Quick Scan Leiden Wonen
Quick Scan Leiden Wonen
Geurt Keers Martin Klapwijk In opdracht van BVR Utrecht, juni 1999
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl
Inhoud 1
Inleiding ..............................................................................................................1
2
Woonperspectief Leiden ...................................................................................2
3
2.1
Van Leiden-stad naar Leiden-regio ............................................................2
2.2
Uitbreidingspotenties ..................................................................................2
2.3
Centrumfunctie Leiden................................................................................3
2.4
Woonmilieus in Leiden-stad........................................................................3
2.5
Herstructurering ..........................................................................................4
2.6
Lokale en regionale samenwerking ............................................................4
2.7
Sociale doeleinden......................................................................................6
2.8
Woningmarktonderzoek ..............................................................................6
Woningbehoefte en capaciteit............................................................................7 3.1
Woningbehoefte ..........................................................................................7
3.1.1
Vinex-periode 1995-2005.................................................................7
3.1.2
De VINAC-periode 2005-2010 .........................................................8
3.1.3
2010-2030 ........................................................................................8
3.1.4
Woningbehoefte raming 1997 ..........................................................8
3.1.5
Kwaliteit ............................................................................................9
3.1.6
Samenvatting Woningbehoefte........................................................9
3.2
Capaciteit ....................................................................................................9
3.2.1
Overzicht van locaties ......................................................................9
3.2.2
De kwaliteitsvraag ..........................................................................10
3.3
Woningbehoefte en Capaciteit..................................................................11
Bijlage I: Huishoudensprofiel……………………………………………………………12 Bijlage II: Profiel Woningvoorraad……………………………………………………...15
0
1 Inleiding In opdracht van de gemeente Leiden heeft BVR een Quick Scan verricht ten behoeve van een ontwikkelingsvisie voor de gemeente Leiden. Hierbij is ondersteuning gevraagd aan RIGO Research en Advies voor het onderdeel wonen. De gevraagde ondersteuning betrof een kritische analyse van het beschikbare materiaal over de woningmarkt en kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in Leiden en de Leidse Regio met als tijdshorizon het jaar 2030. In deze rapportage wordt eerst op basis van een lezing van het beschikbare materiaal een schetsmatig perspectief gegeven op wonen in Leiden en de Leidse regio. Vervolgens wordt een cijfermatige analyse geboden van de woningbehoefte en -capaciteit in Leiden en de wijdere regio.
1
2 Woonperspectief Leiden In dit hoofdstuk wordt schetsmatig een perspectief geschetst op wonen in Leiden en de Leidse Regio.
2.1 Van Leiden-stad naar Leiden-regio Schaalvergroting is niets nieuws: van stad naar regio; nu van regio naar netwerksteden. De Leidse regio kan worden bezien als onderdeel van verschillende ‘stedelijke velden’ (regio’s Amsterdam en Haarlem, kernen in duin- en bollenstreek en groene Hart, de wijdere Randstad). Dat biedt veel kansen gelet op de kwaliteiten van ligging (nabij recreatiegebieden als kust, Kagerplassen, Groene Hart) en woongebied. De ‘maat’ van Leiden als middelgrote stad als ook de maat van de Leidse regio is een goede schaal voor het creëren van een goed woonklimaat, goede voorzieningen, zonder dat dit leidt tot de drukte van de grote stad. De gesignaleerde beperkte uitbreidingsmogelijkheden binnen de Leidse regio leiden op termijn onvermijdelijk tot tot meer uitbreiding buiten regio (Bollenstad, Leiden-Haarlem, Haarlemmermeer). Ook dat is qua trend niets nieuws. Alom wordt de schaal onafwendbaar groter. Ook nu werkt het deels al zo: men woont in Leiden en werkt in Schiphol, Den Haag of Amsterdam. De beroepsbevolking in de regio is groter dan werkgelegenheid. Leiden fungeert als aantrekkelijker en ook goedkoper woongebied dan bijvoorbeeld Den Haag. Dit wordt deels versterkt doordat Leidse afgestudeerden elders in de Randstad werk vinden, maar geen aantrekkelijke woning kunnen bemachtigen en dus in Leiden blijven wonen, centraal in de Randstad, makkelijk ook voor verandering van baan in de Randstad.
