Raadhuisplein 1 6367 ED Voerendaal Postbus 23000 6367 ZG Voerendaal
T 045 - 575 33 99 F 045 - 575 11 95 E
[email protected] W voerendaal.nl
\ raadsvoorstel Voerendaal, d.d. 30 juli 2008 Nummer: 2008/ Portefeuillehouder: E.L.M. Franssen-Muijtjens Afdeling: Beleid Programma: Lekker wonen in Voerendaal Product: Raadsvoorstel Onderwerp: Starterslening
Aan de Raad. \ Voorstel Voorgesteld wordt om: a) De Verordening “VROM Startersleningen Voerendaal” 2007 tekstueel aan te passen zodat de koopsom in plaats van de verwervingskosten voor bestaande en nieuwbouw woningen maximaal € 170.000,- wordt; b) De Verordening ''VROM Startersleningen Voerendaal'' 2007 tekstueel op onderdelen te corrigeren; c) Het instrument Starterslening vooralsnog te handhaven totdat een aantal projecten met starterswoningen in de verkoop zijn geweest, waarna een definitieve evaluatie zal plaatsvinden; d) In de tussentijd mogelijke alternatieve stimuleringsinstrumentaria voor de startersmarkt te onderzoeken.
\ Inleiding Op 16 april 2007 heeft u als Raad besloten tot het instellen van de “VROM Starterslening gemeente Voerendaal”. Hiertoe is de Verordening “VROM Startersleningen Voerendaal” 2007 opgesteld en ondertekend. De Starterslening heeft enerzijds als doel om koopstarters (mensen die voor de eerste keer een woning kopen) financieel te steunen en anderzijds om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Zoals reeds in een Raadsbrief, d.d. 10 juli 2008, aan u is medegedeeld hebben wij besloten om de starterslening te koppelen aan het plan Overheek fase 4 te Klimmen.
Deze koppeling is gemaakt om Voerendaalse starters concreet te helpen en om de Starterslening meer bekendheid te geven. De directe koppeling van de Starterslening met het plan Overheek fase 4 bleek echter in de praktijk op enkele moeilijkheden te stuiten die door enkele wijzigingen in de Verordening zijn op te lossen. Dit Raadsvoorstel gaat in op de wijzigingen in de Verordening die tevens het bereik van de Starterslening verruimen. Verder zal de Starterslening in dit Raadsvoorstel worden geëvalueerd. \ Relatie met visiedocument / programmabegroting en relatie met de beoogde maatschappelijke effecten Visie 2018 Een van de volkshuisvestelijke opgaven van het programma 'Lekker wonen in Voerendaal' voortvloeiend uit de Visie 2018 is: ''de jongste generatie (starters) meer aan Voerendaal binden''. Om deze jongste generatie aan Voerendaal te binden is er in de eerste plaats voldoende betaalbare woonruimte noodzakelijk. Een manier om woningen voor starters betaalbaar te maken is door middel van de Starterslening. Hiermee wordt het aanbod woningen dat voor starters bereikbaar is vergroot.
\ Relevante regelgeving Verordening “VROM Startersleningen Voerendaal” 2007 Verordening Impulsplan “Starters: Een eigen thuis!” Provincie Limburg \ Historisch perspectief Op 16 april 2007 heeft u als Raad besloten tot het instellen van de “VROM Starterslening gemeente Voerendaal”. Hiertoe is de Verordening “VROM Startersleningen Voerendaal” 2007 opgesteld en ondertekend. De Starterslening heeft enerzijds als doel om koopstarters (mensen die voor de eerste keer een woning kopen) financieel te steunen en anderzijds om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. \ Argumentatie 1. Verordening Starterslening 1.1. Wijzingsvoorstellen koopcriteria In de inleiding van dit Raadsvoorstel werd gesproken over de koppeling tussen de Starterslening en de starterswoningen op Overheek fase 4. Een probleem voor deze koppeling vormde de verkoopprijs van de starterswoningen in relatie tot de Verordening “VROM Startersleningen Voerendaal” 2007.
