HEEMSTEDE Jan van Goyenstraat

HEEMSTEDE Jan van Goyenstraat

onderzoek ontwikkelingsmogelijkheden horeca

Heemstede onderzoek ontwikkelingsmogelijkheden horeca

Jan van Goyenstraat

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

039700.18452.00

04 02 2014

projectleider:

opdrachtgever:

drs. G. Welten

gemeente heemstede

© Rho Adviseurs bv Niets

Inhoud 1. 2.

Inleiding Ontwikkeling en trends 2.1. 2.2. 2.3.

3.

Horeca Jan van Goyenstraat 3.1. 3.2. 3.3.

4.

Eerste tekenen van herstel horecasector Horeca naar bezoekmoment Spreiding horeca naar bezoekmoment binnen gemeente

Positie (horeca) Jan van Goyenstraat Benchmark Parkeren

Conclusies

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

blz. 3 5 5 6 8 9 9 11 12 15

039700.18452.00

2

Inhoud

Figuur 1.1 Winkelcentrum Jan van Goyenstraat (rood kader) en omgeving.

039700.18452.00


3

1. Inleiding

Aanleiding Winkelcentrum Jan van Goyenstraat (figuur 1.1) is het wijkwinkelcentrum voor de inwoners van het noordoostelijke deel van Heemstede en een deel van Haarlem (buurt Den Hout). Onderdeel van de wijkverzorgende functie is de horeca. Ook combineert het winkelend publiek het winkelen met horeca bezoek. Daarmee is de horecasector een bron van ontspanning. Ook is het een belangrijke werkgever. De gemeente streeft naar een optimaal functionerend wijkcentrum in de Jan van Goyenstraat. Het ge bied is vooral bedoeld als boodschappenvoorziening waardoor horeca niet de overhand moet krijgen. In deze notitie wordt bekeken welke omvang van de horeca aansluit bij de functie van de Jan van Goyen straat. Achtergrond Omdat de horecasector door de economische laagconjunctuur, door de veranderende bevolkingssa menstelling en door nieuwe wet en regelgeving onder druk staat (KHN, 2013), is het van belang dat horecabedrijven de ruimte krijgen om te innoveren. Deze ruimte uit zich in vermindering van regeldruk en het ruim baan geven aan verantwoordelijke ondernemers door middel van snellere vergunningpro cedures, flexibiliteit en ruimte voor initiatieven. De gemeente houdt rekening met de belangen van omwonenden van horecabedrijven. Meer ruimte voor horeca activiteiten kan overlast in de openbare ruimte met zich meebrengen. Tot op zekere hoogte kan hierop gestuurd worden door middel van ruimtelijke ordening. In dit onderzoek wordt daarom na gegaan welk horeca aanbod passend is in het wijkwinkelcentrum Jan van Goyenstraat. Voor het over grote deel zal eventuele overlast moet worden beperkt/aangepakt door toepassing van overige wet en regelgeving, zoals gemeentelijke verordeningen en het strafrecht. Onderzoek Om de vraag te beantwoorden welke omvang en samenstelling van het horeca aanbod passend is voor de Jan van Goyenstraat worden de volgende aspecten onderzocht: de stand van zaken in de horecasector in het algemeen; de trends en ontwikkelingen; de positie van wijkcentrum Jan van Goyenstraat binnen de gemeente; een vergelijking van de omvang van het horeca aanbod middels een benchmark; de parkeermogelijkheden in de Jan van Goyenstraat in relatie tot de parkeerbehoefte van horeca. Leeswijzer In hoofdstuk 2 komen de stand van zaken en de trends en ontwikkeling in de horeca in Nederland aan bod. In hoofdstuk 3 worden deze zaken gekoppeld aan de specifieke situatie in wijkcentrum Jan van Goyenstraat. Hoofdstuk 4 bevat de belangrijkste conclusies.


039700.18452.00

4

Inleiding

039700.18452.00


5

2. Ontwikkeling en trends

Uitgangspunt voor de mogelijkheden voor horeca in wijkwinkelcentrum Jan van Goyenstraat zijn de huidige ontwikkelingen en trends in de horeca die in dit hoofdstuk aan de orde zijn.

