Eindrapport/ 8 juni 2012 Brede School Zuidhorn Haalbaarheidsonderzoek Opdrachtgever: Gemeente Zuidhorn Samenstelling Onno Damen Annet de Rooy
Referentienummer 960226/20120608Lke03
ICSadviseurs Burg. Drijbersingel 25 Postbus 652 | 8000 AR Zwolle T +31 (0)88 235 04 27 www.icsadviseurs.nl
Inhoud
1
Vertrekpunt............................................................................... 4
2
Proces haalbaarheidsonderzoek ......................................................... 8
2.1 2.2 2.3
Overlegmomenten haalbaarheidsonderzoek ....................................................... 8 Deelnemers proces ................................................................................... 8 Bestuurlijk traject en planning ....................................................................... 8
3
Het DNA van Brede School Zuidhorn....................................................10
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Kernpartners en gebruikers .........................................................................10 Gemeenschappelijke visie...........................................................................11 Uitstraling ............................................................................................11 Cultuur, sfeer en identiteit ..........................................................................12 Uitstraling gebouw ..................................................................................13
4
Ruimtelijke samenwerking en multifunctionaliteit .....................................15
4.1 4.2 4.3
Inleiding ..............................................................................................15 Multifunctioneel concept ...........................................................................15 Relatieschema .......................................................................................17
5
Ruimteprogramma Brede School Zuidhorn .............................................22
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12
Overzicht/samenvatting.............................................................................22 Multifunctioneel .....................................................................................23 Semi-multifunctioneel ...............................................................................25 OBS De Borgh ........................................................................................26 CBS Het Anker........................................................................................27 KinderKwartier/SKSG ................................................................................29 De Zijlen ..............................................................................................29 Kinderpraktijk Groningen/Zuidhorn ................................................................29 Logopedie Buxman/Chand ..........................................................................30 Centrum voor Jeugd en Gezin (CJG) ................................................................30 Sportvoorziening.....................................................................................30 Buitenruimte .........................................................................................31
6
Eigendom, beheer en exploitatie........................................................32
6.1 6.2 6.3
Theoretisch kader....................................................................................32 Beheerstructuur .....................................................................................36 Exploitatie ............................................................................................43
7
Verkeersveiligheid .......................................................................46
7.1 7.2 7.3
Verkeerssituatie locatie Brede School ..............................................................46 Toegangswegen......................................................................................46 Parkeren..............................................................................................47
De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., d.d. december 2008, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.
2/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
8
Duurzaamheid ...........................................................................48
8.1 8.2
Interpretatie .........................................................................................48 Toekomstwaarde en flexibiliteit ....................................................................50
9
Financiën.................................................................................52
9.1 9.2 9.3 9.4
Investeringsraming ..................................................................................52 Exploitatiemodel.....................................................................................52 Dekking ...............................................................................................53 Financiële risico’s ....................................................................................54
Bijlagen .........................................................................................56 Bijlage 1 - Projectorganisatie ...................................................................57 Bijlage 2 - Maatschappelijke kaart Zuidhorn...................................................59 Bijlage 3 - Uitkomst Together Alone activiteiten ..............................................60 Bijlage 4 - Uitkomst Together Alone ruimten ..................................................63 Bijlage 5 - Aanzet activiteitenprogramma .....................................................65 Bijlage 6 - Onderbouwing investeringsraming .................................................68
3/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
1
Vertrekpunt Aanleiding Brede School en haalbaarheidsonderzoek De kern Zuidhorn wordt uitgebreid met twee nieuwe wijken: Oostergast en Zuiderzon. De gemeente hecht grote waarde aan goede voorzieningen in de woonomgeving en heeft de afgelopen jaren, in samenspraak met maatschappelijke partners, nagedacht over met name de voorzieningen in Oostergast. Uiteindelijk is besloten dat in Oostergast een nieuwe Brede School (met een combinatie van voorzieningen en activiteiten) wordt gerealiseerd. Alles wordt in het werk gesteld om in september 2014 de deuren te openen van deze nieuwe Brede School. De Brede School is een combinatie van elkaar versterkende functies en organisaties. Er wordt onderscheid gemaakt tussen kernpartners (die zich middels een convenant hebben verbonden aan de Brede School) en ‘mogelijke’ partners die zich naderhand hebben gemeld met concrete belangstelling om aan te sluiten bij het initiatief. De kernpartners zijn: − Penta Primair (Christelijk Primair Onderwijs Westerkwartier-Noorderveld); − Stichting Westerwijs (openbaar onderwijs, voormalig SOOZ); − KinderKwartier/SKSG (kinderopvang); − Gemeente Zuidhorn (onder andere sportvoorziening). De ‘mogelijke’ partners die belangstelling hebben voor (fysieke) deelname zijn: − De Zijlen (drukkerij, dagbesteding en beheer); − Kinderpraktijk Groningen (fysiotherapie); − Boxman & Chand Logopedie (gericht op kinderen en nieuwe samenwerking); − Centrum voor Jeugd en Gezin (samenwerking CJG, GGD, AMW Noordermaat). Verder is de ambitie verwoord dat de Brede School meer wordt dan een ‘samenwoongebouw. Ook inhoudelijke samenwerking vanuit een Brede School concept is gewenst. Uiteindelijk kan dat doorontwikkelen naar een Integraal Kindcentrum. Kadernota brede schoolontwikkeling In april 2009 is de kadernota brede schoolontwikkeling Zuidhorn vastgesteld met als titel ‘Samen werken en bouwen aan de Brede School’. In dit document is een aantal uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van de visie van de Brede School. Deze zijn in het proces om te komen tot een nadere concretisering als vertrekpunt gehanteerd. Hieronder zijn de visiepunten opgenomen die nog steeds actueel zijn.
Bijzondere kenmerken Zuidhorn In veel gemeenten vindt brede schoolontwikkeling plaats. De visie op de Brede School en de wijze waarop daaraan gestalte gegeven wordt laat veel overeenkomsten zien. Toch is het ook belangrijk aandacht te hebben voor de ‘couleur locale’ en in de brede schoolontwikkeling rekening te houden met bijzondere kenmerken van de gemeente en de gemeenschappen die daar deel vanuit maken. Voor Zuidhorn zijn de volgende aspecten benoemd:
4/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
− − − − − − − −
Een gemeente met ambities, als het gaat om het voorzieningenniveau op de terreinen van onderwijs, jeugd, cultuur en sport; Een plattelandsgemeente dichtbij de stad Groningen en vanwege het woon- en leefmilieu en goede verbindingen aantrekkelijk voor forensen; Een samenleving in verandering, wat kan leiden tot nieuwe vraagstukken; Een gemeente met een hoofdkern, grotere en kleinere kernen, met een grote mate van diversiteit en eigenheid; Een gemeente met ruimte voor diversiteit, zoals een duidelijke christelijke identiteit; Over het algemeen een bevolking met een groot zelf organiserend vermogen, waarbij veel inwoners actief zijn in het vrijwilligerswerk; Ook in de gemeente Zuidhorn zijn kwetsbare groepen te onderscheiden, die extra aandacht en begeleiding verdienen; Een traditie van goede samenwerking tussen gemeente en maatschappelijke organisaties. Zichtbaar en werkbaar in diverse netwerken op verschillende terreinen.
Motto: ‘Iedereen te gast en tegelijkertijd thuis!’
Beelden en verwachtingen Brede School − − − − − −
− −
Samenwerking tussen (de medewerkers in) het onderwijs, de peuterspeelzaal, kinderopvang, zorg, welzijn, sport en cultuur; De Brede school is onderwijs in brede zin. Het onderwijs aan en de ontwikkeling van het kind staat centraal; De Brede School biedt kansen om samen meer te betekenen voor de doorgaande ontwikkeling van de kinderen en voor de rol van hun ouders daarbij; De kans op een nieuwe op de toekomst gerichte school; Het belang van afstemming van het concept van de Brede School op de diversiteit en eigenheid van de diverse dorpen en wijken; De samenwerking in de Brede School schept betere voorwaarden voor vroegtijdige signalering van risico’s en een adequate informatieoverdracht in de doorgaande ontwikkelingslijn 0-12/14 jaar; De Brede School staat voor ontwikkeling, dynamiek en flexibel inspelen op toekomstige ontwikkelingen; De markt (ouders) vraagt een sluitend dagarrangement van zeven tot zeven.
Toekomstbeeld −
− − −
5/68
8 juni 2012
De Brede School als voorziening met een sluitend dagarrangement, met voor-, tussen- en naschoolse opvang (van zeven uur ’s ochtends tot zeven uur ’s avonds); Met wellicht een aangepaste op het ritme van het kind afgestemde indeling van de schooldag (continu rooster wordt op termijn onderzocht/overwogen); Met een samenhangend pedagogisch klimaat en stabiliteit in groepsleiding (vaste gezichten!); Waarbij bij de invulling van het naschoolse programma de wens van het kind (en de ouders) centraal dient te staan. Met een goede balans in leren, spelen en rust;
960226/20120608Lke03
−
Een Brede School met voldoende binnen- en buitenruimte en ruimtelijk flexibel in te delen.
Wat beogen we met de Brede School Zuidhorn? −
−
− −
− −
−
−
−
De Brede School draagt bij aan het vergroten van de ontwikkelingskansen van kinderen op school, in het gezin en in de vrije tijd. Uitgangspunt is, dat de school niet alleen verantwoordelijk is voor het realiseren hiervan en dat men door samen te werken meer kan bereiken. Het gaat daarbij om een netwerk van onderwijs, peuterspeelzaalwerk, kinderopvang, welzijn, cultuur en zorg rond het kind en het gezin, ter bevordering van de competenties en actieve deelname aan de samenleving; In de Brede School staat het (voorschools) onderwijs centraal. Leren – ontwikkelen – vormen. De activiteiten van de voorzieningen op het gebied van welzijn, zorg, cultuur en sport dragen daaraan bij. In de BSO staat ook ontspanning na inspanning centraal; De Brede School investeert daarbij in een doorgaande ontwikkelingslijn van 012/14 jarigen en biedt samenhang in opvang, ontwikkeling, educatie en zorg; De talenten van kinderen zijn daarbij het vertrekpunt en niet de belemmeringen. Wel dient er uiteraard voldoende aandacht en zorg aanwezig te zijn om belemmeringen weg te nemen. Niemand mag buiten de boot vallen; De Brede School biedt een veilige, leerzame en uitdagende omgeving voor kinderen en ouders; De Brede School biedt een sluitend dagarrangement van zeven tot zeven: o Voorschoolse opvang; o Programma school/peuterspeelzaal/dagopvang; o Naschoolse opvang en naschoolse activiteiten; De Brede School biedt naschools een vrijetijdscentrum waarin scholen, buitenschoolse opvang, bibliotheek, cultuur en sport gezamenlijk een afgestemd aanbod voor kinderen ontwikkelen; De Brede School wil een kloppend hart zijn en levert een bijdrage aan de sociale samenhang en (behoud van) de leefbaarheid. Een voorziening waar bewoners, jong en oud, met verschillende leefstijlen, trots op zijn en waar faciliteiten en activiteiten zijn die voldoen aan een behoefte en die toegankelijk zijn voor iedereen; Een herkenbare en laagdrempelige voorziening voor ouders en hun kinderen. Een pedagogisch, educatief vrijetijdscentrum.
Meerwaarde Brede School −
−
6/68
8 juni 2012
Het vergroten van ontwikkelingskansen van kinderen door samenwerking van de partners: o Kortere lijnen tussen de (medewerkers van de) betrokken voorzieningen; o Versterken/aanvullen van onderwijs. Scholen helpen aan hun kerndoelen te voldoen; In de Brede School kan het kind middels deelname aan naschoolse activiteiten talenten ontwikkelen en kunnen ouders betrokken worden bij de activiteiten;
960226/20120608Lke03
− − −
Kennis en ervaringen van professionals delen. Het samen werken, samen doen en samen delen is de toegevoegde waarde; Het delen van faciliteiten; Logistiek eenvoudiger.
Gemeenschappelijk gedeelde uitgangspunten −
− −
−
− −
− −
De ontwikkeling van het kind staat centraal. De betrokken scholen, peuterspeelzaal, kinderopvang en maatschappelijke instellingen leveren daaraan in samenhang hun specifieke bijdrage. Met aandacht voor het systeem rond het kind (school, gezin, wijk); Samenwerken in de Brede School met behoud van eigen identiteit van de deelnemende scholen en instellingen; Samenwerken van de kernpartners vanuit een afgestemd en zo mogelijk gemeenschappelijk pedagogisch concept, waarbij talentontwikkeling centraal staat en er respect is voor ieders identiteit; Streven naar samenhangende aanpak in activiteiten van de partners (integraal werken) in voorschoolse opvang, schoolprogramma, naschoolse opvang en vrijetijdsbesteding en wijkgerichte programma’s; Het met elkaar verbinden van binnen-, buiten- en naschoolse programma’s (thema’s); Methodische aanpak gericht op belangstellingswereld van kinderen. Kinderen niet bezighouden, maar uitgaan van wat kinderen bezighoudt. Inspelen op competenties van kinderen, op maat; Iedereen kan meedoen. Kinderen kennis laten maken met diverse activiteiten op het gebied van kunst, cultuur, sport en bewegen; Stimuleren van ouderbetrokkenheid in brede zin.
Duurzaamheid De gemeente heeft veel oog voor duurzaamheid en heeft óók voor de Brede School ontwikkeling aangegeven dat het aspect duurzaamheid ruim aandacht behoeft. De gemeentelijke ambitie streeft klimaatneutraalheid na en wil daarin ook kansen bieden aan marktpartijen om deze klimaat- en duurzaamheidambitie daadwerkelijk te realiseren. De Brede School is bij uitstek geschikt om de ambities op dit terrein te verwezenlijken.
7/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
2
Proces haalbaarheidsonderzoek 2.1 Overlegmomenten haalbaarheidsonderzoek Het haalbaarheidsonderzoek is tot stand gekomen door veelvuldig te overleggen met de betrokken organisaties. Naast bilaterale overlegmomenten heeft ook een aantal plenaire bijeenkomsten plaatsgevonden waarvan de uitkomsten zijn verwerkt in deze rapportage: − Werkgroepbijeenkomst 1 december 2011 − Visiebijeenkomst 15 december 2011 − Werkgroepbijeenkomst 21 december 2011 − Stuurgroepvergadering 12 januari 2012 − Werkgroepbijeenkomst 19 januari 2012 − Werkgroepbijeenkomst 25 januari 2012 − Werkgroepbijeenkomst 1 februari 2012 − Werkgroepbijeenkomst 16 februari 2012 − Excursie 7 maart 2012 − Werkgroepbijeenkomst 15 maart 2012 − Werkgroepbijeenkomst 28 maart 2012 − Stuurgroepbijeenkomst 23 april 2012 − Werkgroepbijeenkomst 16 mei 2012 − Stuurgroepbijeenkomst 21 mei 2012 Het haalbaarheidsonderzoek is via deze overleggen met partijen tot stand gekomen. Over de inhoud van het haalbaarheidsonderzoek is consensus met betrokken partijen.
2.2 Deelnemers proces In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de projectorganisatie en de betrokken organisaties met hun vertegenwoordigers per onderdeel van de projectorganisatie. Deze deelnemers zijn tot stand gekomen door het opstellen van een maatschappelijke kaart van Zuidhorn (zie bijlage 2).
2.3 Bestuurlijk traject en planning Eerder in 2012 heeft de gemeenteraad ingestemd met de locatiekeuze voor de Brede School. Nu is het gehele haalbaarheidsonderzoek gereed met daarin beschreven de kaders voor de verdere uitwerking van de Brede School. Het haalbaarheidsonderzoek gaat vanaf 31 mei 2012 het politiek-bestuurlijke traject in, met het doel om uiteindelijk 9 juli 2012 ter besluitvorming voor te liggen bij de gemeenteraad van Zuidhorn.
8/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
De overall planning gaat uit van nadere definiëring van het project Brede School in de periode van juli 2012 – juni 2013. Daarna is de realisatiefase gepland vanaf augustus 2013 tot augustus 2014 waarna de accommodatie in gebruik genomen wordt.
9/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
3
Het DNA van Brede School Zuidhorn 3.1 Kernpartners en gebruikers In dit onderzoek maken wij onderscheid tussen de verschillende soorten gebruikers van de Brede School Zuidhorn. Er zijn gebruikers die (bijna) dagelijks gebruik maken van de Brede School, anderen huren wekelijks/maandelijks een ruimte. Deze gebruikers worden opgesplitst in kernpartners, vaste gebruikers en incidentele gebruikers. De kernpartners maken structureel gebruik van de accommodatie, hebben vaste ruimten in gebruik en exploitatieverantwoordelijkheid. Daarnaast maken deze kernpartners onderdeel uit van de stuurgroep en dragen daar (mede)verantwoordelijkheid voor het (ontwikkelings)proces. De vaste gebruikers hebben ook vaste ruimten in gebruik en exploitatieverantwoordelijkheid, echter zij maken geen onderdeel uit van de stuurgroep. Zij worden frequent betrokken bij de uitwerking van de diverse aspecten als het beheeren exploitatiemodel, aangezien zij in de toekomst gezamenlijk met de kernpartners de Brede School structureel gaan gebruiken. Verder zijn er nog de incidentele gebruikers. Zij maken minder vaak gebruik van de ruimten in de Brede School, hebben geen vaste exploitatieverantwoordelijkheid, maar huren de ruimten op basis van specifieke behoeften. In onderstaande afbeelding is de verdeling van partners en gebruikers weergegeven.
Kernpartners CBS Het Anker OBS De Borgh
KinderKwartier/SKSG
Vaste gebruikers
Incidentele gebruikers
De Zijlen Sportverenigingen Kinderpraktijk (fysio) Groningen/Zuidhorn
Kunstbedrijf Stichting Welzijn Zuidhorn
CJG
Positie Noorderbasis (gereformeerd onderwijs) (voorheen VGPO) In het verleden is Noorderbasis ook betrokken als kernpartner bij de ontwikkeling van de Brede School Zuidhorn. In een gesprek met de heer Roelof van den Berg is de positie van Noorderbasis besproken. Het resultaat is: − Geen fysieke participatie in de Brede School − Open houding naar samenwerking rond activiteiten en ze nemen graag deel aan het gesprek hierover in de tweede fase van de ontwikkeling van de Brede School.
