Passie voor Rotterdam, al 100 jaar!

Passie voor Rotterdam, al 100 jaar!

Jaarplan en Begroting 2009

december 2008

Wonen in een stad waar je trots op kunt zijn. Woonstad Rotterdam heeft de ervaring en het vernuft om dat te realiseren. De mensen van Woonstad Rotterdam kennen de stad, ademen de stad. En zijn daardoor in staat om vanuit een solide basis, vitale en aantrekkelijke wijken te verwezenlijken. Woonstad Rotterdam zoekt naar creatieve oplossingen waar onze klanten beter van worden. En voert die oplossingen uit samen met inspirerende partners. Zo bereiken we gezamenlijk tastbare resultaten.

Jaarplan 2009

-2-

Jaarplan 2009

INHOUDSOPGAVE

Jaarplan Voorwoord

5

1

De wereld om ons heen en Woonstad

7

2

Goed luisteren naar onze klanten

11

3

Samen werken aan vitale en aantrekkelijke wijken

18

4

De Woonstadwijken

25

5

Ondernemende corporatie

38

6

Organisatie

41

7

Begroting 2009

46

Bijlagen

54

. balans en winst-en-verliesrekening . samenwerkingsverbanden en verbindingen . samenvatting belangrijkste doelstellingen 2009

-3-

Jaarplan 2009

-4-

Jaarplan 2009

Voorwoord Voor u ligt het jaarplan 2009 van Woonstad. In het jaarplan worden de doelen zoals we ons die gesteld hebben in ons ondernemingsplan “Passie voor Rotterdam”, geconcretiseerd naar activiteiten die wij het komende jaar zullen gaan uitvoeren. De opbouw van dit jaarplan is daarom ook (grotendeels) afgeleid van het ondernemingsplan. 2009 wordt een jaar van verandering, maar ook een jaar waarin we terugkijken op de jarenlange inzet van Woonstad en haar voorgangers in Rotterdam. Een jaar van verandering, waarin de integratie van de bedrijfsonderdelen wordt afgerond en we samen één Woonstad zullen vormen: de ‘grand finale’ van de integratie. Die integratie zal veel van onze tijd en energie in beslag nemen. Dat betekent dat we keuzes hebben moeten maken: wat doen we in 2009 en wat moet nog even wachten tot 2010 of later. De belangrijkste keuze hebben we bij de fusie al gemaakt: “tijdens de verbouwing gaat de verkoop door”. Dat betekent dat we gewoon ons werk blijven doen: woningen aanbieden (te koop of te huur), woningen onderhouden, huren incasseren en werken aan de leefbaarheid van wijken en buurten. Dat is, in combinatie met de integratie, al een opgave op zich. We zouden echter niet Woonstad zijn, als we daarnaast niet nog extra ambities zouden hebben: - het realiseren van ons verkoopprogramma - het nakomen van onze afspraken rond renovaties, transformaties en nieuwbouw - dé gebiedsexpert van Rotterdam worden (waaronder WWI en de aanpak van de particuliere voorraad) - in dialoog zijn met de bewoners en stakeholders, met transparantie als sleutelwoord - een heel attractieve werkgever in Rotterdam worden. Terwijl wij veranderen, verandert ook de wereld om ons heen: de WWI-aanpak gaat in volle omvang spelen (en wij hebben daar in Rotterdam een voortrekkersrol in), op landelijk niveau wordt gesproken over een vernieuwd Aedes en de discussie over de maatschappelijke onderneming staat nog hoog op de agenda. Dat alles in het licht van de kredietcrisis, die zich ten tijde van het schrijven van dit jaarplan zich in volle omvang ontvouwt. De gevolgen beginnen ook voor ons merkbaar te worden. We beraden ons daarom op de gevolgen daarvan voor zowel het bouwproces als de verkoopopgave. We kijken in 2009 ook terug: op 100 jaar werken aan prettig wonen in Rotterdam. Dit eeuwfeest vieren we natuurlijk op allerlei manieren: met onze klanten, met onze medewerkers en met de hele stad. Hoe? Dat blijft nog even een verrassing… Namens het bestuur van Woonstad Rotterdam, Arjan Schakenbos

-5-

Jaarplan 2009

-6-

Jaarplan 2009

Hoofdstuk 1. De wereld om ons heen en Woonstad 1.1. Landelijke ontwikkelingen Op landelijk niveau speelt een aantal ontwikkelingen dat relevant is voor ons, onze werkzaamheden en onze positie in de stad. Corporaties als maatschappelijke ondernemer en de ordening Al geruime tijd wordt op allerlei niveaus gesproken over de maatschappelijke onderneming, de rol van corporaties als maatschappelijk ondernemer en wat dat betekent voor de (juridische en fiscale) behandeling van corporaties. De meningen lopen sterk uiteen en worden (soms) ook gekleurd door politieke voorkeuren. En door het feit dat corporaties de enigen in het maatschappelijk middenveld zijn met een aanzienlijk eigen vermogen, waardoor zij in staat zijn op grote schaal investeringen te doen. Ook de opvattingen over de rol en taak van corporaties worden daardoor gekleurd. Excessen zoals fraudezaken en investeringen op (of over) de grens van wat nog tot het taakgebied van corporaties wordt gerekend, maken deze discussies niet eenvoudiger. In het verlengde van de discussie over corporaties als maatschappelijk ondernemer staat de relatie tussen overheid en corporaties (de ‘ordening’) weer in het middelpunt van de belangstelling. Nadat in de jaren 90 de belangrijkste financiële banden tussen overheid en corporaties werden doorgesneden, bestond lang de gedachte dat de bestaande ordening min of meer kon worden voortgezet. De laatste jaren bleek echter steeds vaker dat een grondige heroriëntatie nodig was. De invoering van de integrale vennootschapsbelasting per 1 januari 2008 maakte die heroriëntatie onafwendbaar en op korte termijn noodzakelijk. Op verschillende niveaus wordt inmiddels gesproken over redenen, randvoorwaarden en contouren voor een nieuwe ordening. Mede vanuit de discussies over de ordening is in 2008 intensief gesproken over de rol van Aedes en wat dat betekent voor het functioneren van de vereniging. In 2009 zullen organisatie en werkwijze van Aedes worden aangepast om de belangen van de leden beter te behartigen. Als grootste stadscorporatie van Nederland pakken wij een actieve rol in deze discussies over maatschappelijk ondernemer en ordening: onderzoekend, meningvormend, opiniërend. Soms als Woonstad, soms in breder verband zoals De Vernieuwde Stad. Kredietcrisis Van een hele andere orde is de kredietcrisis. Was die tot enkele maanden terug vooral erg ‘ver van ons bed’, deze dagen kan niemand er meer omheen, ook in Nederland. De voorwaarden voor hypotheekverstrekking zijn verscherpt, verkopen lopen terug (met name in het duurdere segment), verkoopprijzen dalen, afspraken over (her)ontwikkeling van woningen en wijken moeten worden heronderhandeld. De ene na de andere organisatie klopt aan bij de overheid: voor overname van aandelen, voor garantstelling, voor een bijdrage in de (risico’s) van vastgoedontwikkeling. De gemeente Rotterdam, grote corporaties en marktpartijen hebben recent afspraken gemaakt hoe de bouwactiviteiten zover mogelijk overeind te houden. Gezamenlijke woonpromotie, betere startersleningen, prioritering en projectgebonden maatwerk (zoals achtervangconstructies) maken daar deel van uit.

-7-

Jaarplan 2009

Op dit moment kunnen wij nog niet op alle fronten overzien wat de gevolgen voor ons zullen zijn. Monitoring van de relevante cijfers, zorgvuldige afweging van prioriteiten en bijstellen van doelstellingen als dat nodig is, zullen dan ook de credo’s voor ons zijn in 2009. Energie en duurzaamheid In ons ondernemingplan hebben wij de doelstelling geformuleerd om 20% energiereductie te realiseren in 10 jaar, door beheerst te werken aan innovatieve maatregelen. De wereld om ons heen gaat echter hard, als het gaat om deze thema’s. In het Rotterdam Climate Initiative zijn (veel) ambitieuzere doelstellingen afgesproken en ook op landelijk niveau wordt sterk ingezet op energiebesparing. Belangrijke opgave voor ons is enerzijds aansluiting te houden bij de kopgroep rond energie en duurzaamheid, anderzijds ook realistisch te blijven en vooral gestaag te investeren in energiezuinige woningen én in bewust wording bij onze klanten en medewerkers dat energiebesparing investeren in de toekomst is. Doelstellingen 2009 •

Zichtbare actieve bijdrage geleverd aan de discussies over de maatschappelijke onderneming en de ordening.

1.2. WWI Woonstad heeft een grote extra opgave in het kader van de WWI (Vogelaarwijken): bijna de helft van de WWI-opgave in Rotterdam ligt bij Woonstad. Met het Pact op Zuid waren we al bezig met een WWI-aanpak ‘avant la lettre’, en door WWI breiden we die uit: naar een aantal wijken op de Noordoever, maar ook in verdiepende zin op Zuid. Woonstad maakt hierin haar positie als grootste stadscorporatie waar: we zijn voorloper en trekker van de aanpak, wat in 2008 al gebleken is met de rol die wij hebben genomen bij de totstandkoming van de WWIconvenanten, maar ook bijvoorbeeld bij het opzetten van de VvE-serviceorganisatie 010. Die aanpak en rol zullen we waar nodig ook in 2009 continueren. In de eerste helft van 2008 zijn in overleg tussen corporaties, deelgemeenten en gemeente WWI-wijkactieprogramma’s voor 2008 en 2009 opgesteld. We hebben in 2008 al veel opgepakt: sociaal, economisch, fysiek. In 2009 zetten we die acties voort en worden ook nieuwe initiatieven ingezet. Naast sociaal-economische activiteiten blijven we ook stevig inzetten op fysieke ingrepen. De wijkactieprogramma’s vormen de onderleggers bij de samenwerkingsovereenkomst 2008-2009 tussen de drie genoemde partijen. En deze samenwerkingsovereenkomst vormt weer de onderlegger bij het charter tussen minister Vogelaar en de gemeente Rotterdam. Er is bewust voor gekozen in eerste instantie alleen de activiteiten voor 2008 en 2009 uit te werken. Voor de periode na 2009 moeten er dus nog wijkactieprogramma's worden opgesteld. Door de Rotterdamse partijen de afspraak gemaakt dat eind 2008 gestart wordt met het vormgeven van die integrale aanpak Krachtwijken voor de periode vanaf 2010. Daarbij zijn drie afspraken gemaakt: -

WWI en Pact op Zuid dienen zo effectief mogelijk onderling te worden gekoppeld

-

de integrale aanpak Krachtwijken wordt gekoppeld aan het gemeentelijk traject

-

een zo efficiënt mogelijke aanpak wordt gezocht door te beginnen in twee pilotgebieden.

“gebiedsgericht werken” Het ene op Zuid in de Afrikaanderwijk en omgeving. Het andere op Noord in het Oude Noorden en omgeving.

-8-

Jaarplan 2009

Woonstad zal voor de WWI-aanpak een beroep doen op de bijzondere projectsteun. Inzet daarbij is om de komende jaren (2009 tot en met 2017) gemiddeld 9 miljoen euro per jaar aan bijzondere projectsteun te ontvangen. Deze bedragen zijn nog niet meegenomen in de vigerende meerjarenbegroting. Doelstellingen 2009 •

Activiteiten 2009 uit wijkactieprogramma's 2008-2009 gerealiseerd.

•

Integrale aanpak per wijk vanaf 2010 vormgegeven (inclusief wijkactieprogramma's.

1.3. Integratie tot Woonstad Het volledige integratieproces tot Woonstad Rotterdam valt uiteen in drie hoofdfasen. De strategievormingsfase is met de juridische fusie en het ondernemingsplan in 2007 afgerond. De tweede hoofdfase is de organisatievormingsfase. Deze fase is begin 2008 gestart en zal nog doorlopen tot medio 2009. In deze fase zijn en worden de volgende stappen gezet: - ontwerpen en vaststellen van de nieuwe organisatiestructuur en bijbehorende formatie (gereed) - vormgeven van de administratieve organisatie door het bepalen en beschrijven van de (hoofd)processen en procedures (deels gereed, deels in 2009) - keuze en implementatie van de bijbehorende ICT-systemen (keuzes gemaakt, implementatie grotendeels in 2009) - selecteren voor en plaatsen van medewerkers in nieuwe functies (1e tranche (staf en VGO) afgerond in 2008, 2e en 3e tranche (regio's, KCC, servicebureau techniek, commercie, financiën & control) volgen in 2009) - fysiek integreren van nieuwe afdelingen door herhuisvesting (1e fase afgerond, in 2009 volgen nog de herindeling van de regio's en de verbouwing en vulling van de 3e en 4e verdieping van het gebouw aan de Rochussenstraat). De derde en laatste hoofdfase van het integratieproces is de organisatieontwikkelingsfase. Deze fase is medio 2008 gestart en loopt door tot in 2010. Naast de ‘harde’ organisatieaspecten als structuren en systemen, werken we aan de ‘zachtere’ aspecten. In de eerste plaats gaat het bij organisatieontwikkeling om beleidsinhoudelijke integratie binnen de diversiteit aan (deel)activiteiten. In onze relatie naar de buitenwereld staan ontwikkeling van de corporate identiteit en reputatiestrategie van Woonstad Rotterdam (zie ook paragraaf 6.2), onze klantstrategie en relatiemanagement centraal (zie ook hoofdstuk 2). Via een traject gericht op cultuur(interventies) zullen we werken aan goede instrumenten ter bevordering van management development, talentontwikkeling en een effectieve stijl van leidinggeven (zie ook paragraaf 6.1). De reeds vastgestelde kernwaarden van Woonstad Rotterdam (Betrokken, Ambitieus, Doortastend, Inspirerend en Samenwerkend) zullen hierbij centraal staan, net als de al eerder genoemde nieuwe huisstijl en de intranetsite WoonstadINsite. Doelstellingen 2009 •

Alle medewerkers geplaatst en gehuisvest in het juiste kantoor.

•

De belangrijkste systemen en procedures zijn geïmplementeerd en functioneren goed.

-9-

Jaarplan 2009

1.4. Prioriteiten De kunst van de integratie zal zijn om achter de schermen deze opgave te realiseren, en tegelijkertijd aan de balies en telefoons, in de wijken en daarbuiten gewoon ons werk te blijven doen. Een topsportjaar dus. Net als in 2008 hebben we er daarom voor gekozen prioriteiten te stellen: - “tijdens de verbouwing gaat de verkoop door”: gewoon ons werk blijven doen - het realiseren van ons verkoopprogramma - het nakomen van onze afspraken rond renovaties, transformaties en nieuwbouw - dé gebiedsexpert van Rotterdam worden (waaronder WWI en de aanpak van de particuliere voorraad) - in dialoog zijn met de bewoners en stakeholders, met transparantie als sleutelwoord - een heel attractieve werkgever in Rotterdam worden. In het verlengde van die prioriteiten krijgen de volgende activiteiten voorrang: - Verankering denken en werken vanuit klantwensen (inclusief competentieontwikkeling) - Inzet voor souterrain/overlevers - Aanjaagrol doorstroming en daarmee samenhangend woonruimteverdeling - Participatie (in het bijzonder ontwikkeling nieuwe participatiestructuur) - Prijsbeleid c.q. beleid bruto woonlasten - Gebiedsaanpak en kanskaarten - Verkoopstrategie en programma - Basisdienstverlening - Inzet op schoon, heel en veilig in woningen en complexen - Inzet op sociaal leefklimaat, inclusief schuldhulpverlening en laatste kansbeleid - Energielabels/EPA en aanpak energiereductie - Monitoring prestatieafspraken met gemeente, huurdersorganisaties, OR en RvC - Reputatiemanagement

- 10 -

Jaarplan 2009

Hoofdstuk 2. Goed luisteren naar onze klanten Onze klantstrategie berust op vier peilers, namelijk een uitgekiende dialoog met de klant, het aanbod van passende woonmilieus, professionele dienstverlening en een passend pakket met aanvullende producten en diensten. 2.1. Klant en klantbenadering Klanten zijn voor ons meer dan alleen onze huurders: ook kopers en huurders van bedrijfsmatig of maatschappelijk onroerend goed, beschouwen wij als belangrijke klanten. 2009 staat qua klantbenadering in het teken van het versterken van het denken en werken vanuit de gedachten dat onze klanten niet allemaal hetzelfde zijn, maar verschillende wensen hebben. Dat betekent dat de vraag van de klanten voor ons in principe het uitgangspunt is, en dus niet onze voorraad, kostenbeheersing of onze interne processen. Medewerkers stellen zich op als gesprekspartners van (toekomstige) bewoners en hebben oog en oor voor wensen en behoeften van de klant. Er zijn natuurlijk wel grenzen. Woonruimteverdeling is een van de instrumenten waarmee wij graag (beter) willen inspelen op de wensen van de klant. Mede op verzoek van Woonstad wordt daarom in 2009 in breder verband (gemeente, regio) onderzoek gedaan naar hoe we woonruimteverdeling beter kunnen laten aansluiten bij de eisen en wensen van onze klanten. Wat dat precies betekent voor de woonruimteverdeling, zal op z’n vroegst eind 2009 bekend zijn. We staan met al onze potentiële klanten, huurders, kopers en stakeholders in contact op eigentijdse manieren. Uitgangspunt is dat we niet alleen meer informatie komen halen op traditioneel georganiseerde bijeenkomsten waar bewoners worden uitgenodigd, maar ook naar de bewoners toegaan. Daarnaast speelt het internet een belangrijke rol om participatie te bevorderen: niet alleen kunnen (potentiële) Woonstadklanten en -stakeholders zo hun mening geven over Woonstad, ook kunnen zij met ons en met elkaar in contact treden over hun ambities en hun (gezamenlijke) wensen, waar onder die ten aanzien van Woonstad. Voorbeeld van onze klantbenadering is de Persoonlijke pagina voor iedere klant die we in 2008 hebben geïntroduceerd. Extra aandacht voor senioren, overlevers en mensen met een middeninkomen In ons Ondernemingsplan hebben we, naast onze primaire doelgroep, een aantal groepen expliciet benoemd: senioren, overlevers (mensen in het ‘souterrain’ van de samenleving) en mensen met een middeninkomen. In de gemeente Rotterdam wordt al enige jaren gewerkt met een classificatiesysteem voor seniorenwoningen, de ‘wijze uilen’. Dit classificatiesysteem zal in 2009 voor het hele Woonstadbezit aan seniorenwoningen gaan gelden. Dat betekent onder andere ook dat voor vrijkomende woningen in de Woonkrant en op Woonnet Rijnmond duidelijk aangegeven zal worden of deze bijvoorbeeld geschikt zijn voor rollators, scootmobiels en/of rolstoelen. In paragraaf 5.1 gaan we verder in op onze wonen-welzijn-zorgstrategie, die voor een belangrijk deel gericht is op senioren. In Rotterdam woont een groot aantal mensen die niet of moeilijk zonder begeleiding of extra beheer zelfstandig kunnen wonen. Ook zij hebben recht op passende huisvesting. Woonstad Rotterdam voorziet hier ook in.

- 11 -

Jaarplan 2009

Maar dat vergt wel extra inspanning, zowel bij het creëren van draagvlak onder de bevolking voor het huisvesten van deze groepen en het creëren van geschikte locaties als voor het bieden van ondersteuning aan deze groepen zelf. Voor de huisvesting van een deel van deze groep werken wij samen met Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond. Deze samenwerking wordt in 2009 gecontinueerd, na de integratie zal door de (voormalig) WBR-regio's aan deze samenwerking worden deelgenomen (mits Flexibel Wonen de afspraken nakomt die zijn gemaakt over processen en informatievoorziening). Voor jongeren die woonbegeleiding nodig hebben, werken wij aan de realisatie van woonfoyers: kleinschalige woonvoorzieningen zoals bijvoorbeeld op het Sandelingplein. Deze woonfoyer zal in 2009 met 21 zelfstandige units worden uitgebreid. Mensen met een middeninkomen zijn van groot belang in onze wijken. Zij kunnen eenzijdige wijken van een sterkere sociale, economische en culturele basis voorzien. Wij bedienen hen onder andere met het aanbieden van koopwoningen, zowel bestaande woningen als nieuwbouw. Maar ook ons duurdere huursegment (“your place or mine”') is bij uitstek geschikt voor deze mensen. Meer differentiatie betekent meer middeldure en dure huur- en koopwoningen realiseren in de nieuwbouw en renovatie. Hierbij wordt ook telkens naar vormen gezocht die aansluiten bij een gewenste doelgroep voor een wijk. Een voorbeeld hiervan zijn de kluswoningen. Studenten worden met een dubbele strategie benaderd. Het zijn klanten als alle andere maar zij worden ook ingezet om de leefbaarheid van buurten en wijken te verbeteren. Dat wordt gedaan door ze te betrekken bij de wijkontwikkeling en door ze perspectiefvolle wooncarrières aan te bieden in de nu nog kwetsbare wijken. De Dordtselaan, op de grens tussen de deelgemeentes Charlois en Feijenoord, is zo'n gebied waar Woonstad inzet op de huisvesting van studenten, samen met de nabijgelegen onderwijsinstellingen. In 2009 zal daarnaast de huisvesting van mensen die onder het ‘Generaal Pardon' vallen een beslag leggen op een deel van de vrijkomende woningen van Woonstad. Wij zien het als een belangrijke opgave om ook deze nieuwe bewoners, net als reguliere statushouders, van passende woonruimte te voorzien. Voor arbeidskrachten uit Midden- en Oost-Europese landen wordt daarnaast gezocht naar tijdelijke woonruimte, bijvoorbeeld in slooppanden (mits passend binnen de gebiedsvisie). Oost-Sidelinge in Overschie is hier een voorbeeld van. Huisvesting van deze groepen vraagt wel om extra aandacht voor het sociale beheer. Participatie Het zwaartepunt voor de participatie ligt in de wijk. Daar gebeurt het en is de betrokkenheid van eigenaren en huurders het grootst. Woonstad heeft een stevige ontwikkelingsopgave in meerdere wijken. Het participatieproces in zo’n herstructureringsopgave is essentieel. Gebleken is dat aan beide kanten nog wat te leren valt op dit gebied: als Woonstad zoeken we naar de beste manieren om een goede afspiegeling van onze klanten te betrekken, maar ook de huidige bewonersorganisaties zijn nog niet altijd klaar voor een participatierol in herstructureringsprocessen. Veel bewonersorganisaties onderkennen dit ook. Een mooi voorbeeld is de bewonersorganisatie Tarwewijk, die op eigen initiatief deze ontwikkelingsslag aan het maken is.