2.2 Uitbreidingspotenties Binnen de regio ontstaan in potentie nieuwe knopen of centra op kruisingen van infrastructuur: van oost naar west de Rijn-Gouwelijn en van noord naar zuid de 2 rijkswegen. Op die knopen kunnen nieuwe stadssubcentra worden gerealiseerd met een mix van functies: kantoren, voorzieningen en wonen. Voor uitbreidingsbehoefte binnen de regio vanaf 2003/2005 tot 2010 zijn zowel Valkenburg en Grote Polder nodig. Valkenburg heeft een maximale capaciteit van 9.000 woningen (mix van stedelijk, gemengd en villa) in een hoge dichtheid. In de krappe woningmarkt en gegeven de nabijheid tot de duinen lijken zulke hoge dichtheden wel haalbaar. Anderzijds gaat de woningvraag in de richting van gemiddeld grotere woningen en vooral van rij- naar half- en vrijstaande woningen. Dit betekent toch lagere dichtheid. Grote Polder moet als “Ypenburg” worden ontwikkeld, hoog waardig voor kantoren en bedrijven en wonen. Langs de A4 is een hele opwaardering van de oostflank van Leiden en de Leidse regio nodig. Dit biedt vast ook mogelijkheden voor verdichting.
2
Op termijn, vanaf 2010 of mogelijk al eerder, is voor wonen verstedelijking in de Bollenstreek (Bollenstad) nodig, ook voor toplocaties. Een andere, vaak vergeten, optie is het ontwikkelen van de as Leiden - Alphen aan de Rijn. Het is nu een betrekkelijk rommelige corridor waar “met rood” ook groen kan worden opgewaardeerd. Zulk een ontwikkeling is ook nodig om het draagvlak voor de Rijn-Gouwelijn te vergroten. En een sterkere oostkant zorgt voor een meer evenwichtige stadsregio.
2.3 Centrumfunctie Leiden De centrumwinkelfunctie van de binnenstad van Leiden is matig zo wordt gezegd; er zijn veel subcentra met vergelijkbaar aanbod. Toch is het druk in centrum en zijn alle belangrijke winkels en warenhuizen aanwezig. Het is een klassiek beeld van de ‘ontmenging’ van doelgroepen en de opkomst van subcentra (middenklasse in Leiderdorp, Top en middenklasse in Wassenaar, Oegstgeest). Doordat Leiden weinig hoge status wijken heeft, zijn eigen “PC Hoofdstraten” ook niet van de grond gekomen. In de Binnenstad is parkeerproblematiek niet goed opgelost. Vergelijk bijvoorbeeld Haarlem, waar diverse parkeergarages zijn, of zijn gepland aan de randen van de binnenstad. Het werven van winkels die de hogere segmenten als doelgroep hebben, is een kwestie van langere adem. Het vergt de upgrading van delen van de woningvoorraad en andere maatregelen om het woonklimaat te verbeteren, imagoverbetering, nieuwe attracties etc. Oude doelgroepen worden niet meer teruggewonnen met voorzieningen die zij zelf al dichterbij hebben. Vergelijk Amsterdam, waar de “oude gegoeden” van de Kalverstraat hoogstens nog eens terugkomen als ‘dagtoerist’. Recreatief winkelen kan ook elders. Een historische omgeving is maar een van de mogelijke attractiefactoren. Door minder rijk verleden heeft Leiden een compactere opbouw van wijken rondom het centrum, vergeleken met bijvoorbeeld Haarlem. Verkeersperikelen zijn eerder aan de orde, niet alleen in de binnenstad, maar ook elders. Voor leefbaarheid en een goed woonklimaat dat meer en meer gewenst wordt is een goed aanpak van verkeersproblematiek in de gehele bestaande stad zeer belangrijk.
