ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 12352032012 NEMOVITOST:
Rodinný dům, o ceně id.1/2 RD č.p.163 vč.pozemků a příslušenství v obci Řevničov , k.ú.Řevničov, okres Rakovník. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Řevničov, k.ú. Řevničov Adresa nemovitosti: Palackého 163, 270 54 Řevničov Vlastníci stavby: Pavla Hajnová, Palackého 163, 270 54 Řevničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Miroslava Vajnarová, Palackého 163, 270 54 Řevničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Pavla Hajnová, Palackého 163, 270 54 Řevničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Miroslava Vajnarová, Palackého 163, 270 54 Řevničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon: 603 838 561 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
e-mail:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 300 000 Kč 12.12.2012
Stav ke dni :
Budoucí stav 12.12.2012
Počet stran:
10 stran
V Středoklukách, dne 21.12.2012
Počet příloh: 2
Počet vyhotovení: 2
Tomáš Maršál NÁLEZ
Přehled podkladů: - výpis z KN Rakovník, LV č.1366 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/Sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2012 - databáze znalce - zástavní právo smluvní V-3278/2011-212 - smlouva o převodu nemovitosti RI 179/1987 -Rozhodnutí o dědictví D 633/1990 - Smlouva darovací V-438/2009-212 SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti RD č.p.163 vč.pozemků a příslušenství v obci Řevničov , k.ú.Řevničov, okres Rakovník.
Jedná se o spoluvlastnické podíly o velikosti jedné poloviny (idealní), jak je uvedeno, k:- budově č.p. 163 (způsob využiti bydleni) postavené na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 218 v obci Řevničov, - pozemek označen jako stavební parcela č. parc. 218 (druh pozemku . zastavěna plocha a nádvoří) o výměře 474 m2,v katastrálním uzemí Řevničov; uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitosti na listu vlastnictví č. 1366 pro obec a katastrální území Řevničov, okres Rakovník, kde statni správu katastru nemovitosti vykonává Katastrální úřad pro Středočesky kraj, Katastralní pracoviště. Rakovník. Bylo zjištěno, že jde o menši rodinný dům s hospodářskou přístavbou, se sklonitou střechou, o dvou nadzemních podlažích s možnosti adaptace podkroví. K domu naleží menší pozemek poskytující dokonale soukromí. -2-
Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Stavebn.technicky stav objektu je dobrý, celková údržba domu je dobrá. Jedna se klidnou lokalitu vhodnou zejména k bydleni i podnikáni.Objekt se nacházi v hezkém prostředí, v blízkosti měst Kladna a Rakovníka, s poměrně dobrou dopravní dostupnosti do Prahy. Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Další popis konstr. prvků je popsán v posudku. Účel užití -bydlení, podnikání.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky p.č.218 Popis: Jedná se o pozemek p.č. 218 v obci Řevničov , k.ú.Řevničov, okres Rakovník , které je zapsán na LV č.1366 u KN Rakovník. Přístup po zpevněné komunikaci , možnost napojení na inž.sítě. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:
-3-
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) 200 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 242 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: zvýšená cena stavebních pozemků Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,2550 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 37,99 1,00 2,1460 1,2550 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 218
Výměra [m2] 474,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
242,00
349,92
Jedn. cena [Kč/m2] 349,92
Cena [Kč] 165 862,08
=
165 862,08 165 862,08 Kč
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky p.č.218 - zjištěná cena
=
1/2 82 931,04 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
135,20 m2 768,00 m3 96,20 m2 574,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí: RD Řevničov Jedná se o samostatně stojící objekt v klidné části obce s kompletní obč.vybaveností a výbornou obslužností. K objektu patří stodola, kůlna, garáž RD Řevničov Jedná se o ŘRD v obci Řevničov, v ul.Palackého. Objekt je přízemní, částečně podsklepený se -4-
sklonitou střechou. Možnost napojení na inž.sítě. Stavebně techn.stav dobrý
Srovnatelné nemovitosti Název: RD Řevničov Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 100,00 m2
1,00 1,05 1,05 0,50 1,00 1,00
Výměra pozemku. 1 144 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,55 10 308 Celková cena Jednotková cena 1 870 000 Kč 18 700 Kč/m2
Název: RD Řevničov Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 132,00 m2
1,02 1,00 1,05 0,50 1,00 1,00
Výměra pozemku. 773 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,54 7 667 Celková cena Jednotková cena 1 890 000 Kč 14 318 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
REKAPITULACE OCENĚNÍ -5-
7 667 Kč/m2 8 988 Kč/m2 10 308 Kč/m2 8 988 Kč/m2 135,20 m2 1 215 178 Kč
Současný stav
Obvyklá cena
Budoucí stav
1 300 000 Kč
Minimální cena v rekonstrukci
x
Komentář ke stanovení obvyklé ceny
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Rakovník LV č.1366 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : . Obvyklá cena nemovitosti id.1/2 bez závad je minimálně :1 300 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena id.1/2 oceňované nemovitosti je 1 300 000,- Kč slovy: jedenmiliontřistatisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Řevničov. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do Rakovníka, Kladna, Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na spoluvlastnický podíl, polohu oceňované nemovitosti v obci Řevničov, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.163 vč.pozemků a příslušenství v obci Řevničov , k.ú.Řevničov, okres Rakovník podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen -6-
měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.1/2 RD č.p.163 vč.pozemků a příslušenství v obci Řevničov , k.ú.Řevničov, okres Rakovník ve výši: 1 300 000,-Kč.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
-7-
-8-
