Leiden kijkt vooruit en pakt door

Leiden kijkt vooruit en pakt door

Nota Wonen 2020 Inspraakversie 3 juli 2012

Samenvatting Voorwoord ....................................................................................................................3 1. Inleiding .....................................................................................................................................................7 1.1. Aanleiding nieuwe nota...........................................................................................................7 1.2 Doel en werking nota Wonen ................................................................................................7 1.3. Relatie andere beleidsstukken..............................................................................................8 1.4 Samenwerking.............................................................................................................................9 1.5 Rol gemeente ............................................................................................................................ 10 1.7 Leeswijzer.................................................................................................................................. 11 2. Visie en hoofdopgaven .................................................................................................................. 12 2.1 Visie ............................................................................................................................................. 12 2.2 Drie hoofdopgaven ................................................................................................................. 12 2.2.1 Hoofdopgave 1: meer balans tussen de vraag naar en het aanbod aan woningen.................................................................................................................................... 12 2.2.2. Hoofdopgave 2.: investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving......................................................................................................................... 13 2.2.3. Zorgen voor voldoende woningen voor mensen die niet op de particuliere markt terecht kunnen............................................................................................................ 14 3 Leiden kijkt vooruit ............................................................................................................................ 15 3.1 Leiden aantrekkelijke woonstad, stad van ontdekkingen....................................... 15 3.2 Hoofdopgave 1: meer balans tussen vraag en aanbod ............................................ 16 3.2.1 Vraag en aanbod...................................................................................................................... 16 3.2.2 Doelgroepen.............................................................................................................................. 19 3.2.3 Mensen met een beperking ................................................................................................. 27 3.3 Hoofdopgave 2: investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad en leefomgeving............................................................................................................................. 32 3.3.1 Renovatie.................................................................................................................................... 32 3.3.2 Beperking van de energielasten........................................................................................ 32 3.3.3 Duurzaamheid.......................................................................................................................... 33 3.3.4 Leefbaarheid ............................................................................................................................. 34 3.4 Hoofdopgave 3: zorgen voor voldoende woningen voor mensen die niet op de particuliere markt terecht kunnen................................................................................... 37 3.4.1 Sociale voorraad en scheef wonen ................................................................................... 37 3.4.2 Middeninkomens..................................................................................................................... 39 4. Leiden pakt door................................................................................................................................. 40 4.1 Doorpakken in zwaar weer tot 2020............................................................................... 41 4.2 Doorpakken na 2020 ............................................................................................................. 42 4.3 Conclusies, aanbevelingen en acties................................................................................ 45 4.4 Financiën .................................................................................................................................... 48 4.5 Monitor en evaluatie.............................................................................................................. 48 Bijlagen ........................................................................................................................................................ 51

2

Samenvatting   Leiden aantrekkelijke woonstad, stad van ontdekkingen  Een betere balans tussen vraag en aanbod, versterking van de kwaliteit en voldoende  aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen, zien wij als de drie  hoofdopgaven voor ons woonbeleid. Dit is nodig om:   het tekort aan (studenten)woningen in te lopen   te zorgen voor een betere benutting van de sociale voorraad,   ruimte te bieden aan huishoudens met een middeninkomen   de kwaliteit van de woningvoorraad en leefomgeving te verbeteren   te anticiperen op voortschrijdende vergrijzing en extramuralisering van de zorg  Met deze opgaven willen wij bereiken dat Leiden ook in de toekomst een aantrekkelijke  internationale kennisstad blijft met ruimte voor de daarbij bijhorende diversiteit aan  inwoners en leefstijlen.    Onzekere tijden en samenwerking   Niemand weet of er sprake zal zijn van een tijdelijke dip of dat we naar een  fundamenteel andere woningmarkt gaan. De roep om hervormingen in het landelijk  woonbeleid wordt steeds sterker. Voor de realisering van ons woonbeleid zijn wij als  gemeente in hoge mate afhankelijk van andere partijen. Deze ontwikkelingen vragen  dan ook een flexibele houding. Geen knellende kaders voor een lange periode  vastleggen, maar periodiek kijken hoe de woningmarkt zich onder invloed van economie  en rijksbeleid ontwikkelt en wat dat betekent voor  de keuzes die wij in deze nota  maken. Het realiseren van die keuzes vraagt om het faciliteren van kansen waar die zich  voordoen en vooral om investeren in samenwerking en een gezamenlijke drijfveer bij  alle partners die een rol op de woningmarkt kunnen spelen. Ook de regio heeft hierin  een rol. De uitdaging is om met zo weinig mogelijk middelen en ruimtebeslag zoveel  mogelijk te sturen op hogere kwaliteit en kwantiteit van de woningvoorraad en  leefomgeving.    Balans tussen vraag en aanbod  Het tekort aan woningen blijft. Er is sprake van een uitgestelde vraag. Ook op de langere  termijn. Woningen die nodig zijn om onze (toekomstige) inwoners te kunnen  huisvesten. Een evenwichtige bevolkingsopbouw met ruimte voor verschillende  leefstijlen en inkomensgroepen moet het draagvlak onder onze voorzieningen (blijven)  garanderen, zorgen voor voldoende werkgelegenheid en het reservoir bieden aan  vrijwilligers en mantelzorgers dat we met de vergrijzing en bezuinigingen hard nodig  hebben.   De keuze voor een bepaald soort woning, buurt en stad wordt niet alleen ingegeven door  de vraag of deze past bij het inkomen en de levensfase (gezin, alleenstaand, oud/ jong,  student) van de betreffende woningzoekende, maar ook door de vraag in hoeverre deze  appelleert aan haar of zijn belevingswereld. Uit onderzoek van marktonderzoekbureau  Smart Agent blijkt een zekere mismatch tussen de mate waarin bepaalde leefstijlen in  Leiden voorkomen en de woonmilieus die je op basis daarvan zou verwachten. Met de   lopende en toekomstige projecten willen we die meer met elkaar in balans brengen.    

 

3

De veranderingen op de woningmarkt en de bezuinigingen vragen om een sterkere  focus op de vraag van de consument, om kleinschalige projecten, meer aandacht voor  (particuliere) huur en een optimale prijs‐kwaliteitverhouding.   Een betere balans tussen vraag en aanbod is ook nodig met het oog op de  voortschrijdende vergrijzing. Als gevolg daarvan neemt het aantal mensen met een  beperking de komende decennia toe en daarmee de vraag naar voor hen geschikte  woningen. Dit wordt nog eens versterkt door de extramuralisering van de zorg  waardoor mensen met beperkingen (dit geldt niet alleen voor oudere gehandicapten  maar voor alle leeftijdscategorieen) langer in hun eigen huis blijven wonen. Om hierop  te anticiperen is het nodig te investeren in de kwaliteit van de bestaande  “nultredenwoningen” en te stimuleren dat elk nieuw appartement in principe  levensloopgeschikt is.     Versterking van de kwaliteit  Met het oog op woongenot, duurzaamheid en vanwege de beperkte mogelijkheden voor  uitbreiding is het belangrijk naar de toekomstbestendigheid van de bestaande  woningvoorraad te kijken. Bij versterking van de kwaliteit denken wij aan  energiebesparende maatregelen, duurzaamheid, levensloopgeschiktheid en  leefomgeving. De grootste milieuwinst en kostenbesparing (de energielasten zijn in een  periode van tien jaar vrijwel verdubbeld) is te halen door te investeren in de bestaande  voorraad. De corporaties doen de komende periode veel aan  planmatig onderhoud en  renovatie. Particuliere woningbezitters stimuleren we met gerichte campagnes energie  te besparen. Daarnaast moedigen wij hergebruik van bestaand vastgoed en duurzaam  bouwen aan.   Niet alleen de kwaliteit van de woning zelf ook die van de leefomgeving is belangrijk  voor het woongenot van mensen. Sommige wijken scoren hier wat minder goed. Daarom  gaan we door met de wijkontwikkelingsplannen voor Leiden Noord en Zuid West en met  het verbeteren van de leefbaarheid. Dit doen we in nauwe samenwerking met de  woningcorporaties.    Voldoende aanbod voor hen die niet op de particuliere woningmarkt terecht kunnen  Versterking van de slaagkans voor de lage inkomens, zoeken wij vooral in het beter  matchen van inkomens en woningvoorraad onder andere door de bestrijding van  scheefwonen. Leiden ontbeert een volwaardig middensegment. Dit is ook één van de  belangrijkste oorzaken van het scheefwonen. Leiden heeft een redelijk grote sociale  voorraad. Desondanks zijn er flinke wachtlijsten. Dat heeft enerzijds te maken met het  feit dat deze woningen vaak bewoond worden door mensen die qua inkomen niet tot de  doelgroep behoren en anderzijds met het feit dat het aantal mutaties het afgelopen jaar  drastisch is afgenomen. Hierdoor is het voor starters moeilijk om aan een sociale  huurwoning  te komen.   Meer betaalbare en kwalitatief goede woningen voor de middeninkomens is daarmee  ook een manier om de kansen voor de laagstbetaalden te doen toenemen via  doorstroming. Wij denken dat de komende jaren een grote behoefte is aan  huurwoningen met een huur net boven de liberaliseringsgrens (anno 2012 tussen   € 650,‐‐‐850,‐‐). Met de corporaties en de FHLO spreken wij af dat de corporaties bij  liberalisatie en verkoop voorrang geven aan mensen die een sociale huurwoning in  Leiden achterlaten. Daarnaast blijven wij inzetten op 20% sociale huisvesting bij  nieuwbouw in Leiden en 30% in Holland Rijnland.   

 

4

Leiden pakt door  Wij gaan door met de woningbouwprojecten die zijn gestart. Naast het afmaken van de  wijkontwikkelingsplannen Leiden Noord en Zuid‐West betekent dat doorgaan met de  campus Leidse Schans, wonen boven winkels en het ontwikkelen van het stationsgebied.  Tot slot herijken wij de prestatieafspraken en zorgen wij voor investeringscapaciteit via  een Stedelijk vernieuwingsfonds van corporaties en gemeente.     Regeren is vooruitzien. Om ons als stad te blijven ontwikkelen is het nodig dat we over  de horizon van deze crisis kijken naar de kansen die zich na 2020 voordoen. Tussen het  ontwikkelen van woningbouwprojecten en de daadwerkelijke uitvoering zit immers een  groot aantal jaren. Vandaar dat wij ook gekeken hebben naar de ontwikkelkansen voor  de jaren na 2020. In ons actieprogramma hebben wij een onderscheid gemaakt tussen  acties voor de korte termijn (tot 2020) en voor de periode daarna.       

 

5

Voorwoord   Leiden is een aantrekkelijke woonstad, in de ranglijst voor gemeenten staan we op een  mooie nummer 9. Aantrekkelijk willen we blijven voor nu en voor later; een stad met  woningen voor iedereen: voor starters op de huizenmarkt, voor studenten, voor gezinnen,  voor ouderen èn voor mensen die zijn aangewezen op sociale huur. Dat vraagt een  compleet aanbod, doorstroming en een goede markt.     Om Leiden aantrekkelijk te houden als woonstad hebben we extra woningen nodig.  Bovendien moeten we de middeninkomens aan onze stad binden. Ze wonen graag in onze  stad. Doordat er nu te weinig geschikt woningaanbod voor hen is, zien we ze vaak  vertrekken. Jammer, want Leiden moet voor middeninkomens een thuishaven kunnen  blijven. Anderzijds blijft deze groep vaak noodgedwongen te lang in hun, vaak goedkopere,  huurwoningen zitten. Hierdoor stagneert de doorstroming. Scheef wonen is echt een  probleem. Om te zorgen dat onze sociale woningvoorraad vrij komt voor mensen met een  laag inkomen die het echt nodig hebben, bouwen we meer huurwoningen met een  duurdere huur.    Met alleen meer aanbod komen we er niet, het gaat er ook om hoe dat aanbod er uit ziet.  Dat betekent luisteren naar de markt. Wat willen huidige en toekomstige inwoners van  Leiden? Signalen opvangen en vertalen naar aantrekkelijke woningen en buurten, zodat  mensen daadwerkelijk gemotiveerd worden te verhuizen – om een wooncarrière te maken  in onze stad. Ook in de woningmarkt merk je de recessie. Mensen vinden geen passende  woning door gebrek aan aanbod of financiering. Als gemeente kunnen we de crisis niet  stoppen. Wel zien we dat woningcorporaties hun best doen om betaalbaar aanbod op de  huur­ en koopmarkt te brengen. Ook dit zorgt voor doorstroming en geeft mensen de kans  een wooncarrière te maken.     We bouwen nu alles wat we hebben afgesproken, denk aan de woonwijken Nieuw Leyden,  Groenoord, Haagwegwartier en Dieperhout. Als alle huizen straks staan, moeten we niet  achterover leunen. We moeten constant scherp blijven, opletten en plannen maken voor de  volgende generatie. Zodat ook zij – na 2020 – in een mooie aantrekkelijke stad kunnen  wonen. Laten we zorgen dat we ook dan in de top 10 van meest aantrekkelijke steden  staan. Want daar hoort Leiden.   Pieter van Woensel  Wethouder Ruimtelijke Ordening   

 

6

1.

