167 EX 52533/13
ODHAD OBVYKLÉ CENY RODINNÉHO DOMU Č. P. 6 S PŘÍSLUŠENSTVÍM V OBCI VŠESTARY, K. Ú. LÍPA číslo 6290 - 265 / 2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Všestary, k.ú. Lípa u Hradce Králové Adresa nemovité věci:Lípa 6, 503 12 Všestary Vlastník stavby: 486006/238, paní Marie Krejčová, Lípa 6, 50312 Všestary, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 486006/238, paní Marie Krejčová, Lípa 6, 50312 Všestary, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
DOLMEN SERVIS, s. r. o. Anny Letenské 1120/7, 120 00 Praha 2 IČ: 61501107 telefon: 608 956 607 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
e-mail:
[email protected]
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
28
stran
V Praze, dne 15. 10. 2014
890 000 Kč 14. 10. 2014
Stav ke dni :
Počet příloh: 17
14. 10. 2014 Počet vyhotovení: 1
Ing. Ladislav Kubíček, MBA jednatel společnosti
NÁLEZ Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX 52533/13-51 - List vlastnictví 474 pro katastrální území Lípa u Hradce Králové - Snímek katastrální mapy - Snímek okolí - Informace sdělené zadavatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření - Fotodokumentace - Odborná literatura - SW NEMExpress AC - Nabídky realitních kanceláří Místopis Obec Všestary patří k menším obcím ležící v Královéhradeckém kraji, okres Hradec Králové. Obec má kolem dvou tisíc obyvatel. Občanská vybavenost v obci je na přiměřené úrovni. Dopravní obslužnost je přiměřená. Běžně dosažitelné jsou větší města - Hradec Králové a podobně.
-2-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tř
Poloha v obci:
širší centrum - smíšená zástavba
Přístup k pozemku
železnice
autobus silnice II.,III.tř
zpevněná komunikace nezpevněná komunikace
Celkový popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 6 v širším centru obce s hospodářskou částí. K domu patří nejen pozemky pod stavbou, ale ještě zahrada. Vlastní budova je přízemní, zřejmě nepodsklepená, hospodářská část přímo navazuje na část obytnou. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 80 let. Přístup k nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci. Do nemovitosti jsou dovedeny místní inženýrské sítě. Technický stav působí dojmem nedostatečné běžné údržby. Nemovitost není pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 432.000 Kč, přičemž stav těchto pohledávek není znám. Dále je na listu vlastnictví zapsáno zástavní právo exekutorské na částku 63 555 Kč. Mimo to jsou na nemovitosti zapsány exekuční tituly. Věcná břemena na nemovitosti dle LV neváznou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky - Zhoršený technický stav nemovitostí.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z -3-
komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost není v záplavovém území. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Na listu vlastnictví je zapsáno dříve popsané zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek. Na nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Zhoršenýý technickýý stavem stavby.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků
Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Všestary - Lípa KRC: 0,95
KMP: 0,90
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
1 000 1 000 000 1 000,00 0,77 Parcela č.: 769,50 Popis pozemku: Stavební pozemek nezasíťovaný, podobného charakteru jako oceňovaný ve stejné lokalitě. Průměrná jednotková cena 769,50 Kč/m2
-4-
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v obci Všestary - Lípa z nabídek realitních kanceláří činí 91 Kč Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 8 nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 527 527
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 770 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 405 790 405 790 405 790
Výpočet věcné hodnoty stavby
Rodinný dům
Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 180,00 m2 3,60 m 180,00 m2 2,14 m 2 260,00 m 5,18 m
Název Přízemí Zastřešení Hospodářská část Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Přízemí (180)*(3,60) Zastřešení (180)*(2,14) Hospodářská část (260)*(5,18)
= = =
[m3] 648,00 m3 385,20 m3 1 346,80 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Přízemí Zastřešení Hospodářská část Obestavěný prostor - celkem:
-5-
Obestavěný prostor 648,00 m3 385,20 m3 1 346,80 m3 2 380,00 m3
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Popis kamené zděné tl. 45 cm hurdiskové dřevěný vázaný, neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře dřevěná, jednoduchá prkenný povrch
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 260 270 2 380,00 1 410 100,00 1 410 3 355 800
roků roků % [Kč]
80 40 66,70 1 117 481
betonová mazanina přímotopy světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn litinové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
-6-
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
270,00 m2 2 380,00 m3 260,00 m2 600,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita Smidary Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 0,70 1,00 1,00 0,90 0,90 0,70 Celkový koef. KC 0,36 -7-
Upravená j. cena Kč/m2 5 176
Užitná plocha 100,00 m2
Výměra pozemku. 934 m2
Název: Rodinný dům Lokalita Chlumec nad Cidlinou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 100,00 m2
Jednotková cena 14 490 Kč/m2
0,90 0,60 1,00 0,80 0,80 0,90 0,70
Výměra pozemku. 834 m2
Název: Rodinný dům Lokalita Řadový Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 93,00 m2
Celková cena 1 449 000 Kč
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,22 2 613 Celková cena Jednotková cena 1 200 000 Kč 12 000 Kč/m2
0,90 0,80 1,00 0,90 0,90 0,80 0,80
Výměra pozemku. 293 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,37 2 107 Celková cena Jednotková cena 525 000 Kč 5 645 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota -8-
2 107 Kč/m2 3 299 Kč/m2 5 176 Kč/m2 3 299 Kč/m2 270,00 m2 890 730 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů
č. plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem
nájem
[Kč/m2 /rok] [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok:
[Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
nájem
Současný stav 890 730 Kč 0 Kč 1 526 593 Kč 409 112 Kč
Obvyklá cena 890 000 Kč -9-
0 3 355 800
0 95 % 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00 0
slovy: Osmsetdevadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Majitelka, ač byla písemně vyzvána, neumožnila prohlídku domu, takže vnější míry byly získány mimo pozemek a vnitřní pak podle pomůcek. Dále se nepodařilo dohledat relevantní uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly proto použity nabídky realitních kanceláří upravené koeficienty. Z těchto důvodů mohla být použita pro výpočet toliko porovnávací metoda a výsledek lze označit spíše za názor zpracovatele na tržní cenu.
- 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
počet stran A4 příloze
Podklady a přílohy Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX 52533/13-D1 List vlastnictví 474 pro katastrální území Lípa u Hradce Králové Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Karty porovnávaných nemovitostí
- 11 -
3 1 1 2 2 8
Příloha č. 1
Usnesení - str. 1
- 12 -
Příloha č. 1
Usnesení - str.2
- 13 -
Příloha č. 1
Usnesení - str. 3
- 14 -
Příloha 2
LV 474 - str. 1
- 15 -
Příloha č. 3
Katastrální mapa
- 16 -
Příloha č. 4
Mapka místa
- 17 -
Příloha č. 4
Mapka oblasti
- 18 -
Příloha č. 5
Vjezd ze silnice
Zahrada
Hospodářská část
Obytná část
- 19 -
Příloha č. 5
Boční část obytné části
Zadní trakt
Pohled zezadu
Zadní část hospodářské části
- 20 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 1 - str. 1
- 21 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 1 - str. 2
- 22 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 2
- 23 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 2 - str. 2
- 24 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 3 - str. 1
- 25 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti č. 3 - str. 2
- 26 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti - pozemek - str. 1
- 27 -
Příloha č. 6
Karta porovnávané nemovitosti - pozemku - str. 2
- 28 -
