Toezichtproject controle op de registers, de inschrijvingen en de toewijzingen van sociale koopwoningen bij sociale huisvestingsmaatschappijen

Vlaamse overheid Inspectie RWO – Afdeling Toezicht Directie klanten – Onroerende transacties en kredietverlening aan particulieren

Toezichtproject controle op de registers, de inschrijvingen en de toewijzingen van sociale koopwoningen bij sociale huisvestingsmaatschappijen Eindrapport project 2013

Pagina | 1

Inhoudsopgave 1.

Aanleiding en omvang van het onderzoek ...................................................................... 3 1.1. Aanleiding ............................................................................................................... 3 1.2. Omvang .................................................................................................................. 3

2.

Doelstelling van het onderzoek ....................................................................................... 3

3.

Aanpak van het onderzoek ............................................................................................. 4 3.1. Controle vooraf........................................................................................................ 4 3.2. Controle ter plaatse ................................................................................................. 4

4.

Vaststellingen ................................................................................................................. 5 4.1. Structuur van de inschrijvingsregisters .................................................................... 5 4.2. Informatieverstrekking ............................................................................................. 5 4.2.1.

Publiciteit rond nieuwe projecten ...................................................................... 5

4.2.2.

Informatie meegedeeld op de website .............................................................. 5

4.3. Inschrijving .............................................................................................................. 6 4.3.1.

Inschrijvingsformulier........................................................................................ 6

4.3.2.

Informatiebrochure ........................................................................................... 6

4.4. Ontvangstbewijs ...................................................................................................... 6 4.5. Verplichte vermeldingen en chronologie register ..................................................... 6 4.6. Actualisatie .............................................................................................................. 6 4.7. Schrappingen .......................................................................................................... 7 4.8. Vaststellingen m.b.t. de inschrijvings- en toewijzings-voorwaarden en de toewijzingsregels ............................................................................................................ 7 5.

Sanctionering ................................................................................................................. 8

6.

Nabeschouwing .............................................................................................................. 8

7.

Opvolging ....................................................................................................................... 9

Pagina | 2

1. Aanleiding en omvang van het onderzoek

1.1.

Aanleiding

In 2011 werd het project toezicht op de kandidatenregisters en de toewijzingen van sociale koopwoningen bij sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) opgestart. Jaarlijks wordt in het kader van dat project een aantal SHM’s onderworpen aan een controle. Op basis van de risicoanalyse per actor werd in 2012 een inspectie uitgevoerd bij SHM’s met een verhoogd risicoprofiel. In 2013 lag de focus op alle nog resterende actoren die nog niet eerder een controle m.b.t. inschrijvingen en toewijzingen van sociale koopwoningen kregen of waarbij de inspectie al van voor 2009 dateert.

1.2.

Omvang

Op basis van bovenstaande selectiemethode werden in 2013 initieel 19 actoren in het controleproject opgenomen met dien verstande dat: • één van de geselecteerde SHM’s weliswaar diverse gemengde projecten realiseert (huur en koop) maar dit doet in samenwerking met een SHM uit de koopsector. Telkens ging het over een bouwproject dat gezamenlijk aanbesteed werd maar waarin zowel huur- als koopwoningen aanwezig waren. De koopwoningen werden door de SHM uit de koopsector verkocht. Aangezien de geselecteerde SHM de koopwoningen dus niet zelf verkocht, werd ze geschrapt uit de scope; • voor een andere SHM werd vastgesteld dat het laatst toegewezen project dateert van 2009 en sindsdien geen projecten meer werden toegewezen. Deze SHM heeft evenmin concrete plannen om in de toekomst nog koopwoningen te realiseren. Om dergelijke plannen echter niet volledig uit te sluiten, houdt de SHM momenteel nog één inschrijvingsregister bij. Op basis van deze overwegingen beperkte de controle zich tot het aftoetsen van het register en van de informatieverstrekking aan kandidaat-kopers aan de wettelijke bepalingen terzake (zie infra punt 4.1 t/m 4.5). Bijgevolg werden er bij 17 actoren inspecties ter plaatse uitgevoerd.

