Outsourcing van assetmanagement Outsourcing van assetmanagement

Outsourcing van assetmanagement

Outsourcing van assetmanagement Een theoretisch en empirisch onderzoek naar de voorwaarden voor extern assetmanagement.





1 Inleiding 1.1 Aanleiding

property

1.2 Doel en afbakening


1.3 Probleemstelling en deelvragen

1.4 Plan van aanpak


1.5 Opzet Master Thesis

Theoretisch kader

Empirie


2 Literatuur 2.1 Inleiding

2.2 Begrippenkader

Begrippen Portefeuillemanagement:

Keeris W.G. (2001) Vastgoedbeheer Lexicon. Groningen/Houten, Wolters-Noordhoff. Tweede druk P 432


Assetmanagement

Propertymanagement

Uitbesteden / outsourcing

Keeris W.G. (2001) Vastgoedbeheer Lexicon. Groningen/Houten, Wolters-Noordhoff. Tweede druk P423 3

Keeris W.G. (2001) Vastgoedbeheer Lexicon. Groningen/Houten, Wolters-Noordhoff. Tweede druk P431 Zande H. van der (2005). “Uitbesteden in balans” scriptie Maastricht School of Management. Keeris W.G. (2001) Vastgoedbeheer Lexicon. Groningen/Houten, Wolters-Noordhoff. Tweede druk P431


2.3 Vastgoedmanagement Vastgoedmanagement

chema niveaus van vastgoedmanagement met bijbehorende taken

6

Driel, A (2003). Strategische inzet van vastgoed. Hst 1 p25…27


Strategisch niveau:7

Tactisch niveau:

Operationeel niveau:

Strategische inzet van vastgoed. P25 Strategische inzet van vastgoed. P27 Strategische inzet van vastgoed. Hst 4 p65..79


2.

Figuur: driehoek van Van Driel, traditioneel

2.4 Historie en ontwikkelingen

2.4.1

Propertymanagement

Oorsprong

Zie figuur 2


Ontwikkelingen

Ontwikkelingen binnen de discipline propertymanagement Commercieel:

Administratief:

Technisch:

Strategische inzet van vastgoed. P16…19 Voorwaarden voor risicodragend beheer De toekomst van het vastgoedmanagement


2.4.2

Assetmanagement

De toekomst van het vastgoedmanagement Voorwaarden voor risicodragend beheer The Glossery of Property Terms


“A comprehensive form of management, similar to property portfoliomanagement except that the managers have a wider degree of discretion to realize property, if though fit, and retain the cash proceeds or transfer them to other types of investment pending on expert opportunity to reinvest in property on more favorable terms. The primary objective is to maximize overall financial performance”

Doelstellingen van de belegger

Ontwikkeling en activiteiten binnen het assetmanagement

Onroerend goed als belegging


Rendement

2.4.3

Outsourcing

Oorsprong en ontwikkelingen in outsourcing

De toekomst van het vastgoedmanagement Strategische inzet van vastgoed. P 24 Rendementsoptimalisatie door dynamisch vastgoedmanagement.


Redenen

De toekomst van het vastgoedmanagement Trends in Uitbesteding 2006 De draaglijke traagheid van het management ,

De draaglijke traagheid van het management


3.

Grafiek: overwegingen outsourcing

Condities

4.

Tabel: Condities voor outsourcing

Trends in Uitbesteding 2006


Voorwaarden

5.

Tabel: voorwaarden als basis voor keuze externe assetmanagementorganisatie

Beoordelingscriteria

Beoordelingscriteria

6.

Tabel: beoordelingscriteria outsourcing

Uitbesteden in balans


Voor- en nadelen

7.

Tabel: voordelen outsourcing

8.

Tabel: nadelen outsourcing



Voordeel

Nadeel

Intern

Extern Belegger

Intern

Propertymanagement / beheerder

9.

2.4.4

Extern

Tabel: motieven uitbesteding, referentiekader uitbreiding taken en verantwoordelijkheden

Co-makership

Voorwaarden voor risicodragend beheer


Voor de uitbesteder

10.