2.1.

Eerste tekenen van herstel horecasector

Voorzicht herstel verwacht in 2014 Al enige jaren staat de omzet in de horeca in Nederland onder druk door het lage consumentenvertrou wen. In 2013 nam vooral bij cafés en cafetaria's het aantal verkochte consumpties fors af. Die afzetda ling is het gevolg van het voorlopige dieptepunt in het consumentenvertrouwen en het koude weer dat lang aanhield dat jaar. 2014 biedt uitzicht op een voorzichtig herstel (Kwartaalbericht Horeca, ING, 2013). Het recente verleden laat namelijk zien dat een opleving van het vertrouwen snel in de horecacijfers kan doorwerken. Verbe tering van het perspectief en het vertrouwen bij de binnenlandse consument komt voort uit het afvlak ken van de toename van de werkloosheid en de verbetering van het sentiment op de woningmarkt. Ontwikkeling per sector De horeca wordt traditioneel ingedeeld in de volgende sectoren: drankensector (café, dancing, discotheek, coffeecorner); fastservicesector (lunchroom, ijssalon, snackbar, pannenkoekenrestaurant); restaurantsector; hotelsector; cateringsector. De toekomstperspectieven verschillen per sector. Drankensector De drankensector staat reeds jaren onder druk vanwege een jarenlange daling van het café en disco theekbezoek. De invoering van het rookverbod heeft de daling versterkt. Dit heeft geleid tot een ver sterkte afname van het aantal cafés en discotheken. In het aanbod is een verschuiving te constateren van alcoholische dranken naar meer koffie/theeafzet. Fastservicesector In de fastservicesector vindt veel innovatie plaats. Tegelijk ontwikkelen de traditionele bedrijven zich negatief. Zo komt de traditionele snackbar steeds meer onder druk te staan en ondervindt deze in toe nemende mate concurrentie van supermarkten. Daartegenover ontwikkelen lunchrooms zich positief. Met een gezondheidsconcept weten deze aanbieders de aandacht van de consumenten te trekken. Ook ijssalons mogen zich in een goede belangstelling van de consument verheugen. Dit uit zich onder andere in een toename van het aantal ijssalons en lunchrooms. Restaurantsector Deze sector wordt als gevolg van de economische crisis getroffen door meer terughoudendheid bij de zakelijke markt. Daarentegen blijft het aantal consumenten dat buiten de deur eet relatief hoog. Naar


039700.18452.00

6

Ontwikkeling en trends

verwachting is de groei van het aantal personen in de leeftijd van 50+ hier een oorzaak van, omdat deze bevolkingsgroepen een restaurantbezoek prefereren boven een bezoek aan een café. Omdat de prijsstijging in de restaurantsector relatief beperkt is gebleven, is in relatieve zin de betaal baarheid van restaurantbezoek bevorderd. Hierdoor is de omzet in deze sector enigszins op peil geble ven de afgelopen periode. Voor de lange termijn wordt een flinke shake out in de branche verwacht en zullen innoverende en onderscheidende concepten overleven. Hotelsector De dalende koopkracht drukt de consumentenbestedingen en de stagnerende economie heeft een ne gatief effect op de zakelijke markt. Deze zaken hebben een drukkend effect op de omzetontwikkeling in de hotelsector. Om een grote terugval te voorkomen, heeft de hotelsector actief het prijsinstrument ingezet. Mede hierdoor is het aantal overnachtingen redelijk op peil gebleven. Voor de lange termijn is de verwachting dat 'value for money' belangrijk blijft en dat met name de 2 en 3 sterren hotels steeds meer zullen opschuiven richting de luxe hotellerie. Het aantal B&B's zal blijven groeien en het B&B segment zal steeds vaker een concurrent worden voor de zakelijke hotels. Cateringsector Dit segment ondervindt eveneens de gevolgen van de ongunstige economische ontwikkeling. Bedrijven kijken bijvoorbeeld kritisch naar de kosten van de bedrijfskantine of naar de kosten van bedrijfsevene menten (personeelsfeest, nieuwjaarsreceptie en dergelijke). Ook in de komende periode zullen, gezien de economisch ongunstige situatie, de uitgaven aan catering af blijven nemen.

