Passie voor Rotterdam. Jaarverslag 2007

Passie voor Rotterdam Jaarverslag 2007

Wij horen, voelen en zien Rotterdam

Passie voor Rotterdam Jaarverslag 2007

Missie

Wonen in een stad waar je trots op kunt zijn. Woonstad Rotterdam heeft de ervaring en het vernuft om dat te realiseren. De mensen van Woonstad Rotterdam kennen de stad, ademen de stad. En zijn daardoor in staat om vanuit een solide basis, vitale en aantrekkelijke wijken te verwezenlijken. Woonstad Rotterdam zoekt naar creatieve oplossingen waar onze klanten beter van worden. En voert die oplossingen uit samen met inspirerende partners. Zo bereiken we gezamenlijk tastbare resultaten.

Legenda 1 Overschie 2 Ommoord 3 Zevenkamp 4 Oosterflank 5 Het Lage Land

3

2

6 Prinsenland 7 Kralingse Veer 8 Beverwaard 9 IJsselmonde 10 Pendrecht

4

11 Wielewaal 12 Spangen

1

13 Nieuwe Westen

5 16

14 Oude Westen 15 Cool

17

16 Oude Noorden

6 12

18 Kralingen

14 13 15

17 Nieuw Crooswijk

18

20 Hillesluis

7

27

28

19 De Esch

21 Bloemhof

19

26

22 Tarwewijk 23 Carnisse 24 Oud Charlois

25

25 Katendrecht 26

24 23 11

Feijenoord

27 Noordereiland

8 22

21

20

28 Middelland

9

10 WWI-wijken bezit de Nieuwe Unie bezit Woningbedrijf Rotterdam

WOONSTAD ROTTERDAM JAARVERSLAG 2007

4}

Stad van ons hart

Met trots presenteren wij het eerste jaarverslag van Woonstad Rotterdam, in 2007 ontstaan uit de fusie tussen de Nieuwe Unie en het Woningbedrijf Rotterdam. Twee betrokken partijen, die met elkaar en met coöperatieve partners aan de slag zijn om de stad voor Rotterdammers nóg beter te maken. We kiezen voor de stad, haar wijken én voor de inwoners. Toen de fusie werd beklonken – dat was overigens in een periode waarin grote fusies in politiek Den Haag niet makkelijk lagen – spraken we af dat we gewoon door zouden gaan met ons werk. Het eerste doel was en is om de basisdienstverlening te laten draaien als een geoliede machine. Met nieuwe ambities, leren van elkaar, doorgaan met ons werk en het bijdragen aan een sterk Rotterdam is de opgave groot. De eerste tijd na de fusie maakt duidelijk dat we onze gezamenlijke rol uitstekend kunnen invullen en dat we elkaar prima aanvullen. Dat laatste geldt niet alleen voor het fysiek op elkaar aansluitend bezit in Rotterdam, maar ook voor onze manier van werken. We integreren nu stap voor stap tot één nieuwe, klantgerichte organisatie. Rotterdam verdient een sterke stadscorporatie. Deze metropool aan de Maas maakt zich op voor de toekomst. De vergrijzing slaat ook in Rotterdam toe, maar minder dan in de rest van Nederland. Gemeente én Woonstad Rotterdam willen mensen aan de stad binden. Eén van de belangrijke pijlers onder de gemeentelijke Stadsvisie is het behoud van mensen met een middeninkomen. Dit betekent dat er naast het behoud van een kwalitatief hoogwaardige sociale voorraad meer aanbod voor deze doelgroep moet komen. Voor de versterking van de economie is het essentieel om ook hoger opgeleiden te kunnen huisvesten. De gemeentelijke koers is dan ook een belangrijk kader voor Woonstad voor de komende tien jaar.

5}

Dit verslag bundelt de belangrijkste activiteiten van Woonstad Rotterdam in 2007 als de stadscorporatie in wording. We maken onze prestaties inzichtelijk, inclusief de effecten op de klanttevredenheid en de leefbaarheid in de wijken. U kunt ook lezen hoe de interactie met bewoners, andere belanghouders en samenwerkende partners is verlopen. Samen bouwen aan een aantrekkelijke woonstad – de stad van ons hart!

Het bestuur Arjan Schakenbos

Marja de Bruyn

bestuursvoorzitter

vicevoorzitter

Willem Klos

Dick Stehouwer

bestuurslid

bestuurslid


6}

Inhoudsopgave

10 GOED LUISTEREN NAAR ONZE KLANTEN

24 SAMEN WERKEN AAN VITALE EN AANTREKKELIJKE WIJKEN

14 Klantgroepen met verschillende wensen

28 Gebiedsgericht werken voor vitale wijken

Huisvesting primaire doelgroep

29 Identiteitstrajecten

Huisvesting van bijzondere doelgroepen

Gebiedsvisies

Middengroepen behouden

30 Pact op Zuid

15 Verhuur

31 Nieuwbouw en aanpak bestaande woningvoorraad

16 Aanpak No-Show

Aanpak bestaande voorraad

Huurbeleid

32 Nieuwbouw

Handen ineen voor preventie huisuitzettingen

34 Showroom van projecten

17 Verbetering dienstverlening

36 Verkoop

Betere bereikbaarheid leidt tot tevreden klanten

38 Duurzaamheid en energiebesparing

18 Zorgeloos wonen dankzij Serviceabonnement

39 Beheer en leefbaarheid

Complexmatige vervanging van keukens en cv’s

40 Schoon, heel en veilig

Verbetering proces reparatieverzoeken

43 Aanpak overlast en woonfraude

Klachten en geschillen

44 Meedoen is belangrijk

19 Dialoog met onze klanten

48 Interview Aad van Nes

Bewonersparticipatie in het fusietraject

49 Interview Ed Goverde

Vernieuwing participatiestructuur 20 Digitaal klantenpanel Bewonersparticipatie Nieuw Crooswijk Vitale kernen Feijenoord 21 Samenwerking huurders en eigenaren in VvE Speeddaten 22 Interview Marja Keppel 23 Interview Adeel Hussain

inhoud

7}

50 ONDERNEMENDE CORPORATIE

64 DE NIEUWE ORGANISATIE

54 Zelfstandig wonen met kwaliteit van leven

Samenstelling bestuur

Prinsenhof, prachtvoorbeeld van civil society

65 Ondernemingsplan ‘Passie voor Rotterdam’

Arrangementenlijnen voor extra wooncomfort

66 Personeel & Organisatie

55 Wijze uilen; laagdrempelig toegang tot eigen woning 67 Ondernemingsraad Seniorenpakket

68 Governance en maatschappelijk ondernemerschap

56 Veilig wonen door persoonsalarmering

Activiteiten op het gebied van integriteit

57 Een succesvolle toekomst begint met een diploma

69 Imago-onderzoek

Wonen, werken en leren voor jongeren

Stakeholders betrekken bij beleid

58 Stage lopen in een professionele organisatie

70 Externe netwerken

Stageproject Verschoorblok

71 Interview Artem Moorlag

59 Vitale wijkeconomie draagt bij aan prettig wonen

72 Interview Corrie Langezaal

Oranjeboomstraat gelift door nieuwe luifels

73 Interview Tineke Schnitzler

Impuls voor creatieve economie Oud-Charlois 60 Ontwikkelmanager Zwaanshals boekt succes 62 Interview Marie Jens

74 Financiën en toezicht

63 Interview Gré van Oostenbrugge

75 Financiële resultaten verkorte resultatenrekening 76 Algemeen 77 Verkorte balans 78 Verbindingen en deelnemingen 82 Kengetallen 83 Toezicht

Woonstad Rotterdam zoekt naar creatieve oplossingen waar onze klanten beter van worden. En voert die oplossingen uit samen met inspirerende partner


8}

‘Passie voor Rotterdam’

Het Woningbedrijf Rotterdam en de Nieuwe Unie kiezen als Woonstad Rotterdam nadrukkelijk voor de stad Rotterdam en haar bewoners. We bundelen onze krachten en kwaliteiten, onder andere op het terrein van integrale gebiedsontwikkeling, dienstverlening aan onze klanten, de verkoop van huurwoningen, vastgoedbeheer en VvE-beheer. Met een gezamenlijk bezit van circa 55.000 woningen en 1.750 bedrijfsruimtes kan Woonstad Rotterdam nóg effectiever en efficiënter meebouwen aan vitale wijken en een aantrekkelijke woonstad. Door de fusie krijgen we ook meer financiële armslag om te investeren in nieuwbouw, renovatie en het opknappen van buurten. Daarmee leveren we een substantiële bijdrage aan de doelstellingen van het huidige college. Tot 2015 investeert Woonstad Rotterdam maar liefst anderhalf miljard euro in de stad. Als echte stadscorporatie geven we onze passie voor Rotterdam vorm in vijf uitdagingen: • Wij luisteren goed naar onze klanten • Wij werken met kracht aan vitale en aantrekkelijke wijken • Wij zijn een ondernemende corporatie • Wij kiezen voor Rotterdam • Voor ons geldt: ‘woorden én daden’ Op weg naar een vitale stad Deze uitdagingen komen rechtstreeks voort uit onze missie. We zijn steeds beter in staat om naar onze klanten te luisteren en dit te vertalen in een klantgerichte werkwijze en producten. Onze partners zien ons ook nadrukkelijker als aanjager en zo nodig als regisseur van processen. Daarbij werken we gebiedsgericht en vanuit een integrale benadering van wonen, werken, leren, welzijn en zorg. Op deze terreinen ontwikkelen we de komende jaren creatieve en vernieuwende concepten. Van bijzondere arrangementen op het gebied van wonen, welzijn en zorg tot gerichte investeringen in brede scholen, woonfoyers en stageplaatsen.

passie voor rotterdam

9}

Politieke ontwikkelingen In ons werk houden we de politieke ontwikkelingen nauwgezet in de gaten. Met de gemeente Rotterdam hebben we in een ‘fusieconvenant’ heldere afspraken gemaakt over wat de fusie Rotterdam brengt. In dit convenant hebben we met de gemeente onze ambities vastgelegd: samen werken we aan het aantrekkelijker maken van Rotterdam als woonstad en het stimuleren van de economische activiteiten in de stad. In onze relatie met de rijksoverheid hebben we helder aangegeven wat wij doen om de vijf zogenoemde ‘Vogelaarwijken’ waarin Woonstad Rotterdam bezit heeft, om te vormen tot krachtwijken. Wij investeren meer dan gevraagd in nieuwbouw, maatschappelijk vastgoed, particuliere woningverbetering en projecten op het gebied van leefbaarheid, sociale cohesie en economische ontwikkeling. Toch spreken wij, naast dit positieve beeld en grote ambitie, ook onze zorg uit over de opeenstapeling van ‘claims’ die ook op de middelen en het vermogen van Woonstad worden gelegd. Het gaat hier met name om zaken als de invoering van de Vennootschapsbelasting en het vastzetten van de huurverhoging voor de komende jaren op het niveau van de inflatie. Maar ook om de continue vraag naar en claims op onze middelen om nog meer onrendabel te investeren naast onze voorgenomen investeringen in met name de zogenaamde ‘WWI-wijken’. Desondanks denken wij dat onze ambities realistisch en – naar de inzichten van dit moment – ook financieel haalbaar zijn.


10}

Goed luisteren naar onze klanten Woonstad is een volbloed Rotterdamse woningcorporatie. Onze klanten vormen een dwarsdoorsnede van de Rotterdamse bevolking. Mensen bij wie wij ons betrokken voelen. We willen hun niet alleen goede huisvesting bieden, maar vooral ook plezierig laten wonen, passend bij hun wensen en behoeften. Omdat die niet voor iedereen gelijk zijn, onderscheiden we verschillende klantgroepen. Om goed op de hoogte te blijven van de wensen en behoeften voeren we een serieuze dialoog met onze klanten, zodat we succesvol kunnen werken aan uitbreiding en verbetering van de dienstverlening.

Wij horen Rotterdam Als je niet luistert, hoor je niets. De inbreng van bewoners bij de ontwikkeling van beleid, dienstverlening of producten is onontbeerlijk. Of het nu om nieuwbouw gaat of renovatie. Om onderhoud of herstructurering. Ons doel is klanten te betrekken bij het samen vormgeven van de stad, bij het bouwen aan hun woonomgeving. Door intensief te luisteren, horen we wat bewoners willen. We maken gebruik van vaste participatiestructuren en van maatwerkconstructies. Om zo ook de ‘achtergrondgeluiden’ op te pikken van de minder hoorbare groepen. Woonstad Rotterdam legt haar oor te luister.


12}

Dialoog

13} grootschalige herstructurering nieuw crooswijk In Nieuw Crooswijk bestaat een constructieve dialoog met de bewoners over de grootschalige herstructurering die plaatsvindt. Samen met de deelgemeente Kralingen-Crooswijk is hiervoor enkele jaren geleden een participatiestructuur opgezet.

campagne voor betere telefonische bereikbaarheid

Geen contact, geen gesprek, geen oplossing, geen dienstverlening! De interne campagne ‘Geen gehoor is geen gezicht’ leverde een betere telefonische bereikbaarheid voor onze klanten op.

klankbordgroep jaffa

Woonstad Rotterdam vindt het belangrijk dat de mensen in Jaffa meepraten en adviseren over de toekomst van hun buurt. Daarom is er een klankbordgroep opgericht. In alle fasen wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de wensen van bewoners.


14} Klantgroepen met verschillende wensen

Huisvesting primaire doelgroepen Alle klantgroepen kunnen op onze aandacht rekenen, waarbij we de hoogste inkomens geen prioriteit geven. Daar ligt niet onze belangrijkste taak. Van onze woningvoorraad blijft 75% bestemd voor de primaire doelgroep: mensen met een laag inkomen. In hoofdstuk drie beschrijven we onze extra inzet voor senioren en onze activiteiten rondom de keten ‘wonen-leren-werken’. In dit hoofdstuk gaan we vooral in op onze prestaties op het gebied van huisvesting van de primaire doelgroep, de bijzondere doelgroepen en onze inzet voor het vasthouden en aantrekken van middengroepen. Huisvesting van bijzondere doelgroepen De huisvesting van bijzondere doelgroepen zien we als één van onze kerntaken. Het gaat om kwetsbare groepen die niet op eigen kracht een woning kunnen vinden en die in het dagelijks leven vaak zijn aangewezen op begeleiding of speciale voorzieningen. Cliënten van ggz-instellingen die zelfstandig gaan wonen bijvoorbeeld, mishandelde vrouwen, ex-gedetineerden of dak- en thuislozen. We streven naar een evenwichtige spreiding van deze doelgroepen over de stad. Voor de zorgen woonbegeleiding maken we (al dan niet via Flexibel Wonen) afspraken met zorgpartners zoals Pameijer, Stichting Centrum voor Dienstverlening (CVD), zorginstelling Flexus en jeugdzorgorganisatie Prokino. Een bijzondere inspanning in 2007 betrof de huisvesting van de grote groep vluchtelingen die onder de ‘generaal pardon’-regeling vielen. Middengroepen behouden Omdat we weten dat middeninkomens vaak de dragers van vitale wijken zijn, willen we hen graag voor de wijk behouden. Dat vraagt om een gevarieerd aanbod van koop- en huurwoningen van hoge kwaliteit en een goede marketingaanpak. In 2007 hebben we daarvoor verschillende middelen ingezet, zoals het aanbieden

YOUR PLACE OR MINE? RUIM EN STIJLVOL WONEN IN ROTTERDAM WWW.WBR.NL/HOGERHUURSEGMENT

2

M 100 - 150 HUUR DIRECT TE

van (nieuwe en bestaande) woningen in Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (MVE), Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE), Fair Value en Koop Goedkoop. Ongeveer 500 van onze grote en luxere huurwoningen hebben we in 2007 gelabeld als Hoger Huursegment. Via een succesvolle mediacampagne hebben we de website www.hogerhuursegment.nl onder de aandacht gebracht. Steeds meer mensen uit de middengroepen weten ons te vinden.

klantgroepen met verschillende wensen

15}

Verhuur In onderstaande tabel is te zien hoeveel woningen door mutaties en nieuwbouw beschikbaar kwamen en aan wie deze zijn verhuurd. Verhuringen

Woonstad Afspraak

Totaal verhuringen

aantal

%

3.815

Pro forma

1.282

Verhuringen via Woonnet Rijnmond

2.533

100

%

• waarvan voor directe bemiddeling aan herhuisvestings803

32

maximaal 25

• waarvan via Lokaal Maatwerk

kandidaten, overige urgenten en bijzondere doelgroepen

562

22

maximaal 15

• waarvan met huisvestingsvergunning

260

10

• waarvan volkshuisvestelijk gelabeld

284

11

maximaal 20

• waarvan voorwaardenvrij

884

35

minimaal 40

Bron: databestand Woonnet Rijnmond

Woonstad Rotterdam bezit veel woningen in wijken waar de leefbaarheid specifieke aandacht vereist. Dat vraagt om een zorgvuldige verdeling van vrijkomende woningen. In 2007 boden wij méér woningen aan in de categorie Lokaal Maatwerk dan de afgesproken 15% uit de Overeenkomst Woonruimteverdeling van juli 2006. Gezien de grote herstructureringsopgaven in een aantal van onze wijken is ongeveer 15% van de woningen verhuurd aan mensen die door sloop- of nieuwbouwplannen hun huis moesten verlaten. Daarnaast ging het bij ongeveer 10% van de verhuringen om mensen uit de bijzondere doelgroepen; vooral statushouders, dak- en thuislozen, flexibel wonen. Daardoor is het voor Woonstad niet mogelijk geweest om de afspraak van 40% voorwaardenvrije verhuur te realiseren. Van de 2.533 woningen die we in 2007 verhuurden via Woonnet Rijnmond is 78% verhuurd aan mensen met een laag inkomen. Deze doelgroep bieden we overigens ook betaalbare koopwoningen aan.


