Notulen Algemene Ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaars Clingenbosch, gehouden op dinsdag 26 november 2013 , om 14.00 uur in de eetzaal. Aanwezig het bestuur: Mevrouw G. Palm (voorzitter), de heer G. Wehrmeijer (secretaris), de heer H.A.M. van der Zande (penningmeester), mevrouw C. Rinkel en mevrouw I. van der Linden. Namens Vervane Beheer b.v. de heer P. Berlijn. ============================================== 1.
Opening door de voorzitter.
De voorzitter stelt voor om agenda punt 9 te behandelen na punt 6. Dit om logistieke redenen indien blijkt dat er over punt 9 schriftelijk gestemd dient te worden. (notulen zijn echter opgesteld in volgorde van de agenda) Twee leden worden gevraagd voor het tellen van de schriftelijke stemmen, indien noodzakelijk. De dames Wijsman en Gruber melden zich hiervoor. Voorzitter: ten behoeve van een inventarisatie van het asbest dat zich in dit gebouw bevindt, worden vandaag en opvolgende dagen metingen verricht. Het blijkt dat zich op bepaalde punten in dit gebouw asbest bevindt dat een gevaar zou kunnen betekenen voor de gezondheid van de bewoners. Eerst wilde het bestuur alleen het asbestgevaar laten meten van de vloer in de keldergang van het A-gebouw om voor het MOP de noodzaak van vervanging te bepalen, maar na een incident in Rijswijk waarbij bij werkzaamheden asbest geconstateerd werd in een seniorenappartement, dat ogenblikkelijk ontruimd moest worden, hebben we een uitgebreider inventarisatie laten doen. De resultaten hiervan zijn nog niet beschikbaar. Wel is al duidelijk dat in de woningen geen asbest verwerkt is. De kit die gebruikt is voor de plaatsing van de kozijnen indertijd bevat wel asbest hetgeen een probleem zou kunnen zijn bij vervanging. Het bestuur heeft tevens opdracht gegeven een risicoinventarisatie te laten opstellen. Zodra meer bekend is, zal het bestuur de leden daarover uiteraard ten spoedigste informeren. Secretaris: uiteindelijk aantal aanwezige stemmen inclusief volmachten bedraagt 841. Dit is voldoende om rechtsgeldige besluiten te nemen voor stemming over de puien (NB 2/3 van aantal rechtsgeldige stemmen = 704 moet aanwezig zijn. Voor stemming over Huishoudelijk Reglement is 2/3 van 704= 470 stemmen noodzakelijk).
1
Secretaris: naar aanleiding van de agenda van de ALV heeft mw. Van Schravendijk een tekstvoorstel ingediend voor agendapunt 9 wijziging van art. 1 lid 4 van het HR. Bij dat agendapunt komen we daarop terug. De heer Kruijtzer heeft verzocht om toezending van de offerte van Kone i.v.m. door de NMA geconstateerde prijsafspraken van Kone. Aldus is geschied. Bij de goedkeuring van het MOP ( = Meerjaren onderhoudsplan) (agendapunt 5) komt dit onderwerp ter sprake. Tevens heeft de heer Kruijtzer verzocht het onderwerp de ‘Voortgang Herstructurering Bestuur en Beheer’ op de agenda te plaatsen. Dit wordt besproken bij de Mededelingen (agendapunt 4a). De heer Moret zet n.a.v. de stukken voor het MOP nogmaals schriftelijk zijn standpunten uiteen over de financiering van de achterpuien. De heer en mevrouw Gerdes verzoeken om nadere toelichting over de afrekening in 2018 met diegenen die de puien reeds voor eigen rekening hebben laten vervangen en de rechtsopvolging van de afrekening. Beantwoording heeft reeds plaatsgevonden. Schrijven van de heren Klitsie, Moret, Schaap en Zeevenhooven met hun zienswijze op agendapunt 5: het MOP en de financiering van de puien. Het antwoord van het bestuur hierop. Beide epistels zijn aan alle leden verstuurd. Voorzitter: in de periode tussen de ALV van 23 april 2013 en nu zijn overleden mevrouw Cathrien Vader, die al lange tijd in Gaspard woonde en dus niet meer woonachtig was in Clingenbosch, en mevrouw Helga Hoevenagel-Schmack. Ook is gisteren overleden mevrouw Van Hattem. Zij woonde intussen elders. De