2.4.5

Voor de toeleverancier

Tabel: drijfveren en doelstellingen co-makership

Conclusie historie en ontwikkelingen


Gezamenlijke doelstellingen


Historie en ontwikkelingen Propertymanagement

Assetmanagement

Outsourcing

Co-makership

11.

Schema: samenvatting historie en ontwikkelingen per onderdeel vastgoedmanagement

2.5 Trends en signalen

Propertymanagement



€ 9 mrd aan transacties. Een groter beleggingsvolume betekent ook een grotere markt voor

Assetmanagement

Outsourcing

12.

Schema: trends en signalen

2.6 Extern Assetmanagement

De toekomst van het vastgoedmanagement Beleggingen in Nederlands vastgoed boven de € 9mrd

Voorwaarden voor risicodragend beheer Trends in Uitbesteding 2006 De toekomst van het vastgoedmanagement Lessen voor professionele vastgoedverleners


13.

Tabel: kwantificeerbare en niet-kwantificeerbare criteria outsourcing assetmanagement

Uitbesteding van asset management op de vastgoedbeheermarkt



Knelpunten voor beleggers

14.

Beleving externe assetmanager richting belegger

Tabel knelpunten outsourcen assetmanagement in de praktijk

BELEGGER

VASTGOEDMANAGEMENT-ORG.

€’s cashflow €’s waarde

15.

Figuur: illustratie van het probleem van de communicatie vanaf het niveau van de belegger naar dat van de operationele basis

dictaat Vastgoedmanegement A


(zie figuur 2)


2.7 Paradigma

“tactisch propertymanagement”



Paradigma gevisualiseerd

Condities en voorwaarden tactisch propertymanagement Voorwaarden (mits deze partij……)

Condities (omstandigheden / redenen)




3 Inleiding empirisch onderzoek

3.1 Methode

3.2 Interviews


3.3 Enquête


4 Resultaten en analyse 4.1 Inleiding

Respondenten Type belegger

16.

Totaal

%

Tabel: spreiding respondenten

4.2 Interpretatie resultaten

4.2.1

Kerngegevens

Belegd vermogen

Klassen belegd vermogen in direct o.g.in miljoenen €

17.

Klassen belegd vermogen in direct vastgoed

Totaal


Vertegenwoordiging segment winkels

Klassen belegd vermogen in direct vastgoed in miljoenen € % belegd in winkels

Eindtotaal 18.

28%

16%

Outsourcing Outsourcing

19.

%

Percentage respondenten reeds actief in outsourcing

Assetmanagement uitbesteed? 14,3%

20.

20%

4%

Percentage respondenten in klasse percentage direct belegd vermogen segment winkels

Ja, 10% van de portefeuille

4,8%


4,8%


4,8%

Tabel: outsourcing van assetmanagement

85,7%

32%

100%


Extern propertymanagement

Onderdelen van propertymanagement uitbesteed

21.

Totaal

Tabel: onderdelen van propertymanagement uitbesteed

Verwachtingen outsourcing propertymanagement

22.

Tabel: verwachtingen outsourcing propertymanagement

Core business

Core business

Totaal lange

23.

Tabel: core business


Beleggingshorizon

Gemiddelde beleggingshorizon

24.

Totaal

Tabel: beleggingshorizon

Core business Beleggingshorizon

25.

4.2.2

Tabel: beleggingshorizon versus core business

Resultaten extern assetmanagement

Outsourcing assetmanagement

Verwachtingen outsourcing assetmanagement

26.

Tabel: verwachtingen outsourcing assetmanagement

Totaal


Binnen drie jaar markt voor extern assetmanagement? 80%

27.

Tabel: extern assetmanagement binnen 3 jaar

Condities

Score

28.

1 2 3 4 5 6 tot Gem score

Tabel: score condities

Zie grafiek 29


Note: Hoe lager de score hoe belangrijker de voorwaarde

Score condities

Gemiddelde score

Gemiddelde score

29.

Focus core

Gebrek know-

Gebrek

business

how

mankracht

2,08

3,16

3,76

Goedkoper

Riscbeperking

3,04

4,20

Grafiek: score condities

Voorwaarden

Score

30.

