Plan van aanpak Datum
23 december 2011
Projectnaam
Keuze woningbouw Eefde
Zaaknummer (IP) Opdrachtnemer
2011-3562 ROV – Bas van Gageldonk
Opdrachtgever
ROV – Koos van Zwieten
Portefeuillehouder Start
Jan Kottelenberg Juli 2011
Versie 5
Definitiefase
Akkoord
Februari 2013 Einde Programma Inhoudsopgave 1. Projectdoel en resultaten 2. Projectsturing 3. Projectinhoud Bijlagen Planning Ontvangen reacties PvE Financieel overzicht
1. Projectdoel en resultaten 1.1. Doelstelling 1. Het onderzoeken van de haalbaarheid van een herontwikkeling van de Detmerskazerne in Eefde. 2. Het maken van een keuze tussen de potentiële woningbouwlocaties Eefde zuid, Eefde noord en de Detmerskazerne. Achtergronden Sinds enkele jaren vindt onderzoek plaats naar de mogelijkheid om woningbouw te realiseren op de locatie Eefde zuid in Eefde, ten zuiden van de Rustoordlaan en de Schoolstraat. De ontwikkelende partij Loostad b.v. heeft een verkavelingsvoorstel opgesteld dat in diverse sessies is besproken met belanghebbende partijen in Eefde. Zowel de Dorpsraad, het comité HEG (Houd Eefde Groen) en de omwonenden hebben negatief gereageerd op het verkavelingsvoorstel. De gemeente ziet wel goede aanknopingspunten in het voorstel al moeten er nog de nodige zaken onderzocht worden. Ter onderbouwing van de woningbouw in Eefde heeft de gemeenteraad in juli 2009 het college gevraagd de mogelijkheden in Eefde te onderzoeken en aan te geven. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden. Conclusie was dat wil de gemeente in enig volume woningbouw toevoegen aan Eefde en goedkope woningbouw realiseren, dan is de locatie Eefde zuid de meest geschikte locatie hiervoor. Tijdens de afronding van dit onderzoek ontving de gemeente de melding van het ministerie van Defensie dat men begin 2014 de Detmerskazerne wil verlaten. Na een interne ‘leurronde’ binnen de rijksdiensten – waaruit geen belangstelling bleek voor gebruik van het terrein – heeft het RVOB (de dienst die onder andere rijksbezit verkoopt) de Detmerskazerne aan de gemeente Lochem aangeboden. In juni 2011 heeft een bezichtiging van het terrein en een eerste verkennend gesprek met het RVOB plaatsgevonden.
Keuze woningbouw Eefde
versie 5
1.2. Resultaten - Het opstellen van een programma van eisen voor de Detmerskazerne door de afdelingen ROV, OW en MO; - Het opstellen van een milieukundige belemmeringenkaart; - Het opstellen van een grondexploitatie door de afdelingen Financiën en ROV voor het kazerneterrein; - Het voeren van aankoopgesprekken met het RVOB op basis van het gemeentelijke programma van eisen - Het bepalen van een onderhandelingsresultaat en het nemen van een besluit op de aankoop van de Detmerskazerne; - Het bepalen van een definitieve keuze tussen de locaties Eefde zuid en de Detmerskazerne voor woningbouw in Eefde tot 2020. 1.3. Afbakening Het project start met het inventariseren van de mogelijke programmatische invulling van het kazerneterrein in Eefde door de gemeentelijke beleidsafdelingen en eindigt bij de keuze door de gemeenteraad voor een definitieve woningbouwlocatie in Eefde tot 2020. De uitvoering van het project valt nadrukkelijk niet onder dit projectvoorstel. 1.4. Projectzwaarte Dit project wordt als middelzwaar aangeduid. Er zijn diverse gemeentelijke afdelingen bij betrokken en het project heeft een middelzwaar politiek en financieel profiel. Juridisch, technische en innovatief scoort dit project licht tot gemiddeld. Dit plan van aanpak wordt aan de betrokken afdelingshoofden voorgelegd en deze stellen middelen beschikbaar (uren). De opdrachtgever koppelt dit plan van aanpak terug met de directie.