2.4 Woonmilieus in Leiden-stad Leiden is er in het verleden onvoldoende in geslaagd woonmilieus voor hogere inkomens groepen te bouwen. Hoge statuswijken uit 19e eeuw zijn in Oegstgeest te vinden. Grote delen van middengroepen heeft men ook niet kunnen vasthouden. Er is veel uitstroom geweest naar Leiderdorp en Alphen aan de Rijn. Dat maakt de herstructuring van de woningvoorraad en woonomgeving mede om hogere inkomensgroepen aan te trekken of te behouden tot een lastige opgave. Om beperkte kwaliteit van veel woonmilieus heeft men Leiden de rug toe gekeerd. Het zwakke imago is daarmee ook stevig in de regionale marktgezet. In de Leidse regio zijn er tekorten aan woningen in ‘centrummilieus’ en in ‘suburbane randmilieus’. Die behoefte blijft ook sterk tot 2030. In randmilieus verandert
3
de behoefte in belangrijke mate van rijwoning naar vrijstaande woningen. In centrummilieus is er zowel vraag naar grondgebonden woningen (stadshuizen) als naar betere appartementen. In tussenmilieus zijn er potentiële overschotten aan vooral kleine portiekflats en kleine rijwoningen. Tegenover een dreigend overschot aan portiekflats staat een tekort aan comfortabeler appartementen.
2.5 Herstructurering Vernieuwing met herdifferentiatie van de woningvoorraad is bij verruiming van de woningmarkt onafwendbaar. Minder gewilde woningen komen dan leeg te staan. Groningen is hierbij het voorland van Leiden: er is leegstand nodig om te kunnen vernieuwen, net als bij de stadsvernieuwing in de jaren ’70. Herdifferentiatie is ook wenselijk om te grote clustering van kansarmen tegen te gaan en huishoudens die hun woonsituatie binnen Leiden willen verbeteren ook meer kans te geven. Verdunning, extensivering van bestaande woonwijken is in naoorlogse wijken niet tegen te houden en ook wenselijk. Meer ‘sub-urbane karakteristiek’ is noodzaak om op termijn wijken in de markt te houden. De mate van extensivering is ook afhankelijk hoe wordt gerekend: 3 kleine portiekwoningen samenvoegen tot 1 herenhuis is een vermindering van 66%. Bedenk echter dat de huisvestingscapaciteit veel minder afneemt: bijvoorbeeld 3 alleenstaanden versus een gezin met 1 kind.
Mogelijke ingrepen voor herdifferentiatie en verbetering van woonwijken Woning
Woonomgeving
•= privatiseren openbaar snippergroen sloop-nieuwbouw (sociaal en markt) •= herinrichting openbaar gebied nieuwbouw op school-, parkeerterrein e.d. •= kwaliteitsverbetering openbaar gebied verbetering huur- en koopwoningen (groen/verharding/straatmeubilair) upgrading (verbeteren en samenvoegen •= huurwoningen, verhuren in duurder segment of •= speelplaatsen toevoegen/verbeteren verkopen of huur-koopformule) •= attractiepunt of woningen in wijkpark •= verkopen huurwoning (in combinatie met •= verbetering voorzieningen privatisering openbaar snippergroen) •= verbetering ecologische aspecten •= herbestemming garageboxen (verbouw of sloop •= maatregelen voor sociale veiligheid voor wonen of werken) Het pakket van maatregelen vormt zich in relatie tot de concrete wijk. Bepaalde typen ingrepen die verband houden met woningdifferentiatie dienen een zekere schaal te hebben. Wil verkoop van woningen effect hebben op de differentiatie en ook uitstralen, zal niet één woning in een blok maar een heel blok of een deel van een langere straat moeten worden genomen. De locatie in de wijk is ook van belang voor het succes van verkoop en uitstralingseffecten op de wijdere omgeving in en buiten de wijk. Aanpak van een rand van de wijk verbetert ook ‘het visitekaartje’ van de wijk. Aanpak van een centrale as door de wijk heeft eenzelfde effect maar straalt ook uit op woonstraten aan weerszijden. Voor planontwikkeling is het raadzaam aan te sluiten bij lopende projecten en initiatieven en visies van andere betrokkenen in de wijk. •= •= •= •=
Bron: RIGO Research en Advies
2.6 Lokale en regionale samenwerking Herdifferentiatie vereist een regionale strategie van gemeenten en corporaties. In beginsel kunnen er veel sociale huurwoningen wordt verkocht of gesloopt of
4
samengevoegd. De voorraad is veel groter dan de afnemende doelgroep. Voor toegankelijkheid van woonmilieus voor de doelgroep van lage inkomens mogen in gewilde milieus, waar dikwijls weinig sociale huurwoningen staan zoveel mogelijk huurwoningen worden behouden.
