Financiële trend- en sectoranalyse van de sociale huisvestingsmaatschappijen (vb-sector)
RWO – Afdeling toezicht
1
Financiële trend- en sectoranalyse van de sociale huisvestingsmaatschappijen (vbsector)
Inhoud Liquiditeit ...................................................................................................................................................... 3 Het netto bedrijfskapitaal......................................................................................................................... 3 De current ratio ........................................................................................................................................ 4 De onmiddellijke liquiditeitsratio ............................................................................................................. 5 De huurachterstand.................................................................................................................................. 7 Rendabiliteit ................................................................................................................................................. 8 Het resultaat van het boekjaar ................................................................................................................. 8 Het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening .................................................................................... 9 De vrije cashflow .................................................................................................................................... 11 De cost income ratio............................................................................................................................... 12 Solvabiliteit ................................................................................................................................................. 13 De algemene graad van financiële onafhankelijkheid............................................................................ 13 De zelffinancieringsgraad ....................................................................................................................... 15 Kosten- en opbrengstenanalyse ................................................................................................................. 16 De onderhouds- en herstellingskosten (incl. personeelskosten arbeiders) t.o.v. de omzet verhuring . 16 De personeelskosten t.o.v. de omzet verhuring .................................................................................... 18 De administratiekosten t.o.v. de omzet verhuring................................................................................. 19 De totale huurinkomsten ....................................................................................................................... 20
Sinds de opstart van de afdeling toezicht, is het de eerste maal dat een financiële trend- en sectoranalyse van de sociale huisvestingsmaatschappijen wordt opgemaakt. Deze beknopte analyse, welke de financiële gegevens bevat voor 89 sociale huisvestingsmaatschappijen (zowel gemengde als zuivere huurmaatschappijen) heeft als doel een inzicht te geven in de evolutie van diverse financiële ratio’s doorheen de voorbije 3 boekjaren (2010, 2011 en 2012). Bijkomend worden de gegevens van het boekjaar 2012 onder de loep genomen en geanalyseerd. De financiële kengetallen worden opgedeeld in 4 categorieën namelijk de liquiditeit, de rendabiliteit, de solvabiliteit en de kosten- en opbrengstenanalyse. De afdeling Toezicht voorziet in een basiscontrole op de door de SHM’s gerapporteerde financiële gegevens. In het verleden werden tijdens financiële inspecties en controles, meermaals foutieve boekhoudkundige verwerkingen van o.a. vorderingen, schulden, opbrengsten en/of kosten vastgesteld die een impact kunnen hebben op de correctheid van de door de SHM’s aangeleverde financiële rapportering. Bij het lezen en interpreteren van onderstaande informatie moet men steeds rekening houden met dit gegeven.
2
Liquiditeit Liquiditeit is de mate waarin een onderneming in staat is om voldoende kasmiddelen aan te spreken om de kortlopende betalingsverplichtingen na te leven. Indien de kasinkomsten voortdurend onvoldoende zijn om aan de kasuitgaven te voldoen, ontstaat er een liquiditeitsprobleem. Een negatieve positie van de algemene liquiditeitsratio’s laat vermoeden dat de situatie van een maatschappij qua liquiditeit weinig comfortabel is. Een negatief evoluerende liquiditeitsratio kan eveneens een teken van expansie zijn (= investeringen in onroerende goederen met eigen middelen). De kortlopende schulden (aan de leveranciers) gaan immers altijd de vorderingen (op de klanten) vooraf. Dit is zeker het geval wanneer de realisatiecyclus bij maatschappijen met bouwactiviteiten lang is. De hieronder weergegeven liquiditeitsratio’s zijn het netto bedrijfskapitaal, de current ratio, de onmiddellijke liquiditeitsratio en de huurachterstand. Het netto bedrijfskapitaal geeft het verschil weer tussen de korte-termijnbezittingen en de schulden op korte termijn. De liquide middelen, de geldbeleggingen, de voorraden en de vorderingen op huurders zijn de voornaamste elementen van de korte-termijnbezittingen van de maatschappijen. De bestanddelen van de korte-termijnschulden zijn de schulden aan het personeel, de leveranciers, de aflossingen van aangegane leningen, … .
Euro
Netto bedrijfskapitaal: sectorgemiddelde 3.000.000,00 2.500.000,00 2.000.000,00 1.500.000,00 1.000.000,00 500.000,00 2010
2011
2012
Jaar
Uit bovenstaande tabel is af te lezen dat het netto bedrijfskapitaal in de boekjaren 2010, 2011 en 2012 positief was. De activa op korte termijn waren voldoende aanwezig om aan alle kortlopende schulden te voldoen. Een daling van de korte-termijnmiddelen in 2011 veroorzaakte in dat boekjaar een negatieve tendens van de ratio netto bedrijfskapitaal. Door een grotere stijging van de geldbeleggingen, de liquide middelen1 en de voorraden, stegen in 2012 de korte-termijnmiddelen meer dan de schulden op ten hoogste één jaar, wat een gunstig effect had op het bedrijfskapitaal. 1
In het commissiereglement inzake beheer van de rekening-courant van de SHM’s door de VMSW werd als doelstelling vooropgesteld dat alle SHM’s hun tekorten op de gewone rekening-courant korte termijn (onderdeel van de liquide middelen) op 31 december 2015 moeten omgezet hebben in een positief saldo. Tijdens het boekjaar 2012 verstrengde de begeleidingscommissie haar opvolging ten opzichte van de SHM’s met een negatieve rekening-courant. Deze maatschappijen dienden onder meer een plan van aanpak op te maken om hun financiële situatie te verbeteren. De door de SHM’s voorgestelde maatregelen bestaan onder meer uit éénmalige verkopen van hun patrimonium. Deze verkopen zorgen ervoor dat de liquiditeit vanaf 2012 aanzienlijk verbetert.
