Krapte op de sociale woningmarkt
Ontwikkelingen, prognoses en aanbevelingen voor de woningmarkt in Leeuwarden
Huurdersplatform Nieuw Elan Leeuwarden, september 2012
Inleiding Als ambitieuze gemeente heeft de gemeente Leeuwarden in 2012 prestatieafspraken gemaakt met Elkien en WoonFriesland, waarin ze haar visie en doelstellingen formuleert voor de lange termijn. De prestatieafspraken gaan door onder de naam “Leeuwarder Bestek” en geldt voor de periode van 2012 – 2016. Afgesproken is dat jaarlijks een evaluatie plaats zal vinden omtrent de stand van zaken in relatie tot de uitvoering en de externe ontwikkelingen, zoals de markt en beleid van overige overheden. Er zijn geen afspraken gemaakt over de handelwijze in het geval de doelstellingen niet worden gehaald. Dit zou alsnog moeten worden opgenomen. Huurdersplatform Nieuw Elan heeft als vertegenwoordiger van huurders van Elkien in Leeuwarden (vertegenwoordiging van ca. 8200 verhuureenheden oftewel circa 20.000 inwoners) in een eerder stadium advies uitgebracht ten aanzien van de prestatieafspraken. Naar aanleiding van het overleg binnen de gemeente en de adviezen is er een definitieve tekst opgesteld, welke op 17 april 2012 is ondertekend door gemeente en corporaties. In de definitieve versie zijn aantallen aangepast in voor ons negatieve zin met betrekking tot de sociale huurmarkt. Voor mensen die aangewezen zijn op sociale woningbouw blijft er een steeds kleiner contingent over. Als vertegenwoordiger van de huurders zijn wij van mening, dat de overheden zich met name sterk dienen te maken voor degenen die niet zelfstandig in zijn/haar woningbehoefte kunnen voorzien. Overheden moeten voor deze groepen bewoners betaalbaarheid, keuzemogelijkheden en keuzevrijheid borgen. Dat is haar taak. De vraag die wij ons hebben gesteld is: voldoet de gemeente Leeuwarden samen met de corporaties aan borging van betaalbaarheid, keuzemogelijkheid en keuzevrijheid in relatie tot de doelgroepen die niet zelfstandig in zijn/haar woningbehoefte kunnen voorzien? In dit rapport zullen wij nader op deze vraag ingaan en voorstellen doen om te komen tot een naar onze mening evenwichtige woningmarkt in Leeuwarden, welke een duidelijke afspiegeling dient te zijn van de bevolkingssamenstelling met gevarieerde wijken. Opgemerkt dient te worden dat niet bij alle onderwerpen de laatste cijfers bekend zijn (gemaakt). We hebben dus in sommige gevallen helaas met tendensen moeten werken. Daarnaast wordt er regelmatig verwezen naar de cijfers zoals die worden gehanteerd bij Elkien. De cijfers van WoonFriesland zijn ons niet bekend, maar zullen waarschijnlijk ook die tendens vertonen, met mogelijk kleine afwijkingen naar boven of beneden.
Leeuwarden, september 2012
Huurdersplatform Nieuw Elan
2
Inhoudsopgave: Inleiding
2
1 1.1 1.2 1.3 1.4
Landelijk Algemeen EU-regeling Wonen 4.0 Herzieningswet
4 4 5 6 6
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.4.1
7 7 7 8 10
2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.4.6 2.4.7
Gemeente Leeuwarden Algemeen Demografische gegevens Sociaal economische gegevens Woningmarkt Verdeling corporatiewoningen t.o.v. koop/particuliere Huurwoningen Woningtypen Ontwikkeling economische waarde en beschikbaarheid Besteedbaar gezinsinkomen Hypotheken Aantal reacties Wachtlijsten
3 3.1 3.2
Woningvoorraad Leeuwarden Voorraad Overig
23 23 24
4
Conclusies
27
5
Aanbevelingen
28
3
10 12 13 16 18 20 22
1 Landelijk 1.1 Algemeen Woningcorporaties zijn indertijd gesticht met als doel woningen te bouwen voor mensen die zich geen koopwoning kunnen veroorloven. In het bijzonder vanuit de kerk en gemeenten krijgen deze corporaties vorm en zijn de regels neergelegd in een wet en verder uitgewerkt in het zogenaamde Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Uiteraard zijn zowel de wet- en regelgeving evenals het BBSH in de loop der tijd regelmatig aangepast, maar zijn deze regels nog steeds uitgangspunt van het huidige sociale woningbeleid met als voornaamste doelstelling het huisvesten van de primaire doelgroep. Onder primaire doelgroep verstaan wij momenteel huishoudens met een bruto inkomen tot € 34.085,- op jaarbasis volgens de EU-regeling. Mede door de naoorlogse woningnood zijn er in een rap tempo huizen uit de grond gestampt om mensen te huisvesten zonder rekening te houden met woonwensen van deze doelgroep. Het gevolg van deze operatie is geweest: veel eenzijdige en gestapelde bouw waarbij de nadruk ligt op kwantiteit en niet op kwaliteit. Veel van deze revolutiebouw ziet men nog steeds in het huidige stadsbeeld terug. Naast de corporaties zijn daar de zogenaamde commerciële projectontwikkelaars, welke de markt voor koopwoningen en duurdere (dure) huurwoningen bedienen. Gezien de andere wet- en regelgeving, welke minder streng is, is commerciële markt veel lucratiever. De corporaties zien met lede ogen aan, dat projectontwikkelaars grote winsten hebben behaald zonder dat daaraan de verplichting gekoppeld is deze winsten te herinvesteren in woningbouw. De corporaties, inmiddels georganiseerd in de brancheorganisatie Aedes, hebben deze verplichting wel en zoeken naar mogelijkheden om hogere rendementen te behalen. Inmiddels is de huizenmarkt danig veranderd. Door de banken- en economische crisis is de koopmarkt ingezakt en zijn zowel huurders als kopers niet meer te bewegen te verhuizen. Onzekerheid troef. Daar waar eerst nog werd aangenomen dat er minder huurhuizen nodig zijn, zien we nu dat ook (ex-)huizenbezitters en huurders besluiten niet (meer) te kopen, maar te kiezen voor een huurwoning. In plaats van 45.000 woningen minder, is er nu de verwachting dat er 75.000 meer huurwoningen nodig zijn om aan de vraag te voldoen. Een verschil van 120.000 woningen1. Het kabinet Rutte heeft weliswaar de huurverhogingen gesteld op inflatievolgend, maar dit neemt de financiële druk op vooral mensen met een lager inkomen niet af. Binnen de volkshuisvesting vallen op de kortingen op de huurtoeslag2 en verlaging van de percentages van de huurtoeslag. In het kort: huurders met een huurtoeslag betalen netto meer huur. Tevens zien we door allerlei (incidentele) misstappen bij corporaties, dat zij steeds meer onder vuur komen te liggen. Middels wetgeving wordt nu geprobeerd de corporaties weer vooral te laten handelen zoals van oorsprong de bedoeling was: huisvesten van de primaire doelgroep. Helaas worden de prestatievelden “leefbaarheid” en “veiligheid” daarin niet meer meegenomen. In de afgelopen jaren hebben de corporaties vooral ook geïnvesteerd in activiteiten die niet direct het huisvesten van de doelgroepen tot doel heeft gehad. Om daar een verdere scheiding in aan te brengen moeten de corporaties binnenkort een scheiding in de 1
Brief minister Spies, 5 april 2012: Aanbieding rapport “Mogelijke effecten kabinetsmaatregelen op de woningmarkt”. 2 http://www.telegraaf.nl/overgeld/hypotheken/12317733/__Huurders_meer_geld_kwijt__.html (de korting op de huurtoeslag wordt in 2013 verhoogd van 18,64 naar 27,44, verhoging van kosten: 8,80 euro).
