Realitní trhy v Evropě, USA a ČR v kontextu světové ekonomické krize

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA MEZINÁRODNÍCH VZTAHŮ Hlavní specializace: Mezinárodní obchod

Realitní trhy v Evropě, USA a ČR v kontextu světové ekonomické krize Diplomová práce

Diplomant: Bc. Filip Rerko Vedoucí diplomové práce: Ing. Josef Abrhám, Ph.D.

Prohlášení

Prohlašuji, že diplomovou práci na téma „Realitní trhy v Evropě, USA a ČR v kontextu světové ekonomické krize“ jsem vypracoval samostatně a s použitím podkladových materiálů uvedených v přiloženém seznamu literatury.

V Praze, dne 1. prosince 2009

Filip Rerko:

2

Obsah Úvod .....................................................................................................................................................5  1 Developerský projekt .................................................................................................................9  1.1 Základní charakteristika developmentu ................................................................................... 9  1.2 Financování developerských projektů .....................................................................................12  1.3 Požadavky na osobu developera ................................................................................................12  1.3.1 Základní ekonomické ukazatele........................................................................................................... 13  1.3.2 Další požadavky .......................................................................................................................................... 13  1.4 Projektová společnost ....................................................................................................................14  1.4.1 Základní pojmy ............................................................................................................................................ 15  1.4.2 Struktura projektové společnosti........................................................................................................ 16  1.4.3 Činnost projektové společnosti ............................................................................................................ 17  1.5 Správcovská společnost, developer...........................................................................................17  1.6 Generální dodavatel a smlouva o dílo.......................................................................................18  1.7 Projektový manager........................................................................................................................20  1.6 Fáze developerského projektu....................................................................................................21  1.6.1 Přípravná fáze .............................................................................................................................................. 22  1.6.2 Realizační fáze inženýrská ..................................................................................................................... 22  1.6.3 Realizační fáze stavební........................................................................................................................... 23  1.6.4 Závěrečná fáze po dokončení ................................................................................................................ 23  1.7 Investice a zajištění výnosů z developerského projektu....................................................25  1.7.1 Prodej projektu............................................................................................................................................ 25  1.7.2 Prodej bytů u rezidenčních projektů ................................................................................................. 26  1.7.3 Pronájem prostor u nerezidenčních projektů................................................................................ 27  2 Dopady krize na globální realitní sektor .......................................................................... 30  2.1 Realitní sektor v USA ......................................................................................................................37  2.1.1 Ekonomika ......................................................................................................................................37  2.1.2 Trh kancelářských prostor .......................................................................................................39  New York ................................................................................................................................................................... 42  Los Angeles............................................................................................................................................................... 42  3. Realitní sektor v zemích eurozóny..................................................................................... 44  3.1 Velká Británie....................................................................................................................................49  3.1.1 Současná situace na trhu......................................................................................................................... 49  3.1.2 Trh kancelářských prostor ..................................................................................................................... 50  3.1.3 Trh maloobchodních prostor ................................................................................................................ 51  3.1.4 Trh skladových prostor ........................................................................................................................... 53  3.1.5 Investiční trh ................................................................................................................................................ 54  3.2 Francie .................................................................................................................................................55  3.3 Země Visegrádské čtyřky a CEE region.....................................................................................57  3.3.1 Rumunsko...................................................................................................................................................... 59  3.4 Závěr.....................................................................................................................................................61  4 Realitní sektor v České republice........................................................................................ 63  4.1 Makroekonomický vývoj ...............................................................................................................63  4.1.1 HDP ................................................................................................................................................................... 63  4.1.2 Nezaměstnanost.......................................................................................................................................... 65  4.1.3 Stavebnictví................................................................................................................................................... 66  4.2 Trh kancelářských prostor ...........................................................................................................68  3

4.2.1 Trh v číslech .................................................................................................................................................. 70  4.2.2 Nabídka........................................................................................................................................................... 70  4.2.3 Poptávka......................................................................................................................................................... 75  4.2.4 Nájemné.......................................................................................................................................................... 76  4.2.5 Budoucí vývoj na trhu .............................................................................................................................. 78  4.3 Trh skladových prostor .................................................................................................................82  4.3.1 Nabídka........................................................................................................................................................... 84  4.3.2 Poptávka......................................................................................................................................................... 85  4.3.3 Nájemné.......................................................................................................................................................... 89  4.3.4 Budoucí vývoj na trhu .............................................................................................................................. 93  4.4 Investiční trh .....................................................................................................................................94 

5 Závěr.............................................................................................................................................. 96  Seznam literatury a použitých zdrojů ................................................................................... 98 

4

Úvod Hypotéční krize, která v uplynulých zhruba dvanácti měsících postihla Spojené státy, a z ní vzešlá celosvětová finanční krize jsou v dnešní době snad nejvíce diskutovaným ekonomickým tématem jak v odborných kruzích, tak i mezi laickou veřejností. V minulých letech podlehla společnost iluzi, že tento systém je dlouhodobě stabilní a jen málokdo očekával, že finanční krize udeří s takovou razancí a postihne snad všechny oblasti lidského působení. Jednou z oblastí, kde se ekonomická krize projevila snad nejvíce a zasáhla jak globální trh, tak i trhy lokální, byl realitní sektor. Většina trhů realit po celém světě zažívá v současné době extrémně nízkou aktivitu, dochází k poklesům objemů investic, k omezení poptávky po pronájmech i po koupích nemovitostí, developeři omezují výstavbu, ceny klesají. Avšak na většině trhů jsou už patrny náznaky oživení. Zatímco ještě před půl rokem analytici předpokládali dlouhou recesi, dnes se realitní agentury se předhánějí v optimistických scénářích budoucího vývoje, jež by měl začít v roce 2010. Situace na domácím trhu je podobná. Představy prodávajících a kupujících se na trhu stále ještě velmi výrazně liší, což znesnadňuje jakýkoliv seriozní dialog o cenách. Přístup k financování ze strany banky je rovněž stále velmi komplikovaný. Developeři musí splnit řadu podmínek, jako například zajištění velkého podílu předpronájmů či předprodejů, což je na trhu se současnou atmosférou takřka nemožné. Banky jako hlavní zdroj tolik potřebných úvěrů jsou totiž stále velmi opatrné a od dlužníků vyžadují mnohem větší spoluúčast než v minulosti. Se situací na realitním trhu v České republice velmi úzce koresponduje i situace v Evropě a Spojených státech. Objem obchodů v obou regionech meziročně poklesl o více než 70%. Paradoxně, přestože oba hlavní regiony - EU a USA shodně hlásí, že celková aktivita na trzích klesá, přesto jsou některé regionální trhy svědky zvýšené poptávky a větší ochotě k investicím do nemovitostí než před krizí. O jaké investory jde?

5

Je to především medvědí investiční trh, ale i jiné faktory, které způsobily v celoevropském a celosvětovém měřítku poklesu nájmů, a to v podstatě ve všech oblastech. Pod největším tlakem jsou pronajímatelé kancelářských prostor, kde pokles úrovně nájmu v prvním čtvrtletí činil 19,3 % p.a., zatímco v maloobchodním sektoru to bylo pouze 12 % a v oblasti logistiky 9,5 %. Největší propady nájemného přitom na evropském kontinentu zaznamenávají právě tzv. rozvíjející se trhy, tedy východní a střední Evropa, vedle těchto regionů pak také „vyspělé“ trhy jako Velké Británie, Finsko, Řecko, Irsko, Norsko a Španělsko. V mé diplomové práci se pokusím analyzovat, jak světová ekonomická krize zasáhla hlavní světové regiony v oblasti realit a komerčních nemovitostí. Jde tedy především o realitní trh Spojených států amerických a hlavní trhy eurozóny. Pro srovnání bude velká část této práce věnována trhu českému. Nebudu se zamýšlet nad příčinami, které vedly ke vzniku hypotéční krize samotné, jde mi především o analýzu samotných dopadů, a to na trhy kancelářských, skladových a maloobchodních prostor a realitní investiční trh. Bereme-li v úvahu realitní trhy USA, EU a České republiky je třeba zdůraznit jejich obrovské rozdíly, které znemožňují jakékoliv pokusy o srovnání z hlediska velikosti, obsazenosti, úrovně cen či jiných hledisek, přesto, odprostíme-li se od těchto základních indikátorů každého trhu, lze pozorovat řadu shodných znaků, které se pokusím popsat.

COLLIERS INTERNATIONAL Již čtvrtým rokem pracuji v mezinárodní realitní konzultantské společnosti COLLIERS INTERNATIONAL, kde vedu oddělení pronájmů kanceláří na pozici Associate Director, Tenant Representation se zaměřením na výhradní zastupování nájemců, tzv. Tenant representation. Splečnost COLLIERS INTERNATIONAL je jedním z hlavních poskytovatelů služeb v oblasti komerčních nemovitostí na světovém trhu. Ve více než 290 pobočkách v 61 zemích světa pracuje téměř 10,000 zaměstnanců.

6

Obrázek 1: Mapa poboček COLLIERS INTERNATIONAL

Portfolio nabízených služeb je velmi široké, ale lze jej zúžit na ty nejdůležitější:

•

Pronájem kanceláří

•

Pronájem a prodeje průmyslových nemovitostí a skladů

•

Investiční poradenství

•

Oceňování nemovitostí a poradenství

•

Zastupování nájemců

•

Korporátní zastupování společností

•

Asset a facility management

•

Research a analýzy trhu

Klienty jsou soukromé osoby, osobní i veřejné společnosti, státní instituce a developeři a nadnárodní společnosti, jež využívají služeb COLLIERS INTERNATIONAL na globální, regionální i místní úrovni. Díky globálnímu působení je schopna poskytovat cenné informace takřka z každého světového trhu.

7

Hlavní důraz je v COLLIERS INTERNATIONAL kladen na kvalitní analýzy a průzkumy místních, regionálních i globálních trhů, a to všech segmentů. Díky globální působnosti tak má k dispozici ty nejpřesnější data ze všech zemí, kde Colliers působí.

Během svého působení v COLLIERS INTERNATIONAL jsem zastupoval společnosti jako CITIBANK, DEUTSCHE BOERSE, APPLE, AUTODESK, AVG a mnoho dalších společností jak v České republice tak i v Evropě. Podstatou mé diplomové práce je provedení analýzy dopadů finanční krize na realitní trh v USA, EU a České republice. Jsem přesvědčen, že data a analýzy společnosti COLLIERS INTERNATIONAL mi k tomu na základě uvedených údajů o společnosti dávají v podstatě ideální příležitost. Zhruba půl roku jsem rovněž pracoval pro konurenční společnost KING STURGE. Dlouhodobě aktivně publikuji články v celostátních denících, odborných periodikách1 v českém i anglickém jazyce. Aktivně vystupuji na realitních konferencích, akcích pořádaných CZECHINVESTEM, České televizi2 či kurzu Trh nemovitostí na Vysoké škole ekonomické. Z výše uvedených skutečností je pochopitelné, že velká část mé diplomové práce napsána bez použití externích zdrojů. Podklady pro teoretickou část jsem čerpal z dostupných publikací i vysokoškolských kvalifikačních prací. Většina dat a grafů (mimo makro analýzy a kde není uvedeno jinak) je použita z interních zdrojů společnosti Colliers International.

                                                         1 Například: Mladá fronta - E15 (18.11.2009), Filip Rerko: Oživení trhu přijde až ve druhé polovině roku 2011 2

Zdroj: ČT24 - Ekonomika 24: Firmy nevydělávají, chtěly by nižší http://www.ct24.cz:8001/ekonomika/61758-firmy-nevydelavaji-chtely-by-nizsi-najmy/

nájmy

(online)

8

1 Developerský projekt3

1.1 Základní charakteristika developmentu Developerský projekt je podnikatelský záměr, jehož předmětem je výstavba nemovitosti za účelem jejího pronájmu nebo prodeje, případně projekt, který předpokládá koupi existující nemovitosti, její rekonstrukci či modernizaci a následně její pronájem či prodej. Klíčovým znakem developerské činnosti je právě prodej či pronájem postavené nebo zrekonstruované budovy třetím osobám. Obvykle je developerský projekt charakterizován vysokými náklady na jeho realizaci, které se podnikateli vrací často až za velmi dlouhou dobu spojenou s úspěšným pronájmem či prodejem projektu. Developerský projekt můžeme chápat jako specifický typ projektového financování. Zde je třeba brát v úvahu různé charaktery - financování realitního projektu, akvizice hotové budovy či spekulativní nákup a prodej nemovitostí. Developerský projekt jako takový tedy představuje celou cestu od prvotní myšlenky přes její realizaci až po finální umístění na trhu. Nejčastějšími typy projektů v dnešní době jsou především výstavba kanceláří, bytových domů a jejich komplexů, obchodních a skladových prostor. Naše společnost COLLIERS INTERNATIONAL (dále jen COLLIERS) předpokládá, že v budoucnu můžeme očekávat opět větší rozvoj a developerských projektů v infrastruktuře, rekreaci, ubytování a volného času, projektů pro vědu4 a výzkum.5 Na přípravě a realizaci každého developerského projektu se většinou podílí celá řada subjektů, z nichž stěžejní je postavení developera, tedy subjektu, který nese odpovědnost za celkovou realizaci projektu, a generálního dodavatele, tedy subjektu, který je odpovědný za                                                          3 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, “Financování developerských projektů”, kolektiv autorů, Praha 2008, vlastní úprava textu Například projekt Centrum zdraví Smíchov, které staví společnost Medifin. http://www.medifin.info/ 5 Více např. viz http://realit.cz/clanek/soucasny-i-budouci-development-v-cr 4

9

konsolidaci všech stavebních dodávek (zpravidla stavební firma). Z dalších významných subjektů je pak třeba jmenovat architekty, projektanty, financující instituce, právníky a samozřejmě projektové manažery. Pro kvalitní zhodnocení postavení určitého subjektu v projektu je třeba zhodnotit a analyzovat jeho motivaci, výnosy a rizika, která podstupuje při realizaci, a jeho funkci ve struktuře vztahů mezi jednotlivými aktéry projektu. Postavení developera je potřeba odlišit od postavení finálního investora. Finální investor má zájem vlastnit výsledný projekt a pouze pobírat výnos ze své investice (nájemné). Nechce však podstoupit rizika výstavby.

  Obrázek 2: Postavení stran při přípravě developerského projektu6

Na většině trhů ve světě je obvyklým standardem, že developer realizuje svůj projekt spolu s finančním investorem a/nebo s bankou. Pozice finančního investora se zpravidla označuje jako tzv. Equity partner, což ve volném překladu znamená subjekt, který developerovi poskytuje finanční prostředky, které developer v dané chvíli nemá (nebo z jakéhokoliv důvodu nechce použít vlastní zdroje), výměnou za podíl na zisku z daného projektu. Současně je však equity partner nucen nést velkou část rizika, které je spojeno se samotným projektem. Naproti tomu banka poskytuje úvěr developerovi výměnou za pevně stanovený úrok a nese riziko úplného kolapsu nebo zastavení projektu.

                                                         6 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, “Financování developerských projektů”, Praha 2008, strana 9 10

Ve světě obvyklá, v České republice pak méně, je situace, kdy developer vystupuje pouze jako poskytovatel služby pro finančního investora. Jde zpravidla o případ, kdy finanční investor projekt vymyslí nebo koupí projekt v různé fázi vývoje či finálního stavu a následně si “najme” developera na faktickou realizaci svého projektu. Developer pracuje za finanční odměnu (tzv. Development fee) a fakticky pouze vykonává zadání finančního investora a vlastní prostředky do projektu nevkládá. Developer, stejně jako každý jiný podnikatelský subjekt, provádí svou činnost za účelem dosažení podnikatelského zisku, proto je pro něj důležité zvažovat moment, kdy z daného projektu vystoupit (tzv. Exit). Podle toho je proto důležité nastavit vztahy s ostatními zúčastněnými subjekty. Z tohoto pohledu lze pro zjednodušení nastínit tři nejčastější situace7: 1. Developer kupuje pozemek nebo budovu proto, aby vytvořil koncept (studii) a celý projekt dále prodává jinému developerovi, který jej provede a zpravidla prodá finálnímu investorovi. Můžeme s nadsázkou říci, že developer v tomto případě prodává určitou vizi. 2. Původní developer projekt dovede až do stádia územního rozhodnutí a posléze jej prodá dalšímu developerovi, který jej po dokončení prodává dalšímu finančnímu investorovi. 3. Developer projekt realizuje od prvotní myšlenky až do otevření a prodává jej finálnímu investorovi. Pouze u tohoto modelu dochází u jednoho subjektu k realizaci všech fází projektu (jak budou popsány v kapitole 2 - Fáze developerského projektu) Právní vztah developera k pozemku či k budově je bezesporu základní otázkou každého developerského projektu. Nejčastějším způsobem zajištění práva je samozřejmě jeho koupě od vlastníka, ale existují i jiné možnosti, jako například dlouhodobý nájem pozemku, koupě podílu ve společnosti, která vlastní pozemek. Je třeba říci, že na rozdíl od zemí Evropské unie či USA, se Česká republika stále potýká s nedokonalostí právní úpravy vlastnictví nemovitostí a s rozdrobeností vlastnictví pozemků. Vlastníci často nemají zájem nebo schopnost realizovat developerský projekt, ale často nechtějí pozemky ani prodat, aby tak neztratili možnost podílet se na budoucích výnosech z pozemku. Developeři spolu s investory                                                          7 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí: “Financování developerských projektů”, kolektiv autorů, Praha 2008 11

stojí na druhé straně, kdy disponují dostatkem finančních prostředků a především také potřebným know-how, avšak nevlastní pozemky. Při současném nedostatku vhodných pozemků na trhu, respektive jejich vysokých cenách, se stává stále populárnější aktivitou získání budovy, často nepoužívané nebo zchátralé, a její následná přestavba, popřípadě demolice a navazující výstavba nové budovy. Otázka tzv. Redevelopmentu se tak v dnešní době aktuální nejen v České republice, ale i ostatních zemích.

1.2 Financování developerských projektů8 Jak jsem uvedl výše, typickým znakem developerského projektu je jeho velká finanční náročnost spojená s velkými počátečními náklady spojenými s koupí pozemku, či nemovitosti a výstavbou projektu samotného. Tyto náklady se pak investorovi vrací často za velmi dlouhou dobu v podobě příjmů z nájmu či zisku z prodeje projektu. Velmi zřídka se setkáváme s případem, že developer financuje projekt sám. V České republice je takovým developerem například společnost PASSERINVEST, která většinu svého BB Centra v Praze 4 vystavěla čistě ze svých prostředků.9 Ostatní developrské společnosti jako IMMORENT, QUINLAN PRIVATE GOLUB, FINEP, REAL ESTATE KARLÍN GROUP řeší otázku, jak svůj developerský projekt financovat. Standardním zdrojem prostředků pro realizaci projektů je bankovní úvěr. V této podkapitole uvedu základní principy financování developerského projektu.

1.3 Požadavky na osobu developera Ekonomická krize zcela změnila vnimání developerů ze strany bank. Podmínky, které platily ještě nedávno, jsou dnes zcela mimo hru. Zatímco ještě před rokem poskytla banka úvěrové                                                          8 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, “Financování developerských projektů”, Praha 2008, vlastní úprava 9

Masivní rozvoj BB centra nastal především po pronájmu budovy C společnosti Hewlett - Packard. (Ta v těchto prostorách sedí dodnes, na počátku roku 2009 došlo k aktualizaci nájemní smlouvy.) Timto krokem společnosti došlo nejen k rozvoji BB Centra, ale Prahy 4 jako nejžádanějšího pražského obvodu. http://www.bbcentrum.cz/uvod.php

  12

financování každému developerovi, který měl například jen 20% vlastních zdrojů (equity) a 30% předpronájmů (pre-lease), dnes je třeba prokázat bance 50 - 60% vlastních zrojů a mnohdy i stejné množství předpronájmů, což je na dnešních trzích nejen v České republice takřka nemožné. Osoba developera a jeho dosavadní zkušenosti a realizace na trhu jsou pro banku samozřejmě důležité, nicméně je třeba zdůraznit, že především s ohledem na dnešní ekonomickou situaci ani dlouhodobá praxe developera nezakládá právo na získání úvěru. Pro financování nemovitostí určených k pronájmu je typické, že subjektem realizujícím developerský projekt a tedy i příjemcem úvěru je nová společnost založená developerem výhradně za účelem realizace příslušného projektu. Účelem tohoto kroku je snaha o oddělení financovaného projeku od ostatní podnikatelské činnosti developera a eliminace rizika vzniku závazků v důsledku jiné podnikatelské činnosti příjemce úvěru.

