PEILING Van Aan Portefeuillehouder
: Burgemeester en Wethouders : gemeenteraad : Wethouder G. Boeve
Reg.nr. Datum
: 3630196 : 25 november 2010
TITEL Analyse en aanscherpen vraagstukken Visie werklocaties
PEILPUNTEN Te bespreken in hoeverre u de analyse in de bijgevoegde rapportage ‘Naar een visie werklocaties voor Amersfoort’ deelt en in hoeverre u de richtinggevende keuzes die wij nu maken deelt. Verderop in de tekst hebben wij onderstaande peilpunten toegelicht. Wij willen ervoor kiezen om: 1. Behoefteraming bedrijventerreinen a. Te blijven streven naar een diversiteit aan typen bedrijventerreinen waarbij we het aanbod beter willen laten aansluiten op de vraag; b. Daartoe per werklocatie en in samenhang profielen te maken op basis waarvan we onder andere kunnen beoordelen in hoeverre verruiming en/of flexibilisering van bestemmingsmogelijkheden wenselijk en mogelijk is; dit betreft de bestaande locaties en de ontwikkelingslocaties Bedrijvenpark Vathorst, De Wieken Noord en Zuid; c. Daarbij regionaal tot afspraken te komen; d. De zachte plannen na 2020 (Vathorst West en Nijkerkerstraat) in regionaal verband te heroverwegen. 2. Kwaliteit van bedrijventerreinen en revitalisering a. In te zetten op een duurzame kwaliteitsslag voor bestaande bedrijventerreinen; b. Daartoe zien wij als eerste een rol voor marktpartijen om te investeren in panden / kavels; c. Waarbij wij randvoorwaarden willen verbeteren, bijvoorbeeld (nader uit te werken) via het bestemmingsplan (op basis van de uit te werken profielen), de kwaliteit van de openbare ruimte of samenwerking met de provincie Utrecht die mogelijk een herstructureringsmaatschappij gaat oprichten. 3. Mismatch op de kantorenmarkt a. Te blijven streven naar een diversiteit aan typen kantoorlocaties waarbij we het aanbod beter willen laten aansluiten op de vraag; b. Terughoudend en selectief te blijven met nieuwe plannen; c. Daarbij het toekomstperspectief voor ontwikkellocaties in het Centraal Stadsgebied en Kantorenpark Podium te bekijken; d. Daarbij wel te zoeken naar mogelijkheden om beter in de vraag naar kleinschaligheid te voorzien; e. Voor de aanpak van leegstand zien wij als eerste een rol voor marktpartijen; f. Voor de gehele kantorenmarkt (bestaande locaties, planvoorraad, leegstand) willen wij randvoorwaarden verbeteren, bijvoorbeeld (nader uit te werken) via het bestemmingsplan, lobby richting het Rijk om in verband met leegstand regelgeving (bijvoorbeeld fiscale aspecten) aan te pakken en de oprichting van een taakgroep transformatie. 4. Nieuwe werkmilieus en functiemenging: verschuiving van formele naar niet-formele locaties a. Meer ruimte in de stad te bieden voor de ontwikkeling van nieuwe werkmilieus, kleinschaligheid en functiemenging, zoals in woonwijken, het centrum en gemengde zones (‘niet-formele werklocaties’). Functiemenging is niet overal mogelijk of gewenst en vraagt uiteindelijk om keuzes voor locaties: waar wel en waar niet?