4
boekhouding aanbrengen tussen geborgde en niet-geborgde activiteiten3, de zogenaamde Diensten van Algemeen en Economisch Belang (DAEB). Omdat de investeringen in woningen voor de doelgroep mogelijkerwijs niet in relatie staan tot de opbrengsten van de huur, heeft bovenstaande het gevaar in zich dat het DAEB-gedeelte van de corporaties in een soort van sterfhuisconstructie kan komen, omdat winsten op niet-DAEB niet meer mogen worden overgeheveld. Een corporatie wordt in feite opgesplitst in een commerciële en een niet-commerciële onderneming. Verder zien we dat corporaties met ingang van 2013 mee moeten betalen aan de huurtoeslag, de zogenaamde verhuurderstoeslag4. Uiteraard sorteren zij hier nu al op voor. De eerste reactie van sommige corporaties is nu reeds bekend en houdt in dat zij zoveel mogelijk huurders in woningen willen plaatsen die qua huur passen bij hun inkomen, om op die manier het aandeel in de huurtoeslag terug te dringen. Het spreekt vanzelf dat dit vooral huurders zullen zijn uit de primaire doelgroep. Daarnaast zien corporaties de 5% extra huurverhoging voor gezinnen met een verzamelinkomen boven de 43.000 niet doorgaan per 1 juli 2012. Door bovenstaande maatregelen wordt de investeringsruimte van de corporaties danig beknopt. 1.2 EU-regeling Ofschoon de Nederlandse sociale huurmarkt redelijk goed functioneert, zijn er zowel politieke als marktpartijen die vinden dat er maatregelen moeten komen die leiden tot een nog rechtvaardiger systeem. Op initiatief van de belangengroep “Bouwend Nederland” is derhalve een klacht bij de Europese commissie neergelegd, welke oneerlijke concurrentie moet tegengaan. Na veel politiek verwikkelingen is uiteindelijk het zogenaamde Europa-dossier opgesteld en (ondanks vele protesten) ingevoerd onder leiding van minister Donner. Belangrijk onderdeel van deze wetgeving is dat er een inkomensgrens is ingevoerd welke voor alle betrokkenen in de sociale huursector is gaan gelden. Deze inkomensgrens is gesteld op 34.085 euro (prijspeil 2012). In de praktijk betekent dit, dat in het kader van nieuwe verhuringen alleen huishoudens tot aan deze grens in een sociale huurwoning mogen wonen en huishoudens boven deze grens ofwel een huis moeten kopen ofwel een huurwoningen moeten nemen in het geliberaliseerde gebied.5 Van de nieuwe verhuringen moeten minimaal 90% binnen de grens vallen. Daarnaast hebben de corporaties nog de mogelijkheid de overige 10% te verdelen over de overige huurders. Iedere corporatie geeft hieraan zijn eigen invulling. De uitvoering van de nieuwe verhuringen is neergelegd bij de corporaties en de controle geschiedt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Op zich een vreemde procedure, omdat corporaties nu inkomens moeten gaan controleren, een taak die in onze ogen bij de rijksoverheid dient te liggen en in de huidige opzet in strijd is met de privacywetgeving. Verder wordt met deze wetgeving niet gekeken naar de zogenaamde woonquote. In onze ogen dient er geen verschil te zijn tussen kopers en huurders omtrent de som die men moet en kan besteden aan wonen.
3
Geborgde activiteiten zijn die activiteiten die middels de WSW worden geborgd met een lager rentepercentage, ook wel staatssteun genoemd 4 Onderdeel van het Lente-akkoord, zoals die is gesloten door VVD, CDA, Christen Unie, D66 en GroenLinks 5 Huurwoningen met een huur boven de 664,64 euro
5
Ook de huidige economische recessie werkt niet in het voordeel van huishoudens, die boven de bovengenoemde grens vallen. Te denken valt hierbij aan het moeilijker verkrijgen van een hypotheek en de doorzettende trend van dalende huizenprijzen. Waarom moet iemand nu min of meer gedwongen een huis kopen terwijl volgens de verwachting de prijzen nog verder zullen dalen en hier vooralsnog geen einde aan lijkt te komen? Wat betekent dit nu in de praktijk? Een huishouden met een inkomen tot 34.085 euro kan gewoon in een sociale huurwoning blijven wonen en ontvangt al dan niet huurtoeslag. Dit is echter de bovengrens. Het gemiddelde inkomen van de primaire doelgroep in Leeuwarden ligt aanzienlijk lager, te weten op 17.627 euro. Uitgaande van dit inkomen zal de gemiddelde huurtoeslag rond de 2832 euro bedragen6. De gemiddelde huur bedraagt 388,00 euro per maand zijn. Op dezelfde wijze kan men kijken naar de koopsector, waartoe de overige huurders gedwongen zijn. Via de sites van diverse hypotheekaanbieders en -bemiddelaars is het vrij eenvoudig te berekenen hoeveel hypotheek iemand maximaal kan krijgen en welke aflossing en/of rente per maand betaald dient te worden. Echter dient hier een kanttekening bij te worden gemaakt. Bewoners van een koophuis moeten rekening houden met hogere verzekeringspremies, opstal- en levensverzekering, afdracht van onroerendzaakbelasting en dient men geld te reserveren voor onderhoud en eventuele afdrachten aan een Vereniging van Eigenaren (VvE). Uiteraard is een en ander variabel en afhankelijk van de hypotheekverstrekker en/of verzekeraar, maar gemiddeld moet hier voorzichtigheidhalve minimaal €200,00 per maand voor gereserveerd worden. Dit bedrag dient te worden meegenomen in de maandelijkse woonlasten. 1.3 Wonen 4.0 Inmiddels hebben marktpartijen op de woningmarkt7 een plan gepresenteerd onder de titel Wonen 4.0, waarmee zij een bijdrage willen leveren aan het weer op gang brengen van de doorstroming op de woningmarkt en de gelijkschakeling van behandeling van huurders en kopers. Bij het schrijven van dit rapport zijn de leden van de vier organisaties akkoord met het plan en moet de politiek de plannen nog overnemen. Momenteel wordt het plan doorgerekend door het Centraal Planbureau. Vandaar dat we dit plan verder niet meenemen in het rapport. 1.4 Herzieningswet De Tweede Kamer heeft op de laatste dag voor het reces ingestemd met de Herzieningswet. Deze ligt nu ter beoordeling bij de Eerste Kamer. Eén van de belangrijkste punten voor ons als huurdersorganisatie is een sterkere positie voor huurders. In verband met dit onderzoek willen we nadruk leggen op het voorstel om huurders actief te betrekken bij de totstandkoming van de prestatieafspraken. Aangezien de wet nog niet is aangenomen, gaan we hier nu verder net op in, maar Huurdersplatform Nieuw Elan is blij met het signaal. Zij heeft bij de totstandkoming van deze prestatieafspraken al voorgesteld deze rol te willen vervullen.
6
Berekening via de belastingdient.nl/toeslagen. De marktpartijen zijn: Nederlandse Woonbond (vereniging van huurders), Aedes (vereniging van corporaties), Vereniging Eigen Huis (VEH), Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en Vereniging Bemiddeling Onroerend goed (VBO Makelaars). Plan gepresenteerd op 23 mei 2012. 7
6
2 Gemeente Leeuwarden 2.1
Algemeen
Evenals andere gemeenten in Nederland heeft Leeuwarden te maken met dezelfde problematiek die bij middelgrote en grote steden hoort. Veel gestapelde bouw en grondgebonden woningen, gebouwd in de periode na de Tweede Wereldoorlog. Veel van dit bezit kenmerkt zich door achterblijvende kwaliteit naar de huidige maatstaven. Tevens concentreert zich deze bouw in bepaalde wijken, waar bovendien alle zogenaamde grootstedelijke problemen opgeld doen. 2.2 Demografische gegevens Sinds jaar en dag is het streven van de gemeente Leeuwarden er op gericht de magische grens van 100.000 inwoners te bereiken. Een legitiem doel gezien het feit dat dit vele financiële voordelen oplevert. Hiervoor heeft de gemeente tot op heden ingezet op het aantrekken van nieuwe, meer welgestelde burgers uit omliggende dorpen en gemeenten. De bouwproductie voor deze doelgroep werd opgevoerd en nieuwe uitleggebieden werden gecreëerd. Te denken valt hierbij niet alleen aan Zuiderburen, de Zuidlanden, Tolhuis en Blitsaerd maar ook de ingreep in de herstructureringswijk de Vrijheidswijk waar het nieuwe buurtschap Ee-Burg is verrezen. Uit onderstaande grafiek blijkt in hoeverre de gemeente in haar opzet is geslaagd.