vergadering herdenkt hen staande. Op 15 mei 2013 niet lang na het overlijden van haar echtgenoot Albert Cronheim is Ellen Cronheim verhuisd naar Villa Oranjepark te Oegstgeest. Wij mochten de volgende nieuwe eigenaar bewoners verwelkomen: Mw. Mariele Verhoeven, flat nr. 201 en mw. Natascha Jaeger in flat nr. 105. Voor kortere of langere tijd hebben de volgende bewoners als huurder hun intrek genomen in Clingenbosch: in flat nr. 101 tot augustus 2014 de heren Ryu Jedoo en Jo Jea Sang, twee Zuid-Koreaanse ingenieurs. De heer Radu en mevrouw Nathalia Cucos en hun 6 jarige zoontje Nicolas uit Moldavië bewonen flat nr. 189 voor de periode van ca. 3 jaar. Mw. Monique Verhage heeft flat nr. 99 vooralsnog voor 1 jaar gehuurd. Eind december betrekken voor een langdurige huurperiode de hr. Peter en mw. Hettie Donders Cees Laseurlaan nr. 97. Ook dit jaar nog hopen we mw. Wil van den Berg te mogen verwelkomen als huurder van flat nr. 67. Begin van dit jaar zullen de heer Rik en mevrouw Connie Prevo als eigenaars hun intrek nemen in flat nr. 255.
2
De appartementen van de heer Van der Linden worden regelmatig verhuurd aan buitenlandse werknemers van verschillende bedrijven voor korte termijn. Wij wensen eenieder een heel plezierig verblijf in Clingenbosch. Het bestuur is blij dat de bevolking van Clingenbosch na sombere tijden weer enigszins toeneemt, aldus de voorzitter. 2.
Goedkeuring van de notulen van de Algemene Ledenvergadering van 23 april 2013 u toegezonden op 17 mei 2013.
Ingekomen brieven naar aanleiding van de notulen. Secretaris: Schriftelijk verzoek van de heer Kruijtzer aan de voorzitter tot aanpassing van de tekst onder punt 3 ‘Ingekomen stukken’. Het gaat om de betekenis van het woord ‘verwensingen’. Immers ‘hij wenst niemand kwaad toe, noch vervloekt hij iemand’. Volgens het woordenboek Van Dale heeft de heer Kruijtzer gelijk. Het bestuur stelt voor het woord ‘verwensingen’ te vervangen door ‘beledigende taal die regelmatig het betamelijke overschrijdt’. De heer Kruijtzer wil geen vervangende tekst voor ‘verwensingen’. Na wat discussie over en weer, stelt het bestuur voor het verzoek van de heer Kruijtzer in te willigen. De leden stemmen hiermee in. In antwoord op de vraag van de heer Moret betreffende de samenwerking met Putman deelt de voorzitter mede dat besloten is door te gaan met Putman. Putman heeft aangegeven bereid te zijn zaken die voorheen niet geheel lekker liepen nu beter op te pakken (o.a. controle van de thermostaten). Ervaring met andere onderhoudsbedrijven waren niet positief. De uitvoering van aanbevolen beveiligingsmogelijkheden is uitgesteld daar het bestuur meent dat er andere prioriteiten zijn. De notulen worden ongewijzigd aangenomen met uitzondering van de wijziging naar aanleiding van de opmerking van de heer Kruijtzer. 3. Ingekomen stukken. Secretaris: n.a.v. de notulen – 22 april: de heer Moret m.b.t. de discussie over de benodigde gekwalificeerde meerderheid voor de besluitvorming over de puien. De discussie heeft verder plaatsgevonden tussen de betrokken juristen en heeft geen invloed gehad op de juistheid van de besluitvormingsprocedure. 28 april: hr. Moret geeft aan zich terug te trekken als adviseur inzake de puien en de cie. Beheer en Bestuur. Brief is voor kennisgeving aangenomen. 18 mei: de hr. Kruijtzer uit zijn visie op de tijdens de vergadering 3
