Nota Wonen Leiden kijkt vooruit en pakt door

Nota Wonen 2020

Leiden kijkt vooruit en pakt door Vastgesteld 14 februari 2013

2

NOTAWONEN071

Colofon: Uitgave van:

Gemeente Leiden, december 2013

Productie en realisatie:

Grafisch Productiecentrum, gemeente Leiden

Beeldmateriaal: STOL architecten (omslag, foto linksboven), Jan Scheerder (omslag, Nieuw Leyden + pag. 44), Maxwan architects + urbanists (pag. 44, Stationsgebied), Ontwikkelcombinatie Vorm Ontwikkeling en Ballast Nedam / Mecanoo Architecten (pag. 44, Leidse Schans), Taco van der Eb, Johan Steenbergen, Marc de Haan, Reinout van Gulick, de heer Piek, woningbouwvereniging de Sleutels en Grafisch Productiecentrum

NOTAWONEN071

INHOUDSOPGAVE Voorwoord 5 Samenvatting 6 1. Inleiding

9

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

Aanleiding nieuwe nota Doel en werking nota Wonen Relatie andere beleidsstukken Samenwerking Rol gemeente Tot standkoming visie Leeswijzer

9 9 10 11 12 12 13

2.

Visie en hoofdopgaven

14

2.1 Visie

14

2.2 Drie hoofdopgaven 2.2.1 Hoofdopgave 1: meer balans tussen vraag en aanbod gebaseerd op kwaliteit en betaalbaarheid 2.2.2 Hoofdopgave 2: investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving met extra aandacht voor verduurzaming 2.2.3 Hoofdopgave 3: zorgen voor voldoende woningen voor mensen die niet op de particuliere markt terecht kunnen

14 15

16

3.

17

Leiden kijkt vooruit

15

3.1 Leiden aantrekkelijke woonstad, stad van ontdekkingen 3.2 Hoofdopgave 1: meer balans tussen de vraag en aanbod van woningen gebaseerd op kwaliteit en betaalbaarheid 3.2.1 Vraag en aanbod 3.2.2 Doelgroepen 3.2.3 Mensen met een beperking 3.3 Hoofdopgave 2: investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad en leefomgeving met extra aandacht voor verduurzaming 3.3.1 Renovatie 3.3.2 Beperking van de energielasten 3.3.3 Duurzaamheid 3.3.4 Leefbaarheid 3.4 Hoofdopgave 3: zorgen voor voldoende woningen voor mensen die niet op de particuliere markt terecht kunnen 3.4.1 Sociale voorraad en scheefwonen 3.4.2 Middeninkomens

40 40 43

4.

44

Leiden pakt door

4.1 Doorpakken in zwaar weer tot 2020 4.2 Doorpakken na 2020 4.3 Conclusies, aanbevelingen en acties 4.4 Financiën 4.5 Monitor en evaluatie

17 18 19 22 31 36 36 36 37 38

45 46 48 51 52

Bijlagen 54

3

4

NOTAWONEN071

NOTAWONEN071

VOORWOORD Leiden is een aantrekkelijke woonstad, in de ranglijst voor gemeenten staan we op een mooie nummer 9. Aantrekkelijk willen we blijven voor nu en voor later; een stad met woningen voor iedereen: voor starters op de huizenmarkt, voor studenten, voor gezinnen, voor ouderen èn voor mensen die zijn aangewezen op sociale huur. Dat vraagt een compleet aanbod, door­stroming en een goede markt. Om Leiden aantrekkelijk te houden als woonstad hebben we extra woningen nodig. Bovendien moeten we de middeninkomens aan onze stad binden. Ze wonen graag in onze stad. Doordat er nu te weinig geschikt woningaanbod voor hen is, zien we ze vaak vertrekken. Jammer, want Leiden moet voor middeninkomens een thuishaven kunnen blijven. Anderzijds blijft deze groep vaak noodgedwongen te lang in hun, vaak goedkopere, huurwoningen zitten. Hierdoor stagneert de doorstroming. Scheef wonen is echt een probleem. Om te zorgen dat onze sociale woningvoorraad vrij komt voor mensen met een laag inkomen die het echt nodig hebben, bouwen we meer huurwoningen met een duurdere huur. Met alleen meer aanbod komen we er niet, het gaat er ook om hoe dat aanbod er uit ziet. Dat betekent luisteren naar de markt. Wat willen huidige en toekomstige inwoners van Leiden? Signalen opvangen en vertalen naar aantrekkelijke woningen en buurten, zodat mensen daad­werkelijk gemotiveerd worden te verhuizen - om een wooncarrière te maken in onze stad. Ook in de woningmarkt merk je de recessie. Mensen vinden geen passende woning door gebrek aan aanbod of financiering. Als gemeente kunnen we de crisis niet stoppen. Wel zien we dat woningcorporaties hun best doen om betaalbaar aanbod op de huur- en koopmarkt te brengen. Ook dit zorgt voor doorstroming en geeft mensen de kans een wooncarrière te maken. We bouwen nu alles wat we hebben afgesproken, denk aan de woonwijken Nieuw Leyden, Groenoord, Haagwegwartier en Dieperhout. Als alle huizen straks staan, moeten we niet achterover leunen. We moeten constant scherp blijven, opletten en plannen maken voor de volgende generatie. Zodat ook zij – na 2020 – in een mooie aantrekkelijke stad kunnen wonen. Laten we zorgen dat we ook dan in de top 10 van meest aantrekkelijke steden staan. Want daar hoort Leiden. Pieter van Woensel Wethouder Ruimtelijke Ordening, Binnenstad en Publiekszaken

5

6

NOTAWONEN071

SAMENVATTING Leiden aantrekkelijke woonstad,

de realisering van ons woonbeleid zijn wij als

stad van ontdekkingen

gemeente in hoge mate afhankelijk van andere

Een betere balans tussen vraag en aanbod gebaseerd

partijen. Deze ontwikkelingen vragen dan ook een

op kwaliteit en betaalbaarheid, versterking en ver­

flexibele houding. Geen knellende kaders voor een

duurzaming van de kwaliteit en voldoende aanbod

lange periode vastleggen, maar periodiek kijken

voor hen die niet op de particuliere markt terecht

hoe de woningmarkt zich onder invloed van econo­

kunnen, zien wij als de drie hoofdopgaven voor ons

mie en rijksbeleid ontwikkelt en wat dat betekent

woonbeleid. Dit is nodig om:

voor de keuzes die wij in deze nota maken. Het

• het tekort aan (studenten)woningen in te lopen;

realiseren van die keuzes vraagt om het faciliteren

• te zorgen voor een betere benutting van de

van kansen waar die zich voordoen en vooral om

sociale voorraad; • ruimte te bieden aan huishoudens met een middeninkomen; • de kwaliteit van de woningvoorraad en leefomgeving te verbeteren; • te anticiperen op voortschrijdende vergrijzing en extramuralisering van de zorg.

investeren in samenwerking en een gezamenlijke drijfveer bij alle partners die een rol op de woning­ markt kunnen spelen. Ook de regio heeft hierin een rol. De uitdaging is om met zo weinig mogelijk middelen en ruimtebeslag zoveel mogelijk te sturen op hogere kwaliteit en kwantiteit van de woning­ voorraad en leefomgeving.

Met deze opgaven willen wij bereiken dat Leiden ook

Balans tussen vraag en aanbod

in de toekomst een aantrekkelijke internationale

Het tekort aan woningen blijft. Er is sprake van een

kennisstad blijft met ruimte voor de daarbij bijhorende

uitgestelde vraag. Ook op de langere termijn.

diversiteit aan inwoners en leefstijlen. Om de nood­

Woningen die nodig zijn om onze (toekomstige)

zakelijke groei mogelijk te maken, kijken we naar

inwoners te kunnen huisvesten. Een evenwichtige

mogelijkheden om de aan de binnenstad grenzende

bevolkingsopbouw met ruimte voor verschillende

buurten een sterker stedelijk karakter te geven. Dat

leefstijlen en inkomensgroepen moet het draagvlak

betekent versterking van het centrumstedelijk woon­

onder onze voorzieningen (blijven) garanderen,

milieu met als belangrijkste kenmerken een hoge

zorgen voor voldoende werkgelegenheid en het

dichtheid en menging van functies en bevolkings­

reservoir bieden aan vrijwilligers en mantelzorgers

groepen. Omdat Leiden vooral kenniswerkers wil

dat we met de vergrijzing en bezuinigingen hard

binden aan de stad is er bij herstructurerings- en

nodig hebben. De keuze voor een bepaald soort

nieuwbouwprojecten veel aandacht voor de woon­

woning, buurt en stad wordt niet alleen ingegeven

wensen van de zogenaamde “rode” en “blauwe”

door de vraag of deze past bij het inkomen en de

leefstijlen (hiervoor hebben wij ons gebaseerd op het

levensfase (gezin, alleenstaand, oud/ jong, student)

BSR-model van de Smart Agent Company). Daar­binnen

van de betreffende woningzoekende, maar ook

vragen de lage inkomens, de middeninkomens,

door de vraag in hoeverre deze appelleert aan haar

de gezinnen en de studenten extra aandacht.

of zijn belevingswereld. Uit onderzoek van markt­ onderzoekbureau Smart Agent blijkt een zekere

Onzekere tijden en samenwerking

mismatch tussen de mate waarin bepaalde leefstij­

Niemand weet of er sprake zal zijn van een tijdelijke

len in Leiden voorkomen en de woonmilieus die je

dip of dat we naar een fundamenteel andere

op basis daarvan zou verwachten. Met de lopende

woningmarkt gaan. De roep om hervormingen in

en toekomstige projecten willen we die meer met

het landelijk woonbeleid wordt steeds sterker. Voor

elkaar in balans brengen.

NOTAWONEN071

De veranderingen op de woningmarkt en de

Voldoende aanbod voor hen die niet op de

bezuinigingen vragen om een sterkere focus op

particuliere woningmarkt terecht kunnen

de vraag van de consument, om kleinschalige

Versterking van de slaagkans voor de lage inkomens,

projecten, meer aandacht voor (particuliere) huur

zoeken wij vooral in het beter matchen van inkomens

en een optimale prijs-kwaliteitverhouding. Een

en woningvoorraad onder andere door de bestrij­

betere balans tussen vraag en aanbod gebaseerd

ding van scheefwonen. Leiden ontbeert een vol­

op kwaliteit en betaalbaarheid is ook nodig met het

waardig middensegment. Dit is ook één van de

oog op de voortschrijdende vergrijzing. Als gevolg

belangrijkste oorzaken van het scheefwonen.

daarvan neemt het aantal mensen met een beper­

Leiden heeft een redelijk grote sociale voorraad.

king de komende decennia toe en daarmee de

Desondanks zijn er flinke wachtlijsten. Dat heeft

vraag naar voor hen geschikte woningen. Dit wordt

enerzijds te maken met het feit dat deze woningen

nog eens versterkt door de extramuralisering van de

vaak bewoond worden door mensen die qua

zorg waardoor mensen met beperkingen (dit geldt

in­komen niet tot de doelgroep behoren en ander­

niet alleen voor oudere gehandicapten maar voor

zijds met het feit dat het aantal mutaties het

alle leeftijdscategorieën) langer in hun eigen huis

afgelopen jaar drastisch is afgenomen. Hierdoor is

blijven wonen. Om hierop te anticiperen is het

het voor starters moeilijk om aan een sociale huur­

nodig te investeren in de kwaliteit van de bestaande

woning te komen.

“nultredenwoningen” en te stimuleren dat elk nieuw

Meer betaalbare en kwalitatief goede woningen

appartement in principe levensloopgeschikt is.

voor de middeninkomens is daarmee ook een manier om de kansen voor de laagstbetaalden te

Versterking van de kwaliteit

doen toenemen via doorstroming. Wij denken

Met het oog op woongenot, duurzaamheid en van­

dat de komende jaren een grote behoefte is aan

wege de beperkte mogelijkheden voor uitbreiding

huurwoningen met een huur net boven de liberali­

is het belangrijk naar de toekomstbestendigheid

seringsgrens (anno 2012 tussen

van de bestaande woningvoorraad te kijken. Bij

€ 650,– € 850,–). Met de corporaties en de FHLO

versterking van de kwaliteit denken wij aan

spreken wij af dat de corporaties bij liberalisatie en

energie­besparende maatregelen, duurzaamheid,

verkoop voorrang geven aan mensen die een soci­

levensloopgeschiktheid en leefomgeving.

ale huurwoning in Leiden achterlaten. Daarnaast

De grootste milieuwinst en kostenbesparing (de

blijven wij inzetten op 20% sociale huisvesting bij

energielasten zijn in een periode van tien jaar

nieuwbouw in Leiden en 30% in Holland Rijnland.

vrijwel verdubbeld) is te halen door te investeren in de bestaande voorraad. De corporaties doen de

Leiden pakt door

komende periode veel aan planmatig onderhoud

Wij gaan door met de woningbouwprojecten

en renovatie. Particuliere woningbezitters stimu­

die zijn gestart. Naast het afmaken van de wijk­

leren we met gerichte campagnes energie te

ontwikkelingsplannen Leiden Noord en Zuid-West

besparen. Daarnaast moedigen wij hergebruik van

betekent dat doorgaan met de campus Leidse

bestaand vastgoed en duurzaam bouwen aan. Niet

Schans, wonen boven winkels, transformatie van

alleen de kwaliteit van de woning zelf ook die van

leegstaande kantoren naar woningen en het

de leefomgeving is belangrijk voor het woongenot

ontwikkelen van het stationsgebied. Tot slot

van mensen. Sommige wijken scoren hier wat min­

herijken wij de prestatieafspraken en zorgen

der goed. Daarom maken we de wijkontwikkelings­

wij voor investeringscapaciteit via een Stedelijk

plannen voor Leiden Noord en Zuid West af en ver­

vernieuwingsfonds van corporaties en gemeente.

beteren van de leefbaarheid. Dit doen we in nauwe samenwerking met de woningcorporaties.

Regeren is vooruitzien. Om ons als stad te blijven ontwikkelen is het nodig dat we over de horizon

7

8

NOTAWONEN071

van deze crisis kijken naar de kansen die zich na 2020 voordoen. Tussen het ontwikkelen van woningbouwprojecten en de daadwerkelijke uitvoering zit immers een groot aantal jaren. Vandaar dat wij ook gekeken hebben naar de ontwikkelkansen voor de jaren na 2020. In ons actieprogramma hebben wij een onderscheid gemaakt tussen acties voor de korte termijn (tot 2020) en voor de periode daarna.

1. INLEIDING Een betere balans tussen vraag en aanbod gebaseerd

regelgeving, de sociale voorraad neemt af en markt­

op kwaliteit en betaalbaarheid, versterking en ver­

partijen zien minder investeringsmogelijkheden.

duurzaming van de kwaliteit en voldoende aanbod

Voor Leiden komt daarbij dat we geen grote uit­

voor hen die niet op de particuliere markt terecht

leglocaties meer hebben. Zoals aangekondigd in de

kunnen, zien wij als hoofdopgaven voor ons woon­

Woonvisie 2005 - 2015 is onderzoek gedaan naar

beleid. Daarmee lopen wij het tekort aan (studenten)

de woonwensen van mensen met een beperking,

woningen in, benutten we de sociale voorraad beter,

verhuisketens, de vraag naar een- en meergezins­

bieden we ruimte aan huishoudens met een midden­

woningen en de particuliere huurmarkt. Het huidige

inkomen en verbeteren we de kwaliteit van de

college heeft daar een onderzoek naar financieel

woningvoorraad. Hiermee willen we bereiken dat

Scheefwonen en een onderzoek naar de behoefte

Leiden ruimte biedt aan de diversiteit aan inwoners

aan studentenhuisvesting (in samenwerking met de

en leefstijlen die passen bij het profiel van een

universiteit en SLS) aan toegevoegd. Al deze ontwik­

aantrekkelijke internationale kennisstad.

kelingen hebben geleid tot deze Nota Wonen 2020.

1.1

1.2

Aanleiding nieuwe nota

Doel en werking nota Wonen

De crisis heeft de woningmarkt veranderd van een

In deze nota Wonen geven wij aan welke drie grote

dynamische woningmarkt in een meer statische

opgaven wij dit decennium zien op het terrein van

woningmarkt. Rijkssubsidies zijn afgenomen, de

het wonen en de woonomgeving, de wijze waarop

(financiële) speelruimte van de corporaties is aan­

wij deze dsenken te realiseren, welke problemen

zienlijk kleiner door diverse toeslagen en nieuwe

wij hiermee oplossen en wat dat betekent voor de

10

NOTAWONEN071

lopende en toekomstige projecten. We doen

van die keuzes vraagt om het faciliteren van kansen

uitspraken over de komende jaren en denken

waar die zich voordoen en vooral om investeren in

na over de kansen in het volgende decennium.

samenwerking en een gezamenlijke drijfveer bij alle

De nota Wonen dient als kader voor (nieuwe)

partners die een rol op de woningmarkt kunnen

prestatieafspraken met de corporaties. Zij fungeert

spelen. De uitdaging is hoe we met zo weinig

als toetsingsinstrument en handelingsperspectief

mogelijk middelen en ruimtebeslag zoveel mogelijk

voor college en raad bij nieuwe ruimtelijke

kunnen sturen op hogere kwaliteit en kwantiteit

ontwikkelingen en bouwplannen van corporaties,

van de woningvoorraad.

ontwikkelaars en beleggers. 1.3

Relatie andere beleidsstukken

Onzekere tijden

In deze nota leggen wij de relatie met Leidse

Niemand weet of sprake is van een tijdelijke dip

kaderstellende nota’s zoals de ontwikkelingsvisie

of dat we naar een fundamenteel andere woning­

Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal-

markt gaan. De steeds sterkere roep om hervorm­

Maatschappelijke structuurvisie 2025, de fysieke

ingen in het landelijk woonbeleid maken ingrijpende

structuurvisie Leiden 2025 en de nota Verder met

maatregelen waarschijnlijk. Dit vraagt om een

de Binnenstad.tadsvisie: Leiden, Stad van ontdek­

flexibele houding. Geen knellende kaders voor een

kingen vormt het overkoepelende kader voor de

lange periode, maar periodiek kijken hoe de

sociaal-maatschappelijke structuurvisie en de

woning­markt zich onder invloed van economie en

ruimtelijke structuurvisie. Deze vormen op hun

rijksbeleid ontwikkelt en wat dat betekent voor de

beurt weer het kader voor de visies op de verschil­

keuzes die wij in deze nota maken. Het realiseren

lende deelterreinen waaronder deze nota Wonen.

In onderstaand schema als volgt gevisualiseerd:

Ontwikkelingsvisie 2030 ‘Leiden, Stad van Ontdekkingen’

Sociaal-Maatschappelijke Structuurvisie 2025

Ruimtelijke Structuurvisie 2025

Kadernota Bereikbaarheid

Verder met de Binnenstad

Kadernota openbare ruimte

Beleidskader vastgoed

Regionaal Kompas

Sportnota

Cultuur nota

Stedelijk Vernieuwingsprogramma

Nota Wonen

Beleidsplan Maatschappelijke Ontwikkeling

Prestatie afspraken

Woningbouwprojecten

Etc.

NOTAWONEN071

Stadsvisie Leiden, Stad van ontdekkingen

daarvan. Wonen is op die plekken aanvullend of

Leiden is een aantrekkelijke woonstad door haar

ondersteunend aan die hoofdfuncties.

centrale ligging in de Randstad, haar historische binnenstad met veel monumenten en grachten, haar

1.4 Samenwerking

culturele aanbod (4e gemeente van Nederland) en

Voor de realisering van ons woonbeleid zijn wij

de vele kennisinstellingen. Leiden wil deze sterke

als gemeente in hoge mate afhankelijk van andere

kanten nog meer uitventen en zich promoten als

partijen. Een speciale rol spelen de woningcorpora­

“Stad van Ontdekkingen” met als pijlers internatio­

ties en de Federatie van Huurdersorganisaties van

nale kennisstad en cultuurhistorische binnenstad.