3
Euro
Netto bedrijfskapitaal 2012: frequentie > 20 mio
2
15 mio - 20 mio
2
10 mio - 15 mio
6
5 mio - 10 mio
8
0 - 5 mio
40
-5 mio - 0 > -5 mio
28 3 aantal SHM's
Meer dan 1/3 van de SHM’s (31 van de 89 SHM’s) behalen in 2012 een negatief netto bedrijfskapitaal. Bovendien hebben 22 van de hiervoor vermelde 31 SHM’s een negatief netto bedrijfskapitaal in de boekjaren 2010, 2011 en 2012. Deze actoren hebben aldus te kampen met een acuut liquiditeitstekort. In tegenstelling tot het netto bedrijfskapitaal, daalt in 2012 de current ratio. De current ratio is de relatieve uitdrukking van het netto bedrijfskapitaal. Bij de berekening van deze ratio wordt de verhouding weergegeven tussen de beperkte vlottende activa en de schulden op korte termijn. Indien de ratio meer dan 1 bedraagt, is er qua liquiditeit een financieel evenwicht op korte termijn. Een current ratio lager dan 1 duidt op een ongunstige liquiditeitssituatie omdat de schulden die binnen het jaar vervallen groter of gelijk zijn aan de beschikbare, gemakkelijk realiseerbare activa. Deze maatschappijen hebben geen liquiditeitsbuffer of veiligheidsmarge qua liquiditeit.
Ratio
Current ratio: sectorgemiddelde 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 2010
2011
2012
Jaar
Het sectorgemiddelde van de current ratio bedroeg in 2010, 2011 en 2012 meer dan 1 wat betekent dat er meer vlottende activa zijn dan vreemd vermogen op korte termijn. In 2011 daalden de kortetermijnmiddelen, wat resulteerde in een verlaging van de current ratio. De daling van de ratio in 2012 was te wijten aan de toegenomen schulden op ten hoogste één jaar.
4
Current ratio 2012: frequentie > 3,5
13
3,1 - 3,5 Ratio
2,6 - 3,0
5 4
2,1 - 2,5
9
1,6 - 2,0
7
1,1 - 1,5
20
0,5 - 1,0 0,0 - 0,5
26 5 aantal SHM's
Aangezien de current ratio de relatieve uitdrukking is van het netto bedrijfskapitaal, hebben de 31 SHM’s met een negatief netto bedrijfskapitaal een current ratio lager dan 1. Zesentwintig SHM’s van de 31 SHM’s hebben een current ratio tussen 0,5 en 1. Deze maatschappijen bereiken geen financieel liquiditeitsevenwicht op korte termijn en bezitten aldus geen of een te beperkte liquiditeitsbuffer. Drie van de hiervoor vernoemde SHM’s hebben enkel in 2012 een current ratio lager dan 1. De overige 5 maatschappijen hebben een current ratio lager dan 0,5. Ze bevinden zich in een zeer ongunstige liquiditeitssituatie aangezien het vreemd vermogen op korte termijn tweemaal zo groot is als de beschikbare en gemakkelijk realiseerbare middelen. Om te kunnen voldoen aan de kortetermijnschulden, dienen ze maatregelen te treffen om hun liquiditeit te verbeteren (de meeste SHM’s opteren ervoor om vaste activa ten gelde te maken). Drie van de bovenvermelde 5 SHM’s hebben sinds 2010 een current ratio lager dan 0,5. Om de liquiditeit te beoordelen op een stringentere manier dan de current ratio, wordt hieronder de onmiddellijke liquiditeitsratio weergegeven. De minst liquide elementen van de current ratio (voorraden en de vorderingen op ten hoogste één jaar) worden in deze financiële ratio niet meegerekend. De onmiddellijke liquiditeitsratio geeft de verhouding weer van de geldbeleggingen en de liquide middelen ten opzichte van de schulden op ten hoogste één jaar. Idealiter bedraagt de onmiddellijke liquiditeitsratio meer dan 1. Een onmiddellijke liquiditeitsratio lager dan 1 duidt op een ongunstige liquiditeitssituatie aangezien de maatschappij er niet in slaagt om met haar onmiddellijk beschikbare middelen aan de helft van haar korte-termijnschulden (te betalen binnen het jaar) te voldoen.