1.3.1 Základní ekonomické ukazatele10 Poměr výše poskytovaného úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti (LTV): Jedná se o základní ukazatel, který banky při rozhodování o poskytnutí úvěru sledují. Tržní hodnota je zpravidla stanovena interní směrnicí nebo pravidlem financující banky. Obvyklá maximální výše LTV je 70% tržní hodnoty financované nemovitosti, ovšem jak jsem uvedl, ekonomická krize do této formulace velmi výrazně zasáhla a myslím, že jsem schopen říci, že na dnešním trhu nebudeme svědky 70% LTV ještě dalších 24 měsíců, pokud vůbec někdy.11 Equity: Finanční zdroje, které nejsou kryty úverem představuje tzv. Equita, čili vlastní prostředky developera. Ty můžou být v podobě základního kapitálu, úvěrů od společníků, či jiné zajištění. 1.3.2 Další požadavky                                                          10 Reuters: “Understanding Loan to Value of your home loan”, http://in.reuters.com/article/personalFinance/idINIndia-42193020090903 (online) Jak vyplyvá z diskuzí, jichž se účastním, tak i z následujícího článku, kde zástupci realitního sektoru hodnotí současné vztahy bank a developerů, více viz. Realit: “Vztahy developerů a bank se mění” (online) http://realit.cz/clanek/vztahy-developeru-a-bank-se-meni

11

13

Předpokládané tržby developera musí být při jednání s bankou podloženy již uzavřenými nájemními smlouvami nebo alespoň Smlouvou o smlouvě budoucí, Future lease agreement). Banka často posuzuje i práva k pozemkům a relevantní ustanovení nájemních smluv, jako je výše nájmu, délka nájmu, možnost stran nájem předčasně ukončit, indexace nájmu, způsob úhrady nájemného, zajištění nájmu, případně i bonitu nájemců. Důležité je především pokrytí rizika z odstoupení od nájemní smlouvy, konkursu dodavatele apod.12

1.4 Projektová společnost13 Málokterý developer realizuje developerský projekt přímo, tedy svým jménem a na svůj účet. Zpravidla developer pro účely realizace projektu zakládá zvláštní projektovou společnost. To má určité výhody. Především, konkurz vyhlášený na projektovou společnost neohrozí developera (jinou otázkou je však samozřejmě jeho pověst na trhu). Dále, po realizaci výstavby se finálnímu investorovi zpravidla nepřevádí přímo vlastnické právo k budovám, nýbrž „pouze“ podíl v projektové společnosti, která je vlastníkem budov V českém právním prostředí se nejčastěji používá pro projektovou společnost forma společnosti s ručením omezeným. Při volbě formy projektové společnosti je třeba zvážit následující: •

Potřebu finančních prostředků pro projekt,

•

Potřebu daňové optimalizace,

•

Flexibilitu prodeje účasti ve společnosti a

•

Administrativní náročnost řízení společnosti.

V návaznosti na způsob realizace projektu jsou sjednávány specifické smlouvy, které se vztahují k projektové společnosti. Pokud developer používá projektovou společnost pouze jako určitou právní formu realizace projektu a pokud provádí projekt pouze přes projektovou společnost, je vhodné projektovou společnost založit v co nejjednodušší formě a není nutné                                                          12

Množí se případy, kdy dochází k neschopnosti klienta splácet nájem ve svých prostorách a docházi k obstavení majetku společnosti. Situace společnosti Unicorn je ale poněkud komplikovanější. Více informací například zde: http://hn.ihned.cz/c1-38929030-unicorn-nesmi-nakladat-s-nemovitostmi 13 ČSOB: “Projektové financování”, http://www.csob.cz/cz/Firmy/Korporace-Instituce/Sluzby-aprodukty/Projektove-financovani/Stranky/default.aspx (online)

14

právní režim projektové společnosti jakkoli komplikovat. Jinými slovy, v takovém případě postačí pouze zakladatelská listina a není nezbytné vyhotovovat další společenstevní dokumenty jako např. stanovy. V případě, že se na projektu podílí více osob (jde o případy, kdy se v projektové společnosti podílí developer a jiná osoba, zpravidla vlastník pozemků), pak je nutné vzájemné vztahy, vzájemná práva a povinnosti těchto osob řešit velmi detailně. Jedná se zejména o možnost zvýšení či snížení základního kapitálu, usnášeníschopnost orgánů projektové společnosti, kvalifikované většiny při hlasování, rozdělení zisku, jmenování do statutárních orgánů, obchodního vedení projektové společnosti, převodu (a dědění) obchodních podílů, možnosti přistoupení dalších společníků, zrušení společnosti apod. Bývá sjednáváno ustanovení o předkupním právu k obchodnímu podílu, dále jsou uzavírány opční smlouvy a samozřejmě specifické smlouvy o odškodnění. Je třeba připomenout, že v rámci developerských projektů v České republice se takto složitý komplex nepoužívá, i když je běžný v klasickém projektovém financování, (např. výstavba rafinerie, dopravních terminálů, nových továrních hal apod.). Developerský projekt, jak jsem jej vymezil v předchozí kapitole je tedy snadno odlišitelný od jiných realitních projektů. Liší se polohou, účelem, stavem, vlastnickou strukturou či současným nebo budoucím rizikem. Tato rizika na jedné straně a potenciální výnosy nebo zisky na straně druhé je logicky vhodné oddělit pro všechny zúčastněné strany od stejných rizik jiných projektů. Pro tyto účely jsou většinou zakládány nové společnosti (tzv. Projektová společnost), která daný projekt realizuje a současně vlastní daný projekt a jako taková vstupuje do nejdůležitějších právních vtahů týkajících se projektu. Tato společnost se tedy stává jakýmsi uzlem vztahů mezi ostatními stranami a uzavírá všechny smlouvy podstatné pro realizaci projektu (financování, koupě pozemků, plánování, realizace stavby, realizace výnosu prostřednictvím pronájmu, užívání nebo prodeje nemovitosti).

1.4.1 Základní pojmy Typickou formou projektové společnosti je kapitálová společnost, tj. Společnost s ručením omezeným (s.r.o.) nebo akciová společnost (a.s.). Důvody pro jednoznačnou volbu jedné z

15

těchto forem vyplývají přímo z charakteru jednotlivých typů kapitálových společností. Mezi ty nejvýznamnější bych zařadil především:

•

Omezené ručení - tj. skutečnost, že akcionáři společnosti neodpovídají za závazky projektové společnosti. Díky této vlastnosti může projektová společnost oddělit rizika, která plynou z různých projektů, které projektová společnost realizuje a které mají stejné akcionáře.

•

Neomezená právní subjektivita - tj. oddělení majetku a závazků společnosti od jmění a závazků akcionářů nebo vlastníků. Tato vlastnost také dává projektové společnosti možnost nabývat majetek nebo se zavazovat. Je zde jasně oddělitelné riziko.

•

Převoditelnost akcií, resp. podílů - ta umožňuje změnu vlastnictví projektu bez podstatnějších zásahů do vztahů, které nemusejí být změnou vlastnictví v ekonomickém smyslu dotčeny (např. nájemní vztahy, předkupní práva k nemovitostem, břemena a jiné). Skutečný vlastník projektu tak má právo prodat projekt aniž by se musel formálně změnit vlastník nemovitosti.

1.4.2 Struktura projektové společnosti Management projektové společnosti je většinou svěřen na základě smlouvy o správě správcovské společnosti, avšak zásadní rozhodnutí jako například nákup pozemků, smlouvy s generálním dodavatelem, úvěrové smlouvy a jiné musejí schvalovat členové jejího statutárního orgánu. Často se stává, že jde o ty samé osoby, které řídí správcovskou společnost, popřípadě zástupci investora. Co se týče samotných akcionářů projektové společnosti, těmi mohou být buď přímo investoři, kteří do projektu vkládají vlastní zdroje nebo další osoba, jejímiž akcionáři jsou tito investoři. Toto je vhodné zejména u komplexnějších projektů nebo z důvodů daňových. Tito investoři pak upravují své vztahy buď na úrovni projektové společnosti ve společenské smlouvě, stanovách nebo obdobném dokumentu nebo na úrovni holdingové mateřské společnosti.

16

Po skončení realizace pojektu nebo po prodeji nemovitosti může projektová společnost sloužit jako společnost poskytující služby zákazníkům, velmi častěji však vstupuje do likvidace a po likvidaci zaniká. V případě, že existují daňové ztráty může být postup jiný.

1.4.3 Činnost projektové společnosti Projektová společnost vlastní nemovitosti na nichž se má daný projekt realizovat po celou dobu projektu. Je proto nutné, aby ještě před zahájením realizace nabyla všechna vlastnická práva k daným nemovitostem. To se děje zpravidla vkladem do základního kapitálu nebo koupí, případně na základě fůze nebo podobné operace. V průběhu realizace projektu hradí projektová společnost veškeré náklady spojené s projektem, tedy zejména koupi pozemků a ceny za služby dodavatelů. Řeší a vyřizuje rovněž úvěrové smlouvy a vztahy s akcionáři. Projektová společnost většinou nemá žádné zaměstnance, veškeré potřeby projetu proto řeší prostřednictvím dodavatelů služeb. Důvodem jsou rizika a komplikace spojené s právní regulací pracovně-právních vztahů a zároveň potřeba co nejjasněji právně, účetně a finančně projekt vymezit. Dodavateli služeb jsou architekti, generální dodavatel případně jeho subdodavatelé a další poskytovatelé. Obvyklým dodavatelem je rovněž realitní konzultant, který ji v této fázi radí a dodává cenné informace týkající se například standardů dodání či vybavení bytů nebo kanceláří.

1.5 Správcovská společnost, developer Jak jsem uvedl výše, projektová společnost nemá zpravidla žádné zaměstnance. Proto je nutné zajišťovat běžné činnosti prostřednictvím externího dodavatele těchto služeb. Tyto služby zahrují například přípravu podkladů pro jednatele, běžnou administrativu, koordinaci ostatních dodavatelů, vedení účetnictví, finanční řízení projektu, technickou koordinaci a případně i právní poradenství.

17

Jedním ze základních dodavatelů služeb projektové společnosti tak je tzv. Správcovská společnost. Tato společnost se často označuje jako developerská společnost. Za tímto účelem je tedy mezi správcovskou a projektovou společností uzavřena smlouva o správě. Významné postavení v rámci správcovské společnosti má tzv. Projektový manager (project manager). Mezi jeho úkoly patří řízení projektu na každodenní bázi, tedy předání staveniště, komunikace se zhotovitelem a dalšími dodavateli, koordinace služeb realitních agentur. V tomto ohledu je často uvalena veškerá odpovědnost za vyhledání kupců nebo nájemců právě na projetového manažera. Projektový mamanger dále dohlíží na vypracování harmonogramu pro jednotlivé stavební části, účast na pravidelných koordinačních schůzkách, identifikace vad a nedostatků projektu, organizace předání díla. Smlouvu o správě je pořeba odlišit od smlouvy, podle které se společnost odlišná od projektové společnosti zavazuje zajistit realizaci projektu vlastním jménem na účet projektové společnosti. Taková smlouva se často označuje jako developerská nebo smlouva o developmentu. Zásadním rozdílem je zvýšená odpovědnost správcovské společnosti - v tomto případě developera, který na sebe zpravidla přejímá odpovědnost za včasnou realizaci projektu a někdy i za výši nákladů stavební fáze projektu. Správcovská společnost pak uzavírá jednotlivé smlouvy týkající se realizace projektu, zejména smlouvu o dílo s generálním dodavatelem, vlastním jménem. Po ukončení výstavby je důležité zajistit postoupení práv z těchto smluv, zejména záruk, popřípadě zádržného, na projektovou společnost.

1.6 Generální dodavatel a smlouva o dílo Pro zajištění výstavby projektová společnost (objednatel) zpravidla uzavírá smlouvu o dílo s generálním dodavatelem stavebních prací (zhotovitel), který zajišťuje komplexní výstavbu. V některých případech může projektová společnost uzavírat smlouvy přímo s jednotlivými zhotoviteli. Z pohledu financování projektu jsou důležité některé zásadní parametry smlouvy o dílo.

18

•

Forma ceny díla - Cena za projekt je obvykle stanovena jako pevná cena, případně investor akceptuje maximálně garantovanou cenu. Ta by měla být neměnná, případně by měla být jakákoliv změna schválena investorem. Proto je vždy velmi důležité stanovit rozsah díla, za který je příslušná cena stanovena. Cena by také měla být správně nastavena z hlediska splatnosti, postupu daných prací atd. Splatnost musí být také jednoznačná. Celková cena je určena s ohledem na rozdělení rizik výstavby mezi projektovou společnost a zhotovitele. Je proto vhodné dbát na to, aby rizika, která projektová společnost nekryje jinak, byla v co nejvyšší míře přenesena na zhotovitele, popřípadě aby byla zajištěna jinak. Půjde zejména o rizika spojená s vadami projektové dokumentace a se stavem staveniště, popřípadě o klimatické podmínky.

•

Odpovědnost za nedodržení termínu - Smlouva o dílo by měla rovně jasně stanovit smluvní pokuty, která je zhotovitel povinen uhradit v případě, že nedodrží termín dokončení projektu. Proto jsou často stanoveny či vymezeny milníky (milestones) pro jednotlivé etapy projektu a smluvní pokuty se odvíjejí právě od nich.

•

Záruka za provedení díla - Zhotovitel většinou poskytuje záruku (bankovní nebo jinou) za úspěšné provedení díle ve výši 5 - 10% z celkové ceny. Tato záruka bývá splatná pro projektovou společnost na první požádání tak, aby v případě, že nastanou problémy, pokryla náklady na zajištění pokračování ve výstavbě zhotovitelem.

Financující banka často požaduje postoupení nebo zastavení záruky za provedení díla, stejně jako záruky za jakost díla.

19

  Obrázek 3: Postavení a vztah subjektů při financování developerského projektu

U významých projektů mají investoři velký zájem kontrolovat, kdo bude subdodavatelem generálního dodavatele, zejména pro důležité části projektu, a budou trvat na tom, aby ke změnám v těchto službách nedocházelo bez jejich souhlasu. Projektová společnost i zhotovitel mohou vůči sobě na základě smlouvy o dílo uplatňovat nároky. Proto je důležité, aby právní úprava těchto nároků byla upravena ve smlouvě o dílo. Na samotném projektu se pak podílí celá řada dalších dodavatelů, jak jsem uvedl výše. Jedná se především o kvalitní služby architektů, stavebního dozoru, požární a jiné ostrahy. Domnívám se však, že pro účely a rozsah této diplomové práce jsem hlavní principy právní úpravy developerských projektů uvedl.

1.7 Projektový manager Developerský projekt a jeho řízení je možné chápat v několika rovinách. Jde zejména o řízení celého procesu projektu, tedy od zahájení studie proveditelnosti až do prodeje budovy finálnímu investorovi. Toto řízení zpravidla činí sám developer. Zvláštním druhém řízení je tzv. projekt management, který je obvykle veden odbornými projektovými manažery (projekt manager) - specializovanými společnostmi. Někteří developeři však k tomuto účelu

20

zřizují vlastní specializovaná oddělení, jiní projektové manažery nepoužívají vůbec. Služby projektového manažera jsou relativně drahé, a proto většina developerů na těchto službách šetří. Úkolem projektového manažera je zejména řídit a kontrolovat výstavbu. Jeho úloha může být užší nebo podle potřeby i rozsáhlejší. Pro zjednodušení lze shrnout, že činnost projekt manažera může být rozdělena do několika dílčích fází: (a) příprava realizace projektu (včetně kompletace dokumentace pro vydání kolaudačního rozhodnutí), (b) realizace projektu (výstavba), (c) činnost stálého technického dozoru. Činnost projekt manažera je realizována v úzké součinnosti a koordinaci s developerem (projektovou společností) a zhotovitelem stavby. Projekt manažer zpravidla řídí realizaci projektu na každodenní bázi, organizuje předání stavby, komunikuje se zhotovitelem a dalšími subjekty (investor, projektant, úřad a další instituce), vykonává dohled nad zhotovitelem při vypracování podrobného harmonogramu pro jednotlivé části stavby, účastní se pravidelných koordinačních schůzek, kontroluje harmonogram výstavby a kvalitu plnění, přejímá části zhotovené stavby, kontroluje faktury, vykonává dohled nad předložením atestů a certifikátů, identifikuje vady a nedodělky, dohlíží nad odstraňováním vad a nedodělků, organizuje předání dokončeného díla včetně pořízení zápisu apod. Projekt manažer může být pověřen také dohledem nad náklady. Jde o proces řízení nákladů, kdy projekt manažer jako třetí nezávislá osoba kontroluje, zda fakturované náklady odpovídají provedené práci, a to jak po stránce kvality tak kvantity. Úlohou projekt manažera může tedy být i snížení nákladů na výstavbu.

1.6 Fáze developerského projektu14 Pro účely a rozsah této diplomové práce je definice a určení fázování developerského projektu velmi obtížné. Komerční nemovitosti, ať už uvažujeme kancelářské projekty, industriální haly                                                          14 Stavební fórum: “Developerský projekt a oceňování majetku”, http://www.stavebniforum.cz/cs/article/8664/developersky-projekt-a-ocenovani-majetku/ (online)

21

či rezidenční a nákupní centra, mají vždy odlišnoou strukturu fázování. Pro obecné zjednodušení však platí, že de facto každý developerský projekt obsahuje následující čtyři fáze: 1. Přípravná fáze 2. Realizační fáze inženýrská 3. Realizační fáze stavební 4. Závěrečná fáze po dokončení

1.6.1 Přípravná fáze V přípravné fázi je nutno především vytvořit samotný koncept projektu. Ten musí odrážet představy a očekávání investorů, musí odpovídat jejich finančním představám a možnostem a současně musí respektovat místní podmínky daného místa. Zde jde o celou škálu faktorů, například právní podmínky země, technické napojení projektu, stav pozemku atd. Důležitou roli hraje vypracování tzv. Studie proveditelnosti celého projektu (Feasibility study). Studie proveditelnosti projektu je často považována za stěžejní dokument celé přípravné fáze developerského projektu. Měla by především obsahovat základní myšlenku celého projektu, jeho etapy, případně harmonogram, analýzu trhu (vývoj nabídky a poptávky, úroveň nájmů v konkurenčních projektech), marketingovou analýzu, strukturu řízení projektu, technické řešení, případně i dopad na životní prostředí, finanční plán a také analýzu řízení rizik. Co se týče smluvních vztahů, v přípravné fázi jsou zřídkakdy uzavírány konečné smlouvy. Většinou se všechny zúčastněné strany projektu dohodnou na základních otázkách spolupráce a výsledkem těchto dohod jsou dokumenty jako term-sheet nebo heads of terms (základní podmínky nájmu).

1.6.2 Realizační fáze inženýrská

22

Jakmile dojde k rozhodnutí či schválení o realizaci celého projektu, začíná fáze realizační inženýrská. Náklady v této fázi vysoce převyšují výnosy (pokud tedy nějaké jsou - zpravidla jde například o dobíhající nájemní smlouvy na pozemky nebo úroky) V realizační fázi inženýrské je developer nucen provést zejména následující:

•

Získání vlastnického práva k pozemkům včetně provedení právního a technického auditu,

•

získání všech potřebných povolení, zejména územního rozhodnutí,

•

Sjednání podmínek spolupráce se zhotovitelelem projektu a ostatími dodavateli a zúčastněnými sobami, včetně bank.

