Presentatie CREME Servicekosten 21 november 2013
ir. Cor Treure sr. Service Manager CBRE Global Investors Dutch Office Funds
Agenda
1. Introductie en ‘definities’ 2. Servicekosten: situatie in de algemene kantorenmarkt 3. Servicekosten: visie – trends 4. Servicekosten bij Dutch Office Funds (managed by CBRE Global Investors) 5. Vragen
CBRE Global Investors | 1
1. Introductie
1. Introductie CBRE Global Investors CBRE Global Investors is manager van vastgoed investeringsfondsen CBRE Dutch Office Fund (DOF) is één van de fondsen
CBRE Dutch Office Fund Ongeveer EUR 2,1 miljard verdeeld over 834.721 m² 80 kantoorgebouwen met in totaal meer dan 600 klanten (huurders) waaronder 3 WTC’s WTC Amsterdam (zuid-as) WTC Schiphol Airport WTC Papendorp Grootste investeerders: APG, PGGM en ING Insurance GRESB European Sector Leader 2013 (Sustainability) CBRE Global Investors | 3
1. Introductie (cont.) Als vertrekpunt: Enige definities:
Portfolio management Strategisch
Vastgoedportfolio plan (scope 3 – 5 jaar) Diversificatiestrategie Aan- en verkoopbeleid Financieringsbeleid en –uitvoering Tax management Uitbestedingsbeleid Risico management
NB. niet limitatief en universeel
Asset management Tactisch
Vastgoedbeleidsplannen (scope 3 – 5 jaar) Uitvoeren acquisitie- en dispositiebeleid Due diligence management en coördinatie Strategisch relatiebeheer met ‘stakeholders’ Taxatie management Management uitbestede services en diensten
Property management Operationeel
Commercieel beheer Technisch beheer Administratief beheer Verhuurmanagement en coördinatie Juridische adviesdiensten VvE management
Property Management vs. Facilitair management • • •
Facilitair: dienstverlening achter de voordeur, ontzorgen van onze klanten / huurders Facilitaire Services: als add-on op afspraken van Pakket van Leveringen en Diensten Property - en Facilitair management aangestuurd door regisseur (Asset Management organisatie)
CBRE Global Investors | 4
2. Servicekosten: situatie in de kantorenmarkt
2. Servicekosten: Situatie in de kantorenmarkt SSK krijgt veelal alleen meeste aandacht bij onderhandelen rondom aanhuur / verhuur en bij afrekenmoment
Art 13: Huurder bepaald, wat verhuurder namens huurder moet organiseren. Onderhoud, vernieuwingen, inspecties en keuring: verdeling naar huurder en verhuurder Art 16: kosten van leveringen en diensten
Te begrijpen deal-driven ambitie van huisvesting adviseurs / makelaars / etc Jammer genoeg veel onduidelijkheid over belangen van Property Manager bij het managen van Pakket van Services en Diensten. Afreken moment is meestal moment voor aanpassing van bevoorschotting per m2 in een lopend jaar? CBRE Global Investors | 6
3. Servicekosten: visie – trends
3. Servicekosten: visie – trends Waar gaan we naar toe als organisaties binnen de vastgoed keten.
Vastgoedmanagement ‘waardeketen’ Naast waarde creatie meer focus op: • Transparantie / integriteit & governance • Exploitatie in plaats van aan- en verkoop • Consolidatie en / of ketenintegratie CBRE Global Investors | 8
3. Servicekosten: visie – trends Ontwikkeling bij klanten / huurders • Back to core (business) bij klanten • Meer flexibiliteit voor huurders • Huisvesting gerelateerde dienstverlening is bij veel huurders ondersteund proces (externe kennis) • Contractvolumes en geharmoniseerde contracttermijnen Bij verhuuronderhandelingen meer aandacht voor • Total Cost of Ownership • Standaardisatie in kostenrapportage ( format en frequenties ) • Transparantie en benchmarking • Duurzaamheid (naast euro ook verbruiken) Integrated property / facility management, doet meer en meer haar intrede ontzorgen van onze klanten / huurders (voor zowel de algemene ruimten als eigen gehuurde m2).
