ODHAD č. 2015-22-T stanovení obvyklé ceny nemovité věci Předmět ocenění:
Pozemek pro rezidenční výstavbu
současný stav
Specifikace nemovitosti: Pozemek parcela č. st.360 (zastavěná plocha a nádvoří) jehož součástí je stavba čp. 486 (rodinný dům) a pozemek parcely č. 2411 (zahrada), č. 2412/1 (zahrada) a č. 2412/2 (zahrada), vše evidované na LV č. 234 pro obec a katastrální území Rudník, okres Trutnov. Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
st. 360, 2411, 2412/1, 2412/2 RD k demolici Rudník Královéhradecký Rudník
LV č.: 234 Okres: Trutnov Část obce: Rudník Číslo orientační: PSČ: 543 72
Vlastník pozemku:
Marek Lacina, Rudník 486, 54372 Rudník, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Šárka Nekolová, Prouzova 779/8, 19000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
Objednatel:
Evelína Grundová
Adresa:
Rovnáčov 30, 512 33 Studenec
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé ceny (současný stav)
Obvyklé ceny
tel.:
Stav ke dni / Prohlídka:
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
170 000 Kč
Obvyklá cena budoucí:
Pozn.: Na základě porovnávací hodnoty, po odpočtu nákladů na odstranění stavby. Pozn.:
(cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Prodejnost nemovitosti:
30.9.2015 / 30.9.2015
prodejná do 6 měsíců
Vypracoval:
Jaroslav Matěna
tel.: +420 608 811767
Adresa: Datum:
Prostřední Lánov 332, 543 41 Lánov 12.10.2015
e-mail:
[email protected]
Tento odhad obsahuje 6 stran textu včetně 5 stran příloh.
......................................... podpis, příp. razítko Vytvořeno programem NEMExpress verze 2.2.13
Strana 2
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:
Královéhradecký Rudník
Obec, část obce: Ulice:
Rudník, Rudník
Počet obyvatel:
stávající stav
Pozemky Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: Výměra pozemků celkem: Jednotková cena:
2 185
budoucí stav
st. 360, 2411, 2412/1, 2412/2 1 097 m2 370 Kč/m2
Místopis Typ pozemku: Využití pozemků: Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Okolí nemovitosti: Poloha v obci: Prodejnost nemovitosti:
Inženýrské sítě
stávající stav
Voda: Kanalizace: Plyn: Elektřina: Telefon / datová síť: Zpevněná příjezdová komunikace: Přístup a příjezd k pozemkům:
zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže MHD železnice autobus dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Širší centrum - zástavba RD prodejná do 6 měsíců
budoucí stav
z veřejné komunikace zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
Rekapitulace rizik Rizika: Pojištění proti povodni:
Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3; Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. doporučuji
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena
405 890 Kč 170 000 Kč
Odhad č. 2015-22-T
budoucí stav
Strana 3
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Rudník se nachází na úpatí Krkonoš mezi městy Trutnov a Vrchlabí. Je to větší podhorská středisková obec s počtem necelých 2200 trvale žijících obyvatel. V obci jsou rozvinuté aktivity s orientací na průmysl, zemědělství, řemesla, služby a rekreaci (lokality Bolkov, Janovice, Javorník, v dosahu jsou i významná horská střediska). Veřejná doprava je v místě, obcí prochází frekventovaná státní silnice I/14 (Trutnov-Liberec). Základní infrastruktura (Obecní úřad, pošta, základní škola, obchody, služby) je v místě, rozšířená infrastruktura (Městský úřad s rozšířenou pravomocí, policie, střední školy, poliklinika, nemocnice, kultura, veřejná správa, obchody a služby) je v nedalekém Vrchlabí. V místě je omezená nabídka pracovních příležitostí. Nemovité věci jsou situovány ve východní části obce (místní název Leopoldov), v okolní rozptýlené převážně obytné zástavbě. Lokalita se nachází při severní straně silnice I/14 cca 1,1 km východně od centra a Obecního úřadu na rovinatém terénu. Pozemek je podlouhlého lichoběžníkového tvaru, neoplocený. Přístup je přímo ze silnice . Na pozemku je napojení na veřejný vodovod, elektro a telefon. Parkovací možnosti jsou na vlastním pozemku. Veřejná silniční doprava je v dosahu.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rovinatý pozemek lichoběžníkového tvaru, neoplocený, s možností napojení na vodovod, elektro a telefon. Součástí pozemku je i poloroubená chalupa z přelomu 19. a 20. století, bez sociálního vybavení, dožitá, se zanedbanou údržbou a staticky narušenými konstrukcemi dlouhodobé životnosti. V objektu je obytná kuchyň a 2 místnosti. Chalupa je ve velmi špatném stavebně-technickém stavu, rekonstrukce by byla ekonomicky nerentabilní. Získaný materiál z demolice bude možné z menší části dále použít.
Technický popis oceňované nemovitosti Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha
orná půda
trvalé travní por. zahrada
jiný
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda Přístupová komu.: zpevněná Využití pozemků: RD
kanalizace nezpevněná byty
plyn elektro přes pozemky parc. číslo I/14 rekreační objekt
telefon výstavba individuální garáže
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Označení I/14
Druh pozemku silnice
Vlastník pozemku/komunikace - komentář ČR ŘSD
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Bez vlivu na obvyklou cenu.
