ODHAD OBVYKLÉ CENY. nemovitostí na adrese ul. Slezská č.p. 295 v k.ú. Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná

ODHAD OBVYKLÉ CENY nemovitostí na adrese ul. Slezská č.p. 295 v k.ú. Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná

Číslo znaleckého posudku:

348-10/2013

Objednatel odhadu:

Ministerstvo vnitra ČR, Správa logistického zabezpečení Policejního prezidia ČR Nádražní 16, 150 05 Praha 5 IČ: 00007064

Důvod ocenění:

stanovení hodnoty nemovitostí pro účely jejich převodu

Zhotovitel odhadu:

Ing. Petr Skříšovský, Červená cesta 875 735 53 Dolní Lutyně, soudní znalec,

Zpráva obsahuje 32 stran textu a 3 přílohy. Klientu se předává v 5 vyhotoveních z celkově 6 vyhotovení (další 1 vyhotovení si ponechává znalec).

V Dolní Lutyni dne 8. 6. 2013

1

A. Úvod 1.1 Osvědčení 1. V současné době ani v blízké budoucnosti odhadce není a nebude vlastníkem nemovitosti a nebude mít ani žádný jiný prospěch z vlastnického práva k posuzované nemovitosti. 2. Zpráva je vypracována v souladu s etickým kodexem RICS. Z tohoto kodexu mj. vyplývá, že vztah odhadce ke klientovi je důvěrný a odhadce o skutečnostech týkajících se klienta zachová mlčenlivost. 3. Ve zprávě je uvedeno všechno o předpokladech a omezujících podmínkách ovlivňujících tuto zprávu, hodnoty a závěry v ní obsažené. 4. Jsou zohledněny všechny zjevné a rozumně předpokládatelné skutečnosti, jež podstatným způsobem ovlivňují nemovitost vzhledem k účelu zprávy. 5. Žádná jiná osoba, než-li osoba podepsaná a ty, které jsou uvedeny ve zprávě, nepřipravovaly tuto zprávu. 6. Zpráva byla zhotovena v počtu uvedeném na straně 1 této zprávy a klientu se předává v počtu uvedeném rovněž na straně 1 zprávy, 7. Odhadce provedl osobní prohlídku nemovitosti.

1.2

Definice tržní ceny

V této zprávě vycházím z definice Evropské skupiny odhadců majetku TEGoVA (The European Group of Valuers‚ Associations) a Mezinárodního výboru pro oceňovací standardy IVSC (The International Valuation Standards Committee): Definice EU: Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Definice z českého zákona o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a

2

kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Takto definovanou tržní cenu stanovuji v této zprávě na základě přístupu výnosového a nákladového a označuji ji: "obvyklá tržní cena" (MV) - také obecná (tržní) cena.

1.3

Obecné předpoklady

Zpráva je vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami, pokud není v části "Speciální předpoklady" zmíněno něco jiného: 1.

Účel zprávy Zpráva je vypracována pouze za účelem uvedeným v části zprávy "Zadání zprávy". 2.

Den zprávy a den stavu nemovitosti Zpráva o nemovitosti je provedena pouze ke dni zprávy a ke dni technického, právního a ekonomického stavu nemovitosti uvedených v části zprávy "Zadání zprávy". Odhadce nebere žádnou odpovědnost za následné změny tržních podmínek, pokud se nedaly rozumně předpokládat a ovlivňovaly přitom hodnotu nemovitosti ke dni zprávy. 3.

Podklady zprávy Předpokládá se, že podklady a informace týkající se nemovitosti předané odhadci klientem, jsou věrohodné a úplné a jsou v souladu s místními a celostátními právními předpisy. Při vypracování zprávy se přihlíží ke všem zjevným a rozumně předpokládatelným skutečnostem, jež podstatným způsobem ovlivňují nemovitost vzhledem k zadání zprávy. 4.

Správa a údržba nemovitosti Předpokládá se odpovědná správa vlastnických práv včetně běžné údržby a dále, že nemovitost bude trvale užívána. 5.

Technické určení nemovitosti Předpokládá se, že nemovitost není částečně ani celkově staticky narušena, ve stavebních konstrukcích a půdě se nevyskytují zdraví škodlivé látky a stavební dokumentace, geometrický plán nebo kopie mapy katastru nemovitosti odpovídá skutečnosti, pokud v části zprávy "Analýza nemovitosti" nebo "Speciální předpoklady" není uvedeno něco jiného. 6.

Právní určení nemovitosti Předpokládá se, že vlastnické právo k nemovitosti odpovídá tvrzení klienta. Dále se předpokládá, že neexistují žádná omezení vlastnického práva (zejména věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, ochranná pásma či nájemní smlouvy), pokud v části zprávy "Analýza nemovitosti" nebo "Speciální předpoklady" není uvedeno něco jiného. 7.

Ekonomické určení nemovitosti Předpokládá se, že nemovitost je využívána v souladu s jejím právním a technickým určením. Předpokládá se, že nemovitost bude v případě prodeje bez dalších nákladů

3

vyklizena a objekt bude prodáván prázdný a u zastavené nemovitosti bude v případě jejího prodeje z výtěžku tohoto prodeje vyplacen zástavní věřitel a nový vlastník nabude objekt již bez tohoto dluhu; pokud není v části zprávy "Analýza nemovitosti" nebo "Speciální předpoklady" uvedeno něco jiného.

2.

Přístupy oceňování

2.1

Přístup výnosový

Odhad tzv. výnosové ceny pomocí výnosového přístupu je založen na koncepci "časové hodnoty peněz relativního rizika investice". Základní klíč k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, de fakto nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů (výnosový potenciál většinou vychází z nemovitosti jako celku, tj. z pozemků a staveb dohromady výsledná výnosová cena by nicméně neměla klesnout pod cenu samotného pozemku očištěnou o dluhy); využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň pomocí stanovení adekvátní kapitalizační míry. Stanovení kapitalizační míry: r = ir + its + ips + ies, kde r je kapitalizační míra [-], ir - reálná úroková míra [-], its - míra rizika plynoucí z technické stability nemovitosti [-], ips - míra rizika plynoucí z právní stability nemovitosti [-], ies - míra rizika plynoucí z ekonomické stability nemovitosti [-]. Pojmy technická, právní a ekonomická stabilita nemovitosti byly definovány v předchozích částech. Riziko plynoucí z technické stability je dáno technickou kvalitou nemovitosti. Riziko plynoucí z právní stability je dáno právní kvalitou nemovitosti (např. kvalitou nájemních smluv). Riziko plynoucí z ekonomické stability je dáno ekonomickou kvalitou nemovitosti (např. likviditou, kvalitou nájemníků z hlediska jejich schopnosti pravidelně platit nájem, délkou trvání nájmu). Pro odhadcovské účely se jeví jako nejvhodnější následující dvě techniky: 1. Technika přímé (prosté) kapitalizace: MV = (NOI/r) - d, kde MV je obvyklá tržní cena (= výnosové ceně) [Kč], NOI - roční čistý stabilizovaný výnos [Kč], d - dluhy [Kč].

4

2. Kombinovaná technika přímé a nepřímé kapitalizace n MV = [(Σ NOIt/qtt) + (NOI/(qn+1 . r)] - d, t=1 kde MV je obvyklá tržní cena (= výnosové ceně) [Kč], NOIt - roční čistý stabilizovaný výnos v roce t [Kč], NOI - roční čistý stabilizovaný výnos po roce n [Kč], qt - úročitel v roce t , q - úročitel v roce n+1, r - kapitalizační míra po roce n , n - počet roků , d - dluhy [Kč]. Technika diskontovaného toku příjmů tvořící první část vzorce umožňuje zohlednit rozdílné výnosy a kapitalizační míry v jednotlivých letech. Druhou část vzorce tvoří zůstatková hodnota nemovitosti po skončení určitého období vyjádřená technikou věčné renty. (Proto tato technika bývá označována jako technika s odloženou věčnou rentou.) Určení zejména kapitalizační míry na dobu delší jak jeden rok lze považovat za velmi obtížné (obvykle se zdůrazňuje, že např. míru inflace nejsou schopny v horizontu následujícího roku spolehlivě odhadnout centrální banka ani ministr financí). Dluhy lze rovněž odečíst od příjmů diskontovaných v prvním roce, metodicky čistší a pro klienta přehlednější je jejich odečet od výsledné výnosové ceny.