Další velmi důležitou etapou, která by v této fázi neměla chybět, je tzv. Právní audit (legal due diligence). Ten může odhalit zásadní právní nedostatky a rizika projektu, které mužou ohrozit jeho přípavu nebo případně i celou realizaci. Současně by měl být proveden důkladný průzkum pozemků, což pomůže eliminovat případné riziko spojené s kontaminací země nebo jinými technickými riziky spojenými s realizací projektu. 1.6.3 Realizační fáze stavební Procesy zahrnované do této fáze jsou především: •

Výstavba a koordinace výstavby a všech spojených aktivit

•

Sjednávání tzv. předpronájmů či podmínek budoucího užívání budovy

U rezidenčních projektů tak v této fázi dochází například k uzavírání smluv o smlouvách budoucích na prodej bytových jednotek. U administrativních projektů dochází k uzavírání smluv o budoucích smlouvách nájemních.   1.6.4 Závěrečná fáze po dokončení Tato fáze představuje konečné dokončení celého procesu realizace projektu. V této závěrečné fázi je třeba provést zejména následující:

23

•

Předání projektu uživatelům (vlastníkům bytů u rezidenčních projektů nebo nájemcům prostor u kancelářských budov nebo v nákupích centrech)

•

Případně nastává prodej finálnímu investorovi. Často docházi k situaci, že u rezidenčních projektů jsou všechny byty prodány koncovým uživatelům a projektová společnost vstupuje do likvidace.

Dochází k finalizaci všech aktivit, zejména u rezidenčních projektů je třeba předat bytové jednotky uživatelům, případně vytvoření společenství vlastníků, vypořádání vad atd. Developer případně finální investor rozhoduje rovněž o budoucím managementu nebo správci projektu nebo centra. Finální investor většinou nemá zájem se starat o každodenní provoz a předává správu do profesionální správy odborníkům.

24

1.7 Investice a zajištění výnosů z developerského projektu Domnívám se, že jednou z nejdůležitějších kapitol teoretické části této práce je vymezení základních pravidel a podmínek pro zajištění výnosů z developerských projektů. Výnos jako elementární znak všech zainteresovaných stran představuje základní motivaci k investicím do nemovitostí a ke generování zisku. Tuto kapitolu rozdělím na zajištění výnosů z pronájmu prostor u nerezidenčních projektů a zajištění výnosů z prodeje bytů u rezidenčních projektů. Jak jsem uvedl, společnost COLLIERS INTERNATIONAL se zaměřuje výhradně na nerezidenční projekty a veškeré analýzy dopadů finanční krize na trhy nemoitostí jsou v této práci rozebírány z tohoto pohledu. Přesto pokládám za povinnost se podrobně zmínit o principu zajištění výnosů z rezidenčních projektů.

1.7.1 Prodej projektu Zcela logicky je prodej developerského projektu finálnímu investorovi závěrečnou fází a velmi často i hlavním cílem každého developera. Většinou ještě před dokončením projektu je již znám okruh poteciálních investorů, výběr se také může provést na základě předběžné smlouvy s finálním investorem. Z vlastní praxe můžu uvést, že jednání mezi investorem a developerem jsou velmi složitá a často začínájí dlouhou dobu před samotným dokončením a otevřením projektu samotného. 15 Prodej projektu se uskutečňuje zpravidla prodejem projektové společnosti, která byla pro daný projekt zřízena. Tento proces jsem uvedl v předchozí kapitole. Samozřejmě může dojít i k prodeji samotné budovy, i když praxe je taková, že tento postup není moc vyhledáván zejména z důvodů daňové nevýhodnosti a z důvodu potřeby převodu veškerých smluv týkajících se projektu, které se při prodeji neukončují. A to i přes výhody spočívající v omezení rizik spojených s historií projektové společnosti.                                                          15 Stavební fórum: “Deka koupila pražské BC Gemini”, http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/15511/dekakoupila-prazske-bc-gemini/ (online)

25

Prvním krokem finálního investora je provedení právního auditu projektové společnosti (legal due diligence), na jehož základě se upravuje struktura akvizice a smluvní dokumentace. Samotný prodej se pak realizuje na základě kupní smlouvy. K samotnému převodu dochází často poměrně dlouhou dobu po uzavření smlouvy (tzv. Forward sale).

1.7.2 Prodej bytů u rezidenčních projektů16 U rezidenčních projektů se výnos z projektu realizuje prodejem bytových jednotek nebo rodinných domů, případně prodejem samotných stavebních parcel s platným stavebním povolením. K prodeji dochází zpravidla na základě smlouvy o smlouvě budoucí, kterou se zákazník i projektová společnost zavazují uzavřít kupní smlouvu ke konkrétní jednotce, často ještě před tím, než se projekt začne stavět, avšak zásadně již v době, kdy existuje stavební povolení. V této smlouvě je vymezena jednotka a stanoven mechanismus platby kupní ceny nebo záloh. Je-li projekt kupován formou bankovního financování, je finální kupní cena splatná zpravidla na zváštní vázaný účet u financující banky, z něhož se po vkladu vlastnictví jednotky ve prospěch zákazníka rovnou uvolní na splátku úvěru. U rezidenčních projektů je důležité správné nastavení práv k částem projektu, které musejí využívat všichni zákazníci společně zejména sítě a komunikace, společné části domu a jiné. U rodinných domů může tento úkol převzít obec. U bytových projektů se projekt dělí na bytové jednotky. Vlastník bytu se tak automaticky stáva spoluvlatníkem společných částí domu a to v rozsahu odpovídajícím podlahové ploše bytu.17 V domech s více než pěti jednotkami spravuje společné části domu zvláštní právní osoba - Společenství vlastníků jednotek.

                                                         16 Realit: “Fáze developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska”, http://realit.cz/clanek/fazedevelopmentu-rezidencniho-projektu-z-pravniho-hlediska (online) 17 Viz.

zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů

26

Při převzetí bytu je třeba klást velkou pozornost na případné vady. Zde se rozlišují kategorie: Vady zjevné a vady skryté – obě existující již v okamžiku převzetí, na ně se vztahuje odpovědnost pojektové společnosti za vady. Právní úprava vad a vyjednávání podmínek nároků z právní odpovědnosti za vady mezi prodávajícím a kupujícím však není předmětem této práce. U bytů je soudní praxe taková, že platí 24-měsíční záruční lhůta na vady vzniklé po převzetí bytu.

1.7.3 Pronájem prostor u nerezidenčních projektů18 Základním zdrojem zisku v rámci nerezidenčního developerského projektu je pronájem nebytových prostor. Typickými představiteli jsou kancelářské plochy, logistické haly a sklady či obchodní jednotky. S ohledem na zajištění návratnosti investice se část nebytových prostor zpravidla předpronájímá (pre-lease) ještě před tím, než dojde k zahájení výstavby. Většina developerů má vnitřní směrnice o stanovení přesného procenta předpronajatých prostor. Stějně tak financující banky zpravidla požadují uzavření smluv o smlouvách budoucích nájemních na určité části prostor. Smlouva o budoucí nájemní smlouvě musí umožňovat developerovi posunout termín realizace projektu, aniž by zároveň došlo k ohrožení budoucího nájmu či dosažení příjmů z něj. Tato smlouva taky musí poskytovat záruku, že případné pohledávky na nájemném budou uhrazeny. Nájemci jsou tak povinni skládat bankovní záruku nebo zálohu ve výši někollikaměsíčního nájemného, standartně se uvádí její výše 3 – 9 měsíčního nájemného. U nadnárodních silných společností může někdy postačit dokonce i záruka mateřské společnosti. Samotná nájemní smlouva je zcela běžně nastavena ve prospěch pronajímatele. Vzhledem k tomu, že investoři mají zájem na tom, aby nájemné představovalo čistý výnos z investice do projektové společnosti, jsou nájemci zpravidla kromě nájemného povinni hradit veškeré další náklady na provoz nemovitosti, jako jsou například přípsěvky na marketing, pojištění nemovitosti, daně z nemovitositi (ne však daň z přijmů pronajímatele) a veškeré služby spojené se správou nemovitosti. Takové nájmy se označují jako tzv. Triple-N, tj.                                                          18 Více například v časopise Developer (www.granddeveloper.cz), vydání č.2/ročník 3 27

Třikrát čisté nájemné, protože pronajímateli pokrývají náklady na správu nemovitosti, pojištění i zdanění nemovitosti. Může se stát, že dojde k předání prostor, které nejsou stavebně dokončeny. Nájemci pak sami (za doby trvání smlouvy o smlouvě budoucí) upravují nebytové prostory, které se kolaudují. Nájemci jsou omezeni tím, že musí připravit své prostory k otevření v určitý přesně stanovený den otevření nákupního centra. Prodlení nájemců s dokončením úprav jimi pronajatých nebytových prostor může být důvodem k odstoupení od nájemní smlouvy (popřípadě od smlouvy o smlouvě budoucí) pronajímatelem. Nájemci se naopak na těchto nákladech sami podílejí a nájemné je tedy čistým výnosem. Neplatí to však všeobecně. Nájemci jsou svazováni i např. designem svých prostor, který určité obchodní řetězce vyžadují. Každý, kdo byl v moderním nákupním centru a posléze přijde do nákupního centra na tradičním českém sídlišti, ví, o čem hovořím. Jde třeba jen o typ písma, které je dovoleno používat na výkladních skříních, o vlastní reklamu apod. Poplatky jsou standardně rozpočítány mezi všechny nájemníky a zahrnuty do tzv. Servisních poplatků (Service charges), jež jsou placeny zálohově mesíčně či čtvrtletně spolu s nájmem. Trikem developerů je rovněž skrytí těchto poplatků do tzv. Management fee, jehož výši se nájemce často překvapivě dozví až ze samotné nájemní smouvy a může pro něj představovat dost značnou nákladovou položku. Nájemní smlouvy velmi detailním způsobem upravují předání prostor, vyklizení, pojištění, předpisy nákupního centra, administrativního centra nebo logistického centra, možnost podnájmu, stavební úpravy provedené pronajímatelem a nájemcem, běžnou údržbu prostor, ostrahu, úpravy výše nájemného (indexace) apod. U nákupních center je běžné, že je kromě základního nájemného stanovené i nájemné z obratu, které nájemce zaplatí, přesáhne-li jeho obrat v pronajatých prostorách určitou částku. Nájemné je taky běžně zvyšováno poměrně vzhledem k inflaci za příslušný rok. V případě nákupních centrer je třeba se také věnovat volbě nájemců, tj. je třeba najít optimální kombinaci nájemců. Developer musí např. odhadnout budoucí trendy a potřeby zákazníků (nákup elektroniky, obuvi, oděvů, šperků, stravovací zařízení, zábava), a to tak, 28

aby byl zajištěn maximální možný rozsah nabízeného sortimentu zboží a služeb při zachování atraktivity a ziskovosti projektu jako celku. Z každého segmentu zboží by měl být jeden, maximálně dva nájemci. V některých případech jdou developeři cestou specializace a spíše než na rozmanitost sázejí na určitý druh zboží a služeb. Navíc je třeba pamatovat na to, že mnozí nájemci si kladou podmínky, že v nákupním centru nebudou jejich konkurenti. Jde o speciální exkluzivitu. V daném případě je však nutné, aby developer vedl zvláštní záznamy o exkluzivitě. Při počtu např. 80 nájemních smluv je těžké provádět opakované rešerše, kterým nájemcům a v jakém segmentu byla exkluzivita slíbena. V případě porušení takové exkluzivity může samozřejmě dojít k požadavku nájemce na náhradu škody ze strany dotčeného nájemce.

29

2 Dopady krize na globální realitní sektor

Finanční krize spuštěná krizí rizikových hypoték v USA a umožněná nadhodnocením rezidenčních nemovitostí (jak se teď ukazuje, nejen amerických) se nevyhnutelně stala celosvětovou realitou, a dotýká se tak nejen české ekonomiky. Z globálního pohledu můžeme říci, že se ekonomika ke konci třetího kvartálu roku 2009 postupně začíná stabilizovat, přesto však zůstává budoucnost nejistá. Události loňského roku spojené s hypoteční krizí, která byla následována celosvětovou ekonomickou krizí se vážně podepsaly na světové ekonomice. Trh se otočil z trhu prodávajícího na trh kupujícího a po letech, kdy se prodal každý realizovaný projekt, je nyní pánem solventní poptávka. Podíváme-li se na ekonomickou situaci v jednotlivých regionech, jsou patrny značné rozdíly. Některé země, jako například Čína, Indie nebo Austrálie zaznamenaly sice oslabení růstu HDP, avšak ten stále zůstal v kladných číslech. Jiné země se více či méně snaží s následky krize vypořádat a jsou zde již patrny náznaky mírného oživení na hlavních světových trzích. Předpovědi COLLIERS INTERNATIONAL očekávají oživení světové produkce již v příštím roce.

Obrázek 4: Vývoj světové produkce zboží (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

30

Globální trh nemovitostí Jak jsem uvedl v textu již několikrát, realitní trh je zcela závislý na celkovém stavu a vývoji ekonomiky. Není tedy divu, že globální krize zamíchala preferencemi všech aktivních hráčů na realitním trhu. Neochota bank půjčovat se stala doslova světovým trendem a snad žádná ze sledovaných národních ekonomik nebyla vyjímkou. Vzhledem k vrcholu investiční aktivity na trzích v roce 2007 poklesly ceny komerčních nemovitostí o 35 - 50% v závislosti na daném trhu, charakteru daného aktiva (kancelář, sklad, nákupní centrum), lokalitě a dalších faktorech spojených s vývojem dané ekonomiky. Jak ukazuje následující graf, ke konci druhého čtvrtletí roku 2007 dosáhly hodnoty na všech trzích svého minima. S vyjímkou Asie, kde se trh vzpamatoval celkem rychle, se zbytek světa stále ještě potýkal s neochotou bank poskytovat financování a různými představami kupujících a prodávajících o hodnotách jejich aktiv. Vyjímkou byly trhy v Londýně, Paříži, Praze, New Yorku kde se již ke konci druhého čtvrtletí objevily první náznaky oživení.

  Obrázek 5: Vývoj investic do realitního sektoru dle globálních regionů   (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

31

Vývoj cen nájmů administrativních nemovitostí ve všech lokalitách kopíruje vývoj globální recese, jak ukazuje následující graf. Asijský index nájemních cen vzrostl oproti roku 2004 o neuvěřitelných 100%, proto je nyní propad cen na tomto trhu největší. Ceny se zde propadly v průměru o 20 - 25%. Naproti tomu regiony

USA

a

eurozóny

zaznamenaly mírnější propad v nájemních

cenách.

Ve

většině

případů se jedná o plně vyvinuté trhy s dlouhou tradicí, kde se nájemní

ceny

nevyvíjely

tak

skokově jako na asijském trhu v posledních letech. Proto také došlo k poklesu nájemních cen o 10 15%.

Obrázek 6: Vývoj úrovně nájmů administrativních  nemovitostí  (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL) 

V dalším textu rozeberu podrobně hlavní realitní trhy, tedy USA, eurozónu a velký důraz bude rovněž kladen na analýzu realitního sektoru v České republice. Jak jsem uvedl v úvodu své práce, porovnávat tyto tři trhy je takřka nemožné a uvedené informace o velikosti jednotlivých trhů, struktuře nabídky a poptávky by neměly, vzhledem k odlišnému charakteru trhů, žádnou vypovídací hodnotu. Můžeme však shodně tvrdit, že světová krize se na realitním trhu podepsala poklesem tržní aktivity doprovázeným poklesem nájemních cen na všech trzích, poklesem výnosů z investic do nemovitostí, omezením nabídky (nový development) a dramatickým snížením poptávky po nových postorách a s tím spojeným růstem neobsazenosti, což tlačí nájemní ceny dolů. Novým trendem na všech nově se rozvíjejích trzích (především ve střední a východní Evropě) je množství podnájmů, které se na trzích v dnešní době objevují. Tento fakt byl způsoben neuváženým a často přehnanými očekáváími společností o budoucím vývoji světové ekonomiky. Velkému zájmu se také těší renegociace nájemních smluv, kdy nájemci prefereují aktualizaci nájemních smluv ve stávajících prostorách před relokací do nových prostor. Tyto trendy budou na všech trzích pokračovat i v roce 2010, kdy již většina odborníků očekává postupné oživení aktivity ve všech segmentech realitního trhu. 32

Současnou situaci aktivity na světových realitních trzích asi nejlépe popisuje následující obrázek, který ukazuje souhrné poklesy investiční aktivity na jednotllivých trzích v roce 2008 - 2009 oproti roku 2007.

Obrázek 7: Propad investiční aktivity na světových trzích v roce 2009  (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL) 

Současnou situaci na všech světových trzích tedy můžeme popsat následovně:  Zpřísnění úvěrů poskytovaných bankou developerovi  Tlak banky na větší vlastní ekvitu developera, jinak odmítnutí financování projektu  Tlak na větší předpronájmy projektů (dříve 20-30%, dnes 50 až 60%)  Zdražení zdrojů potřebných ve stavebnictví, změna preferencí nájemníků, vyhledávání kvalitních projektů  Celkové globální ochlazení obchodování nejen na realitních trzích To má tedy dle výše uvedeného dopad na developery především v následujícím:  Selekce projektů, které budou stavěny, mnoho developerů projekty "konzervuje" v rozestavěném stavu a vyčkává na příchod nájemců  Vzestup yieldů - pokles cen nemovitostí  Nedostatek likvidity nutí developery jednat s omezeným množstvím kupujících

33

 Na trzích panuje nejistota a vyčkávání na příchod "světlejších zítřků"  Investoři omezují poptávku, dochází k rapidnímu omezení transakcí  To vede k nemožnosti ocenění nemovitostí z důvodu absence či nemožnosti určit tzv. prime yield, tedy výnosové procento těch nejkvalitnějších projektů na trhu  Obchodování na trzích se téměř zastavuje  Trh s napětím očekává cenovou korekci, která už nastala například ve Spojených státech, nyní se postupně dostává do Evropy a dalších zemí světa  Na trzích vystupují pouze oportunistické fondy, které využívají situace a nakupují projekty pod cenou Porovnání nemovitostních trhů v USA, v EU a České republice není dle mého názoru možné vzhledem k rozdílným vývojům těchto trhů v minulosti a především v současnosti. Trhy USA platí dlouhodobě za nejstabilnější a nejvyspělejší, zatímco v mnoha zemích, které vstoupily do EU relativně nedávno je situace ještě stále poměrně nestabilní. Na těchto trzích převládá buď nadvláda nájemců (kdy je celková neobsazenost vyšší než 10 procent a nájemci mohou těžit z velké konkurence projektů na trhu) nebo pronajímatelů (kdy je neobsazenost nižší než 10 procent a pronajímatelé si v zásadě mohou diktovat podmínky). V následující tabulce jsem se pokusil o porovnání jednotlivých trhů z hlediska celkové velikosti (uvažujeme pouze administrativní projekty), současné neobsazenosti a nejvyšší dosahovatelné výši nájmů.

Obrázek 8: Srovnání hlavních světových trhů - trh administrativních prostor. Data k 1.8.2009  (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL) 

34

Jak je z tabulky dobře vidět, samotný trh v New Yorku je větší než několik evropských trhů hlavních měst dohromady, proto se do žádné společné analýzy nebudu pouštět. V následujících podkapitolách se zaměřím na jednotlivé trhy USA, EU a České republiky a popíšu hlavní dopady krize na tyto jednotlivé trhy. Budu se zaměřovat především na dopady krize na aktivitu investorů, developerů, nájemníků, případně též na změny v úrovních nájmů. Spojené státy jsou krizí zasaženy ze všech regionů nejvíce. Tomu odpovídá i nálada a situace na trhu. Zvyšuje se neobsazenost projektů, společnosti masivně propouštějí zaměstnance a zbavují se nepotřebných kancelářských prostor. Neobsazenost tak v březnu 2009 byla nejvyšší od roku 1996. Současně dochází k poklesu nájemních cen, kdy k největšímu propadu došlo v prosinci 2008 a začátkem roku letošního. Ceny se propadly v průměru o 10%. Situace je o to horší, že v roce 2008 bylo propuštěno více než 2,000,000 zaměstnanců, z nichž 40% pracovalo v moderních kanceláří. Pokles zaměstnanosti v jednotlivých sektorech je dobře patrný na následujícím grafu:

Obrázek 9: Pokles zaměstnanosti v New Yorku v roce 2009   (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL) 

V Evropě je situace podobná. Podle všech našich analýz dochází k růstu neobsazenosti projektů, omezení investiční aktivity a v některých městech i poklesu nájmů. Zde se jedná 35

především pouze o Londýn a Moskvu, kde v minulosti docházelo k nekontrolovatelnému nárustu nájmů, tedy byla nutná cenová korekce trhem. V Londýně došlo k poklesu nájmů o 19%, v Moskvě pak o 17%. Odhadujeme, že v EU-27 je současná neobsazenost 7,5%, což je stále velmi málo a očekáváme postupný nárůst neobsazenosti v průběhu roku 2009. Jednou ze zemí s největší investiční aktivitou Evropy je Rumunsko. Také tato země zaznamenala výrazný pokles objemu investic (43 procent), který činil 920 milionů eur, avšak současně předstihla Českou republiku a stala se po Polsku druhým největším investičním trhem ve střední Evropě. Polsko, v němž bylo investováno 930 milionů eur, dosáhlo největšího objemu v daném regionu (pokles o 40 procent) a Česká republika, v níž byly uskutečněny transakce s nemovitostmi v celkové výši 520 milionů eur, skončila na třetím místě i přes pokles objemu o 64 procent. Rozsah investorů aktivně působících na trhu se v roce 2008 zúžil, neboť tyto investory nepříznivě ovlivňují následky krize na úvěrovém trhu. Omezená dostupnost financí za přijatelnou cenu a zvyšující se marže bank u nadřazených dluhů způsobily investorům potíže s dosahováním jejich požadovaných výnosů z akvizic ve střední Evropě.