16}

Aanpak No-Show In 2006 onderzochten Vestia en de Nieuwe Unie waarom potentiële huurders vaak niet komen opdagen bij de bezichtiging van een woning (No-Show). Dat leverde een aantal aanknopingspunten voor verbetering op. Zo zijn de uitnodigingsbrieven, de advertentieteksten en de website aantrekkelijker gemaakt, is de tijd tussen de uitnodigingsbrief en de bezichtiging verlengd en is geëxperimenteerd met individuele woningbezichtigingen. Het laatste kwartaal van 2007 nam het percentage No-Show bij de Nieuwe Unie met 20% af. Een mooi resultaat dat perspectief biedt. Huurbeleid In 2007 stelde het kabinet vast dat de huurverhoging voor de komende periode niet meer mag bedragen dan het inflatiepercentage. Voor 2007 betekende dit een maximale huurverhoging van 1,1 %. Met de huurdersraden spraken we af om in 2008 te onderzoeken welke extra maatregelen mogelijk zijn voor huurders die écht in de knel komen. Handen ineen voor preventie huisuitzettingen De Rotterdamse corporaties en de gemeente Rotterdam (onder andere GGD, Sociale Zaken en Werkgelegenheid, Kredietbank) hebben een convenant gesloten om huisuitzettingen door betalingsachterstand zoveel mogelijk te voorkomen. Afgesproken is dat we huurders met betalingsachterstanden actief benaderen om te achterhalen waarom zij de huur niet hebben betaald. In overleg proberen wij tot een oplossing te komen, bijvoorbeeld door een betalingsregeling af te spreken. Mocht specialistische hulp nodig zijn, dan kunnen wij deze huurders aanmelden bij het Meldpunt Preventie Huisuitzetting.


17} Verbetering dienstverlening

Een efficiënte, vriendelijke dienstverlening en het snel en goed oplossen van problemen draagt bij aan het woongenot van bewoners en aan een betere woonomgeving. Woonstad Rotterdam legt de lat hoog op dit gebied. Daarom meten wij regelmatig de kwaliteit van onze dienstverlening en de tevredenheid van onze klanten. We willen weten hoe we het doen en wat er beter kan. Die onderzoeken leverden een aantal mogelijke verbeterpunten op, die we voortvarend hebben aangepakt. Betere bereikbaarheid leidt tot tevreden klanten Met een ludieke campagne heeft de Nieuwe Unie de bewustwording over bereikbaarheid vergroot. Dat leidde tot een verbetering van de bereikbaarheid, een professionelere dienstverlening en, last but not least, tot meer tevreden klanten. De resultaten in 2007 gaven een stijgende lijn te zien. Zo daalde de gemiddelde wachttijd bij het Klantcontactcentrum in 2007 van 102 naar 30 seconden. Kortom: doelstelling bereikt. Ook de informatievoorziening over het koopaanbod is verbeterd. Dankzij een verbouwing kreeg het kantoor aan de Westblaak een betere uitstraling. Uit de KWH-meting bleek onze inzet beloond: klanten gaven ons een positieve score op het onderdeel ‘corporatie bezoeken’. Het Woningbedrijf Rotterdam startte met klantenservices op de vestigingen. Het doel was om 80% van de klantvragen per telefoon, balie en internet direct en klantgericht af te handelen. Hoewel in 2007 het aantal telefoontjes groeide, namen alle vestigingen gemiddeld meer dan 95% van de telefoontjes op, waarvan meer dan 80% zelfs binnen 30 seconden. Uit eigen metingen blijkt dat de klanttevredenheid het afgelopen jaar is toegenomen. Dankzij een betere website stellen klanten steeds meer vragen via het internet. De extra Servicepunten in Cool, Ommoord en Overschie zijn twee dagdelen per week geopend om klanten, dicht bij huis, nog beter van dienst te zijn.


18}

Zorgeloos wonen dankzij Serviceabonnement Het Serviceabonnement is een aanvullende dienst die het Woningbedrijf Rotterdam sinds juni 2007 aanbiedt; de Nieuwe Unie sinds de jaren negentig. Het abonnement omvat een reeks onderhouds- en reparatiewerkzaamheden die volgens de wet voor rekening van de huurder komen. De Nieuwe Unie heeft circa 15.000 abonnementhouders, het Woningbedrijf Rotterdam nu 3.250. Complexmatige vervanging van keukens en cv’s Sinds een paar jaar is Woonstad Rotterdam bezig om verouderde cv-ketels complexgewijs te vervangen. We komen daarmee tegemoet aan de wens van onze klanten, die zo bovendien van een lagere energierekening kunnen profiteren. In 2007 vervingen wij ongeveer 2.500 cv-ketels. De Nieuwe Unie levert bij vervanging standaard een hr-ketel, het Woningbedrijf Rotterdam doet dit op verzoek. Ook keukens worden complexgewijs vervangen. Om onze klanten daarbij optimaal van dienst te zijn bieden we nog meer ondersteuning. Bijvoorbeeld bij het kiezen van de kleur van de deuren, de grepen of het blad. Tegen bijbetaling kunnen we ook extra wensen en voorzieningen realiseren. Verbetering proces reparatieverzoeken De snelheid van afhandeling van reparatieverzoeken én de communicatie daarover kon beter, zo bleek uit een evaluatie. Daar is hard aan gewerkt en in 2007 is al veel verbeterd. Zo hebben we afspraken gemaakt met de betrokken aannemers en kunnen klanten reparatieverzoeken voortaan via de website indienen. De KWH-meting van de Nieuwe Unie eind 2007 laat op dit onderdeel een voldoende zien. De scores van het Woningbedrijf Rotterdam over 2007 zitten dicht bij de doelstelling. Van de reparatieverzoeken met spoed wordt 84% binnen 24 uur afgehandeld (doel 90%) en van die met een normale urgentie is 66% binnen drie dagen afgehandeld (doel 70%). Klachten en geschillen Woonstad Rotterdam neemt klachten serieus. We zien ze als een kans om onze dienstverlening te verbeteren. Soms lukt dat niet en blijft een meningsverschil bestaan. Dan is beroep mogelijk bij de onafhankelijke Geschillenadviescommissie (GAC). In 2007 zijn bij de GAC 32 geschillen aangemeld door klanten van Woonstad Rotterdam. Het merendeel daarvan betrof technische zaken zoals ontevredenheid over uitgevoerde reparaties.


19} Dialoog met onze klanten

Bij het formuleren van ons beleid, het ontwikkelen van nieuwe producten en diensten en bij het verbeteren van de wijken waar wij actief zijn, vinden we de inbreng van onze klanten onontbeerlijk. Alleen door intensief met elkaar te praten komen we te weten wat bewoners willen. Daarom overleggen we regelmatig met hen. Met open vizier, op alle niveaus: bedrijfsbreed, met huurders en kopers, op wijk- én complexniveau. Niet alleen in de vaste participatiestructuur; we zoeken ook naar andere manieren om onze klanten bij het beleid te betrekken. Met nieuwe methoden gaan we actief op zoek naar bewoners die niet meedoen in reguliere overlegorganen, zoals jongeren en allochtonen. We doen dat omdat we het belangrijk vinden om te luisteren naar wensen van alle groepen klanten. Bewonersparticipatie in het fusietraject In het fusietraject van Woonstad Rotterdam vroegen we de huurdersraden van beide corporaties om advies. Dit resulteerde in een Huurdersstatuut, waarin ook afspraken zijn gemaakt over de betrokkenheid van de huurdersraden in het fusieproces. De raden en wij zijn niet alleen trots op het eindproduct, maar ook op de manier waarop het tot stand kwam en de korte tijd waarin dat gebeurde. Dat kon alleen dankzij de grote inzet van alle betrokkenen. Ook bij het schrijven van het ondernemingsplan hebben we ons laten inspireren door onze klanten. In drie brainstormsessies hebben we thema’s als klantvriendelijkheid, leefbaarheid en bijzondere doelgroepen uitgediept. Het was een zeer divers gezelschap dat aan deze sessies deelnam: mensen van verschillende culturele achtergrond en leeftijd, huurders, eigenaren, enzovoorts. Vernieuwing participatiestructuur Om de inbreng van bewoners te versterken, vernieuwde Woningbedrijf Rotterdam in 2007 de participatiestructuur. Kern is dat het merendeel van de onderwerpen nu op wijkniveau wordt besproken en afgehandeld, omdat daar de meeste kennis zit over zaken als beheer, onderhoud en leefbaarheid. Kopers, ook een belangrijke klantgroep, zijn in die wijkraden vertegenwoordigd. In de nieuwe structuur vinden op centraal niveau twee vormen van participatie plaats. Naast het Bedrijfsoverleg Huurders is er ook een Bewonersadviesraad met huurders en kopers, die per keer een thema uitdiepen waarop het Woningbedrijf Rotterdam beleid moet ontwikkelen.


20}

Digitaal klantenpanel Om de wensen van onze klanten grondig te inventariseren hebben we in 2007 een digitaal klantenpanel opgezet waar zo’n 1.000 huurders aan deelnemen. Dankzij deze omvang is de mening van het panel representatief voor alle huurders. De panelleden geven een paar keer per jaar hun mening over verschillende onderwerpen. In 2007 bijvoorbeeld over het indienen van reparatieverzoeken en over onze bereikbaarheid en aanwezigheid. De uitkomsten zijn meteen vertaald in diverse verbeteracties. Bewonersparticipatie Nieuw Crooswijk In Nieuw Crooswijk, waar een grootschalige herstructurering plaatsvindt, hebben we samen met de deelgemeente een participatiestructuur opgezet, waarvan we actief deel uitmaken én medefinancier zijn. De Koepel volgt het totale proces van herstructurering met een kritische blik. Op wijk-, buurten woonblokniveau zijn verschillende groepen opgericht, die zich onder meer bezighouden met de uitvoering van het Sociaal Statuut, het bewaken van de leefbaarheid en veiligheid. Er bestaan ook tijdelijke panelgroepen, bijvoorbeeld een die zich bezighoudt met de plattegronden voor het nieuwbouwproject Nieuw Trapezium. In 2007 bleek deze participatiestructuur opnieuw zeer vruchtbaar, alhoewel we helaas niet alle bewoners helemaal naar hun wensen hebben kunnen helpen. Vitale kernen Feijenoord In het kader van het ontwikkelen van de wijkvisie vond in 2007 een gespreksronde plaats met bewonersgroepen in Feijenoord: via de moskee, vrouwengroepen, een groep nieuwe en een groep oude bewoners. In groepsgesprekken over de plannen voor de buitenruimte vroegen we ze naar de sterke en zwakke kanten van de wijk en naar hun wensen en ideeën. Dat resulteerde in een tien-puntenlijstje. Deze aanpak maakt deel uit van het experiment ‘Vitale kernen’, waarbij we actief de wijk ingaan om per thema te luisteren naar bewoners. Niet alleen via formeel georganiseerde groepen zoals bewonerscommissies, maar ook andere organisatievormen van actieve bewoners: de vitale kernen. De bewonersorganisatie speelt hier een andere rol: zij volgt of we de inbreng uit de gesprekken serieus nemen en op een goede manier in plannen en beleid verwerken.


21}

Samenwerking huurders en eigenaren in VvE In 2007 hebben we een model ontwikkeld dat tot doel heeft huurders én kopers/ eigenaren gezamenlijk te laten optrekken in de Vereniging van Eigenaren (VvE). Het komt erop neer dat huurders binnen de standaard VvE-structuur een plek krijgen: ze kunnen lid worden van VvE-commissies en hebben dan ook stemrecht op de VvEvergadering. Op een bewonersavond die voorafgaand aan de VvE-vergadering wordt gehouden, vragen we input van alle bewoners. Sinds de zomer 2007 loopt een pilot in het complex Koopvaardijhof op het Noordereiland. In het voorjaar van 2008 gaan drie nieuwe pilots van start. Speeddaten Toen we hoorden dat er problemen speelden in de Filtergebouwen in wijk De Esch, waar veel jonge mensen wonen, zochten we naar een nieuwe manier om met deze jongeren in contact te komen. Vooral ook omdat we plannen hebben om een aantal bouwkundige ingrepen uit te voeren en het beheer in de gebouwen te verbeteren. Hoe bereik je jonge mensen? Uit ervaring weten we dat zij niet warmlopen voor klassieke vormen van overleg. We besloten hen op te zoeken in de vorm van speeddate gesprekken. Vier medewerkers zijn vier avonden aan de hand van een korte vragenlijst in gesprek gegaan met de jongeren. Onderwerpen waren onder meer: de leuke en minder leuke kanten aan het wonen in één gebouw met 70 anderen, de veiligheid, buurcontacten, onze dienstverlening, eventuele verhuisplannen, verbetervoorstellen, ideeën voor een overlegvorm of contactmomenten tussen hen en ons. Met de uitkomsten kunnen we beter inspelen op de wensen van deze bewoners.


22} Marja Kerpel:

‘We worden als bewoners steeds serieuzer genomen’ De komende tien tot vijftien jaar krijgt Nieuw Crooswijk een nieuwe stedenbouwkundige structuur, met behoud van de drie bestaande lanen. In de nieuwe wijk komen woningen in diverse categorieën en groottes (zowel huur als koop), een Brede School, kleinschalige bedrijfsruimtes, winkels, ateliers en niet-commerciële voorzieningen. Marja Kerpel speelt een actieve rol in de wijk. ‘Ik voel me al jaren sterk betrokken bij mijn wijk. Wat ik belangrijk vind? Dat de bewoners een actieve stem hebben bij het maken en uitvoeren van de plannen. Daarbij gaat het om alle belangrijke zaken die binnen Nieuw Crooswijk spelen. De ingestelde Wijkraad is daarvoor een goed instrument. Daarnaast speelt de omvangrijke herstructurering een grote rol: de sloop, de herhuisvesting van zo’n 2.000 gezinnen, de hoogte van de nieuwe huren en de veiligheid. We zitten er nu middenin. Wat mij opvalt is dat Woonstad veel moeite heeft gedaan om de ingrijpende plannen met de huurders goed en intensief te communiceren. Sommige maatregelen zijn keihard, maar er is toch steeds meer draagvlak voor ontstaan. In mijn rol signaleer ik zaken die niet helemaal goed gaan. Die pak ik op en breng ik in bij een passend overleg. Als de corporatie vervolgens in actie moet komen, gaat dat nog niet in alle gevallen goed. De bereidheid is er, maar er moet bij de verhuurder – vooral op de werkvloer – nog een definitieve mentaliteitsomslag plaatsvinden. Gelukkig zijn er al veel stappen in de juiste richting gezet. Er wordt beter naar ons geluisterd en je merkt aan grote en kleine dingen dat we serieuzer worden genomen dan in het verleden. Voorbeeld: na een reparatie wordt er door de reparateur een formulier afgegeven waarop de huurder direct kan invullen – en dat hij portvrij op kan sturen – of hij wel of niet bewoner nieuw crooswijk

tevreden is over het nakomen van de afspraak en het uitvoeren van de reparatie. Bij ontevredenheid wordt er door Woonstad snel actie ondernomen. Het lijkt iets kleins, maar het is wel heel tastbaar. En… het idee komt oorspronkelijk uit de koker van de bewoners.’

interviews

23} Adeel Hussain:

‘Ik merk dat er steeds beter naar ons wordt geluisterd’ Oud-Charlois is een wijk met een grote verscheidenheid aan bedrijvigheid en bewoners. Er is de afgelopen jaren flink in de wijk geïnvesteerd. Onder meer door gemeente, deelgemeente, welzijnswerk, Woonstad Rotterdam en bewonersorganisaties. Maar er moet ook nog veel gebeuren. Adeel Hussain is trots op zijn wijk. ‘Oud-Charlois is een geweldige wijk. Ik ben er geboren, getogen en ga er nooit meer weg. Mijn buurt is sterk in ontwikkeling. Er komen winkels bij, plannen zijn in de maak en bewoners krijgen steeds meer het gevoel dat ze invloed hebben op wat er in de wijk gebeurt. Ik vind dat Woonstad dat heel goed doet. Bijvoorbeeld door het organiseren van de denktankbijeenkomsten. Die heb ik ook bezocht. Inspirerende meetings, waar we meer hoorden over de plannen met onze wijk. De fusie tussen de Nieuwe Unie en het Woningbedrijf Rotterdam werd er duidelijk uitgelegd en klanttevredenheid was ook een belangrijk onderwerp. Ik merkte dat er goed naar ons werd geluisterd. Natuurlijk moet er nog veel gebeuren. De criminaliteit kan nog verder omlaag en de laatste tijd zie ik een toename van het aantal hangjongeren. Er moet dus nóg meer worden geïnvesteerd in de leefbaarheid. Door bijvoorbeeld woningen op te knappen en straten en pleinen schoon te houden. Daarin spelen we als bewoners natuurlijk ook een belangrijke rol. We moeten niet achteroverleunen, maar nadrukkelijk onze betrokkenheid bij Oud-Charlois tonen. Dat kan door het ontplooien van eigen initiatieven, maar ook door in te spelen op plannen die door andere belanghebbenden worden ontwikkeld. Woonstad Rotterdam vervult wat dat betreft een prima voortrekkersrol.’ bewoner oud-charlois


24}

Samen werken aan vitale en aantrekkelijke wijken Als stadscorporatie in hart en nieren willen wij een stevige bijdrage leveren aan de ontwikkeling van Rotterdam. Het tot stand brengen en behouden van vitale en aantrekkelijke woonwijken is daarbij onze belangrijkste opgave. Met een woningvoorraad die beantwoordt aan de wensen van de klantgroepen. Met een bevolkingssamenstelling die goed aansluit bij de kracht, de identiteit en het imago van een wijk of buurt. Zo investeren wij in de sociale samenhang, het draagvlak voor voorzieningen en een bloeiende wijkeconomie. Onze inzet is integraal en gebiedsgericht, en sluit ook aan bij wat de overheden van ons verwachten. Uit de Stadsvisie van Rotterdam blijkt dat de gemeente inzet op goede en complete woonmilieus, met veel aandacht voor de openbare ruimte en voorzieningen. Rotterdam ziet een goed werken woonklimaat als een integrale voorwaarde voor een sterkere stad. Woonstad Rotterdam deelt die visie en wil bij het versterken van de stad een vooraanstaande rol spelen. We doen dat ook waar het gaat om de zogenaamde Vogelaarwijken, waarvan er zeven in Rotterdam liggen. In vijf van deze wijken hebben wij bezit; ruim 29.000 woningen, ofwel circa 43% van de totale Rotterdamse opgave. Het afgelopen jaar stond voor Woonstad Rotterdam vooral in het teken van het opstellen van wijkactieplannen en daaruit voortvloeiende programma’s. Die plannen zijn een concretisering van onze ambitie om in Rotterdam vitale en aantrekkelijke wijken te creëren.

minister vogelaar luisterde veelvuldig naar bewoners

Wij voelen Rotterdam Geen denken zonder te voelen. Een wijk komt niet tot leven op de tekentafel of in strategische nota’s. De leefbaarheid van een woonomgeving is voelbaar in portieken, op straat, in het buurtcentrum. Woonstad Rotterdam staat midden in de wijk. Voelt waar problemen toenemen en de leefbaarheid onder druk staat. Voelt waar de kracht zit, waar een negatieve spiraal omgebogen kan worden. Wij zetten ons in voor een schone, hele en veilige woonomgeving. Door overlast en woonfraude te bestrijden en sociale cohesie te bevorderen. Woonstad Rotterdam heeft hart voor de stad.