Keuze woningbouw Eefde
versie 5
2. Projectsturing 2.1. Financiën Er zijn op voorhand geen grote extern te maken kosten te verwachten. Er dient wel een milieukundige belemmeringenkaart te worden gemaakt in relatie tot de spoorlijn. Indien er verder sprake is van inhuur, zal dit een taxateur betreffen voor de waardering van het kazerneterrein en/of bouwkundig advies in relatie tot de bestaande panden. Er zijn medewerkers betrokken van 4 afdelingen: ROV, Fin, OW en MO, waarbij het zwaartepunt in ureninzet de afdelingen ROV en Fin betreft. De te maken kosten worden geboekt op een te openen grootboeknummer (9 nummer) en worden gedekt binnen de grondexploitatie. 2.2. Organisatie Ambtelijk opdrachtgever is Koos van Zwieten en ambtelijk opdrachtnemer is Bas van Gageldonk, beiden van de afdeling ROV. Er wordt een projectgroep ingesteld die in principe geen regulier overleg voert, maar bilateraal contact heeft. De samenstelling van de projectgroep is afhankelijk van de uitkomst van de definitiefase, de invulling van het programma van eisen. Hieruit komt naar voren of de afdelingen OW en MO een rol spelen in dit project. Een goede urenraming kan dan ook pas in deze fase worden gemaakt. Voor de afdelingen ROV en Fin worden respectievelijk 125 en 100 uur geraamd.
2.3. Kwaliteit - het schriftelijk vastleggen van het proces en de op te stellen documenten - reguliere terugkoppeling naar de betrokken afdelingshoofden - per fase afsluiting door de opdrachtgever en start nieuwe fase - open planproces 2.4. Informatie/communicatie Er zijn diverse externe partijen betrokken bij dit project. Dit zijn: - direct omwonenden kazerneterrein - comité HEG - Dorpsraad Eefde - De Groene Waarden - Bewoners Eefde (incl omwonenden Eefde zuid) - RVOB Binnen dit project communiceert de gemeente direct met het RVOB en tracht indien nodig een verbindend element te zijn tussen RVOB en Eefde. In de initiatieffase informeert de gemeente per brief alle betrokken partijen over de start van het project, de looptijd en de te nemen stappen. Voor gerichte groepen wordt een brief verzonden. Voor Eefde algemeen een artikel in de Berkelbode. In de definitiefase vraagt de gemeente per brief De Groene Waarden, de Dorpsraad Eefde en HEG welke bouw-en gebruiksmogelijkheden men ziet en aan welke kwaliteitseisen de herontwikkeling van het kazerneterrein moet voldoen. Het college van B&W stelt het programma van eisen vast. Dit programma wordt op een informatieavond gepresenteerd aan alle partijen. In de uitvoeringsfase vinden gesprekken achter de schermen plaats tussen de gemeente en het RVOB. Het resultaat van deze gesprekken (positief of negatief) zal de gemeente per brief aan partijen melden, voor Eefde algemeen volgt een artikel in de Berkelbode. Het collegebesluit met een keuze voor een locatie (kazerneterrein of Eefde-zuid) en de eventuele wijze van ontwikkeling van het kazerneterrein (publiek, privaat of publiek-privaat) zal op een informatieavond worden gepresenteerd aan alle partijen.
Keuze woningbouw Eefde
versie 5
2.5. Planning De looptijd van dit project is van juli 2011 tot februari 2013. 2.6. Risico’s De volgende risico’s zijn momenteel bekend: - RVOB trekt zich terug, het kazerneterrein kan niet worden her ontwikkeld; - Aanpassing woningbouwprognose; - Negatieve marktomstandigheden met (te) grote druk op de grondexploitatie.
Keuze woningbouw Eefde
versie 5
3. Projectinhoud NB In elke fase wordt de projectinhoud verder ingevuld. 3.1. Initiatieffase In deze fase wordt het plan van aanpak als leidraad opgesteld en vastgesteld. Tevens vindt in deze fase de eerste externe communicatie plaats met betrokkenen. De notitie ‘’woningbouwlocaties Eefde’ wordt samen met dit plan van aanpak ter informatie aangeboden aan de gemeenteraad. Op 12 december 2011 stelde de gemeenteraad het plan van aanpak en de notitie woningbouwlocaties vast. De gemeenteraad gaf het college de opdracht ook de locatie Eefde noord in beeld te houden bij een totale afweging. Er is een subsidieverzoek aangevraagd bij Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed voor het onderzoek naar het hergebruik van de panden. Op dit verzoekt wordt uiterlijk in februari 2012 gereageerd.