Leiden en Omstreken (FHLO). De vijf corporaties,

Bovenstaande betekent dat de vraag naar

Portaal, Ons Doel, de Sleutels, Ymere en SLS

woningen hier altijd groot zal zijn én dat Leiden

Wonen, hebben gezamenlijk circa 40% van het

zich vooral wil richten op de kenniswerkers. De

Leidse woningbestand in beheer. Zij investeren in

kenniswerkers die wij zo graag huisvesten vormen

de kwaliteit van hun woningen, in de leefomgeving

uiteraard geen homogene groep. Er zijn verschillen

en in maatschappelijk vastgoed. De FHLO denkt

in inkomen, in huishoudsamenstelling en in leefstijl.

actief met ons en de corporaties mee over de vraag

Daarom zorgen we voor voldoende variatie in het

hoe we in deze stad zorgen voor voldoende betaal­

woningaanbod, in prijsklasse, typologie en

bare woningen voor hen die op de particuliere

woonmilieus en het bij een aantrekkelijke stad

woningmarkt niet terecht kunnen. Deze samenwer­

behorende voorzieningenniveau.

king vindt onder meer plaats in het Leids Platform Wonen waaraan alle 5 de corporaties, de FHLO en

Twee structuurvisies: onderling

de Huurdersbelangenvereniging de Eendracht

verbonden

deelnemen. Een ander platform voor samenwerking

De ruimtelijk structuurvisie en de Sociaal Maat­

is de Taskforce Studentenhuisvesting. Hieraan

schappelijke Structuurvisie staan op hetzelfde

nemen deel de Universiteit van Leiden, SLS-Wonen,

niveau en zijn onderling met elkaar verbonden.

BRES, de Hogeschool Leiden, PKVW, DUWO,

De ‘hardware’ (stenen) en de ‘software’ (de

Syntrus Achmea, Leidse Studenten

mensen) kunnen immers niet zonder elkaar. Dit is

Belangenorganisatie, Studentengroepering Leiden

bij uitstek aan de orde op het terrein van wonen:

en de gemeente. Afstemming tussen zorg en

een aantrekkelijk woonmilieu heeft invloed op het

wonen vindt op regionaal niveau plaats:

gedrag van mensen en het soort woningen dat je

• in het platform Openbare Geestelijke

bouwt heeft invloed op de mensen die je aan je

Gezondheidszorg waaraan, naast (een vertegen­

stad bindt.

woordiging van de ) gemeenten in Holland Rijnland en de vele zorgaanbieders ook een

Verder met de binnenstad

vertegenwoordiging van de corporaties

Cultuur, historisch erfgoed, economie en uitgaan

deelneemt en

zijn belangrijke functies in een aantrekkelijke binnenstad. Wonen kan deze functies versterken

• in de regionale commissie gezondheidszorg Zuid Holland Noord.

zolang de aard van de woningen en de daarmee aan te trekken doelgroepen passen binnen het

Regio

hoofdkarakter van bepaalde buurten. “Verder met

Als gevolg van het gebrek aan ruimte in Leiden zal

de binnenstad” beschrijft de gewenste ontwikkelin­

het niet lukken iedere student of kenniswerker aan

gen in de binnenstad. Een groot deel van de

ons te binden. Voor hen die een voorkeur hebben

binnenstad blijft als hoofdfunctie wonen houden.

voor de wat ruimer opgezette en groenere

Andere delen krijgen als hoofdfunctie winkels,

woonmilieus bieden de omringende gemeenten

horeca, cultuur, uitgaan, werken of een combinatie

ook mogelijkheden. Leiden vormt onderdeel van

11

12

NOTAWONEN071

een veel grotere stedelijke agglomeratie.

• de belangen van mensen die op de markt

Ontwikkelingen in de aangrenzende gemeenten

niet terecht kunnen (lage en lage midden­

(Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten,

inkomens) én;

Zoeterwoude, Katwijk hebben gevolgen voor de vraag naar woningen in Leiden en andersom.

• het totaaloverzicht van de woningmarkt en de betekenis daarvan voor de stad.

Het is in de huidige woningmarkt belangrijk de

1.6

Tot standkoming visie

woningbouwprogramma’s van de gemeenten

Deze visie is tot stand gekomen in overleg met

binnen de Leidse regio goed op elkaar af te stem­

de vijf Leidse corporaties, de Federatie Huurders­

men. In plaats van de concurrentie aan te gaan om

organisaties Leiden en omstreken en de Huurders­

de koopkrachtige woonconsument, onderzoeken

belangenvereniging de Eendracht, vertegen­

we waar we elkaar aanvullen en versterken zodat

woordigd in het Leids Platform Wonen.

er voor de mensen die wij aan onze regio willen binden voldoende variatie in het aanbod is.

Ter voorbereiding voor de nota zijn raadscommissie,

De regiogemeenten spelen eveneens een rol in

gemeente, corporaties en FHLO op excursie

het binden van de kenniswerkers aan Leiden en

geweest naar Groningen om zich te laten inspireren

het vergroten van het draagvlak voor de Leidse

door goede voorbeelden van compact stedelijk

voorzieningen. Bewoners van deze gemeenten

bouwen, functiemenging en wijkaanpak. Deze

zijn immers sterk gericht op Leiden voor openbaar

excursie kreeg een vervolg in een serie workshops

vervoer, winkels, cultuur, sport en horeca.

van het Rijnlands Architectuur Platform (RAP) over

Binnen het grotere verband van Holland Rijnland

de relatie tussen wonen en de ruimtelijke kwaliteit

wordt de woonruimteverdeling van de sociale huur­

van de stad. Deze workshops concentreerden zich

woningen geregeld waarbij ook speciale afspraken

op de fysieke aspecten van het wonen in Leiden.

gemaakt zijn voor de huisvesting van bijzondere

Wat betekent Leiden, internationale kennisstad

doelgroepen waaronder verslaafden en daklozen.

voor het soort woningen, de woon- en werkmilieus en de ruimtelijke kwaliteit van de locaties waar we

1.5

Rol gemeente

die woningen en woonmilieus realiseren? Het resul­

De mogelijkheden van een gemeente om te sturen op

taat van deze workshops is verwerkt in paragraaf

kwantiteit en kwaliteit van het woningaanbod zijn

3.2.2. van deze nota.

begrensd. De gemeente kan beleidsmatig invloed uitoefenen (via het woonbeleid, structuur­visies, ruim­

De inhoud van deze nieuwe nota Wonen is twee­

telijke ordeningsbeleid, etcetera), via bouw en

maal onderwerp geweest van een woondebat.

woningtoezicht, gronduitgifte/ exploitatie, stedelijke

Voor deze woondebatten is breed uitgenodigd:

subsidies en privaatrechterlijke over­eenkomsten (zoals

o.a. partijen uit de zorg zoals zorgaanbieders,

het Sociaal Statuut). Samenwerking is het sleutel­

WMO raad, Gehandicaptenplatform, de gemeenten

woord. Hierin nemen wij een actieve en scherpe rol.

uit de regio, etc.

Daarnaast zien wij onze rol in het woonbeleid vooral

Ook hebben wij diverse marktpartijen geraad­

als regisserend, voorwaardenscheppend, faciliterend,

pleegd zoals Achmea Vastgoed, Proper Stok,

toetsend en aanjagend.

De Leeuw makelaardij en Arcadis. Tot slot heeft ambtelijk overleg plaatsgehad met de

Hierbij laten wij ons leiden door:

omliggende gemeenten en hebben wij ambtenaren

• de lange termijnbelangen (demografische

en bestuurders van deze gemeenten en Holland

ontwikkelingen zoals verdunning van de

Rijnland de conceptnota Wonen toegestuurd en

huishoudens, vergrijzing, extramuralisering

uitgenodigd voor de informatieavond.

van de zorg, duurzaamheid);

NOTAWONEN071

1.7 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven wij onze visie weer en leggen wij uit waarom we voor de drie genoemde hoofd­ opgaven kiezen. In Hoofdstuk 3 werken wij deze hoofdopgaven nader uit en leggen we de relatie met Leiden, stad van ontdekkingen, de sociaal -maatschappelijke en de ruimtelijke structuurvisie. Hoofdstuk 4 beschrijft onze inzet voor de komende periode tot 2020 en voor de langere termijn. Wij eindigen met een overzicht van de belangrijkste conclusies, aanbevelingen en acties gevolgd door de financiën, monitor en evaluatie.

13

2. VISIE EN HOOFDOPGAVEN 2.1 Visie

Daarnaast dragen de woningen, de bijbehorende

Een betere balans tussen vraag en aanbod geba­

woonmilieus en de mensen die deze aantrekken bij

seerd op kwaliteit en betaalbaarheid, versterking

aan de uitstraling die je als stad wilt hebben. Het

en verduurzaming van de kwaliteit en voldoende

eerste betekent dat er genoeg woningen met vol­

aanbod voor hen die niet op de particuliere markt

doende kwaliteit moeten zijn om te beantwoorden

terecht kunnen zien wij als hoofdopgaven voor ons

aan de woonbehoefte van de mensen die niet op

woonbeleid. Daarmee bereiken we dat Leiden

de markt terecht kunnen. Bij het tweede is de

ruimte biedt aan de diversiteit aan inwoners en

vraag aan de orde welke woonmilieus en woning­

leefstijlen die passen bij het profiel van een aan­

bouwprojecten het profiel van Leiden als stad van

trekkelijke internationale kennisstad. Dat betekent

ontdekkingen versterken.

versterking van het centrumstedelijk woonmilieu dat zich kenmerkt door een hoge dichtheid en menging van functies en bevolkingsgroepen. Omdat Leiden vooral kenniswerkers wil binden aan de stad is er bij herstructurerings- en nieuwbouw­ projecten veel aandacht voor de woonwensen van de zogenaamde “rode” en “blauwe”leefstijlen (hiervoor hebben wij ons gebaseerd op het BSRmodel van de Smart Agent Company). Daarbinnen vragen de lage inkomens, de middeninkomens, de gezinnen en de studenten extra aandacht. 2.2

Drie hoofdopgaven

Woningen voorzien in verschillende functies. Allereerst voorzien zij in een primaire behoefte.

Op basis van bovenstaande visie zien wij de volgende drie hoofdopgaven: • meer balans tussen vraag en aanbod van woningen gebaseerd op kwaliteit en betaalbaarheid; • investeren in de kwaliteit van de woning­ voorraad en woonomgeving met extra aandacht voor verduurzaming; • zorgen voor voldoende woningen voor mensen die niet op de particuliere markt terecht kunnen.

NOTAWONEN071

Op dit moment zijn vraag en aanbod in Leiden

ondervertegenwoordigd zijn. Dit zijn juist het soort

niet in balans. Er is een tekort aan studenten­

woningen en woonmilieus die in trek zijn bij de

huisvesting, evenals aan woningen voor de

doelgroep van Leiden Stad van Ontdekkingen. Om

(lage en hoge) middeninkomens (anno 2012

deze reden streven wij naar een betere balans tussen

>€ 34.085< circa € 80.000,-). De sociale voorraad

vraag en aanbod van woningen en woonmilieus.

neemt af. De bestaande woonmilieus en woningen sluiten onvoldoende aan bij de diversiteit aan

2.2.2. Hoofdopgave 2: investeren in de

inwoners en leefstijlen die wij als aantrekkelijke

kwaliteit van de woningvoorraad en

internationale kennisstad willen huisvesten.

woonomgeving met extra

De leefbaarheid in sommige buurten moet beter

aandacht voor verduurzaming

en de kwaliteit van een aantal woningen, evenals

Om te zorgen voor een betere balans tussen vraag

die van de woonomgeving schiet tekort.

en aanbod gebaseerd op kwaliteit en betaalbaar­

Bovenstaande leidt ertoe dat wij het risico lopen

heid is het niet alleen van belang te investeren in

op een steeds onevenwichtigere bevolkings­

kwalitatief hoogwaardige, duurzame uitbreiding

samenstelling waarin ouderen, “gesettelden”

maar vooral ook in de kwaliteit van de woningvoor­

en mensen met een sociaaleconomisch zwakkere

raad en die van de woonomgeving. Met het oog

positie oververtegenwoordigd zijn. Als wij de net

op duurzaamheid en omdat Leiden beperkte moge­

afgestudeerden, de jonge gezinnen en de starters

lijkheden heeft voor uitbreiding is het belangrijk

niet aan ons binden, is dat slecht voor de economie,

naar de toekomstbestendigheid en verduurzaming

voor het draagvlak onder de voorzieningen

van de bestaande voorraad te kijken. Bij versterking

en voor de sociale samenhang in een stad.

van de kwaliteit denken we aan het energiezuiniger

Juist ook om ervoor te zorgen dat ook de mensen

maken van woningen, aan geluidswerende isolatie,

die het minder goed getroffen hebben voldoende

aan duurzaamheid, aan wooncomfort, aan her­

kansen en ondersteuning krijgen (waaronder

gebruik van bestaand vastgoed en aan levensloop­

mantelzorg, zorg, onderwijs, kans op werk)

geschiktheid. De stijging van de woonlasten is voor

is het belangrijk dat we zorgen voor een even­

een groot deel te wijten aan de kosten van energie­

wichtige bevolkingsopbouw.

verbruik. Bij duurzaamheid gaat het om het stimu­

Daarom investeren wij ook in deze minder voor­

leren van het gebruik van duurzaam materiaal bij

spoedige tijden via deze drie hoofdopgaven in

nieuwbouw en renovatie en om hergebruik van

kwaliteit en omvang van de woningvoorraad.

bestaand vastgoed (zoals leegstaande kantoren,

Zodat Leiden niet alleen een rijk verleden maar

historisch erfgoed en scholen).

ook een veelbelovende toekomst heeft. Het toevoegen van kwaliteit is ook nodig om te 2.2.1 Hoofdopgave 1: meer balans

voorzien in de groeiende vraag naar levensloop­

tussen vraag en aanbod gebaseerd op

geschikte woningen. Het aantal 65-plussers neemt

kwaliteit en betaalbaarheid

toe: van 15,3 duizend in 2012 tot 19,7 duizend

De keuze voor een bepaald soort woning, buurt en

inwoners in 2020 en 24,0 duizend in 2030.

stad wordt niet alleen ingegeven door de vraag of

Dat betekent dat hun aandeel stijgt naar 13%

deze past bij het inkomen en de levensfase (gezin,

in 2012 tot 20% in 2030.

alleenstaand, oud/ jong, student) van de betreffende

Terwijl we ouder worden blijven we langer jong.

woningzoekende, maar ook door de vraag in

Met het stijgen der jaren neemt de kans op

hoeverre deze appelleert aan haar of zijn belevings­

gebreken toe, maar deze openbaren zich gemid­

wereld. Recent onderzoek van marktonderzoek­

deld gezien pas na het 75e / 80e levensjaar.

bureau Smart Agent laat zien dat sommige wonin­

Veel mensen leiden na hun 65e nog steeds een

gen en woonmilieus in Leiden

actief leven niet gehinderd door beperkingen.

15

16

NOTAWONEN071

Overigens is binnen de groep ouderen sprake van

omdat er te weinig betaalbare woningen voor

grote verschillen in gezondheid en beperkingen.

hen zijn.

Dit is afhankelijk van de sociaaleconomische positie

Uit het Rapport Scheefwonen blijkt dat financieel

en vooral van het opleidingsniveau. Tussen hoog

scheefwonen vooral een gevolg is van inkomens­

opgeleiden en laag opgeleiden zit gemiddeld

stijging nádat men een sociale huurwoning heeft

een verschil van 17 jaar tussen de leeftijd waarin

betrokken. Bij gebrek aan voldoende alternatieven

beperkingen zich manifesteren en 20 jaar als het

blijven deze mensen langer in hun sociale huur­

gaat om een achteruitgang in de gezondheid .

woning wonen.

Een groot deel van de mensen met een laag

Een uitbreiding van het aantal bereikbare

inkomen heeft een laag opleidingsniveau en woont

woningen voor mensen met een inkomen boven

in een sociale huurwoning. De kans dat deze groep

de liberalisatie­grens (anno 2012 > € 34.085,-)

eerder met beperkingen te maken krijgt is groot.

in combinatie met andere acties om financieel

Dit betekent dat we met de corporaties goede

scheefwonen te doen afnemen, kan er tegelijkertijd

afspraken moeten maken over de beschikbaarheid

voor zorgen dat er meer sociale huurwoningen

van voldoende levensloopgeschikte woningen.

vrijkomen voor mensen met een laag inkomen.

Tot slot besteden we aandacht aan leefbaarheid

In het volgende hoofdstuk werken wij deze drie

en ruimtelijke kwaliteit. Nieuwbouw, renovatie en

hoofdopgaven verder uit. In hoofdstuk vier leest u

functiemenging moeten bijdragen aan het ver­

hoe onze visie doorwerkt in beleid en uitvoering.

1

sterken van de ruimtelijke kwaliteit in de stad, de kwaliteit van de woning zelf en een gezonde en leefbare woonomgeving. Een gezonde en leefbare woonomgeving vraagt zowel om fysieke als om sociale investeringen. In deze nota beperken wij ons tot de fysieke ingrepen. In diverse andere nota’s zoals het Regionaal Kompas en het beleids­ plan Maatschappelijke ontwikkeling ligt de focus op sociaal beleid. Per thema komen de fysieke en sociale aanpak samen in een integrale aanpak. 2.2.3. Hoofdopgave 3: zorgen voor voldoende woningen voor mensen die niet op de particuliere markt terecht kunnen Wonen voorziet in een primaire behoefte en is tegelijkertijd een schaars goed, zeker in Leiden. Dat betekent dat sociale huurwoningen in principe bij die mensen terecht moeten komen die op een andere manier niet in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Ook de mensen met een (laag) midden­ inkomen (anno 2012 > € 34.085,- < 43.000,-) kunnen niet op de particuliere markt terecht

1

Bron: Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut (lezing congres Scheiden Wonen en Zorg, TU Delft, 12 juni 2012 prof.dr. L.J.W. van Wissen)

3 LEIDEN KIJKT VOORUIT Wat betekent Leiden, aantrekkelijke internationale

zijn en een goede leefomgeving is met voldoende

kennisstad voor ons toekomstig woonbeleid?

voorzieningen. Op een plek waar het veilig is,

Hoe spelen we in de huidige context in op de ver­

waar steeds wat te doen en te zien is, waar ze

wachte inhaalvraag naar woonruimte in deze regio,

elkaar ontmoeten en van waaruit andere plaatsen

op vergrijzing, op extramuralisering en op de vraag

makkelijk te bereiken zijn.

naar kwaliteit, energiebesparing en duurzaamheid? Kennis is de motor voor groei van werkgelegenheid 3.1 Leiden aantrekkelijke woonstad, stad van ontdekkingen

en welvaart voor iedereen, jong en oud, laag- en hoogopgeleid. In de Leidse regio zetten we ons

Leiden is een internationaal georiënteerde kennis­

daarom in voor voortreffelijk onderwijs voor

stad die wijd en zijd bekend staat om haar universi­

leerlingen en studenten op alle niveaus,

teit, maar die ook veel andere kennisinstellingen

voor commerciële en maatschappelijke toepassing

herbergt. Leiden heeft als historische universiteits­

van kennis, voor aantrekkelijke studentenhuis­

stad veel moois te bieden. Al eeuwenlang worden

vesting en woonmilieus, voor maatschappelijke

in Leiden baanbrekende wetenschappelijke ontdek­

innovatie en voor de ontwikkeling van een tweede

kingen gedaan. Ook heeft de stad al eeuwenlang

kenniscluster naast het life science cluster,

een rijk cultureel leven. Dit draagt bij aan het

waarin onderwijs, onderzoek, ondernemers

prettige woonklimaat. Mensen wonen namelijk

en overheid gezamenlijk een nieuwe bron van

prettig in een plaats waar geschikte woningen

welvaart leveren.

18

NOTAWONEN071

In de Woonaantrekkelijkheidsindex 2 van de 50

dat zij zelf het initiatief nemen om te reflecteren

grootste steden van Nederland staat Leiden op de

op een woning. Waar vroeger de corporaties

9 plaats. Uit ander onderzoek blijkt dat de meeste

standaard zorgden voor kasten in de woning en,

Leidenaren zeer tevreden tot tevreden zijn over hun

verder terug in de geschiedenis, zelfs voor bedden,

woning en woonomgeving.

regelen bewoners dat soort zaken zelf. Het is

e

3

4

onomstreden dat corporaties moeten zorgen voor Deze goede resultaten geven geen reden tot

woningen voor mensen die elders niet terecht

achterover leunen. De concurrentie tussen steden

kunnen. Betekent dit ook dat zij moeten zorgen

gaat immers verder. De aantrekkelijkheid van onze

voor keukens, sanitair, verven en onderhoud van

stad blijft belangrijk voor onze huidige en toekom­

houtwerk en muren? En zouden corporaties in

stige inwoners, ondernemingen, de universiteit en

het verlengde daarvan geen beroep kunnen doen

andere instellingen. In een aantrekkelijke stad ves­

op de zelfredzaamheid van de huurders bij even­

tigt men zich graag, een groot arbeidspotentieel

tuele problemen in deze tijden van teruglopende

trekt vervolgens bedrijven en dat is goed voor de

reserves? De discussie hierover is volop gaande.

werkgelegenheid. En meer banen betekent ook

Uitgaan van de kracht van mensen betekent ook

meer mogelijkheden voor mensen zich te ontwik­

dat we uitgaan van de mensen die in deze stad

kelen en mee doen in de maatschappij. We hebben

(willen) wonen: centraal stellen van hun wensen

dan ook afgesproken te blijven investeren in de

door hen meer invloed te geven op de keuze van

aantrekkelijkheid van de stad. Dus investeren in

hun woning en leefomgeving onder andere door

mensen, onderwijs, bereikbaarheid, de binnenstad,

het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap

cultuur, studentenhuisvesting, groen en voorzienin­

zoals in Nieuw Leyden en Roomburg (Minervalaan).

gen. We realiseren ons dat wij de aankomende periode hierin keuzes moeten maken.

