerd werden in het najaar van 2013 (één verhuurder werd op zijn verzoek pas begin 2014 bezocht). Op basis van de documenten bezorgd door de betrokken actoren en de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) werden per actor 50 dossiers geselecteerd die ter plaatse werden gecontroleerd (10 à 15 dossiers voor wat betreft de marktwaarden en de overige voor de huurprijsberekening). De volgende aspecten werden gecontroleerd: • • • • • • •
1
1
De extrapolatie van de marktwaarden (artikel 39 t.e.m. 41 van het KBSH ) Het aantal personen ten laste en de attestering er van ( artikel 1, 22° en artikel 45 van het KBSH en artikel 2 2 van het MB d.d. 21/12/2007 ) De correctheid van het in aanmerking genomen inkomen en de attestering (artikel 52 van het KBSH) De huurprijsberekening (artikel 42 t.e.m. 48 van het KBSH) De huurprijsherziening (artikel 48 van het KBSH) De informatieverstrekking aan de huurders (artikelen 9 en 29 bis van het KBSH en artikel 6 § 1, 4° van het MB van 21/12/2007) De overeenstemming tussen de boekhouding en de huurprijsberekeningsfiche
Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode 2 Ministerieel besluit van 21 december 2007 houdende uitvoering van een aantal bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode Pagina | 3
2. Vaststellingen 2.1. Marktwaarden3
Bij 23 maatschappijen stemde de toegepaste marktwaarde niet voor alle gecontroleerde panden overeen met de gegevens verkregen via de VMSW of was er een verschil in marktwaarde met een buurpand met dezelfde kenmerken (type en aantal slaapkamers). Uit een onderzoek is gebleken dat • vier SHM’s achteraf een verklaring konden verstrekken voor de verschillen. • negen SHM’s de verschillen niet konden verklaren. • drie SHM’s in 2008 startten met foute marktwaarden voor de effectief geschatte panden. Dat heeft een impact op de cluster waartoe deze geschatte panden behoren. • zeven SHM’s de door de notaris geschatte marktwaarden aanpasten zonder overleg met de VMSW. Deze marktwaarden werden mee geëxtrapoleerd met afwijkende kenmerken voor het pand (in 4 gevallen). In de twee andere gevallen kon de SHM haar verklaring niet staven dat de marktwaarden werden aangepast in overleg met de notaris. Twee maatschappijen indexeerden de marktwaarde foutief. Bij één daarvan was er geen impact op de huurprijs, bij de andere SHM wel. Deze SHM liet weten de indexering niet recht te zetten wegens te arbeidsintensief. Bijgevolg werd deze SHM in gebreke gesteld. Bij 11 maatschappijen werd het representatief staal sinds 2008 niet uitgebreid met nieuwe schattingen (of beperkt tot de schatting van 1 nieuw pand). Nochtans bepaalt artikel 40 van het KBSH dat het representatief staal regelmatig moet aangevuld worden met nieuwe schattingen om het staal op peil te houden.
2.2. Personen ten laste
De attestering van het aantal personen ten laste gebeurde niet steeds correct (25 SHM’s). De volgende inbreuken werden vastgesteld: • geen (bewijskrachtig) attest ter staving van de invaliditeit kunnen voorleggen of geen gezinskorting toekennen voor de gestaafde invaliditeit (20 SHM’s); • geen halve gezinskorting toekennen wanneer er een verklaring op eer voorhanden was, of wel toekennen van een halve gezinskorting zonder te beschikken over een verklaring op eer (9 SHM’s); • de gezinskorting niet aanpassen in het geval een attest in de loop van het jaar verviel 4 SHM’s); • het aantal toegekende kinderen ten laste niet steeds correct vaststellen op basis van de attesten en de gegevens in de KSZ (12 SHM’s).
