rentmeesterskantoor
Reinders Yolmer Postbus 210 2ioo AE Heemstede Heemsteedse Dreef 164 2102 ks Heemstede Telefoon: 023-5267038 Mobiel: 06-51836092 E-mail:
[email protected] ABN-AMRO 54.40.13.697 / NL87ABNA0544013697
m
Gemeente Heemstede T.a.v. mevrouw M.D.L. Ensing Postbus 352 2100 AJ Heemstede
15 JAN. 2015
ING 57916/NL6olNGB0000057gi6 BTW-nummer: NL 8017.05.356^.01 Heemstede, Ons kenmerk:
15 januari 2015 Gem. Heemstede
Betreft: Taxatie grond Vegeka Ontwikkeling B.V. Geachte mevrouw Ensing, Als vervolg op de door u namens de gemeente en de heer mr. D. Winters als curator in het faillissement van Vegeka Ontwikkeling gezamenlijk verstrekte opdracht, zend ik hierbij in tweevoud mijn taxatierapport van het perceel kadastraal bekend gemeente Heemstede sectie A nummer 10115. Eén exemplaar zend ik rechtstreeks aan Mr Winters. Tevens gaat hierbij mijn declaratie voor het aandeel van de gemeente in mijn kosten, waarvan ik de voldoening gaarne tegemoet zie. Met vriendelijke groet.
Bijlagen: 3
ING P.M. Reinders Folmer, beëdigd rentmeester Lid Nederlandse Vereniging van Rentmeesters
Op onze werkzaamheden Is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2010, gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht onder dossiernummer 40478375. Op verzoek wordt deze regeling toegezonden.
KvK Amsterdam 33020433
NVR
TAXATIERAPPORT
Opdrachtgevers:
Gemeente Heemstede Postbus 352 2100 AJ Heemstede en De heer mr. D. Winters, in zijn hoedanigheid als curator in het faillissement van Vegeka Ontwikkeling B.V.
Object:
Perceel onbebouwde grond gelegen aan de Nijverheidsweg te Heemstede, in het gebied Watertoren, groot 1.274 m
Inzake:
2
Taxatie van de marktwaarde met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet
1 INLEIDING In opdracht van mevrouw M.D.L Ensing namens de gemeente Heemstede en de heer mr. D. Winters in zijn hoedanigheid als curator in het faillissement van Vegeka Ontwikkeling B.V. gezamenlijk heeft ondergetekende: ing. P.H. Reinders Folmer, beëdigd rentmeester, registertaxateur (LV 01.141.371) en onteigeningsdeskundige (LRGD nr. D0284), kantoorhoudende te (2102KS)Heemstede, Heemsteedse Dreef 164 gewaardeerd 2
de marktwaarde van het onbebouwde perceel grond, ter grootte van 1.274 m en gelegen aan de Nijverheidsweg te Heemstede, naast en achter het pand Nijverheidsweg 3 in het gebied Watertoren, met in achtneming van het bepaalde in de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Het perceel grond is eigendom van Vegeka Ontwikkeling B.V. die inmiddels in staat van faillissement verkeert en maakt deel uit van het complex, samen met het perceel 2
kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie A nummer 10046 groot 285 m , met daarop staande de voormalige monteurswoning Nijverheidsweg 3 te Heemstede. Dit perceel is eigendom van de gemeente Heemstede. De stichting Pré Wonen is voornemens op deze gronden een woonzorgcomplex te stichten, bestaande uit acht appartementen met gemeenschappelijke en ondersteunde voorzieningen op de begane grond. In het kader van deze ontwikkeling zal de gemeente de voormalige monteurswoning in een samenwerking met Pré Wonen inbrengen en nadien worden gesloopt. Omdat deze ontwikkeling in strijd is met het bestemmingsplan "Woonwijken Noordoost" moet nadat de gemeenteraad een zogenaamde "Verklaring van bedenkingen" heeft verleend, het college een omgevingsvergunning voor dit project afgeven.