2.2

Přístup nákladový

Odhad tzv. nákladové ceny pomocí nákladového přístupu je založen na zjištění vlastní ceny, za kterou je možné danou novou stavbu a daný pozemek v daném místě a čase pořídit (reprodukční resp. pořizovací cena), přičemž u stavby přihlížíme k jejímu reálnému opotřebení. Opotřebení je faktický úbytek ceny vůči ceně nové (reprodukční) nemovitosti. Součet všech těchto úbytků hodnoty nemusí být nutně roven původní reprodukční ceně, neboť díky např. špatné údržbě nebo špatnému provedení stavby je nutné v určitém okamžiku vynaložit náklady přesahující hodnotu předpokládaného úbytku ceny. Pokud tedy přistupujeme k ocenění nemovitosti, ptáme se, jaké náklady bychom museli vynaložit, abychom dostali cenu novou tj. reprodukční nemovitosti. 2.3

Přístup porovnávací

Odhad tzv. porovnávací ceny pomocí porovnávacího přístupu je založen na váženém porovnání oceňované nemovitosti se vhodnými sjednanými cenami obdobných konkrétních nemovitostí (s adresou) v daném místě a čase: n n MV = {[ Σ vi x TPUi x UPIV x Cti x Cji x Cei] / Σ vi} - d, i=1 i=1 kde MV je obvyklá tržní cena (= porovnávací ceně) [Kč], TPU - jednotková sjednaná cena porovnávané nemovitosti [Kč/bm, Kč/m2,

5

Kč/m3], UPIV - užitná nebo podlahová plocha či obestavěný prostor oceňované nemovitosti [bm, m2, m3], Ct - technický koeficient [-], Cj - právní koeficient [-], Ce - ekonomický koeficient [-], n - počet porovnávaných nemovitostí [-], v - váha jednotlivých sjednaných cen [-], d - dluhy oceňované nemovitosti [Kč]. Jednotlivé koeficienty vyjadřují odlišnosti oceňované nemovitosti od nemovitosti porovnávané. Dluhy (d) Odstraněním dluhů se nemovitost nemusí dostat do optimálního stavu, dostane se pouze do stavu, kdy je nemovitost možno užívat bez technických, právních a ekonomických závad (překážek). Dluhy se určí ze vztahu: d = dt + dj + de, kde d jsou dluhy [Kč], dt - technické dluhy [Kč], dj - právní dluhy [Kč], de - ekonomické dluhy [Kč]. Jednotlivé dluhy lze odhadnout buď přímo nebo pomocí kapitalizačních technik (výsledek pak bude mít zápornou hodnotu). Jedná se o následující jednorázově odpočitatelné náklady: (a) technické dluhy: specifikace dluhu: -u staveb: náklady na nezbytné opravy, odstranění závadných materiálů apod.; -u pozemků: náklady na odstranění staveb nebo ekologických závad (zátěží) - např. dekontaminace nebo vyčištění apod., (b) právní dluhy: specifikace dluhu: náklady na odstranění omezení vlastnických práv jako jsou věcná břemena, zástavy apod., (c) ekonomické dluhy: specifikace dluhu: náklady na náhradní byty apod. Jednotková cena porovnávané nemovitosti se určí ze vztahu: TPU = TP/UPIC, kde TPU

je jednotková sjednaná cena porovnávané nemovitosti [Kč/bm, Kč/m2,

6

Kč/m3], TP - sjednaná cena porovnávané nemovitosti [Kč], UPIC - užitná nebo podlahová plocha či obestavěný prostor porovnávané nemovitosti [bm, m2, m3]. Podmínky pro věrohodné použití této metody - u porovnávané nemovitosti by mělo být známé: a) její technické, právní a ekonomické určení (včetně adresy); b) její dluhy; c) okolnosti prodeje (ev. vliv osobních a jiných neobvyklých poměrů); d) datum transakce/realizování prodeje/směny, který by zpravidla neměl být starší 3 měsíců (záleží zejména na typu nemovitosti a lokalitě: u některých typů a lokalit se ceny nemění i několik let, u jiných typů to může být změna ze dne na den); e) kupní smlouvy k ní, které by odhadce mohl přímo a nezprostředkovaně analyzovat; f) minimálně další dvě sjednané ceny (celkem min. tři). Vzhledem k tomu, že nikdy nelze najít dostatečný počet nemovitostí absolutně shodného technického, právního a ekonomického určení v daném místě a čase (každá nemovitost je originální!), je využitelná pouze pro orientační odhad. 2.4

Metoda kombinovaná

Protože u různých nemovitostí má věcná hodnota různý význam a výnosová metoda je poplatná kvalitě vstupních údajů, je vhodnější volit místo aritmetického průměru obou hodnot průměr vážený. Tržní hodnota nemovitostí pak vyplývá ze vzorce: MV = (v1 x RC + v2 x VC) * (v1 + v2)-1 kde MV RC VC v1, v2 2.5

-

tržní cena nákladová (reprodukční) cena výnosová cena zvolené váhy

Aplikace oceňovacích přístupů

V tomto posudku jsem použil metodu nákladovou a porovnávací. Pro stanovení nákladové ceny jsem provedl její odhad podle platných právních předpisů, tj. zákona o oceňování majetku a prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. Takto zjištěná nákladová cena byla očištěna o použitý koeficient prodejnosti a dále upravena o nevýznamné venkovní úpravy, které jsou uvažovány jako zhodnocení pozemků (umožňují standardní užívání pozemků) a jsou již zahrnuty v jejich ceně. Pro zjištění porovnávací hodnoty oceňovaného areálu byly porovnány požadované ceny a jednotlivé parametry deseti velikostně srovnatelných objektů v lokalitě města Bohumína a blízké Ostravy k prodeji.

7

A. NÁLEZ 3.

Analýza nemovitosti

3.1

Zadání zprávy

Účel zprávy: Na základě požadavku vlastníka nemovitostí provést ocenění obvyklou cenou pro účely jejich převodu.

Úkol (cíl) zprávy: a) ohodnotit stav nemovitosti na základě analýzy podkladů (shromážděných, přehledně uspořádaných vstupních informací) týkajících se nemovitosti, b) na základě ohodnocení stavu nemovitosti stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti Vymezení relevantního trhu zprávy: Česká republika, Moravskoslezský kraj, region města Bohumín a okolí. Předmět zprávy - bližší specifikace nemovitosti: technické v části 3.3, právní v části 3.4 a ekonomická v části 3.5 zprávy.