10/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Ruimte voor toekomstige ontwikkelingen De ontwikkeling van een Brede School is een dynamisch proces. In dit haalbaarheidsonderzoek zijn de nu bekende partijen met hun activiteiten- en ruimtebehoefte opgenomen. Tijdens het ontwerptraject is nog ruimte voor andere organisaties om zich aan te sluiten of ontwikkelingen concreet te vertalen, zoals bijvoorbeeld een huiswerkklas voor leerlingen uit het Voortgezet Onderwijs of een speciale voorziening in het kader van passend onderwijs.
3.2 Gemeenschappelijke visie In december 2011 heeft binnen het Brede School proces een visiebijeenkomst Together Alone plaatsgevonden. Deze interactieve sessie is door alle aanwezigen als zeer positief ervaren en iedereen was zeer betrokken. De uitwerking van deze bijeenkomst is te vinden in deze rapportage.
Multifunctionele accommodatie
1.
3.
Multifunctionele accommodatie
Bedrijfsverzamelgebouw
2.
(Voorzieningen) netwerk
4.
Solitaire voorziening
Mate van inhoudelijke samenwerking
Gedurende de bijeenkomst over samenwerking is invulling gegeven aan de inhoudelijke en fysieke samenwerking. De gebruikers zien de Brede School Zuidhorn als een accommodatie waar zowel inhoudelijk als ook fysiek wordt samengewerkt. Elke organisatie heeft daarbinnen een eigen identiteit, maar door samenwerking, fysieke en ruimtelijke samenhang wordt een meerwaarde bereikt voor de gebruikersgroepen. Men ziet zeker voordelen in deze samenwerking. Met een dergelijk draagvlak bij de gebruikers wordt dus uitgegaan van de meest optimale samenwerkingsvariant, in het schema genaamd “Multifunctionele Accommodaties”.
Mate van fysieke samenwerking
3.3 Uitstraling De Brede School Zuidhorn fungeert als een ‘integraal kindcentrum’ en ontmoetingscentrum waar kinderen, jongeren en hun ouders, personeel van de gehuisveste organisaties en de bewoners van Zuidhorn elkaar ontmoeten.
11/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
De juiste uitstraling is nodig om alle betrokkenen (ouders, kinderen, personeel, et cetera) aan te geven waar de Brede School Zuidhorn voor staat. Met andere woorden: welk doel heeft (realisatie van) de voorziening, op wie is de voorziening gericht, welke meerwaarde heeft de voorziening en voor wie? De Brede School Zuidhorn is: 1. Centrum voor ontwikkeling en groei De Brede School Zuidhorn is een plek waar kinderen en andere gebruikers graag komen en zich beschermd voelen. Kinderen voelen zich veilig waardoor ruimte ontstaat voor ontwikkeling. De accommodatie wordt niet als massaal ervaren, maar oogt vriendelijk en straalt geborgenheid uit. De Brede School is leerrijk en uitdagend voor iedereen. Iedereen wordt uitgedaagd tot maximale leerprestaties. 2. Open en transparant De Brede School Zuidhorn straalt openheid en transparantie uit. De gebruikers zien een accommodatie die open in haar omgeving staat en waar mensen graag naar toe komen om bijvoorbeeld hun kinderen naar school of de opvang te brengen, naar een voorstelling te komen van de kinderen of om ’s avonds een vergadering bij te wonen. Iedereen weet waar het gebouw staat en wat daarbinnen gebeurt. 3. Jong en vrolijk De belangrijkste gebruikers van de Brede School Zuidhorn zijn de kinderen die onder de vlag van verschillende organisaties gebruikmaken van de accommodatie. De Brede School is dan ook een jonge en vrolijke omgeving afgestemd op kinderen. Een dergelijke uitstraling geeft alle andere gebruikers energie om vrolijk en fris met hun werkzaamheden bezig te zijn. 4. Samenwerking In de Brede School Zuidhorn werken meerdere partijen samen, met respect voor elkaars identiteit en activiteiten. Er kunnen zogenaamde synergievoordelen worden behaald en organisaties versterken elkaar. Door in één gebouw gehuisvest te zijn kan men profiteren van elkaars expertise en deelnemers. Zo profiteren de scholen van de expertise die onder de vlag van kinderfysiotherapie in de accommodatie aanwezig is. Daarnaast kunnen de kinderen professioneel opgevangen worden door KinderKwartier/SKSG, met een gecombineerd aanbod en een integraal VVEprogramma. Door samenwerking wordt de Brede School een succes! In bijlage 3 is een gedetailleerd overzicht te vinden van de activiteiten die partijen gezamenlijk willen oppakken. Dit vormt de basis voor de toekomstige samenwerking. Tijdens het ontwerptraject wordt een dialoog gestart om dit verder uit te werken. Hier worden ook partijen die niet fysiek participeren, zoals bijvoorbeeld Noorderbasis bij betrokken. In bijlage 5 is een aanzet opgenomen voor het concrete activiteitenprogramma.
3.4 Cultuur, sfeer en identiteit Tijdens de visiebijeenkomst is door de betrokkenen van de Brede School Zuidhorn nagedacht over de beelden die het beste passen bij de Brede School. Dit heeft geresulteerd in diverse foto’s en teksten die de gezamenlijke sfeer van de Brede School weergegeven.
12/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
− Samenwerken kinderen & volwassenen (contact met anderen) − Lef en durf tonen − Spelen en leren, spelend leren − Samen sporten, ontspannen en inspannen − Uitdagend, sportief en in balans − Een plaats waar jeugd, waaronder ook gehandicapten, ouderen en anderen kunnen ontwikkelen, leren en ontdekken met elkaar
− Multifunctioneel, ruim, sterk en krachtig − Robuust, sportief, ruimte, sterk − Ruimte om je heen geeft ruimte van binnen
− Samen, teamwork, samen sta je sterk − Samenwerken met toch de mogelijkheid om je eigen kant op te gaan, en ook dezelfde kant op − Vele stromingen, samenwerken!, goede kant op sturen met elkaar − Samen in hetzelfde schuitje − To infinity and beyond, out of the box, dan kom je op nieuwe plekken!
− Vernieuwend, kindgericht, durf inspelen op functionaliteit, prettig − Ontspanning − Huiselijke sfeer
3.5 Uitstraling gebouw De Brede School Zuidhorn neemt een centrale positie in binnen de kern Zuidhorn. Hier worden onderwijs, opvang, ontmoeting en sport gecombineerd. Iedere bewoner van Zuidhorn komt wel een keer met de voorziening in aanraking vanwege het gevarieerde aanbod. Kinderen gaan hier naar school. Jonge gezinnen brengen hun kinderen naar de dagopvang (peuterspeelzaal en 3 plus groep) voordat ze naar het werk gaan. Opa’s en oma’s gaan samen met hun kleinkinderen lampionnen maken voor Sint Maarten. Sportieve jongeren maken ’s avonds gebruik van de sportfaciliteiten. Kortom, een bruisende voorziening. Het gebouw ligt nabij het station en vormt voor treinreizigers een markeerpunt op de route tussen Groningen en Leeuwarden. Door slimme architectuur is het gebouw
13/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
herkenbaar met verantwoordelijke inzet van maatschappelijke middelen (functionaliteit leidt niet onder vormgeving). Het gebouw herbergt veel functies, maar komt kleinschalig over. Het is overzichtelijk zodat de weg makkelijk te vinden is. Daarnaast liggen rondom het gebouw veel groen en speelvoorzieningen wat bijdraagt aan de vriendelijke uitstraling. De Brede School Zuidhorn is een gebouw om trots op te zijn en draagt door haar activiteitenaanbod bij aan de aantrekkelijke woon- en leefkern Zuidhorn.
14/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
4
Ruimtelijke samenwerking en multifunctionaliteit 4.1 Inleiding Gezamenlijke huisvesting in een Brede School heeft zowel inhoudelijke als ruimtelijke meerwaarde. De inhoudelijke meerwaarde ontstaat door samenwerking door bijvoorbeeld gezamenlijke activiteiten te organiseren, educatieve programma’s op elkaar af te stemmen, maar ook door gebruik te maken van elkaars deskundigheid. De juiste basis voor een (groeimodel) naar een integraal kindcentrum. De ruimtelijke meerwaarde ontstaat door ruimten van elkaar te gebruiken of door ruimten zo in te richten dat ze multifunctioneel te gebruiken zijn. Deze ruimten vallen niet “exclusief” toe aan één gebruiker.
4.2 Multifunctioneel concept De hoofdopzet van Brede School Zuidhorn kan op twee manieren inzichtelijk worden gemaakt: • •
Door het gebruik van ruimten. Door de functies en activiteiten die in de ruimten plaatsvinden.
Gebruik van ruimten ICSadviseurs onderscheidt drie niveaus van ruimtelijke multifunctionaliteit. •
•
•
Multifunctioneel: het gebruik van een ruimte is niet toe te schrijven aan één gebruiker, maar aan meerdere (alle) gebruikers, waarbij het primaat in eerste instantie bij de kernpartners ligt. Semi-multifunctioneel: het primaat van het gebruik van ruimte ligt bij één gebruiker, maar ook anderen kunnen gebruikmaken van de ruimte. Individueel: het gebruik van een ruimte ligt exclusief bij één gebruiker.
Pa rti c
ipa
nt A
nt B ipa c i t Par
Multifunctioneel Multifunctioneel
Semi SemiSemi-multifunctioneel multifunctioneel Individueel Individueel
Participant C Iedere gebruiker maakt in meer of mindere mate gebruik van multifunctionele, semi-multifunctionele en individuele ruimten. Tijdens de interactieve bijeenkomst hebben de gebruikers aan de hand van de bovenstaande driedeling gezamenlijk invulling gegeven aan de multifunctionaliteit van de Brede School. De uitkomsten van de discussie zijn samengevat in bijlage 3 en 4.
15/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Clustering van ruimten De uitdaging van samenwerking is te komen tot functionele combinaties of clusters van ruimten. De motieven voor dit gezamenlijke ruimtegebruik zijn: • •
Het gezamenlijk ontplooien van activiteiten (inhoudelijke samenwerking) in de daarvoor noodzakelijke ruimte(n). Het behalen van efficiencyvoordelen, door samen één goed geoutilleerde ruimte te realiseren in plaats van één per gebruiker.
Clustering is het logisch bij elkaar in de buurt plaatsen van ruimten. De ruimten worden geclusterd, omdat de activiteiten overeenkomsten hebben of samenhangen. Zo worden aparte werkterreinen gecreëerd met ieder een eigen uitstraling, waarbij de ruimten efficiënt zijn te gebruiken. Binnen de Brede School Zuidhorn onderscheiden we de volgende ruimtelijke clusters: • ‘Expressie’: themaruimten binnen de accommodatie voor handvaardigheid en sport (De Zijlen) • ‘Educatie’: ruimten specifiek voor onderwijs en ontwikkeling (De Borgh en Het Anker) • ‘Opvang’: ruimten voor opvang van kinderen (BSO en PSZ) • ‘Ondersteuning’: ruimten voor zorg aan kinderen en anderen (Kinderpraktijk fysiotherapie) Binnen alle clusters is ruimte voor ontmoeting (verbinding maken). Partijen hechten aan ontmoeting in de Brede School ter ondersteuning van verdere samenwerking.
expressie
opvang
16/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
educatie
ondersteuning
4.3 Relatieschema De activiteiten van de gebruikers hebben raakvlakken. Het is belangrijk daar rekening mee te houden bij de situering van gebruikers en ruimten in de accommodatie. Daarnaast is het wenselijk dat multifunctionele ruimten gemakkelijk toegankelijk zijn voor alle gebruikers en bezoekers. Een schematisch overzicht van de ligging van de ruimten ten opzichte van elkaar, het ‘relatieschema’, wordt op basis van het ruimteprogramma (hoofdstuk 5) opgesteld.
Zorg
De Borgh
BB
praktijk
MB IB themaruimten
praktijk
OB
BSO
Vergader- & spreekruimte
KDV
Opvang BSO
ho
tre en d f o
e
Ontmoetingsplaats
MB
Beheer
OB Keuken Grote zaal
BB IB
speellokaal Drukkerij
Het Anker
sportvoorziening
De Zijlen Sport
Toelichting In de werkgroep is uitvoerig gesproken over de ruimtelijke inbedding van een aantal thema’s/onderwerpen. Deze worden hier specifiek toegelicht, te weten: − Thema onderwijsruimten − Thema bewegen − Thema opvangen − Thema theater en weekbijeenkomsten − Positie Centrum voor Jeugd en Gezin (CJG)
Thema onderwijsruimten In de Brede School worden OBS De Borgh en CBS Het Anker gehuisvest. Dit zijn in totaal 26 groepen. Het is niet te voorspellen hoe de toekomstige leerlingenontwikkeling in Zuidhorn eruit ziet en voor welke school kinderen/ouders kiezen. Met het realiseren van
17/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
de Brede School ontstaat in eerste instantie een capaciteit voor 26 groepen. Deze lokalen (groepsruimten) worden nabij elkaar gesitueerd waardoor als het ware een plint c.q. ‘ketting’ ontstaat waar flexibel mee omgegaan kan worden. Hierdoor is het mogelijk dat het ene jaar een school 14 lokalen in gebruik heeft en het daarop volgende jaar bijvoorbeeld 12 of 16 lokalen. Als een van de ‘hoofdonderwijsvoorzieningen’ in Zuidhorn ontstaat hierdoor flexibele capaciteit.
Thema bewegen Binnen de Brede School komen beweegvoorzieningen in de vorm van een sporthal (twee sportvloeren van 352 vierkante meter per stuk) en een tweetal speellokalen. Voor de beide scholen is het belangrijk dat zij over een eigen speellokaal en gymzaal voor de gymlessen kunnen beschikken. Daarnaast heeft de sporthal als doel om de sportknelpunten in Zuidhorn op te lossen, onder andere de basketbalwedstrijden op zaterdag. Voor het bewegen is het aantal groepen van belang. Op dit moment gaan we uit van: − OBS De Borgh: 14 groepen waarvan 5 onderbouwgroepen en 9 groepen 3 tot 8 jarigen; − CBS Het Anker: 12 groepen waarvan 4 onderbouwgroepen en 8 groepen 3 tot 8 jarigen. Voor bewegingsonderwijs is het uitgangspunt dat elke groep twee keer driekwartier sport per week, 45 minuten per keer. In onderstaande tabel is een overzicht voor het bewegingsonderwijs weergegeven. Bewegingsonderwijs Benodigd OBS De Borgh CBS Het Anker subtotaal Capaciteit Sportvloer 01 Sportvloer 02 subtotaal saldo bewegingsonderwijs
# groepen 9 8 17
normatief gymuren 13,5 12 25,5
gymuren praktijk 18 16 34
36 36 72 46,5
28 28 56 22
Binnen de Brede School zijn in totaal 34 beweegmomenten benodigd. Er is capaciteit voor 56, dus met twee sportvloeren is de capaciteit voldoende. Er zijn 34 gymmomenten benodigd. Eén sportvloer kan 28 gymmomenten per week tijdens schooltijd afhandelen. Voor 6 gymmomenten is de tweede sportvloer benodigd. Echter, binnen de Brede School is gekozen voor het ‘Rouveen model’. In de sportvoorziening is een combinatie voorzien waarin een relatie wordt gelegd tussen sporthal en speellokalen. De sporthal bestaat uit twee sportvloeren die onderling gescheiden worden door een vouwwand waardoor twee grote gymzalen ontstaan. Daarnaast wordt één gymzaal weer gescheiden in twee delen door een vouwwand waardoor twee speellokalen ontstaan. Deze situatie is tijdens de eerdergenoemde excursie in Rouveen gezien. Het “Rouveen model” is hiernaast gevisualiseerd.
18/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
speellokaal sportvloer speellokaal
= vouwwand
Voor de 6 gymmomenten waarop de tweede sportvloer benodigd is, kan geen gebruikgemaakt worden van de speellokalen in de gymzaal. Om spelen tijdens het gebruik van de tweede sportvloer voor gym toch mogelijk te maken wordt de grote zaal die in de Brede School aanwezig is ook geschikt gemaakt voor bewegen. Daarnaast is in het gebouw een grotere vergaderruimte aanwezig die ook gebruikt kan worden, bijvoorbeeld voor dramalessen. Na schooltijd wordt 1 vloer in de gymzaal ook gebruikt door de buitenschoolse opvang.
Thema opvangen In de Brede School is ook sprake van opvang van kinderen rondom en tijdens schooltijden (KDO). Specifiek is aandacht benodigd voor de tussenschoolse opvang (TSO) en buitenschoolse opvang (BSO). Daarnaast is ook sprake van kinderdagopvang en peuterspeelzaalwerk. TSO Voor de TSO wordt geen aparte ruimte gerealiseerd. De kinderen eten onder begeleiding een broodje in hun eigen lokaal of in een aantal lokalen. Daarna kunnen ze buitenspelen of gebruikmaken van de specifieke voorzieningen, zoals het speellokaal. Hierover dient in het vervolgtraject nadere afstemming te zijn tussen scholen en opvangorganisatie. BSO Daarnaast is sprake van buitenschoolse opvang (BSO). Uiteraard is er ook sprake van voorschoolse opvang. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van dezelfde constructie als de BSO-voorzieningen. Voor een goed georganiseerde BSO dient ruimtelijk rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: − Voldoen aan de normen voor omvang van de ruimten; − Rekening houden met voorbereidingsmomenten en startmomenten (eerste opvang kinderen, ook als ze van andere scholen komen dan De Borgh en Het Anker). In het ruimteprogramma van de Brede School is nu voorzien in de volgende ruimten: − Ten behoeve van de start- en voorbereidingsmomenten: o 3 eigen huiskamers van KinderKwartier/SKSG (geschikt voor 3 maal 20 kinderen); o Keuken (geschikt voor 10 kinderen) o Peuterspeelzaal (geschikt voor 20 kinderen) − Ten behoeve van opvang algemeen: o Gebruik handvaardigheid-/techniekruimte (wordt gedeeld met beide scholen) o In de scholen komen ‘leerpleinen’. De exacte vormgeving is nog niet bekend, dat volgt in het ontwerpproces. Hiervan kan BSO ook gebruikmaken o Gebruikmaken van sportvoorziening (20 kinderen)
19/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
De eigen ruimte (huiskamers) van KinderKwartier/SKSG liggen idealiter nabij verschillende domeinen in de scholen zodat deze gekoppeld kunnen worden door middel van een schuifwand (zie schematische tekening hieronder).
Lokaal
Lokaal
Lokaal ‘Leerplein’
Huiskamer BSO
Lokaal
Lokaal
Lokaal
= vouwwand
Met bovenstaande constructie kunnen in totaal circa 130 kinderen (80 in eigen ruimte en 50 in semi-multifunctionele ruimte) opgevangen worden. Indien gewenst kan dit verder uitgebreid worden door meer ruimte met de scholen te gaan delen (afhankelijk behoefte/vraag naar BSO).
