Samenstelling financiële gezondheidsindicator (FiGi) sociale huisvestingsmaatschappijen 1. Principe De 3 belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een onderneming (liquiditeit, rentabiliteit en solvabiliteit) worden vertegenwoordigd in deze ratio’s. Van elk aspect worden 3 ratio’s genomen zodat er voldoende nuancering bij de beoordeling wordt meegenomen. Daarnaast wordt in het kader van de meting van de kostenbeheersing ook een ratio opgenomen waarvan de werkings- en onderhoudskosten deel uitmaken. De resultaten van deze ratio’s worden berekend voor de 3 recentste boekjaren. Hierdoor worden 30 ratio’s berekend (10 ratio’s per boekjaar voor 3 boekjaren). Aan elk van de 10 ratio’s wordt een norm toegekend aan de hand waarvan een beoordeling aan de uitkomst van elke berekening wordt toegekend (goed, behoorlijk, voor verbetering vatbaar). Deze beoordeling neemt de vorm aan van de toekenning van een cijfer (0 is indicatie voor ‘voor verbetering vatbaar’, ½ is indicatie voor ‘behoorlijk’ en 1 is indicatie voor ‘goed’) Vervolgens worden de punten (0, ½ of 1) van de 30 berekende ratio’s opgeteld, waarbij het recentste boekjaar het zwaarste doorweegt en het oudste boekjaar het minst (score van 2013 maal 3, score van 2012 maal 2 en deze van 2011 maal 1). Op deze wijze wegen de recentste resultaten het zwaarste door in de eindbeoordeling. Uiteindelijk bekomen we een totaalcijfer waarbij een lage totaalscore een indicatie is voor een minder goede financiële situatie, terwijl een hoge totaalscore een indicatie is voor een goede financiële situatie. Er worden per aspect (liquiditeit, solvabiliteit en rentabiliteit) ook deelscores berekend zodat ook getoond wordt waar een SHM sterk en minder sterk scoort. 2. Korte beschrijving van de gebruikte ratio’s
Liquiditeit: - Current ratio (excl. invloed huurwaarborgen in handen van SHM gestort): Beschrijving: Deze ratio meet of de SHM op balansdatum (31/12) voldoende liquide middelen of KT-activa (= activa die bestemd zijn om binnen het jaar in liquide middelen omgezet te worden) heeft om de KT-schulden (= schulden die binnen het jaar betaald moeten worden) te betalen. Er wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden die in handen van de SHM zijn gestort, te neutraliseren. Uit de liquide middelen wordt het bedrag verwijderd dat overeenstemt met de waarborgschulden op het passief van de balans (rekeningen 178, 4280 en 4281). Uit de KT-schulden wordt het bedrag van de waarborgschulden op KT verwijderd (rekeningen 4280 en 4281).
De achterliggende reden om het effect van deze waarborggelden te verwijderd, is dat het hier eigenlijk om gelden van derden gaat die de SHM in bewaring heeft. Deze gelden mogen niet aangewend voor de financiering van de bedrijfsactiviteit van de SHM en worden daarom verwijderd uit de teller en de noemer van deze ratio. Deze ratio is de meest uitgebreide definitie waarop de liquiditeitssituatie van een SHM wordt gemeten. Formule: (3+40/41 + 50/53 + 54/58+490/1-178 -4280-4281) / (42/48+492/3-4280-4281) Beoordeling: <1: voor verbetering vatbaar; 1 -2: behoorlijk; >2: groen - Onmiddellijke liquiditeitsratio (excl. invloed huurwaarborgen in handen van SHM gestort): Beschrijving: Heel wat rubrieken van de KT-activa bevatten posten die in de realiteit niet binnen het jaar in liquide middelen omgezet zullen worden. Gronden op de voorraadrekeningen bv. zullen vaak niet binnen het jaar verkocht worden. Vorderingen op de KT betreffen in belangrijke mate huurachterstallen die vaak niet of slechts gedeeltelijk zullen betaald worden. Vorderingen betreffende te ontvangen subsidies worden ook regelmatig niet