Inleiding 

  Een betere balans tussen vraag en aanbod, versterking van de kwaliteit en voldoende  aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen, zien wij als  hoofdopgaven voor ons woonbeleid. Daarmee lopen wij het tekort aan  (studenten)woningen in, benutten we de sociale voorraad beter, bieden we ruimte aan  huishoudens met een middeninkomen en verbeteren we de kwaliteit van de  woningvoorraad. Hiermee willen we bereiken dat Leiden ruimte biedt aan de diversiteit  aan inwoners en leefstijlen die passen bij het profiel van een  aantrekkelijke  internationale kennisstad.   

1.1.  Aanleiding nieuwe nota  De crisis heeft de woningmarkt veranderd van een dynamische woningmarkt in een  meer statische woningmarkt. Rijkssubsidies zijn afgenomen, de (financiële) speelruimte  van de corporaties is aanzienlijk kleiner door diverse toeslagen en nieuwe regelgeving,  de sociale voorraad neemt af en marktpartijen zien minder investeringsmogelijkheden.  Voor Leiden komt daarbij dat we geen grote uitleglocaties meer hebben.  Zoals  aangekondigd in de Woonvisie 2005 ­ 2015 is onderzoek gedaan naar de woonwensen  van mensen met een beperking, verhuisketens, de vraag naar een‐ en  meergezinswoningen en de particuliere huurmarkt. Het huidige college heeft daar een  onderzoek naar financieel Scheefwonen en een onderzoek naar de behoefte aan  studentenhuisvesting  (in samenwerking met de universiteit en SLS) aan toegevoegd. Al  deze ontwikkelingen hebben geleid tot deze Nota Wonen 2020.    

1.2 

Doel en werking nota Wonen 

In deze nota Wonen geven wij aan welke drie grote opgaven wij dit decennium zien op  het terrein van het wonen en de woonomgeving, de wijze waarop wij deze denken te  realiseren, welke problemen wij hiermee oplossen en wat dat betekent voor de lopende  en toekomstige projecten. We doen uitspraken over de komende jaren en denken na  over de kansen in het volgende decennium.    De nota Wonen dient als kader voor (nieuwe) prestatieafspraken met de corporaties. Zij  fungeert als toetsingsinstrument en handelingsperspectief voor college en raad bij  nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en bouwplannen van corporaties, ontwikkelaars en  beleggers.    Onzekere tijden  Niemand weet of sprake is van een tijdelijke dip of dat we naar een fundamenteel  andere woningmarkt gaan. De steeds sterkere roep om hervormingen in het landelijk  woonbeleid maken ingrijpende maatregelen waarschijnlijk.  Dit vraagt om een flexibele  houding. Geen knellende kaders voor een lange periode, maar periodiek kijken hoe de  woningmarkt zich onder invloed van economie en rijksbeleid ontwikkelt en wat dat  betekent voor  de keuzes die wij in deze nota maken. Het realiseren van die keuzes  vraagt om het faciliteren van kansen waar die zich voordoen en vooral om investeren in  samenwerking en een gezamenlijke drijfveer bij alle partners die een rol op de  woningmarkt kunnen spelen. De uitdaging is hoe we met zo weinig mogelijk middelen   

7

en ruimtebeslag zoveel mogelijk kunnen sturen op hogere kwaliteit en kwantiteit van de  woningvoorraad. 

1.3.  Relatie andere beleidsstukken  In deze nota leggen wij de relatie met Leidse kaderstellende nota’s zoals de  ontwikkelingsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal­Maatschappelijke  structuurvisie 2025, de fysieke structuurvisie Leiden 2025 en de nota Verder met de  Binnenstad.    Lokale kaders  De Stadsvisie: Leiden, Stad van ontdekkingen vormt het overkoepelende kader voor de   sociaal‐maatschappelijke structuurvisie en de ruimtelijke structuurvisie. Deze vormen  op hun beurt weer het kader voor de visies op de verschillende deelterreinen  waaronder deze nota Wonen.    In onderstaand schema als volgt gevisualiseerd:     

      Stadsvisie Leiden, Stad van ontdekkingen  Leiden is een aantrekkelijke woonstad door haar centrale ligging in de Randstad, haar  historische binnenstad met veel monumenten en grachten, haar culturele aanbod (4e  gemeente van Nederland) en de vele kennisinstellingen. Leiden wil deze sterke kanten  nog meer uitventen en zich promoten als “Stad van Ontdekkingen” met als pijlers  internationale kennisstad en cultuurhistorische binnenstad. Bovenstaande betekent dat  de vraag naar woningen hier altijd groot zal zijn én dat Leiden zich vooral wil richten op  de kenniswerkers. De kenniswerkers die wij zo graag huisvesten vormen uiteraard geen   

8

homogene groep. Er zijn verschillen in inkomen, in huishoudsamenstelling en in leefstijl.  Daarom zorgen we voor voldoende variatie in het woningaanbod, in prijsklasse,  typologie en woonmilieus en het bij een aantrekkelijke stad behorende  voorzieningenniveau.      Twee structuurvisies: onderling verbonden  De ruimtelijk structuurvisie en de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie staan op  hetzelfde niveau en zijn onderling met elkaar verbonden. De ‘hardware’ (stenen) en de  ‘software’ (de mensen) kunnen immers niet zonder elkaar. Dit is bij uitstek aan de orde  op het terrein van wonen: een aantrekkelijk woonmilieu heeft invloed op het gedrag van  mensen en het soort woningen dat je bouwt heeft invloed op de mensen die je aan je  stad bindt.    Verder met de binnenstad  Cultuur, historisch erfgoed, economie en uitgaan zijn belangrijke functies in een  aantrekkelijke binnenstad.  Wonen kan deze functies versterken zolang de aard van de  woningen en de daarmee aan te trekken doelgroepen passen binnen het hoofdkarakter  van bepaalde buurten. “Verder met de binnenstad” beschrijft de gewenste  ontwikkelingen in de binnenstad. Een groot deel van de binnenstad blijft als  hoofdfunctie wonen houden. Andere delen krijgen als hoofdfunctie winkels, horeca,  cultuur, uitgaan, werken of een combinatie daarvan. Wonen is  op die plekken  aanvullend of ondersteunend aan die hoofdfuncties.  

1.4 

Samenwerking 

 

Voor de realisering van ons woonbeleid zijn wij als gemeente in hoge mate afhankelijk  van andere partijen. Een speciale rol spelen de woningcorporaties en de Federatie van  Huurdersorganisaties van Leiden en Omstreken (FHLO). De vijf corporaties, Portaal, Ons  Doel, de Sleutels, Ymere en SLS Wonen, hebben gezamenlijk circa 40% van het Leidse  woningbestand in beheer. Zij investeren in de kwaliteit van hun woningen, in de  leefomgeving en in maatschappelijk vastgoed. De FHLO denkt actief met ons en de  corporaties mee over de vraag hoe we in deze stad zorgen voor voldoende betaalbare  woningen voor hen die op de particuliere woningmarkt niet terecht kunnen. Deze  samenwerking vindt onder meer plaats in het Leids Platform Wonen waaraan alle 5 de  corporaties, de FHLO en de Huurdersbelangenvereniging de Eendracht deelnemen. Een  ander platform voor samenwerking is de  Taskforce Studentenhuisvesting. Hieraan  nemen deel  de Universiteit van Leiden, SLS‐Wonen, BRES, de Hogeschool Leiden, PKVW,  DUWO, Syntrus Achmea en de gemeente.    Regio  Als gevolg van het gebrek aan ruimte in Leiden zal het niet lukken iedere student of  kenniswerker aan ons te binden. Voor hen die een voorkeur hebben voor de wat ruimer  opgezette en groenere woonmilieus bieden de omringende gemeenten ook  mogelijkheden. Leiden vormt onderdeel van een veel grotere stedelijke agglomeratie.  Ontwikkelingen in de aangrenzende gemeenten (Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten,  Zoeterwoude,  Katwijk hebben gevolgen voor de vraag naar woningen in Leiden en  andersom.     Het is in de huidige woningmarkt belangrijk de woningbouwprogramma’s van de  gemeenten binnen de Leidse regio goed op elkaar af te stemmen. In plaats van de 

 

9

concurrentie aan te gaan om de koopkrachtige woonconsument, onderzoeken we waar  we elkaar aanvullen en versterken zodat er voor de mensen die wij aan onze regio  willen binden voldoende variatie in het aanbod is. De regiogemeenten spelen eveneens  een rol in het binden van de kenniswerkers aan Leiden en het vergroten van het  draagvlak voor de Leidse voorzieningen. Bewoners van deze gemeenten zijn immers  sterk gericht op Leiden voor openbaar vervoer, winkels, cultuur, sport  en horeca.  Binnen het grotere verband van Holland Rijnland wordt de woonruimteverdeling van de  sociale huurwoningen geregeld waarbij ook speciale afspraken gemaakt zijn voor de  huisvesting van bijzondere doelgroepen waaronder verslaafden en daklozen.  

1.5 

Rol gemeente  

De mogelijkheden van een gemeente om te sturen op kwantiteit en kwaliteit van het  woningaanbod zijn begrensd. De gemeente kan beleidsmatig invloed uitoefenen (via het  woonbeleid, structuurvisies, ruimtelijke ordeningsbeleid, etcetera), via bouw en  woningtoezicht, gronduitgifte/ exploitatie, stedelijke subsidies en privaatrechterlijke  overeenkomsten (zoals het Sociaal Statuut).   Samenwerking is het sleutelwoord. Hierin nemen wij een actieve en scherpe rol.  Daarnaast zien wij onze rol in het woonbeleid vooral als regisserend,  voorwaardenscheppend, faciliterend, toetsend en aanjagend.      Hierbij laten wij ons leiden door:   de lange termijnbelangen (demografische ontwikkelingen zoals verdunning van de    huishoudens,  vergrijzing, extramuralisering van de zorg, duurzaamheid);   de belangen van mensen die op de markt niet terecht kunnen (lage en lage    middeninkomens) én;  het totaaloverzicht van de woningmarkt en de betekenis daarvan voor de stad.    

  1.6 

Tot stand koming visie 

Deze visie is tot stand gekomen in overleg met de vijf Leidse corporaties, de Federatie  Huurdersorganisaties Leiden en omstreken en de Huurdersbelangenvereniging de  Eendracht, vertegenwoordigd in het Leids Platform Wonen.     Ter voorbereiding voor de nota zijn raadscommissie, gemeente, corporaties en FHLO op  excursie geweest naar Groningen om zich te laten inspireren door goede voorbeelden  van compact stedelijk bouwen, functiemenging en wijkaanpak. Deze excursie kreeg een  vervolg in een serie workshops van het Rijnlands Architectuur Platform (RAP) over de  relatie tussen wonen en de ruimtelijke kwaliteit van de stad. Deze workshops  concentreerden zich op de fysieke aspecten van het wonen in Leiden. Wat betekent  Leiden, internationale kennisstad voor het soort woningen, de woon‐ en werkmilieus en  de ruimtelijke kwaliteit van de locaties waar we die woningen en woonmilieus  realiseren? Het resultaat van deze workshops is verwerkt in paragraaf 3.2.2. van deze  nota.    De inhoud van deze nieuwe nota Wonen is tweemaal onderwerp geweest van een  woondebat. Tot slot hebben wij diverse marktpartijen geraadpleegd zoals Achmea  Vastgoed, Proper Stok, De Leeuw makelaardij en Arcadis.    