5
Onmiddellijke liquiditeitsratio: sectorgemiddelde 1,40 Ratio
1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 2010
2011
2012
Jaar
Het sectorgemiddelde van de onmiddellijke liquiditeitsratio bedroeg in elk weergegeven boekjaar meer dan 1. De korte-termijnschulden konden bijgevolg dadelijk voldaan worden met de onmiddellijk beschikbare middelen. Sinds 2010 kende de onmiddellijke liquiditeitsratio een negatieve tendens, veroorzaakt door een verhoging van de schulden op ten hoogste één jaar.
Onmiddellijke liquiditeitsratio 2012: frequentie Ratio
> 1,50 1,26 - 1,50 1,10 - 1,25
34 1 3
0,76 -1,00
15
0,51 -0,75
22
0,26 -0,50
7
0,00 - 0,25
7 aantal SHM's
Veertien maatschappijen hebben een onmiddellijke liquiditeitsratio lager dan 0,5. Hun schulden op korte termijn zijn tweemaal zo groot dan de liquide middelen en geldbeleggingen. De helft van de hiervoor vermelde 14 SHM’s hebben een onmiddellijke liquiditeitsratio lager dan 0,25. Van de bovenvermelde 14 SHM’s zijn er 12 met een current ratio lager dan 1. Twee SHM’s hadden in 2012 een current ratio hoger dan 1, te danken aan de grote voorraad aan sociale koopwoningen en gronden. Één van de onderdelen van de liquiditeitsratio’s netto bedrijfskapitaal en current ratio is de openstaande vorderingen op huurders. Deze vorderingen zijn pas liquide indien ze binnen een redelijke termijn geïnd worden. Om zicht te krijgen in welke mate een maatschappij achterstand van huurgelden voorkomt en bestrijdt, wordt gebruik gemaakt van de ratio huurachterstand.
6
De huurachterstand geeft de verhouding weer tussen de openstaande vorderingen m.b.t. sociale verhuring en de totale jaaromzet sociale verhuring. Hoe hoger de huurachterstand, hoe minder liquide de vorderingen op huurders zijn. De SHM’s dienen te streven naar een zo laag mogelijke huurachterstand. Een huurachterstand van 2% of minder wordt als heel goed beschouwd. Vanaf 5% kan de situatie als problematisch genoemd worden.
Huurachterstand: sectorgemiddelde 3,20% Ratio
3,10% 3,00% 2,90% 2,80% 2,70% 2,60% 2,50% 2010
2011
2012
Jaar
De huurachterstand bedroeg sinds 2010 ongeveer 3%. Een stijgende omzet verhuring (boekjaren 2010, 2011 en 2012) gecombineerd met een dalend aantal openstaande vorderingen (boekjaren 2010 en 2011) kende de ratio huurachterstand in 2011 een positieve evolutie. Het absolute bedrag aan huurdersachterstallen op sectorniveau steeg in 2012 naar 17,6 mio euro. Het dalend bedrag aan openstaande vorderingen in 2011 is mogelijks te verklaren door de ‘strengere’ reglementering, het MB boekhouding 2 betreffende de vorderingen op vertrokken huurders. Vanaf 1/1/2011 worden openstaande vorderingen op vertrokken huurders die op het einde van het boekjaar sedert minimaal 6 maanden geen huurder van de SHM’s meer zijn, beschouwd als dubieuze vorderingen waarop een waardevermindering van 100% van de nominale waarde kan worden geboekt. Vermoedelijk hebben een aantal SHM’s vele vorderingen van vertrokken huurders, na het boeken van een waardevermindering van 100%, sneller in kosten genomen (= afboeken van vordering). Bovendien vond in 2010 een inspectieronde bij SHM’s plaats waarbij de toezichthouders veel aandacht besteedden aan de opmaak en de toepassing van de procedure huurachterstand, het correct boeken van de vorderingen op huurders en de resultaten van de ratio huurachterstand.
2
MB tot nadere invulling van de regels inzake de indeling van de verrichtingen in de financiële administratie, de boekhoudkundige waarderings- en rubriceringsregels, de financiële rapportering aan de Vlaamse overheid en de boekhoudkundige organisatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen (datum 29/10/2010).
7
Ratio
Huurachterstand 2012: frequentie > 8,00% 7,01% - 8,00% 6,01% - 7,00% 5,01% - 6,00% 4,01% - 5,00% 3,01% - 4,00% 2,01% - 3,00% 1,01 % - 2,00% 0,00 % - 1,00%
3 0 1 6 2 12 24 24 17 aantal SHM's
Iets minder dan de helft van de SHM’s (46,07% of 41 SHM’s) heeft een huurachterstand lager dan 2% wat betekent dat deze maatschappijen de huurachterstand voldoende voorkomen en/of bestrijden. Tien SHM’s hebben een huurachterstand hoger dan 5%. Vijf van deze SHM’s hadden reeds in 2011 een hoge huurachterstand (meer dan 5%).
