PEILING Van Aan Portefeuillehouder
: Burgemeester en Wethouders : gemeenteraad : Wethouder P. van den Berg
Reg.nr. Datum
: 4277915 : 21 januari 2013
TITEL Bestemming 4 culturele gebouwen
PEILPUNTEN De heer Asselbergs heeft, op verzoek van het college, onderzoek gedaan naar de (her)bestemming van 4 culturele gebouwen. Zijn bevindingen en advies heeft hij opgetekend in het koersdocument ‘De Kiemkracht van Amersfoort’. Uit het onderzoek komen twee kansrijke opties naar voren die een bijdrage leveren aan de versterking van het culturele klimaat. Dat geldt voor: - het voorstel om het Rietveldpaviljoen te bestemmen als Amersfoortse cultuurfabriek en kunstzone voor uitvoerende kunstenaars namelijk het Rietveldpaviljoen en - het voortzetten van het gebruik van de Aegtenkapel, als monumentale locatie voor (klassieke) programmering van de Flint. Voor een culturele invulling van de Elleboogkerk en locatie KAdE/RCE is dat perspectief helaas niet rooskleurig. -wij onderschrijven het advies over de locatie KAdE, dat deze niet in aanmerking komt voor een culturele herbestemming. De hoge huurprijs is daarvoor een te groot obstakel. -het voorstel voor de fysieke uitbreiding van museum Flehite geeft de Elleboogkerk een waardevolle culturele invulling. Echter, gegeven de financiële consequenties en de financiële kaders, die de raad bij de Tussenbalans heeft vastgesteld, zien wij voor de realiseerbaarheid van deze invulling geen perspectief. Tegen die achtergrond wordt uw raad gevraagd zich uit te spreken over de volgende peilpunten: 1.Het Rietveldpaviljoen (de ‘Zonnehof’) te benutten als cultuurfabriek en kunstzone voor uitvoerende kunstenaars; 2. De Aegtenkapel, als monumentale locatie voor (klassieke) programmering van de Flint te continueren. 3. De Elleboogkerk te verkopen/verhuren; 4. KAdE/gebouw RCE te verhuren.
AANLEIDING In onze stad zijn vier gebouwen, waarvoor ons college een traject in gang heeft gezet om te komen tot (her)bestemming zodat leegstand wordt voorkomen en om te onderzoeken of een culturele invulling (blijvend) gewenst en mogelijk is. Het gaat om: - Het Rietveldpaviljoen (Zonnehof) - De Aegtenkapel - De Elleboogkerk - KAdE (gebouw RCE)
Om tot koersbepaling te kunnen komen heeft het college op 15 februari 2012 aan de heer Asselbergs 1 verzocht te onderzoeken welke ideeën en mogelijkheden er zijn voor een culturele (her)bestemming van 1
Wij hebben de heer Asselbergs dat o.a. gevraagd op grond van zijn deskundigheid op het gebied van monumentenzorg, stedenbouw en cultureel erfgoed. De heer Asselbergs is ereburger van Amersfoort en heeft zijn kennis en expertise vanuit die betrokkenheid aangeboden aan het college. Inlichtingen bij: mw. drs. E. van Eijk, MO/ZCS, (033) 469 43 21
Gemeente Amersfoort Peiling 4252727 pagina 2
deze gebouwen, die rekening houdt met de cultuurhistorische en architectonische betekenis en de situering van de onderscheiden gebouwen. De opdracht De opdracht aan de heer Asselbergs was: - een inspirator te zijn voor ideeën en mogelijkheden voor een culturele of aan cultuur verwante (her)bestemming van deze gebouwen (al dan niet in combinatie met andere gebouwen/functies); - te inventariseren welke interessante ideeën er bij verschillende mensen/partijen in de stad zijn over de invulling van deze gebouwen; - na te gaan of deze ideeën of partijen met elkaar kunnen worden verbonden; - welke financiële, beheersmatige