ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 147392014 NEMOVITÁ VĚC: o ceně pozemku č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba , rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.Horní Počernice , okres Hl.m.Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Horní Počernice Adresa nemovité věci:Praha, Vlastník stavby: Jan Litoš, U Besedy 300, 19014 Klánovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jan Litoš, U Besedy 300, 19014 Klánovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
SUBASTA a.s., IČO:28435842 T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
(ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
12
6 000 000 Kč 8.1.2015
stran
V Středoklukách, dne 27.1.2015
Stav ke dni : Počet příloh:
Tomáš Maršál
NÁLEZ Přehled podkladů
e-mail:
8.1.2015 Počet vyhotovení: 2
- výpis z KN Hl.m.Praha, LV č.3004 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - cenová mapa stavebních pozemků pro Hl.m.Praha pro rok 2015 SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti na pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba , rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.Horní Počernice , okres Hl.m.Praha. Jedná se o: pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 3693/2 (druh pozemku – zahrada) o výměře 582 m2, pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 3695/2 (druh pozemku – orná půda) o výměře 415 m2, pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 3695/5 (druh pozemku – zahrada) o výměře 452 m2, Pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 3695/6 (druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 336 m2, jehož součástí je stavba – rozestavěná budova, vše v katastrálním území Horní Počernice. Výše uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 3004 pro obec Praha a katastrální území Horní Počernice, okres Hlavní město Praha, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Jedná se o stavbu vybudovanou jako pěstírna akvarijních ryb (prakticky dokončenou, avšak dosud nezkolaudovanou), zděnou (s přilehlou konstrukcí skleníku), s plochou střechou, umístěnou na rozlehlém vlastním pozemku. Jde o objekt vhodný zejména k podnikání.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: rozestavěná stavba, nutná kolaudace a následné zapsání do KN Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova bez č.p. rozestavěná na pozemku p.č.3695/6 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 v obci Praha, k.ú.Horní Počernice , okres Hl.m.Praha 3. Výnosové ocenění 3.1 4. Porovnávací ocenění 4.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba , rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.Horní Počernice , okres Hl.m.Praha 4.2
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Horní Počernice:
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova bez č.p. rozestavěná na pozemku p.č.3695/6 -3-
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Obestavěný prostor - celkem:
1 023,58 m3
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
= * * * * * * =
1 023,58 m3 * 4 579,55 Kč/m3
2 695,0,9390 0,9397 0,9885 0,7658 1,2000 2,1200 4 579,55
=
4 687 535,79 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení:
-
2 812 521,47 Kč
Budova bez č.p. rozestavěná na pozemku p.č.3695/6 - zjištěná cena
=
1 875 014,32 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 v obci Praha, k.ú.Horní Počernice , okres Hl.m.Praha Jedná se o pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 v obci Praha, k.ú.Horní Počernice , okres Hl.m.Praha, které jsou zapsány na LV č.3004 u KN Hl.m.Praha, pracoviště Praha. Přístup po zpevněné komunikaci , možnost napojení na inž.sítě. Byla použita cenová mapa stavebních pozemku pro Praha pro rok 2015. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa § 2 cen. mapa § 2 cen. mapa § 2 cen. mapa
zahrada orná půda zahrada zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 3693/2 3695/2 3695/5 3695/6
Výměra [m2] 582,00 415,00 452,00 336,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 400,00 2 400,00 2 400,00 2 400,00
Cena [Kč] 1 396 800,996 000,1 084 800,806 400,4 284 000,-
Pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 v obci Praha, k.ú.Horní = Počernice , okres Hl.m.Praha - zjištěná cena
4. Porovnávací ocenění -4-
4 284 000,- Kč
4.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba , rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.Horní Počernice , okres Hl.m.Praha Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