Rendabiliteit Aan de hand van rendabiliteitsratio’s wordt gemeten of ondernemingen “rijker” of “armer” zijn geworden ten gevolge van de exploitatie en geven aldus de winstgevendheid van deze ondernemingen weer. Hieronder worden de rendabiliteitsratio’s het resultaat van het boekjaar, het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening, de vrije cashflow en de cost income ratio weergegeven. Het resultaat van het boekjaar geeft de verhouding weer van alle opbrengsten en kosten van een onderneming. Het is evident dat een onderneming rendabeler is met een positief resultaat van het boekjaar dan met een negatief resultaat.
Euro
Resultaat van het boekjaar: sectorgemiddelde 700.000,00 600.000,00 500.000,00 400.000,00 300.000,00 200.000,00 100.000,00 2010
2011
2012
Jaar
8
Eén van de belangrijkste verklarende elementen voor de lagere sectorwinst in 2011 is een sterke toename van de uitzonderlijke kosten. Door het van kracht worden van het MB boekhouding in het boekjaar 2011 werden de waarderingsregels omtrent afschrijvingen van gebouwen grondig gewijzigd. De verplichte omschakeling van progressieve naar lineaire afschrijvingsmethodes voor bepaalde onroerende goederen of werken in onroerende staat, impliceerde dat sommige SHM’s in het boekjaar 2011 enorme bedragen aan uitzonderlijke afschrijvingen boekten met een negatief resultaat van het boekjaar tot gevolg. Door een stijging van de kosten zoals de diensten en diverse goederen (in het bijzonder de aankoop van elektriciteit, gas en water voor huurders en onderhoud en herstellingswerken), de bezoldigingen en de afschrijvingen gecombineerd met een geringe stijging van de omzet en de financiële opbrengsten was de sectorwinst in 2012 lager dan 2010.
Ratio
Resultaat van het boekjaar 2012: frequentie > 2.000.000 1.500.000 tot 2.000.000 1.000.000 tot 1.500.000 500.000 tot 1.000.000 0 tot 500.000 -500.000 tot 0 -1.000.000 tot -500.000 -1.500.000 tot -1.000.000 < -1.500.000
6 4 7 19 45 2 3 0 3
aantal SHM's
Acht SHM’s leden in 2012 een boekhoudkundig verlies. Zes van deze 8 maatschappijen hadden bovendien een (sterk) negatief resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening (resultaat uit de dagdagelijkse exploitatie). De bedrijfs- en financiële opbrengsten van deze maatschappijen zijn m.a.w. onvoldoende om alle bedrijfs- en financiële kosten te dragen. Dankzij de verkoop van onroerende goederen (1 SHM: mogelijks in het kader van het verbeterplan, zie voetnoot ratio netto bedrijfskapitaal) boekten 5 van de 6 SHM’s uitzonderlijke opbrengsten. De overige 2 SHM’s hadden een positief resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening maar leden een verlies van het boekjaar door het boeken van uitzonderlijke kosten zoals afschrijvingen (zie analyse van het sectorgemiddelde m.b.t. het resultaat van het boekjaar). De helft van de 89 SHM’s boekt een klein positief resultaat, vaak dankzij de uitzonderlijke opbrengsten uit de verkoop van materiële vaste activa. Het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening geeft het verschil weer tussen de bedrijfs- en financiële opbrengsten en de bedrijfs- en financiële kosten. Aldus worden enkel de opbrengsten en de kosten die betrekking hebben tot de normale exploitatie in aanmerking genomen en niet de uitzonderlijke opbrengsten zoals de verkoop van activa (vb. huurwoningen).
9
Euro
Resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening: sectorgemiddelde 400.000,00 300.000,00 200.000,00 100.000,00 2010
2011
2012
Jaar
Het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening kent sinds 2010 een negatieve evolutie. De bedrijfs- en financiële opbrengsten zijn echter nog steeds voldoende om de bedrijfs- en financiële kosten te dekken. De stijging van alle bedrijfskosten, in het bijzonder de afschrijvingskosten en waardeverminderingen op materiële vaste activa (waaronder gebouwen), de voorraadswijzigingen van handelsgoederen (koopwoningen) en de diverse bedrijfskosten (terug te betalen GSC3) en een daling van zowel de bedrijfs- als de financiële opbrengsten (exclusief omzet), waren de voornaamste oorzaken van de dalende ratio in het boekjaar 2012.
Ratio
Resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening 2012: frequentie > 2.000.000 2 1.500.000 tot 2.000.000 4 1.000.000 tot 1.500.000 5 500.000 tot 1.000.000 0 tot 500.000 -500.000 tot 0 -1.000.000 tot -500.000 3 > -1.000.000 4 aantal SHM's
13 43 15
Bijna een kwart van de SHM’s (24,72% of 22 SHM’s) lijdt een verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening. Het is opmerkelijk dat een grote meerderheid van de SHM’s die een positief resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening behalen, een resultaat lager dan 500.000 euro boeken. Dit wijst erop dat bij deze SHM’s de bedrijfs- en financiële opbrengsten net voldoende zijn om te voldoen aan de bedrijfs- en financiële kosten. 3
Terug te betalen GSC: diverse SHM’s dienden in 2012 teveel ontvangen GSC terug te betalen. De SHM 4150 boekte een correctieboeking t.w.v. 2.188.358 euro wegens een ten onrechte boeking van te ontvangen subsidies in het boekjaar 2011.