In de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 hebben we een aantal verbeterpunten vastgesteld

In Leiden gaan we uit van de kracht van de stad,

waarmee we de aantrekkelijkheid van Leiden

van mensen en van organisaties. Dat uit zich op

vergroten zoals bijvoorbeeld bereikbaarheid en

allerlei manieren. Zo binden we graag maatschap­

toegankelijkheid, versterking kenniseconomie,

pelijk bewuste, krachtige mensen aan Leiden door

uitbreiding winkelaanbod etc. Voor het woon­beleid

een aantrekkelijke stad te zijn. Ook richten we ons

is de verbetering van de woningvoorraad en het

op versterking van de arbeidsmarkt, vooral met het

versterken van de leefbaarheid met name in wijken

oog op mensen die (tijdelijk) zonder werk zitten en

waar deze minder goed is van belang. Daarnaast

we zetten ons in voor maatschappelijke participatie

hebben wij als uitgangspunt vastgesteld dat onze

van alle Leidenaren, met als uitgangspunt

woningbouwopgave aansluit bij onze Stadsvisie

“iedereen doet mee”. Dit betekent dat wij ook in

Leiden Stad van Ontdekkingen. Deze onderwerpen

deze woonnota uitgaan van de kracht van mensen.

komen terug in de volgende paragrafen.

Kracht en zeggenschap

3.2 Hoofdopgave 1: meer balans

Uitgaan van de kracht van mensen betekent meer

tussen de vraag en aanbod van

zeggenschap en eigen verantwoordelijkheid. Waar

woningen gebaseerd op kwaliteit en

vroeger woningzoekenden moesten wachten op

betaalbaarheid

een aanbod van de corporaties, verwachten we nu

Zoals in hoofdstuk 2 aangegeven, gaat het bij de balans tussen vraag en aanbod om aantallen

De Woonaantrekkelijkheidsindex bestaat uit de volgende indicatoren: kwaliteit van woningen, een historische binnenstad, het cultuuraanbod, de nabijheid van natuur, bereikbaarheid, bereikbaarheid van banen en veiligheid. 3 Atlas voor gemeenten 2012, Marlet. 4 Woon 2009, landelijk onderzoek van het ministerie van VROM. 2

woningen, prijsklasse, kwaliteit, omvang, huur of koop én om de match tussen woonmilieus en leef­ stijlen. Omdat Leiden deel uitmaakt van een grotere

NOTAWONEN071

stedelijke agglomeratie kijken wij hierbij ook naar

Daarbij speelt dat de waarde van koopwoningen

de woningen en woonmilieus die de aangrenzende

daalt. Door al deze ontwikkelingen is er sprake van

gemeenten bieden. Het ligt daarbij voor de hand

ernstige stagnatie op de woningmarkt die de door

dat Leiden zich bij transformatie en nieuwbouw

ons gewenste doorstroming belemmert. Er is een

concentreert op de (hoog-) stedelijke milieus.

beperkt aanbod op de huurmarkt. De woningmarkt verandert hierdoor van een dynamische in een

3.2.1 Vraag en aanbod

meer statische woningmarkt.

Uitgestelde vraag

Terug naar de stad

De situatie op de woningmarkt is erg onzeker.

De stad is weer in opmars na een periode van

Landelijk worden kleine stapjes genomen de

suburbanisatie. Vooral steden zoals Leiden die hoog

woningmarkt te hervormen. Waar een afname van

in de aantrekkelijkheidsranglijst staan (in de Atlas

de verhuiswensen voor de hand had gelegen, zien

voor gemeenten staat Leiden ook in 2012 op de

we in Leiden in 2009 ten opzichte van een meting

9e plaats) zijn in trek. Daarbij komt dat de de druk

van 2006 zelfs een flinke toename. Ook recent

op de Amsterdamse woningmarkt groter is dan

landelijk onderzoek laat zien dat we te maken

deze stad aan kan. Voor een deel van de woning­

hebben met een uitgestelde verhuiswens. Mensen

zoekers in Amsterdam is Leiden wellicht een goed

willen wel verhuizen maar durven niet te kopen

alternatief. Het Centraal Plan Bureau voorspelt dat

vanwege de vele onzekerheden op de woningmarkt

ongeveer 1 miljoen mensen de komende jaren naar

(onder andere onduidelijkheid over de hypotheek­

de Randstad trekken.

renteaftrek, de verscherping van de regels voor het krijgen van een hypotheek, stijgende huurprijzen,

Vraag en aanbod

etc.), het gebrek aan aanbod in de juiste prijsklasse

De provincie heeft in 2010 de woningbehoefte­

(middensegment) en hun economische situatie.

raming voor Leiden opgesteld. Deze is als volgt:

Op 1 januari 2012 zijn in Leiden 52. 684 woningen

woningen. Dit geeft een tekort aan circa 1800

geregistreerd bij het Centraal Bureau voor de

woningen. De grafiek laat zien dat van 2012 tot

Statistiek terwijl de behoefte berekend is op 54.567

2020 4.750 woningen extra nodig zijn. Uit de

19

20

NOTAWONEN071

Nieuwbouwmonitor5 blijkt dat we voor de periode

te meters, verdeeld over drie kamers in het centrum

2012 – 2020 circa 7.000 woningen in ontwikkeling

met een balkon. Voor de koopsector geldt dat de

hebben. De verwachting is dat hiervan circa 3.500

gemiddelde zoeker uitkijkt naar een woning tot

woningen daadwerkelijk in die periode worden

210.000 euro, met een voorkeur voor het centrum

opgeleverd. Dit is inclusief de bouw van studenten­

van Leiden met een balkon en 70m2 woonopper­

woningen. Ook van belang is dat volgens plan circa

vlakte. Voor de afgestudeerden die een sterke

600 woningen worden gesloopt. Deze cijfers laten

voorkeur hebben voor huur in Leiden is parkeer­

zien dat in 2020 nog een tekort aan circa 3.700

gelegenheid niet van belang. Dat Leiden een popu­

woningen is. Daarnaast verwachten we, zoals eerder

laire stad is mag blijken uit het feit dat huurders en

aangegeven, dat Leiden op termijn te maken krijgt

kopers gemiddeld bereid zijn respectievelijk 80 euro

met een flinke inhaalvraag vanwege de gunstige

per maand meer aan huur en 54.000 euro meer

ligging in de Randstad, het goede voorzieningen­

voor een koopwoning in Leiden over hebben dan

niveau, de vele kennisinstellingen, de historische

voor een woning in Den Haag.

6

binnenstad en de voortzettende huishoudens­ verdunning. Eind 2012 ontvangen wij de nieuwe

Bij de conclusies over de behoefte aan studenten­

woningbehoefteramingcijfers van de provincie.

huisvesting is enige voorzichtigheid geboden.

De verwachting van de provincie is dat het tekort

Bezuinigingen op het onderwijs kunnen leiden

aan woningen in Leiden een stuk hoger is.

tot een afname van het aantal studenten en de duur van de studietijd bekorten. Hogere studie­

Vraag en aanbod studenten en net

kosten en mogelijke “sancties” op lang studeren

afgestudeerden

kunnen ook van invloed zijn op de kwalitatieve

Het recente onderzoek naar studentenhuisvesting

woonwensen. De meeste kansen liggen in het

“Sleutels gevonden in Leiden?” (2012) wijst uit dat

flexibel invullen van bouwplannen voor zowel

tot 2020 circa 2.300 extra studenten in Leiden

studenten als afstudeerders. Het vasthouden van

woonruimte zoeken. Ondanks de circa 1.800

deze laatste groep komt Leiden, Stad van

studentenwoningen die campus de Leidse Schans

Ontdekkingen als geheel ten goede.

oplevert wordt een tekort van enkele duizenden woningen voor studenten voorzien. Een groot deel

Op basis van de conclusies in Sleutels gezocht

van dit tekort wordt veroorzaakt door de vraag van

kijken we of het Leidse bouwprogramma vol­

thuiswonende studenten.

doende op de vraag aansluit en of hierin nog

Het rapport signaleert dat de vraag naar zelfstandige

aanpassingen mogelijk zijn. Bovengenoemd onder­

huisvesting groter is dan die naar onzelfstandige

zoek is voor ons leidraad voor de gezamenlijke

woonruimte.

targets die wij in de Taskforce Studentenhuisvesting hebben vastgesteld:

Omdat Leiden, Stad van Ontdekkingen, ook graag de afgestudeerden aan zich bindt, is in bovengenoemd onderzoek ook gekeken naar de woonwensen van

• het tekort aan studentenwoningen in 2020 terugbrengen tot 1.000; • het Werninkterrein proberen te laten fungeren

bijna- en net afgestudeerden. Van de circa 5600

als tijdelijk “overdrukvat” voor tijdelijke

studenten die verwachten binnen een half jaar af te

studenten­huisvesting om het wegvallen van

studeren wil 80% gaan huren en 20% kopen. In de

andere plekken te compenseren;

huursector is er vooral vraag naar woningen tot circa 725 euro per maand met minimaal 90 vierkan­

• een werkgroep (van de Taskforce Studenten­ huisvesting) instellen om onderzoek te doen naar huisvestingsmogelijkheden buitenlandse

Nieuwbouwmonitor, 1e kwartaal 2012. Uit ervaring wordt gerekend met de zogenaamde factor 2 in verband met vertraging, uitstel van projecten. 5 6

studenten, aio’s en phd’s.

NOTAWONEN071

Leiden aantrekkelijke stad: anticiperen op

centraal te stellen. Nieuw Leyden en de Minervalaan

forse inhaalvraag

in Roomburg zijn goede voorbeelden van het

Om voorbereid te zijn op de verwachte inhaalvraag

laatste. Dit kan ook via projecten die inspelen op

naar woningen, moeten we over de horizon van

specifieke woonstijlen en/ of door (collectieven van)

deze crisis heen kijken en anticiperen op de kansen

toekomstige bewoners rechtstreeks in contact te

die zich op de kortere en langere termijn voordoen

brengen met aanbieders van nieuwbouw zoals

om Leiden als aantrekkelijke stad te versterken. Om

Nidoo doet 8 .

een gemêleerde bevolkingssamenstelling te realise­ ren en onze voorzieningen in stand te houden, zijn

Wij zien een vraagverschuiving van koop naar

meer én ook betere woningen nodig. Op dit

huur en van duurder naar goedkoper. Het ligt voor

moment zien wij de kansen daarvoor vooral in

de hand dat om de gewenste doelgroepen aan ons

kleinschalige ingrepen in de bestaande voorraad,

te binden vooral een toename van het aantal huur­

via kleinschalige nieuwbouwprojecten, via functie­

woningen in het segment net boven de liberalisatie­

menging en via herbestemming van langdurig

grens (anno 2012 € 650,-) nodig is. Goedkopere

leeg­staande panden (kantoren, scholen, winkels,

woningen mogen echter niet ten koste gaan van

ruimtes boven winkels, etc). Omdat Leiden een

duurzaamheid en kwaliteit. Wij willen voorkomen

aantrekkelijke woonstad is en de ruimte beperkt is

dat het honoreren van de korte termijnvraag naar

verwachten wij dat Leiden in de toekomst te maken

woningen de gewenste transformatie en de toe­

krijgt met een forse inhaalvraag naar woonruimte.

komstbestendigheid van de woningvoorraad op de langere termijn in gevaar brengt.

Vraag centraal De woningmarkt is van een aanbodmarkt veranderd

Alleenstaanden

in een vragersmarkt. Uit onderzoek7 is gebleken

Demografische ontwikkelingen laten zien dat de

dat er een grote vraag is naar eengezinswoningen

groep alleenstaanden in Leiden van 30.600 naar

binnen Leiden. Uit de cijfers van de Nieuwbouw­

36.200 (2030) personen stijgt. Dit is een flinke

monitor blijkt dat er juist veel meer plannen zijn

toename. Belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de

voor het bouwen van appartementen. Dit is een

individualisering, de vergrijzing en de extramuralise­

moeilijk vraagstuk voor de stad Appartementen en

ring. Hoewel de Leidse woningvoorraad veel kleine

compacte gebouwde woningen passen meer bij

woningen kent, lijkt het een groep te worden

een grotere stad. Ook de omliggende gemeenten

waarvoor specifieke aandacht nodig is. Wij onder­

kunnen voorzien in de vraag naar royalere (koop-)

zoeken dan ook met de corporaties wat deze

woningen. Verdichting is noodzakelijk om een aan­

toename voor consequenties heeft voor de woning­

trekkelijke stad te blijven. Er zijn echter meer keuzes

markt en de woningvoorraad.

mogelijk en noodzakelijk dan die tussen eengezins­ woning in de traditionele vorm (grondgebonden

Flexibel en duurzaam

woning met tuin) en appartement. Een voorbeeld

Met de ontwikkeling van flexibele en duurzame

hiervan zijn eengezinswoningen in hoge dicht­

bouwvormen en flexibele eigendomsconstructies

heden met dakterrassen en/ of collectieve buiten­

spelen we beter in op een veranderende vraag.

ruimten die een alternatief bieden voor een tuin.

Woningen die gemakkelijk aan te passen zijn

Woonmatch (bouwconcept dat woningkopers veel

aan een verandering van levensstijl of levensfase

keuzevrijheid biedt in grootte en ontwerp van hun

(aantal bewoners, toenemende beperkingen, etc)

woning ) en particulier opdrachtgeverschap zijn

of arbeidssituatie (combinatie van wonen en

manieren om de vraag van woningzoekenden Nidoo is een digitaal platform waar (collectieven van) eindgebruikers gematcht worden met locaties waar woningbouw mogelijk is en met de realisators van deze nieuwbouw zodat in één keer goed en vraag gericht ontwikkeld kan worden.

8

rechtsreeks

Behoefte aan eengezinswoningen en appartementen in Leiden, Leiden 2011. 7

21

22

NOTAWONEN071

werken) zijn dus vereist. Dit realiseren we door

Leefstijlen: Een indeling van doelgroepen

het benutten van de recent verruimde mogelijk­

SmartAgent heeft onderzoek gedaan naar (psycho­

heden te creëren voor het verhelen of splitsen van

logische) behoeften van mensen en kwam zo

woningen, door alle toe te voegen appartementen

globaal tot vier verschillende groepen, die ieder

per definitie levensloopbestendig te maken en door

gericht zijn op bepaalde, dominante behoeften.

meer ruimte te creëren voor onbestemd bouwen en

De vier groepen zijn “belevingswerelden”

voor solids (gebouwen waarvan de functie niet van

genoemd. In iedere groep staan andere behoeften

te voren wordt vastgelegd).

centraal, waardoor ze op een andere manier naar de wereld kijken en andere keuzen maken.

De huidige woningmarkt vraagt om meer variatie

De groepen onderscheiden zich van elkaar op

en flexibiliteit in eigendoms-constructies. Koopgarant

twee dimensies. De eerste (horizontaal) maakt

zorgt voor risicobeperking voor kopers onder de

een onderscheid tussen een gerichtheid op

lagere inkomensgroepen doordat de corporaties een

de groep (familie, vrienden, etc.) of op de eigen

terugkoopplicht (en recht) hebben. Voor de midden

persoon. De tweede (verticaal) maakt onderscheid

en hogere inkomensgroepen kan eveneens gedacht

tussen mensen die gemakkelijk hun emoties tonen

worden aan constructies die, al naar gelang de

en contact maken, en mensen die juist hun emoties

situatie op de markt of de omstandigheden van de

onderdrukken en minder snel contact maken.

woonconsument, het risico voor kopers en verkopers

Een individu hoort zelden voor 100% tot een van

beperken. Huur-kooparrange­menten en Te Woon

deze werelden, vaak heeft iemand kenmerken van

(dat betekent dat de woonruimtevrager zelf kan

meerdere werelden. Wel is het zo dat één wereld

kiezen voor koop of huur) zijn daarvan goede voor­

doorgaans het meest van toepassing is op één

beelden. Corporatie De Sleutels biedt bijvoorbeeld

persoon; over het algemeen geldt dat iedereen

een gedeelte van haar woningen te koop aan via

een dominante kleur heeft.

het zogenaamde Koop-­­garantsysteem.

Wanneer ontwikkeld wordt vanuit een belevings­ wereld heeft dat een gunstige invloed op de

3.2.2 Doelgroepen

binding aan de wijk/ buurt en daarmee op de leefbaarheid. Immers, de kans is groter dat de

Vier belevingswerelden

bewoners het goed met elkaar kunnen vinden

Kennis van de belevingswereld van woonconsumenten

omdat ze qua mentaliteit (leefstijl) op elkaar lijken.

is nuttig bij het ontwikkelen van huisvestings­ projecten, vooral bij het invullen van de architectuur, het stedenbouwkundig plan, de openbare ruimte, voorzieningen en beoogd type bewoners. Essentieel is dat de woonomgeving met de locatie een totaalbeleving vormt die nauw aansluit bij de diepere (psychologische) behoeften van de klant. De vorige woonvisie heeft een aantal woonmilieus gedefinieerd. Deze indeling is erg vanuit het bestaande aanbod geredeneerd. Door te denken vanuit de vraagzijde maken we een meer praktisch toepasbare woon­ milieuvisie. Hiermee beantwoorden we de vraag met welke woonmilieus en projecten we  de voor ons belangrijke doelgroepen aantrekken en bedienen.

NOTAWONEN071

Hieronder worden de vier belevingswerelden in kleuren weergegeven: EXTRAVERT

geloven in jezelf zelfverzekerd passie

ontplooien vernieuwing groeien

ongebonden vrij onafhankelijk

enthousiast sportief creatief

plezier genieten verwennen

harmonie gelijkheid evenwichtigheid

avontuurlijk heldendom rebels

vriendschap gezelligheid ontmoeting

erbij horen sociaal contact verbondenheid

eigenzinnig expressief sterk karakter

uitdaging ambitie risico

netheid fatsoen normen

betrokken hulpvaardig solidariteit

erkenning prestige controle

presteren succes carrière

warmte intimiteit liefde & geluk

privacy rust ontspanning

status aanzien macht

rationaliteit efficiëntie perfectie

volgzaam respect hebben verdraagzaam

zekerheid geborgenheid veiligheid

onopvallend buitenstaander teruggetrokken

INTROVERT

Rode wereld: vrijheid en flexibiliteit

Binnen de context van de woningmarkt heeft men

Consumenten die tot de rode wereld horen

vaak een stedelijke oriëntatie (of soms juist het

beschrijven zichzelf als intelligent, eigenzinnig en

tegenovergestelde: oriëntatie op landelijk wonen).

zelfbewust. Voor de rode wereld is er in het leven

Dit betekent echter niet dat al deze consumenten

meer dan alleen werk, het gezin of de buurt.

in of vlakbij het centrum wonen (of juist het tegen­

Genieten is een sleutelbegrip en een belangrijk

overgestelde); men hoeft immers niet stedelijk te

onderscheid met de blauwe wereld. Voor ‘blauw’

wonen om vaak in de stad te zijn en zich stedelijk

zijn werk en carrière allesbepalend, terwijl ‘rood’

te voelen. Rode leefstijlen vinden we vooral in de

ook tijd wil inruimen voor culturele ontwikkeling

stad. Naast de binnenstad is Nieuw Leyden een

en het maken van verre reizen.

goed voorbeeld van een project dat zich richt op

De rode consument heeft een losse en actieve

de rode leefstijl.

manier van leven. In marketingtermen geldt rood als een “early adopter” – een consument die graag

De blauwe wereld: ambitie en controle

producten als eerste koopt of gebruikt en niet

In de blauwe wereld staat presteren centraal. Deze

afwacht totdat iets mainstream is geworden. Je zou

groep is over het algemeen zeer ambitieus en ziet

de basiswaarde van deze leefstijl kunnen typeren

een succesvolle carrière als een belangrijk doel in

met ‘vitaliteit’.

het leven. Hierbij maakt men gebruik van een

23

24

NOTAWONEN071

tomeloze inzet, analytische capaciteiten en assertivi­

werk. Men heeft een open instelling, voelt zich erg

teit, maar ook bedachtzaamheid; beslissingen

betrokken bij anderen en is altijd bereid om een

worden weloverwogen genomen.

ander te helpen. Harmonie en evenwicht zijn

Mensen in de blauwe wereld zijn directief inge­

belangrijke drijfveren voor deze consumenten.

steld; men houdt de touwtjes graag in handen.

