Informatienota voor de raad

gemeente Eindhoven

Raadsnummer o8. R 6 8 r. oor Inboeknummer o8bsto6868 Dossiernummer 88o.Sos 22 ) uli 2008

Informatienota voor de raad Betreft onderzoek naar de hotelmarkt Eindhoven en het vervolg. Kennis nemen van

De gemeente Eindhoven heeft door een extern deskundig bureau een onderzoek laten uitvoeren naar de Eindhovense hotelmarkt.

Aanleiding De gemeente Eindhoven wordt overstelpt met aanvragen van hotelketens, ontwikkelaars en bouwbedrijven met plannen voor nieuwe vestigingen, uitbreidingen en verplaatsingen van reeds gevestigde hotels. Of er daadwerkelijk ruimte in de markt is en hoe groot die ruimte is, was echter volstrekt onduidelijk. Gezien het belang van de hotels voor de stad hebben we Horwath HTL als gespecialiseerd bureau een marktonderzoek laten uitvoeren. Hotels zijn belangrijk voor het ’reguliere’ bedrijfs- en zakenleven in de stad. Ook vormen hotels belangrijke elementen in gebiedsontwikkelingen (soms zelfs drager) en spelen ze een belangrijke rol in de levendigheid en leefbaarheid van hun omgeving (24 uursbedrijf). Daarnaast zijn het meestal ook grote volumes en daarmee ruimtelijk zeer relevant.

Toelichting In 1999 heeft de gemeente Eindhoven voor het laatst een onafhankelijk onderzoek naar de hotelmarkt in Eindhoven laten uitvoeren. Toen werd berekend dat tot 2005 ruimte was voor 3 substantiele toevoegingen aan het destijds gevestigde aanbod. Dit zouden dan zakelijke hotels moeten zijn (9 van de 10 overnachtingen had destijds een zakelijk motief). Hieruit is toen een soort visie op het vestigingenbeleid gedestilleerd, waarbij dus uitbreiding van het aanbod met 3 hotels werd gewenst in de West Corridor (omgeving NS Station, omgeving A2 / kruising West Corridor, omgeving luchthaven). Geen van deze 3 is tot nu toe werkelijkheid geworden. Dit was wel de verwachting. De redenen hiervoor zijn divers, maar belangrijk is de wereldwijde economische dip na "11 september", en bijvoorbeeld ook de gevolgen van SARS . Wel zijn er andere, meer kleinschalige ontwikkelingen of uitbreidingen va n besta a n d a a nbod geweest.

Raadsrmmmer o8. Rz 6 8 r. oor

Belangrijke conclusie uit het hotelonderzoek van Horwath HTL is dat er voor ruim 1.100 kamers plannen zijn in Eindhoven (inclusief Lichttoren, Flight Forum, Design Hotel Holland Art Gallery). Omdat 8 tot 9 van de 10 hotelovernachting zakelijk zijn, is op basis van economische (groei) cijfers redelijk hard een toekomstige vraag te berekenen. Welnu, tot 2015 is de extra vraag naar hotelkamers in Eindhoven ruim 450. Het overschot aan planvolume is dus minimaal 550 kamers. Uiteraard zijn er nuances in deze marktruimte. Voorbeelden zijn hostels (zeer goedkoop, specifieke doelgroep), een wellness hotel (dat de eigen kamervraag genereert), grote internationale ketens met een wereldwijd reserveringssysteem, of een hotel dat qua locatie of verschijningsvorm echt iets toevoegt aan het Eindhovens aanbod.

Consequenties Gezien het belang van hotels is een ordende overheid in dit geval wenselijk. Hoewel de afgelopen 7 jaar ’beleid’ niet de gewenste structurele uitbreiding op nieuwe locaties tot gevolg had, waren beleidskeuzes toch bepalend voor bijvoorbeeld Flight Forum. Verder is het de verwachting dat de uitkomsten van dit onderzoek de plannen wat uitdunnen.

Overeenkomstig de methode van de Prioriteitennota wordt, in overleg met relevante marktpartijen, aangegeven welke gebieden van de stad rood (geen hotels), oranje (geen hotels, tenzij......) of groen (wel hotels) worden. Hierbij is overigens een ondergrens (minder dan 20 kamers) van belang, net als in de Prioriteitennota (minder dan 20 appartementen is toegestaan). Hotels met minder dan 20 kamers zijn geen structurele toevoegingen aan het Eindhovens h ote l a a nbod.

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

A. Brunninkhuis, secretaris

BK08013667

Hotelrnarkt Eindhoven

+ Horwath HTL Hotel, Jout and Lesure

Juli 2008 Drs E.G. Hoogendoorn M.C. van Bruggen

Hotelmarkt Eindhoven juli 200S

P, Horwath HTL Hilversum, 3 juli 2008 Drs. E.G. Hoogendoorn Drs. R. Lardenoye MBA M,C. van Bruggen

+ exvwe ure

Horwath consulting 8V Hotel and Leisure Industries Van Hengetlaan 2 121 7 AS Mttversum

The htetheriands Tel. +31 (0)35 548 90 20

ras+31 (0)35 548 90 30 www.horwath.nl e-mail; tnfotthotwath,nt

Gemeente Eindhoven Drs. A.P.T.T. Kivits

Postbus 998 5600 AZ EINDHOVEN

Hilversum, 3 juli 2008

Geachte heer Kivits,

Hierbij hebben wij het genoegen u de rappqgyge stt1tn te bi n aangaande de analyse van de hotelmarkt te Eindhoven. D@ze’+4’ is u evoerd conform onze offerte d.d. 11 oktober 2007, welke door,g’heer Kr@ . i schriftelijk is bevestigd op 18 december 2007.

Aihoewel de in basis van ons o

n schattien met zorg zijn opgesteld op + wegy%p het moment van de studie aan

ons ter beschikk

wtl geen garanties geven voor de realisatie

ervan. Geen re voortkomende de rest van Eur

de gevolgen van mogelijke verstoringen tieke of economische beleid in Nederland, uikelijk met betrekking tot marktonderzoek

dienen onze c

beschouwd als geldig voor een beperkte rworpen aan regelmatige herziening.

tildspedode eg,

telcl ten behoeve van de voorlichting aan onze client en voor

rtijen. Het is niet toegestaan dat deze rapportage wordt pftomen of geciteerd, noch gedeeltelijk noch in zijn geheel, fgaande goedkeuring, welke redelijkerwijs niet zal worden

enwerking met u bij de voorbereiding van dit rapport bijzonder jn gaarne bereid nadere toelichting te geven. Hoogachtend,

HORWATH HTL

Drs. Ewout G. Hoogendoorn

+ Hcnvath HTL Samenvatting Achtergrond ln 1999 heeft de gemeente Eindhoven opdracht gegeven voor een onderzoek naar de hotelrnarkt in Eindhoven Aan de hand van een behoudende berekening werd geconstateerd dat de markt ruimte bood voor 300 5 400 extra hotelkamers, overeenkomend met een drietal hotels. In navolging van de internationale en de

nationale economie stortte de Eindhovense economie in 2001 in. Ook de hoteimarkt zakte in en ontwikkelingen van nieuwe hotels bleven uit.

in 2007 gaat het weer goed met de economie en met de hotelrna in Eindhoven.

Volgens het huidige bedrijfsleven is er op weekdagen wederorri’, gebrek aan

hotelkarners en zijn de prijzen relatief hoog. Bovendien wo, regelmatig geinformeerd bij de gemeente Eindhoven naar mogelijkhe ’tot het n van nieuwe hotels, ook op onverwachte plekken.

Horwath HTL heeft opdracht gekregen een analyse betWeride de hotelmarkt in Eindhoven uit te voeren, Als onderdeei van de analyse is gevraagd tevens aandacht te besteden aan de extended stay markt in Eindhoven.

Orngevingsanalyse

Omdat het gevaar dreigt dat de,+reikbaarhei n Brabant en Eindhoven afneemt, worden ruim 130 maatrrregelen getrqpen om de bereikbaarheid in Zuidoost-Brabant te garanderen. Bel ’ rijke maa+gelen zijn de verbreding van de

Randweg Eindhoven en de doorontw’ ’ vins het HOV. Op Hndhoven Airport, de tweede luchthaven van Ned+and, aantal passagiers de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen.

Opgemerkt kan worde ’ at het aantal niet-werkende werkzoekenden in Eindhoven afneemt en dat dq recjio economische groei de afgelopen jare groter was dan

het provinciale wh” ’ n @aie gemiddelde. Met zakelijke dienstverlening als grootste secr, is l hoven de vijfde kantorenstad van Nederland. Hieraan gerelateerd is tevens., omvang en diversiteit van de conferentiemarkt in Eindhoven,. Ook is egel groot aantal bedrijventerreinen aanwezig in de stad. De

h ’ con ’ ptechnologie en kennisindustrie biedt veel economische iransen. De on ling van de High Tech Campus in de afgelopen 10 jaar en de toenemende mate van internationalisering van de TU/e sluiten hierop aan. De erke aa zigheid van zowel industrie als zakelijke dienstverlening en de relatief

te orenfunctie maken Eindhoven zeer conjunctuurgevoelig, wat een betekent tijdens een neergang in de economie. ln Eindhoven vinden meerdere relevante ontwikkelingen plaats. De High Tech Campus wordt naar verwachting met 100.000m’ tot 1SO.OOOm aan onderzoeken ontwikkelingruimte uitgebreid, bedrijventerrein Park Forum wordt ontwikkeld, een intentieverklaring is ondertekend voor de ontwikkeling van het kennisintensieve bedrijventerrein BeA2,

de Lichttoren ondergaat volledige herontwikkeling, het Philips-complex Strijp S wordt herontwikkeld, stationsgebied Zuidoost krijgt een multifunctionele invulling, en drie Eindhovense wijken zijn tot Krachtkwijken benoemd.

Analyse hotelrnarkt Eindhoven

+ Hoivvath HTL Hoewel diverse initiatieven worden ondemornen om de identiteit en het resulterende imago van Eindhoven verder te versterken op onder meer de vlakken

high tech, design en sport, zijn er relatief weinig grootschalige toeristische attracties met de potentie hotelovernachtingen te genereren, Wel worden steeds meer evenementen georganiseerd, welke soms ook meerdaagse bezoekers trekken.

Het ontbreken van een evenernententerrein beperkt echter de uitbreidingsrnogelijkheden op dit gebied.

Aanbodzljde hotels

Met 15 hotels en 1A52 kamers is een kleine 2% van het Nederlandse hotelaanbod gesitueerd in Eindhoven. Van het aanbod in de provincie Noord-Brabant en de regio Zuidoost Brabant is respectievelijk 20% en 50% gesitueerd In Eindhoven. Terwijl het budget en het middenklasse segment in de regio-,Z)rcjoost Brabant merendeels in landelijke omgeving gesitueerd is, liggen de viefsterrijj; oteis in de

regio voornamelijk In Eindhoven. Met een elftal hotels i meren I van de stadhotels gesitueerd binnen de centrumring. Een drietal enetweglo les. Net als in Nederland, Noord-Brabant en Zuidoost Bra t Rijn in Eindhoven de drie- en viersterren segmenten het grootst, Het viersterreri +pent is in Eindhoven

nog dominanter aanwezig dan het geval ts’:,jn hlederlan8j’Noord-Brabant en Zuidoost Brabant. Het gemiddeld aantal kqrne r vierst@rren hotel is aanzienlijk

groter dan jn Nederland, waaruit gec+ludeer woiiden dat de hotelmarkt van Eindhoven overheersend zakelijk orienteerd is.- ’Eindhoven is het vijfsterren marktsegment niet bestaand en h budgetsegrnent is minimaal aanwezig. Het huidige hotelaanbod in Eindhoven i anzienlijk+oter dan in vergelijkbare steden,

zowel in verhouding tot het a )âĂđ>jp, ers als in verhouding tot de werkgelegenheid.

In de afgelopen jaren ,.;geen grootschalige nieuwe hotels gerealiseerd, vermoedelijk omdat h ketens de voorkeur hebben gegeven aan financieel meer aantrekkelijke locajjes in ’lllederland, Europa of elders. Ondanks het uitblijven van

grootschalig ’lib’.’ naaide hotels, hebben reeds bestaande hotels in Eindhoven afgelo 8 jaar gemiddeld met 2,8% per jaar uitgebreid; een grotere g ei dan in Qkderland en Noord-Brabant. Voor de komende jaren zijn ongeveer 5 planneh ropgevat met betrekking tot hoteluitbreidingen ofÃćâĆňâĂİ onailHkkelingi p„ <Wn totaal aantal van meer dan 1.1 00 hotelkamers. Ook heeft n groot aaAtaj van de bestaande hotels plannen uitgevoerd of opgevat om het roduct op te knappen. In de regio bestaat eveneens een groot aantal plannen die ter voorpet merendeel van kleine omvang zijn en naar verwachting geen grote pjlen uitoefenen op de marktruimte in de gemeente Eindhoven. Vraagzijde hotels Net als het geval is voor de hotelmarkt in Nederland en in Noord-Brabant zijn de resultaten van hotels in Eindhoven na de aanvang van de economische malaise in 2000 sterk gedaald. Het herstel hiervan werd in 2004 ingezet. De cijfers van 2004 en 2005 laten een licht herstel zien. In 2006 is het herstel doorgezet. Terwijl de groei in de Nederlandse hotelmarkt zijn piek bereikte in 2006, was dit in Eindhoven

het geval in 2007. In Noord-Brabant heeft in de peiode 2002-2006 een gemiddelde jaarlijkse groei was 5,1% plaatsgevonden. In Eindhoven was de gemiddelde jaarlijkse groei in de periode 2000.2006 3,2%.

Analyse hotelmarkt Gridhoveii

+ Horwcsh HTL Vergeleken met de Nederlandse hoteirnarkt zijn de gemiddelde kamerprijzen en de

kamerbezettingen in de provincie Noord-Brabant lager. Vergeleken met de hotelmarkt in Noord-Brabant zijn zowel de gemiddelde kamerprljzen ais de gemiddelde bezettingsgraden in Eindhoven aanzienlijk hoger. Voor de Nederlandse hotelmarkt geldt dat in het algemeen circa 60% van de vraag naar hotelkamers wordt gegeneerd door de zakelijke segmenten en circa 40% door

de toeristische segmenten. De hotelrnarkt in Eindhoven is beduidend minder evenredig verdeeld, met ongeveer 80% vraag vanuit de zakelijke markt en 20% toeristische vraag. Dominerend is het zakelijk individuele segment. Echter, vanwege seizoens- en weeksprelding is het van belang zowel de zakelijke als Q toeristische

markt aan te boren. In de huidige hotelrnarkt in Eindhoven g@dt dat in de weekdagen de hoteibezetting hoog is en er behoefte is aan hotelkarners, terwijl in de weekeinden de hotelbezetting zeer laag is. Het is tfaarorn ffan belang

dat de toeristische vraag wordt versterkt, bijvoorbeeld dpl het aar6@kken van meer evenementen. Cebaseerd op voorgaande locatie-, aanbod en vraaganafgys wordt jaarlijkse groei in cte vraag naar hotelovernachtingen vanuit dy individudg kelijk en de zakelijk groep segmenten verwacht respectievelijk 4% en 3,75% t4’bedragen. jaarlijkse groei vanuit de toeristische segmenten wordt cht 2,$96 te bedragen; dit zou verhoogd kunnen worden door de reali ik van een evenemententerrein. Rekening

houdend met een nuljaar in 2011, citeert de gro ognose in de verwachting

dat de vraag naar hotelkarners in eindhoven inâĂđ.de periode 2008-2015 jaarlijks gemiddeld met 3% zal groeien.

Marktpotentie De verwachte groei in de hotelvraagyn Eindhoven vertaalt zich naar een behoefte

van 476 nieuwe hote+mf.’rs lri d eente Eindhoven in 2015. Mits dit aantal kamers over de perio& .2008-2015 verspreid wordt toegevoegd aan de huidige hotelmarkt, zal de pe@@lelde jaarlijkse bezettingsgraad van alle hotels in Eindheven 67f94 beffyagHI+n een pOSitief scenario zal de beZettingsgraad tot

70% in 2015 kunne stijgen als 476 kamers worden toegevoegd aan het bestaandqgestand. In $n negatief scenario zal een lagere groeiverwachting leiden tot e e ddr in de bpfbttingsgraad tot 65% in 20’I 5.

Reeds zijn plan n opgevat voor meer dan 1.100 nieuwe hotelkamers in totaal, bestaande ug uitbreidingen van bestaande hotels en ontwikkelingen van nieuwe ,’hotels. Me dt niet verwacht al deze daadwerkelijk ali zullen worden, maar het dat totale aantalplannen is wel beduidend meervoor dan 2015 waar e4a t naar verwachting ruimte voor heeft. Ook geldt dat de plannen met name op het viersterrensegment gericht zijn, terwijl juist ook behoefte is aan meer driesterren accommodatie.

Analyse hoteimarkt Eindhaven

+ Hcevath HTI Indien de exploitanten van de te ontwikkelen hotels met internationale reserveringssystemen van hotelketens gaan werken en dat ook aan kunnen tonen, kan de marktruimte groter zijn dan 476 kamers. Hetzelfde kan gerealiseerd worden door het ontwikkelen van hotels met unieke hoteiconcepten. Specifieke kans van

slagen in ’Brainport’ Eindhoven lijken bijzondere hotelconcepten waarbij een samenwerking wordt aangegaan met geselecteerde partijen binnen de high tech industrie. Hierbij kan gedacht worden aan het toepassen van specialistische

technologische ontwikkelingen bij het ontwikkelen van een zorghotel, het toepassen van specialistische technologische ontwikkelingen in het teken van duurzaamheid en het betrekken van bijvoorbeeld de Design Academy bij de toepassing van creatieve bouwtechnieken en inrichtingen tijdens het ontwikkelen van een designhotel.

Extended stay markt Sinds de introductie van extended stay hotels in de jarenâĂđ’ 0 in dh’herenigde Staten, heeft het aanbod wereldwijd significant toegenopfeen, is vooral’het geval in de Verenigde Staten, Azie en Oceanie. In Europa is Pet a bod van extended stay faciliteiten nog altijd relatief klein. Bovendien is’. t kwalitatieve aanbod verschillend. Met merendeel van de Nederlandse extend@ stay ontwikkelingen vindt plaats in Amsterdam. In Eindhoven heeft het aanbod oip de extended stay markt de laatste jaren juist afgenomen. IvioMnteel kunslen 138 extended stay eenheden worden geldentificeerd, ve+eeld ovei eg@ vjjj4I aanbieders. Van deze 138 eenheden behoren er 40 tot heg’budgetsegmeA. De overige eenheden zijn van relatief hoog niveau. Van de 13$ eenheden zijn er 38 buiten het centrum en 100 in het centrum gesitueerd.

Ook de vraag naar extended stay rariteiten heeft wereldwijd toegenomen. Extended stay faciliteiten werden„in eerste instantie vooral gebruikt door expatriates. Tegenw as jgi@’zes’-’in toenemende mate tevens gebruikt door overheidslieden, toeri en particulieren die door een ramp zijn getroffen, gaan scheiden of gaan >elbe . Zoals het geval is voor het aanbod van extended stay faciliteiten, i 6k de.ffsaag +r extended stay faciliteiten in Europa beperkter dan

in de Verel’ gde Sta+, Azie en Oceanii’. In Eindhoven wordt bij verblijf tot ongeveer.’Mn maand";de voorkeur gegeven aan hotelaccommodaties in het centrum. ’-Voor verblj van een periode van 1 tot 3 maanden worden zowel

e ed stijg„ rnodaties gebruikt, als aanbod op de reguliere woningmarkt. Kor verblijf "iaat langer dan drie maanden duurt wordt veelal de reguliere ..moningmarkt in Eindhoven aangesproken. De vraag naar extended stay faciliteiten „;:in Eindhoven wordt sterk bepaald door de zakelijke markt. De zakelijk rustige

e ’&den kunnen vrij goed worden opgevangen door de particuliere markt.

ijke factoren bij het huren van een extended stay woning zijn: ligging in het centrum en/of nabij de werkgever, thuisgevoel, veiligheid en prijzen die binnen het

budget passen. Bezettingsgraden van extended stay aanbieders in Eindhoven bedragen tussen de 70% en de 85%, De gemiddelde kamerpnjs van een luxe extended stay woning in Eindhoven is beduidend lager dan de gemiddelde karnerprijs van een viersterren hotel in het stadscentrurn.

Analyse hotelrna rfct Eindhoven

+ Honwalh HTL Verwacht wordt dat er de komende jaren geen dringende behoefte is aan uitbreiding van het aanbod van extended stay faciliteiten in Eindhoven en dat de vraag min of meer gelijk zal blijven of hoogstens een gematigde groei zal vertonen. Wel kan een zekere behoefte aan tijdelijke woonruimte, welke goedkoper is dan de gemiddelde extended stay aanbieder, worden opgemerkt. Ook is het kenmerkend

voor de tijdelijke verblijfsmarkt van Eindhoven dat veelal de voorkeur wordt gegeven aan het gebruik van de reguliere woningrnarkt. Op deze markt kan wel een zekere mate van spanning worden opgemerkt.

Analyse hotelmarkt Eindhoven

+ Horweth HTL Inhoudsapg ave 1 ACHTERGROND EN METHODE VAN AANPAK,.

3

.3 .4

1,1 ACHTERGROhID, 1.2 METHODE VAN AANPAK

OMCEVINCSANALYSE

5

2.1 BEREIKBAARHEID

.5

2.2 BEVOLKING ENI WERKGELEGENHBD

.6 .7

2,3 ECONOMIE.

2,3.1 Bedniven en instituten .. 2.3.2 Kontorenmarkt .. 2.3.3 Bedrijventerreinen,. 2,3.4 Conferentiemark I,...

::."v.....,....... 10 âĂđ;is "....,., 11

2.3.5 Luchtvaart.

13

2.4 REGIONALE ONTWIKKELINGEN..... 2,5 TOERISME

âĂđâĂđ,.âĂđ..., ...15

................. 1 7

2.5,1 Omgeving.

âĂđ...11

2.5.2 Eindhoven .

... Itl

2,6 CONCLUSIE. 3

. 21

ANALYSE VAN DE AANBODZI)DEâĂđâĂđ.âĂđ.;,âĂđ,

21

3.1 HUIDIG AANBOD .....âĂđ...........; 3.1,1 ttederland.âĂđâĂđ,........,., âĂđ.âĂđâĂđ...âĂđ: ";„...,. :, ,’::

3.1.2 Provincie IVoard-Brabant, regio Pkgoost Bro

âĂđ21

bant en Eindhoven.....

3.1,3 Vergelijkbare steden âĂđ......>v.. s ,sâĂđ, .âĂđ.âĂđ,

3.1.4 Karaktenstieken IRltpi Eindhd@eA .. 3.2 HISTORISCH AANBOD .. 3,3 TOEKOMSTIG-.

3,3.1 Toekomsstjg aan ’ indh en .. 3.3.2 Toekdmstig aan&o ; egio.. 3 4 CONC+SIE AANBODANALYSE .

4

QALYSE VAA 6 IAGZIJDE. ,1 ONTWIK NG HOTELPRESTATIES .

’4.1.1 Nede nd.. -Brabant.

4; $"3:-’ hoven,. 4.2 SBZOENS- EN WEEKINVLOEDEN 4. 3 MARKTSEGMENTATIE, 4.4 VERWACHTE GROB PER MARKHEGMENT

4.4. 1 individueel zakelijk 4.4.2 Zakelij ke groep .. 4.4.3 Toedstische segmenten.. 4.5 VERWACHTE GROEI. 4,6 CONCLUSIE VRAAGANALYSE


....21 âĂđâĂđ23

.24 26 âĂđ.27

.27 32 34

.35

,35 35 35

37 38

,40 .....40 .41 . 42

42

43 43

5 MARKTPOTENTIE 5.1 KWANTiTATIEVE BENADERINC . 5.2 KWALlTATIEVE BENADERINC.

5.2.1 Trends in de hotel/eric. âĂđ, 5.3 CoNCLUsiE

6 EXTENDED 5TAY MARKT 6.1 iNLEiDINC .. 6.2 AANBOD.

6,2,1 Internationaal .