Beleidsopgave en afstemming van beleid voor de volkshuisvesting in de regio Leiden Regio
•=
•= •= •=
•= •= Tussen gemeent en
Meer luxe eengezinskoopwoningen in suburbane woonmilieus, mede voor gedifferentieerde wijken ook nieuwe koopwoningen in de middeldure en goedkope sector Kleinschalige toevoeging van appartementen in koop- en huursector (mede voor ouderen) Dreigende overschotten aan portiek- en galerijflats in de huursector aanpakken met herdifferentiatie en verbetering van woningen en woonomgeving Selectieve verhuisbewegingen naar inkomen tegengaan door ook in de nieuwe uitleg sociale huur te bouwen en door in te ‘herstructureren’ wijken koopwoningen te bouwen en een deel van de bestaande huurwoningen in koopwoningen om te zetten Bij voldoende huisvesting van de doelgroep kunnen veel woningen uit de sociale huurvoorraad voor herdifferentiatie in aanmerking komen geleidelijke kwaliteitsverbetering van de gehele (sociale)voorraad inclusief de woonomgeving
RANDEN •= gedifferentieerde woningbouw in alle segmenten, ook sociale huur •= zoveel mogelijk behoud van de betrekkelijk bescheiden betaalbare sociale huurvoorraad LEIDEN
•=
voorkomen segregatie in uitbreidingen door bouw sociale huurwoningen, ook van belang voor vernieuwing van de sociale voorraad •= herdifferentiatie en verbetering voorraad en woonomgeving portiek- en flatwijken ‘in de richting’ van suburbane woonmilieus met minder sociale huur, meer koopwoningen, meer eengezinswoningen, meer eigen groen, minder concentratie lage inkomensgroepen •= zoveel mogelijk behoud sociale huurvoorraad in de sub-urbane kernen/delen NIEUWBOUW IN LEIDEN EN RANDGEMEENTEN •= veel koopwoningen bouwen in sub-urbane milieus in alle segmenten met een accent op de dure sector Binnen gemeent en
RANDEN
•=
afstemmen behoud sociale huurvoorraad en gedifferentieerde nieuwbouw tussen corporaties
LEIDEN
•= •=
afstemmen herdifferentiatie, verkoop en nieuwbouw sociale huur en behoud betaalbare voorraad tussen corporaties afstemmen behoud sociale huurvoorraad in de suburbane kernen/delen van de gemeenten tussen corporaties
Bron: RIGO Research en Advies
In wijken waar er te veel staan en leegstand dreigt moet de huurvoorraad worden geherdifferentieerd. Voor toegankelijkheid van nieuwe woonmilieus moet nieuw-
5
bouw ook in de sociale sector mogelijk blijven. Dat vereist afstemming tussen gemeenten en corporaties onderling. Bij VINEX-afspraken is al overeengekomen dat Leiden meer koopwoningen bouwt op binnenstedelijke locaties en dat andere gemeenten van het gewest meer sociale huurwoningen realiseren. Dat is een strategie die ook op beheer- en vernieuwing van de sociale huursector kan worden toegepast. Locatie ontwikkeling buiten Leiden kan ook aanvullende strategie vereisen; bijvoorbeeld voor Valkenburg en Grote Polder een ontwikkelingsmaatschappij waarin ook Leiden aandelen heeft.
2.7 Sociale doeleinden Voor sociale doeleinden is fysieke stedelijke vernieuwing niet voldoende. Kansarmen meer perspectief geven lukt niet met “stenen stapelen”. Specifiek sociaaleconomisch beleid voor die doelgroepen is nodig (meer ondersteuning op scholen met veel kinderen uit kansarme gezinnen, specifiek welzijn- en politiewerk gericht op die groepen, niet zomaar een buurthuis of een wijkagent)
2.8 Woningmarktonderzoek Er is geen actueel onderzoek naar de woningbehoefte in Leiden en de Leidse regio. Lopend woningmarktonderzoek van Companen baseert zich sterk op landelijk onderzoek. Voor een onderbouwd woonperspectief is actueel woninmarktonderzoek nodig, dat ook op wijkniveau inzicht geeft in bewoning en verhuisdynamiek in kwalitatieve en kwalitatieve zin.