binnen het jaar gestort. Daarom wordt als kritische aanvulling op het mogelijk te positieve resultaat van de current ratio, de onmiddellijke liquiditeitsratio gebruikt. Hierbij worden enkel de meest liquide KT-activa, de liquide middelen en geldbeleggingen, op balansdatum in relatie tot de KT-schulden genomen. Formule: (50/53 + 54/58-178 -4280-4281) / (42/48-4280-4281) Beoordeling: <0,5: voor verbetering vatbaar; 0,5 – 1: behoorlijk; >1: goed - Netto kaspositie bij VMSW Beschrijving: De gelden die een SHM buiten de VMSW aanhoudt, zijn in principe steeds een positief bedrag omdat een SHM steeds een bedrag voor de dagelijkse werking mag aanhouden buiten de VMSW. Wat de SHM niet nodig heeft voor de dagelijkse werking stort zij door naar haar rekening-courant bij de VMSW. Daar wordt het in eerste instantie gebruikt om de kosten van de financiering door de VMSW te vergoeden (betaling interesten en kapitaalaflossingen van VMSW-kredieten), alsook de bijdrage van de SHM in de werking van de VMSW. Op deze wijze is de rekening-courant van de SHM bij de VMSW de sluitpost van haar thesauriebeheer. Een positief saldo op deze rekening-courant betekent dat de SHM met haar gelden al haar verplichtingen van het voorbije boekjaar heeft kunnen betalen. Dit saldo is eveneens één van de elementen aan de hand waarvan de VMSW volgens het Financieringsbesluit de financiële situatie van de SHM beoordeelt. Formule: (5310 + 5500 – 4330) Beoordeling: <0: voor verbetering vatbaar; >0: goed
Solvabiliteit:
- Graad van financiële onafhankelijkheid Beschrijving: Bij solvabiliteit wordt gemeten in welke mate een onderneming in staat is om aan haar financiële verplichtingen op lange termijn te voldoen. Dit wordt in de eerste plaats gemeten door de verhouding te nemen tussen het boekhoudkundige eigen vermogen en totale vermogen (= eigen + vreemd vermogen, waarbij het vreemd vermogen de schulden en voorzieningen voor risico’s en kosten omvat). Deze ratio wordt ook de graad van financiële onafhankelijkheid genoemd en omvat de meest uitgebreide definitie van eigen vermogen. Formule: (10/15) / 10/49 Beoordeling: <5%: voor verbetering vatbaar; 5 %– 20%: behoorlijk; >20%: goed - Zelffinancieringsgraad Beschrijving: Een strengere benadering van de solvabiliteit is de zelffinancieringsgraad. Hier wordt in de teller enkel het deel van het eigen vermogen genomen dat de onderneming heeft opgebouwd uit eigen exploitatie (via de reservering van winsten in het verleden). Het eigen vermogen bestaat uit de volgende posten: -
Kapitaal Uitgiftepremies Herwaarderingsmeerwaarden Reserves Overgedragen winst of verlies (+)/(-) Kapitaalsubsidies Voorschot aan de vennoten op de verdeling van het netto-actief (-)
De posten ‘Reserves’ en ‘Overgedragen winst’ bevatten de bedragen van de winsten uit het verleden die niet uitgekeerd zijn als dividend (ingeval van winst), terwijl bij ‘Overgedragen verlies’ de verliezen uit het verleden vermeld worden die niet gecompenseerd zijn door reserves, winsten van vroegere boekjaren, … (ingeval van verlies). De ratio test of de eventuele overgedragen verliezen niet groter zijn dan de reserves en overgedragen winst. Formule: (13 + 140 - 141) / 10/49 Beoordeling: <0%: voor verbetering vatbaar; 0 – 10%: behoorlijk; >10%: goed - Dekking van het VVLT door operationele cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening Beschrijving: Hier wordt een verband gelegd tussen de grootte van het vreemd vermogen en de cashflow die beschikbaar is om dit vermogen af te lossen. De ratio bestaat uit een breuk met in de teller het vreemd vermogen (voorzieningen en schulden) en in de noemer de cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening, na aftrek van de financiële
