2 Koster advocaten Postbus 5287 2000 CG Haarlem
13SEP.2Ö12
Dreef 22 2012 HS Haarlem Telefoon 023 - 5125 025 Fax 023-5125 026 Derdengeldenrekening ING Bank 65.89.77.474 infols'kadv.nl www.kadv.nl
Gemeente Heemstede Raadscommissie Ruimte T.a.v. mevrouw M. Schrooten Postbus 352 2100 AJ HEEMSTEDE
Tevens per e-mail:
[email protected]
Advocaat: Direct fax: E-mail:
mr. Th.F. Roest +31(0)23 5 125 026 roest(5) kadv.nl
Datum: Onze ref.: Uw ref.: Inzake:
12 september 2012 TR/TR/NL/D2120084 Van den Putten / Glipperdreef
Geachte commissie, geachte mevrouw Schrooten, Op 13 september a.s. behandelt uw commissie het bestemmingsplan Woonwijken Zuidoost. Namens cliënten heb ik bij brief van 17 april jl. met betrekking tot het ontwerp bestemmingsplan Woonwijken Zuidoost een zienswijze ingediend, waarvan u bijgaand een kopie aantreft (bijlage 1). In de Nota van beantwoording van de zienswijze is deze zienswijze namens cliënten opgenomen onder nummer 8. Namens cliënten geef ik hierbij de navolgende reactie op die onderdelen van de Nota van beantwoording. Ik houd daarbij de in die Nota van beantwoording aangehouden volgorde aan. 8.1
Als bijlage bij de zienswijze is een tekening gevoegd, waarop met een blauwe arcering is aangegeven met welk gedeelte het bouwvlak voor het hoofdgebouw zou moeten worden uitgebreid. In de Nota van beantwoording wordt er kennelijk vanuit gegaan dat dat gedeelte niet kan worden aangemerkt als (onderdeel van) het hoofdgebouw. In werkelijkheid is dat gedeelte echter wel degelijk (onderdeel van) het hoofdgebouw. Het verzoek namens cliënten is dan ook opnieuw om het bouwvlak voor het hoofdgebouw in overeenstemming te brengen met de werkelijke situatie en het bouwvlak voor het hoofdgebouw dus uit te breiden met het gedeelte dat met een blauwe arcering in de bijlage bij de zienswijze is aangegeven.
8.2
In de Nota van beantwoording komt niet aan de orde dat in het bestemmingsplan reeds een definitie van het peil is opgenomen (artikel 2.1). Met die definitie van het peil kunnen cliënten zich verenigen. Voor een specifieke aanduiding "afwijkend peil" is dan ook geen goede reden aangevoerd. Die specifieke aanduiding dient naast artikel 2.1 geen doel. Bovendien ontstaat door die specifieke aanduiding wel de onwenselijke mogelijkheid dat Pagina 1 van 3
Koster Advocaten NV is gevestigd te Haarlem {KvK Amsterdam nr. 34321036),
Koster Advocaten NV. is established in Haarlem (Chamber of Commerce Amsterdam nr, 34321036).
Op al onze werkzaamheden zijn de Algemene Voorwaaiden van Koster Advocaten NV. van toepassing, waarin onder meer een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen. Deze Algemene Voorwaarden staan afgedrukt op de ommezijde van deze pagins, zijn gedeponeerd ter griffie van de rechtbank Haarlem onder nummer g/2011 en zijn tevens te raadplegen via www.kadv.nl.
The General Conditions of <öster Advocaten NV. as printed overleaf, filed at the registry of the court in Haarlem under number g/2011 and published at wwwkadv.nl. shall apply These General Conditions contain, amongst others, a limitntion of liability up to the amount payable in the case concerned under the professional liability insurance.