2.2.

Horeca naar bezoekmoment

Drie bezoekmomenten De indeling in paragraaf 2.1 gaat voorbij aan het gedrag van consumenten, terwijl deze de toekomst van de sector bepaalt. Vanuit consumenten redenerend kan de horeca worden ingedeeld naar drie bezoek momenten. 1. horeca voor thuis of dichtbij huis; 2. horeca voor écht uit; 3. horeca voor gemakkelijk en smakelijk tussendoor. Met deze bezoekmomenten als uitgangspunt wordt bekeken welke horecasectoren passend zijn in wijk centra. Thuis of dichtbij Voor gebruik van producten thuis of dichtbij huis bezoekt de consumenten in hoofdzaak fastservicebe drijven en de detailhandel, en dan met name de supermarkt. Het groeiend aantal één en tweeper soonshuishoudens zoekt steeds meer gemak. Als de consument niet zelf kookt dan wordt dat minder vaak vervangen door een bezoek aan de snackbar, en steeds vaker door een kant en klare maaltijd(sala de) uit de supermarkt of een luxe maaltijd van de tot traiteur omgeturnde speciaalzaak. De aangeboden maaltijden worden steeds gezonder en gedifferentieerder., en ook in de detailhandel worden deze ter plekke bereid.

039700.18452.00



7

Versbereide sushi in de supermarkt – Jumbo Foodmarkt, Breda Écht uit Om écht uit te gaan bezoekt de consument doorgaans een restaurant. De omzet in de restaurantsector is redelijk op peil gebleven (paragraaf 3.2), omdat de consument deze vorm van ontspanning blijft waar deren. Bedrijven gericht op écht uit bieden met het oog op de crisis steeds meer alternatieven voor de kleine portemonnee. Er vindt daardoor een verschuiving plaats naar een gunstigere prijs kwaliteitver houding. Traditionele cafés gericht op écht uit dreigen een deel van hun functie te verliezen. Zij worden vervan gen door koffielounges, evenementen of door de thuistap. Deze ontwikkeling wordt bevorderd door de enorme prijsdruk vanuit de supermarkt. De consument ervaart het drinken in de horeca als zeer prijzig in vergelijking met het prijsniveau in de supermarkt. Om het hoofd boven water te houden, wordt door horecaondernemers vaak ingezet op de ombouw van drank naar eten. Daarbij wordt dan vaak de mul tifunctionaliteit van de locatie ingezet met eerst dineren en daarna uitgaan (grandcafé).

Grandcafé – eerst dineren, daarna uitgaan

Rho adviseurs voor leefruimte. vestiging Rotterdam

039700.18452.00

8


Gemakkelijk en smakelijk tussendoor Het bezoekmoment gemakkelijk tussendoor is sterk in ontwikkeling. Voor dit marktgebied is een twee deling te maken in: recreatief: tijdens recreatieve activiteiten zoals, pretpark, sport, winkelen, reizen of events; functioneel: tijdens het werk, in de zorg, op school of onderweg. Vooral de recreatieve tak is een groeimarkt, omdat consumenten steeds meer dagtrips maken. Te meer, omdat tegenwoordig overal en op ieder moment wel iets te doen is in de vorm van een cultureel festival of een markt. Daarbij heeft de consument behoefte aan gemakkelijk, informeel en snel. Koffiecafés, authentieke broodzaken, laagdrempelige zelfservice formules en trendy grandcafés vervullen die be hoefte. Hierdoor zien wij een positieve ontwikkeling van de koffie en theehuizen, de horeca bij detail handel en op high traffic locaties als stations en bij recreatie. Het functionele deel van dit marktveld zijn vooral de bedrijfsrestauratieve voorzieningen, de zorg en het onderwijs. Supermarkten, bezorgdiensten zoals www.albert.nl, lokale traiteurs, cateraars, restaurants en fastfoodbezorgdiensten springen hierop in.

2.3.