285,00 m2 1 076,00 m3 336,00 m2 1 785,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí pozemek k prodeji pozemek 3 832 m2, včetně inženýrských sítí (vodovod, kanalizace, plyn, elektřina), určený pro komerční výstavbu, Praha 9 - Horní Počernice. Pozemek se nachází v klidné lokalitě Horních Počernic. Územním plánem je pozemek určen pro veřejnou zástavbu, tzn. škola, zdravotní zařízení, domov důchodců. Veškeré sítě jsou na hranici pozemku.Výborná dopravní dostupnost 500 m metro B Černý Most 10 min., v okolí veškerá občanská vybavenost pozemek pozemek v Praze - Horních Počernicích určený ke komečním účelům o výměře cca 2.000 m2. Dle schváleného územního plánu je vyčleněn jako území VN - služeb nerušící výroby a sklady. Na parcely se nevztahují žádná zástavní práva či práva třetích osob, možnost napojení na kompletní IS pozemek prodej komerčního pozemku o výměře 4900 m2 s platným územním plánem a stavebním povolením na výstavbu komerční budovy se zastavěnou plochou 1800 m2. Pozemek je umístěný přímo u sjezdu z R10 v Horních Počernicích, velice frekventované místo s výbornou viditelností z R10 je vhodné na výstavbu autosalonu, showroomu, prodejny či skladových ploch, veškeré inženýrské sítě k dispozici. Jedná se o výstavbu nové budovy na pozemku - pro konkrétního zájemce na klíč s dokončením na přání zákazníka, včetně barvy opláštění, vstupů, počtu pater vestavby, velikosti kanceláří, výtahů, hydraulické plošiny.. Úpravy projektu dle dohody. Funkční využití dle ÚP - VN, výška atiky dle ÚP 12 m. Budova může mít 3. nadzemní podlaží. K dispozici jsou další pozemky různých velikostí - podle Vaší potřeby. Foto budovy je ilustrační - znázorňuje možnou výstavbu. Srovnatelné nemovité věci Název: pozemek Lokalita: Horní Počernice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,85 K2 K2 1,00 -5-
K3 K3
Výměra pozemku 3 832 m2 Název: pozemek Lokalita: Horní Počernice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Výměra pozemku 2 000 m2 Název: pozemek Lokalita: Horní Počernice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Výměra pozemku 4 900 m2
1,00
Celková cena 13 500 000 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,83 2 935 Jednotková cena 3 523 Kč/m2
1,02 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00
Celková cena 6 000 000 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,87 2 601 Jednotková cena 3 000 Kč/m2
0,98 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00
Celková cena 29 200 000 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,78 4 672 Jednotková cena 5 959 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výměra pozemku Výsledná porovnávací hodnota
REKAPITULACE OCENĚNÍ -6-
2 601 Kč/m2 3 403 Kč/m2 4 672 Kč/m2 3 403 Kč/m2 1 785,00m3 6 074 355 Kč
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova bez č.p. rozestavěná na pozemku p.č.3695/6 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 v obci Praha, k.ú.Horní Počernice , okres Hl.m.Praha 3. Výnosové ocenění 3.1 4. Porovnávací ocenění 4.1 pozemky č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba , rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.Horní Počernice , okres Hl.m.Praha 4.2
1 875 014,00 Kč 4 284 000,00 Kč 0,00 Kč 6 074 355,00 Kč 0,00 Kč 6 074 355,00 Kč
Současný stav 6 074 355 Kč 0 Kč 6 159 014 Kč 4 284 000 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena 6 000 000 Kč slovy: Šestmilionů Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha-město LV č.3004 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 6 000 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 6 000 000,- Kč slovy: šestmilionů Kč -7-
Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Praha, k.ú. Horní Počernice. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také rozestavěností, poměrně stářím nemovitosti a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Praha, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na pozemku č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba , rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.Horní Počernice , okres Hl.m.Praha podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemku č.p.3693/2, 3695/2, 3695/5, 3695/6 jehož součástí je stavba , rozestavěná budova vč. příslušenství v obci Praha, k.ú.Horní Počernice , okres Hl.m.Praha stanovuji ve výši 6 000.000,- Kč. :
6 000 000,-Kč
Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, -8-
předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu).
Koncesní listina:
Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.8.2005, č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice.
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne
- 10 -
počet stran A4 příloze 3
- 11 -
- 12 -