 

10

1.7 

Leeswijzer  

In hoofdstuk 2 geven wij onze visie weer en leggen wij uit waarom we voor de drie  genoemde hoofdopgaven kiezen. In Hoofdstuk 3 werken wij deze hoofdopgaven nader  uit en leggen we de relatie met Leiden, stad van ontdekkingen, de sociaal ­ maatschappelijke en de ruimtelijke structuurvisie. Hoofdstuk 4 beschrijft onze inzet voor  de komende periode tot 2020 en voor de langere termijn. Wij eindigen met een  overzicht van de belangrijkste conclusies en aanbevelingen,  gevolgd door het  actieprogramma, de financiën, beleidsmonitor en evaluatie. 

 

11

2.

Visie en hoofdopgaven  

2.1 

Visie 

Een betere balans tussen vraag en aanbod, versterking van de kwaliteit en voldoende  aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen zien wij als  hoofdopgaven voor ons woonbeleid. Daarmee bereiken we dat Leiden ruimte biedt aan  de diversiteit aan inwoners en leefstijlen die passen bij het profiel van een  aantrekkelijke internationale kennisstad. 

2.2 

Drie hoofdopgaven 

Woningen voorzien in verschillende functies. Allereerst  voorzien zij in een primaire  behoefte. Daarnaast  dragen de woningen,  de bijbehorende woonmilieus en de mensen  die deze aantrekken bij aan de uitstraling die je als stad wilt hebben. Het eerste betekent  dat er genoeg woningen met voldoende kwaliteit moeten zijn om te beantwoorden aan   de woonbehoefte van de mensen die niet op de markt terecht kunnen. Bij het tweede is  de vraag aan de orde welke woonmilieus en woningbouwprojecten het profiel van   Leiden als stad van ontdekkingen versterken.     Op basis van bovenstaande visie zien wij de volgende drie hoofdopgaven:  1. meer balans tussen vraag en aanbod aan woningen;  2. investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving;  3. zorgen voor voldoende woningen voor mensen die niet op de particuliere  markt terecht kunnen.    Op dit moment zijn vraag en aanbod in Leiden niet in balans. Er is een tekort aan  studentenhuisvesting, evenals aan woningen voor de (lage en hoge) middeninkomens  (anno 2012 >€ 34.085 < circa € 80.000,‐‐). De sociale voorraad neemt af. De bestaande  woonmilieus en woningen sluiten onvoldoende aan bij de diversiteit aan inwoners en  leefstijlen die wij als aantrekkelijke internationale kennisstad willen huisvesten. De  leefbaarheid in sommige buurten moet beter en de kwaliteit van een aantal woningen,  evenals die van de woonomgeving schiet tekort.  Bovenstaande leidt ertoe dat wij het risico lopen op een steeds onevenwichtigere  bevolkingssamenstelling waarin ouderen, “gesettelden” en mensen met een  sociaaleconomisch zwakkere positie oververtegenwoordigd zijn. Als wij de net  afgestudeerden, de jonge gezinnen en de starters niet aan ons binden, is dat slecht voor  de economie, voor het draagvlak onder de voorzieningen en voor de sociale samenhang  in een stad. Juist ook om ervoor te zorgen dat ook de mensen die het minder goed  getroffen hebben voldoende kansen en ondersteuning krijgen (waaronder mantelzorg,  zorg, onderwijs, kans  op werk) is het belangrijk dat we zorgen voor een evenwichtige  bevolkingsopbouw.  Daarom investeren wij ook in deze minder voorspoedige tijden via deze drie  hoofdopgaven in kwaliteit en omvang van de woningvoorraad. Zodat Leiden niet alleen  een rijk verleden maar ook een veelbelovende toekomst heeft. 

2.2.1  Hoofdopgave 1: meer balans tussen vraag en aanbod   De keuze voor een bepaald soort woning, buurt en stad wordt niet alleen ingegeven door  de vraag of deze past bij het inkomen en de levensfase (gezin, alleenstaand, oud/ jong,  student) van de betreffende woningzoekende, maar ook door de vraag in hoeverre deze   

12

appelleert aan haar of zijn belevingswereld.  Recent onderzoek van  marktonderzoekbureau Smart Agent laat zien dat sommige woningen en woonmilieus in  Leiden ondervertegenwoordigd zijn. Dit zijn juist het soort woningen en woonmilieus  die in trek zijn bij de doelgroep van Leiden Stad van Ontdekkingen. Om deze reden  streven wij naar een betere balans tussen vraag en aanbod van woningen en  woonmilieus.   

2.2.2.  Hoofdopgave 2: investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad en  woonomgeving  Om te zorgen voor een betere balans tussen vraag en aanbod is het niet alleen van  belang te investeren in kwalitatief hoogwaardige, duurzame uitbreiding maar vooral  ook in de kwaliteit van de woningvoorraad. Met het oog op duurzaamheid en omdat  Leiden beperkte mogelijkheden heeft voor uitbreiding is het belangrijk naar de  toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad te kijken. Bij versterking van de  kwaliteit denken we aan het energiezuiniger maken van woningen, aan duurzaamheid,  aan wooncomfort, aan hergebruik van bestaand vastgoed en aan levensloopgeschikt‐ heid. De stijging van de woonlasten is voor een groot deel te wijten aan de kosten van  energieverbruik. Bij duurzaamheid gaat het om het stimuleren van het gebruik van  duurzaam materiaal bij nieuwbouw en renovatie en om hergebruik van bestaand  vastgoed (zoals leegstaande kantoren, historisch erfgoed en scholen).      Het toevoegen van kwaliteit is ook nodig om te voorzien in de groeiende vraag naar  levensloopgeschikte woningen. Het aantal 65‐plussers neemt toe: van  15,3 duizend in  2012 tot 19,7 duizend inwoners in 2020 en 24,0 duizend in 2030. Dat betekent dat hun  aandeel stijgt naar 13% in 2012 tot 20% in 2030.   Terwijl we ouder worden blijven we langer jong. Met het stijgen der jaren neemt de kans  op gebreken toe, maar deze openbaren zich gemiddeld gezien pas na het 75e / 80e  levensjaar. Veel mensen leiden na hun 65e nog steeds een actief leven niet gehinderd  door beperkingen. Overigens is binnen de groep ouderen sprake van grote verschillen in  gezondheid en beperkingen. Dit is afhankelijk van de sociaaleconomische positie en  vooral van het opleidingsniveau. Tussen hoog opgeleiden en laag opgeleiden zit  gemiddeld een verschil van 17 jaar  tussen de leeftijd waarin beperkingen zich  manifesteren en 20 jaar als het gaat om een achteruitgang in de gezondheid1. Een groot  deel van de mensen met een laag inkomen heeft een laag opleidingsniveau en woont in  een sociale huurwoning. De kans dat deze groep eerder met beperkingen te maken krijgt  is groot. Dit betekent dat we met de corporaties goede afspraken moeten maken over de  beschikbaarheid van voldoende levensloopgeschikte woningen.    Tot slot  besteden we aandacht aan leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. Nieuwbouw,  renovatie en functiemenging moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke  kwaliteit in de stad, de kwaliteit van de woning zelf en gezonde en leefbare  woonomgeving.   

                                                        

1 Bron: Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut  (lezing congres Scheiden Wonen en Zorg, TU 

Delft, 12 juni 2012 prof.dr. L.J.W. van Wissen) 

 

13

2.2.3.  Hoofdopgave 3: zorgen voor voldoende woningen voor mensen die niet op de  particuliere markt terecht kunnen  Wonen voorziet in een primaire behoefte en is tegelijkertijd een schaars goed, zeker in  Leiden. Dat betekent dat sociale huurwoningen in principe bij die mensen terecht  moeten komen die op een andere manier niet in hun woonbehoefte kunnen voorzien.  Ook de mensen met een (laag) middeninkomen (anno 2012 > € 34.085 < 43.000,‐‐)  kunnen niet op de particuliere markt terecht omdat er te weinig betaalbare woningen  voor hen zijn.   Uit het Rapport Scheefwonen blijkt dat financieel scheefwonen vooral een gevolg is van  inkomensstijging nádat men een sociale huurwoning heeft betrokken. Bij gebrek aan  voldoende alternatieven blijven deze mensen langer in hun sociale huurwoning wonen.  Een uitbreiding van het aantal bereikbare woningen voor mensen met een inkomen  boven de liberalisatiegrens  (anno 2012 > € 34.085,‐‐)  in combinatie met andere acties  om financieel scheefwonen te doen afnemen, kan er tegelijkertijd voor zorgen dat er  meer sociale huurwoningen vrijkomen voor mensen met een laag inkomen.     In het volgende hoofdstuk werken wij deze drie hoofdopgaven verder uit. In hoofdstuk  vier leest u hoe onze visie doorwerkt in beleid en uitvoering.   

 

14

3 

Leiden kijkt vooruit 

Wat betekent Leiden, aantrekkelijke internationale kennisstad voor ons toekomstig  woonbeleid? Hoe spelen we in de huidige context in op de verwachte inhaalvraag naar  woonruimte in deze regio, op vergrijzing, op extramuralisering en op de vraag naar  kwaliteit, energiebesparing en duurzaamheid? 

3.1 

Leiden aantrekkelijke woonstad, stad van ontdekkingen 

Leiden is een internationaal georiënteerde kennisstad die wijd en zijd bekend staat om  haar universiteit, maar die ook veel andere kennisinstellingen herbergt. Leiden heeft als  historische universiteitsstad veel moois te bieden. Al eeuwenlang worden in Leiden  baanbrekende wetenschappelijke ontdekkingen gedaan. Ook heeft de stad al  eeuwenlang een rijk cultureel leven. Dit draagt bij aan het prettige woonklimaat. Mensen  wonen namelijk prettig in een plaats waar geschikte woningen zijn en een goede  leefomgeving is met voldoende voorzieningen. Op een plek waar het veilig is, waar  steeds wat te doen en te zien is, waar ze elkaar ontmoeten en van waaruit andere  plaatsen makkelijk te bereiken zijn.     Kennis is de motor voor groei van werkgelegenheid en welvaart voor iedereen, jong en  oud, laag‐ en hoogopgeleid. In de Leidse regio zetten we ons daarom in voor  voortreffelijk onderwijs voor leerlingen en studenten op alle niveaus, voor commerciële  en maatschappelijke toepassing van kennis, voor aantrekkelijke studentenhuisvesting  en woonmilieus, voor maatschappelijke innovatie en voor de ontwikkeling van een  tweede kenniscluster naast het life science cluster, waarin onderwijs, onderzoek,  ondernemers en overheid gezamenlijk een nieuwe bron van welvaart leveren.     In Leiden gaan we uit van de kracht van de stad, van mensen en van organisaties. Dat uit  zich op allerlei manieren. Zo binden we graag maatschappelijk bewuste, krachtige  mensen aan Leiden door een aantrekkelijke stad te zijn. Ook richten we ons op  versterking van de arbeidsmarkt, vooral met het oog op mensen die (tijdelijk) zonder  werk zitten en we zetten ons in voor maatschappelijke participatie van alle Leidenaren,  met als uitgangspunt “iedereen doet mee”.      In de Woonaantrekkelijkheidsindex2 van de 50 grootste steden van Nederland staat  Leiden op de 9e plaats.3 Uit ander onderzoek blijkt dat de meeste Leidenaren zeer  tevreden tot tevreden zijn over hun woning en woonomgeving. 4     Deze goede resultaten geven geen reden tot achterover leunen. De concurrentie tussen  steden gaat immers verder. De aantrekkelijkheid van onze stad blijft belangrijk voor  onze huidige en toekomstige inwoners, ondernemingen, de universiteit en andere  instellingen. In een aantrekkelijke stad vestigt men zich graag, een groot                                                          

2 De Woonaantrekkelijkheidsindex bestaat uit de volgende indicatoren: kwaliteit van woningen, een 

historische binnenstad, het cultuuraanbod, de nabijheid van natuur, bereikbaarheid, bereikbaarheid van  banen en veiligheid.  3 Atlas voor gemeenten 2012, Marlet.  4 Woon 2009, landelijk onderzoek van het ministerie van VROM.  