Hierbij gaat het zowel om harmonie tussen buren

De basiswaarde is ‘controle’.

als harmonie tussen werk en privé. Door het belang dat gehecht wordt aan het gezins­

De blauwe wereld houdt van luxe en mooie dingen

leven en sociale contacten in de buurt, voelen de

en is gevoelig voor status. Dat men een succesvolle

meeste consumenten uit de gele wereld zich het

carrière heeft opgebouwd (of daarmee bezig is)

meest thuis in een ‘gewone’ woonwijk. De “gele

mag immers best getoond worden.

wereld” treffen we bijvoorbeeld in de Kooi en de Zeeheldenbuurt aan. Ook in Leiderdorp wonen veel

In het wonen leidt dit tot een voorliefde voor

mensen met een ‘gele’ levensstijl.

de statusrijke gebieden. Men woont het liefst tussen gelijkgestemde zielen. De meerderheid van

De groene wereld: geborgenheid en zekerheid

de blauwe consumenten richt zich op de rustige,

De groene wereld is eveneens groepsgericht, maar

ruim opgezette woonmilieus om te ontladen van

is veel meer naar binnen gericht dan de gele

de hectiek van het werk. Voorbeelden van deze

wereld. Men leidt een rustig leven en beweegt

leefstijl in Leiden zijn het Waardeiland, de Zijlzijde

zich in een kleine kring van familie, vrienden en/of

van de Merenwijk en de omgeving van de

buren waarmee men intensieve contacten heeft.

Rijnsburgerweg. Een deel van de blauwe groep

Men typeert zichzelf als kalm, rustig en serieus.

woont juist graag in hoogwaardige stedelijke

Privacy is erg belangrijk; de groene consument

gebieden. De historische binnenstad van Leiden,

trekt zich dan ook graag terug in de eigen woning.

in het bijzonder het Rapenburg en de directe

‘Doe maar gewoon, dan doe je al gek genoeg’

omgeving daarvan, herbergt veel mensen met deze

zou een lijfspreuk kunnen zijn van de groene

leefstijl. In de regio vinden we de blauwe leefstijl

consument, die wars is van toeters en bellen. Dit

vooral in gemeenten als Oegstgeest, Voorschoten

geldt ook voor het wonen, waarin experimentele

en Wassenaar en deels ook in Leiderdorp.

of onderscheidende architectuur niet wordt gewaardeerd. Deze consument woont het liefst

De gele wereld: betrokkenheid en harmonie

in een rustige, nette omgeving, met mensen met

De gele wereld staat voor een groepsgerichte en

dezelfde mentaliteit. Er heerst een zekere sociale

extraverte instelling. Deze consumenten hechten

controle. De groene leefstijl vind je in Leiden met

veel waarde aan goede (gezellige) sociale contac­

name in (delen van) wijken als de Stevenshof en

ten, zowel in de buurt waar men woont als op het

de Merenwijk. In de regio met name in Katwijk.

NOTAWONEN071

Leefstijlen in Leiden en omgeving:

Woonmilieus: aansluiten bij de leefstijlen

Uiteraard is er geen 1:1 verband tussen leefstijl en

In de vorige woonvisie is een indeling in tien

woonmilieu. In ieder woonmilieu wonen mensen

woonmilieus gepresenteerd, die aansloot bij de

met kenmerken van de vier leefstijlen. De ‘rode’

woonmilieu-indeling die door Holland-Rijnland

leefstijl is met name dominant in het woonmilieu

werd aangehouden. We zien het centrumstedelijk

stedelijk , de blauwe leefstijl vooral in de exclusieve

milieu zich uitbreiden naar een deel van de huidige

milieus, de gele in de rustige stedelijke milieus en

buitenwijken. De leefstijl die graag in een centrum­

de compacte suburbane milieus en de groene

stedelijk woonmilieu woont (rode doelgroep)

leefstijl in de grondgebonden suburbane milieus.

bevestigt dit. Een deel van de huidige buitenwijken transformeert richting een meer centrumstedelijk

Globaal gesteld is de rode leefstijl in de stad Leiden

gebied, uiteraard met behoud van focus op de

als geheel twee keer zo sterk vertegenwoordigd als

bijzondere kwaliteiten die de wijken hebben.

de overige drie afzonderlijke leefstijlen, die elk ongeveer even ‘groot’ zijn.

25

26

NOTAWONEN071

Kaart verdeling woonmilieus over de leefstijlen

Waar de ‘rode’ leefstijl ten opzichte van de andere leefstijlen in de stad Leiden gekwalificeerd kan worden als ‘dominante’ leefstijl, komt dit niet overeen met de verdeling van de woonmilieus over de woning­voorraad. Er kan gesproken worden van een zekere ‘mismatch’: Kaart mismatch leefstijlen en woonmilieus

Het vierkant geeft de vraag aan. De cirkel het aanbod in woonmilieus.

NOTAWONEN071

Er is geen eenduidige relatie te leggen tussen

Wat kunnen we met deze conclusie?

leefstijl en inkomen, huishoudsamenstelling, het

Om deze vraag te beantwoorden is het van belang

al dan niet hebben van beperkingen of levensfase.

om te weten wat voor stad Leiden is en waarin

Rode, gele, groene en zelfs blauwe leefstijlen

de stad zich wil onderscheiden van de directe

treffen we in alle inkomensgroepen aan, zowel bij

omgeving. In de ‘Stadsvisie Leiden, stad van

de doelgroep van de corporaties als bij de mensen

ontdekkingen’ wordt gesteld dat Leiden een aan­

die aangewezen zijn op de markt.

trekkelijke woonstad is en zal blijven. Daarbij wil

Om haar woonambities te realiseren moet de

de stad zich in de toekomst (nog) meer richten op

blauwe leefstijl uiteraard wel over meer dan een

kenniswerkers. De opgave is om een zo goed

gemiddeld inkomen beschikken. Ook ligt het voor

mogelijke match te realiseren tussen de woning­

de hand dat naar mate mensen meer beperkingen

voorraad en de verschillende leefstijlen.

kennen, zij een meer beschermd, dus een

Daarom ligt het ons inziens voor de hand om

“groener”, woonmilieu opzoeken.

daar waar mogelijk, woonmilieus toe te voegen die

Het leefstijlenconcept achten wij dus in principe

kansen bieden voor ‘rode’ en ‘blauwe’ leefwerel­

van toepassing op iedereen. Zo zien wij dat ook in

den. De mensen met de verschillende leefstijlen

woonzorgcomplexen en -concepten steeds meer

hebben namelijk hun eigen wensen voor apparte­

aansluiting gezocht wordt bij leefstijlen, zodat ook

menten, eengezinswoningen met tuin of buiten­

mensen met een beperking kunnen kiezen welke

ruimte. Leiden kan vanwege de beperkte ruimte

inrichting en voorzieningen het beste bij hun leef­

niet iedereen huisvesten en maakt hierin keuzes.

stijl past. Hierbij gaat het zowel om mensen met

Het overzicht laat zien dat Leiden qua woonmilieu

fysieke beperkingen als om mensen met een ver­

steeds meer verstedelijkt en dit trekt met name

standelijke beperking of de bijzondere doelgroepen

de ‘rode’ en deels de ‘blauwe’ leefstijl aan. In de

(mensen met psychiatrische of

verder van de binnenstad gelegen wijken en in

verslavingsproblemen).

de buurgemeenten wonen meer mensen met een ‘ gele’ en ‘groene’ leefstijl omdat dit woonmilieu

Conclusie en aanbevelingen

beter bij hun leefstijl aansluit en omdat de

Globaal concluderen wij dat Leiden relatief veel

omgeving zich daar beter voor leent. Het beeld

woonmilieus kent die geschikt zijn voor mensen

kan komen te bestaan dat Leiden alleen de ‘rode’

met een voorkeur voor de geel/groene leefstijl, met

en ‘blauwe’ doelgroep wil huisvesten. Dit is niet

als basiswaarden respectievelijk ‘harmonie’ en

het geval. De locatie en de omliggende omgeving

‘bescherming’, en relatief weinig woonmilieus voor

en voorzieningen bepalen voor een belangrijk

degenen die zich meer vinden in een ‘rood/blauw’

deel welke doelgroep zich daar wil vestigen.

profiel, met als basiswaarden respectievelijk ‘vitaliteit’ en ‘controle’. Deze groepen hebben, zoals de kaart laat zien, wel hun plek in Leiden gevonden. In dit opzicht is het interessant om te zien hoe de twee (min of meer) recente nieuwbouwlocaties van Leiden, Nieuw Leyden en Roomburg, getypeerd worden. Uit het onderzoek van SmartAgent blijkt dat in Nieuw Leyden de ‘rode’ leefstijl relatief hoog scoort en in Roomburg de ‘blauwe’. Afgezet tegen genoemde conclusie kan gesteld worden dat deze wijken een prima toevoeging aan de voorraad zijn gebleken.

27

28

NOTAWONEN071

Kansenkaart Op onderstaande kaart geven we weer welke gebieden we op langere termijn willen transformeren naar interessante woonmilieus of nader onderzoeken op mogelijkheden voor verruiming van de woningvoorraad.

Kansenkaart

NOTAWONEN071

De lopende ontwikkelingen zijn in donkerpaars

Uitnodiging

weergegeven, eventuele ontwikkelmogelijkheden

Wij nodigen ontwikkelende partijen, corporaties en

voor de toekomst in gearceerd lila. Daarnaast heb­

ontwikkelaars, uit om met ons na te denken over

ben wij een onderscheid gemaakt tussen gebieden

eventuele transformatie en herontwikkeling van

en projecten van stedelijk belang. Deze projecten

bepaalde gebieden. Met de corporaties proberen

voegen namelijk een flink aantal woningen toe.

we te komen tot een gezamenlijk Stedelijk

Voorbeelden van lopende ontwikkelingen zijn het

Vernieuwingsprogramma met investeringscapaci­

Stationsgebied en de Leidse Schans.

teit. Daarnaast starten we met voorbereidende werkzaamheden voor de benodigde beleidskaders

Of de gearceerde lila gebieden zich in de toekomst

voor deze kansrijke locaties. Dat is nodig om na

lenen voor het realiseren van de lange termijn

2020 daadwerkelijk met deze gebieden aan de slag

doelen van de nota wonen gaan we onderzoeken.

te kunnen. De Kansenkaart is ook een bouwsteen

Hierbij kan voor de locaties worden gedacht aan de

voor de ruimtelijke Structuurvisie die wij in 2014

verbetering van de woonkwaliteit in gebieden waar

actualiseren.

al gewoond wordt (herstructurering, sloop/nieuw­ bouw), het toevoegen van extra woningen in al

Uitbreiding centrumstedelijk woonmilieu

reeds bestaande woongebieden en het  transfor­

Wij zien op de Kansenkaart een uitbreiding van het

meren van locaties naar woningbouw, waardoor

centrumstedelijk woonmilieu ontstaan binnen voor

een substantiële toevoeging van woningen aan de

de hand liggende grenzen zoals water en/ of

stad mogelijk wordt. Dit nadere onderzoek naar

hoofdwegen. De verwachting is dat dit verder

deze locaties moet echter eerst uitwijzen OF en zo

uitdijende centrum stedelijk woonmilieu vooral

ja op welke wijze ontwikkeling of transformatie van

aantrekkelijk is voor de zogenaamde ‘rode’

de gebieden tot de mogelijkheden behoort.

doelgroep.

29

30

NOTAWONEN071

Uitbreiding centrum stedelijk woonmilieu

Markeert in concept het gebied ‘uitbreiding centrum stedelijk woonmilieu’ en vormt dus geen harde geografische begrenzing.

NOTAWONEN071

Onze inschatting daarbij is dat de tussenmilieus uit

De uitdaging is om waar mogelijk en verantwoord

de jaren ’50, ’60, ’70 die Leiden nu in grote mate

kansen tot variatie te benutten. Uiteindelijk gaat

telt op den duur verdwijnen. Deze worden óf

het erom om ook met de ruimtelijke ontwikkeling

geleidelijk bij het centrum betrokken (hogere dicht­

van de stad een bijdrage te leveren aan de realisatie

heden en functiemenging) óf een echte buitenwijk

van de stadsvisie: een aantrekkelijke, leefbare en

(verdunning van de bebouwing). Met deze lang­

bereikbare stad waar zowel plaats is voor de eigen­

zame transformatie verwachten we de afnemende

zinnige stedeling als de op privacy gestelde rust­

populariteit van dit type wijken op te vangen.

zoeker. Hierbij kijken we over de stadsgrenzen heen

Het uitgangspunt is bestaande kwaliteiten

naar de hele stedelijke agglomeratie waar Leiden

te behouden en wellicht zelfs te versterken.

deel van uitmaakt.

Kleine ingrepen zijn hier soms effectiever d an grootschalige vernieuwing.

Regionale afstemming Omdat gemeentegrenzen een steeds kleinere rol

Voldoende variatie in het woningaanbod, in prijs­

spelen in de leefwereld van bewoners en andere

klasse, typologie en woonmilieus is nodig om

belanghebbenden, willen wij in regionaal verband

vraag naar en aanbod van woningen beter met

overleggen over de sterke kanten en potenties van

elkaar in balans te brengen. Daar waar de omlig­

bestaande en mogelijke ontwikkellocaties. Met als

gende wijken en gemeenten woonmilieus bieden

inzet van de stad Leiden dat zij zich vooral wil toe­

die vooral aantrekkelijk zijn voor de leefwerelden

leggen op het faciliteren van het ontwikkelen van

‘groen’, ‘blauw’ en ‘geel’, zetten we de locaties in

‘stedelijke’ woonmilieus in de rode en blauwe leef­

Leiden, met name die langs het water en rond

stijl. Wij brengen onder andere de Kansenkaart en

de binnenstad, vooral in voor bewoners met

het leefstijlenonderzoek in de nieuw op te stellen

een ‘rood’ profiel.

regionale woonvisie in. Doel is aan de hand daar­

Wat dat concreet voor (uitgangspunten voor)

van gezamenlijk te kijken welke gebieden in deze

toekomstige bouwplannen betekent valt niet

regio zich het beste lenen voor welke leefstijlen.

eenvoudig en eenduidig te omschrijven. Het gaat

De komende periode werken wij de relatie leefstijl

hierbij niet om duur in plaats van goedkoop, om

en de daarbij gewenste woonvorm verder uit.

huur in plaats van koop (dat is afhankelijk van de woningmarkt), om hoog in plaats van laag,

3.2.3 Mensen met een beperking

om groot in plaats van klein.

Het adagium “iedereen doet mee” van de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 ‘Leven in

Eerder gaat het juist om en/en. En dan niet alleen

Leiden’ betekent dat wij de zelfredzaamheid bij

met betrekking tot woningen, maar ook om de

mensen met een beperking zoveel mogelijk willen

combinatie met andere functies. Een voorgenomen

stimuleren. Voor mensen met fysieke beperkingen

plan als de Meelfabriek is bij uitstek een ‘rood’

is vooral belangrijk dat er voldoende aangepaste

woonmilieu, met zijn verscheidenheid aan

woningen en voorzieningen zijn en dat de woon­

functies en voorzieningen. Een locatie als het

omgeving goed toegankelijk is. Voor mensen met

Werninkterrein biedt ook kansen om een dergelijk

verstandelijke beperkingen en voor de bijzondere

woonmilieu te creëren, in combinatie met bestaan­

doelgroepen (daklozen, verslaafden en mensen met

de of nieuwe bedrijfsfuncties en een aangepaste

ernstige psychiatrische problematiek) geldt ook dat

infrastructuur. Om in beelden te spreken, we

er voldoende voorzieningen in de buurt moeten zijn.

denken niet aan Vinex wijken, Stevenshoven of

Daarnaast is vaak extra begeleiding nodig. Diverse

Merenwijken, maar aan Ij-oevers (Amsterdam)

ontwikkelingen leiden tot nieuwe uitdagingen op het

of Nieuw Leydens.

gebied van wonen voor mensen met beperkingen.

31

32

NOTAWONEN071

Zoveel mogelijk thuis

moment is nog onduidelijk wat de bestaande intra­

Uit het onderzoek over mensen met een beperking

9

murale instellingen doen. Gaan zij hun vastgoed

blijkt dat de trend van de afgelopen jaren dat mensen

zelf exploiteren of dragen zij de huisvestingstaak

met beperkingen zoveel en zo lang mogelijk zelf­

over aan andere partijen zoals de corporaties die

standig wonen zich door zet. Hier wordt ook sterk

daar veel meer ervaring mee hebben?

op gestuurd vanuit het Rijk (extramuralisering). Het Rijksbeleid is erop gericht dat mensen met een

Gevolgen: grotere druk woningvoorraad en

beperking steeds minder snel in aanmerking komen

op WMO

voor langdurig verblijf in een intramurale voorziening

Wij voorzien een daling van het aantal verblijfsplaatsen

(bijvoorbeeld een verpleeghuis, een GGZ-instelling

in een intramurale instelling waardoor de druk op de

of gezinsvervangend tehuis). Steeds vaker wordt er

reguliere woningvoorraad toeneemt. Daarnaast leidt

verwacht dat er thuis voorzien kan worden in de

het scheiden van wonen en zorg bij mensen met fysieke

zorgvraag. Dat geldt voor alle mensen met beper­

beperkingen tot een grotere vraag naar woningaan­

kingen, oud en jong, en voor mensen met lichame­

passingen. Woningaanpassingen zijn onderdeel van

lijke en voor mensen met verstandelijke of psychia­

de Wet Maatschappelijke Onder­steuning (WMO), waar

trische beperkingen. Onderdeel van dit Rijksbeleid

gemeenten verantwoordelijk voor zijn. Voor mensen

is ook het scheiden van wonen en zorg waarover

met verstandelijke beperkingen en voor de bijzondere

hieronder meer.

doelgroepen betekent het dat vooral extra begeleiding nodig is. In het volgende Beleidsplan Maatschappelijke

Scheiding wonen en zorg

Ontwikkeling gaan wij dieper in op de gevolgen van

Naast het strenger omgaan met het afgeven van

de extramuralisering en de scheiding tussen wonen en

indicaties voor langdurig verblijf in een instelling wil

zorg voor het gemeentelijk beleid.

het Rijk de kosten van de langdurige zorg (gefinan­ cierd via de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten)

Samenwerking zorg en wonen

ook beheersbaar houden door de scheiding van

Er wordt in Leiden veel samengewerkt tussen zorg-

wonen en zorg. Het scheiden van wonen en zorg

en welzijnsinstellingen enerzijds en corporaties ander­

houdt in dat bewoners van een intramurale instel­

zijds. Een goed voorbeeld van deze samenwerking

ling (verzorgings- , verpleeghuis, GGZ-instelling,

tussen zorginstelling en woningcorporatie is die

gezinsvervangend tehuis, etc) huur moeten betalen

tussen Libertas en Ons Doel in het complex De

waar dat voorheen integraal onderdeel uitmaakte

Parelvissers. Het complex bevat een buurtrestaurant

van de AWBZ indicatie en vergoeding.

en 120 woningen die al naar gelang de zorgvraag van

Verpleeghuizen en andere intramurale instellingen

de bewoner veranderd kunnen worden van een

krijgen dus niet langer de kosten voor verblijf via de

woning met intramurale zorg naar een woning met

AWBZ vergoed. Dit geldt in eerste instantie voor de

meer of minder intensive thuiszorg naar een woning

zorgzwaartepakketten 1, 2 en 3 .

zonder zorg. De conditie van de bewoner bepaalt hier

10

de mate van zorg die verleend wordt en niet de Zorginstellingen krijgen daardoor te maken met de

woning. Ook is in Leiden het Living Lab voor

wereld van het wonen met zijn puntenstelsel, huur­

Zorginnovaties actief, waarin Radius, Libertas en Ons

administratie, huurrecht, huurtoeslag en huurders­

Doel samenwerken met bedrijven en kennisinstellingen

verenigingen. Corporaties krijgen te maken met

om nieuwe ideeën en producten te ontwikkelen

huurders met een ander risicoprofiel. Op dit

waardoor mensen langer prettig zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Het kan dan gaan om

Woonwensen van mensen met een beperking, gemeente Leiden 2011. 10 afhankelijk van de zwaarte van de beperking van een cliënt krijgt hij/zij een indicatie voor een bepaald zorgzwaartepakket, waarin wordt aangegeven hoeveel begeleiding, verzorging, verpleging etc. nodig is. De pakketten 1, 2 en 3 zijn de pakketten met de minst intensieve zorg en ondersteuning. 9

e-health, maar ook producten die het werk van de individueel begeleider vergemakkelijken (www.livinglab.nl).