2. Doelstelling van het onderzoek De afdeling Toezicht ziet erop toe dat de sociale huisvestingsmaatschappijen sociale koopwoningen toewijzen overeenkomstig de wettelijke bepalingen. Het wettelijk kader werd uitgetekend in het Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode. Het controleproject 2013 werd opgevat met dezelfde doelstellingen als deze van 2012: • een zicht krijgen op de wijze waarop de woonactoren de wettelijke bepalingen m.b.t. de inschrijving van kandidaat-kopers en de toewijzing van sociale koopwoningen naleven; • corrigerend optreden bij de vaststelling van inbreuken/onvolkomenheden.

Pagina | 3

3. Aanpak van het onderzoek Ook de aanpak van het onderzoek was analoog aan die van 2012. Bij iedere controle werden de volgende toezichtacties ondernomen: • Controle vooraf Een eerste luik van het onderzoek werd uitgevoerd door de interne cel en betrof een uitgebreide bevraging van de SHM ter voorbereiding van de inspectie door de toezichthouder. • Controle ter plaatse De toezichthouder voerde vervolgens een inspectie ter plaatse uit waarbij het inschrijvingsen toewijzingsproces werd doorgelicht, met inbegrip van een steekproefsgewijze controle van kandidaten- en toewijzingsdossiers.

3.1.

Controle vooraf

Ter voorbereiding van de inspectie door de toezichthouder bevroeg de interne cel de SHM over: • de structuur van de registers; • de informatieverstrekking aan kandidaat-kopers rond nieuwe projecten; • het gebruik van modeldocumenten (inschrijvingsformulier en ontvangstbewijs). Daarnaast controleerde de interne cel per SHM één inschrijvingsregister. Op basis van daarvan maakte de interne cel een verslag op dat bezorgd werd aan de betrokken toezichthouder.

3.2.

Controle ter plaatse

De opmerkingen en bevindingen uit de controle vooraf werden ter plaatse afgetoetst en besproken met de SHM. Daarnaast bepaalde de toezichthouder op basis van de rapportering en de notulering van de SHM in het afgelopen jaar een toegewezen project dat vervolgens gecontroleerd werd op de volgende zaken: • inschrijvingsvoorwaarden1; • actualisatie van de inschrijvingsregisters; • volgorde bij toewijzing; • toewijzingsvoorwaarden; • schrappingsgronden. De bevindingen van de toezichthouder en de vastgestelde inbreuken tijdens de controle werden opgelijst in een verslag dat vervolgens aan de actor bezorgd werd. Voor de opvolging van de diverse vastgestelde inbreuken maakten de toezichthouders actiepunten aan in het CRM-beheersysteem van de afdeling Toezicht. De SHM kreeg telkens een bepaalde periode de tijd om uitvoering te geven aan de door de toezichthouder gevraagde aanpassingen. De duur van deze periode is afhankelijk van de ernst van de feiten en de omvang van het werk dat nodig is om de noodzakelijke aanpassingen door te voeren, maar werd normaliter op twee maanden vastgesteld. 1

De inschrijvingsvoorwaarden werden enkel nagegaan voor kandidaat-kopers ingeschreven vanaf 2007. Voor oudere inschrijvingen werd enkel het inkomen nagegaan vanaf de actualisatie 2007. Pagina | 4

4. Vaststellingen De hieronder weergegeven vaststellingen golden op het moment van de controle ter plaatse. Voor een aantal van de inbreuken waarvoor de remediëringstermijn verstreken is, hebben de SHM’s zich ondertussen geconformeerd aan de regelgeving. Een aantal andere inbreuken vergen een bijkomende actie of verdere zorg door de actor en een opvolging door de toezichthouder.

4.1. Structuur van de inschrijvingsregisters 11 van de 18 huisvestingsmaatschappijen structureerden de registers volgens de bepalingen van het Overdrachtenbesluit2. Bij 7 maatschappijen werden er opmerkingen gemaakt: • 6 SHM’s openden niet voor alle (deel)gemeenten van het werkgebied een register; • bij één SHM heerste er onduidelijkheid over de omvang van het werkgebied. In dit kader dient te worden opgemerkt dat de wetgever geen definitie voorziet van het begrip ‘werkgebied’. Een aantal SHM’s vulde dat begrip in als: “de gemeenten waar activiteiten worden ontplooid” en openden bijgevolg geen register voor de gemeenten waar ze geen koopwoningen of kavels realiseren.