6.2.2 Nationaal... 6.2.3 Eindhoven 6.3 VRAAC ....âĂđ,....

6.3.1 Eindhoven. âĂđ 6.4 MARKTRUllvrrE 6.5 CONCLUSIE EXTENDED STAY....

Bijlage I: overzicht leden begeieidingsgryy Bijlage ll: overzicht partijen met wie gyfproken is


..45

45 47 ..47 52 54

54 .. ;................, 55 SS

.;-’:,....,.âĂđ, ....... 56

, r: "..’;.h.-..............."...’......,. 60 61

62 63

+ Hcri ath HTL Achtergrand en MethOde van Aanpak Dit hoofdstuk is bedoeld om inzicht te geven in de achtergrond en het doel van het onderzoek. De achtergrond wordt beschreven in de eerste paragraaf. In de tweede paragraaf worden de wijze waarop het onderzoek is verricht en de wijze waarop de rapportage is opgebouwd toegelicht.

Achtergrond In 1999 heeft de gemeente Eindhoven opdracht gegeven voor een onderzoek naar de hotelmarkt in Eindhoven. Hieruit bleek dat de hotels op weekdageri grotendeels

volgeboekt waren. Aan de hand van een behoudende berekening werd geconstateerd dat de markt ruimte bood voor 300 a 400 hotelkarners,

overeenkomend met een drietal hotels. Voorwaarde was dat e, els zich, net als het reeds bestaande aanbod, zouden richten op de zakeliJke ma nuit het hoteloverieg werd deze aanbeveling ondersteund. Als rea de ge nte de visie op het vestigingsbeleid aangepast.

Vanwege de grote vertegenwoordiging van de I1ightech lfidqstrie is de economie van Eindhoven sterk gerelateerd aan economische conjufl+urbewegingen. In navolging van de internationale en de nationale-.economie stortte de Eindhovense economie in 2001 in. Ook de hotelmarkt zakte in ’eg hoteQ4reidingen bleven uit. In 2007 gaat het weer goed met de economie en met ’de hotelmarkt in Eindhoven.

Volgens het huidige bedrijfsleven is-,’er op wee gen wederom een gebrek aan hotelkamers en zijn de prijzen reldVgf hoog,âĂđBet Van de Valk hotel heeft het karneraanbod uitgebreid. Hotel, og%)”CMgne heeft uitbreidingsplannen. De

hotelbouwplannen in de Lichtt ., en op het Flqht Forum zijn in een ver gevorderd stadium. Bov fien war ";âĂđregelmatig geinforrneerd bij de gemeente

Eindhoven naar mo, 8en tot Wet bouwen van nieuwe hotels, ook op onverwachte plekken.

De afgelo n jaren i .et h eloverleg niet actief geweest en heeft de gemeente

geen dui lijk zicht p het totale aanbod van hotels en op de vraag naar hotelover chtingen lp Eindhoven. Dit gebrek aan overzicht hindert de gemeente

bij.Qt n g vanp8sllssingen met betrekking tot hotelbouwplannen. DitzelMe

gp1dt voor "k&4e hotellerie gerelateerde extended stay faciliteiten.

orwath WQ heeft opdracht gekregen een analyse betreffende de hotelmarkt in ndhoveyibit te voeren. Een begeleidingsgroep, bestaande uit vertegenwoordigers "’gemeente Eindhoven, Stichting City Dynamiek, Regio VVV Meetings 8 Conventions, Congresbureau T U/e, Eindhoven Airport en het inmiddels weer actief

geworden hoteloverleg, is bij de analyse betrokken g Bijlage I geeft een overzicht van de leden van de begeleidingsgroep. Bijlage II geeft een overzicht van partijen waar mee gesproken is. Als onderdeel van de analyse is gevraagd tevens aandacht te besteden aan de extended stay markt in Eindhoven.


+ Horwath HTL 1.2

Methode van Aanpak De e kzaamheden zijn in de volgende stappen uitgevoerd: Locatie- en omgevingsanalyse Analyse van de aanbodzijde Analyse van de vraagzijde Beoordeling marktpotentie Analyse van de extended stay markt De verschillende stappen zijn hieronder nader toegelicht.

L atie- en in e In het tweede hoofdstuk van dit rapport is een beeld geschetst varia" hoven. Hierbij

is met name aandacht geschonken aan infrastructurele, ’ de fische en economische kenmerken, zowel in de huidige situatie als filet betre tot de toekomst, die relevant zijn voor de hotelmarkt. Speciale a5nQacht wo daarbij besteed aan de toedstische en zakelijke aantrekkingskracht van de”regio. ! g

Het hotelaanbod in Findhoven en omgeving op belet @bied varl’fistels is geanalyseerd in hoofdstuk 3. Hierbij is niet alleen het huidige aanbod be+deerd, maar tevens het velWachte tOekomstige aanbod. Gekeken "ih Onder-’ r.naar aantallen en Omvang van de accommodaties in de gemeente, met een a@jhene blik op het aanbod in Zuidoost Brabant.

In de analyse van de vraagzijde!"’ Is 5@andeld in het vierde hoofdstuk, zijn de

ontwikkelingen van aantallen lichtingen en gasten in Eindhoven in de historische en de hui ’ ’ p ’. ’ ’ an. Eveneens ziln de verwachtingen voor de

toekomst nagegaan de opbouw en samenstellingen van de verschillende tot 201 5.

sten van de analyses van omgeving, aanbod en vraag, is van de hotelmarkt in de gemeente Eindhoven tot 2015

hte vraag te vergelijken met het bestaande aantal plannen, is in een tijdshln aangegeven hoeveel hotelkamers

markt in k segment kan dragen. Eveneens is aangegeven welke hotelconcepten :,Pen aanvull e vraag zouden kunnen genereren, waardoor boven de marktpotentie zou kunnen worden.

Ana sev ndeex n ed sta ark In hoofdstuk 6 is de extended stay markt in en om Eindhoven geanalyseerd. Het begrip extended stay is omschreven. Hierbij is gekeken naar de eigenschappen van het extended stay product, als ook naar trends in de markt. Vervolgens is het

huidige en verwachte toekomstige aanbod op het gebied van extended stay accommodaties in Eindhoven geanalyseerd. Per extended stay aanbieder in de regio wordt de locatie, het aantal appartementen, de kenmerken, de faciTiteiten en

de kwaliteitssegmentatie besproken. Tenslotte is aandacht besteed aan de vraagzijde van de short stay markt in Eindhoven. Vraag naar extended stay faciliteiten vanuit het bedrijfsleven is geinventariseerd, zowel in de huidige staat als in de toekomst. Analyse hotalmarkt Hndhoven

2 Orngevingsanalyse Voor hotels geldt dat zij sterk afhankelijk zijn van de kwaliteiten en ontwikkelingen van een stad onder andere op het gebied van infrastructuur, demografie, economie

en toerisme. Deze en andere elementen van invloed op de hotelmarkt in Eindhoven zijn in dit hoofdstuk geanalyseerd. Dit betreft een selectie van de totale kwaliteiten en ontwikkelingen.

2.1 Bereikbaarheid Eindhoven is per trein te bereiken op NS stations Eindhoven Centraal en Eindhoven

Beukenlaan. Per auto is Eindhoven via snelvvegen A2 (Maastricisg Eindhoven,

Utrecht, Amsterdam), A58 (Eindhoven, Tilburg, Breda) en (Antwerpen, Eindhoven, Duisburg) bereikbaar.

Eindhoven Atrport, de tweede luchthaven van Nederland;.rh+tepen toga de A2. De luchthaven ligt op 10krn afstand van de binnenstad vap Eindhoven, Vanaf Eindhoven Airport zijn steden zoals Tilburg, Breda en ’Sffe enbosch binnen 45 minuten per auto te bereiken. Vervoer van EintdhoveA’;centraal Station naar Eindhoven Airport is mogelijk per bus (25 mient&en}, taxi (minuten} of via het Hoogwaardig Openbaar Vervoerssysteem (HOVe-) Q (25 fninuten). Tabei 1 geeft een overzicht van de afstaanden en rei tjqri van en naar verschillende grote steden in Nederland, Belgie en duitsland per auto en per trein.

Bronnen: NS, Coogfe Maps

ahtartden WeergegeVen in eenheden Van 5

De knelpuntenanaiyse van de bereikbaarheid van BrabantStad toont echter aan dat

Brabant in de periode tot 2020 vastloopt, als er niets gebeurt aan de weg en openbaarvervoersverbindingen tussen de Brabantse steden Breda, Tilburg, ’sHertogenbosch, Eindhoven en Helmond. Ook de centra van deze steden worden in

die periode steeds slechter bereikbaar. Dit zal, als er niets gedaan wordt, een negatieve weerslag hebben op de economie en de leefbaarheid in Brabant (Bron. Provincie Noord-Brabant). Analyse hotelrnarkt Eindhoven

+ Hcrvsath HTL Orn het verkeer in Zuidoost-Brabant regionaal beter te kunnen leiden, worden ruim 130 nieuwe maatregelen en infrastructurele aanpassingen getroffen. Hiermee is een

investering van in totaal circa 460 miljoen gemoeid. Maatregelen hebben betrekking op het aanpassen en vernieuwen van verkeerslichten, het aanpassen van

de bebording, ingebruikneming van informatiepaneien, het aanpassen van rotondes, ingebruikneming van doseerhchten en het realiseren van een meldpunt.

Daarnaast worden voor de langere termijn oplossingen gezocht voor zowel wegverkeer als openbaar vervoer (OV) gevonden om de binnenstedelijke bereikbaarheid te verbeteren en om de corridors tussen de steden open te houden (Bron; Beter Bereikbaar Zuidoost-Brabant).

Een van de lange termijn oplossingen is de verbreding van de Randvyeg Eindhoven.

Tussen 2006 en 2010 wordt de huidige Randweg Eindhoven uit id van 2 naar

4 rijbanen. Viaducten worden aangepast of vernieuwd en n . punten van snelwegen worden helemaal verbouwd. Doorgaand verkeer en regi gijiai verkeer zulien elkaar niet meer hinderen (Bron: Gemeente Eindhovakg

Een belangrijk onderdeel van de Eindhovense OV;agenda vormt de doorontwikkeling van het Hoogwaardig Openbaar VenASltj (HOV). Onder HOV

verstaat de gemeente Eindhoven een weggaanden, vervo eem. Het HOV vormt een aanvulling op de regionale spoorve@1pdlrsgren. Het doel van HOV is dat

het de stedelijke zwaartepunten onder ver@itdt, de. stedelijke ontwikkeling langs stadsassen geleidt, drager is vaar’de belangQ)akte vervoersstromen binnen stad en regio en voor- en natransport vanaf Eindhoven CS en het toekomstige voorstadstatlon Eindhoven Noordwest faciliteert (wilton: Gemeente Eindhoven).

2.2 Bevolking en werkgelegenheid De bevolking van Eind vsâĂđq,nee "’eieidelijk toe. Eindhoven had op 1 januari 2007 een inwonersaarf@I’%n 209.752, wat 802 inwoners meer is dan in 2006: een

stijging van 0,4%. G nte Eindhoven verklaart deze groei door zowel een positief migrat do.-pls eboorteoverschot. Ook het aantal mensen met een niet-Nederlandse etni4teit mt langzaam toe (26,5% in 2006 en 27% in 2007).

De snel g iende economie in de gemeente Eindhoven had een positief effect op de yrerkg nheig,f erwijl in 2006 het aantal niet-werkenden werkzoekenden dat ’ schreve 68 bij het Centrum voor UVerk en lnkornen 1 l.000 bedroeg, is dit antal in 2007 met 17% afgenomen naar 9.000 (Bron: Gemeente Eindhoven). Ps


P, Hcrvralh HTL

aronnen: eureeu aeieidiiniormatie en ondmkoek-Gemene dnddov rdinmk erik

De cijfers met betrekking tot de arbrj erdejlirjg pepdector in de gemeente Eindhoven, zoals weergegeven in Tabel "2, laten zien’+t de meeste bedrijvigheid in

de gemeente Eindhoven voortkomt-.uit de xakejjjke dienstverlening. Eindhoven

vormt vaak de regionale ho estiging .voor (inter)nationale zakelijke dienstverleners, waardoor dit.,een ngta’vsector is geworden binnen de economische structuur van Ej", o IFi tweede en derde plaats worden ingenomen door respectievelijk re tie en handel van consumentenartiloelen en gezondhelds- en wejzjj .âĂđ,jpfjis sreernt met 1 3,4% een vierde plaats in.

2.3 Economie Tabel 3 laak’jiet jan&)jke, pfovinciaje en regionale economische verloop van de afgelopen,famren zien.

Ta . ’:r,i,’iâĂđ’" Iin economische qroei in %

WIM

4,2 4,0 3,5 1,6 0,4 0,5 2,3 1,5 3,0 2,3 5,6 4,5 4,8 0,9 0,2 0,3 2,8 2,1 3,3 2,7 5,4 5,2 5,6 0,3 -0,1 -0,7 6,3 0,1 3,6 2,9 Bron: Centraal Bureau voor de statistiek (CBR)

* gemiddelde jaarlijkse groei

Zoals Tabel 3 aanduidt, ligt de economische groei van de provincie Noord-Brabant

hoger dan het Nederlandse gemiddelde. Over de periode 1998-2006 lag de economische groei in Nederland op gemiddeld 2,3rjfr per jaar, terwijl de gemiddelde jaarlijkse economische groei in Noord-Brabant 2,7% was. De regio waar Eindhoven toe behoort, Zuidoost Noord-Brabant, laat een gemiddelde economische groei zien van 2,9% per jaar. Deze groei ’ligt 0,6% en 0,2% hoger

dan respectievelijk het Nederlandse gemiddelde en het gemiddelde van de provincie Noord-Brabant.


+ Horvrath HTi De nationale, provinciale en regionale ontwikkeling van economische groei toont de conjunctuurgevoeligheid van de regio Zuidoost Noord-Brabant aan: in jaren van

economische groei presteert de lokale economie beter dan de provinciale en nationale economie, terwijl een economische recessie zoals in de jaren 2001, 2002

en 2003 een groter negatief effect heeft op de economie in de regio Zuidoost Noord-Brabant, dan in Noord-Brabant en in Nederland.

Tabel 4 geeft de verwachtingen van de Economist lntelligence Unit (EiU) met betrekking tot de economische groei en inflatie in Nederland tot 2020, Uit de prognoses blijkt dat voor de komende jaren een lichte daling van de economische

groei in Nederland wordt verwacht, maar dat voor de lange termijn een aanhoudende groeiprognose geldt.

Bron: EtU

29. 1 Bedrijven en instituten

Zoals is weergegeven in Tabel 5, zijn in de g nty "Eindhoven ruim 12.000 bedrijven gevestigd. Het overgrote deel van deK-".bedrijven behoort tot het midden- en kleinbedrijf (MKB). Het-.groot bedrijf telt 22 ondernemingen. Deze staan weergegeven in Tabel 6.

etst&i

Phill s Consumer Eiectronics B,V. NXP Semiconductors Nethertands B.V DAF Trucks N.V.

Bur Er onB,V Koreln Kinderpiein B,V,

T’ lonBeveia ln B,V CoBperatleve Centrale RaiffelsenBoerenieenbank B.A, Atos Origin Nederland B.V.

Groenewoud AtOs Cs ln Nederland B.V. Onde Bron: Kamer van Koophandet


+ Hon elh HTL In Eindhoven werken kennisinstituten, bedrijfsleven en overheden samen om de economische identiteit en het resulterende imago van Eindhoven te bepalen en uit te dragen, Deze Triple Hejix zet in op drie speerpunten. high tech, design en sport (Bron: Stichting City Dynamiek). H’
De economie van Eindhoven en omgeving is gekenmerkt door de hoge concentratie toptechnologie en kennisindustrie en de wijze waarop overheid, bedrijfsleven en onderwijs dit samen tot stand brengen. Orn die reden wordt Zuidoost Noord-Brabant sinds enige tijd met ’Brainport Eindhoven’ aangeduid. De kern van Brainport is een cirkel van 21 gemeentes rondom Eindhoven met circa 725.000 inwoners en 385.000 arbeidsplaatsen. Het doel zoals gefo/stnuleerd in de

Brainport Navigator 2013 is om de regio te laten uity ien tot d6

toptechnologische hotspot van Europa. Hierbij wordt vergelen fftet steden als

Munchen, Grenoble en Helsinki, Samen met Leuven te Belgii kn Aken te Duitsland

vormt Brajnport de kennisdriehoek ’ELAt’, Brainport ond dt nauwe contacten met innovatiecentra in de regio’s Leuven en Aken (Bron/en: Ckmeente Eindhoven, NV Rede, Brainport Eindhoven).

Binnen Brainport is de High Tech Campus Eindhoven, een 6ylangrijke speler sinds de oprichting door Philips in 1998/’l 999. De High Tech Campus Eindhoven is een

technologiecentrurn en herbergt 80 ver jendh high drijven met ongeveer 6.600 werknemers van vele verschille e nationaj%djfgA die samenwerken bij de ontwikkeling van nieuwe technojoyeen, van idee %at kleinschalige productie, Onder het thema ’open innovatie’ gprden techrj@logische doorbraken bevorderd door de nadruk te leggen op het’QmeensÃğpappejijk gebruik van apparatuur, diensten en kennis. De campus-besc ’knar 6.000ma aan ruimte voor startende ondernemingen, 8.000rna aan c4gn rooms, 50.000ma aan laboratoriumruimte,

100.000’ aan kantoorruimtq en .000ma aan aanvullende ontwikkelruimte. Plannen zijn opgevat dYFYTri de Vo’ ende jaren een aanvullende 100.000ma tot

150,000m’ aan onder - en ontwikkelingruimte te ontwikkelen. Gebaseerd op de gerealiseerd ’.>in@i+e oprichting en aanvragen vanuit de markt verwacht het managqtnent te .2015/2011 een groot deel van de geplande uitbreiding te hebben altwjkkejd e "ingevuld. Op de campus bevindt zich The Strip, een langgere ’ gebouw gist alle gezamenlijke voorzieningen onder zijn dak heeft, waaiende ’ erse r urants, conferentieruimte en sportruimte (Bron: High Tech Qfnpus Ejn ." Ook de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e), welke een toenemende mate van

.tematjopajisering ondervindt, speelt een belangrijke rol in de economie en

ing van Eindhoven. De TU/e legt steeds meer contacten met internationale topjnstejlingen, werft steeds meer internationale wetenschappers en (postdoctorale) studenten en organiseert steeds meer internationale congressen en evenementen. Op bepaalde deelgebieden behoort de TU/e tot de top. De TU/e beschikt over een eigen congresbureau, welke gespecialiseerd is in de organisatie van internationale congressen, symposia, workshops en studiedagen (Bron: TU/e). Hoewel de regionale economie van oudsher veelal afhankelijk was van Philips, lijkt dit tegenwoordig niet meer geheel en al het geval te zijn, zo bleek uit gesprekken met lokale partijen. Philips wordt nog altijd gezien als 6Sn van de belangrijkste zakelijke spelers, maar inmiddels hebben een aantal andere grote internationale bedrijven Philips naar de regio gevolgd. Ook kent Eindhoven een grote diversiteit aan kleinschalige bedrijven. Analyse hotelmarkt Eindhoven

+ Hannah HTL Design Connection Brainport is verantwoordelijk voor de uitvoering van het programma Design in Brainport 2005 ÃćâĆňâĂİ 2010. Het programma zet in op de

versterking en groei van de toppositie die Zuidoost-Nederland inneemt op het gebied van design fk technologie. De focus ligt op het versterken van design als zelfstandige economische sector en het ontwikkelen van ’new business’ op het snijvlak van design en technologie, door middel van het bij elkaar brengen,

inspireren en faciliteren van alle belanghebbenden in de regio Brainport. Om dit te bereiken ontwikkelt, leidt en ondersteunt Design Connection Brainport in samenwerking met het werkveld een breed scala aan projecten. Eind 2007 had Design Connection Brainport ruim dertig projecten in portfolio (Bron. Design Connection Brainport).

rt

De Stichting Sports and Technology heeft als doel in een vroeg stadiulffgprtijen te

inspireren en bij elkaar te brengen om technologie beter iis.% tten veil sport. De stichting is actief op zoek naar technologische inqWaties,’Bie van belang zijn

voor de sportwereld en het bedrijfsleven en die., kansrijk zijn voor de

kennisinstellingen. Ook sportstimulering is een belangrijk0$+rpunt. Het omvat het stimuleren van sport om zo de gezondheid en%ct welzijn vin de maatschappij te bevorderen. Eindhoven staat in 2008 volledig%i.he<’teken van sport en beweging, met onder meer het EK Zwemmen, het V/K.St nce, Qt NK Dames Korfbal, de Dutch Open Taekwando en de 25 Maiathon (Stic gfports and Technology).

23.2 Aantorv.nmarkt

Eindhoven heeft een totale kantorgnv id van 1,4 miljoen m . Mede door de goede bereikbaarheid en de hoo ardige kennis die in de regio aanwezig is, hebben vele topbedrijren zich,cl d in Eindhoven. Deze factoren hebben er tevens voor gezorgd"’dat eindhoven heeft kunnen uitgroeien tot de vijfde kantorenstad van Neder+. Figuur 1 lapt zien dat%+ kantorenaanbod in de regio Eindhoven, na een stijging in

de periode’2001-2006, s afgenomen in 2007. Het aanbod kwam in 2007 uit op 193.000 wat ten o chte van het aanbodniveau van 2006 een daling betekent

vaB 15%, tze jaar is de opname met 1% licht gestegen, De verhouding tfiiMn opna 4n aanbod is hierdoor gestegen, van 32% naar 38%, waardoor de 4antorenmarkt weer krapper wordt.

Bron: Sprekende Gjfers, kantorenrnartt 2007

Anaiyse hotelmarkt Bndhoven

10

ZS.3’ Sedrjfventermrnen

Een groot deel van de bedrijvigheid in Eindhoven is gehuisvest op bedrijventerreinen. Het gaat hierbij om meer dan 3096 van de totale werkgelegenheid. ln totaal kent Eindhoven momenteel 10 bedrijventerreinen met 702ha (Bron; Gemeente Eindhoven).

Bedrijventerrein De Hurk/Croy is met 164ha en 553 bedrijven het grootste bedrijventerrein van Eindhoven. De Hurk/Croy is gelegen aan de westzijde van Eindhoven en dateert van eind jaren ’50. Door uitbreiding en herontwikkeling zijn de afgelopen jaren diverse oudere deelgebieden opgewaardeerd (Bron: Gemeente Eindhoven).

Bedrijventerrein De Kade dateert uit 1845 en is een gemengd nterrein aan de oostzijde van Eindhoven. De kade omvat een gebied van 1 ha h is daarmee

het op 66n na grootste bedrijventerrein van Eindh (Bron: gemeente Eindhoven).

Het Goederen Distributie Centrum Eindhoven-Acht (Gj3Q bevindt zich aan de noodwestzijde van Eindhoven en omvat een terrein van 114+. GDC is begin 1990

ontstaan op een locatie die tot dan toe hoof kelijk werd gebruikt door Philips.

De inrichting van het GDC sluit aan op’-de behoefte van transport- en distributiebedrijven die ZiCh op het terrein bevinCjifn...ZO:vin de Wegen breder dan

normaal en bevindt zich een faciiitair4ntrum op he4grrein dat specifiek bedoeld is voor transportgerelateerde bedrijveA. (Bron. Gerqeente Eindhoven).

High Tech Campus Eindhoven is in 1+/ goor Philips ontwikkeld en dient als een hoogwaardig technologiecentrum<âĂđ.Op M163ha teQende terrein aan de westzijde

van Eindhoven werken 6.600 wer rners van 50 verschillende nationaliteiten en bevinden zich geava qerde onde ks- en ontwikkelfaciliteiten. De campus richt zich op cruciale tecNqologische gebieden zoals rnicrosysternen, infotainment, hightech systemen, life".t@eh en nanotechnology (Bron: High Tech Campus Eindhoven),

Flight For& is een h waardig bedrijventerrein dat nog volop in ontwikkeling is in de om@ing van dhoven Airport. Het park is verdeeld in zes clusters over 65+".’ vijf %gpr. ’ sruirnten en 66n voor kantoren. In totaal wordt op Flight rum circa ’%0.000rns kantoorruimte en circa 175.000rnz bedrijfsruimten erealiseerd (Bron: Flight Forum).

’;."8+rij 4ein Eindhoven Airport is een hoogwaardig bedrijventerrein uit medio %ikon" %6, dat direct in het verlengde van de gelijknamige luchthaven gelegen is.