Inlichtingen bij:
M.M. Hofstee, SOB/EW, (033) 469 47 84
Gemeente Amersfoort Peiling 3630196 pagina 2
AANLEIDING ‘Een vitale stad in een complete regio’ In de economische toekomstvisie 2030 (rapport van de commissie Van Ek) zijn drie hoofdopgaven geschetst: regionale samenwerking, banengroei en duurzame economische groei. De groei van de werkgelegenheid moet op peil blijven gezien de verwachte groei van de bevolking. Om deze werkgelegenheidsgroei te kunnen realiseren is voldoende en passende ruimte nodig, op bedrijventerreinen, in kantoren, in wijken, in gemengde economische zones en op andere plekken in de stad. Met de Visie Werklocaties gaan we hieraan invulling geven. In het rapport van de commissie Van Ek staan vele aanbevelingen over dit onderwerp die wij hier bij betrekken. De Visie Werklocaties is een van de projecten op de Economische Agenda. Planning De Visie werklocaties wordt in 4 fasen uitgewerkt. • Fase 1 was de opstelling van de startnotitie. U bent met een Raadsinformatiebrief over de start, proces en aanpak van de Visie werklocaties geïnformeerd. • Fase 2 is de analyse en aanscherping van de vraagstukken. De analyse wordt uitgevoerd door onderzoeks- en adviesbureau Stec Groep. Er zijn berekeningen gemaakt, er is een Dag van de Amersfoortse werklocaties gehouden (zie bij Betrokken partijen), de REO wordt om advies gevraagd en u wordt gevraagd om uw aandachtspunten bij de verdere uitwerking aan te geven. • Fase 3 is het opstellen van de visie werklocaties en bijbehorende uitvoeringsagenda (december – februari 2011). • Fase 4 is het proces van vaststelling door de gemeenteraad (voorjaar 2011). Relatie met structuurvisie De ruimtelijke aspecten uit de Visie werklocaties vormen onder andere een bouwsteen voor de gemeentelijke structuurvisie, net als bijvoorbeeld de woonvisie waarover nu ook een raadspeiling plaatsvindt. Coalitieakkoord De Visie werklocaties geeft uitwerking aan het coalitieakkoord op de volgende punten: - duurzaamheid is uitgangspunt voor de Visie werklocaties; - functiemenging en zorgvuldig ruimtegebruik krijgen uitwerking; - we willen meer ruimte geven voor initiatieven vanuit de stad; - regionale samenwerking op het vlak van economie wordt vormgegeven; - de Visie werklocaties komt tot stand met partners uit de stad en een uitgebreide marktconsultatie.
BEOOGD EFFECT Met de Visie Werklocaties willen wij de ruimtelijke randvoorwaarden voor bedrijvigheid verbeteren. Dit is nodig om de geambieerde banengroei van 1000 tot 1700 banen per jaar (rapport commissie Van Ek) te kunnen halen. Middels deze peiling bent u geïnformeerd over de conclusies van de analyse voor de Visie werklocaties. Wij vragen u of u deze analyse deelt en om uw aandachtspunten bij de verdere uitwerking van de Visie werklocaties aan ons mee te geven.
Gemeente Amersfoort Peiling 3630196 pagina 3
Toelichting op de peilpunten: Twee trajecten met nauwe verbindingen: stad Amersfoort en Regio Amersfoort Op dit moment wordt tegelijkertijd gewerkt aan de Visie werklocaties voor Amersfoort en de Samenwerkingsagenda werklocaties voor de Regio Amersfoort1. Op deze manier wordt invulling gegeven aan de opgaven die in de economische toekomstvisie zijn geschetst en wordt gewerkt aan een vitale stad in een complete regio. De behoefteramingen voor werklocaties zijn dan ook op regionaal niveau gemaakt en vervolgens vertaald naar de stad Amersfoort. Wij vinden het belangrijk om als Amersfoort een centrumfunctie in de regio te vervullen en daarom willen wij op regionaal niveau afspraken maken over planning van werklocaties, zowel qua hoeveelheden (kwantiteit) als qua thematisering (kwaliteit). 