 

15

arbeidspotentieel trekt vervolgens bedrijven en dat is goed voor de werkgelegenheid. En  meer banen betekent ook meer mogelijkheden voor mensen zich te ontwikkelen en mee  doen in de maatschappij. We hebben dan ook afgesproken te blijven investeren in de  aantrekkelijkheid van de stad. Dus investeren in mensen, onderwijs, bereikbaarheid, de  binnenstad, cultuur, studentenhuisvesting, groen en voorzieningen. We realiseren ons  dat wij de aankomende periode hierin keuzes moeten maken.    In de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 hebben we een aantal  verbeterpunten vastgesteld waarmee we de aantrekkelijkheid van Leiden vergroten  zoals bijvoorbeeld bereikbaarheid en toegankelijkheid, versterking kenniseconomie,  uitbreiding winkelaanbod etc . Voor het woonbeleid is de verbetering van de  woningvoorraad en het versterken van de leefbaarheid met name in wijken waar deze  minder goed is van belang. Daarnaast hebben wij als uitgangspunt vastgesteld dat onze  woningbouwopgave aansluit bij onze Stadsvisie Leiden Stad van Ontdekkingen. Deze  onderwerpen komen terug in de volgende paragrafen.    

3.2 

Hoofdopgave 1: meer balans tussen de vraag en aanbod van woningen  

Zoals in hoofdstuk 2 aangegeven, gaat het bij de balans tussen vraag en aanbod om  aantallen woningen, prijsklasse, kwaliteit, omvang, huur of koop én om de match tussen  woonmilieus en leefstijlen. Omdat Leiden deel uitmaakt van een grotere stedelijke  agglomeratie kijken wij hierbij ook naar de woningen en woonmilieus die de  aangrenzende gemeenten bieden. Het ligt daarbij voor de hand dat Leiden zich bij   transformatie en nieuwbouw concentreert op de (hoog‐) stedelijke milieus. 

3.2.1  Vraag en aanbod   Uitgestelde vraag  De situatie op de woningmarkt is erg onzeker. Landelijk worden kleine stapjes genomen  de woningmarkt te hervormen. Waar een afname van de verhuiswensen voor de hand  had gelegen, zien we in  Leiden in 2009 ten opzichte van een meting van 2006 zelfs een  flinke toename. Ook recent landelijk onderzoek laat zien dat we te maken hebben met  een uitgestelde verhuiswens. Mensen willen wel verhuizen maar durven niet te kopen  vanwege de vele onzekerheden op de woningmarkt (onder andere onduidelijkheid over  de hypotheekrenteaftrek, de verscherping van de regels voor het krijgen van een  hypotheek, stijgende huurprijzen, etc.), het gebrek aan aanbod in de juiste prijsklasse  (middensegment)  en hun economische situatie. Daarbij speelt dat de waarde van  koopwoningen daalt. Er is een beperkt aanbod op de huurmarkt. De woningmarkt  verandert hierdoor van een dynamische in een meer statische woningmarkt.      Terug naar de stad  De stad is weer in opmars  na een periode van suburbanisatie. Vooral steden zoals  Leiden die hoog in de aantrekkelijkheidsranglijst staan (in de Atlas voor gemeenten   staat Leiden ook in 2012 op de 9e plaats) zijn in trek. Daarbij komt dat de de druk op de  Amsterdamse woningmarkt groter is dan deze stad aan kan. Voor een deel van de  woningzoekers in Amsterdam is Leiden wellicht een goed alternatief. Het Centraal Plan  Bureau voorspelt dat ongeveer 1 miljoen mensen de komende jaren naar de Randstad  trekken.         

16

Vraag en aanbod  De provincie heeft in 2010 de woningbehoefteraming voor Leiden opgesteld. Deze is als  volgt:   

    Op 1 januari 2012 zijn in Leiden 52. 684 woningen geregistreerd bij het Centraal Bureau  voor de Statistiek terwijl de behoefte berekend is op 54.567 woningen. Dit geeft een  tekort aan circa 1800 woningen. De grafiek laat zien dat van 2012 tot 2020 4.750  woningen extra nodig zijn. Uit de Nieuwbouwmonitor5 blijkt dat we voor de periode  2012 – 2020 circa 7.000 woningen in ontwikkeling hebben. De verwachting is dat  hiervan circa 3.500 woningen daadwerkelijk in die periode worden opgeleverd.6 Dit is  inclusief de bouw van studentenwoningen. Ook van belang is dat volgens plan circa 600  woningen worden gesloopt. De verwachting is dat in 2020 nog een tekort aan circa  3.000 woningen is. Daarnaast verwachten we, zoals eerder aangegeven, dat Leiden op  termijn te maken krijgt met een flinke inhaalvraag vanwege de gunstige ligging in de  Randstad, het goede voorzieningenniveau, de vele kennisinstellingen, de historische  binnenstad en de voortzettende huishoudensverdunning.     Recent  onderzoek naar studentenhuisvesting (2012) wijst uit dat tot 2020 circa 2.300  extra studenten in Leiden woonruimte zoeken. Ondanks de circa 1.800  studentenwoningen die campus de Leidse Schans oplevert blijft een begroot tekort van  enkele duizenden woningen aan studentenhuisvesting. Naast een kwantitatief tekort is  het ook van belang dat de beschikbare voorraad studentenwoningen matcht met de  vraag in betaalbaarheid, type en kwaliteit. Bovengenoemd onderzoek geeft tevens aan  welke woonwensen bijna‐ en net afgestudeerden hebben. Op basis van deze  ontwikkelingen kijken we of het Leidse bouwprogramma voldoende op de vraag  aansluit en of hierin nog aanpassingen mogelijk zijn.       Om voorbereid te zijn op de verwachte inhaalvraag, moeten we over de horizon van  deze crisis heen kijken en anticiperen op de kansen die zich op de kortere en langere  termijn voordoen om Leiden als aantrekkelijke stad te versterken. Om een gemêleerde  bevolkingssamenstelling te realiseren en onze voorzieningen in stand te houden, zijn                                                          

5 Nieuwbouwmonitor, 1e kwartaal 2012.  6 Uit ervaring wordt gerekend met de zogenaamde factor 2 in verband met vertraging, uitstel van 

projecten. 

 

17

meer én ook betere woningen nodig. Op dit moment zien wij de kansen daarvoor vooral  in kleinschalige ingrepen in de bestaande voorraad, via kleinschalige  nieuwbouwprojecten,  via functiemenging en via herbestemming van langdurig  leegstaande panden (kantoren, scholen, winkels, ruimtes boven winkels, etc).    Omdat Leiden een aantrekkelijke woonstad is en de ruimte beperkt is verwachten wij  dat Leiden in de toekomst te maken krijgt met een forse inhaalvraag naar woonruimte.     Vraag centraal  De woningmarkt is van een aanbodmarkt veranderd in een vragersmarkt. Uit  onderzoek7 is gebleken dat er een grote vraag is naar eengezinswoningen binnen  Leiden. Uit de cijfers van de Nieuwbouwmonitor blijkt dat er juist veel meer plannen zijn  voor het bouwen van appartementen. Dit is een moeilijk vraagstuk voor de stad.  Verdichting is juist noodzakelijk om een aantrekkelijke stad te blijven. Er zijn echter  meer keuzes mogelijk en noodzakelijk dan die tussen eengezinswoning in de  traditionele vorm (grondgebonden woning met tuin) en  appartement. Een voorbeeld  hiervan is eengezinswoningen in hoge dichtheden met dakterrassen en of collectieve  buitenruimten die een alternatief bieden voor een tuin. Woonmatch (bouwconcept dat  woningkopers veel keuzevrijheid biedt in grootte en ontwerp van hun woning ) en  collectief opdrachtgeverschap zijn manieren om de vraag van woningzoekenden  centraal te stellen. Nieuw Leyden en de Minervalaan in Roomburg zijn goede  voorbeelden van het laatste. Dit kan ook via projecten die inspelen op specifieke  woonstijlen en/ of  door (collectieven van) toekomstige bewoners rechtstreeks in  contact te brengen met aanbieders van nieuwbouw zoals Nidoo doet8.     Wij zien een vraagverschuiving van koop naar huur en van duurder naar goedkoper.   Het ligt voor de hand dat om de gewenste doelgroepen aan ons te binden vooral een  toename van het aantal huurwoningen in het segment net boven de liberalisatiegrens  (anno 2012  € 650,‐‐) nodig is. Goedkopere woningen mogen echter niet ten koste gaan  van duurzaamheid en kwaliteit. Wij willen voorkomen dat het honoreren van de korte  termijnvraag naar woningen de gewenste transformatie en de toekomstbestendigheid  van de woningvoorraad op de langere termijn in gevaar brengt.     Alleenstaanden  Demografische ontwikkelingen laten zien dat de groep alleenstaanden in Leiden van  30.600 naar 36.200 (2030)personen stijgt. Dit is een flinke toename. Hoewel de Leidse  woningvoorraad veel kleine woningen kent, lijkt het een groep te worden waarvoor  specifieke aandacht nodig is. Wij onderzoeken dan ook met de corporaties  wat deze  toename voor consequenties heeft op de woningmarkt en woningvoorraad.    Flexibel en duurzaam  Met de ontwikkeling van flexibele en duurzame bouwvormen en flexibele  eigendomsconstructies spelen we  beter in op een veranderende vraag. Woningen die  gemakkelijk aan te passen zijn aan een verandering van levensstijl of  levensfase (aantal  bewoners, toenemende beperkingen, etc) of arbeidssituatie (combinatie van wonen en                                                          

7 Behoefte aan  eengezinswoningen en appartementen in Leiden, Leiden 2011.  8 Nidoo is een digitaal platform waar  (collectieven van) eindgebruikers 

rechtsreeks gematcht worden met locaties waar woningbouw mogelijk is en met de realisators van deze  nieuwbouw zodat in één keer goed en vraag gericht ontwikkeld kan worden. 

 

18

werken) zijn dus vereist. Dit realiseren we door het benutten van de recent verruimde  mogelijkheden te creëren voor het verhelen of splitsen van woningen, door alle toe te  voegen appartementen per definitie levensloopbestendig te maken en door meer ruimte  te creëren voor onbestemd bouwen en voor solids (gebouwen waarvan de functie niet  van te voren wordt vastgelegd).     De huidige woningmarkt vraagt om meer variatie en  flexibiliteit in eigendoms‐ constructies. Koopgarant zorgt voor risicobeperking voor kopers onder de lagere  inkomensgroepen doordat de corporaties een terugkoopplicht (en recht) hebben. Voor  de midden en hogere inkomensgroepen kan eveneens gedacht worden aan constructies  die, al naar gelang de situatie op de markt of de omstandigheden van de  woonconsument, het risico voor kopers en verkopers beperken. Huur‐ kooparrangementen en Te Woon (dat betekent dat de woonruimtevrager zelf kan kiezen  voor koop of huur)  zijn daarvan goede voorbeelden. Corporatie De Sleutels biedt  bijvoorbeeld een gedeelte van haar woningen te koop aan via het zogenaamde Koop‐ garantsysteem.  