- 12 -

Jaarplan 2009

Belangrijk uitgangspunt is dat wij als klantgedreven organisatie met verschillende soorten klanten in gesprek willen treden. De manier waarop participatie in de toekomst zal plaatsvinden, moet daarom veel meer recht doen aan de diversiteit van ons klantenbestand. Naast het vergroten van de representativiteit is ook het doel om onze bewoners meer en in een eerder stadium inbreng en invloed te laten hebben op ons beleid, onze dienstverlening en productontwikkeling. Hiervoor zijn participatievormen nodig die meer gericht zijn op inhoudelijke discussie dan nu het geval is. Ook is het doel om, waar dit meerwaarde heeft, een relatie te leggen tussen de participatie van onze bewoners en die van andere stakeholders. Vanaf 2007 worden via verschillende experimenten vernieuwingsslagen in gang gezet bij de participatie van bewoners. In 2008 is in Oud Charlois een experiment gestart met de ‘vitale kernen aanpak’. Getracht wordt de daadwerkelijke participatie via de verschillende belangengroepen in de wijk vorm te geven. Daarnaast wordt geëxperimenteerd met participatie van huurders en kopers in zogenaamde ‘gemengde complexen’. Complexen dus, waarin zowel huurders als huiseigenaren wonen. Een belangrijke vernieuwing zal in 2009 verder vorm krijgen. Samen met onze klanten (huurders en kopers) werken we aan een nieuwe participatiestructuur voor heel Woonstad. Het is de bedoeling de nieuwe structuur per 2010 te implementeren. De ontwikkeling van de nieuwe participatiestructuur is een van de activiteiten met hoge prioriteit. Tot de invoering van de nieuwe structuur worden de bestaande structuren (met onder andere een COH, BOH en BAR) gecontinueerd. Doelstellingen 2009 •

Alle medewerkers met klantcontacten hebben kennis gemaakt met klantgroepen en al ontwikkelde instrumenten voor klantgericht denken en werken.

•

De resultaten van het onderzoek naar het woonruimteverdeelsysteem zijn bekend, vervolgacties zijn gepland.

•

Continueren samenwerking Flexibel Wonen, in 2e helft 2009 samenwerking uitgebreid met (voormalig) WBR-deel.

•

Alle seniorenwoningen geclassificeerd volgens de ‘wijze uilen’ systematiek.

•

Lessen getrokken uit experimenten vernieuwing participatie t.b.v. nieuwe structuur.

•

Nieuwe participatiestructuur is ontwikkeld (implementatie in 2010).

2.2. Aantrekkelijke woonmilieus De één voelt zich thuis in een levendige stadswijk als het Oude Westen, de ander woont liever in het rustige, ruim opgezette Lage Land. Zoveel smaken, zoveel woonmilieus! We willen daarom differentiëren in woonmilieus: niet iedere wijk hetzelfde, maar juist unieke wijken voor unieke mensen. De Grote Woontest, een onderzoek naar de woonbeleving in Rotterdam (en de regio) in 2008, geeft verschillende handvatten voor het imago en de identiteit van de verschillende wijken. Door de wijkidentiteit te bepalen en deze te versterken en uit te dragen worden bewoners bereikt die graag in het betreffende woonmilieu wonen. Projecten als de Small Business School, Prinsenhof en Wonen Light versterken de aantrekkelijkheid van het woonmilieu. Maar ook de aankoop en herinrichting van binnenterreinen levert een belangrijke bijdrage aan de aantrekkelijkheid van woonmilieus. Meer differentiatie binnen woonmilieus vraagt daarnaast vaak om een fysieke ingreep.

- 13 -

Jaarplan 2009

Een aantrekkelijk woonmilieu houdt niet op bij de voordeur, de openbare ruimte, een breed scala aan voorzieningen en een veilige woonomgeving horen hier ook bij. Dit kunnen we niet alleen, hiervoor hebben we onze partners in de wijken nodig. Bij alle partijen is er inmiddels het besef dat voor een goede promotie van de wijken het nodig is om met elkaar het eens te zijn over het profiel van de wijk. In een identiteitstraject komen we met onze partners en bewoners tot dat profiel. Op basis daarvan kunnen we vervolgens een promotiecampagne starten. In 2009 continueren we onze inspanningen in het verlengde van eerdere identiteitstrajecten en doen we nader onderzoek naar de identiteit van 5 wijken. Doelstellingen 2009 •

Wijkidentiteit bepaald voor 5 wijken (mogelijkheden, afhankelijk van draagvlak bij andere stakeholders: Oude Noorden, Kralingen-West, Jaffa, De Esch, Cool, Oud-Charlois, Tarwewijk, Carnisse).

•

Op basis van wijkidentiteit zijn specifieke maatregelen ingezet voor de volgende wijken: Katendrecht, Pendrecht, Oosterflank, Oude Westen, Feijenoord en de wijken waarvoor in 2009 de wijkidentiteit is bepaald.

2.3. Professionele dienstverlening Voorop staat dat de visie van Woonstad terugkomt in onze dienstverlening. De volgende begrippen zijn daarbij leidend: klantgedreven, klanttevredenheid is leidend, van buiten naar binnen denken, procesbeheersing. “Tijdens de verbouwing gaat de verkoop door.” Tijdens de integratie blijven we dus gewoon ons werk doen. De continuïteit van onze dienstverlening is voor ons een topprioriteit, juist ook tijdens het integratieproces. En niet alleen dat, we werken ook in 2009 aan de verbetering van onze dienstverlening. De kwaliteit van dienstverlening is iets dat we voortdurend willen verbeteren (verbeteren is leuk). Externe certificering is geen doel, meten en verbeteren vanuit een natuurlijke behoefte wel. Voorbeeld(ig) gedrag, het geven en nemen van verantwoordelijkheid en het excellent inspringen op klachten van klanten (en daarvan leren) zijn de instrumenten om dit te bereiken. Het klantenpanel, in 2007 opgezet, is een belangrijk middel om te toetsen hoe onze klanten denken over onze dienstverlening en welke wensen ze nog meer hebben. Het is belangrijk dat klanten een beter beeld krijgen van wat we allemaal doen en hoe we dat doen. En dat ze mee kunnen denken over hoe we het nog beter kunnen doen. Op die manier zijn klanten meer betrokken en goed geïnformeerd. We gaan ze structureel benaderen via meerdere communicatiekanalen. Op deze wijze weet de klant vooraf wat er gebeurt op het gebied van bijvoorbeeld onderhoud van gebouwen, portieken, binnenterreinen en het straatbeeld. Speciale aandacht heeft de inrichting van het nieuw op te zetten Klantcontactcentrum. De prestatieafspraken om minimaal 80% van de klantvragen direct af te handelen, en 90% van de gesprekken binnen 30 seconden te beantwoorden, blijven uiteraard gehandhaafd. Door de nieuwe opzet kunnen de uitgaande gesprekken en andersoortige activiteiten overdag en in de avonduren worden uitgebreid.

- 14 -

Jaarplan 2009

Daarbij kan worden gedacht aan after-sales, incasso, het promoten van producten en het serviceabonnement. Hierdoor verwachten we een grote slag te kunnen maken wat betreft de verhoging van de kwaliteit van onze dienstverlening. In 2009 richt Woonstad zich er meer op om de klant met ons in contact te laten komen wanneer het de klant uitkomt. Er wordt dan steeds meer gebruik gemaakt van multimedia als internet, sms, e-mail, fax, telefoon etc. Ook ruimere (telefonische) tijden per 1 juli 2009 van 8.00 uur tot 20.00 uur van maandag t/m vrijdag dragen hiertoe bij. Leegstand is ongewenst, zowel uit financieel als zeker ook uit maatschappelijk oogpunt. Met de aantallen woningzoekenden die Rotterdam telt is ‘onbeheerste’ leegstand niet aanvaardbaar. Daarom sturen we strak op het zoveel mogelijk aansluitend verhuren van woningen, in combinatie met slimme oplossingen op het gebied van mutatie-onderhoud. Woningen die leegkomen in verband met toekomstige herstructurering worden in principe tijdelijk verhuurd of in gebruik gegeven aan particulieren of anti-kraak organisaties als Ad Hoc. Ons uitgangspunt is dat er geen woningen leeg staan zonder duidelijke reden. Voor leegstand die te maken heeft met de voorgenomen (weder)verkoop van een woning geldt ook dat nauwkeurig en kritisch wordt gevolgd hoe lang de leegstand duurt. Er geldt een norm van maximaal 9 maanden leegstand (het streven is wederverkoop binnen 6 maanden). Daarbij hebben we rekening gehouden met bijvoorbeeld eventueel onderhoud dat nodig is om te kunnen verkopen, het verkoopproces en onze ervaring met de tijd die een klant nodig heeft om van bezichtiging tot levering te komen. Op het moment dat die 9 maanden verstreken zijn en de woning niet verkocht is, kijken Commercie en de betreffende regio naar de beste strategie: verkoop of bijvoorbeeld toch (tijdelijke of vaste) verhuur. Het incassoproces is zoveel mogelijk gestandaardiseerd. Op vaste momenten in de maand wordt herinnerd en aangemaand en waar nodig worden vorderingen overgedragen aan het incassobureau. Die overdracht vindt niet plaats als beargumenteerd is aangegeven dat aanhouding van de overdracht op zijn plaats is. Door ons incassobeleid worden huurders zo vroeg mogelijk gewezen op de mogelijke gevolgen van niet tijdig betalen. Huurders kunnen dankzij onze vroegtijdige signalering snel worden benaderd over een huurachterstand. Veel aandacht wordt gegeven aan die huurders die blijken dusdanige financiële en/of andere problemen te hebben dat hulpverlening aan de orde is. In overleg met die huurders worden zij aangemeld bij het Meldpunt preventie huisuitzettingen. Dit is een initiatief van gemeente (Kredietbank, GGD) en corporaties en moet zorgen voor hetgeen uit de naam al blijkt: het zoveel mogelijk voorkomen van huisuitzettingen met alle nare gevolgen van dien voor zowel de betrokken huurders als de samenleving. Met de verkoop van woningen en het beheer van Verenigingen van Eigenaren dragen wij bij aan vitale en aantrekkelijke wijken. In 2009 zal het aantal actieve VvE’s verder toenemen. De nieuwe manier waarop we onze diensten voor Verenigingen van Eigenaren gaan organiseren moet leiden tot nog meer actieve VvE’s en de professionaliteit ervan verhogen. In het kader van WWI en Pact op Zuid is in 2008 de VVE-serviceorganisatie 010 opgericht. Deze serviceorganisatie richt zich vooral op eigenaren in de ‘particuliere voorraad’. Daarnaast zijn er nog verschillende thema's waaraan we in 2009 zullen werken. Intern werken we aan het verbeteren van onze processen rond woonruimteverdeling (zoals het voorkomen van ‘no show’). Samen met onze partners in de stad en regio denken we ook na over verbetering van het woonruimteverdeelsysteem, met als doel beter in te kunnen spelen op de wensen en behoeften van onze klanten.

- 15 -

Jaarplan 2009

Doelstellingen 2009 •

Primaire processen verhuur, incasso en onderhoud zijn gestandaardiseerd en ‘in control’.

•

Het nieuwe KCC draait voor heel Woonstad en voldoet aan de prestatieafspraken (80% binnenkomende contacten zelfstandig afhandelen, doorlooptijden reparatieverzoeken bewaken, percentage tevreden klanten gelijkhouden of verbeteren, vlotte (90% binnen 30 seconden) beantwoording telefoontjes).

•

Leegstand woningen beperkt (met streefcijfers per regio en soms complexspecifiek).

•

Aantal huisuitzettingen significant gedaald door inzet voor preventie huisuitzettingen.

•

Klachtenmanagement is Woonstadbreed ingevoerd.

•

Het klantenpanel is verbreed naar (voormalig) WBR, tenminste 3 klantenpanelonderzoeken in 2009.

•

Communicatie wordt, met gebruik van de verschillende middelen, effectief ingezet om de klant beter te informeren.

2.4. Aanvullende producten en diensten De belangrijkste opgave voor 2009 is de integratie van bestaande producten en diensten tot één Woonstadbreed pakket. Door (voormalig) WBR en dNU werden al veel producten en diensten aangeboden. Deze producten en diensten blijven we aanbieden. In 2009 gaat het om de volgende producten en diensten: -

servicepakket/serviceabonnement

-

politiek keurmerk veilig wonen (daar waar mogelijk)

-

seniorenpakketten

-

personenalarmering

-

mutatiepakketten

-

gemeenschappelijke schotelontvangst

-

Wonen Light

-

Comfort card

-

arrangementenlijnen wonen-welzijn-zorg (Pendrecht en De Esch)

-

voorlichting aan jongeren (in Centra voor Jeugd en Gezin)

-

‘after sales’ (in de vorm van een welkom, vaste verhuurmakelaar enz).

Het succes van deze vormen van dienstverlening is niet voor alle producten even groot. Wij willen klantgroepen linken aan deze producten en hen wijzen op de mogelijkheden. De producten moeten actiever worden aangeboden en met name ook gepromoot. De serviceabonnementen zullen uiteindelijk leiden tot betere en vooral transparante dienstverlening die weinig ruimte laat voor discussie. PKVW en seniorenpakketten zijn zaken waarmee we steeds meer inspelen op de wensen en behoeften van de klant, waar nodig is maatwerk mogelijk. Sommige mutatiewoningen zijn bij vertrek van de verhuurder eigenlijk hard toe aan een opknapbeurt. Zo’n opknapbeurt wordt niet altijd gegeven. Zo missen we al meteen kansen voor grotere klanttevredenheid. Met de opzet van een mutatiepakket, per type woning en/of per klantgroep kan dit worden aangepakt. Het concept Wonen light (voor de Prinsessenflats, een seniorencomplex in het Lage Land) is in 2008 van start gegaan en zal in 2009 door worden ontwikkeld. Uitbreiding van het concept met o.a. verhuisservice, witten en behangen en dergelijke behoort tot de mogelijkheden.

- 16 -

Jaarplan 2009

Uiteindelijk streven we naar woningen die ‘ready to move in’ zijn. De aanvullingen worden afgestemd op de doelgroep (senioren). Er zullen geen nieuwe producten en diensten worden ontwikkeld, tenzij zich kansen voordoen die eenvoudig te realiseren. Doelstellingen 2009 •

Vergroting gebruik producten en diensten, 80% nieuwe huurders sluit serviceabonnement.

•

Servicepakketten, Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW), seniorenpakketten en personenalarmering geharmoniseerd Woonstadbreed en waar gewenst verbreed naar andere regio's.

•

Mutatiepakketten ontwikkeld en keuzes gemaakt over de (wijze van) implementatie.

•

Wonen Light doorontwikkeld.

2.5. Prijsbeleid We voeren ook in 2009 een gematigd en realistisch huurbeleid, binnen de grenzen zoals die door de Minister worden voorgeschreven. Prijsbeleid in meer brede zin van het woord is een van de prioriteiten voor 2009. Het gaat dan om de prijzen van woningen: de (on)mogelijkheden voor huurharmonisatie, wat te doen met huurders die door herstructurering in een (veel) duurdere woning terecht komen. Maar ook om prijzen van producten en diensten en concepten als ‘Wonen Light’ en mutatiepakketten. Om prijsbeleid bij Verenigingen van Eigenaren en prijsbeleid bij MVEkoopwoningen. Daarom ontwikkelen wij in 2009 een gedifferentieerd prijsbeleid, waarin prijs (huur/kooplasten en woonlasten), product en service met elkaar verbonden zijn. We willen toe naar een samenhangend pakket, afgestemd op de wensen en (on)mogelijkheden van onze klanten. Onderdeel hiervan is ook om (waarschijnlijk vanaf 2010) ook meer transparant te zijn over de opbouw van onze huurprijzen. In breder verband (De Vernieuwde Stad) werken wij al vanaf 2007 aan een visie op prijsbeleid in de verre toekomst. Daarbij kijken we breed: naar zowel de huurmarkt als de koopmarkt. Na een inspirerend congres in 2008, zal De Vernieuwde Stad in 2009 actief naar buiten treden met die visie. Uiteraard vindt er een wisselwerking plaats: wij leveren een actieve inbreng aan het prijsbeleid van de toekomst, en gebruiken de stip op de horizon om daar vanuit ons eigen prijsbeleid langzaam naar toe te werken. Doelstellingen 2009 •

Gematigd en realistisch huurbeleid gevoerd.

•

Keuzes gemaakt rond sociale huur bij herstructureringsopgaven.

•

Gedifferentieerd prijsbeleid ontwikkeld.

- 17 -

Jaarplan 2009

Hoofdstuk 3. Samen werken aan vitale en aantrekkelijke wijken Als Woonstad Rotterdam staan wij voor het realiseren en instandhouden van vitale en aantrekkelijke wijken. Dat doen we door integraal en gebiedsgericht te werken: per wijk samen met anderen kijken welke inzet nodig is. Daarbij hebben wij een brede taakopvatting: niet alleen werken aan de stenen, maar juist ook aan de mensen. Onze activiteiten zijn daarom zowel fysiek als sociaal/economisch gericht. Een deel van die activiteiten doen we in het kader van WWI. Maar we verliezen ook niet uit het oog dat er meer in de stad is dan de WWI-wijken. Zoals ook blijkt uit de Grote Woontest 2008, dreigt een aantal laat-naoorlogse wijken de probleemwijken van de toekomst te worden. Het is voor ons dan ook van groot belang om het niet zover te laten komen en nú al acties te ondernemen om te voorkomen dat deze wijken (verder) afglijden. In hoofdstuk 4 wordt voor de betreffende wijken beschreven om welke acties het gaat. 3.1. Integrale en gebiedsgerichte inzet Twee belangrijke pijlers van onze integrale en gebiedsgerichte inzet in de wijken zijn de gebiedsvisies en de overkoepelende Woonstadcockpit. De Woonstadcockpit is vooral een sturingsinstrument op niveau van de stad Rotterdam, als een soort paraplu voor de gebiedsvisies. Met het opstellen van de Woonstadcockpit is in 2008 gestart, met het instrument gaan we in de 1e helft 2009 concreet aan de slag. Voor een aantal wijken/gebieden zijn in het recente verleden al gebiedsvisies en uitvoeringsprogramma's opgesteld. Deze programma's worden onverkort uitgevoerd. In 2009 zal daarnaast voor een aantal wijken een nieuwe integrale gebiedsvisie (inclusief uitvoeringsprogramma) worden opgesteld. In hoofdstuk 4 wordt per wijk beschreven wat de opgave voor 2009 is. Doelstellingen 2009 •

Sturingsinstrument Woonstadcockpit ontwikkeld en in werking.

•

Integrale gebiedsvisie opgesteld of in ontwikkeling voor: Oude Noorden en Middelland (beiden al opgestart in 2008 en doorlopend tot medio 2009), Overschie, Spangen, Nieuwe Westen, Cool/Centrum (op te starten in 2009).

•

Herpositionering gereed van de vigerende visies voor: Katendrecht en Pendrecht (de herpositionering van Pendrecht is al opgestart in 2008 en doorlopend tot medio 2009)

•

Visie Bloemhof/Hillesluis verder uitgewerkt in concreet programma.

•

Ontwikkelingsvisies/masterplannen (door)ontwikkeld voor: Jaffa, Boomkwekerij/veilingterrein, Wielewaal, Kleinpolder/Overschie

•

Jaarschijf 2009 WWI-programma’s voor Overschie, Oude Noorden, Nieuw Crooswijk, Spangen, Nieuwe Westen, Middelland, Oude Westen, Oud-Charlois, Tarwewijk, Carnisse, Pendrecht, Katendrecht, Bloemhof, Hillesluis gerealiseerd.

- 18 -

Jaarplan 2009

3.2. Vastgoedstrategie Als Woonstad bezitten we zo’n 53.000 verhuureenheden in Rotterdam. Vernieuwing van (een deel van) die woningen is van groot belang, we streven er naar jaarlijks 2% van de voorraad te vernieuwen. Dat betekent jaarlijks de bouw van 500 nieuwbouwwoningen en het transformeren van 500 woningen (waarbij de casco’s behouden blijven). Deze streefcijfers moeten vanaf 2010 worden gerealiseerd. Voor 2009 gaan we uit van 400 bouwstarts. Het belang van gerichte keuzes maken met de vastgoedvoorraad wordt steeds groter. In welke wijken is de woningvoorraad te eenzijdig? Waar voldoet de kwaliteit niet meer aan de eisen van deze tijd? Is onze bereikbare voorraad nog voldoende? Of is er juist meer behoefte aan een huurwoning in het middensegment? Is er in een wijk of buurt meer vraag naar starters-, gezins- of senioren woningen? In 2007 en 2008 hebben we de nieuwe vastgoed- en investeringsstrategie voor Woonstad ontwikkeld. In deze strategie is benoemd welke kansen de verschillende wijken bieden en hoe en wanneer we die willen en kunnen realiseren. Daarbij wordt in de vastgoedstrategie uiteraard met name gekeken naar onze bestaande woningen en ander bezit, de kansen die dat biedt en op welke locaties er synergiemogelijkheden zijn. Uit de vastgoedstrategie vloeien allerlei ontwikkellocaties en nieuwbouw/renovatieprojecten voort. Deze worden, voor wat betreft de activiteiten in 2009, beschreven in dit jaarplan. De vastgoedstrategie is uiteraard geen statisch document, afhankelijk van ontwikkelingen in de markt en kansen die zich voordoen, kan in de Woonstadcockpit bijstelling plaatsvinden. Werken aan de ontwikkeling van wijken betekent vaak ook fysieke ingrepen doen: renovatie, transformatie, sloop-nieuwbouw of anderszins. In hoofdstuk 4 wordt beschreven voor welke wijken we werken aan plannen voor de (her)ontwikkeling van verschillende locaties. We hebben vijf prioriteitsgebieden benoemd: 1

Nieuw Crooswijk - Jaffa - Nieuw Kralingen

planvolume ca. 2.500 woningen

2

Pendrecht - Wielewaal

planvolume ca. 2.500 woningen

3

Feijenoord

planvolume ca. 1.500 woningen

4

Overschie

planvolume ca. 700 woningen

5

Katendrecht (Pols e.o.)

planvolume PM

In deze gebieden willen we in 2009 (en verder) 70% van onze jaarlijkse nieuwbouw realiseren. De overige 30% komt vooral uit éénmalige projecten met significante woningaantallen in Lage Land/De Esch, Oude Westen, Hillesluis, Centrum Noord en Centrum Zuid. Op een aantal plaatsen zijn we al concreet aan de slag. In de plannen voor 2009 zijn 524 starts bouw voorzien (123 transformaties en 401 nieuwbouw). Dit is echter na inbouw van een veiligheidsmarge (risico inschatting) van 253 woningen. De veiligheidsmarge is per project bepaald en noodzakelijk omdat externe ontwikkelingen en/of omstandigheden er toe kunnen leiden dat er vertraging of planuitval optreedt. Daarnaast wordt gewerkt aan de voorbereiding van transformatieprojecten die na 2009 starten. De veiligheidsmarge geldt voor zowel transformaties/nieuwbouw als renovaties en bedraagt (gemiddeld) 30%. Dat betekent dat wij uitgaan van realisatie van 70% van het totale programma. In de begroting is ook uitgegaan van deze 70%. Waar mogelijk (qua capaciteit, externe mogelijkheden en financiën) wordt gestreefd naar het realiseren van meer dan die 70% (tot een maximum van 100% van het programma).