De 46 ha van Eindhoven Air port bieden ruimte aan zowel solitaire

kantoorgebouwen, alsook aan een groot aantal bedrijfspanden. Bedrijven die zich op dit terrein vestigen moeten een bepaalde iuchtvaartgebondenheid hebben, wat heeft bijgedragen aan de internationale allure die het bedrijventerrein Eindhoven Airport op dit moment uitstraalt (Bron: Gemeente Eindhoven). Kapelbeemd, dat uit begin jaren ’80 dateert, is een gemengd bedrijventerrein van 37ha, waar zowel kleinere als middelgrote industriele en groothandelsbedrijven zijn gevestigd, alsook enkele detailhandetondernerningen (Bron: Gemeente Eindhoven).

Anaiy>e hotebnarkt Hndhoven

Achtse Barrier, dat ook uit begin jaren ’80 dateert, is een gemengd bedrijventerrein van 13ha dat is gelegen aan de noordzijde van Eindhoven. Op dit bedrijventerrein zijn met name kleinschalige industriele- en groothandelsbedrijven gevestigd (Bron; Gemeente Eindhoven).

Bedrijventerrein Vlokhoven/De Tempel is een wat ouder, kleinschalig opgezet bedrijventerrein in het noorden van Eindhoven. Het terrein dateert van eind jaren ’60 en omvat een gebied van 7ha.

Bedrijventerrein Rapenland is ook een al wat ouder, kleinschalig opgezet bedrijventerrein in het noorden van Eindhoven. Dit terrein dateert van begin jaren ’60 en omvat een gebied van Sha. Tabel 7 geeft een overzicht van bestaande bedrijventerreinen in Eindhoven.

Tabel 7. Bestaande bedri enterreinen in Elndhovete. "-:„ De Hurk/Cro De Kade

Gemen d Gernen d

Goederen Distributie Centrum

Transport- en distiibutiesector ’

Hi hTech Cam us

Hi htech HA"vi h

l’li ht Forum Eindhoven Air ort Ka elbeernd Achtse Barrier

Geme d

140 124 103 65

46 37 13

Vlokhoven/de1em el Ra nland Totaal (10 terreinen)

702

Bron: Cerneente Eindhoven ’

Z9.4 Can@nntijqgerkt In totaal taai schikt de hOtelmarkt in Eindhoven over bijna 80 multifunctionele zalen

met een ’gezamenlijke oppervlakte van meer dan 6.000ma. De hotels met de

meeste za mte 44 Van der Valk Hotel Eindhoven en Sofitel Cocagne. De

zaiencapaciteit’virf de hotels in Eindhoven wordt in meer detail weergegeven in ’:het volgende hoofdstuk van dit rapport.

k ken ndhoven, in aanvulling op het Beursgebouw en het Philips Stadion, een f:Q pecialiseerde zaiencentra: het Evoluon World Class Conference Centre, High Tech Campus Eindhoven, Aristo Eindhoven, De Witte Dame en sinds oktober 2007 Regardz. Deze vijf zalencentra bieden in totaal ongeveer 75 zalen met een totale afmeting van circa 5.000ma (Bron: Regio WV Zuidoost Brabant). Hoewel

gevarieerd, zijn de individuele zalencentra relatief kleinschalig en is het zaienaanbod beperkt, Ter vergelijking: het totale conferentieaanbod in Utrecht bestaat uit 1.026 zalen met een totale omvang van 117.000ma (Bron: Strategisch plan zakelijke markt Utrecht 2007-2009). Eindhoven zou profijt hebben van de realisatie van een grootschalige congresfaciliteit, zo stellen lokale hoteliers.

Analyse hoteimerkt Hndhoven

+ Hon ath HTL Het Evoluon World Class Conference Centre ligt op 10 minuten afstand van Eindhoven Airport en is door de ligging aan de A2 goed te bereiken met de auto. Het bewaakte parkeerterrein biedt plaats aan 350 auto’ s, Er zijn 20 zalen met een

totale afmeting van 1.089nP, een grote hal met een capaciteit van 440 en een koepel met een totale oppervlakte van 2,736ma (inclusief ringen) (Bron: Regio VVV Zuidoost Brabant).

Het Conference Center van de High Tech Campus is gevestigd in The Stnp en beschikt over een ontvangst/-expositieruimte van 350ma, 9 vergaderruimtes van in totaai 500m’ en een auditorium van 350m’, Het is gemakkelijk bereikbaar door de ligging vlakbij de A2 en A67 en voorzien van uitgebreide parkeermogelijkheden (Bron: High Tech Campus).

In 1983 is de eerste Aristo accommodatie opgericht te Eindhoven. Anno Eindhoven

beschikt over 30 multifunctionele ruimtes, met een totale oppeayiakte van 1.704m’. De grootste ruimte bedraagt 116ma, de kleinste 25m’ (Bron.1tegio WV Zuidoost Brabant).

De Witte Dame is een multifunctionele congres- en expositlelocatie in het hart van

Eindhoven. Het monumentale fabrieksgebouw van 1930 @:een voorbeeld van herbestemming van industrieel erfgoed. Het’@/uw beschikt over een vijftal ruimtes met een totaal vloeroppervlak aan ve puimte van meer dan 800ma (Bron: De Witte Dame).

Sinds oktober 2007 heeft Regardz Eindhoven zijn deuren geopend, direct nabij het centraal station. De 6 zalen beyinden zich op de’ eerste en tweede etage, varii’ren

in oppervlak van 25m’ tot 156fn en’bieden ruimte voor bijeenkomsten tot 120 personen. Het totale oppervlak van Qe zalen bedraagt 380ma (Bron. Regardz).

Net buiten Eindhoven buigt Eindhoven’Airport met een business centre bestaande uit

6 vergaderzalen, een bssardroom en een foyer van in totaal bijna 600ma (Bron: Regio VVV ZuidOOft Brabalit).

23.$ Lmhtvaarg Eindboverjgrport is, taa Schiphol, de tweede luchthaven van Nederland, Eind 2006

ikte E i n Airport de mijlpaal van 1 miljoen passagiers. Hiermee is

eindhoven Airport de grootste regionale luchthaven van Nederland. Tabel 8 geeft n overzicht van de passagiers- en vluchtontwikkeling in de periode 1997-2006.

Analyse hotelmarkt Gndhoven

P, Hor eth HTL Tabel 8. Pass iers- en vluchtontwikkelin Eindhoven Ai rt 1997-2006 1997

15.286 14.555 16.992 18.085

2001

13.231

2002

12.612 11.693 1 3.488 13.151 1 3.979

271.285 288.055 296.911 337.553 282.233 366.496 422.899 694.451 946,218 1.143.557

206.346 209.757 232.300 256.484 200.703 256.404 261.562 450.015 705.016 883.055

-8,6%

+321,5%

+327,9%

46.886 18.053 61.053 17.245 43.459 21.1 52 62.092 18.977 64 405 ’l 7.098 93.118 16.974 142.820 18 405 223.072. 21 .364 18,837 36.263

’i997-

2006

âĂđPL,396 j

Bron: Eindhoven Airport

De tabel geeft een daling van het aantal vliegbewegingen weer tussen 1997 en 2006. Deze daling vond voornamelijk plaats rond 20OO. Het.gebruik van de Boeing

heeft ertoe geleid dat meer lnensen n1et minder vlieg bewegingen hun

bestemming konden bereiken. Vanaf 2004 ntserftt het aantal vliegbewegingen

langzaam toe. ondanks de daling in.jicht aantal vtj egingen, is het aantal passagiers op Eindhoven Airport in da periode 199 006 met meer dan 300% toegenomen. VOOrlOpige CijferS van EindhOVen AirlSijg jfien Op 1.530,000 paSSagierS in 2007.

Dit betekent een verdere groei @n %% ten opzichte van 2006. Het aantal

vliegbewegingen steeg in 2007 mW-ruim twintig procent naar ongeveer 16.800. Volgens de huidige afsprgkeit;alj@ mkftimaal 18,050 viiegbewegingen toegestaan. Verwacht wordt dat d&e grens bereikt in de nabije toekomst bereikt zal zijn. De Europese luchtvaprt groeK’pet circa 5% per jaar. Het low cost segment hierbinnen groeit explosief biet-ggeviittr 25% per jaar. ’Echter, de Nederlandse overheid zal met ingang van juli 2 een ticketbelastlng van %11,25 per passagier naar een Europese Âńbestemming
verwachting p piridhoven Airport is dat veel reizigers uit zullen wijken naar goedkopere luchthavens in het Duitse Weeze en het Belgische Charleroi, , vliegvelden gaar vliegmaatschappij Ryanair zich heeft gevestigd en waar recentelijk ; pog flink is uitgebreid.

ven Airport sluit goed aan op de wensen van hw cost luchtvaartmaatschappijen. Eindhoven Airport heeft een grote catchrnent area en kan vliegtuigen afhandelen in 25 minuten, Het low cost segment groeit harder dan de andere segmenten; ook op Eindhoven Airport. Ook de toekomstige groei wordt voornamelijk behaald uit low cost vliegverkeer. Zoals Tabel 9 weergeeft worden

veel van de luchtvaartmaatschappijen die op Eindhoven Airport actief zijn gekenmerkt als lowbudget luchtvaartlnaatschappij (bijvoorbeeld Ryanair, Iceland Express, Wizzair, Transavia).


14

+ Hcnvath HTL Tabel 9. Luchtvaartrnaatscha i en Eindhoven Air ort

KLM Cityhop per Corendon Airlines Solid Air

Ryanair Fly Air Onur Air kelend Express

Airlinair inter Airlines Corendon Airlines

Sky AirBnes

Sun Express Transavia Sron: Eindhoven Airport

Sinds 2006 is verbreding gerealiseerd zowel in beste+ gen als in luchtvaartmaatschappijen en is ingezet op het creeren van ”meer ;, n-aviation

omzet. Onderdeel van deze laatste doeisteNing is het veger on gen van retailactiviteiten, het aangaan van een partnership met Airport iyledia, he 1nvulling

geven aan leegstaande kantoor- en loodsruimte en het stanbieden van een busopstap- en wisselpunt (Bron: Eindhoven Airport).

2.4 Regionale ontwikkelingen Naast de voorheen genoemde verwachte uitbreiki@y s de High Tech Campus met 100,000rn’ tot 150.000m’ aan..’onderzoek- erl’-Sntwikkelingruimte kent de regio en de gemeente Eindhoven.n1eerdere ogvriktelingsprojecten. Hieronder wordt een selectie gegeven van een,chantal pro en die relevant worden geacht voor de ontwikkeling van de hoteimar+jn Eiisdl1oven. Park Forum is het nieuwe cltsurzame 5edrijventerrein dat in de komende 10 tot 15

jaar door de gemeente Eindhoven binnen het plangebied Meerhoven wordt ontwikkeld. Park F@rum ’+t in het hart van Brainport Eindhoven en in het verlengde van Fjigj1t,Forursa, naast de A2. Via de nabijgelegen luchthaven Eindhoven Airport jt jp transport- en personenvervoer naar internationale bestemmingen van en paar Park Forum plaatsvinden. Ook is er aansluiting op het HOV-petoet’.1k naar cje centra van Eindhoven en Veldhoven (Bron: Gemeente Eindhoven). ’Op een oppervlakte van ruim 95ha kernen de volgende drie deefterreinen:

Parel’ Forum West is ontworpen voor middelgrote en grote industriele p8rijven en geeft richting aan industrieel ondemernen

Park Forum Oost is bedoeld voor hoogwaardige en technologische innovatieve bedrijvigheid en geeft richting aan innovatief ondernemen

Park Forum Zuid is voor ondernemers die zoeken naar een combinatie tussen wonen en werken en geeft richting aan ondernemend wonen

Analyse hoteimarkt Eindhoven

15

De gemeente Best, gemeente Eindhoven en de VDL Groep hebben de intentieverklaring BeA2 ondertekend. Met deze ondertekening is het starbein gegeven voor een studie naar de mogelijkheden voor de ontwikkeling van het kennisintensieve bedrijventerrein BeA2, gelegen in het gebied tussen de A2, het Beatrixkanaal, de A58 en de Anthony Fokkerweg. VDL Groep is bereid de rol van trekker op zich te nemen om te komen tot een kennisintensief bedrijventerrein. De ontwikkeling moet het internationale profiel van Brainport verder versterken (Bron: PropertyNL).

De Lichttoren, de voormalige gloeiiarnpenfabriek van Philips, ondergaat een volledige herontwikkeling. Twee niveaus onder de grond zijn gereserveerd voor

parkeren. De begane grond is bestemd voor commerciele en ’ ieksgerichte functies. Op de eerste etage vormt 3.000m’ kantoorruimte voor be en uit bij voorkeur de creatieve industrie een buffer tussen de cornistercieie rui en de hoger gelegen woonruimte. Deze laatste bestaat uit insjustrie1eâĂđloftappartementen,

op de niveaus 2 tot en met 5, met daarboven een aantal penthouses. Aan de Lichtpleinzijde wordt het gebouw uitgebreid met een $p„ en Woonhotek Het Arthotel is een hoogwaardig, luxe vlersterrenhotel met vol+ns de huidige opzet 150 royale kamers c.q. appartementen. ln het Woonhotel vinden gasten vanuit een

sociale instantie een tijdelijk ’thuis’ in een apparent, waarvan er 75 gepland zijn. De bestemming van de bovenste 3 lagen vaRFQet’4 lagen teilende torentje

wordt momenteel onderzocht. Dg onderste laag komt beschikbaar voor toekomstige bewoners, met de mogelijkheid o@i er een terras te creeren met uitzicht op de binnenstad, De herontsivikkeling v’s@ de Lichttoren is een complex en tijdrovend proces. De totale do@r)ooptiQ +Araagt 5 tot 6 jaar. De ontwikkeling vordert gestaag en zoals het er nu ssaar uitziet, zal de laatste fase in de zomer van 2008 worden opgeleverd (Bron; wyjvr.Âż;lichttoren.nl).

tri’

Het Phigps-com A$trij ’ wordt over een aantal jaren herontwikkeld tot een compleet n@w wo+yn werkgebied. Park Strijp wordt een gebied waar mensen wonen, +(ken en re+eren. Het grootste deel van de bebouwde oppervlakte is gereserveerd voor worjlngen; ruim 30O.OOOm’. Uitgangspunt is 1.600 woningen

wa n ongeveer :05% huur- en 75% koopwoningen komen, in alle ppfjscategori&h.’:Voor werken is ruim 100.000m* vrijgemaakt. Het gaat grotendeels ,5m kantoorruirnte in het YJokgebouw, in de bebouwing aan het spoor, bij het Veemgebouyi en tegen de Kastanjeiaan aan. Een kleine 29.000m’ is toegewijd aan ” comrnercleje ruimtes met een hoogwaardige uitstraling. Die zullen hoofdzakelijk "elpee pia& krijgen in de Hoge Rug (Bron: Gemeente Eindhoven).

Direct gelegen naast het station te Eindhoven ter plaatse van het huidige postkantoor en het achtergelegen terrein verreist een hoogwaardige, stedelijke en multifunctionele invulling, bestaande uit 400 woningen, 25.000ma kantoorruimte,

5,000m vrijetijdsvoorzieningen en 1.000 parkeerplaatsen (Bron: Van Straten Vastgoed).

Analyse hotelrnarkt Bndhovea

16

rr v i’k n Minister Vogelaar voor Wonen, Wijken en Integratie heeft veertig ’Krachtwijken’ (voorheen ’Prachtwljken’) in Nederland geselecteerd, waarin de komende jaren extra geld en tijd wordt geinvesteerd om ze te versterken en te verbeteren. In Eindhoven wordt momenteel aandacht besteed aan: de Bennekel, Doornakkers en Woensel-West (Bron: Gemeente Eindhoven).

De binnenstad van Eindhoven blijft volop in ontwikkeling. De oplevering van de Piazza wordt volgend jaar gevolgd door het project Rond de Admirant. Deze

ontwikkeling vormt het voorlopig laatste gedeelte van het centrum en meet

16.000m winkels en enkele kantoren. Op 19 december, 2006 is de

detailhandelsnota "Tenminste houdbaar tot januari 2010" da@ de gemeente Eindhoven vastgesteld. Op de in de detailhandeisnota geschePte P pectieven en

geboden ruimte wordt actief gereageerd door eigenaren en andere bij winkelcentra betrokken partijen, onder meer door ontwilfjullaf)laai in te huM om de mogelijkheden te onderzoeken. (Bron: Gemeente Eindhoven) : 2.5

Toerisme

2.$. 1 Omyev/ng Een groot deel van Noord-Brabant be+at uit agra+ivigpe,’ bos- en natuurgebieden, waar vaak recreatief rnedegebruik rei@gelijk is. Noor8-Brabant neemt al jaren de tWeede Of derde plaatS in Op de bin11enlandSe vakantiemarkt. Al met ai brachten

Nederlanders 1,98 miljoen valenties: r in N rd-Brabant in 2006. De regionale

verdeling van Nederlandse toeQpn ih geschrei’-Srabant in 2006 ziet er als volgt uit: West- 8 Midden-Brabant ontving’%3, Meierij Es Noordoost-Brabant ontving 16%

en Zuidoost-Brabant ontving he< te aantai. 43%. In hetzelfde jaar werd in

Noord-Brabant 229 oen e6 teed door Nederlandse vakantiegangers

(exclusief vaste gasten) ’t is 12% meer dan in 2005. De toename wordt deels veroorzaakt dgfsr de toe e van het aantal toeristische vakanties in NoordBrabant. Dyafnaast Aamen bestedingen tijdens de vakantie toe. In NoordBrabant s ’ g de gemoeide besteding per persoon per vakantiedag van 24 euro

in 2005 r 26 eur+,ln 2006. In 2006 steeg ook het inkomend toerisme naar Nogf+8 .t. het.Aantal gasten steeg met 1296 naar 696.000. Het aantal

’ nachti :: g met 4% naar 1,66 miljoen. Naast het binnenland rijn

uitsland en Belgie verreweg de belangrijkste herkomstlanden voor Noordrabant. He . stenaantal uit beide landen is in de afgelopen vijf jaar fors gestegen,

et groe rcentages van 25% tot 30%. Dit resulteerde in 170.000 Duitse en 0’ elgische gasten voor Brabant in 2006. Andere belangrijke groeimarkten vooi Brabant zijn Azie, Frankrijk en Spanje (Bron: Toeristische Trendrapportage Brabant 2006/07).


17

+ Horvelh HTL In het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) werken 21 gemeenten samen aan een aantal thema’s, die om een regionale aanpak vragen. Een daarvan is het toeristisch op de kaart zetten van de regio Eindhoven. Het programma Kompas

heeft als doel ’het maken van een inhaalslag met betrekking tot de toeristisch-

recreatieve potenties in de regio Zuidoost-Brabant’, Onlangs is de concept eindversie van Kompas Ii opgeleverd, een beleidsprograrnma welke de regionale strategische doelen op toeristisch-recreatief gebied voor de periode 2008-2013 beschrijft. De strategische doelen zijn. 1) versterking van toeristisch-recreatief product op strategische thema’ s;

2) bevorderen van lokale en regionale samenwerking en ketenvorming; 3) producten gebiedsprornotie; 4) strategische positionering van toerisme en recreatie. De strategische doelen zijn vertaald in de volgende programrnalijhseht

1) aanjagen van innovatieve produkt-marktcombinaties rancf’-+ategische thema’ s;

2) verbetering en uitbreiding van routenetwerk; 3) kennis en advies met betrekking tot afstemming en opschaling van lokale initiatieven; 4) promotie activiteiten. (Bronnen: Gemeente Eindhoven, SRE, www.projectkorrspas.nl)

In de omgeving van Eindhoven is pftractiepak;4e;,tfteling de belangrijkste

toeristische trekpleister, Andere regior}ale trekpleisters’zijn de gebieden De Kempen en De Peel. De Kempen staat beke+ om de vele, dorpjes, kerken en kapelien. De Peel staat bekend om de vele kastele@-alsook orTade heiden.

25.2 Eindhoven In hoog tempo groeQp jdittj n en ’bruid-Oost-Brabant uit van een hoofdzakelijk agrarische streek tot perk industriele regio, met een hoofdrol voor technologie, Die recente geschiegeni>s weerspiegelt zich in het uiterlijk van de stad. Gebouwen en fabriekSfjjllkn uit@e jaren tWintig en dertig en eigentijdSe kanteorterenS wisselen el[@ar af. Zo fjjfieft Philips de Philipsfabriek teruggebracht naar de originele staat en isdeze open geteld ter bezichtiging.

I $Cdhovss5’l Philips stadion. Diverse zakelijke partijen en hoteliers hebben angegeven dat, ais PSV zich gekwalificeerd heeft voor de Champions League, op /dagen dat tbuiswedstrijden plaatsvinden alle hotels in Eindhoven volgeboekt zijn. Wok is Ein hoven Ieder jaar het toneel van een aantal nationale en internationale

’;9p o nementen, zowel incidenteel als jaarlijks terugkerend. Terugkerende sp8 enernenten zijn onder meer de Marathon en Concours Wippique met respectievelijk 150.000 en 62.000 bezoekers. Een voorbeeld van een incidenteel

sportevenement met een grote toeristische aantrekkingskracht was het EK Zwemmen 2008 (Bronnen: SCD, diverse bedrijven en hoteliers in Eindhoven).

Analyse hoeelrn aria Eindhoven

18

+ Rarvr sh HTL Een paar jaar geleden is Stichting City Dynamiek (SCD) opgericht met als voornaamste doel de city marketing van Eindhoven te versterken, hoofdzakelijk door het organiseren en ondersteunen van evenementen. SCD organiseert een aantal evenementen intern. Naast 70 a 80 kleinschaligere evenementen zijn drie van de meest belangdjke intern georganiseerde evenementen. Park Hilaria met 500.000 bezoekers, Winterstad en Clow. Extern georganiseerde evenementen

kunnen ondersteuning aanvragen. De evenementen die georganiseerd of ondersteund worden dienen rninirnaal een van drie doelen: 1) versterken van het gewenste imago; 2) het geven van een economische impuls voor het centrurngebied; 3) het verbeteren van de kwaliteit van de bewoners.

Wanneer evenementen kunnen worden uitgebouwd, met name iq latief rustigere

perioden, kan dit een positieve werking hebben op de ho@l ttingen. Uit informatie van de hoteliers blijkt bijvoorbeeld dat tijdens de recente c5jgprten van Guus Meeuwis in het Philips stadion aile hotels waren -’ve)jiieboekt. ’5@dhoven

beschikt echter niet over een evenemententepein, @rwijl een groot,

multifunctioneel evenemententerrein naar verwachtinci een breed scala aan (inter)nationale evenementen mogelijk zou maken, zoal<’bijvoorbeeld optredens van Cirque du Soleil of grote popfestivals. Hiervoor moet dak I de fysieke ruimte beschikbaar worden gemaakt. De gewenste identiteit en het resulterende imago V>n Eindhoven heeft betrekking op de drie speerpunten high tech, sport en design (Bron: SCD),

Het speerpunt design komt op het t ristische vikk onder meer tot zijn recht in de aanwezigheid van de internatiqyaai’gerenommeerde Design Acaderny en de jaarlijks terugkerende Dutch Desig eek.

Naast de hiervoor g hidh speerpunten en een focus op evenementen is toerisme in de stad v ymeiijk gericht op musea. Het belangrijkste museum in Eindhoven is het Wb ’ useum. Het Van Abbernuseurn stelt kunstwerken van rnodeme kunstenaars Pic so, Chagall, Kandinsky, Mondriaan en Appel tentoon en ontvalt 77.000 bezoekers op jaarbasis. Andere musea zijn het Prehistorisch Openluchj@Auseum Ejidhoven (63,500 bezoekers) en het DAF Museum (45,444 bezoekers)+ge culgtgle instellingen mochten zich in 2006 verheugen over een jging van8F45L%kersaantallen. Over de gehele linie is een toename te zien, Een

itzondering vormt de Stadsschouwburg, die sinds de opening van zijn deels erenoveerde, deels nieuwgebouwde behuizing Parktheater heet (Bronnen: NV de, Bra sport).