36

2.1 Realitní sektor v USA19 Realitní trh USA můžeme bez pochyby označit za nejvyspělejší na světě. Kromě celkové nabídky a popávky, která je co do kvality a množství neporovnatelná (zatím) s jakýmkoliv jiným světovým trhem, chápe většina investorů trh USA jako určitý barometr globálního vývoje. Kromě poklesu investiční aktivity, omezení výstavby, pokles poptávky a s tím spojený růst neobsazenosti prostor a následný pokles cen je americká ekonomika specifická v politice nezaměstnanosti. V souvislosti s vypuknutím krize totiž téměř okamžitě začaly firmy masově propouštět zaměstnance. V tomto ohledu je situace v sociálně orientované Evropě odlišná. Trvalé ztráty pracovních míst a s tím související optimalizace prostor společností tlačí míry neobsazenosti ve všech tržních segmentech na nové historické úrovně. Tento fakt je ještě více podpořen přetrvávající nerozhodností klientů, jejichž rozhodnutí o stěhování nyní trvají mnohem déle než před krizí. Výsledkem tohoto trendu je pokles nájmů v průměru o 10% a růst investičních pobídek. Situace se do konce roku 2009 pravděpodobně neobrátí k lepšímu. Ve Spojených státech je budoucí pozitivní vývoj, stejně jako v ostatních zemích světa, spojen s oživením a znovunastartováním ekonomiky, která by měla přinést nová pracovní místa a s tím spojenou poptávku po nových prostorách.

2.1.1 Ekonomika Ekonomika USA představuje hlavní motor světového trhu a stejné přirovnání platí i pro realitní sektor. Dnes, po více než roce ekonomického ochlazení, jsou již na trhu patrné první signály naznačující obrat. Ve třetím čtvrtletí 2009 došlo k mínému oživení ekonomiky, i když toto oživení bylo spíše způsobeno státní politikou a stimuly než spotřebitelskou poptávkou. Podmínky na trhu práce zůstávají i nadále vážné, nicméně jsme již svědky postupného útlumu propouštění zaměstnanců. Nezaměstnanost dosáhla ke konci třetího kvartálu 2009 téměř 9,8% a očekává se, že pravděpodobně překoná hranici 10% v roce 2010. Obrat na trhu by v tuto chvíli znamenalo pouze pravidelné vytváření 100 000 pracovních míst každý měsíc, což je v                                                          19 Colliers International: APAC Real estate review 2009, www.colliers.com (online) 37

tuto chvíli nad všechny síly Obamovy administrativy. Předpokládá se, že nezaměstnanost dosáhne svého vrcholu v polovině roku 2010 a měla by postupně začít klesat od následujícího kvartálu, tedy přibližně jeden rok po celkovém oživení trhu, jehož jsme nyní svědky. 20

  Obrázek 10: Vývoj nezaměstnanosti v USA (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

Z hlediska vývoje jednotlivých trhů v USA, jak je patrno z následujícího grafu, který vytvořila společnost JONES LANG LASALLE, většina trhů se ještě stále nachází v sestupné fázi, ale jsou již patrny určité náznaky mírného optimismu.

                                                         20 USA

Today: Economic downturn pounds commercial real estate market, 12.1.2009 (online) http://www.usatoday.com/money/economy/2009-01-11-commercial-real-estate_N.htm

38

  Obrázek 11: Ekonomická situace na jednotlivých trzích USA (zdroj: JONES LANG LASALLE) 

2.1.2 Trh kancelářských prostor Přes všechny povzbudivé informace z ekonomického sektoru zůstává trh kancelářských prostor i nadále v oslabení. Klíčovým ukazatelem, který by měl naznačovat oživení je nezaměstnanost. Ta, jak jsem uvedl výše, se i nadále drží kolem 10%. Poklesy obsazenosti tak na americkém trhu pokračovaly už pátý kvartál za sebou a to jak na primárním trhu nových prostor, tak i na sekundárním trhu podnájmů. Trhu chybí jistota, která by podpořila rychlejší rozhodnutí nájemníků stěhovat se do nových prostor. To vede k poklesu nájemních cen na všech místních trzích. Úroveň podnájmů se zvyšuje již od roku 2007, kdy se na trhu začaly objevovat první náznaky ekonomického ochlazení. Od té doby vzrostlo množství podnájmů o 61,5%. Od počátku roku 2009 přibylo na trhu USA každý kvartál 10% nových prostor k podnájmu, což představuje téměř 800 000 m2 kancelářských ploch!21 Ve třetím kvartále letošního roku došlo ke zpomalení tohoto trendu na 2,3%, kdy se nabídka prostor k podnájmu zvýšila jen asi o 200 000 m2 ploch.

                                                         21 Pro

srovnání: Celková nabídka kancelářských ploch byla v Praze ke konci Q3/2009 přibližně 2,6 milionu m2

39

  Tabulka 1: Nabídka, poptávka, neobsazenost a vývoj nájmů v USA   (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

Jedním z důvodů, proč došlo ke zpomalení nabídky prostor k podnájmu, je prostý fakt, že nájemci zvýšili zájem o tento druh nájmu (podnájmu). Původní nájemci jsou často nuceni nabízet své prostory výrazně pod cenou. Situace, kdy by se cena za podnájem rovnala nebo aspoň blížila původní nájemní ceně, se takřka nevyskytují. Příkladem podnájmu prostor může být například banka LEHMAN BROTHERS, která si podnajala téměř 15 000 m2 od společnosti TIME, INC na Midtown Manhatten, DELOITTE, který si podnajal 17 000 m2 administrativních prostor od CORPORATE EXECUTIVE BOARD nebo PFIZER, který si pronajal 10 000 m2 od společnosti NEKTAR. Výše uvedené faktory mají hlavní dopad na celkovou neobsazenost na trhu, která ke konci roku 2009 pravděpodobně dosáhne téměř 17%, což bude nový rekord v historii USA.

40

  Obrázek 12: Vývoj neobsazenosti na trhu USA (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL) 

Nájemní aktivita poklesla v uplynulých 12 měsících dramaticky snad ve všech oblastech trhu USA. Z nejvýznamnějších bych jmenoval například Miami (pokles 65%), Atlanta (60% pokles), Houston (46% pokles), Dallas (43% pokles) a Philadelphia (42% pokles). Důvodem tohoto poklesu jsou především renegociace a přejednání nájemních smluv ve stávajících prostorách. Tento trend, který je nám už dobře známý z pražského trhu se v začal objevovat v USA už ke konci roku 2007, kdy bylo zřejmé, že se blíží ekonomické ochlazení. Zatímco většina nájemních smluv bývala užavřena na dobu 5 - 10 let, dnes většina společností preferuje smlouvy maximálně na dobu 5 let. U renegociací je tato doba maximálně 2 - 3 roky. Tato krátkodobá strategie přejednání podmínek dává společnostem možnost překonat období recese ve stávajících prostorách bez nutnosti platit náklady za stěhovaní do nových prostor.

41

New York Ke konci Q3/2009 činila celková neobsazenost v Downtown Manhattan téměř 10,1%, což představuje nárůst 300 bazických bodů Downtown Manhattan představuje jednu z nejatraktivnějších oblastí USA, dokonce i v období ekonomické krize tu ceny rezidenčních nemovitostí rostou a drží si své výnosové procento. Navzdory krizi i ceny komerčních nemovitostí rostou. Ve třetím čtvrtletí byl tento nárůst téměř 8%. Očekávánou stavbou v této lokalitě je nová budova World Trade Centra, jejíž dokončení bylo odsunuto na rok 2013. Předpokládá se, že do konce roku bude pokračovat trend prostor k podnájmu,

což

bude

tlačit

neobsazenost nahoru, ta by tak měla dosáhnout přibližně 11%. Dále se očekává, že jen v oblasti Downtown Manhattan bude do konce roku propuštěno přibližně 60 000 zaměstnanců.

Tabulka 2: Nabídka, poptávka, neobsazenost a nájmy v  New Yorku (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL) 

Los Angeles Ke konci roku 2008 dosáhla neobsazenost v oblasti Los Angeles Country téměř 13%. Předpokládá se, že neobsazenost bude dále růst až k úrovni 15% v roce 2010. Výstavba nových prostor se zpožďuje, případně se stavby konzervují a developeři čekají na konkrétní uživatele. Investiční aktivita se na tomto trhu takřka zastavila, přestože se jedná o druhý hlavní

trh

kancelářských

prostor po New Yorku. Tabulka 3: Nabídka, poptávka, neobsazenost a nájmy v  Los Angeles (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL) 

42

Tabulka 4: Vývoj neobsazenosti v hlavních světových oblastech (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL) 

Tabulka 5: Vývoj neobsazenosti na hlavních trzích v USA a Kanadě (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL) 

43

3. Realitní sektor v zemích eurozóny “Očekává se, že eurozóna bude v roce 2009 čelit nejvýraznějšímu propadu HDP od druhé světové války22; v průměru by měl propad dosáhnout – 4,7 %, ve střední Evropě snad budou dopady recese mírnější, ale výhledy na tento rok nejsou nijak optimistické.” Stejně neradostný obrázek poskytují i klíčové ukazatele realitního trhu, tedy nájemné a yield (výnosy)23 v segmentu kanceláří a logistických areálů. Na trhu administrativních nemovitostí v zemích eurozóny pozorujeme, že vývoj nájemného víceméně kopíruje hlavní světové trendy v poklesu nájemného. Takřka ve všech evropských zemích nájemné v roce 2009 v důsledku ekonomické krize pokleslo. Očekávám, že nájemné v hlavních metropolích střední a východní Evropy bude vystaveno většímu tlaku na snížení,

jehož

příčinou

je

nižší

poptávka po kancelářích a nižší objem uskutečněných nájemních transakcí. Dle odhadů mých kolegů došlo zatím k nejvyššímu snížení nájmů ve Varšavě – meziročně ke konci prvního pololetí kleslo o 27 % – a v Moskvě se ve stejných

časových

relacích

propadlo nájemné dokonce o 42 %.

Tabulka 6: Vývoj neobsazenosti na hlavních trzích  eurozóny a Ruska (zdroj: COLLIERS NTERNATIONAL) 

V Praze jsme byli svědky mírného poklesu nájmů zhruba o 5 - 10% v závislosti na lokalitě a typu projektu. Zatímco nejvyšší nájemné kanceláří v centru Prahy je dlouhodobě mírně nad úrovní 20 eur za metr čtvereční,                                                          22

BusinessInfo: „Rekordní propad nezaměstnanosti i HDP“ http://www.businessinfo.cz/cz/clanek/aktuality-zeu-cerven-2009/unie-rekordni-propad-hdp-nezamestnanost/1001794/53356/ (online)

23  Yield je procentuálně vyjádřená roční míra výnosnosti z hodnoty nemovitosti vypočtená v souladu se standardy trhu.

Yield představuje poměr mezi ročním příjmem z nemovitosti oproti její hodnotě. Příklad: nemovitost má roční příjem z nájemného ve výši 1 mil. Kč a její hodnota je 10 mil. Kč. Její výnos (yield) činí 1/10 = 10%. Čím je yield vyšší, tím nižší je hodnota nemovitosti a naopak

 

44

nájemné u nejlepších budov v centru Varšavy se loni v létě vyšplhalo až ke 30 eurům za metr, od té doby však kleslo o 27%. V souvislosti s ekonomickou krizí také pozorujeme postupnou korekci cen kancelářských nemovitostí, které jsou k dispozici na realitním investičním trhu. Od poloviny roku 2008 se yieldy zvýšily v průměru o 140 bazických bodů. Nejnižší yieldy mají nyní kancelářské nemovitosti v Kodani (5,00 %), následují nejlepší londýnské lokality West End (5,50 %) a City (6,75 %), dále Paříž (7,50 %) spolu s řadou středoevropských metropolí (Prahou, Budapeští a Bukureští). Nejvyšší yieldy jsou nyní u kancelářských nemovitostí v Moskvě (14,00 %). V druhém čtvrtletí 2009 se zvyšování yieldů u kanceláří v londýnských oblastech West End a City zastavilo, což je obecně vnímáno jako pozitivní signál oživení realitního investičního trhu. Vývoj yieldů je totiž základním ukazatelem stavu realitního sektoru a jeho výše je obecně považováná za indikátor charakteru trhu.

  Obrázek 13: Vývoj objemů investičních transakcí v zemích eurozńy (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

Navzdory určitým náznakům oživení na evropském trhu logistických a průmyslových nemovitostí, je poptávka po tomto typu prostor stále nižší než v loňském roce, což se odráží 45

na stagnaci či poklesu nájemného. V průběhu druhého čtvrtletí 2009 kleslo nájemné nejvíce v Moskvě (25 %), Kodani o 22 %, v Dublinu o 16 % a v Sofii o 10 %. Stejná hodnota nájemného zůstala v Londýně (Heathrow), Bruselu, Paříži, Frankfurtu, Miláně a Madridu. Jediným městem, kde od začátku krize nájemné vůbec nekleslo, jsou Helsinky. V následujících šesti měsících se nájemné průmyslových a logistických nemovitostí zřejmě stabilizuje, změny by měly být minimální nebo jen velmi mírné. Další výrazné snížení napříč Evropou se neočekává. Zájem investorů o tento typ nemovitostí se v evropském kontextu sice zvyšuje, nicméně i tak je stále na nízké úrovni. Yieldy se ke konci pololetí meziročně zvýšily o 160 bazických bodů. Nejvyšší jsou opět v Moskvě (14 %), nejnižší aktuálně v Londýně (7,25 % – 7,5 %). V Londýně došlo dokonce v druhém čtvrtletí 2009 ke snížení yieldů. U dalších sledovaných evropských lokalit se očekává stagnace či zvyšování yieldů v průběhu následujících šesti měsíců.

Z následujících grafů je vidět, že většina evropských zemí očekává v roce 2010 postupné oživení ve všech sektorech. Je však třeba říci, že oživení bude pomalé a velmi postupné. V průběhu roku 2010 bude docházet především k nuceným prodejům na všech trzích v zemích eurozóny. Očekávájí se také agresivní nabídky investičních fondů, které v minulosti nahromáždily velké množství finančních prostředků, které nyní musí investovat. Lze předpokládát, že se tyto fondy budou snažit orientovat především na kvalitní projekty, vzhledem k jejich omezenému množství takřka na všech trzích, tak budou fondy nuceny stále častěji investovat i do sekundárních produktů na realitních tzích. Postupně tak bude docházet k oživení všech segmentů.

46

Tabulka 7:Odhad vývoje prime yields v roce 2010  (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL) 

47

  Obrázek 14: Vývoj prime yields na hlavních trzích eurozóny dle segmentů (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

48

Pro účely této diplomové práce rozdělím země eurozóny do dvou skupin. První skupinu představují země západní Evropy, tedy především Velká Británie a Francie. Druhou skupinu představují země střední a východní Evropy, které v minulých letech zaznamenávaly masivní přísun investic takřka do všech segmentů na trhu komerčních nemovitostí. V roce 2009 jsou tyto země nuceny čelit globálnímu ochlazení a zažívají tak de facto poprvé ve své historii propad cen nemovitostí. V rámci tohoto segmentu mají díky své lokalitě určité výsostné postavení země Visegrádské čtyřky24, tedy Česká republika, Polsko, Slovensko a Maďarsko. Při hodnocení dopadů krize na země eurozóny se zaměřím na hlavní trhy každé ekonomiky. Národní trhy totiž zpravidla tvoří hlavní indikátor pro vývoj situace na sekundárních trzích komerčních nemovitostí každé země. U zemí západní Evropy tedy půjde především o Londýn a Paříž. V rámci druhé skupiny zemí se zaměřím na Visegrádskou čtyřku jako celek a dále popíšu základní ukazatele vývoje trhu v jednotlivých ekonomikách.

3.1 Velká Británie25 3.1.1 Současná situace na trhu Britský realitní trh zaznamenává v letošním roce dramatický propad. Platí to i pro hlavní město Velké Británie, které je díky své velikosti a významu pro analytiky vždy jakýmsi barometrem vývoje realitního trhu v globálním měřítku. Aktuální situace a očekávaný vývoj trhu nemovitostí v Londýně přitom v některých ohledech už – po měsících špatných zpráv – vykazuje evidentně pozitivní rysy. Na politické i ekonomické mapě Evropy má britská metropole výjimečné postavení. Londýn je politické, administrativní, kulturní a obchodní centrum Velké Británie, šesté nejsilnější ekonomiky světa. Žije tady 12 % obyvatel Spojeného království Velké Británie a Severního                                                          24

Zdroj: Základní charakteristika a definice uskupení http://www.visegradgroup.eu/main.php?folderID=1015 Více viz. Stavební forum: “Londýn: realitní trh je dnes přitažlivý hlavně pro investory” (on-line), http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/14472/londyn-realitni-trh-je-dnes-pritazlivy-hlavne-pro-investory/

25

49

Irska, na které připadá 15 % pracovních míst na britských ostrovech a kteří vytvářejí 21 % ekonomického výkonu země. Ve třetím kvartále letošního roku zaznamenala britská ekonomika mezikvartální pokles HDP o 0,4%, což představuje už šestý kvartál v řadě, kdy HDP klesá. Vzhledem ke druhého kvartálu roku 2008 poklesl HDP už o 5,9%. Tyto informace dále nepřispívají pozitivní náladě na trhu, realitní sektor zůstává i nadále velmi slabý, stejně jako investiční aktivita. 

3.1.2 Trh kancelářských prostor Kancelářský trh v Londýně je nejrozsáhlejší v Evropě a zahrnuje 28,58 mil m2 kanceláří. Tři čtvrtiny z nich se nacházejí v městských částech West End a City. City je tradičním finančním centrem, ve West Endu se zase soustřeďují firmy, které poskytují poradenské a komerční služby, jsou tady sídla korporací, médií a vládních institucí. V City je více prostoru pro nový rozsáhlejší development včetně výškových budov, West End takových příležitostí nabízí mnohem méně, a také proto je tu menší neobsazenost. V posledních dvaceti letech se rozvíjejí i další kancelářské lokality Canary Wharf a South Bank jako jakési prodloužení City a Paddington Basin jako rozšíření West Endu. V návaznosti na finanční krizi začaly od poloviny roku 2007 hodnoty kancelářských nemovitostí klesat a od začátku roku 2008 se začaly snižovat i nájmy. Aktuálně se pohybují na úrovni £39/m2/měsíc v City a £63/m2/měsíc ve West Endu. Jaro 2009 bylo již ve znamení změny nálady na trhu a mírného oživení zájmu investorů o kanceláře v obou zmíněných lokalitách. Na konci prvního čtvrtletí roku 2009 se yieldy u kanceláří ve West Endu, nejlepší londýnské lokalitě, stabilizovaly na úrovni 5,75 %, v City pak klesly na hodnotu okolo 7 %. Poptávka nicméně zůstává mírná, míra neobsazenosti naopak stále vysoká a nadále klesá nájemné, jehož snižování se zřejmě zastaví až v příštím roce. I přesto však prvotřídní kancelářská budova ve West Endu či City, která je dlouhodobě pronajata vysoce bonitním nájemcům, představuje výnosnou investici, jejíž riziko se pohybuje na úrovni státních dluhopisů. 