_E:<3LJS
0^ K Ö S t e r advocaten
kunstmatig een peil wordt gecreëerd. Instandhouding van die mogelijkheid als gevolg van de specifieke bouwaanduiding "afwijkend peil" is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en schaadt wel degelijk de belangen van cliënten. 8.3
De Nota van beantwoording gaat in op de regels voor het vergunningvrije bouwen. Het spreekt voor zich dat de zienswijze van cliënten ziet op de bouwmogelijkheden die niet zonder vergunning kunnen worden gerealiseerd. De Nota van beantwoording geeft dus geen antwoord op de zienswijze van cliënten. Daar komt bij dat het huidige planologische regime (de herziening L III a van het Uitbreidingsplan) niet voorziet in de mogelijkheid van het oprichten van bijgebouwen. Artikel 3 van de genoemde herziening L III a van het Uitbreidingsplan bepaalt immers dat "de bij de gebouwen behorende zij- en achtererven na de ingebruikneming van de gebouwen als tuin moeten worden gebezigd en als zodanig in ordelijke staat worden gehouden". Als bijlage wordt bijgevoegd dat Artikel 3 (bijlage 2). Het oprichten van bijgebouwen wordt daarin dus niet mogelijk gemaakt en die mogelijkheid in het bestemmingsplan Woonwijken Zuidoost is dus wel degelijk nieuw. Ook als aan deze zienswijze van cliënten zou worden tegemoetgekomen is er nog steeds sprake van een uitbreiding van de mogelijkheden ten opzichte van het huidige regime en niet van een beperking ten opzichte daarvan. Het tegemoetkomen aan deze zienswijze van cliënten zal dus eerder het risico op planschade beperken dan vergroten. Daar komt bij dat in het huidige planologische regime in de omgeving van het perceel van cliënten voor hoofdgebouwen een minimale afstand tot de erfgrens is voorgeschreven van 4 meter. Voor bijgebouwen is dat weliswaar niet bepaald (tegen de achtergrond van het hierboven genoemde Artikel 3 dat bebouwing op de zij- en achtererven in het geheel niet mogelijk maakt), maar het bebouwen van het zij- en achtererf met aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot aan de perceelsgrens is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. Hierbij mag niet onvermeld blijven dat het vrijhouden van een strook van minimaal twee meter vanaf de erfgrens geen noemenswaardige inperking van de bouwmogelijkheden ter plaatse met zich meebrengt, aangezien het immers gaat om grote percelen, die van een dergelijke beperking feitelijk geen enkele last kunnen ondervinden, gezien de overblijvende bouwmogelijkheden op de percelen, ook als een afstand van twee meter tot de erfgrens in acht zou moeten worden genomen.
8.4
Terecht is in de Nota van beantwoording aangegeven dat aan deze zienswijze van cliënten is voldaan middels het voorschrift onder artikel 21.4.1 onder e.
8.5
Deze zienswijze heeft geleid tot een tekstuele wijziging in artikel 33.2. Naar de mening van cliënten (en zo is het ook in de zienswijze opgenomen) heeft artikel 33.2 betrekking op artikel 33.1 in zijn geheel en niet alleen met betrekking tot onderdeel a van artikel 33.1. In artikel 33.2 zou dus de verwijzing naar onderdeel a moeten worden geschrapt, zodat duidelijk wordt dat de in artikel 33.1 genoemde omgevingsvergunning alleen wordt verleend indien aan de voorwaarden van artikel 33.2 is voldaan.
Pagina 2 van 3
S
K Ö S t e r advocaten
Namens cliënten verzoek ik u aan de Gemeenteraad van uw gemeente Heemstede te adviseren het bestemmingsplan Woonwijken Zuidoost vast te stellen met inachtneming van de zienswijze namens cliënten en deze reactie op de Nota van beantwoording. Zoals besproken stuurt u deze brief/e-mail door aan alle leden van de raadscommissie Ruimte. U kunt deze reactie ook zien als een schriftelijke bijdrage in het kader van het inspreken, waarvoor ik mij ook inmiddels bij u heb aangemeld. Ik verzoek u dan ook om deze schriftelijke reactie aan het verslag van de vergadering te hechten.
Hoogachtend, KöstatAdvocaten N.V.,
Bijlagen: 2
Pagina 3 van 3
K Ö S t e r advocaten Postbus 5287 2000 CG Haarlem Dreef 22 2012 HS Haarlem Telefoon 023 - 5125 025 Fax 023- 5 125 026 Derdengeldenrekening ING Bank 65.89.77.474
AANGETEKEND MET HANDTEKENING RETOUR Gemeente Heemstede T.a.v. de Gemeenteraad Raadhuisplein 1 2101 HA Heemstede
[email protected] www.kadv.nl
Tevens per fax: (023) 548 57 00
Advocaat: Direct fax: E-mail:
mr. Th.F. Roest +31 (0)23 5 125 026
[email protected]
Datum:
17 april 2012 TR/TR/HvdH/D2120084
Uw ref.: Inzake:
Van den Putten / Glipperdreef
ZIENSWIJZE ONTWERP BESTEMMINGSPLAN WOONWIJKEN ZUIDOOST
Geachte Raad, Hierbij wend ik mij tot u namens de heer G.W.J.M. van den Putten en mevrouw CA. van den PuttenVan der Peet, beiden wonende te Heemstede aan de Glipperdreef 192. Namens cliënten dien ik hierbij tijdig een zienswijze in met betrekking tot het ontwerp bestemmingsplan Woonwijken zuidoost, welk ontwerp bestemmingsplan tot en met 18 april a.s. ter inzage ligt. Cliënten zijn beiden (gezamenlijk) eigenaren van het perceel met woning aan de Glipperdreef 192 te Heemstede, gelegen in het plangebied. Zij zijn ook de bewoners van de woning op dat perceel. Cliënten zijn dan ook als belanghebbenden in deze aan te merken. De zienswijze van cliënten op het ontwerp bestemmingsplan Woonwijken zuidoost heeft betrekking op de navolgende punten. o
Het hoofdgebouw van de woning van cliënten is groter dan is aangegeven op de verbeelding/kaart. Onder handhaving van het op de verbeelding/kaart aangegeven bouwvlak dient dat bouwvlak te worden uitgebreid met een gedeelte aan de achterzijde van het hoofdgebouw, welk gedeelte door ondergetekende is aangegeven (met een blauwe arcering) op een gedeelte van de verbeelding/kaart, die u bijgaand als bijlage bij deze zienswijze aantreft. Dat gedeelte dient ook als (onderdeel van) het hoofdgebouw te worden
Pagina l v a n 3
Koster Advocaïer
ïs gevestigd te Haarlem (KvK Amsterd
ir. 34321036).