Ondanks de hiervoor genoemde speerpunten en de inspanningen van SCD heeft Eindhoven relatief weinig grootschalige toeristische trekkers. Bovendien zijn veel van de kleinschabgere trekpleisters in Eindhoven gericht op dagtoerisme, welke

weinig hotelovernachtingen genereren. Volgens lokale hoteliers worden de kwaliteiten van de trekpleisters die er wel zijn, zoals bijvoorbeeld het Van Abbemuseum, niet naar behoren gecommuniceerd. Men is van mening dat Eindhoven in toenemende mate wel degelijk over een bijzondere identiteit beschikt; nu is het zaak die identiteit uit te dragen middels een passend imago. Hoewel het zakelijke imago van Eindhoven erg sterk is, geldt dit minder voor het imago op gebied van toerisme en vrije tijd. Zoals bleek uit gesprekken met lokale partijen, zijn Eindhovenaren niet trots op hun eigen stad. Mede hierdoor staat Eindhoven ook in de buitenwereld niet bekend als een aantrekkelijke stad. Dit

laatste wordt tevens gewijd aan een versnippering van de hiervoor Anabjse hotelmerkt Bndhoven

19

P, Hcevalh HTL velwantwoordelijke instanties. Onder andere om hier verandering in te brengen

wenst de gemeente verbreding van het stadsmarketingconcept. Er vindt momenteel overleg plaats over de optie SCD onder te brengen in een bredere organisatie, welke zich naast het faciliteren van evenementen toelegt op de versterking van de identiteit en het imago van de stad. Van belang voor het aantrekken van meer bezoekers is het realiseren van een positieve impuls om weer geloof in de stad te hebben.

2.6

Conclusie Omdat het gevaar dreigt dat de bereikbaarheid van Brabant en Eindhoven

afneemt, worden ruim 130 maatregelen getroffen om de berfakbaarheid in Zuidoost-Brabant te garanderen. Belangrijke maatregelen zijn de Qsbreding van de

Randweg Eindhoven en de doorontwikkeling van het HOV. Op Einden Airport, de tweede luchthaven van Nederland, is het aantal passagiers de af@[ n jaren aanzienlijk toegenomen.

Opgemerkt kan worden dat het aantal niet-werkende werkzoekenden in Eindhoven afneemt en dat de regionale economische groei 16 afgelopen jaren groter was dan

het provinciale en het nationale gemiddelde.’Met makelij+ dienstverlening als grootste sector, is Eindhoven de vijfde kanton;nstad van Nederland. Hieraan

gerelateerd is tevens de omvang en @versitejt,van,de conferentiemarkt in Eindhoven. Ook is een groot aantal 4drijventerreinssri aanwezig in de stad. De

hoge concentratie toptechnologie en kennisindustie biedt veel economische kansen. De ontwikkeling van de High Tech Campings in de afgelopen 10 jaar en de toenemende mate van internationajjsering var/ de TLi/e sluiten hierop aan. De sterke aanWezigheid Van zowel
grote kantorenfunctie maken Eindhoven zeer conjunctuurgevoelig, wat een dreiging betekent tijdens een neertfang in de econolnie. In Eindhoven vinden meerdere relevante 6Akvikkelingen plaats. De High Tech Campus wordt naar verwachting met 100.0 a tot 150.000m’ aan onderzoeken ontwikkelingruimte uitgebreid, bedrfjventerreiri+rk Forum wordt ontwikkeld, een intentieverklaring is ondertekend voor de ontwikkeling van het kennisintensieve bedrijventerrein BeA2,

de Lichttojen onder t volledige herontwikkeling, het Philips-complex Strijp S wordt hegntwikkeld, tionsgebied Zuidoost krijgt een multifunctionele invulling, en clrVe Ei ense olijken zijn tot Krachtkwijken benoemd,

8oewel diverse initiatieven worden ondernomen om de identiteit en het, ; esulterende imago van Eindhoven verder te versterken op onder meer de vlakken

"..’ h tee/" design en sportâĂđzijn er relatief weinig grootschalige toeristische >ges met de potentie hotelovernachtingen te genereren. Wel worden steeds meer evenementen georganiseerd, welke soms ook meerdaagse bezoekers trekken.

Het ontbreken van een evenemententerrein beperkt echter de uitbreidingsrnogelijkheden op dit gebied.


3 Analyse van de aanbedzijde In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van het aanbod van hotels in Nederland, Zuidoost Brabant en in Eindhoven. Naast het huidige hotejaanbod, is gekeken naar

historische ontwikkelingen in het hotelaanbod. Ook zijn toekomstige ontwikkelingen besproken.

3.1 Huidig aanbod 2 1. 7 Nede&anri

Tabel 10 toont het huidige aanbod van hotels en hotelkamers in Nederland, Het overzicht is gebaseerd op de nieuwe Nederlandse Hotel Classificatie, waarmee in 2004 is gestart en die in 2007 is afgerond.

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL

9. 1.2 Provincie Noord-Brabant, rerifcs Zuid’.kibant en 8ndhoven Tabel 11 toont het huidige aanb6d van hoteis en hotelkamers in de provincie NOOrd-Brabant. Met r SjSectjjnBBjijk:99% en 63% marktaandeel zijn in de prOvincie Noord-Brabant de drie-"’en viersterren segmenten het grootst. Opvallend is dat het viersterren segmej1$ in d0 hotelmarkt van Noord-Brabant sterker vertegenwoordigd

is dan in ds Ne’ dse Qqtejmarkt. Er is momenteel geen vijfsterren hotel aanwezig ir’ koord-B ant. Ook in de provincie Noord-Brabant js het gemiddeld aantal kaars per hote leiner naarmate de classificatie daalt.

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath WTl.

Analyse hotelrnarkt Flncihoven

21

Tabel 12 toont het huidige aanbod van hotels en hotelkamers in de regio Zuidoost BrabantâĂđwaartoe ook Eindhoven behoort. Wederom zijn de drie- en viersterren segmenten met respectievelijk 24% en 71% marktaandeel het grootst, is er geen

vijfsterren hotel aanwezig en zijn een- en tweesterren hotels relatief slecht vertegenwoordigd. Opvallend is de grote hoeveelheid viersterren hotels, als ook de omvang van de aanwezige viersterren hotels. Terwijl een gemiddelde viersterren

hotel in Nederland een omvang heeft van 92 kamers, heeft een gemiddeld viersterren hotel in de regio Zuidoost Brabant maar liefst 182 kamers. Als het NH

Koningshof met 509 kamers buiten beschouwing gelaten wordt, neemt deze omvang af tot 153, nog altijd meer dan een gemiddeld viersterren hotel in Nederland in het geheeL

ronnen: Bedrfffschap Horeca en Catering, Horwa

Tabel 13 toont het aandeel van de hotelrnarkt van Eifsdhoven op de nationale, de

provinciale en de regionale hotelrijiarkt Een kleine 2% van het Nederlandse hotelaanbod is gesitueerd in Eindh n. Van het aanbod in de provincie NoordBrabant is 20% gesitueerd in Eiristihoven,’,Een overgroot deel van het hoteiaanbod in de provincie Noord-Brabant ligt bujten Esndhoven en meer in landelijke omgeving.

Van het aanbod in de regio Zuidcrost Brabant is bijna de helft gesitueerd in Eindhoven. Terwijl het: buckjkt’6% fret middenklasse segment merendeels in iandeNjke

omgeving gesitueerd is;- Jiggen de viersterren hotels in de regio voornamelijk in Eindhoven.

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwalfr HTL

Analyse holelrnarkt Kindhovers

P, Hcvwath HTL Tabel 14 toont een overzicht van het huidige aanbod van hotels en hotelkarners in

Eindhoven zoals aangemeld bij het Bedrijfschap Horeca en Catering. Met respectievelijk 17% en 82% marktaandeel zijn ook in Eindhoven de drie- en viersterren segmenten het grootst. Het viersterren segment is nog dominanter aanwezig dan in Zuidoost Brabant, Noord-Brabant en in Nederland en wederom is het gemiddeld aantal kamers per viersterren hotel groter dan in Nederland in het

geheel. Hieruit kan opgemaakt worden dat de hotelmarkt van Eindhoven overheersend zakelijk georienteerd is. In Eindhoven is het vijfsterren marktsegrnent niet bestaand en het budgetsegment is minimaal aanwezig. Ook in Eindhoven is het gemiddeld aantal kamers per hotel kleiner naarmate de classificatie daalt,

Tabel 14. Hotelaanbod Eindhoven, 2007

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, Hoswath HTL

3. /.g Veer/e/inbare steden

Tabel 1S toont het aantal hotels erj hotelkamers van een aantal steden die qua inwoneraantal vergelijkbaar zijn met Eindhoven, aesujterend in het aantal hotels en het aantal hotelkarners per 193%0 i oners. Geconstateerd kan worden dat in relatie tot het aantal inwoners ’Eindhoven minder hotels heeft dan Breda en Groningen en een gelijk aantal aan*g>recht. Echter, wanneer gekeken wordt naar het aantal hotelkarnBrS in riaja1ie "t4t het aantal inwonerS beschikken de qua inwoneraantal vergelijkbare steden stuk voor stuk over een jager aantal hotelkamers dan Eindhoven.

Bronnen: Atlas voor gemeenten 2G01; Bedsfjfschap Horeca Bs Catering


23

+ Horvrath HTi Als gekeken wordt naar het aantal banen binnen een gemeente, als indicator van de omvang van de zakenmarkt, zijn de gemeenten Utrecht, Haarlemmermeer, Groningen, Tilburg en Arnhem het meest vergelijkbaar met Eindhoven. Vanwege de aanwezigheid van Schiphol Airport, is de zakelijke markt van Haarlernmerrneer niet vergelijkbaar met de overige steden. Haarlemmermeer wordt daarom in de volgende analyse buiten beschouwing gelaten. Tabel 16 toont dat met betrekking tot het aantal hotels in relatie tot het aantal banen Arnhem en Groningen meer hotels hebben dan Eindhoven, terwijl Tilburg en Utrecht in relatieve zin minder hotels hebben. Echter, ais gekeken wordt naar het aantal hotelkarners in relatie tot het aantal banen blijkt dat de vergelijkbare steden aanzienlijk minder hotelkainers hebben dan Eindhoven.

Bronnen: Atlas voor gemeenten 2007; Bedrijfschap Horecii Bs Catering

Samenvattend kan gesteld worden Qt het huidige- hotelaanbod in Eindhoven reeds aanzienlijk groter is dan in verjefijkbare stedf.n, zowel in verhoutling tot het aantal inwoners als in verhouding tof, tfe werkgelegenheid.

3. 1.4 karakteristieken hotels &irdhome

Hoewei er bij het Bedrijfschap HOreca en Catering een dertiental hotels geregistreerd Staat, ktfrinen ’15 hotelS geidentifiCeerd Werden, Waarender een onderwijshotel verbonden aan scholengemeenschap de Rooi Pannen. Tabel 17

toont een aantal @rakterlggken van de huidige 15 hotels in Eindhoven. De daaropvojgetide Figutsr-,2 tocfht de locaties. Van de 15 Eindhovense hotels is een elftal gesi>eerd binneo:;de centrumring. Een drietal hotels, Novotel, Van der Valk en Campartile, ligt op slietweglocaties.

Analyse hotelmarkt Hndhoven

24

+ Honsssth H7L Tabel 17. Karakteristieken hotels Eindhtsven Van der Valk Hotel Bndhoven sofitel

Restaurant, bar, 16 rnuldfuncdoneje zaten (2.200m’),

zwembad, fitness solarium tennis baan raUs arkeren 270 Restaurant, bar, 23 multifunctionele zalen (2,028ms),

Cocagne Bndhoven

business center, zwembad, turks stoombad, jacuzzi, sauna,

solarium, fitness, massage, schoonheidssalon, betaakl arkeren 199 Eden Hotel Group

Hoiiday Inn Eindhoven

Restaurant, bar, 7 multifundionele zalen (456rn’), onbemand business center, zwembad, sauna, turks

stoombad, fitness, solarium, betaald rkeren 130 Eden Hotel Group

Crown Hotel Eindhoven

Restaurant, bar, 4 multifunctionele zajerE.@20ms), business

center fitness, betaald ark en

Park Plaza 4

102 3 restaurants, 1 bar, 5 rofif : ’onele zaleli (409mr),

Mandadn Hotel

zwembad, 3 saunas, ’jaafd "rkeren

Novotef Bndhoven 4

94 Restaurant, bar, 9 rnb nctiqhele zalen (305nv’),

onr Rtb

60

b

Hotel Pierre rofeof vfersterrzn (7 hotels) Campan!le Hotel Er Restaurant

afd, fa s afkeren 1, f 27

84 Restfltfrant, baf, j multffuntdonefe zaal (30 pax), gratis parjteren

Bndhoven

Hotel Eindhoven 3

66 ,Hampshire Hospitallty 6r Leisure en Sandton Hotels

City Centre

urant, bah 6 multifunctionele zalen (287ms), betaald ’ ar)ieren Restaurant, caf6-restaurant, casino activiteiten, betaakf Rrkeren urant. bar, 1 multifunctionele zaal, gratis parkeren

Crown Inn Hotel Parkiicht Queen Hotel

20 Restaurant, onbijtzaal, bar, gratis internet, betaald 268 21

Restaurant, betaald parkeren Bar, bgjart

37 20 Gerund door derdejaars leerlingen van de opleiding

Totoo! eenstlsnen (2 hofefrj

Horeca Ondemerner/ IVlanager; gesloten tijdens weekeinden en feestdagen

5

3 restaurants, bar, 2 multifunctionele zalen (1 02 pax),

ratis arkeren

Totaal (15 hotels)

20 1.452

Rronnen: VVV Bndhoven, websltes hotels

Analyse hotelmarkt Bndhoven

25

+ Honrvaih HTL Figuur 2. Locaties hotels Eindhoven

Bronnen; Google Ivtaps, websites hotels, Horvrath IITL

Als gesproken wordt over de hog+arkt van Eindhoven worden ook vaak de namen Hotel van Neer.en Botel-+ ek De Zwaan genoemd. Hotel van Neer is een Bed 8 Breakfast met 12 kamers, allen voorzien van sanitair. Naar eigen zeggen

heeft Hotel-0-Th k De Zwaan in totaal een dertigtal een, twee, drie en vierpersoonslyjgFF t gedeeld sanitair. Deze kamers kunnen gehuurd worden op dag-, week-’of maand6asis. In aanvuging op de 30 hostelkamers beschikt Hotel-0Yheek De Zwaan over’&n aantal kamers die op jaarbasis verhuurd worden. In de naastgelegen Iunchrofsm Broodje Smits kan op bepaalde tijden ontbijt, lunch en dinei’genuttqgl worden. 3.2 -’.:jlistorisch aanbod

r doorgang naar de nieuwe hotelchssificatie zijn er over de jaren 2004 tot en m4 2006 geen gegevens beschikbaar over het aantal hotels en hotelkamers per segment. Wel zijn gegevens beschikbaar voor de hotelsector als geheel, waaronder ook niet-geclassificeerde hotels en pensions vallen. Tabel 18 toont aanbodgegevens voor de hotelrnarkt in Nederland, in de provincie Noord-Brabant en in de gemeente Eindhoven.


26

+ Honvath HTL Tabel 18. Gntwlkkelin accornmodatieaanbod 2000 2007

2000 2.935 87.562 245 7.725 15 1.220 2001 2.925 89.845 244 7.879 15 1.349 1.344 2002 2.895 90.807 245 8.083 15 1.395 2003 2.886 91.727 248 8.329 16 2004 2.827 93.993 241 8.368 1 7 1.388 2005 2.81 8 95.O30 242 8.576 19 1.470 2006 2.758 95.620 236 9.038 15 1 456 9,1 39 15 1.456 2007 2,819 98.065 239 cjroei -3,95 oio +1 1,99% -2,45% +18,30% - % +19,3496 Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL

Het aantal bedrijven in de hotelsector is op landelijke schaalgfqenomen>.maar het aantal kamers is sterk toegenomen. Deze ontwikkeling rwijst ’gp schaalvergroting, waarbij veel kleine hotels en pensions zijn gesloten, terwijl grotere hotels aan de markt zijn toegevoegd. Eenzelfde trend is in sterkere mate van toepassing op de hotelmarkt in de provincie Noord-Brabant. In eindhoven is het aantal bedrijven in de hotelsector in 2007 ten opzichte van 2000 per saldo gelijk gebleven, terwijl het

aantal kamers een hevige groei vertoont die r is :als de landelijke en de provinciale groei.

Ondanks het uitblijven van grootschalige nieuw ontwikkelde hotels, hebben reeds bestaande hotels de afgelopen acht jaar aanziernjijk uitgebreid. De gemiddelde

jaarlijkse groei bedroeg 2,8%, Een mragelijke reden voor het uitblijven van grootschalige nieuwbouw is gerei rd aan de relatief lage rendementen die in de Eindhovense hotels worden behjsgjjj, Nieuwbouw van grootschalige hotels is vrijwel geheel voortjejrjouden ahA" 8e grote (inter)nationale hotelketens. De afweging voor nieuw8cjifw wordt door deze ketens meestal gemaakt op het hoofdkantoor, wyg@ ve illende ontwikkelingsmogelijkheden wereldwijd tegen elkaar wOrCjjsri afjagen. ’De relatief lage rendementSmegelijkheden in de

Eindhoveqse hotelmrssfkt leiden dan tot een afwijzing van de

uitbreidingsmogelijkhe/en in deze markt ten faveure van mogelijkheden in andere, meer-,aantrikkelijke markten.

3,3 ’"Toekornstiq aanbod

3.3. f:-7’ ’ aanbod Findhoven In aanvulling op de bestaande hotelmarkt bestaat een relatief groot aantal plannen voor hoteluitbreidingen en -ontwikkelingen in Eindhoven op stapel.

Aan de Lichtpleinzijde wordt volgens de meest recente plannen de Uchttoren

uitgebreid met een ART Br Woonhotei, waarbij wordt uitgegaan van een hotelbedrijf met twee afdelingen: een zakelijk woonhotel met 150 viersterren plus kamers en extra faciliteiten voor long stay (ART Hotel) en een sociaal woonhotel met 75 goed geoutilleerde kamers voor long stay van sociale doelgroepen met een minimaal tot modaal inkomen (Woonhotel). Het proleet loopt op schema en zoals het er nu naar uitziet zal de laatste fase in de zomer van 2008 worden opgeleverd (Bron: ART 8f Woonhotej).

Analyse hofelmarkr Eindhoven

27

Het driesterren hotel Queen aan de Markt heeft een aanvraag ingediend om het huidige aantal kamers te verdubbelen middels verbouwing van het naastgelegen kantoorpand in de Heuvelgalerie. Als een bouwvergunning verstrekt wordt, kunnen

de nieuwe kamers naar verwachting in septemberjoktober 2008 in gebruik genomen worden (Bron; Eindhovens Dagblad).

Het Crown Hotel is 5 maart 2007 overgenomen door de Eden Hotel Croup en zal in 2008 een renovatie ondergaan. Voornamelijk de begane grond wordt onder handen genomen, waar een nieuw restaurant zal worden ontwikkeld. Op de locatie van het huidige restaurant op de eerste verdieping zullen 5 nieuwe hotelkamers gebouwd worden (Bron: Eden Hotel Croup).

Ook Holiday Inn Eindhoven is recentelijk door Eden Hotel Group,Overgenomen en

zal een grootscheepse renovatie ondergaan. Er wordt een nieuW el geplaatst,

kamers worden gestript en opnieuw opgebouwd, de huidige kan worden omgebouwd tot een zevental nieuwe kamers, de gestriptg ne grond’&I plaats bieden aan een nieuwe bar, restaurant en zalen. Op liet terre$i van Holiday Inn is een hoge nieuwbouw mogelijk en toegestaan. Als deze j@ogbouw doorgang vindt zullen hier kantoren en vergaderruirnte gebouwd worden; maar naar verwahting geen hotelkamers(Bronnen: ED,nl, hotelbouwplannen, Ederi’Hotel Group),

Onis Vastgoed heeft overeenstemming bereikt rrjet de fjirectie van Flight Forum

voor de realisatie van een viersterreh hotel en ’Quality Centre’ op het bedrijventerrein. Het Quality Centre, omvat onder andere een cateringruirnte, een business lounge, retailfaciliteiten, eeri," kinderdagvefblijf en kantoorruimte. Over de

aanwezige circa 2,250m’ fitnessru4g is Onis Vastgoed in gesprek met een belangstellende partij. De onder +t uw gelegen parkeergarage biedt plaats aan circa 120 auto’ s. Het hotel wordt in samenwerking met de Hospitality Support

Group ontwikkeld en er zullen binnenkort gesprekken met mogelijke hotelexploitanten worpen geffMd. ln het hotel zijn circa 145 kamers en 18 vergaderzalen gepland. fiet totale project omvat 15.000rna bruto vloeroppervlak

(bvo) en zal, +;$j@ volgens planning verloopt, in 2009 opgeleverd kunnen worden (Bron! Prope+ NlâĂđgemeente Eindhoven).

Ook het naastgelegen Eindhoven Airport beoogt het ontwikkelen van een hotel. Het lan omvat 225 viersterren kamers gesitueerd bovenop de terminal. De fufa1baarhe+i&A t project in de markt wordt momenteel onderzocht. Bij blijk van haalbaarheid zou de opening van het hotel plaats kunnen vinden in 2010 (Bron. EindhC ven Airport).

Walk Eindhoven heeft het plan opgevat de faciliteiten uit te breiden na de uitbreiding van het karneraantal naar 272. Aan de voorzijde van het hotel komt een

grote congreszaal met een capaciteit voor 1.000 deelnemers, een

specialiteitenrestaurant en een brasserie. De bestaande vergaderzaal in het

souterrain worden vervangen door een speelhal (Bronnen. ED.nl, hotelbouwplannen).

Het plan voor recreatiecomplex Centro Casa, dat in Eindhoven-Noord ontwikkeld wordt, bestaat uit een duikcentrurn, hotel, restaurant, wellness-center, virtueel centrum en sportzaien. Wet hotel zal hoogstwaarschijnlijk een viersterrenciassificatie

dragen en 180 kamers hebben. Opvallend aan dit project is dat 50 van de 180 kamers onder water gerealiseerd worden. Hiermee zou Eindhoven de eerste stad ter wereld zijn met een onderwaterhotel, Als alles volgens plan verloopt zal het hotel in 2010 openen (Bron: Kubosport). Analyse hotelrnarkt Eindhoven

28

+ Hcrvuth HTi Het voormalige pakhuis De Veem van Philips op Strljp S in Eindhoven verandert in een multifunctioneel complex met restaurants, een versmarkt, design warenhuis en

mogelijk een hotel. De bouw van het multifunctionele complex start in 2009. Verdere irrlormatie over het hotel is niet bekend. Ook wordt gesproken over de ontwikkeling van een hostel in het Klokgebouw op Strijp 5 (Bron: PropertyNL, gemeente Eindhoven). Een kunstgalerie en een designhotel moeten verrijzen op een nieuw plein in De Bergen in de Eindhovense binnenstad Door middel van exposities van werken van bijvoorbeeld Matisse en Van Dongen wordt beoogd van de kunstgalerie een nationale publiekstrekker te maken. Voor de hotelontwikkeling wordt gedacht aan een designhotel roet circa 60 kamers, waarvan een deel zal zijn’ingericht als deslgnkamer. ket idee is dat galerie en hotel in elkaar overvloei Âż. de entree van het hotel zou als expositierulmte kunnen fungeren. Op het 2.009rn te terrein is ook plaats voor winkels, zoals een boekhandel en een wijnhandel. +âĂđ’gemeente heeft reeds een toezegging gedaan. De start en oplevarijlicf van de "%mogelijke

ontwikkeling is echter onbekend (Bron: Eindhowns 5isgblad, gemeente Eindhoven).

kezernans Indoor Karting heeft het plan opgevat om naast’ huidige complex een sporthotel te ontwikkelen. kezemans InigOor Kssrting ts Ken indoor kartbaan gelegen op het sportcornplex Eindhovertegoord../aast dis kartbaan met een VIP

skybox beschikt Hezemans Indoor Karting over ee% eruimte, lasersquash, een restaurant en een vergaderruimte vocsri 50 personen. Op sportcomplex Eindhoven-

Noord bevinden zich verder ond r meer ees1"; zwembad, een tennishal, een sportpark, een sportarena, een turn’ I verschiljende fitnesscentra, een bowling,

een klirncentrui, een indoors+aa :W-’een squashcentrum. Direct naast de kartbaan en het beoogde hotel b dt zich Thermen Prinsejagt. Voor het beoogde hotel wordt voorlopig uitgegaan vgl+ kamers op driesterrenniveau. Momenteel wordt de haalbaarheid pari het haai ed onderzocht (Bron: Hezemans indoor Karting, Gemeente Eindhoven), "

ket management vasA stel’Cocagne heeft het plan opgevat om het hotel uit te breiden mist 55 kamers,’,hen nieuwe wintertuin en een nieuwe gevel. Het hotel gaat straks Pullgqan Cocagnj Eindhoven heten. De verbouwing begint eind 2009 en zal

volgens p9pning ip 2011 klaar zijn. De uitbreiding gebeurt op het huidige g}rondgebie5" van Set hotel. Aan de zijkant kolnt een tweede restaurant en de ’-uitbreiding van de keuken. De 55 kamers worden in de bestaande ruimte kgerealiseerdg’teri koste van een gedeelte van de extended stay eenheden. Het chantal vergderzalen gaat van 23 naar 20 (Bronnen: ED.nl, hotelbouwplannen).