26}

Samenwerken

27} leerlingen van de barkentijn/de willaert

Kinderen van basisschool De Barkentijn/De Willaert in de wijk Beverwaard leerden met medewerkers van ons, ROTEB, Stadstoezicht en politie de woonomgeving schoon en heel te houden.

woon- en leefregels in mozaïek

Bewoners van de Essenburgsingel stelden zelf woon- en leefregels op. Ondersteund door het project Kunst in de Straat vertaalden zij dit naar beeld. Een lokale kunstenaar maakte hier mozaïekborden van, die nu de portieken sieren.

het nieuwe deliplein

Samen met de gemeente renoveerden we het Deliplein. De nieuwe mix van restaurantjes, winkels, creatieve bedrijven en aantrekkelijke woningen maakt Katendrecht weer ‘hot’.


28} Gebiedsgericht werken voor vitale wijken

Per wijk maakt Woonstad Rotterdam, in nauwe samenspraak met bewoners en andere stakeholders, een gebiedsanalyse en gebiedsvisie, en bepaalt wat er concreet in die wijk moet gebeuren. In deze gebiedsvisies zetten we onze ambities neer vanuit sociaal, economisch en fysiek oogpunt. Op basis van analyses bepalen wij de kracht, identiteit en potentie van de wijk en de kansen die dat biedt voor verschillende klantgroepen. Vervolgens vertalen we dat in concrete uitvoeringsprogramma’s en afspraken met partners. In 2007 hebben we een investeringsstrategie vastgesteld waarmee we actief in kunnen spelen op behoeften van klantgroepen. Woonstad hanteert de volgende uitgangspunten: • De wijk is de basis • Er komt een woonladder voor iedere wijk • Er is een mix van huur en koop in vormen die passen bij de klantwensen en de wijk • Commercieel en maatschappelijk vastgoed wordt ingezet als impuls voor vitale wijken

SAMEN WERKEN AAN VITALE EN AANTREKKELIJKE WIJKEN

29} Identiteitstrajecten

Door middel van identiteitstrajecten proberen we de sterke, authentieke punten van een wijk te achterhalen. Gesprekken met bewoners over hun woonervaringen vormen daar de basis voor. Samen met vertegenwoordigers van bewoners, welzijnsorganisaties en andere partijen vertalen we die input naar de wijkidentiteit. In 2007 rondden we dergelijke trajecten af voor Het Oude Westen, BloemhofHillesluis, Het Oude Noorden, Pendrecht en Oosterflank. Het enthousiasmeren van de verschillende betrokkenen kostte soms wat moeite, maar er liggen nu vijf krachtige, onderscheidende wijkidentiteiten. Bovendien bestaat er een gedeeld enthousiasme om in de wijken te investeren. Gebiedsvisies De gebiedsvisies vertalen we samen met betrokken partijen en bewoners naar concrete uitvoeringsprogramma’s. Daarin maken we ook afspraken over de inzet van mensen en middelen. Soms zijn we in zo’n traject initiator, dan weer trekker of deelnemer. In 2007 viel een aantal mijlpalen te vieren. • Bloemhof-Hillesluis: gebiedsvisie afgerond • Jaffa: wijkvisie vastgesteld en doorvertaald naar masterplan • Mauritskwartier: ontwikkelen gebiedsvisie opgestart • Oosterflank: positie bepaald en doorvertaald naar uitvoeringsprogramma • Oud-Charlois: uitvoeringsprogramma opgesteld, eerste projecten gestart • Het Oude Noorden: onze gebiedsvisie is ingebracht in deelgemeentelijke structuurvisie • Overschie: onze gebiedsvisie uit 2006 wordt doorvertaald in deelgemeentelijk structuurplan • Tarwewijk: initiatief genomen voor herijken wijkvisie • Wielewaal: ontwikkelen gebiedsvisie opgestart


30}

Pact op Zuid Vanuit het Pact op Zuid hebben wij in 2007 intensief samengewerkt met onze partners in de wijken: deelgemeenten, collega-corporaties, zorgen welzijnsinstellingen, onderwijsinstellingen en andere belanghebbenden. Er zijn verschillende activiteiten gestart om het woonklimaat in de zuidelijke wijken te verbeteren: modernisering van bestaande woningen, betere afstemming van vraag en aanbod, en investeringen in een duurzame woonomgeving. Er kwam ook een veelomvattende gebiedsafspraak tot stand voor Bloemhof en Hillesluis. De Pendrecht Monologen zijn een mooi voorbeeld hoe ook kunst en cultuur kunnen bijdragen aan leefbaarheid, samenwerking en bewonerstrots. Woonstad Rotterdam heeft de wijken Oud-Charlois, Tarwewijk, Bloemhof en Hillesluis ‘geadopteerd’. Er zijn met de gemeente prestatieafspraken gemaakt om ervoor te zorgen dat particuliere eigenaren in deze wijken hun woningen gaan aanpakken. Waar nodig koopt Woonstad Rotterdam actief panden op. Verschillende bouwprojecten in Katendrecht en Pendrecht zijn versneld van start gegaan, om de geplande woningbouw ook echt te realiseren. In totaal hebben we in 2007 bijna 60 miljoen euro fysiek, sociaal en economisch in Zuid geïnvesteerd. Ongeveer 25 miljoen hiervan is bij de start van het Pact op Zuid in 2006 aangeduid als extra investering.


Nieuwbouw en aanpak bestaande woningvoorraad

Het collegeprogramma, de nieuwe Stadsvisie en de geactualiseerde Woonvisie vormden de basis voor nieuwe woonafspraken tussen de gemeente en Woonstad Rotterdam. In de raamovereenkomst, die in 2007 werd getekend, zijn thema’s benoemd die in deelovereenkomsten nader worden uitgewerkt. Ook zijn algemene afspraken gemaakt over besluitvorming, sturing en monitoring. Aanpak bestaande voorraad In 2007 is de deelovereenkomst Bestaande Woningvoorraad ondertekend, die voor Woonstad Rotterdam onder meer de volgende afspraken bevat: verbetering van 2.250 corporatiewoningen en de verkoop van 3.250 huurwoningen, zowel nieuwbouw als uit voorraad, in de periode tot 2009. Daarnaast investeren wij de komende tien jaar minimaal 14 miljoen euro extra in de aanpak van de particuliere woningvoorraad. De focus ligt op onze ‘adoptiegebieden’ Oud-Charlois, Tarwewijk, Bloemhof en Hillesluis, waar wij trekker zijn van deze aanpak. In 2007 zijn al concrete stappen gezet in onder andere de Friesestraat (Hillesluis), de Putsebocht/Hillevliet (Bloemhof), de historische kern Oud-Charlois en de Dordtselaan (Tarwewijk en Feijenoord). De Nieuwe Unie is al langere tijd actief met de particuliere voorraad in de Tarwewijk en op de Dordtselaan, en werkt met het OBR en ontwikkelaar AM nauw samen in de Wijk Ontwikkelings Maatschappij Tarwewijk. In de Millinx-buurt zijn deze werkzaamheden inmiddels afgerond.

31}


32}

Rotterdam kent een groot aantal slecht functionerende of inactieve kleine VvE’s in de particuliere sector. De gemeente Rotterdam, Woonstad Rotterdam en Woonbron hebben de handen ineengeslagen om deze VvE’s te faciliteren bij de financiering van onderhoud, ondersteuning bij beheersvraagstukken, activering van de VvE’s en het zorg dragen voor goed beheer op de lange termijn. Er wordt een VvE-serviceorganisatie ingericht, die in de loop van 2008 operationeel zal zijn. Woonstad Rotterdam geeft hierbij prioriteit aan de door ons ‘geadopteerde’ gebieden. Nieuwbouw In 2007 hebben we hard gewerkt om de diverse nieuwbouwprojecten af te stemmen op de Stadsvisie 2030. Eén van de belangrijke pijlers onder de Stadsvisie is het behoud van mensen met een middeninkomen voor Rotterdam. Het aanbod voor deze doelgroep moet groter worden. In Pendrecht heeft dat in 2007 geleid tot aanpassing van het herstructureringsprogramma: minder appartementen en meer grondgebonden woningen. Dit nieuwe beleid is programmatisch, stedenbouwkundig én financieel in de plannen doorgevoerd. Dit heeft uiteraard extra doorlooptijd gekost. Om de teruggang in productie te compenseren hebben we andere projecten versneld. Zo hebben we samen met de gemeente en aannemers alles op alles gezet om de projecten Eilanden fase 2 in Pendrecht en Laankwartier fase 2 in de wijk Katendrecht nog in 2007 te laten starten. De eerste palen zijn op respectievelijk 14 en 21 december geslagen.


33}

Totaal prestaties productie

* bij nieuwbouw: eerste paal ** aantallen betreffen (cf. productieafspraken) de oude

Productieafspraken Gerealiseerd

woningen met een gemiddeld

In uitvoering Opleveringen In uitvoering Opleveringen

investeringsbedrag van € 5.000

genomen*

genomen*

per (nieuwe) woning. Naast

dNU Nieuwbouw

499

n.v.t.

215

0

Vernieuwbouw**

169

n.v.t.

283

257

WBR Nieuwbouw

271

n.v.t.

107

103

aangepakt (start bouw) met een

Vernieuwbouw**

200

n.v.t.

282

584

gemiddeld investeringsbedrag

de genoemde 223 woningen vernieuwbouw heeft het WBR in 2007 nog 926 woningen

minder dan € 25.000.

Onderstaand overzicht laat zien hoeveel huur- en koopwoningen onze (ver)nieuwbouwactiviteiten in 2007 en de komende jaren zullen opleveren en wat onze investeringen daarbij zijn. Samenvatting projectenportefeuille

aantal

aantal

inves-

woningen

nieuwe woningen

tering*

koop

oud

nieuw

huur

(x €1.000.000)

* investeringsbedragen omvatten projectuitgaven (exclusief boekwaarde oude woningen)

Vernieuwbouw (transformatie) opgeleverd in 2007

841

577

225

352

65,8

in uitvoering genomen in 2007

506

403

189

214

40,2

in uitvoering ultimo 2007

594

471

264

70

56,4

15,4

Nieuwbouw opgeleverd in 2007

-

103

43

60

in uitvoering genomen in 2007

-

322

238

84

63,1

in uitvoering ultimo 2007

-

466

323

143

88,2

Projecten in voorbereiding* aantal inves-

* projecten waartoe ten

woningen tering**

minste een bestuursbesluit is

oud

nieuw (x €1.000.000)

Vernieuwbouw (transformatie)

1.239

1.100

98,0

-

1.157

194,9

genomen, maar die nog niet in uitvoering zijn ** investeringsbedragen omvatten projectuitgaven (exclusief

Nieuwbouw

boekwaarde oude woningen)


34} Showroom van projecten

Woonstad Rotterdam voelt zich nauw betrokken bij de ontwikkeling van de stad Rotterdam. Dat is onder meer af te lezen aan onze bouwactiviteiten. Overal in de stad zijn onze bouwborden te vinden en staan bouwkranen boven onze projecten te draaien. In Nieuw Crooswijk, in de Tarwewijk, in Het Oude Westen, in Pendrecht en Katendrecht. We leveren maatwerk, precies afgestemd op de specifieke situatie in de wijk, buurt of straat. Het zijn er te veel om ze allemaal de revue te laten passeren. We beperken ons tot een aantal bijzondere projecten. Sloop en nieuwbouw Coolveste Nabij de Schiedamse Singel realiseren we een nieuwbouwcomplex voor mensen met midden- en hogere inkomens. Waar eens 56 slechte, kleine en vochtige woningen stonden, verrijst nu een spraakmakend complex met zeven ruime stadswoningen en negentien ruime appartementen (tien huur, negen koop). Ruim voor de start van het project waren alle stadswoningen al verkocht. Pendrecht In Pendrecht zijn we bezig met een forse herontwikkeling, die een groot aantal deelprojecten omvat. • Oldegaarde: meer differentiatie leidt tot meer betrokkenheid Het gaat om twee nieuwbouwprojecten met koopwoningen tegenover het Zuiderpark. Het project Eilanden1, oplevering begin 2008, telt 48 eengezinswoningen. Voor het project Eilanden 2, met 50 eengezinswoningen, werd in december 2007 de eerste paal geslagen. De bouw levert meer differentiatie in woningen op. • Zuiderdiep: renoveren en samenvoegen In de Middelharnisstraat en de Melissantstraat renoveerden wij acht blokken portiekwoningen. De bestaande vierlaagse portiekwoningen voegden wij samen tot tweelaagse vierkamermaisonnettes van ruim 100 vierkante meter. Het samenvoegen en renoveren van bestaande woningen is nog niet eerder op zo’n grote schaal gedaan.


35}

In de Roos: nieuwbouw voor mensen uit de buurt Op 11 oktober 2007 vond in Bloemhof de feestelijke oplevering plaats van het nieuwbouwproject In de Roos, dat 88 nieuwe appartementen en maisonnettes omvat: 43 koopwoningen (MVE) en 45 huurwoningen in de vrije sector. Het project is gebouwd in een carrévorm om een groot gemeenschappelijk, groen en geborgen binnenterrein. Aan de rand daarvan hebben alle bewoners een eigen parkeerplaats. De meeste kopers en huurders zijn afkomstig uit Bloemhof. Nieuw Zernike; van bejaardenflat naar seniorenappartement Aan de rand van Ommoord staat Nieuw Zernike, een complex met servicewoningen voor ouderen. De flat dateert uit 1971 en was aan een grootschalige renovatie toe. Om aan te sluiten bij de hedendaagse vraag, voegden wij de kleine woningen samen tot ruime en comfortabele appartementen. Ook de voorzieningen op de begane grond – fysiotherapie en kapper – en de buitenruimte pakten we grondig aan. Het merendeel van de nieuwe woningen (106) wordt verhuurd; de resterende 23 verkocht. In oktober 2007 keerden de laatste bewoners terug. Laankwartier Fase II: veel woningtypen voor gevarieerd publiek Het nieuwbouwproject Laankwartier, aan de zuidzijde van Katendrecht, kijkt uit over de Maashaven. Voor fase II van deze unieke ontwikkellocatie werd eind 2007 de eerste paal geslagen. De verscheidenheid in woningen is groot: elf typen eengezinswoningen; van brede benedenwoningen met tuin tot riante vierlaagse kadewoningen. En twaalf typen appartementen, van tweekamerstarters- tot luxueuze torenappartementen. Dat levert een divers koperspubliek op: van starters en gezinnen tot welgestelde senioren. Panorama Dillenburg: wonen op de mooiste punt van Rotterdam Panorama Dillenburg is prachtig gelegen op de punt van het Zuidereiland in de wijk Feijenoord. Op deze prachtlocatie voeren we een zeer grondige renovatie uit – alleen de voorgevels van de oude panden blijven staan – waarbij het toch lukt om de karakteristieke, Rotterdamse kadebebouwing uit het begin van de vorige eeuw te bewaren. Omdat we de cascomaten handhaven, kunnen we een veelheid aan woningtypen realiseren. Vrijwel alle 75 woningen waren eind 2007 verkocht aan kopers uit Feijenoord en andere delen van Zuid, maar ook van Noord en zelfs van buiten de stad. Mensen die zeer bewust hun woning kozen en nu al blijk geven van een grote betrokkenheid bij het woongebied.