Thema theater en weekbijeenkomsten Vanuit de scholen is aangegeven dat ze zeer regelmatig theateractiviteiten hebben (De Borgh) evenals weekbijeenkomsten (Het Anker). Hier is in het ruimteprogramma rekening meegehouden door het opnemen van de grote zaal en inzet van de huiskamers BSO. De grote zaal kan gekoppeld worden aan de ontmoetingsplaats (koffieplek voor personeel) waardoor grote bijeenkomsten mogelijk worden. Daarnaast kan gelijktijdig gebruikgemaakt worden van 1 of meerdere domeinen waar een huiskamer BSO aan gekoppeld is. Ook kunnen de sportvoorzieningen eventueel gebruikt worden voor grootschalige bijeenkomsten. Zo zijn er meerdere plekken waar bijeenkomsten georganiseerd kunnen worden. Het realiseren van een podium (vast of flexibel) dient in het ontwerpproces verder uitgewerkt te worden, evenals de multifunctionele sportvloer.
Positie Centrum Jeugd en Gezin (CJG) De Brede School richt zich op 0 tot 12-jarigen. Hier komen veel kinderen met hun ouders. Vanuit die gedachte is het logisch kindgerelateerde voorzieningen zoals een CJG in de Brede School onder te brengen. Hierbij zou het streven zijn het CJG in de Brede School te vestigen.
20/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Het CJG maakt nu gebruik van ruimte van de GGD en Noordermaat voor haar spreekuur en ook voor de consultatiefunctie. Hiervoor worden geen huurkosten in rekening gebracht omdat de GGD en Noordermaat toch al in het Zonnehuis zitten en faciliteiten ter beschikking kunnen stellen. In het haalbaarheidsonderzoek is conform de opdracht van de gemeenteraad Zuidhorn gekeken of het mogelijk is het CJG (deels of geheel) onder te brengen in de Brede School. Daarbij gaat het in eerste instantie om de frontoffice van het CJG (de backoffice is immers een netwerkorganisatie). Hiervoor is een spreekkamer en wachtruimte nodig, waar in de wachtruimte tevens foldermateriaal gepresenteerd kan worden. Ook is af en toe een vergaderruimte noodzakelijk. In totaliteit is rekening gehouden met vooralsnog één dagdeel. De definitieve deelname van het CJG is afhankelijk van de gemeente Zuidhorn om een afweging te maken of deze verplaatsing wenselijk en haalbaar is. In de financiële paragraaf zijn de financiële consequenties in beeld gebracht. Het is ook mogelijk dat de GGD en Noordermaat meeverhuizen naar de Brede School. Echter, dat kan op dit moment niet vanwege een lopende huurovereenkomst. Sinds 2010 bestaat er een huurovereenkomst van 10 jaar (tot 2020). De huurovereenkomst vertegenwoordigt een waarde van circa € 18.000,= per jaar en opzeggen is alleen mogelijk aan het einde van de looptijd of door het vinden van een gepaste andere huurder. Dit laatste wordt nog bekeken, maar wordt in deze tijd niet kansrijk geacht. De ambitie om ook de GGD en Noordermaat onder te brengen in de Brede School kan wel gefaseerd gerealiseerd worden. Dit kan door: − beëindigen huidige huurovereenkomst per 2020; − realisatie van de benodigde ruimten in de Brede School in 2019 zodat de GGD en Noordermaat vanaf 2020 operationeel zijn vanuit de Brede School locatie. Mocht in de tussentijd tot 2014 blijken dat een andere huurder voor de huidige ruimte gevonden kan worden, dan kunnen de GGD en Noordermaat eerder mee. Vooralsnog is geen rekening gehouden met de investering die uitbreiding ten behoeve van de GGD en Noordermaat noodzakelijkerwijs met zich meebrengt in 2019.
21/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
5
Ruimteprogramma Brede School Zuidhorn In dit hoofdstuk wordt het ruimteprogramma van de Brede School Zuidhorn weergegeven. Hierin zijn de multifunctionele, semi-multifunctionele en individuele ruimten meegenomen. Dit ruimteprogramma vormt de vertaling van de inhoudelijke ambitie naar het toekomstige gebouw en is voor de architect leidraad voor het te vervaardigen ontwerp.
5.1 Overzicht/samenvatting In onderstaande tabel is de samenvatting weergegeven van het ruimteprogramma. Totaaloverzicht Brede School Zuidhorn participant multifunctioneel semi-multifunctioneel OBS De Borgh CBS Het Anker Kinderkwartier/SKSG De Zijlen Kinderpraktijk (fysio) Groningen/Zuidhorn Logopediepraktijk Boxman/Chand CJG AMW Noordermaat GGD subtotaal sport subtotaal buitenruimte ruimtebeslag (2 bouwlagen)
21-5-2012
m² fno 310 174 1.080 935 328 100 0 0 0 996
bruto-nuttig verhouding algemeen sport
1,4 1,2
% MF
17%
m² bvo 434 244 1.511 1.308 459 140 0 0 0 4.096 1.195 5.292 5.380 8.554
Doorbelasting semi-mf
100 100 44 0 0 0 0 244
mf
100 87 30 72 72
speellokalen Rouveen Model 90 90
72 434
180
totaal m² bvo
1.801 1.585 533 212 72 0 72 4.096
doorrekening semi-multifunctioneel Borgh 1.511 0,46 Anker 1.308 0,40 KinderKwartier 459 0,14 3.279
Toelichting: − FNO (functioneel nuttig vloeroppervlak): de som van de vierkante meters van alle speciale ruimten, lokalen, bergingen, sanitair, garderobe. Exclusief verkeer- en technische ruimten. − BVO (bruto vloeroppervlak): de som van de vierkante meters van alle tot het gebouw behorende ruimten (inclusief buitenmuren). − De multifunctionele en semi-multifunctionele meters worden doorbelast op basis van de omvang van de individuele vierkante meters van partijen. In de Brede School wordt circa 17% van de ruimten multifunctioneel ingezet. De beide scholen zitten zo goed als op de normatieve ruimtebehoefte. Tijdens het ontwerptraject wordt dit verder geconcretiseerd.
22/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
5.2 Multifunctioneel Multifunctioneel omschrijving specifiek hoofdentree beheerder grote zaal expositieruimte ontmoetingsplaats keuken berging keuken drukkerij/repro spreekkamer vergaderruimte berging (algemeen) algemeen receptie garderobe bezoekers/personeel cv/boilerruimte meterkast werkkasten repro sanitair algemeen mindervalidentoilet serverruimte subtotaal
aantal
aantal m²
totaal m² fno opmerking
1 0 1 0 1 1 1 0 2 1 1
10 0 90 0 70 35 8 0 14 20 8
10 0 90 0 70 35 8 0 28 20 8
0 1 1 1 2 0 4 1 1
0 4 6 2 3 0 2,5 5 8
0 4 6 2 6 0 10 5 8 310
overig uit bruto-nuttig verhouding gebruik ontmoetingsplaats incl. theater; tevens als speellokaal inzetbaar (beperkte inrichting) school is expositieruimte (niet apart) onderdeel centrale ruimte; nabij keuken; overig uit b-n factor startruimte 10 kinderen BSO nabij keuken zie De Zijlen, wel centrale ligging koppelbaar; liggen nabij grote zaal i.v.m. consultatiefunctie o.a. vergaderingen personeel scholen; koppelbaar; consultatiefunctie nabij grote zaal hoofdentree naar keuken met kleine balie; nabij ontmoetingsplaats nabij hoofdentree restant in bruto-nuttig
inzet drukkerij/repro De Zijlen dames en heren, tevens personeelstoilet
functioneel nuttig vloeroppervlak
Hoofdentree Dit is de hoofdentree van het gebouw en duidelijk herkenbaar als zodanig voor bezoekers. Beheerder De beheerder heeft een eigen (werk)plek in de ontmoetingsruimte. Bezoekers kunnen zich hier melden. Grote zaal Dit is een multifunctionele ruimte die gebruikt kan worden voor diverse activiteiten zoals bijeenkomsten, beweegactiviteiten, et cetera. In het ontwerptraject wordt zo mogelijk bekeken of deze ruimte gekoppeld kan worden aan de sportvoorziening en speellokalen voor grote bijeenkomsten. Expositieruimte In de Brede School is geen specifieke expositieruimte opgenomen. Her en der in het gebouw worden plekken voor exposities mogelijk gemaakt. Ontmoetingsplaats Dit is de algemene personeelskamer voor alle organisaties die gehuisvest zijn in de Brede School. Indien gewenst kan hier ook een beperkt aantal werkplekken gesitueerd worden. In principe is het geen afgesloten ruimte maar een open ontmoetingsplek. Keuken Dit is de centrale keukenvoorziening in de Brede School. Hier is beperkte catering mogelijk, geen maaltijdvoorziening. De keuken is wel geschikt om met een beperkte groep kinderen te koken, bijvoorbeeld door de scholen of buitenschoolse opvang.
23/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Berging keuken Dit is de voorraadberging ten behoeve van de keuken. Deze ruimte is vanuit de keuken te bereiken. Drukkerij/repro Zie ruimten De Zijlen. Spreekkamer Dit zijn spreekkamers voor algemeen gebruik. Om deze te kunnen gebruiken dient de ruimte gereserveerd te worden bij de beheerder. Ook het CJG maakt gebruik van deze ruimten. Vergaderruimte Dit is een vergaderruimte voor algemeen gebruik. Om deze te kunnen gebruiken dient de ruimte gereserveerd te worden bij de beheerder. Ook het CJG maakt gebruik van deze ruimten. Berging algemeen Dit is de algemene berging en ligt nabij de grote zaal. Hier kunnen bijvoorbeeld stoelen en flax-tafels opgeborgen worden. Receptie Deze ruimte ligt naast de ruimte voor de beheerder. Hier worden bezoekers ontvangen door bijvoorbeeld cliënten van De Zijlen. Garderobe bezoekers/personeel Dit is de garderobevoorziening voor bezoekers bij bijeenkomsten en voor personeelsleden. Deze ligt nabij de personeelskamer zodat mensen ’s ochtends hun spullen kunnen opbergen en direct een kop koffie kunnen drinken. CV-/boilerruimte Dit is de technische ruimte voor de centrale verwarming. Meterkast Deze bevindt zich nabij de hoofdentree en is goed toegankelijk. Werkkasten Dit zijn de werkkasten ten behoeve van de schoonmaak en liggen verspreid door het gebouw. Afhankelijk van het ontwerp kan het precieze aantal en de ligging bepaald worden. Sanitair algemeen Dit is het algemeen sanitair en ligt centraal in de accommodatie. Deze toiletten worden tevens door het personeel gebruikt en door bezoekers.
24/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Mindervalidentoilet Dit is het mindervalidentoilet voor algemeen gebruik. In deze ruimte is ook een douchevoorziening. Serverruimte De serverruimte is de ruimte waar de Internetverbinding het gebouw binnenkomt.
5.3 Semi-multifunctioneel Semi-multifunctioneel omschrijving mediatheek handvaardigheid-/technieklokaal berging handvaardigheid speellokaal berging speellokaal subtotaal
aantal 1 1 1 0 0
aantal m² 80 70 24 0 0
totaal m² fno 80 70 24 0 0 174
opmerking verspreid over bouwen (bepalen in ontwerptraject) startruimte 20 kinderen BSO 8 m² per gebruiker in sportzaal in sportzaal functioneel nuttig vloeroppervlak
Mediatheek Dit zijn de vierkante meters bedoeld voor mediatheekgebruik zoals boeken en multimedia. De exacte invulling en verspreiding in het gebouw wordt tijdens het ontwerpproces bepaald. Hierin kan ook het bibliotheekwerk van Zuidhorn betrokken worden. De bibliotheek kan als expert/deskundige gevraagd worden mee te denken over de vormgeving en inrichting van de informatievoorziening en het gebruik. Handvaardigheid-/technieklokaal Dit is een ruimte speciaal ingericht voor handvaardigheid en techniek. Tevens doet deze ruimte dienst als ‘startruimte’ voor de buitenschoolse opvang. Berging handvaardigheid Dit is de berging handvaardigheid. Hier is rekening gehouden met meerdere bergingen zodat werkstukken opgeborgen kunnen worden. Speellokaal en berging speellokaal Zie sportvoorziening en beschrijving Rouveen model.
25/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
5.4 OBS De Borgh OBS De Borgh omschrijving algemene en directieruimten ontmoetingsruimte directiekamer kantoor administratie personeelskamer IB RT onderwijsruimten groepsruimte verwerkingsruimte overige ruimten berging onderwijsruimten centrale berging entree garderobe kinderen sanitair (kinderen) sanitair personeel pantry subtotaal
aantal
aantal m²
totaal m² fno opmerking
0 1 1 0 1
0 14 10 0 14
0 14 10 0 14
14 14
50 12
700 168
14 3 0 14 28 1 0
2 8 0 3,5 2,5 2,5 0
28 24 0 49 70 3 0 1.080
multifunctioneel
1 per groepsruimte; leerpleinen inloopkasten overig uit bruto-nuttig factor 3,5 m² per groep BB 2012: 2 toiletten per groep overig gebruik MF gebruik algemene keuken functioneel nuttig vloeroppervlak
Ontmoetingsruimte Dit is een ruimte waar de school eigen ontmoeting kan organiseren, bijvoorbeeld een uitvoering of weeksluiting (zie verder multifunctionele ruimten). Directiekamer Dit is de kamer van de directeur met een werkplek en overlegsetting. Kantoor administratie Dit is de flexwerkplek voor de administratie. Indien ongebruikt kunnen anderen hier gebruik van maken. Personeelskamer Zie multifunctionele ruimten. IB RT Dit is de ruimte voor interne begeleiding (IB) en remedial teaching (RT). Indien meer ruimte hiervoor nodig is kan gebruikgemaakt worden van de ruimte van de directeur of de algemene spreek- en vergaderruimte. Groepsruimte en verwerkingsruimte Dit is het aantal vierkante meter onderwijsruimte dat per groep is toebedeeld. In een later stadium dient bekeken te worden hoe deze ruimte ingezet wordt in relatie tot het gewenste onderwijsconcept. Berging onderwijsruimten Voor elk lokaal is een inloopkast meegenomen. Hierdoor hoeft geen berging in het lokaal plaats te vinden. De invulling dient nader bepaald te worden.
26/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Centrale berging Dit zijn de centrale bergingen voor de school, één voor elke bouw. Entree Dit is de entree voor de school. Op basis van het ontwerp dient het aantal entrees bepaald te worden zodat logistieke stromen adequaat afgewikkeld kunnen worden. Garderobe kinderen Hier is per groep een garderobe meegerekend. Of deze bij de lokalen of centraal gesitueerd gaat worden dient in het ontwerptraject bepaald te worden. Sanitair kinderen Dit zijn de toiletten voor de kinderen. Deze liggen dicht bij de groepsruimten zodat goed toezicht gehouden kan worden. Sanitair personeel Dit is een personeelstoilet. Verder wordt gebruikgemaakt van de toiletten onder de multifunctionele ruimten. Pantry De school heeft geen eigen pantry voor bijvoorbeeld de koffievoorziening. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van de algemene keuken.
5.5 CBS Het Anker CBS Het Anker omschrijving algemene en directieruimten ontmoetingsruimte directiekamer kantoor administratie personeelskamer IB RT onderwijsruimten groepsruimte verwerkingsruimte overige ruimten berging onderwijsruimten centrale berging entree garderobe kinderen sanitair (kinderen) sanitair personeel pantry subtotaal
aantal
aantal m²
totaal m² fno opmerking
0 1 1 0 1
0 14 10 0 14
0 14 10 0 14
12 12
50 12
600 144
12 3 0 12 24 1 0
2 8 0 3,5 2,5 2,5 0
24 24 0 42 60 3 0 935
multifunctioneel
te verdelen over de groepen; leerpleinen inloopkasten overig uit bruto-nuttig factor 3,5 m² per groep BB 2012: 2 toiletten per groep overig gebruik MF gebruik algemene keuken functioneel nuttig vloeroppervlak
Ontmoetingsruimte Dit is een ruimte waar de school eigen ontmoeting kan organiseren, bijvoorbeeld een uitvoering of weeksluiting (zie verder multifunctionele ruimten).
27/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Directiekamer Dit is de kamer van de directeur met een werkplek en overlegsetting. Kantoor administratie Dit is de flexwerkplek voor de administratie. Indien ongebruikt kunnen anderen hier gebruik van maken. Personeelskamer Zie multifunctionele ruimten. IB RT Dit is de ruimte voor interne begeleiding (IB) en remedial teaching (RT). Indien meer ruimte hiervoor nodig is kan gebruikgemaakt worden van de ruimte van de directeur of de algemene spreek- en vergaderruimte. Groepsruimte en verwerkingsruimte Dit is het aantal vierkante meter onderwijsruimte dat per groep is toebedeeld. In een later stadium dient bekeken te worden hoe deze ruimte ingezet wordt in relatie tot het gewenste onderwijsconcept. Berging onderwijsruimten Voor elk lokaal is een inloopkast meegenomen. Hierdoor hoeft geen berging in het lokaal plaats te vinden. De invulling dient nader bepaald te worden. Centrale berging Dit zijn de centrale bergingen voor de school, één voor elke bouw. Entree Dit is de entree voor de school. Op basis van het ontwerp dient het aantal entrees bepaald te worden zodat logistieke stromen adequaat afgewikkeld kunnen worden. Garderobe kinderen Hier is per groep een garderobe meegerekend. Of deze bij de lokalen of centraal gesitueerd gaat worden dient in het ontwerptraject bepaald te worden. Sanitair kinderen Dit zijn de toiletten voor de kinderen. Deze liggen dicht bij de groepsruimten zodat goed toezicht gehouden kan worden. Sanitair personeel Dit is een personeelstoilet. Verder wordt gebruikgemaakt van de toiletten onder de multifunctionele ruimten. Pantry De school heeft geen eigen pantry voor bijvoorbeeld de koffievoorziening. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van de algemene keuken.