30. května 2013

Nemovitost oceněna ke dni: 3.2

Podklady zprávy

3.2.1. Projektová dokumentace „ Rekonstrukce objektu pohraniční policie Starý Bohumín č.p. 295“ z prosince 1993 3.2.2. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná, LV 774 ze dne 28. 3. 2013 3.2.3. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Bohumín 6-6/14 z 28. 3. 2013 3.2.4. Veřejná vyhláška Krajského úřadu Moravskoslezského kraje o stanovení , záplavového území ze dne 25. 10. 2011 3.2.5. Výsledky místního šetření a měření provedeného dne 30. 5. 2013 3.2.6. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování nemovitostí a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v platném znění 3.2.7. Informace o nabízených objektech ke koupi, zveřejněných na serveru S-reality.cz

3.3

Technické určení nemovitosti

3.3.1 Popis nemovitosti Nemovitost se metodicky skládá z těchto částí: A. Pozemky: 1. Stavební parcely č.:

8

Pozemek p.č. 219/4 219/5 219/6 220/2 220/3

Druh pozemku, způsob využití Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Celkem

2. Nestavební parcely č.: Pozemek p.č. Druh pozemku, způsob využití 220/1 Zahrada

Výměra (m2) 523 72 25 51 12 683

Výměra (m2) 609

3. Nadpovrchové součásti pozemku (nadstandardní porosty): žádné 4. Podpovrchové součásti pozemku: přípojky inženýrských sítí B. Stavby: Budovy administrativní budova č.p. 295 garáže psinec

Pozemek 219/4 219/5 220/3 220/2 219/6 217/6

Druh pozemku, způsob využití zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří pozemek jiného vlastníka

Vymezení předmětu zprávy: Předmětem této zprávy jsou pouze: a) b)

Pozemky Budovy a významnější stavby

Přípojky sítí včetně šachet, jsou zpravidla uvažovány jako zhodnocení pozemku v ceně pozemku (v této úrovni umožňují standardní užívání pozemku). Poznámka: movité věci tvořící příslušenství nemovitosti nejsou předmětem zprávy. 3.3.2 Pozemky 3.3.2.1 Všeobecná charakteristika pozemku: poloha uvnitř státu: severovýchodní část Moravskoslezského kraje v bezprostřední blízkosti státních hranic s Polskou republikou celostátní nebo nadnárodní význam: velikost obce: město Bohumín s 21 897 obyvateli poloha vzhledem k obci: v severozápadní okrajové části obce poblíž hraničního přechodu do Polské republiky, do centra cca 3,1 km,

9

3.3.2.2 Geologická charakteristika pozemku: vysoká hladina spodní vody: ano tlaková voda: ne malá únosnost základové půdy: ne ohrožení sesuvy: ne poddolovaná půda: ne jinak ztížené základové podmínky: ne 3.3.2.3 Geometrická charakteristika pozemku: Tab. 1 Stavební využití pozemku stavební pozemky zastavěné stavbami stavební pozemky nezastavěné nestavební pozemky určené Územním plánem k zastavení zahrada Celkem

výměra v m2 327 356 0 609 1 292

technické omezení užívání pozemku: ne záplavové (inundační) pásmo: ano tvar pozemku: přibližně obdélníkový sklon pozemku: rovinatý orientace převažující části pozemku (u nerovinných pozemků): možnosti rozšíření pozemku: ne 3.3.2.4 Infrastruktura napojení na veřejné inženýrské sítě: - vodovod: ano - kanalizace: ano - plynovod: ano - elektro: ano - telefon: ano - kabelová TV: ne - jiné: ne napojení na veřejné dopravní sítě - dostupnost: - městská doprava: ano, cca 300 m - silniční: ano - parkování (pro os. voz.): ano na vlastním pozemku - ČD (osobní): ano cca 3,2 km nádraží v Bohumíně, - vodní (přístav): - vzdušná (letiště): Ostrava-Mošnov cca 35 km dostupnost obchodu a služeb: v místě do 1,0 km dostupnost pošty: v místě do 3,0 km dostupnost školství: základní a střední v místě do 4,0 km dostupnost zdravotnictví, lékárna: v místě do 1,0 km dostupnost městského úřadu: v místě do 3,0 km

10

dostupnost kultury a sportu: v místě do cca 4,0 km dostupnost pracovních možností: v místě avšak mírně omezena dostupnost hasičských stanic: sousední budova stanice DHS 3.3.2.5 Kvalita životního prostředí (externí mikroklima): hluk: bezhlučné prostředí i sousedství kvalita ovzduší: dobrá otřesy: bez otřesů radon/metan z půdy: nebyl měřen kontaminace půdy: nebyla zjištěna rizikové sousedství: ne neobvyklá pověst nemovitosti: ne oblast zvýšené kriminality: ne výhled z pozemku: okolní zástavba městské části Starý Bohumín 3.3.2.6

Historie lokality

Předmětem ocenění je historická budova z počátku minulého století, původní stavba byla dokončena v roce 1912. Poslední rozsáhlejší oprava s rekonstrukcí proběhla v roce 1995, nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí k 1. 5. 1995. 3.3.3. Stavby 3.3.3.1 Hlavní budova č.p. 295 Celková charakteristika stavby Jedná se o samostatnou budovu postavenou na pozemku p.č. 219/4 na ulici Slezské ve Starém Bohumíně. Jedná se o podsklepenou budovu se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem pod šikmou sedlovou střechou. Bližší popis konstrukcí a vybavení je uveden v části B Posudek v bodu 4.2. počet podlaží: 1 podzemní, 2 nadzemní a podkroví počet bytů: stáří v rocích: celkem 101 let, od rekonstrukce v roce 1995 – 18 let nástavby: ne přístavby: ne rekonstrukce: ano Popis stavebních konstrukcí, technické zařízení budovy a výčet vnitřních prostor je popsán v části 4.2.2 této zprávy. 3.3.3.2 Budova garáže bez č.p. Celková charakteristika stavby Stavba garáží je situována severovýchodně od hlavní budovy, z části na pozemku p.č. 219/5 a z části na pozemku p.č. 220/3. Jedná se o nepodsklepenou stavbu o jednom nadzemním podlaží s plochou pultovou střechou využívanou jako garáže pro čtyři osobní vozidla. počet podlaží: 1 nadzemní

11

počet bytů: počet nebytových prostor: celkem 4 samostatné stavebně oddělené prostory stáří v rocích: 18 let nástavby: ne přístavby: ne rekonstrukce: ne Popis stavebních konstrukcí, technické zařízení budovy a jejich vnitřních prostor je popsán v části 4.2.2 této zprávy. 3.3.3.3 Objekt psince Celková charakteristika stavby Objekt je vystavěn na pozemcích p.č. 220/2, 219/6 a malou částí zasahuje i na pozemek Města Bohumín p.č. 217/6. Sestává se z objektu přípravny krmiv pro psy a ze čtyř kotců stavebně srostlých se stavbou přípravny. počet podlaží: 1 nadzemní počet bytů: počet nebytových prostor: 1 stáří v rocích: 18 let nástavby: ne přístavby: ne rekonstrukce: ne Popis stavebních konstrukcí, technické zařízení objektu a jeho vnitřních prostor je popsán v části 4.2.3. této zprávy. 3.4

Právní určení nemovitosti

3.4.1 Obecná charakteristika Adresa nemovitosti: ulice Slezská č.p. 295, Bohumín, Starý Bohumín Uživatel nemovitosti: nemovitost je již od roku 2008 nevyužívaná vlastníkem ani není pronajata. Atraktivní vlastník: 3.4.2 Charakteristika vlastnického práva Současný vlastník: Česká republika Příslušnost hospodařit s majetkem státu: Ministerstvo vnitra ČR, Nad Štolou 936/3 Praha Holešovice, PSČ 170 34, IČ 00007064 Typ vlastnictví: výhradní vlastnictví

3.4.3 Omezení vlastnického práva u nemovitosti Zástavní právo ve prospěch: Věcné břemeno: -

12

Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti: Omezení dispozičních práv: Ochranné pásmo: Nájemní smlouva, která není věcným břemenem: 3.4.4 Evidence nemovitosti Katastrální úřad: pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná List vlastnictví číslo: 774 obec: Bohumín Katastrální území: Starý Bohumín parc. číslo: 219/4 3.5

Ekonomické určení nemovitosti

3.5.1 Obecná charakteristika Trendy Trh začíná stále více rozlišovat mezi kvalitními nemovitostmi (mj.: lokalita, architektonické řešení stavby, její konstrukce a vybavení) a méně kvalitními. V současném období recese převyšuje nabídka nad poptávkou. Jen ve městě Bohumíně a jeho blízkém okolí do 5 km je nyní nabízeno celkem 34 kancelářských objektů k prodeji, z toho 10 srovnatelného velikostního charakteru. Nasycenost trhu - konkurence Nabídka v současné době převyšuje poptávku. Vyšší uplatnění na trhu mají pouze kvalitnější nemovitosti, tj. v případě administrativních objektů především jejich vhodná lokalita, rychlá dostupnost, možnost parkování, vybavenost inženýrskými sítěmi a nabídka příležitostí v okolním prostředí. Podnikatelský záměr realizovaný v nemovitosti Není znalci znám. Likvidita nemovitosti Vedle obecně nižší likvidity nemovitostí v současném období je tato u oceňovaného souboru dále snížena skutečností, že se nachází v záplavovém území.