- 19 -

Jaarplan 2009

Tabel: start bouw in 2009 en verder

Start bouw

Basis aantal

Te starten transformatie 2009 Te starten nieuwbouw 2009 Transformaties in ontwikkeling 2009 t.b.v. latere jaren Nieuwbouw in ontwikkeling 2009 t.b.v. latere jaren

Risico Jaarplan inschatting 2009

Start 2009

Start 2010

Start 2011

178

-55

123

123

599

-198

401

401

441

-219

222

165

57

1.765

-890

875

547

328

712

385

1.621

524

Aanpak particuliere voorraad In het kader van het Pact op Zuid en WWI zetten we ons ook actief in voor de aanpak van de particuliere voorraad. De nadruk ligt daarbij op onze adoptiewijken, Oud-Charlois, Tarwewijk en Bloemhof-Hillesluis. Gezien de enorme opgave waar wij al voor staan zijn wij selectief met het zetten van de meest ingrijpende stap in de aanpak van de particuliere voorraad: het opkopen, renoveren en weer verkopen van panden. We zetten wel stevig in op het aanspreken en ondersteunen van de particuliere eigenaar zelf. Een belangrijke rol is daarbij weggelegd voor de VvE-serviceorganisatie 010, een samenwerkingsverband van Woonstad met de gemeente en met Woonbron. Verkoop In 2008 is vastgesteld dat, om het WWI-programma te realiseren, er substantieel méér woningen moeten worden verkocht dan opgenomen in de investeringsstrategieën van (voormalig) de Nieuwe Unie en WBR tot 2008. Voor 2009 betekent dat een verkoopdoelstelling van 695 woningen vanuit de bestaande voorraad. De projectenportefeuille van Woonstad leidt daarnaast nog tot een verkoopopgave na transformatie of nieuwbouw van circa 540 woningen. Het generen van financiën is echter niet de belangrijkste doelstellingen die wij met verkoop willen realiseren. Een goede vastgoedportefeuille en het benutten van verkoop als ‘motor’ voor de ontwikkeling van de wijk zijn voor ons belangrijker. In onze verkoopstrategie (gereed 1e helft 2009) zal worden uitgewerkt waar, wanneer en op welke wijze deze verkoopdoelstellingen worden gerealiseerd. Daarbij kan ook sprake zijn van geclusterd afstoten op locaties waar Woonstad maar zeer beperkt bezit heeft. Uiteraard staat het verkopen van woningen tot die tijd niet stil, op een groot aantal locaties worden de lopende verkoopprogramma’s gewoon voortgezet. In het kader van onze nieuwe verkoopstrategie wordt in 2009 gezocht naar bijpassende verkoopvormen. Realisatie van de nieuwe verkoopdoelstelling is, zeker ook in het licht van de kredietcrisis, een grote opgave. Aan de andere kant is er een noodzaak om projecten te realiseren, omdat deze bijdragen aan de revitalisering van wijken. Ons vastpinnen op een voorverkooppercentage is in dat licht onverstandig. We zullen dat per project bepalen. Uitgaande van een voorverkooppercentage van 50% ligt de piek aan onverkochte woningen medio 2009 op circa 260 woningen.

- 20 -

Jaarplan 2009

We hanteren daarbij de volgende werkwijze: -

per project worden door de regio en vastgoedontwikkeling de voorverkooppercentages bepaald tot een maximum van 300 (waarschuwingsgrens)

-

boven de waarschuwingsgrens vindt besluitvorming in het bestuur plaats tot een maximum van 400 (maximum risico)

-

boven het maximum risico wordt vooraf toestemming aan de Raad van Commissarissen gevraagd.

Zo nodig worden de woningen na 6 maanden tijdelijk in de verhuur genomen om later alsnog te worden verkocht. In 2009 zal hoe dan ook veel energie worden gestoken in het realiseren van de verkoopdoelstellingen. Imagocampagnes voor de verschillende wijken en andere specifieke marketinginspanningen dragen hier aan bij. Desondanks blijven we kritisch volgen in hoeverre we onze verkoopdoelstellingen realiseren en wat de invloed is van de kredietcrisis op de verkopen. Zo nodig zullen aanvullende maatregelen genomen worden zodat de liquiditeit niet in gevaar komt. Aandachtspunt voor verkoop is uiteraard ook het realiseren van een snelle wederverkoop voor MVE woningen, aangezien een groot deel van onze woningen via MVE verkocht is. Doelstellingen 2009 • Projectenprogramma gerealiseerd. • Verkoopstrategie ontwikkeld. • Onderzoek nieuwe verkoopvormen afgerond, keuzes gemaakt. • Verkoopdoelstelling 695 woningen uit de bestaande voorraad gerealiseerd. • Wederverkoop MVE woningen 90% in 6 maanden gerealiseerd. 3.3. Kernkwaliteit beheer Een belangrijke opgave voor de regio's in 2009 is het op orde brengen en houden van onze beheerprocessen. De fusie biedt ons de kans om onze processen en procedures nogmaals zorgvuldig tegen het licht te houden en verbeteringen aan te brengen. Met als doel schone, hele en veilige woningen en woonomgevingen. Onze klanten verdienen goed onderhouden woningen. Daarom zetten we ons in om al het onderhoud goed en klantvriendelijk uit te voeren. Dat doen we in een samenspel tussen de onderhoudsafdelingen binnen de regio’s en de specialisten van het servicebureau techniek. De klantcontacten over onderhoud vinden plaats vanuit de regio’s en het KCC, op de hoogte blijven van ontwikkelingen op dit vakgebied en slim inkopen gebeurt centraal. Als onderdeel van alle eerstelijns klantcontacten komen ook reparatieverzoeken van klanten binnen op het KlantContactCentrum. De medewerkers van het KCC kunnen voor een groot deel van die verzoeken zelf alle acties naar zowel aannemer als klant in gang zetten. De overige 20% complexere verzoeken worden door medewerkers van de wijkteams in behandeling genomen. Spoedopdrachten worden altijd binnen 24 uur behandeld, voor overige opdrachten geldt dat de klant uiterlijk binnen 72 uur contact met een aannemer moet hebben gehad. Veiligheid is niet de corebusiness van Woonstad. In het kader van de veiligheid participeren we wel in projecten van de stadsmarinier en politie zoals de “actie Zonneschijn”, “actie Schoon Schip” en interventieteams. Met de inzet van servicemedewerkers (buurtmeesters) leveren we ook positieve bijdrage in het kader van schoon, heel en veilig. Zij zijn de ‘ogen en oren’ in de wijk en het eerste aanspreekpunt voor de bewoners.

- 21 -

Jaarplan 2009

De inzet van de huidige service-medewerkers zal worden geïntensiveerd. De wijkteams geven opvolging aan wat de servicemedewerkers op straat signaleren door bijvoorbeeld buurtbemiddeling, portiekgesprekken, aanspreken van klanten op onderhoud tuinen, bewonersavonden per thema, samenwerking met andere buurtteams (politie, Stadstoezicht, Roteb e.d.). Belangrijk is dat het beheer ook wordt ondersteund door goed foldermateriaal. Nieuwe grootschalige activiteiten op gebied van schoon, heel, veilig zijn niet gepland. We zullen wel de samenwerkingsvormen met bijvoorbeeld TOS en de ROTEB intensiveren. Her en der in de stad lopen wij tegen problemen met de funderingen van onze woningen aan. Deze problemen doen zich onder andere voor in het Oude Westen en Middelland. Samen met bewoners en experts bekijken wij wat in de specifieke situaties de beste oplossing is voor de problemen. In 2009 wordt voor funderingsonderzoeken 1 miljoen euro gereserveerd in de begroting. We willen actief sturen op het onderhoud van de woningvoorraad. We zullen daarvoor in 2009 een ontwikkelproces opzetten, dat wel enkele jaren in beslag zal nemen. Belangrijk onderdeel is het optimaliseren van de inkoopfunctie, waarbij het schaalvoordeel benut moet worden met behoud van kwaliteit. Hiermee wordt in 2009 een eerste slag gemaakt. Doelstellingen 2009 •

Kwaliteit van onze basisdienstverlening verbeterd, in het bijzonder door standaardisering werkprocessen.

•

Ontwikkelproces onderhoud woningvoorraad opgestart.

•

Normen voor afhandeling klachtenonderhoud worden gehaald

•

Samenwerking met de ROTEB geïntensiveerd: 20 stageplekken in 2009 in onze wijken.

•

Iedere service-medewerker weet wat er van hem wordt verwacht en levert ook aantoonbaar de afgesproken services.

•

Vervanging keukenblokken en CV-ketels (streven: maximale leeftijd 19 jaar)

•

Meer en beter foldermateriaal uitgegeven.

3.4. Energiebeleid en duurzaamheid In 2008 is het plan van aanpak energie opgesteld. In dit plan worden concrete acties benoemd voor 2009 en verder op gebied van energie. Onderdelen van het plan van aanpak zijn onder andere communicatie over energiezuinig leven en het werken met energielabels. Eind 2008 zijn de energielabels voor het hele Woonstadbezit opgeleverd. Dat betekent dat we nu goed weten hoe energiezuinig onze woningen zijn. Die kennis biedt ons een breed palet aan mogelijkheden om te werken aan verbetering van onze woningen. Afhankelijk van het label, de (on)mogelijkheden die de woning en het complex bieden en de financiële consequenties, gaat we werken aan meer energiezuinige woningen. Dat kan betekenen het plaatsen van HR-ketels, het aanbrengen van dubbelglas of andere isolerende voorzieningen, enzovoort. Concrete voorbeelden zijn: zonneboilers en/of zonnepanelen in wooncomplex Witte Aleidis II en het aanbrengen led-verlichting in portieken. Een gerelateerd project is het aanbrengen van fijnstoffilters in 84 woningen in Overschie. Deze proef is gestart in 2008, in samenwerking met de GGD Rotterdam-Rijnmond. De proef moet uitwijzen moet uitwijzen of dergelijke systemen daadwerkelijk bijdragen aan een beter woon- en leefklimaat.

- 22 -

Jaarplan 2009

Doelstellingen 2009 •

Plan van aanpak energie gereed, activiteiten opgestart.

•

Quick-wins op basis van analyse energielabels gerealiseerd.

•

Informatievoorziening aan bewoners en medewerkers over energiezuinig gedrag verbeterd.

3.5. Samenwerking en profilering Het is ondenkbaar dat we zonder samen te werken ons doelen haalt. Dit kan alleen maar met sterke gefocuste samenwerkingspartners. Voorbeelden zijn: •

onze klanten

•

de deelgemeentes en de gemeente Rotterdam

•

het Pact op Zuid

•

de bewonersvertegenwoordigers

•

collega corporaties

•

scholen

•

instellingen voor zorg en welzijn

•

marktpartijen

•

de politie en Stadsmariniers

•

ondernemers.

Onze stijl van samenwerken kenmerkt zich met name door gedeelde waarden en ambities, gunnen, samen scoren, inspirerend, plezierig, scherp en integer. Wij kunnen niet zonder onze partners, maar zij ook niet zonder ons. Dat betekent dat wij ook verwachtingen mogen hebben van onze partners: dat zij onze ambities delen, samen met ons prioriteiten willen stellen en vanuit dezelfde waarden willen samenwerken. In onze ambities streven we een kwaliteit na zowel op het gebied van beheer/dienstverlening als dat van ontwikkeling. Die kwaliteit is een samenspel van behoeften en wensen van klanten en andere stakeholders. Dat impliceert een vrij exacte kennis van de wensen en verwachtingen die beide groepen koesteren. Door die te kennen zal de door ons gewenste langdurige samenwerking met (deel)gemeentelijke bestuurders, diensten en diverse leveranciers ontstaan en behouden kunnen blijven. In 2009 besteden we extra aandacht aan het opbouwen en versterken van die samenwerkingsrelaties. Hoewel wij ons in onze activiteiten rond verhuur, verkoop, onderhoud en nieuwbouw concentreren op Rotterdam, reiken onze netwerken tot ver daarbuiten. In de regio Rotterdam zijn we actief in de Maaskoepel, onder andere door de inzet van Marja de Bruyn als bestuurslid. Ook zijn we lid van City Corp en maken we gebruik van Woonnet Rijnmond. Landelijk zijn we lid van Aedes en vervullen een actieve rol in De Vernieuwde Stad, het samenwerkingsverband van grote stadscorporaties. Arjan Schakenbos zit namens Woonstad in het bestuur van De Vernieuwde Stad. Onze samenwerking met Midland Heart uit Birmingham wordt ook in 2009 gecontinueerd. De nadruk zal liggen op uitwisseling van kennis en ervaring via een uitwisselingsprogramma (waarschijnlijk mede in relatie tot het talentmanagement).

- 23 -

Jaarplan 2009

Doelstellingen 2009 •

Relevante stakeholders zijn betrokken bij alle gebiedsvisies en andere grootschalige ontwikkelingen.

•

Periodiek (4x per jaar) themagewijs overleg met belangrijkste stakeholders Woonstad, bijvoorbeeld in de vorm van Woonstaddebatten.

•

Relatieblad WIJ Rotterdam 3x per jaar verschenen.

•

Woonstad in het nieuws door stellingnames in het publieke debat (opiniërend).

3.6. Woonafspraken Met de gemeente Rotterdam zijn c.q. worden begin 2009 woonafspraken gemaakt rond de aanpak van de bestaande voorraad (renovaties en verkoop), de productie nieuwbouw en huisvesting voor bijzondere doelgroepen. Een van onze belangrijkste opgaven in 2009 is het ook daadwerkelijk realiseren van deze afspraken. Veel nadruk ligt daarbij op de productie van nieuwbouwwoningen en het voortvarend realiseren van renovaties. Maar gezien de kredietcrisis zal ook de verkoop van woningen grote inspanningen vragen. Nota bene: de woonafspraken met de gemeente over verkoop zijn gemaakt vóór het WWIprogramma uitgewerkt was. In 2008 is vastgesteld dat, om het WWI-programma te realiseren, er substantieel méér woningen moeten worden verkocht dan afgesproken met de gemeente. In de verkoopstrategie (zie paragraaf 3.2) wordt uitgewerkt hoe de gewenste omvang van woningverkoop in het gewenste tempo gerealiseerd kan worden. Nog onduidelijk is wat het effect is van de kredietcrisis op de woningverkoop. De eerste signalen wijzen erop dat de verkopen teruglopen. We beraden ons op stappen om toch de gewenste verkoopomvang te realiseren. In het kader van het fusieconvenant zullen wij (ook) in 2009 de voortgang van het fusieconvenant met de gemeente bespreken. Evaluatie van de fusie zal plaatsvinden vóór 1 juli 2010. Doelstellingen 2009: realiseren woonafspraken •

Renovaties/transformaties (boven 25.000 euro): 493 (oude) woningen.

•

Verkoop: 678 woningen (rechtstreeks vanuit voorraad én na renovatie).

•

Productie nieuwbouw: 401.

•

Huisvesting bijzondere doelgroepen: conform woonafspraken naar rato.

•

Bespreking voortgang fusieconvenant

- 24 -

Jaarplan 2009

Hoofdstuk 4. De Woonstadwijken Woonstad heeft bezit in 38 wijken in Rotterdam. Hieronder wordt, voor de wijken waarin we ook echt substantieel bezit hebben, kort per wijk beschreven op welke activiteiten in 2009 (met soms een doorkijkje naar 2010) wat ons betreft de nadruk zal liggen. De realisatie van al die activiteiten kunnen we niet alleen, we zijn vaak ook afhankelijk van de keuzes van onze externe partners. Hun keuzes met bijbehorende inzet bepalen voor een deel ook hoe realistisch onze eigen planning zal zijn. 4.1. Overschie Overschie is een wijk met een rijke historie en een enorme diversiteit aan woonmilieus. Tot 1941 was Overschie een zelfstandige gemeente. Dat zien we nog steeds terug in de aparte identiteit en houding ten opzichte van ‘de stad Rotterdam’. Overschie is een dorp, maar met de voorzieningen van de stad. Er is echter ook een keerzijde: Overschie wordt ingeklemd tussen luchthaven Rotterdam Airport, snelwegen (A20 en A13) en bedrijventerrein Spaansepolder. Overschie- Kleinpolder is aangemerkt als één van de 40 wijken die de komende tien jaar extra aandacht krijgen van het Rijk, gemeente en corporaties. In nauwe samenspraak met deelgemeente Overschie is een programma opgesteld bestaande uit sociale, culturele en fysieke maatregelen om Kleinpolder ook in de toekomst een vitale, aantrekkelijke wijk te laten zijn. Voor Woonstad Rotterdam ligt de nadruk op de aanpak van de bestaande voorraad en het invullen van de braakliggende locaties in de wijk. In de Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Overschie 2020 zijn Blijvenburg/Welschen-2, Kleinpolder-Oost, Kleinpolder Zuid-West, winkelcentrum De Hoge Schie en het gebied achter de Oost-Sidelinge in samenspraak met de gemeente aangewezen tot ontwikkellocaties. Het is de bedoeling te komen tot een gebiedsafspraak met de gemeente over de ontwikkeling van deze gebieden. Op milieubelaste locaties wordt ervaring opgedaan met fijnstoffilters. Daarnaast investeert Woonstad Rotterdam in maatschappelijk vastgoed middels een bijdrage aan het zogenaamde ‘Prachthuis’ en levert het een belangrijke bijdrage aan de ingezette aanpak rondom ‘Paradie Overschie’. Rondom de Abtsweg wordt gevelkunst ingezet om de omgeving te betrekken bij de naderende herstructurering. In de overige delen van de wijk is sprake van een rustig woonklimaat en ligt de nadruk op het vormgeven van onze kernkwaliteit beheer. Onderhoud, goede dienstverlening en goed beheer (o.a. door inzet servicemedewerkers) spelen hierbij een belangrijke rol. Gedurende 2009 en volgende jaren zullen wij continu blijven monitoren of de voorgenomen aanpak tot het gewenste resultaat leidt. Opgave: • •

Realiseren WWI-opgave Ontwikkeling Blijvenburg/Welschen-2, Kleinpolder-Oost, Kleinpolder Zuid-West, winkelcentrum De Hoge Schie en het gebied achter de Oost-Sidelinge (uitwerking programma, planning en fasering vanaf 2009; fysiek programma van ± 700 woningen)

•

Vormgeven kernkwaliteit beheer

•

Tijdelijk meer inzet op sociaal beheer Blijvenburgstraat (ouderen)

•

Pilot gemengd beheer: huurders en eigenaren in gesprek met Woonstad om problemen in onderhoud en beheer aan te pakken

- 25 -

Jaarplan 2009

4.2. Spangen Het leven is weer Spangend! Voor het tweede achtereenvolgende jaar scoort de wijk een zeven op de veiligheidsindex. In het verleden zijn de voorzieningen in Spangen geminimaliseerd. Met de toenemende koopkracht komt daar verandering in en veranderen ook de wensen en behoeften. Door de noodzakelijke nadruk op de instroom van werkende en meerverdienende bewoners, neemt de behoefte aan ‘zorg’ af maar de behoefte aan ‘vermaak’ toe. Spangen valt onder het WWI- gebied West. Wij zetten in op een fysieke aanpak en concentreren de sociale aanpak op jeugd en cultuur. Veel van de sociaal-economische doelen realiseren we door het bouwprogramma en het plaatsingbeleid (Lokaal Maatwerk). In een gezamenlijke gebiedsvisie is het interessant om gevestigde belangen te onderzoeken c.q. te verminderen. Transformatie van een buurt betekent toevoegen van en verminderen van voorzieningen én commercialiseren. Minder welzijnswerkers en meer vermaak. Eerder een poolcafé dan extra jongerenwerkers. Eerder een ontbijtcafé voor Turkse vrouwen dan een cursus “omgaan met werkloosheid”. We experimenteren met verschillende vormen van wonen-leren-werken. Met bijvoorbeeld: brede servicepunten, brede scholen, kinderopvang, woonfoyers (begeleid wonen), stageplaatsen, bedrijfsverzamelgebouwen en de inzet voor commercieel vastgoed voor startende ondernemers. In Spangen worden er in ieder geval 11 jongerenappartementen aangeboden met een voor jongeren alleszins haalbare huur van 330340 euro. Hierdoor kunnen ze nog huurtoeslag krijgen. Als meest jonge wijk van Rotterdam wil Woonstad jongeren uit Spangen één van de twee w’s leveren: de ‘w’ van wonen! Voor de andere ‘w’ moeten ze zelf zorgen: voorwaarde is dat ze werken of studeren! In 2009 is het wijkteam bezig om de resterende 120 bewoners van het Justus van Effen Complex aan definitieve of tijdelijke huisvesting te helpen. Een gedeelte van de klanten wordt begeleid. Sommigen, met een hart voor het wonen in een monument, keren na twee jaar terug naar het complex in een woning met een voor hen betaalbare huur. Opgave: •

Realiseren WWI-opgave, in het bijzonder projecten waarin de verbinding wordt gelegd tussen wonen, leren en werken

•

Ontwikkelen integrale gebiedsvisie

•

Herhuisvesting bewoners Justus van Effen

•

Herstructureringsplan Staringbuurt (uitwerking in programma en grond/vastgoedexploitatie)

•

Herinrichting gebied tussen Van Hellen en Spangen en Oranjeplein

•

Intensiveren samenwerking met wijkraden

4.3. Nieuwe Westen en Middelland Middelland en het Nieuwe Westen zijn nu nog kwetsbare wijken, die echter beiden veel kansen bieden om er woonmilieus te creëren waar in Rotterdam grote vraag naar is. We staan dus voor de opgave die wijken te transformeren: Middelland voor het chique wonen en het Nieuwe Westen voor rustig wonen aan de rand van het centrum. Woonstad wil voor het thema ‘sociaal’ aansluiten bij het motto van de deelgemeente: verbinden en vooruitkomen. Degenen die willen en kunnen, moeten gestimuleerd worden. Degenen die willen maar niet kunnen, moeten geholpen worden. Degenen die niet willen, moeten aangepakt worden. We zetten samen met de deelgemeente in op coaching, scholing en opvolging. Ter ondersteuning van de activiteiten op de terreinen van leefbaarheid, sociale cohesie en participatie zet wijkteam Middeland-het Nieuwe Westen samen met de deelgemeente een werkcyclus op.