en exploitatieconstructies mogelijk zijn om een duurzame en budgettair neutrale bestemming te realiseren; - welke handelswijze voor de gemeente opportuun is om tot mogelijke kansrijke opties te komen. Het resultaat De heer Asselbergs heeft ons in juni een conceptrapport aangeboden en wij ontvingen op 1 september de definitieve versie van het rapport, getiteld Koersdocument, de kiemkracht van Amersfoort.2) Op 31 oktober heeft de heer Assselbergs zijn advies tijdens een ronde-tafel-bijeenkomst aan de woordvoerders cultuur gepresenteerd en toegelicht. Op 6 december was er een presentatie en toelichting voor de gesprekspartners, ideeënaandragers en andere betrokkenen bij de totstandkoming van het Koersdocument. De rapportage en de opbrengst uit de bijeenkomsten en de huidige financiële context vormen de basis voor deze peiling van uw gemeenteraad over de verschillende scenario’s voor de (her)invulling van de gebouwen. De heer Asselbergs heeft zijn onderzoek naar de culturele gebouwen geplaatst in het bredere perspectief van (versterking van) het culturele klimaat. Wij waarderen de verhelderende analyse en schets over de onlosmakelijke samenhang tussen economisch, sociaal en cultureel klimaat en van de kracht van Amersfoort, zoals in hoofdstuk 3 van het Koersdocument is opgetekend. In zijn visie hebben betekenisvolle plekken en gebouwen in de stad een functie als culturele biotoop die sociaaleconomisch van belang zijn om Amersfoort en het culturele klimaat energiek en attractief houden.
BEOOGD EFFECT Besluitvorming over (her)bestemming van een viertal culturele gebouwen zodat leegstand wordt voorkomen, de financiële opgave kan worden gerealiseerd3 en waar mogelijk het culturele klimaat wordt versterkt.
ARGUMENTEN
EN KANTTEKENINGEN BIJ DE PEILPUNTEN
1. Het Rietveldpaviljoen (Zonnehof), als cultuurfabriek en kunstzone voor uitvoerende kunstenaars Het voorstel om het Rietveldpaviljoen te bestemmen als cultuurfabriek en kunstzone voor producerende en uitvoerende kunstenaars en ideeënmakers spreekt ons aan. Het idee van een ‘bazaar’ voor spontane kunst en cultuur vinden wij een interessante en kansrijke formule, welke een aanwinst kan zijn voor het cultureel klimaat in Amersfoort. Het Rietveldpaviljoen, levert daarmee (weer) een bijdrage aan het culturele klimaat in onze stad en krijgt invulling die dicht bij zijn oorspronkelijke bestemming ligt. Voor gebruik en medegebruik zijn allerhande combinatie mogelijk en is het de bedoeling dat het Rietveldpaviljoen een tijdelijke pleisterplaats wordt voor kunstenaars, culturele organisaties en uiteenlopende culturele activiteiten. Incidentele programmering voor steeds een beperkte periode. In lijn willen wij, tijdens een periode van 2 jaar, met deze formule experimenteren om na te gaan of die hanteerbaar is. 2
Het rapport is beschikbaar via de website van de gemeente amersfoort/kunst en cultuur/onderzoek culturele gebouwen Besluit Tussenbalans dat verkoop/verhuuropbrengst van de Elleboogkerk en KAdE samen een bijdrage van 0,3 miljoen aan structurele dekking dient op te leveren. 3
Gemeente Amersfoort Peiling 4252727 pagina 3