4.2. Informatieverstrekking 4.2.1. Publiciteit rond nieuwe projecten Artikel 6, bijlage I ODB schrijft voor dat het creëren van nieuwe registers net als het opstarten van nieuwe bouwprojecten op een zo actief mogelijke wijze moet worden bekendgemaakt. Aangezien de wetgever verder geen concrete invulling geeft aan die bepaling pakken de SHM’s in praktijk de bekendmaking elk op hun eigen wijze aan. Bij 9 van de 18 huisvestingsmaatschappijen maakte de toezichthouder daaromtrent een opmerking: • de SHM sprak onvoldoende kanalen aan om te publiceren; • de SHM verstrekte onvolledige en/of onvoldoende informatie aan de mogelijke kandidaat-kopers omtrent de projecten/woonbehoeftigheidsvoorwaarden; • de meegedeelde informatie was onnauwkeurig of fout geformuleerd3.

4.2.2. Informatie meegedeeld op de website Bij 5 van de 18 huisvestingsmaatschappijen werden terzake opmerkingen gemaakt en dient de informatie op de website aangepast te worden.

2 3

Art. 2, bijlage I ODB Art. 6, bijlage I ODB Pagina | 5

4.3. Inschrijving 4.3.1. Inschrijvingsformulier Het gebruik van een inschrijvingsformulier is niet wettelijk verplicht. 14 van de 18 huisvestingsmaatschappijen maken echter wel gebruik van een inschrijvingsformulier in één of andere vorm. Bij 7 ervan was de informatie niet accuraat en diende het formulier aangepast te worden.

4.3.2. Informatiebrochure 5 van de 18 huisvestingsmaatschappijen maken gebruik van een informatiebrochure of -fiche om de kandidaat-koper op het moment van zijn inschrijving in te lichten over de inschrijvingsen toewijzingsprocedure. Bij 4 ervan was de meegedeelde informatie niet correct en diende de brochure aangepast te worden.

4.4. Ontvangstbewijs Het verplicht gebruik van een ontvangstbewijs4 werd door 17 van de 18 huisvestingsmaatschappijen correct toegepast. Bij één maatschappij werd vastgesteld dat de kandidaat-kopers bij inschrijving geen ontvangstbewijs ontvingen.

4.5. Verplichte vermeldingen en chronologie register 14 van de 18 huisvestingsmaatschappijen werken met het programma Regilena voor het beheer van de kandidaat-kopers, één SHM werkt hiervoor met Prometheus en 3 maatschappijen gebruiken een eigen excel-document. Bij deze laatste werkwijze kan de chronologie5 evenwel niet worden gegarandeerd. Om dit risico te ondervangen, houdt één SHM naast het register in excel een ingebonden schrift bij waarin de inschrijvingen worden opgenomen.

4.6. Actualisatie Bij 11 van de 17 huisvestingsmaatschappijen werden inbreuken vastgesteld. 7 van de 17 maatschappijen gingen over tot schrapping van kandidaat-kopers wegens niet reageren op de actualisatie voor de aangeduide datum hoewel deze schrappingsgrond sinds het BVR van 07/10/20116 niet langer mogelijk was . Echter, met de laatste wijzigingen aan het ODB (in werking getreden op 15/12/2013) werd deze schrappingsgrond opnieuw ingevoerd7 waardoor deze opmerking naar de toekomst toe vervalt. 4

Art. 4, bijlage I ODB Art. 2, lid 3 bijlage I ODB 6 Besluit van de Vlaamse Regering van 7 oktober 2011 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode en van het besluit van de Vlaamse Regering van 18 juli 2008 houdende de procedure voor de planning, de vaststelling en de goedkeuring van de uitvoeringsprogramma’s in het kader van de planmatige realisatie van sociale woonprojecten en houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten 7 Met dien verstande dat de SHM bij actualisatie gebruik kan maken van een beveiligde zending. Wanneer de kandidaat-koper hier niet tijdig op antwoordt, wordt de kandidaat-koper geschrapt (tenzij overmacht). 5

Pagina | 6

Daarnaast werd onder andere vastgesteld dat niet alle SHM’s in het verleden in elk oneven jaar8 overgingen tot actualisatie en dat de aftoetsing van de inkomensvoorwaarde niet steeds op de correcte manier gebeurt9. Deze inbreuken werden bij 3 maatschappijen vastgesteld.