Odhad č. 2015-22-T
Strana 4
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle ČAP se pozemek nachází ve 3. zóně povodňového rizika. Vzhledem k výrazně vyšším platbám za pojištění tohoto rizika s negativním vlivem na obvyklou cenu.
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce - Lacina Marek, Nařízení exekuce - Nekolová Šárka, Zahájení exekuce - Lacina Marek, Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu. Předpokládá se vypořádání závazků, s ohledem na všeobecně rozšířenou povědomost administrativní náročnosti s mírně negativním vlivem na obvyklou cenu.
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Popis ostatních rizik Bez vlivu na obvyklou cenu.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 234 CZ052 Královéhradecký 579645 Rudník
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0525 Trutnov 743429 Rudník
Vlastníci FO FO
Podíl
RČ: 770131/2674 RČ: 785602/2702
Rudník 486, 54372 Rudník Prouzova 779/8, 19000 Praha
Marek Lacina Šárka Nekolová
Stavby část obce Rudník
Rodinný dům
č.p. 486
1/2 1/2
stavba je součástí pozemku ANO
na pozemku p.č. st. 360
Pozemky st. 360 2411 2412/1 2412/2
Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN
134 m2 749 m2 162 m2 52 m2
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební parcela č. st.360 je v současnosti zčásti zastavěna stavbou domu, parcely č. 2411, 2412/1 a 2412/2 slouží jako zahrada ve funkčním celku se stavebními pozemky. Pozemek je protáhlého lichoběžníkového tvaru orientovaný Z-V směrem, tvarově neutrální, rovinatý, neoplocený. Přístup je přímo sjezdem ze silnice I/14. Na hranici pozemku je napojení na veřejný vodovod, elektro, a telefon. Kanalizaci bude nutné řešit individuálně domovní ČOV. V souladu s územním plánem se jedná o plochy smíšené obytné, venkovského typu.
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Dle srovnávací databáze realizovaných cen a cenových map, sestavených a aktualizovaných společně se skupinou spolupracujících znalců se v místě v současnosti pohybují ceny stavebních pozemků a pozemků vhodných pro výstavbu dle kvality a dostupnosti inženýrských sítí v rozmezí 240,- až 515,- Kč/m2. Pozemek je částečně zainvestovaný, vzhledem k poloze v rámci obce a dostupné občanské vybavenosti v okolí uvažuji s průměrnou cenou.
Odhad č. 2015-22-T
Strana 5
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada Celková výměra pozemků:
st. 360 2411 2412/1 2412/2
Výměra m2 134 749 162 52 1 097
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 370 1/1 370 1/1 370 1/1 370 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 49 580 277 130 59 940 19 240 405 890
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo RD k demolici Poloroubená chalupa st.360 z konce 19. století, bez sociálního vybavení, dožitá, se zanedbanou údržbou. Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 620,00
JC RC Opotřebení 4 500 Kč/ 2 790 000 Kč 100 %
VH 0 Kč
0 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé Porovnávací hodnota přibližného rozsahu a využití v daném místě a době prováděného ocenění je k dispozici v databázi znalce. Další informace byly čerpány z internetových stránek realitních agentur a informací místních realitních kanceláří (TANA, RAKO, HiPET, Nett Realit, aj.). Jiné metody ocenění nemají v tomto případě opodstatnění. Pozemek lze využít v souladu se schváleným územním plánem pro výstavbu objektu pro bydlení (RD). Velikost pozemku je pro daný účel optimální. Jedná se o zainvestovaný pozemek. V dosahu je občanská vybavenost. Pozemek je na trhu běžně prodejný. Realitní trh v místě je živý, s nemovitostmi se průběžně obchoduje. Dosahovaná úroveň cen stavebních pozemků je dlouhodobě mírně stoupající. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z porovnávací hodnoty realizovaných obdobných nemovitých věcí s přihlédnutím k výši nákladů na odstranění původní stavby. Náklady na odstranění objektu včetně uložení na skládku s částečným využitím získaného materiálu jsou stanoveny na 235.000,- Kč (empiricky jednotkovou cenou 380 Kč/m 3 obestavěného prostoru - stavba má 124 m2 zastavěné plochy a obestavěný prostor cca 620 m3).
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Obvyklá cena
Současný stav 405 890 Kč 170 000 Kč
Budoucí stav
Silné stránky nemovitosti Lokalita vhodná k bydlení, přiměřený pozemek, dopravní dostupnost, inženýrské sítě.
Slabé stránky nemovitosti Záplavová zóna, frekventovaná komunikace..
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí. Snímek katastrální mapy. Mapa oblasti. Územní plán obce. Informace sdělené klientem. Srovnávací databáze vytvořená skupinou spolupracujících znalců působících v regionu. Internetové realitní portály.
Odhad č. 2015-22-T
počet stran A4 v příloze 1 2 1 1
Strana 6
Oprávnění k činnosti Soudní znalec, jmenovaný Krajským soudem v Hradci Králové pro obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady se zvláštní specializací pro Odhady nemovitostí. Jmenovací dekret čj. Spr. 2192/88 ze dne 5.12.1989. Koncesní listina dle zákona č.455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů čj. 4-005788-10/03 ze dne 10.11.2003 pro Oceňování majetku pro věci nemovité. Certifikovaný odhadce nemovitostí QON (Bankovní institut vysoká škola, a.s.). Číslo certifikátu 1484/04 ze dne 17.9.2004.
Odhad č. 2015-22-T
Strana 7
pozemek s chalupou k odstranění
Odhad č. 2015-22-T