Argumenten 1.1 Er is groot draagvlak in de Amersfoortse kunst- en cultuurwereld voor de invulling van de Zonnehof als een cultuurfabriek en kunstzone voor producerende kunstenaars. Tijdens de gesprekken bleek daaraan ook grote behoefte. Er melden zich nu al regelmatig partijen aan voor incidentele activiteiten. 1.2 De organisatie van deze kunstfabriek berust op particulier initiatief, is financieel zelfstandig en heeft kwaliteit als uitgangspunt. Voor een dynamische programmering en de coordinatie is een intendant nodig. Terts Brinkhoff (MobileArts, De Parade) heeft zich daarvoor aangeboden. 1.3 In afwachting van mogelijkheden voor de herinrichting van het gebied De Zonnehof 4 kan dit gebruik het Rietveldpaviljoen en de directe omgeving vitaliseren en een inspirerende en creatieve impuls geven aan het culturele klimaat. 1.4 Uitvoering en realisatie moeten plaatsvinden zonder inzet van extra middelen van de gemeente. 1.5 Het college heeft op 17 april 2012 besloten dat de planontwikkeling van het gebied De Zonnehof niet meer actief vanuit de gemeente wordt opgepakt. Aangezien het Rietveldpaviljoen voor de gemeente een bijzonder monumentaal object is, is besloten het onder te brengen in de groep van het te behouden onroerend goed. Dat maakt een herbestemming voor een culturele of aanverwante invulling makkelijker. Kanttekeningen 1.1 Het Rietveldpaviljoen is een gemeentelijk monument en wordt wellicht ook Rijksmonument (in het kader van de 2de tranche). Dat stelt voorwaarden aan de bescherming en het gebruik en het beheer van het gebouw, zeker in geval van een diversiteit aan incidentele activiteiten. Het gebruik van gebouw en de omgeving (kunstzone) vindt plaatst onder nog nader vast te stellen gemeentelijke voorwaarden. 1.2 De intendant moet binnen de programmering worden terugverdiend. 2. De Aegtenkapel behouden als unieke locatie voor muziekprogrammering De Flint Wij onderschrijven het advies van de heer Asselbergs dat een voortzetting van het huidige gebruik het meest wenselijk en voor de hand liggend is. Dat wil zeggen: de Aegtenkapel als vertrouwd adres voor kleinschalige muziekuitvoeringen en incidenteel als feestelijk vergadercentrum. Argumenten 2.1 De Aegtenkapel is een monumentale locatie en de akoestiek en ambiance zijn uniek. 2.2 In lijn van het voorstel in het Koersdocument is onderzocht hoe de exploitatie en het gebruik van de Aegtenkapel kan worden verbeterd ten gunste van een versterking van de programmering van de Flint. Er is een Meerjarig Onderhoudplan (MOP) opgesteld. In de begroting 2014 zal– conform de vigerende methodiek – worden voorgesteld om budget beschikbaar te stellen om het (achterstallig) onderhoud uit te kunnen voeren. Wij zullen op basis van het Meerjarig Onderhoudsplan bij het Rijk een BRIMinstandhoudingsubsidie aan vragen 5 2.3 Om te voldoen aan de gebruiksvereisten en om de exploitatie te verbeteren is vastgelegd welke investeringen nodig zijn om de toegankelijkheid te verbeteren en de gebruiksmogelijkheden te vergroten. Deze betreffen toegang voor mensen met een beperking, geluidswerende gordijnen, gevelaanduiding entree, toiletten, luchtbehandeling, topkoeling, afzuiging en het contactvrij maken van de vloer. In de begroting 2014 zal - conform de vigerende methodiek – worden voorgesteld om budget beschikbaar te 4 College heeft op 17april 2012 besloten om af te zien van een integrale planontwikkeling voor het Zonnehofgebied en voorlopig in te zetten op een beperkte herinrichting van de openbare ruimte voor het Zonnehofgebied, tenzij blijkt dat hiervoor geen financiële middelen gevonden kunnen worden; 5 Op basis daarvan kan een subsidie van 30% van de kosten worden verkregen.