4.7. Schrappingen Bij 13 van de 17 huisvestingsmaatschappijen werden inbreuken vastgesteld: • de SHM registreerde niet de correcte schrappingsgrond10; • het dossier bevatte geen stavingstuk voor de schrapping (vooral het geval bij schrappingen op eigen vraag); • kandidaat-kopers werden geschrapt uit het register op basis van een schrappingsgrond die niet voorzien is in het ODB; • de SHM betaalde niet steeds het inschrijvingsgeld terug in situaties waarin het ODB dit voorschrijft11; • bij het bijhouden van de inschrijvingen in een excel-register worden niet alle mogelijke schrappingsgronden voorzien.

4.8. Vaststellingen m.b.t. de inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden en de toewijzingsregels Bij alle gecontroleerde huisvestingsmaatschappijen werden één of meerdere inbreuken vastgesteld: • het niet volgen van de aanbodprocedure zoals voorzien in art. 5, §1 bijlage I ODB; • het niet aftoetsen van de woonbehoeftigheidsvoorwaarden bij inschrijving12; • het niet opnieuw aftoetsen van (alle) woonbehoeftigheidsvoorwaarden bij toewijzing; • het niet correct toepassen van de voorrangsregeling lokale binding13. Hier dient genuanceerd te worden dat deze inbreuk slechts bij één SHM werd vastgesteld • het toewijzen van een woning aan een kandidaat-koper terwijl deze op het moment van het aanbod nog niet was ingeschreven in het betreffende inschrijvingsregister. Hier dient eveneens vermeld te worden dat deze inbreuk slechts bij één SHM werd vastgesteld; • het niet attesteren en aftoetsen van de inkomensvoorwaarde op basis van officiële stavingstukken van het laatst gekende inkomen; • wanneer op basis van het laatst bekende aanslagbiljet vastgesteld wordt dat het inkomen te laag is, bevat het dossier geen andere attesten waaruit blijkt dat de betrokken kandidaat-koper toch aan de inkomensvoorwaarde voldoet; • een aantal kandidaat-kopers werd ingeschreven als alleenstaande, terwijl ze nog gehuwd waren. Art. 3, §1 ODB bepaalt dat dit enkel kan indien wordt aangetoond dat een vordering tot echtscheiding werd ingeleid. Dergelijke staving ontbrak in deze dossiers; • het niet aftoetsen van de eigendomsvoorwaarde conform de bepalingen van het ODB14:

8

Art. 5, §2, bijlage I ODB Art. 3, §1, lid 4 ODB 10 Art. 2, lid 5 bijlage I ODB 11 Art. 5, §1, lid 4 ODB 12 Art. 3, §1 ODB 13 Art. 2/1 ODB 14 Art. 3 ODB 9

Pagina | 7

-

•

de verschillende controles van de eigendomsvoorwaarde werden beperkt tot het moment van toewijzing terwijl de controles ook moeten gebeuren bij inschrijving15; - het formulier B – de verklaring op eer ter staving van de eigendomsvoorwaarde m.b.t. eigendom in het binnenland – werd niet ter bevestiging doorgestuurd aan de FOD Financiën16; - de eigendomsvoorwaarde m.b.t. eigendom in het binnenland werd niet altijd afgetoetst; - voor de eigendomsvoorwaarde in het buitenland werd niet steeds een afzonderlijke verklaring op erewoord opgesteld conform art. 3, §5 ODB; - sinds het BVR van 07/10/2011 moet aan de hand van een verklaring op erewoord nagegaan worden of de kandidaat-koper geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder is van een vennootschap waarin hij een woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw heeft ingebracht. Deze controle werd door de meeste maatschappijen niet uitgevoerd; het toepassen van een rangverhoging op basis van aantal slaapkamers hoewel de beslissing tot toepassing niet schriftelijk gemeld werd aan de toezichthouder17.