50

3.1.3 Trh maloobchodních prostor26 Britský maloobchodní trh je po Francii druhý největší v Evropě. Výsadní postavení na něm má právě Londýn, který představuje celou jeho třetinu. Z hlediska poptávky zůstává londýnský trh maloobchodních nemovitostí aktuálně stále živý, neobsazenost je stabilní a totéž platí pro nájmy a hodnoty nemovitostí. V oblasti Velkého Londýna se nachází zhruba 200 nákupních center a dalších místních 200 retailových parků, které se soustřeďují na lokální spádové oblasti. Celkově realitní maloobchodní trh v Londýně představuje 8,8 mil m2 maloobchodních ploch. K nejvýznamnějším maloobchodním lokalitám patří v centru Londýna trojúhelník ulic Oxford Street, Regent Street a Bond Street, které každoročně přilákají více než 200 milionů návštěvníků. Nejvyšší nájemné je na Bond Street (£814/ m2/měsíc), která je tak z globálního hlediska čtvrtou nejdražší maloobchodní destinací (po 5th Avenue v New Yorku, pařížské Champs Elysee a Causeway Bay v Hong Kongu). K dalším maloobchodním lokalitám centrálního Londýna patří Long Acre/Covent Garden, Kensington High Street a Knightbridge. Největším evropským nákupním centrum je Westfield shopping centre v Shepherd´s Bush (West London), které nabízí 487,680 m2 maloobchodních prostor. Ve srovnání s celostátním průměrem je v Londýně nižší neobsazenost maloobchodních prostor. V červnu 2009 byla cca 6 %, což je méně než v červnu 2008, kdy se pohybovala na úrovni 8 %. Britský národní průměr tohoto parametru je přitom dvouciferný. Yieldy maloobchodních center se v centru Londýna pohybují na úrovni 5,5 %. Jak ukazuje následující graf, pokles nájmů v roce 2009 pravděpodobně dosáhl již svého maxima. Oblast centrálního Londýna byla zasažena nejméně a nájemné prakticky nepokleslo. Nájemci se zde snaží využít ekonomické situace a renegociovat své nájemní smlouvy, proto nájemné vykazuje mírný pokles zhruba mezi 1 - 3%. V ostatích částech Londýna dochází k dramatickým poklesům hladiny nájmů, která, v závislosti na lokalitě, dosahuje 10 - 16%.

                                                         26

Zdroj: Colliers CRE, “Great Britain Retail”, (on-line), http://www.collierscre.com/documents/Research_retail/rese_GB-Retail-Market_q409.pdf

51

  Obrázek 15: Vývoj prime yields na londýnském trhu maloobchodních prostor (zdroj: COLLIERS CRE)

Maloobchodní tržby v Londýně v posledním roce měsíc od měsíce pravidelně stoupaly, v prvním čtvrtletí 2009 meziročně v Londýně vzrostly o 5,8 %, zatímco britský celostátní průměr byl v tomtéž období meziročně nižší o 0,7 %. Maloobchodní obrat v Londýně podporuje silný turistický ruch a slabý kurz britské měny. Trh je i nadále v očekávání oživení, které se předpokládá v roce 2010. Vzhledem k blížícím se vánočním svátkům jsou obchodníci většinou optimističtí v hodnocení současné situace. Ta by mohla pomoci minimializovat uzavírání obchodních center a poboček na začátku roku 2010. Mezinárodní retaileři jako Costa coffee, Mexx či Primark budou i nadále expandovat, rovněž bude pokračovat trend renegociace nájemních smluv.

52

3.1.4 Trh skladových prostor27 V rámci Velkého Londýna se staví především administrativní, maloobchodní a rezidenční nemovitosti. Průmyslové a logistické prostory jsou zastoupeny méně, z celkového počtu těchto nemovitostí ve Velké Británii se v Londýně nachází jen 7 %, nicméně 19 % veškerých investic do logistických a průmyslových nemovitostí směřuje právě do této lokality. Jejich výstavba probíhá v určitých klastrech okolo hlavních londýnských dopravních tahů. K nejvýznamnějším patří Park Royal, letiště Heathrow, Enfield, lokalita na východě při dálnici A13 a Croydon & Merton na křižovatce A23/A3. Londýnský trh je charakteristický vysokým počtem malých a středně velkých skladovacích jednotek. Nejdražší pronájem průmyslových budov na světě je ve Velké Británii. Za nájem průmyslového objektu v Londýně se platí 297 eur (8000 Kč) za metr čtvereční a rok, zatímco například v Paříži je to asi čtvrtina. Pro srovnání, v Praze se platí 58 eur (1620 Kč), jen s mírným odstupem následuje Bratislava. Nejnižší nájmy průmyslových budov jsou naopak v Mexiku, na některých místech v USA či v Jižní Africe. Vzhledem k omezenému množství volné půdy v Londýně vykazoval trh průmyslových a logistických nemovitostí v posledních deseti letech pravidelný meziroční růst nájmů o 3,1 %, zatímco celostátní průměr byl meziročně jen 1,9 %. Recese se „logistického“ Londýna stále dotýká méně než zbývajících britských regionů, ale i tady se v období 2009 – 2012 očekává pokles nájemného. Hodnota průmyslových a logistických nemovitostí dosáhla svého maxima v polovině roku 2007, následně začala klesat a yieldy se stabilizovaly na přelomu let 2008 a 2009. Příjem z kvalitních nemovitostí, které jsou pronajaty bonitním firmám, přináší větší zisky než státní dluhopisy a finanční deriváty (swapy). Jedním z významných obchodů na trhu skladových prostor byl prodej dvou distribučních skladů Tesca za yield 6,3%, dále pak například prodej skladu společnosti John Lewis za yield

                                                         27

Zdroj: Colliers CRE: “East and West Midlands - Logistic and Industrial 2009” (on-line), http://www.collierscre.com/documents/Research_industrial/rese_MidlandsIndustrialReview_sp09.pdf

53

6,25%. V obou případech se jednalo o produkty sekundárního trhu, vzhledem k omezené nabídce na trhu primárním.28             3.1.5 Investiční trh29   Pro investory dnes Londýn a britský realitní trh vůbec představují atraktivní příležitost. V pozadí této skutečnosti stojí především aktuálně nízké ceny a slabý kurz britské měny. Recese na britském realitním trhu začala dříve než ekonomická recese, přičemž nejvyšší hodnoty dosáhla v polovině roku 2007. Od té doby se ceny nemovitostí propadly o 43 % (podle indexu IPD), což je nejvýraznější pokles od hospodářské krize na počátku devadesátých let minulého století. Zároveň je snižování cen realit v Británii výraznější než na evropském kontinentu. Nyní se propad hodnoty kvalitních komerčních nemovitostí v Londýně s největší pravděpodobností zastavil a yieldy se stabilizují.

Obrázek 16: Vývoj prime yields na britském trhu komerčních nemovitostí (zdroj: COLLIERS CRE)

                                                           28

Zdroj: Colliers CRE: “Property snapshot - November” (online), http://www.collierscre.com/documents/Research-MarketOverview/rese_propertySnapshot_1109.pdf 29 Zdroj: Colliers CRE: “Real Estate Investment Forecast” (online), http://www.collierscre.com/documents/Research_investment/rese_reif_q309.pdf

54

Díky devalvaci libry jsou dnes nemovitosti ve Velké Británii zajímavé hlavně pro zahraniční investory. Analytici Colliers ovšem předpovídají, že britská měna v příštím roce pravděpodobně posílí. Struktura a velikost britského realitního trhu je pro investory velmi zajímavá. Jde o velký trh, který patří k nejlikvidnějším a nejtransparentnějším v Evropě, s vysoce efektivní právní reglementací. Typické jsou dlouhodobé nájmy nemovitostí (u kanceláří v centru Londýna běžně na 15 let) a s indexací nájmů jen směrem nahoru.    

3.2 Francie30   Stejně jako v ostatních zemích, i ve Francii pokračoval pokles investiční aktivity z roku 2008 i v letošním roce. Celková výše investic do komerčních nemovitostí dosáhla ke konci druhého kvartálu letošního roku 2,4 miliard euro, což je pokles o 68% ve srovnání se stejným obdobím roku 2008 a představuje nejnižší úroveň za posledních 12 let (pro srovnání, v roce 1998 byl celkový objem investic téměř 5,5 miliard euro). Aktivita na trhu tedy byla poznamenána ekonomickou situací na globálním trhu, především pak také vývojem situace na trhu ve Velké Británii. Přístup k financování je i nadále velmi obtížný, banky stále dodržují přísnou restriktiví politiku a stále chybí prokazatelný náznak pozitivního oživení trhu.

Obrázek 17: Vývoj HDP a nezaměstnanosti - Francie (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

                                                         30 Zdroj: Colliers International: “Market overview 3Q/2009” (online), http://www.colliers.com/Content/Repositories/Base/Markets/France/English/Market_Report/PDFs/MarketOverv iew3T2009.pdf

  55

Na trhu panuje stále nesoulad mezi cenovými představami prodávajících a kupujících. Dochází také k několika nuceným prodejům. Co se týče investiční aktivity samotné, byly ve druhém čtvrtletí patrné jisté náznaky oživení, když na trhu došlo k několika významným transakcím. To by mohlo v krátkodobém horizontu naznačovovat, že se i francouzský trh postupně začíná stabilizovat a propad cen komerčních nemovitostí je u konce. Investice do administrativních nemovitostí představovaly téměř 53% z celkových investic uskutečněných během roku 2009. Téměř 75% transakcí bylo uskutečněno v oblasti Paříže. Do konce řijna proběhlo rovněž významných transakcí na retailovém trhu, celková hodnota těchto transakcí však dosáhla pouze 300 milionu eur, což je velmi výrazně pod dlouhodobým trendem z minulých let. V oblasti skladových nemovitostí došlo v průběhu roku k velkému propadu, tato aktiva zůstávájí i nadále zcela nelikvidní. Mezinárodní investoři tak pravděpodobně stále dávají přednost Londýnu před Pařížem při zvažování potenciální investice. Díky několika velmi kvalitním investicím v průběhu roku 2009 jsou analytici schopni poskytnout důvěryhodnější informace o vývoji yieldů.

Obrázek 18: Investiční aktivita na francouzském trhu komerčních nemovitostí (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

Ke konci druhého kvartálu roku 2009 tak úroveň yieldů dosahovala přibližně 6%. Očekává se, že tato úroveň by mohla poklesnout i pod 6% ještě do konce roku, a to především v oblasti Paříže. Tento trh si, podobně jako Londýn, zachovává velkou prestiž. 56

3.3 Země Visegrádské čtyřky a CEE region

Jak jsem uvedl, rozhodl jsem se zařadit země střední a východní Evropy do samostatné kategorie, a to především z důvodu, že většina těchto zemí je primárně zaměřena na export, čemuž odpovídá struktura jejich HDP.31 Ve všech těchto zemích došlo v průběhu roku 2009 ke znatelnému poklesu poptávky, růstu neobsazenosti a poklesu hladiny nájmů. V zemích, které nejsou tak závislé na exportu a které mají relativně silnou domácí ekonomiku, jako například Polsko, poptávka zůstala víceméně stejná, stejně jako úroveň nájmů a neobsazenosti. Zde je asi na místě říci, že tomu tak je prozatím. Ačkoliv jsou odhady erudovaných odborníků pro následující rok pozitivní, vše souvisí s oživením globálního trhu.

  Obrázek 19: Závislost zemí střední a východní Evropy na exportu (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

                                                         31

Například v České republice, na Slovensku a v Maďarsku tvoří HDP až 70 % export

57

Růst

neobsazenosti ve všech segmentech komerčních nemovitostí byl jedním z hlavních znaků, který provází dopady ekonomické krize na trhy středí a východní Evropy. Nejvíce byly zasaženy trhy Rumunska a Moskvy, kde se neobsazenost dlouhodobě pohybovala na velmi nízkých úrovních a de facto vše, co bylo postaveno, bylo pronajato. Rumunsko má v rámci regionu střední a východní Evropy (mimo Českou republiku) zajimavé postavení, proto se na vývoj situace na tomto trhu zaměřím podrobněji.

  Obrázek 21: Ochota bank půjčovat - vývoj ukazatele LTV (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

58

Obrázek 2

3.3.1 Rumunsko32 Realitní sektor v Rumunsku je v současné době v období stagnace. Na trhu vystupuje mnoho developerů ochotných prodávat, avšak ochota kupovat je takřka nulová. Objevují se dokonce hlasy, že trh v některých svých segmentech není daleko od kolapsu – pro řadu realitních objektů se nedaří nalézt uživatele, developeři zjevně byli příliš lehkovážní a optimističtí. Jakkoli celé období let 2002 – 2008 byli prodejci těmi, kdo diktovali ceny a podmínky, nyní hrají hlavní roli na trhu kupci, kteří nejsou ochotni akceptovat nerealistické ceny – zvláště v době, kdy celý trh evidentně upadá. Výsledkem je situace, kdy se nabídka takřka vůbec nepotkává s poptávkou. Jako jinde v postkomunistické Evropě se pozornost investorů, developerů a konečně i zájemců o koupi se na počátku dekády koncentrovala na hlavní město, a to zejména jeho jižní a severní okraj. Centrum Bukurešti je už totiž v zásadě zastavěno a ceny tady byly více než vysoké. Hlavní zájem přitom směřoval do severně položených čtvrtí, a to z důvodů lepší dopravní dostupnosti většiny významných rumunských měst a také dvou bukurešťských letišť (Otopeni a Baneasa). V současnosti se rumunská metropole, z pohledu realitního trhu, rozděluje na část severní s řadou rezidenčních komplexů, a jižní, kde našly „útočiště“ především průmyslové závody. Ceny pozemků také byly do značné míry určovány tímto charakterem území. Před rokem 2009 stál metr čtvereční pozemků v blízkosti letiště Baneasa kolem 200 eur a někdy cena dosahoval až do výše 500 eur, naproti tomu v jižní části města byly ceny nejnižší a pohybovaly se v rozpětí 20 – 250 eur za metr čtvereční. Přitom lokality bez inženýrských sítí byly samozřejmě nejlevnější. Metr takových pozemků se kupoval za 20 – 30 eur, zatímco naopak „zasíťované“ pozemky se podávaly v cenách nad 100 eur za metr. Sektor komerčních nemovitostí, který (podobně jako v jiných zemích střední a východní Evropy) zažíval v období přes vstupem do země do EU nebývalý cenový růst, má dnes velké problémy. Pronájem za kanceláře v centru města loni dosahoval úrovně 30 eur za metr a                                                          32

2009 Romania market report (zdroj: Colliers International)

59

měsíc, a to bez režijních poplatků. Dnes činí v průměru 15 – 20 eur, a to včetně poplatků. Pronajímatelé jsou pod značným tlakem nájemníků, kteří potřebují redukovat své náklady a pokud jim vlastník objektů nevyjde vstříc, neváhají se stěhovat. Takový vývoj je pro řadu investorů neakceptovatelný, proto se mnoho administrativních projektů zpomaluje nebo přímo zastavuje tak, aby na trh vstoupily až po krizi a zotavení cen. Podobný obraz skýtá i segment logistiky a obchodu v regionech. Zatímco dříve se investoři koncentrovali na atraktivní lokality, jako jsou velká města Arad, Kluž, Oradea, Brašov, Constanta apod., kde byli ještě donedávna velice aktivní, dnes se jejich pozornost obrátila na lokality sice méně slibné, ale levnější, přičemž každý projekt se pečlivě zvažuje. Celkově lze říci, že „zbytek“ země a jeho realitní trhy víceméně kopírují vývoj v metropoli. Stejně jako jinde jsou jedněmi z hlavních aktérů současné krize banky. Bankovní sektor dnes není ochoten financovat ani nákupy, ani nové projekty, a trh to samozřejmě pociťuje, přinejmenším v podobě slabší poptávky. A stejně jako jinde si od obratu úvěrové politiky bankovního sektoru mnozí slibují oživení celé ekonomiky. Na investiční aktivitě se výrazně odráží i ta skutečnost, že současní majitelé-prodejci před lety nakupovali ty či ony objekty za ceny o 20 – 30 % vyšší, než trh dnes nabízí, a poměrně logicky v takových podmínkách pro ně prodej není nijak atraktivní. Ale ani investoři s transakcemi nijak nepospíchají, což zase přivedlo do problémů řadu projektů, jejichž finální fáze výstavby počítala s finanční injekcí budoucího vlastníka. Nejbližší výhledy rumunského realitního trhu ze všech těchto důvodů nejsou nijak oslnivé. Počítá se s dalším 20% propadem cen pozemků a rezidenčních objektů, přičemž oživení těchto sektorů trhu se předpokládá v horizontu 2 – 3 let. Co se komerčních nemovitostí týká, i tady jsou perspektivy přinejmenším nejasné, nicméně pokles cen, který začal v roce 2008 a dodnes pokračuje, pravděpodobně přiláká investory s vlastním kapitálem – přepokládá se, že budou mít zájem o kvalitou i lokalitou nejlepší objekty. Přesto nikdo neočekává, že by rokem stabilizace trhu byl už rok 2009. Na druhou stranu se ale také nikdo neobává tak dramatického poklesu cen, jaký rumunský realitní trh prožíval loni a na počátku tohoto roku.

60

3.4 Závěr S intenzitou investiční aktivity na domácím realitní trhu koresponduje situace v Evropě a obráceně. Jak jsem uvedl v předchozím textu, objem investičních nákupů nemovitostí v Evropě v roce 2009 zaznamenal dramatický propad, který na některých trzích dosáhl téměř až 90 %. V absolutních číslech dosáhl pouhých 32 mld. eur, přičemž tento pokles se dotkl všech trhů. Ovšem zatímco nákupy rezidenčních objektů jsou oproti úrovním z roku 2008 výrazně nižší, celá řada trhů přece jen hlásí obnovenou poptávku, a to hlavně ze strany individuálních investorů a místních institucí. Jedná se často o investory, kteří se řadu let na trhu nepohybovali kvůli zahraniční konkurenci a kupcům se zajištěným financováním. Tito investoři se přitom nezřídka soustřeďují spíše na malé transakce. Lze se domnívat, že jejich aktivita bude na trhu značná i v následujícím roce.

  Obrázek 22: Vývoj odhadů vývoje HDP v zemích střední a východní Evropy, říjen 2009 (zdroj: FocusEconomics / COLLIERS INTERNATIONAL)

Medvědí investiční trh a další faktory jako především pokračující globální recese v celoevropském měřítku vedly také k poklesu nájmů, a to v podstatě ve všech oblastech. Pod největším tlakem jsou pronajímatelé kancelářských prostor, kde pokles úrovně nájmu v prvním čtvrtletí činil 19,3 % p.a., zatímco v maloobchodním sektoru to bylo pouze 12 % a

61

v oblasti logistiky 9,5 %. Největší propady nájemného přitom na evropském kontinentu zaznamenávají právě tzv. rozvíjející se trhy, tedy východní a střední Evropa, vedle těchto regionů pak také „vyspělé“ trhy jako Velké Británie, Finsko, Řecko, Irsko, Norsko a Španělsko.

  Obrázek 23: Vývoj prime yields v zemích střední a východní Evropy, říjen 2009 (zdroj: FocusEconomics / COLLIERS INTERNATIONAL)

V nejbližším období lze také pravděpodobně očekávat mírné zlepšování rovnováhy mezi představami kupců a prodejců a vedle trvalého zlepšování stavu evropských ekonomik i tento trend připravuje scénu pro výraznější obrat v investiční aktivitě. Leckteré společnosti jsou tlačeny k prodejům, respektive redukci svého realitního portfolia, přičemž současně se na trhu objevují nové finanční zdroje, přilákané současnou relativní výhodností nákupu v porovnání s jinými typy aktiv.

62

4 Realitní sektor v České republice 4.1 Makroekonomický vývoj Paradoxně se ještě nedávno část

finančních

velká

expertů

shodovala, že dopad krize na ekonomiku České republiky nebude

velký

a

nikterak

drastický. Česká republika má

však

otevřenou ekonomiku a její

vývoj

je tedy hlavně závislý na vývoji

v

okolních státech eurozóny. Pro

účely

této

práce

se

podívejme pouze na základní ukazatele

vývoje

české

ekonomiky, které mají přímý dopad

na

stav

reálné

ekonomiky a tedy i na trh nemovitostí.