behandelde, genotuleerde of daarmee verband houdende zaken uit het verleden. De brief is voor kennisgeving aangenomen. 2 juni: de heer Schaap herhaalt zijn standpunt ten aanzien van het tijdstip dat de puien aan de achterzijde zo snel mogelijk moeten worden vervangen. Ook deze brief is ter kennisgeving aangenomen. Overige ingekomen post: 11 juni: hr. Moret over problematiek verhuur en onderhuur vergezeld van een artikel uit VVE Belang en verzoekt het bestuur de kennismakingsprocedure te handhaven. Begin aug: ontslagverzoek van de onderhoudscommissie. Is schriftelijk gehonoreerd door het bestuur. 24 aug.: Hr. Moret per e-mail over de besluitvorming ten aanzien van het groot onderhoud van de liften. Het bestuur heeft hem uitgebreid schriftelijk beargumenteerd geantwoord, waarop weer een antwoord van de heer Moret per e-mail is ontvangen. Waarvan akte. Naar aanleiding van de oproep in het bulletin om invulling van de vacature in de Kascommissie: de heer Kruijtzer meldt zich op 22 sept. schriftelijk aan voor de vacature in de kascommissie en 25 sept.: de heer Moret doet naar aanleiding van dezelfde oproep een voorstel tot inschakeling van een accountant voor de controle van de boeken. 30 okt.: Bewoners van portiek lift 6 klagen over stankoverlast van het riool. Bestuur heeft toegezegd nadere maatregelen te onderzoeken. 1 november: hr. Moret (per e-mail) benadrukt nogmaals de mogelijkheid van financiering van de puien middels een lening vergezeld van een artikel uit VVE Belang. Kantoor Rijssenbeek heeft ons desgevraagd wederom ontraden de vervanging van de puien te versnellen door een lening af te sluiten in verband met de mogelijke aansprakelijkheid bij wanbetalingen van alle leden voor de aangegane schulden. Dit antwoord is integraal aan de heer Moret doorgestuurd. Waarop weer een antwoord van hr. Moret ontvangen is. Dit is voor kennisgeving aangenomen. Verder : e-mail correspondenties met de heer Helfenstijn over het tuinonderhoud en de schoonmaak van de balkons. 4. Mededelingen van het bestuur. Voorzitter: a. Geagendeerd n.a.v. schriftelijk verzoek van de heer Kruijtzer – stand van Zaken onderzoek beheer en bestuur. De commissie Beheer en bestuur heeft twee beheerders bezocht – VBREM en Vervane. Daar bleek uit de vragen die men stelde dat de commissie nog onvoldoende ideeën had wat men precies van de beheerder verlangt in samenhang met de visie op Clingenbosch als serviceflat, flat voor senioren, of als een appartementencomplex voor alle 4
leeftijden. Daarom oriënteren wij ons eerst op een aantal serviceappartementen om vervolgens de haalbaarheid hiervan voor Clingenbosch te bepalen. In de komende aprilvergadering komt de cie. met een voorstel. Bij accordering hiervan zal een drietal beheerbedrijven worden benaderd met een verzoek om prijsopgave, zodat in de novembervergadering of zoveel eerder een nieuwe beheerder kan worden aangesteld. De uiterste datum voor een nieuw contract is 1 januari 2015. De heer Kruijtzer vindt dat uitstel niet wenselijk is gezien de hoogte van de kosten van Vervane Beheer. De voorzitter deelt mede dat er meer tijd nodig is om duidelijk aan te geven wat het bestuur van een beheerder verlangt. b. Reggefiber. Gebleken is dat er in ons deel van de wijk weinig belangstelling is voor het aanleggen van een glasvezelkabel ten behoeve van woningen. Daarom heeft Reggefiber besloten dit deel van de wijk niet aan te sluiten op het glasvezelnet. De voorzitters van de VVE’s Duinzigt proberen nog de besluitvorming over uitsluiting van dit gedeelte van het Benoordenhout in positieve zin te beïnvloeden via Reggefiber en de gemeente Den Haag. Wordt vervolgd. c. Lekkages puien vijfde verdiepingen. De voorzitter:Probleem deed zich al voor in 1984 lekkage mw. Groothoff vanaf pui van mw. Memelink. Het ligt in het voornemen alle penanten op de 6e verdieping vanwaar wij denken dat de lekkages plaatsvinden naar de eronder gelegen etage te onderzoeken en zo nodig open te breken. Zo wordt het een onderzoek naar verborgen gebreken. De heer Schuurmans merkt op dat de lekkage bij woning 281 is ontstaan na het repareren van de vloeren. De lekkages bij de heren Groothoff en Schregel zijn nu voorzover we nu kunnen zien opgelost. Op korte termijn zal het afwerken plaatsvinden. 5.