kosten (vnl. interesten). Het resultaat is een breuk waarvan de uitkomst het aantal jaren aangeeft dat een SHM met de beschikbare cashflow uit dat jaar nodig heeft om het uitstaande vreemd vermogen af te lossen. Omdat het vreemd vermogen van een SHM gebruikt wordt ter financiering van activa (gebouwen) met een bedrijfseconomische levensduur van maximaal 33 jaar, wordt voorgesteld om de norm ter beoordeling van de ratio te leggen op 33 jaar. Formule: (16 + 17 - 178) / (70/74 - 60/64 + 630 + 631/4 + 635/7 + 75 – 75300 - 7532/5 -65 + 653 + 6560 - 6561) Beoordeling: > 33 jaar of <0 jaar: voor verbetering vatbaar; < 33 jaar: goed
Rendabiliteit: - Operationele marge uit de gewone bedrijfsuitoefening Beschrijving: Deze ratio is een breuk met in de teller de belangrijkste bedrijfs- en financiële kaskosten (de financiële evenwel zonder de kosten van schulden) en in de noemer de belangrijkste bedrijfsen financiële kasopbrengsten. Op deze wijze bekomen we een ratio die de verhouding geeft tussen de inkomsten en uitgaven uit de gewone bedrijfsuitoefening, vooraleer het vreemd vermogen is vergoed (via interesten en kapitaalaflossingen) of de activa zijn afgeschreven. Bedrijfseconomisch betreft het hier de inkomsten en uitgaven uit de operationele werking waar een onderneming greep op heeft via haar beheer van de onderneming. Het resultaat geeft de netto-opbrengst weer die beschikbaar is om het vreemd vermogen te vergoeden dan wel om de investeringen terug te verdienen (dit laatste wordt gemeten via afschrijvingen en voorzieningen). Deze ratio is interessant omdat hiermee kan nagegaan worden of de oorzaak van de financiële problemen van een SHM het gevolg is van de operationele werking (waar ze enigszins greep op heeft via haar beheer), dan wel door zware leningslasten of afschrijvingen (die het resultaat zijn van investeringen in het verleden). Hiermee zien we bv. dat sommige SHM’s met financiële problemen niettemin goed scoren inzake operationele marge. De financiële problemen zijn dan eerder te wijten aan zware leningslasten of afschrijvingen (vnl. als gevolg van zware investeringen in het recente verleden). Formule: (60 + 61 + 62 + 64 + 65 – 650) / (70 + 71 + 74 -74930 + 75 – 7532/5) Beoordeling: VB-sector: > 70%: voor verbetering vatbaar; 50 – 70%: behoorlijk; <50%: goed KV-sector: > 100%: voor verbetering vatbaar; 90 – 100%: behoorlijk; <90%: goed - Netto vrije cashflowmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening Beschrijving: De netto vrije cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening bouwt voort op de operationele marge door de interesten en kapitaalaflossingen in mindering te brengen, alsook het effect van de koopactiviteit eruit te halen. Hierdoor bekomen de cashflow die overblijft na vergoeding van het
vreemd vermogen, waarbij abstractie gemaakt wordt van niet-periodieke cashflows zoals deze betreffende de koopactiviteit. Met deze ratio wordt gemeten of een SHM voldoende periodieke kasinkomsten heeft om haar periodieke kasuitgaven te dekken, na aftrek van de vergoeding van het vreemd vermogen via interesten en kapitaalaflossingen. Formule: (60/64 – 602 – 603 – 605 – 6095 – 6090 – 6091 – 6094 – 6209 – 630 – 631/4 – 635/7 + 65 + 6503 – 651 + (422 + 42355 + 42336 + 42390 + 42392 + 42393 + 42399 + 42400 + 42402 + 42403 + 42409 + 42420)j-1) / (70/74 – 706 – 71 – 72 – 74099 – 74930 + 75 – 7532 – 7533 – 7535) Beoordeling: > 100%: voor verbetering vatbaar; 85 – 100%: behoorlijk; < 85%: goed - Cost/income-ratio uit de gewone bedrijfsuitoefening Beschrijving: Deze ratio toont de