3
De marktwaarde van een sociale huurwoning is de huurprijs die voor een woning van vergelijkbaar type en vergelijkbare leeftijd en met vergelijkbare onderhoudstoestand in een vergelijkbare omgeving op de private huurmarkt zou worden betaald (artikel 38 van het KBSH). Pagina | 4
2.3. Inkomen
De volgende inbreuken werden vastgesteld: • •
• • • •
• • • • •
Voor de vaststelling van het inkomen geen (correct) stavingstuk kunnen voorleggen (12 SHM’s). Onterecht rekening houden met het inkomen van een familielid van de eerste of tweede graad met een handicap of een 65-plusser (7 SHM’s). De maandelijks teveel betaalde huurgelden varieerden van 25,84 euro tot 247,71 euro per huurder. Onterecht geen rekening houden met het inkomen van een kind jonger dan 25 jaar, terwijl het kind sinds de meerderjarigheid niet onafgebroken in de sociale huurwoning woonde (4 SHM’s). Onterecht rekening houden met het inkomen van een kind dat 25 jaar werd in de loop van 2013, terwijl het kind sinds de meerderjarigheid onafgebroken in de sociale huurwoning woonde (2 SHM’s). Onterecht (niet) optrekken tot het leefloon voor die gezinssituatie, of het inkomen optrekken naar een verkeerde categorie van het leefloon of een verkeerd bedrag (17 SHM’s). Het in aanmerking genomen bedrag voor het inkomen is niet correct (niet het gezamenlijk belastbaar inkomen maar wel de bedrijfsinkomsten, het netto-inkomen, het huwelijksquotiënt, actueel besteedbaar inkomen, onvolledige inkomsten…) of het huidige inkomen werd niet in aanmerking genomen in geval van overlijden (en wel de helft van het gezinspensioen) (13 SHM’s). Ingeval er geen inkomen was in het referentiejaar, werd er niet afgetoetst of er in het eerstvolgende jaar wel een inkomen genoten werd, maar werd het inkomen meteen opgetrokken tot het leefloon (5 SHM’s). Onterecht geen rekening gehouden met het inkomen van een persoon die kwam bijwonen (1 SHM). Het huidig inkomen werd onterecht geïndexeerd (2 SHM’s). Het huidig inkomen werd berekend op basis van een loonattest of uitkering van minder dan 3 maanden of op basis van een andere periode voor de verschillende gezinsleden (7 SHM’s). Het huidig inkomen werd niet correct berekend (11 SHM’s). Dit was te wijten aan: een foutieve berekening van de forfaitaire beroepskosten (o.a. op basis van een verkeerd jaar) of niet in aanmerking genomen forfaitaire beroepskosten ( 5 maatschappijen); een foutieve extrapolatie van het huidig inkomen naar het jaarinkomen. Er werd vermenigvuldigd met een coëfficiënt 13,92 of 13,85 in plaats van 13,87 (3 maatschappijen); een foutieve extrapolatie van het huidig inkomen naar het jaarinkomen ingeval van een pensioenuitkering. Er wordt vermenigvuldigd met 12,5 in plaats van het werkelijk/forfaitair bedrag voor het vakantiegeld in aanmerking te nemen of er wordt geen vakantiegeld in rekening gebracht (2 maatschappijen); een foutieve berekening op basis van een dagbedrag (op basis van het dagbedrag van één maand in plaats van het gemiddelde van de drie dagbedragen, vermenigvuldigd met een andere coëfficiënt dan 312, … (9 maatschappijen); een fout of niet geattesteerd bedrag voor het vakantiegeld en/of vakantiegeld (8 maatschappijen); een in aanmerking genomen vakantiegeld voor het eerste jaar van de pensionering (3 maatschappijen).
2.4. Huurprijsberekening
Bij 22 maatschappijen gebeurde de huurprijsberekening niet steeds op basis van de correcte parameters (basishuurprijs, minimale huurprijs en patrimoniumkorting). Dit was meestal het gevolg van een foutieve indexering.
Pagina | 5
2.5. Huurprijsherziening4
19 SHM’s toetsen de inkomensdaling opnieuw af ten vroegste drie maanden na de huurprijsherziening, doch • de huurprijs wordt niet opnieuw berekend indien blijkt dat de inkomsten nog steeds 20 procent lager zijn dan het gezamenlijk belastbaar inkomen in het referentiejaar (3 SHM’s); • de inkomensdaling wordt niet consequent afgetoetst (1 SHM); • de huurprijs wordt met terugwerkende kracht rechtgezet indien blijkt dat de huurder bij de toetsing niet meer voldoet aan de 20 procent inkomstendaling (1 SHM). Bij 4 maatschappijen gebeurde de aftoetsing van de daling gedurende drie opeenvolgende maanden niet steeds correct. Bij 11 maatschappijen werd de huurprijsherziening n.a.v. een inkomensdaling van 20 procent onterecht toegekend. In één geval betrof het volgens de SHM een tijdelijke bijwoonst (en mocht de huurprijs bijgevolg niet aangepast worden). Bij 1 maatschappij werd de huurprijs onterecht opnieuw afgetoetst na 3 maanden ingeval van een herziening wegens pensionering.