De verbouwing van Mandarin Park Plaza is recentelijk afgerond. De lobby, de eetzalen en 60 kamers hebben een ingrijpende facelift ondergaan. Over een jaar of

vijf wordt gedacht aan nieuwbouw op het terrein waar nu nog textielfabriek Scheliens is gevestigd. Deze nieuwbouw bestaat onder meer uit een 75 meter hoge

toren met dakrestaurant, een restaurant met terras aan de Dommel en vergaderruimten. Het kameraantal zou uitgebreid kunnen worden van 102 naar

200 kamers. Deze plannen bevinden zich echter nog in een heel prille fase (Bronnen. Wooninc., hotelbouwplannen).

Analyse hotelmaskt Eindhoven

P, Horwath HTL Tevens is sprake van twee kleinschalige hotelontwikkelingen aan de Hooghuysstraat in het voormalige Bureau voor de Rechtshulp en het Wilhelminaplein, met ieder 20 kamers. Verdere informatie is niet beschikbaar (Bron: Gemeente Eindhoven).

Oe besproken uitbreidingen en ontwikkelingen in de hotelmarkt van Eindhoven zijn

samengevat in Tabel 19. Deze tabel geeft aan dat er voor de komende jaren ongeveer vijftien plannen zijn opgevat met betrekking tot hoteluitbreidingen ofÃćâĆňâĂİ

ontwikkelingen met een totaal aantal van meer dan 1.100 hotelkamers.

Analyse hotaimarkt Eindhoven

30

+ Horveth HTL Tabel 19. Toekornsti uitbreiidi en hoteirnarkt Eindhoven ichttoren, Centrum Hotel Queen

225

20

Eden Crown Hotel

Holiday Inn Flight Forum, Eindhoven West

145

ART 8t Woonhotel voor zakelijke

en sociale markt in de Lichttoren Verdubbeling huidige aanbod; bouwvergunning moet nog verstrekt worden Renovatie begane grond en 5 nieuwe kamers Grootschalige renovatie met 7 nieuwe kamers

Verschillende partijen zijn akkoord gegaan voor ontwikkeling op bedrijventerrein; als procedures naar verwachting verlopen, kan het hotel in 2009 gerealiseerd

2008 2008 2008 2009 2008 2009 2009 2010

worden

Van der Valk

201 0

Uitbreiding faciliteiten met congreszaal (1.000 pax),

restaurant, brasserie en s elhal 225

180

Eindhoven Airport onderzoekt haalbaarheid van hotelontwikkeling op de luchthaven Mogelijk hotel bij ontwikkeling recreatiecomplex; van de 180 te ontwikkelen kamers zijn 50

> 2010

> 2010

onderwater land

Woningcorporatie Trudo ontwikkelt pakhuis in restaurants, versmarkt, design warenhuis en

> 2010

Holland Art Gallery De Bergen:

> 2010

Mogelijk sporthotel bij Hezernans lndoor Karting op

>2010

ma li k een hotel

60

kunst alerie en desi nhotel

60

5 rtcom lex Eindhoven Noord 55

98

Uitbreiding met 55 kamers, een nieuwe wintertuin en een

nieuwe evel + Pullman Mogelijke nieuwbouw achter en

20l1 >2013

in de hats van huidi hotel 20

Hotelontwikkeling in het voormali e Bureau Rechtshul

n.b. n,b,

Bron: Horwath HTL


n.b. = niet bekend

31

9.3.Z Toekomshig aanbod Regib

Naast de hotelontwikkelingen binnen de gemeente Eindhoven, bestaan ook verschillende plannen in de regio. Een aantal van deze ontwikkelingen, die ook van invloed kunnen zijn op de hotelmarkt in Eindhoven, worden hier weergegeven,

Asten In Asten wordt het bestaande hotel Nobis uitgebreid van 88 naar 120 kamers. Naar verwachting zal de uitbreiding in december 2008 gereed zijn. (Bron; ED, gemeente Asten)

Bergeijk In Bergeijk bestond een plan voor een golfbaan met hotel bij de gempervennen. Dit plan is echter door de gemeenteraad afgekeurd. Ook werd eveiasspgen om het voormalige hotel Beukenhof te herontwikkelen als hotel, maar waarsefsijnlijk wordt nu gekozen voor appartementen. (Bron: ED, Gemeente Bergeijk, 7 DRP) Boekel Het partycentrum Nia Dorno in Boekel heeft uitgebrerde dntwikkelingsplannen.

Naast nieuwe zaalruimte, restaurant en bowlingcentrum worden ook 50 hotelkamers en ruim 2,750rn’ weBnessvoorzgnjncfeii geplarid, De ontwikkeling omvat ook de huisvesting van een bibliotheek versctHIlende instellingen. in totaal wordt de investering geraamd + circa 495’,.tot’35 miljoen, waardoor de

plannen zeer onzeker zijn. Het dgAnitieve besluit wordt in december 2008 genomen, (Bron: ED, gemeente Boe@I) De Rips Er zijn plannen om zalencentrum Qe Viersprong in De Rips uit te breiden met een serre en 28 hotelkamers. Tegen de u’ reiding is echter bezwaar gemaakt. Er is een

mediator aangewezen em Fiet ge op te lossen. (Bron: ED, gemeente CemertBa kei)

Eersel

Het Hapertse bedrijf ’Metaalffex wil een hotel voor buitenlandse werknemers (fiexwerkels) realiseren op de locatie van zalencentrum ’t 4Span in Eersel. Volgens de plannert.-zou het gaan om een hotel of pension met 150 slaapplaatsen. (Bron. ;EHelmond ,"Het bestayide hotel West-Ende wordt uitgebreid van de huidige 28 kamers tot 120

4@ >Waar verwachting komen de eerste 42 kamers in juli 2008 gereed,

Daarinaast worden een parkeergarage en een zwembad, sauna en sportfaciliteiten

gerealiseerd. Tevens wordt in Helmond gesproken over een nieuw hotel van 4.500mz in het winkelhart, dat ontwikkeld wordt door AM Vastgoedontwikkeling

en lNG Rea! Estate. Dit plan is echter nog onzeker en kan nog geannuleerd worden. (Bron: ED, West-Ende, Gemeente Helmond)

Nuenen In september 2008 wordt naar verwachting het Van Gogh Hotel in Nuenen geopend, een driesterrenhotel met 24 kamers. (Bron: Misset Horeca)

Analyse hotetnarkt Eindhoven

+ Mxwalh HTL Reusel

Met voormalige cafe de Meet in Reusel wordt herontwikkeld als hotel. Naar erwachting zal het hotel in januari 2009 met 34 kamers openen ais La Frontiere de Kempen. (Bron: ED)

Sint-Oedenrode in Sint-Oedenrode wordt in park Kienehoef een weltnesscentrum ontwikkeld door

EIysium. Het centrum omvat tevens een hotel met 20 hotelkamers en appartementen, restaurant, congresruimte en informatiecentrurn. Tegen de komst van het centrum is bezwaar aangetekend door de bestaande thermenbedrijven in de regio, met name omdat de grond door de gemeente gratis ter beschikking wordt gesteld. (Bron: ED, gemeente Sint-Oedenrode).

Son en Sreugei Cafe-Restaurant De Zwaan zal, als onderdeel van de herontwikkeAng van het Kerkplein in Son en Breugel, mogelijk worden uitgebreid. oteikamers. Ook op bedrijventerrein Ekkersrijt in Son verrijst, in aanvul/ing op een grootschalig dienstencentrum, een hotel. Het zogenoemde Facilyy Cpn"ter moet onderdak bieden aan onder meer een kinderopvangcentium, pssstioket, uitzendbureau, vergaderruimtes, restaurant, gernakshop, pinautomaat, zweebad, fitnessruimte, gezondheidscentrum en een gezamenlijke balks;,Met hotel gaat zich hoofdzakelijk richten op zakenmensen. Ook zijn er plannen volkeen zorghotel waar mensen uit de wijde omgeving zouden kunnen reSfklideren. (Br Gemeente Son en Breugel, ED, Facility Ekkersrijt)

Uden Recreatiecentrurn De Vrije Teugel is in 2466 aangekocht door ROC De Leijgraaf. in

samenwerking met fitnessketen Mand en zorgorganisatie Dichterbij wordt het

herontwikkeid tot wellnggÃğprnplqx met hotel, restaurant, zalencentrum, theaterzaal en groepsaccomkiotiatie. Het hotel zal 54 kamers krijgen waarvan een aantal wordt gebruikt v6of logeren en woontraining van clienten van Dichterbij. (Bron: ROC De lseil , Kliknieuws)

Veidhoveri ln de gengente Veldhgven is een voorstel gedaan voor een hotel bestaande uit 25 zorpkameAi’;;eg 25 staridaardkamers, Een concrete locatie is nog niet bekend. Een

n voor e&fetel op industrieterrein De Run is afgewezen door de Provincie

oord-Brabant. (Bron: ED)

’ Qe hiervoor beschreven plannen zijn voor het grootste deel van relatief Ideine

g ’en zullen daarmee naar verwachting weinig invloed hebben op de hotelmarkt in Eindhoven. De grootste ontwikkelingen zijn naar verwachting de uitbreiding van hotel West-Ende in Helmond met 92 kamers en de realisatie van een hotel op Ekkersrijt in Son en Breugel. Verwacht wordt dat deze uitbreidingen zullen worden opgevangen door de groei van de vraag in de regio en geen directe invloed zu! len hebben op de marktruimte in Eindhoven.

Analyse hot@merkt Eindhoven

+ Rxwath HTL 3.4 Conclusie aanbodanalyse Samenvattend kan gesteld worden dat met 15 hotels en 1.452 kamers een kleine 2% van het Nederlandse hotelaanbod gesitueerd is in Eindhoven. Van het aanbod in de provincie Noord-Brabant en de regio Zuidoost Brabant is respectievelijk 20% en 50% gesitueerd in Eindhoven. 1erwijl het budget en het middenklasse segment in de regio Zuidoost Brabant merendeels in landelijke omgeving gesitueerd is, liggen de viersterren hotels in de regio voornamelijk in Eindhoven. Met een elftal hotels is het merendeel van de stadhotels gesitueerd binnen de centrumring. Een drietal heeft snelweglocaties. Net als in Nederland, Noord-Brabant en Zuidoost Brabant zijn in Eindhoven de drie- en viersterren segmenten het grootst. Het viersterren segment is in Eindhoven nog dominanter aanwezig danfget geval is in Nederiand, Noord-Brabant en Zuidoost Brabant. Het gemiddeld j tal kamers per viersterren hotel is aanzienlijk groter dan in Nederland, waaruit ge udeerd kan worden dat de hotelmarkt van Eindhoven overheersend zakelijk geon erd is. In Eindhoven is het vijfsterren marktsegrnent niet bestaand en’joh< budge ’ ent is minimaal aanwezig. Het huidige hotelaanbod in Eindhoven is aanzienlijk groter dan

in vergelijkbare steden, zowei in verhouding tot het, aantal inwoners als in verhouding tot de werkgelegenheid. In de afgelopen jaren+n geen grootschalige nieuwe hotels gerealiseerd, vermoedelijk om@t hotelketens’pe voorkeur hebben gegeven aan financieel meer aantrekkelijke loC" > elders. Ondanks het uitblijven

van grootschalige nieuw ontwikkelde hotels, h en r s bestaande hotels in Eindhoven de afgelopen 8 jaar gerrjafdeld met per jaar uitgebreid; een grotere groei dan in Nederland en Boord-Brabant. Voor de komende jaren zijn ongeveer 15 plannen opgevat rriet betrekkiyg tot hoteluitbreidingen ofÃćâĆňâĂİ ontwikkelingen met een totaal aantal van meer,’tlan 1.100 hotelkamers. Ook heeft een groot aantal van de bestaande hdRI Plkhnen uitgevoerd of opgevat om het product op te knappen. In de regio;bestaat eveneens een groot aantal plannen die echter voor het merendeel van kiejpe omvang zijn en naar verwachting geen grote invloed zullen uitoefenen op de rnarktruirnte in de gemeente Eindhoven.

Analyse botelmarkt Eindhoven

34

4 Analyse van de vraagzijde Om een achtergrond te schetsen vangt dit hoofdstuk aan met een beschrijving van de vraag naar hotelkamers in Nederland. Vervolgens wordt hetzelfde gedaan voor de vraag naar hotelkarners in de provinde Noord-Brabant en in Eindhoven, Naast

een toelichting van de vraagsegrnenten is een verwachting gegeven van de marktgroei per segment.

4.1 Ontwikkeling hotelprestaties 4 1. 7 /Vedertnnr/

Tabel 20 geeft de resultaten weer van de Nederlandse drie; vier- en vijfsterren hotels van 2000 tot en met 2007. De resultaten van de Nederlari@e hotels zijn tussen 2000 en 2003 sterk gedaald. Dit was een direct gevolg van dk rgaande internationale en nationale economie. De cijfers van 2004,+$005 late@ tsen licht herstel in de Nederlandse hotelmarkt zien, met name jn dis drie- en viersterren segmenten. De bezettingsgraden lagen in 2005 echter nog steeds ver onder het niveau van 2000. in 2006 is het herstel doorgezet.; Âńle gemiddelde landelijke bezettingsgraad iag op het hoogste niveau sissers de economische crisis. Ook in 2007 heeft een groei plaatsgevonden, alhoewel in mjrtdere mite dan in 2006.

Tabel 20. Prestaties Nederland "3; 4- ers’5 - s

3* Bezetting in% 77,4 73,0 6 68,2

68,1 68,8 74,0

73 T3 81

76,1 -1,7%

ARR inin Âń69 70’ ’.’ 72 RevPAR e 53 51 49 50 50 60 6484 21,7% 20,8% 11.417 11.680 12,41 0 n.b. 7y.ij, 64,9 33 96 63,3 88 87 8867,8 10170,6 ’i 0671,0 20,5%

GOP/kamer e 11.4T4 14.257 1+1 35 10.710

4’ Bezetting in % 73/ ARR in e 8,8 RevPAR in e 65’ GOP/kamer e )7831 5* Bezetting iÂń9%

lno Rev in 4

GOP/ ger 4

6516.882 67 12.395 56 57 59 72 76 16,9% 13.691 14.235 16,425 n.b,

81,"4, 72,6 67,4 1S9 119 160 174 15169,3 14574,3 154 77,1 174 129 126 102 100 114 134

30,619 27.375 26207 21 191 22,830 25 550 32,1 20

8 fi .’Horvva

74,8 4,4%

181 13,8%

135 47%

n,b,

n.b.= niet bekend

R = average room rate = gemiddelde kamerprijs .’ evPAR revenu per avaaable toorn = opbrengst per beschikbare kamer

GOP = gross o ing progt = bruto bedrijfsresuitaat per kamer

wj. k Âń5 a Figuur 3 geeft het aantal overnachtingen in Noord-Brabant weer vanuit het binnenland en het buitenland voor de periode 2002-2006. In 2003 kan een daling

in het aantal overnachtingen opgemerkt worden, echter 2004 toont een sterk herstel. In 2005 en 2006 zet het herstel zich door. ln vergelijking met 2002 is het

aantal overnachtingen in Noord-Brabant tot 2006 met 20% toegenomen; een gemiddelde jaarlijkse groei van 5,1%. Van de 2.258.000 overnachtingen in 2006 werd 59% gegenereerd door gasten uit Nederland; 41% van de overnachtingen werd gegenereerd door gasten uit het buitenland. Naast Nederland, zijn de voornaamste herkomstlanden Duitsland, Groot-Brittannie, Beigie, de Verenigde Staten en Frankrijk (Bron. CBS).


35

+ Horvvath HTE Figuur 3. Hotelovernachtlngen in Noord-Brabant (’1.000)

2,000

1,500

2002 2003 2004 200S 2006 Bron: CBS

Figuur 4 geeft de resultaten weer 4in drie- en sfkrsterren hotels in de provincie Noord-Brabant van 2002 tot eri met Q7. Oq+ Noord-Brabant zijn de resultaten van drie- en viersterren hotels tirassen 2582 ’kn 2003 sterk gedaald. Oe cijfers van

2004 en 2005 laten een he zien, voornamelijk met betrekking tot bezettingsgraden. In 20@) onder’@-de hotelmarkt in Noord-Brabant wederom moeilijkheden omtrerrt-,4e bezetting met als gevolg dat de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer lrir2006 slechts marginaal toenam, ondanks een stijgende gemiddelde jtarit+jfp. Dd’;:: rste resultaten van 2007 geven aan dat zowel de bezettingsgaaad ais dk,’kamerprijs is toegenomen, resulterend in een flinke stijging

in de gemiddelde cgbrengst per beschikbare kamer. Vergeleken met de Nederlandse hotelmarp zijn de gemiddelde karnerprijzen in de provincie NoordBra t lager, Dit kpb’ gedeeltelijk verklaard worden door het feit dat er in NoordB6bant geen’v i’erren hotels aanwezig zijn en in de Nederlandse hotelmarkt wel. ,Ook de kamerbezetting van hotels in de provincie Noord-Brabant is aanzienlijk ’lager dan d( gemiddelde kamerbezetting in Nederlandse hotelrnarkt.


Horwaih HTL Fi uur 4. Prestaties 3- en 4 hotels Noord-Brabant 65 70

60ÃćâĆňâĂİ

50

55 >

5 50

Bron: Horwath HTL

’ ’eerste bevindingen

4 T.S Eindhoven Figuur 5 geeft het aantal overnachtingen in Eindhoven vveer ytsor de periode 20002006. Deze figuur geeft aan dat het aantal overna’chtingen jn 2002 en 2003 met respectievelijk 3% en 1% heeft afgenomen. De oorzaak hienjfsijrr is te vinden in de neergaande internationaie en nationale econbisrie. ln de periode 2004-2006 is het

aantal overnachtingen met respectievelijk i6%, en toegenomen. Sinds 2000 bedraagt de gemiddelde jaarlijkse gioei in hoQ rnachtjngen in Eindhoven 3,2%.

Figuur 5. Hotelovernachtingeh in Eindhoiiren (e1.000)

Bron: Gemeente Eindhoven


+ Hcvwalh HTL Figuur 6 geeft de resultaten weer van de hotels in Eindhoven van 2002 tot en met

2007. Net als het geval is voor de hotelmarkt in Nederland en in Noord-Brabant zijn de resultaten van hotels in Eindhoven na de aanvang van de economische

malaise in 2000 sterk gedaald. Het herstel hiervan werd in 2004 ingezet. Voornamelijk vanwege een stijging van de gemiddelde kamerprijzen heeft in 2007 de opbrengst per beschikbare kamer het niveau van 2000 overstegen. Ondanks een waarneembare stijging in de gemiddelde bezettingsgraad, lag deze in 2007 nog onder het niveau van voor de economische malaise. De RevPAR, de omzet per beschikbare kamer, is sinds 2003 met 35% gestegen. Ten opzichte van het topjaar 2000 is de stijging echter slechts 4,5%.

Vergeleken met de hotelmarkt in Noord-Brabant zijn zowel de gemiddelde kamerprijzen als de gemiddelde bezettingsgraden in Eindhoven aa enlijk hoger.

4.2 Seizoens- en weekinv1Pden Nederlandse verbiijfsgjeommodaties zijn overwegend seizoensgebonden. Zoals Figu& 7 Weergeeft nAmt het zakelijk verblijf, uitgesplitst in het individueel zakelijk varblijf en in het MiCE (Meetings, Incentives, Conferences, Events) segment, af in

de zomermaanden. Toeristisch verblijf vindt juist voornamelijk in de lente- en .zornermaaqQn plaats, met een duidelijke piek in augustus. Een soortgelijke ’:,spreiding,’4n ook vastgesteld worden op weekbasis. Zakelijk verblijf vindt

%SI:>Welijk plaats op maandag, dinsdag, woensdag en donderdag. Toeristisch verblijf vindt juist voornamelijk plaats op vrijdag, zaterdag en zondag. Vanwege

deze spreiding in de hotellerie is het van belang zowel de zakelijke als de toeristische markt aan te boren.


R uur 7.

Seizoens- en weekinvloeden verbfl ccommodaties

Bronnen; NBTC; Horwyth HTL

Zoals bleek uit gesprekken met lokale hoteliers zijn dinsdag, woensdag en donderdag uitzonderlijk goed bezette dagen in de Eindhovense hotelmarkt, Op deze dagen is het veelal mogelijk een bezetting4graag va@ Qssen de 80% en de 10096 te realiseren. Ook de maandag is een goede pag. De E’weekenddagen zijn echter vaak buitengewoon slecht bezet. De hogg zettirlfiisgraden door de week zijn nodig om de lage bezettingsgradeqsrf het weAendpp te vangen. Ook bleek dat er bepaalde momenten in het jaap zijn waarop het moeiTijk is een hotelkamer te boeken in Eindhoven", Vooraf g@te sportevenementen, zoals de Champions League en het EK Zwem , trekken veel hotelgasten. Evenementen

zoals het Bloemencorso en eiuziekcOncerten worden tevens genoemd als

hoteivraaggeneratoren. Als deze isvl,nementen plaatsvinden op doordeweekse dagen en tijdens het ssap@ljjke hcatigeizoen, worden de mogelijkheden tot het boeken van hotelkameri.iri Eindhoven begrenst, Wanneer congressen samenvallen met andere evegepqnten Qn het echt problematisch worden. Het zakelijke seizoen bestaat uit d@45 6 maak; april, mei, juni, september, oktober, november, Het aantal dagend per jaai:waarop het moeilijk tot onmogelijk is om hotelkainers in Eindhoven’te boeken is.echter beperkt. Door meerdere zakelijke partijen wordt het als niet m+r dan nornsaal beschouwd dat de hotelmarkt een aantal dagen per jaar v jg45oekl’isme@,pn er zonder veel problemen worden uitgeweken naar buiten de

, d. Ook probeert het Congresbureau van de TU/e tijdens het inplannen van congressen rekening te houden met het plaatsvinden van grote evenementen. .Tevens zo het overwogen kunnen worden om evenementen voornamelijk in e n en tijdens het zakelijke laagseizoen te laten plaatsvinden. Geconcludeerd kan worden dat de hotelrnarkt in Eindhoven in aanzienlijk grotere

mate onderhevig is aan seizoen- en weekspreiding dan hotelmarkten elders in Nederland. Dit heeft als gevolg dat de hotelmarkt van Eindhoven als uitdagend beschouwd kan worden, ondanks dat de gemiddelde jaarlijkse hoteiresultaten in Eindhoven in vergelijking met de Nederlandse hotelmarkt (exclusief Amsterdam en Haarlemmermeer) positief zijn.


39

+ Hcrvvath HTL Marktsegmentatie In Nederland kan de vraag naar hotetaccommodatle onderverdeeld worden naar 5 categorieen: 1) zakelijk individueel 2) zakelijk groep 3) toeristisc.h individueel

4) toergroepen 5) overig

Met betrekking tot de categorie overig kan gedacht worden aan bijvoorbeeld aircrew en gezondheidstoerisrne. Tabel 21 geeft een overzicht van ge segmentaties in de hotelmarkt in Nederland en in Eindhoven.

Bron: Horwath HTL

Zoals de tabel weergeeft, geldt v@k.,dp.Nederlandse hotelmarkt dat in het algemeen circa 60% van de viaag naai hotelkarners wordt gegeneerd door de zakelijke segmenten en circa 40% d&or de toeristische segmenten, ervan uitgaande dat het segment ’overig’ eVenridig"M&eeld wordt De hotelmarkt in Eindhoven is

beduidend minder evenredig verdeeld, met ongeveer 8096 vraag vanuit de zakelijke markt en+0%’puristische vraag. Geconcludeerd kan worden dat de

hotelvraag in.Eindhoi1kn een kerke zakelijke focus heeft Dominerend is het zakelijk individuele segment

4.4

Vervirachtaj:"" ’ ’ 4 marktsegment ’De hotellerie is een conjunctuurgevoelige sector en is sterk verbonden met de :-’economisch’ ontwikkeling, oftewel de ontwikkeling van het bruto nationaal duet.