Spreiding horeca naar bezoekmoment binnen gemeente

Binnen de gemeente Heemstede is sprake van een diversiteit aan horeca, waarbij de winkelgebieden zich richten op de verschillende bezoekmomenten van de doelgroepen. In het centrumgebied is ruimte voor horeca met een open uitstraling die zich richt op de recreatieve bezoekers vanuit de gemeente en van daarbuiten: het bezoekmoment écht uit. Dit betreft veelal brede horecazaken die zich (ook) richten op avond en nachtbezoek. Veel horeca in het centrumgebied is daarmee een bezoekdoel op zich. In het centrumgebied passen tevens horecabedrijven met een ondersteunende functie voor de detail handel, gericht op smakelijk tussendoor. Passend in het centrumgebied zijn de volgende horecasectoren: drankensector; restaurantsector; fastservicesector; hotelsector. In de wijkcentra bevinden zich allereerst voorzieningen gericht op de omliggende wijk. De horeca in een wijkcentrum richt zich daarom op het bezoekmoment thuis of dichtbij. De horeca heeft daarmee een meer faciliterende rol. In grotere wijkcentra, zoals de Jan van Goyenstraat, ondersteunt de horeca de hoofdfunctie 'bood schappen doen'. Er ligt daarom een kans voor horeca gericht op het bezoekmoment smakelijk tussen door. Beide bovenstaande bezoekmomenten kunnen bediend worden door detailhandel en horeca met fast service. Concepten met moderne mogelijkheden tot afhalen of direct gebruik gericht op gezondheid en luxe zijn dan kansrijk. Het meest passend in een wijkcentrum zijn de volgende horecasectoren: restaurantsector; fastservicesector (zoals lunchroom, ijssalon, cafetaria).

039700.18452.00


9

3. Horeca Jan van Goyenstraat

Uit het voorgaande komt naar voren dat de horecasector weliswaar onder druk staat, maar dat er (mis schien mede daardoor) veel vernieuwing plaatsvindt. Deze toekomstgerichte concepten kunnen een aanvulling zijn op de wijkverzorgende functie van winkelcentrum Jan van Goyenstraat. In dit hoofdstuk wordt onderzocht in hoeverre er ruimte is voor de ontwikkeling van de horecasector in het gebied.

3.1.

Positie (horeca) Jan van Goyenstraat

Kenmerken verzorgingsgebied Het primaire verzorgingsgebied van winkelcentrum Jan van Goyenstraat zijn de omliggende buurten (figuur 3.1) Heemsteedse Dreef, Schildersbuurt en omgeving, Schouwbroekerpolder en de Haarlemse buurt Den Hout (Toekomstperspectief Buurtsupermarkten. Ecorys, april 2008). Het gemiddelde inkomen in deze buurten bevindt zich fors boven het landelijk gemiddelde (tabel 3.1). Vooral het inkomen per inwoner in de buurt waarin het winkelcentrum zich bevindt – Heemsteedse Dreef, Schildersbuurt e.o. – is relatief zeer hoog. De inkomenselasticiteit van bestedingen aan dagelijkse goederen is 0,25 (HBD, 2013). Dit komt erop neer dat iedere procent die een persoon meer verdient tot gevolg heeft dat hij/zij 0,25% meer uitgeeft aan dagelijkse goederen dan gemiddeld. Ter verduidelijking: in 2013 waren de gemiddelde uitgaven aan dagelijkse goederen in Nederland € 2.315, per persoon per jaar. Het inkomen in het verzorgingsgebied van winkelcentrum Jan van Goyenstraat ligt 77% boven het landelijk gemiddelde. Hetgeen in de sector dagelijkse goederen een gemiddeld bestedingsniveau geeft van € 2.760, per persoon per jaar. Tabel 3.1 Inwonertal en inkomen verzorgingsgebied Jan van Goyenstraat (CBS Statline, 2013) gebied Heemsteedse Dreef, Schildersbuurt e.o. Schouwbroekerpolder Den Hout (gemeente Haarlem) Totaal verzorgingsgebied Nederlands gemiddelde Verschil