- 26 -

Jaarplan 2009

Aan de basis van die werkcyclus staan de wijkanalyse en de wijkagenda. We initiëren onder andere een project ‘Middellandmix’. Dit is een ontmoetingsproject waarbij ‘nieuwe’ bewoners en ‘oude’ bewoners met elkaar op pad gaan. Het project stimuleert de sociale cohesie in de wijk en informeert bewoners over het beleid, visie en dienstverlening van Woonstad. Bijkomstig gaan we na of nieuwe bewoners als ankerpunten in de wijk kunnen fungeren. Opgave: •

Woonvisie Nieuwe Westen

•

Gebiedsvisie Middelland

•

Opzetten buurtbeheerbedrijf met deelgemeente en Woonbron

•

Pandenaanpak Nieuwe Binnenweg, afstemming branchering van winkels

•

Realisatie buurtatelier (ontmoetingscentrum en expositieruimte), samen met bewoners uit het project Snelle Croon

•

Verbeteren schoon, heel en veilig (o.a. verlichting portieken)

•

Interactief webpanel voor bewoners

•

Benaderen en activeren van bewoners die nu niet actief zijn.

4.4. Oude Westen Het Oude Westen is een prachtige wijk. Tegelijkertijd kampt de wijk met een slecht imago en kunnen veel bewoners in meerder opzichten niet mee doen. Zowel op veiligheid als op de sociale index bungelt de wijk onderaan de lijst. Daar gaan we wat aan doen. Met de gelden die Woonstad in 2009 via de WWI beschikbaar stelt, aangevuld met rijksgelden en gemeentelijke inzet gaan we zowel op ruimtelijk-fysiek (Trespablok) als economisch (bedrijfsruimteplan en ondernemerstafel) en sociaal (sociaal investeren, achter de voordeur) aan de slag. Daarnaast bereiden we projecten voor in de openbare ruimte, voor maatschappelijk vastgoed en worden voor een aantal locaties herontwikkeltrajecten voorbereid. Een kans en tegelijk een risico daarbij zijn de lage prijzen (per vierkante meter) voor woningen in het Oude Westen. In een vitale coalitie met bewoners, ondernemers, instellingen en Oude Westen-adepten van buiten de wijk geven we uitvoering aan het ambitieuze programma “Binden en Verleiden”. Opgave: •

Start uitvoering facelift en verbeteren veiligheid Trespablok en binnenterrein, inclusief verbetering beheer, collectieve participatie en ‘achter de voordeur aanpak’

•

Omzetten van 10 tot 15 opslagplaatsen tot bedrijfsruimte

•

Ondernemerstafel haalt 10 nieuwe bedrijven naar de wijk en helpt 10 starters vanuit de wijk in de wijk naar een goed lopen bedrijf

•

Bezoek van 400 tot 500 huishoudens in het kader van het project “achter de voordeur”

•

2 binnenterreinen inclusief omliggende bebouwing aanpakken en onder een integraal beheerregime brengen, in samenwerking met omwonenden

•

Verbetering 5 POP-panden en planvoorbereiding voor 25 panden

•

Plan verbetering kwaliteit openbare ruimte

•

Plan maatschappelijk vastgoed

•

Planvoorbereiding Mariastraat, Drievriendendwarsstraat, Gaffelstraat, POP-panden

•

Benutten bestaande en nieuwe netwerken

- 27 -

Jaarplan 2009

4.5. Cool en Centrum De wijk Cool valt uiteen in een zuidelijk en een noordelijk gedeelte met de Westblaak als scheidslijn. Elk gebied heeft een eigen profilering. Cool Noord ontwikkelt zich tot een iets chiquer deel van het uitdijende winkelgebied, tevens zijn hier hoogwaardige stedelijke voorzieningen gevestigd. Woonstad heeft hier bezit op beeldbepalende plekken. In de zijstraten is het rustig stedelijk wonen. Cool Zuid ontleent veel kracht aan de creatieve urban cultuur aan de Witte de Withstraat. De woningvoorraad is divers: nieuw- en oudbouwcomplexen. De centrumfunctie in Rotterdam moet versterkt worden en wij zullen daar in de komende jaren een belangrijke bijdrage aan leveren. Op basis van de gebiedsvisie die in 2009 zal worden opgesteld, werken wij in het centrum onder andere aan het behouden en aantrekken hogere inkomens. Daarvoor brengen we woningen in het (middel)dure huursegment op de markt, zoals in de opgeleverde projecten Coolveste en de Kapiteinswoningen. Daarnaast worden in 2009 de voorbereidingen getroffen voor de aanpak van een aantal straten, waarin de combinatie van wonen en winkels moet bijdrage aan een levendige binnenstad. Voorwaarde voor Cool Noord is fysiek ingrijpen, met uitzondering van het tachtiger jaren complex aan de Jacobusstraat. In Cool Zuid is intensief beheer noodzakelijk. Kansen voor ontwikkelingen zijn er in de Karel Doormanhof waarin samen met Proper Stok en de SOR wordt gekeken naar een uitbreidingslocatie. Opgave: •

Aanpak Mauritsweg, Oude Binnenweg, Jacobusstraat (De Hoek) en de Maurits- en Jacobusstraat

•

Actualiseren wijkvisie Cool.

•

Bouwen voor doelgroepen met hogere inkomens

•

Ontwikkelen potentiële nieuwbouwprojecten op grond van derden (langlopende processen)

4.6. Oude Noorden Woonstad heeft in de deelgemeente Noord slechts een beperkte positie, met alleen woningen in het Oude Noorden. Ontwikkelingen in andere wijken zijn van betekenis voor het Oude Noorden en andere Woonstadwijken rondom het centrum. In Blijdorp heeft een verjonging van de bevolking plaatsgevonden. Inmiddels zijn de koopwoningen in delen van Blijdorp alweer te duur geworden voor veel starters. Kansen om de positie van Blijdorp in te nemen zien we meer in Middelland dan in het Oude Noorden. Daar staat tegenover dat we voor het Oude Noorden wel kansen zien om de ontwikkeling die heeft plaatsgevonden in het Liskwartier - een voorbeeld van geslaagde gentrification - aan de noord- en middenkant kant van het Oude Noorden een vervolg te laten krijgen. In de gebiedsvisie Oude Noorden, die in 2009 wordt vastgesteld, geven we richting aan onze inspanningen voor de wijk. Het bijbehorende uitvoeringsprogramma geeft een overzicht van de fysieke, sociale en economische activiteiten die we op zullen gaan pakken in de komende jaren. In het Oude Noorden is in 2008 gestart met het houden van schouwen, waarbij wijkteammedewerkers rondes maken met buurtbewoners om klachten en gebreken aan panden en buitenruimtes te inventariseren. Deze aanpak zal in 2009 verder uitgebreid worden.

- 28 -

Jaarplan 2009

Opgave: •

Gebiedsvisie Oude Noorden

•

Fysieke en sociale positionering Het Klooster (kans op wonen-leren-werken)

•

Herontwikkeling Bloklandstraat

•

Verbeteren beheer openbaar gebied en binnenterreinen.

•

Branchering winkelgebieden

•

Toevoegen van voorzieningen (onderwijs en jeugd) langs de Ruivenstraat/ Pijnackerstraat

•

Herbezien van de positie van het Seniorencomplex J. vd Ploeghuis.

•

Gentrification stimuleren in Soetendaelkwartier en Kerkkwartier

•

Duidelijk positioneren zuidelijk deel

4.7. Nieuw Crooswijk In nieuw Crooswijk wordt een nieuw middenklasse woonmilieu ontwikkeld, inclusief ruim 400 sociale woningen (in totaal gaat het om 1.750 nieuwe woningen). De grondgebonden woningen zijn vooral gericht op gezinnen in en buiten de stad. De appartementen zijn aantrekkelijk voor zowel ouderen als jongeren, die de nabijheid van het centrum willen combineren met de voorzieningen van Kralingen en de nabijheid van de uitvalroutes. Met dit aanbod worden extra stappen toegevoegd aan de woonladder van Kralingen en RotterdamNoord. De samenwerking in Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk (OCNC), bestaande uit ProperStok, Era Bouw en Woonstad Rotterdam, heeft tot doel de 1.750 nieuwe woningen te bouwen. Opgave: •

Realiseren nieuwbouwprogramma Nieuw Crooswijk conform planning

•

Voldoende aandacht voor beheer zodat leefbaarheid gewaarborgd blijft

4.8. Kralingen Kralingen is binnen en buiten de stad hét A-merk van Rotterdam. De diversiteit in woonmilieus is echter groot, vooroorlogse herenhuizen en arbeidersstraatjes, naoorlogse portiekflats, stadvernieuwing, bloemkoolbuurtjes en uitleggebieden. Kralingen herbergt sommige van de sterkste woonmilieus van de stad. In de stadsvisie is daarom opgenomen dat, om meer midden en hoger inkomens naar de stad te trekken en hen te binden aan Rotterdam, het sterke woonmilieu van Kralingen uitgebreid moet worden. Zowel gebiedsontwikkeling als beheer zijn er op gericht Kralingen te versterken als de plek waar - komend van buiten Rotterdam - jezelf wilt vestigen in de stad (zowel werkend als student). En daarmee de plek waarmee je mensen bindt aan de stad. Alle stappen op de woonladder moeten mogelijk zijn in Kralingen. Het programma moet er op gericht zijn mensen vast te houden. Dit vraagt om duidelijke keuzes m.b.t. het leefmilieu in de verschillende buurten van Groot Kralingen. Jaffa-zuid maakt onderdeel uit van Kralingen. In 2009 zal voor de ontwikkeling van dit gebied een vertaalslag worden gemaakt van een programmastudie naar een stedenbouwkundig masterplan. Vooruitlopend daarop worden de eerste deelprojecten al opgestart. De bedoeling is in Jaffa een in Rotterdam zo gewenst rustig stedelijk woonmilieu te creëren.

- 29 -

Jaarplan 2009

Ten noordwesten van het Kralingse bos komt een nieuwe wijkontwikkeling (Nieuw Kralingen, op de huidige terreinen van een boomkwekerij en veiling), met minimaal 500 nieuwe woningen in koop en huur. Hier moet vooral worden nagedacht hoe deze ontwikkeling te positioneren op de woonladder van Kralingen en Rotterdam Noord. In het kader van de gemeentelijke Stadsvisie wordt geanticipeerd op een nog exclusiever woonmilieu. We hebben afspraken gemaakt met onze partners in de Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk om een deel (10-20%) van de woningen af te nemen. Goed voorstelbaar is om aantallen woningen af te nemen en vooralsnog voor 10-15 jaar te verhuren en daarna te bezien op verkoop ja dan nee. Dit aanbod kan gebruikt worden om doorstroming te bevorderen uit de bereikbare woningvoorraad en/of in te zetten bij herstructurering. De planvorming is ongewis, door de onduidelijke positie van de NS in dit gebied. Inzet is om eind 2009 een financieel haalbaar plan te presenteren dat leidt tot een aantrekkelijk en onderscheidend nieuw woonmilieu in Rotterdam. Toenemende behoefte bestaat aan grondgebonden woningen en woningen met lift. Deze moeten bij name bij herontwikkeling gerealiseerd worden. De trend dat Kralingen vergroent en verdunt zou ook hiermee doorgezet moeten worden, door de aanwezige kwaliteiten beter te benutten: stedenbouwkundig de structuur beter benutten en nieuwe locaties ontwikkelen. Opgave: •

Huisvesting bieden aan 16 psychiatrisch patiënten, onder begeleiding van de Pameijerstichting in de Perkstraat in Kralingen

•

Ontwikkelingsvisie Nieuw Kralingen (programma en financieel haalbare grond/vastgoedexploitaties)

•

Versterken uitstraling van de basisscholen

•

Herstructurering Jaffa-zuid

•

Gentrification stimuleren in Lusthof en Jericho

•

In Vlinderbuurt en Lusthof aanhaken op ontwikkelingen rond de kennis-as, in bijzonder rondom Oostplein

•

Voorkomen dat Vredenoord verder verzwakt

•

Inzetten op versterking hoofdstructuur en routes in en door de wijk en versterking van het openbare gebied

4.9 De Esch Hoewel De Esch nog steeds een van de betere wijken is van Rotterdam, is hier de laatste jaren achteruitgang gevoeld, door verschraling van het groen en veroudering van de voorzieningen. Hier wordt de komende jaren preventief geïnvesteerd, zowel in de sociale als in de fysieke omgeving van de wijk. Onderdeel daarvan is het toevoegen van woningen, passend binnen de nieuwe wijkvisie. Opgave: •

Ontwikkelingsvisie, in het verlengde van de stedenbouwkundige visie van de deelgemeente

•

Ontwikkelkansen Esch benutten, met streven naar toevoegen grondgebonden woningen en woningen voor senioren

- 30 -

Jaarplan 2009

4.10. Ommoord en Zevenkamp Ommoord is een rustige wijk met voornamelijk modale senioren die steeds duidelijk aangegeven blij te zijn met hun wijk en woonomgeving. Als er al sprake is van ontevredenheid, gaat die voornamelijk over de onderhoudsstaat van de complexen. In navolging van de grootscheepse renovatie van de Zernikeflat zal in 2009 het grondig verbouwde Huize Kellogg worden opgeleverd (kans op wonen-welzijn-zorg), en zullen de vier ERA-flats een opknapbeurt krijgen. In de Kruiden- en Varenbuurt wordt gewerkt aan de buitenruimte. In Zevenkamp ligt het accent op leefbaarheid. Zevenkamp wordt voornamelijk bewoond door buurtgerichten. In 2008 is een start gemaakt met een grondige opknapbeurt van verschillende binnenterreinen. Een langgekoesterde wens van bewoners is daarbij in vervulling gegaan: het afsluiten van een aantal terreinen. Ook in 2009 wordt dit proces waar nodig gecontinueerd. ‘Natuur in de buurt’ en ‘kinderen voorop’ waren de belangrijkste punten uit de branding Zevenkamp. Wij hebben beide aspecten gecombineerd in het opknappen van de binnenterreinen en willen dat blijven doen. In een breder verband is door de verschillende corporaties geluisterd naar bewoners en gezamenlijk is het project ‘verfraaiing van de entrees van Zevenkamp’ in volle gang. Opgave: •

Huisvesting bieden aan 24 autisten, onder begeleiding van de Pameijer, in de Kellogg flat

•

Verbeteren onderhoudsstaat complexen

•

Herinrichting binnenterreinen Zevenkamp

4.11. Oosterflank Oosterflank is een typische voorstad van Rotterdam uit de jaren zeventig waar bewoners de afgelopen decennia tevreden gewoond hebben. In de periode 2004 - 2008 is wijk in het oordeel van haar bewoners erop achteruit gegaan. De wijk maakt na 25 jaar hier en daar een sleetse indruk. Dit geldt met name voor de ‘harde’ hoogbouwrand. Het openbare gebied op een aantal locaties verschraald. Naast deze harde rand, heeft Woonstad bezit in het ‘groene hart’. Dit zijn eengezinswoningen en laagbouwwoningen in een groen rustig woonmilieu. Hier verdient de onderlinge binding aandacht. Delen van Oosterflank hebben de potentie om de probleemwijken van de toekomst te worden. Dit vraagt om gerichte fysieke investeringen en verbreding van de sociale inzet. Met een imagocampagne krijgt de wijk een duidelijk imago. Er wordt preventief geïnvesteerd in het gebied door de kwaliteit van het openbare gebied te verbeteren. Keuken en badkamers worden deze de komende jaren vervangen. Opgave: •

Gerichte fysieke investeringen op basis van de wijkvisie en bijbehorende uitvoeringsprogramma

•

Vervanging keukens en badkamers

•

Verbreding sociale inzet

•

Verbetering positionering Oosterflank met imagocampagne

- 31 -

Jaarplan 2009

4.12. Lage Land, Prinsenland en Kralingse Veer Het Lage land is een groen woongebied. De woningen van Woonstad zijn voornamelijk gebouwd in de jaren zestig. We hebben de afgelopen jaren stevig geïnvesteerd in het Lage Land. Sloop/nieuwbouw, transformatie en renovatie heeft een bredere variëteit in het aanbod gebracht. Ook heeft ontmoetingscentrum Prinsenhof haar deuren geopend, erkend als voorloper van de WMO, waar de ‘civil society’ gestalte krijgt (zie ook 5.1 voor de nieuwe ontwikkeling rond de Prinsenhof en de Prinsessenflats). De beoordeling van de wijk door bewoners is tussen 2004 en 2008 gestegen. Qua beheer vergen de Sterflats aandacht. Dit zijn vier flatgebouwen met ieder ongeveer 160 woningen. Op korte termijn blijft intensief beheer nodig. Prinsenland is een prettige wijk om te wonen en behoort tot de betere woongebieden van Rotterdam. De wijk dateert uit de jaren ’90. De wijk heeft een constante goede positie op de woningmarkt. Het merendeel van de woningen in het bezit van Woonstad bestaat uit eengezinswoningen. Daarmee is Prinsenland vooral een jonge wijk die door het aanbod van scholen aantrekkelijk is voor (jonge) gezinnen met een midden en een hoog inkomen. De focus van het beleid van Woonstad in Prinsenland ligt dan ook bij excellent beheer en waardeverbetering. De positie op de woningmarkt moet behouden blijven en liefst verbeteren. Dit vraagt om adequaat beheer. Kralingse Veer is een dorp in de grote stad Rotterdam. Woonstad bezit er 131 woningen. De wijk kent een hechte bevolkingssamenstelling. Ook hier staat adequaat beheer centraal. Op kortere termijn (2 jaar) is relevant stil te staan bij de toekomstbestendigheid van drie van de vier complexen. Opgave: •

Ontwikkeling Fit & Spleisurecentrum, aanpassing Prinsessenflats, toevoeging appartementen

•

Intensief beheer Sterflats

4.13. Oud Charlois Voor de wijk Oud-Charlois geldt de in 2007 opgestelde wijkvisie als leidraad. In 2009 ligt de focus op de aanpak van Art Village en de Maximiliaanbuurt. Voor het realiseren van Art Village zullen particuliere panden worden aangekocht, opgeknapt en weer verkocht worden. In de plint worden creatieve ondernemers ondergebracht. De buitenruimte wordt aangepakt. Ook zal sprake zijn van het uitbouwen van een cultureel programma. In 2009 zullen de eerste tekenen van ‘upgrading’ in de Maximiliaanbuurt zichtbaar zijn. Woningen worden samengevoegd, buitenruimte en binnentuinen worden aangepakt in deze zogenoemde hot spot. Naast de maatregelen uit de wijkvisie richten we ons ook in 2009 op ondersteuning van bewonersinitiatieven, zoals de activiteiten van de vrouwengroep Doklaanbuurt, kunstenaarsinitiatieven (ter bevordering van de sociale samenhang) en jongerenactiviteiten. Samenwerking met het reguliere jongerenwerk en TOS levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en beheersbaarheid van de openbare ruimten, zoals op het Gouwplein. Dit willen we graag continueren.

- 32 -

Jaarplan 2009

In 2009 zal het straatbeeld in de Wolphaertstraat een nieuw aangezicht hebben. De aanpak van de plint wordt door de kunstenaars van de NAC zelf uitgevoerd. Financiering wordt verkregen vanuit Woonstad Rotterdam en de deelgemeente. Opgave: •

Realiseren Art Village

•

Upgrading Maximiliaanbuurt

•

Ondersteunen bewonersinitiatieven

4.14. Wielewaal Er is in 2008 een start gemaakt met de ontwikkelingsvisie Wielewaal. Wielewaal is voor ons een belangrijke kanslocatie om een nieuw aantrekkelijk woonmilieu met veel groen toe te voegen op Zuid. In 2009 wordt de visie op Wielewaal afgerond, op dit moment is nog niet duidelijk hoe de visie exact wordt ingevuld. De bewoners zijn nadrukkelijk betrokken bij deze ontwikkelingsvisie. De toekomstige ontwikkeling van de Wielewaal wordt integraal bekeken met Pendrecht en Oud-Charlois. Met de gemeente worden gebiedsafspraken gemaakt, waar de aankoop van de sportvelden ten oosten van de Wielewaal onderdeel van uit zullen maken. Opgave: •

Ontwikkelingsvisie Wielewaal, inclusief gebiedsafspraken met gemeente

4.15. Pendrecht Het jaar 2009 zal voor Pendrecht in het teken staan van het afronden van de wijkvisie Pendrecht. Daarnaast vraagt de sloop-nieuwbouw in de Transformatiezone in Pendrecht Zuid tijd en capaciteit. Dat is ook het geval voor Plein 1953. Woonstad Rotterdam gaat daarin een voortrekkersrol nemen en zal samen met betrokken partners in 2009 moeten komen tot een goed onderbouwd plan voor een toekomstbestendig winkelcentrum Plein 1953. In 2009 start een grootschalige promotiecampagne van Pendrecht. Dit als uitvloeisel van het identiteitstraject. Daarnaast is er in Pendrecht veel aandacht voor het beheer. Speciale aandacht voor het beheer in de Oldegaarde met een grote variëteit aan maatregelen: van bewonersondersteuning, cameratoezicht en technische ingrepen. Ook in de Transformatiezone is in 2009 extra aandacht voor het beheer, zoals dat medio 2008 is vastgelegd in de overeenkomst Tijdelijk Beheer. In 2009 kan in de Transformatiezone door de bewoners gebruik worden gemaakt van de speelvelden op de plek van de geplande nieuwbouw aan de Dinteloord. Daarnaast kan ook de glaskunst op de ramen van de bovenste verdiepingen van de portieken aan het Zuiderdiep worden bewonderd. Blijvende aandacht is er voor het project Kindercampus, waarin van de corporatie een stimulerende en initiërende rol ligt in te realiseren vastgoed (onder meer sporthal). In Pendrecht worden onder andere ook kluswoningen aangeboden. De grote vrijheid die de bewoners hebben bij de indeling van hun woning trekt een nieuwe doelgroep naar Rotterdam Zuid. In 2009 zal de transformatie van de Ossenissebuurt een aanvang nemen. De Ossenissebuurt zal veranderen van een buurt met gestapelde woonblokken in de huur naar een buurt met eengezinskoopwoningen. Hiermee wordt voldaan aan de grote behoefte aan een woonmilieu waar gezinnen met kinderen in en buiten de wijk zich prettig voelen.