Om een koppeling van de Starterslening met Overheek fase 4 te kunnen maken zijn met de projectontwikkelaar afspraken gemaakt over de maximale vrij op naam prijs. De afspraak is dat de woningen maximaal € 165.000,- vrij op naam mogen kosten. Deze prijs is dusdanig gekozen zodat ze ons inziens vielen binnen de in de Verordening “VROM Startersleningen Voerendaal” 2007 vastgestelde maximale verwervingskosten. Dit blijkt echter niet het geval te zijn. De reden daarvoor is een verschil in interpretatie van de 'verwervingskosten'. Wij gingen er vanuit dat volgens onze Verordening in het geval van nieuwbouw de maximale vrij op naam prijs van een starterswoning € 170.000,- mocht bedragen. Dit blijkt echter niet correct te zijn. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn, de verstrekker van de Starterslening) hanteert volgens de regels van de Nationale Hypotheek Garantie als verwervingskosten de vrij op naam prijs + 8% (zijnde notariskosten m.b.t. de hypotheekakte en renteverlies). Dit betekent voor de starterswoningen van Overheek verwervingskosten van € 165.000 + 8% (€ 13.200) = € 178.200. Om de koopstarters voor dit project toch de mogelijkheid te bieden om voor een starterslening in aanmerking te komen dient de Verordening tekstueel aangepast te worden zodat de maximale vrij op naam prijs € 170.000,- wordt. Concreet is deze tekstuele wijziging weergegeven in paragraaf 1.3 onder het kopje 'Wijzigingen concreet' bij de punten c en d. Het College heeft, vanwege de lotingsprocedure plan Overheek fase 4 d.d. 3 juli, op 1 juli 2008 besloten om de voorgenoemde wijziging als zodanig toe te passen voor de starterswoningen van dit project. De voorgestelde wijzigingen in de Verordening verruimen tevens de mogelijkheden voor starters op de Voerendaalse woningmarkt. Dit geldt zowel voor de nieuwbouw sector (bijv. Overheek) als ook voor de bestaande sector. Daarnaast passen de voorgestelde wijzigingen binnen de voor dit onderwerp geldende Verordening van de Provincie Limburg (Verordening Impulsplan “Starters: Een eigen thuis!” Provincie Limburg). Verder zijn de wijzigingen met SVn kortgesloten en akkoord bevonden. Aangezien voor een wijziging in een Verordening goedkeuring van de Raad noodzakelijk is verzoeken wij u om ten aanzien van voorgenoemde wijziging en enkele andere tekstuele zaken, die in navolgende paragraaf besproken worden, over te gaan tot bijstelling van de Verordening. 1.2. Overige wijzigingsvoorstellen Buiten het voorgenoemde staan er in de huidige Verordening enkele slordigheden in hoofdstuk 3 artikel 6 die wij tevens willen aanpassen. Het betreft hier de zaken die vermeld staan in paragraaf 1.3 onder het kopje 'voorgestelde wijzigingen'.
1.3 Wijzigingen concreet Het kopje 'Huidige tekst' bevat de huidige tekst van de Verordening. Onder de kop 'Voorgestelde wijzigingen' staan de wijzigingen zoals wij die voorstellen. De gemarkeerde en doorgestreepte velden zijn de correcties. Huidige tekst Hoofdstuk 3 Toepassingsbereik Artikel 6 Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a. Van in Voerendaal woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van aanvragen niet jonger zijn dan 21 jaar en niet ouder dan 35 jaar en b. die op het moment van de aanvraag kan aantonen dat hij een economische binding met de gemeente Voerendaal heeft danwel dat hij in het verleden woonachtig geweest is in de gemeente Voerendaal; c. Voor het verwerven van bestaande koopwoningen in Voerendaal waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan € 170.000,- vrij op naam; d. Voor het verwerven van een nieuwe koopwoning in de gemeente Voerendaal, waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger mogen zijn dan € 170.000,e. De hoofdsom van de VROM Starterslening bedraagt maximaal 20% van de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning. Voorgestelde wijzigingen Hoofdstuk 3 Toepassingsbereik Artikel 6 Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a. Van in Voerendaal woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van aanvragen niet jonger zijn dan 21 jaar en niet ouder dan 35 jaar en of, b. van personen die op het moment van de aanvraag kan kunnen aantonen dat hij zij een economische binding met de gemeente Voerendaal heeft hebben danwel dat hij zij in het verleden woonachtig zijn geweest is in de gemeente Voerendaal en niet jonger zijn dan 21 jaar en niet ouder dan 35 jaar; c. Voor het verwerven van bestaande koopwoningen in Voerendaal van maximaal € 170.000 kosten koper; waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan € 170.000,-vrij op naam;
d.
e.
Voor het verwerven van een nieuwe koopwoning in de gemeente Voerendaal van maximaal € 170.000 vrij op naam; waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger mogen zijn dan € 170.000,De hoofdsom van de VROM Starterslening bedraagt maximaal 20% van de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning.