36} Verkoop

Door het verkopen van nieuwbouwwoningen én bestaande huurwoningen sluiten we zowel aan bij de wens van een deel van onze klanten als bij het beleid van landelijke en gemeentelijke overheid. Het verkoopbeleid draagt ook nadrukkelijk bij aan het realiseren van onze eigen ambities. We hebben in de loop der jaren een ruime ervaring met het verkopen van woningen opgebouwd. Toen we er eind jaren negentig mee startten gold het nog als zeer vooruitstrevend. Bijzonder is het grote aantal woningen dat we na ingrijpende renovatie/vernieuwbouw verkopen. Per woning of complex kiezen we een passende verkoopvorm. Bij een deel van deze woningen kan de klant kiezen tussen verkoop onder voorwaarden en vrije verkoop. De vormen waarin we bij aankoop een korting geven en bij verkoop risicodeling en een terugkoopgarantie aanbieden, blijken een prima manier te zijn om de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van een koopwoning voor meer klantgroepen te vergroten. Als het op termijn nodig is om de woningen te renoveren of te slopen, hebben we zo de mogelijkheid om de woningen terug te kopen. Van de circa 55.000 woningen uit ons woningbestand zijn er ongeveer 30.000 gelabeld voor verkoop. Van die woningen hebben circa 23.000 het MVE-, MGE- of Fair Value-label. Deze zullen overigens niet allemaal worden verkocht. Ons streven is om een goede mix in huur en koop in de wijken te houden en waar nodig de meerderheid in de VvE’s te behouden. In 2007 verkochten we 696 bestaande huurwoningen: 508 in MVE-verband, de overige 188 in andere vormen van verkoop. Woonstad Rotterdam richt zich ook op het realiseren van nieuwbouwcomplexen met koopwoningen. Een voorbeeld van een succesvolle combinatie van verkoop en dienstverlening is het project De Nieuwe Buren. In dit complex in de wijk Spangen heeft vernieuwbouw plaatsgevonden en worden MVE-woningen te koop aangeboden, gecombineerd met een uitgebreid pakket aanvullende diensten. De klant kan gebruikmaken van een binnenhuisarchitect.


37}

mve/mge/fair Value-verkopen, Woonstad 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300

nieuwbouw

200 100 0

weder-/ tweede verkopen 2003

2004

2005

2006

2007

eerste verkopen


38} Duurzaamheid en energiebesparing

Woonstad Rotterdam is een maatschappelijke onderneming die een goed woningbeheer nastreeft. We vertalen dat in standpunten over duurzaam en energiezuinig bouwen. Dat zijn we aan niet alleen onszelf, maar ook aan de stad verplicht. Het afgelopen jaar hebben wij aangegeven om te gaan werken aan het introduceren van innovatieve maatregelen rond energie en duurzaamheid. Door ondertekening van een convenant kiezen wij bedrijfsbreed voor het toepassen van gecertificeerd FSC-hout. Met de gemeente Rotterdam, Nuon en de corporaties op Zuid bereiden we een raamovereenkomst voor over het gebruik van restwarmte bij nieuwbouwprojecten. Wij vervangen verouderde cv-ketels bij voorkeur door energiezuinige hr-ketels en zijn in 2007 gestart met de inventarisatie van de energielabels van ons woningbezit. Ook zijn we overgestapt op groene stroom voor de gemeenschappelijke installaties in de grotere woongebouwen. Om ook bij renovatie en nieuwbouwplannen zoveel mogelijk energiezuinig en duurzaam te werk te gaan, wordt het programma van eisen aangescherpt. Bij het renovatieproject Sleephelling bijvoorbeeld, zetten we in op ‘het passief huislabel’. Dat is een standaard voor woongebouwen met een goed binnenklimaat het hele jaar door waarvoor geen traditioneel verwarmings- of koelsysteem nodig is. Energiezuinig dus. In Overschie voerde Woonstad Rotterdam een proef uit met een innovatief ventilatiesysteem om de luchtkwaliteit in woningen te verbeteren. De resultaten van deze proef zijn zeer bemoedigend. Er wordt niet alleen voldaan aan de toekomstige Europese eis voor fijnstof in de buitenlucht, maar zelfs aan de advieswaarden vanuit de internationale gezondheidssector.


39} Beheer en leefbaarheid

Woonstad Rotterdam draagt actief bij aan het realiseren van een veilige, leefbare stad, waar het goed wonen is. Om dit te bereiken zetten we allerlei middelen in. Daarmee zorgen we voor een schone, veilige en hele omgeving, voor sociale cohesie en empowerment, maar ook voor de bestrijding van overlast en woonfraude. Uitgaven leefbaarheid 2007 Thema

dNU

Schoon, heel en veilig*

WBR

Woonstad

* exclusief uitgaven voor onderhoud

Buurtmeesters, huismeesters, servicemedewerkers

744.195

823.000

1.567.195

Aanpak binnenterreinen/tuinen/buitenruimte

393.773

140.889

534.662

1.149.603

426.939

1.576.542

57.819

380.000

437.819

personele inzet, behalve

Overig

546.570

56.807

603.377

buurten huismeesters en

Totaal

2.891.960

1.827.635

4.719.595

Aanpak portieken, entrees en bergingen (incl. PKVW) Cameratoezicht en schotels

Aanpak overlast en woonfraude

Buurtbemiddeling

106.717

142.100

248.817

Aanpak woonfraude

461.100

27.000

488.100

Overig

0

4.000

4.000

Totaal

567.817

173.100

740.917

Sociale cohesie en empowerment

0

Totaal

849.695

186.758

1.036.453

Overig** Totaal Totaal

4.309.472

158.444

158.444

2.345.937

6.655.409

** diverse projecten met onderdelen die aansluiten bij meerdere thema’s Exclusief

servicemedewerkers alsmede aanpak woonfraude


40} Schoon, heel en veilig

De woordencombinatie schoon, heel en veilig heeft een vaste eigen plek gevonden in het vocabulaire. Voor Woonstad Rotterdam vormt dit trio begrippen het motto in het dagelijks beheer. Niet alleen voor de individuele woning, maar ook voor complexen, straten, buurten, wijken en de omringende openbare ruimte. Voor dit laatste zijn wij niet verantwoordelijk, maar als het nodig is, nemen we toch het initiatief. Onderhoud effectief aangepakt Bij het onderhouden van het woningbezit streven wij naar een efficiënte aanpak. Het totale onderhoud is onder te verdelen in planmatig of cyclisch en niet-planmatig of niet-cyclisch, waaronder reparaties en mutatieonderhoud. Het gemiddelde aantal reparatieverzoeken en de kosten per reparatieverzoek per woning stegen in 2007 bij de Nieuwe Unie. De stijging is vooral zichtbaar bij woningen die in de jaren tachtig zijn gerenoveerd. Eind 2007 startte een grondige analyse die moet uitwijzen wat de oorzaken hiervan zijn. Hierbij wordt ook de relatie met mutatiewerkzaamheden gelegd. Op basis van de resultaten van deze analyse stelt Woonstad Rotterdam in het tweede kwartaal van 2008 een plan van aanpak op. Veilig wonen dankzij PKVW Om de veiligheid en het veiligheidsgevoel van bewoners te vergroten, hebben we de afgelopen jaren diverse acties ingezet om complexen en individuele woningen te voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Van ruim 800 aangeschreven bewoners zijn er ongeveer 150 ingegaan op ons aanbod voorzieningen tegen inbraak en brand aan te brengen. Bij een aantal complexen met in totaal ruim 1.100 woningen zijn algemene toegangsdeuren en bergingsdeuren uitgevoerd volgens PKVWnormen.


41}

Cameratoezicht dringt overlast terug Uit experimenten van Woonstad Rotterdam blijkt dat cameratoezicht overlast en vandalisme terugdringt. De bewoner voelt zich serieus genomen, er is minder schade aan Woonstad-eigendommen en de betreffende woningen zijn beter te verhuren of verkopen. Daarom kiest Woonstad in complexen waar sprake is van ernstige overlast voor toezicht via camera’s. Bij twee flats in Pendrecht leidde dat tot een daling van het aantal meldingen met maar liefst 65%. Het deed de deelgemeente besluiten de investering in cameratoezicht voor nog eens vier flats voor haar rekening te nemen. Alternatief voor schotels In 2007 besteedde Woonstad Rotterdam aandacht aan het zoeken naar een alternatief voor individuele schotels. Uit een haalbaarheidsonderzoek bleek een aanvankelijk bedachte oplossing, het aanleggen van glasvezelkabel (fiber to the home – FTTH) in combinatie met een gemeenschappelijke schotel, geen goed alternatief te zijn. FTTH kan overigens wel een accelerator zijn voor het invoeren van innovatieve woonwelzijn-zorgconcepten in combinatie met tv, telefoon en supersnel internet. Samen met PWS en Com.Wonen hebben we vervolgens technische voorschriften opgesteld, inclusief een handhavingsbeleid, voor individuele schotels. Integrale aanpak Oude Westen In Het Oude Westen introduceerden we een zogenaamde integrale aanpak, door verschillende werkzaamheden in de sfeer van planmatig onderhoud te koppelen aan werkzaamheden die schoon, heel, veilig en mooi bevorderen. Veel huurders in Het Oude Westen verwaarloosden hun tuin. We hebben bij diverse complexen de achtertuinen en binnenterreinen weer op peil gebracht en afspraken met bewoners gemaakt om het zo te houden. Verder selecteerden we, op basis van klachten van bewoners, rapportages van politie en uitkomsten uit het project Drugs in Kleur, dertien portieken en vier opgangen waar veel sprake was van overlast. We haalden portiekgevels naar voren, sloten open ingangen af en voorzagen bijna 200 deuren van nieuwe sloten.


42}

Mosblok krijgt meer toezicht In januari 2007 hebben we het binnenterrein én het woonblok rondom het binnenterrein van het Mosblok in Het Oude Westen opgeknapt en is de veiligheid verbeterd. Samen met de Centrumraad besloten we een betaalde toezichthouder aan te stellen die het binnenterrein en de portieken schoon en netjes houdt. Hij is het aanspreekpunt voor bewoners en stimuleert hen verantwoordelijkheid te nemen voor hun directe omgeving. Na één jaar al kunnen we vaststellen dat het vandalisme is afgenomen en dat portieken en binnenterrein er schoon en fris bij liggen. Het gaat om een pilot voor twee jaar. Kinderen leren over schoon en heel Veel basisscholen deden in het kader van het Rotterdamse Jaar van de Architectuur mee aan het architectuurproject Rotterdam Bouwt, gesponsord door de Nieuwe Unie en Woonbron. Ook OBS De Barkentijn/De Willaert besteedde er zes dagdelen aan. Woonstad Rotterdam gaf een presentatie, liet een architect een gastles geven en verzorgde een bezoek aan een bouwproject. Voor de middenbouw bedachten we een project over de sociale kant van de woningcorporatie en onze inzet voor de woonomgeving en leefbaarheid. De kinderen kregen de verantwoordelijkheid om een gebied schoon en heel te houden en werden geïnstrueerd door Roteb, Stadstoezicht en politie. Uit handen van burgemeester Opstelten ontvingen ze het ‘knipOog’, bestemd voor een schoolproject waaruit betrokkenheid met de samenleving blijkt. Samen opruimen tijdens Lente Actie In het voorjaar van 2007 organiseerde de bewonerswerkgroep van het Simonscomplex samen met ons een Lente Actie. Het Simonscomplex is met 490 woningen een van de grootste wooncomplexen in Feijenoord. In het kader van leefbaarheid wilde de werkgroep met zijn wooncomplex fris, schoon en stralend de lente ingaan. Bewoners werd gevraagd zich als deelnemer in te schrijven en hun tuin, balkon en portiek op te ruimen en schoon te maken. In mei beoordeelde een onafhankelijke commissie welke drie tuinen en balkons het mooiste waren en beloonde de winnaars met een tuincadeaubon.


43} Aanpak overlast en woonfraude

Wij willen graag dat onze huurders rustig en plezierig kunnen wonen. Ondanks woonafspraken kunnen onderlinge ergernissen toch hoog oplopen. Ook overlast kan het woongenot flink verstoren. Dat geldt eveneens voor illegale activiteiten zoals woonfraude. Woonstad Rotterdam faciliteert bewoners die actief werken aan het smeden van samenwoonverbanden en zet hard in op het bestrijden van overlast en fraude. Woonregels als Kunst in de Straat Om ongestoord te kunnen wonen, zijn soms afspraken nodig hoe bewoners met elkaar in een straat of complex willen samenleven. Wij ondersteunen bewoners bij het opstellen van dat soort woonafspraken. Zo stelden bewoners van de Essenburgstraat in 2007, ondersteund door het project Kunst in de straat, woon- en leefregels op. Een lokale kunstenaar vertaalde dit naar mozaïekborden met leefregels die nu in de portieken hangen. Buurtbemiddeling lost onderlinge problemen op Wij pakken overlast direct aan en faciliteren bewoners bij het oplossen van onderlinge problemen, maar verwachten daarbij ook inzet van de huurders zelf. Buurtbemiddeling helpt bij het oplossen van burenruzies. Speciaal opgeleide vrijwilligers zorgen ervoor dat buren weer met elkaar in gesprek komen en gezamenlijk hun problemen oplossen. Eind 2007 zijn voor een aantal wijken nieuwe afspraken gemaakt voor de komende drie jaar. Samen met de deelgemeente Charlois en collega-corporaties is de buurtbemiddeling voor de hele deelgemeente aanbesteed. Actieve bestrijding van woonfraude Woonstad Rotterdam zet zich actief in voor een eerlijke woonruimteverdeling. We bestrijden illegale activiteiten zoals kamerverhuur, het doorverhuren van woningen en het oneigenlijk gebruik van de woning, bijvoorbeeld voor het kweken van hennep. Bij het aanpakken van dit soort woonfraude maken we goed gebruik van de ogen en oren van klanten en medewerkers. We vergelijken interne en externe bestanden en werken nauw samen met interventieteams, de deelgemeenten en de collegacorporaties.


44} Meedoen is belangrijk

De zorg voor onze klanten gaat verder dan de woning en woonomgeving. We vinden ook sociale cohesie en deelname van mensen aan het maatschappelijk verkeer belangrijk. Als buren elkaar kennen en mensen zich betrokken voelen bij hun buurt verhoogt dat het woongenot. We initiëren, investeren in en werken mee aan projecten die zorgen voor sociale samenhang en empowerment van bewoners. Ons vizier is daarbij altijd gericht op samenwerking met andere partijen die in de buurt actief zijn. We helpen ook mee aan het signaleren en oplossen van persoonlijke problemen van onze huurders. Monumentaal picknicken in Rotterdam Tegen de achtergrond van het Rotterdamse Architectuurjaar en de landelijke Open Monumentendag organiseerde Woonstad Rotterdam op zaterdag 8 september 2007 enkele stadspicknicks. Een mooie gelegenheid om kennis te maken met bijzondere architectuur in Rotterdam en om contacten tussen bewoners onderling, met Woonstad Rotterdam en overige picknickgasten te stimuleren. Zowel in het historische Justus van Effen als in stadsmonument Stulemeijer II in Hillesluis konden mensen aanschuiven. Burenliefde beloond in Spangen De actie Vol van Spangen was bedoeld om de sociale samenhang in de wijk te bevorderen. Alle kinderen van de vier basisscholen in Spangen kregen twee ‘Vol van Spangen’-boodschappentassen. Eén voor het thuisfront, de andere om weg te geven aan hun favoriete buurman of buurvrouw. Ze moesten natuurlijk wel vertellen waarom deze die knalgele tas verdiende. ‘Ik geef deze tas aan mijn buurvrouw omdat ze heel aardig is. Ik vind haar heel lief, ik praat veel met haar en ook met haar dochters. Zij geeft mij mooie leesboeken om te lezen en nu wil ik gewoon iets terug doen.’ Met deze toelichting won Asmea een splinternieuwe fiets.


45}

Achter de voordeur Bij herhuisvesting door herstructurering voeren we persoonlijke gesprekken om te kijken hoe we aan de woonwensen van bewoners tegemoet kunnen komen. In Pendrecht doen we dat op een bijzonder manier en gaan die gesprekken verder dan het inventariseren van woonwensen alleen. Zo voerden we in 2007 bij de sloop/ nieuwbouw van de Ossenissebuurt in Pendrecht met alle bewoners open gesprekken over hun woonwensen en allerlei zaken die in het gezin speelden. Dat kunnen ook psychosociale problemen zijn. Als bleek dat er behoefte was aan ondersteuning, ondernamen we zelf actie of verwezen we door. Op die manier willen we bewoners die vanwege sloop/nieuwbouw moeten vertrekken, een goede start geven in hun volgende woning. Ook in het complex Valckensteijn, een voormalige serviceflat die we in 2011 willen slopen, voerden we dergelijke gesprekken. Samen met zorgorganisaties bezochten we de, voornamelijk oudere, bewoners. In 2008 breiden we deze aanpak verder uit. Sociaal Team Crooswijk In Nieuw Crooswijk is in 2004 een Sociaal Team opgericht voor de aanpak van specifieke problemen die we tijdens de herhuisvestingsgesprekken bij individuele huurders signaleren. Het Sociaal Team organiseert hulp waar nodig, bijvoorbeeld bij opvoedingsproblemen, (huur)schulden of psychische problemen en adviseert ons ook over afwijkingen van het Sociaal Plan voor individuele gevallen. In 2007 is het Sociaal Team circa 30 keer ingeschakeld. Servicepunt Pendrecht voor direct contact Sinds 23 april 2007 kunnen bewoners in Pendrecht voor informatie, advies en ondersteuning bij wonen, werk en welzijn terecht bij het Servicepunt Pendrecht. In ons voormalige kantoor, op Plein 1953, zitten de volgende organisaties bij elkaar: projectbureau Pendrecht Zet Door van de deelgemeente, Bewonersorganisatie Pendrecht, Charlois Welzijn, De Nieuwe Unie, Plein Ontwikkelings Maatschappij en Radar Uitvoering. Ook de gemeentelijke dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid houdt er spreekuren. De bewoners weten het Servicepunt goed te vinden: in 2007 kwamen er 40 tot 60 klanten per dag.