- 33 -

Jaarplan 2009

Opgave: •

Afronden wijkvisie

•

Sloop-nieuwbouw in Transformatiezone

•

Gerichte beheermaatregelen

•

Plan ontwikkelen voor toekomst Plein 1953

4.16. Tarwewijk In 2009 zal het uitvoeringsprogramma van de in 2008 opgestelde gebiedsvisie Tarwewijk als leidraad dienen voor alle projecten in de Tarwewijk. Fysiek zal in 2009 de aandacht uitgaan naar het plan van aanpak in de Mijnkintbuurt, de aanpak van de niet gerenoveerde panden en blokken in de Millinxbuurt, de resterende blokken op de Dordtselaan en de planvorming voor de Wevershoekstraat e.o. plus hoek Hellevoetstraat-Brielselaan. De Tarwewijk staat in negatieve zin bovenaan op de lijsten van de veiligheidsindex en de sociale index. Veel aandacht gaat daarom - ook - in 2009 uit naar schoon, heel, veilig en mooi (actie Zonneschijn) en achter de voordeur projecten. Economisch staat de winkelstrip op de Dordtselaan in 2009 op de agenda. Dan zal een start worden gemaakt om winkels te concentreren op de (verkeers)knopen. Vervolgens zullen de winkels een woonbestemming krijgen. In 2009 zal in de Tarwewijk een identiteitstraject in te zetten, op basis waarvan gewerkt kan worden aan het imago van de wijk. De bewonersorganisatie Tarwewijk (OvdB) willen we actief aan laten sluiten op het te doorlopen traject met de bewoners in de Mijnkintbuurt. Een goede bewonersparticipatie is een van de sleutels tot een succesvolle aanpak van de Mijnkintbuurt. Om de sociale cohesie te bevorderen ondersteunen wij bewonersinitiatieven zoals de Vrouwenstudio, vrouwengroep Verschoorplein, de oprichting van de Moerkerkefoyer met bewonersvereniging Millinxtheater (in het Dagzorgcentrum van de Boumanstichting) en de 55-plusactiviteiten. Wij vinden het belangrijk een bijdrage te leveren aan de (jongeren)activiteiten in de diverse buurten en op pleinen. Niet opgenomen in het programma Tarwewijk en Oud Charlois, maar wel behorende tot de opgave in Charlois Noord is de ontwikkeling van een servicepunt à la Pendrecht. In 2009 zal een locatie worden aangewezen en ontwikkeld, zodat deze in 2010 operationeel kan zijn. Opgave: •

Uitvoeringsprogramma gebiedsvisie realiseren

•

Aanpak Mijnkintbuurt en niet gerenoveerde panden Millinxbuurt

•

Investeren in schoon, heel, veilig en achter de voordeur

•

Bevorderen sociale cohesie

•

Ontwikkeling servicepunt (in Tarwewijk of Oud Charlois)

4.17. Carnisse Wij zijn de enige corporatie met bezit in Carnisse, bijna driekwart van de woningen is in particuliere handen. Com.Wonen is de adoptiecorporatie van deze wijk, en wil zich uitsluitend richten op de Vogelbuurt. Voor Carnisse is in 2008 een gebiedsvisie ontwikkeld, waarin Carnisse wordt gepositioneerd als een echte gezinswijk met een goed voorzieningenniveau.

- 34 -

Jaarplan 2009

Vanuit de visie moeten in 2009 acties worden ondernomen voor de korte en langere termijn om Carnisse ook daadwerkelijk te laten uitgroeien tot een verbindende schakel van de wijken aan de haven en het park. Opgave: •

Realiseren uitvoeringsprogramma gebiedsvisie

4.18. Noordereiland Op het Noordereiland lopen twee herstructureringsprojecten, Sleephelling en Ons Blok. In 2009 zal het complex Sleephelling opgeleverd worden. Dit complex wordt gerenoveerd en biedt ruimte aan 14 koopwoningen en een maatschappelijk opvang voor voormalig dak- en thuislozen. Het project is een pilot op het gebied van energiezuinig renoveren. Het project Ons Blok kent al een zeer lange voorbereidingstijd. Al sinds 2003 wordt over de aanpak van dit complex nagedacht. In 2008 is besloten tot sloop/nieuwbouw. Dit betekent dat (uiterlijk) in 2010 eindelijk met de sloop en nieuwbouw van Ons Blok gestart kan gaan worden. Een deel van de oude bewoners van Ons Blok zit in een wisselwoning en keert terug in een bereikbare huurwoning in het complex. In het kader van de wijkvisie wordt een aantal complexen aangepakt waarbij dakdozen worden vervangen, balkons verfraaid en het schilderwerk wordt aangepast aan de historische kleurstelling. Net als voorgaande jaren wordt er in diverse sociale projecten geïnvesteerd zoals: het jazzfestival, het buurtspeeltuinwerk en activiteiten voor kinderen en jeugd. Opgave: •

Herstructureringsprojecten Ons Blok en Sleephelling

4.19. Katendrecht De ontwikkelingen in Katendrecht in 2008 maken maar weer eens duidelijk hoe complex het proces van stedelijke vernieuwing is. De verkoop van nieuwbouwwoningen verloopt zeer goed. Bijna alle door Woonstad Rotterdam ontwikkelde woningen worden voor de start van de bouw verkocht. De ondernemers aan het Deliplein zorgen er voor dat het plein ook echt tot leven komt. Anderzijds staat de veiligheid nog steeds onder druk en is in 2008 een stadsmarinier voor Katendrecht aangesteld. Het geloof van alle betrokken partijen in de wijk wordt nog steeds danig op proef gesteld. De verwachting is dat dit ook voor 2009 zal gaan gelden. In 2008 is een belangrijke stap gezet in het vormgeven van het sociaal-economisch programma voor de wijk. De JES-aanpak heeft tot een sociale agenda van de bewoners geleid. Een agenda die in 2009 uitgevoerd moet worden. Woonstad Rotterdam financiert hiertoe samen met de deelgemeente en de s.s. Rotterdam BV ook in 2009 de inzet van de sociaal-projectleider. Naast het sociale programma dient er in 2009 ook een stap gezet te worden in het voorzieningenprogramma van de wijk. Vooral de ontwikkeling van een nieuw wijkcentrum heeft hoge prioriteit. In 2009 wordt fase twee van het nieuwbouwproject Laankwartier opgeleverd. Tevens gaat in 2009 met de uitvoering van een aantal projecten gestart worden: het sloopnieuwbouwproject Driehoek Noord en de renovatieprojecten Brehil, Puntblok en Driehoek Zuid (kluswoningen). Begin 2009 start de uitverhuizing voor het project Stad en Lande zodat in 2010 met de realisatie gestart kan worden.

- 35 -

Jaarplan 2009

Het succes van Katendrecht wordt mede bepaald door het imago dat de wijk krijgt. Daarom is dit jaar wederom budget opgenomen om de campagne “Kun je de kaap aan” een impuls te geven. De verwachte opening van de s.s. Rotterdam in januari 2009 is op zich al een moment waarop de campagne mooi kan meeliften. Inmiddels is het icoon voor Katendrecht bepaald. Het theater Walhalla op het Deliplein. Woonstad Rotterdam heeft voor een periode van vier jaar (2008-2011) sponsering van het theater toegezegd. In overleg met het theater moet de komende jaren naar methoden worden gezocht om een goede integratie van het theater in de wijk te realiseren. Opgave: •

Realiseren sociaal-economisch en fysiek programma

•

Impuls aan campagne “Kun je de kaap aan”

•

Investeren in sociale projecten (Vrouwenstudio Cleopatria, Zomerschool, Stichting Wijkbus Feijenoord, Projectgroep Levendig en Leuk en de Schoolsportvereniging)

•

Integratie theater Walhalla in de wijk

4.20. Feijenoord Tweeëneenhalf jaar na het vaststellen van de wijkvisie hebben de deelgemeente Feijenoord en Woonstad Rotterdam halverwege 2008 de visie op de nieuwbouw kunnen presenteren. Realisatie van zo’n 1.500 nieuwe woningen, in combinatie met groen en voorzieningen voor de wijk. De wijkpartijen hebben reikhalzend naar de presentatie van deze visie uitgekeken. De visie is over het algemeen goed ontvangen. Er zit een aantal heikele punten in de visie. Bijvoorbeeld de sloop van de woningen van Woonstad Rotterdam aan het Stieltjesplein en de bebouwing van het Jan Eleveld op het Noordereiland. In 2009 moet de visie uitgewerkt worden naar een Masterplan. Rondom deze uitwerking wordt een intensief participatietraject opgezet. Naast de nieuwbouwplannen ligt er voor de wijk Feijenoord ook een grote opgave in het verkopen van bestaand bezit, de aanpak van gevels van bestaande woningen en de branchering van de Oranjeboomstraat. Sinds het verschijnen van de wijkvisie in 2005 zijn een aantal bestaande complexen in de verkoop gegaan. Helaas zijn de verkoopresultaten tot op heden niet zoals verwacht. Dit betekent dat we in 2009 naar creatieve methoden moeten zoeken om aan de verkoop van bestaande woningen een impuls te geven. Het sturen op de branchering van de Oranjeboomstraat vraagt extra aandacht en inzet in 2009. De verhuring van vrijkomende bedrijfsruimtes moet afgestemd worden op de in de wijkvisie bepaalde branchering. In de visie wordt uitgegaan van het bouwen nieuwe woningen in de Kop van Feijenoord. Een groot deel van de woningen moet verkocht gaan worden. In 2008 is gestart met een identiteitstraject voor de wijk. Op basis van de uitkomsten van dit traject wordt de gebiedsmarketing vormgegeven. Er zal in 2009 veel aandacht besteed te worden aan de participatie op complexniveau. De ingezette lijn van het werken met vitale kernen wordt in 2009 verder uitgebouwd. De verschillende plannen uit de wijkvisie bieden daar ook voldoende aanknopingspunten toe.

- 36 -

Jaarplan 2009

In 2008 is door de deelgemeente een Wijkactieprogramma Sociaal (WAPS) opgesteld. Aanvullend op de WAPS wordt door Woonstad Rotterdam in 2009 onder andere geïnvesteerd in de wijkbus, een vrouwenontmoetingsplek, het verfraaien van balkons en het buurtspeeltuinwerk. Opgave: •

Uitwerking visie op nieuwbouw in Masterplan

•

Inzet op schoon-heel-veilig (o.a. aanpak binnenterreinen, beveiliging, schouwen en oplossen technische mankementen)

•

Impuls geven aan verkoop

•

Gebiedsmarketing op basis van identiteitstraject

•

Sturen op branchering Oranjeboomstraat

•

Uitbouwen vitale kernen

4.21. Bloemhof en Hillesluis De gebiedsvisie “Het verhaal van Bloemhof en Hillesluis” is in 2008 onderdeel gaan uitmaken van een integrale gebiedsvisie. In 200 is het bijbehorende uitvoeringsprogramma van start gegaan. In de WWI-aanpak is gekozen voor een aantal projecten die de leefbaarheid ten goede komen, zoals het verbeteren van de veiligheid en het gebruik van het Stichtseplein en de inzet van Watch Out. Ook de uitbreiding van de woonfoyer aan het Sandelingplein en de realisatie van een praktijkhuis voor studenten van het Albeda College maken hier onderdeel van uit. De wijkeconomie van Bloemhof en Hillesluis bevindt zich voor het grootste deel aan de randen op de Boulevard Zuid, de Dordtselaan, Putselaan en de Strevelsweg. Een belangrijk speerpunt voor de komende jaren is daarom de revitalisering van de Boulevard Zuid. Hiervoor wordt een omvangrijke ontwikkelstrategie opgesteld, mede onderdeel van de aanpak van de particuliere voorraad. Vanuit het Pact op Zuid wordt de voormalige machinefabriek Van Zetten aan de Breeweg in Hillesluis in coproductie met de (deel)gemeente herontwikkeld tot een jongerenlocatie. In 2009 zal deze ontwikkeling uitgevoerd worden, zoveel mogelijk in aansluiting met het Jongerenjaar 2009. Opgave: •

Realiseren uitvoeringsprogramma gebiedsvisie

•

Uitbreiding woonfoyer

•

Realisatie praktijkhuis in de deelgemeente Feijenoord

•

Start bouw en verkoop project “De Werelden”

•

Aanpak particuliere voorraad in de Friesestraat en Beverstraat en op de Putsebocht

•

Oplevering leefbaarheidsinitiatief ‘Leefbaar Rieder-Zuid’

•

Revitalisering Boulevard Zuid

•

Ontwikkeling woon-zorglocatie plan Hilleplein

•

Verbeterprojecten stadsmonument Stulemeijer en rijksmonument Kiefhoek

- 37 -

Jaarplan 2009

Hoofdstuk 5. Ondernemende corporatie Om als ondernemende corporatie vitale en aantrekkelijke wijken te creëren en te behouden zijn er voor ons drie prioriteitsgebieden: Wonen-Welzijn-Zorg, Wonen-Leren-Werken en Wijkeconomie. 5.1. Wonen-welzijn-zorg In het Wonen met Welzijn en Zorg (WWZ) concept van Woonstad worden diensten geïntegreerd met wonen. De focus ligt op ‘leven en genieten’. Het gaat hierbij om een breed aanbod: ontmoeting, vertier, horeca, beweging en wellness. Met het leggen van het accent op de vitaliteit en wellness verwachten we met het WWZ-concept optimaal invulling te geven aan de ‘woonzorg-zone van de toekomst’. Thuis wonen tot de laatste dag is met hulp en zorg gegarandeerd. We leveren hoogwaardige kwaliteit voor alle inkomensgroepen: voor de onafhankelijke kapitaalkrachtigen maar ook voor de kwetsbaren met lagere inkomens en een bescheiden inkomenspositie. We zijn in staat om, samen met de juiste partners en door middel van maatschappelijk ondernemerschap, het gewenste kwaliteitsniveau te realiseren. Daarnaast bieden we het marktconforme aanbod aan diensten via een arrangementenlijn aan. In 2007 is gestart met de doorontwikkeling van de Prinsenhof (Lage Land) naar een breed opgezet ‘Fit & Spleisurecentrum’. In 2008 is hard gewerkt aan samenwerkingsovereenkomsten en de bijbehorende onderhandelingen tussen de (deel)gemeente, Woonstad en Optisport. In het 1e kwartaal van 2009 vindt besluitvorming plaats waarna de planontwikkeling verder voortgezet wordt. Hierbij zullen ook Laurens en Pameyer, medeinitiatiefnemers van de Prinsenhof, intensief betrokken worden. In de wijk Feijenoord is een locatie voor de ontwikkeling van een WWZ-cluster aangewezen. In 2009 wordt een start gemaakt met het ontwikkelen van een programma van eisen voor dit WWZ-cluster, in de vorm van een haalbaarheidsonderzoek. Dit programma gaan we samen met onze partners de 1e lijnsgezondheidsorganisaties uit de wijk en natuurlijk de gemeente en de deelgemeente uitwerken. De Pols van Katendrecht is door de gemeente aangewezen als woonzorgzone. In 2008 is met Volker Wessels een intentieovereenkomst gesloten om een samenwerking binnen het ECC vorm te geven. Hierbij is ook Laurens als samenwerkingspartij betrokken. Aansluitend op het programma van het ECC wordt nu gedacht aan het realiseren van een woongebouw voor Chinese ouderen. In 2009 moet duidelijk worden wat de mogelijkheden zijn voor Woonstad Rotterdam in de Pols van Katendrecht. In Oud-Charlois zal in 2009 uitsluitsel worden gegeven over het al dan niet starten van een WWZ-cluster aan de St.Janshaven. Afhankelijk van de mogelijkheden en kansen die zich voordoen wordt in 2009 verder nog een toekomstvisie opgesteld voor WWZ in het gebied Cool-Oude Westen-Middelland en een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor een WWZ-cluster in Ommoord.

- 38 -

Jaarplan 2009

In 2008 zijn arrangementenlijnen ontwikkeld op gebied van wonen-welzijn-zorg voor Pendrecht en De Esch. Deze arrangementenlijnen worden eind 2008/2009 geïntroduceerd. Op basis van de ervaringen met deze arrangementenlijnen worden zij verder doorontwikkeld naar een nieuwe, innovatieve lijn en worden ook voor andere wijken arrangementenlijnen ingezet. Doelstellingen 2009 •

WWZ-cluster Prinsenhof - fase 2 doorontwikkeld.

•

Quickscan en/of haalbaarheidsonderzoek (tenminste) 2 nieuwe locaties (bv. Oranjeboomstraat, Sint Janshaven, Ommoord, Walraven Elleboog, zorgboerderij Benedenrijweg 431) afgerond, met waar mogelijk/gewenst vervolgstappen.

•

WWZ op Katendrecht doorontwikkeld.

•

Arrangementenlijnen: arrangementenlijnen Pendrecht en De Esch op basis van monitoring doorontwikkeld en verbreed.

5.2. Wonen-leren-werken Woonstad kiest voor investeren in Rotterdam. In de WWI-wijken is integraal investeren het uitgangspunt: fysiek, sociaal en economisch. Het slagen van de investeringen meten we af aan de verbeterde sociaal en economische positie van de in-/bewoners van het gebied. Een deel van de kinderen en jongeren in deze wijken groeit op met minder perspectieven in vooruitgang dan hun ouders. Uitgangspunt bij de aanpak is dat deze kinderen méér perspectief op vooruitgang krijgen. Daarnaast willen we in onze wijken starters op de arbeidsmarkt ondersteunen. Op wijkniveau wordt een integraal aanbod geboden, waarin positieverbetering centraal staat. We richten zich in ieder geval op de infrastructuur: huisvesting, onderwijs, sportvoorzieningen en buurt- en wijkvoorzieningen. 2009 staat in het teken van het ontwikkelen van een strategie rond wonen-leren-werken en sociale stijging, inclusief het zoeken van partners hierbij. Aan de strategie wordt een meerjarig actieprogramma gekoppeld. Daarnaast worden kansen die er zich in de wijken voordoen natuurlijk gepakt. Een koppeling met de activiteiten in het kader van “Your World, Rotterdam European Youth Capital 2009” hoort daar voor 2009 natuurlijk ook bij. In 2007 is de woonfoyer voor jongeren aan het Sandelingplein gestart. Ter ondersteuning worden ook in 2009 door Woonstad stageplaatsen aangeboden. Doelstellingen 2009 •

Ontwikkelen strategie Wonen-leren-werken.

•

Haalbaarheidsonderzoek praktijkpilot wonen-leren-werken in Kloostergebouw in Oude Noorden afgerond.

•

Stageplaatsen voor woonfoyer en andere jongeren.

- 39 -

Jaarplan 2009

5.3. Wijkeconomie Een wijk zonder kleine ondernemers is een wijk zonder ziel. Een gezonde wijkeconomie draagt bij aan de leefbaarheid en de populariteit van het gebied. We zijn in Rotterdam als verhuurder en beheerder van zo’n 1500 bedrijfsruimtes een belangrijke partij daarin. In de gebiedsontwikkeling heeft de wijkeconomie expliciet een plek. De wijkeconomie kan worden bevorderd door bijvoorbeeld: •

ondersteunen van zittende en aantrekken van nieuwe ondernemers

•

menging van woningtypen zodat er een koopkrachtige wijkbevolking ontstaat

•

ontwikkeling van woningtypen waarin (ook) ruimte is om te ondernemen

•

investeren in mensen zodat er een koopkrachtige wijkbevolking ontstaat

•

realisatie van aantrekkelijke bedrijfsruimten, BOG en/of MOG

•

samenwerking met stakeholders (scholen, zorginstellingen, e.d.) zodat zij zich vestigen in het gebied

•

samenwerking met stakeholders (gemeente, scholen, zorginstellingen, e.d.) zodat zij investeren in het gebied.

We willen het huidige niveau van voorzieningen en ondernemerschap behouden en waar mogelijk versterken. In de wijken worden ondernemers geworven die passen binnen de brancheringsvisie die per wijk is opgesteld. Verwerven en afstoten van bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk onroerend goed gebeurt als dat past binnen de brancheringsvisie. We geven vanuit onze inzet op bedrijfsonroerend goed ruimte aan met name startende ondernemers en ondernemers met een wijkfunctie. Voor Woonstad staat wijkeconomie op strategisch niveau in 2009 ook in het teken van meer kennis opdoen. Op verschillende manieren willen we zien en ervaren hoe wijkeconomie daar aangepakt wordt. Met als belangrijke vervolgstap daarvan leren en het vervolgens zelf (ook of anders) doen. Doelstellingen 2009 •

Afronden verkenning wijkeconomie en betekenis voor Woonstad

•

Studie naar branchering voor Oude Noorden afgerond.

•

Aandeel Maatschappelijk onroerend goed in de wijken uitgebreid.

•

Passende branchering in winkelunits M-kwartier (Mauritskwartier als modekwartier) opgesteld en ingevoerd.