Meerjarenonderhoudsplan 2014 – 2018 (zie bijlage) op basis van het MOP 2014-2023 (kopie hiervan is zowel in druk als digitaal verkrijgbaar bij de receptie).
Voorstel van het bestuur is gevoegd bij de agenda. Daarop is een brief ontvangen van de heren Klitsie, Zeevenhooven, Moret en Schaap, met name over het onderwerp vervanging achterpuien. Deze brief is aan alle leden gestuurd. Het bestuur heeft een schriftelijke reactie vergezeld van een aan het MOP gekoppeld liquiditeitsoverzicht aan de leden doen toekomen. De advocaat onderschrijft de door het bestuur voorgestelde financieringsregeling voor de puien (alle leden moeten dezelfde bijdrage leveren tot de eindafrekening in 2018 bij uitvoering van het project kan 5
plaatsvinden). Desgevraagd heeft de advocaat de volgende aanvulling gegeven op de tekst onder punt 2, II Financieringsregeling (Volgens het bestuur is een VVE een collectiviteit, waarbij, tenzij op basis van aanslagen als gebruiker die betaalt voor bv. elektra , geen verschil in de maandelijkse bijdrage kan bestaan dan op basis van de breukdelen): ‘Op grond van de splitsingsakte dienen de eigenaren conform breukdeel bij te dragen in de gemeenschappelijke schulden en kosten. De eigenaren, die de werkzaamheden aan de kozijnen hebben voorgeschoten, zijn op grond van de akte nog steeds gehouden om conform breukdeel bij te dragen in de (totale) kosten van de vervanging van de kozijnen. Zoals met de individuele eigenaren is overeengekomen, zal pas verrekend worden nadat de werkzaamheden allemaal zijn uitgevoerd. Deze eigenaren dienen dus ook te reserveren voor de voorgenomen werkzaamheden’. De voorzitter benadrukt dat destijds de bewoners die op vrijwillige basis de achterkanten hebben vervangen een overeenkomst zijn aangegaan waarin bepaald is dat de afrekening van de ‘aanbetaling’ plaatsvindt bij algehele vervanging van de achterpuien en algemene ruimten. Dat had te maken met een EPA (energie prestatie advies) die toen alleen bij flats werd afgegeven voor het totale complex (de algemene ruimten inclusief alle woningen, die allen over een kam werden geschoren). Dit principe is intussen losgelaten. Nu wordt een EPA indien gewenst afgegeven voor de woning. Daardoor kan de planning van vervanging van de achterpuien (2018) op een eerder tijdstip plaatsvinden dan de vervanging van de kozijnen in de algemene ruimten in 2023 en kan verrekening in 2018 plaatsvinden op het moment dat de achterpuien vervangen worden. De heer Moret is het niet met het advies van de advocaat eens. Hij blijft van mening dat de leden die destijds de achterpuien hebben vervangen niet hoeven bij te dragen aan het fonds grootonderhoud omdat deze leden de puien reeds betaald hebben. De heer Kruijtzer heeft een voorstel voor de financiering. In 2018 moeten alle nog niet van nieuwe kozijnen voorziene woningen door de eigenaren zelf betaald worden. De totaalsom van de kosten voor deze woningen en die van de ‘voorlopers’ wordt verdeeld naar breukdeel, zodat per woning bekend is welke bijdrage men in de kosten moet leveren. Het voor projecten in 2018 benodigde geld wordt afgetrokken van hetgeen in kas is. Het resterende bedrag, zijnde het gespaarde voor de kozijnen, wordt naar breukdeel toegewezen aan de eigenaren. Vervolgens wordt gekeken wie nog moet bijbetalen en wie geld terugkrijgt. Het benoemen van het bedrag van € 1.400.000 kan achterwege blijven en vervangen worden door een PM post. Voorzitter: geconcludeerd kan worden dat dit plan niet afwijkt van het voorstel van het bestuur. Of te wel: afrekenen in 2018 op basis van de 6