3.2.2  Doelgroepen   Vier belevingswerelden  Kennis van de belevingswereld van woonconsumenten is nuttig bij het ontwikkelen van  huisvestingsprojecten, vooral bij het invullen van de architectuur, het  stedenbouwkundig plan, de openbare ruimte, voorzieningen en beoogd type bewoners.  Essentieel is dat de woonomgeving met de locatie een totaalbeleving vormt die nauw  aansluit bij de diepere (psychologische) behoeften van de klant.   De vorige woonvisie heeft een aantal woonmilieus gedefinieerd. Deze indeling is erg  vanuit het bestaande aanbod geredeneerd. Door te denken vanuit de vraagzijde maken  we een meer praktisch toepasbare woonmilieuvisie. Hiermee beantwoorden we de  vraag met welke woonmilieus en projecten we  de voor ons belangrijke doelgroepen  aantrekken en bedienen.    Leefstijlen: Een indeling van doelgroepen  SmartAgent heeft onderzoek gedaan naar (psychologische) behoeften van mensen en  kwam zo globaal tot vier verschillende groepen, die ieder gericht zijn op bepaalde,  dominante behoeften. De vier groepen zijn “belevingswerelden” genoemd. In iedere  groep staan andere behoeften centraal, waardoor ze op een andere manier naar de  wereld kijken en andere keuzen maken. De groepen onderscheiden zich van elkaar op  twee dimensies. De eerste (horizontaal) maakt een onderscheid tussen een gerichtheid  op de groep (familie, vrienden, etc.) of op de eigen persoon. De tweede (verticaal) maakt  onderscheid tussen mensen die gemakkelijk hun emoties tonen en contact maken, en  mensen die juist hun emoties onderdrukken en minder snel contact maken.    Een individu hoort zelden voor 100% tot een van deze werelden, vaak heeft iemand  kenmerken van meerdere werelden. Wel is het zo dat één wereld doorgaans het meest  van toepassing is op één persoon; over het algemeen geldt dat iedereen een dominante  kleur heeft.     Wanneer ontwikkeld wordt vanuit een belevingswereld heeft dat een gunstige invloed  op de binding aan de wijk/ buurt en daarmee op de leefbaarheid. Immers, de kans is 

 

19

ego

 

groep

groter dat de bewoners het goed met elkaar kunnen vinden omdat ze qua mentaliteit  (leefstijl) op elkaar lijken.     Hieronder worden de vier belevingswerelden in kleuren weergegeven:  extravert     enthousiast sportief   harmonie geloven in jezelf ontplooien plezier creatief gelijkheid zelfverzekerd vernieuwing genieten   evenwichtigheid passie groeien verwennen     avontuurlijk ongebonden erbij horen vriendschap   heldendom vrij sociaal contact gezelligheid   rebels onafhankelijk verbondenheid ontmoeting     uitdaging eigenzinnig netheid betrokken ambitie expressief fatsoen hulpvaardig   risico sterk karakter normen solidariteit     presteren erkenning warmte privacy   succes prestige intimiteit rust   carrière controle liefde & geluk ontspanning   rationaliteit zekerheid volgzaam status   efficiëntie geborgenheid respect hebben aanzien onopvallend   perfectie veiligheid verdraagzaam macht buitenstaander   teruggetrokken   introvert     Rode wereld: vrijheid en flexibiliteit   Consumenten die tot de rode wereld horen beschrijven zichzelf als intelligent,  eigenzinnig en zelfbewust. Voor de rode wereld is er in het leven meer dan alleen werk,  het gezin of de buurt. Genieten is een sleutelbegrip en een belangrijk onderscheid met  de blauwe wereld. Voor ‘blauw’ zijn werk en carrière allesbepalend, terwijl ‘rood’ ook  tijd wil inruimen voor culturele ontwikkeling en het maken van verre reizen.   De rode consument heeft een losse en actieve manier van leven. In marketingtermen  geldt rood als een “early adopter” – een consument die graag producten als eerste koopt  of gebruikt en niet afwacht totdat iets mainstream is geworden.  Je zou de basiswaarde  van deze leefstijl kunnen typeren met ‘vitaliteit’.    Binnen de context van de woningmarkt heeft men vaak een stedelijke oriëntatie (of  soms juist het tegenovergestelde: oriëntatie op landelijk wonen). Dit betekent echter  niet dat al deze consumenten in of vlakbij het centrum wonen (of juist het  tegenovergestelde); men hoeft immers niet stedelijk te wonen om vaak in de stad te zijn  en zich stedelijk te voelen.  Rode leefstijlen vinden we vooral in de stad. Naast de  binnenstad is Nieuw Leyden een goed voorbeeld van een project dat zich richt op de  rode leefstijl.    De blauwe wereld: ambitie en controle  In de blauwe wereld staat presteren centraal. Deze groep is over het algemeen zeer  ambitieus en ziet een succesvolle carrière als een belangrijk doel in het leven. Hierbij  maakt men gebruik van een tomeloze inzet, analytische capaciteiten en assertiviteit, 

20

maar ook bedachtzaamheid; beslissingen worden weloverwogen genomen. Mensen in  de blauwe wereld zijn directief ingesteld; men houdt de touwtjes graag in handen.  De  basiswaarde is ‘controle’.    De blauwe wereld houdt van luxe en mooie dingen en is gevoelig voor status. Dat men  een succesvolle carrière heeft opgebouwd (of daarmee bezig is) mag immers best  getoond worden.     In het wonen leidt dit tot een voorliefde voor de statusrijke gebieden. Men woont het  liefst tussen gelijkgestemde zielen. De meerderheid van de blauwe consumenten richt  zich op de rustige, ruim opgezette woonmilieus om te ontladen van de hectiek van het  werk. Voorbeelden van deze leefstijl in Leiden zijn het Waardeiland, de Zijlzijde van de  Merenwijk en de omgeving van de Rijnsburgerweg. Een deel van de blauwe groep woont  juist graag in hoogwaardige stedelijke gebieden. De historische binnenstad van Leiden,  in het bijzonder het Rapenburg en de directe omgeving daarvan, herbergt veel mensen  met deze leefstijl. In de regio vinden we de blauwe leefstijl vooral in gemeenten als  Oegstgeest, Voorschoten en Wassenaar en deels ook in Leiderdorp.     De gele wereld: betrokkenheid en harmonie  De gele wereld staat voor een groepsgerichte en extraverte instelling. Deze  consumenten hechten veel waarde aan goede (gezellige) sociale contacten, zowel in de  buurt waar men woont als op het werk. Men heeft een open instelling, voelt zich erg  betrokken bij anderen en is altijd bereid om een ander te helpen. Harmonie en  evenwicht zijn belangrijke drijfveren voor deze consumenten. Hierbij gaat het zowel om  harmonie tussen buren als harmonie tussen werk en privé.   Door het belang dat gehecht wordt aan het gezinsleven en sociale contacten in de buurt,  voelen de meeste consumenten uit de gele wereld zich het meest thuis in een ‘gewone’  woonwijk. De “gele wereld” treffen we bijvoorbeeld in de Kooi en de Zeeheldenbuurt  aan. Ook in Leiderdorp wonen veel mensen met een ‘gele’  levensstijl.    De groene wereld: geborgenheid en zekerheid  De groene wereld is eveneens groepsgericht, maar is veel meer naar binnen gericht dan  de gele wereld. Men leidt een rustig leven en beweegt zich in een kleine kring van  familie, vrienden en/of buren waarmee men intensieve contacten heeft.   Men typeert zichzelf als kalm, rustig en serieus. Privacy is erg belangrijk; de groene  consument trekt zich dan ook graag terug in de eigen woning. ‘Doe maar gewoon, dan  doe je al gek genoeg’ zou een lijfspreuk kunnen zijn van de groene consument, die wars  is van toeters en bellen. Dit geldt ook voor het wonen, waarin experimentele of  onderscheidende architectuur niet wordt gewaardeerd. Deze consument woont het  liefst in een rustige, nette omgeving, met mensen met dezelfde mentaliteit. Er heerst een  zekere sociale controle. De groene leefstijl vind je in Leiden met name in (delen van)  wijken als de Stevenshof en de Merenwijk. In de regio met name in Katwijk.   

 

21

Leefstijlen in Leiden en omgeving: 

 

 

  Woonmilieus: aansluiten bij de leefstijlen  In de vorige woonvisie is een indeling in tien woonmilieus gepresenteerd, die aansloot  bij de woonmilieu‐indeling die door Holland‐Rijnland werd aangehouden. We zien het  centrumstedelijk  milieu zich uitbreiden naar een deel van de huidige buitenwijken. De  leefstijl die graag in een centrumstedelijk woonmilieu woont (rode doelgroep) bevestigt  dit. Een deel van de huidige buitenwijken transformeert richting een meer  centrumstedelijk gebied, uiteraard met behoud van focus op de bijzondere kwaliteiten  die de wijken hebben.      Uiteraard is er geen 1:1 verband tussen leefstijl en woonmilieu. In ieder woonmilieu  wonen mensen met kenmerken van de vier leefstijlen. De ‘rode’ leefstijl is met name  dominant in het woonmilieu stedelijk , de blauwe leefstijl vooral in de exclusieve  milieus, de gele in de rustige stedelijke milieus en de compacte suburbane milieus en de  groene leefstijl in de grondgebonden suburbane milieus.     Globaal gesteld is de rode leefstijl in de stad Leiden als geheel twee keer zo sterk  vertegenwoordigd als de overige drie afzonderlijke leefstijlen, die elk ongeveer even  ‘groot’ zijn.         

 

22

Kaart verdeling woonmilieus over de leefstijlen   

Vitaliteit

Harmonie

extravert

Stedelijk wonen/ binnenstad Stedelijk wonen/ nieuwe centra Stads wonen 5%

20%

8% 19%

Parkstad

11% Stads wonen/ intensief Moderne wijk met hoogbouw 6% 1% Stadsboulevard

ego

groep

13% 3% Groene rand

Controle

Tuinstad

15% Moderne wijk met laagbouw

introvert

Bescherming

    Waar de ‘rode’ leefstijl ten opzichte van de andere leefstijlen in de stad Leiden  gekwalificeerd kan worden als ‘dominante’ leefstijl, komt dit niet overeen met de  verdeling van de woonmilieus over  de woningvoorraad. Er kan gesproken worden van  een zekere ‘mismatch’:    

 

23

Kaart mismatch leefstijlen en woonmilieus 

Vitaliteit

20%     36% 

8 5

ego 13

Controle

19

20% 11 %

6

3

Harmonie

extravert

21

groep

23 11

introvert

Bescherming

    Het vierkant geeft de vraag aan. De cirkel het aanbod in woonmilieus.      Er is geen eenduidige relatie te leggen tussen leefstijl en inkomen,  huishoudsamenstelling of  levensfase. Rode, gele, groene en zelfs blauwe leefstijlen  treffen we in alle inkomensgroepen aan, zowel bij de doelgroep van de corporaties als  bij de mensen die aangewezen zijn op de markt.   Om haar woonambities te realiseren moet de blauwe leefstijl uiteraard wel over meer  dan een gemiddeld inkomen beschikken. Ook ligt het voor de hand dat naar mate  mensen meer beperkingen kennen, zij een meer beschermd, dus een “groener”,  woonmilieu opzoeken.     Conclusie en aanbevelingen  Globaal kan geconcludeerd worden dat Leiden relatief veel woonmilieus kent die  geschikt zijn voor mensen met een voorkeur voor de geel/groene leefstijl, met als  basiswaarden respectievelijk ‘harmonie’ en ‘bescherming’, en relatief weinig  woonmilieus voor degenen die zich meer vinden in een  ‘rood/blauw’ profiel, met als  basiswaarden respectievelijk ‘vitaliteit’ en ‘controle’.  Deze groepen hebben, zoals de  kaart laat zien, wel  hun plek in Leiden gevonden.   In dit opzicht is het interessant om te zien hoe de twee (min of meer) recente  nieuwbouwlocaties van Leiden, Nieuw Leyden en Roomburg, getypeerd worden. Uit het  onderzoek van SmartAgent blijkt dat in Nieuw Leyden de ‘rode’ leefstijl relatief hoog  scoort en in Roomburg de ‘blauwe’.  Afgezet tegen genoemde conclusie kan gesteld  worden dat deze wijken een prima toevoeging aan de voorraad zijn gebleken.        