5.4. Innovatie Gezien de integratie en opgave op andere terreinen is innovatie in 2009 geen speerpunt. Desondanks willen we in 2009 wel (tenminste) één pilot gaan (waarschijnlijk in Pendrecht) doen op gebied van domotica, gekoppeld aan onze inzet rond wonen-welzijn-zorg. Op gebied van klantencontacten willen we ontwikkelen naar een centrum van dienstverlening dat aansluit op de groeiende vraag naar multimediale communicatie. Chat, SMS, co-browsen zijn daar voorbeelden van. Waar mogelijk willen we daar in 2009 al een start mee maken. Daartoe moet wel nog onderzocht worden of efficiency, effectiviteit en klanttevredenheid kunnen worden verbeterd. Doelstellingen 2009 •

Tenminste één domoticapilot opgestart.

•

Onderzoek naar de mogelijkheid van outbound SMS dienstverlening en implementatie daarvan bij het KCC afgerond, inclusief keuze voor vervolg.

- 40 -

Jaarplan 2009

Hoofdstuk 6. Organisatie 6.1 Organisatieontwikkeling, persoonlijke ontwikkeling en groei Onze ambitie ligt hoog en er worden forse inspanningen verlangd om deze ambitie waar te maken. Het nieuwe organisatieadvies “Woonstad Rotterdam deel 2” beoogt hiervoor een voldoende structuur te bieden. Om met een hogere mate van zekerheid naar de toekomst toe vast te stellen of de voorgestelde structuur de beoogde mate van effectiviteit en efficiency in zich heeft, moet het proces van organisatieontwikkeling zich permanent voortzetten. De voorgestelde structuur kan pas worden beoordeeld als we ermee aan de slag gaan. Pas dan kan worden vastgesteld of de voorgestelde structuur voldoende houvast biedt voor een professionele organisatie waarin een homogene Woonstad cultuur met bijbehorende leiderschapstijl, integraal management en talentontwikkeling, volledig tot bloei kunnen komen. Ook kunnen de herziene personeelsinstrumenten zoals prestatiegericht belonen, opleiden en ontwikkelen, en het inrichten van een flexpool, aan de praktijk getoetst worden. Een van de belangrijkste uitdagingen hierbij is of we over voldoende potentieel beschikken om intern de beoogde kwaliteit hiervoor te vinden en/of te ontwikkelen is. Naar verwachting zal dit een moeilijke opgave zijn. Het benaderen van de externe arbeidsmarkt ligt dan voor de hand maar ook hier is het nog maar sterk de vraag of de beoogde kwaliteit in alle gevallen te vinden is. Vanuit deze achtergronden zal de periode 2009- 2011 in het teken staan van een geïntegreerd traject waarbij de navolgende thema’s centraal staan: •

Organisatieontwikkelingtraject als doorontwikkeling op het organisatieadvies “Woonstad Rotterdam deel 2”.

•

Een Management Development, talentontwikkeling en cultuurtraject.

•

Het beschrijven en vaststellen van de WSR organisatieprocessen.

•

Het strak monitoren en bewaken van de effectiviteit en efficiency van de formatie behoefte die voortvloeit uit de WSR organisatieprocessen.

•

Het ontwikkelen en invoeren van een nieuw beoordelingssysteem. dit systeem moet prestatiegericht belonen kunnen ondersteunen.

•

Bewaken van de kwaliteit en behoud van WSR medewerkers.

•

Opstellen en uitvoeren van arbeidsmarktcommunicatie. Het profileren van WSR als aantrekkelijke werkgever waar je jouw talenten tot ontwikkeling kan laten komen en waar je graag wilt werken op basis van een gedeelde passie voor Rotterdam.

Daarnaast zullen medewerkers actief betrokken worden bij de ontwikkeling van Woonstad. Dit vindt onder andere zijn uitwerking in •

een project voor het vinden en boeien van jonge Woonstad medewerkers, trainees en stagiaires

•

medewerkers worden actief betrokken bij de organisatie verbetertrajecten en cultuurbeïnvloeding.

Met het hebben en ontwikkelen van langere termijn strategieën met betrekking tot de opgave waar we voor staan, is het inherent hieraan dat er ook een langere termijn strategie wordt ontwikkeld met betrekking tot het borgen van een evenwichtig personeelsbestand wat inhoud kan geven aan de ambities van Woonstad. Vanuit dat perspectief is het van evident belang dat we de komende jaren investeren in het opleiden en trainen van medewerkers. Hiermee moeten kennis en kunde van medewerkers in lijn gebracht worden met de ambities van Woonstad.

- 41 -

Jaarplan 2009

Naast het ontwikkelen van medewerkers wordt een actief beleid gevoerd op het borgen van deze kennis en kunde. Dit met oog op het nu snel vergrijzend personeelsbestand, tegen een achtergrond van een kwalitatief krappe arbeidsmarkt. Bestaande en nieuwe medewerkers worden behouden door het hebben van zeer aantrekkelijke arbeidsvoorwaarden, zoals een individueel opleidingsbudget waarmee we persoonlijke keuzes en interesses willen stimuleren. Hiermee moet worden bereikt dat Woonstad als een aantrekkelijke werkgever wordt beschouwd, die kansen en uitdagingen biedt aan medewerkers in een inspirerende omgeving. Het is daarom eveneens van groot belang om als aantrekkelijk werkgever nieuwe werknemers te verleiden om voor Woonstad te komen werken. Hier wordt actief arbeidsmarktcommunicatie beleid op ontwikkeld. Het uitgangspunt hierbij is het actief verleiden van de kwalitatieve externe arbeidsmarkt. Daarnaast zullen we ons gaan onderscheiden in de markt voor kwalitatief goede medewerkers als werkgever met nadrukkelijk oog voor het belang voor de balans tussen werk en privé. Daarnaast willen we medewerkers vooral boeien door het bieden van voor de medewerker specifieke uitdagingen. Dit geeft ook een opstap naar minder voor de hand liggende arbeidsmarkten zoals die van 50 + en WIA. In een organisatie als de onze, waar de komende jaren een groot beroep op medewerkers wordt gedaan om zich te ontwikkelen en mee te groeien met de ontwikkeling van Woonstad, is het van groot belang veel aandacht uit te laten gaan naar het goed op elkaar afstemmen van de veelheid aan activiteiten die in de verschillende jaarplannen worden ontwikkeld om onze ambities te verwezenlijken. Vooral activiteiten die direct het primaire (klant) proces raken zullen met grote aandacht op elkaar worden afgestemd. Uiteindelijk willen en moeten we tot een kwalitatief goede vaste kernbezetting komen, waarbij stabiliteit, kwaliteit en deskundigheid zijn geborgd. Met deze bezetting moet uiteindelijk onze huidige en toekomstige opgave gerealiseerd worden. Doelstellingen 2009 •

MD-programma, talentmanagement en traineeprogramma opgezet en werkend.

•

Personeelsinstrumenten als beoordelen/belonen, secundaire arbeidsvoorwaarden en dergelijke geïmplementeerd.

•

Woonstad is een aantrekkelijke werkgever, blijkend uit het kunnen aantrekken van goed gekwalificeerde medewerkers.

•

Strategische personeelsplanning: personeelsplanning zowel kwalitatief als kwantitatief bewaakt.

6.2. Reputatiemanagement 2009 is het jaar waarin het integratieproces afgerond wordt: Woonstad Rotterdam is dan een feit. Voor huurders, partners en medewerkers. Dit biedt Woonstad Rotterdam de kans om haar naamsbekendheid bij al haar stakeholders te vergroten en te werken aan haar reputatie als vertrouwenwekkende huisbaas, professioneel partner en aantrekkelijk werkgever. Naamsbekendheid en zichtbaarheid vormen in 2009 de fundamenten voor een goede reputatie.

- 42 -

Jaarplan 2009

Omdat in 2009 door de integratie van regio’s en systemen onze dienstverlening onder druk komt te staan is één van de speerpunten in 2009 communicatie over de dienstverlening van Woonstad aan haar huurders. Centraal hierin staat dat wij zeggen wat we doen en doen wat we zeggen. In overleg met regio’s wordt bepaald welke projecten en ontwikkelingen in 2009 een reële bijdrage kunnen leveren aan onze reputatie. Uitgangspunt daarbij is dat een goede reputatie lokaal begint, in de regio’s waar wij ons werk verrichten. Intern en extern maken wij daarbij gebruik van missie, kernwaarden en corporate story. Deze dragen bij aan het beeld dat medewerkers, huurders en stakeholders hebben van Woonstad Rotterdam. En stellen dit waar nodig bij. Woonstad integreert in 2009 tot één organisatie; intern betekent dit dat de eerste stappen worden gezet naar de Woonstadcultuur. Deze stappen zijn essentieel om te kunnen werken aan een goede reputatie. Het klimaat waarin Woonstad Rotterdam en haar collega-corporaties opereren, verandert. Woonstad zal daar via issue management/PA alert op moeten inspringen. Omdat het verwachtingspatroon van klanten en relaties hoger wordt, zijn relatiemanagement en management van verwachtingen van belang voor de organisatie. Doelstellingen 2009 •

Interne communicatie over integratie en Woonstadzaken verder geprofessionaliseerd.

•

Een aanzienlijke stap gezet naar dé Woonstadcultuur, daarbij gebruik gemaakt van de vijf kernwaarden, de missie en de corporate story.

•

Naamsbekendheid en zichtbaarheid Woonstad Rotterdam onder klanten, potentiële medewerkers en andere stakeholders is substantieel vergroot door: o heldere en duidelijke communicatie over de dienstverlening van Woonstad Rotterdam aan haar klanten o communicatie over projecten en ontwikkelingen heeft, in inhoud en proces, bijgedragen aan de goede reputatie van Woonstad o periodieke gerichte communicatie voor bewoners (o.a. blad, digitale nieuwsbrieven, internet) en stakeholders (o.a. magazine, internet, bijeenkomsten) o via issuemanagement/public affairs zijn we zichtbaar ingesprongen op ontwikkelingen in de politiek en volkshuisvesting

•

Arbeidsmarktcommunicatie verder ontwikkeld en geprofessionaliseerd, waardoor de reputatie van Woonstad als goede en aantrekkelijke werkgever is versterkt.

•

100-jarig bestaan van Woonstad is op gepaste wijze gevierd.

6.3. ICT De fusie heeft grote impact op de ICT van Woonstad. Werkwijzen en systemen zijn namelijk onlosmakelijk met elkaar verbonden en er zijn behoorlijke verschillen tussen (voormalig) de Nieuwe Unie en WBR op dit terrein. Om daadwerkelijk te kunnen integreren en als één bedrijf te handelen naar klanten, moeten een aantal grote en een flink aantal kleinere systemen waarmee we (willen gaan) werken gekozen, ingericht en ingevoerd worden. De nieuwe gemeenschappelijke processen vormen daarvoor de basis. Belangrijke onderdelen hiervan zijn een nieuwe kantoorautomatisering (gebaseerd op Microsoft) en een implementatie van het bedrijfssysteem Wocas4all, dat al bij (voormalig) WBR operationeel was. Dit zal flink wat vergen van zowel de afdeling I&A als van de organisatie zelf, maar we denken dat dit haalbaar en vooral ook noodzakelijk is voor een goede integratie.

- 43 -

Jaarplan 2009

Doelstellingen 2009 •

Ingerichte systemen met operationele Woonstad processen om daarmee de herinrichting en integratie van de organisatie te realiseren en er voor te zorgen dat een goede basisdienstverlening geleverd kan worden.

•

Dat betekent: één uniforme (nieuwe) kantoorautomatisering, één bedrijfssysteem, één financiële administratie, één (klantgedreven) website, één kennisbank voor het KlantContact centrum, één datawarehouse voor de managementinformatie.

6.4. Huisvesting Voor de nieuwe regio-indeling en het hoofdkantoor moet een passende huisvesting gerealiseerd worden. Er wordt een masterplan gemaakt waarin is aangegeven welk organisatieonderdeel waar gehuisvest zal worden. Daarbij zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van de al in gebruik zijnde huisvesting. Waar nodig zal wel binnen de kantoren verbouwd worden. De keuze welke gebouwen voor onze huisvesting worden ingezet vraagt ook een zorgvuldige afweging van enerzijds bereikbaarheid voor medewerkers en zakelijke relaties en anderzijds de locaties waar we vanuit de klant geredeneerd gehuisvest willen zijn. Voor de kantoren op Zuid zal in ieder geval een alternatieve locatie gezocht worden voor één regio omdat de bestaande kantoren dicht bij elkaar zijn gesitueerd. Overtollige kantoorruimte zal worden afgestoten. In 2009 zal ook de huisvesting van de panden Alexanderlaan en Rochussenstraat herschikt worden. Dat is mogelijk omdat de 3e en 4e verdieping Rochussenstraat toegevoegd zullen worden aan de voor ons beschikbare ruimte. De panden zullen ingericht worden volgens een nieuw huisvestingsconcept. De ruimte zal zo efficiënt mogelijk worden ingericht. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de gewenste uitstraling en de nieuwe manier van werken die binnen Woonstad Rotterdam wordt voorgestaan. Ook de publieksruimten zullen opnieuw worden ingericht om het dienstverleningsconcept aan klanten zo goed mogelijk tot zijn recht te laten komen. De daadwerkelijk herhuisvesting dient aan te sluiten bij de planning van de verschillende integratie processen en vraagt om een zorgvuldige afstemming. Doelstellingen 2009 •

Masterplan huisvesting opgesteld.

•

Herhuisvesting gerealiseerd.

6.5. Governance Visitatie Bij de fusie is afgesproken dat er een externe visitatie zou komen “kort na de organisatorische integratie”. Gezien de opgave in 2009 vinden wij het niet realistisch deze visitatie al in de tweede helft 2009 te laten plaatsvinden. We kiezen daarom voor visitatie in het 1e halfjaar van 2010. De voorbereiding (onder andere keuze visiterende instantie) vindt al wel plaats in 2009.

- 44 -

Jaarplan 2009

Integriteit Woningcorporaties zijn kwetsbaar voor fraude. Woonstad Rotterdam vindt het van groot belang om fraude te voorkomen en integer gedrag te voorkomen. Daarvoor zetten wij verschillende soorten beheersmaatregelen in, met name een transparante structuur, het uitdragen van onze kernwaarden, het stellen van kaders, de inbedding in processen en procedures binnen Woonstad en het vertonen van voorbeeldgedrag van bestuur, management en medewerkers. Deze maatregelen vormen in hun samenhang het integriteitsmanagement van Woonstad Rotterdam. In 2009 wordt één Woonstad-integriteitscode en één klokkenluidersregeling opgesteld waarin vooral aandacht is voor het vasthouden van de cultuur, waarin integriteit een vanzelfsprekendheid is. Risicomanagement Het bestuur is eindverantwoordelijk voor het risicomanagement van Woonstad. Daarbij speelt de Interne Audit Dienst (IAD) een grote rol. De IAD doet onderzoek naar de kwaliteit en werking van beheerssystemen. Op de agenda van Woonstad staan mogelijkheden om het risicomanagement verder te professionaliseren en instrumenten om risico’s te beheersen worden verder ontwikkeld. Uitgangspunt zal zijn dat instrumenten worden ontwikkeld die het management ondersteunen bij het zelfstandig uitvoeren van risicomanagement. In 2009 wordt bekeken welke instrumenten het beste kunnen ondersteunen bij de realisatie van de ambities. Aandacht zal worden besteed aan het vergroten van het risicobewustzijn van managers en medewerkers. Raad van Commissarissen De besturing van en het toezicht op Woonstad zijn professioneel en in lijn met de code Tabaksblat, de Governancecode Woningcorporaties en de Aedescode. We realiseren onze ambities via een transparante structuur en bedrijfsvoering. Alle principes van de Governancecode worden binnen Woonstad nageleefd en zijn waar nodig/mogelijk verankerd in reglementen voor Bestuur en Raad van Commissarissen. Binnen de Raad zijn de voor Woonstad noodzakelijke kennis en ervaring aanwezig. De Raad streeft naar continuïteit in de bezetting. Dit wordt bereikt door spreiding in de momenten van benoeming en herbenoeming van commissarissen. In 2009 zal volgens het rooster van aftreden één commissaris zijn maximale benoemingstermijn bereiken, waardoor het aantal commissarissen conform afspraak zal worden teruggebracht. Doelstellingen 2009 •

Voorbereiding visitatie afgerond ten behoeve van externe visitatie 1e halfjaar 2010.

•

Eén integriteitscode en één klokkenluidersregeling voor Woonstad opgesteld.

•

Instrumenten worden ontwikkeld die het management ondersteunen bij het zelf uitvoeren van risicomanagement

•

Borging van de voor Woonstad Rotterdam noodzakelijke kennis en ervaring in (de samenstelling van) de Raad van Commissarissen.

- 45 -

Jaarplan 2009

Hoofdstuk 7. Begroting 2009 7.1. Algemeen De begroting is opgesteld in een periode waarin de kredietcrisis en een verwachte economische teruggang uiterst actueel is. Desondanks is de begroting gebaseerd op het ondernemingsplan, de herijkte vastgoedstrategie en de omvangrijke inspanningen in het kader van de WWI-wijken. De daaruit voortvloeiende onrendabele investeringen moeten gefinancierd worden uit de opbrengsten van het eveneens omvangrijke verkoopprogramma. Ook de projectsteun in het kader van de WWI wordt hiervoor aangewend. Mocht de economische teruggang doorzetten en mochten de banken hun verscherpte beleid bij het verstrekken van hypotheken handhaven, dan zal dit ongetwijfeld gevolgen hebben voor de realisatie van ons verkoopprogramma. Conform de in juni 2008 vastgestelde beleidslijn met betrekking tot de sturing op de relatie tussen onrendabele uitgaven en verkoopopbrengsten, zal dit consequenties hebben voor het uitvoeren van het investeringsprogramma (fysiek en niet-fysiek). In welke mate bijsturing daarvan zal plaatsvinden is afhankelijk van de feitelijke ontwikkeling in 2009. Door een strakke monitoring zal deze ontwikkeling op de voet worden gevolgd. Financiële beleidsuitgangspunten Het financiële beleid van Woonstad Rotterdam is gericht op een solide financiële positie. Daarvoor gelden de volgende uitgangspunten: •

een solvabiliteit op basis van historische kostprijswaardering van structureel minimaal 15%, en op basis van reële waarde structureel minimaal 25%

•

voldoen aan de kredietwaardigheidnorm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

•

voldoen aan de classificatie voor A-corporatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting

In het tweede halfjaar van 2007 en 2008 heeft zich op landelijk niveau een aantal ontwikkelingen voorgedaan. Deze zullen een ingrijpend negatieve invloed hebben op de financiële positie van de woningcorporaties en dus ook op die van Woonstad Rotterdam. Zo is het besluit genomen om de corporaties met ingang van 2008 over alle activiteiten vennootschapsbelasting (integrale VPB) te laten betalen. Inmiddels is voor de jaren 2006 en 2007 duidelijkheid verkregen over de impact van de belastingheffing over deze jaren. Voor Woonstad Rotterdam is er over deze jaren sprake van een compensabel verlies waardoor over deze fiscale boekjaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd zal zijn. De fiscale gevolgen voor de belastingheffing voor het boekjaar 2008 en jaren daarna moet nog worden onderzocht op basis van de afspraken die naar verwachting in VSO II zullen worden vastgelegd. De inhoud van VSO II zal in het eerste kwartaal 2009 (zo mogelijk nog in 2008) bekend worden. In 2008 heeft de Minister van WWI bepaald dat woningcorporaties een extra inzet moeten doen van € 250 miljoen per jaar in de komende 10 jaar in 40 geselecteerde wijken. In 5 van deze ‘wijken’1 zijn wij werkzaam. Voor de financiering van deze € 250 miljoen wordt aan de corporaties een heffing opgelegd en vindt een financiële bijdrage plaats aan de corporaties die werkzaam zijn in deze wijken. In oktober 2008 zijn door Woonstad Rotterdam de definitieve afspraken voor 2008 met de gemeente gemaakt.

1

De ‘WWI-wijken’ zijn groter dan de wijkindeling zoals wij die in Rotterdam hanteren.

- 46 -

Jaarplan 2009

Als gevolg van het moment van totstandkoming van de overeenkomst, vindt de uitvoering van een deel van de werkzaamheden vanaf het vierde kwartaal 2008 en derhalve de realisatie van de kosten in 2009 plaats. Met deze budgettaire verschuiving van kosten van 2008 naar 2009 is rekening gehouden in de begroting. Een te ontvangen bedrag aan trekkingsrechten voor bijzondere projectsteun is in de begroting opgenomen. De eerder genoemde heffing zal, gelet op de wijken waarin Woonstad Rotterdam werkzaam is, niet aan Woonstad Rotterdam worden opgelegd. 7.2. Jaarresultaat & financiële positie (hoofdlijnen) Algemeen Voor het jaarplan 2009 is voor Woonstad Rotterdam een begroting 2009 samengesteld voor zowel de reeds geïntegreerde bedrijfsonderdelen als de bedrijfsonderdelen die in 2009 zullen worden geïntegreerd. Basis hiervoor zijn de door de bedrijfsonderdelen aangeleverde deelbegrotingen, de gegevens uit de vastgestelde projectenlijst versie I en de gemaakte afspraken in het kader van de WWI. De balans en de winst-en-verliesrekening 2009 zijn opgenomen in bijlage 2 van het Jaarplan. Eigen vermogen Het geplande jaarresultaat 2009 bedraagt € 22 miljoen negatief. Op basis van deze gegevens ontwikkelt het eigen vermogen van de Woonstad Rotterdam zich als volgt: (x € 1 miljoen)

2008

2009

Eigen vermogen per 1 januari

484

479

Jaarresultaat

-/- 5*

-/- 22

Eigen vermogen per 31 december

479

457

* Op basis van de prognose bij de managementinformatie t/m derde kwartaal 2008

De solvabiliteit op basis van historische kostprijswaardering (het eigen vermogen uitgedrukt in procenten van het balanstotaal) bedraagt ultimo 2008 naar verwachting 25,9% en ultimo 2009 24,8%. De solvabiliteit op basis van bedrijfswaarden bedraagt ultimo 2008 37,5% en ultimo 2009 36,7%. Jaarresultaat Het jaarresultaat 2009 wordt begroot op € 21,9 miljoen negatief. In vergelijking met het resultaat volgens de jaarschijf 2009 van de MJB 2008 – 2017 (€ 25,1 miljoen negatief), is dit een verbetering van het resultaat met € 3,2 miljoen. Het jaarresultaat vóór herstructureringsactiviteiten wordt geraamd op € 6,0 miljoen nadelig. Hierin is € 5,4 miljoen begrepen aan niet-structurele overige bedrijfslasten. Toelichting op het jaarresultaat 1.