1

Tabel: score voorwaarden

2

3

4

5

6

7 tot

Gem. score


Note: Hoe lager de score hoe belangrijker de voorwaarde

Score voorwaarden

Gemiddelde score

Meerwaard Vertrouwen Financiële e know-how externe AM meerwaarde Gemiddelde score

31.

2,72

2,80

2,80

Verlaging workload

Verhoging rendement

Zelfde ext PM

4,28

2,68

4,64

Grafiek: score voorwaarden

Takenpakket extern assetmanagement

Extern assetmanagement

32.

Taken

33.

Totaal

Tabel: invulling extern assetmanagement

Benchmarking

DCF

Taxaties

Due diligence

Tabel: takenpakket extern assetmanagement

Aanbiedingsvorm

SWOT

Acquisitie / dispositie


Aanbiedingsvorm assetmanagement

34.

Totaal

Tabel: aanbiedingsvorm assetmanagement

Voorwaarden succesvol extern assetmanagement

Extern assetmanagement zou alleen kunnen slagen als:

35.

Tabel: stellingen omtrent extern assetmanagement

Eens

Neutraal

Oneens

Tot


Valkuilen

1 2 3 4 5

Valkuilen

36.

Aandachts punt

Matige dreiging

Valkuil/ dreiging

Zeer groot Tot gevaar

Geen enkel gevaar

Aandachts punt

Matige dreiging

Valkuil/ dreiging

Zeer groot gevaar

Tabel: valkuilen extern assetmanagement

Valkuilen

37.

Geen enkel gevaar

Grafische tabel: valkuilen extern assetmanagement


4.2.3

Extern assetmanagement in de praktijk

Doelgroep extern assetmanagement Doelgroepen

38.

Ja

Nee

Eindtotaal

Tabel: doelgroepen extern assetmanagement

POTENTIËLE DOELGROEP TYPE RESPONDENT

CV

Institutionele Particuliere belegger belegger 89%

39.

Tabel: potentiële doelgroep

80%

Pensioenfonds Stichting

100%


Benchmark Benchmark

40.

%

Tabel: benchmarking

Honorering

Vaststellen AM-fee

41.

Tabel: honorering

4.3 Conclusie empirie

Totaal



42.

Figuur: conclusie empirie gevisualiseerd, met tactisch propertymanagement in blokken


5 Expertmeeting 5.1 Inleiding

5.2 Selectie klankbordgroep

Expertpanel:

5.3 Resultaten expertmeeting


5.3.1

Algemeen

5.3.2

Definitieprobleem

5.3.3

Huidige scheiding en verdeling van taken binnen het assetmanagement

43.

5.3.4

Schema: taakverdeling en scheiding assetmanagement en propertymanagement in de praktijk

Outsourcing

management

Tactisch property-



5.3.5

Samensmelting tactisch en operationeel niveau

5.3.6

Ontwikkelingen

5.3.7

Conclusie expertmeeting



44.

Figuur: indeling vastgoedmanagement naar aanleiding van expertmeeting



6 Conclusie en aanbevelingen 6.1 Conclusie en samenvatting

Deelvragen: Wat zijn de functies van de disciplines van het vastgoedmanagement; portfolio-, asset- en propertymanagement?

45.

Figuur: driehoek van Van Driel, traditioneel conform: Driel, A van (2003).


Wat is beheer/propertymanagement en waar vindt het zijn oorsprong?

Welke ontwikkelingen zijn waarneembaar op de niveaus van vastgoedmanagement?

Historie en ontwikkelingen Propertymanagement

Assetmanagement

Outsourcing

Co-makership

46.

Tabel: historie en ontwikkelingen diverse onderdelen vastgoedmanagement

Wat zijn de beweegredenen om over te gaan tot het outsourcen van taken?


Wat houdt extern assetmanagement in?

Wat zijn de voorwaarden en benodigde condities voor extern assetmanagement?

Het louter kunnen focussen op de core business. Intern onvoldoende know-how waardoor externe partij wordt gezocht. Intern is niet genoeg mankracht om het assetmanagement te verzorgen Het is goedkoper om het assetmanagement te outsourcen

Welke voor- en nadelen doen zich voor bij het uitbesteden van assetmanagement? Voordelen

47.

Nadelen

Tabel: voor- en nadelen


Wat zijn de valkuilen bij extern assetmanagement?