Segmenty trhu Administrativní, případně komerční objekty pro sídla menších firem bez možnosti provozování v místě výrobní a skladovací činnosti, drobné výroby a poskytování výrobních služeb, garážování nákladních a specielních vozidel a velkoobchodní činnost. Politická a ekonomická stabilita Stabilní politické prostředí. V ekonomické oblasti dochází ke stagnaci některých typů (méně kvalitních) nemovitostí. 3.5.2 Využití nemovitosti Analýza současného využití Oceňované nemovitosti jsou již dlouhodobě od roku 2008 nevyužívané vlastníkem ani

13

nájemci. Jako nepotřebný majetek pro vlastníka je uvažováno s jeho prodejem.

3.5.3 Dluhy nemovitosti (a)

technické v tis. Kč:

500

Oceňované nemovitosti nejsou již od roku 2008 provozovány, je prováděna nepravidelná kontrola a jen nejnutnější údržba. To se projevilo na celkovém technickém stavu některých konstrukcí, které vyžaduji opravy. Jedná se především o zatékání do hlavní budovy, garáží i přípravny krmiva, opravu izolace oken proti zatékání a jejich nátěrů v hlavní budově, opravu vstupních dveří, opravy vnitřních omítek v suterénu budovy, opravy vnějších omítek především na zadním traktu hlavní budovy, provedení izolace základového zdiva. Mezi technické dluhy zařazuji i umístění nemovitostí v lokalitě záplavového území, která přináší snížení poptávky po nemovitosti a tím snížení její likvidity, obtížnost pojištění proti živelným událostem a zvýšené náklady na opravy v případě povodní. Finančně nelze tento vliv přesně stanovit, vycházím proto z odhadu výše tohoto vlivu ve výši 300 tis. Kč

0 (b) právní v tis. Kč: Vlastnické právo k oceňovanému objektu není dotčeno žádným věcným břemenem ani jinými právy třetích osob. Z hlediska právního nemá tedy oceňovaná nemovitost žádný vyčíslitelný dluh.

(c)

ekonomické v tis. Kč:

Ekonomické dluhy vyplývají především z nedostatečného obsazení kapacit, nutnosti poskytnutí náhradního ubytování apod. Tyto skutečnosti se však oceňovaných nemovitostí netýkají.

B. POSUDEK 4.

Analýza zprávy

4.1

Speciální předpoklady

Pro následující odhad byly použity metody oceňování popsané v části 2 "Metody oceňování" této zprávy. Kromě obecných předpokladů uvedených v části 1.2 zprávy nevychází odhad ze žádných dalších a jiných předpokladů.

4.2 Odhad MV nákladovým přístupem 4.2.1 Předpoklady použité v nákladovém přístupu Vychází se z platné metodiky oceňování nemovitostí podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a z prováděcích vyhlášek platných ke dni ocenění. Při výpočtu hodnoty nebyl použit koeficient prodejnosti.

14

4.2.2 Hlavní stavby Budova č.p. 295 Jedná se o samostatně stojící administrativní budovu na pozemku p.č. 219/4 s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími s podkrovím, se šikmou sedlovou střechou. Na betonových základových pásech jsou vyzděny svislé nosné konstrukce z cihel plných tl. 45 až 75 cm, příčky tl. 15 cm. Střecha je dřevěná sedlová se čtyřmi střešními okny a vikýřem s kulatým oknem do čelní fronty, bednění z prken na sraz, krytina v části střechy do ulice z tašek Bramac, v části střechy do dvora z bonského šindele. V průčelí je proveden středový rizalit ukončený nad římsou vikýřem se štukovým ornamentem a letopočtem zhotovení původní stavby. Klempířské konstrukce jsou úplné vč. parapet a atiky z pozinkovaného plechu, avšak bez ochranného nátěru. Okna dřevěná zdvojená, v prvním nadzemním podlaží opatřena mřížemi. Venkovní parapety plechové z pozinkovaného plechu, vnitřní na bází dřevní hmoty. Podle stop na vnitřních parapetech přes okna zatéká. V suterénu jsou okna jednoduchá kovová s drátosklem. Vstupní dveře dřevěné, částečně prosklené. Vnější úprava povrchu vápenná štuková omítka, severozápadní štítová stěna zateplena polysterénem, perlinkou a nátěrem. Vnitřní úprava povrchů v suterénu je provedena vápennou omítkou stropů a stěn, která je však značně poškozena vlivem vlhkosti zdiva a částečně již i schází. Omítky jsou značně poškozené i v nadzemních podlažích především v prvním nadzemním na severovýchodní stěně. V nadzemních podlažích omítky vápenné štukové spolu s keramickým obkladem v sociálních místnostech a v kuchyních podél kuchyňských linek. Podlahy v suterénu z betonové mazaniny a cementového potěru, v nadzemních podlažích podle charakteru místností PVC na izolačních deskách Lignopor (kanceláře), v sociálních místnostech, chodbách, zádveří a podestech keramická dlažba. Stropy v suterénu železobetonové monolitické do ocelových válcovaných profilů v nadzemních podlažích v kancelářích s rovným sníženým podhledem ze sádrokartonu, v chodbách s vápennou štukovou omítkou. Vnitřní schodiště do suterénu betonové, jinak mezi podlažími kameninové s ocelovým zábradlím. Vnitřní dveře dřevěné plné i částečně prosklené. Vytápění ústředním topením s kotly na zemní plyn, radiátory plechové Korado, rozvod v ocelových trubkách. Proveden rozvod teplé a studené vody, zdrojem teplé vody plynový boiler. Odkanalizování sociálních místností a kuchyněk provedeno do vlastní čistírny odpadních vod. Budova je napojena na veřejný vodovod, plynovod a elektropřípojku 220/380 V. Dispozičně se v suterénu nachází spojovací chodba, plynová kotelna a pět sklepních místností. V prvním nadzemním podlaží spojovací chodba, čtyři kanceláře, dvě WC, koupelna a dva sklady, ve druhém nadzemním podlaží spojovací chodba, kuchyň, tři kanceláře, dvě WC a koupelna, malý sklad a malý balkón přístupný z kuchyně přes předsíň. V podkroví pak spojovací chodba, dvě kanceláře, kuchyň, technická místnost s boilerem na zemní plyn, WC a půdní prostor. Podle štukového údaje nad vikýřem byla budova vystavena v roce 1912, stáří k datu ocenění činí 101 let. V roce 1994 proběhla rekonstrukce vnitřních prostor a vybavení, venkovních povrchů a střešní krytiny, nedotkla se však prvků dlouhodobé životnosti. Budova je již delší dobu nevyužívaná. Technický stav odpovídá jejímu stáří a současnému stavu nízké údržby. Na suterénním zdivu je částečně opadaná a z velké části poškozená omítka a malba vlivem zemní vlhkosti pro nedostatečnou svislou i vodorovnou izolaci základů. Venkovní omítky v zadní části budovy popraskané, v přední fasádě při spojení dešťového žlabu se svodem patrné stopy po zatékání a poškození omítky. Obdobně v zadní části domu v okolí balkónu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní

15

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,120 Podlaží: Název 1. PP 1, NP 2.NP

Výška 2,25 m 4,00 m 4,00 m

Zastavěná plocha 13,75×13,00–(1,75×13,0/2)+4,80×0,60 13,70×12,90–(1,75×12,90/2)+4,80×0,6 13,70×12,90– (1,75×12,90/2)+4,80×0,6+2,0×0,91 13,70×6,75

= =

170,26 m2 168,32 m2

= =

170,14 m2 92,48 m2 601,20 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

3,30 m 150,30 m2

Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 170,26×2,35 vrchní stavba 168,32×8,00+2,0×0,91×1,0 zastřešení 168,32×1,20+92,47×3/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

400,11 m3 1 348,38 m3 340,69 m3 2 089,18 m3

3.NP – podkroví Součet:

2,70 m 12,95 m

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betoné pásy bez izolace 8,20 % 2. Svislé konstrukce – zděné z CP tl. 45-60 cm 17,40 % 3. Stropy – s rovným podhledem 9,30 % 4. Krov, střecha – krov dřevěný vázaný, střecha sklonitá 7,30 % 5. Krytiny střech – tašky, asfaltované šindele 2,10 % 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozinkovaného plechu 0,60 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové omítky 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné dvouvrstvé 3,30 % 9. Vnitřní obklady keramické – obklady WC, umyváren, kuchyní 1,80 % 10. Schody – betonové, kamenné 2,90 % 11. Dveře – hladké náplňové, částečně prosklené 3,10 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – dřevěná zdvojená 5,20 % 14. Povrchy podlah – PVC, keramická dlažba 3,20 % 15. Vytápění – ústřední 4,20 % 16. Elektroinstalace – světelná a třífázová 5,70 % 17. Bleskosvod – ano 0,30 % 18. Vnitřní vodovod – rozvod studené a teplé vody v ocelových 3,20 % trubkách 19. Vnitřní kanalizace – odkanalizování WC, koupelen, kuchyní 3,10 % v plastu 20. Vnitřní plynovod – rozvod zemního plynu 0,20 % 21. Ohřev vody – boiler na zemní plyn 1,70 % 22. Vybavení kuchyní 0,00 % 23. Vnitřní hygienické vybavení – umyvadla, sprchové kouty, 3,00 % splachovací WC

16

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní

Název, popis 24. Výtahy – není 25. Ostatní – mříže v 1. NP 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 1,40 % 5,90 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 8,20 % 1. Základy včetně zemních prací 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9639 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9364 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9417 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1200 Základní jednotková cena upravená: = 4 749,52 Kč/m3 Základní cena upravená: 2 089,18 m3 × 4 749,52 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce:

1. Základy včetně zemních prací – podstandardní 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 8,20 % × 0,46 / 0,9417 2. Svislé konstrukce – standardní 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 17,40 % / 0,9417 3. Stropy – standardní 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 9,30 % / 0,9417 4. Krov, střecha – standardní 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 7,30 % / 0,9417 5. Krytiny střech – standardní 18 / (18 + 22) × 100 = 45,000 % 45,000 % × 2,10 % / 0,9417 6. Klempířské konstrukce – standardní 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 0,60 % / 0,9417 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 6,90 % / 0,9417 8. Úprava vnějších povrchů – standardní 18 / (18 + 22) × 100 = 45,000 % 17

+

2,697 %

+ 12,441 %

+

6,650 %

+

5,220 %

+

1,004 %

+

0,382 %

+

4,396 %

Hodnocení Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se

1,0000 – 0,0443 – 0,0140 = 0,9417

=

9 922 602 Kč

45,000 % × 3,30 % / 0,9417 9. Vnitřní obklady keramické – standardní 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 1,80 % / 0,9417 10. Schody – standardní 101 / (101 + 49) × 100 = 67,333 % 67,333 % × 2,90 % / 0,9417 11. Dveře – standardní 18 / (18 + 32) × 100 = 36,000 % 36,000 % × 3,10 % / 0,9417 13. Okna – standardní 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 5,20 % / 0,9417 14. Povrchy podlah – standardní 18 / (18 + 1) × 100 = 94,737 % 94,737 % × 3,20 % / 0,9417 15. Vytápění – standardní 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 4,20 % / 0,9417 16. Elektroinstalace – standardní 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 5,70 % / 0,9417 17. Bleskosvod – standardní 18 / (18 + 22) × 100 = 45,000 % 45,000 % × 0,30 % / 0,9417 18. Vnitřní vodovod – standardní 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 3,20 % / 0,9417 19. Vnitřní kanalizace – standardní 18 / (18 + 32) × 100 = 36,000 % 36,000 % × 3,10 % / 0,9417 20. Vnitřní plynovod – standardní 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 0,20 % / 0,9417 21. Ohřev vody – standardní 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 1,70 % / 0,9417 23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 3,00 % / 0,9417 25. Ostatní – standardní 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 5,90 % / 0,9417 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 9 922 602 Kč × 61,860 %

+

1,577 %

+

1,147 %

+

2,074 %

+

1,185 %

+

3,313 %

+

3,219 %

+

2,676 %

+

3,632 %

+

0,143 %

+

2,039 %

+

1,185 %

+

0,127 %

+

1,083 %

+

1,911 %

+ 3,759 % = 61,860 % –

18

6 138 122 Kč

Cena po odečtení opotřebení:

=

3 784 480 Kč

Budova č.p. 295 – zjištěná cena:

3 784 480 Kč

Garáž Jedná se o řadové nepodsklepené jednopodlažní garáže stojící na pozemcích p.č. 219/5 a 220/3. Na betonových základových pásech jsou vyzděny svislé nosné konstrukce, obvodové zdivo z plynosilikátových tvárnic tl. 30 cm, vnitřní příčky z cihel plných tl. 15 cm. Úprava vnějších povrchů z vápenné dvouvrstvé omítky s obkladem soklu kabřincem do výše 30 cm, vnitřní povrchy z vápenné štukové omítky. Vrata dvoukřídlová kovová, svařovaná z ocelových profilů a plechu, opatřená ochranným nátěrem. Přirozené osvětlení zajištěno v zadní stěně luxferami. Podlaha betonová s cementovým potěrem opatřeným protiprašným nátěrem. Stropní konstrukce lehká trámková s podbitím hobrou. Střecha jednoplášťová pultová, krytinu tvoří svařované živičné pásy. Klempířské konstrukce úplné včetně oplechování boční atiky. Nad vraty je proveden dřevěný prkenný obklad přesahující pultové střechy. Garáže jsou odvětrány přirozenou ventilací, je provedena přípojka elektro. Vytápěny jsou stropními topnými elektropanely. Dispozičně se člení na jednu dvojgaráž a dvě jednotlivé garáže. Garáže byly předány do užívání v roce 1995, k datu ocenění činí jejich stáří 18 let. Technický stav je dobrý a odpovídá stáří objektu s výjimkou střešní konstrukce a krytiny, přes které do stavby v několika místech zatéká. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,022 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

12,70×6,6

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 83,82×2,44 zastřešení 83,82×0,44+83,82×0,14/2 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pásy s izolací 2. Obvodové stěny – zděné tl. 30 cm 3. Stropy – s rovným podhledem 4. Krov

=

2,34 m 83,82 m2

= = =

204,52 m3 42,75 m3 247,27 m3

Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 %

19

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se

5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Název, popis Krytina – svařované asfaltové pásy Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu Úprava povrchů – dvouvrstvé omítky Dveře – nejsou Okna – sklobeton Vrata – kovová dvoukřídlá Podlahy – betonové Elektroinstalace – světelná i motorová Vytápění – elektropanely 40 000,– × 1,852 / (OP × ZCK × K5 × Ki)