De trekkingsrechten inzake de WWI-projectsteun over 2008 (geschat € 8,9 miljoen) zijn als baten opgenomen. Alhoewel de raming een interne berekening betreft, wordt ingeschat dat dit op basis van de realisatie 2008 en de onlangs bekendgemaakte regelgeving een realistische raming is.

2.

In de verkoopprognose is de extra verkoopopgave voortvloeiend uit de MJB 2008 - 2017 van 150 woningen voor 2009 is opgenomen. Daarnaast is de (niet gerealiseerde) extra verkoopinspanning in 2008 van 50 woningen eveneens opgenomen. Het totaal aantal te verkopen woningen bedraagt 695, waarvan 200 derhalve een extra verkoopinspanning betreffen.

- 47 -

Jaarplan 2009

Met deze totale extra verkoopopgave is een netto opbrengst gemoeid van circa € 10 miljoen. Om deze ambitieuze doelstelling te kunnen realiseren wordt de mogelijkheid van complexgewijze verkoop onderzocht. De marktomstandigheden zijn, als gevolg van de kredietcrisis, zodanig dat de prognoses een grote mate van onzekerheid bevatten. Intern zal worden gerapporteerd over de realisatie van de verkopen en de projecten. In 2009 zullen deze rapportages in elke RvCvergadering worden behandeld. Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk is geformuleerd zal conform het vastgestelde beleid op sturing van verkoopopbrengsten en projectkosten gedurende het jaar de ontwikkelingen gemonitord worden en zal indien noodzakelijk worden bijgestuurd; de mate waarin bijsturing mogelijk is, is afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt. 3.

De waardeverandering activa in exploitatie in 2009 is opgenomen op basis van de raming in de MJB 2008 - 2017. Dit resulteert in een waardevermindering van € 5,6 miljoen, veroorzaakt door de niet meer binnen de kasstroomgenererende eenheid activeerbare onrendabele toppen als gevolg van uitvoering van het projectenprogramma in combinatie met de ontwikkeling van de bedrijfswaarde van het betreffende complex waarin geïnvesteerd wordt.

4.

De loonkosten en kosten inleenkrachten zijn opgenomen op basis van de vastgestelde formatie voor de organisatie van Woonstad Rotterdam rekening houdend met de bezetting van de huidige organisatie en de verwachte kosten externe inhuur. Voor de personele kosten is rekening gehouden met een algemene loonkostenstijging van 2,75%. In vergelijking met de prognose van 2008 (€ 41,1 miljoen) worden de loonkosten en inleenkrachten in 2009 € 3,1 miljoen lager geraamd (€ 38 miljoen). Dit verschil wordt onder andere veroorzaakt doordat in 2008 de kosten van inleenkrachten voor de WWIprojecten onder deze noemer zijn verantwoord en in 2009 onder de onrendabele volkshuisvestelijke kosten. Voor 2009 bedragen deze kosten € 1,8 miljoen. Verder is er in totaal € 2,4 miljoen aan budgetten opgenomen voor de integratie en overige projecten of niet structurele kosten. Deze budgetten zijn opgenomen in 2009 onder de algemene kosten.

5.

In 2009 zal een aanvang worden gemaakt met harmonisatie van het onderhoudsbeleid. In de begroting 2009 zijn kosten opgenomen op basis van niet-geharmoniseerd onderhoudsbeleid.

6.

In de algemene kosten zijn de kosten van integratie van de bedrijfsonderdelen begrepen en de éénmalige kosten voortvloeiend uit noodzakelijke aanpassing van systemen en processen. De raming van de onrendabele volkshuisvestelijke uitgaven is gebaseerd op de inschatting van de kosten op basis van de ‘1’- versie van de projectenlijst. Om een realistische inschatting van de realisatie van de investeringen en de onrendabele volkshuisvestelijke uitgaven te maken, is rekeninggehouden met de mogelijke vertragingen in de tijd in verband met de noodzakelijk voorbereiding van de besluitvorming van de projecten en de te volgen formele procedures. Het realisatiepercentage van de geraamde kosten is daarom op 70% geschat dan wel tegen een hogere inschatting op basis van de meest recente inzichten. Het effect daarvan op het jaarresultaat 2009 is in de begroting opgenomen. Het streven is echter om de projecten voor 100% te realiseren. Een hogere realisatie zal leiden tot een verschuiving van de kosten in de tijd waardoor in die gevallen voor 2010 lagere kosten geraamd zullen worden.

- 48 -

Jaarplan 2009

Anderzijds is het mogelijk dat er projecten zijn, die nu in 2010 zijn gepland welke op basis van verantwoorde besluitvorming (onder meer op basis van de realisatie van het verkoopprogramma) in 2009 zullen worden gestart. Een en ander met name gericht op voortgang van de realisatie van het investeringsprogramma van Woonstad Rotterdam. In de afgelopen periode zijn gesprekken gestart over herijking van de afspraken met de partners van Woonstad Rotterdam inzake de ontwikkeling van Nieuw Crooswijk. De consequenties van nog te nemen besluiten daarover zijn niet verwerkt in het Jaarplan. Besluiten kunnen mogelijk leiden tot wijziging van de begroting en budgetten. Ten aanzien van de WWI projecten zijn in 2008 verplichtingen aangegaan en afspraken gemaakt om de WWI-doelstellingen en de daar aan verbonden projectsteun te realiseren. De uitvoering van de 2008 projecten zal deels in 2009 plaatsvinden. Om die reden is hiertoe ook een raming van € 4,6 miljoen opgenomen voor niet in 2008 gerealiseerde projectkosten. Ten aanzien van de vennootschapsbelasting (VPB) wordt opgemerkt dat voor 2009 nog geen lasten zijn geraamd in verband met compensabele verliezen uit 2006 en 2007 (op basis van VSO I) en het (nog) niet bekend zijn van de afspraken over de uitwerking van de belastingplicht vanaf 2008 (VSO II). De fiscale positie 2008 moet derhalve nog beoordeeld worden op basis van de VSO II. Naar verwachting zijn eerst begin 2009 de eerste schattingen hieromtrent bekend. De aangifte 2006 en 2007 zal naar verwachting onderdeel zijn van de aangifte 2008. Bijzondere ontwikkelingen Het jaar 2009 zal nadrukkelijk in het teken staan van het samenvoegen van de twee organisatieonderdelen tot één Woonstad organisatie. In financieel administratief opzicht heeft deze integratie voor de financiële administratie een grote impact, waarbij het allergrootste belang ligt bij het bewaren van de continuïteit van de bedrijfsvoering. Daarnaast zal in 2009 bijzondere aandacht worden besteed aan: •

centralisatie van de afdelingen van dNU en WBR, tot één afdeling die de gehele financiële administratie verzorgt, waarbij in 2009 met name de inrichting van Finance & Control op het programma staat

•

zorgen voor continuïteit in de controlfunctie en de informatievoorziening

•

invoering van nieuwe bedrijfssystemen

•

verdere versterking van de sturing op cashflows

•

bewaking kosten nieuw beleid (inclusief fusiekosten)

•

implementatie van organisatorische maatregelen als gevolg van de integrale vennootschapsbelastingplichten voorbereiding van de aangifte 2006 (voor Woningbedrijf Rotterdam en de Nieuwe Unie afzonderlijk) en 2007 (voor Woonstad Rotterdam)

•

kostendekkendheid van het VvE-beheer.

Beoordeling financiële positie en verslagjaar 2007 Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft voor het boekjaar 2007 voor Woonstad Rotterdam geconcludeerd dat het weerstandsvermogen hoger is dan minimaal noodzakelijk. Vanaf boekjaar 2007 vindt de beoordeling van de kredietwaardigheid van toegelaten instellingen in het algemeen door het WSW niet meer plaats op basis van solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde, maar op basis van kasstroombeoordeling van de vijf opeenvolgende toekomstige boekjaren. Daarmee wordt nogmaals duidelijk dat kasstroomsturing van groot belang is voor Woonstad Rotterdam. In 2008 is nog geen faciliteringsvolume afgegeven door het WSW omdat bij de toetsing de MJB 2008 - 2017, gebaseerd op het ondernemingsplan van Woonstad Rotterdam, nog niet beschikbaar was. Op

- 49 -

Jaarplan 2009

basis van interne calculatie wordt verwacht dat het faciliteringsvolume voor de eerste 5 jaren voldoende is. Woonstad Rotterdam zal nog dit jaar met het WSW in overleg treden over het beschikbare faciliteringsvolume voor de komende jaren. Op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2007 concludeert het Centraal Fonds dat het vermogen op balansdatum 31 december 2007 groter is dan het voor Woonstad Rotterdam vastgestelde risicobedrag, hetgeen tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. 7.3. Financierings- en beleggingsbeleid Ontwikkeling liquiditeit Treasury houdt zich bezig met het beheersen van financierings- en renterisico’s op zowel korte als langere termijn. In deze paragraaf wordt ingegaan op de financierings- en renterisico’s voor 2009. De invulling van de financieringsbehoefte en het beheersen van de renterisico’s voor de komende jaren is onderdeel van de meerjarenbegroting. Begin 2008 werd voor begin 2009 een financieringsbehoefte van zo’n € 70 miljoen voorzien. Op dit moment wordt voor begin 2009 een positief saldo van circa € 16,5 miljoen geraamd. Gedurende 2009 wordt een financieringsbehoefte voorzien van zo’n € 50 miljoen. Woonstad Rotterdam beschikt over korte termijn kredietfaciliteiten van in totaal € 68 miljoen. Dat betekent dat de voorziene uitgaven in beginsel financierbaar zijn uit de direct beschikbare middelen. Als onderdeel van de integratie wordt begin 2009 een liquiditeitsprognosemodel voor Woonstad Rotterdam als geheel ingevoerd. Kaders treasurybeleid De kaders van het treasurybeleid zijn vastgelegd in het nieuwe Treasury Statuut dat voor Woonstad Rotterdam in 2007 is opgesteld. Alle besluiten over activiteiten op het gebied van financiering, belegging en rentemanagement worden genomen binnen de daarin afgesproken kaders. Basis voor besluiten over concrete (trans)acties op het gebied van treasury zijn de meest recente inzichten in de ontwikkeling van de totale liquiditeitsbehoefte, de financierings- en financierbaarheidsprognoses, het renterisicoprofiel, de vervalkalender van bestaande leningen voor minimaal de komende tien jaar en de meest recente inzichten in de renteverwachtingen. Nieuwe systematiek WSW Woonstad Rotterdam is deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en maakt bij het afsluiten van leningen gebruik van borgstelling van het WSW. Het WSW kent richtlijnen om te bepalen of een deelnemer in aanmerking komt voor borgstelling. Woonstad Rotterdam conformeert zich aan de richtlijnen van het WSW. Sinds invoering van het nieuwe kasstroommodel door het WSW per 1 oktober 2007 staat het begrip ‘faciliteringsvolume’ centraal. Het faciliteringsvolume is het maximale leenbedrag dat een woningcorporatie onder borging van het WSW mag aantrekken voor de financiering van borgbare onroerende zaken en voor herfinancieringen. Risicoprofiel leningportefeuille Evenals in voorgaande jaren zullen we gedurende het hele jaar de ontwikkeling van de geldstromen volgen. Dat doen we op basis van wekelijks geactualiseerde liquiditeitsprognoses.

- 50 -

Jaarplan 2009

Woonstad Rotterdam kent volgens het treasury statuut twee definities voor het renterisico. De eerste definitie meet het renterisico volgens de definitie van het WSW. De tweede definitie meet het (bedrijfseconomische) renterisico van de totale exploitatie. In onderstaande grafiek is het risicoprofiel van de leningportefeuille voor de komende jaren volgens de definitie van het WSW weergegeven. De WSW definitie betreft in feite de zekere renterisico’s van de leningenportefeuille. Het renterisico is in geen enkel jaar hoger dan het door het WSW gehanteerde maximum van 15% van de leningenportefeuille. Een aantal herfinancierings- en rentefixatie acties eerder dit jaar heeft tot verdere verlaging en spreiding van het renterisico geleid. Aan de hand van de nieuwe meerjarenbegroting zal ingegaan worden op het (bedrijfseconomische) renterisico van de totale exploitatie. Het WSW staat het indekken van het financieringsbehoeften en renterisico’s tot maximaal vijf jaar vooruit toe. Dit betekent dat gedurende 2009 tot en met 2014 deze risico’s ingedekt zouden kunnen worden. Grafiek: Renterisico WSW

Eerder dit jaar is door de treasury commissie geconcludeerd dat de behoefte aan herfinanciering van finale aflossingen van bestaande leningen door het afsluiten van nieuwe leningen direct samenhangt met de omvang en fasering van de kasstromen vanwege (des) investeringen. Tegen de achtergrond van de meerjarenbegroting zullen voorstellen geformuleerd worden voor het aantrekken van leningen als herfinanciering van de finale aflossingen en het voorfixeren van renteaanpassingen op leningen.

- 51 -

Jaarplan 2009

Rentemanagement In 2007 is op verzoek van de Audit Commissie van de Raad van Commissarissen onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van rentemanagement door het gebruik van rentederivaten. Uit de uitkomsten van het onderzoek is destijds geconcludeerd dat rentederivaten in beginsel zeer geschikt zijn om de rentepercentages van de voor de komende jaren voorziene financieringsbehoefte vooraf vast te leggen. Dit heeft geleid tot het verstrekken van een mandaat aan het bestuur voor het voorfixeren van renterisico’s tot en met 2012 voor een bedrag van maximaal € 500 miljoen. Tegen de achtergrond van de nieuwe meerjarenbegroting 2009 - 2018 zal, afhankelijk van de mate van (on)zekerheid van de renterisico’s, ook in 2009 binnen het mandaat door het bestuur nader besloten kunnen worden over het daadwerkelijk vastleggen van toekomstige rentepercentages door het aantrekken van leningen of het optioneel vastleggen van toekomstige rentepercentages door het afsluiten van swaptions. De Audit Commissie zal over de voortgang en de uit te voeren transacties vooraf door het bestuur worden geïnformeerd. Renteontwikkeling en rentevisie Bij het streven naar minimalisatie van de financieringskosten wordt gebruik gemaakt van een rentevisie. De rentevisie dient als ondersteuning bij het streven naar minimalisatie van de financieringskosten of het realiseren van een bepaalde rentedoelstellingen. Het verleden toont aan dat het toekomstige verloop van de rentestand met vele onzekerheden en onvoorspelbare invloeden omgeven is. De enige echte zekerheid is de ontwikkeling van de rentemarkt zoals die zich in werkelijkheid voordoet. De ontwikkelingen op de rentemarkt worden op de voet gevolgd. Bij besluiten over treasuryacties zullen actuele verwachtingen over de ontwikkeling van de rente worden betrokken. Tengevolge van de effecten van de kredietcrisis is de rentemarkt sinds augustus zeer beweeglijk geweest. De richting van de ontwikkelingen de komende maanden is niet voorspelbaar. Met de nieuw ontstane werkelijkheid op de geld- en kapitaalmarkt wordt de afgelopen maanden nieuwe geschiedenis geschreven. De rentebewegingen binnen een dag kenden de afgelopen jaren een bandbreedte van maximaal zo’n 10 basispunten (=0,10%). In de huidige onrustige rentemarkt zijn bewegingen van 30 tot 40 basispunten (0,30 tot 0,40%) omhoog en omlaag binnen één dag eerder regel dan uitzondering. Dat zijn historisch absoluut ongekend heftige bewegingen. De afgelopen jaren waren de referentierentes (Euribor en swap) zoals aangegeven in boventaande figuur ook de rentetarieven waarop woningcorporaties daadwerkelijk konden lenen. De verschillen tussen de laagste en op één laagste aanbieding waren tot halverwege dit jaar vaak minder dan één basispunt (=0,01%). In de eerste weken van het vierde kwartaal 2008 is gebleken dat de verschillen tussen de laagste aanbiedingen van banken kunnen oplopen tot 20 basispunten (= 0,20%). Belangrijke nieuwe factor in de prijsstelling voor woningcorporaties is de liquiditeitstoeslagen die banken vanaf circa half augustus 2008 zijn gaan hanteren. Die toeslagen zijn gaandeweg opgelopen van tot dit moment zo’n 40 basispunten voor leningen van 10 jaar tot ruim 70 basispunten voor leningen van 50 jaar. De belangrijkste reden van de toeslagen is dat het voor banken zelf duurder is geworden om voor lange looptijden geld te lenen. Marktpartijen wagen zich op dit moment niet aan voorspellingen over de ontwikkeling van de rentetarieven op zowel korte als langere termijn. Het is nu nog niet te voorspellen of de opslagen gaandeweg zullen afnemen tot het niveau dat voor de kredietcrisis gold, of dat de huidige situatie het komende jaar stand zal houden.

- 52 -

Jaarplan 2009

De verwachting is dat met het wegebben van de liquiditeitskrapte op de kapitaalmarkt voor met name lange looptijden (langer dan 10 jaar) de opslagen voor geborgde leningen weer kunnen gaan afnemen. In deze begroting is een financieringsrente van 6,0% ingecalculeerd. Daarmee is in feite impliciet een doelstelling bepaald. Inclusief de op dit moment door banken gehanteerde opslagen ligt het niveau waarop Woonstad Rotterdam onder borgstelling van het WSW leningen kan afsluiten op 5,0%. Beschikbaarheid financiering Hiervoor is beschreven wat de gevolgen van de kredietcrisis zijn voor de hoogte van de rentetarieven. Voor wat betreft de gevolgen van de kredietcrisis voor de beschikbaarheid van financiering voor activiteiten van woningcorporaties, moet onderscheid gemaakt worden in door het WSW geborgde financiering en commerciële (niet-borgbare) financiering. De aanhoudend onzekere omstandigheden op de kapitaalmarkt maken dat de markt vanaf het begin van de kredietcrisis aanhoudend gunstig is gebleven voor ‘zekere beleggingen’ zoals WSW geborgde leningen (creditrating AAA). De beschikbaarheid van geld voor woningcorporaties voor door het WSW geborgde leningen is vooralsnog geen probleem. Ook niet voor ingangsdata tot in 2013 en voor looptijden tot en met 50 jaar. Het aantal aanbieders van door het WSW geborgde leningen is sinds eind augustus feitelijk geslonken tot twee, te weten BNG en NWB. Een half jaar geleden konden daarnaast nog aanbiedingen van ABN-AMRO, Rabo, ING en ook Fortis worden verkregen. Dat is nu niet meer zo. De verwachting is dat met het wegebben van de liquiditeitskrapte het aantal aanbieders van geborgde leningen weer zal kunnen gaan toenemen. De beschikbaarheid van commerciële (niet-borgbare) financiering is in de loop het afgelopen halfjaar fors afgenomen. De middelen die banken hiervoor te besteden hebben zijn zeer gering en de eisen die gesteld worden aan rendement en risico zijn erg hoog. De verwachting is dat ook dit met het wegebben van de liquiditeitskrapte bij mogelijke financiers commerciële projecten in iedere geval dit jaar nog zeer kritisch getoetst zullen blijven worden. Op dit moment is een “deltaplan” voor de woningbouw in de maak. Het is nu nog niet bekend welke maatregelen daarin voorzien zijn voor het verruimen van de financieringsmogelijkheden voor zowel geborgde als commerciële (niet-borgbare) financiering.