In 2011 is het aantal inwoners van Leeuwarden 94838.8 Zoals blijkt is het aantal inwoners vanaf 2002 gestaag toegenomen, maar nog steeds ligt de grens van 100.000 inwoners ver weg. Door de nieuwe herindeling van met name de gemeente Boarnsterhiem zal Leeuwarden het door haar gewenste aantal spoedig (2014) halen.
8
Bron: Statisch Jaarboek 2011 gemeente Leeuwarden
7
De laatste tijd is er veel gezegd en geschreven over de vergrijzing van de maatschappij en over de studentenhuisvesting. De verwachting is uitgesproken dat met name voor deze beide doelgroepen extra bijgebouwd moet worden, dan wel maatregelen moeten worden getroffen om deze groepen te kunnen huisvesten zowel op landelijk als op lokaal niveau. Een en ander zou dan ook moeten blijken uit de cijfers zoals die door de gemeente Leeuwarden zijn bekend gemaakt. Onderstaande tabel geeft een onderverdeling in leeftijdsgroepen.
jaar/leeftijd 00-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70-79 >80 totaal
2006 22,30% 18,00% 14,49% 13,75% 12,39% 8,36% 6,43% 4,28%
2007 22,30% 17,96% 14,19% 13,65% 12,37% 8,89% 6,32% 4,32%
2008 22,22% 17,90% 13,92% 13,67% 12,30% 9,35% 6,24% 4,40%
2009 22,13% 17,95% 13,60% 13,63% 12,32% 9,68% 6,22% 4,47%
2010 21,97% 18,08% 13,27% 13,74% 12,36% 9,83% 6,29% 4,46%
2011 21,89% 18,10% 13,22% 13,67% 12,36% 9,99% 6,29% 4,48%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Uit bovenstaande figuur9 blijkt uit niets dat er significante verschuivingen hebben plaats gevonden in de diverse leeftijdscategorieën in de afgelopen 6 jaren. Het CBS voorziet voor heel Friesland een toename van het aantal 65+-ers tot 2040 van 108.333 in 2011 tot 177.338 in 2040.10 Een AOW-er van nu is echter niet te vergelijken met een AOW-er van pakweg 30 jaar geleden. Mensen zijn over het algemeen fitter en zelfstandiger geworden. De vraag is dan ook of men bewust of onbewust zal kiezen voor een woning, die voor die doelgroep in de markt wordt gezet. De noodzaak om juist voor deze groepen extra te bouwen zal naar onze mening dan ook verder onderzocht moeten worden met een goede onderbouwing. Ook lijkt het ons zinvol om te onderzoeken hoeveel woningen inmiddels als dusdanig zijn gelabeld en welke mensen bewust voor deze woningen kiezen. 2.3 Sociaal economische gegevens Vanzelfsprekend is het noodzakelijk te kijken naar de verschillende inkomensgroepen in de gemeente Leeuwarden. Deze cijfers zijn nodig om te bekijken of er voldoende huisvesting aanwezig is voor de verschillende groepen. In het kader van dit onderzoek beperken we ons in eerste instantie tot de primaire11 en secundaire12 doelgroep van beleid. Leeuwarden kent verhoudingsgewijs veel inwoners met een laag inkomen, zowel uit loon als uit uitkering. In het volgende figuur wordt duidelijk dat het gemiddelde gezinsinkomen zowel ten aanzien van de Nederlandse als Friese inkomens achter blijft.13
9
Bron: Statistisch Jaarboek 2011 Gemeente Leeuwarden Bron: Statline: Regionale prognose kerncijfers 2009-2040 http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=80226NED&D1=1-3&D2=6&D3=02,6,11,16,21,26,l&HDR=G1,T&STB=G2&CHARTTYPE=1&VW=T 11 Gezamenlijk gezinsinkomen tot 34.065 euro 12 Gezamenlijk gezinsinkomen tussen 34.065 en 44.000 euro 13 http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=80594NED&D1=2&D2=a&D3=0&D4= 0,6,314&D5=a&HD=120417-1141&HDR=G1,T,G2&STB=G3,G4 10
8
Gezinsinkom en 35 30 25 Nederland
20
Friesland 15
Leeuwarden
10 5 0 2005
2006
2007
2008
2009
Jaar
Tevens zien we dat de gemeente Leeuwarden wordt geconfronteerd met een sterke toename in de bijstandsuitkeringen. Uit onderstaand figuur wordt duidelijk dat de gemeente Leeuwarden ten opzichte van andere grotere steden en ten opzichte van het landelijke gemiddelde een zeer sterke stijging laat zien van de bijstandsuitkeringen. Vooral in 2011 zien we een grote uitschieter.14
Groei % bijstandsuitkeringen 25 20 15
P e rc e n ta g e
10
Nederland
5
grote gemeenten > 60.000
0 2007 2008 2009 2010 2011 -5 -10 -15 -20 Ja a r
14
Bron: CBS APE, 12-3-2012
9
Leeuwarden
Daarnaast moeten we constateren dat een steeds groter gedeelte van de Nederlandse huishoudens problemen heeft met het betalen van rekeningen. “Volgens de overheid ligt het percentage betalingsproblemen op 27,8 procent, wat overeenkomt met twee miljoen huishoudens”. 15 Dit zijn niet alleen problemen met het afbetalen van leningen, maar ook huurachterstanden, energie- en belastingschulden en betalingsproblemen bij zorgverzekeraars. Specifieke cijfers voor Friesland en/of Leeuwarden zijn ons niet bekend. 2.4 Woningmarkt 2.4.1 Verdeling corporatiewoningen t.o.v. koop/particuliere huurwoningen De afgelopen jaren zien we dat procentueel het aandeel van corporatiewoningen terug loopt. Absoluut hebben de corporaties nog steeds hetzelfde aantal woningen (circa 15.500 woningen). Het aandeel corporatiewoningen is circa 1/3 (32%).16 We zien vooral een groei in de particuliere sector (zie onderstaande grafiek) 80% 70% 60% 50% Corporatiewoningen 40%
Koop/particuliere huurwoningen
30% 20% 10% 0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011
15
Bron: http://www.metronieuws.nl/nieuws/meer-nederlanders-met-eenbetalingsachterstand/IWIlgi!5hUKNCGHlTXQLvtuL@S@ow/ 16 Bron: http://leeuwarden.buurtmonitor.nl/, stand 1-1-2012
10
Momenteel ziet de verdeling er als volgt uit:17
Woningmarkt Leeuwarden
corporatiewoningen koop of part.huurwoningen
Van oudsher zien we dat de woningen van de corporaties zich vooral bevinden in de oude wijken van de gemeente en een stuk minder in de nieuwe uitleggebieden. Om u een idee te geven hoe de eigendomsverhouding in de verschillende gebiedsdelen van Leeuwarden is geregeld, verwijzen we u naar onderstaand figuur, welke precies aangeeft hoe de verhouding koop/particuliere huur en sociale huur is geregeld18.
17 18
Bron: http://leeuwarden.buurtmonitor.nl/, stand 1-1-2012 Bron: http://leeuwarden.buurtmonitor.nl/, stand 1-1-2012
11
Verdeling woningen per gebied % 100% 90% 80% 70% 60%
koop of part.huurwoningen
50%
corporatiewoningen
40% 30% 20% 10% 0%
hi Sc
t os O l-
t d t n n d rt jk or es re ar es ge uu wi o u a w n s b i N lg d n id l-W ab er & ei Bi hi pe Zu hi gh c d e ijh i c n d r S i S ch V Zu d/ m an p/ /S m d ta sr er e s e a t l d i n h C a b ôl ne St ec ge np n e i n e l H B ite ie W Bu
Uit het bovenstaand schema komt duidelijk naar voren, dat alleen in het noorden van de gemeente Leeuwarden er meer sociale huurwoningen zijn dan koopwoningen. Tevens laat bovenstaande grafiek zien dat er geen sprake is van gedifferentieerde wijken. Kijkend naar geheel Leeuwarden blijkt duidelijk, dat de koopsector verhoudingsgewijs ruim vertegenwoordigd is en op basis van deze gegevens niet die primaire aandacht nodig heeft. 2.4.2 Woningtypen Uit de volgende grafiek valt op dat vooral tussenwoningen en flatwoningen de hoofdmoot vormen van het bezit in Leeuwarden. Daarbij moet worden aangetekend dat de tussenwoningen in meerheid koopwoningen zijn en de flatwoningen in meerderheid behoren aan te corporaties. In die laatste categorie vallen ook nog veel flatwoningen zonder lift in de oude(re) wijken.19
19
Bron: http://leeuwarden.buurtmonitor.nl/, stand 1-1-2012
12
Woningen naar type 16.000 Woningtype tussenwoning
14.000
Woningtype hoekwoning
12.000
Woningtype 2/1 kap Aantal
10.000 Woningtype vrijstaand 8.000
Woningtype onder- of bovenwoning
6.000
Woningtype flatwoning
4.000
Woningtype kamerbewoning/wooneenheid Woningtype overig
2.000 0 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2011
Jaartal
2.4.3 Ontwikkeling economische waarde en beschikbaarheid Voor de primaire en secundaire doelgroep van beleid is het van belang te weten wat de voorraad c.q. het aanbod van Leeuwarden is, welke past bij hun inkomen. Zeker als we in ogenschouw nemen dat in het Leeuwarden Bestek wordt aangegeven dat huurders moeten worden verleid om te gaan kopen.