Obrázek 24: Ekonomické indikátory v ČR (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

Po roce 2008, kdy česká ekonomika vykázala růst o 3,5%, následuje nyní vývoj většiny evropských ekonomik a předpovědi se shodují na dalším polesu. Jelikož je česká ekonomika exportně orientována a automobilový průmysl patří mezi nejdůležitější, pokles prodeje aut v celé Evropě v roce 2009 ovlivnil i český export.

4.1.1 HDP Podle zveřejněného odhadu ČSÚ za druhý kvartál 2009 poklesl HDP očištěný o cenové, sezónní a kalendářní vlivy ve 2. čtvrtletí 2009 meziročně o 5,5 %, když mezičtvrtletně byl 63

zaznamenán jeho nepatrný nárůst o 0,1 %. Oproti prognóze ČNB je vykázaný meziroční pokles HDP o 1 p.b. hlubší, zatímco mezičtvrtletní vývoj HDP odpovídá předpokladům ČNB. To je odrazem revize, kterou ČSÚ provedl na časové řadě HDP od roku 2007 až po 1. čtvrtletí roku 2009. Z ní vyplývá, že v loňském roce resp. v prvním čtvrtletí roku letošního došlo k rychlejšímu zpomalování růstu HDP resp. jeho výraznějšímu propadu, než se dosud předpokládalo. Co se týče struktury ekonomické aktivity, předčil meziroční reálný růst spotřeby domácností i vlády očekávání ČNB. Hrubá tvorba kapitálu naopak dramaticky poklesla a zůstala tak daleko za očekáváním ČNB, a to jak v důsledku vývoje fixních investic, tak zejména zásob. Naproti tomu meziroční tempa růstu vývozu i dovozu zboží a služeb propadla méně, než bylo očekáváno, přičemž v mezičtvrtletním pohledu došlo v případě vývozu k jeho mírnému nárůstu. Ve výsledku pak bylo zaznamenáno výrazně mírnější meziroční zhoršení salda čistého vývozu ve srovnání s předpoklady ČNB. Zveřejněné údaje potvrzují náhled ČNB, že ekonomický propad se ve druhém čtvrtletí zastaví, a od třetího čtvrtletí je možno očekávat mezičtvrtletní růst české ekonomiky. Prudký propad HDP ze začátku roku se ale bude promítat do meziročního poklesu HDP i ve zbytku letošního roku.

  Obrázek 25: Vývoj HDP v České republice (zdroj: Český statistický úřad)

64

4.1.2 Nezaměstnanost Jak jsem uvedl výše, tak vývoj nezaměstnanosti na národních trzích měl podstatně jasný dopad na trh komerčních nemovitostí. Přesto, že zaměstnanecká politika v České republice není tak “drastická” jako například v USA, kde, jak jsem již zmínil, došlo takřka ihned po vypuknutí krize k dramatickému propouštění a tedy i dramatickému zvýšení podnájmů na všech segmentech trhu, dnes vidíme tyto trendy i u nás. Situaci na trhu podnájmů popíšu detailněji dále. Pokles HDP se projevil ve snižování výdajů podniků a společností, které byly nuceny omezovat či ukončovat provozy v příslušných regionech a začaly propouštět své zaměstnance. Hospodářská situace ve světě se ale zpočátku na nezaměstnanosti v České republice neprojevovala. V průběhu roku 2008 dokonce její hodnoty klesaly, nejnižšího bodu dosáhla v květnu a červnu loňského roku, kdy její míra činila 5,0 %. Od té doby pozvolna rostla, zlom nastal na konci roku, kdy hodnota tohoto ukazatele překročila hranici 6 %. V průběhu roku 2009 pak nezaměstnanost dále roste. V rámci zemí Evropské unie se jedná o 3. nejnižší nezaměstnanost. Odhady ohledně průměrné roční míra registrované nezaměstnanosti se pohybují v hodnotách 7,6 % na rok 2009 a ještě vetší nárůst v roce 2010 na úroveň 9,1%.

  Obrázek 26: Vývoj nezaměstnanosti v ČR

65

(zdroj: Český statistický úřad)

4.1.3 Stavebnictví Podle analýzy33, kterou připravil CEEC Research ve spolupráci se společností KPMG tuzemští stavbaři postupně začínají mírně korigovat svá negativní očekávání pro rok 2009. Zatímco ještě v červnu předpokládali pokles produkce zhruba o 11%, ke konci řijna to bylo už jen 8%. Obecným trendem stavebních společností stále zůstává nedosatek zakázek spojený s útlumem poptávky a především s restriktivní politikou mnohých bank. Při výhledu do budoucna očekávají stavebí firmy v letech 2010 a 2011 další pokles produkce zhruba o 2%. Zajimavým ukazatelem jež se ve zmíněné studii objevil, byla předpověď společností o jejich postavení na trhu v následujících dvou letech. Všechny společnosti shodně očekávájí, že se jejich pozice na trhu zlepší, tedy žádná skepse není na místě. “Od předchozího červencového šetření se mírně zvýšilo průměrné vytížení kapacit stavebních společností – o dvě procenta. Tento výsledek však souvisí do jisté míry s tím, jak některé stavební společnosti omezují své kapacity, což pomáhá zvýšit efektivitu jejich fungování. Více než polovina stavebních firem (56 %) zároveň uvádí, že má méně zakázek než před dvanácti měsíci. Průměrný počet měsíců, na které mají do budoucna stavební společnosti nasmlouvány své zakázky, se od července nezměnil (stále šest měsíců). Management 29 % firem také uvádí, že má stejně zakázek jako před rokem (33 % v červenci, v dubnu se jednalo o 55 %), přičemž pouze 15 % dotazovaných má zakázek více. Nárůst v této kategorii však táhne pouze segment středních a malých stavebních firem. Žádná z dotázaných velkých stavebních společností neuvedla, že by počet nových zakázek oproti srovnatelnému období minulého roku vzrostl, naopak celé tři čtvrtiny má zakázek méně.”34 Jako největší problém v dnešní době i do budoucna uvádí shodně všichni respondenti nedostatečnou poptávku, a to jak soukromou, tak i poptávku, která je financována z veřejných                                                          33

Zdroj: http://www.ceeconstruction.cz/studie.php - Agentura CEEC se zabývá výzkumem trhu v oblasti stavebnictví v České republice a ostatních zemích Evropy 34 Zdroj: citovaná studie společnosti CEEC Reseach http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/15088/stavebnictvi-pesimisticka-ocekavani-se-zmirnila/

66

zdrojů. V souvislosti s ekonomickou krizí je rovněž stížen přístup stavebních společností k financování svých projektů ze strany bank. Projekty, který se dnes v České republice staví35 tak paradoxně těží z této situace, kdy developer má (takřka) neomezené zdroje pracovní síly a projekty jsou tak často dokončovány dříve, než byl původní odhad. “Zvýšit efektivitu fungování společností – to je, podobně jako v červenci 2009, největší priorita stavařů pro dalších dvanáct měsíců. Na tuto oblast se chtějí zaměřit všichni respondenti (96 % v červenci). Současně také na škále 0 – 10 vzrostlo bodové hodnocení důležitosti této oblasti z 6,6 v červenci na 7,1 bodu. Dalšími oblastmi, které stavební společnosti hodnotí jako velmi důležité, jsou optimalizace financování, plánování a projektový management, zkvalitnění výběru dodavatelů a optimalizace nákupních procesů. Naopak za nejmenší aktuální prioritu rozvoje stavební firmy považují akvizici jiné společnosti. Výsledky ankety ale ukázaly, že přestože velké stavební společnosti považují akvizici jiné firmy aktuálně za nedůležitý aspekt své činnosti, pracuje s touto variantou 90 % respondentů z tohoto segmentu českého stavebnictví.”36

                                                         35

Například administrativní projekt Filadelfie společnosti PasserInvest (www.bbcentrum.cz) Zdroj: citovaná studie společnosti CEEC Reseach http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/15088/stavebnictvi-pesimisticka-ocekavani-se-zmirnila/

36

67

4.2 Trh kancelářských prostor Trh kancelářských prostor jak v Praze, tak i v ostatních lokalitách České republiky zaznamenal v uplynulých několika letech značnou proměnu. I když lze i nadále konstatovat, že k největším transakcím docházelo a dochází v Praze, ostatní města jako Brno, Ostrava či Plzeň rovněž zaznamenala značný vývoj a rozvoj, především však mezi léty 2005 - 2007. Významnou roli v úspěchu regionálních měst sehrávají především dva faktory: dostatek kvalifikované pracovní síly a zlepšená dopravní infrastruktura celého státu, především železnice a napojení na dálniční síť (Ostrava) a také dostupnost moderních kancelářských prostor mezinárodního standardu. I přes mírný trend posilování regionů37 byl však uplynulý rok a rok 2009 ve znamení Prahy. V loňském roce bylo postaveno rekordní množství moderních kancelářských prostor, což velmi znatelně zahýbalo nejen neobsazeností, ale také nájmy. Rok 2008 byl ve znamení dokončení mnoha kvalitních projektů, velký rozmach zaznamenala především Praha 4, Praha 5 a regiony Praha 7 a 8. Oblast Smíchova se již definitivně stala druhým pražským centrem a umožnila tak dokončení posledních administrativních budov v této lokalitě. Z nejvýznamnějších bych jmenoval především Zlatý Anděl, Anděl City, Palác Křižík, Anděl Media Centrum, Smichov Gate a Anděl Park. Nedostatek kancelářských prostor v lokalitě Anděl znamenal logický posun zájmu developerů dále k oblasti Butovic. V blízkém okolí stanice Nové Butovice došlo v nedávné minulosti k výstavbě administrativních parků jako jsou Office Park Nové Butovice, Avenir Business Park, v loňském roce pak dokončená Explora Jupiter Business Centre, úspěšný projekt, který si do dnešního dne za své sídlo vybraly společnosti jako Citibank, DHL a jiné. Společnost Finep v současné době dokončuje výstavbu svého projektu West City v oblati Západního města. Tento monumentální projekt, z něhož značou část staví Finep na míru společnosti Siemens nebude dle mého názoru tak úspěšný, jako předchozí projekty v této oblasti. V průběhu roku 2009 jsme již zaznamenali znatelné ochlazení poptávky v celé Praze 5, samozřejmě s výjimkou Anděla.

                                                         37

Nová Karolina v Ostravě, administrativní část revitalizovaného areálu Škoda Plzeň apod.

68

Developerský útlum, který postihl lokalitu Prahy 8 - Karlín po povodních v roce 2002, byl překonán hned v nejbližších následujících letech. Ne náhodou je potenciál této městské části srovnáván se Smíchovem. Po vybudování protipovodních zábran se rozvoj týká jak komerčních, tak i rezidenčních projektů. V roce 2008 a 2009 tak došlo k dokončení hned několika úspěšných administrativních projektů jako například Amazon Court, Corso Karlín IIA, Futurama Business Park a jiné. Vezmeme-li v potaz i unikátní Rohanský ostrov, který v roce 2008 koupila společnost SEKYRA GROUP, nabídne tato lokalita v budoucnu zajimavou kombinaci administrativních, rezidenčních a odpočinkových ploch. Nejdynamičtěji se rozvíjející lokalitou pražského trhu je již tradičně několik let Praha 4. V minulosti vyrůstaly menší či větší projekty téměř kolem každé stanice metra linky C. V roce 2008 tak byly dokončeny velmi významné projekty jako City Tower, Gemini Building A+B, Trianon, rozvíjel se i úspěšný projekt The Park na Chodově. Nikdy v minulosti nebylo na tento trh dodáno takové množství prostor jako v roce 2008. V dalším textu se detailně zaměřím na to, jak toto množství prostor ovlivnilo neobsazenost na tomto dlouhodobě nejžádanějším pražském trhu. Hlavním limitem kancleářského trhu v Praze v minulosti byl především nedostatek pracovních sil, v souvislosti s finanční krizí došlo ke změně i v tomto sektoru. Dle odhadů Václava Matyáše, ředitele společnosti SPS, zmizel převis poptávky nad nabídkou a stavaři na tento stav reagovali poklesem nabídkových cen o 10 - 20%38 Developeři si tento stav, dle Matyáše pochvalují, konečně jsou schopni ve stavebních tenderech diskutovat o ceně a stavbaři jsou vzhledem k útlumu poptávky schopni dedikovat větší množství kvalitních dělníků na konkrétní projekt.

                                                         38

Zdroj: http://www.stavebni-forum.cz/cs/print/15296/vaclav-matyas-sps-previs-poptavky-nad-nabidkouzmizel-a-stavari-na-to-budou-muset-reagovat/

69

4.2.1 Trh v číslech  Celkový objem kancelářských ploch 2 511 230 m2 .  V roce 2008 bylo pronajato 259 000 m2 .  Průměrně ročně pronajato zhruba 199 000 m2 .  Růst nájemného v roce 2008 byl zaznamenán na úrovni 9% .  Plánovaná nabídka v roce 2009 pouze 140 000 m2 (znatelný podprůměr za uplynulých 8 let) .  Neobsazenost v roce 2008 dosáhla 8.96% (Nejnižší hodnota trhu byla 5,25%) .  Plánovaná výstavba poklesla dramaticky pod úroveň 150 000 m2 - hrozí nedostatek ploch v roce 2010 a 2011??  Prodejní cena nemovitostí klesla, musí být saturována vyššími výnosy z nájmu  Banky vyžadují pro financování 30 - 50% vlastního kapitálu developera (dříve 15 20%.  Banky vyadují 30 - 50% předpronájmů celkové plochy (dříve bez požadavku na předpronájem).  Financování projektů se zdražilo a pro mnoho developerů se stalo zcela nedosažitelným.  Spekulativní výstavba díky výše uvedeným indikátorům zcela ustala.  Od poloviny roku 2009 dochází k oslavení poptávky.  Trendem roku 2009 a dle mého odhadu i 2010 budou renegociace, čili přejednávání nájemních podmínek.  Někteří developeři musí v krátkodobém horizontu vyřešit pronájem svých prostor, nebo budou muset projekty přefinancovat, resp. navyšovat podíl vlastního kapitálu.  Potenciálním nájemcům nabízejí developeři masivní pobídky.  Dochází k poklesu cen.

4.2.2 Nabídka Zatímco na konci roku 2006 byla neobsazenost v Praze na úrovni 7,72% během roku 2007 došlo v hlavním městě k dalšímu snížení až na historicky nejnižší úroveň 5,76%. Situace se začala měnit až v roce 2008, kdy byly dokončeny projekty, které developeři začali stavět v 70

roce 2006 - 2007 jako reakci na stále klesající neobsazenost. Celková výměra kancelářských ploch v Praze přesáhla ke konci čtvrtého čtvrtletí roku 2008 2,5 milionu metrů čtverečních. Zhruba 70 % těchto ploch je nově dokončených, zatímco 30 % kvalitně zrekonstruovaných. Celkově se více než 72 % administrativních ploch nachází v budovách třídy A, necelých 28 % pak reprezentují budovy třídy B. Během prvního čtvrtletí roku 2008 byly dokončeny dvě významné budovy, a to City Tower (43 800 m2) a kancelářská část budovy Palladium (19 500 m2). Projekt Palladium velmi výrazně přispěl k nabídce kvalitních administrativních ploch v centru města, kde se neobsazenost dlouhodobě pohybovala kolem dramatických 5%. Nebylo proto žádným překvapením, že tento projekt byl prakticky ze 100% předpronajat ještě před dokončením projektu. Ve druhém čtvrtletí bylo dokončeno 50 000 m2 kancelářských ploch, celkem tak nová nabídka za první polovinu roku 2008 činila už 114 800 m2. Byly dokončeny následující budovy: Classic 7 v Praze 7 (16 200 m2), první fáze rekonstrukce Paláce Archa v Praze 1 (9 300 m2), rekonstrukce KCD 4 (5 500 m2) na Praze 9, Vyšehrad Victoria (4 756 m2) v Praze 4, Galeries Louvre (4 646 m2) v Praze 5. Během třetího čtvrtletí 2008 přibylo v Praze více než 116 000 m2 nových kancelářských ploch, což představovalo nárůst takřka 130 % oproti minulému čtvrtletí. Od začátku roku tak nabídka vzrostla na celkových 231 300 m2. V centru města nepřibyly žádné nové prostory, drtivá většina přírůstku byla realizována v tzv. „vnitřním městě“ – nejvíce na Praze 4 následované Prahou 6 a Prahou 8. Mezi nejvýznamnější dokončené projekty patří: Kavčí Hory (36 840 m2), ředitelství České pojišťovny v budově Pankrác II. (20 000 m2), Corso Karlín II.A (12 269 m2), Argo Alpha (11 212 m2), dvanáctá budova komplexu The Park na pražském Chodově (11 132 m2) a Prosek Point A (8 476 m2). Během čtvrtého čtvrtletí přibylo v Praze více než 91 000 m2 nových kancelářských ploch, což představuje pokles o 20 % oproti minulému čtvrtletí. Od začátku roku tak nabídka vzrostla o rekordních 322 400 m2. V centru města nepřibyly ve čtvrtém čtvrtletí žádné nové prostory, drtivá většina přírůstku byla realizována v tzv. „vnějším městě“, nejvíce na Praze 4. Mezi 71

nejvýznamnější dokončené projekty patří: nové sídlo Rádia Svobodná Evropa Hagibor Office Bulding na Praze 10 (23 000 m2), Explora Jupiter na Praze 5 (18 420 m2), Gemini B (15 900 m2) a Opatov Park I (13 500 m2) obojí v Praze 4. V roce 2009 očekáváme výrazně nižší nabídku nových kancelářských ploch.