CBRE Global Investors | 9
3. Servicekosten: visie – trends Van deal – driven afspraken tijdens verhuuronderhandeling naar relatie - driven samenwerking voor de duur van huurovereenkomst / gebouw exploitatie Vraagt om • een samenwerking in de keten geregisseerd door Asset Management organisaties • gemandateerd (service-)organisatie dicht bij klant / in kantoorgebouw NB. Fiscale regels van menig beleggingsfonds Dienstverlening vs. fiscale status van fondsen (FBI): niet ondernemen, alleen beleggen in stenen. Samenwerking met derde partijen is dan veelal vereist tenzij ruling Zolang de aard en omvang niet tot doel hebben het behalen van voordelen uit de onroerende zaak, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat
CBRE Global Investors | 10
4. Servicekosten bij Dutch Office Funds
4. Servicekosten bij Dutch Office Funds (1) Een samenwerking geregisseerd door de CBRE Global Investors A. Bij het bewaken van de samenstelling van Pakket van Leveringen en Diensten t.b.v. • algemene ruimte • dienstverlening achter de voordeur
B. Bij huuraanbieding / intentieovereenkomst eerste globale indicaties want • huurder wil grip / borging van dienstverlening • commitment voor meer dan alleen het deal – moment
CBRE Global Investors | 12
4. Servicekosten bij Dutch Office Funds (2) Vertrekpunt: managen van verwachtingen 1. gezamenlijk geaccordeerd visiedocument o.a. aandacht voor verantwoordelijkheid gebouw gebonden vs. huurders gebonden installaties en diensten
2. borging van dienstverlening door geaccordeerde Service Level Agreements • Nutsvoorzieningen • Hardservices • Softservices ‘Wie betaald wat lijst’ 3. tijdens migratie / transitie / inhuizing: partnership tussen huurder, asset management organisatie
CBRE Global Investors | 13
4. Servicekosten bij Dutch Office Funds (3) Vanaf moment van inhuizing in een kantoor van Dutch Office Fund: •
Periodieke assessments (per kwartaal) tussen samenwerkende partijen
•
Variabele beloning: incentive regeling gebaseerd zijn op economische belangen van verhuurder, huurder en regisseur (in beheerovereenkomst) • Waardering assessments met jaarlijks aanvullende enkele focuspunten
•
Regulier klanttevredenheidsonderzoek (KTO tool) incl. bespreking met partijen
•
Relatiemanagement (blijft people business) • Huurders overleg (min 2x per jaar) • 1 op 1, technisch – facilitair overleg • Indien mogelijk: flexwerken bij huurder
CBRE Global Investors | 14
4. Servicekosten bij Dutch Office Funds (4) •
Jaar op jaar dezelfde servicekosten rapportages (like for like) in standaard Kalender
•
Benchmarking t.o.v. andere gebouwen / diensten. • •
• •
ROZ: 16.4: rubrieksgewijze overzicht van kosten NEVAP codering en OSCAR benchmarking Aansluiting bij internationale standaard OSCRE (Open Standards Consortium for Real Estate)
Naast euro’s ook verbruikswaarden (duurzaamheid) Met fixed fee voor administratiekosten van o.a. servicekosten • Voorkoming van schijnbelang van partijen bij hogere huisvestingskosten
Wordt door de samenwerkingen partijen aandacht besteed aan bewustwording bij gebruiker • BREEAM in Use (naast Asset, Management ook • Energy monitor APP CBRE Global Investors | 15
4. Servicekosten bij Dutch Office Funds (5) Waar gaan we naar toe als organisaties binnen de vastgoed keten? Partnerships! Wordt bepaald door 1. de klant / huurders 2. de regisseur (Asset Management organisatie) A. Van gezamenlijk receptioniste, via gezamenlijke restaurant en vergadercentrum naar een onverdeelde gezamenlijke ruimte met flexwerkplekken die wel / niet kunnen worden gereserveerd. B. Van volledig door huurder ingerichte vloeren met eigen diensten en eigen identiteit naar kantoorruimten met eigen identity aangevuld met decentrale flex-plekken met overall een gelijkwaardig serviceniveau (voor en achter de voordeur). Allen onder regie van dezelfde dienstverlenende Asset Management organisatie!
CBRE Global Investors | 16
4. Servicekosten bij Dutch Office Funds (6) Waar gaan we naar toe als organisaties binnen de vastgoed keten. (vervolg) Met eigen add-on qua diensten en prijslijnen (huurders en medewerkers gestuurd) Van bezit naar gebruik, flexibele schil: meegroeien meer naar verbruiker betaald (duurzaamheid)! Allen onder regie van dezelfde dienstverlenende Asset Management organisatie! met hoge mate van standaardisatie in rapportage tussen vastgoedorganisaties m.b.v. en
CBRE Global Investors | 17
4. Vragen & discussie
www.cbreglobalinvestors.com
Americas
EMEA
Asia Pacific
Los Angeles (HQ)
Amsterdam (HQ)
Hong Kong (HQ)
Atlanta
Madrid
Singapore
Baltimore
London
Beijing
Philadelphia
Paris
Shanghai
Princeton
Brussels
Taipei
New York
Luxembourg
Seoul
Boston
Milan
Tokyo
Frankfurt
Sydney
Prague Vienna Stockholm Budapest Warsaw Bucharest Dubai
The information in this document is confidential and meant for use only by the intended recipient. This material is intended for informational purposes only, does not constitute investment advice, or a recommendation, or an offer or solicitation, and is not the basis for any contract to purchase or sell any security, property or other instrument, or for CB Richard Ellis Investors to enter into or arrange any type of transaction. This information is the sole property of CB Richard Ellis Investors and its affiliates. Acceptance and/or use of any of the information contained in this document indicates the recipient’s agreement not to disclose any of the information contained herein.