1. Behoefteraming bedrijventerreinen Tot 2020 is er in de Regio Amersfoort (Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest, Woudenberg) behoefte aan ongeveer 80 hectare bedrijfsruimte. Dit betreft bedrijfsruimte, maar is exclusief eventuele andere functies die zich op bedrijventerreinen (zouden) kunnen vestigen, zoals perifere detailhandel. De werkelijke behoefte aan bedrijventerrein is hoger dan enkel de behoefte aan bedrijfsruimte en voor een deel afhankelijk van het toekomstig beleid. Daarbij is het ook niet precies te bepalen welke behoefte ontstaat als gevolg van huidige bedrijventerreinen die een andere functie krijgen (transformatie). Vervolgens is vanuit de regionale behoefte een aanname gemaakt over het Amersfoortse aandeel daarin, op basis van een combinatie van het Amersfoortse aandeel in de huidige netto voorraad en de netto uitgifte. De Amersfoortse behoefte zou op basis daarvan 25 tot 30 hectare tot 2020 zijn. Na 2020 neemt de groei van de behoefte aan bedrijventerreinen af, regionaal en dus ook in Amersfoort. Ook is bekeken aan welk type bedrijventerrein behoefte is. Daaruit blijkt dat het grooste deel van de behoefte bestaat uit het midden en lagere segment (functioneel en modern-gemengd) en dat de behoefte aan hoogwaardige bedrijvenparken relatief beperkt is. Het huidige aanbod in Amersfoort is daarmee kwantitatief voldoende om in de behoefte tot 2020 te voorzien. Wel willen wij bekijken hoe we het huidige aanbod beter kunnen afstemmen op de vraag, bijvoorbeeld door profielen van werklocaties op te stellen en op basis daarvan flexibilisering en functiemenging af te wegen. Bovendien vergt de planning en uitgifte van bedrijventerreinen afstemming in regionaal verband. Voor de zachte plannen (na 2020) zal eveneens in regionaal verband moeten worden afgewogen of deze plannen een vervolg krijgen en welke invulling dan de meeste toegevoegde waarde heeft voor de economie van (de regio) Amersfoort. 2. Kwaliteit van bedrijventerreinen en revitalisering Bedrijventerreinen in Amersfoort zijn van belang voor de economie. Ruim een derde van de werkgelegenheid is te vinden op deze terreinen. De terreinen hebben een gemiddelde kwaliteit en bieden momenteel een divers aanbod aan typen werklocaties (Isselt is voor andere bedrijven geschikt / aantrekkelijk dan bijvoorbeeld De Hoef of Bedrijvenpark Vathorst). Alle locaties zijn van een zodanige economische en maatschappelijke waarde dat behoud en versterking van deze locaties van belang is waarbij we blijven streven naar diversiteit in typen werklocaties (segmentering). Zeker de nieuwe terreinen als Bedrijvenpark Vathorst en De Wieken scoren hoog. Maar ook Isselt, De Hoef en Calveen dragen hun steentje bij. Om dit in de toekomst ook zo te houden en omdat er sprake is van veroudering op deze terreinen, is inzet nodig. Wij kunnen betere randvoorwaarden scheppen, bijvoorbeeld via het bestemmingsplan (functieverruiming), de openbare ruimte en door nauwe samen te werken met de Provincie Utrecht en de Regio Amersfoort om revitalisering te realiseren.
1
Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest en Woudenberg. Voor werklocaties aangevuld met Barneveld en Nijkerk.
Gemeente Amersfoort Peiling 3630196 pagina 4
3. Mismatch op de kantorenmarkt Tot 2020 is nog sprake van bijna 100.000 m2 behoefte aan extra kantoren. Na 2020 neemt ook voor kantoren de groei af en zal deze bovendien bestaan uit een vervangingsbehoefte (in plaats van uitbreiding). De invloed van het ‘nieuwe werken’ en de economische crisis betekent een afnemende gemiddelde ruimtebehoefte per werknemer waardoor de ontwikkeling van de kantorenmarkt op dit moment met de nodige onzekerheden omgeven is. Al langer is waarneembaar dat de behoefte aan kantoren verschuift. Ook in de kantorensector wordt kleinschaligheid belangrijker (Amersfoort heeft bijvoorbeeld veel ZZP-ers en MKB). In Amersfoort is relatief weinig aanbod aan kleinschalige kantoren met een zelfstandige uitstraling. In Amersfoort wordt 15% (130.