Gemeente Boxmeer Onderwerp: Voorstel tot vaststelling van adviesverkoopprijzen bouwkavels t.b.v. woningbouw in de gemeente Boxmeer. Nummer:
AAN de Raad van de gemeente Boxmeer Boxmeer, 18 december 2007
Aanleiding In oktober 2007 is door uw raad de Grondnota 2007 vastgesteld met uitzondering van de vaststelling van de daarin opgenomen adviesprijzen m.b.t. de verkoop van woningbouwkavels in de gemeente Boxmeer. Besluitvorming wat dat betreft is uitgesteld in verband met een gewenste verduidelijking t.a.v. het advies van het makelaarspanel.
Nadere toelichting Op 22 november 2007 is in toelichtende zin gesproken over het eerdere advies. Een verslag van de bijeenkomst is in uw bezit.
Rol van de gemeente Beslisser.
Alternatieven en afwegingen Huidige kaders vastgelegd in het grondbeleid: * Boxmeer hanteert marktconforme grondprijzen * Bij de vaststelling wordt uitgegaan van de exploitatieprijs/uitgifteprijs per complex * Bij de adviesprijs wordt gewerkt met een bandbreedte, afhankelijk van soort kavel, ligging enz. Bij het inzetten van een daadwerkelijke ruimtelijke ontwikkeling dient dan een prijsvaststelling per complex het uitgangspunt te zijn, en kan een quick scan worden gedaan t.a.v. de toets met de markt op dat moment en de adviesprijzen.
Pagina 1 van 5
Kenmerkend uit de discussie d.d. 22 november 2007 is de vraag of de grens van het marktconform zijn niet allengs wordt bereikt, evenals de vraag toch nadrukkelijker de te onderscheiden prijzen in de verschillende kernen te onderscheiden. De raad voelt voor een onderverdeling, maar niet eindeloos doorgevoerd. Het is inderdaad de vraag of de marktgrens bijna wordt bereikt. Bouwgrond is over het algemeen schaars en in Boxmeer zeker. De makelaars stellen eenvoudig dat zolang er kopers zijn de grens waarschijnlijk nog niet is bereikt. Daarbij direct aantekenend dat voor Boxmeer in de huidige markt de prijs aanzienlijk omhoog wordt gedreven als gevolg van het zeer beperkte aanbod. In de huidige markt kan die schaarste de prijs tot 20% hoger laten oplopen. Een voorbeeld daarvan is een recent door de makelaars uitgebrachte quick scan t.a.v. de bouwontwikkelingen in de kernen Groeningen en Maashees. Daarin komen de prijzen te liggen op € 265,-, excl. b.t.w. en € 245, excl.b.t.w.. Een niveau dat ligt in de lijn van de kern Boxmeer en ver boven de adviesprijs in andere kernen. Het is natuurlijk de vraag of Boxmeer mee moet gaan in het alsmaar opjagen van de prijs. Bouwen( betaalbaar) wordt steeds minder haalbaar. Boxmeer doet er verstandig aan de spiraal van de prijsopdrijving door schaarste te doorbreken. Er moeten kavels op de markt komen, maar ook weer niet met een buitensporige prijsstelling. De adviesprijzen van de makelaars kunnen dan richtinggevend zijn, niet de quick scan. De quick scan is een momentopname waar de schaarste erg in doorwerkt. Naast de hoogte van de prijs speelt de differentiatie per kern. Raadsbreed wordt die differentiatie onderkend. Vooral gerelateerd aan het voorzieningenniveau dat in een specifieke kern aanwezig is. Tijdens de politieke avond is de suggestie gedaan te werken met de volgende onderverdeling: *centrum Boxmeer *kern Boxmeer *overige kernen. Een andere suggestie was te werken met een differentiatie gebaseerd op het aantal inwoners van de kern. In het basisvoorstel van ons college binnen het kader van de Grondnota 2007 is gekozen voor de hieronder opgenomen uitgangspunten: Plaats Boxmeer Sambeek Vierlingsbeek Overloon Beugen Oeffelt Rijkevoort