28/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
5.6 KinderKwartier/SKSG Kinderkwartier/SKSG omschrijving peuterspeelzaal groepsruimte pantry garderobe berging algemeen berging speelmateriaal berging rijdend speelmateriaal aankleedruimte/toiletten 3+ Groep groepsruimte pantry garderobe berging algemeen berging speelmateriaal aankleedruimte/toiletten Buitenschoolse opvang huiskamer themaruimten Overig kantoorruimte subtotaal
aantal
aantal m²
1 1 1 1 1 1 1
70 0 0 0 4 6 7
1 1 1 1 0 1
56 0 0 0 0 7
3 0
56 0
1
10
totaal m² fno opmerking 1 groep; 15 kindplaatsen 70 3,5 m² per kind; ook geschikt voor 20 BSO kinderen 0 onderdeel groepsruimte 0 onderdeel groepsruimte 0 onderdeel groepsruimte 4 onderdeel groepsruimte 6 7 t.b.v. groep; met toezicht 16 kindplaatsen 56 3,5 m² per kind; 16 kinderen 0 onderdeel groepsruimte 0 onderdeel groepsruimte 0 onderdeel groepsruimte 0 onderdeel groepsruimte 7 t.b.v. groep; met toezicht 100 kindplaatsen 168 startruimten; voorbereiding opvang; elk geschikt voor 20 kinderen BSO 0 zie semi-multifunctioneel 10 328
werkplek zonder kastruimte functioneel nuttig vloeroppervlak
Voor KinderKwartier/SKSG is het uitgangspunt één groep peuterspeelzaalwerk (gedeeld met BSO-bezetting in de middag) en één 3+ groep. Voor de buitenschoolse opvang worden de ruimten gedeeld met het onderwijs en gebruikgemaakt van eigen ruimten. De peuterspeelzaal is ’s middags ook een ruimte voor buitenschoolse opvang. Daarnaast beschikt KinderKwartier/SKSG over een drietal eigen huiskamers.
5.7 De Zijlen De Zijlen omschrijving pauzeertafel drukkerij/repro subtotaal
aantal 0 1
aantal m² 0 100
totaal m² fno 0 100 100
opmerking onderdeel multifunctioneel deel stelpost functioneel nuttig vloeroppervlak
De Zijlen wil een vorm van dagbesteding voor zijn cliënten in de Brede School onderbrengen, namelijk de drukkerij (zit nu op een andere locatie). Deze drukkerij verzorgt al het drukwerk en kopieerwerk voor de gehele Brede School maar ook voor andere bestaande klanten. Ook is het voor nieuwe partijen buiten de accommodatie mogelijk om gebruik te maken van deze dienstverlening, bijvoorbeeld de gemeente Zuidhorn of Het Zonnehuis.
5.8 Kinderpraktijk Groningen/Zuidhorn
Kinderpraktijk (fysio) Groningen/Zuidhorn omschrijving aantal aantal m² kinderfysiotherapie behandelruimte 0 0 subtotaal
29/68
8 juni 2012
totaal m² fno opmerking 0 0
gebruik speellokaal (woensdag- en vrijdagmiddag, eventueel maandag); na schooltijd functioneel nuttig vloeroppervlak
960226/20120608Lke03
De kinderpraktijk is specifiek gericht op dienstverlening aan kinderen tot 18 jaar. Ze beschikt niet over een eigen praktijkruimte, maar maakt buiten schooltijden gebruik van een speellokaal op woensdag- en vrijdagmiddag en eventueel op maandagmiddag.
5.9 Logopedie Buxman/Chand De logopediepraktijken van Boxman en Chand hebben helaas tijdens het haalbaarheidsonderzoek moeten concluderen dat de huurlast voor hun om bedrijfseconomische redenen niet haalbaar is en zij daarom niet kunnen participeren in de Brede School. Voor logopedie zijn derhalve geen vierkante meters in het plan opgenomen.
5.10 Centrum voor Jeugd en Gezin (CJG) CJG AMW Noordermaat GGD omschrijving Centrum voor Jeugd en Gezin (CJG) inzet ruimte consultatiebureau AMW Noordermaat kantoren GGD consulatiebureau ontvangstruimte kinderen spreekkamers zwangerschapsgymnastiek back-office kantoor opslagruimte subtotaal
aantal
aantal m²
totaal m² fno opmerking
0
0
0
0
0
0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0
0 0
0 0 0
vooralsnog enkel informatiezuil (mobiel) in centrale hal pas actueel na opzeggen huidige huurovereenkomst
zie multifunctionele ruimte
pas actueel na opzeggen huidige huurovereenkomst
functioneel nuttig vloeroppervlak
Vooralsnog heeft het CJG geen eigen ruimte, maar huurt ruimte in de Brede School voor haar inloopspreekuur (zie eerdere omschrijving positie CJG).
5.11 Sportvoorziening Sportvoorziening omschrijving dubbele sportzaal bergruimte sportzalen kleedruimtes wasruimtes docenten verblijfsruimte kleed- en wasruimte bergruimte serverruimte NUTS-meter- en installatiekastruimte werkkast installatieruimte subtotaal
aantal 1 2 4 4 1 2 1 1 1 1 1
aantal m² fno 704 55 20 12 12 6 6 4 5 5 10
totaal m² fno 704 110 80 48 12 12 6 4 5 5 10 996
opmerking 2 sportvloeren (32 bij 22 totaal); 1 te verdelen in 2 speellokalen
vergaderruimte wedstrijden voor begeleiding/scheidsrechters
aanname functioneel nuttig vloeroppervlak
Deze sportvoorziening wordt vormgegeven volgens het Rouveen model. Met deze sportvoorziening worden de sportknelpunten in Zuidhorn opgelost, onder andere de basketbalwedstrijden.
30/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
5.12 Buitenruimte Buitenruimte omschrijving schoolplein speelterrein psz en 3+ groep speelterrein bso zandbak psz/school buitenberging berging afvalcontainers fietsenstalling basisonderwijs fietsenstalling personeel fietsenstalling bezoekers stalling scootmobielen parkeren mindervalidenparkeerplaats zoen-en-zoef zone toegangspaden mogelijkheid tot uitbreiding (bouwblok) subtotaal buitenruimte (exclusief groenblijvend en gebouw) groenblijvend totaal buitenruimte (exclusief gebouw)
aantal 1 1 0 2 1 1 525 30 20 1 78 2 0 1 PM
aantal m² 1.200 109 0 25 50 10 1,5 1,5 1,5 50 15 25 0 50 PM
1
1.779
totaal m² 1.200 109 0 50 50 10 788 45 30 50 1.170 50 0 50 PM 3.601 1.779 5.380
opmerking conform onderwijshuisvestingsnorm; combinatie met groenblijvend leggen (gras) 3,5 m² per kind gebruik speelterrein school/psz 50% gereduceerd aanname: 75% komt met de fiets aanname aanname aan te leveren door de gemeente obv normen stelpost gebruik schoolterrein (deels) nader te definiëren
N.B.: Om de geschiktheid van de locatie te onderzoeken wordt een massastudie uitgevoerd. Uitgaande van twee bouwlagen is het ruimtebeslag 8.554 vierkante meter. De beoogde locatie is ruim 11.000 vierkante meter.
31/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
6
Eigendom, beheer en exploitatie In dit hoofdstuk komt het eigendom-, beheer- en exploitatiemodel aan de orde. Deze beschrijving vormt de basis voor het financiële exploitatiemodel.
6.1 Theoretisch kader Anekdote “Dit is een verhaal over vier mensen, genaamd Allemaal, Iemand, Iedereen en Niemand. Er moest belangrijk werk worden verricht en Allemaal was er zeker van dat Iemand het zou doen. Iedereen had het kunnen doen, maar Niemand deed het! Daarover werd Iemand heel kwaad, want het was toch de taak van Allemaal. Allemaal dacht dat Iedereen het wel zou doen, maar Niemand realiseerde zich dat Allemaal het niet zou doen. Het einde van het liedje was dat Iedereen Iemand de schuld gaf, omdat Niemand deed wat Iedereen had kunnen doen”. Eigendom, beheer en exploitatie: een wisselwerking Als meerdere organisaties zich gaan huisvesten onder één dak en gebruik gaan maken van elkaars ruimten, is het essentieel dat gezamenlijke afspraken worden gemaakt over eigendom, beheer en exploitatie. Helder dient te zijn wie waarvoor verantwoordelijk is, welke risico’s iedere organisatie loopt en wat de mate van samenwerking is. Eigendom, beheer en exploitatie worden vaak in één adem genoemd. In feite zijn het drie verschillende grootheden in het hebben en gebruiken van een accommodatie, die wel zeer nauw met elkaar verbonden zijn. De keuze voor een bepaalde strategie ten aanzien van eigendom heeft bijvoorbeeld implicaties op de uitwerking op de verdeling van verantwoordelijkheden ten aanzien van het beheer in een Brede School. In onderstaande figuur is de relatie tussen eigendom, beheer en exploitatie weergegeven.
organisatie & samenwerking Taken en verantwoordelijkheden t.a.v.: • technisch beheer (onderhoud)
eigendom
• facilitair beheer (diensten & middelen) • programmabeheer(activiteiten/ruimten)
Beheer Exploitatie Financiële afspraken: • huurlasten (kapitaal- en eigenaarlasten) • servicelasten (gebruikers- en beheerkosten)
Beheer en Beheer en exploitatie exploitatieovereenkomst overeenkomst
32/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
gebruik
Definities Aan eigendom zijn rechten en plichten verbonden voor de eigenaar. Zo vertegenwoordigt de Brede School een waarde die de eigenaar toekomt (huurpenningen). Anderzijds kent eigendom risico’s en (wettelijke) plichten. De eigenaar is verplicht belastingen en heffingen te voldoen en is verantwoordelijk voor een aantal huisvestingsgerelateerde beheertaken. Deze zijn met name gericht op het in stand houden van het gebouw en het beheersen van de (exploitatie)risico’s verbonden aan het bezit. Beheer betreft de taken en verantwoordelijkheden om de Brede School ten behoeve van het gebruik functioneel te houden. Dit gaat vooral om gebruiksgerelateerde taken en verantwoordelijkheden. Het beheer van de Brede School is het samenspel van huisvesting, diensten en middelen. Taken op het vlak van huisvesting zijn primair de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Taken op het vlak van middelen liggen primair bij de gebruiker of een beheerder. Diensten zijn taken die tussen huisvestings- en gebruikersgerelateerde taken liggen en die door een nader te bepalen beheerder zijn uit te voeren. Beheer is een set van taken en verantwoordelijkheden waarover participanten (eigenaar, beheerder en gebruikers) afspraken maken, hetzij overeengekomen in een huurcontract of gebruikersovereenkomst, hetzij in een beheer- of exploitatieovereenkomst. Beheer is gericht op het mogelijk maken van effectief gebruik van de Brede School en vormt een dynamisch proces. De exploitatie van de Brede School betreft het samenspel van eigendom en gebruik van het gebouw. De exploitatie is in feite de financiële vertaling van de uitgangspunten die zijn gehanteerd voor het eigendom en de financiering daarvan en de afspraken die zijn gemaakt omtrent beheer. Beheer Een beheermodel legt op hoofdlijnen de verantwoordelijkheid van de verschillende participanten voor het beheer van een Brede School vast. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt in wie verantwoordelijk is voor de multifunctionele, maar ook voor de individuele ruimten. In een accommodatie als de Brede School zijn drie hoofdvormen voor het beheer denkbaar: 1. 2. 3.
De participanten zijn individueel verantwoordelijk (self service model). Gezamenlijk verantwoordelijk (tussenvariant). De eigenaar is verantwoordelijk (full service model).
Beheeraspecten zijn onder te verdelen in huisvesting, diensten en middelen: •
33/68
Huisvesting: staat voor het gebouw met de gebouwgebonden installaties en het (groot) onderhoud van het gebouw en het terrein. Onder huisvesting vallen verder zaken die samenhangen met het ter beschikking stellen van het gebouw, zoals financiering, belastingen, heffingen en verzekeringen.
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
•
•
Diensten: hieronder vallen voorzieningen die verbonden zijn met het gebruik van de huisvesting, het (klein) onderhoud van de huisvesting en samenhangende ondersteuning van de werkzaamheden. Middelen: deze worden gevormd door de voorzieningen, die nodig zijn voor de directe uitvoering van de werkzaamheden van de “inwonende” organisaties.
De verantwoordelijkheid voor huisvestingsaspecten ligt veelal bij de eigenaar. De gebruikers zijn verantwoordelijk voor de beheeraspecten die onder diensten en middelen vallen. Er wordt als het ware een scheiding aangebracht tussen “gebouw” en “gebruik”. Bij de uitvoering van het beheer onderscheiden we drie typen beheer: •
•
•
Het technisch beheer betreft taken die voornamelijk toekomen aan de eigenaar. Het technisch beheer betreft op de eerste plaats het groot onderhoud aan de accommodatie. De vastgoedeigenaar is verantwoordelijk voor de uitvoering van dit onderhoud. Daarnaast is deze partij verantwoordelijk voor het verzekeren van het opstal, de afdracht van belastingen en heffingen richting de overheid en het voldoen aan de veiligheidsvoorschriften. Het facilitair beheer omvat taken die voortvloeien uit het gebruik van ruimten. Gedacht kan worden aan schoonmaak, klein onderhoud en het ontvangen van bezoekers. Het programmabeheer betreft de inhoudelijke component van de (gezamenlijke) huisvesting. Het betreft bijvoorbeeld het opstellen en beheren van het activiteitenprogramma en het opstellen en bewaken van het inhoudelijk concept en/of de samenwerkingsvisie.
In onderstaand schema is de relatie tussen beheeraspecten, verantwoordelijkheden en type beheer weergegeven. Eigendom
Gebruik
Gebruik
Huisvesting
Diensten
Middelen
Groot onderhoud
Klein onderhoud
Inkoop
Belastingen
Schoonmaak
Heffingen
Energie en water
ICT
Beveiliging/risicobeheer
Telefonie
Logistiek (afval, magazijnen)
Inventaris/inrichting
Post
Sport- en speeltoestellen
Restaurant/catering
Repro
WG extra
Verzekeringen
Roostering Programmabeheer/ communicatie
Eigenaar
Gebruiker
Verklaring van kleuren
34/68
8 juni 2012
Technisch beheer
Facilitair beheer
Programmabeheer
Geen gezamenlijk beheer
960226/20120608Lke03
Gebruiker
Met de kerngebruikers en gemeente zijn de bovenstaande beheeraspecten bediscussieerd. Gedurende deze discussie zijn de participanten tot een verdeling gekomen van wat zij individueel willen oppakken, wat zij van vastgoedeigenaar gemeente Zuidhorn verwachten en welke taken zij door een beheerder willen uitvoeren. De uitkomsten zijn hier opgenomen. Exploitatie Onderscheid eigenaar- en gebruikerslasten Voor de administratie van een Brede School wordt een onderscheid aangebracht tussen eigenaarlasten (gebouwgebonden) en gebruikerslasten. De eigenaar voert de administratie voor de eigenaarlasten. Voor de gebruikerslasten wordt door de facilitair beheerder een aparte administratie bijgehouden (dit kan uitgevoerd worden door De Zijlen). De gebruikerslasten worden in rekening gebracht bij de gebruikers in de vorm van servicelasten op basis van de doorbelastingsystematiek. Er dient een demarcatielijst opgesteld te worden waarin de verantwoordelijkheden tussen de eigenaar en de gebruiker exact is uitgesplitst. Zie in dit kader ook hoofdstuk 6.2, subpunt “Demarcatie beheertaken”. Eigenaarlasten De eigenaar van een accommodatie heeft er belang bij om de vaste kosten af te dekken. Ten aanzien van de eigenaarlasten sluit de gemeente Zuidhorn een huurcontract met de kerngebruikers van de Brede School Zuidhorn. Rente en aflossing De vaste kosten bestaan voor het grootste deel uit de rente en aflossing op het geïnvesteerde kapitaal. De belangrijkste componenten wat betreft de financiering zijn de investeringssom, de rekenrente en de looptijd. Vervolgens is van essentieel belang op welke wijze de financiering plaatsvindt. Gemeente Zuidhorn is hiervoor verantwoordelijk en hanteert hiervoor een vastgestelde rekenrente. Groot onderhoud De kosten van het groot onderhoud zijn de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Hieronder vallen de onderhoudskosten die gepaard gaan met het casco en de gebouwgebonden installaties. Het betreft zowel vervangingsvergoeding alsmede preventief onderhoud. De onderhoudsvergoeding is mede afhankelijk van de materiaalkeuze en de kwaliteit van de uitvoering. Verzekeringen De eigenaar belast de kosten voor de opstalverzekering door aan de gebruikers. Onroerende zaakbelasting en heffingen De gemeentelijke taxatie ten aanzien van de Wet Onroerende Zaakbelasting dient als grondslag voor de vaststelling van de gemeentelijke belastingen en heffingen. De meeste belastingen en heffingen bestaan uit een eigenaars- en een gebruikersdeel. Het eigenaarsdeel van zowel de belastingen als de heffingen maakt onderdeel uit van de eigenaarslasten en wordt hierin als zodanig verrekend.
35/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Administratie beheer De eigenaar berekent normaliter een klein bedrag voor de kosten van alle benodigde administratieve processen. Hiervoor wordt een beheer- en administratievergoeding in rekening gebracht. Let wel, dit bedrag is voor de Brede School relatief laag, doordat het merendeel van de beheertaken in handen wordt gegeven aan de beheerder. Servicelasten De servicelasten zijn de kosten die voortvloeien uit het gebruik van de accommodatie. Het omvat onder andere de kosten ter instandhouding van de gemeenschappelijke voorzieningen. Deze gelden worden betaald door de gebruikers. Belasting en heffing De gemeentelijke taxatie ten aanzien van de Wet Onroerend Zaakbelasting dient als grondslag voor de vaststelling van de gemeentelijke belastingen en heffingen. Inboedelverzekering De inboedel in een pand is niet verzekerd door de eigenaar. De gebruikers dienen een eigen verzekering ten behoeve van de inboedel af te sluiten. Onderhoud Naast de onderhoudskosten die ten laste vallen van de eigenaar, komt een deel van de onderhoudskosten (binnenonderhoud) voor rekening van de gebruiker. Dit zijn de kosten voor klein en dagelijks onderhoud, onderhoud van voorzieningen en inrichtingen. Schoonmaakkosten Onder de schoonmaakkosten worden de kosten verstaan die de gebruiker betaalt aan de beheerder voor de uitvoering van de schoonmaak van haar eigen specifieke ruimten en gemeenschappelijke ruimten. Energiekosten De energiekosten bestaan uit gas-, water- en elektrakosten. Beheerkosten Dit betreft de kosten voor het beheer (facilitair en programma) van de Brede School.
