PARLAMENT ČESKÉ REPUBLIKY Poslanecká sněmovna 2009 V. volební období ___________________________________________________________
728
Návrh poslanců Tomáše Kvapila, Miroslava Váni a dalších
na vydání
zákona kterým se mění zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
-2-
ZÁKON ze dne…………. 2009, kterým se mění zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky:
Čl. I Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, se mění takto: 1. V § 2 se na konci textu písmene c) doplňují slova „v případech uvedených v § 3 odst. 1 větě druhé nejdříve k 1. lednu 2012,“. 2. V § 3 se na konci odstavce 1 doplňuje věta „U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, končí období, kdy lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem, dnem 31. prosince 2012.“. 3. V § 3 se na konci odstavce 5 doplňuje věta „V oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného pro rok, kdy může být dosaženo podle tohoto zákona cílové hodnoty měsíčního nájemného, postačí zdůvodnit výši nájemného cílovou hodnotou měsíčního nájemného za 1m2 podlahové plochy bytu.“. 4. V § 4 se na konci textu písmene c) doplňují slova „ s výjimkou případů, kdy vyhlášení maximálních přírůstků měsíčního nájemného již nebude nutné,“. 5.
V § 4 se dosavadní text označuje jako odstavec 1 a doplňuje se odstavec 2, který zní: „(2) Poslední sdělení podle odstavce 1 bude vyhlášeno a zveřejněno k 1. červenci
2009.“. 6.
V § 8 se odstavec 2 zrušuje.
7. Příloha k zákonu zní:
-3„Příloha k zákonu č. 107/2006 Sb. Postup stanovení cílových hodnot měsíčního nájemného za m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného Cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu vyjádřená v Kč/m2 se vypočítá podle vzorce CN = 1/12 * p * ZC, kde: CN ZC p
je cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu, je základní cena za 1 m2 podlahové plochy bytu, je koeficient vyjadřující podíl ročního nájemného na základní ceně bytu; p má hodnotu: a) p = 0,026 u bytů se sníženou kvalitou, které jsou umístěny na území Prahy 1 vymezeném sdělením, b) p = 0,0325 u bytů se sníženou kvalitou, které jsou umístěny na území Prahy 2 vymezeném sdělením, c) p = 0,041 u bytů se sníženou kvalitou, které jsou umístěny na území Prahy 6 vymezeném sdělením, d) p = 0,045 u všech ostatních bytů se sníženou kvalitou, e) p = 0,029 u ostatních bytů, které jsou umístěny na území Prahy 1 vymezeném sdělením, f) p = 0,0365 u ostatních bytů, které jsou umístěny na území Prahy 2 vymezeném sdělením, g) p = 0,046 u ostatních bytů, které jsou umístěny na území Prahy 6 vymezeném sdělením, h) p = 0,05 u všech ostatních bytů.
Maximální přírůstek měsíčního nájemného vyjádřený v % se vypočítá podle vzorce MP = (4k 1 CN AN 1) *100 , kde: MP je maximální přírůstek měsíčního nájemného vyjádřený v %, CN je cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu vyjádřená v Kč/m2, AN je aktuální hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu vyjádřená v Kč/m2, k je roční koeficient v rámci platnosti první části zákona: Pro období 1. ledna 2007 až 31. prosince 2010, v případech, kdy jednostranné zvyšování nájemného končí 31. prosince 2010, k=1 pro období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2007, k=2 pro období od 1. ledna 2008 do 31. prosince 2008, k=3 pro období od 1. ledna 2009 do 31. prosince 2009, k=4 pro období od 1. ledna 2010 do 31. prosince 2010.
-4Pro období 1. ledna 2007 až 31. prosince 2012 v případech, kdy jednostranné zvyšování nájemného končí 31. prosince 2012, k=1 pro období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2007, k=2 pro období od 1. ledna 2008 do 31. prosince 2008, k=3 pro období od 1. ledna 2009 do 31. prosince 2009, k=2 pro období od 1. ledna 2010 do 31. prosince 2010, k=3 pro období od 1. ledna 2011 do 31. prosince 2011, k=4 pro období od 1. ledna 2012 do 31. prosince 2012.“.
Čl. II Účinnost (1) Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1. června 2009. (2) Část první zákona č. 107/2006 Sb.,o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb.,občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve znění účinném ode dne účinnosti tohoto zákona, pozbývá platnosti dnem 31. prosince 2012.