6
3 Woningbehoefte en capaciteit Blijft in de Regio Leiden de woningbouwcapaciteit achter bij de vraag? Met andere woorden: is Valkenburg nodig voor 2005?
3.1 Woningbehoefte 3.1.1 Vinex-periode 1995-2005 De VINEX-taakstelling voor de periode 1995-2005 voor de Leidse regio is gesteld op 11.672 woningen (projectgroep VINEX 1995). Hiervan moet 4.655 gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied, terwijl 2.400 woningen ten behoeve van de Leidse regio zullen worden gebouwd in Voorhout. Binnen de Leidse regio zelf moet dus plaats worden gevonden voor 9.272 woningen.
1995-2005 VINEX uitbreiding in Leidse Regio -
TOTAAL
11.672
-
Waarvan Voorhout
2.400
-
TOTAAL excl. Voorhout
9.272
-
BSG Regio Leiden
4.655
TOTAAL in Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek
18.638
Bron: Projectgroep Vinex, ‘Vinex Leidse Regio’, oktober 1995
In binnenstedelijk gebied (=bestaand stedelijk gebied) in de Leidse regio moet ongeveer 40% worden gerealiseerd, of 50% als we ervan uitgaan dat de 2.400 woningen in Voorhout kunnen worden gerealiseerd. De VINEX-ramingen zijn gebaseerd op woningbehoefte cijfers uit 1992 (Trendbrief). In 1995 zijn deze cijfers naar onder bijgesteld. Met name voor Zuid-Holland is dit verschil groot. Op basis van dit cijfer zou de Leidse uitbreidingsbehoefte met ongeveer 75% kunnen worden bijgesteld: van 11.672 naar ongeveer 8.754.
1992-raming
1995-raming
Verschil
Nederland
645.000
595.000
92%
Zuid-Holland
131.000
99.400
76%
Bron: Trendbrief 1995
7
3.1.2 De VINAC-periode 2005-2010
De uitbreidingsbehoefte voor de VINAC is nog niet geheel duidelijk maar wordt in de gebiedsuitwerking van het Samenwerkingsorgaan Leidse Regio (31 mei 1999) geraamd op ca. 4.000. Dit spoort ongeveer met de berekening die is te maken op basis van de Structuurvisie (1992). Hierin wordt het getal genoemd van 11.000 woningen voor de periode 2000 – 2015. Bij de VINEX-operatie wordt ervan uitgegaan dat 2/3 wordt gerealiseerd voor het jaar 2000 en 1/3 in de periode 2000-2005. Gegeven de totale VINEX-opgave van ruim 11.000 woningen in de Leidse regio, zal dus in de periode 2000-2005 ca. 3.000 woningen worden gerealiseerd. Op basis van de raming uit de Structuurvisie (met zijn andere tijdsafbakening) resteert dan een woningbehoefte 2005-2015 van 11.000 – 3000= 8.000. De helft hiervan kunnen we toedelen aan de periode 2005-2010, is dus ongeveer 4.000 woningen. 3.1.3 2010-2030 Voor de periode 2010-2030 wordt in de Gebiedsuitwerking (Samenwerkingsorgaan Leidse Regio 1999) nog een behoefte voorzien van ca. 16.000 woningen bij ‘hoog scenario’ en 10.200 bij ‘laag scenario’. Het hoge scenario wordt gekenmerkt door een hoge economische groei en, als gevolg daarvan, veel buitenlandse migratie en vraag naar kwalitatief goede woningen. In het lage scenario is er een lage economische groei en weinig buitenlandse immigratie. Bij de berekening van deze getallen is ervan uitgegaan dat de behoefte in de Leidse Regio ongeveer 60% omvat van de Leidse Regio en Duin- en Bollenstreek samen. Daarnaast wordt in het rapport ‘Ruimtebehoefte Zuidvleugel’ van Kolpron een uitval voorzien in binnenstedelijk gebied in de Leidse Regio en Katwijk van 3.000 tot 8.000 woningen. Deze woningen zullen dus in uitbreiding moeten worden teruggewonnen. In totaal gaat het hier dus om een bandbreedte van ca. 13.400 tot 24.000 woningen (incl. Katwijk). 3.1.4 Woningbehoefte raming 1997 Het meest recente beeld van de woningbehoefte krijgen we uit onderstaande VROM-cijfers van 1997. Deze cijfers suggereren dat in de periode 1995-2010 de groei van de woningvoorraad de behoefte ruimschoots dekt. Prognose groei woningvoorraad