10
De vrije cashflow is een essentiële waardemeter van de rendabiliteit aangezien de ratio inzicht geeft in de structurele gezondheid van een maatschappij. Het grote verschil tussen de twee hierboven weergegeven rendabiliteitsratio’s ( het resultaat van het boekjaar en het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening) en de cashflow zijn de niet-kasinkomsten en –uitgaven. De cashflow vertrekt vanuit het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening waarbij nietkaskosten (o.a. afschrijvingen, waardeverminderingen, …) worden bijgeteld en niet-kasopbrengsten ( o.a. terugnemingen afschrijvingen, kapitaalsubsidies, …) worden afgetrokken. De cashflow is met andere woorden een weergave van het resultaat op kasbasis. Met de vrije cashflow wordt aangegeven of/en hoeveel eigen middelen een SHM op jaarbasis genereert uit haar werking en/of deze gelden al dan niet volstaan om de leningslasten (de kapitaalaflossingen) te dragen. Een negatieve vrije cashflow betekent dat de SHM geld verliest ten gevolge van de courante bedrijfsactiviteiten, zoals verhuring van woningen, en dus de uitgaven (zoals de aflossingen van leningen) dient te bekostigen met de beschikbare (liquide) middelen, wat op termijn liquiditeitstekorten kan teweeg brengen.
Vrije cashflow: sectorgemiddelde Euro
600.000,00 500.000,00 400.000,00 300.000,00 200.000,00 100.000,00 2010
2011
2012
Jaar
Door een stijgend resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening op kasbasis bedroeg het sectorgemiddelde van de vrije cashflow in 2011 meer dan 500.000 euro. Sinds 2012 stegen de kapitaalaflossingen meer dan het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening op kasbasis4 zodat de vrije cashflow in 2012 daalde naar 497.682,21 euro.
4
De geringe stijging van het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening op kasbasis in het boekjaar 2012 is het resultaat van een sterker stijgende kasopbrengsten dan de kaskosten.
11
Ratio
Vrije cashflow 2012: frequentie > 2.000.000 1.500.000 tot 2.000.000 1.000.000 tot 1.500.000 500.000 tot 1.000.000 0 tot 500.000 -500.000 tot 0 - 1.000.000 tot -500.000 > -1.000.000
6 4 7 24 30 13 4 1
aantal SHM's
Zeven van de achttien SHM’s met een negatieve vrije cashflow hadden reeds in 2011 een negatieve vrije cashflow. Bovendien kampten 3 van de hiervoor vermelde 7 SHM’s in 2012 met een negatieve kaspositie (geldmiddelen en daarmee gelijkgestelde middelen zoals termijnbeleggingen minus de schulden op de diverse bankrekeningen al dan niet beheerd door de VMSW). Op te merken valt dat de negatieve kaspositie bij deze SHM’s verbetert, mede dankzij de ondersteuning door de begeleidingscommissie (zie voetnoot netto bedrijfskapitaal sectorgemiddelde). De cost income ratio geeft de verhouding weer tussen de bedrijfskosten en de bedrijfsopbrengsten en meet de kostenefficiëntie van de SHM’s. Hoe hoger deze ratio, hoe lager de efficiëntie. Een cost income ratio hoger dan 1 geeft aan dat de maatschappij niet genoeg opbrengsten genereert uit haar gewone bedrijfsactiviteiten namelijk verhuur-of verkoopactiviteiten om alle kosten m.b.t. deze activiteiten te dragen.
Cost income ratio: sectorgemiddelde Euro
1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 2010
2011
2012
Jaar
De cost income ratio, welke een belangrijke indicator is voor de mate van kostenefficiëntie van de maatschappijen, kent sinds 2010 een stijgende tendens. De voornaamste oorzaak is de sterk stijgende bedrijfskosten (afschrijvingen en waardeverminderingen en de andere bedrijfskosten met name de terugbetaling van teveel ontvangen GSC). Aan opbrengstenzijde kent enkel de omzet een stijging.
12
Cost income ratio 2012: frequentie Ratio
0,99 <
4
0,90 - 0,99
10
0,80 - 0,89
26
0,70 - 0,79
36
0,60 - 0,69 0,50 - 0,59
10 3 aantal SHM's
De meerderheid van de SHM’s (55% of 49 SHM’s) heeft een cost income ratio lager dan 0,8. Dit betekent dat tegenover één euro bedrijfsopbrengsten maximaal 0,8 euro bedrijfskosten staan. De 4 maatschappijen met een cost income ratio hoger dan 1 hebben een negatief bedrijfsresultaat en leiden aldus een verlies op hun courante bedrijfsactiviteiten. Eén van de hiervoor weergegeven 4 SHM’s wist door het boeken van een uitzonderlijke opbrengst, verworven door de verkoop van sociale woningen, een positief resultaat van het boekjaar te behalen.