NOTAWONEN071

Zorg volgt wonen

worden. Een mix van actieve en afhankelijke

Het hierboven beschreven concept past goed bij de

senioren kan bevorderlijk zijn voor een prettig

veranderende visie op wonen en zorg. Zoals werk

woonklimaat. De actieve senioren kunnen

wonen volgt, in de theorie van de aantrekkelijke

zich als vrijwilliger inzetten voor hun meer

stad, volgt zorg wonen: de zorg komt naar de men­

afhankelijke buren.

sen in plaats van dat de mensen naar de zorg toe verhuizen. Zorg aan huis en aanpassingen aan de

Stimuleren doorstroming

woning moeten opname in een intramurale voor­

Uit financieel en volkshuisvestelijk oogpunt is het

ziening zo lang mogelijk voorkomen. Intramurale

wenselijk de doorstroming van ouderen uit een­

voorzieningen zoals verpleeghuizen blijven nodig

gezinswoningen naar levensloopgeschikte apparte­

voor die mensen die ook met intensieve thuiszorg

menten te stimuleren. Deze wens staat haaks op de

niet thuis verzorgd kunnen worden, maar instellin­

realiteit dat de verhuisgeneigdheid met het stijgen

gen als de verzorgingshuizen verdwijnen.

der jaren sterk afneemt. Daarbij komt dat de voor­

Hoe een en ander zijn beslag krijgt, is voor een deel

delen van een verandering van leefomgeving in de

nog koffiedik kijken omdat wij nog niet weten wel­

vorm van een meer op de zorgbehoefte ingericht

ke kaders een nieuw kabinet schept. Het vraagt in

huis op hoge leeftijd vaak niet opwegen tegen de

ieder geval om de organisatie van een samen­

nadelen. Ook het verschil in woonlasten tussen de

hangend pakket aan welzijn (door in welzijn te

huidige en de nieuwe woning speelt hierbij een rol.

investeren kan de vraag naar zorg en woning­

Licht dementerende ouderen die zich nog net red­

aanpassingen vaak worden uitgesteld of zelfs ver­

den in een vertrouwde omgeving, gaan vaak hard

meden) en zorg in de woonomgeving van de

achteruit als zij elders komen te wonen. Ook voor

mensen die dat nodig hebben. Welzijn en zorg

mensen die door fysieke problemen een beperkte

worden meer dan nu het geval is straks op wijk­

actieradius hebben, is het een handicap als zij ver­

niveau georganiseerd. het betekent dus ook een

der van hun sociale netwerk en voorzieningen

cultuuromslag bij, en meer samenwerking tussen,

terecht komen. In de praktijk blijkt ook dat acties

zorg- en welzijnsinstellingen, huisvesters (waaronder

gericht op doorstroming van mensen die al flink

de corporaties) én cliënten. Wij zien een grotere rol

ouder zijn en/of onderhevig aan beperkingen

voor sociale wijkteams en andere vormen van zorg

slechts een marginaal effect hebben.

dichtbij huis, zoals vormen van buurtzorg. Woningcorporatie De Sleutels signaleert een terug­ Wij verwachten dat de behoefte aan woningen die,

lopend animo voor seniorenwoningen. Nader

al naar gelang de zorgvraag van de bewoner,

onderzoek moet nog uitwijzen wat de achterlig­

gemakkelijk omgeklapt kunnen worden van woning

gende reden is. Ligt het aan de kwaliteit en ligging

met intensieve zorg en alle tussenvarianten die

of zijn er (daarnaast) andere factoren in het spel?

daarbij mogelijk zijn, naar een zelfstandig apparte­ ment in de nabije toekomst toeneemt. Dergelijke

Overzichtelijker maken aanbod

initiatieven stimuleren wij van harte, vanwege de

Voor de mensen die op zoek zijn naar een aange­

gewenste nabijheid van goede voorzieningen bij

paste woning is het belangrijk dat er een goed

voorkeur in stedelijke gebieden en/ of woonservice­

overzicht is van het aanbod. De woonruimteverde­

zones. Woonservices zones zullen winnen in

ling vindt plaats op het niveau van Holland Rijnland

belang, maar mogen niet tot gevolg hebben dat

via Woonzicht. In Holland Rijnland verband wordt

elders in de stad geen aandacht is voor de toe­

gewerkt aan het toegankelijker maken van

gankelijkheid van wonen en de woonomgeving.

Woonzicht voor de mensen met een specifieke

Wij willen voorkomen dat de woonserviceszones

woonvraag. waardoor vraag en aanbod beter

een soort enclave voor ouderen en gehandicapten

gematcht worden. Tot voor kort werd hiervoor een

33

34

NOTAWONEN071

sterrenclassificatie gehanteerd. Het voorstel is

kelijkheid voor minder validen een belangrijk

deze in navolging van de Regionale Commissie

uitgangspunt en bij strijdigheid van belangen, een

Gezondheidszorg te vervangen door een aandui­

bestuurlijk afwegingspunt. Ook is het van belang

ding die gelijk duidelijk maakt waar het om gaat

dat winkels en een pinautomaat in de buurt zijn.

dus rolstoeltoe- en doorgankelijk, etc.

Dit is opgenomen in de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte uit 2012 en in CROW –richtlijnen

Meer sturing match vraag en aanbod

(Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de

Gemeenten zijn op basis van de WMO verantwoor­

Grond-, Water- en Wegenbouw en de

delijk voor aanpassingen aan woningen voor

Verkeerstechniek). Naar aanleiding van een rond­

mensen met beperkingen. Hier gaat veel geld in

wandeling in de binnenstad van gemeenteraad- en

om en de druk op het gemeentelijk budget wordt

collegeleden en ambtenaren hebben wij besloten

groter met de voortschrijdende vergrijzing en het

het Platform Gehandicapten Leiden al in een vroeg

scheiden van wonen en zorg (zie ook hierboven).

stadium van een gemeentelijk project op het

Het is daarom belangrijk aangepaste woningen die

gebied van openbare ruimte of een openbaar

beschikbaar komen doordat de bewoner verhuist

gebouw te betrekken. Dit platform vertegenwoor­

of overlijdt, weer toe te wijzen aan mensen die

digt een veertiental organisaties die zich inzetten

deze aanpassingen kunnen gebruiken. Wij stellen

voor de belangen van mensen met beperkingen.

daarom voor hiervoor een werkgroep bestaande uit vertegenwoordigers van de woningcorporaties en

Voorkomen eenzaamheid

vertegenwoordigers van de uitvoering van de

Langer zelfstandig wonen versterkt het risico op

WMO in te stellen.

eenzaamheid, een veelvoorkomend probleem bij ouderen door hun geringere mobiliteit en door het

Voldoende levensloopgeschikte

wegvallen van familie en vrienden. We zien overal

appartementen

in den lande nieuwe vormen van kleinschalig

Hoewel er volgens onderzoek in theorie voldoende

wonen en woonzorgcomplexen voor ouderen en

aanpasbare appartementen die zeer dicht bij

mensen met beperkingen verrijzen. Dit vinden we

winkels en ontmoetingsplekken liggen zijn, is dit

een goede ontwikkeling. Wij onderzoeken of dit in

de facto niet het geval omdat de aangeboden

Leiden ook mogelijk is.

kwaliteit in een aantal gevallen tekortschiet. Naast

Een ander voorbeeld van een initiatief om de een­

het stimuleren van kwaliteitsverbetering schrijven

zaamheid onder ouderen tegen te gaan is Solink.

wij daarom in principe ook voor dat elk nieuw

Solink matcht studenten die een woning zoeken

gebouwd appartement levensloopgeschikt is.

met ouderen die ruimte over hebben en hebben

Hiermee bedoelen we dat deze woning rolstoel­

daarvoor de corporaties benaderd. Solink wil met

toegankelijk en rollatordoorgankelijk moet zijn.

hun initiatief twee vliegen in een klap slaan: bijdra­ gen aan het oplossen van de kamernood onder

Toegankelijke woonomgeving

studenten én aan de eenzaamheid onder ouderen.

Met de toenemende vergrijzing wordt de groep

De praktijk moet uitwijzen of de samenwerking

mensen met (fysieke) beperkingen groter. Het

tussen Solink en de woningcorporaties leidt tot

belang van een goed toegankelijke woonomgeving

passende matches.

neemt daarmee toe. Denk hierbij aan beperkte niveauverschillen, geleidelijk toenemende, in plaats

Mensen met verstandelijke beperkingen en

van steile, hellingen bij bruggen, tunnels en over­

bijzondere doelgroepen

kluizingen, voldoende rustpunten, etc. Bij alle

Een aparte positie nemen de mensen met een

ontwerpen voor gemeentelijke projecten is toegan­

verstandelijke beperking en vooral de bijzondere

NOTAWONEN071

doelgroepen (daklozen, mensen met verslavings­ problemen of psychiatrische aandoeningen) in. Uiteraard zijn er grote verschillen tussen boven­ genoemde subgroepen. Voor het wonen is vooral belangrijk dat beide groepen vaak extra begeleiding nodig hebben om het zelfstandig wonen goed te laten verlopen. Voor hen zijn, enkele uitzonderingen daargelaten, geen aangepaste woningen nodig maar vaak wel aangepaste huurcontracten, extra begeleiding en, voor de bijzondere doelgroepen, soms ook aparte locaties. Bij de bijzondere doelgroepen is regel­ matig sprake van een zogenaamd driehoeks­ contract tussen corporatie, zorgaanbieder en cliënt om eventuele overlast en (huur-)betalings­ achterstanden te voorkomen. Hierbij verhuurt de corporatie de woning onder voorwaarde dat de cliënt zich laat begeleiden en een zorgaanbieder zich garant stelt voor die begeleiding. Om de uit­ stroom uit intramurale voorzieningen te bevorderen stellen de corporaties per jaar een aantal woningen ter beschikking waarop de zorginstellingen zoals Brijder, Rivierduinen, de Vrouwenopvang, de Haardstee en de Binnenvest e.a. aanspraak kunnen maken voor hun cliënten.

bijzondere doelgroepen iets groter kan zijn door

Leiden heeft als centrumgemeente een aparte ver­

de aard van hun ziekte of problemen. Wij willen

antwoordelijkheid voor de opvang van de OGGZ

met de corporaties bespreken wat de mogelijk­

doelgroep in de regio Holland Rijnland. In het

heden zijn om te voorkomen dat de huisvesting

Regionaal Kompas hebben de gemeenten in de

van bijzondere doelgroepen in sommige buurten

regio afgesproken dat zij allen zwaar inzetten op

als probleem wordt ervaren. Wij denken daarbij

het voorkomen van dakloosheid en bijbehorende

aan een evenwichtige spreiding over de stad, aan

problemen en op maatschappelijk herstel.

goede begeleiding en vooral maatwerk.

De afspraken gericht op de uitstroom van mensen

Daarnaast word gekeken naar de mogelijkheid om

met een psychiatrische beperkingen, daklozen,

de bijzondere doelgroepen deels ook in woon­

(ex-)verslaafden etc. vinden dan ook op regionaal

groepen te huisvesten. Verder willen wij, conform

niveau plaats onder de noemer huisvesting

het Regionaal Kompas, goede afspraken maken

bijzondere doelgroepen. De scheiding van wonen

met de gemeenten en corporaties in de regio over

en zorg en de voortschrijdende extramuralisering

hun aandeel in de huisvesting van de bijzondere

betekenen dat steeds meer mensen een plek

doelgroepen. Naast het op peil houden van de

moeten vinden in de krimpende sociale voorraad.

contingenten willen wij met zorginstellingen en

Het huisvesten van de bijzondere doelgroepen

corporaties zoeken naar nieuwe huisvestingsvormen

wordt in sommige wijken met veel sociale huur­

in Leiden en regio. Een voorbeeld hiervan kan zijn

woningen wel eens als een extra druk ervaren.

hergebruik van leegstaand of komend vastgoed

De reden is dat het risico op overlast bij de

zoals verzorgingshuizen voor kamerbewoning.

35

36

NOTAWONEN071

Conclusies

3.3 Hoofdopgave 2: investeren in de

Samengevat zijn onze speerpunten:

kwaliteit van de woning­voorraad en

• zorgen dat alle toe te voegen appartementen in

leefomgeving met extra aandacht

principe levensloopgeschikt zijn; • waar nodig: verbetering van de kwaliteit van de bestaande levensloopgeschikte appartementen; • inzichtelijker maken van het aanbod aan aan­

voor verduurzaming In deze paragraaf gaan we in op de kwaliteit van de woningvoorraad zoals renovatie, het beperken van de energielasten, duurzaamheid en leefbaarheid.

gepaste woningen; • initiatief nemen in de verbetering van de afstemming tussen woon- en zorgaanbieders; • stimuleren van kleinschalige vernieuwende

3.3.1 Renovatie De Leidse corporaties blijven de komende periode actief in hun woningvoorraad investeren via (plan­

woonvormen, woonzorgcomplexen en andere

matig) onderhoud en renovatie. Voor de periode

experimenten voor zowel mensen met somati­

2012-2015 is de renovatie van circa 1.900 wonin­

sche problemen als mensen met verstandelijke

gen gepland bovenop de bijna 500 woningen die

of psychiatrische beperkingen;

tussen 2009-2011 gerenoveerd zijn. In de nieuwe

• daarvoor plekken aan te wijzen op de Kansenkaart; • Conform de afspraak in het Regionaal Kompas,

prestatieafspraken is het aantal renovaties van 2015-2020 onderwerp van gesprek. Bij deze renovaties gaat het onder meer om maatregelen als

dat Leiden als centrumgemeente, verantwoorde­

isolatie en andere investeringen in duurzaamheid,

lijk is voor de gespecialiseerde zorg en opvang,

vernieuwing van het dak, de portiekingang, ver­

in overleg te treden met de corporaties in de

vanging van installaties en verhoging van het uit­

regio Holland Rijnland om na te gaan in alle

rustingsniveau (keuken/badkamer). Bij renovatie is

gemeenten van de regio Holland Rijnland, welke

ook aandacht voor geluidsisolatie.

woonvormen geschikt kunnen zijn voor de ambulante zorg en hierbij bijvoorbeeld te

3.3.2 Beperking van de energielasten

denken aan (tijdelijke)herbestemming/ gebruik van vastgoed, verzorgingstehuizen en het

Leiden als duurzame stad

realiseren van kleine kamers in plaats van

We willen de leefbaarheid en beleefbaarheid

appartementen of huizen;

van Leiden behouden en duurzaam verbeteren.

• blijven inzetten op vernieuwende vormen van

Een duurzame stad is nu en in de toekomst aan­

het verbinden van wonen, zorg en welzijn

trekkelijker om in te wonen, werken en recreëren.

(bijv. Solink, Living Lab voor Zorginnovaties,

Onze Duurzaamheidsagenda kent vijf speerpunten:

Student in de wijk).

1. Energiebesparing in de bestaande bouw; 2. Duurzame energieopwekking;

Bij het verbeteren van de kwaliteit denken wij ook

3. Afvalscheiding en duurzame verwerking;

aan flexibel bouwen waardoor woningen gemakke­

4. Groenontwikkeling en biodiversiteit;

lijker aangepast worden al naar gelang levensfase

5. Duurzame mobiliteit en verkeer.

en behoefte. De paragraaf over kwaliteitsverbete­ ring hieronder gaat hier nader op in.

Op het speerpunt ‘energiebesparing in de bestaande

De inzet van de Leidse corporaties voor de huisves­

bouw’ gaan we nader in.

ting van de bijzondere doelgroepen bespreken wij in het kader van de nieuwe prestatieafspraken.

Beperken van energielasten Met het oog op het energieverbruik en stijgende kosten voor deze energie wordt het verduurzamen van de woningvoorraad steeds meer noodzaak. –

NOTAWONEN071

met name voor de huishoudens met een lager

Energiebewust gedrag

inkomen die vaak in energieverslindende woningen

Naast het energiezuinig maken van woningen en

wonen. Het moment komt steeds dichterbij dat de

het onderzoeken van nieuwe bronnen en tech­

woonlasten de huurkosten overtreffen. Energie­

nieken is er nog een derde factor en niet de minste:

besparing heeft dan ook diverse positieve effecten

het gedrag van de bewoner zelf. Daarbij gaat het

tegelijk: woonlastenverlaging, comfortverhoging,

niet alleen om klassieke thema’s als duur en tijdstip

minder uitstoot van klimaat opwarmende gassen en

van ventileren, maar vooral om bewust stook­

biedt kansen voor een opwaardering van de leef­

gedrag en het aanleren en vasthouden van goede

omgeving. Tenslotte wordt het lokale bedrijfsleven

gewoontes. Daarmee is veel winst te behalen,

met de benodigde aanpassingen gestimuleerd.

zowel milieuwinst als kostenbesparing voor de bewoners zelf. Het fenomeen ‘ meten is weten’

Uit onderzoek blijkt dat de uitgaven voor energie

blijkt een enorme stimulerende factor te zijn.

toegenomen zijn. In 2002 gaven Leidse huurders

Kan een gebruiker zijn eigen energieverbruik direct

nog gemiddeld € 89 uit aan energielasten, in 2009

aflezen dan is hij eerder geneigd energiebesparen­

is dat opgelopen tot €168. In de koopsector zijn de

de acties te ondernemen. SLS-wonen en een

gemiddelde energielasten gestegen van € 114 naar

studentenvereniging bekijken of een dergelijke

€ 218 per maand. Hierin zien wij een opgave.

actie mogelijk is om studenten tot bewuster stook­

Besparing op energieverbruik heeft verschillende

gedrag te verleiden.

voordelen: het is goed voor het milieu (minder CO2uitstoot), houdt woonlasten beheersbaar en geeft

Wij stimuleren energiezuinig gedrag van inwoners.

verbetering van wooncomfort. Eerder hebben wij

De website www.energievoordetoekomst.nl geeft

geconstateerd dat de grote milieuwinst met name

toegang tot het Energieservicepunt. Iedereen kan

te behalen is door te investeren in de bestaande

hier terecht voor informatie, advies en praktische

voorraad. In 2009 zijn bijvoorbeeld in de

hulp bij het bedenken en uitvoeren van energie­

Prestatieafspraken 2009 -2015 met de corporaties

besparende maatregelen.

afspraken gemaakt over het nemen van energiebe­ sparende maatregelen in de bestaande woning­

3.3.3 Duurzaamheid

voorraad. Veel woningen in de sociale huursector zijn matig of slecht geïsoleerd en hebben verouder­

Duurzaam bouwen

de verwarmingsinstallaties. De corporaties De

De gemeente benadert en stimuleert woning­

Sleutels, Ons Doel en Portaal hebben de afgelopen

corporaties, projectontwikkelaars, architecten en

jaren hierin flink geïnvesteerd. De komende jaren

aannemers om bij nieuwbouw aan de richtlijnen

blijven zij dit doen.

van Duurzaam Bouwen te voldoen. De Regionale Duurzaam Bouwen Plus Richtlijn 2008-2012 geeft

Ook vanuit de gemeente zien we de noodzaak te

richtlijnen voor nieuwbouw van woningen waar

investeren in de bestaande woningvoorraad. We

het gaat om energieverbruik, milieubelasting,

stimuleren ook particuliere woningeigenaren met

gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.

gerichte campagnes via de website www.energie­ voordetoekomst.nl energie te besparen. Daarnaast

Verduurzaming van de warmtevoorziening

richten we een stimuleringsfonds op voor het duur­

Duurzame warmtelevering in het stedelijk gebied

zaam maken van particuliere woningen. Dit wordt

is een van de kansen om de klimaatdoelstelling te

gebruikt voor een subsidieregeling voor particuliere

realiseren en de afhankelijkheid van (duurder

woningeigenaren. We verwachten hiermee een

wordende) fossiele brandstoffen te verminderen.

bijdrage aan de verduurzaming van de woningvoor­

De gemeente heeft daarom in de Duurzaamheids­

raad te leveren.

agenda het voornemen uitgesproken om onder­

37

38

NOTAWONEN071

zoek te laten doen naar de mogelijkheden van geo­

de leegstand bij kantoren die onze aandacht vraagt.

thermie (aardwarmte). Samen met de provincie en

Een kantoorloods kijkt naar de mogelijkheden voor

warmteleveranciers is de gemeente verder betrok­

herbestemming waarbij ook huisvesting (waaronder

ken bij een breder onderzoek naar het duurzaam

studentenhuisvesting) betrokken wordt. Hergebruik

maken van de warmtevoorziening van de toekomst.

vastgoed is een aantrekkelijke strategie. Probleem is dat dit vaak van de eigenaar een aanzienlijke afwaar­

Flexibel bouwen

dering van het vastgoed vraagt.