breukdeel bijdrage in het grootonderhoud fonds. De heer Groothoff, deelt de mening van de heer Kruijtzer om het individueel te regelen en af te rekenen in 2018 en deze kosten ( 1,4 milj.) uit de begroting te laten. De voorzitter stelt vervolgens dat destijds (in 2008) toestemming is gegeven voor individuele vervanging maar dat dit eigenlijk toen en nu in strijd was met het splitsingsreglement. De heer Groothoff is het daar niet mee eens. Indien destijds toestemming is gegeven geldt deze toestemming nu ook. Ook meent de heer Groothoff dat leden die geen achterpui hebben niet behoeven te betalen. De voorzitter antwoordt, dat volgens onze advocaat ons splitsingsreglement geen mogelijkheid biedt om eigenaren zonder achterpui uit te zonderen van een bijdrage op gronden van redelijkheid en billijkheid. Mw. Bechger wil het bedrijf dat de kozijnen heeft geplaatst aansprakelijk stellen voor eventuele problemen als gevolg van de aanwezigheid van asbest in het kit. De voorzitter stelt dat het bedrijf hiervoor niet aansprakelijk gesteld kan worden omdat zij niet wisten of konden weten dat het kit asbest bevatte. De heer Klitsie beschrijft de moeilijke toestand die in “Clingenbosch” rond 2005 was ontstaan als gevolg van het beperken van onderhoud onder anderen veroorzaakt door een gebrekkige financiële planning. Hij stelt dat wil een appartementsrecht zijn waarde behouden het noodzakelijk is ervoor te zorgen dat de gebouwen blijven voldoen aan de eisen van de tijd. Goed onderhoud uitstralen en een gezonde financiële achtergrond hebben. In 2008 werd een plan tot aanpak van het achterstallig onderhoud door de ALV aanvaard; het is sindsdien uitgevoerd en kortgeleden tot afsluiting gekomen. Behalve de (kostbare) isolatie van de achtergevels. Om de financiering van het groot onderhoud transparanter te maken en vooral om de bijdragen voor dit doel van jaar tot jaar zo veel mogelijk gelijk te houden en de noodzaak van extra betalingen te vermijden werd opdracht gegeven tot het opstellen van een tienjarenplan dat jaarlijks wordt bijgewerkt. De meest recente versie is van oktober 2013. Hij stelt dat het voorstel van het bestuur in feite niet afwijkt van het voorstel van de heren Klitsie c.s. In bedragen komen de voorstellen overeen, alleen de wijze van financieren wijkt van elkaar af. Het bestuur is voor financiering middels een bijdrage in het grootonderhoud fonds en de heren voor financiering van € 500.000 d.m.v. een spaarsysteem door leden die de achterpui nog niet hebben vervangen of mee dienen te betalen aan de vervanging van de achterpuien. Er volgt een schriftelijke stemming over de wijze van financieren van de vervanging van de achterpuien in 2018. Uitgebracht stemmem 836. 7