In welke aanbiedingsvorm heeft extern assetmanagement een kans van slagen?



Zo zal de (externe) tactische propertymanagementorganisatie:

48.

Tabel: basisvoorwaarden en condities voor succesvol extern tactisch propertymanagement.


6.2 Conclusie Master Thesis gevisualiseerd 1 Traditioneel

2 Deelconclusie literatuurstudie

3 Deelconclusie Empirie


4 Conclusie Master Thesis


6.3 Aanbevelingen

Aanbevelingen en aandachtspunten bij implementatie

o o o o

Aanbeveling tot nader onderzoek:

Alsem K.J. (1998) Strategische marketingplanning, Houten, Educatieve partners NL B.V., tweede druk.

(model van Abell)


(concurrentiekrachten / bedrijfstakmodel van Porter)



7 Samenvatting

property


8 Bibliografie Lessen voor professionele vastgoedverleners


Rendementsoptimalisatie door dynamisch vastgoedmanagement.

Vastgoedmarkt / Beleggingen Schrijfgids voor economen Hoever kunnen we gaan met uitbesteden?

Vastgoedmarkt, Wetenschap & Onderzoek, PropertyNL; Researchquarterly,

The Glossery of Property Terms dictaat Vastgoedmanegement A

Four cases of corporate real estate portfolio outsourcings

Transformational outsourcing : Delivering on the promise

Benchmarking van de beheerprestatie; Is er een benchmark voor succes in het shopping center management? De toekomst van het vastgoedmanagement

Het vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse particuliere beleggers 2007.




Lijst met grafieken 1.

Schema niveaus van vastgoedmanagement met bijbehorende taken

2.

Figuur: driehoek van Van Driel, traditioneel

3.

Grafiek: overwegingen outsourcing

19

4.

Tabel: Condities voor outsourcing

19

5.

Tabel: voorwaarden als basis voor keuze externe assetmanagementorganisatie

6.

Tabel: beoordelingscriteria outsourcing

7.

Tabel: voordelen outsourcing

21

8.

Tabel: nadelen outsourcing

21

9.

Tabel: motieven uitbesteding, referentiekader uitbreiding taken en verantwoordelijkheden

10.

Tabel: drijfveren en doelstellingen co-makership 23

11.

Schema: samenvatting historie en ontwikkelingen per onderdeel vastgoedmanagement 24

12.

Schema: trends en signalen

13.

Tabel: kwantificeerbare en niet-kwantificeerbare criteria outsourcing assetmanagement 26

14.

Tabel knelpunten outsourcen assetmanagement in de praktijk 27

15.

Figuur :illustratie van het probleem van de communicatie vanaf het niveau van de belegger naar dat van de operationele basis

11

13

20

20

22

25

27 16.

Tabel: spreiding respondenten

36

17.

Klassen belegd vermogen in direct vastgoed

18.

Percentage respondenten in klasse percentage direct belegd vermogen segment winkels

19.

Percentage respondenten reeds actief in outsourcing

20.

Tabel: outsourcing van assetmanagement

21.

Tabel: onderdelen van propertymanagement uitbesteed

38

22.

Tabel: verwachtingen outsourcing propertymanagement

38

23.

Tabel: core business

24.

Tabel: beleggingshorizon 39

25.

Tabel: beleggingshorizon versus core business

26.

Tabel: verwachtingen outsourcing assetmanagement

27.

Tabel: extern assetmanagement binnen 3 jaar

28.

Tabel: score condities

29.

Grafiek: score condities 41

30.

Tabel: score voorwaarden 41

31.

Grafiek: score voorwaarden

32.

Tabel: invulling extern assetmanagement

42

33.

Tabel: takenpakket extern assetmanagement

42

34.

Tabel: aanbiedingsvorm assetmanagement

43

35.

Tabel: stellingen omtrent extern assetmanagement

36.

Tabel: valkuilen extern assetmanagement

37.

Grafische tabel: valkuilen extern assetmanagement

38.

Tabel: doelgroepen extern assetmanagement

39.

Tabel: potentiële doelgroep

40.

Tabel: benchmarking

46

41.

Tabel: honorering

46

42.