24

Wat kunnen we met deze conclusie?  Om deze vraag te beantwoorden is het van belang om te weten wat voor stad Leiden is  en waarin de stad zich wil onderscheiden van de directe omgeving.  In de ‘Stadsvisie  Leiden, stad van ontdekkingen’ wordt gesteld dat Leiden een aantrekkelijke woonstad is  en zal blijven. Daarbij wil de stad zich in de toekomst (nog) meer richten op  kenniswerkers. De opgave is om een zo goed mogelijke match te realiseren tussen de  woningvoorraad en de verschillende leefstijlen. Daarom ligt het ons inziens voor de  hand om daar waar mogelijk, woonmilieus toe te voegen die kansen bieden voor ‘rode’  en ‘blauwe’ leefwerelden. De mensen met de verschillende leefstijlen hebben namelijk  hun eigen wensen voor appartementen, eengezinswoningen met tuin of buitenruimte.  Leiden kan vanwege de beperkte ruimte niet iedereen huisvesten en maakt hierin  keuzes. Het overzicht laat zien dat Leiden qua woonmilieu steeds meer verstedelijkt en  dit trekt met name de ‘rode’ en deels  de ‘blauwe’ leefstijl aan. Buiten de zogenaamde  Ring van Leiden en in de buurgemeenten wonen meer de mensen met een ‘ gele’  en  ‘groene’ leefstijl omdat dit woonmilieu beter bij hun leefstijl aansluit. Het beeld kan  komen te bestaan dat Leiden alleen de ‘rode’ en ‘blauwe’ doelgroep wil huisvesten. Dit is  niet het geval. De locatie en de omliggende omgeving en voorzieningen bepalen voor een  belangrijk deel welke doelgroep zich daar wil vestigen.     Op onderstaande kaart wordt weergegeven welke gebieden op langere termijn  getransformeerd worden naar interessante woonmilieus dan wel nader onderzocht op  mogelijkheden voor verruiming van de woningvoorraad.  Wij nodigen ontwikkelende  partijen, corporaties en ontwikkelaars, uit om met ons na te denken over onderstaande  transformatie en herontwikkeling van bepaalde gebieden. Met de corporaties proberen  we te komen tot een gezamenlijk Stedelijk Vernieuwingsprogramma met  investeringscapaciteit. Daarnaast starten we met voorbereidende werkzaamheden voor  de benodigde beleidskaders voor deze kansrijke locaties en bereiken hierdoor dat wij  dat na 2020 daadwerkelijk met deze gebieden aan de slag kunnen. De Kansenkaart is  ook een bouwsteen voor de ruimtelijke Structuurvisie die wij in 2014 actualiseren.    Stadsring9  Wij zien op de Kansenkaart een zogenaamde nieuwe Stadsring ontstaan langs de Willem  de Zwijgerlaan, Oostelijke Ringweg, Churchillaan, Bio Sciencepark en Oegstgeesterweg.  De verwachting is dat binnen deze ring het centrum stedelijk woonmilieu zich verder  ontwikkelt en aantrekkelijk is voor de zogenaamde ‘rode’ doelgroep.      Onze inschatting is dat de grote tussenmilieus uit de jaren ’50, ’60, ’70 die Leiden nu in  grote mate telt op den duur verdwijnen doordat zij ofwel langzaam bij het centrum  worden betrokken ofwel een echte buitenwijk worden door verdunning van de  bebouwing. Een langzame transformatie vangt de afnemende populariteit van dit type  wijken op. Hierbij is het uitgangspunt  bestaande kwaliteiten te behouden en wellicht  zelfs te versterken. Kleine ingrepen zijn hier soms effectiever dan grootschalige  vernieuwing.    

                                                        

9 voordracht W. Debets; workshop RAP 14 februari 2012. 

 

25

    Bovenstaande kansenkaart geeft een overzicht van de lopende ontwikkelingen (in het  rood) en eventuele ontwikkelmogelijkheden (in het blauw) voor de toekomst. Daarnaast  hebben wij een onderscheid gemaakt tussen gebieden en projecten van stedelijk belang.  Deze projecten voegen namelijk een flink aantal woningen toe . Vandaar dat wij deze  geschaard hebben onder de noemer projecten van stedelijk belang.    De lopende ontwikkelingen zoals het Stationsgebied en de Leidse Schans zijn in rood  weergegeven. Hiervoor zijn we reeds met planontwikkeling bezig. Over de blauwe  gebieden starten wij met nadenken over de toekomst van deze locaties. We gaan  onderzoeken of deze gebieden zich in de toekomst lenen voor het realiseren van de  lange termijn doelen van de nota wonen. Hierbij kan voor de locaties worden gedacht  aan de verbetering van de woonkwaliteit in gebieden waar al gewoond wordt  (herstructurering, sloop/nieuwbouw), het toevoegen van extra woningen in al reeds 

 

26

bestaande woongebieden en het  transformeren van locaties naar woningbouw,  waardoor een substantiële toevoeging van woningen aan de stad mogelijk wordt.   Dit nadere onderzoek naar deze locaties moet echter eerst uitwijzen OF en zo ja op  welke wijze ontwikkeling of transformatie van de gebieden tot de mogelijkheden  behoort.    Om aan de ambities van de stadsvisie tegemoet te komen en de potenties van de stad  beter te benutten, is het  nodig dat er voldoende variatie in het woningaanbod is, in  prijsklasse, typologie en woonmilieus. Daar waar de omliggende wijken en gemeenten  woonmilieus bieden die vooral aantrekkelijk zijn voor de leefwerelden ‘groen’, ‘blauw’  en ‘geel’, zetten we de locaties in Leiden, met name die langs het water en rond de  binnenstad, vooral in om mogelijkheden te bieden aan bewoners met een ‘rood’ profiel.  Wat dat concreet voor  (uitgangspunten voor) toekomstige bouwplannen betekent valt  niet eenvoudig en eenduidig te omschrijven. Het gaat hierbij niet om duur in plaats van  goedkoop, om huur in plaats van koop (dat is afhankelijk van de woningmarkt) , om  hoog in plaats van laag,  om groot in plaats van klein    Eerder gaat het  juist om en/en. En dan niet alleen  met betrekking tot woningen, maar  ook om de combinatie met andere functies. Een voorgenomen plan als de Meelfabriek is  bij uitstek een ‘rood’ woonmilieu, met zijn verscheidenheid aan functies en  voorzieningen.  Een locatie als het Werninkterrein biedt ook kansen om een dergelijk  woonmilieu te creëren, in combinatie met bestaande of nieuwe bedrijfsfuncties en een  aangepaste infrastructuur. Om in beelden te spreken, we denken niet aan Vinex wijken,  Stevenshoven of Merenwijken, maar aan Ij‐oevers (Amsterdam) of Nieuw Leydens.    Een andere invalshoek is het verkennen van de mogelijkheden die het in Leiden zo  talrijk aanwezige water biedt voor uitbreiding van de woningvoorraad. Landelijk zijn  experimenten gestart met nieuwe woonvormen op het water die nieuwe inzichten  opleveren voor de toekomst van het wonen. Dergelijke experimenten passen goed bij de  voorkeur die wij willen geven aan de “rode” leefstijl en zijn de moeite waard om nader te  bekijken. Vooral omdat Leiden weinig grond voor nieuwbouw heeft.    De uitdaging is om waar mogelijk en verantwoord kansen tot variatie te benutten.  Uiteindelijk gaat het erom om ook met de ruimtelijke ontwikkeling van de stad een  bijdrage te leveren aan de realisatie van de stadsvisie: een aantrekkelijke, leefbare en  bereikbare stad waar zowel plaats is voor de eigenzinnige stedeling als de op privacy  gestelde rustzoeker. Hierbij kijken we over de stadsgrenzen heen naar de hele stedelijke  agglomeratie waar Leiden deel van uitmaakt.    Omdat gemeentegrenzen een steeds kleinere rol spelen in de leefwereld van bewoners  en andere belanghebbenden, verdient het aanbeveling om in regionaal verband te  overleggen over de sterke kanten en potenties van bestaande en mogelijke  ontwikkellocaties. Met als inzet van de stad Leiden dat zij zich vooral wil toeleggen op  het faciliteren van het ontwikkelen van ‘stedelijke’ woonmilieus in de rode en blauwe  leefstijl.  

3.2.3  Mensen met een beperking  Het adagium “iedereen doet mee”van de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025  ‘Leven in Leiden’  betekent dat wij de zelfredzaamheid bij mensen met een beperking 

 

27

zoveel mogelijk willen stimuleren.  Daarvoor is het nodig dat er voldoende aangepaste  woningen en voorzieningen zijn en dat de woonomgeving goed toegankelijk is. Diverse  ontwikkelingen leiden tot nieuwe uitdagingen op het gebied van wonen voor mensen  met beperkingen.      Zoveel mogelijk thuis  Uit het onderzoek over mensen met een beperking10 blijkt dat de trend van de afgelopen  jaren dat mensen met beperkingen zoveel en zo lang mogelijk zelfstandig wonen zich  door zet. Hier wordt ook sterk op gestuurd vanuit het Rijk (extramuralisering). Het  Rijksbeleid is erop gericht dat mensen met een beperking steeds minder snel in  aanmerking komen voor langdurig verblijf in een intramurale voorziening (bijvoorbeeld  een verpleeghuis, een GGZ‐instelling of gezinsvervangend tehuis). Steeds vaker wordt er  verwacht dat er thuis voorzien kan worden in de zorgvraag. Dat geldt voor alle mensen  met beperkingen, oud en jong, en voor mensen met lichamelijke en voor mensen met  geestelijke (verstandelijke, psychiatrische, etc) beperkingen. Onderdeel van dit  Rijksbeleid is ook het scheiden van wonen en zorg waarover hieronder meer.     Scheiding wonen en zorg  Naast het strenger omgaan met het afgeven van indicaties voor langdurig verblijf in een  instelling wil het Rijk de kosten van de langdurige zorg (gefinancierd via de Algemene  Wet Bijzondere Ziektekosten) ook beheersbaar houden door de scheiding van wonen en  zorg.  Het scheiden van wonen en zorg houdt in dat bewoners van een intramurale  instelling (verzorgings‐ , verpleeghuis, GGZ‐instelling, etc) huur moeten betalen waar  dat voorheen integraal onderdeel uitmaakte van de AWBZ indicatie en vergoeding.   Verpleeghuizen en andere intramurale instellingen krijgen dus niet langer de kosten  voor verblijf via de AWBZ vergoed. Dit geldt in eerste instantie voor de  zorgzwaartepakketten 1, 2 en 311.     Zorginstellingen krijgen daardoor te maken met de wereld van het wonen met zijn  puntenstelsel, huuradministratie, huurrecht, huurtoeslag en huurdersverenigingen.  Corporaties krijgen te maken met huurders met een ander risicoprofiel. Op dit moment  is nog onduidelijk wat de bestaande intramurale instellingen doen. Gaan zij hun  vastgoed zelf exploiteren of dragen zij de huisvestingstaak over aan andere partijen  zoals de corporaties die daar veel meer ervaring mee hebben?     Wij voorzien in ieder geval een daling van het aantal verblijfsplaatsen in een intramurale  instelling waardoor de druk op de reguliere woningvoorraad toeneemt. Daarnaast leidt  het scheiden van wonen en zorg tot een grotere vraag naar woningaanpassingen.  Woningaanpassingen zijn onderdeel van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning  (WMO), waar gemeenten verantwoordelijk voor zijn. In het volgende Beleidsplan  Maatschappelijke Ontwikkeling gaan wij dieper in op de gevolgen van de  extramuralisering en de scheiding tussen wonen en zorg voor het gemeentelijk beleid.    Samenwerking zorg en wonen                                                          

10 Woonwensen van mensen met een beperking, gemeente Leiden 2011.  

11 afhankelijk van de zwaarte van de beperking van een cliënt krijgt hij/zij een indicatie voor een bepaald 

zorgzwaartepakket, waarin wordt aangegeven hoeveel begeleiding, verzorging, verpleging etc. nodig is.  De pakketten 1, 2 en 3 zijn de pakketten met de minst intensieve zorg en ondersteuning. 