Onderzoek van het Amerikaanse bureau Hotel Invesbnent Strategies L)C heeft aangetoond dat een opwaartse cydus in de hoteimarkt gemiddeld 6,7 jaar duurt. De lengte van de cyclus kan varieren van 3 jaar tot 11 jaar, maar voor 70% van de markten duurt de cyclus 5 tot 8 jaar. Dit gold in de afgelopen periode ook voor Nederland en Eindhoven: de hotelrnarkt liet van 1994 tot 2000 een groei zien (opwaartse cydus) en van 2000 tot 2003 een daling (neerwaartse cyclus). Sinds

2004 is de hotelmarkt in een nieuwe groeifase gekomen. De meest recente volledige cyclus loopt daarmee van 1994 tot 2003. Zoals is gepubliceerd in Hotels magazine verwachten analisten dat veel Europese markten binnen enkele jaren de

top van de cydus zullen bereiken. Voor Nederland en Eindhoven, waar de hotelmarkt in 2004 weer een groei liet zien, zou de groeifase tot 2011 kunnen duren. Volgens lokale hoteliers is de top van de groei tijdens deze cyclus bereikt in 2007. Mogelijk zal tussen 201 3 en 2015 dan een nieuwe groeifase starten. Anaiirre horelrnarkt Eindhoven

+ Hcrveth HTL Het CPB heeft voor 2007 een groei van 3% in de Nederlandse economie gepubliceerd en verwacht een groei van 2,25% voor 2008. De EIU verwacht een lichte afname naar respectievelijk 2,2% en 2,1% in 2009 en 2010, waarna de jaarlijkse groei in de Nederlandse economie wordt verwacht toe te nemen met een gemiddelde van 2,4%. Gebaseerd op historische resultaten, wordt aangenomen dat de economie van Eindhoven minimaal dezelfde groeicijfers zal vertonen. Sinds 2000 bedraagt de gemiddelde jaarHjkse groei in hotelovemachtingen in Eindhoven 3,2%.

Hieronder wordt ingegaan op de verwachte ontwikkelingen in de verschillende segmenten van de hotellerie in Eindhoven.

44. 1 Irndlvhfueel zakelijk Specifiek de verwachtingen voor het zakelijke segment zijn riihuw vdggoden met

ontwikkelingen van de nationale en internationale eco ifs, Op bi%s van de positieve economische verwachtingen voor de komende jar&, wordt rekening gehouden met een verdere groei van de zakelijke vraag in Eindhoven.

Uit de locatieanalyse is naar voren gekomen dht, omdat’het gevaar dreigt dat Brabant en Eindhoven vastlopen, er ruim 130":t@a gelen worden getroffen om de bereikbaarheid in Zuidoost-Brabant te garanderen. Op,.Eindhoven Airport is het

aantal passagiers de afgelopen jaren aanzienlijk tfse ornen. Het aantal niet-

werkende werkzoekenden in Eindhoven neemt af. De i.egionale economische groei was de afgelopen jaren groter dan pet provinciaiss en het nationale gemiddelde.

Met zakelijke dienstverlening als ’ grootste,+ctor, is Eindhoven de vijfde kantorenstad van Nederland Hieraan, &ILteerd is tevens de omvang en diversiteit van de conferentiemarkt in eindhoven. Ook is een groot aantal bedrijventerreinen aanwezig.

De huidige zakelijke ’ is met name gericht op de viersterren markt. Er lijkt echter ook vrq@g,tfsyn ’ n naar hotelkamers in lagere hotelsegmenten, met name vanuit’ jog rke seiCor. De hoge concentratie toptechnologie en kennisindustrie biedt veel economische kan n. De"qntwikkeljng van de High Tech Campus in de afgelopen 10 jaar en de tqPnemende hljyfg< van internationalisering van de TU/e sluiten hierop aan. In Eendhoven vinden meerdere relevante ontwikkelingen plaats. De High Tech .’Campus worgt naar verwachting met 100.000m tot 150.000m’ aan onderzoek* en ontwikgingruirnte uitgebreid, bedrijventerrein Park Forum wordt ontwikkeld,

:Qq.. jyt4ntieverklaring is ondertekend voor de ontwikkeling van het

kei1iAisintensieve bedrijventerrein BeA2, de Lichttoren ondergaat volledige herontwikkeling, het Philips-complex Strijp S wordt herontwikkeld, stationsgebied Zuidoost krijgt een multifunctionele invulling, en drie Eindhovense wijken zijn tot Krachtkwijken benoemd. Dit zijn alle ontwikkelingen die een positieve invloed

kunnen hebben op de vraag naar hotelovemachtingen vanuit het individuee) zakelijke segment.

Hier staat tegenover dat de aanwezigheid van industrie alsmede veel zakelijke

dienstverlening en de relatief grote kantorenfunctie Eindhoven zeer conjunctuurgevoelig maken, wat een dreiging betekent tijdens een neergang ln de economie,

Analyse hotelmarRt Eindhoven

41

+ Hanwaih HTL Rekening houdend inet aHe hiervoor genoemde factoren, wordt hotelvraag in Eindhoven vanuit de individueel zakelijke markt verwacht jaarlijks met 4% te groeien.

442 Zakelijke groep Het zakelijke groep segment in de hotellerie kan opgesplitst worden in verschillende subsegrnenten: vergaderingen, incentives, conferenties en evenementen (MICE). Qua omvang zijn vergaderingen en conferenties de belangrijkste factoren binnen het zakelijke groep segment.

Uit onderzoek van het Nederlands Research Instituut voor Recreatie.+n Toerisme blijkt dat 60% van zakelijke bijeenkomsten wordt gehouden in hetels. Het aantal

internationale bijeenkomsten is met een aandeel van 7% relatief ng. Bijna de helft van de bijeenkomsten duurt 2 dagdelen en bijna een kvk* du
Veel van de factoren die hoteivra vanuit het individueel zakelijke segment beinvloeden hebben tevens een u erking op vraag naar hotelovernachtingen vanuit het zakelijke groep segment. invullende 4ctoren hebben betrekking op de conferentiefaciliteiten en ÃćâĆňâĂİ diensten Pisr+.,zstad. Uit de voorgaande analyses is

gebleken dat Eindhoven een veegyud aan congresfaciliteiten biedt. Ondanks de grote diversiteit van de zalencentfjl pjn deze relatief kleinschalig. Dit kan het faciliteren van grote oangressieri ’i%’00 weg staan. Echter, met de voorgenomen

ontwikkelingen, waaroM r de grote congreszaal van het Van der Valk Hotel, worden veranderingen hi verwacht. Ook geeft de TU/e aan verdere groei in het aantal te organiserenQf@ern atonale) congressen te verwachten, Een observatie vanuit pet TU/e Congresbureau betreft een toenemende voorkeur van deeln rs voor Priesterren accommodaties.

Rekening houdend met de hiervoor genoemde factoren, wordt hotelvraag in ’eindhoven vanuit het zakelijke groep segment verwacht jaarlijks met 3,5% te roeien. pep m

443 Toeristische segmenten De toeristische segmenten zijn minder vatbaar vaar veranderingen in de (inter)nationale economie dan het zakelijke en het vergadersegrnent. Ook wanneer het slecht gaat met de economie willen mensen recreeren in binnen- of buitenland. Wel is merkbaar, dat als de economische verwachtingen positief zijn en positief blijven, toeristische bezoeken en de corresponderende uitgaven zullen toenemen.

Analyse hotelmarkt Hndhav

+ Honvath HTL Echter, uit de locatieanalyse is gebleken dat hoewel diverse initiatieven worden

ondernomen om de identiteit en het resulterende imago van Eindhoven te versterken op onder meer de vlakken high tech, design en sport, er relatief weinig grootschalige toeristische attracties zijn met de potentie hotelovemachtingen te genereren. Wel worden steeds meer evenementen georganiseerd, welke soms ook meerdaagse bezoekers trekken. Afhankelijk van het type evenement varieert de vraag naar hotelkamers van budget tot luxe. De uitbreidingsmogelijkheden op

evenementengebied worden echter beperkt door het ontbreken van een evenemententerrein. Historische groei in overnachtingen kwam vooral voort uit de zakelijke markt.

Rekening houdend met deze factoren wordt hotelvraag vanuit Qe toeristische markt vervracht jaarlijks met 2,5% te groeien. Mogelijk zou dit groeipercentage hoger kunnen komen te liggen door de realisatie van een eveneghententerrein.

Verwachte groei Van de beschreven segmenten is in Tabel 22 de groeiverwachting gegeven voor de

periode 2008-2015. Verwacht wordt dat de vrsaag n@r hotelkamers jaarlijks gemiddeld 3% zal groeien. Het is waarschijnlijk dat er in d periode een jaar zal zijn waarin de groei stagneert. Mogelijk kan ’dit.al op korte termijn plaatsvinden, bijvoorbeeld in 2009 of 2010. Voor dep’-’prognose is uitgegaan van een nulgroei (0%) in alle segmenten in het jaar 2011’.

Tabel 22. Verwachte roei h Ivraa Eindhoven

Za 00, 0 2,00 3,00 4,00 3, " 3,75 0 1,75 2,81 3,75

2,50 0 1,25 1,88 2,50 2,50 2,50 0 1,25 1,88 2,50

38 38 0 19 28 38

BMII: HQH attl HIL

4.6 Conduslegraagassa Net als het i 1s voor de hotelmarkt in NederLand en in Noord-Brabant zijn de resultaten van hotels in Eindhoven na de aanvang van de economische malaise in .>$000 sterk ghdaald. Het herstel hiervan werd in 2004 ingezet. De cijfers van 2004 ’ n 2005 h%en een licht herstel zien. In 2006 is het herstel doorgezet. Terwijl de ’ Ce Nederlandse hotelmarkt zijn piek bereikte in 20O6, was dit in Eindhoven

het geval in 2007. In Noord-Brabant heeft in de periode 2002-2006 een gemiddelde jaarlijkse groei was 5,1% plaatsgevonden. In Eindhoven was de gemiddelde jaarlijkse groei in de periode 2000-2006 3,2%.

Vergeleken met de Nederlandse hotelmarkt zijn de gemiddelde karnerprijzen en de

kamerbezettingen in de provincie Noord-Brabant lager. Vergeleken met de hotelmarkt in Noord-Brabant zijn zowel de gemiddelde karnerprijzen als de gemiddelde bezettingsgraden in Eindhoven aanzienlijk hoger.

Analyse hotelmarkt Ehdhaven

43

+ Hoe!!valh HTL Voor de Nederlandse hotelmarkt geldt dat in het algemeen circa 60% van de vraag naar hotelkamers wordt gegeneerd door de zakelijke segmenten en circa 40% door

de toeristische segmenten. De hotelmarkt in Eindhoven is beduidend minder evenredig verdeeld, met ongeveer 80% vraag vanuit de zakelijke markt en 20% toeristische vraag. Dominerend is het zakelijk individuele segment, Echter, vanwege seizoens- en weekspreiding is het van belang zowel de zakelijke als de toeristische

markt aan te boren. In de huidige hotelmarkt in Eindhoven geldt dat in de weekdagen de hotelbezetting hoog is en er behoefte is aan meer hotelkamers, terwijl in de weekeinden de hotelbezetting zeer laag is, Het is daarom van belang dat de toeristische vraag wordt versterkt, bijvoorbeeld door het aantrekken van meer evenementen. Gebaseerd op voorgaande locatie; aanbod- en vraaganalyses wor@t jaarlijkse groei in de vraag naar hotelovernachtingen vanuit de individueel zakei!jjt’ de zakelijk

groep segmenten verwacht respectievelijk 4% en 3,15% te bedra jaarlijkse groei vanuit de toeristische segmenten wordt verwacht 2,$96,te bedrag .; dit zou verhoogd kunnen worden door de realisatie van een evenemententerrein. Rekening houdend met een nuljaar in 2011, resulteert de groeiphsgnose! in de verwachting

dat de vraag naar hotelkamers in Eindhoven in de pe!rite 2008-2015 jaarlijks gemiddeld met 3% zal groeien.

Analyse hotelr!! arkt Eindhoven

+ Horv13eth HTL Marktpotentie in dit hoofdstuk zal de toekomstige hotelvraag zoals geprojecteerd in het vorige hoofdstuk worden afgezet tegen het huidige aantal hotelkamers. Dit geeft een raming van de ontwikkelingsruimte in de hotelmarkt in Eindhoven de komende jaren. Tegenover deze ruimte staan de reeds geplande hoteluitbreidingen enÃćâĆňâĂİ

ontwikkelingen. In aanvulling op deze kwantitatieve marktruirntebepaling wordt een kwalitatief oordeel gegeven over mogelijke toekomstige aanvulling op de hotelmarkt van Eindhoven. 5.1

Kwantitatieve benadering

Tabel 23 toont de methode voor de benadering van de rrerkruimte in de hotelmarkt van Eindhoven.

Tabel 23. Marktuimtebe lin

3,8 390.585 S78.644 ., ’529. 80 ’ .664

133

1 9 428,829 6j9i5.302 5 .980 1 05.322

194 256 256 289 337 405 476

2009 3,8 405.427 600.632 ’ 80 ., 70.652 2010 3,8 420.833 623 "6 5 80 ’ 93.476 201 1 0,0 420.833 62j3;456 529. 93.476

2N3 2,8 440.836 .091 9.980 123,111

2014 3,8 457.588, -„"” 29.980 147.928

2018 3 8 474.976 . 703. ’ 329.980 173.689 Bron: Horwath HTL

Het totale hotelaanbo4’ edraagt eind 2007 1.452 kamers. ln 2007 hebben deze hotels gemiddeld een b ing van 71% gerealiseerd. Op basis van een jaar van

365 dagen n er )0 2 7 dus 376.286 kamers bezet. Bij toepassing van de verwachte groei van’ge hotelvraag zoals bepaald in de vraaganalyse en is weergegeven in kolom’A, is de verwachte toekomstige vraag te berekenen zoals weergegeven in kolom 8.

klom C geeft het aantal kamers weer om de vraag uit kolom 8 te faciliteren, juitgaande van een gemiddeide bezetting van de hotelmarkt van 67,5%, de s3@<emiddelde ivaarlijkse bezetting in de periode 2000-2007.

kt op dit moment niet duidelijk is welke van de plannen voor hoteluitbreidingen en -ontwikkelingen zuilen worden gerealiseerd, is gekozen om de ruimte op de hoteimarkt te berekenen aan de hand van het aantal hotelkamers dat nu actief is op de markt. 1.452 * 365 = 529.980. Dit aantal is weergegeven in kolom D.

Het benodigde aantal kamemachten zoals weergegeven in koiom C min het huidige aantal karnernachten zoals weergegeven in kolom D resulteert in het toe te voegen aantal kamers in kamernachten om er voor te zorgen dat de gemiddelde jaarlijkse bezetting op 67,5% blijft,

Analyse hoielmarkt Eindhoven

45

+ Horvath HTL Uiteindelijk is in kolom F het aantal kamers waarmee het aanbod jaarlijks kan worden uitgebreid, waarmee de gemiddelde jaarlijkse bezetting op 67,5% blijft, weergeven. Deze aantallen zijn gelijk aan de aantallen zoals weergegeven in kolom E, gedeeld door 365 dagen. Volgens deze berekening bedraagt de marktruirnte in de Eindhovense hotelmarkt 476 kamers in 2015. Mits dit aantal kamers over de periode 2008-2015 verspreid

wordt toegevoegd aan de huidige hotelmarkt zal de gemiddelde jaarlijkse bezettingsgraad van alle hotels in Eindhoven 67,5% bedragen.

De hiervoor beschreven berekeningen zijn gebaseerd op een realistisch scenario met een gemiddelde jaarlijkse groei van 3%. Het blijft echter mogelijk dat de vraag

sneller of langzamer groeit dan op basis van de huidige gegeve@,verwacht mag worden. Tabel 24 geeft de gevolgen voor de bezettingsgraad tn 5(AQâĂđyveer van de

toevoeging van 476 hotelkamers bij een hogere (2,5%) of lagere (3, cfroei van de vraag.

Uit de scenarioanalyse blijkt dat in Qn positief icenario, de bezettingsgraad tot

70% zal kunnen stijgen wanneer"’gg/ kappers worden toegevoegd aan het bestaande bestand. ln een negatief sc@5ffk :z5f een lagere groeiverwachting leiden tot een daling in de bezettingsgraad tot 65%,

De verwachte groei in de@otelvraag in Eindhoven vertaalt zich naar een behoefte

van 476 nieuwe ho+kam de gemeente Eindhoven in 2015. Zoals is gebleken uit de aanb6danalyse.’Qjn Wtds plannen opgevat voor meer dan 1.100 nieuwe hotelkamers in totaal,’< bestaande uit uitbreidingen van bestaande hotels (185 kamers) en ontwikkeliggen van nieuwe hotels (935). Dit is beduidend meer dan wayjr de rnff+ naag„verwachting ruimte voor heeft. De markt biedt geen ruimte vfssor de reafi An alle plannen zoals momenteel bekend. Zoals is aapgetoond in de aanbodanalyse bestaat de hoteimarkt van Eindhoven <j’. ornamejfjk uit viersterren hotels. De driesterren hotels hebben het tweede marktaandeel. Uit gesprekken met lokale partijen is gebleken dat de vraag vanuit de zakelijke markt inderdaad voornamelijk bestaat uit vraag naar het drie- en het viersterren segment. Ook bleek dat, vanwege het relatief beperkte aanbod, op bepaalde dagen vooral het driesterren aanbod in het centrum snel volgeboekt is. Dit laatste is de ervaring vanuit onder andere het Congresbureau van de TU/e. Ook aan het budgetsegrnent (tweesterren) is behoefte vanuit zowel de zakelijke markt (o,a, logistiek) als de toeristische markt (o.a. bij evenementen). Het lijkt dus logisch het hotelaanbod in deze segmenten uit te breiden.

Hierbij moet echter rekening gehouden worden met de observatie dat in de weekeinden de concurrentie in het viersterren segment een neerwaartse druk op het driesterren segment tot gevolg kan hebben. Analyse hotelrnarkt Eindhoven

Ir sI" ’ ;" ’ ’ ’ s,’ ’, ’7 ’ISfnll i I+I > ’ rcs ’ ’ ’ ’ > ’ ts >„ 1 ’ s" ’ ’ i ’ j ’ s I pf g t 1 g ’ ’z [ i s] g gg 7 Jl’ >’ i I s >i( >$ 8 p

+ Horveith HTL 5.2 Kwalitatieve benadering Bij het bepalen van de rnarktruimte in de gemeente Eindhoven kan ook rekening

worden gehouden met een aanvullende vraag die internationale

reserveringssystemen van hotelketens kunnen realiseren. In de Nederlandse hotellerie is sprake van een toenemende mate van ketenvorrning. Inmiddels hoort eenderde van de Nederlandse hotels tot een keten. De verwachting is dat dit nog verder zal toenemen, In Eindhoven behoren al 9 van de 15 hotels tot een keten, Voor 5 hiervan betreft het een internationale keten.

Een ketenhotel biedt de gast een duidelijk herkenbaar product, met als resultaat dat hotels die zijn aangesloten bij een keten hogere bezettingsgraden halen. Uit ervaring blijkt dat een internationaal reserveringssysteern voor de verhuur van 20% tot 30% van de kamers van een hotel kan zorgen. Indien de explpitfrnten van de te ontwikkelen hotels met een dergelijk systeem gaan werken en dht ijek aan kunnen tonen, kan de marktruimte groter zijn dan 476 kamers,

In de hedendaagse hotellerie ontstaan tevens hotels die zich profileren als bijzondere hotels, al dan niet in ketenvorm. Ook in Njdedand lijkt een grotere groep hotelgasten te kiezen voor meer eigenzipnige ho Uit marktonderzoek van InterContinental Hotel Group blijkt dat consumenten 6@elkamers veelal saai en eenvormig vinden Hotelgasten willen het liefst een uni+e ervaring ondergaan waar nog lang over gepraat wordt. De marktruimte jn Elsrdhoven kan daarom ook groter worden dan de genoemde 416 kamers door Mkntwikkelen van hotels met unieke hotelconcepten.

L2 1 Tiendsin de hote/Ie&e Het hotel van de toekomst zal bescftikken over nieuwe technieken die het verblijf voor de gast nog aancienamer rr keri;Gok zal nog beter ingespeeld worden op de

persoonlijke wensen 4asn dh gast. In bepaalde gevallen zullen hotels worden ontwikkeld en ingericht stan de hand van de wensen van hun primaire doelgroep, waarbij doelgrqpp@j eseletLteerd kunnen worden aan de hand van hun budget, herkomst, zakelijke P@ntatk’ of moraliteit. Daarnaast is het mogelijk om in de toekomst $ verblijven,jn hotels op unieke locaties, zoals in de meest extreme gevallen onderwater, ih. de lucht of zelfs in de ruimte. Hieronder volgen een aantal trendS in Re tellerie Welke in meer of mindere mate toegepast kunnen worden in

h+elontwik%8K in Eindhoven om de marktruimte te vergroten.

Lowbudgetconcepten n bela lke trend in de hotelwereld is de vraag naar lowbudget hotels. Deze "grotendeels ontstaan door de internationale opkomst van lowbudget Iuc tvaartrnaatschappijen. De grote vraag naar deze luchtvaartmaatschappijen betekende voor veel luchthavens dat er ook lowbudget hotelfaciliteiten moesten komen, aangezien passagiers die met lowbudget luchtvaartrnaatschappijen vliegen

meestal niet bereid zijn om grote bedragen te betalen om in een hotel te overnachten.

Analyse hoteimerkt Eindhoven

47

P, Hor weth HTL Voorbeelden van moderne lowbudget concepten in Nederland, weike geinspireerd zijn op het japanse capsule concept met betrekking tot economische inrichting van beperkte ruimte, zijn Yotel, CitizenM en Qbic. Verwacht wordt dat Yotel in de zomer van 2008 haar deuren opent. De locatie is achter de douane van Schiphol Airport. De kamers van 10mz zullen kunnen worden gehuurd per 4 uur. De kamers

hebben een goede kwaliteit bed, instelbare sfeerverlichting, een bureautje, televisie, douche en bergruimte voor bagage. CltizenM, tevens in ontwikkeling in Schiphol, zal zich na opening in 2008 meer richten op de zakelijke reiziger uit het

middensegment. De kamers zullen 14ma bedragen en zijn ontworpen in samenwerking met Philips. Ze zitten vol met technische snufjes zoals LEDverlichting en een moodpad waarmee de kamer van kleur verandert. Bij CitizenM

worden geen diensten geboden waar veelal geen gebruik van wordt gemaakt, maar die wel in de kamerprijs worden berekend. Wel wordt ndaard gratis wireless internet geboden, onontbeerlijk voor de zakenreiziger..kn Slik+/orid Trade Center in Amsterdam is reeds het Qbic hotel gevestigd. Het)dec agio@ de Qbic

hotels is veel luxe snufjes, maar geen service. Ook hier bq fgmen vooLWt men gebruikt, maar wordt gratis toegang tot wireless internet Wr vanzelfsprekend genomen. De kamers zijn gemiddeld 23ma, maar de kupussyns waar het slaap- en

werkgedeelte, als ook de natte cel in zijn verwerkt onajgten slechts 1m’, De kamers zijn uitgerust met Hastens bed, iMac, LCD-televisie en een badkarner ontworpen door Philip Starck.

Easyhotel, het hotelconcept waar vesll moderne budget concepten op zijn gebaseerd, kende een paar jaar gelqlen een wat trage start en is tot dusver nog

niet aanwezig in Nederland, Inrkddels gaat het goed met Easyhotel. De vestigingen is londen en andere Europese steden draaien naar verluidt topbezettingen en de keten wenst uit’t/ den, onder meer in Nederland, Naar verwachting komt het eerste Nederlandse Easyhotel in 2009 in Den Haag, gevolgd door een tweede vestiging in Amsterdam.

