ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 187-60.15
NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. 164/2 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Klínec, k.ú. Klínec Adresa nemovité věci: Klínec, 252 10 Vlastník pozemku: 27074307, Invests.r.o. ALKAT, Jansova 92, 252 28 Černošice, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Ing. Jiří Hanák insolvenční správce dlužníka ALKAT Invest, s.r.o. Jansova 92, 252 28 Černošice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, 253 01 Hostivice
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
NUMPAGES
6 550 000 Kč 16.12.2015
stran
V Hostivici, dne 20.12.2015
Stav ke dni :
Počet příloh: 0
Ing. Jaroslava Luňáčková
16.12.2015 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 751, k.ú. Klínec vyhotovený dálkovým přístupem dne 13.12.2015 - Snímek katastrální mapy, k.ú. Klínec - Územní plán obce Klínec - Údaje o nabídce prodeje pozemků zjištěné z realitní inzerce na internetovém server Místopis Obec Klínec se nachází v okrese Praha-západ, kraj Středočeský, asi 7 km jižně od města Černošice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Pozemek parc.č. 164/2 je orná půda o rozloze 5199 m2 , k.ú. Klínec. Pozemek je rovinný, na okraji obce. Bez inženýrských sítí, v blízkosti nově zastavovaného území rodinnými domy. Přístup po zpevněné komunikaci. V územním plánu 9/2014 obce Klínec je pozemek parc.č.164/2 zahrnut v území B, t.j. plochy pro bydlení, Z8 - zábor zemědělského půdního fondu nově vymezených zastavitelných ploch. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezemí Ostatní rizika: nejsou
-2-
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek parc.č.164/2
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek parc.č.164/2
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití -3-
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,010 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Klínec: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo V služby – základní sortiment)
Pi 0,65 0,85 1,02 0,85 0,95 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 048,25 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek parc.č.164/2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo -4-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I II
0,00 0,00
6
IO = 1 + Pi = 1,000
Index omezujících vlivů
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,010 = 1,010 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění § 4 odst. 2 1 048,25 1,010 Typ
Parcelní číslo 164/2
Název
§ 4 odst. 2 orná půda Stavební pozemek - celkem
Výměra [m2] 5 199,00 5 199,00
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,800
846,99
Jedn. cena [Kč/m2] 846,99 2 m
Cena [Kč] 4 403 501,01 4 403 501,01
=
4 403 501,01 Kč
Pozemky - zjištěná cena
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek parc.č.164/2 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Stavební pozemek 1 323 m2 KRC: 0,90
KMP: 0,85
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00 -5-
KIV: 1,00
KVP: 0,80
KUV: 1,00
1 323 2 738 610 2 070,00 0,61 Parcela č.: 1 266,84 Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v obci Klínec a je umístěn v zástavbě rod. domů, na klidném místě. Pozemek je o velikosti 1323 m2, je svažitý, ze tří stran oplocený. K tomuto pozemku lze přikoupit sousední pozemek, který je o výměře 1255 m2. Na pozemku je kaplička s elektřinou, přípojka kanalizace, obecního vodovodního řadu. Před pozemkem je asfaltová komunikace a veřejné osvětlení. Lokalita: Stavební pozemek 4 967 m2 KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,80
KUV: 1,00
4 967 7 649 180 1 540,00 0,72 Parcela č.: 1 108,80 Popis pozemku: Nabízeme k prodeji pozemek k výstavbě rodinných domů. Inženýrské sítě jsou u paty pozemku. Dostupnost do Prahy 20min - autobus, vlak každých 20min. Golfové hřiště Líšnice je 5 min. V obci je mateřská školka. Nedaleko je velký rybník pro vodní rekreaci.. Lokalita: Stavební pozemek 1 255 m2 KRC: 0,90
KMP: 0,85
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,80
KUV: 1,00
1 255 2 597 850 2 070,00 0,61 Parcela č.: 1 266,84 Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v obci Klínec a je umístěn v zástavbě rod. domů, na klidném místě. Pozemek je o velikosti 1255 m2 a částečně oplocený. K tomuto pozemku lze přikoupit sousední pozemek, který je o výměře 1323 m2. Na pozemku je kaplička s elektřinou, přípojka kanalizace, obecního vodovodního řadu. Před pozemkem je asfaltová komunikace a veřejné osvětlení. Lokalita: Stavební pozemek 1 516 m2 KRC: 0,90
KMP: 0,85
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,75
KUV: 1,00
1 516 3 699 040 2 440,00 0,57 Parcela č.: 1 399,95 Popis pozemku: Krásný, zasíťovaný, stavební pozemek v obci Klínec, 20 min. od metra Smíchovské nádraží. Pozemek o ploše 1.516 m2 je oplocen a nachází se v okrajové části nově vystavěných rodinných domů v těsné blízkosti lesa. Vzhledem k jeho umístění poskytuje klid, prostor a dostatek soukromí. K pozemku je přivedena kanalizace, elektřina a městský vodovod. Příjezd k parcele zajišťuje pravidelně udržovaná asfaltová komunikace ze dvou stran pozemku, což umožňuje například výstavbu dvojdomu s vlastními vchody a vjezdy. V obci je mateřská škola, potraviny, restaurace, fotbalové hřiště, pravidelná MHD po celý den (zastávka 5 min. chůze), základní škola v sousední obci. Nádherná příroda brdských lesů s množstvím cyklostezek a turistických tras. Možnost výuky jízdy na koni ve vedlejší obci. Průměrná jednotková cena 1 260,61 Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 164/2 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 5 199 5 199
-6-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 1 260,00 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 6 550 740 6 550 740
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1
Pozemek parc.č.164/2
4 403 501,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemeky parc.č.164/2
6 550 700,00 Kč
Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
6 550 740 Kč 6 550 740 Kč 4 403 501 Kč
Obvyklá cena 6 550 000 Kč slovy: Šestmilionůpětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18
Komentář ke stanovení výsledné ceny V územním plánu obce Klínec je pozemek parc.č.164/2 zahrnut v území B, t.j. plochy pro bydlení, Z8 - zábor zemědělského půdního fondu nově vymezených zastavitelných ploch. Popis použitých způsobů ocenění: Pro objektivizaci obvyklé ceny je proveden propočet administrativní ceny a porovnávací hodnoty pozemku. Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Způsoby ocenění pozemku pro objektivizaci stanovení obvyklé ceny: Administrativní cena je cena zjištěná podle platného cenového předpisu, t.j. v daném případě podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č.460/2009Sb., vyhlášky č.364/2010Sb., vyhl.č.387/2011Sb, vyhlášky č.450/2012Sb, č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. -7-
Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - pozemek parc.č.164/2 k.ú. Klínec, obec Klínec , okres Praha-západ ve výši přibližující se porovnávací hodnotě
6 550 000,- Kč Slovy: šestmilionůpětsetpadesáttisíc Kč V Hostivici, 20.12.2015 Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324 253 01 Hostivice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 187-60.15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 187-60.15 .
-8-