aantal inwoners 4.615 1.030 2.565 8.210

gemiddeld inkomen per inwo ner (X € 1.000, ) 39,8 31,5 38,6 37,6 21,7 77%

039700.18452.00

10

Horeca Jan van Goyenstraat

Figuur 3.1 Begrenzing verzorgingsgebied Jan van Goyenstraat (rood) (bron: CBS en Google Earth) Kenmerken winkelcentrum Jan van Goyenstraat De inwoners van het verzorgingsgebied besteden relatief meer geld aan versproducten. Zij zullen niet meer eten, maar juist bijzondere, hoger geprijsde producten kopen. Dit maakt het bezoekmoment sma kelijk tussendoor kansrijk (zie paragraaf 2.2). Het is daarmee een kansrijk bezoekmoment voor de horeca in een wijkwinkelcentrum, zoals Jan van Goyenstraat. Voor de efficiënte (bulk) week /weekendboodschappen wordt het centrumgebied van Heemstede be zocht, of zelfs het pick up point aan Cruquiusweg (N201).

039700.18452.00



11

Het huidige winkel en dienstenaanbod in winkelcentrum Jan van Goyenstraat is reeds sterk gericht op luxe(re) producten. In de huidige opbouw van het winkelcentrum (www.janvangoyenstraat.nl) valt een aantal kenmerken op: de winkels in versproducten zijn relatief luxe: keurslager, traiteur, wijnhandel; ook de supermarkt sluit hierbij aan: Plus heeft een relatief hoger geprijsd assortiment; zo is Plus al een aantal malen uitgeroepen tot beste 'wijnsupermarkt' van het jaar; er is geen (dag)horeca in segment 'fastservice' aanwezig, wel twee restaurants en een café; er zijn relatief veel dienstverleners gericht op de persoonlijke verzorging: kappers, schoonheidssa lons. De samenstelling van het winkelaanbod en het bestedingspatroon in het verzorgingsgebied leidt tot de conclusie dat consumenten de Jan van Goyenstraat bezoeken om 'onthaast' boodschappen te doen, waarbij de aankoop van luxe (vers)producten vaak wordt gecombineerd met persoonlijke verzorging of een horeca bezoek als rustmoment en/of sociale gebeurtenis. In het verlengde hiervan passen horecaconcepten die zich richten op de directe consumptie dan wel het afhalen van hoge kwaliteit versproducten, vooral tijdens winkelopeningstijden. De bezoekmomenten smakelijk tussendoor en thuis/dichtbij huis passen/sluiten hierop aan. Deze bedrijven, die 'fastservice' bieden, kunnen zowel opzichzelfstaande horecabedrijven zijn als een onderdeel van een winkelbedrijf of dienstverlener. Momenteel ontbreekt dergelijke horeca in wijkcentrum Jan van Goyenstraat. De huidige samenstelling van het horeca aanbod in de Jan van Goyenstraat – twee restaurants en één café – geeft een indicatie dat het winkelcentrum een volwaardige verzorgingsfunctie heeft voor de buurt. Ook buiten winkelopeningstijden zullen inwoners van het verzorgingsgebied het wijkcentrum bezoeken voor ontspanning en sociale contacten.

Horecacluster Jan van Goyenstraat (Google)

3.2.

Benchmark

Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat in kwalitatieve zin behoefte bestaat aan versterking van het horeca aanbod in de Jan van Goyenstraat. Om te komen tot inzicht in de kwantitatieve behoefte aan horeca in het wijkcentrum wordt in deze paragraaf een analyse gemaakt van de omvang van het horeca aanbod in een benchmark van de wijkcentra van vergelijkbare gemeenten. Hiertoe zijn, naast Heemstede, de 10 gemeenten in het noordwestelijke deel van de Randstad geselecteerd met een rela tief hoog gemiddeld inkomen per inwoner (> 25% boven het landelijk gemiddelde). In tabel 3.2 is een overzicht gegeven van de benchmarkselectie. Alleen de gemeente Laren kan niet meegenomen worden