Figuur: conclusie empirie gevisualiseerd, met tactisch propertymanagement in blokken 48

43.

Schema: taakverdeling en scheiding assetmanagement en propertymanagement in de praktijk

44.

Figuur: indeling vastgoedmanagement naar aanleiding van expertmeeting 54

45.

Figuur: driehoek van Van Driel, traditioneel conform: Driel, A van (2003). Strategische inzet van vastgoed

46.

Tabel: historie en ontwikkelingen diverse onderdelen vastgoedmanagement

47.

Tabel: voor- en nadelen 58

36 37

37

37

38

39 39

40

40

42

43

44 44

45

45

57

51

56



9 Bijlagen

Graag hel ingevulde bestand retourneren via

gsddiviteiren op tactis~hniveau (het asselmanagemeill)

CV Institutionele belegger Particuliere belegger Pensioenfonds

l

DE NAVOLGENDE VRAGEN HEBBEN ALLEEN BETREKKING OP HET SEGMENT WINKELS

L

15 tot 10jaren 110 tot 15 jaren

I

IJa

l

!Nee (ga door naar vraag 4)

I

I

l

(b) Assetmanagement /Deel (%) dat van het assetmanamgement wordt uitbesteed

I )C) Propertymanagement namelijk

1'

t

Technisch beheer

-

I

)' Admnlstrat~efbeheer

11% ~m 20% 121% Urn 40% I.l10/. tlm fin*/"

Ilk verwacht voor propertymanagement een afname aan outsourcing

I

I nlern Onvoiooenoe mow-how waarooor externe pan1 worot gezocnt

J

I

I n:ern

is n.e' genoeg manlraci-i om nel asselmana~emenite verzorgen Het is goedkoper om het assetmanagement te outsourcen Risicobeperking door veraniwoordelijkheid uit te besteden.

Anders namelijk:

t

(Meerwaarde in know-how IVertrouwen In de externe assetmanager

i

I ~ etotale t assetmanagement waarbij periodiek verantwoording wordt afgelegd richting de vastgoedbelegger IRisicodragend de verantwoordelijkheid wordt bij een exteme partij neergelegd

Anders namelijk

l

I

INee Ja. namelijk

I

1

(Ja \Nee

CV ROZ deelnemer Institutionele beleggers Particuliere belegger Pensioenfondsen

t

i.

IBeinvloedbare waardebepaling van de poriefeuilie e10 het object (Exploitatiebegroting (beslissing over uitgaven timing etc ) ILl^li
Honorering (assetmanagement fee) Beslissingsbevoegdheid Discussie inzake kostencomponenten Andere valkuil namelijk Andere valkuil namelijk Andere valkuil namelijk

t

-

;.I

Afhankelijk van resultaat van de vastgoedportefeuille 1 het object A d h v het resultaat afhankelijk van beinvloedbare zaken Anders namelijk

AMSTERDAM m m-1

Programma

Expertmeeting

Il

24 augustus 2007

I

Bouwfonds

v

winkelcentrummanagement

"

I

HOLLAND IMMO GROUP

1

ca. 3 min

Resultaten

ca. X min

Stellingen

ca. 55 min

Borrel

. ........,

AMSTERDAME

Introductie Master Thesis in het kader van de opleiding Master Science in Real Estate

Doel van deze meeting

l

Intersubjectieve resultatenbeoordeling waarin de resultaten uit de literatuurstudie en het empirisch onderzoek nogmaals worden beschouwd aan de hand van een vijffal stellingen, met ruimte voor discussie

1

H

Voorstelronde

SCHOOL OF REA1 ESIATEE

l

Inleiding

(

I

AMSTERDAME

SCHOOL OF REA1 E S U l E ~

m

1I

ca 5 min

Inleiding Onderzoeksopzet

l

l

1

I

l

m

ID

Onder welke condities en vooiwaarden is het aantrekkelijk voor beleggers het assetmanagement van commercieel onroerend goed te outsourcen?

Literatuurstudie Empirisch onderzoek Expertmeeting Rapportage en verdediging

L*,.m,.""~M".."