Obj. podíl 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Standardní

= 10,41 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,70 % 9. Okna –0,54 × 1,40 % 13. Vytápění 0,54 × 10,41 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0216 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Základní jednotková cena upravená: = 2 940,04 Kč/m3 Základní cena upravená: 247,27 m3 × 2 940,04 Kč/m3

=

726 984 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 18 roků Předpokládaná další životnost: 62 roků Opotřebení: 100 × 18 / (18 + 62) = 22,500 % Odpočet opotřebení: 726 984 Kč × 22,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

163 571 Kč 563 413 Kč

Garáž – zjištěná cena:

1,0000 – – + =

0,0270 0,0076 0,0562 1,0216

563 413 Kč

4.2.3. Vedlejší stavby a významnější venkovní úpravy Objekt psince Jedná se o jednopodlažní nepodsklepenou budovu přípravny krmiv a čtyř kotců pro psy postavených na pozemkových parcelách č. 220/2, 219/6 a na cizím pozemku p.č. 217/6 (podle výpisu z katastru nemovitostí patří pozemek Městu Bohumín). Na betonových základových pásech jsou vyzděny svislé nosné konstrukce tl. 30 cm z plynosilikátových tvárnic a vnitřní příčky tl. 15 cm z cihel plných. Zastřešení je provedeno plochou pultovou střechou, krytina ze svařovaných živičných pásů. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnější povrchy na budově přípravny z vápenné dvouvrstvé omítky, v kotcích proveden obklad stěn kabřincem do výšky 1,80 m. Vnitřní povrchy z vápenné štukové omítky, v kuchyňce proveden obklad linky. Vstup do přípravny plnými dřevěnými dveřmi, podlaha uvnitř z keramické dlažby,

20

okna dřevěná zdvojená. Ohřev vody zajištěn elektrickým boilerem. V prostoru skladu jsou na stropní konstrukci patrné stopy po zatékání. Stavba se dispozičně člení na zádveří, kuchyň a sklad vše o podlahové ploše 14 m2. Objekt byl rovněž uveden do užívání v roce 1995. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

17,35×4,30

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 74,61×2,55 Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pásy 2. Obvodové stěny – zděné tl. 30 cm 3. Stropy – s rovným podhledem 4. Krov – bez krovu 5. Krytina – svařované živičné pásy 6. Klempířské práce – z pozinkovaného plechu 7. Úprava povrchů – dvouvrstvé omítky 8. Schodiště 9. Dveře – dřevěné 10. Okna – dřevěná zdvojená 11. Podlahy – keramická dlažba 12. Elektroinstalace – světelná i motorová Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Základní jednotková cena upravená: = 2 616,25 Kč/m3 Základní cena upravená: 190,26 m3 × 2 616,25 Kč/m3

21

=

2,30 m 74,61 m2

=

190,26 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní

1,0000 = 1,0000

=

497 768 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 18 roků Předpokládaná další životnost: 62 roků Opotřebení: 100 × 18 / (18 + 62) = 22,500 % Odpočet opotřebení: 497 768 Kč × 22,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Objekt psince – zjištěná cena:

111 998 Kč 385 770 Kč 385 770 Kč

Přípojka kanalizace DN 200 mm Jedná se o přípojku od čistírny odpadních vod k veřejné kanalizaci v délce 17 m. Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm: 17,00 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Ocenění Základní cena: 17,00 m × 1 450,– Kč/m 24 650,– Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,3140 Cena stavby: = 57 040 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 18 roků Předpokládaná další životnost: 62 roků Opotřebení: 100 × 18 / (18 + 62) = 22,500 % Odpočet opotřebení: 57 040 Kč × 22,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Přípojka kanalizace DN 200 mm – zjištěná cena:

12 834 Kč 44 206 Kč 44 206 Kč

Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Jedná se o vydláždění dvora a příjezdu do dvora zámkovou dlažbou. Celková výměra činí 430,25 m2. Zatřídění pro potřeby ocenění 8.3.27. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm: 430,25 m2 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256 Ocenění Základní cena: 430,25 m2 × 515,– Kč/m2 221 578,75 Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,2560

22

Cena stavby:

=

499 882 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 18 roků Předpokládaná další životnost: 22 roků Opotřebení: 100 × 18 / (18 + 22) = 45,000 % Odpočet opotřebení: 499 882 Kč × 45,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

224 947 Kč 274 935 Kč

Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm – zjištěná cena:

274 935 Kč

Plot ze strojového pletiva potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr Jedná se o oplocení v zadní části pozemku. Plot je poveden z ocelového pletiva potaženého plastem na ocelové sloupky v betonových patkách. Délka plotu činí 94 m, výška 1,45 m. Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1.1. Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr: 94×1,45 = 136,30 m2 PP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Ocenění Základní cena: 136,30 m2 PP × 290,– Kč/m2 PP 39 527,– Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,3180 Cena stavby: = 91 624 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 18 roků Předpokládaná další životnost: 22 roků Opotřebení: 100 × 18 / (18 + 22) = 45,000 % Odpočet opotřebení: 91 624 Kč × 45,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr – zjištěná cena:

41 231 Kč 50 393 Kč

50 393 Kč

Plot zděný tl. do 20 cm, beton. základ, omítka nebo spárování Jedná se o zděný plot z bílých cihel mezi garáží a hlavní budovou a plot na protější straně na hranicích ze sousedním pozemkem cizího vlastníka p.č. 217/5. Celková délka obou činí 19,68 m, výška 2,60 m. Zatřídění pro potřeby ocenění 13.7. Plot zděný tl. do 20 cm, beton. základ, omítka nebo spárování: 51,16 m2 PP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení

23

Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Ocenění Základní cena: 51,16 m2 PP × 790,– Kč/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

1,0000 2,3180 93 685 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 18 roků Předpokládaná další životnost: 22 roků Opotřebení: 100 × 18 / (18 + 22) = 45,000 % Odpočet opotřebení: 93 685 Kč × 45,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

42 158 Kč 51 527 Kč

40 416,40 Kč

Plot zděný tl. do 20 cm, beton. základ, omítka nebo spárování – zjištěná cena:

51 527 Kč

Čistírna odpadních vod - stavební část Jedná se o celoplastovou čistírnu odpadních vod typu Biofluid 3 s rotačními biodisky sloužící k čištění splaškových vod před jejich zaústěním do vodoteče. Čistírnu tvoří nádrž ze stěnových prvků z lehčeného polypropylénu. Technologické přepážky rozdělují nádrž na usazovací prostor, prostor biologického reaktoru a dosazovací prostor. Biologický reaktor tvoří aktivační prostor, v jehož horní části je umístěn hřídel s biodisky. Čistírna je opatřena potrubím vratného kalu a přepadovým odtokovým žlabem. Čistírna je projektována pro 20 ekvivalentních obyvatel. Do provozu byla uvedena v říjnu 1997. Zatřídění pro potřeby ocenění 2.5.4.1. stavební část: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Ocenění Základní cena: 1 ks × 66 940,– Kč/ks 66 940,– Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,3140 Cena stavby: = 154 899 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 16 roků Předpokládaná další životnost: 34 roků Opotřebení: 100 × 16 / (16 + 34) = 32,000 % Odpočet opotřebení: 154 899 Kč × 32,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Čistírna odpadních vod - stavební část – zjištěná cena:

24

49 568 Kč 105 331 Kč

105 331 Kč

Čistírna odpadních vod - technologické vybavení Zatřídění pro potřeby ocenění 2.5.4.2. technologické vybavení: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Ocenění Základní cena: 1 ks × 28 690,– Kč/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× × =

1,0000 2,3140 66 389 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 16 roků Předpokládaná další životnost: 9 roků Opotřebení: 100 × 16 / (16 + 9) = 64,000 % Odpočet opotřebení: 66 389 Kč × 64,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

42 489 Kč 23 900 Kč

28 690,– Kč

Čistírna odpadních vod - technologické vybavení – zjištěná cena:

23 900 Kč

Trvalé porosty Jedná se o níže uvedené listnaté stromy volně rostoucí na pozemku p.č. 220/1. Podle přílohy č. 37 k vyhlášce byla provedena srážka u všech stromů o 30 % částečně pěstebně zanedbaných, s křivými kmeny, v částečném zápoji. Okrasné dřeviny Polohový koeficient K5: 1,0000 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0 Množství Název Parc. č. 1 ks lípa srdčitá 220/1 4 ks trnovník akát 220/1 1 ks trnovník akát 220/1 1 ks bez černý 220/1 Okrasné dřeviny – celkem:

Stáří Jedn. cena Úprava 40 r. 25 160,– Kč –30 % 25 r. 19 650,– Kč –30 % 30 r. 19 650,– Kč –30 % 30 r. 1 660,– Kč –30 %

Kz 1,00 1,00 1,00 1,00 =

Trvalé porosty – zjištěná cena:

Celková cena 17 612,– Kč 55 020,– Kč 13 755,– Kč 1 162,– Kč 87 549,– Kč 87 549,– Kč

4.2.4 Pozemky Předmětem ocenění jsou níže uvedené pozemky jak vyplývá z LV 774 pro k.ú. Starý Bohumín, obec Bohumín. U pozemků byla uplatněna srážka z ceny ve výši 25 % z důvodu záplavového území vyhlášeného Veřejnou vyhláškou KÚ Moravskoslezského kraje, čj. MSK 159936/2011 ze dne 25. 10. 2011. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. d): Bohumín.

25

Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 0% Úprava celkem: + 20 %

×

1,200

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki:

× ×

0,850 2,120

Název Parc. č. zastavěná plocha a 219/4 nádvoří zastavěná plocha a 219/5 nádvoří zastavěná plocha a 219/6 nádvoří zastavěná plocha a 220/2 nádvoří zastavěná plocha a 220/3 nádvoří Součet:

– + –

25 % 10 % 15 %

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 523 400,– 864,96 2

Cena [Kč] 452 374

72

400,–

864,96

62 277

25

400,–

864,96

21 624

51

400,–

864,96

44 113

12

400,–

864,96

10 380

683

590 768

Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 0% Úprava celkem: + 20 %

×

1,200

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

× × ×

0,850 2,120 0,400

– + –

26

25 % 10 % 15 %

Název zahrada

Parc. č. 220/1

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 609 400,– 345,984 2

Součet cen všech typů pozemků:

=

Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 210 704 801 142 Kč 801 142 Kč

4.2.5 Výsledné ceny včetně opotřebení zjištěné nákladovou metodou: Hlavní budova č.p. 295 Garáž Vedlejší stavby a venkovní úpravy Porosty Pozemky

Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem:

3 784 tis. Kč 563 tis. Kč 936 tis. Kč 88 tis. Kč 801 tis. Kč 6 172 tis. Kč

4.3 Zjištění porovnávací hodnoty nemovitostí jako celku Jako základní metodu pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti jsem použil metodu porovnávací a srovnal v čase ocenění dostupné nabízené ceny velikostně a z hlediska účelu využívání obdobných deseti objektů v regionu města Bohumína a okolí do 5km. Pro porovnání byly použity tyto nabízené objekty k prodeji: 1. Komerční administrativní budova na ulici Ostravské ve Starém Bohumíně. Jedná se o dvoupodlažní budovu s kancelářemi o podlahové ploše 400 m2 plus jednopodlažní budovu skladu s rampou o ploše 120 m2. Budovy jsou zabezpečeny alarmem. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, přípojku eletro i na veřejnou kanalizaci. Ohřev vody a vytápění je zajištěno plynovým kotlem. Areál je kompletně oplocen a přístupný asfaltovou příjezdovou komunikací i kamiony. Nachází se 20 m od příjezdní komunikace na dálnici. Celkově je ve velmi dobrém stavu. Nabízená cena k jednání činí 2 300 000 Kč. 2. Komerční budova na ul. Ostravské v Bohumíně – Vrbici Samostatně stojící podsklepená budova s jedním nadzemním podlažím a zřízeným podkrovím s pozemkem o celkové výměře 3 518 m2. Celková zastavěná plocha 658 m2, podlahová plocha kanceláří a skladů 600 m2. Za budovou zpevněná plocha s 20 stání pro osobní automobily nebo kamiony. Budova je napojena na veřejný vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. Přípojka elektřiny 230/400 V a telefonu. V roce 2008 proběhla rozsáhlejší rekonstrukce a opravy budovy. Celkový stav objektu dobrý. Nabízená cena k jednání 2 800 000 Kč.

27

3. Administrativní budova na ul. 1. máje v Bohumíně – Skřečoni Novostavba komerčního objektu před dokončením v klidné okrajové části města Bohumín. Možnost využití jako sídlo firmy, penzion apod. Jedná se o třípodlažní cihlový objekt s garážovým stáním pro 5 osobních vozů a bezbariérovým přístupem. Stavba je před kolaudací, nutno dodělat venkovní omítky a oplocení. Zastavěná plocha činí 146 m2, užitná plocha stavby 360 m2, plocha zahrady 633 m2. Stavba je napojena na veškeré inženýrské sítě vč. telefonu a internetu. Vytápění je ústředním topením s kotlem na zemní plyn. Nabízená cena k jednání 3 500 000 Kč. 4. Dům s komerčními prostory na ul. 1. máje, Bohumín – Skřečoň Jedná se o samostatně stojící dům s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími se zřízeným podkrovím o celkové užitné ploše 660 m2. V přízemí zřízena prodejna s kompletním zázemím, sklad ve sklepních prostorech. Na pozemku dvě garáže dílna a 4 stání pro osobní vozidla. V patře domu bytová jednotka 6 + kk s terasou. V podkroví pracovna a dvě neadaptované půdní prostory. Objekt připojen na veškeré inženýrské sítě včetně internetu. Celkový stav budovy velmi dobrý. Požadovaná cena 2 700 000 Kč. 5. Administrativní budova s areálem na ul. Křivé, Moravská Ostrava Provozní areál sestávající ze tří vzájemně na sebe navazujících objektů, které mohou složit jako sídlo firmy. Hlavní budova o dvou nadzemních podlažích s upraveným podkrovím a sklepními skladovacími prostory slouží pro administrativu se zázemím. Na ni navazuje od jihu dvoupodlažní objekt se sklady v 1. NP a zasedací a školicí místností ve 2. NP. Na nádvoří je dále jednopodlažní sklad s garáží. Nemovitost se nachází na ulici Křivá v zástavbě provozních objektů pro skladování a drobnou výrobu na severním okraji historického centra Moravské Ostravy. V areálu je menší nádvoří, které tvoří manipulační plochu. Objekt je v dobré technické stavu s pravidelnou údržbou. Přístup a příjezd je zajištěn z ulice Křivá, parkování s kapacitou 5 aut je před objektem na veřejné ploše. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě vč. internetu. Souhrnná velikost všech užitných ploch budov činí 511 m2, celková plocha areálu má velikost 446 m2. Požadovaná cena 9 600 000 Kč. 6. Administrativní budova na ul. Nádražní, Ostrava – Přívoz Jedná se o řadovou podsklepenou cihlovou budovu se třemi nadzemními podlažími o zastavěné ploše 350 m2 a celkové užitné ploše 700 m2. V prvním nadzemním podlaží jsou prodejní plochy s výkladci do ulice, ve vyšších podlažích pak administrativní zázemí s kancelářemi. Ve dvoře za budovou se nachází další objekty, které jsou funkčně propojeny s hlavní budovou a jsou z převážné části určeny pro výrobu a skladování. Nemovitost je napojena na veškeré IS, vytápění lokální plynové. Parkování je zajištěno ve dvoře. Objekt se nachází v historické části a byl postaven v roce 1906. Jeho technický stav je dobrý. Nabízená cena k jednání 6 420 000 Kč. 7. Administrativní budovy na ul. Fügnerova, Ostrava – Přívoz Jedná se o cihlovou koncovou řadovou budovu se dvěma nadzemními podlažími a částečně podsklepenou o zastavěné ploše 102 m2 a užitnou plochou 250 m2. Budova je částečně zrekonstruovaná, zateplená, má nová plastová okna, nové rozvody elektřiny rozvody internetu a nové topení. Je připojena na všechny inženýrské sítě, má 5 vlastních parkovacích stání ve dvoře. Technický stav objektu je dobrý. Požadovaná cena 3 150 000 Kč. 8. Kancelářská budova na ul. Těšínská, Ostrava – Radvanice