Gemeente Amersfoort Peiling 4252727 pagina 4
stellen om de noodzakelijke investeringen, die toe te schrijven zijn aan de eigenaar (o.a. toegankelijkheid), te kunnen realiseren. 3. De Elleboogkerk verhuren/verkopen In het Koersdocument wordt aangegeven dat de Elleboogkerk een unieke mogelijkheid biedt voor een fysieke uitbreiding van museum Flehite. Deze uitbreiding geeft Flehite een belangrijke verruiming van de tentoonstellingsoppervlakte en betere mogelijkheden voor thematentoonstellingen van moderne kunst van 1850-1950. Een nog door Amersfoort in C op te stellen businesscase zou kunnen aangeven wat de contouren en condities van de realiseerbaarheid van dit voorstel zijn. Wij onderschrijven dat dit een waardevolle culturele invulling voor de Elleboogkerk zou kunnen zijn en bij kan dragen aan een versterking van de museale infrastructuur en het culturele en toeristische klimaat in Amersfoort. Gegeven de financiële kaders, die door de raad bij de Tussenbalans zijn vastgesteld, zien wij voor deze invulling echter geen financiële mogelijkheden. Tegen die achtergrond vinden wij het niet opportuun om Amersfoort in C te vragen een businesscase te maken. Argumenten 3.1 Een invulling van de Elleboogkerk als uitbreiding van Museum Flehite vergt investeringen en (extra) exploitatiebudgetten. Binnen de gemeentebegroting en begroting van Amersfoort in C zijn geen middelen om de benodigde bedragen vrij te spelen. Immers, bij de 20 miljoen-bezuinigingsoperatie is het exploitatiebudget voor de Elleboogkerk (AiC/Armandomuseum) wegbezuinigd. De benodigde investeringsmiddelen en bijdragen in de exploitatie zullen uit andere bronnen moeten komen: particuliere investeringen, sponsoring, goede doelen en/of fondsen. 3.2 De raad heeft met de Tussenbalans bepaald dat de verkoop/huuropbrengst van zowel de Elleboogkerk als KAdE samen een bijdrage van € 0,3 miljoen aan structurele dekking dient op te leveren. Dat conditioneert de uitgangspunten voor een eventuele businesscase: geen gemeentelijke bijdrage en een huur/verkoopprijs voor de Elleboogkerk die, in navolging van het besluit van de gemeenteraad, bijdraagt aan de afgesproken dekking van de extra investeringskosten van het Eemhuis. 3.3 In het voorstel worden er nog een aantal fysieke condities/wensen genoemd die de uitvoering van het totale concept kwetsbaar maken, zowel wat betreft de kosten als de ruimtelijke ingrepen: een fysieke verbinding tussen Flehite en de Elleboog, en de beschikbaarheid van de aanpalende panden die een rol spelen in de logistieke organisatie van het museum. 3.4 Weliswaar is in het herbouwbudget een bedrag van € 225.000 gereserveerd voor een aantal basisvoorzieningen (o.a. basisverlichting, noodverlichting, brandmelderinstallatie, tochtportaal), maar voor de inrichting als museum is een omvangrijker inbouwpakket noodzakelijk. 3.5 Verhuur of verkoop op basis van marktconforme prijs levert inkomsten op die een bijdrage leveren aan de gewenste structurele dekking van de 300.000, - Daarnaast is nog een structureel bedrag van € 37.000 aanwezig voor eigenaarlasten zoals beheerskosten, OZB en verzekeringen. Indien de Elleboogkerk wordt verkocht valt dit bedrag vrij6. Kanttekeningen
3.1 Door de uitbreiding zou Flehite zich kunnen ontwikkelen tot Museum Amersfoort, met meer ruimte en betere museale condities op gebied van klimaat, beveiliging, logistiek en publieksvoorzieningen: het museum krijgt daarmee ruimte voor ontvangst groepen, horeca en een winkel.
6
Kortheidshalve verwijzen wij hier naar de Raadsinformatiebrief Stand van zaken herbouw Elleboogkerk en het Collegebesluit nr. 4245027 van 8 januari 2013 over de stand van zaken (krediet) herstel Elleboog. Wij hebben toen besloten om de boekwaarde van € 400.000 ten laste van het bouwkrediet te brengen en de stelpost kapitaallasten van € 37.000 beschikbaar te houden om de exploitatielasten van het pand (deels) te kunnen dekken.