2. Evaluatie Starterslening Op 1 mei 2007 is de Verordening “VROM Startersleningen Voerendaal” in werking getreden. Om de Starterslening op de kaart te zetten is er destijds een informatiemiddag georganiseerd voor tussenpersonen (banken, hypotheekverstrekkers, makelaars, projectontwikkelaars, etc) en is er onder andere geadverteerd in het Limburgs Dagblad en op de website van de Gemeente Voerendaal. Onlangs is er op de website van de Gemeente Voerendaal nog een aparte pagina aangemaakt waar alle informatie over de Starterslening is te vinden en waar een digitaal aanvraagformulier ingevuld kan worden. Nu, d.d. 23 juli 2008, is er slechts één concrete aanvraag voor een Starterslening bij ons bekend. Daarnaast is bekend dat er via Bonnema makelaardij wellicht op korte termijn twee/drie aanvragen binnenkomen. Of de aanvragen ook daadwerkelijk uitmonden in een Starterslening is tot op heden onbekend. Al deze aanvragen hebben betrekking op de 6 starterswoningen van het project Overheek fase 4. Het voorafgaande duidt er op dat de koppeling tussen de Starterslening en een specifiek plan, in dit geval Overheek fase 4, met als doel om koopstarters met een beperkt inkomen aan een woning te helpen een positieve impuls geeft aan de startersmarkt. Het aantal daadwerkelijke toewijzigen moet uitwijzen of deze formule daadwerkelijk succesvol is. Volledigheidshalve dient opgemerkt te worden dat de markt van de bestaande woningsector met betrekking tot de starterslening tot op heden ongeroerd is gebleven. Dat er voor bestaande koopwoningen nog geen Startersleningen zijn aangevraagd kan te maken hebben met diverse factoren, als verkoopprijs, vraag en aanbod. Uit een inventarisatie op Funda.nl, d.d. 7 mei 2008, blijkt dat het merendeel van de bestaande koopwoningen in de gemeente Voerendaal te duur is om voor een Starterslening in aanmerking te komen. Van de 82 woningen die op dat moment te koop staan zijn er slechts 3 die minder kosten dan € 170.000,- inclusief bijkomenden kosten. Als de Verordening Startersleningen wordt aangepast conform voorstel worden dit er 6. Door aanpassing van de Verordening worden de kansen voor starters in de bestaande woningsector dus marginaal verruimd. Desalnietemin zijn de prijzen in de bestaande woningsector dusdanig hoog dat het gaat om beperkte aantallen.
Conclusie / aanbevelingen Uit voorafgaande blijkt dat de Starterslening van de gemeente Voerendaal tot op heden nog geen succes is. Er zijn sinds 2007 nog geen Startersleningen verstrekt. Wel is de verwachting dat een koppeling tussen de Starterslening en een specifiek nieuwbouwproject met starterswoningen een positieve effect zal hebben op het fenomeen starterslening. Op het gebied van de bestaande woningsector kan geconcludeerd worden dat het aanbod van 'betaalbare' woningen beperkt is. Door de voorgestelde wijzigingen in de Verordening wordt het aanbod van woningen die in aanmerking kunnen komen voor een Starterslening marginaal verruimd. Onze aanbeveling ten aanzien van de Starterslening is om de lening in ieder geval tot na de afronding van de verkoopprocedure Overheek en de plannen Kapelhof en Tenelenweg die binnenkort in de verkoop gaan te handhaven. Alsdan kan geconcludeerd worden of de koppeling daadwerkelijk effect heeft. In de tussentijd zullen alternatieven stimuleringsmaatregelen onderzocht worden (zie paragraaf Alternatieven).
\ Alternatieven of andere oplossingsrichtingen Om de startersmarkt adequaat te faciliteren zullen – alvorens de definitieve evaluatie rondom de starterslening plaatsvindt - de onderstaande alternatieven onderzocht worden. a) ten aanzien van de Starterslening de maximale koopsom (nu € 170.000,-) verhogen (b.v. Naar € 200.000,00). b) andere 'startersproducten' verkennen, bijvoorbeeld huur-koop constructies voor woningen realiseren.
\ Randvoorwaarden N.v.t.
\ Financiële, personele, organisatorische consequenties N.v.t.
\ Risico's N.v.t.
\ Communicatie en draagvlak Bij schrijven d.d. 23 juli 2008 heeft Svn kenbaar gemaakt dat zij de starterslening ook bij de directe doelgroep , de Starter, onder de aandacht gaat brengen. Svn is in dit kader voornemens om in september – een maand lang – in beeld te komen op de website Funda.nl. Funda is immers de site voor woningzoekend Nederland.
Als gemeente Voerendaal zullen we – vanuit communicatief oogpunt – de komende tijd ook extra aandacht besteden aan de Starterslening door deze opnieuw onder de aandacht te brengen in “Onder Ons” en weekblad Parkstad.
\ Advies commissie
\ Raadsbesluit De gemeenteraad heeft besloten: a) De Verordening “VROM Startersleningen Voerendaal” 2007 tekstueel aan te passen zodat de koopsom in plaats van de verwervingskosten voor bestaande en nieuwbouw woningen maximaal € 170.000,- wordt; b) De Verordening ''VROM Startersleningen Voerendaal'' 2007 tekstueel op onderdelen te corrigeren; c) Het instrument Starterslening vooralsnog te handhaven totdat een aantal projecten met starterswoningen in de verkoop zijn geweest, waarna een definitieve evaluatie zal plaatsvinden; d) In de tussentijd mogelijke alternatieve stimuleringsinstrumentaria voor de startersmarkt te onderzoeken.
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN VOERENDAAL de secretaris,
de burgemeester,
Aldus besloten in de raadsvergadering van 22-09-2008 de griffier,
de voorzitter,
\ Bijlagen: \ Ter inzage:brief van het college aan de raad dd. 10 juli 2008; de Verordening VROM Startersleningen Voerendaal 2007; De Verordening impulsplan: "Starters een eigen thuis" Provincie Limburg.