Economische waarde woningen 50.000 45.000 40.000 35.000
230.000 euro of meer
Aantal
30.000
170.000 - 230.000 euro 110.000 - 170.000 euro
25.000
80.000 - 110.000 euro
20.000
50.000 - 80.000 euro tot 50.000 euro
15.000 10.000 5.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011 Jaa rtal
13
Vanaf 2005 zien we een duidelijke verschuiving in de economische waarde van de woningen. De goedkopere klassen (beneden de 110.000 euro) nemen in aantal (zie bovenstaande grafiek) en procentueel (zie onderstaande grafiek) (sterk) af, terwijl de duurdere klassen stijgen in aantal en procentueel.20 Op zich komt dit overeen met het gevoerde beleid van de gemeente Leeuwarden, die al meerdere jaren aandringt op het binnenhalen van inwoners die huren of kopen in het midden- of hogere segment van de markt. In die zin zou je kunnen stellen dat het beleid zijn vruchten heeft afgeworpen. Het is opvallend dat het aandeel van 110.000 tot 170.000 blijft stijgen, ondanks de economische crisis vanaf 2008/2009. Deze crisis brengt onder andere met zich mee dat de prijzen van woningen de afgelopen jaren sterk zijn gedaald in Friesland.21 De prijzen ontwikkelden zich als volgt: 2009 (-4,5%), 2010 (+0,3%), 2011 (-4,2%), 2012 (-6,2%). Wellicht kan zelfs de conclusie worden getrokken dat de prijzen nog meer zouden moeten dalen, omdat veel eigenaren van woningen hun woning niet kunnen verkopen voor de gevraagde prijs en die dus ook niet meetellen in de cijfers. Cijfers van Leeuwarden zijn niet bekend (gemaakt), maar we gaan er vanuit dat die qua tendens overeen komen met de provinciale ontwikkelingen.
Economische waarde woningen 45% 40%
Percentage
35%
2004
30%
2005
25%
2006 2007
20%
2008 2009
15%
2011
10% 5% 0% tot 50.000 euro
50.000 - 80.000 - 110.000 170.000 80.000 110.000 euro euro 170.000 230.000 euro euro
230.000 euro of meer
Prijsklasse
20
Bron: http://leeuwarden.buurtmonitor.nl/, stand 1-1-2012 Bron: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=71533ned&D1=0,2&D2=0&D3=6&D4=101,118,13 5,152,169,186,203,220,237,254,271,288&HDR=G1,T&STB=G2,G3&VW=T 21
14
Verderop in dit rapport zullen we zien dat juist de huurders en starters in de primaire en secundaire doelgroep van beleid een beroep zouden moeten doen op de afnemende goedkope(re) klassen tot 110.000 euro om te huren of te kopen. Door de economische crisis zien we dat steeds meer eigenaar/bewoners hun huis (moeten) verkopen, waardoor het aanbod van woningen in vijf jaar meer dan verdubbeld is, van 761 in januari 2007 tot 1584 in januari 2012.22 Helaas zijn de prijsklassen zoals eerder hier gebruikt niet gelijk aan de prijsklassen zoals Funda die hanteert, maar de trend is wel aan te geven.
Aanbod woningen per prijsklasse 700 600
Aantal woningen
500 < 100.000
400
100.000 - 150.000 150.000 - 250.000
300
> 250.000
200 100 0 07 i-07 -07 - 08 i-08 -08 - 09 i-09 -09 - 10 i-10 -1 0 - 11 i-11 -1 1 -12 p p an p an p an p nn n e e j a me s e j ja me se j j a me s e j m se m se
Periode
22
Bron: www.funda.nl
15
Totaal aangeboden woningen 1800 1600 1400
Aantal
1200 1000 Totaal 800 600 400 200
jan-12
okt-11
jul-11
apr-11
jan-11
okt-10
jul-10
apr-10
jan-10
okt-09
jul-09
apr-09
jan-09
okt-08
jul-08
apr-08
jan-08
okt-07
jul-07
apr-07
jan-07
0
Periode
2.4.4 Besteedbaar gezinsinkomen De vraag die moet worden gesteld is: volgen de gezinsinkomens de trend van groter voorraad c.q. aanbod van duurdere woningen? Het besteedbaar gezinsinkomen bepaalt voor een groot deel de woning waarvoor men in aanmerking komt of welke woning financieel haalbaar is. Het ministerie van VROM hanteert voor de provincie Friesland dat woningen met een WOZ-waarde tot € 110.000,kunnen worden aangemerkt als woningen bereikbaar voor de sociale doelgroep. Dit betreft zowel woningen in de huur- als koopsector. Nieuw Elan is van mening dat bij het te maken beleid voor beide groepen steeds dezelfde parameters dienen te worden gehanteerd om een goede vergelijking te kunnen maken.
16
Percentage maandelijkse lasten op inkomen 35
30
25 Percentage
< 20% 20-30%
20
30-40% 40-50%
15
50-60% > 60%
10
5
0 2003
2005
2007
2010
Jaartal
Uit bovenstaande grafiek wordt duidelijk dat mensen die meer dan 60% van hun inkomen moeten uitgeven aan woonlasten23 stijgt, terwijl mensen die minder dan 20% van hun inkomen besteden aan woonlasten juist daalt. Ervaringscijfers leert ons, dat de huurders in de primaire doelgroep vallen in de categorie 50-60% en > 60%. In casu: mensen uit de primaire doelgroep zijn een steeds groter gedeelte van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Dit wordt nog eens bevestigd door in het Voorwoord van het Jaarverslag 2011 van Elkien24. Bijkomend probleem voor de gemeente Leeuwarden is, dat relatief en absoluut gezien veel huishoudens een beroep moeten doen op de huurtoeslag en de gemeente in de hoogste regionen staat op dit gebied, zowel landelijk als provinciaal25.
23
Onder woonlasten wordt verstaan alle lasten die te maken hebben met wonen, dus huur/hypotheek, gas, water, licht, etc. 24 Jaarverslag 2011 Elkien: Ik kan me geen doelgroep indenken die het in deze tijd zwaarder voor de kiezen krijgt dan onze doelgroep. 25 Bron: www.datawonen.nl
17
Huurtoeslagbedrag per jaar 2000 1800 1600
B edrag
1400 1200
Nederland
1000
Friesland Leeuwarden
800 600 400 200 0 2006
2007
2008
2009
Jaar
Gemiddelde huurprijzen 420 410 400 Bedrag 390 2006 380
2007 2008
370
2009 360 350 340 330 Nederland
Friesland Locatie
18
Leeuwarden
De gemiddelde huur is in Leeuwarden26 vooral lager omdat de corporaties nog beschikken over veel portiekwoningen en het aantal grondgebonden woningen (eengezinswoningen) relatief laag is.
