ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 12412092012 NEMOVITOST:
o ceně byt.jednotky č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, k.ú. Dvory Adresa nemovitosti: Závodní 7, 360 06 Karlovy Vary Vlastník stavby: Viktor Holec, Závodní 7/28, 36006 Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Viktor Holec, Závodní 7/28, 36006 Karlovy Vary, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 27201 Kladno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon: 603 838 561 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
e-mail:
1 500 000 Kč 18.12.2012
Počet stran: 10 stran
V Středoklukách, dne 26.12.2012
Stav ke dni :
Počet příloh: 2
Tomáš Maršál NÁLEZ
18.12.2012 Počet vyhotovení: 2
Přehled podkladů: - výpis z KN Karlovy Vary LV č.1179, 618 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo smluvní V-3574/2012-403 - věcné břemeno V-3574/2012-403 - dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví V-3574/2012-403
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované byt.jednotky č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary , a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do byt.jednotky byt.jednotky č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary.
Jedná se o byt.jednotku č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary. Uvedená jednotka a příslušné spoluvlastnické podíly na společných částech budovy a pozemcích . • byt č. 7/5, který se nachází v budově č.p. 7 postavené na pozemku č. parc. 164/1 v katastrálním území Dvory, • spoluvlastnický podíl ve výši 9866/57962 na společných částech budovy č.p. 7 postavené na pozemku č. parc. 164/1 v katastrálním území Dvory, • spoluvlastnický podíl ve výši 9866/57962 na pozemku č. parc. 164/1 v katastrálním území Dvory. Shora uvedený byt č. 7/5 je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 1179 pro obec Karlovy Vary a katastrální území Dvory, okres Karlovy Vary, a shora uvedená budova a shora uvedený pozemek jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.1179, 618 pro obec Karlovy Vary a katastrální území Dvory, okres Karlovy Vary, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Jde o velmi prostorný byt o dispozici 2+1, s podlahovou plochou cca 82,9 m2, umístěný v bytovém domě č.p. 7 (částečně rekonstruovaném) v Karlových Varech, části Dvory, ulici Závodní. Bytová jednotka sestává z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice a příslušenství, které je tvořeno předsíní, spíží, koupelnou a WC; k bytové jednotce náleží dále zděná kůlna o podlahové ploše 15,77 m2. V blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty. Bytový dům se nachází dobré lokalitě. V místě je k dispozici plná občanská vybavenost.Další popis konstr. prvků je popsán ve znaleckém posudku. Stavebně technický stav dobrý. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: -2-
Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.7/5
Obsah tržního ocenění majetku: 1. Ocenění pozemků 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.7/5
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. , kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.7/5 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky č.p.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary Popis: -3-
Jedná se o pozemek č.p.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary .Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: a Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,4030 2,1310
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1310 1,4030 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 164/1
Výměra [m2] 652,00
Úprava [%]
Jedn. cena [Kč/m2] 2 391,83
Upr. cena [Kč/m2] 2 391,83
Cena [Kč] 1 559 473,16 1 559 473,16
Pozemky č.p.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy = Vary - zjištěná cena Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: pozemky č.p.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy = Vary
1 559 473,16 Kč
1 559 473,16 Kč 1 559 473,16 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
1 559 473,16 Kč
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu:
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Karlovy Vary 3 26 955,- Kč/m2
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu: byt.jedn.č.7/5: sklad: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
Výpočet indexu cenového porovnání -4-
82,90 m2 15,70 m2 98,60 m2
Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8. Vytápění bytu 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav Koeficient pro stáří : 0,70
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
IV II III IV
0,04 -0,02 0,00 0,65
č. III II III
Pi 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II II II I
0,00 0,00 -0,01 -0,04
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,70 = 0,464 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu 8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,464 * 0,950 * 0,900 = 0,397
-5-
Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 26 955,- Kč/m2 * 0,397 = 10 701,14 Kč/m2 CP = CU * PP = 10 701,14 Kč/m2 * 98,60 m2 = 1 055 132,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 055 132,40 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 559 473,16 Kč Spoluvlastnický podíl: 9 866 / 57 962 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 559 473,16 Kč * 9 866 / 57 962 = 265 445,67 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
265 445,67 Kč
Byt.jedn. č.7/5 - zjištěná cena
=
1 320 578,07 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu:
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt.jedn. č.7/5
1 320 578,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 320 578,10 Kč
Celkem
1 320 578,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 320 578,10 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou:
2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.7/5 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:
82,90 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí: byt 2+1 Prodej bytu 2+1, 63 m2, OV, cihla, K.V. Dvory - kpt. Jaroše v 1. patře udržovaného cihlového domu. Byt je po rekonstrukci, má nová eurookna, v osobním vlastnictví o celkové velikosti 63 m2. Topení je zde lokální plynové - plynový kotel. Nedaleko sklárny Moser, v blízkosti veškeré služby -6-
a obchody.
byt . jednotka 2+1 Byt 2+1 v OV ve zvýšeném přízemí 3.podlažního panelového domu. Byt je po celkové rekonstrukci, v chodbě a kuchyni dlažba, v pokoji plovoucí podlaha. Kuchyň vybavena elektrospotřebiči, lednice, mikrovlná trouba, sporák. V koupelně masážní sprchový kout. V pokoji sádrokartonová vestavba šatního úložného prostoru. Dům je taktéž po rekonstrukci, zateplený s novými vchodovými dveřmi. Slunný tichý byt ve velice příjemné lokalitě se sklepem, parkováním zdarma na hlídaném parkovišti před domem a veškerou občanskou vybaveností v bezprostřední blízkosti.
Srovnatelné nemovitosti Název: byt 2+1 Lokalita Karlovy Vary Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 63,00 m2
0,86 0,90 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 0 m2
Název: byt . jednotka 2+1 Lokalita Karlovy Vary Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,74 17 496 Celková cena Jednotková cena 1 499 000 Kč 23 794 Kč/m2
0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC -7-
Upravená j. cena Kč/m2
Užitná plocha 62,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
0,85 Celková cena 1 350 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
18 508 Jednotková cena 21 774 Kč/m2
17 496 Kč/m2 18 002 Kč/m2 18 508 Kč/m2 18 002 Kč/m2 82,90 m2 1 492 366 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.7/5 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.7/5
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena
1 320 580,00 Kč 1 492 370,00 Kč Současný stav 1 492 400 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 320 578 Kč
1 500 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Karlovy Vary LV č.1179, 618 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 1 500 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi - tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 1 500 000,- Kč slovy:jednmilionpětsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Karlovy Vary. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost je velmi dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti , do centra Karlových Varů. Dále je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem.Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Karlovy Vary, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. -8-
Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jednotku č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary včetně příslušenství a pozemku podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jednotky č.7/5 vč.podílu 9866/57962 na společných částech domu č.p.7 a pozemků p.č.164/1 v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, okres Karlovy Vary ve výši: 1 500 000,-Kč
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti
-9-
- 10 -
- 11 -