2. OMSCHRIJVING Het object, kadastraal bekend gemeente Heemstede sectie A nummer 10115, groot 2
1.274 m ligt aan de Nijverheidsweg, naast en achter het pand Nijverheidsweg 3 en wordt gegrensd door de percelen Nijverheidsweg 1 en 5 (voormalige Watertoren) en het appartementencomplex Watertoren 51 tot en met 61. Een kadastrale kaart van dit perceel is hierbij gevoegd (Bijlage 1) De grond is ingericht als openbaar groen en maakt deel van het gebied Watertoren. 3. BESTEMMING Volgens het bestemmingsplan "Woonwijken Noordoost" vastgesteld op 28 maart 2013 heeft het perceel 10115 de navolgende bestemmingen; 2
Voor een deel ter grootte van circa 140 m en gelegen langs de kadastrale grens aan de noordwestzijde van perceel nummer 10046, waarop het pand Nijverheidsweg 3 staat. Deze grond heeft de bestemming "Gemengd 8" (GD-8), waaronder wordt voor zover van belang wordt verstaan; -
het wonen, al dan niet in combinatie met aan huis gebonden beroep;
-
kantoren
-
maatschappelijke instelling
met de daarbij behorende niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen, tuinen en terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Deze bestemming wordt gedeeld met die van het aangrenzende perceel nummer 10046. Het overige deel van dit object heeft de bestemming "Groen" waaronder wordt verstaan; - groenvoorzieningen -
paden
-
water
-
het recreatief medegebruik
met daaraan ondergeschikt; -
(pntsluitings)wegen en straten
-
tuinen
-
parkeervoorzieningen
-
speelvoorzieningen
-
openbare nutsvoorzieningen
met daarbij behorend; -
verhardingen
-
bouwwerken, geen gebouwen zijnde
4. BODEMVERONTREINIGING Door ondergetekende is geen onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van eventuele bodem en/of grondwaterverontreiniging in het perceel en is bij zijn waardering ervan uitgegaan dat het perceel geschikt is (dus met het voorbehoud) voor multifunctioneel gebruik. 5. WAARDERING Overeenkomstig de systematiek van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet dient de werkelijke waarde van het onderhavige perceel te worden bepaald. Daarbij wordt overeenkomstig artikel 40b van de Onteigeningswet "Uit gegaan van de prijs tot stand gekomen bij een veronderstelde verkoop in het vrije economische verkeer tussen in dit geval Mr Winters in zijn hoedanigheid als curator in het faillissement van Vegeka Ontwikkeling B.V. als redelijk handelende verkoper en de gemeente Heemstede als een redelijk handelde koper". Daarbij speelt de planologische bestemming, zowel de bestaande als de toekomstige bestemming indien deze invloed heeft op de marktwaarde van het betreffende object een belangrijke rol.
Bij de bepaling van de markwaarde van het onderhavige object overeenkomstig artikel 40c van de Onteigeningswet, moet buiten beschouwing worden gelaten de voor- en nadelen door; -
het werk waarvoor onteigend wordt overheidswerken, die in verband staan met het werk
-
plannen, die voor realisatie van de hiervoor bedoelde werken noodzakelijk zijn.
Bestemmingsplannen worden daarmee niet bedoeld, omdat die tot doel hebben de inrichting van binnen het plangebied gelegen gronden mogelijk te maken, overeenkomstig de daaraan gegeven bestemmingen, ongeacht wie de realisatie ter hand zal nemen. Van deze regel wordt afgeweken wanneer er sprake is van een "concreet plan" (zie onder meer HR 8 februari 2013. LJN BY4119, "Ballast Nedam/Staat" en notitie mr. E. van der Schans TBR 2013/44). Bij de onteigening van toekomstige bouwgrond kan er sprake zijn van een complex. Met een "complex" wordt bedoeld een in één geheel in exploitatie gebrachte ofte brengen zaken. Overigens hoeft een complex niet identiek te zijn aan een bepaald plangebied. Ook is niet noodzakelijk, dat de gronden binnen een complex tegelijkertijd worden ontwikkeld. Binnen een complex worden de waarde van de gronden met een ongunstige bestemming geëgaliseerd met die met een gunstige bestemming. Voor de beoordeling van de marktwaarde van het perceel nummer 10115 zijn de navolgende uitgangspunten gekozen; -
als onderdeel van het woonzorgcomplex Nijverheidsweg 3
-
als onderdeel van het complex Watertoren
-
met inachtneming van de bestaande bestemming "Woonwijken Noordoost" en gebruik.