Prognose groei gewenste woningvoorraad
1995-2000
4.767
4.352
2000-2005
4.294
3.969
2005-2010
2.219
2.399
11.280
10.720
TOTAAL Bron: DGVH Woningmarktinformatie 1997
8
3.1.5 Kwaliteit De woningmarkt vraag steeds meer kwaliteit. Uit NVB gegevens (1997) blijkt dat in Nederland 57% van de potentiële huizenkopers bereid is meer dan fl 300.000 voor een koophuis te betalen en 27% meer dan fl. 360.000. Gemiddeld is een Randstedeling bereid fl. 330.000 te betalen (Nederland: fl. 324.000). De vraag switcht meer en meer van de rijwoning naar twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen. Dit heeft onvermijdelijk gevolgen voor dichtheden: in plaats van 30 woningen per ha, zal rekening moeten worden gehouden met 25 of minder woningen per ha. Hierdoor stijgt dus de behoefte aan ruimte weer. Daarnaast vraagt dit om extensivering van de woningvoorraad in bestaand stedelijk gebied (bijvoorbeeld samenvoegen van portiekwoningen). 3.1.6 Samenvatting Woningbehoefte
Programma
VROM-cijfers
Verschil
1995-2005
11.672
8.500
3.000
2005-2010
4.000
2.400
1.600
2010-2030 -
Uitbreiding
-
Extensivering BSG (incl. Katwijk)
10.200-16.000 3.000-8.000
TOTAAL ca.
29.000- 40.000
3.2 Capaciteit 3.2.1 Overzicht van locaties In opeenvolgende plannen zijn nogal wat locaties voor woningbouw afgevallen. Daarentegen laten recente inventarisaties zien dat in bestaand stedelijk gebied in alleen de gemeente Leiden nog capaciteit voor 3.000 woningen te vinden is. Wellicht is eenzelfde aantal nog te vinden in de omliggende gemeenten. Een overzicht: Locatie
Capaciteit
Genoemd in:
Boterhuispolder
1.400
Structuurvisie
Papenwegse polder
2.400
Structuurvisie
Merenwijk-Noord
375
Structuurvisie
Stationsgebied/
750
Structuurvisie
2.250
Structuurvisie
AFGEVALLEN
Spoorzone Sassenheim Voorhout-Stations
9
Locatie
Capaciteit
TOTAAL AFGEVALLEN
7.175
BSG
4.655
TOTAAL
4.655
Genoemd in:
VINEX
UITLEG Merenwijk
34
VINEX
906
VINEX
750 – 1030
VINEX/structuurvisie
Morsebel
308
VINEX
Starrenburg
730
VINEX
Krimwijk
600
Structuurvisie
Oostvlietpolder
-
Structuurvisie
Veenderveld-Oost
-
Structuurvisie
Boonrak/Rhijnfront
-
Structuurvisie
Leyhof Broek- en Simontjespolder
TOTAAL
3.328- 3.608
2005-2030 Vliegveld Valkenburg
5.000 – 9.000
‘Oostflank’ (incl. Grote Polder)
2.000-6.000
BSG (alleen gem. Leiden) TOTAAL
Structuurvisie/ plan Valkenburg
3.000 10.000-18.000
3.2.2 De kwaliteitsvraag De toenemende kwaliteitsvraag heeft belangrijke consequenties voor de te realiseren bebouwingsdichtheden. De capaciteitsprognoses gaan doorgaans uit van 30 woningen per hectare. Indien in een lagere dichtheid van bijvoorbeeld 25 woningen per hectare wordt gebouwd, daalt de verwachte capaciteit met ongeveer 15%. Op bovenstaande bandbreedte van 10.000 tot 18.000 kan dit aanzienlijk verschil maken. Bij de lagere dichtheden van 25% wordt de totale capaciteitsprognose 8.500-15.300 woningen.