-5-
Důvodová zpráva I. Obecná část 1.1. Zhodnocení platného právního vztahu Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon), nabyl účinnosti 31. března 2006. Ve své první části upravuje možnost jednostranného zvyšování nájemného z bytu, které je možné uplatnit během čtyřletého období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2010. Přijetí výše uvedeného zákona v roce 2006 bylo reakcí na nedostatek právní úpravy provedené občanským zákoníkem v části upravující nájem bytu, konkrétně nájemné z bytu. Neexistoval totiž právní předpis, na který odkazoval § 696 OZ a který by umožňoval pronajímateli jednostranně zvýšit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Tento právní nedostatek byl příčinou stagnace v možné úpravě nájemného v průběhu užívacího vztahu. Stejně tak vedl soudy k jejich rozhodování o možnosti pronajímatele zvýšit nájemné (v případě, kdy nedošlo k dohodě o zvýšení nájemného mezi pronajímatelem a nájemcem) tak, že zdůrazňovaly neexistenci právního předpisu a současně tvrdily, že jejich rozhodnutím nemohou nahradit vůli smluvních stran. Výchozí základnou pro výpočet limitu jednostranného postupného zvyšování nájemného je aktuální měsíční nájemné. Dále je to cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. Je to úroveň nájemného, které může být během čtyř let dosaženo prostřednictvím jednostranného zvyšování nájemného – tj. nejdříve k 1. lednu 2010. Jednostranné zvyšování nájemného v tomto přechodném období směřuje právě k dosažení této cílové hodnoty nájemného, která velmi zhruba odpovídá dolní hladině smluvního nájemného v dané lokalitě. 1.2. Odůvodnění hlavních principů navrhované právní úpravy Jednostranné zvyšování nájemného v různých částech ČR má různé sociální dopady. V důsledku neočekávaného růstu cen nemovitostí došlo, v průběhu dosavadní aplikace zákona o jednostranném zvyšování nájemného, k postupnému výraznějšímu nárůstu hodnot cílového nájemného a tedy také růstu původně „regulovaného nájemného“, a to zejména v některých, zpravidla největších městech ČR. Plošné řešení, které by vyhovovalo všem, neexistuje. Navrhovaná úprava zákona předpokládá, že ve vybraných obcích republiky bude dosažení cílového nájemného, vypočítaného podle původní zákonné úpravy pro rok 2010, rozloženo do 3 kroků, a to způsobem obdobným dosavadnímu postupu. Nájemné podle navrhované úpravy zákona neustrne. Jenom se zpomalí postup, kterým bude dosaženo hladiny tzv. cílového nájemného určeného pro rok 2010. Možnost jednostranného zvyšování se ve vybraných obcích prodlouží až do roku 2012. Roční tempa růstu, pokud bude novela zákona přijata, budou v těchto místech nižší. Celkově však se nájemné zvýší za roky 2010-2012 (v roce 2012 proti roku 2009), pokud majitel využije možnosti maximálního zvyšování nájemného, o stejný podíl, jako by tomu bylo v roce 2010 při dosavadní právní úpravě bez novelizace.
-6Kriteriem výběru obcí, ve kterých se prodlouží jednostranné zvyšování nájemného, byly převažující (odhadované) hodnoty dosažené jednostranným zvyšováním nájemného v roce 2009 vyšší než cca 40 Kč/m2. Odhaduje se průměrné zvýšení hladiny dříve regulovaného nájemného o 26 % v roce 2010, o 8,1 % v roce 2011 a o 8,6 % v roce 2012. Přírůstek indexu spotřebitelských cen v důsledku zvýšení hladiny dříve regulovaného nájemného v roce 2010 se odhaduje na 0,5 p.b. Nevýhodou zvoleného řešení je „ztráta souvislosti“ vývoje nájemného s vývojem trhu použitím cílového nájemného pro rok 2010 až do roku 2012. Na druhou stranu, důsledné pokračování v dosavadním postupu, tj. přepočítávání hodnot cílového nájemného z aktualizovaných cen bytů i v následujících letech, by vedlo pravděpodobně k vytažení hladiny dříve regulovaných nájemných příliš vysoko. Účinnost novely zákona je navržena k 1. červnu 2009. Proto požadujeme projednání podle zákona č.90/1995 Sb. o jednacím řádu § 90, odst. 2 již v prvém čtení. 1.3. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s Ústavním pořádkem České republiky Navrhovaná úprava je v souladu s právním řádem České republiky. Lze předpokládat, že řešení obsažené v předloženém návrhu zákona bude vnímáno jako uspokojivé ze strany Ústavního soudu ČR. Současně lze předpokládat, že navrhovaná právní úprava nebude mít negativní dopad na názor mezinárodního soudu ve vztahu k žalobám, které na Českou republiku podali k Evropskému soudu pro lidská práva majitelé domů. 1.4. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s mezinárodními smlouvami, jimiž je Česká republika vázána, její slučitelnost s akty práva Evropské unie Návrh nezapracovává do právního řádu České republiky právo Evropských společenství. Problematika, které se návrh týká, není právem Evropských společenství upravena. Navíc je možné konstatovat, v souladu s názory evropských vědeckých právních expertů, že problematika nájmu bytu a nájemného z bytů je v jednotlivých právních úpravách natolik odchylná, že nelze vyjádřit společné právní principy v této oblasti. 1.5. Předpokládaný hospodářský a finanční dosah navrhované právní úpravy na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, na podnikatelské prostředí České republiky, dále sociální dopady a dopady na životní prostředí Z předloženého zákona neplynou nároky na navýšení státního rozpočtu. Naopak lze očekávat úsporu výdajů se státního rozpočtu ve výši minimálně 0,5 mld Kč v roce 2010 a 0,35 mld Kč v roce 2011 na sociálních dávkách pro bydlení oproti situaci, kdy by novelizace neproběhla. Zákon nemá dopad na rozpočty krajů, protože hospodaření s byty se jich týká jen omezeně. Bude mít ale vliv na příjmy obecních rozpočtů tam, kde obce vlastní nájemní bytové domy. Nárůst příjmů obecních rozpočtů z nájmu bude pozvolnější, rozložen do více let. Návrh zákona se nijak nedotýká oblasti rovnosti mužů a žen. Návrh zákona nemá dopady na životní prostředí.