Ook flexibel bouwen draagt bij aan duurzaamheid. Een volgende levensfase (kinderen uit huis, ouder­

3.3.4 Leefbaarheid

dom), gezinsvorming, het “nieuwe werken, etc

We willen dat het fijn is in Leiden te leven. De wonin­

leiden ertoe dat een behoefte ontstaat aan een

gen moeten van goede kwaliteit zijn en het moet

andere inrichting en omvang van de woning.

goed toeven zijn op straat. Dit bevordert de kwaliteit en de kwantiteit van de buurtcontacten. Natuurlijk

Flexibel bouwen houdt in dat woningen zonder hele

moeten er ook voldoende voorzieningen zijn

grote ingrepen worden uitgebreid of opnieuw inge­

die aansluiten bij de behoefte van de bewoners.

deeld. Zo ontstaan woningen die mee veranderen

De leefomgeving het buiten zijn en bewegen

met gewijzigde leefomstandigheden of met nieuwe

stimuleert. Voor kinderen betekent dit dat er

bewoners. Om woningen flexibel te maken, zijn er

voldoende groene ruimte is waar ze kunnen spelen,

allerlei systemen ontwikkeld, zoals verplaatsbare

voor volwassenen betekent dit dat het gebruik van

wanden, flexibele waterleidingen en aansluitpunten

de fiets vanzelfsprekend is door het hebben van

voor elektra in alle ruimten van de woning. Dit maakt

voldoende veilige fietspaden. Het project ‘Groene

het mogelijk om bijvoorbeeld bij gezinsuitbreiding

Singelrand’ is een goed voorbeeld van hoe de

zonder problemen een extra slaapkamer te maken

openbare ruimte beweging kan stimuleren. Dit alles

door een wand te plaatsen. Of een slaapkamer te

sluit aan bij de keuze van Leiden om in te zetten op

veranderen in een werkruimte zonder dat er veel aan

integraal beleid om gezondheid van haar inwoners

bekabeling gedaan hoeft te worden. De woning is

te verbeteren en gezondheidsachterstanden zoveel

eenvoudig en gemakkelijk aan te passen aan de

mogelijk te voorkomen. Een goede leefbaarheid

wensen en behoeften van bewoners. Flexibel bouwen

is dan ook belangrijk. Dit geldt ook voor de ont­

maakt het ook mogelijk om zo lang mogelijk in de

moetingsfunctie. Wie zich verbonden voelt met

woning te blijven wonen wat gezien de geringe ver­

medebuurtbewoners, wil eerder iets voor de buurt

huisgeneigdheid van ouderen een groot voordeel is.

betekenen. Ook dat maakt de stad aantrekkelijk.

Hergebruik bestaand vastgoed

Leefbaarheid is uiteindelijk de resultante van de

Herbruikbaarheid van een gebouw door een

wisselwerking tussen fysieke sociale inspanningen.

andere functie verlengt de levensduur. Het ruimtelijke

Werken aan leefbaarheid vraagt om samenhangende

casco van een gebouw moet een goed evenwicht

inspanningen vanuit verschillende beleidsvelden:

brengen in permanente en variabele ruimtebehoefte.

wonen, voorzieningen, veiligheid, maatschappelijke

Een generieke draagstructuur biedt ruimte voor ver­

ontwikkeling (inclusief welzijn en zorg), onderwijs,

andering. Het kader is blijvend en biedt ruimtelijkheid

sport en cultuur. In de nota Wonen ligt de focus

en overmaat. De drager moet veranderingen keer op

op de kwaliteit van de woningen en de ruimtelijke

keer mogelijk maken. Uit duurzaamheidsoverwegingen

omgeving. In het beleidsplan Maatschappelijke

en vanuit de wens historisch erfgoed te behouden

Ontwikkeling dat naar verwachting begin 2013

door deze een functie voor de toekomst te geven

wordt vastgesteld ligt het zwaartepunt op actief

streven wij naar zoveel mogelijk hergebruik van

burgerschap. In de wijkagenda’s waarmee we willen

bestaand vastgoed. Op dit moment is het vooral

gaan werken en per thema komen deze beleidsvelden

NOTAWONEN071

samen. De wijkagenda’s vormen de basis voor

tatief hoogwaardige openbare ruimte. Daarvoor moet

afspraken tussen de verschillende partners: zorg- en

er meer samenhang komen in ontwerp-ambities,

welzijnsaanbieders, corporaties, etc, in de wijk. In lijn

inrichtingsprincipes en beheerafspraken. Daarnaast is

met de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie waarin

van belang dat er voldoende financiële middelen

uitgaan van de kracht van mensen het belangrijkste

beschikbaar moeten zijn om te kunnen beheren.

adagium is, zien wij daarin ook een duidelijke rol

Alleen dan verbetert de kwaliteit van de openbare

weggelegd voor de bewoners zelf.

ruimte en daarmee de verblijfswaarde. De Kadernota ‘Kwaliteit openbare ruimte’ en de CROW-richtlijnen

Leefbaarheid is een gezamenlijk belang van inwoners,

bieden ook het kader voor goede toegankelijkheid

de gemeente, verhuurders, instellingen en bedrijven.

voor mensen met fysieke beperkingen.

Een goede leefomgeving bestaat uit de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Beide moeten

Leefbaarheid staat volop in de aandacht, maar de

hoogwaardig zijn. Voor de openbare ruimte vraagt

leefbaarheidsproblemen die optreden, zijn divers.

dat om meer dan alleen schoon, heel en veilig. In de

Het ministerie van VROM heeft de Leefbaarometer

Kadernota ‘Kwaliteit openbare ruimte” is de ambitie

laten ontwikkelen.11 Voor Leiden geeft dit het

neergelegd dat we ons onderscheiden door een kwali­

volgende beeld.12

Leefbaarometer



11

De Leefbaarometer baseert zich zowel op de meningen als het gedrag van de inwoners. Dit resulteert in

één algemene leefbaarheidscore. Om meer inzicht in de leefbaarheidsituatie, biedt de Leefbaarometer de mogelijkheid om de algemene score uit te klappen naar de zes onderliggende dimensies. Dit zijn woningvoorraad, publieke ruimte, voorzieningenniveau, bevolkingssamenstelling, sociale samenhang en veiligheid. In totaal is er gebruik gemaakt van ongeveer 50 indicatoren.

39

40

NOTAWONEN071

Conclusies

tenhuisvesting in wijken die meer aandacht nodig

De afbeeldingen laten zien dat de algemene

hebben waarbij betreffende studenten zich inzetten

leefbaarheid in Leiden is verbeterd. Een forse

voor de buurt. Voorbeelden van een dergelijke

verbetering is merkbaar bij de Binnenstad –Noord.

inzet zijn bijlessen, onderzoeken etc. Zo zetten we

Er kleuren steeds meer gebieden ‘ groen’. Er blijven

kennis en middelen in ten behoeve van een goede

echter gebieden met een negatieve of matige

leefbaarheid in Leiden.

leefbaarheid zoals Slaaghwijk, stukken van Leiden-Noord en Zuid-West.

3.4 Hoofdopgave 3: zorgen voor voldoende woningen voor mensen

Wijkontwikkelingplannen Leiden-Noord en

die niet op de particuliere markt

Zuid-West

terecht kunnen

In de afgelopen jaren hebben gemeente en partners

Woonruimte voorziet in een primaire behoefte en is

met de Wijkontwikkelingsplannen Noord en Zuidwest

tegelijkertijd een schaars goed, zeker in Leiden. Dat

veel geïnvesteerd. Hierdoor is geprobeerd te voor­

betekent dat woningen met een huurprijs onder de

komen dat deze wijken verder afglijden. De initiatie­

huurtoeslaggrens bij die mensen terecht moeten

ven in beide wijkontwikkelingsplannen lopen nog.

komen die op een andere manier niet in hun woon­

We verwachten dat de gevolgen van deze initiatieven

behoefte kunnen voorzien. Ook een deel van de

op de leefbaarheid in de komende jaren zichtbaar

doelgroep van Stad van Ontdekkingen heeft een

worden. Dit zijn maatregelen die zorgen voor een

laag inkomen. Hierbij valt te denken aan werkne­

betere afstemming tussen ontwikkeling en beheer

mers van startende innovatieve bedrijven, net

voor die plekken waar nog gebiedsontwikkeling

afgestudeerden en mensen werkzaam in de

plaatsvindt. Desondanks is het noodzakelijk om extra

culturele sector.

inzet te blijven plegen in Leiden- Noord, enkele stukken in Zuid-West en Slaaghwijk die een matige

3.4.1 Sociale voorraad en scheefwonen

of negatieve leefbaarheid houden. In Slaaghwijk is

Leiden heeft een redelijk grote sociale voorraad

bijvoorbeeld het gebied met de score ‘matig’ groter

(45% van de totale woningvoorraad volgens

geworden. De ambitie is de leefbaarheid in deze

WOON 2009). Hierbij moet de kanttekening

gebieden te vergroten naar in ieder geval ‘matig

gemaakt worden dat deze voorraad slinkt door

positief’. In de bestaande gebieden blijft een nauwe

liberalisatie, verkoop en sloop (de nieuwbouw

samenwerking tussen de gemeente en partners over

compenseert deze slechts gedeeltelijk).

hun investeringen in onderhoud, inrichting en beheer

De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn

sociale stijging te bereiken een speerpunt.

lang. Dit heeft verschillende oorzaken. Het aantal

Verbetering van de leefbaarheid zien we in wijken in

mutaties neemt af waardoor er minder mensen

de noordelijke Binnenstad en de Mors (Agaatlaan).

kunnen in- en doorstromen. Circa een kwart van de sociale huurwoningen wordt bewoond door

Partners

mensen die qua inkomen (> € 34.085,-) niet tot de

Belangrijke partners zijn de Leidse corporaties en

doelgroep behoren (de zogenaamde financiële

de bewoners. Eerder hebben wij met de Leidse

scheefwoners). Een deel van de woningen dat

corporaties in de Prestatieafspraken afspraken

vrijkomt via mutaties moet ingezet worden om aan

gemaakt over huismeesters. Ook in de nieuw op te

de afspraken die in Holland Rijnland verband zijn

stellen Prestatieafspraken bespreken wij hoe wij de

gemaakt over de huisvesting van stadsvernieu­

leefbaarheid verbeteren onder andere door het

wingsurgenten en bijzondere doelgroepen te

afstemmen van elkaars acties. Het project Student

voldoen. Daarnaast krijgen we jaarlijks een taak­

in de wijk van SLS Wonen biedt hiertoe goede

stelling voor de huisvesting van asielzoekers van

aanknopingspunten. Dit project voorziet in studen­

het Rijk opgelegd. Tot slot speelt de afname van de

NOTAWONEN071

sociale voorraad en een toename van de doelgroep

grens) moet hebben, zou garant moeten staan voor

mensen met een inkomen< 34.085,-), een rol.

voldoende woningen voor de lage inkomens. De sterk dalende lijn van het aantal vrijkomende

Regionale woonruimteverdeling

woningen in de afgelopen periode geeft aan dat

De samenvoeging van Holland Rijnland en de

de factor anderhalf op zichzelf onvoldoende waar­

Rijnstreek vormt aanleiding voor een nieuw woon­

borg geeft. Bij de lange wachttijd voor starters

ruimteverdeelsysteem waarvoor inmiddels (in 2012)

speelt immers niet alleen de omvang van de sociale

een nota van uitgangspunten is opgesteld.

voorraad een rol maar vooral het gebrek aan muta­

Belangrijkste uitgangspunten zijn:

ties. Door de “Europanorm” is de inkomensgrens

• e r is sprake van één open regionale woningmarkt;

van de doelgroep van de corporaties verhoogd van

• aan de toewijzing van maximaal 30% het

de huurtoeslaggrens naar € 34.085,-.

woningaanbod in de regio mogen eventueel

Huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en

aanvullende eisen gesteld worden om lokale

€ 43.000 bevinden zich in een precaire positie. Zij

beleidsdoelen te realiseren (zoals tegengaan

komen formeel gesproken niet meer in aanmerking

scheefwonen of bevoordelen starters of

voor de sociale huurwoning (met uitzondering van

ouderen);

de 10% die de corporaties vrij kunnen toewijzen

• nieuwbouw van corporaties wordt beloond

zonder het risico te lopen hun staatssteun te

door hen de vrijheid te geven deze woningen

verliezen). Er is echter in Leiden nauwelijks

te verhuren aan “eigen” huurders (om door­

aanbod in de categorie huurwoningen net boven

stroming te bevorderen en scheefwonen tegen

de liberalisatiegrens

te gaan). Dit valt buiten de maximaal 30% lokaal

Om deze reden heeft De FHLO voorgesteld te

maatwerk;

werken met ‘aanbiedingsafspraken’ als alternatief

• het is streven is: zo min mogelijk regels en zo veel mogelijk keuzevrijheid; • het principe van een aanbodmodel blijft gehandhaafd; • urgenten en bijzondere doelgroepen moeten geholpen worden maar hebben ook hun plichten.

voor “factor 1,5” . Werken met aanbiedings­ afspraken houdt in dat de corporaties zich vast­ leggen op het aanbieden van een aantal vrij­ komende woningen in een bepaalde huurklasse. Hierbij kunnen zij eventueel ook geliberaliseerde of in maatschappelijk eigendom verkochte woningen kunnen inzetten en de inkomenscategorie boven

Sociale nieuwbouw

€33.614,- bij de afspraken betrekken.

Laatstgenoemde factor betekent dat wij ons ervoor blijven inzetten dat, grosso modo, minimaal 20%

In de huidige context, waarin het aantal mutaties

van onze nieuwbouw bestaat uit woningen met

redelijk onvoorspelbaar is en corporaties groten­

een sociale huur. Ook blijven we ons er voor hard

deels afhankelijk zijn van huurverhogingen,

maken dat de gemeenten in de regio Holland

liberalisatie en verkoop om aan hun verplichtingen

Rijnland 30% van hun nieuwbouw hiervoor reser­

(de door het Rijk opgelegde heffingen, de ver­

veren. Dit verschil in percentage valt te rechtvaardi­

beteropgave, het inflatievolgend huurbeleid etc.)

gen door het lagere aandeel sociale huurwoningen

te voldoen, leggen de corporaties zich hier nu

in de bestaande voorraad van de buurgemeenten.

niet op vast.

Aanbiedingsafspraken als alternatief voor

Pilot: compromis corporaties en FHLO

de factor 1,5

Op initiatief van de FHLO is daarom in het Leids

Factor anderhalf, de afspraak dat de sociale voor­

Platform Wonen het volgende compromis bereikt:

raad minimaal anderhalf maal de omvang van de

we voeren een Pilot uit, waarbij gedurende een jaar

doelgroep van beleid (inkomens tot de huurtoeslag­

alle vrijkomende woningen van de corporaties in de

41

42

NOTAWONEN071

huurklasse tussen €664,66 - € 800,- met voorrang

koop voor deze doelgroep aantrekkelijker te

worden aangeboden aan de lage middeninkomens

maken. Bij Koopgarant heeft de verkoper (in de

(< €43.000), die een sociale huurwoning in Leiden

meeste gevallen de corporaties) een terugkoop­

achterlaten. Wij vragen de corporaties deze huur­

plicht en delen koper en verkoper eventuele

ders daarvoor actief te benaderen. De resultaten

waardevermindering (of vermeerdering).

van de pilot moeten bouwstenen leveren voor

Woningcorporatie de Sleutels heeft daar goede

nieuwe prestatieafspraken over de omvang van

ervaringen mee opgedaan bij de verkoop van

de sociale voorraad en de omvang van de zoge­

haar woningen

naamde “maatschappelijk geliberaliseerde” voorraad (met een huur tussen € 665,- en €800,-).

Naast de lokale mogelijkheden die we hebben om financieel scheefwonen tegen te gaan zijn er wets­

Scheefwonen: hogere slaagkans lage inkomens

voorstellen in voorbereiding die de corporaties in

door uitbreiding aanbod middeninkomens

de gelegenheid stellen, naast de jaarlijkse huurver­

Uit het Rapport Scheefwonen blijkt dat financieel

hoging, een extra huurverhoging te mogen op te

scheefwonen vooral een gevolg is van inkomens­

leggen aan huishoudens die financieel scheef­

stijging nádat men een sociale huurwoning heeft

wonen. Deze maatregel heeft twee doelen namelijk

betrokken. Hoeveel mensen er financieel (goed­

de corporaties meer mogelijkheden te geven aan

koop) scheefwonen in Leiden is afhankelijk van de

hun financiële verplichtingen te voldoen (zoals het

definitie van scheefwonen. Op basis van de

betalen van de Huurtoeslag) en (financieel) scheef­

“Europaregel” die stelt dat corporaties slechts

wonen tegen te gaan.

10% van hun bezit mogen toewijzen aan inkomens > € 34.085 wonen in Leiden bijna 7.000 huis­

Ruimtelijk scheefwonen

houdens scheef. Omdat zoals boven al aangegeven

Naast financieel scheefwonen is ook sprake van

de huishoudens met een inkomen tussen € 34.085

ruimtelijk scheefwonen: mensen die in verhouding

en € 43.000 in een gespannen woningmarkt zoals

tot hun huishoudsamenstelling in een erg grote

in Leiden vrijwel geen alternatief hebben, geven

woning wonen. De corporaties Ons Doel, Portaal

wij er de voorkeur aan pas bij een inkomen van

en De Sleutels zijn een experiment gestart om

> € 43.000 te spreken van scheefwonen. In dat

mensen met een financiële prikkel te verleiden

geval wonen in Leiden circa 4.000 huishoudens

kleiner te gaan wonen. Ook Ymere heeft hier met

scheef en bezetten daarmee ongeveer 17% van

‘van groot naar beter’ ervaring in Amsterdam en

de sociale woningvoorraad.

Haarlemmermeer mee opgedaan.

Wij vinden het scheefwonen van huishoudens met

De genoemde projecten vroegen veel capaciteit,

een inkomen boven € 43.000 ongewenst omdat

terwijl de resultaten zeer wisselend waren.

dit tot gevolg heeft dat er minder sociale huur­ woningen bereikbaar zijn voor mensen met een

Samengevat

laag inkomen (< € 34.085 ). Wij overleggen met

Samen gevat stellen wij de volgende maatregelen

de corporaties in welke wijken de bestrijding van

en acties om scheefwonen tegen te gaan voor:

scheefwonen prioriteit krijgt.

• uitbreiding van het middensegment. Op de langere termijn zorgen voor meer woningen

Zorgen voor meer kwalitatief goede huurwoningen

voor de lage en hogere middeninkomens door

in de categorie > € 650,- - € 900,- ligt in deze

hier in de nieuwbouwplannen ruimte voor te

markt het meest voor de hand als middel om

reserveren (zie ook hieronder).

scheefwoners te verleiden naar andere woonruimte

• uitvoeren van de pilot, voorgesteld door de

uit te zien. Daarnaast willen wij onderzoeken of

FHLO om gedurende een jaar alle vrijkomende

meer partijen met Koopgarant willen werken om

woningen in de huurklasse tussen € 664,66-800

NOTAWONEN071

met voorrang aan te bieden aan de lage mid­

€ 80.000) door het gebrek aan vrije sector (huur-)

deninkomens (tot 43.000 euro) die een sociale

woningen die betaalbaar zijn voor deze doelgroep.

huurwoning in Leiden achterlaten. De resultaten

Meer woningen voor de middeninkomens is niet

van en bevindingen opgedaan met de pilot

alleen belangrijk om meer woningen vrij te spelen

moeten bouwstenen leveren voor de nieuwe

in de sociale voorraad (in verband met de doorstro­

Prestatieafspraken over de omvang van de

ming van scheefwoners) maar ook om te zorgen

sociale voorraad en de omvang van de zoge­

voor een gemêleerde bevolkingsopbouw:

naamde “maatschappelijk geliberaliseerde”

“De middeninkomens zijn drager en uitvoerder van

voorraad (>€ 665-< 800);

functies die direct het reilen en zeilen van de maat­

• in het traject prestatieafspraken met de corpora­

schappij raken (zorg, politie, detailhandel, over­

ties te bespreken dat zij indien mogelijk hun

heidsfuncties, dienstverlening). Als de midden­

financieel goedkoop en ruimtelijke scheefwoners

inkomens geen huis vinden is dat een vraagstuk

actief benaderen met een alternatief aanbod,

van grote maatschappelijke betekenis”12 . De mid­

vooral de ouderen onder hen;

denklasse is belangrijk voor het draagvlak van de

• in overleg met de corporaties aan wijken aan te

culturele, sportieve en sociale voorzieningen in de

wijzen waar scheefheidsbestrijding al dan niet

stad, voor de horeca en voor de winkels. (Daarvoor

prioriteit heeft;

hoeven ze overigens niet perse allemaal zelf in

• onderzoeken of partijen mogelijkheden zien in

Leiden te wonen.) Het toevoegen van treden op

Koopgarant of een dergelijke constructie om de

de woonladder is noodzakelijk om de midden­

koopmarkt toegankelijker te maken;

inkomens beter te accommoderen, voor de werking van het verhuisketenmodel en de aanpak van

3.4.2 Middeninkomens

financieel scheefwonen. Immers als er treden

Zoals boven aangegeven is er een duidelijke relatie

ontbreken stagneert de doorstroming en wonen

tussen scheefwonen, de slaagkans voor de lage

mensen langer scheef. Bij die uitbreiding leggen

inkomens en het aanbod voor de middeninkomens.

wij het accent bij huurwoningen. De strengere

Bij de middeninkomens maken wij een onder­

hypotheekeisen en de dalende prijzen maken

scheid tussen de lage middeninkomens (<43.000)

dat mensen voorzichtig zijn bij het kopen van

en de hogere middeninkomens (>€ 43.000,- < circa

een woning.