Solvabiliteit De solvabiliteit drukt uit in welke mate een onderneming aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. In tegenstelling tot de liquiditeitsmaatstaf zijn de solvabiliteitsratio’s indicatoren die de betalingscapaciteit op langere termijn meten. Om deze capaciteit weer te geven wordt een verhouding weergegeven tussen het eigen vermogen van de SHM en het totale vermogen. Hoe hoger het aandeel van het eigen vermogen in het totaal vermogen ( = hoe lager het vreemd vermogen in het totaal vermogen), hoe lager de periodieke intrest- en kapitaallasten op de exploitatie drukken. Om een beeld te krijgen van de solvabiliteit van de SHM’s, wordt gebruik gemaakt van de ratio’s algemene graad van financiële onafhankelijkheid en zelffinancieringsgraad. De algemene graad van financiële onafhankelijkheid geeft de verhouding weer van het eigen vermogen ten opzichte van het totaal vermogen van de SHM. Deze ratio berekent de onafhankelijkheid van de maatschappijen bij derden qua financiering. Hoe hoger de ratio, hoe onafhankelijker de maatschappij is van door derden verstrekte middelen.
13
Financiële onafhankelijkheid: sectorgemiddelde 30,00%
%
25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 2010
2011
2012
Jaar
De financiële onafhankelijkheid van de sector fluctueert sinds 2010 rond 25%. In 2011 steeg de ratio naar 26% dankzij de spectaculaire verhoging van het kapitaal. De ratio daalde in 2012 naar 24,79%, voornamelijk door een verhoging van de overgedragen verliezen. Dertien SHM’s hadden in 2012 een overgedragen verlies, welke op sectorniveau steeg van 23,68 mio euro in 2011 naar 37,42 mio euro in 2012.
%
Graad van financiële onafhankelijkheid 2012: frequentie > 39,99% 35,00% - 39,99% 30,00% - 34,99% 25,00% - 29,99% 20,00% - 24,99% 15,00% - 19,99% 10,00% - 14,99% 5,00% - 9,99% 0,00% - 4,99%
6 2 11 13 27 20 6 3 1 aantal SHM's
Eén derde van de maatschappijen (of 30 SHM’s) heeft een graad van financiële onafhankelijkheid lager dan 20%. Maatschappijen met een lage graad van financiële onafhankelijkheid hebben bijgevolg een hogere algemene schuldgraad en zijn dus afhankelijker van derden voor hun financiering. Dit impliceert eveneens dat de vaste intrest- en kapitaallasten bij deze maatschappijen hoger zullen zijn, welke wegen op de rendabiliteit en de liquiditeit van de maatschappijen. Het gegenereerde exploitatieresultaat moet de maatschappij in staat stellen om onder meer de intresten en kapitaalaflossingen te vergoeden (zie vrije cashflow). Bij maatschappijen met een laag aandeel aan eigen vermogen in het totaal vermogen, zijn er meer intrest- en kapitaallasten aanwezig om te vergoeden door het totale exploitatieresultaat. Ondanks de hoge kapitaal- en interestlasten hebben 24 van de hiervoor vermelde 30 SHM’s een positieve vrije cashflow.
14
De zelffinancieringsgraad beperkt het eigen vermogen van de bovenstaande ratio tot de reserves en de overgedragen winsten of verliezen5. De verhouding reserves en overgedragen resultaat ten opzichte van het totaal vermogen berekent het vermogen dat de onderneming heeft opgebouwd uit de (nietuitgekeerde) resultaten van vorige boekjaren. Het is dan ook niet verwonderlijk dat SHM’s met een lage rendabiliteit een lage zelffinancieringsgraad hebben. De zelffinancieringsgraad toont aan in welke mate een onderneming in staat is zijn groei te financieren met eigen gegenereerd vermogen. Aangezien sommige boekhoudkundige operaties (zoals incorporatie van reserves en overgedragen resultaten in het kapitaal) voor een vertekend beeld kunnen zorgen, wordt de zelffinancieringsgraad best gelijktijdig bekeken met andere solvabiliteitsratio’s zoals de schuldgraad en of de financiële onafhankelijkheidsgraad.
Zelffinancieringsgraad: sectorgemiddelde 14,00% 12,00% %
10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2010
2011
2012
Jaar
Door een stijging van de overgedragen verliezen kent de ratio zelffinancieringsgraad een negatieve evolutie. In 2012 hadden 13 SHM’s een overgedragen negatief resultaat . Dit verlies bedroeg bij 8 van de 13 SHM’s meer dan 0,5 mio. euro (de SHM 1140 heeft een overgedragen negatief resultaat van 14.654.020 euro!).
5
De overige posten van het eigen vermogen zijn kapitaal, uitgiftepremies, herwaarderingsmeerwaarden en de kapitaalsubsidies.
