6
perspectief
Informatienota voor de raad Datum Ons kenmerk
6 maart 2012 OW1203-0066
Onderwerp
leegstandmanagement kantoren Zwolle 2012
Versienummer
01
Portefeuillehouder
René de Heer
Informant
Dennis Jansen
Eenheid/Afdeling
OWE/R&E
Telefoon
2512
Email
[email protected]
Bijlagen
1. DTZ factsheet kantoren 2012
Wij stellen u voor kennis te nemen van: De huidige stand van zaken betreffende de kantorenleegstand in de stad, de resultaten van de in juni 2011 gepresenteerde pro-actieve aanpak tot nu, en de vervolgstappen in het terugdringen van de Zwolse kantorenleegstand in de vorm van leegstandmanagement.
6
perspectief
Datum Ons kenmerk
6 maart 2012 OW1203-0066
Toelichting op het voorstel Inleiding De aanhoudende crisis op de vastgoedmarkt sinds 2008 en inmiddels ook op de financiële markten hebben de afgelopen jaren geleid tot het uitblijven van nieuwbouw op Zwolse kantorenmarkt. Tegelijkertijd is de kantorenleegstand in de stad flink opgelopen en gelukkig in 2011 voorlopig tot stilstand gekomen. De gemeente heeft sinds het uitbreken van deze crises zeker niet stil gezeten. Drastische maatregelen zijn genomen en er is een intensieve, structurele samenwerking aangegaan met marktpartijen en andere overheden om de problemen op de Zwolse kantorenmarkt aan te pakken. De gemeente Zwolle heeft in 2011 met het vaststellen van de kantorennota kantorenlocaties 2011-2020 50% van haar langjarige nieuwbouw kantoren-programmering geschrapt en monitort sinds 2010 jaarlijks nauwkeurig de bewegingen op de kantoren- en bedrijfsruimte markt om tijdig te kunnen bijsturen. In het afgelopen jaar hebben grote bedrijven expliciet voor Zwolle gekozen om hun regionale huisvesting in noordoost Nederland te concentreren. Bedrijven als Vitens, de RGD, Deutsche Bank en Univé hebben de kwaliteiten van onze stad bevestigd; de uitstekende bereikbaarheid, de centrale ligging in noordoost Nederland, goed opgeleide werknemers en een aantrekkelijke woon/werkomgeving. De markt biedt Zwolle dan ook uitstekend perspectief om zich te ontwikkelen tot dé kantorenstad van de regio. En die ambitie wil de stad waarmaken. Dat is goed voor de werkgelegenheid en de economie en zeker voor de inwoners van Zwolle. Bovendien is het vertrouwen in het bestuur van de stad in de afgelopen jaren sterk gegroeid. De top van het benaderde bedrijfsleven waardeert de actieve houding van de gemeente en dit heeft ongetwijfeld een belangrijke rol gespeeld in de keuze voor Zwolle. Om de kantorenmarkt in Zwolle sneller gezond te maken in de regio is het belangrijk om dit ingezette actieve accountmanagement te continueren en mogelijk te versterken. Binnenkort is het accountplan leegstandmanagement gereed waarin duidelijk beschreven staat hoe en waarom Zwolle denkt dit instrument succesvol te kunnen inzetten. Strategische verbindingen leggen met bedrijven is een essentieel onderdeel van deze aanpak. Sinds vorig jaar is de gemeente in overleg met provincie en andere steden in de regio om tot en gezamenlijke analyse en aanpak van de kantorenproblematiek te komen. Zwolle heeft in 2011 op verzoek van de VNG een presentatie mogen houden over de succesvolle aanpak van de kantorenleegstand op Oosterenk. Kortom de gemeente timmert op alle mogelijke manieren aan de weg.