28

Jedná se o samostatně stojící cihlovou třípodlažní budovu se suterénem o celkové užitné ploše 600 m2. Sklepní prostory jsou využívány jako sklady, v přízemí jsou obchodní prostory, v dalších dvou nadzemních podlažích je celkem 8 kanceláří. Dům je po celkové rekonstrukci, má nová okna, okapy, elektrické rozvody, rozvody vody v plastu, alarm, nákladní výtah a klimatizaci 3. NP. Vytápění je plynové. K nemovitosti patří garáž s parkovacím stáním pro 8 vozidel. Celkový stav objektu je velmi dobrý. Požadovaná cena 5 500 000 Kč. 9. Komerční objekt na ul. Pohraniční, Moravská Ostrava Jedná se o rohovou cihlovou budovu se třemi nadzemními a jedním podzemním podlažím o celkové zastavěné ploše 303 m2 a celkové užitné ploše 600 m2. Budova je částečně zrekonstruována, provedeny nové rozvody vody, elektřiny v mědi, klimatizace. V nadzemních podlažích se nachází kanceláře, sociální zařízení a sprchy. V podkroví je školicí místnost a zázemí pro personál. Budova je napojena na všechny inženýrské sítě vč. telefonu a internetu. Ve dvoře parkování pro 20 vozidel. Celkový stav budovy velmi dobrý. Požadovaná cena 7 000 000 Kč. 10. Kancelářská budova, ul. Vratimovská, Ostrava – Kunčice Samostatně stojící cihlová podsklepená administrativní budova se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím o celkové užitné ploše 420 m2. Jedná se o objekt z roku 1946, který byl v roce 2004 celkově zrekonstruován a byl využíván pro administrativní účely. Topení je lokální plynové, provedené přípojky elektro a vody. Odkanalizování provedeno do vlastního septiku. Celkový stav objektu dobrý. Požadovaná cena 3 390 000 Kč.

Porovnání bylo provedeno podle dostupných nabízených cen s vyhodnocením vlivů upravujících jejich úroveň. Nabízená cena k jednání byla upravena koeficientem 0,80 – 0,95 vzhledem ke stáří nabídky a nabízející realitní kanceláři. Při stanovení dalších koeficientů bylo vycházeno z těchto rozhodných ukazatelů: K1 polohy K2 velikosti K3 stavu objektu K4 vybavení K5 úvaha znalce

zohledňuje celkovou polohu nemovitosti v obci a v regionu, inženýrské sítě, dopravní obslužnost, občanskou vybavenost, ekologické vlivy, posuzuje celkovou výměru stavby, zastavěnou a užitnou plochu budovy, obestavěný prostor staveb, zohledňuje stav jednotlivých konstrukčních prvků, staveb a jejich součástí a příslušenství, stáří objektu a jeho údržbu zohledňuje vybavení budovy (podstandard, standard, nadstandard) případně mimořádné stavební konstrukce a vybavení vyjadřuje celkový názor znalce na posuzované nemovitosti.

Výsledky porovnávací metody: Zjištění průměrné ceny metodou porovnávání nemovitostí jako celku Porovn.. Požadovaná koef.úpravy přepočtená objekt cena ceny cena

K1 polohy

K2 velikosti

K3 tech.stavu

K4 K5 KC vybavení úvaha znalce CELKEM

odvozená cena

1

2 300 000

0,90

2 070 000

1,00

1,00

1,05

1,00

1,05

1,102500

1 877 551

2

2 800 000

0,95

2 660 000

0,95

1,05

0,95

0,95

0,85

0,726947

3 659 139

3

3 500 000

0,95

3 325 000

1,00

0,85

1,10

1,05

1,05

1,030837

3 225 534

4

2 700 000

0,95

2 565 000

1,00

1,00

1,05

0,95

0,95

0,947625

2 706 767

29

5

9 600 000

0,95

9 120 000

1,05

0,95

1,10

1,00

1,05

1,152112

7 915 897

6

6 420 000

0,90

5 778 000

1,10

1,05

1,00

1,00

1,05

1,212750

4 764 378

7

3 150 000

0,95

2 992 500

1,10

0,75

1,05

1,05

1,00

0,909562

3 290 045

8

5 500 000

0,90

4 950 000

1,10

1,00

1,00

1,05

0,95

1,097250

4 511 278

9

7 000 000

0,90

6 300 000

1,10

1,05

1,05

1,00

1,05

1,273387

4 947 435

10 Průměr ná cena

3 390 000

0,90

3 051 000

1,10

0,95

1,00

1,00

0,90

0,940500

3 244 019 4 014 204

Cena nemovitostí zjištěná porovnávací metodou činí 4 014 tis. Kč.

C. ZÁVĚR 5. Návrh obvyklé (tržní) ceny Výsledná obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě nezávisle na sobě zjištěných cen věcnou (nákladovou) a porovnávací metodou. Při stanovení výsledné ceny bylo přihlédnuto k těmto faktorům: -

v nákladovém přístupu k oceňování spočívá velmi často obzvláštní nebezpečí, že budou přehlédnuty skutečné tržní aspekty, že důraz v cenotvorbě bude přesunut na pouhé technicko-objemové chápání investičních nákladů a vytratí se měřítko užitečnosti. U staveb pořízených většinou s velkými investičními náklady mohou vzniknout při tržním ocenění značná pochybení, neboť většinou tyto stavby byly realizovány za podmínek odtržených od reálných potřeb nebo přinejmenším se tyto podmínky již zásadně změnily.

-

porovnávací metoda je metodou nejobjektivnější ovšem za předpokladu dostatečného počtu porovnávaných objektů v daném čase a lokalitě. Tento předpoklad je možno považovat v tomto případě za splněný. Proto byla této metodě ocenění a jejímu výsledku přiložena podstatně vyšší váha než metodě věcného ocenění.

Uvedenými metodami byly zjištěny tyto hodnoty: Věcná (nákladová) metoda Porovnávací metoda Dluhy nemovitosti celkem

6 172 tis. Kč 4 014 tis. Kč 500 tis. Kč

Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že zjištěné výsledky ocenění se v závislosti od aplikovaných metod ocenění velikostně liší. Příčinou je skutečnost, že každá z aplikovaných metod vychází z odlišných principů. Substanční majetková metoda ocenění souboru nemovitého majetku je v zásadě založena na bázi zjištění věcné ceny bez přímé nutné vazby na možnost ekonomického využití. Porovnávací hodnota pak reflektuje aktuální situaci na realitním trhu.

30

31

Použitá literatura: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Vyhl. č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Jokl M.: Oceňování nemovitostí, základní dílo, Verlag Dashöfer, Praha 1999 Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí, 3. rozšířené vydání, CERM s.r.o., Brno, 1995 Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, CEDUK, Praha, 1996 Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, 3. přepracované a doplněné vydání, LINDE Praha a.s., 2004

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV 774 pro k.ú. Starý Bohumín ze dne 28. 3. 2013 Kopie katastrální mapy, mapový list číslo BOHUMÍN 6-6/14 ze dne 28. 3. 2013 Veřejná vyhláška KÚ Moravskoslezského kraje z 25. 10. 2011

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41