winst of verlies uit de gewone bedrijfsuitoefening als een breuk met in de teller de bedrijfs- en financiële kosten en in de noemer de bedrijfs- en financiële opbrengsten. Bedrijfseconomisch wordt ook hier gestart vanuit de operationele marge, maar hier worden boekhoudkundige kosten zoals interesten, afschrijvingen en voorzieningen in mindering gebracht. Daar waar de vrije cashflow bijkomende uitgaven in mindering brengt (om tot een netto-cashflow te komen), worden hier boekhoudkundige kosten in mindering gebracht (om tot een boekhoudkundig netto-resultaat te komen). Formule : (60/64 + 65) / (70/74 + 75) Beoordeling: >100%: voor verbetering vatbaar; 85% – 100%: behoorlijk; <85%: goed
Kostenbeheersing: - werkings- en onderhoudskosten t.o.v. omzet en andere bedrijfsopbrengsten Beschrijving: Met deze ratio worden werkings- en onderhoudskosten gerelateerd aan de bedrijfsontvangsten van de klassen 70 en 74. Dit zijn immers de opbrengsten die deze kosten moeten dekken. Formule: netto werkings- en onderhoudskosten (zie bijlage 1) / (70 + 74) Beoordeling: > 35%: voor verbetering vatbaar; 25 – 35%: behoorlijk; < 25%: goed
Bijlage 1 – definitie werkings- en onderhoudskosten 1. Uitgaven algemene werking Uitgaven algemene werking SHM (andere dan personeel) Diensten en diverse goederen 61000 61001 61002 61003 61009 61010 61011 61012 61019 61023 61024 610250 610251 610259 61030 61031 61032 61039 6104 6105 6106 6107 6108 6109 61130 61190 61191 61192 61193 61194 611969 61199 6120 61309 61310 61311 61312 61319 61572 61579
Kantoorbenodigdheden Drukwerken / fotokopies Verzendingskosten drukwerk (postzegels, portkosten, …) Telefoon / Fax Overige kantoor- en administratiekosten Representatiekosten Representatiekosten huurders Receptiekosten Overige representatie- en receptiekosten Verplaatsingskosten en andere kostenvergoedingen bedienden Verplaatsingskosten en andere kostenvergoedingen arbeiders Brandstof voor bedrijfswagen(s) Huur van bedrijfswagen(s) (operationele leasing) Overige kosten bedrijfswagens Aanwervingskosten personeel Vormingskosten personeel Kosten van studiereizen Overige opleidingskosten Publicaties, wettelijke administratieve verplichtingen, documentatiekosten, … Huur en kosten mede-eigendom administratief gebouw Beheerskosten sociaal secretariaat Publicatiekosten maaltijdcheques Software / upgradings Diverse administratiekosten Onderhoud en herstelling van administratief gebouw Onderhoud van installaties, machines en uitrusting Onderhoud van meubilair Onderhoud van kantoormaterieel Onderhoud van informaticamaterieel Onderhoud van rollend materieel Onderhoud en herstel overige activa Overig onderhoud en herstel Aankopen van elektriciteit, gas en water voor eigen gebruik Andere brandverzekeringen Verzekering rollend materieel SHM Verzekering rollend materieel personeel en bestuurders Verzekering algemene burgerlijke aansprakelijkheid Andere verzekeringen Huur van administratieve gebouwen Huur andere gebouwen Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen
62315
Andere diverse personeelskosten Andere bedrijfskosten
6401 6402 6403 6404 6405 64099 6431
Verkeersbelasting Gewestelijke belastingen Provinciale belastingen Gemeentelijke belastingen Andere belastingen Andere kortingen op bedrijfsbelastingen (-) Diverse bedrijfskosten, bijdrage sociale verzekeringskas Financiële kosten
6571 6579
Kosten van kredietkaarten Andere diverse financiële kosten Personeelsuitgaven algemene werking SHM
Diensten en diverse goederen 617
Uitzendkrachten en personen ter beschikking gesteld v/d onderneming Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen
6201 6202 6204 6210 6212 6213 6220 6221 6222 6223 6224 6230 62310 62311 6232 6241
Directiepersoneel Bedienden Bezoldigingen andere personeelsleden Werkgeversbijdragen Sociale Zekerheid - Bedienden Werkgeversbijdragen Sociale Zekerheid - Andere personeelsleden Fonds voor sluiting van ondernemingen Bovenwettelijke verzekering voor A.O. (werkgeverspremie voor bijkomende dekking) Groepsverzekering Bijkomende ziekteverzekering Andere werkgeverspremies Aansprakelijkheidsverzekering personeel (directeur, …) Wettelijke verzekering voor A.O. (=wetsverzekering) Verplaatsingskosten woon - werk (openbaar vervoer - fietsvergoeding) Verplaatsingskosten woon - werk (eigen wagen) Maaltijdcheques, werkgeversaandeel Ouderdoms- en overlevingspensioenen - Personeel Uitgaven bestuur en toezicht SHM Diensten en diverse goederen
610200 610209 610210 610219 6153 61800 61801 61803 61804 6240
Verplaatsingskosten voorzitter Andere kostenvergoedingen voorzitter Verplaatsingskosten bestuurders Andere kostenvergoedingen bestuurders Vergoeding bedrijfsrevisor, accountant, fiscaliteit, expert Zitpenningen voorzitter en bestuurders (vanaf 1/1/96) Bijkomende ziekteverzekering bestuurders RSVZ-bijdrage publieke mandatarissen SHM Verzekering bestuurdersaansprakelijkheid Ouderdoms- en overlevingspensieoenen - bestuurders of zaakvoerders Overige uitgaven Diensten en diverse goederen
61599
Overige kosten Andere bedrijfskosten
64399
Overige bedrijfskosten Belastinguitgaven
6700 6710
Verschuldigde of gestorte belastingen en voorheffingen Verschuldigde of gestorte belastingsupplementen
2. Recuperatie uitgaven algemene werking Andere bedrijfsopbrengsten 74700 74730 74750 74760 74770 74780 74799
Recuperatie van administratiekosten Recuperatie van representatiekosten Recuperatie van personeelskosten Recuperatie van kosten van studiereizen Recuperatie van autokosten Recuperatie van plaatsbeschrijvingen Recuperatie van andere kosten Regularisering van belastingen en terugneming van fiscale voorzieningen
7710
Regularisatie van verschuldigde of betaalde belastingen
3. Exploitatie-uitgaven patrimonium
Personeelsuitgaven arbeiders regie Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen 61592 6203 6211
Arbeidskledij Arbeiders Werkgeversbijdragen Sociale Zekerheid - Arbeiders Overige uitgaven regie (onderhoud & herstel) Handelsgoederen, grond- en hulpstoffen
600 601
Aankopen van materialen Aankopen van leveringen Diensten en diverse goederen
61170 61590
Onderhoud en herstelling van werkplaatsen, magazijnen, enz.. Kosten van klein materieel
Onderhoud en herstel (externe firma) Diensten en diverse goederen 6110 6111 6112 61172 61179 61180 61181 611959 611960 611961
Gewone onderhouds- en herstellingswerken van woningen Grote onderhouds- en herstellingswerken van woningen Onderhoud en herstel garages, autoboxen en bergplaatsen Onderhoud en herstelling van ADL-centra Onderhoud en herstelling van overige gebouwen Onderhoud van gemeenschappelijke delen Onderhoud en heraanleg van groenruimten Onderhoud en herstel overige vaste activa in leasing Onderhoud en herstel gehuurde gebouwen in kader van HC Onderhoud en herstel andere gehuurde gebouwen Andere uitgaven Diensten en diverse goederen
6121 Aankopen van elektriciteit, gas en water voor huurders 61300 Brandverzekering verhuurde gebouwen 6140 Kosten van akten 6141 Gerechtskosten 61591 Kosten EPC Andere bedrijfskosten 6430
Diverse bedrijfskosten, verhuistoelagen
4. Recuperatie exploitatie-uitgaven patrimonium Recuperatie/vergoeding (zowel extern als regie) via omzet 70300 70301 70302 7031 7039 70400 70401 70402 70403 70404 70405 70406 70407