039700.18452.00

12


in de benchmark, omdat deze gemeente niet beschikt over wijkcentra (zoals door dataleverancier Loca tus gedefinieerd). In de benchmark valt op dat veel wijkcentra beschikken over drie horecazaken. De bandbreedte in het aantal horecazaken in de wijkcentra in de benchmark loopt tot vijf. Om te komen tot een goede indicatie voor de ruimte voor horeca aan de Jan van Goyenstraat wordt uitgegaan van de bandbreedte in de omvang van het horeca aanbod. Deze loopt van twee horecazaken in het gebied tot maximaal vijf zaken. De groei van het aanbod kan plaatsvinden binnen deze band breedte. Deze groei zou dan gevonden moeten worden in 1 of 2 bedrijven die een kwalitatieve verster king zijn ten opzichte van het huidieg aanbod. Uit voorgaande kwalitatieve analyse komt naar voren dat deze dan afkomstig moeten zijn uit de fastservicesector, zoals een lunchroom, een ijssalon, een afhaal restaurant met beperkte zitplaatsen of een combinatie hiervan. Tabel 3.2 Aantal horecazaken in buurtcentra van qua inkomen per inwoner met Heemstede vergelijk bare gemeenten (2014)

gemeente Bloemendaal Wassenaar Blaricum Naarden Heemstede

inkomen per inwoner van gemeente ten opzichte van Nederlands gemiddelde* 55% 49% 46% 42% 39%

Laren (NH.) Oegstgeest Bussum

37% 30% 28%

Ouder Amstel 27% De Bilt 27% Muiden 26% bandbreedte in omvang horecasector *

naam wijk/wijkcentrum Oude kern (Bennebroek) Zijlwetering Bijvanck Tuindorp Jan van Goyenstraat Zandvoortselaan geen buurtcentra aanwezig Bloemenbuurt Batterijlaan Cereslaan Laarderwegkwartier Ouderkerk aan de Amstel Weltevreden (Bilthoven) Muiderberg

aantal horecazaken wijkcentrum** 3 2 2 3 3 3 5 5 3 3 3 2 3 2 tot 5

CBS, 2013.

** Locatus, januari 2014.

3.3.

Parkeren

Oppervlak per vestiging In de bestaande situatie is aan de Jan van Goyenstraat 2.100 m² brutovloeroppervlak (bvo) aan detail handel aanwezig. Uitbreiding hiervan is niet mogelijk. De gemiddelde winkel heeft een bvo van 100 m² (exclusief de aanwezige Plus supermarkt). Dit betekent dat de vestiging van nieuwe horeca alleen moge lijk is binnen het bestaande vloeroppervlak en dat het oppervlak van elke horecavestiging ook circa 100 m² bvo bedraagt. Parkeerbehoefte per functie Een functiewijziging van detailhandel naar horeca betekent een verandering van de parkeerbehoefte. De parkeernorm voor detailhandelszaken rondom de Jan van Goyenstraat bedraagt, conform de 'Nota parkeernormen Heemstede' (gemeente Heemstede, 2010) 4,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. In para graaf 2.3 is aangegeven dat binnen een wijkcentrum, zoals het gebied aan de Jan van Goyenstraat is gedefinieerd, de horecasectoren 'restaurant' en 'fastservice' (lunchroom, cafetaria) het meest passend zijn. Voor deze sectoren gelden respectievelijk parkeernormen van 14,0 parkeerplaatsen en 7,0 par keerplaatsen per 100 m² bvo. Door de (theoretische) netto toename van de parkeerbehoefte als gevolg

039700.18452.00



13

van de functiewijziging te verrekenen met de werkelijk gemeten parkeerdruk, kan de verandering in de parkeerdruk inzichtelijk worden gemaakt. De gemeentelijke parkeergegevens uit het recente parkeer onderzoek vormen het referentiekader. Ook moet rekening worden gehouden met de aanwezigheids percentages per functie over verschillende dagdelen. Recent parkeeronderzoek Uit actueel onderzoek van de gemeente blijkt dat in het gebied rondom de Jan van Goyenstraat de par keerdruk tijdens de zaterdagmiddag het hoogst is. In het onderzoek is niet alleen de parkeerdruk in de Jan van Goyenstraat zelf inzichtelijk gemaakt, maar binnen een groter onderzoeksgebied. Onderstaande figuur geeft een overzicht van dit gebied, waarbinnen in totaal 182 openbare parkeerplaatsen aanwezig zijn.