  Obrázek 27: Vývoj nabídky kancelářských prostor (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

Projekt

Pražská část

Výměra 2

(v m )

Rok dokončení

City Tower

Praha 4

43,800

2008

Palladium

Praha 1

19,500

2008

KCD 13

Praha 9

2,971

2008

Galerie Louvre

Praha 5

4,646

2008

Classic 7

Praha 7

16,200

2008

Victoria Vyšehrad

Praha 4

4,756

2008

Palác Archa

Praha 1

9,300

2008

Kavčí Hory

Praha 4

36,840

2008

Hradčanská office building

Praha 6

9,512

2008

Corso Karlín IIA

Praha 8

12,269

2008

A7 Office Centre

Praha 7

3,263

2008

72

Argo Alpha

Praha 6

11212

2008

The Park, budova 12

Praha 4

11,132

2008

Prosek Point A

Praha 9

8,476

2008

Pankrác II - Česká pojišťovna

Praha 4

20,000

2008

Hagibor Office Building

Praha 9

23,000

2008

Prosek Point B

Praha 9

7,544

2008

Prosek Point C

Praha 9

8,476

2008

Opatov Park

Praha 4

13,500

2008

Gemini B

Praha 4

15,900

2008

Centrum Krejcárek

Praha 3

5,673

2008

Office Park Nové Butovice (C)

Praha 5

7,139

2008

Explora Business centre

Praha 5

18,420

2008

Jungmannova 15

Praha 1

3,500

2009

Kongresové centrum

Praha 4

10,000

2009

Amazon Court

Praha 8

19,561

2009

Trianon

Praha 4

18,500

2009

Palác Archa II

Praha 1

8,056

2009

Futurama

Praha 8

16,000

2009

Tabulka 8: Seznam dokončených projektů v letech 2008 - 2009 (zdroj: Prague Research Forum / COLLIERS INTERNATIONAL)

Rozvojové lokality V blízké budoucnosti se očekává rozvoj dalších perspektivních oblastí v Praze. V lokalitě Prahy 5 Jinonice připravuje společnost Red Group rozsáhlou rekonstrukci areálu Waltrovka na zcela novou městskou čtvrť s rezidenčními a obchodními projekty, která má celkem zabírat téměř 50,000 m2 nových ploch. Jak jsem uvedl, společnost Finep začala tento rok s výstavbou projektu Západní město v Praze 5 Stodůlkách, kde postupně vyrůstá nová rezidenční čtvrť s několika administrativními projekty také přesahující 50,000 m2. Dále se zájem developerů přesunuje do oblasti Prahy 9 Letňan, kde je připraveno několik administrativních projektů, které vzniknou přeměnou rozsáhlých brownfields ve Vysočanech. V delším časovém horizontu bude v Praze 6 velký zájem o rozvoj letiště v Ruzyni, kde se

73

plánuje výstavba nové přistávací dráhy a navýšení jeho přepravní kapacity. Důležitým faktorem pro rozvoj oblasti budou plánované prodloužení trasy metra A směrem na Bílou Horu, Dědinu, Letiště Praha a případně rychlodráha do Kladna. Stimulem může být také řadu let odkládaná stavba obchodního a administrativního centra na Vítězném náměstí v Dejvicích (Dejvice Center) Dalším možným impulsem pro rozvoj v centru města, které se stále potýká s nedostatkem ploch pro možný development, je plánovaná rekonstrukce Masarykova nádraží, kde v souvislosti se změnou územního plánu může rovněž dojít k výstavbě rezidenčních a administrativních ploch.39 Nádraží a jeho okolí by se mělo změnit na moderní obchodněadministrativní multifunkční komplex. Další plánované rekonstrukce pražských nádraží zahrnují Nákladové nádraží Praha - Žižkov (Sekyra Group, Discovery Group), Bubny - Praha 7 (Orco) a Smíchovské nádraží (Sekyra Group). V dlouhodobém horizontu lze předpokládat, že nová centra budou vznikat na linii plánované trasy metra D. Nová výstavba v roce 2009 Centrum města

Q1 2009

Q2 2009

Q3 2009

Q4 2009 (p)

0

11 809 m

0

1 300 m

15 815 m2

18 500 m

2

0

3 000 m

2

15 815 m2

22 800 m

2

2

Vnitřní město

38 061 m

Vnější město

4 462 m

Celkem

42 523 m

2

2

8 017 m

22 334 m

2

42 160 m

2 2

2 2

Tabulka 9: Výstavba nových administrativních budov v roce 2009 (zdroj: Prague Research Forum / COLLIERS INTERNATIONAL)

                                                         39 http://domaci.ihned.cz/c1‐38637530‐masarykovo‐nadrazi‐se‐zatim‐neprestavi‐praha‐stopla‐radu‐projektu

74

4.2.3 Poptávka Objem poptávky po kancelářských prostorech dlouhodobě rost zhruba od začátku roku 2000 a poptávka po nových prostorách dlouhodobě převyšovala jejich nabídku. Tento fakt byl způsoben dvěma hlavními faktory: roky 2000 - 2008 se nesly ve znamení přílivu nových společností do České republiky, případně expanze stávajících společností, které hledaly nové prostory a za druhé, tento trend byl způsoben celkovou příznivou ekonomickou situací nejen naší země, ale celého regionu v čele s Polskem, Maďarskem a v poslední době i Rumunskem. Realizovaná poptávka dosáhla ve druhém čtvrtletí letošního roku téměř 55 000 m2, což predstavuje 30% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí, avšak meziroční pokles o 19%. Nejvyšší realizovaná poptávka ve druhém čtvrtletí byla stejně jako v předchozích obdobích zaznamenána v Praze 4, kde se uskutečnilo přibližně 44% nájemních transakcí. Druhá nejvyšší realizovaná poptávka se uskutečnila na Praze 6, následovaná Prahou 5. Dominantními sektory v poptávce byly profesionální služby, následovány odvětvím IT a farmaceutickými firmami. Míra neobsazenosti ve druhém čtvrtletí nevýrazně navýšila na 10,13% v porovnání s 10,04% v prvním čtvrtletí letošního roku. Nejnižší neobsazenost byla zaznamenána na Praze 2 s 5,56%, což je způsobeno především tím, že Praha 2 je spíše rezidenčním obvodem, nabídka kancelářských projektů je zde velmi omezená.40 Naproti tomu nejvyšší neobsazenost byla zanamenána na Praze 9 s 21,83% neobsazených ploch. Ve srovnání s prvním čtvrtletím letošního roku byl největší pokles zaznamenán na Praze 4, kde se neobsazenost snížil o 453 bazických bodů, zatímco nejvyšší nárůst neobsazenosti nastal v Praze 9, a to o 870 bazických bodů. S tím jak některé společnosti zmenšují své provozy, objevuje se na trhu stále více podnájmů. Tyto prostory jsou pronajímány jiným společnostem, aby se stávající nájemce pokusil snížit náklady na provoz kanceláře, pokud nemá možnost vyvázat se z nájemní smlouvy. V současné době se jedná zhruba o 1,84% ze všech obsazených ploch a přesahuje 43 000 m2.                                                          40

Například Palác Flora developerské společnosti AFI (www.flora.cz) nebo Luxembourg Plaza společnosti Orco patří k nejvýznamnějším.

75

  Obrázek 28: Vývoj nabídky a poptávky po administrativních prostorách v Praze (zdroj: Prague Research Forum / COLLIERS INTERNATIONAL)

4.2.4 Nájemné Praha má dlouhodobě pověst velkoměsta s jedním z nejnižších nájmů. Výše nájmů je dlouhodobě relativně stabilní už od roku 2000. K mírnému poklesu došlo v letech 2004 a 2005, a to v důsledku nárůstu nabídky volných prostor a kvalitních prostor. V letech 2005 až 2008 jsme pak byli svědky postupného nárůstu nájemného, jehož vrchol nastal ke konci roku 2008, kdy se tzv. Prime rent v centru města držel na úrovni 21 - 23 EUR / m2/ měsíc u nových kancelářských prostor. Za postupným růstem nájmů stál logicky nedostatek kancelářských prostor v historické části centra, nebylo proto překvapením, že projekty jako Palladium či Myšák Gallery byly předpronajaty již během stavby. Centrum města a jeho blízké okolí dlouhodobě naráží na nedostatek volných parcel, převážná část výstavby se tak realizuje formou kvalitních rekonstrukcí starších prostor. V tomto ohledu stojí bezpochoby za zmínku již uvedený projekt Myšák Gallery, který postavila společnost Sekyra Group, dosahované nájemné je zde na úrovni 19 - 20 EUR / m2 / měsíc.

76

Ve vnitřním městě, tedy v oblastech okolo Pankráce, Anděla a Florence osciluje nájemné mezi 15 a 17 EUR / m2 / měsíc. Taky v těchto oblastech jsme byli minulosti svědky postupného nárůstu nájemného, neboť tyto oblasti se dlouhodobě těší největšímu nájmu nájemníků. Není proto překvapením, že s příchodem krize a útlumu poptávky v těchto oblastech nájemné kleslo jen nepatrně. V souvislosti s ekonomickou krizí a snahou developerů přilákat co největší množství potenciálních nájemníků je patrná velká snaha kompenzovat nájemné tzv. Finančními pobídkami v podobě nájemních prázdnin a příspěvků na vybavení kanceláře. Výši efektivního nájemného je možné velmi výrazně snížit diky poskytování množství úlev. Rozšířenou praxí se stal jeden měsíc nájemních prázdninv každém roce nájmu. Celkově se v průměru délka nájemních prázdnin pohybuje od 3 do 9 měsíců u smluv na 5 let. U nájemních smluv uzavřených na delší dobu jsou tyto pobídky mnohem větší. Příspěvky na vybavení kanceláře se

zpravidla

pohybují

na

úrovni

40

–

70

EUR / m2.

  Obrázek 29: Vývoj úrovně nájmů na hlavních evropských trzích v roce 2008 a v roce 2009 (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

Z výše uvedené tabulky vyplývá, že ekonomická krize, která zasáhla celý svět, se odrazila i na výši nájmů v nejvýznamnějších evropských metropolích. Zatímco Londýn a jeho část West End, kde byly historicky dosahovány nejvyšší nájmy nejen v rámci Evropy, ale i celého světa, se dnes potýká s dramatickým poklesem výše dosahovaných nájmů. Dle posledních zpráv

77

našich kolegů z Velké Británie dochází na tomto trhu k postupnému oživení situace, více se o tomto trendu zmiňuji v samostatné kapitole věnované trhu komerčních nemovitostí v Evropské unii. V ostatních zemích došlo rovněž k poklesu nájmů, v této souvislosti je zřejmé, že Praha byla jednou z méně zasažených zemí, jak je patrné z uvedeného grafu. Domnívám se, že tento fakt je dán především relativně stabilní poptávkou po nových prostorách a také charakterem pražského trhu, který, na rozdíl od trhů v západní Evropě, stále ještě zažívá extenzivní růst a nebyl zde tedy zatím velký prostor pro vytvoření spekukační bubliny, která by vedla k růstu nájmů.

4.2.5 Budoucí vývoj na trhu Co se týče budoucího vývoje na trhu kancelářských prostor, je situace stále ještě poměrně nejasná. Nájemce dle mého názoru bude v průběhu roku 2010 a 2011 čekat pozitivní období, které se projeví ve velmi agresivních nabídkách developerů při relokaci do nových prostor. Nebude se již jednat jen o okrajové lokality, kde developmnet v uplynulých letech vznikal především na spekulativní bázi. Ve všech lokalitách se dá očekávat další mírná korekce nájmů, která se neprojeví jen ve zvýšených pobídkách developerů, ale i v samotném snížení nájmů. Otázkou však zůstává, nakolik se zdražení financování ze strany bank projeví v nájemních cenách. Dá se očekávát, že developeři se budou snažit vyvážit snížení prodejní hodnoty jejich projektů navýšením nájemních cen, což se určitě nesetká s pochopením nájemců. V žádném případě nesdílím názory konkurenčních společností, které straší nájemce před nedostatkem kanceláří, které by mělo nastat už ke konci roku 2010. Dle jejich odhadů by vzhledem k omezené výstavbě v následujících letech měl nastat dramatický nedostatek nových kvalitích prostor, což by se opět mělo projevit v růstu cen. Ve svých argumentacích se opírají o předpoklad, že poptávka zůstane přibližně stejná.

78

  Obrázek 30: Graf zobrazuje množství nově dokončených projektů v Praze podle lokality: CC - City Centre , IC - Inner City, OC - Outer City (zdroj: Prague Research Forum / COLLIERS INTERNATIONAL)

Dle mého názoru nedostatek kancelářských prostor v žádném případě nehrozí. Jak je uvedeno na následujícím grafu, vycházím z předpokladu, že v letech 2010 a 2011 bude docházet k expiraci největšího množství nájemních smluv, které byly uzavřeny v letech 2005 a 2006, tedy v letech, kdy docházelo k největšímu přílivu zahraničních společností do České republiky.

79

  Obrázek 31: Graf zobrazuje množství nájeních smluv, jejichž platnost bude expirovat v daném roce podle lokality: CC - City Centre , IC - Inner City, OC - Outer City (zdroj: Prague Research Forum / COLLIERS INTERNATIONAL)

Očekávám však, že vzhledem k s současné ekonomické situaci bude většina z těchto společností aktualizovat (renegociovat) své nájemní smlouvy ve stávajících prostorách. Tento trend je patrný už v dnešní době, dle aktuálních údajů bylo ve třetím čtvrtletí renegociováno 46% ze všech uzavřených smluv v tomto kvartálu. V porovnání se stejným obdobím roku 2008, kdy těchto transakcí bylo jen 5%, je to dramatický nárůst. Součastí renegociace je často i určitá optimalizace velikosti kanceláře, tedy lze předpokládat, že se na trh postupně budou dostávat další a další volné prostory v této formě. Trendem roku 2010 a 2011 budou i podnájmy vlastních prostor. Tato skutečnost souvisí s výše popsanou optimalizací, jenže v tomto případě nedává nájemní smlova nájemci možnost smlovu vypovědět nebo se jiným způsobem dohodnout s pronajímatelem. Ke konci třetího kvartálu roku 2009 bylo na trhu přibližně 39 000 m2 prostor k podnájmu, dle mého názoru je skutečná velikost mnohem větší. V této argumentaci vycházím ze svých zkušeností s jednáním se současnými klienty, z nich velká většina uvažuje o optimalizaci svých kanceláří v horizontu následujících 12 - 18 měsíců.

80

Jsem tedy přesvědčen, že budeme svědky krátkodobého poklesu neobsazenosti, který bude souviset s podpisem nových nájemních smluv ke konci roku 2009. V dalším roce pak budou na trhu postupně přibývat nové prostory v podobě tzv. Skryté nabídky, tedy prostory firem, jež se rozhodnou optimalizovat své prostory a aktualizovat svou nájemní smlouvu výměnou za zmenšení své velikosti. Tento trend by měl na trhu převládat po celý rok 2010 a 2011, což se projeví v postupném růstu neobsazenosti až k úrovni 14%.

  Obrázek 32: Vztah mezi vývojem poptávky po administrativních prostorách a neobsazenosti (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

Poptávka po nových prostorách bude v následujícím roce minimální, oživení očekávám až v souvislosti s reálným oživením ekonomiky, tedy začátkem roku 2011. Spolu s oživením poptávky po nových prostorách bude docházet ke zmenšení neobsazenosti a mělo by dojít k oživení realitního trhu v podobě výstavby nových prostor. Závěrem bych rád podotkl, že český realitní trh je stále velmi mladý a nyní je více než zřejmé, že roky extenzivního růstu, kdy nové projekty rostly jako houby po dešti, jsou nenávratně pryč. Trh se bude dále stabilizovat a ubyde projektů stavěných na spekulativní bázi. V této souvislosti bych rád uvedl příklad z kanadského Toronta, kde nebyla nová kancleářská budova postavena 17 let! Veškeré transakce na tomto trhu, který můžeme považovat za jeden

81

z nejvyspěleších na světě, jsou řešeny pouze formou podnájmů či nájmů starších prostor. Domnívám se, že podobný trend nás možná čeká v Praze.

4.3 Trh skladových prostor Trh s průmyslovými prostory v České republice zažíval v posledních 6 měsících výrazné zpomalení z důvodu rozvíjející se finanční krize. Nepřetržitý růst nájemní aktivity, který probíhal v minulých 10 letech, se zastavil v roce 2008. Jak napovídají ukazatele za první pololetí roku 2009, poklesla v letošním roce nájemní aktivita ještě výrazněji. Za prvních 6 měsíců roku 2009 bylo pronajato celkem 122 000 m2 prostor třídy A, což ve srovnání s první polovinou roku 2008 představuje meziroční propad o 68 %. Jen něco málo přes 54 % z celkových pronajatých prostor v ČR bylo uskutečněno v halách, které byly v letošním roce i postaveny. Od poloviny roku 2008 se podstatně změnily také tržní podíly jednotlivých developerů. Společnost CTP Invest ztratila svou vedoucí pozici ve prospěch společnosti VGP, která v prvním pololetí roku 2009 pronajala více než 32 000 m2 průmyslových prostor. Na druhém místě se umístila společnost Panattoni, která s pronájmy převyšujícími 26 000 m2 předehnala všechny ostatní velké hráče.

82

  Obrázek 33: Vývoj HDP a aktivity na trhu skladových prostor (zdroj: ČNB / COLLIERS INTERNATIONAL)

Stejně, jako v předchozích letech, bylo nejvíce nájemních transakcí podepsáno na území Prahy a v jejím okolí. Tržní podíl primárního sektoru (Prahy) se meziročně zvýšil o 20 % oproti pololetí roku 2008, kdy o 25 % nižší než v polovině roku 2007. Přestože došlo k poklesu celkového objemu nájemní aktivity na území celé České republiky, na některých sekundárních trzích byl patrný mírný nárůst jejich tržních podílů. Jednalo se především o jižní Moravu, oblast rychlostní komunikace R10 a projekty v blízkosti dálnice D1 a na Vysočině. Ostatní dílčí trhy ČR však zaznamenaly pokles svých tržních podílů a zároveň i úbytek poptávky. Výše nájemného na většině území České republiky mírně poklesla v důsledku snížené poptávky a v některých regionech také z důvodu vyšší neobsazenosti a vysoké míry konkurence. Celková míra neobsazenosti se zvýšila o několik desetin procenta a na konci června 2009 přesahovala 20 %. Pokud vezmeme v potaz také známé nabídky podnájmů, celková míra neobsazenosti přesáhne 23 %.

83

4.3.1 Nabídka Je již známým faktem, že se spekulativní výstavba průmyslových prostor v České republice zastavila, minimálně pro zbytek letošního roku. Banky začaly být mnohem přísnější, co se financování týče, a klesající poptávka po skladových a logistických prostorách developerům ještě více ztěžuje možnost najít vhodný (a dostatečný z hlediska velikosti a délky nájmu) předpronájem. V tomto roce bylo zatím dodáno na trh přibližně 185 000 m2 nových průmyslových prostor a většina této výstavby se uskutečnila v rámci portfolia společností VGP a CTP INVEST. V současné

době

je

v celé

České

republice

ve

výstavbě

přibližně

230 000 m2

pronajímatelných průmyslových prostor, které by měly být dokončeny ještě v tomto roce. Všechny zbrusu nové parky a projekty ohlášené v roce 2008 byly však pozastaveny. Dalším problémem, který vyvstává na českém průmyslovém trhu z důvodu globální krize je počet a objem podnájmů. Ne všichni nájemci veřejně oznámí, že by chtěli část svých pronajatých prostor (v některých případech dokonce i vše) podpronajmout. Při bližším zkoumání však celkové množství prostor dostupných k podnájmu v rámci celé České republiky snadno převýší objem nájemní aktivity, zaznamenaný v první polovině roku 2009. Zdaleka ne všichni developeři jsou ochotni s tímto problémem svým stávajícím nájemcům pomoci, zvláště pak, když je v daném průmyslovém parku vysoký podíl neobsazených ploch. Jelikož se nová výstavba zpomalila, nedošlo k žádným změnám v typu nabízených developerských produktů. Pinnacle, ProLogis, Panattoni a Skanska se i nadále zaměřují na rozlehlé průmyslové prostory na primárním trhu (Praha). Uživatelé, kteří hledají prostory menší než 2 000 m2, dostanou s větší pravděpodobností vhodnější jednotku v parcích společností VGP a AMESBURY. Právě AMESBURY zůstává jediným developerem v západní části Prahy, jež nabízí i jednotky menšínež 1 000 m2. V jihovýchodní části Prahy jsou takto malé jednotky dostupné v Čestlice Industrial Parku a v parku EURO 2000, jež se nacházejí v blízkosti komerční zóny Čestlice-Průhonice. Allfin a

84

PDP odložili výstavbu svých projektů s malými jednotkami a čekají na přednájemní smlouvu, která by jim umožnila začít. CTP INVEST

A

VGP nadále poskytují jakýkoliv typ budovy /

jednotky (co se týče velikosti a standardu) v různých lokalitách po celé zemi, s podmínkou, že obdrží v předstihu kvalitní přednájemní smlouvu.

4.3.2 Poptávka V první polovině roku 2009 přicházela poptávka po průmyslových prostorách třídy A v České republice zejména ze strany maloobchodníků a velkoobchodníků, na druhém místě pak skončili

poskytovatelé

logistických

služeb.

Maloobchodníci

i

velkoobchodníci

upřednostňovali především pražský trh a vygenerovali zhruba 50 % celkové nájemní aktivity v ČR. Logistické společnosti se soustředily hlavně na oblast Prahy a Moravy.

  Obrázek 34: Aktivita na trhu skladových prostor dle segmentů působení (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

85

Praha  Podobně jako zbytek České republiky, i pražský trh s průmyslovými nemovitostmi zaznamenal zpomalení. V porovnání se stejným obdobím loňského roku se objem nájemních transakcí uzavřených v pražském regionu propadl o 54 % na 81 400 m2. Nicméně, z hlediska tržního podílu si Praha dále drží vedoucí pozici a představovala 65 % celkové nájemní aktivity dosažené v prvním pololetí roku 2009. I z pohledu počtu uzavřených transakcí zůstává klíčovým pražský (primární) trh. Tento ukazatel byl však také nižší než v polovině roku 2008, a to o celých 70%. Míra neobsazenosti v Praze se ve druhém čtvrtletí roku 2009 o několik desetinných míst zvýšila a na konci června dosahovala téměř 17 %. Panattoni, VGP a ProLogis obsadili na primárním trhu vedoucí pozice. Panattoni v prvních 6 měsících roku 2009 pronajalo téměř 23 400 m2, VGP i ProLogis pak shodně 19 500 m2. Většina nájemní aktivity (60 % z celkového tržního podílu Prahy) byla soustředěna v západní části Prahy. Objem uzavřených nájemních transakcí zde dosáhl 49 000 m2 a byl téměř stejný jako v polovině roku 2008. Se svým jediným průmyslovým parkem na západě Prahy byla společnost Panattoni zodpovědná za pronájem největší jednotky v období od ledna do června roku 2009. Její Park Prague Airport, nacházející se na okraji Dobrovíze, se dosud těšil velkému zájmu především ze strany uživatelů požadujících větší prostory. Veškeré stávající prostory byly pronajaty během několika měsíců a byla podepsána i nová přednájemní smlouva na třetí budovu, jejíž dokončení je očekávání již koncem léta. Východní části pražského trhu v první polovině roku 2009 dominovala developerská společnost VGP, které se podařilo podepsat 3 nové nájemní smlouvy ve VGP Parku v Horních Počernicích. Několik transakcí bylo také uzavřeno v pražských průmyslových parcích třídy B. Velikosti těchto pronájmů se pohybovaly od 750 m2 do 8 500 m2.

