Vědecké grémium ČBA 27. května 2008
Hypoteční krize v USA – čeká evropské trhy stejný osud ?
Pavel Kühn ředitel odboru Developerská centra Česká spořitelna
O čem budeme dnes hovořit • Hypoteční trh v USA – příčiny krize • Průběh krize v USA a její dopad do Evropy a světových financí • Jak to vypadalo v Countrywide • Subprime mortgage v USA a v Evropě • Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ? • Čeho se vyvarovat na českém trhu
Žádný strom neroste do nebe - trh Realitní trh • Krize 80-tých let Velká Británie, Německo, Itálie, Kanada • Krize 90-tých let Švédsko, Rakousko, Dánsko, Japonsko • USA v letech 1991 – 2005 obrovský boom trhu spojený s růstem cen nemovitostí Národní index cen rezidenčních nemovitostí v letech 1988-2006 16
12
8
4
0
-4 1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
Žádný strom neroste do nebe – poskytovatelé Chování poskytovatelů hypoték v optimismu růstu trhu • Poptávka a zisky generují půjčování méně bonitním klientům s vyšším ziskem • Dlouhodobý růst cen zmírňuje požadavek na vlastní zdroje • Vysoká konkurence poskytovatelů generuje produkty s nízkými počátečními náklady a s následným nárůstem ceny • Vysoké odměny prodejním kanálům a zprostředkovatelům za rizikové, ale výnosné produkty
Žádný strom neroste do nebe sekuritizace • •
•
•
Více lepších papírů je odpověď ! Jak je ale vytvořit ? Sekuritizací čili vytvořením obchodovatelných CP z v podstatě nelikvidních dluhových aktiv. V podstatě se jedná o proces „zlikvidnění“ aktiv. Vstupním aktivům v procesu sekuritizace se meze téměř nekladou (kreditní dluhy, korporátní dluhy, hypotéky, dluhy za nákup aut a jiné). Proces sekuritizace tímto nekončí, CDO se stávají podkladem pro další CDO atd. (fenomén CDOn) = komplexní a nepřehledný systém.
Dlužníci
Tok peněz před sekuritizaci
Původce (např. hypoték)
Tok peněz po sekuritizaci
Prodej aktiv
Prodejná cena Administrátor
SPV (emise CDO)
Prodejná cena
Úrok a jistina
Investoři (fondy, banky)
Žádný strom neroste do nebe investoři •
•
•
Z procesu sekuritizace zbude na každého investora něco. Po rozdělení poolu aktiv (často smíšeného, dluhy z kreditních karet s hypotékami apod.) se vytvoří tzv. tranše s rozdílným ratingem. Nejvyšší tranše (AAA) kupují konzervativní investoři (čínská vláda), rizikovější pak riziko hledající investoři.
Začátek krize, aneb jak to „prasklo“ Průběh krize a první zásahy • začínají růst úroky a klesat ceny nemovitostí • první problémy se splácením • prodeje zástav za nižší ceny, postupně zamrznutí prodejů • investoři zjišťují „kvalitu“ dluhopisů a realizují první ztráty • nízká likvidita finančního trhu začíná ohrožovat ekonomiku Opatření k záchraně • FED i ECB pumpují nízko úročené peníze na trh • FED snižuje neobvykle úrokové sazby • Politici slibují státní zásahy k záchraně klientů
Americké bydlení – Kladivo dopadlo Obrázek z dříve oblíbené lokality bydlení – Marple Heights (Cleveland) • Každý 12-tý dům je prázdný po propadnutí zástavy • Místní předpis zakazuje zatloukat okna prkny • Místní samospráva upravuje okolí domů a seká trávníky na své náklady Bude zachována alespoň malá naděje, že domy někdo koupí ???
Kolik se v Americe draží propadlých zástav Vývoj propadlých zástav měsíčně v tis. 250
200
150
100
50
0 2005
2006
2007
Source: Realty Track
A co na to Evropa ? Velká Británie byla první • nižší stupeň krize • 1. pol. 2007 o 30% rostou osobní bankroty • rostou nucené prodeje domů na hypotéky • růst HDP bude poloviční (ze 3 na 1,5%) Ostatní země • investoři realizují ztráty z MBS • nedostatek likvidity na finančním trhu • pokles ceny akcií finančních institucí a realitních firem
Úvěrová horečka Countrywide Prodejce banky sděloval zákazníkovi: „Jsem si jistý, že si berete tu nejlepší možnou hypotéku“ 1.
Bylo hlavním cílem banky poskytování nejlepších produktů pro klienty ?
2.
Nebyla Countrywide spíše strojem na výrobu peněz, než odpovědnou bankou ?
Posuďte sami !
Countrywide a její hypotéky Praktiky banky: • Klienti s nízkou kredibilitou – méně než 500 bodů kreditního skóre (max. 850) Půjčovali i klientům 90 dní po splatnosti s hypotékou a to 2x v posledním roce, nebo těm, kteří byli v osobním bankrotu nebo jim propadla zástava • Klienti s peněžní rezervou či majetkem, která byla odečtena Počítačový systém odpočítával tyto rezervy či majetek, aby bylo dosaženo cíle – subprime mortgage s maximalizovaným ziskem a prémiemi pro zaměstnance banky, včetně provize zprostředkovateli.