3

I

AMSTERDAM g

SCHOOL OF REA1 E S l A l E a

l

Literatuurstudie n

Begrippenkader Vastgoedmanagement Historie en ontwikkelingen Trends en signalen Deelconclusie

l

Onderzoeksopzet Aanleiding en doel Centrale vraag

L.w,su~.",

iei

Vastgoedmanagement

.,.,,

I

De belangrijkstevalkuilen van extern assetmanagement'zijnvolgens het Beslissingsbevoegdheid

* Belangenverstrengeling Exploitatiebegroting(beslissing over uitgaven, timing etc.) Beïnvloedbarewaardebepaling van de portefeuille e10 het object

AMSTERDAM% SCHOOL OF REA1 tSlATf a

Kennis zit bi^ de belegger en niet bij de propertymanagementorganisatie (beheerder)

AMSTERDAMB SCHOOL OF R U L €SlATf E

Assetmanagement extern laten verzorgen kan

A_STLWEAM 8 SCHOOL O f REAL E I 1 A T t m

Extern assetmanagement in de nabije toekomst

Een slager kan zijn eigen vlees niet keuren..

Alleen wel voor collega-beleggers en niet voor

Extern assetmanagement dient dan ook niet te worden uitgevoerd door de huidige

De afgelopen jaren is een trend gesignaleeud van outsoaorciiiag van het propeuty managemennt doou beleggeus aan proffessiouneOe vastgsedmansgeme~tougawisaties(VMQD1s).Het takenpakket van de exuenne VRWO is i n de loop deu jauew eveneens s t e k veuanderd. steeds meer ontstaat er een gaijs gebied tussen het property en het asset management, waaubij de grens tussen beide diséipDiwes steeds moeilijkeer Is te oaderséliseidew. Daaunaaát wordt de discussie inuzaUce de sesu8taat afhankelijke management Radworering steeds actueleu. De comb8aeatie van vooaunoemde faétoue~voárnt voou M.F.H. (Maud) Goesten de aanleiding voou Raar master thesis in het kader van de opleiding MSRL aan de &msterdam Séhoo! o8 Weai EsBate. Prob!eemsteBling Maud Goesten heeft de volgende probleemstelling geformuleerd: Onder welke condities e n voorwaarden is het interessant voor beleggers om het asset management te outsourcen? Owdeumoek Middels een inventariserend literatuuronderzoek en een empirisch onderzoek door middel van onder andere interviews met professionals op dit gebied, een field research in de vorm van een enquête alsmede een expertmeeting zal Maud Goesten alle financiele, commerciële en juridische

zaken met betrekking tot deze probleemstelling in kaart brengen

Medewerking WeVaP Oeden Gezien het feit dat veel NeVaP leden ruime ervaring hebben op het gebied van asset management, heeft Maud Goesten NeVaP orri medewerking aan haar onderzoek gevraagd Wij hebben positief op haar ver zoek gereageerd Deze maand (juli 2007) zullen een aantal NeVaP leden per e mail door Maud Goesten worden benaderd met het verzoek om een online enquête in te vullen Het invullen van de vragen lijst neemt circa 10 minuten van uw tijd

Titel : PuaBtliBjkaspecta-on Vastgoed, 7e druk Aeeteaous : F.J.M. de Kou%emaekesen M.A.C.J.M. van Agt (hoofdredactie) Uitgever : WoBters-Noordhofff IlSBìU : 978-90-01-49400-1 Prijs : 92,95, bun T981 i s de eerste versie van 'Praktijkaspecten Vastgoed' verschewen onder hooffd" " . . . " - _ JlA!

T_?*.

n

0"

"i

algemeen beeld te vormen van de mogelijke markt voor extern asset management, ook wel discretionair beheer genoemd. Deze gegevens zullen niet worden aangewend voor het plegen van acquisitie. In de NeVaP Nieuwsbrief van oktober a.s zullen de onderzoeksresultaten van Maud Goesten worden gepubliceerd. Wij stellen uw medewerking aan dit onderzoek zeer op prijs! Drs. A.H.M. (Mariëlle) Wiernan

1P

Recensie ?ra

._ J

in beslag De resultaten van deze enquête worden vertrouwelijk behandeld om een

.

..n

I

Outsourcing van assetmanagement Outsourcing van assetmanagement

Recommend Documents