Bandbreedte 248- 282 248- 282 232- 253 248- 282 211- 240 211- 240 211- 240
I. Boxmeer centrum II. Boxmeer centrum
840- 1260 672- 840
-
-
Voor de kleinere kernen (Vortum-Mullem, Groeningen, Maashees en Holthees) adviseert het makelaarspanel de gronduitgifteprijs op moment van uitgifte aan de hand van de kostprijs en marktomstandigheden middels een quick-scan vast te stellen. Pagina 2 van 5
Voor het centrum van Boxmeer zijn twee aparte prijsindicaties gegeven voor het gebied dat grofweg het winkelcentrum( I ) betreft en een voor het gebied richting het Hoogkoor dat wordt begrensd door de Burgemeester Verkuijlstraat ( II ) Bij de discussie op 22 november 2007 is de suggestie gedaan de volgende onderverdeling te maken tussen de kernen: • Boxmeer Centrum • Boxmeer kern • Overige kernen gemeenten. Bij het hanteren van deze driedeling ontstaan enkele ongewenste effecten, als inzet is voor de overige kernen met een uniforme prijs te werken. Enerzijds hebben enkele kernen in het advies van de makelaars eenzelfde prijs als de kern Boxmeer. Anderzijds kunnen niet alle kernen t.a.v. de weging voorzieningen als gelijk worden aangeduid. De kleinere kernen zouden dan een te sterk nivellerend effect kunnen hebben op bijv. de kern Overloon. De suggestie om te werken met een indeling naar het aantal inwoners lijkt ons t.a.v. het basisvoorstel eveneens werkbaar. Landelijk hanteert men bij de aanduiding kleine kern een grens bij 5000 inwoners. Buiten de kern Boxmeer voldoet geen enkele andere kern aan dat getal. Een werkbaar alternatief zou naar onze mening het volgende voorstel kunnen zijn: Plaats Centrum I Centrum II Inwoners boven 3000 Boxmeer Overloon Inwoners 1000 - 3000 Sambeek Beugen Oeffelt Rijkevoort Vierlingsbeek Inwoners tot 1000 Groeningen Vortum-Mullem Maashees Holthees
bandbreedte 840- 1260 672- 840 248- 282 248- 282 211- 240 211- 240 211- 240 211- 240 211- 240 ( afwijking basisvoorstel ) 190- 220 ( afwijking basisvoorstel ) 190- 220 ( afwijking basisvoorstel ) 190- 220 ( afwijking basisvoorstel ) 190- 220 ( afwijking basisvoorstel )
Voor het centrum van Boxmeer zijn twee aparte prijsindicaties gegeven voor het gebied dat grofweg het winkelcentrum ( I ) betreft en een voor het gebied richting het Hoogkoor dat wordt begrensd door de Burgemeester Verkuijlstraat ( II ).
Wettelijke basis/referendabiliteit
Pagina 3 van 5
Financiën Dit voorstel past in de lijn van het voorstel ten tijde van de Grondnota 2007. De nog te nemen besluiten t.a.v. de te starten complexen werken door in de exploitaties.
Voorstel Wij geven uw raad in overweging uit te gaan van het basisvoorstel zoals hierboven verwoord. Als u de adviesprijzen voor de kernen onder de 1000 inwoners niet open wil laten is het genoemde alternatief aan de orde.
Burgemeester en wethouders van Boxmeer, de gemeentesecretaris, de burgemeester,
drs. ir. H.P.M. van de Loo
K.W.T. van Soest
Pagina 4 van 5
Bij het onderwerp: Voorstel tot vaststelling van adviesverkoopprijzen bouwkavels t.b.v. woningbouw in de gemeente Boxmeer.
Liggen de volgende stukken ter inzage: 1. Grondnota 2007; 2. Adviezen makelaarspanel.
Pagina 5 van 5