5. Sanctionering 3 huisvestingsmaatschappijen pleegden dermate ernstige inbreuken dat de projectgroep oordeelde dat zij voor deze inbreuken onmiddellijk in gebreke moesten worden gesteld. Het betrof de volgende inbreuken: • het niet toepassen van de voorrangsregeling lokale binding bij toewijzing; • het toewijzen van een woning aan een kandidaat-koper terwijl deze op het moment van het aanbod nog niet ingeschreven was in het register; • het systematisch niet aftoetsen van één of meerdere woonbehoeftigheidsvoorwaarden bij inschrijving.

6. Nabeschouwing Van organisaties die professioneel bezig zijn met activiteiten rond koopwoningen mag worden verwacht dat zij de nodige inspanningen leveren om zich de reglementering terzake eigen te maken. Tijdens de inspectiebezoeken verklaarden medewerkers van de SHM’s evenwel dat ze moeilijkheden ondervonden met de toepassing van de wetgeving, onder meer omdat deze de laatste jaren veelvuldig werd gewijzigd. Ze stelden niet altijd op de hoogte te zijn van de meest recente aanpassingen. Daarom vroegen ze bijvoorbeeld geen verklaring op erewoord ter staving van de voorwaarde vermeld in artikel 3, §1, lid 1, 3° ODB. Ook bleven de meeste SHM’s overgaan tot schrapping van een kandidaat bij het niet tijdig reageren op de vraag tot actualisatie hoewel deze schrappingsgrond sinds het BVR van 07/10/2011 niet langer voorzien werd. In de meest recente versie van het ODB die in werking trad op 15/12/2013 werd deze schrappingsgrond opnieuw ingevoerd. 15

Art. 3, §1, lid 1, 2° ODB Het Overdrachtenbesluit bepaalt in art. 3, §5 ODB enkel voor eigendommen in het buitenland of eigendommen ingebracht in een vennootschap expliciet dat de eigendomsvoorwaarde kan worden bewezen met een verklaring op eer. M.b.t. eigendommen in het binnenland wordt geen uitspraak gedaan over de wijze van aftoetsing. Bijgevolg kan voor deze eigendommen pas met zekerheid uitspraak gedaan worden over het beantwoorden aan de eigendomsvoorwaarde op de referentiedatum (naargelang van het geval de datum van inschrijving of de eenzijdige belofte van aankoop) wanneer de verklaring op eer afgelegd door de kandidaat-koper werd afgetoetst bij de FOD Financiën. 17 Art. 7, §2, bijlage I ODB 16

Pagina | 8

Veelvuldige wijzigingen aan de wetgeving kunnen echter niet als reden worden ingeroepen voor het niet correct toepassen ervan. Dit belet niet dat de SHM’s op een meer actieve wijze kunnen worden geïnformeerd.

7. Opvolging In 2014 dient de focus te liggen op de opvolging van de inspecties uitgevoerd in 2012 en 2013. In het kader van het toezichtproject “controle op de registers, de inschrijvingen en de toewijzingen van sociale kavels bij SHM’s” wordt beoogd om in 2014 bij een 20-tal actoren voor het eerst een inspectie m.b.t. sociale kavels uit te voeren. Aangezien deze actoren reeds eerder op het vlak van sociale koopwoningen gecontroleerd werden, wordt er om efficiëntieredenen voor geopteerd bij dezelfde actoren in 2014 een opvolgingsinspectie sociale koopwoningen uit te voeren. Bij de actoren met een hoog risicoprofiel op het vlak van sociale koopwoningen maar die geen deel uitmaken van de selectie actoren voor het project sociale kavels zal echter eveneens een opvolgingsinspectie uitgevoerd worden.

17 maart 2014 Anke Thuy Toezichthouder / projectleider Christian Fieremans Afdelingshoofd / toezichthouder

Pagina | 9

Lijst van afkortingen (en veel gebruikte termen) ODB

Overdrachtenbesluit Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode van 29/09/2006 (BS 29/09/2006)

RWO

Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed

SHM

Sociale huisvestingsmaatschappij

BS

Belgisch Staatsblad

Pagina | 10