 

28

Er wordt in Leiden veel samengewerkt tussen zorg‐ en welzijnsinstellingen enerzijds en  corporaties anderzijds. Een goed voorbeeld van deze samenwerking tussen  zorginstelling en woningcorporatie is die tussen Libertas en Ons Doel in het complex De  Parelvissers.  Het complex bevat een buurtrestaurant en 120 woningen die al naar  gelang de zorgvraag van de bewoner veranderd kunnen worden van een woning met  intramurale zorg naar een woning met meer of minder intensive thuiszorg naar een  woning zonder zorg. De conditie van de bewoner bepaalt hier de mate van zorg die  verleend wordt en niet de woning. Ook is in Leiden het Living Lab voor Zorginnovaties  actief, waarin Radius, Libertas en Ons Doel samenwerken met bedrijven en  kennisinstellingen om nieuwe ideeën en producten te ontwikkelen waardoor mensen  langer prettig zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Het kan dan gaan om e‐health,  maar ook producten die het werk van de individueel begeleider vergemakkelijken  (www.livinglab.nl).     Zorg volgt wonen  Het hierboven beschreven concept past goed bij de veranderende visie op wonen en  zorg. Zoals werk wonen volgt, in de theorie van de aantrekkelijke stad, volgt zorg wonen.  Zorg aan huis en aanpassingen aan de woning moeten opname in een intramurale  voorziening zo lang mogelijk voorkomen. Intramurale voorzieningen zoals  verpleeghuizen blijven nodig voor die mensen die ook met intensieve thuiszorg niet  thuis verzorgd kunnen worden, maar instellingen als de verzorgingshuizen verdwijnen.     Wij verwachten dat de behoefte aan woningen die, al naar gelang de zorgvraag van de  bewoner, gemakkelijk omgeklapt kunnen worden van woning met intensieve zorg en  alle tussenvarianten die daarbij mogelijk zijn,  naar een zelfstandig appartement in de  nabije toekomst toeneemt. Dergelijke initiatieven stimuleren wij van harte, vanwege de  gewenste nabijheid van goede voorzieningen bij voorkeur in stedelijke gebieden en/ of  woonservicezones. Woonservices zones zullen meer voorzieningen gaan omvatten  (eerstelijns gezondheidszorg en andere zorgvoorzieningen; aangepaste, toegankelijke  woningen) en zullen winnen in belang, maar mogen niet tot gevolg hebben dat elders in  de stad geen aandacht is voor de toegankelijkheid van wonen en de woonomgeving.    Stimuleren doorstroming  Uit financieel en volkshuisvestelijk oogpunt is het wenselijk de doorstroming van  ouderen uit eengezinswoningen naar levensloopgeschikte appartementen te stimuleren.  Deze wens staat haaks op de realiteit dat de verhuisgeneigdheid met het stijgen der  jaren sterk afneemt. Daarbij komt dat de voordelen van een verandering van  leefomgeving in de vorm van een meer op de zorgbehoefte ingericht huis op hoge  leeftijd vaak niet opwegen tegen de nadelen. Ook het verschil in woonlasten tussen de  huidige en de nieuwe woning speelt hierbij een rol. Licht dementerende ouderen die  zich nog net redden in een vertrouwde omgeving, gaan vaak hard achteruit als zij elders  komen te wonen.  Ook voor mensen die door fysieke problemen een beperkte  actieradius hebben, is het een handicap als zij verder van hun sociale netwerk en  voorzieningen terecht komen. In de praktijk blijkt ook dat acties gericht op  doorstroming van mensen die al flink ouder zijn en/of  onderhevig aan beperkingen  slechts een marginaal effect hebben.    

 

29

Woningcorporatie De Sleutels signaleert een teruglopend animo voor  seniorenwoningen. Nader onderzoek moet nog uitwijzen wat de achterliggende reden is.  Ligt het aan de kwaliteit en ligging of zijn er (daarnaast) andere factoren in het spel?  In Holland Rijnland wordt gewerkt aan een nieuw woonruimteverdeelsysteem.  Onderdeel daarvan zal ook zijn het labellen van woningen voor mensen met  beperkingen.       Overzichtelijker maken aanbod  Voor de mensen die op zoek zijn naar een aangepaste woning is het belangrijk dat er een  goed overzicht is van het aanbod.  De woonruimteverdeling vindt plaats op het niveau  van Holland Rijnland via Woonzicht. In Holland Rijnland verband wordt gewerkt aan het  toegankelijker maken van Woonzicht voor de mensen met een specifieke woonvraag.  waardoor vraag en aanbod beter gematcht worden. Tot voor kort werd hiervoor een  sterrenclassificatie gehanteerd. Het voorstel is deze in navolging van de Regionale  Commissie Gezondheidszorg te vervangen door een aanduiding die gelijk duidelijk  maakt waar het om gaat dus rolstoeltoe‐ en doorgankelijk, etc.     Meer sturing match vraag en aanbod  Gemeenten zijn op basis van de WMO verantwoordelijk voor aanpassingen aan  woningen voor mensen met beperkingen. Hier gaat veel geld in om en de druk op het  gemeentelijk budget wordt groter met de voortschrijdende vergrijzing en het scheiden  van wonen en zorg (zie ook hierboven).  Het is daarom belangrijk aangepaste woningen die beschikbaar komen doordat de  bewoner verhuist of overlijdt, weer toe te wijzen aan mensen die deze aanpassingen  kunnen gebruiken. Wij stellen daarom voor hiervoor een werkgroep bestaande uit  vertegenwoordigers van de woningcorporaties en vertegenwoordigers van de  uitvoering van de WMO in te stellen.     Voldoende  levensloopgeschikte appartementen  Hoewel er volgens onderzoek in theorie voldoende aanpasbare appartementen die zeer  dicht bij winkels en ontmoetingsplekken liggen zijn, is dit de facto niet het geval omdat  de aangeboden kwaliteit in een aantal gevallen tekortschiet. Naast het stimuleren van  kwaliteitsverbetering schrijven wij daarom in principe ook voor dat elk nieuw gebouwd  appartement levensloopgeschikt is. Hiermee bedoelen we dat deze woning  rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk moet zijn.    Toegankelijke woonomgeving  Met de toenemende vergrijzing wordt de groep mensen met (fysieke) beperkingen  groter. Het belang van een goed toegankelijke woonomgeving neemt daarmee toe. Denk  hierbij aan beperkte niveauverschillen, geleidelijk toenemende, in plaats van steile,  hellingen bij bruggen, tunnels en overkluizingen, voldoende rustpunten, etc.  Bij alle  ontwerpen voor gemeentelijke projecten is toegankelijkheid voor minder validen een  belangrijk uitgangspunt en bij strijdigheid van belangen, een bestuurlijk afwegingspunt.  Ook is het van belang dat winkels en een pinautomaat in de buurt zijn. Dit is opgenomen  in de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte uit 2012 en in CROW –richtlijnen (Centrum  voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond‐, Water‐ en Wegenbouw en de  Verkeerstechniek). Naar aanleiding van een rondwandeling in de binnenstad van  gemeenteraad‐ en collegeleden en ambtenaren hebben wij besloten het Platform 

 

30

Gehandicapten Leiden al in een vroeg stadium van een gemeentelijk project op het  gebied van openbare ruimte of een openbaar gebouw te betrekken. Dit platform  vertegenwoordigt een veertiental organisaties die zich inzetten voor de belangen van  mensen met beperkingen.     Voorkomen eenzaamheid  Langer zelfstandig wonen versterkt het risico op eenzaamheid, een veelvoorkomend  probleem bij ouderen door hun geringere mobiliteit en door het wegvallen van familie  en vrienden. We zien overal in den lande nieuwe vormen van kleinschalig wonen en  woonzorgcomplexen voor ouderen en mensen met beperkingen verrijzen. Dit vinden we   een goede ontwikkeling. Wij onderzoeken of dit in Leiden ook mogelijk is.   Een ander voorbeeld van een initiatief om de eenzaamheid onder ouderen tegen te gaan  is Solink. Solink matcht studenten die een woning zoeken met ouderen die ruimte over  hebben en hebben daarvoor de corporaties benaderd. Solink wil met hun initiatief twee  vliegen in een klap slaan: bijdragen aan het oplossen van de kamernood onder  studenten én aan de eenzaamheid onder ouderen. De praktijk moet uitwijzen of de  samenwerking tussen Solink en de woningcorporaties leidt tot passende matches.      Geestelijke beperkingen  Een aparte positie nemen de mensen met een psychische, verstandelijke of  psychiatrische beperking in. Voor hen zijn, enkele uitzonderingen daargelaten, geen  aangepaste woningen nodig maar vaak wel aangepaste huurcontracten, extra  begeleiding en soms aparte locaties. Dat geldt in het bijzonder voor de daklozen, (ex‐)  verslaafden waarvoor de corporaties met de zorginstellingen speciale arrangementen  maken. Vaak is sprake van een zogenaamd driehoekscontract tussen corporatie,  zorgaanbieder en cliënt om overlast en (huur‐)betalingsachterstanden te voorkomen.  Hierbij verhuurt de corporatie de woning onder voorwaarde dat de cliënt zich laat  begeleiden en een zorgaanbieder zich garant stelt voor die begeleiding. Om de uitstroom  uit intramurale voorzieningen te bevorderen stellen de corporaties per jaar een aantal  woningen ter beschikking waarop de zorginstellingen zoals Brijder, Rivierduinen, de  Vrouwenopvang, de Haardstee en de Binnenvest e.a. aanspraak maken voor hun  cliënten.  De afspraken gericht op de uitstroom van mensen met een psychiatrische  beperkingen, daklozen, (ex‐)verslaafden etc. vinden in regionaal niveau plaats onder de  noemer huisvesting bijzondere doelgroepen.  Het huisvesten van de bijzondere  doelgroep legt op sommige wijken met veel sociale huurwoningen een behoorlijke druk.  Wij willen met de corporaties bespreken wat de mogelijkheden zijn om deze druk te  verminderen.     Conclusies  Samengevat zijn onze speerpunten:   verbetering van de kwaliteit van de (bestaande en nieuw te bouwen)  levensloopgeschikte appartementen   zorgen dat alle toe te voegen appartementen in principe levensloopgeschikt zijn   het inzichtelijker maken van het aanbod aan aangepaste woningen   regie nemen in het bijeenbrengen van woon‐ en zorgaanbieders     onderzoeken of het mogelijk is in Leiden kleinschalige vernieuwende  woonvormen, woonzorgcomplexen en andere experimenten te stimuleren en  daarvoor plekken aan te wijzen op de kansenkaart   voortzetting van de afspraken over de huisvesting van bijzondere doelgroepen    

31

 Blijven inzetten op vernieuwende vormen van het verbinden van zorg en welzijn  (bijv. Solink, Living Lab voor Zorginnovaties, Student in de wijk)    Bij het verbeteren van de kwaliteit denken wij ook aan flexibel bouwen waardoor  woningen gemakkelijker aangepast worden al naar gelang levensfase en behoefte. De  paragraaf over kwaliteitsverbetering hieronder gaat hier nader op in.   De inzet van de Leidse corporaties voor de huisvesting van de bijzondere doelgroepen  leggen wij vast in de nieuwe prestatieafspraken.  

  3.3  Hoofdopgave 2: investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad en  leefomgeving  In deze paragraaf gaan we in op de kwaliteit van de woningvoorraad zoals renovatie, het  beperken van de energielasten, duurzaamheid en leefbaarheid. 

3.3.1  Renovatie  De Leidse corporaties blijven de komende periode actief in hun woningvoorraad  investeren door middel van (planmatig) onderhoud en renovatie. Voor de periode 2012‐ 2015 is de renovatie van circa 1.900 woningen gepland bovenop de bijna 500 woningen  die tussen 2009‐2011 gerenoveerd zijn. In de nieuwe prestatieafspraken leggen wij dan  ook het aantal renovaties van 2015‐2020 vast. Bij deze renovaties gaat het onder meer  om maatregelen als isolatie en andere investeringen in duurzaamheid, vernieuwing van  het dak, de portiekingang, vervanging van installaties en verhoging van het  uitrustingsniveau (keuken/badkamer). 