€ 80.000). Wij zien huisvesting van eerstgenoemde groep in eerste instantie ook als taak van de corpo­ raties in de gespannen woningmarkt die Leiden kent. Voor het realiseren van meer woningen voor de hogere middeninkomens zien wij primair een rol voor de marktpartijen. Bij de ontwikkeling van bouwprojecten willen wij daarom zoveel mogelijk sturen op uitbreiding van het aanbod in het middensegment Meer woningen in het middensegment In Leiden hebben wij relatief veel goedkope huur­ woningen en duurdere koopwoningen. Niet alleen voor mensen met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.000,- is het moeilijk aan betaalbare woon­ ruimte te komen in Leiden. Dit geldt ook voor de hogere middeninkomens (tussen € 43.000 en circa

Zie advies van de raden voor de leefomgeving en infrastructuur “Open deuren, dichte deuren, Middeninkomens op de woningmarkt”.

12

43

4. LEIDEN PAKT DOOR De afgelopen periode heeft een groot aantal bouwprojecten en initiatieven het licht gezien waarvoor de Woonvisie 2005-2015 het kader vormde. Bovenstaande visie en hoofdopgaven betekenen voor de kortere termijn (tot ongeveer 2020) dat wij door gaan met de in gang gezette projecten. “Leiden, aantrekkelijke kennisstad” heeft de kwaliteitsimpuls en de uitbreiding van woonruimte waar deze projecten aan bijdragen hard nodig.

De uitvoering van de wijkontwikkelingsplannen

fondsen13 dienden om de rol en verantwoordelijk­

voor Noord en Zuid West is in volle gang. Hiermee

heid over en weer van gemeente en corporaties te

versterken wij de samenhang in deze wijken en

verhelderen en investeringscapaciteit te genereren.

verhogen de aantrekkelijkheid voor verschillende

Nieuwe projecten zijn in gang gezet.

doelgroepen. Prestatieafspraken en herstructurerings­ In 2004 en in 2007 hebben drie corporaties (Portaal, Sleutels en Ons Doel) afzonderlijk met de gemeente Leiden afgesproken een fonds ten behoeve van de volkshuisvesting te realiseren. Deze drie fondsen, de zogenaamde herstructureringsfondsen ofwel de Big Deals, zijn gevoed uit gelden die afkomstig zijn van de conversie van geëxpireerde erfpachtcontracten naar volledig eigendom. De gemaakte afspraken zorgen ervoor dat bouwprojecten daadwerkelijk worden of zijn gerealiseerd.

13

NOTAWONEN071

4.1 Doorpakken in zwaar weer

Dat betekent doorpakken met:

tot 2020

• de ontwikkelingsplannen voor Leiden Noord

Doorstroming is een voorwaarde voor een goede

en Zuidwest: het afmaken van de projecten

match tussen vraag en aanbod, uitbreiding en

die zijn gestart;

verbetering van de woningvoorraad ook.

• de campus aan de Leidse Schans: de

De omgeving waarin we moeten opereren is wel

duurzaamste campus van Nederland een

ingrijpend veranderd. Met de heffingen die van

combinatie van 1800 studentenwoningen en

rijkswege in 2011, 2012 en straks in 2013 aan de

200 starterswoningen voor afgestudeerden;

corporaties zijn opgelegd is de tijd dat de financiële

• wonen boven winkels: een uitbreiding van

positie van de corporaties ‘rooskleurig’ was voorbij.

de woningvoorraad met zo’n 200 woningen

Rijkssubsidiestromen zijn vrijwel opgedroogd,

en tegelijkertijd verlevendiging van

consumenten krijgen minder krediet en

de binnenstad;

ontwikkelaars zien hun afzet niet langer

• ontwikkelen van het stationsgebied: het vijfde

zonder meer gegarandeerd.

station van Nederland waar per dag zo’n 60.000 mensen in- en uitstappen, wordt een

Desondanks zijn ook de afgelopen periode nieuwe

kwalitatief hoogwaardig stedelijk woon- en

projecten gestart, mede dankzij de herstructure­

werkmilieu voorzien. Een combinatie van

ringsfondsen en de prestatieafspraken met de

sociale woningbouw, eengezinswoningen

woningcorporaties. Voorbeelden hiervan zijn Nieuw

en appartementen met winkels en creatieve

Leyden, de Nicolaas Beetstraat, de Alexanderstraat,

bedrijvigheid moet de aantrekkingskracht van

Het Gebouw (Kooiplein) en Trisor (Diamantlaan),

deze entree naar de historische binnenstad en

Het huidige economisch klimaat heeft op onder­

het Bio Science Park vergroten.

delen geleid tot bijstelling van de projecten om beter in te spelen op veranderingen in de vraag.

én

Bij de uitvoering van deze projecten is een belangrijk leerpunt dat het verbeteren van fysieke

• herijken van de prestatieafspraken;

zaken samen moet gaan met investeringen in

• zorgen voor een gezamenlijk stedelijk

sociale stijging. Bij het instellen van een Stedelijk

Vernieuwingsprogramma van de corporaties

Vernieuwingsfonds onderzoeken wij of corporaties

en gemeente met investeringscapaciteit door

en gemeente tot een gezamenlijk vernieuwings­

het vormen een gezamenlijk Stedelijk

programma kunnen komen dat zich richt op zowel

Vernieuwingsfonds van corporaties en

de fysieke en sociale structuur. Mogelijk spelen ook

gemeente14.

maatschappelijke organisaties daar een rol in. Een goed voorbeeld hiervan is het initiatief Student in

Wat is daarvoor nodig?

de wijk dat huisvesting van studenten combineert

Zoals aangegeven is de investeringscapaciteit bij alle

met maatschappelijke betrokkenheid.

partijen: gemeente, corporaties, woonconsumenten, projectontwikkelaars, etc. teruggelopen. Sturen op

Ook in deze minder gemakkelijke tijden blijven we

doorstroming is noodzakelijk maar niet eenvoudig.

doorgaan op de ingeslagen weg: streven naar meer

Er zijn onvoldoende betaalbare alternatieven en men

en betere woningen, woningen die passen bij de

wil niet de kans lopen bij verhuizing met een huur­

aantrekkelijke stad die Leiden wil blijven.

verhoging en/ of waardedaling geconfronteerd te worden. Voor nieuwbouw en renovatie is minder geld beschikbaar. Via het verkopen van erfpacht naar vol eigendom.

14

45

46

NOTAWONEN071

Doorpakken betekent daarom, meer dan in het

4.2

Doorpakken na 2020

verleden, samenwerking tussen corporaties, huur­

Regeren is vooruitzien. Voordat een bouwplan

ders, gemeente en marktpartijen. Doorpakken

daadwerkelijk is gerealiseerd, zijn we vaak een

impliceert meer dan ooit investeren in een

aantal jaar verder. Om bouwplannen in 2020 en

gezamenlijke drijfveer en visie bij allen die een rol

verder gerealiseerd te krijgen, moeten we nu alvast

spelen in het verbeteren van de woningvoorraad

beginnen na te denken over mogelijke kansen.

en de uitstraling van de stad.

Daarom kijken wij met de Kansenkaart naar de

Doorpakken betekent ook eventueel plannen

ontwikkelingsmogelijkheden van onze stad na

herijken: soepeler meebewegen met, en inspelen

2020. Wij willen onze stad ook na 2020 aantrekke­

op, de wensen van consumenten, relevante trends

lijk houden. Wij blijven zoeken naar nieuwe

voor de woningmarkt en investeringsmogelijkheden

mogelijkheden zoals de Kansenkaart aangeeft

van partijen. Doorpakken betekent tot slot optimaal

voor (kleinschalige) uitbreiding die tegelijkertijd

gebruik maken van de creativiteit die in deze stad

de ruimtelijke kwaliteit van de stad versterken.

aanwezig is.

Wij hebben aangeduid welke potentiële locaties zich lenen voor welke leefstijlen.

NOTAWONEN071

Kansenkaart

47

48

NOTAWONEN071

Zoals eerder aangegeven, onderzoeken wij de toe­

met voorbereidende werkzaamheden voor de

komst van de nader te onderzoeken locaties (gear­

benodigde beleids­kaders voor deze kansen en

ceerd lila). Lenen zij zich voor het realiseren van de

bereiken hierdoor dat wij dat na 2020 daad­

lange termijn doelen van de nota Wonen? Hierbij

werkelijk met deze gebieden aan de slag kunnen.

denken wij aan verbetering van de woonkwaliteit

De Kansenkaart is ook een belangrijke bouwsteen

in gebieden waar al gewoond wordt (herstructure­

voor de ruimtelijke Structuurvisie die wij in 2014

ring, sloop/nieuwbouw), toevoeging van extra

actualiseren.

woningen in al bestaande woongebieden en het  transformeren van locaties naar woningbouw,

Als Leiden niet de goede woonmilieus kan bieden

waardoor een substantiële toevoeging van

met woningen variërend in prijsklasse, omvang

woningen aan de stad mogelijk wordt. Dit nadere

en typologie, lopen wij het risico dat we een

onderzoek naar deze locaties moet echter eerst

eenzijdige stad worden van ouderen, sociaal zwak­

uitwijzen OF en zo ja op welke wijze ontwikkeling

keren en gesettelden. Een stad waar geen plaats is

of transformatie van de gebieden tot de mogelijk­

voor jong talent en waar de zorg voor mensen die

heden behoort.

dat nodig hebben onder druk komt te staan. Het zijn vooral de starters, de net afgestudeerden en de

Stilstand is achteruitgang: het is noodzakelijk dat we

gezinnen die de stad dreigen te verlaten bij gebrek

de stad blijven ontwikkelen. Ondanks de huidige

aan aanbod. Dit voorkomen wij met de hieronder

crisis hebben wij nog steeds te maken met een ver­

aangegeven maatregelen voor de kortere termijn

dunning van de huishoudens. Dit betekent dat we

(tot 2020) en onze visie op het volgend decennium!

alleen al om het huidige inwonertal te behouden meer woningen nodig hebben Als we daar niet

4.3 Conclusies, aanbevelingen en acties

voor zorgen brengen we het draagvlak onder onze

Het zijn onzekere tijden. Niemand weet hoelang

voorzieningen in gevaar. Een tennisclub kan alleen

de crisis duurt en hoe het rijksbeleid er na 2012

bestaan als er voldoende leden zijn, datzelfde geldt

en verder uit ziet. Daarom maken wij een onder­

voor winkels, de schouwburg, het onderwijs en de

scheid tussen wat wij op de kortere termijn

zorg. Ook in ander opzicht is het belangrijk dat we

denken te realiseren en welke kansen we op de

voldoende inwoners hebben en een evenwichtige

langere duur zien.

bevolkingssamenstelling: een groot arbeidspoten­

Met onze hoofdopgaven: een betere balans tussen

tieel, trekt bedrijvigheid aan en dat is goed voor de

vraag en aanbod gebaseerd op kwaliteit en betaal­

werkgelegenheid. Meer banen betekent weer meer

baarheid, investeren in kwaliteit met extra aandacht

mogelijkheden voor mensen zich te ontwikkelen en

voor verduurzaming en voldoende woningen voor

mee te doen in de maatschappij. Dit is de kern van

de lage inkomens pakken wij de bestaande

de visie van de aantrekkelijke stad waar de Sociaal

problemen en risico’s aan. Daarmee voorkomen wij

Maatschappelijke Structuurvisie 2025 ‘Leven in

dat een tekort aan (studenten)woningen “Leiden,

Leiden’ op gebaseerd is.

internationale kennisstad”, in gevaar brengt. Een evenwichtige bevolkingsopbouw met ruimte

Uitnodiging

voor verschillende leefstijlen, inkomensgroepen

Ontwikkelende partijen, corporaties en ontwikke­

moet het draagvlak onder onze voorzieningen

laars nodigen wij dan ook uit met ons na te denken

(blijven) garanderen, zorgen voor voldoende

over de nader te onderzoeken locaties. Met de

werkgelegenheid en het reservoir bieden aan

corporaties proberen we te komen tot een

vrijwilligers en mantel­zorgers dat we met de

gezamenlijk Stedelijk Vernieuwingsprogramma

voortschrijdende vergrijzing en aankomende

met investerings-capaciteit. Daarnaast starten we

bezuinigingen hard nodig hebben.

NOTAWONEN071

Tot 2020 1

versterken van de samenwerking met de naburige gemeenten, met ontwikkelende partijen zoals corporaties, ontwikkelaars, makelaars en grote particuliere verhuurders en de Taskforce Studentenhuisvesting;

2

herijken van de prestatieafspraken met de Leidse corporaties;

3

opstellen van een meerjaarlijks Stedelijk Vernieuwingsprogramma van corporaties en gemeente met investeringscapaciteit voor de financiering van de locaties op de kansenkaart die daarvoor in aanmerking komen;

4

de locaties op de Kansenkaart uitwerken zodat we deze na 2020 in uitvoering kunnen nemen.

5

aanpassen van het huidige én het nieuwe bouwprogramma aan: • de gesignaleerde tekorten aan de ‘rode’ en in iets mindere mate aan de ‘ blauwe’ woonsferen; • de behoefte aan meer huurwoningen met een huur net boven de liberalisatiegrens (anno 2012 tussen • € 650,- en € 850,-); • de trend van ‘duur naar minder duur’ en van ‘koop naar huur’; • de vraag van de consumenten bij ontwerp van de woning en woonomgeving

6

verdere concretisering van de relatie tussen leefstijl en gewenste woonvorm;

7

prioriteit geven aan het afmaken van Leiden-Noord en Zuid- West, het ontwikkelen van het Stationsgebied en de Leidse Schans, het bevorderen van Wonen boven Winkels en transformatie van leegstaande kantoren naar woningen;

8

de prestatieafspraken met de Leidse corporaties te herijken zodra de uitwerking van het kabinets­ beleid duidelijk is en hierover in gezamenlijkheid van gedachten is gewisseld;

9

het tekort aan studentenwoningen in 2020 terugbrengen tot 1000;

10

het Werninkterrein laten fungeren als tijdelijk “overdrukvat” voor tijdelijke studentenhuisvesting om het wegvallen van andere plekken te compenseren;

11

een werkgroep (van de Taskforce Studentenhuisvesting) onderzoek te laten doen naar de huisves­ tingsmogelijkheden van buitenlandse studenten, aio’s en phd’s;

12

initiatief nemen om de bouwprogramma’s in de regio Holland Rijnland op elkaar af te stemmen en op te nemen in de nieuw op te stellen regionale Woonvisie. Hierbij is het Leidse uitgangspunt dat wij elkaar niet beconcurreren maar elkaar aanvullen;

13

de Kansenkaart en het leefstijlenonderzoek in brengen in de nieuw op te stellen Regionale woonvisie;

14

sturen op uitbreiding van het aantal levensloopgeschikte woningen bij nieuwbouw of renovatie en van woningen die flexibel aan te passen zijn aan de levensomstandigheden (verhelen/ splitsen in twee woningen, toegankelijkheid).

15

vragen aan Holland Rijnland erop toe te zien dat Woonzicht goed toegankelijk en inzichtelijk is voor ouderen en woningen geschikt voor mensen met een beperking duidelijk als zodanig te labellen. Daarbij de huidige aanduiding met sterren te vervangen door termen als levensloop­ geschikt, rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk;

16

Conform de afspraak in het Regionaal Kompas, dat Leiden als centrumgemeente, verantwoordelijk is voor de gespecialiseerde zorg en opvang, in overleg te treden met de corporaties in de regio Holland Rijnland om na te gaan in alle gemeenten van de regio Holland Rijnland, welke woon­ vormen geschikt kunnen zijn voor de ambulante zorg en hierbij bijvoorbeeld te denken aan (tijdelijke)herbestemming/ gebruik van vastgoed, verzorgingstehuizen en het realiseren van kleine kamers in plaats van appartementen of huizen;

49

50

NOTAWONEN071

17

stimuleren van kleinschalige vernieuwende woonvormen, woonzorgcomplexen en andere experimenten te stimuleren en daarvoor plekken aan te wijzen op de Kansenkaart;

18

het in balans brengen van vraag en aanbod om de doorstroming te bevorderen o.a. door het tegengaan van scheefwonen, het toevoegen en van “rode”en “blauwe”woonmilieus.

19

beperken van de energielasten via het Actieprogramma van de Duurzaamheidsagenda;

20

voortzetten van de plannen om samen met inwoners en partners de leefbaarheid te verbeteren, ook op de langere termijn, in Leiden Zuid-west, Leiden Noord en Slaagwijk;

21

blijvend streven naar een verbetering in de ontwerpkwaliteit van plannen zodat de leefbaarheid, toegankelijkheid en beheerbaarheid van het gebied voorop staan. Dit vraagt een goede samen­ werking tussen ontwikkeling en beheer.

22

onderzoeken of marktpartijen en corporaties mogelijkheden zien in Koopgarant of een dergelijke constructie;

23

erop te sturen dat alle gemeenten in de regio Holland Rijnland hun rol conform het Regionaal Kompas pakken in de huisvesting van de bijzondere doelgroepen.

Na 2020 1

streven naar uitbreiding van de woningvoorraad. De verwachting is dat we na 2020 nog een paar duizend woningen nodig hebben om de eerder geconstateerde problemen verder op te lossen;

2

laten bouwen van woningen in een woonsfeer waaraan behoefte is (zoals nu voorzien voorname­ lijk de zogenaamde ‘rode’ en de in iets mindere mate de ‘blauwe’ woonsfeer);

3

nieuwbouwmogelijkheden realiseren in verdere verdichting en functiemenging op díe plekken die zich daarvoor lenen (zie de Kansenkaart) en op díe manier dat deze nieuwbouw tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit bevordert;

4

bij nieuwbouw, herstructurering en renovatie de vraag van de woonconsumenten centraal stellen;

5

zorgen voor eengezinswoningen, maar dan wel compact gebouwd, en voor appartementen maar dan wel het soort waar behoefte aan is;

6

rekening houden met de eerder genoemde vraagverschuivingen (van duurder naar goedkoper en van koop naar huur): oa. zorgen voor meer huurwoningen net boven de liberalisatiegrens (anno 2012 tussen € 650 en € 850).

NOTAWONEN071

4.4 Financiën Op basis van bovengenoemde actie- en beleidsuitgangspunten stellen wij voor middelen te reserveren voor: 1

Experimenten en initiatieven die bijdragen aan de uitvoering van de visie

Stimuleren en faciliteren van de samenwerking tussen partijen Corporaties, ontwikkelaars, gemeente, huurders, stedenbouwkundigen, architecten en zorgpartijen hebben elkaar hard nodig bij het realiseren van de doelstellingen in het woonbeleid. Samenwerking en een gemeenschappelijke drijfveer zijn belangrijke elementen in de nota wonen. Om deze samenwerking te behouden en te versterken zijn middelen nodig voor bijvoorbeeld het organiseren van woondebatten, het stimu­ leren van particulier opdrachtgeverschap, andere vernieuwende woonvormen en herbestemming bestaand vastgoed (bijvoorbeeld kluswoningen). Marktconsultatie­ rondes om beleggers en andere partijen te interesseren de uitbreiding van het middensegment. Facilitering van de advisering en participatie op projectbasis van de FHLO voor de nieuw op te stellen Prestatieafspraken. In beeld krijgen doelgroepen en de daarbij behorende woonvormen. Om beter te kunnen inspelen op de vraag is nodig dat we de doelgroepen die we aan Leiden willen binden en hun woonwensen goed in beeld hebben. Aan de hand van monitoring kunnen we vervolgens beoordelen of de toevoeging van bepaalde woonmilieus het gewenste effect heeft op de samenstelling van de Leidse bevolking. Bijdragen aan de verkenning van de huisvestingswensen en mogelijkheden voor aio’s, buitenlandse studenten en phd’s 2

Leefbaarheid

Goede leefbaarheid is een belangrijke randvoorwaarde. Met diverse maatregelen investeren we extra in drie wijken, Slaaghwijk, Leiden Noord en Leiden Zuid West, om de leefbaarheid te verbeteren en de participatie van de bewoners te vergroten. 3

€ 185.000,-

€ 250.000,-

Tegengaan Scheefwonen en bevorderen doorstroming

Diverse maatregelen en experimenten onder andere. afhankelijk van de resultaten van de door de FHLO voorgestelde pilot gericht op het verminderen van financieel scheefwonen en het project Kleiner wonen met korting van de corporaties, gericht op doorstroming

€ 131.153,-

Totaal

€ 566.153,-

51

52

NOTAWONEN071

Gezamenlijk Stedelijk vernieuwingsprogramma

Indicator 4

Eerder hebben de herstructureringsfondsen met

Van de studenten hoger onderwijs (HBO en WO)

de corporaties bewezen een effectief middel te zijn

die studeren aan een in Leiden gevestigde

om projecten te realiseren. Samen met de corpora­

onderwijsinstelling woont niet iedereen in Leiden.

ties stellen we een stedelijk vernieuwingsprogramma

In 2011/2012 woonden 9.044 studenten die hier

op. Ter financiering daarvan onderzoeken wij

studeerden ook in de stad (bron Ministerie van

of we tot één gezamenlijk fonds kunnen komen.