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak) van de totale voorraad aan kantoorruimte te huur of te koop aangeboden (exclusief de plancapaciteit). De leegstand concentreert zich in middelgrote panden (> circa 2.500 m²) en vooral op De Hoef, Calveen en De Brand. De planvoorraad (meer dan 200.000 m²) concentreert zich op Podium (snelweglocatie) en het Centraal Stadsgebied (centrum/stationslocatie) en gaat momenteel uit van grootschalige kantoren. Op de kantorenmarkt is derhalve sprake van een mismatch qua hoeveelheden (te veel aanbod (zeker met plancapaciteit) en te weinig vraag) en qua doelgroepen (te veel grote panden, te weinig kleinschalig aanbod). We blijven selectief en terughoudend met nieuwe plannen en bekijken het toekomstperspectief voor locaties als Podium en het CSG. Wel zoeken we naar mogelijkheden om in de (toenemende) vraag naar kleinschalige kantoren te kunnen voorzien. Voor de aanpak van leegstand willen we een taakgroep transformatie instellen en waar mogelijk betere randvoorwaarden scheppen. Als eerste zien wij een rol voor marktpartijen (eigenaren) om de leegstand te kunnen oplossen. Wij blijven door samenwerking in de VNG en G32 aandringen op aanpak van belemmerende regelgeving vanuit het Rijk, bijvoorbeeld ten aanzien van de fiscale aspecten rond leegstand bij kantoren (momenteel is het voor eigenaren fiscaal nog te weinig onaantrekkelijk om de leegstand aan te pakken). 4. Nieuwe werkmilieus en functiemenging: verschuiving van formele naar niet-formele locaties Steeds meer werkgelegenheid bevindt zich buiten de (monofunctionele) bedrijven- of kantorenterreinen. Op dit moment is dat 40% van de werkgelegenheid. Deze werkgelegenheid bevindt zich in woonwijken, in het centrum en in gemengde zones, zoals in de omgeving van de Stichtse Rotonde. En nieuwe ontwikkelingsgebieden als het Oliemolenkwartier en de Wagenwerkplaats zijn kansrijk als nieuwe, duurzame werklocaties. Deze ontwikkelingen zijn een uiting van trends zoals het groeiend aantal ZZP-ers in Amersfoort, de groei van de creatieve economie, maar ook de groeiende behoefte aan kleinschaligheid. Kansrijke ontwikkelingen liggen bijvoorbeeld in wijkeconomie, zorgeconomie, zakelijk toerisme en vrijetijdseconomie. Om de groei van de werkgelegenheid te stimuleren is in de stad ruimte nodig om aan deze ontwikkelingen invulling te kunnen geven.
FINANCIËN De ontwikkeling van de Visie werklocaties en het opstellen van de uitvoeringsagenda valt binnen het budget voor de Economische Agenda.
VERVOLG Na de peiling worden uw aandachtspunten meegenomen bij de verdere uitwerking van de Visie Werklocaties. Voorjaar 2011 zal de Visie werklocaties ter vaststelling aan uw gemeenteraad worden aangeboden. De uitkomsten van deze peiling van de Visie Werklocaties (en de Woonvisie) worden ook gebruikt voor het opstellen van het Koersdocument van de Structuurvisie. Raadsbehandeling hierover vindt begin 2011 plaats.
Gemeente Amersfoort Peiling 3630196 pagina 5
BETROKKEN PARTIJEN Vaste partners binnen dit traject zijn de VAB, de VAO en de Kamer van Koophandel. Ook met de Provincie Utrecht vindt afstemming plaats. Met de Regio Amersfoort wordt intensief samengewerkt. Advies wordt gevraagd aan de Raad voor Economische Ontwikkeling (REO). Op 27 oktober 2010 is een Dag van de Amersfoortse werklocaties georganiseerd. Het doel van de dag was marktconsultatie om kennis en ervaring op te halen als input voor de beleidsontwikkeling. Bovendien zijn er ideeën voor uitvoering en aanpak naar voren gekomen. Op deze dag waren circa 50 mensen aanwezig, waarvan circa de helft markt- en vastgoedpartijen. De andere helft waren ondernemers, overheden en belangenorganisaties. Vervolgens is een ‘LinkedIn group’ discussie gestart, waar alle genodigden voor de Dag van de Amersfoortse werklocaties voor zijn uitgenodigd.
Burgemeester en wethouders van Amersfoort,
de secretaris,
de burgemeester,
H. Huitink
drs. L.M.M. Bolsius
Bijlagen
- Conceptrapportage ‘Naar een Visie werklocaties voor Amersfoort’ van Stec Groep aan gemeente Amersfoort.