Op al ome werkzaamheden zijnde Algemene Voorwaarden van Koster Advocaten NV. van toepassing, waarin onder meer een beperking van de aanspraVelijkheid is opgenomen. Deze Algemene Voorwaarden slaan afgedrukt op de ommezijde van deze pagina, zijn gedeponeerd Ier griffie van de rechtbank Haarlem onder nummer 9/2011 en zijn tevens te raadplegen via www.kadv.nl
Koster Advocaten NV. is established in Haarlem (Chamber of Commerce Amsterdam nr. 343;i035). The General Conditions of Koster Advocaten NV. as printed overleaf, filed at the registry of the court in Haarlem under number 9/3011 and published at www.kadv.nl, shall apply. These General Conditions contain, amongst others, a limita'.ion of liability up to the amount payable in the case concerned under the professional liabililytr
C3LJS
é
K Ö S t e r advocaten
aangemerkt en derhalve te worden opgenomen in het bouwvlak op de verbeelding/kaart. a
Ter plaatse van het perceel van cliënten en de naastliggende percelen aan de Glipperdreef is sprake van enig verval dan wel verloop in de hoogte van het terrein. Conform de bouwvoorschriften van het ontwerp bestemmingsplan Woonwijken zuidoost heeft dit (mede met inachtneming van de voorschriften omtrent de wijze van meten) consequenties voor de toegestane maximale goothoogte en bouwhoogte, nu die toegestane maximale goothoogte en bouwhoogte conform de wijze van meten wordt gemeten vanaf het specifiek omschreven peil. Ter plaatse geldt een specifieke aanduiding "afwijkend peil". Op grond van artikel 21.2.9 onder b van de bouwvoorschriften concluderen cliënten dat kunstmatig een peil kan worden gecreëerd. De hoogte van het terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw is immers middels terreinophogingen dan wel aanhelingen te beïnvloeden. Cliënten verzetten zich daartegen. Een dergelijke bepaling komt ook de rechtszekerheid niet ten goede. Het belang van cliënten hierbij is (onder andere) daarin gelegen dat zij op grond van deze bepaling in de bouwvoorschriften geconfronteerd kunnen worden met bebouwing op het naastliggende perceel (Glipperdeef 194) met een hoofdgebouw dan wel bijgebouwen die voor wat betreft het peil geen rekening houden met het bestaande maaiveld, maar met een kunstmatig verhoogd peil bij voltooiing van de bouw. Een dergelijke mogelijkheid tot het beïnvloeden van de stand van het peil is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en schaadt de belangen van cliënten. Buiten het bouwvlak in de bestemming Wonen kunnen aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen conform de bouwvoorschriften worden gerealiseerd. Cliënten missen daarbij echter één belangrijke beperking. Cliënten zouden menen dat een strook van 2 m vanaf de erfgrens in alle gevallen dient te worden vrijgehouden van bebouwing. Zonder het vrijhouden van een strook van 2 m zou namelijk de mogelijkheid bestaan om tegen de erfgrens aan een blinde muur te realiseren ter hoogte van 3 m, met een verhoging naar een bouwhoogte van 4 m. Het behoeft geen nader betoog dat de ruimtelijke uitstraling van die mogelijkheid op een buurperceel onaanvaardbaar groot is. Gezien de omvang van de percelen ter plaatse vormt een dergelijke beperking geen noemenswaardige inperking van de bouwmogelijkheden en een dergelijke beperking biedt daarentegen wel een reële bescherming tegen het oprichten van dergelijke bouwwerken tegen de erfgrens dan wel in de directe nabijheid daarvan. Een dergelijke beperking zou voor het gehele plangebied moeten gelden tenzij (in de lijn met het bouwvoorschrift onder artikel 21.2.2 onder d) als gevolg van een dergelijke beperking minder dan 25 m2 aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen kan worden opgericht. Terzijde merk ik op dat ook onder het huidige planologische regime voor het betreffende gebied in ieder geval voor de hoofdgebouwen voorschriften zijn gegeven die erin voorzien dat een afstand tot de perceelsgrens in acht moet worden genomen. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak in de bestemming Wonen dienen ook conform de toegestane bestemming te worden gebruikt. Aldus kan de mogelijkheid ontstaan dat losstaande bijgebouwen op de achterterreinen voor bewoning worden gebruikt. Cliënten stellen dat die mogelijkheid niet in overeenstemming is met de eisen van Pagina 2 van 3