46}

Kindercampus Pendrecht Pendrecht is een wijk met 85% sociale woningbouw waarvan wij het grootste deel beheren. We voeren er een grote herstructureringsoperatie uit, die tot een grotere diversiteit in woningen leidt: meer koopwoningen, meer huurwoningen in een duurdere klasse. Daardoor wordt Pendrecht aantrekkelijker voor nieuwe doelgroepen. We willen ook het voorzieningenaanbod beter laten aansluiten bij de wensen van de klantgroepen, bijvoorbeeld van gezinnen. Onder de naam ‘Kindercampus Pendrecht’ worden daarom de komende jaren de voorzieningen voor kinderen verbeterd. Woonstad Rotterdam is cofinancier van de ontwikkeling en denkt er in mee. Vrouwenstudio’s Woonstad Rotterdam is cofinancier van de multiculturele vrouwenstudio’s in Beverwaard, Katendrecht en Pendrecht, die participatie, emancipatie en integratie willen bevorderen. Vrouwen kunnen er informatie krijgen en andere vrouwen ontmoeten. Vaak blijkt dit de eerste stap naar deelname aan activiteiten zoals Nederlandse taalcursus, het programma ‘Geweld achter de voordeur’, een cursus opvoeden of computer- of naailes.


47}


48} Aad van Nes:

‘We willen mensen het gevoel geven dat ze mee kunnen en mogen doen’ Bij de Roteb, waar Aad van Nes directeur is, werken 2.000 van de 6.000 medewerkers aan het schoonhouden van de stad. De overige 4.000 werken minder zichtbaar bij andere onderdelen van de Roteb, zoals de fietsenfabriek, de kwekerij en de groenvoorziening. Met die 2.000 mensen op straat weet de Roteb veel van het publieke domein. Volgens Van Nes biedt de Roteb Rotterdammers werk en een schone stad en legt het daardoor een basis voor een goed woon- en leefklimaat. Samenwerking met Woonstad Rotterdam is daarbij onmisbaar. ‘De aandacht voor het publieke domein wordt vaak getrokken door de projectontwikkelaars en architecten met hun nieuwbouwprojecten. Wat wij doen is minder opvallend, maar wel noodzakelijk. Wij richten ons op de continuïteit, het gebruik, hoe het publieke domein wordt genoten. Daarom denken wij aan de lange termijn. De Roteb gaat ver in het realiseren van de betrokkenheid voor de schone stad. We bieden een scala aan preventieprogramma’s om allerlei gebruikersgroepen op het belang van reinigen en schoonhouden te wijzen. Een voorbeeld van een heel doelgerichte aanpak zien we in Nieuw Crooswijk, in nauwe samenwerking met Woonstad Rotterdam. Daar hadden we heel lang te maken met een gebrekkige sociale cohesie. Op een gegeven moment drong het tot iedereen door dat er alleen iets kon veranderen als we het met elkaar wilden organiseren. Voor ons betekende dat goed georganiseerd afvalmanagement, adequaat toezicht, het tijdelijk inrichten van braakliggend terrein en het medeverantwoordelijk maken van de bewoners voor een veilige en schone wijk. Je moet mensen het gevoel geven dat ze mee kunnen en mogen doen. In directeur roteb

Woonstad Rotterdam treffen we een partner die wat dat betreft nog beter haar maatschappelijk rol kan oppakken. Samen – ook met andere partners – vormen we een sterk blok en zijn we in alle opzichten in staat om Rotterdam nog mooier te maken.‘

interviews

49} Ed Goverde:

’Samen parels poetsen en problemen oplossen’ In het beleid van de deelgemeente Charlois staat het wijkgericht en integraal werken centraal. Deze aanpak is geformuleerd in de zogenoemde wijkvisie die voor elk van de wijken is opgesteld. Een soort totaalaanpak omdat de problemen die spelen raakvlakken hebben met meerdere beleidsterreinen. Ed Goverde is portefeuillehouder Ruimtelijke Ontwikkeling, Beheer Buitenruimte en Wijkzaken. Hij rekent op Woonstad Rotterdam bij het gezamenlijk uitvoeren van de plannen voor Charlois. ‘Ik woon al mijn hele leven in Charlois. Logisch dat ik de deelgemeente door en door ken. Fijn ook dat ik nu als bestuurder m’n schouders mag zetten onder het werken aan een mooie toekomst. Opgelopen achterstanden moeten we wegwerken en verdere verpaupering tegengaan. Dat is niet alleen een zaak van stenen stapelen, maar juist ook van het creëren van sociale samenhang. Ik heb vanaf de jaren tachtig, tot het moment dat ik bestuurder werd, in de corporatiewereld gewerkt. Wat dat betreft heb ik een goede leerschool gehad voor mijn rol als dagelijks bestuurder. Bij ons in Charlois heeft iedere wijk zijn eigen kenmerken en uitstraling, eigen behoeften en problemen, sterke en zwakke punten. Vanuit een heldere visie pakken we iedere wijk afzonderlijk aan. Niet alleen fysiek, dus op het gebied van wonen en woonomgeving, maar ook op het gebied van veiligheid, voorzieningen, economie, werkgelegenheid en sociale samenhang. Dus alles wat het wonen, werken en leven betreft. Dit doen we samen met andere partijen. Woonstad Rotterdam is een heel belangrijke partner. We onderhouden heel direct contact, op alle niveaus. Van de belangrijke medewerkers in het veld tot en met de directie. We zien en spreken elkaar veel. Er is de laatste jaren nogal eens sprake geweest van personele wisselingen bij de corporatie. Inmiddels hebben we gelukkig alweer enige tijd dezelfde gezichten rond de tafel. Ik weet niet of het te maken heeft met de fusie, maar ik zou het fijn vinden als nu de juiste mensen zoveel mogelijk op de juiste plek worden gehouden. Dat zorgt voor continuïteit, ook in de relatie met de bewoners. Met elkaar zijn we in staat de parels van Charlois te poetsen en de problemen aan te pakken.’

bestuurder deelgemeente charlois


50}

Ondernemende corporatie

Woonstad Rotterdam kiest expliciet voor de stad. Voor deze stad. Voor Rotterdam. Als Rotterdamse corporatie willen we een bijdrage leveren aan het oplossen van de vraagstukken waar onze stad mee kampt. Daar is ondernemerschap voor nodig, inzet en de bekende Rotterdamse opgerolde-mouwenmentaliteit. Maar minstens zo belangrijk is het lef om buiten gebaande paden te treden. Wij steken onze nek uit voor het realiseren van creatieve, vernieuwende ideeën en concepten die een antwoord bieden op knelpunten van deze tijd. Wij willen leidend zijn in het denken over maatschappelijk ondernemerschap en nemen onze verantwoordelijkheid daar waar nodig. Dat is volgens ons de rol van een grootstedelijke corporatie anno 2008. En onze meerwaarde ligt juist dáár waar we de traditionele taken overstijgen. We focussen voor de komende periode op drie prioriteitsgebieden: Wonen-Welzijn-Zorg, Wonen-Leren-Werken en Wijkeconomie.

Wij zien Rotterdam Je kunt niet zien zonder te kijken. Aan een visie op de toekomst gaat dan ook een grondige analyse vooraf. We kijken naar knelpunten, maar ook naar de kracht, potentie en identiteit van een gebied. Doel is het creëren van vitale wijken. Kijken doen we niet alleen, maar samen met anderen. Want samen zie je meer. We kijken op kleine schaal en op grote schaal: hoe past het gebied binnen de stedelijke ontwikkeling van Rotterdam? Woonstad Rotterdam denkt vooruit, streeft vooruit, ziet vooruit.


52}

Succesvolle toekomst

53} de fusie

31 juli 2007, Een feestelijk moment: de ondertekening van de notariële akte, waarmee de fusie een feit werd.

in de roos

Met ‘In de Roos’ dragen wij substantieel bij aan meer variatie in het woningaanbod en de transformatie van Bloemhof naar prachtwijk. Dit Nieuwbouwcomplex met 88 betaalbare appartementen is onderdeel van het actieprogramma van Pact op Zuid.

ontmoetingscentrum prinsenhof

Ontmoetingscentrum Prinsenhof opende in april 2007 zijn deuren. Het centrum won datzelfde jaar de VPR-stimuleringsprijs. Deze landelijke prijs wordt toegekend aan het meest originele en vernieuwende woonzorginitiatief voor ouderen.


54} Zelfstandig wonen met kwaliteit van leven

Een belangrijk deel van onze klanten is 55 jaar of ouder, en die groep zal de komende tijd nog flink groeien. Om woningplattegronden zo goed mogelijk af te stemmen op het leveren van zorg aan huis, hebben we bij nieuwbouw en renovatie van bestaande seniorencomplexen al in een zo vroeg mogelijk stadium contact met zorgaanbieders. In een aantal seniorencomplexen stellen we ruimte ter beschikking voor wijkposten en spreekuren van verpleegkundigen en andere zorgverleners. Om een aansprekend en breed pakket van diensten en zorgverlening te kunnen bieden, werken we nauw samen met verschillende zorgaanbieders, zoals Thuiszorg Rotterdam, Laurens en De Stromen Opmaat Groep. Bovendien zetten we ons nadrukkelijk in voor het organiseren van ontmoeting, vertier, beweging en het welzijn van senioren. Het uitgangspunt van de Wonen-Welzijn-Zorg-strategie is dat senioren zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen, met een goede kwaliteit van leven. Dat geldt voor al onze doelgroepen: van de meer kwetsbare klanten met lagere inkomens tot de groeiende groep kapitaalkrachtigen met een eigen wensenpakket. Prinsenhof, prachtvoorbeeld van civil society Ontmoetingscentrum Prinsenhof opende in 2007 zijn deuren voor bewoners van de wijk Het Lage Land. Prinsenhof is een bijzonder samenwerkingsverband tussen bewoners, Woonstad Rotterdam, Pameijer (een organisatie voor mensen met een verstandelijke beperking) en zorgaanbieder Laurens. Het initiatief lag bij de bewoners, die ‘niet in hun woning opgesloten wilden zitten’. Nu houden zij het centrum draaiend en bieden ze elkaar informele zorg. De bewoners, variërend in leeftijd van 45 tot 83 jaar, verzorgen de receptie, de bar, de tuin, de keuken en de activiteiten. Ook is er een gezondheidsdeel waar zij terechtkunnen bij een huidarts, sociaal psychotherapeut, oefentherapeut Mensendieck of fysiotherapeut. Zo biedt het ontmoetingscentrum bewoners de kans om buiten de eigen woning, maar wel in de vertrouwde buurt, met anderen in contact te komen. Er wordt volop gebruik van gemaakt. In januari 2008 won Prinsenhof de VPR Stimuleringsprijs als beste woonzorginitiatief voor ouderen. Het ministerie van VWS en de zorgkoepels zijn geïnteresseerd in Prinsenhof, vanuit het transitieprogramma in de langdurende zorg.

ondernemende corporatie

55}

Wijze uilen; laagdrempelige toegang tot eigen woning Om senioren langer zelfstandig in de eigen woning te laten wonen zijn vaak aanpassingen nodig. Het verwijderen van drempels om gemeenschappelijke ruimten beter toegankelijk te maken, het installeren van elektrische deuropeners, het realiseren van stallingsplaatsen voor scootmobiels. Vaak zijn ook achter de voordeur extra voorzieningen nodig. Sinds 2005 werken we aan een meerjarig uitvoeringsprogramma om woningen en complexen beter toegankelijk te maken voor mensen met lichamelijke beperkingen. Dit gebeurt volgens de Wijze Uilen-systematiek, waarmee huurders de geschiktheid van een geadverteerde woning op doorgang en toegang voor rollators kunnen beoordelen. In 2007 voerden wij in zes complexen maatregelen uit. We hoogden galerijen op, verlaagden te hoge drempels, brachten videofoons en automatische deurdrangers aan en maakten in een aantal complexen ruimte voor scootmobiels. De bewoners waren zeer tevreden over de verbeterde bereikbaarheid van hun woning. Voor 2008 staat de verbetering van opnieuw acht complexen gepland. Seniorenpakket In het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) worden sommige aanpassingen in de woning vergoed door de gemeente Rotterdam. In aanvulling hierop bieden wij huurders een seniorenpakket aan met verdere aanpassingen tegen gereduceerd tarief. In 2007 hielden wij een uitgebreide proef in zes complexen, waarbij we als nieuw element ook een persoonlijk gesprek met de bewoners voerden. Van de ruim 600 aangeschreven klanten gingen ongeveer 50 op het aanbod in. Vooral klanten boven de 65 jaar vinden het seniorenpakket interessant. Erg populair zijn de makkelijk hanteerbare mengkranen en thermostaatkranen, evenals extra beugels en een verbeterde toegang naar het balkon. Uit de evaluatie blijkt dat klanten zeer tevreden zijn over onze persoonlijke benadering en de afhandeling door onze huisaannemers.


56}

Veilig wonen door persoonsalarmering Om veilig te kunnen wonen, bieden wij onze klanten persoonsalarmering aan, waarbij wij de entree- en installatiekosten voor onze rekening nemen. Voor de alarmopvolging heeft het Woningbedrijf Rotterdam afspraken gemaakt met Thuiszorg Rotterdam. Binnen een halfuur zijn professionele medewerkers van deze organisatie aanwezig. De klant kan ook kiezen voor opvolging door alarmering van zelf aangewezen mantelzorgers. Huurders van de Nieuwe Unie in de seniorencomplexen Leijerwaard en Grienderwaard in IJsselmonde kunnen gebruikmaken van persoonsalarmering via Vierstroomzorgring. Op dit moment heeft 20% van de huishouders een abonnement. Van de persoonsalarmering in de Prinsessenflats in Het Lage Land maakt 11% van de bewoners gebruik. Laurens Zorg aan Huis verzorgt gratis de opvolging.


Een succesvolle toekomst begint met een diploma

Veel jongeren in ons land maken hun schoolopleiding niet af. Ook in Rotterdam is dat het geval. Jaarlijks haken enkele duizenden leerlingen vóór de eindstreep van het beroepsonderwijs af. Zij melden zich zonder diploma op de arbeidsmarkt, waar ze de rest van hun loopbaan last van blijven houden. Een belangrijke oorzaak van de vroegtijdige schooluitval blijkt het ontbreken van een goede leeromgeving te zijn. De leerlingen hebben vaak geen plek waar ze zich ongestoord op huiswerk of studie kunnen concentreren. Om het tij te keren is een integrale ketenaanpak voor wonen, leren en werken nodig. Woonstad Rotterdam draagt hier actief aan bij en experimenteerde in 2007 met verschillende initiatieven. Wonen, werken en leren voor jongeren De Woonfoyer voor jongeren aan het Sandelingplein, een samenwerkingsverband met de roc’s Albeda en Zadkine en met zorginstelling Flexus, is een prima voorbeeld hoe we jongeren een combinatie van wonen, werken, leren en zorg kunnen bieden. Jongeren zonder stabiele thuissituatie krijgen hier de kans om alsnog hun opleiding af te maken en daarmee een betere startpositie te verwerven. De Woonfoyer, die startte in 2006, biedt plaats aan ruim 60 jongeren. De huisvesting is tijdelijk, voor de duur van de opleiding. Inmiddels stroomden de eerste acht jongeren met diploma uit. De Woonfoyer heeft ook stageplaatsen, zowel voor bewoners als voor andere leerlingen van de roc’s en de Hogeschool Rotterdam. In 2007 is de Woonfoyer als

best practice genomineerd voor de Zilveren Woonladder, een initiatief van de ministeries van VWS en WWI voor innovatieve samenwerking gericht op wonen, werken en leren voor jongeren. In vervolg op het succes van de Woonfoyer aan het Sandelingplein startten wij in 2007 een onderzoek naar twee nieuwe locaties voor grootschalige jongerenhuisvesting. Bovendien realiseerden wij negen plekken voor kleinschalige huisvesting voor jongeren in samenwerking met jeugdzorgorganisatie Prokino. Zij ondersteunt deze jongeren bij het aanleren van vaardigheden voor zelfstandig wonen en zelfredzaamheid. In Feijenoord startten we in samenwerking met de deelgemeente een spreekuur voor jongeren met huisvestingsproblemen. Het spreekuur wordt gehouden in Jongeren XL, een centrum voor jeugd en gezin.

57}


58}

Stage lopen in een professionele organisatie In het kader van de integrale ketenaanpak wonen-werken-leren bieden wij jongeren stageplaatsen aan. Wij zetten vooral in op stageplekken voor AKA-leerlingen (Arbeidsmarktgekwalificeerd assistent), omdat dit eenjarige traject bij uitstek bedoeld is om risicojongeren binnenboord te houden en toe te leiden naar een arbeidsmarktkwalificatie. In 2007 realiseerden we vijftien stageplaatsen voor AKAleerlingen en behaalden veertien deelnemers hun diploma. Daarnaast creëerden we voor vmbo-leerlingen van de Woonfoyer aan het Sandelingplein stageplaatsen in de facilitaire en administratieve sfeer. De kenniscentra OVDB, Kenteq en Ecabo erkenden Woonstad Rotterdam als stagebedrijf. Bij de verschillende afdelingen lopen hbo’ers en academici van verschillende studierichtingen stages. Aan de Sandelingstraat stelden wij bedrijfsruimte ter beschikking voor huiswerkbegeleiding van vmbo-leerlingen, gericht op doorstroom naar mbo en wellicht zelfs hbo. De exploitatie en begeleiding zijn in handen van respectievelijk ProDelta en de Hogeschool Rotterdam. Studenten Sociaal Pedagogische Hulpverlening kunnen hier stage lopen door vmbo-leerlingen te begeleiden. Met het Calvijncollege startten we gesprekken over maatschappelijke stages in Pendrecht, bijvoorbeeld bij lokale ondernemers. Stageproject Verschoorblok Tien leerlingen van roc Zadkine namen in 2006 deel aan een project van Beroeps Oriënterende Praktijkvorming (BOP), een initiatief van het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam in het kader van de kansenzones. Onder begeleiding hielpen de jongeren mee bij het strippen van woningen in het Verschoorblok in de Tarwewijk. Het programma besteedt verder aandacht aan onderwijs, training en zinvolle tijdsbesteding. Bij het investeringsprogramma Pact op Zuid is afgesproken dat de partners ook in 2008 tien mbo-leerlingen een stageplek aanbieden. Door de goed verlopen samenwerking bij het Verschoorblok besloten we deze stageafspraak vorm te geven via hetzelfde BOP-traject. In 2008 lopen in totaal tien leerlingen van het roc Zadkine bij ons stage. Onder begeleiding van één van onze aannemers voeren ze 400 reparatieverzoeken uit en strippen ze 25 woningen.