6.2 Beheerstructuur Hieronder wordt de kern, namelijk een advies voor de toekomstige inrichting van de beheerstructuur van de Brede School Zuidhorn, weergegeven. Dit advies is opgesteld op basis van de informatie uit de werkgroep en aangevuld met ervaringen van ICSadviseurs. Eigendom De eigendomsconstructie voor de nieuw te bouwen Brede School Zuidhorn staat vast. De gemeente Zuidhorn is de beoogde eigenaar van de te ontwikkelen accommodatie. De gemeente gaat het gebouw verhuren of in bruikleen geven aan de gebruikers. In dit kader
36/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
wordt met elke organisatie een (huur)overeenkomst aangegaan. In een dergelijke overeenkomst worden afspraken gemaakt over welke ruimte(n) de desbetreffende organisatie huurt/gebruikt van/namens de gemeente, de periode van verhuur/gebruik en de kosten en voorwaarden die aan deze verhuur/dit gebruik ten grondslag liggen. Binnen het project is een afweging gemaakt om het eigendom bij andere partijen neer te leggen. De kwartiermaker heeft Stichting Wold & Waard Woonservice in een gesprek gevraagd of ze interesse hadden. Zij heeft aangegeven dat dit niet het geval is en blijven bij hun eerdere uitspraak uit 2011 (zie hieronder). Daarnaast is overwogen om andere organisaties, zoals Vestia, te benaderen. Gelet op actuele ontwikkelingen binnen de woningcorporatiewereld is dit niet verder verkend en besloten dat de gemeente gebouweigenaar wordt. Reactie Wold & Waard (e-mail september 2011): “In ons MT van 15 september jl. is jullie vraag naar onze bereidheid de Brede School in Oostergast te bouwen uitgebreid besproken. Wij hebben ons daarbij laten leiden door principiële uitgangspunten. Hoewel wij net als jullie graag praktisch denken, leek ons dat in deze situatie toch het meest zuiver. Voor ons ligt de reden om in maatschappelijk vastgoed te investeren in het leveren van een bijdrage aan leefbaarheid. Ter invulling daarvan hebben wij in onze notitie ‘Bijdrage Wold & Waard in maatschappelijk vastgoed’ nadere uitgangspunten geformuleerd. Een belangrijke afweging daarbij is dat de prioriteit ligt in het voorkomen c.q. aanpakken van achterstandsituaties (bijvoorbeeld verdwijnende voorzieningen die voor de leefbaarheid een belangrijke rol vervullen). Als wij in dat licht een Brede School in Oostergast beoordelen dan heeft dat naar onze mening geen directe relatie met leefbaarheid, laat staan dat leefbaarheid in het geding komt. Hier komt nog bij dat de Oostergast, met uitzondering van het woonzorgcentrum, een koopwijk is. De relatie tussen de school en huurders/huurwoningen – voor ons toch een belangrijke afweging – is daardoor niet goed te leggen. Concluderend hebben wij besloten negatief op jullie vraag te moeten antwoorden, omdat de ontwikkeling van een Brede School in de Oostergast niet past in ons huidige beleid.”
Technisch beheer Gedegen technisch beheer (groot onderhoud) van een accommodatie is essentieel voor het behoud van de kwaliteit en functionaliteit van een gebouw. Een professionele aanpak van dit beheer is derhalve noodzakelijk. Ook met het oog op effectieve en efficiënte inzet van personeel, materiaal en financiële middelen. Daar komt bij dat een vastgoedeigenaar gebaat is bij een adequate onderhoudskundige staat van haar gebouw. In dit kader wenst zij in de regel een sterke sturing op het groot onderhoud aan haar accommodatie. In beginsel wordt het technisch beheer uitgevoerd door de gebouweigenaar, de gemeente Zuidhorn. Vanuit de Stichting Wold & Waard Woonservice is ook interesse getoond in het uitvoeren van het technisch beheer. De mogelijkheid hiertoe kan de komende tijd verder verkend en uitgezocht worden. Voor een besluit over de haalbaarheid heeft dit geen
37/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
invloed. De kosten voor dit beheer worden door de gemeente doorbelast in de kale huurprijs (exclusief servicelast) richting gebruikers c.q. huurders. Programmabeheer Het programmabeheer vormt in de visie van de betrokken gebruikers een essentiële bouwsteen binnen het concept van “samenwonen en samenwerken” binnen één accommodatie. Het is als het ware “de smeerolie” van de Brede School. Door middel van overleg kunnen in de toekomstige situatie bestaande activiteiten (nog effectiever) op elkaar worden afgestemd of in samenwerking nieuwe activiteiten worden ontwikkeld. Voor de doelgroep van de gebruikers, maar ook breder voor de kern Zuidhorn. Voor het programmabeheer stellen we de volgende uitgangspunten voor: Initiële inrichting programmabeheer Het is niet verantwoord dat een nieuwe functionaris wordt aangesteld voor het programmabeheer. Binnen de accommodatie zijn diverse organisaties (scholen en opvang) die sowieso afstemming (zouden) hebben over kindgerelateerde activiteiten, denk aan Sinterklaas, Kerst en andere vieringen en thema’s. Voor de Brede School Zuidhorn volstaat een “gebruikersoverleg programmabeheer”. In dit overleg worden alle gebruikers betrokken. Het is wel nadrukkelijk aan de orde dat de gebruikers ‘op weg’ geholpen worden in het voeren van dit gebruikersoverleg en ook de afstemming met de beheerder (zie ook de kopjes hieronder). Het verdient aanbeveling om een ‘kwartiermaker programmabeheer’ aan te stellen voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 2 jaar) die als aanjager en initiator van het ‘gebruikersoverleg programmabeheer’ fungeert. In het exploitatiemodel is deze inzet meegenomen. Bijdrage kerngebruikers De organisatie van het programmabeheer mag niet leiden tot extra kosten (naast de servicelasten) voor de gebruikers. Van deze partijen kan wel worden verwacht dat zij personeelsleden ter beschikking stellen voor het afstemmingsoverleg en/of de organisatie van maatschappelijke activiteiten. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat de gebruikers hun eigen (individuele) ruimten ter beschikking stellen voor te organiseren activiteiten. Roulerend voorzitterschap Het streven is een evenwichtige verdeling van taken binnen het gebruikersoverleg. In de nieuwe accommodatie is het beheer goed georganiseerd waardoor zij meer toekomen aan hun ‘core business’. Vanuit dit perspectief is het voorstel dat de betrokken organisaties ‘bij toerbeurt’ de trekkersrol binnen het ‘afstemmingsoverleg programmabeheer’ op zich nemen (roulerend voorzitterschap). De beheerder neemt de organisatie van het overleg op zich, zoals opstellen agenda. Afstemming beheerder Binnen het gebruikersoverleg wordt besproken waar de te organiseren activiteiten plaatsvinden. Bij een activiteit wordt te allen tijde afstemming gezocht met de (facilitair) beheerder. Op de eerste plaats om afspraken te maken over het eventuele gebruik van
38/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
multifunctionele ruimten (inroostering). Bij het inroosteren van nieuwe activiteiten in deze ruimte wordt rekening gehouden met het vaste gebruik door organisaties. Nieuwe activiteiten mogen niet ten koste gaan van bestaande activiteiten. Verder is overleg met de beheerder noodzakelijk om de eventuele personele inzet van de beheerder ter ondersteuning van een activiteit te bepalen (schoonmaak, toezicht, catering, inrichting ruimten). Gesloten beurzen Het algemene uitgangspunt is dat flexibel met het gebruik van elkaars ruimten wordt omgegaan. In die zin, dat dit gebruik in eerste instantie (tussen kerngebruikers/vaste gebruikers) niet bij elkaar in rekening wordt gebracht. De systematiek van ‘gesloten beurzen’ of ‘houten euro’s’ functioneert alleen wanneer duidelijke afspraken worden gemaakt over de aard en intensiteit van gebruik van andermans ruimten. Het advies is om met elkaar een ondergrens af te spreken. Indien een partij meer dan gemiddeld gebruik wenst te maken van ruimten van een andere gebruiker, dan treedt een vooraf overeengekomen tarievenstelsel in werking. Facilitair beheer Demarcatie beheertaken Hieronder staan de verschillende beheertaken weergegeven. Per taak is aangegeven wie in de toekomstige Brede School de desbetreffende taak voor zijn/haar rekening neemt. Klein onderhoud Uitvoering van het klein onderhoud wordt een aangelegenheid van de facilitair beheerder. Schoonmaak Het schoonmaken van het gebouw wordt een aangelegenheid van de facilitair beheerder. Gas, water en licht De kosten voor gas, water en licht worden verdisconteerd in een servicelast die de eigenaar gemeente Zuidhorn aan zijn huurders in rekening brengt. De facilitair beheerder monitort op haar beurt de ontwikkeling van de kosten van de nutsvoorzieningen en brengt de kerngebruikers periodiek op de hoogte over de ontwikkeling van de energielasten. De potentiële gebruikers van de Brede School verwachten dat de accommodatie in dit kader wordt uitgerust met aparte bemetering. Een andere vereiste is dat de temperatuur en verlichting (bij voorkeur door middel van sensoren) van iedere ruimte afzonderlijk ingeregeld kunnen worden. Wie de administratie gaat voeren over de verrekening dient in het vervolg uitgewerkt te worden. Het komt vaak voor dat dit neergelegd wordt bij de beheerder. Beveiliging De Brede School dient te beschikken over een alarmsysteem, waarmee niet alleen het gebouw in zijn geheel kan worden beveiligd, maar tevens delen van de accommodatie (compartimentering). Dit maakt het mogelijk dat delen van het gebouw afgesloten kunnen worden, terwijl andere compartimenten in gebruik zijn (bijvoorbeeld in de avonduren). Wanneer niemand in het gebouw is, wordt het alarmsysteem voor de gehele
39/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
accommodatie aangezet. De beveiliging van de accommodatie buiten openingstijden wordt uitbesteed aan een externe beveiligingsdienst. Indien deze dienst inbraak, diefstal en/of vandalisme constateert, dan wordt de facilitair beheerder hiervan het eerst op de hoogte gesteld. De beheerder is vervolgens verantwoordelijk voor het inlichten van de gebruiker wiens ruimte(n) is getroffen. Afvalbeheer De facilitair beheerder wordt verantwoordelijk voor het afvalbeheer. Dit houdt in dat deze beheerder binnen het gebouw het afval centraal verzamelt, indien noodzakelijk dit afval scheidt en vervolgens aan de afvaldienst overdraagt. Magazijnbeheer De facilitair beheerder wordt verantwoordelijk voor het beheer van de centrale magazijnen c.q. de magazijnen ten behoeve van de multifunctionele ruimten. In dit kader is de beheerder belast met het plaatsen, opruimen, aanvullen, bestellen van alle attributen en middelen die noodzakelijk zijn voor gedegen gebruik van de multifunctionele ruimten; meubilair, toiletartikelen, schoonmaakmiddelen et cetera. Catering De beheerder is verantwoordelijk voor de koffie-/theevoorziening. In overleg kan de beheerder ook bij externen uitgebreidere catering organiseren. Repro Kopiëren wordt zoveel mogelijk vanuit de drukkerij van De Zijlen gefaciliteerd. Voor de dagelijkse kleine printbehoefte beschikken de afzonderlijke gebruikers over een eigen printfaciliteit in de individuele ruimten. Post Vanuit de wet BAG (Basisadministratie Adressen en Gebouwen) is het niet mogelijk subnummers aan te vragen voor de verschillende gebruikers van een multifunctioneel centrum. Een dergelijke accommodatie kan om die reden slechts één postadres verkrijgen, tenzij gebruikers beschikken over een postbus. De Brede School krijgt één postadres en de beheerder draagt de verantwoordelijkheid voor de postsortering en verspreiding door toepassing van postvakken. ICT De accommodatie wordt voorzien van een centrale internetverbinding. Vanuit een patchruimte worden de verschillende gebruikers ontsloten. De gebruikers dragen zelf zorg voor hun eigen softwarepakket. De facilitair beheerder is aanspreekpunt richting de kabelexploitant inzake aspecten die betrekking hebben op de hardware, uitgezonderd de computers zelf. NB: bij gebleken haalbaarheid vormt ICT een onderwerp voor een aparte werkgroep die de exacte (on)mogelijkheden in beeld brengt. Het vertrekpunt is ICT zo kostenvriendelijk en eenvoudig mogelijk te organiseren.
40/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Telefonie Iedere kerngebruiker van de Brede School krijgt de beschikking over een eigen telefoonnummer. Mogelijk kan de telefooncentrale wel centraal in het gebouw worden gesitueerd en ingeregeld. Roostering multifunctionele ruimten De facilitair beheerder wordt verantwoordelijk voor het registeren van het gebruik van de multifunctionele ruimten en het actualiseren van het gebruiksrooster van dergelijke ruimten. Indien partijen binnen en buiten de Brede School voor hun activiteiten gebruik willen maken van de multifunctionele ruimten, dan dient te allen tijde contact te worden gezocht met de beheerder. Verhuur MF ruimten Het verhuur van de MF ruimten gebeurt onder regie van de beheerder. De beheerder kan benaderd worden voor reserveringen. Gastheer/vrouw Het gebouw moet iedereen uitnodigen om binnen te komen en deel te nemen aan maatschappelijke activiteiten. Dit laagdrempelige karakter wordt ondersteund door een gastheer/-vrouwfunctie. De verantwoordelijkheid voor deze functie evenals het toezicht op de entree ligt bij de facilitair beheerder. Dit neemt niet weg dat bij de personele invulling van de gastfunctie kan worden gekeken naar inzet van vrijwilligers of stagiaires of mensen met een beperking. Onderhoud buitenterrein Het onderhoud van het terrein vraagt afstemming tussen de gebouweigenaar en de verantwoordelijkheid van gebruikers. Dit wordt geregeld na gebleken haalbaarheid. Inkoop In een later stadium worden op basis van analyse van bestaande contracten tussen beheerder en organisaties nadere afspraken gemaakt over zelfstandige of gezamenlijke inkoop van producten en diensten. Profiel facilitair beheerder Hieronder staan randvoorwaarden benoemd die gesteld worden aan het facilitair beheer en de contouren van het profiel vormen en onderdeel kunnen zijn of opmaat naar een ‘service level agreement’, te weten:
41/68
•
De facilitair beheerder moet de openingstijden van de kerngebruikers faciliteren c.q. ondersteunen.
•
De activiteiten van de kerngebruikers hebben voorrang op externe activiteiten.
•
Er worden afspraken gemaakt over het kwaliteitsniveau van de dienstverlening door de facilitair beheerder; kwaliteit en frequentie van beheertaken. Deze afspraken worden vastgelegd in de op te stellen beheerovereenkomsten. Uitgangspunt is dat de facilitair beheerder een constant kwaliteitsniveau garandeert en borgt (professionaliteit).
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
•
De gebruikers toetsen periodiek de kwaliteit (één keer per kwartaal/halfjaar) van de dienstverlening van de beheerder in een gebruikersoverleg. Van de facilitair beheerder(s) wordt verwacht dat hij/zij bij een geconstateerd knelpunt c.q. onvoldoende kwaliteit constructief met de kerngebruikers meepraat en –denkt over een oplossing.
•
De facilitair beheerder is ondernemend van aard. In dit kader wordt van deze functionaris onder andere verwacht dat hij/zij de aanloop naar en levendigheid van de Brede School bevordert en ondersteunt. De beheerder is verantwoordelijk voor de inroostering en het beheer van de multifunctionele ruimten. Indien partijen vanuit het dorp, anders dan de kerngebruikers, gebruik wensen te maken van deze ruimten, dan faciliteert de beheerder dit gebruik. De beheerder is als het ware de contractmanager richting eventuele ruimtebehoevende externe partijen.
•
De facilitair beheerder is het centrale aanspreekpunt voor alle centraal geregelde facilitaire taken.
Aan de hand van het profiel kan na aangetoonde (financiële) haalbaarheid met De Zijlen nader afgesproken worden hoe dit beheer vorm te geven. Centrale rol De Zijlen Alle betrokkenen staan achter invulling van het facilitair beheer door De Zijlen. Echter, op dit moment vraagt dit nog wel nadere uitwerking over de haalbaarheid. Op basis van de openingstijden is per dag 16 uur beheer benodigd, dit is 112 uur per week. Echter, met De Zijlen als beheerder is op werkdagen van 9.00 – 18.00 uur beheer (totaal 45 uur) aanwezig, waardoor een restantbehoefte van 67 uur overblijft. Deze restantbehoefte bestaat uit: −
−
Gebruik voor voorschoolse opvang en de scholen voor 9.00 uur ’s ochtends. Dit is te organiseren door te regelen dat deze gebruikers het gebouw kunnen betreden en zelf voor koffie zorgen (het gaat immers om kernpartners die vanzelfsprekend de beschikking krijgen over een sleutel van het gebouw); In de avonduren bestaat het gebruik voornamelijk uit sport en bezoek aan de fysiotherapie. Voor deze activiteiten is het denkbaar dat deze functies los te benaderen zijn waardoor niet het gehele gebouw opengesteld hoeft te worden. Hierdoor neemt de behoefte aan beheer ook af en kunnen betreffende partijen op basis van zelfbeheer de eigen zaken regelen. Dit wordt nader ingevuld en afgestemd in de toekomstige discussie over het beheer.
Voor specifieke activiteiten zoals bijvoorbeeld een ouderavond worden afspraken over de aanwezigheid van de beheerder gemaakt. Indien de activiteit niet past binnen het reguliere, dan wordt de activiteit bestempeld als ‘evenement’. Voor evenementen wordt een begroting gemaakt van het benodigde beheer en de daaraan verbonden kosten. Deze kosten worden 1-op-1 doorgerekend aan de evenementenorganisatie. Deze kosten komen niet ten laste van de reguliere gebruikers van de Brede School.