Figuur 3.2 Overzicht onderzoeksgebied parkeeronderzoek Binnen het onderzoek is op twee zaterdagen de parkeerdruk in het gehele onderzoeksgebied bepaald. Op een gemiddelde zaterdag bedraagt deze ten hoogste circa 87%. Dit betekent dat van de 182 open bare parkeerplaatsen 159 plekken bezet zijn. Op het drukste moment zijn in de huidige situatie nog 23 parkeerplaatsen uitgeefbaar. Uitgaande van de parkeernorm voor detailhandel en het bestaande bvo zijn 58 van de 159 bezette parkeerplaatsen in gebruik ten behoeve van de aanwezige detailhandelsza ken. Ruimte voor horeca gerelateerd aan parkeerbehoefte In de volgende tabellen is voor de beide typen horecasector bepaald hoeveel van het bestaande vloer oppervlak detailhandel gewijzigd kan worden in horeca, zonder dat de parkeerdruk binnen het onder zoeksgebied tijdens deze periode oploopt tot boven de 100%. Deze berekening van de (theoretische) netto toename van de parkeerbehoefte is gebaseerd op de parkeernormen van de gemeente Heemst ede, zoals opgenomen in de 'Nota parkeernormen' (gemeente Heemstede, 2010). Tijdens het benoemde drukste moment geldt voor detailhandel een aanwezigheidspercentage van 100%. Voor de horecasector 'restaurant' bedraagt deze 70% en voor de sector 'fastservice' 75%.


039700.18452.00

14


Tabel 3.3 Berekening parkeerdruk zaterdagmiddag (piekmoment) na functiewijziging situatie

invulling sector 'res taurant' invulling sector 'fast service'

*

oppervlak functiewijzi ging 100 m² bvo 200 m² bvo 300 m² bvo 400 m² bvo 100 m² bvo 200 m² bvo 300 m² bvo 400 m² bvo 500 m² bvo 600 m² bvo 700 m² bvo 800 m² bvo 900 m² bvo 1.000 m² bvo 1.100 m² bvo 1.200 m² bvo 1.300 m² bvo 1.400 m² bvo

bestaande par keerbehoefte (detailhandel)* 4 8 12 16 4 8 12 16 20 24 28 32 36 40 44 48 52 56

parkeerbehoefte horeca* 10 20 30 40 6 11 16 21 27 32 37 42 48 53 58 63 69 74

netto toe name par keerdruk 6 12 18 24 2 3 4 5 7 8 9 10 12 13 14 15 17 18

parkeerdruk na functie wijziging 165 171 177 183 161 162 163 164 166 167 168 169 171 172 173 174 176 177

Rekening houdend met een geldend aanwezigheidspercentage en naar boven afgerond op geheel getal.

Uit tabel 3.3 is op te maken dat bij een functiewijziging van detailhandel naar de horecasector 'restau rant' maximaal 300 m² bvo omgezet kan worden. Tijdens het drukste parkeermoment (zaterdagmiddag) bedraagt de parkeerdruk dan 97% en zijn er nog circa 5 plekken vrij. Het toevoegen van 100 m² extra vloeroppervlak aan restaurant zal dan leiden tot een parkeerprobleem. De functiewijziging van detailhandel naar de horecasector 'fastservice' is op veel grotere schaal mogelijk. Vrijwel het gehele bestaande oppervlak aan detailhandel zou omgezet kunnen worden naar dit type horeca, zonder dat dit op een drukke zaterdagmiddag leidt tot een te hoge parkeerdruk. Bovenstaande berekening is opgesteld voor het drukste parkeermoment in de huidige situatie. Zoals aangegeven geldt in deze periode een aanwezigheidspercentage van 70% (restaurants) tot 75% (fastser vice). Tijdens de avondperiode op week en weekenddagen neemt voor beide sectoren de aanwezigheid toe. In de avondperiode neemt ook de aanwezigheid van bewoners toe ten opzichte van de zaterdag middag. Op de zaterdagmiddag bedraagt deze 60%. In die zin zou verwacht kunnen worden dat de func tiewijziging juist in de avonduren zal zorgen voor een toename van de parkeerdruk. Een aanzienlijk deel van het aantal parkeerplaatsen op met name de Jan van Goyenstraat zelf zal echter, ten opzichte van de drukke zaterdag, in de avondperiode beschikbaar zijn, omdat de Plus supermarkt 's avonds gesloten is.