Onderwijs, DUO). De ambitie is dat meer studenten die hier studeren in Leiden woonruimte vinden.

4.5 Monitor en evaluatie Meetbare doelstellingen zijn van belang om richting

Tweede hoofdopgave:

te geven aan het beleid. Het resultaat ervan

kwaliteit van de woning en

zichtbaar en meetbaar te maken, te evalueren en

woonomgeving met extra aandacht

verantwoording over af te leggen. Wanneer doelen

voor verduurzaming

zelf niet meetbaar zijn, gebruiken we indicatoren. In deze nota noemen we de doelen ‘hoofdopgaven’.

Indicator 5

Onderstaand een overzicht van de indicatoren bij

In de nieuw op te stellen Prestatieafspraken met

de drie hoofdopgaven.

de corporaties willen wij afspraken maken over het aantal te renoveren woningen. Hierover

Eerste hoofdopgave:

rapporteren wij jaarlijks via de monitor

Betere balans tussen vraag en aanbod

Prestatieafspraken. De ambitie is dat het aantal

gebaseerd op kwaliteit en betaalbaarheid

afgesproken te renoveren woningen wordt gehaald.

Indicator 1 De positie van de Woonaantrekkelijkheidsindex

Indicator 6

van de 50 grootste gemeenten (bron: Atlas voor

Het nemen van energiebesparende maatregelen

Gemeenten). In 2012 was dit de 9e plek. De ambi­

is een belangrijk item. Dit ook in het kader van de

tie is deze plek minimaal te behouden.

woonlasten. In de nieuw op te stellen Prestatieafspraken met de corporaties is onderwerp

Indicator 2

van gesprek hoe wij deze maatregelen precies

De toevoeging van een aantal woningen in

monitoren. De ambitie is dat de afgesproken

Leiden (koop, huur en studentenwoningen,

energiebesparende maatregelen worden

bron Nieuwbouwmonitor en Taskforce

gehaald gehaald.

Studentenhuisvesting). De ambitie is dat in 2020 circa 3.500 woningen zijn gebouwd.

Indicator 7

Voor studentenhuisvesting is het woningtekort

De Leefbaarometer van het ministerie van BZK

in 2020 teruggedrongen tot 1.000.

meten we de leefbaarheid in Leiden. Deze is de afgelopen jaren verbeterd. Er zijn echter nog steeds

Indicator 3

gebieden met een negatieve of matige leefbaarheid

Het bijhouden van het aantal vernietigde woningen

zoals Slaaghwijk, stukken van Leiden-Noord en

(bron CBS). Dit is nodig om de netto toevoeging

Zuidwest. De ambitie is de leefbaarheid in

van woningen in de stad te kennen.

deze gebieden te vergroten naar in ieder geval ‘matig positief’.

NOTAWONEN071

Indicator 8

Indicator 13

De Veiligheidsmonitor meet drie indicatoren die

Het CBS berekent het percentage huurders van een

van belang zijn voor de kwaliteit van de woon­

corporatiewoning met een inkomen boven de

omgeving. De eerste indicator is het rapportcijfer

€ 33.000,- en € 43.000,-. In Leiden wonen 3.700

van de leefbaarheid. In 2011 was dit cijfer 7,3. De

huishoudens met een inkomen boven de € 43.000,-

ambitie is dat dit cijfer minimaal gelijk blijft.

in een sociale huurwoning van de corporaties. De ambitie is dat dit aantal daalt.

Indicator 9 De Veiligheidsmonitor geeft ook een rapportcijfer

Evaluatie

over de woonomgeving. Voor 2011 was dit

Het is van belang na een aantal jaar te bekijken

cijfer 7,3. De ambitie is dat dit cijfer minimaal

hoe het staat met de uitvoering, de hoofdopgaven

gelijk blijft.

en ambities. Zijn deze nog realistisch? Hebben

15

wij onze acties uitgevoerd? Hebben we vraag en Indicator 10

aanbod van onze woningen meer in balans

Ook de sociale cohesie meet de Veiligheidsmonitor.

gebracht. En hoe is het met de kwaliteit van onze

Voor 2011 is dit cijfer 5,8. De ambitie is dat dit

woningvoorraad? Zijn er nog voldoende woningen

rapportcijfer minimaal gehandhaafd blijft.

voor mensen die niet op de particuliere markt terecht kunnen? Om deze vragen te beantwoorden

Derde hoofdopgave: voldoende woningen voor

vindt begin 2016 een tussenevaluatie en

mensen die niet op de particuliere markt terecht

rapportage plaats.

kunnen Indicator 11 In de nog op te stellen Prestatieafspraken met de corporaties stellen wij voor afspraken te maken over de sociale huurwoningen (bron Monitor Prestatieafspraken). De ambitie is dat de afspraken hierover worden gehaald.

De Veiligheidsmonitor is een landelijk instrument. De verwachting is dat de indicatoren 8 en 9 in de toekomst worden samengevoegd tot één rapportcijfer.

15

53

54

NOTAWONEN071

BIJLAGEN Bijlage 1 Leidse woningvoorraad

Woningvoorraad

Bewoonde woningen naar eigendom en prijs

In Nederland woont 96% van de huishoudens in

Het aandeel huurwoningen tot de kwaliteitskortings­

een woning. In steden is het percentage dat anders

grens is in Leiden veel hoger dan gemiddeld (32%

gehuisvest is (niet zelfstandig in een woning) meest­

versus 23% in de regio en 25% in heel Nederland).

al wat groter. Dat gaat zeker op voor een studen­

In Leiden is 45% van de woningen een sociale huur­

tenstad als Leiden waar ongeveer 87% van de huis­

woning. Ook het aandeel huurwoningen boven de

houdens hoofdbewoner is van een woning.

liberaliseringsgrens is in Leiden hoger dan landelijk

Daarnaast is ongeveer 13% woonachtig in een

(12% versus 8% gemiddeld). In de koopsector valt

wooneenheid of als ‘inwonend huishouden’ in een

juist het lage aandeel goedkope woningen op.

woning. In andere studentensteden als Groningen

Dit geldt zowel voor Leiden als voor de gehele regio.

en Nijmegen is het percentage huishoudens dat in

In de regio zijn met name de koopwoningen met een

een niet-woning woont zelfs nog hoger dan in

WOZ-waarde tussen € 250.000,- en € 400.000,- ruim

Leiden, respectievelijk 28% en 20%.

vertegenwoordigd. In Nederland behoort 34% van de koopwoningen tot dit segment, in Holland

De bewoonde woningvoorraad in Leiden bestaat in

Rijnland 45%, in Leiden 39%.16

2009 voor 48% uit koopwoningen. In 2002 was dit 43%. Dit is een flinke stijging. Toch ligt dit nog

Tussen 2002 en 2006 is het aandeel sociale koop­

behoorlijk onder het landelijke gemiddelde van 59

woningen sterk afgenomen. Dat geldt niet alleen

%. In heel Holland Rijnland ligt het aandeel koop­

voor de gemeente Leiden, maar ook voor Holland

woningen boven het Nederlandse gemiddelde. In

Rijnland en voor heel Nederland. In 2002 viel nog

2009 is het aandeel eengezinswoningen in Leiden

een groot deel van de woningen onder grens van

49%. In 2002 was dit 45%. Ondanks een stijging

€168.000 die voor 2002 gehanteerd wordt voor de

van 5% is dit ook lager dan het gemiddelde van

sociale koop (conform de Regionale Woonvisie

69% in Nederland. In Holland Rijnland ligt het per­

Holland Rijnland 2009-2019). Door de prijsstijgin­

centage eengezinswoningen met 66% iets onder

gen is een groot deel van deze woningen in 2006

het gemiddelde. In Leiden is 45% van de woningen

boven de grens van €180.000 uitgekomen. Uit de

een sociale huurwoning.

Atlas 2010 voor Gemeenten blijkt Leiden op de zesde plaats te staan qua gemiddelde huizenprijzen

Zowel voor wat betreft het percentage eengezins­

in euro’s per vierkante meter (2009). Deze Atlas is

woningen als het percentage koopwoningen geldt

een vergelijking tussen de 50 grootste gemeenten

dat dit over het algemeen in stedelijke gemeenten

van Nederland. In de top 5 staan Amsterdam,

onder het landelijke gemiddelde ligt.

Utrecht, Amstelveen, Haarlem en Hilversum.

Voor gemeenten tussen 100.000 en 150.000 inwoners, waartoe Leiden behoort, liggen de percentages gemiddeld duidelijk lager dan het Nederlandse gemiddelde. Leiden ligt qua percen­ tage koopwoningen onder het gemiddelde van ver­ gelijkbare gemeenten. Ook voor wat betreft het percentage eengezinswoningen is de gemeente wat ‘stedelijker’ dan het gemiddelde van 65%.

16



Bron: rapportage Woon 2009; landelijk onderzoek

VROM.

NOTAWONEN071

Huishoudens naar huisvestingssituatie Huisvestingssituatie

Leiden

%

Holland Rijnland

%

Nederland

%

woning

53.600

87%

169.900

94%

6.996.500

96%

zelfstandige woning

1.600

3%

1.700

1%

104.400

1%

zelfstandige / onzelfstandige woning

5.200

8%

7.600

4%

142.500

2%

bewoonde andere ruimte

300

1%

300

0%

22.300

0%

inwonend huishouden

600

1%

1.400

1%

46.900

1%

totaal huishoudens

61.300

100%

180.900

100%

7.312.600

100%

Bron: WoON 2009

Bewoonde woningen naar woningtype en eigendom woningtype

Leiden

%

Holland Rijnland

%

Nederland

%

eengezinswoningen

26.000

49%

110.000

65%

4.794.200

69%

- koop

18.000

69%

85.800

78%

3.530.600

74%

- huur

8.000

31%

24.200

22%

1.263.600

26%

meergezinswoningen

27.600

51%

59.900

35%

2.202.300

31%

- koop

7.600

28%

19.800

33%

589.800

27%

- huur

20.000

72%

40.000

67%

1.612.500

73%

koopwoningen totaal

25.600

48%

105.700

62%

4.120.400

59%

huurwoningen totaal

28.000

52%

64.200

38%

2.876.000

41%

totaal bewoonde woningen

53.600

100%

169.900

100%

6.996.500

100%

Bron: WoON 2009

Bewoonde woningen naar woningtype en eigendom woningtype

Leiden

%

Holland Rijnland

%

Nederland

%

koopwoning

25.600

48%

105.700

62%

4.120.400

59%

- sociaal < €191.580)

4.800

19%

11.400

11%

933.600

23%

- sociaal tot €250.000

5.900

23%

19.200

18%

1.078.900

26%

- €250.000 tot €400.000

9.900

39%

52.400

50%

1.389.300

34%

- boven €400.000

4.900

19%

22.700

21%

718.600

17%

huurwoning

28.000

52%

64.200

38%

2.876.000

41%

- tot kwaliteitskortingsgrens

8.900

32%

17.000

26%

725.700

25%

- tot aftoppingsgrens

11.700

42%

30.000

47%

1.440.900

50%

- tot liberalisatiegrens

4.000

14%

9.900

15%

476.700

17%

- boven liberalisatiegrens

3.400

12%

7.300

11%

232.800

8%

totaal bewoonde woningen

53.600

100%

169.900

100%

6.996.500

100%

Bron: WoON 2009

55

56

NOTAWONEN071

Toename woningvoorraad

saldo meer woningen onttrokken (door bijvoor­

De woningvoorraad is in Leiden in de periode

beeld sloop of functieverandering) dan er toe­

tussen 1990 en 2009 toegenomen met 7.436

gevoegd zijn. In 2009 is per saldo een behoorlijk

woningen. Met name tussen 1990 en 2000 werden

aantal woningen toegevoegd. Dat zien we terug

veel woningen gebouwd. In de afgelopen tien jaar

in het migratiepatroon. Na jaren met een sterk

is de voorraadontwikkeling beperkt van omvang

negatief binnenlands migratiesaldo was 2009

geweest. De nieuwbouwproductie was beperkt

een jaar waarin per saldo nauwelijks inwoners uit

en bovendien zijn veel woningen aan de voorraad

Leiden vertrokken.

onttrokken. In de periode 2006 – 2008 zijn per Ontwikkeling drie leeftijdsgroepen in de Leidse bevolking (aantallen *1000).

In de afgelopen 10 jaar bestond de nieuwbouw in

na de periode 1990-1994. In de samenstelling van

Leiden voor 45% uit eengezinswoningen. In de 10

de nieuwbouw is geen verschuiving te zien. Het

jaar daarvoor (1990-1999) was dit 44%. Het aan­

aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw is

deel koopwoningen in de nieuwbouw is in de afge­

vrijwel gelijk gebleven. Wat wel zichtbaar is, is een

lopen 10 jaar met 80% veel hoger geweest dan in

afname van de omvang van de nieuwbouw. In het

de periode 1990-1999. Toen was het aandeel 63%.

begin van de jaren negentig werden er duidelijk

In de Staat van Leiden is geconstateerd dat er een

meer woningen gebouwd dan in de periode daar­

verschuiving opgetreden is in het migratiepatroon,

na. Dit zal een effect hebben gehad op de mate

namelijk een toename van het vertrek van gezinnen

waarin gezinnen wegtrekken uit de gemeente.

NOTAWONEN071

Bijlage 2 d  emografische ontwikkelingen

In de actuele prognose schommelt het aantal jeugdigen onder de twintig tot 2030 rond de 24

Inwoners

à 25 duizend. Het aantal 65-plussers neemt in

Volgens de actuele bevolkingsprognose groeit de

diezelfde periode duidelijk toe: van 15,3 duizend

omvang van de bevolking in de Randstad meer dan

in 2012 tot 19,7 duizend inwoners in 2020 en

eerder werd verwacht. Dit geldt ook voor Leiden.

24,0 duizend in 2030. Dat betekent dat hun

Op 1 januari 2012 had Leiden 118,7 duizend

aandeel toeneemt van 13% in 2012 tot 20%

inwoners. In de prognose groeit de Leidse bevol­

in 2030. Dit zal consequenties hebben voor

king tot ongeveer 121 duizend in het jaar 2020 en

de vraag naar levensloopgeschikte woningen

tot ongeveer 125 duizend inwoners in 2030.

en woningaanpassingen.

Vergrijzing en ontgroening Ontwikkeling drie leeftijdsgroepen in de Leidse bevolking (aantallen *1000).

80

80

70

70

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

2012 ■ jonger dan 20

2020 ■ 20-64

2030 ■ 65+

0

57

58

NOTAWONEN071

Bijlage 3 Maatschappelijke trends

heid over de toekomstbestendigheid van de hypo­ theekrenteaftrek speelt een rol. Dit heeft als gevolg

Opleidingsniveau

dat investeerders/ projectontwikkelaars terug­

Van de bevolking van 15 tot en met 64 jaar heeft

houdender zijn geworden omdat afzet niet meer

44% in 2011 een hoog opleidingsniveau, dat is

automatisch gegarandeerd lijkt. Daarbij is de ver­

hoger dan in 2002. Het aandeel inwoners met een

wachting dat de koopkracht de komende jaren

laag opleidingsniveau ligt rond de 21 à 23%, het

daalt als gevolg van de recessie.

aandeel met een middelbaar opleidingsniveau ligt

Dit vraagt om consument gericht bouwen.

rond de 33%.

Particulier opdrachtgeverschap is een goed voorbeeld hiervan. Daarnaast willen wij zoeken

Terug naar de stad

naar andere, goedkopere en laagdrempeligere

Steden en stedelijk wonen zijn weer populair na

manieren om de vraag van de consument meer

een tijd van suburbanisatie. Vooral steden met een

centraal te stellen.

aantrekkelijke (historische) binnenstad, een hoog voorzieningenniveau (waaronder cultuur) en een

Verschuiving vraag

gunstige ligging. Leiden scoort op alle drie deze

Als gevolg van de crisis zijn de hypotheekvoor­

elementen goed. Het CBS voorspelt een trek van

schriften sterk aangescherpt. Door de wens de

zo’n miljoen mensen naar de Randstad.

staatschuld te verlagen staat de hypotheekrente aftrek onder druk. Gevoegd bij de dalende huizen­

Meer functiemenging

prijzen geeft dit een verschuiving in de vraag van

Nieuwe technologische ontwikkelingen hebben

koop- naar huur en van duurdere woningen naar

ervoor gezorgd dat werk, wonen, recreëren en

minder dure woningen te zien.

zorgen (bijvoorbeeld voor kinderen) steeds minder aan vaste tijden en locaties onderworpen zijn.

Bezuinigingen

Dit heeft gevolgen voor het ruimtebeslag (functie­

Zowel kabinet als gemeenten voelen zich genood­

scheiding vraagt meer fysieke ruimte) en voor het

zaakt fors te bezuinigen en inkomsten te genereren.

huidig en toekomstig karakter van veel woonwijken

Dat betekent dat er veel minder middelen zijn voor

(meer functiemenging). Functiemenging heeft als

investeringen in woningbouw en gebiedsontwikke­

voordeel dat het de sociale veiligheid versterkt

ling, dat verhuurders van meer dan 10 woningen

(wonen boven winkels). Een compacte stad zorgt

met een forse aanslag te maken krijgen en

voor draagvlak onder de voorzieningen wat juist in

de investeringscapaciteit van corporaties, door

deze tijden van crisis en bezuinigingen des te

deze en andere heffingen en maatregelen,

belangrijker is.

flink is aangetast.

Van dynamische woningmarkt naar statische

Kleinschalige projecten

woningmarkt

De afgenomen investeringscapaciteit bij zowel

Als gevolg van de crisis is de mobiliteit op de

gemeente, corporaties (vennootschapsbelasting,

woningmarkt sterk teruggelopen. De belangstelling

huurtoeslag, beperkingen staatsteun) als markt­

voor koopwoningen is sterk gedaald. Niet alleen

partijen (verminderde afzetmogelijkheden) én

door de strengere hypotheekvoorschriften maar

de beperkte ruimte in Leiden vragen om een ver­

ook omdat het kopen van een huis in deze tijden

kleining van de schaal van woningbouwprojecten.

eerder lijkt bij te dragen aan het vergroten van schulden, dan aan vermogensvorming, zoals dat in

Groeiend belang van duurzaamheid

de jaren hiervoor wel het geval was. De dalende

In het woonbeleid kunnen wij in belangrijke mate

huizenprijzen zijn hier debet aan. Ook de onzeker­

bijdragen aan een duurzame toekomst door het

NOTAWONEN071

stimuleren van energiebesparende maatregelen, het gebruik van duurzame materialen bij nieuw­ bouw en renovatie en door rekening te houden met de toekomstbestendigheid van huidige (hergebruik) en nieuwe bouwwerken. Globalisering en internationalisering Globalisering en internationalisering betekenen dat Leiden in haar woonbeleid rekening moet houden met een toenemende vraag naar woningen van vooral internationale studenten en kenniswerkers. Lokalisering Als reactie op globalisering zien wij tegelijkertijd dat de kwaliteit van de buurt en directe leef­ omgeving weer aan belang wint. Daarbij gaat het zowel om de aanwezigheid van voorzieningen (cultuur, welzijn, zorg, etc) als om “schoon, heel en veilig”. Nieuwbouw, renovatie en functiemenging moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit, de kwaliteit van de woning zelf en de leefbaarheid. Reactie op bureaucratisering en schaalvergroting; De afgelopen periode heeft een sterke nadruk op verantwoording en schaalvergroting laten zien. Langzamerhand wint het inzicht terrein dat deze in een aantal gevallen in de praktijk hun doel (versterking effectiviteit en efficiency) voorbij zijn geschoten. Teveel aandacht voor regels en adminis­ tratie kunnen belemmerend en kostenverhogend werken voor onderhoud en productie van woningen. Vandaar dat wij ons steeds willen blijven afvragen welke regels en voorschriften echt noodzakelijk zijn.

59