Gemeente Amersfoort Peiling 4252727 pagina 5
3.2 De Stichting het Cees Kamerbeekfonds is bereid haar collectie ter beschikking te stellen als een eerste aanzet voor andere, in tijdelijk bruikleen, te verwerven collecties. Doelstelling is om 1-2 tentoonstellingen per jaar te programmeren op (inter) nationaal niveau. Voor deze programmering zouden de hiermee samenhangende, substantiële, meerkosten kunnen worden gedekt door particulier mecenaat. 3.3 Exposities moderne beeldende kunst trekken veel publiek. Museum Flehite trekt de laatste jaren gemiddeld 40.000 bezoekers. Op basis van het concept van Museum Amersfoort wordt geraamd dat er in 5 jaar een jaarlijks bezoekersaantal van minstens 70.000 mogelijk moet zijn. Hierdoor zou een deel van de meerkosten kunnen worden gefinancierd. 3.4 De Elleboogkerk wordt op zijn vroegst eind april 2013 opgeleverd7. Het gebouw wordt als casco opgeleverd en is dan nog niet geschikt om in gebruik te worden genomen, omdat de meest noodzakelijke voorzieningen nog moeten worden aangebracht. 3.5 Elke variant, van huur tot verkoop, kent een bepaalde doorlooptijd. Afhankelijk van de te kiezen route voor het in de markt zetten van het pand en de minder rooskleurige situatie op de vastgoedmarkt, moet rekening worden gehouden met een zekere doorlooptijd. Immers, een kerk is geen gemakkelijk object. De doorlooptijd van de verkoopprocedure wordt geschat op 6-18 maanden. Tot het moment van verkoop/ verhuur heeft de gemeente zorg te dragen voor tijdelijk beheer en de daarbij horende kosten8. 3.6 Als de Elleboogkerk in de verkoop gaat dan zal taxatie uitsluitsel moeten geven over de verkoopwaarde van de Elleboogkerk. De waarde is van vele aspecten afhankelijk (o.a. van bestemming- en gebruiksmogelijkheden, instandhoudingkosten, ontwikkelingen vastgoedmarkt)9 Er moet in ieder geval een kader worden opgesteld welke soort activiteiten wel/niet gewenst is in dit pand. De toets aan het bestemmingsplan en andere wettelijke kaders is hierbij leidend. 4. De locatie KAdE in RCE verhuren In de Tussenbalans is opgenomen dat de koop/verhuur van de Elleboogkerk en Kade gezamenlijk €300.000 per jaar structureel moet opleveren. Door de heer Asselbergs is geconstateerd, dat het onwaarschijnlijk is dat deze locatie door de hoge huurprijs een culturele herbestemming kan krijgen. Daarom heeft het college aan een combinatie van twee makelaars een brede opdracht gegeven om te zoeken naar een nieuwe huurder. Argumenten 4.1 De huurprijs en de lengte van het huurcontract maken het onwaarschijnlijk dat hiervoor een culturele invulling/huurder kan worden gevonden Kanttekeningen 4.2 Het zal geen eenvoudige opgave zijn om geschikte huurder te vinden. Immers het gaat om een weinig courant gebouw en de zoektocht vindt plaats in een lastige marktsituatie.
FINANCIËN Het Rietveldpaviljoen Voorstel is om het Rietveldpaviljoen te verhuren tegen een lagere huurprijs dan de kostendekkende huurprijs. De kostendekkende verhuurprijs bedraagt euro 45.000 op jaarbasis. Voor de periode van dit experiment (2 jaar) gaan wij echter uit van een huurprijs van 24.000 euro per jaar. Deze huur dekt in ieder geval de jaarlijkse (beheers)kosten. Een andere huurder voor de huidige bestemming is op korte termijn niet te vinden en leegstand kost de gemeentelijke vastgoedexploitatie minimaal € 45.000 per jaar. 7
Dit is later dan verwacht omdat, door te natte muren, de kwaliteit van het stucwerk te wensen overlaat.