Ongeldig 12 stemmen. Voor voorstel bestuur: 437 stemmen Voor voorstel hh. Klitsie c.s. : 387 stemmen. Het bestuursvoorstel is daarmee aangenomen. Dit houdt in: - Geplande vervanging van achterkozijn in 2018 - Sparen via het grootonderhoud fonds door handhaving van de totale bijdrage per jaar op 260.000. - Alle leden dragen op basis van breukdeel hieraan bij. De voorzitter stelt dat de genoemde projecten in het MOP pas kunnen worden uitgevoerd na goedkeuring van de leden in de vergadering voorafgaande aan het jaar van uitvoering. Dus bij de begrotingsbehandeling in november 2017. Evenzo geldt dat voor het aangaan van een lening door de VVE. Op de vraag van de heer Schuurmans naar de stand zaken van de plaatsing van een fietsenstalling deelt de heer Van den Berg mede hiervoor een offerte te hebben ontvangen. De plaats van de fietsenstalling (bij oprit B-garage en bij de ingang A-gebouw aan weerszijden) zal aan de leden worden voorgelegd in de aprilvergadering. Vervolgens vraagt de heer Schuurmans naar de individuele meting van het warmteverbruik. De voorzitter legt uit dat voor zover nu bekend 1 januari 2017 volgens de Warmtewet individueel het verbruik gemeten moet worden. Het is nog steeds een onderwerp van discussie. Voor de duidelijkheid: het genoemde bedrag van € 50.000 is inclusief mogelijke plaatsing van meters. De omschrijving zou de indruk kunnen wekken dat het bedrag uitsluitend betrekking heeft op onderzoek. Dat is dus niet zo. De heer Van den Berg vraagt of het contract met Kone is aangepast. De voorzitter beaamt dat. Het contract is goedkoper en de diensten zijn uitgebreid. Het functioneren van de liftdeuren, zoals door hem verzocht, zal worden onderzocht en indien noodzakelijk verbeterd. De heer Moret vindt de post onvoorzien niet noodzakelijk. De voorzitter stelt dat enige jaren geleden in een ALV door leden is aangeraden deze post toe te voegen om onverwachte uitgaven te kunnen financieren zonder toestemming van de leden te hoeven vragen. Het MOP wordt goedgekeurd voor de periode van 5 jaar. 6. Begroting 2014 (zie bijlage). De penningmeester geeft toelichting op de begroting. Enige vragen worden beantwoord o.a. vragen inzake de opbouw van de cateringkosten.
8
N.a.v. de opmerking van de heer Kruijtzer wordt op blz. 2 onderaan ‘te voldoen per woning door de leden per m2’ aangevuld met ‘per maand’. De begroting voor 2014 wordt verder ongewijzigd goedgekeurd met uitzondering van mw. Van Iterson en de heren Schaap en Moret . 7.
De heren Klitsie, Zeevenhooven en Schaap, leden van de onderhoudscommissie, hebben schriftelijk verzocht hen ontslag te verlenen uit hun functie als lid en voorzitter van deze commissie. Het bestuur heeft daarmee ingestemd. Het overgebleven lid van deze commissie dhr. Martin v.d. Berg zal het bestuur blijven adviseren. Hij zal daarin per project worden bijgestaan door een lid dat zich daartoe aanbiedt. Voorwaarde is dat de betreffende persoon over de juiste technische kennis beschikt. Dient zich niemand aan of ontbreekt de gewenste kennis dan zal het bestuur zich bij de uitvoering van een project laten bijstaan door een in te huren deskundige naast de heer Van den Berg. De vergadering gaat akkoord met dit voorstel. De heren van onderhoudscommissie worden bedankt en krijgen een fles wijn overhandigd voor bewezen diensten. De heer Van den Berg ontvangt een fles wijn als stimuleringspremie.
8.