10
3.3 Woningbehoefte en Capaciteit In onderstaande tabel staat de capaciteit afgezet tegen de woningbehoefte. Behoefte volgens programma
Behoefte volgens VROM-cijfers
Capaciteit
1995-2005
11.672
7.500
ca. 8.000
2005-2010
4.000
2.400
2010-2030 -
Uitbreiding
-
extensivering BSG (incl. Katwijk)
TOTAAL
10.000-18.000 10.200-16.000 3.000-8.000 29.000-40.000
18.000-26.000
In de periode 1995-2005 dient zich in het ergste geval al een tekort aan van ongeveer 3.600 woningen. Reeds in deze periode zal de ontwikkeling van Valkenburg nodig zijn Hiermee kan tevens globaal in de woningbehoefte voor de periode 2005-2010 kunnen worden voorzien. Voor de periode na 2010 zal naar nieuwe locaties moeten worden omgezien. Hierbij kan worden gedacht aan: -
de afgevallen locaties alsmede de Duin- en Bollenstreek voor sub-urbane woonmilieus;
-
de Oostflank en de corridor in de richting van Alphen aan de Rijn voor gemengd sub-urbaan en centrum-milieus;
-
de verkeersknooppunten bij de A4 en A44 voor centrummilieus.
11
Bijlage I: Huishoudensprofiel In Figuur 1 zijn de kenmerken van huishoudens (1997) in de gemeente Leiden afgezet tegen die van de omliggende gemeenten Alkemade, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude. Opvallend is de sterke piek bij jonge huishoudens (hoofden tussen de 15 en 34 jaar: in vergelijking met de omliggende gemeenten domineren in Leiden de erg jonge leeftijdsgroepen. Huishoudens tot 74 jaar zijn daarentegen ondervertegenwoordigd, terwijl het aandeel van 75+ huishoudens ongeveer gelijk ligt aan dat in de omgeving. Figuur 1 Huishoudensprofiel Leiden in vergelijking met de omgeving: Alkemade, 1 Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude (1997)
Besteedbaar inkomen
Vergrijzing in 2010 75+
huishoudens 15-34 jaar 2 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0
regio
gemeente
huishoudens 35-45 jaar
huishoudens 55-64
huishoudens 65-74
Vergrijz. in 2010 65-75 jr
Vergrijzing in 2010 55-65 jr
huishoudens 75 plus woningbezetting
Bron: DGVH Woningmarktinformatie 1997 en CBS regionaal inkomensonderzoek 1997
Interessant is ook om te zien dat Leiden in 2010 nauwelijks zal zijn vergrijsd. Dit is ook goed te zien in onderstaande tabel.
1
Gemiddelde woningbezetting Leiden is afgezet tegen de omgeving inclusief Leiden.
12
Bevolkingsopbouw in 2010 (percentages) 0-14 jr 15-24 jr 25-34 jr 35-44 jr 45-54 jr 55-64 jr 65-74 jr >= 75 jr Totaal
Alkemade
17%
13%
12%
15%
16%
14%
8%
6% 100%
Leiden
15%
16%
16%
15%
14%
12%
6%
6% 100%
Leiderdorp
17%
12%
10%
15%
15%
14%
9%
7% 100%
Oegstgeest
19%
11%
9%
16%
16%
13%
9%
7% 100%
Voorschote
18%
10%
10%
18%
16%
13%
9%
7% 100%
Zoeterwoud
18%
13%
11%
16%
16%
14%
8%
5% 100%
Leiden e.o
17%
14%
13%
15%
15%
12%
7%
6% 100%
13
Bijlage II: Profiel Woningvoorraad Figuur 2 geeft het profiel van de woningvoorraad in Leiden in vergelijking met die in de omgeving. De Leidse voorraad is te kwalificeren als: goedkoop, oud, en klein.
Figuur 2: Woningvoorraad Leiden in vergelijking met de omgeving: Alkemade, Leiderdorp, Voorschoten, Oegsgeest en Zoeterwoude recente nieuwbouw 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0
eengezinswoningen
meergezinswoningen tot
grote eengezins huiz.
kleine eengezinshuizen
regio
gemeente
bouwjaar 1971-1990
bouwjaar 1945-1970
koopwoningen in voorraad
huurwoningen in voorraad
meergezinswoningen groot
meergezinswoningen klein meergezinswoningen middel
Bron: DGVH Woningmarktinformatie 1997
14