15
%
Zelffinancieringsgraad 2012: frequentie > 24,00% 20,00% - 23,99% 16,00% - 19,99% 12,00% - 15,99% 8,00% - 11,99% 4,00% - 7,99% 0,00% - 3,99% < 0,0%
5 7 11 16 23 18 6 3 aantal SHM's
Door gecumuleerde verliezen vanuit het verleden, al dan niet gecombineerd met grote negatieve resultaten in het boekjaar 2012, hebben 3 SHM’s een negatieve zelffinancieringsgraad. Eenentwintig SHM’s met een zelffinancieringsgraad lager dan 10% hebben een schuldgraad hoger dan 80% (of een algemene graad van financiële onafhankelijkheid minder dan 20%). Deze maatschappijen zijn bijgevolg aangewezen op/en afhankelijk van externe financiering voor de groei van hun onderneming.
Kosten- en opbrengstenanalyse In het luik rendabiliteit werd de cost income ratio, een belangrijke graadmeter voor de kostenefficiëntie van de maatschappijen, vermeld. Sinds 2010 is er een stijging van de ratio cost income ratio, hoofdzakelijk veroorzaakt door de sterk stijgende bedrijfskosten. Naast de afschrijvingen en waardeverminderingen en de andere bedrijfskosten met name de terugbetaling van teveel ontvangen GSC, stijgen de diensten en diverse goederen en bezoldigingen jaar na jaar. Aan opbrengstenzijde kent enkel de omzet een stijging. Via de kosten- en opbrengstenanalyse wordt er getracht om een beter zicht te krijgen op deze kosten en opbrengsten. De geselecteerde kosten voor de kostenanalyse zijn de onderhouds- en herstellings-, de administratieen de personeelskosten. Voor de analyse van de opbrengsten wordt de ratio totale huurinkomsten weergegeven. De onderhouds- en herstellingskosten (incl. personeelskosten arbeiders) t.o.v. de omzet verhuring behelst zowel de door externen gefactureerde kosten als de personeelskosten voor arbeiders6. De ratio wordt voorgesteld ten opzichte van de omzet verhuring zodanig dat een inflatiecorrectie gebeurt waardoor de gegevens beter vergelijkbaar zijn doorheen de tijd.
6
Door het gebruik van de onderhouds- en herstellingskosten (uitgevoerd door externen) en de personeelskosten voor de arbeiders wordt het onderscheid weggewerkt tussen maatschappijen met of zonder technische dienst (ervan uitgaand dat de arbeiders enkel onderhouds- en herstellingswerken uitvoeren, en geen renovatiewerken).
16
Onderhouds- en herstellingskosten (incl. personeelskosten arbeiders) t.o.v. omzet verhuring: sectorgemiddelde 25,00% 20,00% %
15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 2010
2011 Jaar
2012
Ten opzichte van 100 euro omzet, gerealiseerd door de verhuring van woningen, wordt gemiddeld 20 euro betaald aan onderhouds- en herstellingskosten. De ratio onderhouds- en herstellingskosten t.o.v. de omzet verhuring daalde in 2011 onder de 20% door een vermindering van de onderhouds- en herstellingskosten en een stijging van de omzet verhuring. In 2012 kende de ratio een positieve trend door een verhoging van de onderhouds- en herstellingskosten. De personeelskosten voor de arbeiders stegen in de boekjaren 2011 en 2012 in zeer beperkte mate (het aantal VTE arbeiders vermindert elk jaar met 1 à 2 %).
%
Onderhouds- en herstellingskosten (incl. personeelskosten arbeiders) t.o.v. omzet verhuring 2012: frequentie > 30,00% 25,01% - 30,00% 20,01% - 25,00% 15,01% - 20,00% 10,01% - 15,00% 5,00 - 10,00%
5 11 17 25 25 6 aantal SHM's
Zes maatschappijen hadden in 2012 een ratio lager dan 10%. Daarentegen waren in hetzelfde boekjaar 5 SHM’s met een kengetal onderhouds- en herstellingskosten t.o.v. omzet verhuring hoger dan 30%. Naast onderhouds- en herstellingskosten vormen de personeelsuitgaven een belangrijke kostenpost voor alle sociale huurmaatschappijen.
17
De hieronder weergegeven ratio drukt de totale personeelskost (directieleden, bedienden en arbeiders) uit ten opzichte van de omzet verhuring.
%
Personeelskosten t.o.v. omzet verhuring: sectorgemiddelde 20,00% 18,00% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2010
2011 Jaar
2012
Ten opzichte van 100 euro omzet, gegenereerd door de verhuring van woningen, wordt gemiddeld 18,50 euro betaald aan personeelskosten (directieleden, bedienden en arbeiders). De personeelskost directieleden en bedienen t.o.v. de omzet verhuring bedraagt sinds 2011 gemiddeld 11,94%, de personeelskosten arbeiders t.o.v. de omzet verhuring fluctueerde sinds 2010 rond 4,70%. De personeelskosten t.o.v. de omzet verhuring kende tot en met 2011 een lichte stijging. De
oorzaak voor deze tendens is de verhoging van de personeelskost van directieleden en bedienden. Eén van de verklaringen voor deze verhoging is een vermeerdering van het aantal VTE directieleden en bedienden in de boekjaren 2010 en 2011. (In 2012 steeg het aantal VTE directieleden en bedienden met ongeveer 5% zonder een stijging van de totale personeelskost.) Bovendien worden de lonen geïndexeerd en werden in diverse SHM’s loonsverhogingen toegekend. In 2012 daalde de ratio personeelskosten t.o.v. de omzet verhuring hoofdzakelijk vanwege een verhoging van de omzet verhuring.