Stand van zaken, de resultaten tot nu toe •
Vastgoedmonitor
Ieder jaar wordt medio maart de Zwolse vastgoedmonitor gepresenteerd waarin de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt vooral kwantitatief geanalyseerd wordt. Op dit moment is de factsheet 2012 gereed (zie bijlage). Een doorkijk wordt gegeven van de vastgoedmonitor 2012 op hoofdlijnen, met als belangrijkste conclusie dat het totale kantorenaanbod in 2011 t.o.v. het jaar ervoor met 14% is afgenomen. De vertaling van deze afname naar de effecten op de leegstand op de Zwolse kantorenmarkt worden bij het aanbieden van de nieuwe vastgoedmonitor Zwolle 2012 gepresenteerd. 2/6
6
perspectief
Datum Ons kenmerk
•
6 maart 2012 OW1203-0066
Samenwerking met marktpartijen
Op Oosterenk concentreert zich al enkele jaren de hoogste kantorenleegstand in de stad. Daarom heeft de gemeente op deze locatie in de afgelopen jaren de focus gelegd in de aanpak van de leegstand. Inmiddels zijn er 3 bijeenkomsten met marktpartijen in het gebied bij de wethouder belegd om de problematiek inzichtelijk te krijgen en naar een gezamenlijke oplossing te zoeken. Duidelijk is dat samenwerking tussen partijen noodzakelijk is om tot een effectieve aanpak van de leegstand te komen. Ook is ieders eigen verantwoordelijkheid helder en is er bereidheid om op korte termijn te investeren in gebiedsontwikkeling. Marktpartijen in Oosterenk en provincie zijn bereid ca. 100.000 euro te investeren in marktonderzoek naar de meest kansrijke revitalisering van Oosterenk. De gemeente investeert mee middels procesmanagement en regie. De meeste makelaars hebben inmiddels op verzoek van de gemeente het woud aan “te huur” borden verwijderd om de negatieve uitstraling te verminderen. •
Transformatie kantoren Oosterenk
Inmiddels hebben 2 kleinschalige behandelcentra zich in lege kantoren op Oosterenk gevestigd, de Scoliosis Care Clinic en het Acupunctuur Centrum Zwolle. Op dit moment zijn er plannen in een afrondende fase voor een grootschalig gezondsheidsconcept op Oosterenk. Hierbij worden 2 a 3 lege kantoorgebouwen op Oosterenk verbouwd tot een centrum voor gezondheid. Daarmee wordt naar verwachting 6.000 a 8.000 m2 b.v.o. lege kantoorruimte aan de markt onttrokken. Momenteel zijn er partijen die op Oosterenk markt zien voor een gebouwde parkeervoorziening op een locatie waar nu 4 (lege)kantoren staan. Ook dit initiatief kan leiden tot een aanzienlijk afname van de kantorenleegstand in dit gebied. Gesprekken met Isala en andere (grote) partijen uit de particuliere zorgsector sterken het beeld dat Oosterenk een campusachtige ontwikkeling kan door maken op het gebied van Health & Care, 1 van de economische speerpunten van de stad. •
Spoorzone/Hanzeland
De kantorenleegstand in dit gebied is van een heel andere aard dan op Oosterenk. De gebouwen zijn niet sterk verouderd en de leegstand is verspreid over de kantoren. Bovendien is Spoorzone/Hanzeland een toplocatie direct aan het spoor gelegen en goed bereikbaar per auto. De parkeerdruk is vanwege de huidige leegstand nagenoeg verdwenen maar zal snel weer oplopen bij nieuwe vestigers. In het afgelopen jaar is de kantorenmarkt op deze locatie weer aangetrokken. De Deutsche Bank heeft haar regiokantoor hier gevestigd, KPMG en de Grontmij hebben de huurcontracten verlengd en Univé gaat haar kantoren uit de regio weer concentreren in hun kantoor in Hanzeland. De verwachting is dat de kantorenmarkt op de Spoorzone/Hanzeland op de lange termijn weer gezond gaat worden. De marktwerking zal de komende jaren zorgen voor lagere huurprijzen en de ingezette concentratie en fusieprocessen bij bedrijven in de regio bieden kansen voor dit gebied. De RGD is de grootste huurder van kantoren in dit gebied en vormt daarmee de meest kwetsbare factor. Ca. 40% van de beschikbare 200.000 m2 kantoorruimte in de Spoorzone/Hanzeland wordt momenteel door rijksdiensten in
3/6
6
perspectief
Datum Ons kenmerk
6 maart 2012 OW1203-0066
gebruik genomen. De komende jaren zullen veel huurcontracten gaan aflopen en in combinatie met de herhuisvestingsplannen van het rijk (concentratie) is het spannend wat de consequenties voor Zwolle zullen zijn. Belangrijk blijft dat de gemeente Zwolle in contact blijft met eigenaren van kantoren en de bedrijven die in deze gebouwen gevestigd zijn. Door te investeren in deze en nieuwe relaties worden we niet verrast door plotseling vertrek en kunnen we invloed uitoefenen om bedrijven voor de stad te behouden en aan te trekken. Dit betekent dat accountmanagement de focus sterk naar dit gebied gaat verleggen en dit jaar extra investeert in de relaties met eigenaren en huurders.