-7-
II. Zvláštní část K bodu 1 - § 2 V současné právní úpravě provedené zákonem je v § 2 písm. c) jednoznačně stanoveno, že cílové hodnoty měsíčního nájemného za 1m2 podlahové plochy bytu může být dosaženo, při jednostranném zvyšování nájemného, nejdříve k 1. lednu 2010. Navrhovaná úprava „posunuje“ tuto možnost pro vybrané obce do roku 2012. Výběr obcí, ve kterých se prodlouží jednostranné zvyšování nájemného je vymezen v § 3. K bodu 2 - § 3 odst. 1 Je doplněn výčet obcí, ve kterých bude končit období jednostranného zvyšování nájemného až v roce 2012. Vybrané obce jsou pro přehlednost vymezeny pozitivním způsobem. Jde o krajská města, kromě Ústí n/L a Ostravu, hl. město Prahu a obce ve Středočeském kraji s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999. K bodu 3 - § 3 odst. 5 Současná úprava vyžaduje zdůvodnění skutečnosti, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Neuvažuje však s tím, že pro závěr období jednostranného zvyšování nájemného postačí zdůvodnit toto zvýšení cílovou hodnotou měsíčního nájemného. Navržená úprava tuto možnost zavádí. K bodu 4 a 5- § 4 Jde o rozšíření zmocňovacího ustanovení o možnost neuvádět v případech, ve kterých to již nebude nutné, ve sdělení MMR maximální přírůstky měsíčního nájemného. Stejně tak je zmocňovací ustanovení rozšířeno o možnost vydat poslední sdělení MMR již v roce 2009 s tím, že bude obsahovat údaje nezbytné pro ukončení celého procesu jednostranného zvyšování nájemného až v roce 2012. Sdělení bude obsahovat maximální přírůstky měsíčního nájemného pro rok 2010 a 2011 pro vybrané obce. V roce 2012 bude pro vybrané obce platit stejné cílové nájemné, kterého by mohly dosáhnout, bez navrhované úpravy zákona, již v roce 2010. K bodu 6 - § 8 Je třeba zrušit původně stanovenou dobu platnosti první části zákona č. 107/2006 Sb., tzn. dnem 31. prosince 2010. Nově je stanovena doba platnosti do 31. prosince 2012. K bodu 7 – příloha k zákonu Byly upraveny hodnoty koeficientu k pro období od 1. ledna 2010 do 31. prosince 2012 pro vybrané obce. Tato úprava vede ke změně výpočtu maximálních přírůstků měsíčního nájemného v daném období ve vybraných obcích.
-8-
K čl. II. K odst.1. Účinnost se navrhuje k 1. 6. 2009, což je poslední možný termín, pro to, aby bylo odpovídajícím způsobem připraveno Sdělení MMR, ke kterému je zákonem zmocněno. Vyhlášení nových údajů k nájemnému na další rok muší proběhnout nejpozději k 1.7. předcházejícího roku. K odst. 2. Odpovídajícím způsobem je nutno též upravit pozbytí platnosti první části zákona 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného.
Tomáš Kvapil Miroslav Váňa Jiří Carbol Libor Ambrozek Ludvík Hovorka Michaela Šojdrová Jan Kasal
v.r. v.r. v.r. v.r. v.r. v.r. v.r.