Procentuele stijgingen 10,0 9,0 8,0
percentage
7,0 6,0
2007
5,0
2008
4,0
2009
3,0 2,0 1,0 0,0 en nd nd la sla a rd r de rie uw F ee Ne L
huurtoeslag
en nd nd rla sla a rd e w ie d Fr e eu Ne L
toekenningen
en nd nd la sla a rd r de rie uw F ee Ne L
gem.huurprijs
Onder andere door de stijging van de bijstandsuitkeringen en de afname van goedkope woningen en de sterkere stijging dan elders met betrekking tot de huurprijzen, zien we een sterke stijging van het aantal verzoeken en toekenningen voor huurtoeslag. Let op: de gegevens van bovenstaande zijn slechts actueel tot 2009. Voor de periode daarna zijn er geen cijfers bekend (gemaakt), maar gezien de economische omstandigheden in 2010 en 2011 mag worden aangekomen dat de trend zich (sterker) heeft voortgezet. 2.4.5 Hypotheken Indien de grens van 34.085 euro wordt gehanteerd zien we dat de primaire doelgroep slechts in aanmerking komt voor een redelijk klein gedeelte van de koopwoningen. Reden daarvan is, dat de mogelijkheden tot het verkrijgen van een hypotheek beperkt zijn en het aanbod beperkt is. Voor de secundaire doelgroep geldt in grote lijnen dezelfde mores. Bij de berekening is alleen rekening gehouden met de bruto bedragen, omdat het verschil tussen bruto en netto dient te worden gebruikt voor de extra uitgaven zoals verzekeringen, onroerendzaakbelasting, reserveringen voor onderhoud en eventueel afdrachten aan een VvE.
26
Bron: www.datawonen.nl
19
Bij de berekeningen zijn we uitgegaan van een positieve benadering. Dat wil zeggen een hypotheeknemer van 30jaar, annuïteithypotheek van 30 jaar vast en 50% aflossen.27 Huishoudinkomen < 34085 euro 34085 – 43000 euro > 43000 euro
Hypotheek nieuwbouw 147000 196000 n.v.t.
Bruto maandlasten 690 923 n.v.t.
Hypotheek bestaande bouw 144500 192000 n.v.t.
Bruto maandlasten 678 901 n.v.t.
We zien dat iemand in de primaire doelgroep bruto meer zal moeten uitgeven dan de liberalisatiegrens voor de huren (> 664,64 euro huur per maand). Uit de praktijk is bekend dat de meeste huurders in deze doelgroep zelfs zijn aangewezen op huurtoeslag, dus in de praktijk zal het mogelijke leenbedrag bruto nog veel lager uitkomen. Daarom is het ook beter te kijken naar de huurgrenzen. Om het niet onoverzichtelijk te maken kiezen we voor 2 grenzen: de kwaliteitsgrens (<562 euro per maand) en de liberalisatiegrens. Daarbij stellen we de bruto huurbedragen (dus zonder huurtoeslag) gelijk aan de maximale bruto maandlasten voor een hypotheek. Huurgrens
Maximale hypotheek
Koopprijs bestaande woning
Hypotheek bestaande bouw
< 554 < 652
121000 141700
110000 133000
120000 141500
Voor nieuwbouw ligt de koopprijs van een woning iets hoger bij eenzelfde hypotheek, omdat er dan geen overdrachtsbelasting behoeft te worden betaald. We zien dat we voor de primaire doelgroep een grens van 110.000 euro moet worden aangehouden als de prijs van de woning (kosten koper) wil uitkomen op dezelfde bruto maanlasten in relatie tot de huur. 2.4.6 Aantal reacties Om na te gaan hoe gewild woningen zijn in bepaalde prijsklassen is de afgelopen vijf jaren het aantal reacties op een woning bijgehouden. Het betreft hier slechts de woningen van Elkien28, maar die van de WoonFriesland zullen hoogstwaarschijnlijk een identiek beeld te zien geven. In de volkshuisvesting is te doen gebruikelijk 5 huurklassen aan te houden. In onderstaande tabel zijn de grensprijzen aangehouden van 1 juli 2011, zoals die door het ministerie jaarlijks worden vastgesteld. Prijsklasse/jaar
0 – 361.66 361,66 - 517,64 517,64 - 554,76 554,76 - 652,55 652,55 en hoger
2007 112 63 12 12 1
2008 91 77 18 28 5
2009 104 94 12 29 2
27
2010 61 50 19 12 1
2011 60 45 15 2 8
Bron: www.hypotheker.nl, stand 29 mei 2012 Reacties van de websites www.nwf.nl en www.elkien.nl (alleen voor Leeuwarden) . Het betreft hier gemiddelden per jaar. Aangezien 2012 nog niet alle perioden van een jaar heeft doorlopen, zijn deze bewust achterwege gelaten. 28
20
Geconstateerd kan worden dat vooral de woningen tot 361,66 euro en minder tot 517,64 euro in trek zijn, waarbij de tendens bij bijna alle prijsklassen dalend is. Vooral de prijsklasse 554,64 tot 652,55 loopt terug29. Op zich niet verwonderlijk, omdat met het uitbreken van de economische crisis men minder geneigd is te verhuizen. Daar komt bij dat corporaties steeds meer gebruik maken van huurharmonisatie en het verhogen van streefhuren30 31, waardoor een huurder bij verhuizing voor een gelijkwaardige woning, meer huur dient op te brengen. Tevens zien we dat de landelijke politiek heeft besloten verder te korten op de huurtoeslag, dan wel deze percentages te verlagen, wat een woonlastenverhoging voor huurders met een toeslag betekent. Daarnaast kan wellicht ook de vraag worden gesteld of de woningen nog voldoen aan de wensen van de huurder. Dit zal echter in een apart onderzoek moeten worden vastgesteld. Aan de hand van louter de cijfers is dit niet te concluderen.
aantal reacties per woning 120
100
Aantal
80
0 – 361.66 361,66 - 517,64
60
517,64 - 554,76 554,76 - 652,55 652,55 en hoger
40
20
0 2007
2008
2009
2010
2011
Jaar
In het Leeuwarder Bestek en de zes-wijkenaanpak wordt zeer regelmatig gerefereerd aan de noodzaak tot het bouwen dan wel verbouwen van woningen voor de doelgroep “senioren”. Voor de duidelijkheid zij vermeld, dat de grens voor de corporatie ligt bij 55+. Zo worden de woningen ook aangeboden.
29
Voor de huur boven 554,64 krijgt men geen huurtoeslag meer. Streefhuren zijn huren uitgedrukt in een percentage van de maximaal toegestane huur, die aan de hand van het puntentabel per woning worden toegekend 31 Bij Elkien momenteel circa 72% en tendens is stijgend. 30
21
Als we naar de reacties kijken, dan zien we dat er alleen belangstelling is voor woningen in de categorie 361,66 tot 517,64.
Seniorenwoning/jaar 0 – 361.66 361,66 - 517,64 517,64 - 554,76 554,76 - 652,55 652,55 en hoger
2007 1 2 1 0 0
2008 1 5 0 1 0
2009 2 7 0 1 0
2010 0 2 0 0 0
2011 0 1 1 0 0
We zien dat vooral woningen in de twee duurste klassen geen belangstelling opwekken bij de huurders en deze woningen gaan dan in de directe verhuur32. 2.4.7 Wachttijden Middels de website onder het kopje “verantwoording” geeft een corporatie aan, aan wie een woning is toegewezen en sinds wanneer een huurder staat ingeschreven. Woningen die niet zijn verhuurd, omdat er niemand in de doelgroep heeft gereageerd of omdat hij is toegewezen via het urgentiebeleid hebben we bewust buiten beschouwing gelaten. Het gaat hier dus om de “normale” verhuringen via het woonruimteverdeelsysteem. De middelde wachttijd van de afgelopen drie maanden33 is 1028 dagen, oftewel circa 2 jaar en 10 maanden. Daarbij is niet gekeken naar het type woning. Gezien de bijgehouden reacties mag er vanuit worden gegaan dat grondgebonden woningen een beduidend langere wachttijd oplevert dan een appartement. Wachttijden van 4 à 5 jaar zijn dan meer regel dan uitzondering.
32
Directe verhuur wil zeggen, dat men hier niet voor ingeschreven hoeft te staan en dat deze niet meer via het woonruimteverdeelsysteem wordt verhuurd, omdat er in eerste instantie geen geschikte kandidaat huurders zijn gevonden. 33 De website www.elkien.nl gaat niet verder terug dan deze periode. Gegevens week 10 t/m week 20 van 2012. er zijn 89 gegevens, waarvan 11 niet te controleren wegens gebrek aan toewijzingsdatum en 8 woningen hebben geen geschikte huurder opgeleverd.