Vergoedingen collectieve schotel-, radio- en TV-antenne Vergoedingen premiekost claausule afstand verhaal in brandverzekering Vergoedingen belastingen, heffingen en retributies Vergoedingen aangerekend aan overige huurders sociaal woonproject Vergoedingen aangerekend aan andere huurders (commerciële ruimten; garages, …) Vergoedingen onderhoud gemene delen Vergoedingen onderhoud groenruimten Vergoedingen vuilnisdiensten Vergoeding voor het reinigen en ontstoppen van septische putten, controleputten, afvoerleidingen en rioleringen Vergoeding voor ongediertebestrijding en het ontsmetten van lokalen Vergoedingen onderhoud liften Vergoedingen onderhoud centrale verwarming Vergoeding voor het normale onderhoud en de controle van ventilatiesystemen, regenwaterinstallaties, drukopvoerinstallaties, geautomatiseerde systemen van
7041 7049 70500 70501 70502 70503 70504 7051 7059 70700 70709 70710 70719 7079 7099
toegang, warmwatertoestellen, zonne-energiesystemen en branddetectie-, brandbestrijdings- en beveiligingssystemen Vergoedingen aangerekend aan overige huurders sociaal woonproject Vergoedingen aangerekend aan andere huurders (commerciële ruimten; garages, …) Vergoedingen verwarming (stookolie) Vergoedingen koud of warm water Vergoedingen gas Vergoedingen elektriciteit Vergoedingen andere energie Vergoedingen aan overige huurders sociaal woonproject Vergoedingen aangerekend aan andere huurders (commerciële ruimten; garages, …) Vergoeding onderhoud en herstel aangerekend aan huurders sociaal woonproject Vergoedingen onderhoud en herstel aangerekend aan andere huurders (commerciële ruimte, garages, …) Vergoeding overige goederen en diensten aangerekend aan huurders sociaal woonproject Vergoedingen overige goederen en diensten aangerekend aan andere huurders (commerciële ruimte, garages, …) Overige vergoedingen Diverse vergoedingen Recuperatie/vergoeding (zowel extern als regie) via andere bedrijfsopbrengsten
7441 747010 747011 747012 74705 74710 74790
Ristorno's op verzekeringspremies Recuperatie van huurschade op einde huurcontract bij huurders sociaal woonproject Recuperatie van huurschade op einde huurcontract bij andere huurders Recuperatie van onderhouds- en herstellingswerken bij niet-huurders Recuperatie van registratierechten op huurcontracten Recuperatie van schattings- en opmetingskosten Recuperatie van advocaats- en gerechtskosten
5. Afschrijvingen van investeringen die ten laste zijn van de huurinkomsten (en geen betrekking hebben op verhuurde gebouwen) 6300 6301 630230 630270 63030 63031 63033 63037 63040 63041 63042 63043 63044 63051 63052 63053 63054 63055 63061 6308 6600 6601 7600
Afschrijvingen op oprichtingskosten Afschrijvingen op immateriële vaste activa Afschrijvingen op administratieve gebouwen Afschrijvingen op werkplaatsen, magazijnen Afschrijvingen op bouwplaatsmaterieel Afschrijvingen op werkplaatsmachines en -materieel Afschrijvingen op andere installaties, machines en uitrusting Afschrijvingen op kantoorinrichting Afschrijvingen op meubilair Afschrijvingen op kantoormaterieel Afschrijvingen op informaticamaterieel Afschrijvingen op rollend materieel Afschrijvingen op ander materieel Afschrijvingen op installaties, machines en uitrustingen in leasing Afschrijvingen op meubilair in leasing Afschrijvingen op informaticamaterieel in leasing Afschrijvingen op rollend materieel in leasing Afschrijvingen op ander materieel in leasing Afschrijvingen op kantoorinrichting gehuurde gebouwen Waardeverminderingen op immateriële vaste activa Uitzonderlijke afschr. en waardeverm. op oprichtingskosten Uitzonderlijke afschr. en waardeverm. op IM.V.A. Terugneming van afschrijvingen en waardeverminderingen op immateriële vaste activa