Kascommissie: De heer Van Seggelen heeft het bestuur aangegeven om persoonlijke redenen te willen terugtreden als voorzitter van de kascommissie. Het bestuur heeft naar aanleiding van de oproep in het bulletin van oktober voor het lidmaatschap van de kascommissie twee schriftelijke reacties ontvangen. 1. Dhr. Kruijtzer meldt zich aan als lid. 2. Dhr. Moret stelt voor een accountant aan te stellen voor de controle van de boeken. Het bestuur stelt voor het advies van de heer Moret te volgen. Indien de vergadering instemt met het advies van het bestuur betekent dit dat de kascommissie kan worden opgeheven. De penningmeester deelt mede dat er een offerte aangevraagde is bij accountantskantoor Schagen, Lensen en Van Krieken te Rotterdam. Zij kunnen voor € 3.500,- inclusief BTW de boeken controleren en een beoordelingsverklaring afgeven. De kosten zijn nog niet opgenomen in de begroting. Het contract met het kantoor geldt voor 1 jaar. De vergadering gaat akkoord met contractering van het accountantskantoor SL&K voor 1 jaar.
9.
Voorstel tot uitbreiding van de criteria voor toelating van gebruikers (eigenaar(s) zowel als huurder(s)) van een appartement in 9
Clingenbosch als vermeld in art. 1 lid 4 van het Huishoudelijk Reglement. Zie bijgaande notitie en de pagina van het Huishoudelijk Reglement met het betreffende artikel. De leden worden uitgenodigd schriftelijk te stemmen vóór (bestuursvoorstel) of tegen de wijziging van art. 1 lid 4 van het HR is. Het Splitsingsreglement schrijft hier een 2/3 meerderheid voor. De voorzitter deelt mede dat mw. Van Schravendijk een tekst voorstel heeft ingediend voor art. 1 lid 4d dat als volgt luidt: ‘indien een eigenaar zijn privé gedeelte aan een ander in gebruik wil geven voor een kortere termijn dan 1 jaar’. Inhoudelijk is deze formulering helderder. De leden gaan akkoord met het tekstvoorstel. De voorzitter deelt mede dat voor toelating van bewoners het Splitsingsreglement leidend is. In dat SR wordt aangegeven dat nadere criteria geformuleerd kunnen worden in het Huishoudelijk Reglement. Art. 1 van het HR geeft daar invulling aan. In het SR wordt ook aangegeven dat het gebouw en de woningen bij voorkeur doch niet uitsluitend bestemd zijn voor huisvesting van senioren, dat wil zeggen voor personen van wie wegens hun leeftijd en/of behoeften verwacht mag worden dat zij gebruik zullen maken van de aangeboden diensten. Van bewoners onder 50 jaar kan worden verwacht dat zij minder gebruik maken van de mogelijkheden die geboden worden. Het bestuur meent daarom dat een minimum leeftijd van 50 redelijk is. Het bestuur is niet voor verhuring voor een korte termijn. Volgens recente jurisprudentie is verhuur voor een korte termijn in strijd met de woningwet. Voorgesteld wordt een verhuurtermijn van tenminste een jaar aan te houden aangezien makelaars deze termijn hanteren als minimale duur bij de verhuurcontracten. De heer Van der Linden deelt mede dat hij deze kwestie heeft voorgelegd aan zijn advocaat. Vervolgens leest hij de mail voor die zijn advocaat aan hem heeft doen toekomen (mailbericht van Bosch advocaten is met toestemming van de heer Van der Linden toegevoegd aan deze notulen). De voorzitter geeft aan dat uiteraard ook het bestuur een advocaat over de uitbreiding van de criteria voor toelating heeft geraadpleegd. Zoals al gemeld kunnen volgens het SR de criteria worden geregeld in het HR en dus ook worden aangevuld. De heer Van der Linden blijft van mening dat het bestuur geen eigen regels kan stellen. De voorzitter zal de brief van Bosch Advocaten doorsturen naar Rijssenbeek advocaten. Mevrouw Van den Berg stelt dat er voorheen nooit problemen waren over de toelating van huurders. Haar advocaat heeft haar destijds meegedeeld 10