Countrywide a její hypotéky •
Hypotéky bez dokumentace příjmu ve výši přes 95% hodnoty nemovitosti
•
Adjustable rate mortgage – jako reakce na konkurenci na trhu v oblasti úrokové sazby. První rok splácení bez úmoru a s velmi nízkým úrokem, ale s tříletým poplatkem za předčasné splacení ve výši šestiměsíčního úroku se sazbou - trh + 3% (tzv. reset rate)
•
Klienti s vysokou splátkovou zátěží příjmů a nedostatečnými prostředky v rodinném rozpočtu Čtyřčlenné rodině mělo stačit na celkové životní náklady po splátce hypotéky 1.000 dolarů měsíčně, jednotlivci 550 dolarů.
Countrywide a její hypotéky •
poplatková politika banky
Poplatky za povodňové certifikáty, daňové certifikáty, ocenění, přípravu dokumentů, za zaslání e-mailem nebo kurýrem, apod. Poplatky byly buď násobné než u jiných bank nebo neodpovídající svojí výší drobnému úkonu banky a řada z nich byla zdrojem výnosů skrytých dceřiných společností této banky.
Co je to subprime hypotéka Precizní charakteristika bohužel neexistuje !
Definice subprime v USA jsou založeny na: •
Charakteristice kredibility klienta
•
Charakteristice poměru dluhové služby k příjmům
•
Charakteristice poměru hypotéky k hodnotě nemovitosti
•
Jednoduché charakteristice jako hypotéce s vysokými náklady pro klienta (úroková sazba a vstupní poplatky)
Co je to subprime hypotéka Ve skutečnosti pouze tři země Evropy potvrzují, že taková hypotéka existuje – UK, IR, NL Nejjednodušší charakteristika je Irská – příjemce úvěru nevykazuje příjmy nebo dostatečnou úvěrovou historii. Nejpropracovanější jsou definice ve Velké Británii – autory jsou FSA – Financial Services Authority a CML – Council of Mortgage Lenders. Jak tyto definice zní ???
Definice subprime ve Velké Británii
FSA
CML
Exekuce výše v L
Nesplácení hypotéky / nájmu
Další dlužné platby
IVA – individuální vyrovnání
Osobní bankrot
Celkem přes 500 L za posl. 3 roky i uhrazené
Více než 3 měsíční platby, kdykoli v posledních 2 letech
Více než 3 měsíční platby, kdykoli v posledních 2 letech
Jakékoli v posledních 3 letech
Jakýkoli v posledních 3 letech
Jakákoli exekuce za poslední 3 roky
Jakékoli prodlení v posledních 3 letech
Jakékoli prodlení v posledních 3 letech
Jakékoli v posledních 3 letech
Jakýkoli v posledních 3 letech
Rozdíl mezi Evropou a USA 1.
Produkty USA – převaha adjustable rate mortgage s netržním úrokem na 2-3 roky a bez umořování Evropa – produkty sice s krátkodobou fixací, ale bez zvláštních slev na počátku (pouze 14% produktů zlevněných)
2.
Schvalování úvěrů USA – tzv. rizikové lhaní a uvolnění standardů schvalování bylo hybnou silou rozvoje subprime Evropa – konzervativnější schvalování subprime, např. u krátkodobých fixací počítáno s vyšší sazbou, rozdělení rizikovosti klientů a certifikace příjmů měly vliv na LTV, apod.
Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ? 1.
Kredibilita klienta
•
Klienti dokládají bezdlužnost
•
Na zástavě nesmí váznout exekuce
•
Využíváme credit bureau
•
Používáme interní ratingy kredibility
Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ? 2.
Poměr dluhové služby k příjmům
•
Připouštíme vyšší zatížení – až 50%, ale …
•
Máme produkty s progresivním splácením, ale …
•
Klienti jsou převážně z vyšších příjmových skupin
•
Existuje obava klientů před vysokými splátkami
Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ? 3.
Poměr výše hypotéky a hodnoty nemovitosti (LTV)
•
Ceny nemovitostí rostou a ještě nedosahují evropské úrovně
•
Máme konzervativní metody oceňování
•
Máme nízkou LTV při neprověření příjmů – 50%
•
Klienti nejsou odkázáni na 100% hypotéky
Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ? 4.
Vysokonákladové hypotéky
•
Rizikově vážené úrokové sazby (bez příjmu, 100%)
•
Poplatková politika je shodná
•
Ostrá konkurence může spíše znamenat nižší rizikovou rezervu
Poskytujeme v ČR subprime hypotéky ?
1.
V České republice není produkt typický pro subprime hypotéku ve všech směrech
2.
Všechny banky deklarují zásady responsible lending
Půjčujeme však správnou hypotéku správným klientům ???
Čeho se vyvarovat na našem trhu ? 1.
Nekalým obchodním praktikám vůči klientům
2.
Manipulaci s podklady pro hypotéku (příjmy, ocenění zástavy)
3.
Podcenění schvalovacích pravidel
4.
Podcenění regionálních odlišností trhu bydlení
5.
Včasná indikace rizik z prodejních kanálů
6.
Upřednostnění objemů a zisku před odpovědností za klienty
7.
Adekvátní reakce na ekonomické změny
Banky mají všechny předpoklady zjistit jako první varovný signál trhu
Děkuji Vám za pozornost a přeji samé prime nebo near prime hypotéky