8
Aangenomen wordt dat de kosten voor het hebben in eigendom/eigenaarlasten (belastingen, verzekering energie, afval, onderhoud) liggen tussen de € 60 -75.000 ex. BTW per jaar. Daarnaast moet rekening worden gehouden met instandhouding- en onderhoudskosten (in eerstkomende jaren beperkt)
9
Binnenkort zal taxatie plaatsvinden
Gemeente Amersfoort Peiling 4252727 pagina 6
De experimentele periode van 2 jaar geeft ons de gelegenheid om dit pand te betrekken bij het proces van de professionalisering van het beheer van het vastgoed, waarvoor vanaf 2015 een taakstellende bezuiniging is opgenomen van € 1 miljoen per jaar. Voor de tijdelijk huurder betekent dit wel, dat er na twee jaar geen vanzelfsprekende verlenging van de huur kan plaatsvinden tegen een gelijkblijvend lage huurprijs. De Aegtenkapel Voorstel is om de bestaande afspraken met de Flint over de exploitatie en het beheer ook in financiële zin te continueren. Dit betekent dat de eigenaarlasten en de aan de eigenaar toe te schrijven kosten voor beheer en onderhoud door de gemeente worden gedragen. De eigenaarlasten zijn gedekt binnen de begroting, programma 12 Eigendommen. In de begroting 2014 zal– conform de vigerende methodiek – worden voorgesteld om budget beschikbaar te stellen om het (achterstallig) onderhoud uit te kunnen voeren en om noodzakelijke investeringen, die toe te schrijven zijn aan de eigenaar (o.a toegankelijkheid), te kunnen realiseren. Dit betreft gezamenlijk een kapitaallast van € 34.000 (zie verder kortheidshalve collegebesluit Onderhoud Sint Aegtenkapel dd 18 december 2012). Elleboogkerk/RCE-gebouw (KAdE) In de tussenbalans en de begroting 2013-2016 is vastgesteld dat de verhuur/koopopbrengst van de Elleboogkerk en KAdE samen vanaf 2013 een bijdrage van € 0,3 miljoen aan structurele dekking op dient te leveren (zie verder Raadsinformatiebrief 2013-05, Stand van zaken herbouw Elleboogkerk). Risico’s Belangrijkste financiële risico is dat het niet mogelijk blijkt om de Elleboogkerk en RCE-gebouw tijdig en/of tegen het geraamde bedrag te verhuren of te verkopen, zodat de in de begroting opgenomen taakstelling met ingang van 2013 kan worden gerealiseerd. Voor de verhuur van KAdE zijn inmiddels de benodigde acties ondernomen. Na oplevering van de Elleboogkerk zal ook dit pand ter verhuur of verkoop worden aangeboden. Oplevering van de Elleboogkerk (1ste helft 2013) en beschikbaar komen locatie KAdE (2e kwartaal 2014) levert in 2013 en (een deel van) 2014 geen dekking voor de geraamde taakstelling van 0,3 miljoen. Dit risico is dus actueel.
VERVOLG 1. Op basis van de peiling in de raad zal het college een besluit nemen over de gewenste toekomstige bestemming van de vier gebouwen. 2. De aanbevelingen over het cultureel klimaat uit het Koersdocument bij de uitwerking van het cultuurbeleid “Samen werken aan een sterk cultureel klimaat” betrekken.
BETROKKEN PARTIJEN Amersfoort in C/Cees Kamerbeek, Mobile Arts, De Flint, diverse culturele organisaties in Amersfoort, omwonenden van de betrokken panden.
Burgemeester en wethouders van Amersfoort,
de secretaris,
Bijlagen
de burgemeester,