18
%
Personeelskosten t.o.v. omzet verhuring 2012: frequentie ≥ 30% 27,00% - 29,99% 24,00% - 26,99% 21,00% - 23,99% 19,00% - 20,99% 16,00% - 18,99% 13,00% - 15,99% 10,00% - 12,99% <10%
5 1 3 8 9 16 23 20 4 aantal SHM's
Vier SHM’s hebben een personeelskost t.o.v. de omzet verhuring lager dan 10%. Twee SHM’s scoren eveneens laag op alle andere ratio’s m.b.t. personeelskosten (personeelskosten t.o.v. het aantal woningen, personeelskosten t.o.v. het aantal VTE werknemers en aantal woningen per VTE personeelslid). Om de kostenanalyse af te sluiten, worden de administratiekosten weergegeven. Deze kosten bestaan onder andere uit de beheersvergoeding VMSW, elektriciteit, gas en water voor eigen gebruik, verzekeringen, telefoonkosten, … De hieronder weergegeven ratio geeft de verhouding weer van de administratiekosten t.o.v. de omzet verhuring.
Administratiekosten t.o.v. omzet verhuring: sectorgemiddelde 10,00%
%
8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2010
2011 Jaar
2012
De administratiekosten t.o.v. de omzet verhuring daalde in 2012, terwijl in de boekjaren 2010 en 2011 de ratio onveranderd bleef. De forse vermindering van de boekhoudkundige kost qua beheersvergoeding aan de VMSW zorgde voor deze negatieve evolutie. De daling van de beheersvergoeding aan de VMSW is te verklaren door het in voege treden van het besluit van de
19
Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels voor de bijdragen van de sociale woonactoren en de private actoren in de financiering van de VMSW (datum 13/01/2012). De beheersvergoeding op de kredietverstrekking wordt sinds boekjaar 2012 mee beleend en geactiveerd met de lening en wordt bijgevolg niet meer opgenomen in de administratiekosten.
%
Administratiekosten t.o.v. omzet verhuring 2012: frequentie ≥ 16% 14,00% - 15,99% 12,00% - 13,99% 10,00% - 11,99% 8,00% - 9,99% 6,00% - 7,99% 4,00% - 5,99% 2,00% - 3,99% 0,00% - 1,99%
2 1 0 6 25 37 16 1 1 aantal SHM's
Iets minder dan 36% van de SHM’s had een administratiekosten t.o.v. de omzet verhuring lager dan het sectorgemiddelde (6,88%). Aangezien de mediaan hoger is (7,40%), geeft dit aan dat het sectorgemiddelde beïnvloed werd door uitschieters. Voor de opbrengstanalyse is ervoor geopteerd om de ratio totale huurinkomsten weer te geven. De totale huurinkomsten bevat zowel de zuivere huurinkomsten als de geïnde huurlasten.
Omzet verhuring: sectorgemiddelde 7.000.000,00
Ratio
6.000.000,00 5.000.000,00 4.000.000,00 3.000.000,00 2.000.000,00 1.000.000,00 2010
2011
2012
Jaar
Ondanks de minimale netto stijging van het huurpatrimonium, steeg de gemiddelde omzet verhuring in 2012 tot net boven de 6 mio euro. De zuivere huurinkomsten kenden een grotere stijging dan de huurlasten. Deze stijging is mogelijks te verklaren door de nieuwe huurprijsberekening, gereglementeerd in het Kaderbesluit Sociale Huur.
20
Om de overstap van de oude berekeningswijze naar de nieuwe soepel te laten verlopen, werd er een overgangsperiode van 1/1/2008 t.e.m. 31/12/2011 ingelast, wat toeliet om gaandeweg de marktwaarde en de basishuurprijs te introduceren. Vanaf 1/1/2012 werd bij de berekening van de huurprijs rekening gehouden met de grootte en de kwaliteit van het verhuurde pand, de gezinssamenstelling en het inkomen van de bewoners. De gemiddelde inkomens stijgen logischerwijs elk jaar. Bovendien worden de marktwaarden, de basishuurprijzen en de minimale huurprijzen jaarlijks verhoogd volgens de gezondheidsindex.
%
Omzet verhuring 2012: frequentie > 9 mio 8 mio - 9 mio 7 mio - 8 mio 6 mio - 7 mio 5 mio - 6 mio 4 mio - 5 mio 3 mio - 4 mio 2 mio - 3 mio 1 mio - 2 mio 0 - 1 mio
12 2 9 5 9 12 10 16 13 1 aantal SHM's
Het is evident dat de omzet verhuring groter is bij maatschappijen met een groot aantal huurwoningen. Sommige maatschappijen hebben echter grotere inkomsten t.o.v. het aantal woningen dan anderen met een vergelijkbaar aantal woningen. Er zijn verschillende verklaringen mogelijk voor dit verschil. Zo kunnen de woningen van betere kwaliteit zijn of is het profiel van de huurders compleet anders.
21