Vitale wijkeconomie draagt bij aan prettig woonklimaat

Een vitale wijkeconomie en een goed voorzieningenniveau dragen bij aan een aantrekkelijk en prettig woonklimaat. In een aantal wijken, zoals Het Oude Westen, Feijenoord, Noordereiland, Cool en Het Oude Noorden, bezitten we een groot aantal bedrijfsruimtes. Dat geeft kansen om de wijkeconomie te versterken. Een aanzienlijk deel van onze bedrijfsruimtes levert nu al een waardevolle bijdrage aan het voorzieningenniveau en de wijkeconomie. We huisvesten supermarkten, winkels, cafés, artsenpraktijken en kantoren, maar ook maatschappelijke organisaties, zoals Vrouwenstudio’s, die vaak op een lagere huur mogen rekenen. Om de wijkeconomie en het voorzieningenniveau verder te versterken, werkten we in 2007 aan het verbeteren van de branchering, kwaliteit en de uitstraling van panden. Soms ging het ook om functiewijzigingen en het verplaatsen van ondernemers bij herontwikkeling. De Nieuwe Unie stelde in 2007 een Bedrijfsplan bedrijfsruimtes vast. Oranjeboomstraat gelift door nieuwe luifels De wijkvisie van Feijenoord heeft als doel de leefbaarheid te vergroten en de wijk vitaler en prettiger te maken. Een van de maatregelen is het vernieuwen van de luifels boven de winkelstrip in de Oranjeboomstraat. Na een jaar intensief overleg kwamen alle partijen tot overeenstemming. Niet alleen zijn de oude luifels door frisse, eigentijdse exemplaren vervangen, ook de massieve rolluiken maakten plaats voor transparante exemplaren. Een mooi bijeffect van de operatie was het tot stand komen van een winkeliersvereniging. Impuls voor creatieve economie Oud-Charlois Historisch Oud-Charlois blijkt een kansrijk gebied voor initiatieven in de sfeer van de ‘creatieve economie’, een opkomende sector. Een mooi voorbeeld is het project NAC Wolphaertstraat. Een groot aantal woningen werd bewoond door kunstenaars, al dan niet met een ingebruikgevingscontract. De woningen stonden op de nominatie om gesloopt te worden, maar concrete ontwikkelplannen ontbraken. In 2006 ondertekenden we een tienjarige overeenkomst met de stichting Nieuwe Ateliers Charlois. Zij geeft de woningen in gebruik aan kunstenaars, op voorwaarde dat zij de woningen deels opknappen. Wij zorgen voor de verbetering aan het casco en de installaties. Het project is in november 2007 opgeleverd. Zo kan de Wolphaertstraat uitgroeien tot culturele broedplaats.

59}


60}

Ontwikkelmanager Zwaanshals boekt succes Vanaf de zomer van 2006 is er een ontwikkelmanager actief voor het gebied tussen Het Zwaanshals, Noordplein, Zaagmolenkade en de Zaagmolendrift. De aanstelling is een initiatief van de deelgemeente Noord, Woonstad Rotterdam, Com.wonen en PWS. De ontwikkelmanager Zwaanshals heeft als hoofdtaak om goede ondernemers, die passen binnen de branchering Keuken, Koken, Kijken naar dit winkelgebied te halen. Ook adviseert hij zittende ondernemers bij hun bedrijfsvoering en stimuleert hij hen tot samenwerking en meer onderlinge betrokkenheid. Bovendien doet hij er alles aan om free publicity te genereren, en zo de bekendheid van het gebied te vergroten. Die inspanningen beginnen vrucht af te werpen: een aantal passende bedrijven vestigde zich of onderhandelt hierover. Kunstenaars en een aantal vooroplopende ondernemers organiseerden bovendien een succesvolle kunstroute door de wijk, die in 2007 driemaal plaatsvond en de laatste keer ongeveer 800 bezoekers trok.


61}


62} Jeanne Marie Jens:

‘Weg met sociaal isolement’ In Rotterdam Alexanderpolder staan de zogeheten Prinsessenflats: vier bij elkaar horende flats waarin met name ouderen wonen. Te midden van de flats staat een nieuw ontmoetingscentrum waar allerlei activiteiten worden georganiseerd door bewonersvereniging Prinsenhof. Jeanne Marie Jens woont in een van de Prinsessenflats en is voorzitter van bewonersvereniging Prinsenhof. Zij is één van de drijvende krachten achter het ontmoetingscentrum. ‘Ongeveer vijf jaar geleden zag ik een oproep in de krant waarin bewoners werd gevraagd mee te denken over de woon- en leefomgeving. Daar leek me wel wat, vooral omdat de gemiddelde leeftijd van de bewoners van de Prinsessenflats steeds hoger werd en de voorzieningen daar steeds minder op aansloten. Ik ben samen met andere bewoners gaan overleggen met de woningcorporatie. De Nieuwe Unie stond open voor onze ideeën. Flats die leeg kwamen, werden grondig aangepast en levensloopbestendig gemaakt. Veel ouderen zitten in een sociaal isolement en daar wilden wij ook iets aan doen. Tussen onze vier flats stond een gezinsvervangend tehuis van de Stichting Pameijer. Dat kwam leeg. Wij zagen direct mogelijkheden. De Nieuwe Unie kwam met Stichting Pameijer overeen dat de voormalige bewoners van het gezinsvervangend tehuis zelfstandig konden gaan wonen in een van de Prinsessenflats. Pameijer zorgde voor de noodzakelijke begeleiding. In ruil daarvoor nam de Nieuwe Unie het gebouw over. We hebben het pand met steun van veel betrokkenen omgetoverd in een ontmoetingscentrum, dat helemaal wordt gerund door vrijwilligers. Het is een plek waarmee we ouderen én mensen met een verstandelijvoorzitter bewonersvereniging prinsenhof

ke beperking uit hun sociaal isolement halen. Hartstikke mooi toch? Het project laat goed zien waar bewoners, woningcorporaties, (deel)gemeente en andere betrokken organisaties toe in staat zijn.’

interviews

63} Gré van Oostenbrugge:

‘Met een kleine stap kun je veel voor anderen betekenen’ Op het historische Noordereiland vind je nog de intieme sfeer van het oude Rotterdam. Vroeger woonden hier vooral schippers. Tegenwoordig is het een trekpleister voor creatieve ondernemers. Gré van Oostenbrugge bijvoorbeeld. Enkele jaren geleden begon ze voor zichzelf en opende ze op deze bijzondere plek haar eigen modeatelier voor maatkleding. Het bleek een schot in de roos. Om al haar ideeën en initiatieven de ruimte te kunnen geven, huurde ze nog twee panden aan de Prins Hendrikkade. De Nieuwe Unie dacht en werkte met haar mee. ‘Ik speelde al langer met het idee om mijn vleugels verder uit te slaan. Mijn modeatelier is succesvol, maar ik had en heb nog meer plannen. En het is leuk om dat samen met mijn zoon Peter Kalb te doen. As modefotograaf heeft hij zijn sporen ruimschoots verdiend en hij runt al enige tijd zijn eigen modellenbureau. De uitbreiding was het resultaat van een bijzondere samenwerking tussen de Kamer van Koophandel, OBR en de Nieuwe Unie. Aan onze mentor bij de Kamer van Koophandel vertelden we dat we graag meer ruimte wilden. Het overleg met Kamer van Koophandel, OBR en de Nieuwe Unie leverde ons het aanbod van twee panden aan dezelfde kade op. Bij de Nieuwe Unie mochten we een verlanglijstje indienen. Daar schrokken ze wel even van. Maar liefst 90% van onze wensen is uiteindelijk ingewilligd. Mooie strakke panden, goed in de verf, prachtig opgeleverd. Het grootste probleem was de huur. Die konden wij niet opbrengen. Onze mentor kwam met de oplossing, waar ook de Nieuwe Unie zich in kon vinden. We betalen 20% van onze omzet, met een minimum en een maximum. Met deze prachtige regeling groeien we in drie jaar naar onze maximum te betalen huur. Een mooi staaltje van meedenken met (door)startende ondernemers. In de nieuwe situatie kunnen we onder meer workshops en cursussen geven aan fotografen, beginnende modellen en iedereen die is geïnteresseerd in het modevak. Onze onderneming blijft ook een erkend leerbedrijf, waar mensen in ruil voor hun werkzaamheden in het atelier, voor hun eigen producties gebruik mogen maken van de atelierruimte. We verhuren de ruimtes ook voor bijeenkomsten en workshops aan bedrijven die een ruimte zoeken. Stage lopen? Ook geen probleem. In samenwerking met het CWI en UVW kunnen stagiairs worden geplaatst om bij- of omgeschoold te worden in het modevak. Ondertussen blijven de ideeën opborrelen. Binnenkort starten we ook met naschoolse opvang. Een groepje van acht scholieren gaat dan lekker aan de gang met textiel. Ik zie dat ook als mijn maatschappelijke taak. Met een kleine stap kun je veel voor anderen betekenen.

ondernemer noordereiland


64}

De nieuwe organisatie

Samenstelling bestuur

Eind juni 2007 bracht minister Vogelaar goed nieuws. Zij stemde formeel in met

Het bestuur van

een fusie tussen de Nieuwe Unie en het Woningbedrijf Rotterdam, na een posi-

Woonstad Rotterdam

tief advies van het Rotterdamse College, huurdersorganisaties, Waarborgfonds

bestaat vanaf

Sociale Woningbouw, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de Nederlandse

1 augustus 2007 uit

Mededingingsautoriteit. Op 31 juli 2007 bekrachtigde de notaris de fusie bij acte. Een mijlpaal! De fusie leidt tot een grotere slagkracht die het mogelijk maakt de

de heer drs. A.J.M Schakenbos bestuursvoorzitter mevrouw ir. M. de Bruyn bestuurder werkmaatschappij dNU de heer ir. W.H. Klos bestuurder werkmaatschappij WBR de heer D. Stehouwer bestuurder Finance & Facilities

ambities van Woonstad Rotterdam de komende tien jaar te realiseren.

65} Ondernemingsplan ‘Passie voor Rotterdam’

Tot eind 2009 integreren beiden fusiepartners stapsgewijs. Aan de voorbereidingen van de integratie is in 2007 door vele professionals met grote inzet gewerkt. Om de belangen van gemeente en klant te waarborgen, zijn convenanten afgesloten met het College en huurdersorganisaties over onder meer de meerwaarde van de fusie en de betrokkenheid van huurders (en kopers), gemeente en andere belanghebbenden bij de realisatie hiervan. Eén van de uitgangspunten is: de klant mag niets merken van ‘de verbouwing’. En als hij toch iets merkt, dan alleen in positieve zin. Eind 2007 was het Ondernemingsplan ‘Passie voor Rotterdam’ gereed. Voor veel bedrijfsonderdelen de start van een herbezinning: welke structuur hebben we nodig om de ambities te realiseren? Welke kwaliteiten en talenten? Hoe behouden we draagvlak voor de vele veranderingen?


66} Personeel & Organisatie

Met de start van Woonstad is een organisatie ontstaan met zo’n 500 medewerkers die hun passie voor Rotterdam met elkaar gemeen hebben. Met de fusie in zicht is in 2007 een voorzichtig beleid gevoerd voor wat betreft het invullen van vacatures. Woonstad Rotterdam heeft daardoor tijdelijke externe professionals moeten inzetten. Daarnaast zijn externen ingehuurd voor de afronding van de invoering van een nieuwe bedrijfssysteem, de herijking van het omvangrijke vastgoedprogramma en de opdracht van minister Vogelaar om versneld te werken aan Rotterdamse krachtwijken. Formatie, eind 2007, inclusief vacatures, alleen eigen personeel

WBR

,0

dNU woonstad

Formatie

279

205,5

484,5

Aantal medewerkers

290

210

500

• Waarvan fulltime

222

140

362

• Waarvan parttime

68

70

138

vrouw

122 (42%)

112 (53%)

234 (47%)

man

168 (58%)

98 (47%)

266 (53%)

de nieuwe organisatie

67} Ondernemingsraad

Voor de ondernemingsraden van de Nieuwe Unie en het Woningbedrijf Rotterdam was 2007 een spannend jaar. Na de eerste kennismaking ontstond al snel het idee om de beide raden samen te voegen zodra de juridische fusie rond was. Per 1 augustus 2007 is één Tijdelijke OndernemingsRaad Woonstad Rotterdam (TOR) gevormd. Vooraf zijn afspraken gemaakt over onder meer de bevoegdheden van de TOR, de gesprekspartner van het bestuur voor de TOR en de samenstelling van de TOR. De afspraken zijn vastgelegd in de Overeenkomst tijdelijke medezeggenschap Woonstad Rotterdam en ondertekend door het bestuur van Woonstad Rotterdam en beide ondernemingsraden. Tot de eerste onderwerpen van overleg in de TOR behoorden het sociaal plan en het plaatsingsreglement in verband met het integratieproces rond de fusie. De TOR bestaat uit zeven leden van de Nieuwe Unie en zeven leden van het Woningbedrijf Rotterdam. Zodra de integratie is afgerond, treedt de tijdelijke ondernemingsraad af en worden er nieuwe verkiezingen gehouden.


68}

Governance en maatschappelijk ondernemerschap

Als maatschappelijk ondernemer nemen we verantwoordelijkheid voor zaken die voor heel Rotterdam van belang zijn. We vinden het belangrijk te investeren in buurten en samen met anderen te bouwen aan wijken waar het prettig wonen is. Doel is niet het behalen van succes op korte termijn, maar het efficiënt en effectief werken aan de duurzame ontwikkeling van Rotterdam. Maatschappelijk ondernemerschap betekent voor Woonstad ook: verantwoording afleggen over wat we doen en de keuzes die we maken. Bij de inrichting van het bestuur en toezicht van Woonstad zijn de principes van de Governance Code voor Woningcorporaties nagevolgd en verankerd in onder andere de statuten, het bestuursreglement en het reglement van de Raad van Commissarissen. Het gaat daarbij om: • Het bestuur (taak en werkwijze, rechtspositie en bezoldiging, en wijze van omgaan met tegenstrijdige belangen en nevenfuncties) • De Raad van Commissarissen (taak en werkwijze, onafhankelijkheid, deskundigheid en samenstelling, rol van de voorzitter, samenstelling en rol van de twee kerncommissies, wijze van omgaan met tegenstrijdige belangen en bezoldiging) • De audit van de financiële verslaggeving, de positie van de interne controlefunctie en de externe accountant • De maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Naast de fusie hebben we in 2007 extra aandacht besteed aan de volgende thema’s uit de Governance Code: Activiteiten op het gebied van integriteit In 2007 vonden verschillende activiteiten plaats om integriteit verder te verankeren in de organisatie van Woonstad Rotterdam. Zo deed de Nieuwe Unie begin 2007 onderzoek naar het integriteitklimaat binnen de organisatie. Vinden medewerkers dat leidinggevenden het goede voorbeeld geven? Zijn er duidelijke regels? Uit de resultaten blijkt dat het klimaat gezond is en dat medewerkers goed op de hoogte zijn van het bestaan en de inhoud van de integriteitcode. De Nieuwe Unie stelde ook een klokkenluidersregeling vast, die voorkomt dat medewerkers die te goeder trouw vermoedens van misstanden aan de orde stellen, worden benadeeld als gevolg van

de nieuwe organisatie

69}

deze melding. Het Woningbedrijf Rotterdam voerde wijzigingen door in de gedragscode die in 2006 was vastgesteld. Imago-onderzoek Om te weten of we volgens onze stakeholders slagen in onze rol als maatschappelijk ondernemer, nodigde de Nieuwe Unie in mei 2007 300 van hen uit om het digitale imago-onderzoek in te vullen. Een groot aantal gaf aan deze oproep gehoor. De Nieuwe Unie kreeg een 7,1 als gemiddeld rapportcijfer. Uit het onderzoek bleek dat stakeholders de Nieuwe Unie een gedegen, betrouwbare en deskundige samenwerkingspartner vinden. Die in hun ogen overigens wel wat zichtbaarder zou mogen worden in de stad. Stakeholders spraken de hoop uit dat de goede kanten van de Nieuwe Unie terugkomen in Woonstad Rotterdam. Stakeholders betrekken bij beleid Maatschappelijk ondernemen houdt voor ons ook in dat we onze stakeholders betrekken bij het maken van strategische keuzes. Zo hebben we hen in 2007 expliciet betrokken bij het opstellen van het Ondernemingsplan voor Woonstad Rotterdam. Er zijn verschillende ‘denktanks’ samengesteld uit een gemêleerd gezelschap klanten van Woonstad Rotterdam: huurders en kopers, autochtoon en allochtoon, jong en oud. Daarnaast hebben huurdersorganisaties hun advies uitgebracht over het Ondernemingsplan. In oktober kwam een groep stakeholders van Woonstad Rotterdam bijeen met onder andere de gemeente, enkele collega-corporaties, organisaties op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs alsmede projectontwikkelaars om enkele thema’s uit het Ondernemingsplan uit te diepen. Er is gesproken over hun verwachtingen over de rol en verantwoordelijkheden van Woonstad Rotterdam. In 2008 werken wij verder aan het betrekken van stakeholders bij het uitwerken van onze strategie. Daarnaast zullen wij een keuze maken voor een vorm van visitatie.