3.2. Definitiefase In deze fase wordt de inhoud van de bouw-en gebruiksmogelijkheden van het kazerneterrein onderzocht. Welke functies zijn wenselijk en mogelijk voor de twee deelgebieden? In deze fase wordt een programma van eisen en een grondexploitatie opgesteld. Programma van eisen De gemeente vraagt zowel de interne afdelingen als de externe (overleg)partners De Groene Waarden, de Dorpsraad Eefde en het comité HEG om aan te geven welke bouw-en gebruiksmogelijkheden men ziet voor het kazerneterrein. Hieruit ontstaat een inventarisatielijst. Het college van B&W zet deze inventarisatielijst om in een programma van eisen. Er zijn reacties ontvangen van: De Groene Waarden HEG Dorpsraad Eefde Interne afdelingen Ingebrachte programmatische mogelijkheden/wensen: Wonen starters en ouderen zorgwonen huurwoningen (max 20) totaal aantal binnen gemeentelijke bouwcapaciteit gemaximeerd op 32 Werken werken aan huis, kleinschalige kantoren woon-werkkavels Zorg een gezondheidscentrum met de huisartsen uit Eefde met daarbij evt fysio/apotheek/psycholoog/thuiszorg. Luxe zorg, bv revalidatie icm wonen Sport Sportveld tbv scholen binnen sportfaciliteiten behouden Vervoer station
Keuze woningbouw Eefde
versie 5
Grondexploitatie Het programma van eisen wordt doorgerekend in de vorm van een grondexploitatie. In deze grondexploitatie komen alle kostenposten en opbrengsten te staan die worden geraamd binnen de grenzen van het programma van eisen. Hierin kan door middel van deelprogramma’s indien gewenst een fasering in de tijd worden aangebracht. Opstellen belemmeringenkaart De Detmerskazerne ligt aan de spoorlijn Zutphen-Lochem. Naast de bestaande geluidscontour liggen er plannen om de spoorlijn uit te breiden, te elektrificeren en/of gevaarlijke stoffen te gaan vervoeren. De milieukundige gevolgen worden op een belemmeringenkaart aangegeven, zodat helder is welke functionele beperkingen het terrein eventueel kent. Hiernaast zal er in deze fase aandacht zijn voor de overige milieukundige aspecten. Hiertoe zijn echter geen grote beperkingen te verwachten. Aveco de Bondt heeft hiertoe opdracht gekregen.
3.3. Uitvoeringsfase In deze fase wordt op basis van de gemeentelijke uitgangspunten en financiële doorrekening gesproken met het RVOB. Doel van deze gesprekken is te komen tot een reële en haalbare verwervingsprijs en verwervingsvoorwaarden. Het college van B&W voert deze gesprekken. Op basis van een resultaat van de gesprekken met het RVOB legt het college van B&W twee beslispunten voor aan de gemeenteraad: 1) Het bepalen van een keuze tussen Eefde zuid en het kazerneterrein als ontwikkellocatie voor Eefde tot 2020. 2) Indien beslispunt 1 leidt tot een keuze voor het kazerneterrein wordt tevens een besluit gevraagd over de aankoop van het kazerneterrein: - de gemeente Lochem koopt aan - afzien van aankoop en de ontwikkeling aan een marktpartij overlaten binnen het programma van eisen - een combinatie van bovenstaande (PPS) 3.4. Evaluatie en vervolg Evalueren van het proces en een nieuw project starten voor het uitvoeren van de gekozen ontwikkellocatie en type ontwikkeling.