2.6. Informatieverstrekking
Er werd vastgesteld dat er onvoldoende of geen schriftelijke informatie verstrekt wordt aan huurders over • de huurprijsberekening (bij 5 maatschappijen); • de mogelijkheid tot een halve gezinskorting voor kinderen in co-ouderschap die niet gedomicilieerd zijn in de sociale woning (bij 21 maatschappijen); • de verschillende mogelijkheden tot een huurprijsherziening (bij 15 maatschappijen). Bij 2 maatschappijen werd vastgesteld dat er foutieve informatie werd meegegeven aan de huurders via de briefwisseling m.b.t. de bevraging van de gegevens en/of de mededeling van de huurprijs. Bij 6 maatschappijen werd vastgesteld dat er gegevens (tevens) bevraagd worden bij de huurders die kunnen bekomen worden of werden via elektronische bevraging (o.a. inkomen, gezinssamenstelling, …). Er wordt in die gevallen geen correcte toepassing gemaakt van artikel 52 §2 van het KBSH.
2.7. Overeenstemming boekhouding Op basis van de boekhoudkundige historiek werd per inspectie voor een willekeurige selectie van 10 panden afgetoetst of de huurprijs en de huurlasten die vermeld worden op de huurprijsfiche ook effectief gevorderd worden. Er werden geen problemen vastgesteld.
4
Artikel 48 van het KBSH stelt dat de huurprijs tussentijds herzien kan worden. Hiermee wordt niet bedoeld de jaarlijkse huurprijsherziening op 1 januari. Pagina | 6
2.8. Andere vaststellingen Bij 10 maatschappijen werd vastgesteld dat de echtgenoot/echtgenote niet langer gedomicilieerd is op het adres van de sociale woning. In die gevallen nam de SHM geen maatregelen om de toestand te regulariseren (in toepassing van artikel 33, §5, derde lid van het KBSH). Bij 3 maatschappijen werd vastgesteld dat de huurprijs van een verhuring buiten het sociaal huurstelsel niet geïndexeerd wordt en/of niet conform de bepalingen van het MB van 19/12/2008 is (o.a. minstens de helft van de marktwaarde). Bij 2 maatschappijen wordt er een woning ter beschikking gesteld aan een conciërge, en deze terbeschikkingstelling wordt als voordeel in natura beschouwd. Er wordt geen huurprijs aangerekend, enkel huurlasten. Bij 8 maatschappijen werd vastgesteld dat er mogelijk sprake is van overbezetting van de woningen. Er werd gevraagd te onderzoeken of dit het geval is en desgevallend een oplossing te zoeken.
Pagina | 7
3. Opvolging Van de diverse vastgestelde inbreuken zijn door de toezichthouders actiepunten aangemaakt in de databank van de afdeling, zodat deze aspecten nauwgezet kunnen opgevolgd worden. De actoren kregen telkens twee maanden de tijd om de nodige aanpassingen te doen. Deze opvolging is nog lopend voor een aantal actoren. Daarnaast werden via het verslag ook steeds aandachtspunten meegegeven die de blijvende zorg en aandacht van de actor vereisen voor de toekomst. Voor fouten mbt. de marktwaarden en de parameters waarbij er geen of een minieme impact was op de huurprijs, werd gevraagd om voor de huurprijsberekening 2014 de huurprijs te berekenen op basis van de correcte marktwaarden en parameters. Er werd tevens gevraagd de parameters recht te zetten bij de softwareleverancier. Voor de drie actoren die in 2008 startten met foute marktwaarden voor de effectief geschatte panden – wat een impact heeft op de cluster waartoe deze geschatte panden behoren – werd er gevraagd een plan van aanpak op te stellen om deze marktwaarden en huurprijzen recht te zetten. Aangezien dit niet gebeurde bij één SHM werd deze in gebreke gesteld. Bij een andere SHM werden de marktwaarden van de betreffende panden aangepast, maar is de opvolging m.b.t. de terugbetaling van de teveel betaalde huurgelden nog lopende. Voor de derde SHM is de opvolging van de vaststelling eveneens nog lopende. Van de negen SHM’s die de verschillen in marktwaarde met een buurpand niet konden verklaren, pasten er vijf de marktwaarde van de betreffende panden aan of verzochten om een nieuwe schatting van het pand. De teveel betaalde huurgelden werden terugbetaald. Bij