i. Waardering als onderdeel van het woonzorgcomplex Nijverheidsweg 3 Tot dit complex behoren de navolgende percelen, gemeente Heemstede sectie A 2
Nummer
Oppervlakte (m )
Eigendom
Aard
Gemeente
Woning
Heemstede
erf en tuin
1.274
Vegeka
(openbaar)
1.559
Ontwikkeling B.V.
groen
10046
285
10115
Uitgangspunten berekening -
grondopbrengst: € 15.000,-- per appartement
-
woonrijp maken en planschaderisico € 25.000,-
-
inbrengwaarde Nijverheidsweg 3 groot 285 m € 275.000,--
2
Deze waarde is ontleend aan het taxatierapport d.d. 22 juni 2010 van Van Wonderen Makelaardij die dat pand toen taxeerde op € 350.000,--. Echter die taxatie is viereneenhalf jaar geleden en daarbij is de opstal erg klein en zonder ingrijpende verbouwing matig functioneel, zodat in feite de grondwaarde na aftrek van de sloopkosten resteert. De gemeente zal dit pand in het kader van de realisatie van het woonzorgcomplex inbrengen tegen een waarde van € 250.000,--. Grondopbrengst; 8 appartementen a € 15.000,-- per appartement
€ 120.000,--
Af; kosten woonrijp maken en planschaderisico
€ 25.000,"
Netto
€ 95.000,-
De oppervlakte van het complex bedraagt 1.559 m Af: inbrengwaarde Nijverheidsweg 3 groot 285 m Waarde restant groot 1.274 m
2
2
2
€ 275.000.-nihil
Hieruit valt op te maken dat het resultaat van deze grondexploitatie negatief is.
ii. waardering als onderdeel van het complex Watertoren Hierbij is gebruik gemaakt van de gegevens van de grondexploitatie van het complex Watertoren, waarbij de opbrengsten en kosten geactualiseerd zijn naar de peildatum 1 januari 2015. 2
Op bijgaande kaart (Bijlage 2) is dit gebied met een oppervlakte van 21.720 m nader aangeduid. Uit deze kaart valt op te maken dat het pand Nijverheidsweg 3 met omliggende grond buiten dit exploitatiegebied valt. Dit gebied is met gele kleur op voormelde kaart nader aangeduid. De oppervlakte van dit gebied wordt geschat op 2
2
2
circa 425 m , waarvan perceelnummer 10046 groot 285 m en 140 m van het perceelnummer 10115. De totale oppervlakte van het complex bedraagt alzo; oppervlakte complex Watertoren
21.720 m
2
bij: toe te rekenen oppervlakte onbebouwde 2
2
grond (425 m - 285 m ) =
140 m
totale oppervlakte complex
2
21.860 m
2
De totale grondopbrengst zoals berekend op (Bijlage 3a) bedraagt:
€7.955.375,--
De totale toe te rekenen kosten zoals berekend op (Bijlage 3b) is
€ 4.688.410.-
netto:
€ 3.266.965,2
of te wel € 3.266.965,-/21.860 m = (rond) Oppervlakte woonzorgcomplex is 1.559 m 2
€ 149,50 per m
2
2
Grondopbrengst 1.559 m a € 149,50 per m = € 233.070,50 Af: inbrengwaarde perceel Nijverheidsweg 3 Waarde restant 1.274 m
2
€ 275.000.-nihil
2
Ook op grond van deze exploitatieberekening is de waarde van het perceel van Vegeka Ontwikkeling B.V. nihil.