039700.18452.00


15

4. Conclusies

Omdat de supermarkten in het centrum van Heemstede en het pick up point aan de N201 steeds beter toegerust zijn op het zo efficiënt mogelijk doen van de boodschappen, moet voorkomen worden dat de Jan van Goyenstraat nog slechts voor de 'vergeten' boodschappen wordt bezocht. Dit is namelijk de onvermijdelijke toekomst in wijkcentra waar vernieuwing uitblijft. Door zich te blijven richten op het hogere prijssegment, aangevuld met ontspannende elementen als horeca en persoonlijke verzorging, kan de Jan van Goyenstraat zijn eigen, unieke marktpositie behouden en zelfs uitbouwen. De horeca zou zich daarbij moeten richten op de bezoekmomenten smakelijk tus sendoor en thuis/dichtbij huis. Het bezoekmoment écht uit blijft dan voorbehouden voor het centrumgebied. In de Jan van Goyenstraat zijn momenteel twee restaurants en een café gevestigd. Deze hebben een verzorgingsfunctie voor de buurt door het bieden van ruimte voor ontspanning en het opdoen van so ciale contacten. Met dit aanbod wordt voldaan aan de brede verzorgingsfunctie die het centrum voor de wijk heeft/moet hebben. Wat ontbreekt in de Jan van Goyenstraat is horeca, gericht op snelle service met concepten die zich richten op de directe consumptie dan wel het afhalen van hoge kwaliteit versproducten. Dit sluit aan op het bezoekmoment van consumenten aan het wijkcentrum: smakelijk tussendoor en thuis/dichtbij huis. De omvang en samenstelling van het wijkcentrum is gericht op 'onthaast' boodschappen doen, waarbij de aankoop van luxe (vers)producten vaak wordt gecombineerd met persoonlijke verzorging of een horecabezoek als rustmoment en/of sociale gebeurtenis. Indicatief is ruimte voor 1 of 2 fastservicebedrijven die overdag en in het begin van de avond (tot 21:00 uur) geopend zijn. Opgeteld bij de drie bestaande zaken beschikt de Jan van Goyenstraat daarmee over maximaal 5 horecabedrijven. Deze omvang van het horeca aanbod sluit dan aan bij de bandbreedte in de benchmark van vergelijkbare wijkcentra. Ook zal bij deze omvang de functie van het gebied als win kelcentrum in stand blijven. In tabel 4.1 is de passende omvang en samenstelling (binnen bandbreedtes) weergegeven. Tabel 4.1 Passende samenstelling horeca aanbod Jan van Goyenstraat sector fastservice restaurants drankverstrekkers totaal

passende omvang 12 12 01 35

momenteel aanwezig (eind 2013) 0 2 1 3

De parkeerberekening in paragraaf 3.3 toont aan dat de functiewijziging van detailhandel naar horeca leidt tot een toename van de parkeervraag tijdens het drukste parkeermoment van de week, maar dat dit niet direct leidt tot parkeerproblemen. De wijziging naar de sector 'restaurants' is mogelijk tot een oppervlak van 300 m² bvo, oftewel maximaal 3 restaurants. Voor de sector 'fastservice' is wijziging van een groter oppervlak mogelijk, zonder dat problemen op het gebied van parkeren zijn te verwachten.


039700.18452.00

16

Conclusies

Het vergroten van het aanbod aan 'fastservice' met 1 of 2 bedrijven zal in die zin niet leiden tot een sterke toename van de parkeerdruk op en rondom de Jan van Goyenstraat. Ook voorkomen beperkte openingstijden binnen de fastservicesector (overdag en in het begin van de avond) voor een groot deel overlap in het parkeren door bezoekers van de horecabedrijven en omwonenden.

039700.18452.00


HEEMSTEDE Jan van Goyenstraat

Recommend Documents