Van pro-actieve aanpak naar leegstandmanagement Bedrijven die op zoek zijn naar andere huisvesting maken een afweging tussen locatie, huren van bestaande kantoren of nieuwbouw. In deze economische recessie zijn de financieringsmogelijkheden voor nieuwbouw zeer beperkt en kijken bedrijven nu eerst naar het bestaande aanbod. Tegen zeer aantrekkelijke voorwaarden kunnen huurcontracten worden afgesloten waarbij het gebouw zonder een hogere huur kan worden aangepast aan de wensen van de klant. Dat betekent dat de meest kansrijke kantoren in de komende jaren eerst tot herontwikkeling zullen komen. Hoe langer de overige kantoren leeg blijven staan hoe kleiner de kans wordt dat deze gebouwen voor hergebruik in aanmerking komen. Pas als het bedrijf na deze zoektocht tot de conclusie is gekomen dat er in de bestaande voorraad geen passend gebouw te vinden is wordt er nagedacht over het bouwen van een nieuw kantoor. Op dat moment komt nadrukkelijk de rol van de gemeente in zicht. •
leegstandmanagement
De gemeente kan in de nieuwbouwvariant creatief meedenken in het oplossen van de huisvestingsbehoefte van de klant. En tegelijkertijd haar maatschappelijke verantwoordelijk nemen bij de effecten van gewenste nieuwe huisvesting in de stad. Samen met marktpartijen wordt een oplossing gezocht voor de invulling van het achter te laten kantoor. Publieke en private netwerken worden ingezet om eerst nieuwe gebruikers voor de gebouwen te vinden voordat nieuwbouw in beeld komt. Juist deze vorm van langdurige samenwerking versterkt het vertrouwen en is een belangrijke stap voorwaarts om de Zwolse kantorenmarkt in haar regionale positie te laten groeien. Bovendien is het aantal “zachte” nieuwbouwplannen voor huisvesting op 1 hand te tellen en zal het vanwege de aanhoudende economische crisis nog jaren duren voordat er daadwerkelijk een nieuw gebouw in de stad ontwikkeld wordt. Bij het gezond krijgen van de kantorenmarkt is de aandacht van markt en overheid bijna voor 100% gericht op een succesvolle aanpak van de leegstandsproblematiek. De kantorenmarkt in Zwolle kampt momenteel met een gemiddelde leegstand, met name geconcentreerd in de gebieden Oosterenk en Hanzeland. De kantoren in deze gebieden verschillen aanzienlijk in kwaliteit en daarmee in mogelijkheden tot hergebruik. Momenteel staat circa 100.000 m2 b.v.o. kantoorruimte in Zwolle leeg. De verwachting is dat maximaal 20% voor functieverandering in aanmerking zal komen. Voor de overige 80% van de lege kantoren zijn verschillende oplossingen denkbaar. Ten eerste zal de marktwerking tot huurverlagingen gaan leiden. Daardoor wordt het voor partijen weer interessant om op kwalitatief goede werklocaties te gaan huren (Hanzeland). Zodra de economie weer gaat aantrekken zal de vraag naar werkruimte gaan stijgen en lost een deel van de leegstand van zelf op. Ten derde zullen de slechtste kantoren op de slechtste plekken (Oosterenk I en II) in de stad overblijven en uiteindelijk worden gesloopt. Zwolle ziet de oplossing voor het nieuwbouwvraagstuk voor kantoren in de vorm van leegstandmanagement waarbij inspanningsverplichtingen gaan gelden voor bedrijven die nieuwe huisvesting in de stad ambiëren. Het bedrijf dat een nieuw kantoor wil bouwen moet met een gedegen leegstands-analyse onderbouwen waarom er geen leeg gebouw in de bestaande voorraad voldoet aan haar wensen. De gemeente toetst vervolgens bij de eigenaren van de afgewezen lege kantoren of de aanvrager van de bouwvergunning gepoogd heeft om het object aan te huren en wat de reden van afwijzing is. In nader op te stellen criteria kan deze toetsing worden vastgelegd.