- 53 -

Jaarplan 2009

Bijlage 1: Balans en winst-en-verliesrekening Ontwikkeling balansposten ( bedragen x € 1 miljoen) 2007

2008

2009

Vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa

1.753,4 19,7

Som vaste activa

1.756,1 14,4 1.773,1

1.750,0 9,7 1.770,5

1.759,7

Vlottende activa Voorraden en onderhanden werk Vorderingen Liquide middelen

49,8 14,9 10,1

Som vlottende activa Totaal activa Eigen vermogen

Kortlopende schulden en overlopende passiva

74,8

84,8

88,4

1.847,9

1.855,3

1.848,1

479,3

457,3

0,3

0,3

0,3

1.258,6

1.153,4

1.185,6

105,1

222,3

203,9 1.855,3

1.847,9

Totaal passiva Solvabiliteit op basis historische kostprijswaardering Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarden

69,1 18,7 0,6

483,9

Voorzieningen Langlopende schulden

49,7 18,6 16,5

26,2% 37,9%

25,8% 37,5%

1.847,1 24,8% 36,7%

Winst en verliesrekening Bedragen x € 1.000

Jaarplan 2009

Prognose 2008 obv Q3

Jaarschijf 2009 mjb 2008-2017

Bedrijfsopbrengsten Huren WWI-bijdragen Resultaat verkopen : - Bestaande woningen - Nieuwbouw Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

224.863 8.858

224.000

226.485

49.017 4.239 17.327 304.304

42.600 4.100 13.500 284.200

45.163 890 14.814 287.352

36.815 5.656 38.010 53.577

37.900 -1.900 41.100 55.100

36.620 5.656 36.066 51.505

20.297 26.861 1.257 2.500 72.424 257.397

20.800 23.300 1.200 2.600 44.900 225.000

20.389 20.956 1.241 2.500 68.930 243.863

46.908

59.200

43.489

-68.845

-63.800

-68.664

-21.938

-4.600

-25.175

-37

0

63

-21.975

-4.600

-25.112

Bedrijfslasten Afschrijvingen Waardeverandering activa in exploitatie Loonkosten en inleenkrachten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten - Directe exploitatiekosten - Algemene kosten - Resultaat overige goederen en diensten - Onvoorziene kosten Onrendabele volkshuisvestelijke uitgaven Totaal bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat Totaal rentebaten en -lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

Jaarresultaat

- 54 -

Jaarplan 2009

JAARRESULTAAT VOOR VERKOPEN EN VOLKSHUISVESTELIJKE UITGAVEN. Bedragen x € 1.000 Jaarplan 2009

Jaarresultaat voor herstructureringsactiviteiten

Prognose 2008 obv Q3

Jaarschijf 2009 mjb 2008-2017

-6.008

-8.300

3.421

Resultaat verkopen WWI-bijdrage Waardeverandering activa in exploitatie Onrendabele volkshuisvestelijk kosten Sub-totaal herstructureringsactiviteiten

53.256 8.858 -5.656 -72.424 -15.966

46.700 0 1.900 -44.900 3.700

46.053 0 -5.656 -68.930 -28.533

Jaarresultaat

-21.975

-4.600

-25.112

- 55 -

Jaarplan 2009

Bijlage 2: Samenwerkingsverbanden en verbindingen Woonstad Rotterdam is aandeelhouder c.q. deelnemer in de volgende vennootschappen en stichtingen. CV Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk Woonstad Rotterdam is commanditair vennoot van CV Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk te Rotterdam (OCNC CV). Het doel van de vennootschap is het ontwikkelen en realiseren van de plannen voor de herstructurering van Nieuw Crooswijk, conform de daarvoor bepaalde uitgangspunten. De andere commanditaire vennoten zijn Era Bouw BV en Proper-Stok Woningen BV. De beherende vennoot is OCNC BV. De omvang van het financiële risico voor Woonstad Rotterdam wordt beperkt door bepalingen in de overeenkomst tot oprichting van de ontwikkelingscombinatie. Dit betreft bepalingen t.a.v. financiering, vergoeding voor grond en te slopen woningen, aantal en prijs van de aan Woonstad Rotterdam te leveren sociale sector woningen. Woonstad Rotterdam deelt niet mee in het verlies van de ontwikkelingscombinatie en deelt vanaf een bepaald percentage wel mee in de winst. In verband met deze beperkte gerechtigdheid tot de reserves en resultaten van deze vennootschap wordt deze deelneming tegen verkrijgingsprijs gewaardeerd. Deze deelneming wordt niet geconsolideerd in de balans en winst-en-verliesrekening. Eind 2008 heeft Woonstad Rotterdam € 16 miljoen te vorderen op de OCNC CV uit hoofde van: - € 2,3 miljoen aan verstrekte renteloze hypothecaire leningen in verband met door OCNC aangekocht onroerend goed ten behoeve van het project. Deze leningen kennen een looptijd tot 1 januari 2015. Op het aangekochte onroerend goed heeft de vennootschap hypotheek gegeven aan Woonstad Rotterdam. Woonstad Rotterdam beheert deze panden voor eigen rekening en risico - € 0,4 miljoen aan aangekocht onroerend goed ten behoeve van het project. Dit onroerend goed zal op moment van sloop tegen kostprijs worden overgedragen aan de OCNC - € 5,8 miljoen ingebrachte boekwaarden van woningen - € 5,5 miljoen aan vooruitbetaalde kosten ten behoeve van herhuisvesting van bewoners en bedrijven (€ 2,8 miljoen) en planvoorbereidingskosten (€ 0,7 miljoen). De kosten van herhuisvesting kunnen in rekening gebracht bij de OCNC op moment van start bouw van betreffende planfase - € 2,0 miljoen voorschot aan OCNC in verband met onderliquiditeit per ultimo 2008. DNU Holding BV In het laatste kwartaal van 2004 is vooruitlopend op de verwachte invoering van het ‘nieuwe’ BBSH een zogenoemde Holding BV-structuur opgericht. De Stichting Woonstad Rotterdam is 100% eigenaar van de DNU Holding BV, terwijl de Holding 100% eigenaar is van een drietal BV’s, te weten: - De Nieuwe Unie Deelnemingen 1 BV met als doelstelling het optreden als commandite in CV-constructies - DNU Ontwikkelings Maatschappij BV met als belangrijkste doelstelling het ontwikkelen van koopwoningen - DNU Exploitatie Maatschappij BV met als belangrijkste doelstelling het exploiteren van commercieel onroerend goed.

- 56 -

Jaarplan 2009

Bij iedere BV bedraagt het maatschappelijk kapitaal € 90.000, waarvan € 18.000 geplaatst en gestort is. In alle BV’s wordt de directie c.q. het bestuur gevormd door de Stichting Woonstad Rotterdam. De Deelnemingen BV is indertijd opgericht om te dienen als beschermingsvehikel tegen ongewenste beheerhandelingen, daar waar als commandite wordt opgetreden. Als zodanig wordt deze BV nu gebruikt bij de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij (WOM) Tarwewijk CV en de Ontwikkelings Combinatie Tarwewijk (OCT) CV. Deelgenomen wordt in de WOM CV met een commandietenkapitaal van € 975.000 en in OCT CV met een commandietenkapitaal van € 43.200. De cijfers van de Holding BV zijn integraal geconsolideerd in de jaarrekening van de Stichting Woonstad Rotterdam. NCCW BV Woonstad Rotterdam neemt voor 5%, ofwel € 1,6 miljoen, door middel van certificaten van de Stichting Administratiekantoor NCCW deel in het aandelenkapitaal van NCCW BV. Het formele transport van de certificaten heeft plaatsgevonden op 6 januari 2004. NCCW BV richt zich voornamelijk op de ontwikkeling en het beheer van databasegeoriënteerde, volledig geïntegreerde bedrijfsinformatiesystemen in de vastgoed- en volkshuisvestingsector. Dankzij de Stichting Administratiekantoor NCCW ontstaat een directere invloed op de ontwikkeling van nieuwe computerprogrammatuur van NCCW BV en op het onderhoud van bestaande programmatuur, dit om de continuïteit van specifiek op de behoeften van woningcorporaties afgestemde dienstverlening voor een langere periode te waarborgen. Door de Stichting NWR is een 100%-garantie afgegeven op de nominale waarde van de participatie. Indien gewenst kan deze garantie worden geëffectueerd in de periode van 1 mei 2009 tot 15 juni 2009. Het bestuur is voornemens daartoe te besluiten. Aan Woonstad Rotterdam is in 2008 over het boekjaar 2007 een dividend uitgekeerd van € 50.000. Over 2008 wordt op basis van huidige inzichten in 2009 geen dividend verwacht. Deze deelneming wordt niet geconsolideerd in de balans en winst-en-verliesrekening. NV Stads Vastgoed Woonstad Rotterdam neemt, net zoals nog drie collega-corporaties, voor € 2,2 miljoen (= 19,6%) deel in het aandelenkapitaal inclusief agioreserve van de NV Stads Vastgoed. Naast de vier corporaties nemen de gemeente Rotterdam, de NV Bank Nederlandse Gemeenten en een bouwbedrijf deel in voornoemde NV. De NV Stads Vastgoed is een bijzonder bedrijf dat een actieve bijdrage aan de volkshuisvesting levert door verwerving en verbetering van woningen in maatschappelijk kwetsbare buurten binnen de Rotterdamse regio. De bedrijfsactiviteiten zijn aanvullend op de reguliere werkzaamheden van de woningcorporaties waar het woningverbetering betreft. Vooral door de verspreide ligging en beperkte aantallen leent de verbetering zich niet als reguliere werkzaamheid van de corporaties. Over 2007 is een negatief resultaat behaald van € 200.000. Deze deelneming wordt niet geconsolideerd in de balans en winst-en-verliesrekening.

- 57 -

Jaarplan 2009

OCNC BV (33 1/3%) Deze vennootschap treedt als beherend vennoot op van de CV Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk. De Raad van Commissarissen van OCNC bestaat uit de bestuursvoorzitter van Woonstad Rotterdam, de voorzitter van de directie van ERA Bouw en de voorzitter van de directie van Proper-Stok, dan wel de door hen aan te wijzen volledig gemandateerde vertegenwoordigers. Vanaf 1 januari 2009 zal de bestuurder Ontwikkeling en Techniek Woonstad Rotterdam in de Raad van Commissarissen vertegenwoordigen. Met partijen is overeengekomen dat besluitvorming op basis van unanimiteit geschiedt. Deze deelneming wordt niet geconsolideerd in de balans en winst-en-verliesrekening. Ontwikkelingscombinatie Tarwewijk (OCT) In eerdergenoemde overeenkomst is voorzien dat een deel van de projecten binnen de WOM Tarwewijk ontwikkeld zullen worden en dat voor een ander deel een ontwikkelingscombinatie opgericht zal worden met als participanten Woonstad Rotterdam en AM Wonen. Ook hier is gekozen voor een CV/BV-constructie. De CV beschikt over een maatschappelijk kapitaal van € 90.000, waarvan in overeenstemming met haar 48%-aandeel de Nieuwe Unie Deelnemingen 1 BV in 2006 € 43.200 heeft ingebracht. In de Ontwikkelings Combinatie Tarwewijk Beheer BV bedraagt het maatschappelijk kapitaal € 90.000, waarvan € 18.000 geplaatst en gestort. Hierin heeft in 2006 de Stichting Woonstad Rotterdam net zoals AM Wonen BV € 9.000 gestort. Deze deelneming wordt niet geconsolideerd in de balans en winst-en-verliesrekening. Stadsherstel Historisch Rotterdam NV, gevestigd te Rotterdam (1%) Deze vennootschap beoogt een wezenlijke bijdrage te leveren aan het behoud van monumenten in Rotterdam. Tot op heden heeft de vennootschap jaarlijks stockdividend uitgekeerd. Deze verbinding wordt niet geconsolideerd in de balans en winst-enverliesrekening. Stichting Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond Corporaties zijn slechts beperkt toegerust om woonbegeleiding aan bijzondere doelgroepen te bieden. Daarom is samen met Com.wonen en PWS in 2005 de Stichting Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond (FWRR) opgericht. De participanten vormen gezamenlijk het bestuur van de stichting. FWRR is een aparte beheerorganisatie, die zich specifiek op de huisvesting van bewoners met een woon- en hulpvraag richt. Met dit initiatief hebben deze corporaties hun kennis en ervaring gebundeld om te kunnen voorzien in een professionele aanpak voor wonen op maat voor kwetsbare groepen in de samenleving en binnen zorginstellingen. Met woontoezicht geeft FWRR waar nodig kamerbewoners ondersteuning bij het wonen. Ze wil op die manier tegelijkertijd overlast voor omwonenden voorkomen. Dit concept past geheel binnen het collegeprogramma van de gemeente Rotterdam die een gezonde woningmarkt voor ogen heeft. Hiermee voorkomen we ook dat veel kwetsbare groepen zijn aangewezen op een kamer in een illegale verblijfsinrichting. De corporaties gaan met de gemeente de verplichting aan om de komende vijf jaar gemiddeld 150 kamers per jaar op te leveren. Naast een vaste bijdrage van € 100.000 per participant wordt er een variabele vergoeding betaald voor elke bij FWRR in beheer zijnde woning. Ultimo 3e kwartaal 2008 heeft FWRR zo’n 375 woningen in beheer van Woonstad Rotterdam. Deze deelneming wordt niet geconsolideerd in de balans en winst-en-verliesrekening.

- 58 -

Jaarplan 2009

Stichting beheer ontmoetingscentrum Prinsenhof In 2006 is, samen met Stichting Pameijerkeerkring en Stichting Laurens, de Stichting Beheer Ontmoetingscentrum Prinsenhof opgericht. In de statuten is de doelstelling als volgt omschreven: De stichting heeft ten doel het beheren van het pand Bramantestraat 30 te Rotterdam met als doelstelling het in stand houden en exploiteren van het pand als ontmoetingscentrum voor omwonenden, in het bijzonder de omwonenden met een verstandelijke beperking en ouderen en voorts al hetgeen met een en ander rechtstreeks of zijdeling verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin des woords. In 2007 is de samenwerking verder uitgebreid met een transitieprogramma in het kader van vernieuwingen in de zorg. Deze deelneming wordt niet geconsolideerd in de balans en winst-en-verliesrekening. Stichting VvE 010 i.o. Begin 2009 wordt gezamenlijk met Woonbron en de gemeente Rotterdam een stichting opgericht met als doel om slapende VvE’s te revitaliseren en te ondersteunen bij het wegwerken van achterstallig onderhoud. Woonstad Rotterdam heeft voor 2009 aangegeven de VvE’s (ca.1.000 woningen) nieuw leven in te blazen. Vastgoed Woonhotel Rotterdam VOF Woonstad Rotterdam en Woonbron nemen ieder voor 50% deel in de VOF Woonhotel Rotterdam. Hierin zijn het vastgoed en de inventaris van het Woonhotel ondergebracht. De essentie van het Woonhotel is dat het gebouw tijdelijke huisvesting biedt, enerzijds op commerciële basis en anderzijds voor begeleiding van huurders die verwezen worden door sociale instellingen. Woongedrag, veiligheid en verblijfsklimaat kunnen door het Woonhotel gegarandeerd worden. De VOF verhuurt het Woonhotel aan een door derden gedreven exploitatie-BV. Door het hanteren van de bij verhuur gebruikelijke calculatietechnieken ontstaat in de eerste jaren een verlies, dat in latere jaren gecompenseerd moeten worden. Daarnaast is in het bedrijfsplan voorzien in een lagere bezettingsgraad in de beginjaren. Het tekort over 2008 wordt begroot op € 80.000, waarvan 50% (€ 40.000) voor rekening van Woonstad Rotterdam komt. Over 2009 wordt eenzelfde financieel resultaat verwacht. De financiële gegevens van de VOF worden voor het 50%-aandeel hierin door Woonstad Rotterdam geconsolideerd in de balans en winst-en-verliesrekening. Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Voor de aanpak van de Tarwewijk is in april 2004 een samenwerkingsovereenkomst getekend door de gemeente Rotterdam, AM en Woonstad Rotterdam. Deze samenwerking is geformaliseerd met een gebruikelijke en gangbare CV/BV-constructie. Op 27 december 2004 is daartoe opgericht de Wijkontwikkelings-maatschappij Tarwewijk CV, waarin wordt deelgenomen door De Nieuwe Unie Deelnemingen 1 BV, Commandite Rotterdam BV, Amstelland Deelnemingen Grondbedrijf BV en de Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV. De eerstgenoemde drie partijen nemen ieder deel voor 32,5% en de laatstgenoemde, welke als beherend vennoot optreedt, neemt deel voor 2,5%. De CV beschikt over een maatschappelijk kapitaal van € 3 miljoen, waarvan in overeenstemming met haar aandeel de Nieuwe Unie Deelnemingen 1 BV € 975.000 heeft ingebracht.

- 59 -

Jaarplan 2009

In de op 24 november 2004 opgerichte Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk Beheer BV bedraagt het geplaatste en gestorte maatschappelijk kapitaal € 90.000. Hierin nemen deel, ieder voor een derde, de Stichting Woonstad Rotterdam, AM Grondbedrijf BV en de gemeente Rotterdam. Daarnaast heeft Woonstad Rotterdam zich, net zoals de overige deelnemende partijen, garant gesteld voor eenderde van een laagrentende (0,5%) SVn-lening ten bedrage van € 1,5 miljoen, ofwel € 0,5 miljoen. Met de NV Bank Nederlandse Gemeenten is door de Wijkontwikkelingsmaatschappij Tarwewijk een kredietovereenkomst aangegaan tot een bedrag van maximaal € 20 miljoen. Hiervan was eind 3e kwartaal 2008 voor € 4,7 miljoen gebruik van gemaakt. Deze deelneming wordt niet geconsolideerd in de balans en winst-en-verliesrekening. Woningbedrijf Rotterdam Extra BV, gevestigd te Rotterdam (100%) Deze vennootschap heeft als doel het ontwikkelen van woningbouwprojecten op herstructureringslocaties ten behoeve van lagere inkomensgroepen. Momenteel worden er geen activiteiten ondernomen door deze vennootschap. Vanwege de geringe omvang van activa, passiva, omzet en resultaat wordt deze dochtermaatschappij niet geconsolideerd in de balans en winst-en-verliesrekening. Woonstad Rotterdam FBI BV In december 2007 is Woonstad Rotterdam FBI BV opgericht en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Woonstad Rotterdam FBI BV is een fiscale beleggingsinstelling. Deze is opgericht in verband met de voorgenomen keuze voor model I op basis van de zgn. Vaststellingsovereenkomst ‘Belastingplicht Woningcorporaties’ (VSO). In 2008 heeft Woonstad Rotterdam definitief gekozen voor model I. In dit model is sprake van een juridische scheiding tussen vrijgestelde activiteiten en belaste activiteiten. De stichting Woonstad Rotterdam verricht alleen vrijgestelde activiteiten en de belaste activiteiten worden fiscaal uitgevoerd voor rekening en risico van één of meerdere dochtervennootschappen. Deze deelneming wordt geconsolideerd in de balans en winst-en-verliesrekening. Woonstad Rotterdam OBA BV In 2008 is een afzonderlijke BV, ten behoeve van de overige belaste activiteiten (OBA) opgericht. Het doel van OBA is het “ontwikkelen, en verkopen en exploiteren van onroerend goed en de daarmee samenhangende activiteiten”. De project(ontwikkel)activiteiten worden voor het fiscale jaar 2006 en 2007 met ‘terugwerkende kracht’ ondergebracht in deze BV. Overigen Naast de eerder genoemde verbindingen en deelnemingen hebben we, om onze doelstellingen te kunnen verwezenlijken, verschillende samenwerkingsverbanden met andere organisaties. Zo is Woonstad Rotterdam lid van Aedes, vereniging van woningcorporaties, en Maaskoepel, het samenwerkingsverband van woningcorporaties in de stadsregio Rijnmond.

- 60 -

Jaarplan 2009

Bijlage 3: Samenvatting doelstellingen Hieronder worden de belangrijkste doelstellingen uit de verschillende hoofdstukken nog eens op een rij gezet. Hoofdstuk 1: De wereld om ons heen en Woonstad •

Zichtbare actieve bijdrage leveren aan de discussies over de maatschappelijke onderneming en de ordening (relatie overheid-woningcorporaties)

•

Activiteiten 2009 uit WWI-wijkactieprogramma’s gerealiseerd.

•

Alle medewerkers geplaatst en gehuisvest in het juiste kantoor.

•

De belangrijkste systemen en procedures geïmplementeerd en functioneren goed.

Hoofdstuk 2: Goed luisteren naar onze klanten •

Alle medewerkers met klantcontacten hebben kennisgemaakt met klantgroepen en met de al ontwikkelde instrumenten voor klantgericht denken en werken.

•

Nieuwe participatiestructuur is ontwikkeld (implementatie in 2010).

•

Op basis van wijkidentiteit zijn specifieke maatregelen ingezet voor wijken als Katendrecht, Pendrecht, Oosterflank, Oude Westen, Feijenoord, Tarwewijk.

•

Primaire processen verhuur, incasso en onderhoud zijn gestandaardiseerd en ‘in control’.

•

Het nieuwe KCC draait voor heel Woonstad en voldoet aan de prestatieafspraken.

•

Leegstand woningen beperkt (met streefcijfers per regio en soms complexspecifiek).

•

Aantal huisuitzettingen is significant gedaald door inzet voor preventie huisuitzettingen.

•

Servicepakketten, Politiekeurmerk Veilig Wonen, seniorenpakketten en personenalarmering geharmoniseerd.

•

Keuzes gemaakt rond sociale huur bij herstructureringsopgaven.

Hoofdstuk 3: Samen werken aan vitale en aantrekkelijke wijken •

Sturingsinstrument Woonstadscockpit ontwikkeld en in werking.

•

Integrale gebiedsvisie opgesteld of in ontwikkeling voor Oude Noorden, Middelland, Overschie, Spangen, Nieuwe Westen, Cool/Centrum.

•

Ontwikkelingsvisies/masterplannen (door)ontwikkeld voor: Jaffa, Boomkwekerij/veilingterrein, Wielewaal, Kleinpolder/Overschie.

•

Projectenprogramma gerealiseerd.

•

Verkoopdoelstellingen gerealiseerd.

•

Kwaliteit van onze basisdienstverlening verbeterd, in het bijzonder door standaardisering werkprocessen.

•

Plan van aanpak energie gereed, activiteiten opgestart.

•

Quickwins op basis van energielabels gerealiseerd.

•

Relevante stakeholders zijn betrokken bij alle gebiedsvisies en andere grootschalige ontwikkelingen.

•

Woonafspraken (renovaties/transformaties, verkoop, productie nieuwbouw, bijzondere doelgroepen) zijn gerealiseerd.

Hoofdstuk 4: De Woonstad wijken Geen overkoepelende doelstellingen.

- 61 -

Jaarplan 2009

Hoofdstuk 5: Ondernemende corporatie •

Wonen-welzijn-zorg-cluster Prinsenhof – fase 2 doorontwikkeld.

•

Quickscan/haalbaarheidsonderzoek Wonen-welzijn-zorg op tenminste 2 locaties afgerond.

•

Wonen-welzijn-zorg arrangementenlijnen doorontwikkeld en verbreed.

•

Strategie Wonen-leren-werken ontwikkeld.

•

Verkenning wijkeconomie en betekenis voor Woonstad afgerond.

•

Tenminste één domoticapilot opgestart.

Hoofdstuk 6: Organisatie •

MD-programma, talentmanagement en trainee-programma opgezet en werkend.

•

Woonstad is een aantrekkelijke werkgever, blijkend uit het kunnen aantrekken van goed gekwalificeerde medewerkers.

•

Een aanzienlijke stap gezet naar dé Woonstadcultuur.

•

Naamsbekendheid en zichtbaarheid Woonstad onder klanten, potentiële medewerkers en andere stakeholders is substantieel vergroot.

•

100-jarig bestaan op gepaste wijze gevierd.

•

Alle noodzakelijke systemen geïmplementeerd.

•

Masterplan huisvesting (activiteiten 2009) gerealiseerd.

•

Voorbereiding visitatie afgerond ten behoeve van externe visitatie 1e halfjaar 2010.

•

Eén integriteitscode en één klokkenluidersregeling voor Woonstad opgesteld.

•

Instrumenten ontwikkeld die het management ondersteunen bij het zelf uitvoeren van risicomanagement.

•

Borging van de noodzakelijke kennis en ervaring in de Raad van Commissarissen.

Hoofdstuk 7: Begroting 2009 •

Handhaven solide financiële positie.

•

Samenvoegen financiële administraties.

•

Invoering liquiditeitsprognosemodel voor heel Woonstad.

•

Inspelen op de veranderende actualiteit (kredietcrisis) om de solide financiële positie zeker te (blijven) stellen.

- 62 -