Eindhoven Airport, met de aanzienlijke vertegenwoordiging van lowbudget Iuchtvaartmaa,. ,"en, y niet alleen van belang voor het aantrekken en

behouden,vkn inte onile bedrijven in de regio, maar tevens voor het aantrekken>an toeristen In het buitenland, waaronder Ierland en Engeland, wordt

Eindhoven gepromoo ls de ideale besternrning voor korte vakanties. Met een vlucht vari,een lo+udget luchtvaartmaatschappij kunnen de vervoerskosten

rsikimaal blij bok vliegen al veel gasten vliegen via Eindhoven met als 4sindbestemming bijvoorbeeld Amsterdam. Door middel van het ontwikkelen van een lowbudget hotel op of in de buurt van de luchthaven, kunnen gasten met de :gegio Eindhoven als eindbesternming, als ook gasten met een eindbesternming

4, getrokken worden.

Zorg- en Herstelhotels Zorg- en herstelhoteis richten zich op het ontvangen van revaliderende gasten en gasten met beperkte bewegingsvrijheid. Zorg- en herstelhotels zijn functioneel

ingericht en de hotelservice wordt gecombineerd met de aanwezigheid van zorgverleners. Tevens zijn in vele zorgen herstelhotels fyslotherapieruimtes aanwezig. De aanwezigheid van verhoogde toiletten, liften, beugels aan de muur van het toilet, aangepaste douches en brede deuropeningen en de afwezigheid van drempels zijn voor deze doelgroep van groot belang. Onderzoek toont aan dat veel

mensen met een ernstige of zeer ernstige beperking graag op vakantie zouden gaan ais de accommodaties hier geschikt voor zouden zijn.


48

P, Honeeth HTL Een toerist met een zorgvraag is bereid meer geld uit te geven dan de doorsnee toerist. Met!iefst wil de toerist met een zorgbehoefte op vakantie met mensen die geen zorg behoeven. Aparte zorghotels zijn weinig populair. In september 2006 is

een nieuwe touroperator gestart o der de naam Zorgvrij Vakanties, welke individuele vakanties in Nederland organiseert voor toeristen met een lichamelijke beperking. Bij speciaal geselecteerde hotelaccommodaties organiseert Zorgvrij Vakanties zorg en hulpmiddelen voor mensen die daarop zijn aangewezen. Voor een nieuw hotelconcept in Eindhoven kan gedacht worden aan het toepassen

van specialistische technologische ontwikkelingen in een zorghotel, waarbij een samenwerkirlg kan worden aangegaan met Brainport.

Boutique / design hotels Een trend in de internationale hoteHerie betreft het ontstaan vin @gels die zich profileren als onafhankelijke, bijzondere hotels. Ook ketens sluiten hl aan door

binnen de eigen keten nieuwe merken te ontwikk "+richt op’"specifieke

doeigroepen, bijvoorbeeld een boutique hotel gericht op drflgers van Armani of lezers van zakenkranten. Hotelketen Marriott is bijvoorbeeld een samenwerking aangegaan met lan Schrager, die gezien wordt als de grondlegger van de boutique hotels, om een nieuw merk te ontwikkelen. Bij de ontwikkeling van nieuwe brands.!!boordt oog opvajfehd vaak gekeken naar bestaande brands in andere sectoren. Zo zijn in hyatt.nland hotels geopend of

gepland van Armani (kleding), ’ Nickolodeon gkindertelevisie) en Bulgari (diamanten). Ook wordt gebruik g fnaakt van igners voor de inrichting van hotels, zoals bijvoorbeeld Ralph La ’ n, Vera 8’ang of Karl Lagerfeld. Cetracht wordt op deze manier een brand uit 4’5@uwen tot een lifestyfe", waarmee de hotel gast zich wil identificeren.

Design hotels worderl’L!!f l geassocieerd met het topsegment, maar ook in de lagere segmenten kun otels zich focussen op design en lifestyle. Voorbeelden

zijn het tweesfst hot in Arnsterdarn en de nieuwe Iowbudget merken CitizenM en @bie. Vaoi’Ein oven geldt dat een designhotel goed zou aansluiten op het s rpunt Desi+ van de Triple Helix.

Weffness De internationale hotelrnarkt is momenteel druk bezig met het implementeren van pspa, weilnep; beauty eri fitness in hotels. ln landen als Duitsland en Oostenrijk, aar wel+ss onderdeel vormt van de cultuur, vormen wellnessvoorzieningen al essentieel onderdeel van het hotelproduct. De laatste jaren is ook in Nederland deze trend zichtbaar. Een voorbeeld is het Sheraton Amsterdam Airport dat in mei 2006 de vernieuwde Fitness 8 Health dub heeft geopend. De thema’ s die veelal voorkomen zijn Spa 8 Wellness en Wellness R Convention, die de drukke

zakenrelziger vooral een rustige en comfortabele omgeving biedt en de mogelijkheid om volop te kunnen vergaderen. Onderscheidende kenmerken als gratis vervoer, goede mobiliteit, vele attracties op geringe afstand en faciliteiten zoals fitnesscentra en zwembaden maken de hotels ook aantrekkelijk voor de toerist. Bovendien blijkt uit onderzoek door Morwath HTL dat gasten beeld zijn om meer le betalen voor een kamer in een hotel met weBness voorzieningen, waardoor hogere inkomsten realiseerbaar zijn.


49

P, Honeeth HTL Ecohotels Mensen worden zich steeds meer bewust van de kwaliteit van hun leeforngeving en het milieu. Deze bewustwording wordt van alle kanten gevoed. Met name sinds het uitkomen van de film ’an inconvenient truth’ van Al Gore staat het verbeteren van het milieu hoog op de politieke agenda. Deze trend is inmiddels ook waar te nemen in de hotellerie. Zowel vanuit de vraagzijde als vanuit de aanbodzijde. Zo

heeft recent onderzoek van Deloitte aangetoond dat gasten zelf ook in toenemende mate milieubewuste keuzes maken en bereidt zijn tot 10% meer te betalen voor een overnachting in een hotel dat rekening houdt met het milieu. Vanuit de aanbodzijde worden initiatieven ontplooid om bijvoorbeeld de COÂż footprint te verminderen of waterbesparende middelen toe te passen.

Twee bekende hotelketens, Starwood en IHG, hebben onlangs,’vlak na elkaar ’groene’ hotelconcepten gelanceerd. Het concept ’Element’ yaA Sgpyood opent deze zomer haar eerste eco-vriendelijke hotel in Amerika, en bij d% nnovation Hotels’ van IHC wordt onder andere gebruik gemaakt v ,’8< ieopweWCng door zonnepanelen.

Inmiddels is bij veel grote hotelketens zoals Hilton, Makigp, Accor, Scandic het onderstaande gemeengoed geworden:

Bewustwording van de belangrijkheid van duurzaam bouwen en exploiteren Monitoring van emissie (CCP), sfebruik (water; pfaergie) en afval Doelstellingen om emissie, ge5ruik en afval te reduceren

Draagvlak creeren onder pe eel r

Activiteiten die deze hotelketens on5Mfe.’n zijn bijvoorbeeld het treffen van waterbesparende maatregelen zoatS het plaatsen van spaardouchekoppen en het

stomen van de lakens me@ p n. ’Qaarnaast ontwikkelt Maniott bijvoorbeeld richtlijnen om op een ’duuMme wijze nieuwe hotels te bouwen.

Voor een niest hateicqnc n Eindhoven kan gedacht worden aan het toepassen van specialjij6sche techrjologische ontwikkelingen, in het teken van duurzaamheid.

Zoals gesuggereerd voor zorg en herstelhotels, kan ook in het geval van een ecohotel-ontwikkeling ien samenwerking worden aangegaan met Brainport.

hap 4erantwoorde hotels :Sehalve in de vorm van een toenemende mate van het toepassen van duurzame

bouwstijle in de hotelterie, is de hotelbranche geinspireerd door het " aatsc elijk verantwoord ondernemen. Zo maakt de Eden Hotel Group van kleding uit landen waar geen kinderarbeid is, worden biologische producten in de keuken gebruikt en rijden managers zuinige auto’ s. Een ander voorbeeld van een toepassing van maatschappelijk verantwoord ondernemen in de hotellene is het ART fk Woonhotel te Rotterdam. Een gedeelte van de hotelkamers

wordt ingezet op de sociale markt, welke voor een groot deel bestaat uit doelgroepen roet een minimaal tot modaal inkomen. Omzet vanuit de zakelijke markt wordt gebruikt om de tekorten op de sociale markt te compenseren. De

ontwikkeling van een tweede ART 8 Woonhotel is van start gegaan in de Lkhttoren te Eindhoven. Aangenomen wordt dat een dergelijke hotelontwikkeling

vraag genereert in aanvulling op de ’reguliere hotelvraag’ in Eindhoven en zodoende minder beslag zal leggen op de rnarktruimte zoals eerder berekend.


50

+ Howrikh HTL Cornbinatiehotels Steeds meer hotels houden zich bezig met het combineren van verschillende bedrijfstakken binnen de vrijetijdsbesteding. In Londen is een hotel geopend dat voor niet-gasten beschikt over kamers met een bureau, draadloos internet, telefoon en een sanitaire ruimte. De kamers zijn op werkdagen open van 10.00 tot 16.00 uur. Ehn dag een kamer huren kost circa 26 euro. Hotel Arena in Amsterdam biedt een combinatie van hotel, restaurant, cafÃľs, cocktailbar en club. In Almelo bestaat

het enige Nederlandse driesterren ali inclusive hotel, waar onder meer gebruik

gemaakt kan worden van een bioscoop, bowling, midgetgolf, een tropisch zweinparadijs, diverse speelzalen restaurants en bars, Drie voorbeelden van theaterhotels in Nederland zijn Golden Tulip Hotel Figi te Zeist, het Van der Valk Theaterhotei in Almelo en het van der Valk Theaterhotel de Oranjerie.in Roerrnond.

Een aanbod aan bioscoopzalen is voor veel hotels wereldwijd een kpleister. Ook draait hotelketen Van der Valk een proef met een speelhal in het’ ’ tel in GilzeRijen. Ais de proef slaagt, komen er speelhallen in meerdere’vestigi n van het bedrijf, waaronder mogelijk in Eindhoven.

Onderwaterresorts Het aantal gespecialiseerde hotels welke inspelen op ma+jiches neemt toe. Een voorbeeld hiervan is het ontstaan van onderwaiterresorts. In+ Verenigde Staten is het eerste onderwaterhotel al open. In Dubai:wardt moryenteel het Wydropolis gebouwd. Dit onderwaterresort zal drie restaurhg@, eegdoncertzaal, een spa en

220 gastensuites omvatten, In Eindheien bestak( plan om een dergelijk concept op kleinere schaai ontwikkekl worden, Van de 180 kamers in het hotel worden er SO onder water gebouveg, De hotelqesten kijken in een biotoop met planten en vissen. Aangenomen woitlt dat ook een dergelijke hoteiontwikkeiing

additionele vraag genereert Wn zodoi.nde ’minder beslag zal leggen op de marktruirnte zoals eerder bereken
Aziatische hotels Zoals is gebleken uit g rekken met onder andere Brainport komen veel van de

internationale,. rijn Eindhoven uit Aziatische landen ais Taiwan, Korea,

China en lnCj8. Met con6mische groei in Brainport Eindhoven wordt verwacht dat het aantal kenniswjrkers uit Aziatische landen tevens zal toenemen. Bovendien neemt wereldwijd het, toerisme vanuit de Aziatische landen toe. Hierdoor zal het aantal, Azi+sche bep@kers aan Eindhoven toenemen. Om op deze ontwikkelingen in’te spelen’:4W’&n hotelontwikkeling met een Aziatisch accent of vanuit een Aziatische keten de marktruirnte in Eindhoven vergroten. Belangrijk hierbij is te ;-:beseffen d@’ een Chinese reiziger andere wensen en behoeften heeft dan een !westerse ijziger, Zo zijn Chinese reizigers geneigd kamers met 1 0 2 medereizigers

, gebruiken ze andere persoon)ilke verzorgingsproducten, zijn ze een

andere etiquette gewend en hebben ze andere eetgevmontes. Ketens uit Azie en het Midden-Oosten die at gevestigd zijn in Europa zijn Mandarin Oriental Hotel Group, jurneirah Hotels 8 Resorts, Shangri-La Hotels, Okura, Nikko Hotels / jAL Hotels en TAj Hotels Resorts fk Palaces. Een Chinese keten als jin jiang Hotels is nog niet in Europa aanwezig. Deze keten behoort in eigen land tot een van de grootste en heeft de ambitie om in Europa uit te breiden.

Analyse hotelmarla Hndhoven

+ Horeeth HTL Gebruik van creatieve bouwtechnieken in de hotellerie

In de hotellerle wordt meer en meer gebruik gemaakt van creatieve bouwtechnieken, welke kunnen gelden als additionele vraaggeneratoren. Het concept van het ijshotel, dat zijn oorsprong kent in Zweden, is inmiddels overgewaaid naar Canada en Alaska. Gasten betalen hier geld om een nacht tussen ijswanden te mogen overnachten. In Parijs staat het eerste hotel van papier-mache. De wanden van het hotel bestaan uit aan elkaar gelijmde kranten vanuit de hele wereld. In Chili staat het zouthotel, volledig opgebouwd uit zout van een van de grootste zoutvlaktes ter wereld. In Sydney gaat een ondernemer een gelatine-hotel

openen. Het interieur van het zogenoemde Hotel-0 zal bijna geheel uit gelatine

bestaan. Tenslotte zal het zogeheten ’Cotel’, dat waarschijnlijk langs de Nederlandse kust geplaatst zal worden, uit meerdere op elkflaf gestapelde containers bestaan. Eindhoven wil zich profileren op drie peilers, ronder design, ln Eindhoven kan gedacht worden aan het betrekken van de Ms@,-.pademy bij het ontwikkelen van een nieuw hotel om creatieve bouwtechnieken en:inrichtingen

toe te passen, zoals reeds gedaan wordt bij de ontwjkkf.llhg van het ART 8 Woonhotel in de Lichttoren.

Toepassing technologie De smart card is een plastic kaartje met een mjerochip, welkeyebruikt kan worden in hotels om het verblijf van gasten persoonlijker te maken. Het kaartje geeft de persoonlijke wensen van de hotelgast weer, zoals:bijvoorbeeld een kingsize bed, het soort kussen of vers fruit bij aankbrnst. Met’Qbu/p van de kaart kan ook automatisch worden ingecheckt.

In navolging van vliegtuigmaatschappjjen js het in de Verenigde Staten nu ook mogelijk om online in- en uit te.Checken”bij’h6tels. Vanaf een week voor aankomst

kunnen gasten vanaf het internet inchecken. Bij aankomst in het hotel, hoeven gasten slechts hun sleutel en katste qmmer op te halen bij de front desk. Ook zijn er geluiden uit de m@@l te hoien over het invoeren van in- en uitchecken via de mobiele telefoon.

In sommige lieg,kun gasten tegenwoordig via moderne systemen, die de

inventaris van een hol/l bevktten, een kamer kiezen op basis van type, grootte en aanwezigljeid van facilAkiten. Daarnaast kunnen ze faciliteiten kiezen die ze wensen aan te treffen in hun hcitelkamer.

In Eindhoven, waar hightech alom vertegenwoordigd is, kan gedacht worden aan lhet betrekken van geselecteerde technologische bedrijven bij het ontwikkelen en ;,"inrichten va> een nieuw hotel.

5.3

Conclusie De verwachte groei in de hotelvraag in Eindhoven vertaalt zich naar een behoefte van 476 nieuwe hotelkamers in de gemeente Eindhoven in 201 5. Mits dit aantal kamers over de periode 2008-2015 verspreid wordt toegevoegd aan de huidige

hotelrnarkt zal de gemiddelde jaarlijkse bezettingsgraad van alle hotels in Eindhoven 67,5% bedragen. In een positief scenario zal de bezettingsgraad tot

10% in 2015 kunnen stijgen ais 476 kamers worden toegevoegd aan het bestaande bestand. In een negatief scenario zal een lagere groeiverwachting leiden tot een daling in de bezettingsgraad tot 65% in 201 5.


S2

P, Horwath HTL Reeds zijn plannen opgevat voor meer dan 1.100 nieuwe hotelkamers in totaal, bestaande uit uitbreidingen van bestaande hotels en ontwikkelingen van nieuwe hotels. Wet wordt niet verwacht dat al deze plannen daadwerkelijk voor 201S gerealiseerd zuNen worden, maar het totale aantai is wei beduidend meer dan waar de markt naar verwachting ruimte voor heeft. Ook geldt dat de plannen met name op het viersterrensegment gericht zijn, terwijl juist ook behoefte is aan meer driesterren accommodatie.

Indien de exploitanten van de te ontwikkelen hotels met internationale reserveringssysternen van hotelketens gaan werken en dat ook aan kunnen tonen, kan de marktruimte groter zijn dan 476 kamers. Hetzelfde kan gerealiseerd worden

door het ontwikkelen van hotels met unieke hotelconcepten. Spe ke kans van

slagen in ’Brainport’ Hndhoven lijken bijzondere hotelconce ’ waarbij een samenwerking wordt aangegaan met geselecteerde partijen bjnnm’..pe high tech

industrie. Hierbij kan gedacht worden aan het toepassen van specialistische

technologische ontwikkelingen bij het ontwikkelen Qpn zorghgei, het toepassen van specialistische technologische ontwiggllngen’ in het teken van duurzaamheid en het betrekken van bijvoorbeeld dIt;-Design Academy bij de toepassing van creatieve bouwtechnieken en inrjchtingekipjdens het ontwikkelen van een designhoteL


53

+ Horwath HTL Extended stay markt 6.1

Inleiding Extended stay bestaat uit verblijf in hotelapparternenten dat van hngere duur is

dan de gemiddelde verblijfsduur in hotels, maar van kortere duur dan op de woonmarkt. De kamers van extended stay faciliteiten dragen dikwijls de naam studio of appartement. De omvang hiervan is vaak groter dan de gemiddelde

hotelkamer en kan reiken tot een grootte van 120m’. Vaak hebben de appartementen 6&n of twee afgescheiden slaapkamers. De appartementen zijn voorzien van een kitchenette roet een uitrusting die zelf koken mogelijk maakt. Verschillende termen worden gebruikt. Vastgoedeigenaren, -maftelaars en ontwikkelaars gebruiken over het algemeen de termen ’service@"., rtments’ en ’short stay’. in de hotelmarkt komen de termen ’extended s+ h l’, ’long stay hotel’ en ’appartementenhotel’ veel voor. In deze studie wordt de terrA’ extended stay gehanteerd.

Een extended stay hotel biedt de zakelijke of toeristische,.bezoeker die wat langer

van huis is een betere thuisbasis dan een gewoori hotel, v ge onder andere de van elkaar gescheiden werk-, woon- en slaapplekken eri’Q keukenfaciliteiten. Tegelijkertijd worden dezelfde dienstverienincj s4p Aserveringssystemen geboden als in geval van een traditioneel hotel. Voor dit ali@geldt vhak een lagere prijs dan de prijs van een hotelovemachting.

Deze voor de traditionele hotelgast"voordelige pfijs in ruil voor extra ruimte en faciliteiten wordt mogelijk gemaakt +pr bezettfhgs- en kostenvoordelen voor de exploitant, Extended stay gast5ti vekjjjjfM’vaak weken of zelfs maanden in de

tijdelijke accommodatie, waarcFtsor weekspreiding zoals gebruikelijk in de traditionele hotellerie voorkomen,wot4lt. Met betrekking tot kostenvoordelen zijn

voornamelijk de onWilikelihgskosten, de onderhoudskosten en de operationele kosten van een gemis/elde extended stay exploitatie lager dan die van een gemiddelde lloyds’.legj@jtatie. De ontwikkeiingskosten kunnen lager zijn, omdat een

extended sEijy accoif5jpodatie minder publieke ruimte nodig heeft dan een hotelaCCOmrnddati. Opdat de Studie’s/appartementen over het algemeen minder

intensief gebruikt woMen, kunnen de onderhoudskosten beperkt blijven. De opgsieioneie..kosteg :kunnen lager zijn vanwege een lagere personele bezetbng.

QiRder uitgeb@ije dienstverlening en een lagere frequentie van de dienstverlening gorgen voor behoefte aan minder personeel. Omdat gasten voorzien zijn van eigen ,-keukenfaciligiten wordt minder gebruik gemaakt van eet- en drinkvoorzieningen.

]p de plaats van dagelijkse schoonmaak zoals gebruikelijk is in een traditioneel I;PHRrden extended stay studio’ s/appartementen vaak eens per week schoongemaakt.


Extended stay in Nederland kent vooralsnog geen sterrenclassificatie. De accornmodaies onderscheiden zich in locatie, kamergrootte, het niveau van inrichting, het aanbod aan faciliteiten en het aanbod aan diensten. Sommige extended stay accommodaties zijn gerelateerd aan hotels, waardoor alle diensten zoals geboden aan hotelgasten kunnen worden geconsumeerd door de extended stay gasten. Daarnaast bestaan er ook extended stay accommodaties die los staan van hotelexploitaties. Deze laatste categorie kiest soms voor een minder uitgebreid aanbod aan hoteldiensten, Basisbehoeften van een extended stay gast zijn in ieder geval wekelijkse schoonmaak, wasdiensten, een servicedesk voor bijvoorbeeld post en fax afhandelingen en toegang tot het internet. Eventueel aanvullende diensten bestaan uit onder andere parkeergelegenheid, eetrnogelljkheden, een menlijke ’huiskamer’ waar een drankje genuttigd kan worden en wellness faciiiteiten met of zonder fitnessruimte. 6.2 6;2. 1 Intemationanl

Extended stay hotels werden in de jaren ’80 geintrodejgerd in de Verenigde

Staten. Tussen 1994 en 1999 verviervoudigde het +tal extended stay appartementen in de VS. Waar vroeger de. markt tond uit bescheiden residenties, is er plaats gemaakt y8or ehjâĂđ’:,on kelde, volwassen en

gedifferentieerde markt. Tegenwoordig is de Amerfitan extended stay markt in te delen in drie niveaus: budget, middenklasse en luxe. De Verenigde Staten beschikken over een goed ontwikkeld aanbod in hej budget segment. Inmiddels heeft het concept tevens AiisMlfr Wn Azie veroverd. De middenklasse en

luxe segmenten in Azie en Oceanle bieden luxe faciliteiten en diensten tegen relatief bescheiden prijzen. pl de snelst groeiende extended stay markt in Azie en Oceanie, zekkl in vfaag als in aanbod, ln 2002 zette de extended stay markt meer om dan de traditionele hotelmarkt in Australie. Sinds 2002 tot heden is

de extended geziekt de Inotor geweest voor de groei in de accornrnodatie sector in A&ralie. EBjgr, ei lijn tekenen dat de traditionele hotels weer meer in trek raken; Terwijl vals de accommodatie-eenheden die momenteel gebouwd worden 79% betrekkigg heeft op extended stay markt, heelt maar liefst 86% van

de me l geplande accommodatie-eenheden betrekking op de hotellerie. In Europa is de extended stay markt minder ontwikkeld. Met aanbod is nog altijd .relatief kleirl;= Bovendien is het kwalitatieve aanbod verschillend. Echter, er is een +idelijke.,Ontwikkeling te zien. In grote Europese steden als londen, Parijs, Brussel eH-Qkk4ona groeit de extended stay markt aanzienlijk. Internationale ketens met extended stay faciliteiten tonen interesse om zich via het Verenigd Koninkrijk te

vestigen in de Europese steden. Ze spelen in op de groeiende vraag en het beperkte aanbod van extended stay fadliteiten in Europa. Marriott heeft zich met het merk Marriott Executive Apartrnents reeds gevestigd in steden als l.onden, Brussel, Praag en Budapest.


55

p, Hcs wslh HTL Vooral veel ketens specialiseren zich in extended stay accommodaties. Marriott speelt met de merken TownPlace Suites, Residence Inn, Marriott ExecuStay en de

hiervoor genoemde Marriott Executive Apartments in op de verschillende mogeiijkheden die de extended stay markt biedt. lntercontinentai Hotel Group is in de Verenigde Staten de extended stay markt opgegaan met Candlewood suites en het meer luxe Staybridge Suites. Starwood heeft aloft ontwikkeld, een lifestyle brand gericht op langer verblijf van zakelijke en toeristische gasten. Starwood wil

voor 2012 wereldwijd circa 500 aloft hotels openen. Het eerste aloft hotel in Europa wordt aioft Brussel, te openen in 2009.