é
K Ö S t e r advocaten
een goede ruimtelijke ordening. Zij stellen dan ook voor om vast te leggen dat alleen een aan het hoofdgebouw verbonden aanbouw en uitbouw en overkapping voor bewoning mag worden gebruikt, maar dat die mogelijkheid niet wordt geboden voor een vrijstaand bijgebouw. Voor dergelijke vrijstaande bijgebouwen dient klip en klaarte worden vastgelegd dat die niet voor bewoning zijn bestemd. •
In artikel 33 van de bouwvoorschriften zijn algemene afwijkingsregels gegeven. Artikel 33.2 is wat cliënten betreft niet (geheel) duidelijk. Artikel 33.2 lijkt de mogelijkheid te geven tot grotere afwijkingen dan is bepaald in artikel 33.1 als aan de in artikel 33.2 genoemde voorwaarden onder a tot en met f is voldaan. Cliënten stellen dat de uitleg anders moet zijn, met dien verstande dat artikel 33.1 alleen kan worden toegepast indien aan alle voorwaarden, zoals verwoord in artikel 33.2, is voldaan.
Namens cliënten verzoek ik u bij de vaststelling van het bestemmingsplan Woonwijken zuidoost rekening te houden met deze zienswijze namens cliënten, met dien verstande dat dat bestemmingsplan Woonwijken zuidoost alleen dient te worden vastgesteld met als gevolg van deze zienswijze nodige aanpassingen, aanvullingen en wijzigingen. Ik verzoek u dan ook deze zienswijze tevens op te vatten als een verzoek tot wijziging van het (ontwerp) bestemmingsplan Woonwijken zuidoost. Indien u naar aanleiding van deze zienswijze vragen heeft ben ik van harte bereid deze te beantwoorden. Indien u naar aanleiding van deze zienswijze overleg op prijs stelt, bestaat ook daartoe de bereidheid. Tevens wensen cliënten deze zienswijze ter gelegenheid van een mondelinge behandeling daarvan nader aan u toe te lichten. Ik verneem graag of en zo ja wanneer er een hoorzitting zal plaatsvinden. In afwachting van uw bericht.
Hoogachtend, Koster Advocaten N.V.,
Th.F. Roest
Bijlage (1)
Pagina 3 van 3
4
Artikel 2. Waar. de grenzen der wegen niet met de voorgevel rooilijnen samenvallen, moet de daartusschen gelegen grond, ter plaatse waar gebouwen zijn opgericht en in gebruik genomen, als voortuin worden gebezigd en als zoodanig in ordelijken staat worden gehouden. Het in het eerste lid bedoelde terrein moet van den weg zijn afgescheiden, door middel van een afscheiding waarvan de hoogte niet minder dan 0.60 M. en niet meer dan 1.20 M. mag bedragen. ! r
Artikel 3. De bij de gebouwen behoorende zij- en achtererven moeten na de ingebruikneming der gebouwen als tuin worden gebezigd en als zoodanig in ordelijken staat worden gehouden. Artikel 4. Buiten de terreinen, welke blijkens het plan van uitbreiding zijn bestemd voor de stichting van winkels, mogen geen winkels worden gesticht; noch mogen de opgerichte gebouwen als zoodanig geheel of gedeeltelijk worden ingericht. III. Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid te verleenen om in bijzondere gevallen af te wijken van de tabel genoemd in artikel 1 : a. voor hoekterreinen en voor onregelmatig begrensde terreinen van de minimum diepte van onbebouwde terreinen op eigen erf, langs den weg of aangrenzend terrein; b. met ten hoogste 1 M. van de aldaar genoemde afmetingen, wanneer zulks een goede exploitatie niet zal schaden; c. van de minimum diepten voor lage uitbouwtjes, zooals erkers, portieken van deuren en dergelijke, alsmede voor schuurtjes, garages en prieeltjes, die niet hooger zijn dan 3 Meter en waarvan de plaats en constructie door hen moeten worden goedgekeurd ; d. voor wat betreft het grootste aantal aaneen te bouwen woningen en wel in dien zin, dat dit aantal met één mag worden vermeerderd.