22
3 Woningvoorraad Leeuwarden 3.1 Voorraad Zoals in hoofdstuk 2 aangegeven neemt het aantal inwoners van de stad Leeuwarden nog gestaag toe. Daarmee neemt ook het aantal mensen toe, die in de primaire doelgroep vallen. Tevens zien we dat het aantal huurtoeslagontvangers blijft stijgen en het aanbod van de corporaties voor de doelgroep sterk af zal nemen in de goedkoopste prijsklasse (zie onder). Conform het Leeuwarder Bestek is de voorraad als volgt samen gesteld: 2011
2025
Huur < 350 Huur 350 - 562
7318 7226
4860 8367
Totale voorraad
14544
13227
Koopwoningen34
10827
1082735
Totale sociale voorraad
25371
24054
Wonen in koopwoning36
7300
7300
Voorraad voor doelgroep
18071
16754
Verdeling van de sociale woningen: 2011 Onderverdeling Sociale huur Sociale koop
aantal doelgroep scheefwoners37 Overschot 14544 11300 4363 -1119 10827 7300 3527
2025 Onderverdeling Sociale huur Sociale koop
aantal doelgroep scheefwoners Overschot/Tekort 13227 12430 3968 -3171 10827 8030 2797
Bij de berekening voor 2025 is uitgegaan van de opmerking in het Leeuwarder Bestek dat “de omvang van de totale sociale voorraad de komende jaren nauwelijks zal veranderen”. Hiermee wordt aangegeven dat men hier voor kiest. De partijen hebben hiermee niet aangegeven dat de voorraad wel of niet moet groeien in verband met de vraag. Gezien het feit dat een rapport38 aangeeft dat er een bevolkingstoename is te
34
Bron: Statisch Jaarboek 2011 gemeente Leeuwarden economische waarde 80-110 K woningen Dit cijfer kan alleen maar worden verhoogd als er maatregelen zullen worden genomen die het kopen door de primaire doelgroep zal vergemakkelijken. Op dit moment zijn die signalen er niet. In tegendeel: de hypotheekverstrekkers hanteren steeds strengere eisen, waardoor dit aantal eerder zal dalen. 36 Bron: Leeuwarder Bestek pagina 14 37 Bron: email Elkien 7-8-2012, waarin wordt gesteld dat 30 van de huidige huurders in een sociale huurwoning scheef woont, d.w.z. het gezinsinkomen ligt boven de 34.085 euro. 38 Bron: Statline: Regionale prognose kerncijfers 2009-2040 35
23
verwachten voor Leeuwarden van circa 10%, mag men er vanuit gaan dat ook de doelgroep, die een beroep doet op de sociale voorraad, zal groeien. Het grote verschil qua aantallen ten aanzien van de sociale koopwoningen in vergelijking met het Leeuwarden Bestek wordt veroorzaakt, door het feit dat in dat stuk is uitgegaan van bereikbare koopwoningen tot 160.000 euro. Zoals eerder aangegeven is deze grens beduidend te hoog voor de doelgroep. De categorie scheefwoners wordt door de corporatie geschat op 30%. Indien er gestreefd wordt naar een evenwicht tussen aantal huurders in de primaire doelgroep en de voorraad huurwoningen, dan zou die pas ontstaan als de groep scheefwoners terug wordt gebracht naar 22% in 2012. Evenwicht in 2025 ontstaat pas bij een percentage van 6%. Al in 2007 hebben de gezamenlijke huurdersorganisaties39 aangetoond dat er een tekort is aan sociale huurwoningen in Leeuwarden. Huurdersplatform Nieuw Elan heeft toen aangegeven dat het tekort mede was ontstaan door de stijgende huizenprijzen. Door de economische crisis en de daaraan gekoppelde daling van de huizenprijzen zien we momenteel een tegenovergesteld effect. Voor de sociale doelgroep zijn momenteel meer woningen beschikbaar en daardoor is er een overschot aan sociale woningen. Echter, de verwachting is dat de huizenprijzen weer zullen gaan stijgen en daarmee het zogenaamde overschot snel zal verdwijnen. In bovenstaande tabellen is daar geen rekening mee gehouden, omdat niet is aan te geven hoe snel en op welke termijn de huizenprijzen zullen gaan stijgen. Een ander aandachtspunt is de extra huurverhoging voor de zogenaamde groep scheefwoners (gezinsinkomen boven de 43.000 euro). Door de extra huurverhoging van 5% zullen een aantal huurhuizen boven de zogenaamde aftoppingsgrens komen (circa 664 euro). Om hoeveel woningen het gaat en wat de gevolgen hiervan zijn is momenteel onbekend. Daarnaast heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting40 aan, dat in 2025 er in Leeuwarden een woningtekort zal ontstaan van 381 woningen. Daarbij wordt niet aangegeven in welke prijsklasse dit zal zijn. Het tekort zal bij ongewijzigd beleid oplopen tot 1147 in 2040. Deze cijfers worden bevestigd door ABF Primos 2011. Woningbehoefte Leeuwarden41: Jaar Woningtekort/overschot
2015 -82
2020 -290
2025 -381
2030 -618
2035 -924
2040 -1147
Door af te bouwen in de beide huurcategorieën zal er een schaarste ontstaan op de woningmarkt. Deze komt dan weer tot uiting in de WOZ-waarde. Omdat zowel de corporatie(s) als het plan Wonen 4.0 (willen) uitgaan van huurberekening via de WOZwaarde, kan dit een prijsopdrijvend effect hebben. Dus dezelfde woning wordt duurder, zonder dat er ook maar iets aan behoeft te worden gedaan, waardoor het aantal woningen in de twee goedkoopste categorieën verder zal afnemen. Juist door een aanpak Leeuwarden breed moet het in onze ogen mogelijk zijn een meer evenwichtige verdeling van woningen in Leeuwarden te verkrijgen.
39
Kanttekeningen bij woonbeleid Leeuwarden, 12 april 2007, rapport van Huurdersplatform Nieuw Elan en Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland 40 Regiorapportage CFV juni 2012 rg03 41 ABF Primos 2011 – Woningbehoefte (http://primos.datawonen.nl)
24
Bouwen voor de doelgroep van beleid buiten de noordoost-schil kan betekenen dat er kwalitatieve toevoegingen ontstaan, die het daardoor mogelijk maakt in de bestaande schil in te grijpen. Via de media heeft de gemeente Leeuwarden laten weten dat zij een planaanbod voor nieuwbouwwoningen heeft tot 202042. Dit betekent dat er 3300 woningen gebouwd moeten worden. De verwachting is dat dit resulteert in 2300 à 2600 woningen. Helaas moet Huurdersplatform Nieuw Elan constateren dat men ook hier weer kiest voor het duurdere en middensegment: dorpen, Blitsaerd, AZC/Tolhuis, Zuildlanden43, etc. Gezien het feit dat het aantal woningen voor de primaire doelgroep al jaren, absoluut gezien, op hetzelfde aantal blijft liggen zal er in onze ogen een bijstelling in het gemeentelijke beleid moeten plaatsvinden. Mede ook omdat de grondrente een negatieve druk op de gemeentebegroting heeft. Huurdersplatform Nieuw Elan is van mening dat dit een uitgelezen kans is om bestaande grond mede te gebruiken voor de bouw van sociale woningen. Hiermee verlaag je significant de rentelasten voor de gemeente en wordt er eindelijk begonnen met het op niveau brengen van het aantal sociale woningen. Deze ruimte maakt het gemakkelijker in te grijpen in de bestaande noordoostschil, waardoor hier een kwaliteitsslag gemaakt kan worden.