Keuze woningbouw Eefde
versie 5
Evaluatiefase
Uitvoeringsfase
Definitiefase
Initiatieffase
Bijlage planning Vaststelling plan van aanpak
Augustus 2011
Opdrachtgever
Vaststellen notitie ‘woningbouwlocaties Eefde’
September 2011 December 2011
College Gemeenteraad
Input programma van eisen
Oktober 2011
Maatschappelijke partijen en college
Vaststellen programma van eisen (incl infoavond)
December 2011
College
Opstellen grondexploitatie
December 2011
College
Voeren van gesprekken met RVOB
Tot juli 2012
College
Bepalen locatiekeuze ontwikkeling Eefde (incl infoavond)
September 2012
College
Bepalen locatiekeuze Eefde Bepalen aankoop kazerneterrein
December 2012
Gemeenteraad
Evaluatie proces
Tot februari 2013
Maatschappelijke partijen en college
Start vervolguitvoering
Februari 2013
Bijlage reacties programma van eisen 1. Reactie HEG 27-11-2011 Geachte Hr Gageldonk Betreffende de vraag aan de HEG over de bestemming van de Detmerskazerne, kan ik u het volgende melden. Zoals de HEG altijd heeft aangegeven, is deze tegen woningbouw , alwaar nu nog het weinige groen van Eefde over is. Hierbij ook duidend op de huidige wegomleiding die wordt gerealiseerd. De Detmerskazerne is altijd door de HEG als de mogelijke oplossing aangegeven als een plek waar zowel starters als ouderen terecht zouden kunnen. Hierbij zouden voor beide groepen mogelijk
Keuze woningbouw Eefde
versie 5
vergelijkbare woningen worden gerealiseerd, met de huidige gebouwen en de daarbij benodigde aanpassingen, waarbij voor beide groepen niet specifieke woningen moeten worden gerealiseerd. Verder kan ook nog gedacht worden aan Zorg, zoals bijv een gezondheidscentrum met de huisartsen uit Eefde met daarbij evt fysio/apotheek/psycholoog/thuiszorg. Het sportveld van de Detmerkazerne zou mogelijk gebruikt kunnen worden door beide basisscholen als sportterrein, indien hieraan behoeft is. Mocht er in de toekomst aan woningbouw gedacht worden , dan is het een absolute noodzaak om als eerste gebied nummer 8 hiervoor in aanmerking te laten komen, gezien het enorme verval wat nu optreedt. Daarnaast zou inbreidingsgebied nummer 5 een evt optie kunnen zijn, gezien het hier gaat om deels herbebouwing en evt lichte uitbreiding in een duidelijk inbreidingsgebied Zoals de HEG altijd heeft aangegeven, en is bekrachtigd door het onderzoek welke de dorpsraad heeft uitgevoerd, Komt Eefde Zuid NIET in aanmerking voor evt woningbouw, gezien het feit dat dit ten koste gaat van een enorm stuk karakteristiek groen van Eefde, wat dan weer ten koste gaat van de potentiële mogelijkheden van de Detmerskazerne,waar nu geen groen is, behoudens het sportterein. Hierbij wil de HEG meegeven dat door het wegvallen van de Detmerskazerne, er ook lokale arbeidsplaatsen gaan verloren, waarbij de vraag zich voordoet, met de krimpende bevolking, welke woningbehoefte er anno 2012 nog is?? De Detmerskazerne zou voldoende potentieel in zich moeten hebben om te voldoen aan de woningbehoefte tot 2020 met de gebieden 8 en 5 hierbij. Wij zij als HEG ten alle tijde bereid om een evt toelichting te geven, danwel te blijven meedenken over de toekomst van Eefde en zijn omgeving
Met vr groet namens de HEG, E.Lammers
2. Reactie Dorpsraad Eefde 1-12-2011 Beste Bas, Het is wat krap qua tijd om een heel mooi verhaal neer te zetten en uitgebreid op je verzoek te reageren maar we zijn in EEFDE serieus bezig met de bestemmingsmogelijkheden van het terrein van de Detmers Kazerne. Graag gaan wij hierover nog nader in gesprek met de gemeente Lochem. Het onderstaande geeft al vast de denkrichting aan van de DRE en een aantal bewoners/ondernemers uit EEFDE. Beschik jij mogelijk over een inventarisatie over de huidige gebouwen, hoeveel gebouwen, vierkante meters en kubieke inhoud? Ik ben er wel eens geweest maar heb slechts een gebouw gedeeltelijk van binnen gezien. Het terrein een keer goed verkennen en wat meer gebouwen bezichtigen zou voor mij (en anderen) een verstandige zaak zijn. Het lijkt ons en mensen die we gesproken heb in ieder geval zaak te onderzoeken of een aantal karakteristieke gebouwen voor gebruik te behouden zijn. Het onderhoud lijkt over het algemeen goed. Het lijkt ook degelijk gebouwd. Weet jij meer over de mogelijke aanwezigheid van asbest en/of andere milieu belemmerende zaken. (het spoor is bekend). In algemene zin zou ik de mogelijk toekomstige bestemming erg ruim houden met een voorkeur voor wonen en wonen/werken aan huis en een kleinschalig kantoorconcept voor meerdere gebruikers en zie verder onderstaande uiteenzetting omtrent zorg in meerdere verschijningsvormen. Ook de mogelijkheid voor een duurzaam (senioren?) woonconcept (particulier opdrachtgeverschap) lijkt behoefte te zijn. In Zutphen kan men daar over het algemeen moeilijk terecht.