dat op leeftijd niet gediscrimineerd mag worden. Mensen die op jongere leeftijd in Clingenbosch willen wonen moet dit worden toegestaan. De voorzitter deelt mede dat er niet altijd strak met deze leeftijdgrens wordt omgegaan. De formulering ‘in beginsel’ geeft daartoe de mogelijkheid. Mw. Gorter vindt dat deze flat is opgezet voor senioren en personen onder 50 hier niet horen. Dit heeft o.a. gevolg voor de maaltijdvoorziening. Zij stelt voor 60 jaar i.p.v. 50 als minimum leeftijd. De heer Van der Linden wijst er op dat de woningen niet te verkopen of te verhuren zijn wanneer de leeftijdgrens te hoog is. De heer Reitsma vraagt zich af of ook toekomstige besturen soepel met de leeftijdgrens zullen omgaan. De voorzitter: de zinsnede ‘in beginsel’ in de tekst noodzaakt het bestuur de afwijzing van een gebruiker zeer grondig te onderbouwen en te verantwoorden. De heer Kruijtzer wijst er op dat er een Burgerlijk wetboek is waarin het appartementsrecht geregeld is. Het verenigingsrecht is echter ook van toepassing op een serviceflat. Bewoners kunnen dus zoals in iedere vereniging naar redelijkheid en billijkheid worden geweigerd. De heer Reitsma vraagt of met deze nieuwe regels de laatste jaren een huurder geweigerd zou zijn. De voorzitter antwoordt dat voorheen (zonder deze regels) geen huurder geweigerd is. Maar dat hiermee de mogelijkheid wordt geschapen om dat wel te kunnen doen. In verband met de lengte van de vergadering stelt de voorzitter voor om door handopsteking een schriftelijke stemming te voorkomen. De heer Van der Linden zegt dat schriftelijke stemming verplicht is. De voorzitter antwoordt dat volgens het Splitsingsreglement dit niet noodzakelijk is. Voor de voorzitter was het duidelijk dat er genoeg voorstemmers, 2/3 van de aanwezigen, waren. Het voorstel van het bestuur om het Huishoudelijk reglement aan te passen is hiermee goedgekeurd. 10.
Resultaten van de enquête maaltijdvoorziening (kopie hiervan is zowel in druk als digitaal verkrijgbaar bij de receptie). Voorzitter: een aantal voorstellen van de leden over menu en themamaaltijden wordt overgenomen. De prijzen voor de maaltijden en het abonnement blijven voor 2014 dezelfde. De heer Van den Berg vraagt de toegankelijkheid van de maaltijden, bv. de open tafel of de zondagsmaaltijd, te verbeteren door de bewoners de mogelijkheid te bieden op korte termijn, bv. dezelfde dag nog, een maaltijd te bestellen. Het bestuur zal dit onderwerp met Sterk Catering bespreken. 11.
Vaststelling van de datum van de volgende ALV op dinsdag 29 april 2014 aanvang 14.00 uur. 11
12. Rondvraag. De voorzitter deelt mede dat de heren Van den Berg, Wehrmeijer en Helfenstijn zullen onderzoeken of het mogelijk is het aantal parkeerplaatsen op het voorterrein uit te breiden. Daarnaast zullen zij met een voorstel komen voor toekenning van de parkeerplaatsen aan bewoners en de markering van de reservering bv. door middel van nummerbordindicatie, zodat anderen, o.a. zij die een garage hebben of niet-bewoners geen gebruik meer kunnen maken van de parkeerplaatsen. Bij de herinrichting van het voorterrein zal ook de fietsenstalling meegenomen worden. Het plan zal in de komende ledenvergadering ter goedkeuring worden voorgelegd. Vooralsnog wordt positief gereageerd op het voorstel. De heren Schregel en Helfenstijn klagen over het achterwege blijven van goede controle op werkzaamheden door ingehuurde bedrijven. De voorzitter zegt toe te onderzoeken hoe hierin verbetering kan worden gebracht. Mw. Kuijl klaagt over het feit dat auto’s op het gras parkeren. De voorzitter deelt mede dat dit onderwerp in het onderzoek naar uitbreiding van parkeerplaatsen wordt meegenomen. 13. Sluiting. Om 17.30 uur sluit de voorzitter de vergadering.
12