3.2 Overig Ook op het gebied van energiebesparing ligt er nog een forse opgave voor de betrokken partijen. Tot dusver zijn bewoners er niet van overtuigd dat energiebesparende maatregelen leiden tot structureel lagere woonlasten. Of wel: een (iets) hogere huur door energiebesparende maatregelen moeten juist de energiekosten omlaag brengen en per saldo leiden tot lagere maandlasten. Tot op heden zijn er echter nog geen onderzoeken afgerond en gepubliceerd, waaruit blijkt dat energiebesparende maatregelen en de verhoogde huur ook daadwerkelijk hebben geleid tot lagere woonlasten. Voorlichting en onderzoek zijn in onze ogen een vereiste om energiebesparende maatregelen structureel door te kunnen voeren. Ongetwijfeld gebeurt er in de wijk Heechterp–Schieringen erg veel goeds. Dit blijkt uit het feit dat gemeente en corporaties er voor gekozen hebben hetzelfde beleid toe te gaan passen in nog eens zes andere wijken. Het zou partijen sieren te komen met een openbare rapportage waaruit de positieve resultaten blijken. Momenteel worden veel studenten ondergebracht in goedkope huurwoningen in de stad Leeuwarden. Uiteraard geldt hier de zogenaamde postcoderegel44 om grote clustering te voorkomen. Anderzijds worden studenten in woningen gestopt welke kwalitatief niet meer aan de moderne eisen voldoen. Deze woningen worden echter wel meegeteld in het bestand sociale huurwoningen voor de doelgroep. Wij zijn van mening dat deze woningen gewoon onderhouden en gerenoveerd moeten worden omdat er anders op termijn alleen maar sloop rest en hierdoor het tekort alleen maar verder oploopt.
42
http://www.halloleeuwarden.nl/nieuws/Leeuwardernieuws/2012/6/26/Leeuwarden_heeft_planaanbod_voor_330 0_nieuwe_woningen_tot_2020?utm_source=hlwd&utm_medium=twitter&utm_campaign=hlwd.nl 43 In de plannen wordt uitgegaan van circa 15% sociale bouw (koop en huur = 210 woningen) 44 Maximaal 10% studentenwoningen per postcodegebied
25
Verder zien we dat er steeds meer gebruik wordt gemaakt van de diensten van Carex45 door allerlei partijen. Wij zijn als huurdersorganisatie niet per definitie tegen de diensten die Carex aan biedt, maar er moet voor worden gewaakt, dat onttrekking van deze woningen niet de cijfers van de vraag naar woningen gaat vertroebelen. Of anders gesteld: de vraag naar woningen is misschien groter als we deze groep huurders mee zullen nemen in de cijfers.
45
Carex is een organisatie die bemiddelt in leegstaande woningen en kantoren middels tijdelijke verhuur of bruikleen.
26
4 Conclusies Uit de 1. 2. 3. 4.
hoofdstukken 2 en 3 kunnen de volgende conclusies worden getrokken: het aantal inwoners in de stad Leeuwarden blijft gestaag groeien; de verwachting is dat de groep ouderen in de toekomst zal toenemen; het gezinsinkomen in Leeuwarden ligt onder het Friese en landelijke gemiddelde; het aantal bijstandsuitkeringen en mensen met een andersoortige uitkering is relatief groot; 5. het aandeel van corporatiewoningen loopt terug; 6. de meeste type woningen zijn tussenwoningen en flatwoningen; 7. de aanbod van de woningen voor de primaire doelgroep daalt; 8. het aanbod van koopwoningen stijgt, maar de verkopen dalen; 9. het percentage maandelijkse woonlasten van de primaire doelgroep stijgt het hardst; 10. huurprijzen in Leeuwarden zijn gemiddeld lager dan elders in Friesland en landelijk; 11. stijging van huurtoeslagontvangers en de toekenning ervan in Leeuwarden is het hoogst door sterk stijgende huurprijzen; 12. bestaande koopwoningen met een maximale prijs tot 110.000 euro zijn bereikbaar voor mensen uit de primaire doelgroep; 13. nieuwbouwwoningen met een maximale prijs tot 120.000 euro zijn bereikbaar voor mensen uit de primaire doelgroep 14. minder aanbod van corporatiewoningen en minder reacties, wijst op vastzittende huurmarkt; 15. de gemiddelde wachttijd bedraagt momenteel 2 jaar en 10 maanden; 16. er ontstaat een tekort aan woningen in Leeuwarden in 2025 van 1147 woningen; 17. door scheefwoners is er nu een tekort in de sociale huursector van 1119 woningen; 18. het tekort aan sociale huurwoningen kan in 2025 oplopen tot 3171; 19. de groep scheefwoners is er mede de oorzaak van dat er een tekort is op de sociale huurmarkt; 20. de betaalbaarheid, keuzemogelijkheid en keuzevrijheid in relatie tot de primaire doelgroep wordt door het Leeuwarder Bestek niet of te weinig door de gemeente Leeuwarden en de corporaties geborgd; 21. de constructie DAEB en niet-DAEB zal er toe kunnen bijdragen dat de investeringen door de corporaties voor de primaire doelgroep zullen afnemen.
27
5 Aanbevelingen Naar aanleiding van de tekst en de conclusies komt Huurdersplatform Nieuw Elan tot de volgende aanbevelingen: 1. taakstellend het tekort op de sociale woningmarkt verminderen Zoals vermeld zijn er momenteel 1119 en op termijn in Leeuwarden 3171 sociale huurwoningen tekort. Met mogelijk de WOZ-waarde als leidraad voor de vaststelling van de huurprijs dient er minder krapte op de woningmarkt te worden gerealiseerd om verdere verstopping op de markt te voorkomen. In dat kader stellen we voor dat er nogmaals naar de taakstellingen in het Leeuwarder Bestek zal worden gekeken om de productie van sociale woningen te verhogen in de huur- en koopsector. We stellen voor om ook tussentijdse taakstellingen op te nemen en deze terug te laten komen in de woningmarktmonitors en de woonplannen, die de gemeente met enige regelmaat doet uitkomen. 2. het aantal mensen in de primaire doelgroep neemt toe en stem daar het aantal woningen met een huur beneden de huurtoeslaggrens46 op af; Op landelijk niveau wordt steeds meer de druk op de corporaties gelegd om terug te keren naar de kerntaken: het huisvesten van mensen die daar zelf niet toe in staat zijn, met een sterk accent op de primaire doelgroep. Juist deze groep zien we in Leeuwarden toenemen. Tevens zien we dat de gemeente (via allerlei constructies) beschikt over veel grondposities en het beleid hanteert van maximalisatie van de grondprijs. Ten aanzien van de huurmarkt roepen we de gemeente op om de grondprijzen, vastgelegd in keiharde contracten, voor woningen tot de huurtoeslaggrens beduidend te verlagen, waardoor er meer woningen kunnen worden gebouwd voor de doelgroep binnen de huurtoeslaggrens, oftewel de primaire doelgroep. Tevens roepen we de gemeente Leeuwarden en overige partijen op om hun plannen ten aanzien van de projecten in Tolhuis en Zuidlanden te herzien en het percentage sociale huurwoningen daar substantieel te verhogen. Het bovenstaande in acht nemend worden de corporaties uitgedaagd en verantwoordelijkheid te nemen om vooral te bouwen in de prijsklassen tussen kwaliteits- en huurtoeslaggrens en de woningverbetering in de prijsklasse tot kwaliteitsgrens te intensiveren. Ten aanzien van de koopmarkt roepen we de gemeente op de grondprijzen te verlagen, zodat woningen tot een totaalbedrag van 135.00 euro (woning, grond en bijkomende kosten), via particulier initiatief, dan wel via projectontwikkelaars of corporaties, mogelijk worden en de mensen in de primaire en secundaire doelgroep over kunnen gaan tot de aanschaf van een dergelijke woning. Ten aanzien van de monitoring stellen we voor zowel gemeente, corporaties als huurdersorganisaties en overige partijen te betrekken middels een jaarlijkse evaluatie en bovendien deze te betrekken bij de jaarlijkse rapportage naar de raad.