Keuze woningbouw Eefde
versie 5
In Eefde zijn in ieder geval een drietal ondernemers waaronder ik zelf die een ruimte zouden kunnen gebruiken ten behoeve van kantoor, totaal circa 400 m2. Een daarvan is nu nog gevestigd in Zutphen en heeft daar een kantoor van 200 m2. Dus zeg globaal tweemaal 100m2 en eenmaal 200m2. Wij zouden ook wat diensten kunnen delen om kosten te besparen zoals een gemeenschappelijk receptie/telefoniste/pantry/toiletten etc. Dit zou wellicht in een van de bestaande gebouwen kunnen. Ook het aanbrengen van zonnepanelen zou goed op de bestaande gebouwen kunnen. Er is nog een andere groep ondernemers (geen toonbank/verkoopfunctie) die ook met deze gedachten speelt. Hoe concreet en om hoeveel meter dat gaat weet ik niet. Deze zouden ook in ons idee/concept kunnen aansluiten of andersom. Via Ernst Lammers heb je volgens mij ook informatie gekregen over een klein gezondheidscentrum, toekomstige samenwerking van twee huisartsen met bijkomende diensten en zorg. Wat ik begrijp uit een voorlopige inventarisatie van een van deze huisartsen zelf zou dat kunnen gaan om 350 m2. Dit kan ook worden aangevuld met woonzorg in combinatie met “ouderenzorgappartementen” eventueel uit te breiden met dietiste en psycholoog en mogelijk kleine middenstand. Deze partij is bereid de plannen nader toe te lichten. Dit en onze kantoorfunctie zou wellicht ook in EEN bestaand? gebouw samen kunnen en elkaar versterken, ik noem het maar even een health/business center. Hier zouden wij met elkaar kunnen acteren als verwerver van een gebouw met grond of alleen grond en zelf (her)ontwikkelen. Dan blijft “de winst” in de zak van de initiatiefnemers en is een en ander eerder haalbaar en realiseerbaar. Tevens heb ik twee weken geleden een gesprek gehad met twee ondernemers uit Noord Holland die nabij Alkmaar een luxe appartementencomplex gaan realiseren met 30 appartementen in de huursector, met een variatie in grootte van de appartementen van 60/90 en 120 m2. Zorg en andere voorzieningen op maat. Bijvoorbeeld met filmzaal, bibliotheek, zwem- en fitnessmogelijkheid, gemeenschappelijke ruimte met open haard, restaurant wellicht, logeermogelijkheden, behandelkamers voor arts, fysiotherapeut, verpleegkundige en mogelijk zelfs specialist “aan huis”. Zij zijn van mening dat dit de komende decennia zal voorzien in een enorme behoefte en vraag gelet op de zich steeds meer terugtrekkende overheid. Het gebouw (geheel nieuwbouw) zal ongeveer 4.000m2 groot worden, verdeeld over drie verdiepingen. Aangezien hier in EEFDE meer grond beschikbaar is (minder duur) zou je ook aan een of twee bouwlagen kunnen denken. Het gebruiken van een of meer bestaande gebouwen lijkt niet aannemelijk gelet op de hoge (overheids) eisen die aan dit soort gebouwen worden gesteld. Ook gelet op duurzaamheid en goede isolatie en comfort. Nieuwbouw lijkt voor de hand te liggen. Ik heb hen gevraagd om de locatie van de Detmers Kazerne Eefde/Lochem nader te bestuderen en/of er in deze regio behoefte bestaat voor een dergelijke opzet. Als zij hier mogelijkheden zien dan zijn zij gaarne bereid hun plannen nader aan de gemeente uit een te zetten. Ook zij zouden zelf ontwikkelen! Er wordt inmiddels ook met enige regelmaat gesproken (Charette en Traverse) over de mogelijkheid van STATION EEFDE hetgeen daar aan de spoorlijn goed zou passen. Zelf denk ik op dit moment ook nog aan een museum functie, het terrein is goed te beveiligen, en middels een station nog beter bereikbaar. Het bovenstaande in combinatie met gefaseerde nieuwbouw van woningen op het Kazerneterrein zou een goede invulling kunnen geven. Wat volgens ons een belangrijk alternatief is en in het huidige plan van aanpak ontbreekt is een DERDE en VIERDE optie; als blijkt dat het gehele Detmers terrein om wat voor reden dan ook niet haalbaar is, de gemeente ook de optie open zou moeten houden om uitsluitend het huidige sportterrein te verwerven en daar te kiezen voor inbreiding van woningbouw. Dat is overzichtelijk en minder begrotelijk. Dit zou in combinatie met de recent opgeleverde/op te leveren woningen/bouwlocaties in EEFDE (zie blz 17 van het rapport AVECO de BONDT) waar gesproken wordt over circa 57 woningen en bij het sportveld van de Kazerne circa 25-40 woningen, dan kom je op een totaal van circa 82 tot 97 woningen. (daarnaast zijn er ook nog kleinere aantallen/particulier initiatief die hierin niet verwerkt zijn, zoals bijvoorbeeld voor DE REES, vier van een “oud” contingent?, worden gerekend). Dan kunnen er tot 2019/2020 voldoende woningen gerealiseerd worden waarbij EEFDE ZUID gespaard en dus GROEN kan blijven.
Keuze woningbouw Eefde
versie 5
Het hierboven en hieronder geschetste scenario (optie DRIE en VIER) zien wij graag terug in het plan van aanpak zoals opgesteld op 6 oktober 2011 en ook graag voorgelegd aan het college van B&W en uiteindelijk aan de Raad van de gemeente Lochem als mogelijkheid voor de keuze woningbouw EEFDE. Wij zijn van mening dat de keuze voor woningbouw in het plan van aanpak OF Eefde Zuid OF de Detmers Kazerne te kort door de bocht is. Als de Detmers kazerne (en sportterrein) het niet zouden kunnen worden dan zien wij als DRE nog steeds geen noodzaak voor de ontwikkeling van EEFDE ZUID. Zie derhalve optie DRIE (alleen het sportterrein) of mogelijkheid optie VIER geen van beiden. Zoals reeds in de aanvang van ons schrijven gemeld gaan wij graag over het bovenstaande nog nader in gesprek. In het vertrouwen je hiermee van dienst te zijn, tot nadere toelichting en overleg bereid, Met vriendelijke groet, Namens de DRE (Dorpsraad EEFDE) Marc Majoor 3. Reactie De Groene Waarden 15-12-2011 Hallo Bas, Vanuit De Groene Waarden schatten we een behoefte in van circa 20 sociale huurwoningen, mogelijk verdeeld over meerdere fasen. Met vriendelijke groet, Yolanda Winkelhorst Directeur-bestuurder 4. Interne gemeentelijke verkenning Wonen: 32 woningen op reservelijst woningbouw 13-9-2011 Woon-werkkavels Zorg Station Gebruik sportfaciliteiten
Keuze woningbouw Eefde
versie 5
Bijlage financiën
Communicatie Milieukundige kaart Taxateur Bouwkundig advies Uren ROV Uren Financiën Uren OW Uren MO Totaal
Raming € 2.000,00 € 5.000,00 € 0,00 € 5.000,00 € 12.000,00 € 9.500,00 € 5.000,00 € 1.000,00 € 39.500,00
Fase
Initiatief
Keuze woningbouw Eefde
Realisatie 2011
€ 0,00
Realisatie 2012
€ 0,00
Realisatie 2013
€ 0,00
Resteert € 2.000,00 € 5.000,00 € 0,00 € 5.000,00 € 12.000,00 € 9.500,00 € 5.000,00 € 1.000,00 € 39.500,00
versie 5