70} Externe netwerken

Als Woonstad Rotterdam willen we midden in de samenleving staan en leren van anderen. Daarom onderhouden we contacten met collega-corporaties in de stad, in de regio, in Nederland en zelfs daarbuiten. In Rotterdam nemen we deel aan diverse netwerken op het niveau van wijk, deelgemeente en stad. In de wijken werken we samen met bewoners, zorgorganisaties, welzijnsorganisaties, scholen, (deel)gemeente en vele anderen. Daar waar Woonstad een rol als wijkregisseur vervult, nemen we extra verantwoordelijkheid om samen met onze partners te komen tot nog betere resultaten. Een bijzonder samenwerkingsverband is het Pact op Zuid, waar we samen met drie andere corporaties, de gemeente en marktpartijen werken aan het versterken van Rotterdam-Zuid als woon- en werkgebied. Woonstad Rotterdam vervult, mede namens de Rotterdamse corporaties, een trekkersrol in de WWI-aanpak en de afstemming daarvan met de gemeente. Andere voorbeelden van regionale samenwerking zijn: Maaskoepelverband, Citycorp en Woonnet Rijnmond. Landelijk overleggen we, behalve binnen Aedes, intensief met de grotere corporaties in het netwerk De Vernieuwde Stad. Daarbij gaat het over inhoudelijke thema’s die van belang zijn voor grote corporaties. In 2007 waren dat bijvoorbeeld prijsbeleid en stedelijke vernieuwing. Onze samenwerking met Midland Heart uit Birmingham leverde in 2007 als eerste concrete resultaat de opening op van het Servicepunt Pendrecht op 22 mei. Dit servicepunt is gebaseerd op de One Stop Shop in Midland Heart. Diezelfde dag is een nieuw partnership agreement getekend, waarin het uitwisselen van kennis en ervaringen en het leren van elkaar een prominente plaats heeft gekregen. Zo is Midland Heart bezig om onze aanpak van de Millinxbuurt te vertalen naar een aanpak voor een vergelijkbare wijk in Birmingham.

interviews

71} Artem Moorlag:

‘De vorming van Woonstad Rotterdam vind ik een interessante ontwikkeling’ Artem werkt als consulent Woondiensten Regio Zuid sinds januari 2008 in vaste dienst bij Woonstad Rotterdam. In 2007 werkte hij op basis van een jaarcontract. ‘In mijn werk houd ik me onder meer bezig met de coördinatie van verhuring van bedrijfsruimten, VvE-beheer, verkoop van woningen en huurbeleid. Een zeer gevarieerde functie; ik ben eigenlijk een soort spin in het web. Ik ben hier in 2006 als gedetacheerde komen werken. Uit het feit dat ik al snel opleidingen mocht gaan volgen, sprak veel vertrouwen. Dat is mooi om te merken. De vorming van Woonstad Rotterdam vind ik een interessante ontwikkeling. Om meerdere redenen. Natuurlijk ben ik samen met mijn collega’s benieuwd wat er met onze functies gaat gebeuren. Hoewel het WBR geen consulenten Woondiensten kent, ben ik niet bang dat mijn functie vervalt. Een ander aspect van de fusie heeft te maken met de houding van de medewerkers. We moeten betrokkenheid tonen bij de stad en haar inwoners, betrouwbaar zijn en onze deskundigheid doelgericht inzetten. Dat kan als we uit de vorming van Woonstad Rotterdam positieve energie halen. In de praktijk gebeurt dit volgens mij ook. Als het stof over een tijdje is neergedaald, kijken we hoe alles staat en wat er nog moet gebeuren. De dynamiek van dat proces vind ik heel fascinerend.’

consulent woondiensten regio zuid


72} Corrie Langezaal:

‘Medewerkers kunnen nog meer bij de ontwikkelingen in het bedrijf worden betrokken’ Corrie werkt sinds 1989 bij het Woningbedrijf Rotterdam. Vanaf 1 oktober 1996 op de afdeling P&O. In haar werk heeft ze direct te maken met de vorming van Woonstad Rotterdam. ‘Al voordat de fusie op 1 augustus 2007 een feit was, ben ik mijn werktijd gaan verdelen over de Nieuwe Unie en het Woningbedrijf Rotterdam. Daarmee maakte ik direct kennis met onze nieuwe partner. Dat vond ik een heel aparte ervaring. De salarisadministratie valt bij de Nieuwe Unie onder Financiën. Bij het Woningbedrijf Rotterdam is het onderdeel van Personeelszaken. Dit betekent dat je bij het Woningbedrijf Rotterdam eerder met nieuw of vertrekkend personeel te maken hebt dan bij de Nieuwe Unie. Dat was wel even wennen. Natuurlijk zijn er ook verschillen in cultuur, maar ik zie absoluut mogelijkheden om naar elkaar toe te groeien. Ik hoop wel dat hier voldoende tijd voor wordt genomen en dat het personeel op tijd en goed over de ontwikkelingen en plannen wordt geïnformeerd en erbij wordt betrokken. Met dat laatste voorkom je dat de medewerkers gaan denken en zeggen: ‘Het zal mijn tijd wel duren’. Dat zou een verkeerde ontwikkeling zijn. Heel fijn vind ik het om te merken dat er veel jonge mensen binnenkomen. Dat geeft mij de mogelijkheid om mijn kennis op tijd en op een goede manier met de jonge garde te delen. Eind van dit jaar begin ik met het opmaken van mijn verlof en op 1 maart 2009 ga ik met pensioen.’ medewerker arbeidsvoorwaarden, afdeling p&o

interviews

73} Tineke Schnitzler:

‘Als het nodig is doen we een stapje meer‘ Tineke werkt bij het Wijkteam Kralingen-Noord. In 2008 zit ze al 25 jaar bij het ‘woningbedrijf’. ‘In mijn werk houd ik me vooral bezig met de verhuur. Dat doe ik samen met een collega. Een hartstikke leuke baan, waarbij ik veel contact heb met de huurders. Ik vind het belangrijk om daarbij breder te kijken en te denken. Welke vragen of problemen heeft de huurder en wat kan ik daaraan doen. Om die reden zit ik ook bij het lokale zorgnetwerk. Naar mijn idee geef ik op die manier écht invulling aan onze taak als sociale huisbaas. Als het nodig is, doen we graag een stapje extra. Woonstad Rotterdam zegt me als ‘nieuw bedrijf’ nog niet zoveel. Ik voel me nog echt een medewerker van het Woningbedrijf Rotterdam. Maar dat zal de komende tijd wel gaan veranderen. Voor het werk maakt het volgens mij niet zoveel uit. Andere zaken hebben daar wel invloed op. Onze wijk is wat groter geworden en vroeger hadden we rechtstreeks contact met onze huurders. Daar zit nu de afdeling Klantenservice tussen. De klanten moeten daar nog een beetje aan wennen. In de praktijk heb ik natuurlijk nog wel veel direct contact. Als ik hier door de wijk loop, weten de huurders me wel te vinden. Dat maakt het leuk. Wat ik nu doe, wil ik graag blijven doen. Ik zit hier prima op mijn plek.’

medewerker wijkteam kralingen-noord


74}

Financiën en toezicht

Financieel beleidsuitgangspunt Het financiële beleid van Woonstad Rotterdam is gericht op een solide financiële positie zowel op korte als lange termijn. Daarvoor gelden de volgende uitgangspunten: • Een solvabiliteit op basis van historische kostprijswaardering van structureel minimaal 15%, en op basis van reële waarde structureel minimaal 25% • Voldoen aan de kredietwaardigheidnorm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) • Voldoen aan de classificatie voor A-corporatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

financiën en toezicht

75} Financiële resultaten

Verkorte resultatenrekening

2007

%

2006

%

bedragen in miljoenen

• huren

euro’s, tenzij anders

226,1

80

228,5

78

• overige opbrengsten

10,8

4

8,5

3

• boekwinst verkopen

47,3

16

56,2

19

284,2

100

293,2

100

Totaal bedrijfsopbrengsten

• afschrijvingen

37,0

13

36,8

13

-17,7

-6

-16,9

-6

• onderhoud inclusief projectonderhoud

61,6

21

58,7

20

• personeelskosten

39,4

14

36,7

13

• overige lasten

53,1

19

50,4

18

7,4

3

26,5

10

Totaal lasten

180,8

64

192,2

68

Bedrijfsresultaat

103,4

36

101,0

32

Rente

67,4

24

70,4

24

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

36,0

12

30,6

8

Resultaat deelneming

-0,1

0

-0,4

1

Jaarresultaat

35,9

12

30,2

8

• (terugname) bijzondere waardeverminderingen

• kosten herstructurering

vermeld


76} Algemeen

Zoals uit de jaarstukken blijkt is over 2007 een positief jaarresultaat behaald van 35,9 miljoen euro waardoor het eigen vermogen is toegenomen van 448 miljoen euroultimo 2006 naar 483,9 miljoen euro per ultimo 2007. Bij voornoemd resultaat moet worden benadrukt dat dit voor 17,7 miljoen euro bestaat uit een terugname van bijzondere waardeverminderingen die samenhangt met de fusie tussen het Woningbedrijf Rotterdam en de Nieuwe Unie. In de kosten herstructurering is, is als gevolg van de bij de fusie geüniformeerde waarderingsgrondslagen, een terugname van circa 8 miljoen euro van reeds eerder bij WBR afgeboekte onrendabele toppen begrepen. Daarnaast is om verschillende redenen een groot aantal nieuwbouw- en transformatieprojecten welke in 2007 in uitvoering zouden worden genomen, doorgeschoven naar 2008 en volgende jaren. Het daarmee samenhangende onrendabele deel ad 21 miljoen euro is derhalve ook doorgeschoven naar latere jaren.


77}

Verkorte balans (in miljoenen euro’s) Onroerend goed

31-12-2007

%

31-12-2006

%

1.753,4

94,9

1.743,4

94,2

Overige vaste activa

19,7

1,1

20,0

1,1

Vlottende activa

74,8

4,0

87,2

4,7

1.847,9

100,0

1.850,5

100,0

70,1

3,8

83,1

4,5

Totaal activa Niet-rentedragende schulden Werkzaam vermogen

1.777,8

96,2

1.767,4

95,5

Rentedragende schulden

1.293,7

70,0

1.318,8

71,3

0,3

0,0

0,6

0,0

483,9

26,2

448,0

24,2

Voorzieningen

Eigen vermogen

De bedrijfswaarde van het onroerend goed ligt circa 20% boven de boekwaarde. Als gevolg van het positieve resultaat enerzijds en afname van leningen anderzijds verbeterde de solvabiliteit van circa 24,2% tot circa 26,2% ultimo 2007 (percentages van het balanstotaal). De rentabiliteit over het werkzame vermogen bedroeg 5,6%, wat 0,2% hoger is dan vorig jaar. De rentabiliteit over het eigen vermogen bedroeg 7,4% versus 6,7% vorig jaar. KPMG Accountants N.V. heeft een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven bij de formele jaarrekening 2007 van Woonstad Rotterdam.


78} Verbindingen en deelnemingen

DNU Holding BV In het laatste kwartaal van 2004 is vooruitlopend op de verwachte invoering van het ‘nieuwe’ BBSH een zogenoemde Holding BV-structuur opgericht. De Stichting Woonstad Rotterdam is 100% eigenaar van de DNU Holding BV, terwijl de Holding 100% eigenaar is van een drietal BV’s, te weten: 1 DNU Deelnemingen 1 BV met als doelstelling het optreden als commandite in CVconstructies zoals in de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij (WOM) Tarwewijk CV en de Ontwikkelings Combinatie Tarwewijk (OCT) CV 2 DNU Ontwikkelings Maatschappij BV met als belangrijkste doelstelling het ontwikkelen van koopwoningen 3 DNU Exploitatie Maatschappij BV met als belangrijkste doelstelling het exploiteren van commercieel onroerend goed Behoudens in de deelnemingen bv hebben in de andere bv’s in 2007 geen activiteiten plaatsgevonden. Woningbedrijf Rotterdam Extra BV Woonstad Rotterdam is 100% aandeelhouder van deze vennootschap die als doel heeft het ontwikkelen woningbouwprojecten op herstructureringslocaties ten behoeve van lagere inkomensgroepen. Momenteel worden er geen activiteiten ondernomen door deze vennootschap. CV Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk Woonstad Rotterdam is commanditair vennoot van CV Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk te Rotterdam (OCNC CV). Het doel van de vennootschap is het ontwikkelen en realiseren van de plannen voor de herstructurering van Nieuw Crooswijk, conform de daarvoor bepaalde uitgangspunten. De andere commanditaire vennoten zijn Era Bouw BV en Proper-Stok Woningen BV De beherende vennoot is OCNC BV. OCNC BV Woonstad Rotterdam neemt voor 33 1/3% deel in deze vennootschap die optreedt als beherend vennoot op van de CV Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk..


79}

Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk CV Voor de aanpak van de Tarwewijk is in april 2004 een samenwerkingsovereenkomst getekend door de gemeente Rotterdam, AM en Woonstad Rotterdam. Deze samenwerking is geformaliseerd met een gebruikelijke en gangbare CV/BV-constructie. Op 27 december 2004 is daartoe opgericht de Wijkontwikkelings-maatschappij Tarwewijk CV, waarin wordt deelgenomen door De Nieuwe Unie Deelnemingen 1 BV, Commandite Rotterdam BV, Amstelland Deelnemingen Grondbedrijf BV en de Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV. De eerstgenoemde drie partijen nemen ieder deel voor 32,5% en de laatstgenoemde, welke als beherend vennoot optreedt, neemt deel voor 2,5%. Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV In de op 24 november 2004 opgerichte Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV bedraagt het geplaatste en gestorte maatschappelijk kapitaal € 90.000. Hierin nemen deel, ieder voor een derde, de Stichting Woonstad Rotterdam, AM Grondbedrijf BV en de gemeente Rotterdam. Ontwikkelingscombinatie Tarwewijk (OCT) CV\BV In eerdergenoemde overeenkomst is voorzien dat een deel van de projecten binnen de WOM Tarwewijk ontwikkeld zullen worden en dat voor een ander deel een ontwikkelingscombinatie opgericht zal worden met als participanten Woonstad Rotterdam en AM Wonen. Ook hier is gekozen voor een CV/BV-constructie. Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF Woonstad Rotterdam en Woonbron nemen ieder voor 50% deel in de VOF Woonhotel Rotterdam. Hierin zijn het vastgoed en de inventaris van het Woonhotel ondergebracht. De essentie van het Woonhotel is dat het gebouw tijdelijke huisvesting biedt, enerzijds op commerciële basis en anderzijds voor begeleiding van huurders die verwezen worden door sociale instellingen. Woongedrag, veiligheid en verblijfsklimaat kunnen door het Woonhotel gegarandeerd worden. De VOF verhuurt het Woonhotel aan een door derden gedreven exploitatie-BV. Proplan Woonservices BV Op 1 oktober 2002 is samen met PWS Rotterdam Proplan Woonservices BV opgericht. De BV ontplooide activiteiten op het gebied van zakelijke en commerciële


80}

dienstverlening, zoals verkoop van woningen, VVE-beheer en bedrijfsverhuur. In verband met een strategische heroriëntatie is door de aandeelhouders, Woonstad Rotterdam en PWS, besloten om per 31 december 2007 te stoppen met de bedrijfsvoering van deze vennootschap . NV Stads Vastgoed Woonstad Rotterdam neemt, net zoals nog drie collega-corporaties, voor 2,2 miljoen euro (19,6%) deel in het aandelenkapitaal inclusief agioreserve van de NV Stads Vastgoed. Naast de vier corporaties nemen de gemeente Rotterdam, de NV Bank Nederlandse Gemeenten en een bouwbedrijf deel in voornoemde NV. De NV Stads Vastgoed is een bijzonder bedrijf dat een actieve bijdrage aan de volkshuisvesting levert door verwerving en verbetering van woningen in maatschappelijk kwetsbare buurten binnen de Rotterdamse regio. De bedrijfsactiviteiten zijn aanvullend op de reguliere werkzaamheden van de woningcorporaties waar het woningverbetering betreft. Vooral door de verspreide ligging en beperkte aantallen leent de verbetering zich niet als reguliere werkzaamheid van de corporaties. NCCW BV Woonstad Rotterdam neemt voor 5%, ofwel 1,6 miljoen euro, door middel van certificaten van de Stichting Administratiekantoor NCCW deel in het aandelenkapitaal van NCCW BV. Dankzij de Stichting Administratiekantoor NCCW ontstaat een directere invloed op de ontwikkeling van nieuwe computerprogrammatuur van NCCW BV en op het onderhoud van bestaande programmatuur, dit om de continuïteit van specifiek op de behoeften van woningcorporaties afgestemde dienstverlening voor een langere periode te waarborgen. Door de Stichting NWR is een 100%-garantie afgegeven op de nominale waarde van de participatie. Indien gewenst kan deze garantie worden geëffectueerd in de periode van 1 mei 2009 tot 15 juni 2009. Stadsherstel Historisch Rotterdam NV Woonstad Rotterdam neemt voor 1% deel in het aandelenkapitaal van deze vennootschap , die beoogt een wezenlijke bijdrage te leveren aan het behoud van monumenten in Rotterdam. Prinsenhof In 2006 is, samen met Stichting Pameijerkeerkring en Stichting Laurens, de Stich-