86

Jižní Morava  Brno, jemuž i nadále dominuje společnost CTP INVEST, zaznamenalo podstatný propad v objemu pronajatých moderních prostor. Tento propad byl zapříčiněn přetrvávajícím nedostatkem stávajících volných prostor a částečně také nízkou konkurencí, která by za normálních okolností stlačila nájemné dolů. Jediná transakce, která se uskutečnila v Pohořelicích, představovala většinu nájemní aktivity na jižní Moravě (78 %). Přestože podíl této oblasti na celkové nájemní aktivitě ČR je o 7 % vyšší než v polovině předchozího roku, celkový objem pronajatých prostor se propadl o 50 % na necelých 18 500 m2. Míra neobsazenosti se od března roku 2009 zvýšila o 0,72 % v důsledku dokončení výstavby nových skladových a výrobních hal a nyní dosahuje hodnoty 7,63 %. V Brně se nachází několik pozemků určených pro průmyslovou výstavbu, avšak vzhledem ke krizi, která ovlivňuje většinu podniků, jsou developeři ochotní nabídnout pouze prostory stavěné na míru dle specifikací zákazníka. Pro některé developery je i takové řešení problémem. I v případě výstavby na míru zůstávají nájmy stále mezi nejvyššími v České republice, jelikož reflektují vyšší náklady na pořízení pozemku a financování výstavby. Severní Morava    Ostravskému trhu vládnou „pouze“ 3 hlavní hráči. Jsou jimi developerské společnosti PROLOGIS, CTP INVEST a SEGRO, která v letošním roce dokončila první dvě haly ve svém Tulipán Parku Ostrava. I přes vysoký podíl neobsazených prostor a nízké nájmy zapříčiněné vyšší mírou konkurence, byla poptávka v prvním pololetí roku 2009 velmi slabá. V této části republiky byly uskutečněny pouze 2 menší nájemní transakce o celkové velikosti 4 200 m2. Ve srovnání s první polovinou roku 2008 se nájemní aktivita dramaticky propadla o 90 %. Ve druhém čtvrtletí roku 2009 byla na severní Moravě dokončena výstavba více než 67 000 m2 nových průmyslových prostor. Jelikož většina těchto prostor již byla předpronajata, míra 87

neobsazenosti v tomto regionu poklesla o téměř 5,36% a na konci prvního pololetí roku 2009 dosahovala 34,20%. Plzeň a dálnice D5    Podobně jako na severní Moravě byla poptávka po skladových a výrobních prostorách velmi nízká i v Plzni. Ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku se nájemní aktivita v tomto regionu snížila o téměř 95 %. Stejně jako ve zbytku České republiky byla spekulativní výstavba nových průmyslových prostor pozastavena. Kvůli nedostatečné poptávce však zůstává míra neobsazenosti v tomto regionu nad 28 %. Většina developerů působících v tomto regionu si je vědoma úrovně konkurence a je poměrně flexibilní pokud jde o přilákání nových nájemců. Kromě stávajících (nebo částečně postavených) projektů společností CTP INVEST, PROLOGIS, AMESBURY, PANATTONI, VGP, MAYFIELD a prostor v rámci průmyslové zóny Škoda, jsou zde ještě společnosti PDP a CHARNWOOD, které aktivně vstoupí na trh a zahájí výstavbu svých parků až na základě podepsané přednájemní smlouvy. PDP plánuje rozšířit zástavbu velkých skladových a výrobních prostor, zatímco společnost CHARNWOOD je připravena začít s výstavbou prvního komplexu malých jednotek ve východní části Plzně. Ostatní regiony  Z dalších regionů v České republice, které během prvního pololetí 2009 přilákaly alespoň nějakou nájemní aktivitu, lze uvést Ústecký kraj, kde společnost VGP letos na základě podepsané přednájemní smlouvy zahájila výstavbu VGP Parku Předlice. Dalšími aktivními oblastmi byla Vysočina (podél dálnice D1) a okolí rychlostní komunikace R10 (Liberec a Turnov). Ve zbytku ČR byla poptávka po průmyslových prostorech nulová a k tomu, aby zde mohli developeři začít novou výstavbu, potřebovali přednájemní smlouvu. Tento trend je patrný v několika různých částech ČR od Břeclavi, Lipníku nad Bečvou, východních Čech (Hradec Králové, Pardubice) po severní Čechy (Přestanov, Klášterec nad Ohří, Žďárek).

88

Vývoj měr neobsazenosti se lišil region od regionu. Ve východních Čechách vzrostla míra neobsazenosti zhruba o 10 % v důsledku dokončení nových budov. Opačný trend jsme mohli pozorovat ve střední Moravě a v okolí rychlostní komunikace R10, kde míry neobsazenosti poklesly o 2,2 % a 0,34 % v tomto pořadí.

  Obrázek 35: Odhad vývoje neobsazenosti v hlavních oblastech na trhu skladových prostor (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

4.3.3 Nájemné Jakmile se směnný kurz mezi eurem a českou korunou ustálil, trh průmyslových nemovitostí začal reagovat na dopady globální krize. Očekávaný mírný pokles nájemného byl tedy přebit klesající poptávkou po průmyslových prostorech a nadbytkem stávajících neobsazených prostor.   Nájemné na primáním trhu    Měsíční nájemné za prostory třídy A o ploše od 2 500 m2 do 5 000 m2 v Praze mírně pokleslo na EUR 3,90 - EUR 4,50 za m2. Za prostory nad 5 000 m2 mohou uživatelé očekávat nájemné mezi EUR 3,50 a EUR 4,00 za m2 na měsíc. Nájemné za malé skladové jednotky třídy A o

89

velikosti okolo 500 m2 se v polovině roku 2009 pohybovalo v rozmezí EUR 5,00 a EUR 5,50 za m2. Developeři dále nabízí pobídky v podobě období nájemních prázdnin v délce od 3 až do 6 měsíců, či jiné formy pobídek jako hotovost, vyšší standard budov či extra vybavení budov, atd. Standardní prostory třídy B bývají pronajímány za EUR 3,00 to EUR 3,50 za m2 /měsíc.

  tabulka 10: Vývoj nájmů v hlavních regionech České republiky na trhu skladových prostor (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

Nájemné na sekundárních trzích    Rozdíly v úrovních měsíčních nájmů za moderní skladové a výrobní prostory v sekundárních regionech narůstají v závislosti na vývoji míry neobsazenosti a chování konkurence. V oblasti Plzně a Ostravy mohou developeři požadovat za skladové prostory nad 2 500 m2 cokoli mezi EUR 2,70 a EUR 4,35 za m2 za měsíc. Nájemné většinou závisí na vzdálenosti od města a na délce nájemního období. Nejvyšší nájmy jsou požadovány přímo v plzeňské průmyslové zóně. Nižšího nájemného lze naopak dosáhnout v průmyslových parcích nacházejících se v blízkosti dálnice D5 a také při pronájmu větších skladových jednotek v Ostravě.

90

Oproti tomu ve východních Čechách nebo v Olomouci by se nájemné za takovéto prostory pohybovalo kolem EUR 3,80 – EUR 4,70 za m2. Z důvodu nedostatku konkurence nabízejí průmyslové parky v Brně nebo jeho blízkém okolí prostory třídy A za nájmy převyšující průměr v zemi. V mnoha případech tyto nájmy dokonce převyšují nájmy dosažitelné v Praze. Za malé jednotky v Brně o velikosti přibližně 500 m2 by měli uživatelé počítat s nájmy okolo EUR 5,50 za m2 za měsíc. Měsíční nájmy za prostory o velikosti 2 500 m2 až 5 000 m2 mohou dosahovat EUR 4,40 – EUR 4,90. Dokonce ani u velkých jednotek o velikosti kolem 13 000 m2 není pravděpodobné, že by nájemné kleslo pod EUR 4,20 za m2 za měsíc. Nájemné za velké standardní prostory stavěné na míru na základě přednájemní smlouvy může v některých regionech klesnout pod EUR 3,60 za m2. I přes pokles stavebních nákladů nájmy u takových řešení mírně vzrostly kvůli navýšení nákladů na financování, se kterými se developeři musí potýkat. Problém s financováním také omezil počet developerů, kteří jsou prostory na míru schopni zrealizovat. Nájemné na terciárních trzích   V lokalitách bez přímého napojení na alespoň jeden z dálničních tahů (terciární dílčí trhy) se nájemné

za

moderní

skladové

prostory

třídy

A

nad

2 500

m2

pohybuje mezi EUR 3,50 a EUR 3,90 za m2 a měsíc.

91

  Obrázek 36: Cenová mapa nájmů v roce 2009 na trhu skladových prostor (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

92

4.3.4 Budoucí vývoj na trhu Zlepšení celkové situace na trhu není očekáváno dříve než v roce 2011. Nájemní aktivita v roce 2010 bude pravděpodobně stejná nebo nižší než v roce 2009. Developeři nejspíše nebudou se spekulativní výstavbou moderních prostor začínat ani příští rok a je velmi pravděpodobné, že tento trend bude pokračovat i v roce 2011

  Obrázek 37: Vývoj HDP a nájemní aktivity v roce 2009 (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

Růst českého průmyslového trhu se tedy v příštích letech zpomalí. Konkurence mezi developery v různých regionech se pravděpodobně také nezmění. Přestože část developerů hledá nové příležitosti v zemi, nikdo z nich neplánuje v blízké budoucnosti výstavbu nového průmyslového parku. Všichni současní hráči se drží stejné strategie: zaplnit stávající prostory, omezit regionální expanzi a nestavět žádné budovy aniž by měli nájemce. Pražský i brněnský trh se bude pravděpodobně těšit největší poptávce po průmyslových prostorách i v několika příštích letech. Úroveň nájmů za stávající průmyslové prostory se pravděpodobně mírně sníží v regionech Prahy, Plzně a Ostravy. Situace v Brně a zbytku České republiky zůstane pravděpodobně neměnná z důvodu nedostatku volných prostor a chybějící konkurenci mezi developery.

93

4.4 Investiční trh Investiční trh byl ekonomickou krizi zasažen pravděpodobně nejvíc. Úroveň investic do realit poklesla o 80 - 90% oproti rekordním rokům 2006 - 2007. V souvislosti s vypuknutím krize se investiční trh takřka zastavil nejen u nás, ale de facto v celém světě. Jak je patrno z následujícího obrázku, oproti roku 2008 je investiční aktivita minimální. Jsou zde však již náznaky možného oživení. Před několika dny se uskutečnil největší letošní obchod41, kdy došlo k prodeji administrativní budovy Gemini v Praze 4, kterou postavila společnost IMMORENT. Kupujícím byl německý fond Deka.

  Obrázek 38: Investiční aktivita na trhu komerčních nemovitostí (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

Do českých nemovitostí bylo v prvním pololetí roku 2009 investováno pouhých 73,1 mil. EUR, tedy zhruba dvě miliardy korun. V porovnání s minulým rokem je to propad o téměř 90%. Je však třeba uvést, že v porovnání s ostatními zeměmi se nejedná o nikterak neobvyklý trend. Český trh zažívá v letošním roce velmi nízkou aktivitu, která je způsobena především                                                          41

Zdroj: http://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/fond-deka-koupil-kancelarsky-komplex-gemini

94

dvěma hlavními faktory: rozdílné představy mezi prodávajícími a kupujícími o ceně a také stále obtížné financování ze stran bank. Banky, jako hlavní zdroj úvěrů jsou i nadále velmi opatrné a od dlužníků vyžadují stále větší spoluúčast. Podíváme-li se na strukturu kupujících, je zde patrný nárůst německých tzv. Oportunistických fondů, které investují především za účelem dosažení co největšího výnosu. Oproti předchozímu roku takřka zmizeli mistní investoři, naopak zaznamenáváme nárůst ochoty investovat od soukromých investorů. Jsou to především investice do menších projektů, ale očekáváme, že jejich pozice na trhu se bude dále zvyšovat.

  Obrázek 39: Vývoj prime yields na trhu administrativních, skladových a maloobchodních ploch (zdroj: COLLIERS INTERNATIONAL)

95

5 Závěr Celosvětová finanční a ekonomická krize se podepsala na každodenním životě mnoha lidí. Společnosti podlehly iluzi, že ekonomický systém je dlouhodobě stabilní a jen málokdo očekával, že finanční krize udeří s takovou razancí a postihne snad všechny oblasti lidského působení. Jak jsem prokázal v mé diplomové práci, oblastí, kde se ekonomická krize projevila snad nejvíce a zasáhla jak globální trh, tak i trhy lokální, byl realitní sektor. Globální trh investičních realit je stále na cestě na dno pomyslné sinusoidy. Jak vyplývá z mé práce, přistání na dně očekávám již v příštím roce a podle zákona periodicity se horská dráha realit opět začně rozjíždět k dalšímu vrcholu. Jízda to však bude pomalá a dlouhá. Oočekávám, že návrat k rekordím rokům 2005 - 2007, které byly ve znamení masivních investic a výstavby ve světovém měřítku, může trvat 5 - 7 let. V uplynulém roce jsme byli svědky propadu aktivity o takřka 80%, předpokládám, že tempo propadu se zataví ještě letos a postupně začně převládat optimismus. Jeho náznaky jsou patrné již dnes42. Podmínkou k oživení trhu je konsolidace bankovního sektoru a obnovení ochoty bank poskytovat investorům potřebný kapitál. S návratem likvidity dojde k oživení aktivity nejdříve na tzv. referenčních trzích, tedy v USA, Velké Británii, Německu a Francii. Ve své práci jsem analyzoval dopady finanční krize na realitní sektor v USA, EU a především v České republice. V analýze jsem se přitom zaměřil pouze na komerční reality, tedy trhy kancelářských, skladových, případně i maloobchodních ploch, které jsou z hlediska barometru nálady na světovém trhu tím hlavním indikátorem. Z mé práce vyplývá, že s nemovitostmi tohoto typu se dnes obchoduje stejně jako před deseti lety, tedy v době, kdy, alespoň co se České republiky týče, fakticky neexistoval institucionální trh s komerčními nemovitostmi. Ostatní světové trhy jsou letos postiženy absolutně nulovou likviditou, tedy nedostatkem zájmu investorů investovat prostředky za ceny očekávané prodávajícími. Logicky tedy docházelo ke korekcím cen.

                                                         42 Mladá

fronta - E15 (18.11.2009), Filip Rerko: Oživení trhu přijde až ve druhé polovině roku 2011

96

Hodnota prvotřídních nemovitostí na českém trhu poklesla meziročně o 15 - 20%, na trhu EU o 20 - 25%, v USA pak dokonce až o 35%. Na tomto faktu, stejně jako na krizi samotné lze najít i řadu pozitivních faktorů. Tyto cenové korekce podstatně lépe reflektují reálnou hodnotu nemovitostí a s vyšší senzibilitou rozlišují jejich kvalitu tvořenou lokalitou, kvalitou objektu a bonitou nájemníků. Z hlediska českého realitního trhu, který byl stěžejní částí mé práce, lze tedy konstatovat, že první dekáda končí tam, kde paradoxně před deseti lety začala. Tenkrát, stejně jako dnes, chybělo na trhu dostatek kvalitních nemovitostí, které by dokázaly oslovit potenciální investory. K vrcholu trhu v oblasti kancelářských, skladových i investičních transakcí došlo v v roce 2007. Od té doby je náš trh ve znamení hledání určité imunity vůči západní Evropě. Český trh však nelze vytrhnout z evropského ani světového kontextu. Dopady krize byly velmi zřetelně patrny i v České republice. Náš trh uzavírá jednu dekádu, která pro Českou republiku byla velmi výrazným a úspěšným obdobím. Jaký bude tedy náš trh po krizi? Realitní sektor v České republice se stavá více vyspělým, sofistikovanějším a centralizovanějším a více se přiblíží standardům, které jsou známé ze západních zemí.

97

Seznam literatury a použitých zdrojů Publikace 1. VEBER, JAROMÍR a kol.: Management. Základy, prosperita, globalizace, Praha, Management Press 2000 2. SYNEK, MILOSLAV a kol.: Podniková ekonomika, Praha, C.H.Beck 2002 3. KOPEČNÝ, PAVEL: Podnikatelský záměr ve stavitelství, diplomová práce, VŠE 2006 4. PTÁČKOVÁ, NADĚŽDA: Developerské projekty v České republice, diplomová práce, VŠE 2007 5. KLAPALOVÁ, ZDENA a kol.: Financování developerských projektů, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 2008 6. KLAPALOVÁ, ZDENA a kol.: Trend report 2008, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 2008 7. BRADÁČ, ALBERT - FIALA, JOSEF: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, Praha, Linde 2004 8. HEŘMAN, JAN: Oceňování majetku, Praha, Oeconomia 20005 9. OLIVOVÁ, KVĚTA: Byty a katastr nemovitostí, Linde Praha 2001 10. CÍSAŘ, JAROMÍR: Vybrané otázky z trhu nemovitostí, VŠE Praha 1996 Zákony 1. Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, v platném znění 2. Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění Analýzy a studie 1. Studie a analýzy společnosti Colliers International, dostupné na www.colliers.com 2. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Trend Report 2008

98

3. Kvartální analýza stavu a vývoje českého stavebnictví 01/2010, CEEC Research, dostupná na www.ceeconstruction.cz/studie 4. Analýzy trhu administrativních prostor, Prague Research Forum, 2006 - 2009, kompletní studie dostupné pouze členům Prague Research Fora Internetové zdroje 1. Stavební

fórum:

“Přichází

čas

nemovitostních

fondů?”,

26.10.2009,

http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/15364/prichazi-cas-nemovitostnich-fondu/ 2. Stavební fórum: “Investice do komerčních nemovitostí v Evropě klesly”, 16.4.2009, http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/13483/investice-do-komercnich-realit-vevrope-klesly/ 3. Stavební fórum: “Pokles realitních investic o 88%”, 6.10.2009, http://www.stavebniforum.cz/cs/article/15199/pokles-realitnich-investic-o-88/ 4. Stavební fórum: “Realitní investice: Česko i Evropa hlasí propad”, 10.7.2009, http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/14481/realitni-investice-cesko-i-evropa-hlasipropad/ 5. Stavební fórum: “Český realitní trh: stíny i přísliby”, 2.3.2009, http://www.stavebniforum.cz/cs/article/12918/cesky-realitni-trh-stiny-i-prisliby/ 6. Stavební fórum: “Rumunsko: realitní trh v krizi”, 28.4.2009, http://www.stavebniforum.cz/cs/article/13585/rumunsko-realitni-trh-v-krizi/ 7. Property magazine: “British Land: Portfolio valuation up 1.4% in the second quarter”, 23.11.2009, http://www.property-magazine.eu/british-land-portfolio-valuation-up-1-4in-the-second-quarter-12478.html 8. Property magazine: “European Banks office take-up down by 53% in six months but London bounces back”, 23.11.20009, http://www.property-magazine.eu/europeanbanks-office-take-up-down-by-53-in-six-months-but-london-bounces-back12433.html 9. Realit:

“Recese

uštědřila

kancelářím

těžkou

ránu”,

2009/11,

http://www.realit.cz/clanek/recese-ustedrila-kancelarim-tezkou-ranu

99

10. Realit: “V roce 2009 dosahje nabídka kancelářských prostor v Evropě vrcholu”, 5/2009,

http://www.realit.cz/aktualita/v-roce-2009-dosahuje-nabidka-kancelarskych-

prostor-v-evrope-vrcholu 11. USA

Today:

“

Overheated

market

is

cooling”,

1.11.2009,

http://www.usatoday.com/money/economy/housing/2005-11-01-real-estateusat_x.htm 12. Money Week: “ Three reasons why US proces have further to fall”, 09/2008, http://www.moneyweek.com/investments/property/three-reasons-why-us-houseprices-have-further-to-fall.aspx 13.

100