6-2.2’ Natfanna/

Ook in Nederland, met een concentratie in Amsterdam, kunnen ontwikkelingen op

de extended stay markt opgemerkt worden, Echter, in dit k/eet loopt de Nederlandse hoofdstad nog altijd achter op hiervoor genoemde’buitenlandse steden, Er zijn drie verschillende concepten voor exten+d stay: "’hotel met extended stay faciliteiten, appartementenhotels, en serviced apartrnents.

Hot et extende faciliteite Een hotel met extended stay faciliteiten biedt +aast traditiceele hotelkamers ook een aantal studio’ s/appartementen aan die geschikt zijn voor een langer verblijf. In de meeste gevallen worden dezelfde faciliteiten’„ ’jngebpden als bij een regulier

hotelverblijf. De hotelkarners wordeq -als gewo ers verkocht, terwijl de appartementen voor een langere peri@te worden ver 0urd.

Een appartementenhotel is een geb fin appartementen voor een langer verblijf worden verhuurd. Voorbeelden van dit soort gespecialiseerde bedrijven zijn Apartel Apartments, Nova Appartenkpt en H’tel Business Suites. Afhankelijk van de

aanbieder zijn in het.appartet4nt ’M aparte woon- of slaapkamer beschikbaar; enkele aanbieders ve&slren ook studio’ s. indien de wasmachine niet in het appartement aa g is.âĂđ’4iedt de exploitant een wasserette voor algemeen gebruik of wasservice"ian. "’ rtm

Servi a Brtments, zoals deze worden aangeboden door Vesteda, worden over h@ a1gem @poar.:een periode van rninirnaal een half of zelfs een jaar verhuurd. ,Sesrviced apartments kenmerken zich door het aanbieden van een hoge kwaliteit

p’ -,l’ l

Vo elden van andere Nederlandse steden waar extended stay faciliteiten in meerdere of mindere mate aangeboden worden zijn Den Haag, Rotterdam, Voorburg, Bergen op Zoom, Maastricht en Eindhoven.


56

+ Hcneath HTL 8.23’ Eindhoven Eindhoven, waar zich veel internationaal georienteerde kennisbedrijven en zakelijke

dienstverleners hebben gevestigd, voorziet in diverse vormen van tijdelijke verblijfsaccommodaties, zoals hotels en extended stay faciliteiten. Ook de reguliere woningmarkt biedt meerdere mogelijkheden tot huur voor een periode korter dan

het gebruikelijke halve of zelfs hele jaar. Dit zijn bijvoorbeeld woningen die vanwege hun beleggingswaarde zijn aangeschaft of particuliere woningen die tijdelijk leegstaan. ln dit laatste geval worden geen extra diensten geleverd, zoals

gebruikelijk is bij hotels en extended stay faciiiteiten. Vanwege een grote versnippering van het aanbod is deze markt echter niet inzichtelijk.

In Tabel 25 is het aanbod van extended stay faciliteiten in Eindhoven nader toegelicht. Makelaars die individuele gemeubileerde woningen te .’ aanbieden, appartementen zonder extra service en appartementen met etBjf minimale verblijfsduur van een half jaar en langer worden niet rneegen0spen in de jyse.

Tabel Z5. Verhuur vass service en hotela arte te :in Hndhoven Woonhotel Eindhoven

Centrum

1 week

De Veste Residence

Centrum

1 dag

SudgaE

’ rteme nhotel

3’ +

Ho’ unebextended stay Qiliteiten

600-’t.350 r maand

1,300- 1.800 per maand

1$

Plus 202 euro

per maand voor servicekosten,

Sofitel Cocagne

gas, water, lich en internet

Domein Close to Home

Ringweg

1 maand

3

Apartmen@

Centrum: esteda

Bloks

Centrum

Luxe

1 100- 1.700

appartementenhotel

per maand, inclusief service kosten 1.200-1 $00 per maand, indusief service kosten en

Serviced aparbnents

maanden

Tn

QalkRI8h

1 dag

a

>;A > 1 j"

Serviced apartments

1.100

per maand, exclusief servic kosten

otaai 5 aanbiedars Bron: genoemde bedrijven

De V s’dence i. Sofitel C De Veste Rdsidence omvat 38 extended stay woningen in een vleugel van Hotel Sofitel Cocagne. Deze woningen zijn gelegen in het midden van het centrum van

eindhoven en beschikken over een eigen parkeerplaats. Wanneer de huurders aankomen in Eindhoven melden ze zich bij de receptie van het hotel, waarna ze de sleutel in ontvangst nemen. Tijdens het vervolg van het verblijf maken de huurders

van De Veste Residence gebruik van een eigen hoofdingang, losstaand van de hotelentree. Analyse hotelmarkt Eindhoven

+ Horwath HTL De STOlT groep, een lokale makelaar, is verantwoordelijk voor de reserveringen, de betalingen, de inspecties (begin en eind) en zo gewenst de schoonmaak. Als het hotel de appartementen zelf kan verhuren mag dat. Verder heeft STOlT het recht van verhuur.

De omvang van de woningen varieert en is gemiddeld 35ma - 40ma. De woningen zijn studio’ s. ze bestaan uit een enkele ruimte. In deze ruimte zijn onder andere kookfaciliteiten en extra kastruimte aanwezig.

De huurprijzen liggen ongeveer tussen 41.300 en 41.800 per maand en zijn inclusief 1 parkeerplaats. De huurprijzen zijn exclusief seviicekosten, kosten voor gas, water en licht en intemetkosten (totaal circa %200 per maand).

De gaSten Van De VeSte RCSidenCe kunnen tegen betaling ge/i’uik maken van de faciliteiten van het naastgelegen Sofitel Cocagne.

in aanvulling op De Veste Residence heeft Hotel Sofitel; Cocagne nog 15 appartementen die het zelf verhuurt via het reserveringssygeem van het hotel. Sofitel Cocagne heeft het plan opgevat in de nabije tCr@jymst het totaal aantal appartementen te verminderen tot 15 en de 88 vrijkomeAdg appartementen te gebruiken voor de MICE markt. Een motivatie’& r,deze beslissing ligt in de wens om de verhouding hoteikamers/zalen meer in ba+,te brengen. Dit eenvoudige appartementenhotel;get 40 karfasrs op vijf locaties in en om het stadscentrum van Eindhoven biedt’ n aantal eenheden geschikt voor 7 tot 14

personen per locatie. Per eenheid " fkken gasten ieder over een eigen slaapkamer, ingerichte met bed, kasfâĂđ televisie en koelkast. De gemeenschappelijke

ruimten worden gedeeld.

Er is een servicemanageryer eenheid die het ontbijt en de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruim@k rzorgd. Extra services zoals het schoonmaken van de kamers, ver4rgen van de’@as, strijken, verrichten van verstetwerkzaamheden, doen van boodschap , verzorgen van lunchpakketten en serveren van dessert, fruit, koffilsen andere dj4nkjes, is tegen een meerprijs.

De locatie d% ’5ichtst bij het Centraal Station is gelegen heeft een loopafstand van 10 minuten. De andere locaties zijn per auto of bus te bereiken.

vergeljjgng met de andere aanbieders van extended stay faciliteiten is het hoFel eenvoudig in opzet en daarom laag in prijs. Een tweepersoonskamer kost 645 per nacht, bij langer verblijf betaalt men vanaf <19,50 per dag. De minimale verblijfsduur is 1 week.

Zoals aangegeven vanuit de zakelijke markt, is het niveau van Woonhotel Eindhoven te laag voor een gemiddelde internationale zakelijke dienstverlener. Het niveau komt het meeste overeen met een tweesterren classificatie. Naar verluidt bestaat de clienteie van het Woonhotel voor een groot deel uit arbeiders uit de ’lage lonen. landen’.

Analyse hotelmarkr Hndhoven

58

+ Ijimvajh HTL Opvallend is dat het aantal appartementen dat het Woonhotel biedt afgenomen is; een aantal jaren geleden bedroeg het aantal appartementen 92.

ein. I to Hom Close to Home kan gedetinieerd worden als een relatief luxe appartementenhotel, ontwikkeld door woningcorporatie Domein, Het is gericht op de zakelijke markt en

biedt een woning ’zoals thuis’ aan medewerkers die voor een langere periode woonruimte zoeken.

Het appartementenhotel is onderdeel van het cojnplex ’De Kattenrug’, welke

gelegen is in de nabijheid van de ringweg en van NS Station Eindhoven Beukenlaan.

Er 38 woningen in het apparternentenhotel, varierend van 3 : dio’s tot 4 woningen met 2 slaapkamers. De woningen zijn voorzie@ van ’ljrieubiiair en Inventaris, zoais een koelkast, magnetron, muziekinstallatleq”TV en wakiieliteiten. Ook heeft de huurder beschikking over een bergruimte op de bjegane grond.

De huur varieert van 41.100 tot 41.700 per maand, e pief servicekosten van

4324 per maand. Onder de servicekost h vallen gIjs; water en licht, kabelaansiuiting en gebruik van een berging. ’ oohmaak van de woning en een parkeerplaats zijn niet inbegrepen in de huur. D ’ ’ndimaljil+uurtermijn is 1 maand en is vervolgens per maand opzegbaar, ’ In de Vesteda Toren te Eindhoven, op de achtste en de zeventiende verdieping, werdt een viertal luxe serviced jSdijjjjLrtmentS Vekuurd voor extended Stay. De loCatie van de Vesteda Toren is in het staMhgntrum. b

De appartementen zinledig gesard en gemeubileerd en voorzien van alle gemakken. Een hightecgdomoticasysteem zorgt voor het regelen van home diner service, chauffiajsrdiensten,’ rieurverzorging en boodschappenservice, maar ook voor het regelen van het licht, het communiceren met gasten en het openen van de hoofdenmtree. Ook iS tijdens kantooruren een woonservicemanager aanwezig. Een prive parkeerplaats,’&n gehuurd worden in de ondergelegen parkeergarage. In de toren is+n health’club aanwezig die gratis en exclusief toegankelijk is voor de bewioners.

De huur vafiWrt van %1.200 tot 61.500 per maand, indusief servicekosten. De :::jjeurperiode bedraagt minimaal drie maanden.

Vesteda biedt tevens serviced apartments in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, voorburg en Maastricht.

Blo In het centrum van Eindhoven ligt een drietal hoogwaardige, gemeubileerde

woningen onder de noemer appartementenhotel Bloks. Het aanbod van appartementenhotel Bloks is voornamelijk gericht op de zakelijke markt.

AnalySe hOjejmarjtt Bndhetden

$9

P, Hcswath HTL De woningen van Bloks beschikken over een woonkamer en een aparte tweepersoonsslaapkarner. Ze beschikken over een volledig uitgeruste keuken en over wasfaciliteiten, Er is kabeltelevisie, een video, een stereo, de mogelijkheid tot faxen en gratis gebruik van internet. Linnen wordt verzorgd, schoonrnaakdiensten

zijn inogelijk. Er zijn geen aanvullende faciliteiten aanwezig, noch worden er aanvullende diensten geboden.

De woningen kunnen op dag,-, week; of maandbasis geboekt worden. Als de

appartementen op rnaandbasis worden gehuurd bedragen de kosten per appartement 61.100.

Vraag Wereldwijd is de vraag naar extended stay faciliteiten gestegen. Vooral de stijgende

prijssensitiviteit van de zakelijke reiziger heeft bijgedragen Jill een g+i.,in vraag

naar extended stay faciliteiten vanuit het zakelijke se ia.. De v aamste redenen voor het prefereren van extended stay Âńccommodati4c boven traditionele

hotelfaciliteiten betreffen ’het thuis weg van huis ig oisl’, het gemak, de mogelijkheid om tijdens het reizen vergezeld te worden door familie en het eerder genoemde prijsvoordeel.

Extended stay faciliteiten werden yi eerste fnsta vaak gebruikt door

zakenmensen die regelmatig voor het werk op reis ’ ten en voor expatriates,

zakenmensen die voor het werk voor;een aantal rqaanden of zelfs een aantal jaren naar een buitenlandse vestiging ga+. Een variatj6 op het zakelijke segment is het

overheidssegment. Hierbij kan’pedant wo fl aan regeringslieden en militairen die langere perioden van huis Qri. Met’Ks vraag vanuit het zakelijke segment, groeit toeristische vraag naar ext ed stay faciliteiten. Vooral reizende families met kinderen geven vaak,de vy r aan extended stay faciliteiten boven hotels, onder andere vanwege de ruimte en de keukenfaciliteiten. Ook particulieren die

door een ram getroffen zijn, bijvoorbeeld door een vulkaanuitbarsting, aardbeving, 60iijgg of",brand, maken steeds vaker gebruik van extended stay faciliteiten. etzelfde geldt voor mensen die hun huis verbouwen of mensen die

gaan scheen.

Eciiiter, t gevkl is voor het aanbod van extended stay faciliteiten, is ook de gaag naar ex 8ed stay faciliteiten in Europa meer beperkt dan in de Verenigde ’.Staten en Azle/Oceanie. Voornamelijk de vraag vanuit het zakelijke segment is in uropa bepiWer dan in de Verenigde Staten. Dit wordt veroorzaakt door de korte

nden de goedkope budgetv luchten en het recief lage niveau van obiliteit in Europa.

Extended stay hotels ondergaan minder seizoens- en wee kinvloeden dan traditionele hotels. Dit type accommodatie is ook minder gevoelig voor economische tegenslagen. Deze beide constateringen leiden ertoe dat extended stay hotels over het algemeen hogere bezettingsgraden weten te realiseren dan traditionele hotels. De gemiddelde kamerprijs van extended stay hotels is over het algemeen lager, dan wel gelijk aan de gemiddelde kamerprijs van een traditioneel hotel.

Analyse hoeelmarkt Eindhoven

...: ’R,âĂđ’j.ijl..- ’d.’ ".-.!”..Ll’."aSI!-!R!PZ!! .I.,1aZII:’.jeZâĂđ’ddX".:j!IpeZ .’: ’,’ :-..j’..PZ ’....".’....”..’..’.:...",..",.’a!!ja!...a.",’J;"’1IW.I!RIFJZI jj4Rg!r!%!Sl!!Ill!l!I!%IRllslijlldil:-.:lililll!Ifj!5!Kejed: CRK9aJKM8%!SII!I!WHIIIII

+ Hcjrjdvath HTL b.9. 1 Eindhoven Uit desk en field research is gebleken dat bij verblijf in Eindhoven tot ongeveer een maand vaak de voorkeur wordt gegeven aan hotelaccomrnodaties in het centrum. Voor verblijf van een periode van 1 tot 3 maanden worden zowel extended stay accommodaties gebruikt, als aanbod op de reguliere woningmarkt. Voor verblijf dat langer dan drie maanden duurt wordt vee!al de reguliere woningmarkt in Eindhoven aangesproken. Naast de wens zo snel mogelijk een thuisgevoel te

creeren, is het voor een verblijf langer dan drie maanden namelijk al snel voordeliger een woning via de reguliere woningmarkt te huren. Voor eenzelfde prijs kan men een beduidend ruimere woning huren, zo stelt de 5TOIT groep.

De vraag naar extended stay accommodaties in Eindhoven wordt sterk bepaald door de zakelijke markt, zoal dat ook het geval is in de hotjaifeHe; Veel van de grote instanties en bedrijven in Eindhoven, die regelmatig aecsommoifajties huren voor tijdelijk verblijf dat langer duurt dan een maand, mfiifjgq.hierbij fejsruik van huurmakeiaars. Een aantai voorbeelden van die instanties ent jjjiedrijven iijn TU/e,

Philips, ASML en Oe Lage Landen. Sen aantal",svoorbtelden van loltale huurmakelaars die deze bedrijven assisteren tijdens dddjjldktoeht naar tijdelijke woorruimte zijn sToIT, Rotsvast, vesteda, Kievit en Kempea jaa sToIT groep biedt deze bedrijven onder meer de mogelijkheid hqn jjjjjdelijke v%rknemers onder te

brengen bij De Veste Residence, een,intended staypanbieder. De overige

huurmakelaars putten uit een veelvoud&n indivi J , particuliere, gemeubileerde woningen. Belangrijke factoren bij het huren vajr! &n extenQed stay woning zijn:

Ligging in het centrum en/of nabij 8e Thuisgevoel, onder andere dooi middel van eigen entree, keuken, een balkon

Veiligheid Prijzen binnen het. kjtj+4

Bezettingsgrade@’-@ll!ge nded stay aanbieders in Eindhoven, zoals eerder in dit

hoofdstuk geldentifi d, Qlgen tussen de 7(8b en 85%. De extended stay aanbledersâĂđworden in mindere mate beinvloed door een seizoenspatroon dan het

geval is ’ de hotelletje. De zakelijk rustige zomermaanden kunnen vrij goed worden o, nger!,-:gloor de particuliere markt. Deze particuliere markt bestaat uit

paftlculiere ’wmgens scheiding of verbouwing tijdelijke woonruimte zoeken of sociale huurders die vanwege calamiteiten tijdelijke huisvesting nodig hebben. ln :.. dit laatste yeal worden de huurkosten verhaald op de verzekering.

’ ’-yprsfgdelde kameropbrengst van de budgetaanbieder, het Woonhotel, varieert

van 420 tot 445. De gemiddelde kameropbrengst van de overige aanbieders varieert van 435 tot 465, indusief service kosten. Opvallend is dat de gemiddelde karnerprijs van een luxe extended stay woning in Eindhoven beduidend lager is dan de gemiddelde kamerprijs van een viersterren hoteikamer in het stadscentrum van Eindhoven: 635 tot %65 ten opzichte van %98 in 2007.

Analyse hotelmas!d Eindhoven

61

Hcveelh HTL 6.4

Marktruimte

Verwacht wordt dat er de komende jaren geen dringende behoefte is aan uitbreiding van het aanbod van extended stay faciliteiten in Eindhoven en dat de vraag min of meer gelijk zal blijven of hoogstens een gematigde groei zal vertonen. ln vergelijking met een paar jaar geieden is het aantal extended stay woningen in Eindhoven afgenomen. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door de afname van het aanbod van Woonhotel Eindhoven, maar ook Henno heeft een drietal woningen afgestoten. In aanvulling op deze historische afname is het opvallend dat ten opzichte van het pilot project in Maastricht, waar Vesteda een dertigtal serviced apartments heeft, het aantal in Eindhoven slechts vier bedraagt. 96 directie van Hotel Sofitel Cocagne heeft aangegeven een relatief groot aantal .extended stay woningen te willen vervangen door hotelkamers. Ten slotte gevah de huidige aanbieders, waaronder de 5TOlT groep en Close to Home, aan geeA-behoefte te hebben aan uitbreiding. Ze hebben nog altijd meer aanbtid’:tfan wordt geraagd en merken op dat een hoge bezettingsgraad nodig is om rendabel te zijn.

De grote zakelijke afnemers worden verwacht een zekere mate van groei door te maken de komende jaren, wat een positieve uitwerking zou kttTinen hebben op de vraag naar extended stay faciliteiten. Hier staat tegqHover dat multinationals steeds

meer gebruik maken van e-learning en van train centra’in het buitenland. Ook de toenemende mate van internatiereliSering valf+e TU/e WOrdt verWaCht de

vraag naar (tijdelijke) woonruimte voor internationale studenten en

wetenschappers te doen toenemen. ffaternationalqktudenten zullen echter meer op hun plaats zijn op een campus. Dit 4ftwege een gevoel van saamhorigheid en het beschikbare budget. VOor interr4itiOna/e taletenschappers die voltijd zijn aangeSteld

wordt veelal een huurwoning gWyiden op de reguliere woningrnarkt. Deeltijd wetenschappers, die van byiten Ei oven komen, werken ofwel een paar dagen

per week ofwel eeri Paar weken per maand. In het eerste geval is een hotelaccornmodatie het’4 te geschikt. Ook in het laatste geval kan een gedeelte

van de behoeft&’pan t>) "ke accornrnodatie worden opgevangen door de hotelmarkt, hoewel het wa rschijnlijker is dat de voorkeur wordt gegeven aan extended stay faciliteiten. De huidige en toekomstige omvang van deze doelgroep lijkt echter bescheiden,’

Wej kan een behoefte aan tijdelijke woonruimte, welke goedkoper is dan de gemiddelde extended stay aanbieder, worden opgemerkt. Ook is het kenmerkend voor de tijdelijke verblijfsrnarkt in Eindhoven dat veelal de voorkeur wordt gegeven ayn het gebruik van de reguliere woningrnarkt. Op deze markt kan wel een zekere spanning worden opgemerkt. Het wordt als moeilijk ervaren op korte

termijn een passende kroning te vinden dat van afdoende kwaliteit is, een centrumlocatie heeft, in een veilige omgeving is gesitueerd en past binnen het beschikbare budget.


6.5 Conclusie extended stay Sinds de introductie van extended stay hotels in de jaren ’80 in de Verenigde Staten, heeft het aanbod wereldwijd significant toegenomen. Dit is vooral het geval

in de Verenigde Staten, Azie en Oceanie. In Europa is het aanbod van extended stay faciliteiten nog altijd relatief klein. Bovendien is het kwalitatieve aanbod verschillend. Het merendeel van de Nederlandse extended stay ontwikkelingen vindt plaats in Amsterdam. In Eindhoven heeft het aanbod op de extended stay markt de laatste jaren juist afgenomen. Momenteel kunnen 138 extended stay eenheden worden geidentificeerd, verdeeld over een vijftai aanbieders. Van deze 138 eenheden behoren er 40 tot het budgetsegment. De overige eenheden zijn van relatief hoog niveau. Van de 138 eenheden zijn er 38 buiten jset centrum en 100 in het centrum gesitueerd.

Ook de vraag naar extended stay faciliteiten heeft rel ijd t nomen.

Extended stay faciliteiten werden in eerste instantie’ ’P ’ al gebrokt door

expatriates. Tegenwoordig worden ze in toenemende mate ens gebruikt door overheidslieden, toeristen en particulieren die door een rats zijn getroffen, gaan scheiden of gaan verbouwen, Zoals het geval is voor het aai@od van extended stay faciliteiten, is ook de vraag naar extended stay faciliteiten in opa beperkter dan

in de Verenigde Staten, Azie en Oceanie. In Brrdhoven wordt bij verblijf tot

ongeveer een maand de voorkeur cp en aars..h accommodaties in het centrum. Voor verblijf van een perjCide van ’l tctt’0 maanden worden zowel

extended stay accommodaties gebrtJiikt, als aanbod op de reguliere woningmarkt.

Voor verblijf dat langer dan driel,@aanden cluurt wordt veelal de reguliere woningmarkt in Eindhoven aaqyespR@en. De Kaag naar extended stay faciliteiten

in Eindhoven wordt sterk bewald door de zakelijke markt. De zakelijk rustige zomermaanden kunnen vrij goed en opgevangen door de particuliere markt. Belangrijke factoren bjj Q@huren n extended stay woning zijn: ligging in het centrum en/of nabij d4’ erkgever, thuisgevoel, veiligheid en prijzen die binnen het

budget passen. ijygetti raden van extended stay aanbieders in Eindhoven bedragen tuyp5fq 8i )% de 85%, De gemiddelde karnerprijs van een luxe extended stay woning in Eindhoven is beduidend lager dan de gemiddelde kamerprijs van een viersterren hotel in het stadscentrum.

Verwacht aardt,dat er de komende jaren geen dringende behoefte is aan tfltbreiding vah %k aanbod van extended stay faciliteiten in Eindhoven en dat de . vraag min offreer gelijk zal blijven of hoogstens een gematigde groei zal vertonen. ’ el kan eeg zekere behoefte aan tijdelijke woonruimte, welke goedkoper is dan de iddePj@ extended stay aanbieder, worden opgemerkt. Ook is het kenmerkend

%bf’4 tijdelijke verblijfsrnarkt van Eindhoven dat veelal de voorkeur wordt gegeven aan het gebruik van de reguliere woningrnarkt. Op deze markt kan wel een zekere mate van spanning worden opgemerkt.

Analyse hotdmarkt Eindhoven

63

Bijlage I: overzicht deelnemers begeleidingsg roep


Bijlage i1: overzicht partijen met wie gesproken is

n.b. = niet bekend

Analyse hotelmarkt Eindhaven

+ Horwath HTL Hotel, Tourism and keisore

Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum Tel, 035-5489020 Fax 03S-S489030 email [email protected]

www.horwath.nl

Informatienota voor de raad

Recommend Documents