81}

ting Beheer Ontmoetingscentrum Prinsenhof opgericht. In de statuten is de doelstelling als volgt omschreven: De stichting heeft den doel het beheren van het pand Bramantestraat 30 te Rotterdam met als doelstelling het in stand houden en exploiteren van het pand als ontmoetingscentrum voor omwonenden, in het bijzonder de omwonenden met een verstandelijke beperking en ouderen en voorts al hetgeen met een en ander rechtstreeks of zijdeling verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin des woords. In 2007 is de samenwerking verder uitgebreid met een transitieprogramma in het kader van vernieuwingen in de zorg. Stichting Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond Corporaties zijn slechts beperkt toegerust om woonbegeleiding aan bijzondere doelgroepen te bieden. Daarom is samen met Com.wonen en PWS in 2005 de Stichting Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond (FWRR) opgericht. De participanten vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting. FWRR is een aparte beheerorganisatie, die zich specifiek op de huisvesting van bewoners met een woon- en hulpvraag richt. Met dit initiatief hebben deze corporaties hun kennis en ervaring gebundeld om te kunnen voorzien in een professionele aanpak voor wonen op maat voor kwetsbare groepen in de samenleving en binnen zorginstellingen. Met woontoezicht geeft FWRR waar nodig kamerbewoners ondersteuning bij het wonen. Ze wil op die manier tegelijkertijd overlast voor omwonenden voorkomen. Woonstad Rotterdam FBI BV In december 2007 is Woonstad Rotterdam FBI BV opgericht en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Woonstad Rotterdam FBI BV is een fiscale beleggingsinstelling opgericht in verband met de voorgenomen keuze voor model I op basis van de zogenoemde vaststellings-overeenkomst ‘Belastingplicht Woningcorporaties’ (VSO). Verklaring Bestuur Het bestuur van Woonstad Rotterdam verklaart dat Woonstad Rotterdam een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting’, zoals omschreven in Artikel 11 van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Rotterdam, 3 juni 2008 Bestuur Woonstad Rotterdam


82} Kengetallen

Aantallen ultimo boekjaar

2007

2006

2005

2004

2003

Gegevens bezit Woningen Bedrijfspanden (incl. garages) Overig Woonwagens Aantal MVE-woningen ultimo boekjaar

49.235

50.896

51.988

53.760

55.644

1.743

1.694

1.745

1.782

1.813

634

648

705

703

605

12

12

12

12

12

51.624

53.250

54.450

56.257

58.074

5.380

4.739

4.197

3.477

2.381

Het verhuren van woningen 10,0

9,3

10,9

8,7

5,7

Huurachterstand totaal in %

Mutatiegraad in %

2,2

2,0

1,7

2,8

2,8

Huurderving in %

1,8

1,9

2,7

1,5

1,3

Continuïteit Liquiditeit Solvabiliteit eigen vermogen

0,7

0,7

0,7

0,7

0,6

26,2

24,2

22,2

19,5

12,8

Rentabiliteit eigen vermogen

7,4

6,7

10,4

9,4

12,8

Rentabiliteit vreemd vermogen

5,5

5,6

5,7

4,7

6,2

Rentabiliteit totaal vermogen Interne financiering per vhe

5,6 9.648

5,4 8.948

6,2 8.636

6,4 7.699

7,0 7.344

Balans en winst-en-verliesrekening Eigen vermogen per vhe Overige voorzieningen per vhe NB: Sommige cijfers over voorgaande jaren zijn aangepast vanwege vergelijkingsdoeleinden.

* Hiervan is in 2007 € 141 per woning doorbelast aan projecten, VvE-beheer en dergelijke. De nettokosten na aftrek bedragen derhalve € 1.012 per woning.

9.373

8.413

7.674

6.657

5.844

5

11

35

103

172

Totale exploitatieopbrengsten per vhe

4.587

4.450

4.348

4.186

4.158

Totale opbrengsten/vhe (incl. verkoopwinst)

5.504

5.505

5.491

5.466

5.239

Rentelasten per vhe

1.306

1.321

1.357

1.563

1.650

718

691

645

587

547

-252

Afschrijvingen per vhe (Terugname) bijz. waardevermindering/vhe waardevermindering/vhe Onderhoudsuitgaven per vhe Kosten herstructurering+leefbaarheid/vhe Kosten werkapparaat per vhe*

-343

-318

-191

110

1.193

1.102

1.054

876

940

266

593

593

429

336

1.153

1.052

847

862

809

Overige (zakelijke) lasten per vhe

515

498

389

414

459

Jaarresultaat per vhe

695

566

797

625

750


83} Toezicht

Verslag van de Raad van Commissarissen Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de corporatie en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: • Realisatie van de doelstellingen van de corporatie • Realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven • Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie • Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen • Kwaliteitsbeleid • Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording • Financieel verslagleggingsproces • Naleving van toepasselijke weten regelgeving Dit toezicht strekt zich ook uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. Verantwoording Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de Raad van Commissarissen het BBSH, het jaarplan en de begroting, het ondernemingsplan 2008-2012, de prestatieafspraken met de gemeente Rotterdam en concrete normen op het gebied van solvabiliteit, financiële continuïteit en kredietwaardigheid. Het verslagjaar 2007 stond uiteraard vooral in het teken van de fusie tussen de Stichting Woningbedrijf Rotterdam en Stichting de Nieuwe Unie, die op 1 augustus 2007 is geëffectueerd en waardoor de Stichting Woonstad Rotterdam is ontstaan. In verband hiermee wordt onderstaand een driedeling gemaakt met betrekking tot de verantwoording door de Raad van Commissarissen van de Nieuwe Unie over de periode van 1 januari tot 1 augustus 2007, de verantwoording van de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf Rotterdam over dezelfde periode, en de verantwoording door de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam over de periode van 1 augustus tot en met 31 december 2007.


84}

De Nieuwe Unie In de periode van 1 januari tot 1 augustus 2007 heeft de Raad van Commissarissen van de Nieuwe Unie driemaal met het bestuur over een veelheid van onderwerpen van gedachten gewisseld. In deze vergaderingen heeft de Raad een aantal formele besluiten genomen: de goedkeuring van de jaarrekening en het jaarverslag 2006 (in aanwezigheid van de externe accountant), de financiële meerjarenbegroting 2007-2016 en uiteraard het definitieve besluit tot fusie met de Stichting Woningbedrijf Rotterdam, alsmede de goedkeuring van diverse daarmee verband houdende zaken als statuten, reglementen, profielschetsen, et cetera met betrekking tot de nieuwe organisatie. Het Woningbedrijf Rotterdam In de periode van 1 januari tot 1 augustus 2007 heeft de Raad van Commissarissen van het Woningbedrijf viermaal met het bestuur over een veelheid van onderwerpen van gedachten gewisseld. In deze vergaderingen, waarbij in enkele gevallen ook de externe accountant aanwezig was, heeft de Raad een aantal formele besluiten genomen, te weten de goedkeuring van de jaarrekening en het jaarverslag 2006, de meerjarenbegroting 2006-2010 alsmede – na bespreking van het advies van de Huurdersraad – het bedrijfsjaarplan 2007. Voorts heeft de Raad het definitieve besluit genomen tot fusie met de Stichting de Nieuwe Unie, alsmede de goedkeuring van diverse daarmee verband houdende zaken als statuten, reglementen, profielschetsen, et cetera. met betrekking tot de nieuwe organisatie. Woonstad Rotterdam In de periode van 1 augustus tot en met 31 december 2007 heeft de Raad van Commissarissen van Woonstad Rotterdam viermaal met het bestuur over een veelheid van onderwerpen van gedachten gewisseld. Naast de formele besluitvorming over de begroting en het jaarplan 2008 heeft de Raad tevens ingestemd met de aanbesteding van het project De Eilanden fase 2 in Pendrecht, en de aanpak van de particuliere voorraad in Oud-Charlois. Ook heeft de Raad ingestemd met het Ondernemingsplan 2008-2012 voor Woonstad Rotterdam, het Treasurystatuut voor Woonstad en het voorstel om, analoog aan de binnen het WBR gemaakte afspraken, rentederivaten te hanteren om renterisico’s af te dekken.


85}

Een ander onderwerp waar de Raad uitgebreid met het bestuur over van gedachten heeft gewisseld, betreft de gang van zaken rond het onderhandelaarsakkoord tussen Aedes en de minister van VROM, en de plannen om een landelijk investeringsfonds voor de WWI-wijken in te stellen. Fusie De fusie tussen het Woningbedrijf Rotterdam en de Nieuwe Unie werd voorbereid in een politiek klimaat, waarbij in 2006 een motie in de Tweede Kamer was aangenomen. Deze motie hield een ‘nee-tenzij-principe’ in. Dit betekende dat de minister geen toestemming voor een fusie zou geven als een corporatie daarmee groter zou worden dan 10.000 woningen, tenzij de meerwaarde van de fusie duidelijk kon worden aangetoond. Omdat de besturen en de Raden van Commissarissen overtuigd waren van de meerwaarde van deze fusie voor de stad Rotterdam, is gewerkt met een efficiencyparagraaf met daarin de te verwachten efficiency- en schaalvoordelen. Ook is uitgebreid overlegd met de gezamenlijke huurdersorganisaties over de voorgenomen fusie. In een huurdersstatuut zijn met de huurdersorganisaties onder meer afspraken gemaakt over de kwaliteit van de dienstverlening en de participatie door bewoners. Met het College van Burgemeester en Wethouders van Rotterdam is een fusieconvenant aangegaan, waarin specifieke afspraken rond de (meerwaarde van de) fusie zijn vastgelegd, waaronder prestatieafspraken op het gebied van de volkshuisvesting. Effecten rijksoverheidsbeleid Deze regering heeft het dossier Woningmarkt hoog op de agenda staan. Wonen, Wijken en Integratie heeft in 2007 veel beleidsmatige aandacht gekregen. Daarbij lag de focus op het werken aan vitale wijken. Een goede zaak. Een onderwerp dat in Rotterdam overigens al jaren hoge prioriteit had. In het verslagjaar bleek dat de financiering van de aanpak ‘wonen en wijken’ vanuit de corporatiebranche moest komen. De Raad van Commissarissen deelt de zorg van het bestuur over de risico’s die deze ontwikkelingen met zich meebrengen voor het consistent uitvoeren van het omvangrijke Woonstad-investeringsprogramma.


86}

Remuneratiecommissie De Raad van Commissarissen heeft een Remuneratiecommissie. De commissie heeft in de periode van 1 augustus tot en met 31 december 2007 tweemaal vergaderd. In deze vergaderingen is het reglement van de Remuneratiecommissie vastgesteld en is gesproken over de honorering van de leden van de Raad van Commissarissen alsmede de prestatieafspraken en arbeidsvoorwaarden voor de bestuursleden. In verband met de fusie is voor wat betreft de prestatieafspraken met de bestuursleden een onderscheid gemaakt tussen de periode tot aan de fusie en de periode daarna. Auditcommissie De Raad van Commissarissen heeft een Auditcommissie. De commissie heeft in de periode van 1 augustus tot en met 31 december 2007 tweemaal vergaderd. In die vergaderingen zijn onder andere behandeld de Vpb-modelkeuze in het kader van de vaststellingsovereenkomst, de beheersing van de renterisico’s en de uniformering van de waarderingsgrondslagen, het Jaarplan 2008 en het Auditplan. Tevens is het reglement voor de Auditcommissie vastgesteld, alsmede het treasurystatuut en het Auditplan voor Woonstad Rotterdam, en zijn afspraken gemaakt over de procedure voor de accountantskeuze vanaf boekjaar 2008.


87}

Visie op governance en toepassing governancecode (commissie Winter) De Raad van Commissarissen heeft zijn visie op governance vastgesteld. Deze visie luidt: Goed bestuur staat voor moreel gezag, vertrouwen, integriteit en respect; maar ook voor transparantie, verantwoording afleggen, risico’s onderkennen, zien aankomen en beperken. Goed bestuur is offensief: regels leiden niet tot ‘afvinkprocedures’. Ze worden gebruikt om een scherp inhoudelijk debat te voeren en hiermee de aandachtspunten in de organisatie op te sporen. De essentie van goed bestuur is daarmee de aanwezigheid van kwaliteit, vertrouwen en inspiratie. Toepassing governancecode De Raad van Commissarissen onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vastgelegde beginselen en aanbevelingen. De aanbeveling voor een maximale benoeming van bestuurders voor vier jaar zal vooralsnog niet worden gevolgd. De Raad van Commissarissen is van mening dat kan worden volstaan om met duidelijke en concrete prestatieafspraken te werken, dit in combinatie met een zorgvuldig voorbereide en uitgevoerde jaarlijkse evaluatie van het bestuur. Ten aanzien van de aanbevolen jaarlijkse stakeholdersvergadering zal Woonstad naar de geest daarvan handelen. Volgens de letter van de regel is een dergelijke vergadering voor een corporatie met de omvang van Woonstad (bijna 60.000 vhe’s) onwerkbaar gezien het grote aantal stakeholders (twaalf deelgemeenten, 21 wijken). Gekozen wordt daarom voor maatwerk met focusgroepen van prioritaire stakeholders. In de komende jaren zal daarvoor een passende vorm van verantwoording ontwikkeld worden.


88}

Externe contacten De Raad van Commissarissen bezoekt elk jaar in september enkele wijken en buurten waar de organisatie actief is, om zich op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen op het gebied van beheer en stedelijke vernieuwing. In 2007 werden enkele complexen en projecten in Bloemhof en Oud-Charlois bezocht. Tot slot De Raad van Commissarissen spreekt zijn grote waardering uit voor de wijze waarop bestuur en medewerkers zich hebben ingezet om de gestelde doelen te bereiken, zeker gelet op het extra tijdsbeslag dat de fusie en integratie van beide organisaties voor veel medewerkers met zich meebrengt. De Raad van Commissarissen ziet dan ook met veel vertrouwen uit naar de verdere uitwerking van het omvangrijke fusiedocument en de daarin geformuleerde ambities en doelstellingen, alsmede de integratie van de beide organisaties. Samenstelling Raad van Commissarissen Volgens de statuten bestaat de Raad van Commissarissen uit ten minste zeven en ten hoogste negen personen. Twee leden worden benoemd op voordracht van de gezamenlijke huurdersorganisaties van de Nieuwe Unie en het WBR, en één lid op voordracht van de Ondernemingsraad. In de periode van 1 augustus tot 31 december 2007 bestond de Raad van Commissarissen uit de volgende leden: Ir. J.J. Verwer (1941) voorzitter Ir. J.H. van der Meer (1938) vicevoorzitter Mevrouw mr. W.L. Gillis-Burleson (1960) Mr. W.G. van Hassel (1946) Mevrouw mr. E.L. Kuijper (1948) Drs. P. Maaskant RA (1946) Prof. dr. mr. J.C.M. van Sonderen (1955) W.J.J.M. Verbakel (1949) Dr. F.J. de Wuffel (1954)

Colofon

Adressen

De Stichting Woonstad Rotterdam

Bestuur en stafafdelingen

ontstond op 1 augustus 2007 uit de

Rochussenstraat 21

1e Pijnackerstraat 64, Rotterdam

fusie tussen Stichting de Nieuwe

3015 EA Rotterdam

Telefoon (010) 440 88 00

Unie (opgericht op 5 februari

Telefoon (010) 440 88 00

E-mail [email protected]

1909) en Stichting Woningbedrijf

Fax (010) 436 36 50

Rotterdam (opgericht op 16


december 1993).

Vestiging Kralingen/Noord

Postadres Postbus 3604

Postadres De statuten zijn als gevolg van de

Postbus 2370

fusie gewijzigd op 31 juli 2007.

3000 CJ Rotterdam

De stichting is ingeschreven

3003 AP Rotterdam Vestiging Overschie/West Spaanseweg 16, Rotterdam

in het Handelsregister onder

Prins Alexanderlaan 201

Telefoon (010) 440 88 00

nummer 24041502 van de Kamer

3065 RH Rotterdam


van Koophandel en Fabrieken te

Telefoon (010) 286 64 00

Rotterdam.

Fax (010) 286 64 01

Postadres


Postbus 61137

Dit jaarverslag is een populaire

3002 HC Rotterdam

samenvatting. De uitgebreide

Postadres

versie kunt u vinden op

Postbus 8183

Vestiging Zuid/Centrum

www.woonstadrotterdam.nl.

3009 AD Rotterdam

Strevelsweg 700/105, Rotterdam

Concept en ontwerp

www.woonstadrotterdam.nl


Vastgoedontwikkeling

Postadres

Groot Handelsgebouw

Postbus 5364

Coördinatie en productie

Weena 723, unit C 6.071 (6de verdieping)

3008 AJ Rotterdam

Afdelingen Communicatie en Beleid

3013 AM Rotterdam

Telefoon (010) 440 88 00 124 Design, Amsterdam en Afdeling Communicatie Woonstad Rotterdam.

Redactie en interviews

Telefoon (010) 289 23 18

Regio Noord


Westblaak 210, Rotterdam Telefoon (010) 286 64 00

Rob Daniëls, de Nieuwe Lijn, Rotterdam en Geert Struiksma,

Postadres

tekstschrijvers.nl, Barendrecht.

Postbus 2370 3000 CJ Rotterdam

Fotografie

E-mail [email protected] Postadres Postbus 8183

Jan van der Ploeg, Rotterdam,

Verkoop en Commercieel Beheer

Leo Hol, Amsterdam en

Heer Bokelweg 104, Rotterdam

Jaqueline Bosman, Utrecht.

Telefoon (010) 440 88 00

Regio Zuid


Zuidplein 10-14-18, Rotterdam

Druk

Telefoon (010) 286 64 00

Grafisch bedrijf Kapsenberg van

Postadres

Waesberge, Rotterdam

Postbus 2370 3000 CJ Rotterdam

Oplage 1500 exemplaren

E-mail [email protected] Postadres Postbus 8183

Commerciële dienstverlening Pegasusweg 200, Rotterdam Telefoon (010) 286 64 00

Juni 2008

3009 AD Rotterdam


3009 AD Rotterdam

Passie voor Rotterdam. Jaarverslag 2007

Recommend Documents