46
Tot 562 euro
28
3. bepaal wat het maximale percentage woonlasten mag bedragen en stuur op besteedbaar inkomen We zien een duidelijke stijging van het percentage van de maandelijkse lasten ten opzichte van het maandinkomen. Groepen die 50% of meer kwijt zijn aan deze vaste woonlasten zitten vooral in de groep van de primaire doelgroep, ondanks de mogelijkheid van ontheffing van allerlei gemeentelijke heffingen of belastingen. Inkomenspolitiek is in eerste aanleg geen onderdeel van gemeentelijk beleid, maar wel mag worden afgevraagd in hoeverre dit percentage nog kan stijgen. Of liever kan dalen. We adviseren dan ook om dit te laten onderzoeken47 en daarbij van te voren vast te stellen wat het minimum besteedbaar inkomen moet zijn van de diverse huishoudgroepen. Voor zover de gemeente ongewenste situaties niet kan beïnvloeden verwachten we dat zij actie onderneemt richting de landelijke politiek. 4. breng de verhuisketen weer op gang Uit de reacties blijkt dat er minder huurwoningen worden aangeboden en dat het aantal reacties is afgenomen. Dit duidt er op dat huurders (en kopers?) blijven zitten en niet kunnen of willen verhuizen. Aan de ene kant is het niet mogelijk om te verhuizen, omdat er geen koop- of huurwoningen vrij komen. Anderzijds zien vooral huurders hun lasten stijgen bij een verhuizing door de huurharmonisatie van corporaties en het verhogen van de streefhuren. We zijn het met alle marktpartijen eens, dat de verhuisketen weer op gang dient te komen. Ook de corporaties zijn hiervan doordrongen. De vraag is echter gewettigd of de handelwijze van de corporaties hier ook een bijdrage aan levert, omdat zij gebruik maken van alle mogelijkheden die zij hebben om de huren te verhogen (huurharmonisatie, streefhuren verhogen en bouwen in midden- en duur segment), waardoor zittende huurders ook zittende huurders blijven en daardoor in grote getale niet te bewegen zijn om te verhuizen, daar dit een huurverhoging tot gevolg heeft. Alhoewel ook wij doordrongen zijn van het feit dat de corporaties momenteel wel erg gemakkelijk door de overheid wordt gevraagd allerlei extra bijdragen te leveren. We roepen hierbij de gemeente op om samen met de huurdersorganisaties corporaties te bewegen een minder voortvarende weg te kiezen met betrekking tot de huurharmonisatie en daar waar mogelijk de streefhuren zelfs te verlagen. 5. ontwikkel economische groei, waardoor de doelgroep in aantal zal kunnen afnemen We moeten constateren dat naast de algemene economische recessie/ontwikkelingen de gemeente Leeuwarden extra wordt getroffen door het vertrek van allerlei bedrijven en (semi)overheidsdiensten. Dit leidt tot de afname van directe en indirecte werkgelegenheid. De gemeente moet zich bovenmatig inspannen voor behoud van de werkgelegenheid en het binnenhalen van nieuwe werkgelegenheid. Mede door het wegvallen van de werkgelegenheid zien we een stijging van het aantal mensen dat een beroep moet doen op een uitkering en/of huurtoeslag. Dit heeft tot gevolg dat de gemeente meer uitgaven heeft op het terrein van de uitkeringen en deze gelden niet kan inzetten ter compensatie van bijvoorbeeld de grondprijzen.
47
Kan wellicht bij meerdere organisaties, maar het NIBUD lijkt het meest aangewezen.
29
6. start een uitgebreid onderzoek naar de woonbehoeften van de huidige en toekomstige 55+-er en onderzoek of de grens voor ouderenhuisvesting moet worden verhoogd; Tot op heden gaan alle partijen nog steeds van allerlei aannames uit. Een allesomvattend onderzoek is echter nog niet verricht. In het kader van de scheiding tussen wonen en zorg in 2014 zal er steeds meer een beroep op woningen worden gedaan waarin ouderen zorg kunnen ontvangen, maar toch in hun vertrouwde woning moeten kunnen blijven wonen. Betrek bij het onderzoek niet alleen gemeente en corporaties (denk ook aan ouderenhuisvesters), maar ook huurdersorganisaties en ouderenbonden bij de opzet, de uitvoering en het trekken van de conclusies, met daaraan gekoppeld het te voeren beleid. Tevens dient in dit kader een algemeen overzicht mee te worden genomen naar het nu reeds gelabelde deel van de woningen. 7. onderzoek de mogelijkheden en wensen van jongeren en studenten, dit ook in relatie tot te maximaal te dragen woonlasten; Er wordt wel gepraat over het centreren van woningen voor studenten bij de scholen en de ring om het centrum, maar betrek ook de buurten bij dit onderzoek. Menige buurt heeft nu overlast, terwijl andere buurten wellicht ook een gedeelte van die bewoning op zich kan nemen. Daarbij dient ook de spreiding over de stad in het oog te worden gehouden. Wensen zijn leuk, maar die moeten ook worden betaald. Kijk dus vooral ook wat de draagkracht van de studenten is. In overleg met de corporaties moet er ook gekeken worden welke woningen wel of niet kunnen worden gelabeld als studenten- of jongerenhuisvesting. Betrokken partijen moeten minimaal zijn: gemeente, corporaties, huurdersorganisaties, studentenverenigingen, scholen voor hoger onderwijs en waar mogelijk een afvaardiging van de particuliere (kamer)verhuurders. 8. wat te doen bij niet halen doelstellingen In het Leeuwarder Bestek worden allerlei afspraken gemaakt, maar nergens wordt vermeld wat de consequenties zijn indien één of meerdere partijen zich niet aan de afspraken houden, dan wel dat de afspraken niet kunnen worden uitgevoerd. Alleen bespreken tijdens de monitoring is naar onze mening niet voldoende. Daar komt bij dat deze monitoring alleen plaats vindt tussen de drie partijen (gemeente, Elkien en WoonFriesland) en niet met stakeholders, die direct betrokken zijn en die partijen op de afspraken kunnen aanspreken (de raad uitgesloten). Ook Huurdersplatform Nieuw Elan stemt een deel van zijn plannen en activiteiten af op de afspraken in het Leeuwarder Bestek. Indien daar veranderingen in worden aangebracht heeft dat ook gevolgen voor ons. De huidige wethouder Wonen, mevrouw I. Diks, heeft verklaard voorstander te zijn van een tripartiet overleg tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Helaas is dit niet opgenomen. Hierbij dagen we de wethouder uit deze afspraak gestand te doen door middel van een gestructureerd overleg met alle genoemde partijen waarin besluiten kunnen worden genomen, die door alle partijen zullen kunnen worden gedragen. 9. Scheefwoners Scheefwoners zijn huurders met een gezinsinkomen van boven de 34.085 euro, die in goed vertrouwen en volgens de toen geldende regels een huis hebben gehuurd. Er kunnen allerlei redenen zijn waarom ze nu (buiten hun schuld om) scheef zijn komen te wonen (gaan samenwonen/getrouwd, carrière gemaakt, inkomen kinderen telt nu mee, etc.). Het kan dus niet zo zijn dat er nu druk op deze huurders wordt uitgeoefend om te verhuizen. Tot nu toe zien we deze druk wel ontstaan door extra huurverhogingen boven de prijsinflatie van 1% (groep
30
34.085 tot 43.000 euro, zie Lenteakkoord) en van 5% (groep 43.000 euro en hoger, plannen minister Spies). Het argument is dat deze huurders dan maar in de vrije sector moeten gaan huren of een huis moeten kopen. Dit argument zou steekhoudend zijn als dat aanbod er ook is voor deze groep huurders. Gezien de cijfers blijkt er in Leeuwarden een tekort te ontstaan op de totale woningmarkt, dus de alternatieven zijn er niet of zijn ontzettend schaars. Eenzijdige huurverhoging lost het probleem dus ook niet op. Naar de mening van Huurdersplatform Nieuw Elan zijn er betere alternatieven. Hierbij dagen we de gemeente dan ook uit om samen met partijen in de markt de woningproductie ook voor deze groep op te voeren, zodat hen een alternatief wordt geboden. De corporaties dagen we uit om in plaats van de hogere huren op te leggen middels de extra huurverhogingen huurders te verleiden door de stromen naar een duurdere huurwoning, dan wel een koopwoning en af te zien van de 1% en 5% extra huurverhoging. 10. Geliberaliseerde woningen Met de corporaties zijn door de huurdersorganisaties afspraken gemaakt ten aanzien van de maximaal toegestane huur. De zogenaamde streefhuren. Huurdersplatform Nieuw Elan daagt hierbij de corporaties uit woningen met een puntentotaal van 18348 of minder nooit de liberalisatiegrens te laten passeren en deze altijd beschikbaar te houden voor de sociale doelgroep.
48
Maximaal toegestane huur 885,39 euro. Streefhuur 75%, wordt een huur van 664,04 (net onder de liberalisatiegrens van 664,66).
31