42/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Evaluatieoverleg De gebruikers, de facilitair beheerder en eigenaar komen periodiek (bij voorkeur één keer per half jaar) bijeen om de dagelijkse gang van zaken te bespreken en te evalueren; het evaluatieoverleg. In dit kader worden knelpunten en kansen met betrekking tot het technisch en facilitair beheer besproken. Indien noodzakelijk wordt in overleg gezocht naar oplossingen. Juridische structuur Voor de Brede School dient een juridische structuur gekozen te worden. Vooralsnog is deze op hoofdlijnen: − De gemeente Zuidhorn is eigenaar van de Brede School en sluit huur- en ingebruikgevingsovereenkomsten met de partijen; − Voor het beheer worden afspraken vastgelegd in overeenkomsten, zogenaamde ‘service level agreements’ waarin duidelijk het gewenste niveau is omschreven en andere afspraken zijn vastgelegd. De exacte juridische constructie wordt tijdens het ontwerptraject verder uitgewerkt. Samenvattend
Technisch beheer: groot onderhoud van gebouw en terrein
Eigenaar (gemeente Zuidhorn)
Huur- en ingebruiksgevingsovereenkomst
Huur- en ingebruiksgevingsovereenkomst
Huur- en ingebruiksgevingsovereenkomst
gebruiker
gebruiker
gebruiker
gebruikersoverleg
Programma beheer: Inhoudelijk afstemming activiteiten, roostering
Evaluatieoverleg
Beheerder (De Zijlen)
Facilitair beheer: schoonmaak, catering, post, beveiliging, verhuur MF, Roostering et cetera
6.3 Exploitatie Doorbelasting De investerings- en servicelasten van de individuele ruimten worden direct doorbelast aan de desbetreffende gebruiker. De multifunctionele ruimten worden via een verdeelsleutel als volgt aan de participanten toegerekend: •
43/68
Individuele ruimten: 100% doorbelast aan de betreffende gebruiker.
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
•
Semi-multifunctionele ruimten: de semi-multifunctionele ruimten worden doorbelast aan de partijen die gebruikmaken van de desbetreffende ruimten op basis van procentuele bijdrage op basis van hun individuele ruimten.
•
Multifunctionele ruimten: toerekening is hybride en in principe naar rato van het aantal gebruikers met voor beide scholen en KinderKwartier/SKSG en nadere uitsplitsing op basis van procentuele bijdrage in gebruiksduur.
Zoals hierboven beschreven worden de gebruikers- en eigenaarlasten van de multifunctionele ruimten doorbelast aan de gebruikers naar rato van de omvang van de individuele ruimten. In het vervolg dient aandacht te zijn voor de compartimentering van de Brede School om deze doorbelasting zo optimaal mogelijk te maken. Uitgangspunt voor de exploitatie van de Brede School is dat de participanten zoveel mogelijk gezamenlijk oppakken (collectiviteitsgedachte). Met betrekking tot de exploitatie van het onderwijsdeel is het uitgangspunt dat rollen en verantwoordelijkheden hetzelfde blijven als nu het geval is (zie ook pagina 55). Afspraken gebruik en verhuur Een aantal ruimten in het gebouw is multifunctioneel en daarmee te gebruiken (huren) door andere gebruikers dan de kernpartners en vaste gebruikers met individuele ruimten in de accommodatie. Voor deze ruimten geldt een aantal spelregels:
44/68
•
Een potentiële nieuwe gebruiker sluit aan bij de doelstelling van het gebouw, zoals deze in dit document geformuleerd zijn. Het huurtarief voor commerciële organisaties is (mogelijk) hoger dan het tarief voor de maatschappelijke organisaties.
•
Het gebruik van de ruimten door andere partijen dan de huidige gebruikers van de accommodatie, dient te allen tijde besproken te worden met de eigenaar en het gebruikersoverleg.
•
Uitgangspunt is dat de kosten voor het gebruik tenminste kostendekkend zijn.
•
Er wordt een rooster opgesteld aan het begin van het schooljaar, waarin afspraken gemaakt zijn wie op welk moment gebruikmaakt van de multifunctionele ruimten. Dit rooster wordt besproken in het gebruikersoverleg.
•
Het sleutelplan dient nog verder uitgewerkt te worden. Advies is om de multifunctionele ruimten als afzonderlijk compartiment af te kunnen sluiten. De individuele ruimten zijn dan niet toegankelijk voor de gebruikers van de multifunctionele ruimten.
•
Ten aanzien van de inkomsten uit de verhuur van de multifunctionele ruimten maken de gebruikers afspraken op welke wijze de hoofdgebruiker(s) hiermee omgaat. Er zijn hier drie varianten denkbaar: - Verdelen van inkomsten: de inkomsten worden naar rato van de omvang van de individuele ruimten verdeeld onder de kernpartners en vaste gebruikers.
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
-
-
45/68
Inkomstenfonds: de huurinkomsten komen ten bate van een fonds. Dit fonds wordt bijvoorbeeld gebruikt voor activiteiten voor de Brede School. Tussenvariant: dit is een combinatie van bovenstaande varianten. Een nader te bepalen gedeelte komt ten bate van het inkomstenfonds en het overige wordt verdeeld naar rato van de individuele ruimten. Verhuur individuele ruimten: de individuele ruimten zijn in principe niet verhuurbaar. Het gebruik van het gebouw moet echter zoveel mogelijk worden geoptimaliseerd. Daarom is verhuur in specifieke gevallen mogelijk. Uitgangspunt bij de verhuur van individuele ruimten is dat de opbrengsten ten goede komen aan de Brede School, zodat onderlinge concurrentie voorkomen wordt. Over de wijze waarop deze opbrengsten ingezet worden en de daadwerkelijke verhuur, worden afspraken gemaakt in het gebruikersoverleg.
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
7
Verkeersveiligheid 7.1 Verkeerssituatie locatie Brede School Voor de locatie van de Brede School is verkeersveiligheid een aandachtspunt. Hiervoor wordt ook een massastudie uitgevoerd om vooraf helderheid te krijgen over verkeersafwikkelingen (bijvoorbeeld halen en brengen van kinderen). Hiertoe kan ook het bestemmingsplan adequaat ingericht worden. Binnen de locatie is aandacht en ook ruimte opgenomen voor: − Goede toegankelijkheid van de locatie voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers. − Goede afwikkeling autoverkeer voor halen en brengen door middel van een kiss and ride zone. − De locatie ligt in de toekomst in een woonwijk (30km gebied) door het omleggen van de rondweg N355. De verkeerssituatie en inrichting van het buitenterrein is onderwerp van de massastudie en daarnaast staat het continu op de agenda tijdens het ontwerpproces. Binnen de kaders van het ruimteprogramma buitenruimte is hiervoor voldoende ‘ruimte’ opgenomen.
7.2 Toegangswegen In de raadsvergadering van 5 maart 2012 is een motie aan de orde geweest met inhoud: ‘De PvdA, het CDA, Groenlinks en de VVD stellen de raad voor het college op te dragen maximale aandacht voor de (verkeers)veiligheid van de schoolgaande kinderen te hebben; in overleg te treden met de provincie over mogelijkheden tot aanpassingen van de spoorwegovergang aan de Gast en bij het station Zuidhorn; spoedig een plan van aanpak hierover te maken, deze toe te voegen aan het bestaande verkeersplan en hierover de raad te rapporteren.’ Binnen het haalbaarheidsonderzoek Brede School Zuidhorn wordt geen aandacht besteed aan verkeersveiligheid buiten de locatie van de Brede School. Hiervoor heeft het college de toezegging gedaan het gevraagde plan van aanpak op te stellen. Wel is binnen het haalbaarheidsonderzoek gekeken naar (1) spreiding van leerlingen en (2) veilige toegangsroutes. Zuidhorn – postcodegebied 9801
In nevenstaande kaart is de herkomst van de huidige leerlingen van OBS De Borgh en CBS Het Anker weergegeven. Grofweg kan gesteld worden dat de helft uit ‘Noordelijk’ Zuidhorn komt en de andere helft uit ‘Zuidelijk’ Zuidhorn.
9
T 43 R 0
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
K 25
9
De Borgh
46/68
19 13
AA
33 8 H
36 V
21 28 J 17 5 9 M 6 B N 11 D 27 18 13G 11 E C 3 1 9805TL 17 6 9 38 L 15
Het Anker
20 4
Wanneer in acht genomen wordt dat met de omlegging van de N355 geheel Zuidhorn 30km gebied wordt en daaraan gekoppeld het feit dat twee veilige oversteekplaatsen beschikbaar zijn voor over het spoor (zie afbeelding), dan heeft een ouder een keuze om ‘veilig’ naar de toekomstige locatie van de Brede School te komen zonder gebruik te hoeven maken van de spoorwegovergang nabij het station.
Ontwikkeling spoorwegen In de toekomst gaat een vierde trein rijden tussen Groningen en Leeuwarden. Dit is een sneltrein zonder tussenstop in Zuidhorn. De planning is dat deze trein in 2017 gaat rijden. Om dit te kunnen realiseren is een aantal aanpassingen noodzakelijk. Hierbij kan gedacht worden aan aanpassing van de spoorwegovergangen, (grotendeels) verdubbelen van het spoor tussen Hoogkerk en Groningen, aanleg van een keerspoor bij station Zuidhorn, et cetera. Ook de spoorwegovergang De Gast zal aangepast moeten worden. De exacte aanpassingen zijn onbekend, hierover vindt nog bestuurlijke besluitvorming plaats.
7.3 Parkeren In het haalbaarheidsonderzoek is uitvoerig aandacht besteed aan parkeren rondom de Brede School. Binnen het concept kunnen verschillende vormen van parkeren worden onderscheiden: − Kort auto parkeren − Lang auto parkeren − Fiets parkeren. Met alle vormen van parkeren is voldoende rekening gehouden. Het kort auto parkeren heeft vooral te maken met het halen en brengen van kinderen door ouders. Hiervoor wordt een kiss and ride zone (of beter gezegd: ‘smok en vot zone’) ingericht. In het ontwerptraject wordt parkeren verder uitgewerkt mede op basis van het gebouwontwerp. Hierin wordt ook de verkregen kennis vanuit de massastudie betrokken.
47/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
8
Duurzaamheid 8.1 Interpretatie Duurzaamheid is er in vele vormen. Materiaalgebruik, energiebesparing, toekomstwaarde, flexibiliteit, schoonheid en bestendigheid. Daarnaast wordt het benoemd in vele termen : BREEAM, Cradle2Cradle, GPRgebouw, Frisse Scholen, EPC etc. Duurzame gebouwen kenmerken zich door het hebben van een duurzame exploitatie, het gebouw staat op de juiste plek tussen haar gebruikers en het heeft een gezond binnenklimaat. Met andere woorden het moet logisch zijn dat de gebruiker er komt en graag verblijft. Bij het maken van duurzame keuzes is het dan van belang dat deze gedragen worden door de gebruikers. Zij bepalen wat belangrijk is en hoe ze duurzaamheid werkbaar willen integreren in het project. Tegelijkertijd dient er aansluiting gevonden te worden bij het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid en het Rijksbeleid. Voor de Brede School Zuidhorn is er onderscheid gemaakt in een viertal stappen : 1. De geldende normen vanuit Bouwbesluit 2003 (wettelijke ondergrens); 2. De Bouwbesluit-eisen per 1 april 2012 (nieuw wettelijk kader met hogere ventilatieeis); 3. De gemeentelijke duurzaamheidsambitie (50% onder de geldende EPC-eis); 4. Rijksbeleid in 2018 waarbij overheidsgebouwen Energieneutraal dienen te zijn. Het beschikbare budget voor de Brede School Zuidhorn is geënt op het Bouwbesluit uit 2003. Per april 2012 zijn deze eisen verscherpt. Voor onderwijshuisvesting betekent dit strengere eisen t.a.v. ventilatie. Frisse Scholen B wordt wat betreft ventilatie het wettelijk kader. Uit onderzoek blijkt dat het behalen van deze strengere normen leidt tot een meerinvestering van 10% tot 15% bovenop de normatieve kosten. Deze normatieve kosten zijn gebaseerd op het Bouwbesluit uit 2003. Met andere woorden, voldoen aan de wettelijke minimale eisen betekent voor de Brede School een toeslag op het budget van 10% tot 15%. Nadelig in deze situatie is dat de normbekostiging vanuit het Rijk / de VNG hierop NIET is aangepast. Oftewel, los het op binnen de bestaande financiële kaders. De volgende stap in het verduurzamen van de Brede School is het voldoen aan de vastgestelde gemeentelijke ambities op het gebied van Duurzaam Bouwen. Uitgangspunt is een energiereductie van 50% t.o.v. de geldende bouwbesluit-eisen. In deze haalbaarheidstudie wordt uitgegaan van 10% meerkosten t.o.v. het budget dat nodig is t.o.v. het nieuwe wettelijke kader in 2012. De laatste stap is naar Energieneutraal. Deze stap is van heel veel factoren afhankelijk. In de praktijk worden de meerkosten van deze laatste stap ingeschat op nog eens circa 10% extra kosten. Een en ander staat hierna in het schema weergegeven.
48/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
25-5-2012 LET OP: betreft enkel het gebouw!!!
0 Budget (vastgesteld) Huuropbrengst BB 2003 Investeringsoverzicht 5.292 m2 € 1.444 € 7.642.680
te bouwen bruto vloeroppervlak in m2 stichtingskosten per m2 Stichtingskosten
€ €
5.292 m2 1.317 6.970.680
1
2
3
bouwbesluit 2012 10% 5.292 m2 € 1.421 € 7.521.226
Gemeentelijke duurzaamheidambitie 50% energiereductie 10% 5.292 m2 € 1.563 € 8.273.348
€ €
E=0 10% 5.292 m2 1.720 9.100.683
incl. 672.000,-meerkosten t.o.v. norm 2003 meerkosten t.o.v. bouwbesluit 2012
€ €
550.546
-€ €
550.546,07 -
-€
1.302.668,63
-€
2.130.003,45
-€
752.123
-€
1.579.457
De wijze waarop duurzaamheid zich manifesteert in de laatste twee stappen (variant 2 en 3) is heel divers. Hierbij wordt de Trias Energetica gehanteerd. Kortweg houdt dit in het voorkomen van onnodig energieverbruik en de energie die uiteindelijk wordt verbruikt zo duurzaam mogelijk te laten zijn en bij voorkeur op locatie op te wekken. Voorbeelden van duurzame toepassingen zijn dan: zonnepanelen, Warmte- en Koude opslag in de bodem, extra isolatie, goede warmte terugwinning uit ventilatielucht, slimme regeltechniek, groen daken, hemelwaterinfiltratie, maar ook bijvoorbeeld toepassing van grijswatersystemen, goede daglichttoetreding en zonwering, toepassen milieuvriendelijke materialen, passief bouwen, energiezuinige verlichting en een gezond binnenklimaat. Bouwconjunctuur De huidige bouwconjunctuur laat een scherpte zien waarbij aanbestedingen rond de 10% onder de begroting worden gegund. Dit is geen garantie, maar mogelijk een in te calculeren voordeel in het ontwikkelingsproces. Middels een effectieve aanbestedingsmethodiek is het mogelijk om te werken met opties waarmee tijdens het aanbestedingsproces gekozen kan worden voor het uiteindelijke gewenste kwaliteitsniveau passend bij het budget. Mocht de aanbesteding dan meevallen, is er dus minder aanvullend budget nodig of meer kwaliteit mogelijk. Andersom geredeneerd zal het zo zijn dat het niet anticiperen op de huidige bouwconjunctuur, leidt tot een minimaal uitgerust gebouw waarmee de kans op een duurzame exploitatie erg beperkt wordt. Binnen het huidige budgettaire kader is het beschikbare bouwkostenniveau per vierkante meter onvoldoende om de gestelde duurzaamheidambitie (variant 2) volledig te verwezenlijken maar gaan we uit van dekking van deze ambitie door een combinatie van de beschikbare middelen én de aanbestedingsvoordelen door marktwerking. Exploitatie In overleg met de school kan worden bepaald welke bijdrage vanuit de exploitatie verwacht kan worden. Besparing t.o.v. de huidige exploitatie is een reductie van het exploitatienadeel. Besparing t.o.v. de normatieve rijksinkomsten kan een exploitatievoordeel betekenen. Hierbij wordt rekening gehouden met een indexering van de norminkomsten met circa 2% per jaar en een stijging van de exploitatielasten wat betreft energie met 6% per jaar. Afhankelijk van de gemaakte keuzes, kan vanuit de exploitatie van de participanten circa 170.000 euro in tien jaar tijd behaald worden. Hierbij uitgaande van de gemeentelijke ambitie van 50% energiezuiniger bouwen. Indien de energiekosten harder stijgen dan de genoemde 6%, zal het verdieneffect t.o.v. de normatieve inkomsten lager zijn. Ook al is de energiebesparing 50%, de veel hardere
49/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
stijging van de energielasten nivelleren het voordeel dan ook eerder. Dit vraagt nadere studie tijdens het ontwerpproces. Zowel Westerwijs als Penta Primair heeft aangegeven een open houding te hebben ten aanzien van exploitatiegericht investeren. In het vervolgtraject dient dit nader uitgewerkt te worden, inclusief inzicht in investering en terugverdientijd, waarna een definitief standpunt ingenomen kan worden. Vooralsnog zijn deze middelen niet meegenomen in de dekkingsparagraaf van het project.
8.2 Toekomstwaarde en flexibiliteit Een uitdaging voor de architect en gebruikers bij het ontwerpen van het gebouw is dat men niet alles al in de ontwerpfase vastlegt voor de toekomst, maar dat het ontwerp nog voldoende keuzemogelijkheden over laat voor het toekomstig gebruik: “Design for Change”. Dit geldt uiteraard ook bij het herstructureren van de huidige huisvesting. De toekomstbestendigheid en flexibiliteit van een gebouw worden namelijk voor een groot deel bepaald in de ontwerpfase. Om een zo toekomstbestendig mogelijk gebouw te creëren, onderscheidt ICSadviseurs een viertal concepten in een gebouwontwerp, namelijk: 1. 2. 3. 4.
Ruimtelijk/constructief concept Installatietechnisch/facilitair concept* Indelingsconcept Inrichtingsconcept
(levensduur > 40 jaren); (levensduur 10 – 15 jaren); (levensduur 5 – 7 jaren); (dagelijks te wijzigen).
* (De mogelijkheden van duurzaamheid en het gebruik van alternatieve energiebronnen worden hierbij meegenomen)
Bij zowel het ruimtelijk/constructief concept (1) als het installatietechnisch en facilitaire concept (2) zijn aanpassingen na ingebruikname zeer kostbaar en lastig tot niet uitvoerbaar. Daarom dient bij het ontwerp van deze twee concepten te worden gestreefd naar aanpasbaarheid op de lange termijn om een dynamisch en toekomstbestendig gebouw te creëren. Tijdens het ontwerp dient hier zoveel mogelijk rekening mee gehouden te worden omdat aanpassingen later altijd kostbaarder zijn. Voorbeelden van ontwerpaspecten die deze lange termijn aanpasbaarheid vergroten, zijn: − Zodanige situering op locatie, gebouwvorm en constructie dat uitbreiding of aanbouw in de toekomst mogelijk is, rekening houdend met het onderwijs- of dienstverleningsconcept, zonder dat dit ten koste gaat van de benodigde buitenspeelruimte. Er dient in het bestemmingsplan rekening gehouden te worden met deze uitbreidingsmogelijkheden ten aanzien van het bouwblok. − Gebouw is opgedeeld in verschillende afzonderlijk te gebruiken compartimenten, waarbij - naast de brandveiligheid en bedrijfshulpverlening - ook de klimaatinstallatie, verlichting, toegangscontrolesysteem et cetera per compartiment regelbaar zijn en sanitaire- en schoonmaakvoorzieningen en lift per compartiment te gebruiken zijn. Dit bevordert het medegebruik door externe huurders (ook op avonden of in de weekenden).