4/6
6
perspectief
Datum Ons kenmerk
6 maart 2012 OW1203-0066
In het geval dat een bedrijf binnen de stad wil verhuizen naar een nieuw kantoor en daarbij een leeg gebouw achter laat, worden zowel de gebruiker als de verhuurder van het nieuw te bouwen kantoor op hun verantwoordelijkheden gewezen. Daarbij kan gedacht worden aan de eis dat eerst een oplossing gevonden wordt voor het achter te laten gebouw voordat de gemeente mee werkt aan nieuwe huisvesting. Tenslotte kan de gemeente een WOZ-fonds opzetten door en voor Zwolse ondernemers om locaties met hoge leegstand een kwaliteitsimpuls te geven. Door een klein percentage van de WOZ in een ondernemersfonds onder te brengen worden financiële middelen gecreëerd om direct in het gebied te kunnen investeren. In tegenstelling tot de ingewikkelde BIZ-regeling met zware procedures is het WOZ-fonds eenvoudig te organiseren. Een ander belangrijkste voordeel van dit instrument is het voorkomen van zogenaamde free-riders. Iedere kantooreigenaar betaald WOZ en investeert zodoende automatisch mee in het gebied. De gemeente kan door een kleine verhoging van de WOZ-belasting (1 euro m2) ook geen extra financiën vrij te maken. In steden als Utrecht en Leiden wordt sinds kort van deze WOZ constructie gebruik gemaakt. Een Zwols ondernemersfonds kan middels het volgende 10-stappenplan in grote lijnen uitgevoerd worden: 1. 2. 3. 4.
Verkennende gesprekken met de ondernemersverenigingen Verkennende gesprekken met de top 20 grootste WOZ-betalers (eigenaren+gebruikers) Opzetten van een stuurgroep: 5 a 6 enthousiaste “trekkers” uit Zwols bedrijfsleven. De stuurgroep werkt een plan “Zwols Ondernemersfonds” uit. Hierin worden de uitgangspunten, de organisatie, de spelregels en het tarief geschetst. De ervaring in Leiden en Utrecht wijst uit dat ambtelijke cq externe ondersteuning noodzakelijk is. 5. De stuurgroep trekt zelf de kar om draagvlak bij haar achterban te creëren voor het plan. 6. Per terrein maakt de ondernemersvereniging zelf een plan om de “trekkingsrechten” te besteden. Dat kan gaan om bijvoorbeeld: cameratoezicht, extra onderhoud van straat en groen, collectief vervoer, aanstelling van een parkmanager, duurzaamheid als een WKO-installatie voor het gebied of om promotie en acquisitie. Waar het om gaat is dat het besluit democratisch tot stand komt. Ondernemers en eigenaren bepalen dat samen. 7. De stuurgroep neemt het initiatief om het plan in te dienen als verzoek aan het college van B&W cq de gemeenteraad. 8. De gemeente schaart zich achter het plan en stelt het tarief vast middels de WOZ-bijdrage. 9. De stuurgroep neemt het initiatief tot een oprichtingsbestuur op voor de vereniging Ondernemersfonds Zwolle dat toeziet op ordelijke toewijzing van het geld, de besteding aan de doelen per terrein en de controle daarop. 10. Na drie jaar wordt het ondernemersfonds geëvalueerd door een onafhankelijke instantie. Op basis van de evaluatie kan besloten worden tot voortzetting of aanpassing van het ondernemersfonds.
Kernboodschap In de raadsvergadering van 30 januari j.l. is tijdens de behandeling van de actualisatie van het Zwolse vastgoedprogramma de kantorenleegstand aan de orde gesteld. In antwoord op vragen over dit onderwerp heeft de wethouder aangekondigd een informatienota over de kantorenleegstand in de stad te presenteren. In deze voorliggende informatienota wordt u geïnformeerd over de huidige stand van zaken betreffende de kantorenleegstand in de stad, de resultaten van de in juni 2011 gepresenteerde pro-actieve aanpak tot nu, en de vervolgstappen in het terugdringen van de Zwolse kantorenleegstand in de vorm van leegstandmanagement. Consequenties N.v.t.
Communicatie 5/6
6
perspectief
Datum Ons kenmerk
6 maart 2012 OW1203-0066
N.v.t. Vervolg Voor de komende zomer worden de resultaten van de jaarlijkse vastgoedmonitor Zwolle gepresenteerd. Daarin staat de meest recente stand van zaken op de Zwolse kantorenmarkt. De bijgevoegde DTZ factsheet kantorenmarkt Zwolle geeft alvast een voorschot op deze rapportage. Openbaarheid Deze informatienota is openbaar.
Burgemeester en Wethouders van Zwolle,
drs. H.J. Meijer, burgemeester
drs. O. Dijkstra, secretaris
6/6