de overige is de opvolging lopende en/of werd bijkomende informatie opgevraagd. Voor de fouten mbt. de attestering en vastlegging van het inkomen en de personen ten laste werd gevraagd deze dossiers aan te vullen en de huurprijs aan te passen. Betreffende de onterecht in aanmerking genomen inkomsten (van personen met een handicap, 65+ en kinderen jonger dan 25 jaar die onafgebroken in de sociale woning wonen) werd tevens verzocht om een beslissing te nemen over de terugbetaling van die teveel geïnde huurgelden van de vorige jaren, als eenzelfde fout in de voorbije jaren werd toegepast. Bovendien diende de verhuurder te onderzoeken of eenzelfde fout niet in andere dossiers werd begaan, en desgevallend ook daar de nodige rechtzettingen door te voeren. • Bij 2 hiervan werden de teveel betaalde huurgelden terugbetaald met terugwerkende kracht (tot max. 5 jaar). Dit impliceerde een terugbetaling aan de betrokken huurder van respectievelijk 10.484,63 euro en 2.230,57 euro. • 1 maatschappij besliste de terugbetaling te beperken tot het jaar 2013, en niet voor de afgelopen 5 jaar waar de fout ook werd vastgesteld. Deze beslissing werd vernietigd door de toezichthouder. De SHM nam daarop een nieuwe beslissing en besliste tot terugbetaling tot 5 jaar, namelijk in totaal 14.894,75 euro (verdeeld over 3 huurders). • Voor één dossier kon de grootte van de impact tijdens de inspectie niet bepaald worden. De zittende huurders moeten eerst de referentiehuurder aanduiden. Op basis daarvan moet de SHM de huurprijs herrekenen. • Voor de overige maatschappijen loopt de opvolging nog. Voor de fouten m.b.t. de huurprijsberekening werd aan de actoren gevraagd om de huurprijs recht te zetten indien er een impact was in het voordeel van de huurder. Voor de fouten m.b.t. huurprijsherzieningen werd aan de actoren gevraagd de huurprijs recht te zetten en eventueel teveel betaalde huurgelden terug te betalen. In een minderheid van de gevallen besliste de SHM om ook de te weinig betaalde bedragen door de huurders te vorderen.
Pagina | 8
Indien er ontbrekende en/of foutieve informatie werd vastgesteld bij de communicatie aan de huurders dienen de actoren hun briefwisseling aan te vullen of aan te passen. Er werd tevens verzocht een correcte toepassing te maken van artikel 52 §2 van het KBSH en dus in eerste instantie een beroep te doen op de informatie die de bevoegde overheden of instellingen of andere verhuurders hem elektronisch kunnen bezorgen. Als op die manier geen of onvoldoende gegevens worden verkregen, wordt de kandidaat-huurder of huurder gevraagd de nodige gegevens te bezorgen.
4. Aanbevelingen Tijdens de inspecties werd vastgesteld dat er zeer vaak fouten gebeuren bij de berekening van het huidig inkomen. Hieromtrent zijn geen eenduidige richtlijnen voorhanden voor de actoren. Het is dan ook aangewezen dat er vanuit het beleid richtlijnen gegeven worden (o.m. betreffende dagbedragen, extrapolatie naar een jaar, …). Tijdens de inspecties bleek hier vraag naar te zijn bij de maatschappijen. Tevens is het aangewezen dat er een jaarlijkse telex verspreid wordt m.b.t. de gewijzigde bedragen voor de berekening van het huidig inkomen (forfaitaire beroepskosten, forfaitaire bedragen voor vakantiegeld).
5. Verdere acties In 2014 zullen de gecontroleerde actoren verder opgevolgd worden door het opvragen van bijkomende (aangepaste) documenten en/of inspecties ter plaatse. Indien de SHM beslist de gevraagde terugbetaling niet door te voeren, of dit te beperken tot het jaar 2013, zal de toezichthouder optreden (schorsing/vernietiging). Indien de SHM de gevraagde aanpassingen niet (tijdig) of niet correct doorvoert, zal een ingebrekestelling overwogen worden. Op de planning 2014 van het agentschap staat de controle van de huurprijsberekening 2014 van de overige sociale huisvestingsmaatschappijen.
10 februari 2014
Sara Leper Toezichthouder/projectleider Christian Fieremans Afdelingshoofd/toezichthouder
Pagina | 9