50/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Bij het ontwerpen van het indelingsconcept (3) en het inrichtingsconcept (4) dient juist te worden gestreefd naar flexibiliteit op de korte(re) termijn. In deze twee concepten moeten aanpassingen na ingebruikname eenvoudig, met minimale kosten en minimale overlast voor de gebruikers, zijn te realiseren. Voorbeelden van ontwerpaspecten die deze korte termijn flexibiliteit vergroten, zijn: − Grote variatie aan verschillende ruimten. − Vaste, niet-flexibele voorzieningen en ruimten bundelen in de indeling tot “voorzieningenkern” in het ontwerp. − Verschillende multifunctionele ruimten opnemen, waarin uiteenlopende activiteiten zijn uit te voeren door de vele mogelijkheden en faciliteiten die deze ruimten bieden. − Geen dragende binnenwanden, maar (geluidsdempende) systeemwanden en zo mogelijk in bepaalde ruimten ook schuifwanden. − Eenheid in plafond- en wandafwerking en vloerbedekking. Door slim na te denken over de verschillende concepten kan het gebouw goed omgaan met bijvoorbeeld groei en krimp of veranderende belangstellingspercentages tussen scholen. Het gebouw wordt zodanig ontworpen met inachtname van groei met een aantal klaslokalen alsmede krimp. Hierdoor kan het gebouw meebewegen met veranderende leerlingenaantallen zonder dat het concept dat ten grondslag ligt aan de Brede School geweld aangedaan wordt.
51/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
9
Financiën In hoofdstuk 9 wordt een toelichting gegeven op de financiële consequenties van de Brede School Zuidhorn. De investering is bepaald op basis van het ruimteprogramma en daarnaast zijn de consequenties in zowel de eigenaar- en gebruikerexploitatie weergegeven. Verder is het beheermodel dat globaal is opgesteld, vertaald in een beheerderlast.
9.1 Investeringsraming Het ruimteprogramma heeft een omvang van 5.292 bruto vierkante meter. Voor de functies die hierin gehuisvest gaan worden bedraagt de geraamde investering € 8.542.430,= inclusief BTW en bijkomende kosten (stichtingskostenniveau). In dit bedrag zijn de bouwkosten, directiekosten en bijkomende kosten als heffingen, verzekeringen, NUTS aansluitingen, et cetera opgenomen. In bijlage 6 is een onderbouwing opgenomen. Hierin is ook de investering voor de verschillende organisatie weergegeven.
9.2 Exploitatiemodel In onderstaande tabel is een overzicht van het exploitatiemodel (eigenaarexploitatie en gebruikerexploitatie). Het uitgangspunt is een kostprijsdekkende huurprijs. Hierbij is gerekend met: − Afschrijving gebouw in 40 jaar − Rekenrente 5% Investering versus huurprijs Investeringsraming aantal m² bvo prijs per m² Kapitaal Eigenaarslasten Onderhoud Huurprijs (kaal o.b.v. 10 jaar) Opslag* Huurprijs (kaal o.b.v. 5 jaar) Servicelasten Beheer Totaal
€ € € € € € € € € € € €
8.542.430 5.292 1.614 94 8 10 112 22 134 48 5 188
Toelichting eigenaarexploitatie (huurprijs) In bovenstaande tabel zijn twee huurprijzen weergegeven op basis van respectievelijk 10 jaar of 5 jaar. Het betreft een huurprijs per bruto vierkante meter per jaar inclusief BTW. Hierin zit een verschil omdat in de huidige huurmarkt het zeer lastig is om bij leegstand snel een nieuwe huurder te vinden. Dit vormt een risico voor de gebouweigenaar, in deze de gemeente Zuidhorn. Daarom is in bovenstaande berekening een opslag van 20% gehanteerd (*) voor een huurovereenkomst met een looptijd van 5 jaar.
52/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Toelichting gebruikersexploitatie (servicelasten) In de gebruikerslasten zijn twee componenten meegenomen: (1) servicelasten en (2) beheerkosten. De servicelast is bepaald op basis van kengetallen van ICSadviseurs. Hierin zijn kosten meegenomen voor klein dagelijks onderhoud, schoonmaak, verzekeringen, energie, gemeentelijke heffingen, OZB gebruikersdeel en terreinonderhoud. Deze servicelast vormt voor de beheerder het vertrekpunt waarbij de dienstverlening geleverd moet worden. Voor de beheerkosten is uitgegaan van het eerder geschetste model met de volgende aannamen: − Het beheer wordt onder coördinatie/regie van De Zijlen uitgevoerd. − Voor de uitvoerende taken wordt gebruikgemaakt van de cliënten van De Zijlen. − Voor de lastigere beheertaken wordt gebruikgemaakt van inzet van de conciërges van de beide scholen. − Voor programmabeheer is een kwartiermakerfunctie meegenomen. Voor de hoofdbeheerder is uitgegaan van: − Jaarsalaris inclusief vakantiegeld − Werkgeverslasten (35%) − Werkplekvoorziening − Totaal jaarkosten (1 FTE)
€ 49.248,= € 17.237,= € 10.000,= € 76.485,=
Voor de hoofdbeheerder wordt uitgegaan van een 0,25 FTE (10 uur in de week) met een kostprijs van € 4,= per bruto vierkante meter voor deze 10 uur per week. Dit is ook meegenomen in de verdere berekeningen. De cliënten van De Zijlen worden kostenneutraal ingezet vanuit de gedachte dat de Brede School een dagbestedingsplek is. Over de kostprijs van de inzet van de conciërges dienen nadere afspraken gemaakt te worden met de scholen over inzetbaarheid en of ze in dienst blijven van de scholen of bij de stichting in dienst komen. Voor het programmabeheer is hetzelfde uitgangspunt gehanteerd qua salaris als voor de hoofdbeheerder. Voor deze functionaris wordt uitgegaan van 0,1 FTE (4 uur per week) met een kostprijs van € 1,= per bruto vierkante meter. De totale beheerkosten komen hiermee op € 5,= per bruto vierkante meter.
9.3 Dekking Met het onderwijs heeft de gemeente niet de traditionele huurder-verhuurder relatie als met de andere gebruikers. Dit betekent dat de gemeente een ingebruikgevingsovereenkomst aangaat met de scholen en niet een huurovereenkomst.
53/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Voor de andere gebruikers (KinderKwartier/SKSG, De Zijlen, Kinderpraktijk en CJG) worden huurovereenkomsten gesloten. Dit kan voor een periode van 5 of 10 jaar. Hieronder zijn de huurlasten in jaar 1 weergegeven per partij. Overzicht jaarlast per organisatie (aanvangsjaar) organisatie OBS De Borgh CBS Het Anker Kinderkwartier/SKSG De Zijlen Kinderpraktijk (fysio) Groningen/Zuidhorn CJG AMW Noordermaat GGD sport
aantal m² bvo 1.801 1.585 533 212 72 72 1.195
huurtermijn: 5 jaar huurlast servicelast (incl. beheer) n.v.t € 95.569 n.v.t € 84.085 € 71.748 € 28.305 € 28.558 € 11.266 € 9.729 € 3.838 € 9.729 € 3.838 n.v.t € 63.416
totaal € 95.569 € 84.085 € 100.053 € 39.824 € 13.567 € 13.567 € 63.416
per m² € 53 € 53 € 188 € 188 € 188 € 188 € 53
Overzicht jaarlast per organisatie (aanvangsjaar) organisatie OBS De Borgh CBS Het Anker Kinderkwartier/SKSG De Zijlen Kinderpraktijk (fysio) Groningen/Zuidhorn CJG AMW Noordermaat GGD sport
aantal m² bvo 1.801 1.585 533 212 72 72 1.195
huurtermijn: 10 jaar huurlast servicelast (incl. beheer) n.v.t € 95.569 n.v.t € 84.085 € 59.790 € 28.305 € 23.798 € 11.266 € 8.107 € 3.838 € 8.107 € 3.838 n.v.t € 63.416
totaal € 95.569 € 84.085 € 88.095 € 35.065 € 11.945 € 11.945 € 63.416
per m² € 53 € 53 € 165 € 165 € 165 € 165 € 53
Het betreft kostendekkende huurlasten. Uiteindelijk zal in fase 2 een huurintentieovereenkomst met de gebruikers aangegaan worden. De huurlast die in een dergelijke overeenkomst wordt opgenomen is tenminste gelijk aan de lasten, zoals deze hierboven zijn opgenomen. Voor de commerciële partijen kan de gemeente ervoor kiezen om een commerciële huurprijs in rekening te brengen. Bovenstaande huurprijs is kaderstellend. Op basis van het definitieve ontwerp en de definitieve investeringslasten wordt de definitieve huurprijs bepaald.
9.4 Financiële risico’s In het haalbaarheidsonderzoek is een aantal financiële risico’s te onderkennen: − Mogelijke BTW-verhoging Vanuit de Rijksoverheid is het voornemen om de BTW te verhogen van 19% naar 21%. Met deze verhoging is geen rekening gehouden op dit moment. Vanwege het feit dat voor duurzaamheid ook al geanticipeerd wordt op gebruikmaken van marktwerking door aanbestedingsvoordeel, kan niet ook nog het BTW-verschil hieruit bekostigd worden. Mogelijk dat hiervoor de revenuen van huuropbrengsten ingezet kunnen worden. − Leegstandsrisico De gemeente Zuidhorn is beoogd gebouweigenaar en ontwikkelaar. Voor beide scholen realiseert de gemeente onderwijshuisvesting conform haar wettelijke verplichting. Hier gelden de ‘normale’ leegstandsrisico’s dat schoolbesturen bij daling van hun aantal leerlingen de lokalen aan de onderwijsbestemming kunnen onttrekken en ‘teruggeven’ aan de gemeente. Dit leegstandsrisico is gelijk aan de bestaande situatie rondom onderwijshuisvesting. Voor de partijen die huren pleegt de gemeente een voorfinanciering die zij middels huurinkomsten weer terugverdient. De partijen hebben de keuze voorgelegd
54/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
−
55/68
gekregen tussen een 10-jarige of 5-jarige huurovereenkomst. In principe is 10 jaar het uitgangspunt. Bij een 5-jarig contract is een toeslag van 20% berekend voor het leegstandsrisico en de tijd die het tegenwoordig kost om een nieuwe huurder te vinden. Deze constructie is verantwoord en dekt de investering. Echter, het is nooit uit te sluiten dat partijen na 5 jaar de huurovereenkomst beëindigen en elders gaan huren. Partijen schatten dit risico minder groot in, omdat in het beheer- en exploitatiemodel goed gefaciliteerd programmabeheer is opgenomen. Partijen gaan vanuit inhoud samenwonen onder één dak en met het programmabeheer wordt verder geïnvesteerd in de samenwerking. Hierdoor ontstaat een soort ‘verankering’ en meerwaarde voor partijen die het lastiger maakt om participatie te beëindigen, al is het nooit uit te sluiten. Exploitatierisico Voor alle partijen geldt dat zij servicelasten betalen om de kosten voor energie, schoonmaak en beheer te bekostigen. Hiermee zijn de exploitatielasten gedekt. De voorgerekende servicelast van 48 euro per vierkante meter ligt boven de vergoeding (Lumpsum vergoeding) die schoolbesturen ontvangen. Het streefgetal is zo’n 43-44 euro per vierkante meter. Met alle partijen is afgesproken dat we dit in het ontwerptraject als ambitie oppakken en dit getal gaan realiseren door (1) efficiënt te ontwerpen (verlaging van de bruto nuttig verhouding), (2) duurzame keuze van materialen die onderhoudsarm zijn en (3) een gebouw ontwikkelen dat eenvoudig schoongemaakt kan worden waardoor deze kosten dalen. Hiermee daalt de jaarlijkse servicelast en daarmee huurlast. Met deze kanttekening hebben alle partijen ingestemd met de systematiek.
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Bijlagen
56/68
Bijlage 1
Projectorganisatie
Bijlage 2
Maatschappelijke kaart Zuidhorn
Bijlage 3
Uitkomst Together Alone activiteiten
Bijlage 4
Uitkomst Together Alone ruimten
Bijlage 5
Aanzet activiteitenprogramma
Bijlage 6
Onderbouwing investeringsraming
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Bijlage 1 - Projectorganisatie In onderstaand schema is de projectorganisatie weergegeven.
Gemeenteraad Kwartiermaker Brede School stuurgroep
Werkgroep
Interne gemeentelijke regiegroep
achterban (o.a. MR)
Extra vertegenwoordiging
Toelichting: − De gemeenteraad van Zuidhorn is het orgaan dat uiteindelijk het definitieve besluit neemt over de haalbaarheid van de Brede School Zuidhorn; − De stuurgroep neemt op hoofdlijnen besluiten en stelt kaders. Onder haar regie zijn de uitkomsten van dit document ter besluitvorming bij de gemeenteraad neergelegd; − De werkgroep doet ‘het werk’ en brengt advies uit aan de stuurgroep. Alle werkgroepleden hebben de verantwoordelijkheid gedurende het proces ruggespraak te hebben met hun achterban ter borging van het draagvlak; − De kwartiermaker is de procesregisseur en geeft alle betrokkenen advies gedurende het traject. Kwartiermaker Brede School Zuidhorn Onno Damen en Annet de Rooy (ICSadviseurs) Stuurgroep − Gemeente Zuidhorn − Westerwijs (voorheen SOOZ) − Penta Primair − KinderKwartier/SKSG − Kwartiermaker
57/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Wethouder Bert Nederveen en Jan Thalen Henk Frik & Henk Oosting Henk Dimmendaal Dieny van der Velde
Werkgroep − Gemeente Zuidhorn − Westerwijs (voorheen SOOZ) − OBS De Borgh − Penta Primair − CBS Het Anker − KinderKwartier/SKSG − SKSG − De Zijlen − Kwartiermaker
58/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Jan Thalen Henk Frik Annemarie Beukema-Kars Henk Dimmendaal Klarie Zwarteveen & Janneke Smid Dieny van der Velde & Greet Westra Auckjen Hannema René Scholtens
Bijlage 2 - Maatschappelijke kaart Zuidhorn
2
2 8 7
4
4 8 7 2 3 2
6 3
D 4
3
5
1 2
1 5
1 6
5 4 1 2 3 1
1
Legenda Basisonderwijs 1 CBS De Windroos 2 OBS De Borgh 3 GBS De Brug 4 CBS Het Anker Voorgezet onderwijs 1 Gomarus College Kindgerelateerd 1 CJG (in Het Zonnehuis Oostergast) 2 KDV Pinokkio (KinderKwartier) 3 KDV Pinokkio (KinderKwartier) 3 PSZ Harlekijn (KinderKwartier) 3 BSO De Hobbit (KinderKwartier) 4 BSO Oostergast (KinderKwartier) 5 Woelwater (SKSG) 6 (Fysio) Kinderpraktijk Groningen/Zuidhorn 7 (Logo) Logopediepraktijk mw. S.M.J. Chand (zitting kindercentrum) 8 Speel-o-theek De Ballon (KinderKwartier) Welzijn 1 Stichting Welzijn gemeente Zuidhorn 2 Jongerencentrum Avalon 3 Openbare bibliotheek Zuidhorn 4 Coöperatieve vereniging Kunstbedrijven Westerkwartier (opvolger muziekschool) 5 Maatschappelijk Werk NoorderMaat Stichting De Zijlen 1 - Voorziening voor wonen e ndagbesteding Hornerheem 2 - Dagbestedingscentrum Het Rinket Verpleeghuizen/verzorgingshuizen 1 Het Zonnehuis 2 nieuwbouw De Woonhaven Sport 1 - Sportgebouw 2 - Sportgebouw 3 - Sporthal Quicksilver S 4 - Zwembad De Waterborgh 5 - Ijsbaan 6 - Hockeyvelden, kunstgrasveld 7 - Korfbalveld 8 - Tennisbanencomplex
59/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
1
Evertsenstraat 7 Boslaan 20a Boslaan 38 G. Waldastraat 2 Brilweg 21a Gemmastraat 12 Hooiweg 3 Hooiweg 10 Hooiweg 10 Hooiweg 10 Castorstraat 7 Adm. Helfrichstraat 5 Adm. Helfrichstraat 48 Hooiweg 3 Hooiweg 3 Jellemaweg 3 Van Starkenborghkanaal ZZ 1 Jellemaweg 3 Jellemaweg 3 Wilhelminalaan 9 Hornerhof 8 Hooiweg 6 Oostergast Thomas van de Dijkweg 7 Adm. Helfrichstraat Westergast 1a Sportlaan 1 Van Starkenborghkanaal Zuidzijde 2 Van Starkenborghkanaal Zuidzijde Van Starkenborghkanaal Zuidzijde 2 Van Starkenborghkanaal Zuidzijde Van Starkenborghkanaal Zuidzijde 2a
Bijlage 3 - Uitkomst Together Alone activiteiten
Kind zorg
Kinderkwartier / SKSG
Individueel
Semimultifunctioneel
sociale vaardigheidstraining (groepen) - de praktijk Jelle Buning
kinderpraktijk - screenen motoriek bij twijfel?