iii waarde met inachtneming van het bestemmingsplan "Woonwijken Noordoost" Volgens het bestemmingsplan "Woonwijken Noordoost" heeft het perceel Nijverheidsweg 3 de bestemming "Gemengd 8". Deze gronden zijn bestemd voor wonen, kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Uit de plankaart met die bestemming 2
aangegeven gronden valt op te maken, dat die grotendeels (285 m ) op het perceel 2
nummer 10046 rust. Echter een noordwestelijk aansluitend deel groot circa 140 m ligt op perceel 10115. Een redelijk handelend koper zal deze grond (of een deel daarvan) in eigendom willen verkrijgen om zo optimaal gebruik te kunnen maken van de bouwmogelijkheden op dat perceel, temeer daar de bestaande opstal weinig functioneel is en nieuwbouw ter plaatse het meeste in de rede ligt. De overige grond van Vegeka Ontwikkeling B.V. met een oppervlakte van 2
2
2
(1.274 m - 140 m =) 1.134 m , heeft een openbare functie.
2
De waarde van dit bouwblok met een oppervlakte van 425 m wordt geschat op €325.000,--. Op basis van deze waarde kan de navolgende onderverdeling worden gemaakt; -
toe te delen aan de gemeente, Nijverheidsweg 3 groot 285 m
-
2
€ 275.000,--
toe te delen aan Vegeka Ontwikkeling B.V, groot 140 m
2
restant groot 1.134 m
€ 50.000,-2
totale waarde perceel 10115
€
1.--
€ 50.001,--
8
De waarde van het perceel nummer 10115 eigendom van Vegeka Ontwikkeling B.V. kan alzo worden gesteld op
€ 50.001,--
(vijftig duizend één Euro) Heemstede15 januari 2015 t
Op onze werkzaamheden is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2010, gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht onder dossiernummer 40478375. Op verzoek wordt deze regeling toegezonden.
Bijlage 1
Uittreksel Kadastrale Kaart
Deze kaart is noordgenchi 72345 25
Uw referentie; Kadasterkosten
Schaal 1:500
Perceelnummer Huisnummer Vasigestoide kaoasitaie grens Voorlopige kaoaslrate grens Administraneve kadasiraie grens
Kadastrale gemeente Sectie Perceel
HEEMSTEDE A 10115
Bebouwing Ovenge lopogtalie Voor een eensluidend uittreksel, Apeldoorn, 19 november 2014 De bewaarder van net kadaster en de openbare registers
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten woroen ontieena De Dienst voor hel kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrechi
Bijlage 2
BIJLAGE 2 BEHOREND BIJ SAMENWERKINGSOVEREENKOMST BOUWPLAN WATERTOREN
EXPOITATIEGEBIED
BESTAANDE BEBOUWING Q
EXPLOITATIEGEBIED
oo CS
Bijlage 3
Bijlage Taxatie woonzorgcomplex Nijverheidsweg 3 Heemstede Grondopbrengst Watertoren aantal
naam 80 28 16 15 22 22 32 215
2
b.v.o.(m )
raster schip accent park park (soc.) park (soc.) park parkeervoorzieningen 2
priis/b.v.o/m- totaal
95 €375.00 €2.850 .000.00 110 €475.00 €1.463 .000.00 120 €500.00 € 960. 000.00 65 €425.00 € 414. 375.00 43 €15.000/stuk € 330. 000.00 43 €15.000/stuk € 330. 000.00 95 €450.00 €1.368 .000.00 €7.715 .375.00 € 100. 000.00 €7.815.375.00 2
kantoor 1.500 m a € 120/m =€180.000.0 BAR 8.5= € 2.117.684.00 v.o.n € 140.000.00 totlale grondopbrengst €7.955.375.00
3a
Bijlage Taxatie woonzorgcomplex Nijverheidsweg 3 Heemstede Kosten Watertoren Omschrijving kosten Sloop Sanering Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkeling Bijdrage fondsen Diverse koster *
bedrag € 911.283.00 €1.060.388.00 € 257.155.00 € 756.905.00 € 453.585.00 € 682.380.00 € 566.714.00
totale kosten
€4.688.410.00
* onvoorzien rente 5 % samen
€ 343.831.00 € 222.883.00 € 566.714.00
3b
Foto's