Multifunctioneel
zwemmen - kinderpraktijk kennis delen voorlichten schrijftraining kinderpraktijk - stimuleren (mot.) ontwikkeling kinderpraktijk motorische vaardigheden kinderpraktijk ouders voorlichten over (psycho-sociale aspecten) logopedisch onderzoek en behandelplannen afstemmen opvoeding - de praktijk Jelle behandeling (Boxman logopedie) Buning individuele verschil jongens-meisjes (in psychosomatische leren en begeleiding) fysiotherapie verzorgen - toneel/drama vormgeven duidelijk maken - de praktijk de praktijk Jelle Buning (Jelle Buning + kinderpraktijk) Jelle Buning kinderpraktijk fysio groepsactiviteiten motoriek informatiemarkt organiseren i.s.m. Sport MRT leerkracht voorlichting geven - Boxman groepsleiding logopedie kinderen opvang 0 - 13 jaar kinderen vervoeren vakantieopvang
zorg verstrekken personeel inzetten tussen de schooltijden opvangen
feestdagen vieren het kind volgen veiligheid bewaren
samen activiteiten organiseren samen delen communiceren respecteren voor- & vroegschoolse educatie breder (Timpaan onderwijs) Centrum voor Jeugd en Gezin
samenbrengen van zorgaanbod/voorzieningen
De Zijlen
ondersteuning professionals opvoedondersteuning (info & advies) groenonderhoud
exposeren Noordermaat
60/68
8 juni 2012
weerbaarheidstrainingen opvoedondersteuning hulpverlening (algemeen maatschappelijk werk) schoolmaatschappelijk werk
960226/20120608Lke03
doorgeleiding zwaardere zorg kennis delen afstemming van zorg workshops mensen met verstandelijke beperking die beheertaken doen
Kunstbedrijf
organiseren schoolconcerten algemeen muzikaal vormend bezig zijn orienterende cursussen op muziekinstrumenten
Stichting Welzijn
naar buiten treden: muziekmaken in de samenleving, postie van de Brede School
kinderactiviteiten organiseren kunst en cultuur cursussen aanbieden tieneractiviteiten aanbieden workshops organiseren preventieactiviteiten aanbieden sportactiviteiten integreren gezamenlijk koffie drinken van bijvoorbeeld groep ouderen beweegactiviteiten voor jongeren verenigingsport beweegactiviteiten voor ouderen kinderen die spelen in een uitdagende ruimte ook buiten schooltijd
Sport
Zonnehuis
verkoop
brengen: repro-activiteiten, drukkerij-activiteiten door Zonnehuis + Zijlen cliente ook jongeren
samenwerking in activiteiten + ruimtegebruik (brede school vs zonnehuis Oostergast (dorpsplein)) bv werk doen voorwaardelijk vergaderingen en activiteiten faciliterende beheertaken ontmoetingen: tussen jong & oud & mensen met beperking halen: musicals optredens v.d. Kinderen op dorpsplein van Zonnehuis Oostergast
Timpaan
halen & brengen: ervaringen met huidige schoolwoningen uitbreiden. Nu! Kleuterbezoek, ontmoeting jong & oud brengen & halen: expositiemateriaal, expositieruimte (activiteitenruimte van Zonnehuis) etc Timpaan Onderwijs: Begeleiding langdurig zieke handelingsgerichte of schooladviesorganisatie 0 kinderen met de BAO indicatiediagnostiek en/of - 16 jaar (samenwerken) advisering 0 - 14 jaar vergoede dyslexie behandelingen op de scholen professionaliseren schoolteams & uitlijnen / ondersteunen bovenschools beleid
De Borgh
toneelspelen
technische vaardigheden ontwikkelen computer en multimedia vaardigheden ontwikkelen vergaderen ouders/leerkrachten ontmoeten
bedrijfjes stichten vanuit school voor leerlingen (zoals restaurant, winkeltje 1x per maand)
buiten spelen
zelfstandig werken cultureel bezig zijn onderwijs geven
leren leren
muziek maken
WSNS
61/68
8 juni 2012
expertise ontwikkelen
socialiseren dagarrangementen voor kinderen bieden bewegen overblijven
bewegen en sporten na schooltijd onderwijs geven aan kinderen met specifieke behoeften
oudercursus verzorgen (opvoeden) maatschappelijke betrokkenheid creëren / actief burgerschap ondersteunende zorg bieden aanbod creëren voor plus leerlingen zwemmen opleiden koken boeken lenen ondersteunen (van leerlingen) met specifieke onderwijsbehoeften Afstemmen beleid samenwerken met invoering passend onderwijs ketenpartners o.w. invoering opbrengstgericht werken invoering handelingsgericht werken
960226/20120608Lke03
Het Anker
62/68
8 juni 2012
computeren kopieren jassen ophangen tuinieren parkeren fiets onderwijs geven lunchen pauzeren douchen binnenkomen kinderen toiletteren kinderen volwassenen administreren koffie drinken opruimen vergaderen spelen
960226/20120608Lke03
beginnen lezen (bibliotheek) overblijven gasten ontvangen koken technieken
exposeren (feest)vieren parkeren auto zwemmen muziek maken sporten toneelspelen halen en brengen presenteren
Bijlage 4 - Uitkomst Together Alone ruimten Individueel
Kind zorg
Noordermaat
Zijlen / Zonnehuis
Semimultifunctioneel
Multifunctioneel
logopediepraktijk - eisen zoals zorgverzekeraar stelt 20 m², water, wachtruimte, toilet, eigen ingang, ook tijdens schoolvakanties en buiten schooltijden open - Boxman kinderpraktijk - wachtruimte + kinderpraktijk - zwembad(je) + Chand de praktijk de praktijk kinderpraktijk - oefenzaal gymzaal (schuifwand om op te delen) + de praktijk kinderpraktijk - kleine behandelruimte spreekkamer drukkerij reproruimte (huidige locatie wordt verlaten) als verzorgingsruimte, toiletruimte functie voor de hele brede voor alle doelgroepen school toegankelijk gezamenlijke creatieve ruimte (handenarbeid, textiel, creatief, etc) voor iedereen te gebruiken huren etc.
woonruimte of woonvorm voor mensen met verstandelijke beperking ruimte om te exposeren verkopen kantine pauzeruimte tafel + 8 stoelen (voor beheerpersoneel)
De Borgh
lesruimtes liefst met variabele indeling, goede vouwwanden
vergaderplek plein: uitdagende speelruimte etc voetbalkooi ruimte voor handvaardigheid
werkruimte directeur ruimte voor archief (meerdere) ruimtes voor kleine groepsjes/testafname (10 minutengesprekken) repro-ruimte
Het Anker
8 juni 2012
techniekruimte toneel
keuken (voor leerlingen) parkeerplaatsen evt kiss and ride plek met veilige routes
IB-ruimte
sanitair (+douche)
ontmoetingsplek (ouders)
fietsenkelder of goede fietsplek met veilige routes ernaartoe multimediaruimte
leerhoeken centrale berging kleine berging per groep flexibele grote klaslokalen kantoor directie personeelskamer koffiekamer eigen ingang kantoren fietsenstalling toiletten per groep speellokaal aanrechtblok
63/68
beweegruimte sporthal speellokaal
960226/20120608Lke03
kopieerruimte douche schoolplein per bouw
ontmoetingsplek (kantine) leerkrachten ouders externen parkeergarage keuken gymnastieklokalen technieklokaal gemeenschappelijke ruimte theater zwembad spreekkamers expositieruimte
ruimte voor foldermateriaal info-punt
CJG
WSNS Sport
SKSG / Kinderkwartier natte babyruimte magazijn kantoren kinderopvang slaapkamers
kooklokaal winkeltje speelhal avontuurlijk buitenterrein techniek sporthal muzieklokaal apart voor kleintjes en bovenbouw douches computerruimte toneelruimte werkhok handenarbeid
spreekkamer overlegruimte ruimte voor bijeenkomsten spreekruimte test-onderzoeksruimte koffieruimte thee horeca grote sportzaal minimaal 24x36x7 liefst 24x44x7 ruimte buiten speelruimte met uitdagende speel/sportattributen beweegruimte zaal voor ballet, judo, meer bewegen voor ouderen, etc personeelsruimte parkeergelegenheid fietsenstalling toiletten
tuin: school & ouderen cursusruimte speelruimte voor diverse partijen
Stichting Welzijn
grote zaal: voor uitvoeringen, optredens, feesten, tentoonstellingen (sporthal zou kunnen) + podium hobbyruimte - creativiteit sportveld (MF) multimediastudio muziek video sporthal & kleedkamers (opslagruimte) "chill-out" recreatieve ruinte voor jong en oud keuken ruimte organisatie (receptie kantoor coördinator Brede School) ruimte waar presentaties kunnen plaatsvinden concerten musicals e.d. ruimte voor instrumenten, geluidsisolerend
Kunstbedrijf
speciale ruimte die is toegerust voor muziekactiviteiten
64/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Bijlage 5 - Aanzet activiteitenprogramma Voor de Brede School Zuidhorn zijn vier programmalijnen te onderscheiden: 1. Wat een talent! De doorgaande ontwikkeling van kinderen (0-12 jaar). 2. Allemaal actief! Het dagarrangement van de Brede School. Versterken ouderbetrokkenheid. 3. Zorg voor elkaar! Het zorgdragen voor een goede interne en externe zorgstructuur en de verbinding daartussen. 4. Hart voor de buurt! De Brede School als kloppend hart. Een pedagogisch en educatief centrum voor kinderen en ouders. Programma 1 Wat een talent! Primair wordt aan dit programma inhoud en vorm gegeven door de kernpartners in de Brede School, het onderwijs, de peuterspeelzaal en de kinderopvang. Zo mogelijk wordt een gemeenschappelijke pedagogische visie ontwikkeld, dan wel worden de pedagogische visies zoveel mogelijk op elkaar afgestemd (wat delen we, wat delen we niet?). Door de kernpartners worden vervolgens afspraken gemaakt met de andere partners over hun specifieke bijdrage in samenwerkingsactiviteiten. Doelen en uitgangspunten: − Nastreven van een ononderbroken ontwikkeling van kinderen 0-12/14 jaar en daarna samenwerken; − Vroegtijdige signalering risico’s kinderen en (warme) overdracht van gegevens; − Binnen- en buitenschools leren met elkaar verbinden (thema’s, programma’s); − Kinderen zo breed mogelijk aanspreken op hun talenten; − Ketensamenwerking van partners: vanuit signalering komen tot een samenhangend aanbod om de talenten te ontwikkelen; − Afstemming activiteiten VVE in programma’s (KDO, PSZ, PO). Programma 2 Allemaal actief! Alle betrokken organisaties geven gezamenlijk gestalte aan een sluitend dagarrangement van zeven tot zeven: − 7.00 uur ’s ochtends start voorschoolse of buitenschoolse opvang met de mogelijkheid van ontbijt; − Schoolprogramma c.q. voorschoolse voorziening; − Naschoolse tot 18.30 uur buitenschoolse opvang en naschoolse activiteiten. Sinds 2006 is er meer ruimte voor basisscholen om zelf de schooltijden in te delen, passend binnen de daarvoor gestelde kaders van 7.520 uur in 8 schooljaren. Bij verschillende partners binnen de Brede School bestaat het idee om de schooltijden mogelijk aan te passen in het kader van dagarrangementen. Dit wordt in de rest van 2012 verder onderzocht en bekeken.
65/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Doelen en uitgangspunten: − In ontwikkeling aanbod vraaggericht werken (aansluiten bij behoeften). Interactie bewerkstellingen tussen vraag en aanbod om kwaliteit van het aanbod te borgen. Aansluiten op de belevingswereld van het kind en op het profiel van de kern Zuidhorn; − In aanpak en werkwijze aandacht voor de volgende aspecten (in balans): o Ontspanning – inspanning o Sociaal – samen – individueel o Leren – doen – helpen o Sport – spel – bewegen − Aanvullend aanbod op onderwijs zoals: o Culturele activiteiten (samenwerking met professionele en amateur kunstenaars) o Taalstimulering en leesbevordering o Weerbaarheidtraining o Voorlichting gezondheid, voeding en opvoeding o Sport en bewegen − Inspelen op competenties van kinderen, meer op maat; − Aanbod beschikbaar voor alle kinderen (laagdrempelig en betaalbaar); − Sportaanbod en cultuuraanbod organiseren in drietrapsraket (binnen-, na- en buitenschools); − Een goed overzicht van alle activiteiten maken (coördinatie). Optimale afstemming tussen buitenschoolse activiteiten, zodat kinderen (en ouders) inzicht in de mogelijkheden krijgen en dus echt kunnen kiezen. Ontwikkelen naar vrijetijdscentrum als onderdeel van de Brede School, waarin BSO, bibliotheek, sociaal cultureel werk, zorg, cultuur en sport(verenigingen) participeren. Programma 3 Zorg voor elkaar! De betrokken organisaties geven samen met zorginstellingen inhoud en vorm aan een goede zorgstructuur om belemmeringen in de ontwikkeling van kinderen weg te nemen c.q. voor adequate begeleiding en ondersteuning (van kinderen en ouders) zorg te dragen. Daarbij zoveel mogelijk aansluiten bij bestaande netwerken en de mogelijkheden tot samenwerking beter benutten. Doelen en uitgangspunten: − Samenhang in doorgaande lijn ontwikkeling 0-12 jarigen met verbinding tussen kinderopvang, peuterspeelzaal, onderwijs en jeugdgezondheidszorg. Warme overdracht van gegevens kinderen; − Registratie kindgegevens, protocollen ontwerpen en hanteren met aandacht voor (de balans in) privacy, rol ouders en de verantwoordelijkheden van de professional om in belang van het kind te handelen; − Betere afstemming interne en externe zorg (voorliggende voorzieningen en jeugdzorg). Voorzieningen in nabijheid en korte lijnen realiseren. Verbinding realiseren CJG en Brede School. Zorg advies team (ZAT) als motor voor de samenwerking tussen de interne zorg (school) en de externe ondersteuning/begeleiding; − Vroegtijdige signalering risico’s en tekorten en initiatief nemen tot ondersteuning en begeleiding; − De Brede School als loket voor zorgbemiddeling. Hulp dichtbij en toegankelijk;
66/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
− Ontwikkelen en uitvoeren preventieactiviteiten, waaronder inloopspreekuren en opvoedingsondersteuning; − Er is sprake van een gedeelde opvoedingsverantwoordelijkheid ouders en professionals; − Activiteiten dienen ingebed in en afgestemd te zijn met gemeentelijk beleid (WMO, integraal jeugdbeleid/CJG, integraal jeugdgezondheidszorg). Programma 4 Hart voor de buurt! De Brede School heeft ook een duidelijke functie voor het dorp. Als (Brede) School naar buiten treden als maatschappelijke onderneming. Een pedagogisch en educatief centrum voor kinderen en ouders. Als kloppend hart voor Zuidhorn. Doelen en uitgangspunten: − De Brede School als centrum voor kinderen en ouders, waar de ontwikkeling en educatie van het kind (en ouders/verzorgers) in samenhang met gezin en omgeving centraal staat. Met optimale samenwerking tussen partners op inhoud en faciliteren; − De Brede School als laagdrempelige voorziening voor Zuidhorn; − De Brede School draagt bij aan de leefbaarheid, de sociale samenhang en het imago van het dorp.
67/68
8 juni 2012
960226/20120608Lke03
Bijlage 6 - Onderbouwing investeringsraming
fksbpqbofkdplsbowf`eq
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Code A A.01 A.02 A.01 A.02
lîÉêòáÅÜíW
_ìÇÖÉíîÉêÇÉäáåÖ=Eé~Öáå~=_F
Algemene gegevens Projectnaam Projectplaats Projectnummer Opdrachtgever
: : : :
Bruto vloeroppervlak geraamde bouwtijd in weken
: :
Brede School Oostergast Zuidhorn gemeente Zuidhorn 5.292 70
Norm-/uitgangspunt budget Onderwijs + algemeen Algemeen (niet gedefinieerd) Huurders Sport Budget t.b.v. bouwbesluit 2012 Ambitie duurzaamheid grondkosten 71 parkeerplaatsen (bovengronds) indexering tot einde werk Totaal excl. BTW
3.206 toegevoegd PO 890 1.195
0% opgenomen 5.292
Grondkosten verwerving bouwrijp maken bodemrapportage parkeerplaatsen
Bouwkosten bouwkundige werken uitbreiding werktuigbouwkundige installaties electrotechnische installaties vaste inrichting terrein inrichting ambitie duurzaamheid en Bouwbesluit
€ / m2 bvo
C C.01 C.02 C.03 C.04 C.05 C.06 C.07 C.08 C.09 C.10
Directiekosten architect incl. verschotten E+W installatie adviseur constructeur projectmanagement adviseur huisvesting toezicht bouwfysicus
D D.01 D.02 D.03 D.04 D.05 D.06 D.07 D.08 D.09 D.10
Bijkomende kosten overheidsheffingen grondonderzoek, sonderingen kosten NUTS-aansluitingen extra bestuurskosten accountant decoratieve voorzieningen
€ 5.310.225 Eur. aanb. € 3.554.398 € 943.646 € 524.248 € 0 in B.01 € 60.000 in B.01 €0
%
onvoorzien bouwkosten verwachte marktwerking
5,00% 0,00%
1,50%
onvoorzien directie
8 juni 2012
incl. BTW € 5.232.359 €0 € 1.380.210 € 1.030.111 €0 €0 € 800.000 € 99.750 €0 € 8.542.430
€ 5.000 € 83.824
3,50%
% 2,00%
1,00%
3,98%
Totaal exclusief BTW BTW 19% Totaal inclusief BTW
68/68
excl. BTW € 4.396.940 €0 € 1.159.840 € 865.639 €0 €0 € 672.269 € 83.824 €0 € 7.178.512
€ 677.059 € 588.235
B B.01 B.02 B.03 B.04 B.05 B.06 B.07 B.08 B.09 B.10
€ 227.934 €0 € 763.498 € 333.051 Eur. aanb. € 70.918 functioneel.adv. € 86.818 € 116.292 € 38.000 € 67.600 € 25.000 € 25.819
€ 427.730 € 106.204 € 5.000 € 45.000 € 5.000 € 2.000 € 53.102
€ 211.423 €0 € 7.178.512 verschil met uitgangspunt € 1.363.917 € 8.542.430 verschil met uitgangspunt
960226/20120608Lke03
: : :
BTW :
INVESTERINGS OVERZICHT
Budgetposten
project onvoorzien
Datum overzicht Opgesteld door Peildatum project
25-mei-12 ir. J.W.J. van Kasteel april-12 19%
€/m2 bvo incl. BTW € 1.632 € 1.550 € 862 €0 €0 € 151 € 19 €0 € 1.614 % budgetpost t.o.v. totaal
€ 128 € 111 €0 €1 € 16 €0
9,43 8,19 0,00 0,07 1,17 0,00
€ 1.004 € 672 € 178 € 99 €0 € 11 €0 €0 €0 € 43 €0
73,97 49,51 13,15 7,30 0,00 0,84 0,00 0,00 0,00 3,18 0,00
€ 144 € 63 € 13 € 16 € 22 €7 € 13 €5 €0 €5 €0
10,64 4,64 0,99 1,21 1,62 0,53 0,94 0,35 0,00 0,36 0,00
€ 81 € 20 €1 €9 €1 €0 € 10 €0 €0 € 40 €0
5,96 1,48 0,07 0,63 0,07 0,03 0,74 0,00 0,00 2,95 0,00 €0 €0