3.3.2  Beperking van de energielasten  Leiden als duurzame stad  We willen de leefbaarheid en beleefbaarheid van Leiden behouden en duurzaam  verbeteren. Een duurzame stad is nu en in de toekomst aantrekkelijker om in te wonen,  werken en recreëren. Onze Duurzaamheidsagenda kent vijf speerpunten:  1.      Energiebesparing in de bestaande bouw;  2.      Duurzame energieopwekking;  3.      Afvalscheiding en duurzame verwerking;  4.      Groenontwikkeling en biodiversiteit;  5.      Duurzame mobiliteit en verkeer.    Op het speerpunt 'energiebesparing in de bestaande bouw' gaan we nader in.     Beperken van energielasten  Met het oog op het energieverbruik en stijgende kosten voor deze energie wordt het  verduurzamen van de woningvoorraad steeds meer noodzaak. – met name voor de  huishoudens met een lager inkomen die vaak in energieverslindende woningen wonen.  Het moment komt steeds dichterbij dat de woonlasten de huurkosten overtreffen.  Energiebesparing heeft dan ook diverse positieve effecten tegelijk: woonlastenverlaging,  comfortverhoging, minder uitstoot van klimaat opwarmende gassen en biedt kansen  voor een opwaardering van de leefomgeving. Tenslotte wordt het lokale bedrijfsleven  met de benodigde aanpassingen gestimuleerd.    Uit onderzoek blijkt dat de uitgaven voor energie toegenomen zijn.  In 2002 gaven 

 

32

Leidse huurders nog gemiddeld € 89 uit aan energielasten, in 2009 is dat opgelopen tot  €168. In de koopsector zijn de gemiddelde energielasten gestegen van €114 naar €218  per maand. Hierin zien wij een opgave. Besparing op energieverbruik heeft  verschillende voordelen: het is goed voor het milieu (minder CO2‐uitstoot), houdt  woonlasten beheersbaar en geeft verbetering van wooncomfort. Eerder hebben wij  geconstateerd dat de grote milieuwinst met name te behalen is door te investeren in de  bestaande voorraad. In 2009 zijn bijvoorbeeld in de Prestatieafspraken 2009 ‐2015 met  de corporaties afspraken gemaakt over het nemen van energiebesparende maatregelen  in de bestaande woningvoorraad. Veel woningen in de sociale huursector zijn matig of  slecht geïsoleerd en hebben verouderde verwarmingsinstallaties. De corporaties De  Sleutels, Ons Doel en Portaal hebben de afgelopen jaren hierin flink geïnvesteerd. De  komende jaren blijven zij dit doen.     Ook vanuit de gemeente zien we de noodzaak te investeren in de bestaande  woningvoorraad. We stimuleren ook particuliere woningeigenaren met gerichte  campagnes via de website www.energievoordetoekomst.nl energie te besparen.  Daarnaast richten we een stimuleringsfonds op voor het duurzaam maken van  particuliere woningen. Dit wordt gebruikt voor een subsidieregeling voor particuliere  woningeigenaren. We verwachten hiermee een bijdrage aan de verduurzaming van de  woningvoorraad te leveren.     Energiebewust gedrag  Naast het energiezuinig maken van woningen en het onderzoeken van nieuwe bronnen  en technieken is er nog een derde factor en niet de minste: het gedrag van de bewoner  zelf. Daarbij gaat het niet alleen om klassieke thema's als duur en tijdstip van ventileren,  maar vooral om bewust stookgedrag en het aanleren en vasthouden van goede  gewoontes. Daarmee is veel winst te behalen, zowel milieuwinst als kostenbesparing  voor de bewoners zelf.  Het fenomeen ‘ meten is weten’ blijkt een enorme stimulerende  factor te zijn. Kan een gebruiker zijn eigen energieverbruik direct aflezen dan is hij  eerder geneigd energiebesparende acties te ondernemen. SLS‐wonen en een  studentenvereniging bekijken of een dergelijke actie mogelijk is om studenten tot  bewuster stookgedrag te verleiden.    Wij stimuleren energiezuinig gedrag van inwoners.  De website  www.energievoordetoekomst.nl geeft toegang tot het Energieservicepunt.  Iedereen kan  hier terecht voor informatie, advies en praktische hulp bij het bedenken en uitvoeren  van energiebesparende maatregelen.  

3.3.3  Duurzaamheid  Duurzaam bouwen   De gemeente benadert en stimuleert woningcorporaties, projectontwikkelaars,  architecten en aannemers om bij nieuwbouw aan de richtlijnen van Duurzaam Bouwen  te voldoen. De Regionale Duurzaam Bouwen Plus Richtlijn 2008‐2012 geeft richtlijnen  voor nieuwbouw van woningen waar het gaat om energieverbruik, milieubelasting,  gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.     Verduurzaming van de warmtevoorziening  Duurzame warmtelevering in het stedelijk gebied is een van de kansen om de  klimaatdoelstelling te realiseren en de afhankelijkheid van (duurder wordende) fossiele 

 

33

brandstoffen te verminderen. De gemeente heeft daarom in de Duurzaamheidsagenda  het voornemen uitgesproken om onderzoek te laten doen naar de mogelijkheden van  geothermie (aardwarmte). Samen met de provincie en warmteleveranciers is de  gemeente verder betrokken bij een breder onderzoek naar het duurzaam maken van de  warmtevoorziening van de toekomst.     Flexibel bouwen  Ook flexibel bouwen draagt bij aan duurzaamheid. Een volgende levensfase (kinderen  uit huis, ouderdom), gezinsvorming, het “nieuwe werken, etc leiden ertoe dat een  behoefte ontstaat aan een andere inrichting en omvang van de woning.     Flexibel bouwen houdt in dat woningen zonder hele grote ingrepen worden uitgebreid  of opnieuw ingedeeld. Zo ontstaan woningen die mee veranderen met gewijzigde  leefomstandigheden of met nieuwe bewoners. Om woningen flexibel te maken, zijn er  allerlei systemen ontwikkeld, zoals verplaatsbare wanden, flexibele waterleidingen en  aansluitpunten voor elektra in alle ruimten van de woning. Dit maakt het mogelijk om  bijvoorbeeld bij gezinsuitbreiding zonder problemen een extra slaapkamer te maken  door een wand te plaatsen. Of een slaapkamer te veranderen in een werkruimte zonder  dat er veel aan bekabeling gedaan hoeft te worden. De woning is eenvoudig en  gemakkelijk aan te passen aan de wensen en behoeften van bewoners.   Flexibel bouwen maakt het ook mogelijk om zo lang mogelijk in de woning te blijven  wonen wat gezien de geringe verhuisgeneigdheid van ouderen een groot voordeel is.    Hergebruik bestaand vastgoed  Herbruikbaarheid van een gebouw door een andere functie verlengt de levensduur. Het  ruimtelijke casco van een gebouw moet een goed evenwicht brengen in permanente en  variabele ruimtebehoefte. Een generieke draagstructuur biedt ruimte voor verandering.  Het kader is blijvend en biedt ruimtelijkheid en overmaat. De drager moet  veranderingen keer op keer mogelijk maken. Uit duurzaamheidsoverwegingen en vanuit  de wens historisch erfgoed te behouden door deze een functie voor de toekomst te  geven streven wij naar zoveel mogelijk hergebruik van bestaand vastgoed. Op dit  moment is het vooral de leegstand bij kantoren die onze aandacht vraagt. Een  kantoorloods kijkt naar de mogelijkheden voor herbestemming waarbij ook huisvesting  (waaronder studentenhuisvesting) betrokken wordt.  

3.3.4  Leefbaarheid  We willen dat het fijn is  in Leiden te leven. De woningen moeten van goede kwaliteit  zijn en het moet goed toeven zijn op straat. Dit bevordert de kwaliteit en de kwantiteit  van de buurtcontacten. Natuurlijk moeten er ook voldoende voorzieningen zijn die  aansluiten bij de behoefte van de bewoners. De leefomgeving het buiten zijn en bewegen stimuleert. Voor kinderen betekent dit dat  er voldoende groene ruimte is waar ze kunnen spelen, voor volwassenen betekent dit  dat het gebruik van de fiets vanzelfsprekend is door het hebben van voldoende veilige  fietspaden. Het project ‘Groene Singelrand’ is een goed voorbeeld van hoe de openbare  ruimte beweging kan stimuleren. Dit alles sluit aan bij de keuze van Leiden om in te  zetten op integraal beleid om gezondheid van haar inwoners te verbeteren en  gezondheidsachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen. “Een goede leefbaarheid is  dan ook belangrijk. Dit geldt ook voor de ontmoetingsfunctie. Wie zich verbonden voelt 

 

34

met medebuurtbewoners, wil eerder iets voor de buurt betekenen. Ook dat maakt de  stad aantrekkelijk.     Leefbaarheid is een gezamenlijk belang van inwoners, de gemeente, verhuurders,  instellingen en bedrijven. Een goede leefomgeving bestaat uit de gebouwde omgeving en  de openbare ruimte. Beide moeten hoogwaardig zijn. Voor de openbare ruimte vraagt  dat om meer dan alleen schoon, heel en veilig. In de Kadernota ‘Kwaliteit openbare  ruimte” is de ambitie neergelegd dat we ons onderscheiden door een kwalitatief  hoogwaardige openbare ruimte. Daarvoor moet er meer samenhang komen in ontwerp‐ ambities, inrichtingsprincipes en beheerafspraken. Daarnaast is van belang dat er  voldoende financiële middelen beschikbaar moeten zijn om te kunnen beheren. Alleen  dan verbetert de kwaliteit van de openbare ruimte en daarmee de verblijfswaarde. De  Kadernota ‘Kwaliteit openbare ruimte’  en de CROW‐richtlijnen bieden ook  het kader  voor goede toegankelijkheid voor mensen met fysieke beperkingen.     Leefbaarheid staat volop in de aandacht, maar de leefbaarheidsproblemen die optreden,  zijn divers. Het ministerie van VROM heeft de Leefbaarometer laten ontwikkelen. 12 Voor  Leiden geeft dit het volgende beeld13:     

                                                        

12 De Leefbaarometer baseert zich zowel op de meningen als het gedrag van de inwoners. Dit resulteert in  één algemene leefbaarheidscore. Om meer inzicht in de leefbaarheidsituatie, biedt de Leefbaarometer de  mogelijkheid om de algemene score uit te klappen naar de zes onderliggende dimensies. Dit zijn  woningvoorraad, publieke ruimte, voorzieningenniveau, bevolkingssamenstelling, sociale samenhang en  veiligheid. In totaal is er gebruik gemaakt van ongeveer 50 indicatoren.     13 De algemene leefbaarheidscore wordt uitgedrukt in een kleur. Zie de legenda hieronder. Hoe  donkerder groen, hoe positiever en hoe meer rood, hoe negatiever. Elke twee jaar, vanaf 1998, is er een  nieuwe meting van de leefbaarheid.   

 

35

  Conclusies  De afbeeldingen laten zien  dat de algemene leefbaarheid in Leiden is verbeterd. Een  forse verbetering is merkbaar bij de Binnenstad –Noord. Er kleuren steeds meer  gebieden ‘ groen’. Er blijven echter gebieden met een negatieve of matige leefbaarheid  zoals Slaaghwijk, stukken van Leiden‐Noord en Zuid‐West.    Wijkontwikkelingplannen Leiden­Noord en Zuid­West  In de afgelopen jaren hebben gemeente en partners met de  Wijkontwikkelingsplannen  Noord en Zuidwest veel geïnvesteerd. Hierdoor is geprobeerd te voorkomen dat deze  wijken verder afglijden. De initiatieven in beide wijkontwikkelingsplannen lopen nog.  We verwachten dat de gevolgen van deze initiatieven op de leefbaarheid in de komende  jaren zichtbaar worden. Dit zijn maatregelen die zorgen voor een betere afstemming  tussen ontwikkeling en beheer voor die plekken waar nog gebiedsontwikkeling  plaatsvindt. Desondanks is het noodzakelijk om extra inzet te blijven plegen in Leiden‐  Noord, enkele stukken in Zuid‐West en Slaaghwijk die een matige of negatieve  leefbaarheid houden. In Slaaghwijk is bijvoorbeeld het gebied met de score ‘matig’   groter geworden. In de bestaande gebieden blijft een nauwe samenwerking tussen de  gemeente en partners over hun investeringen in onderhoud, inrichting en beheer sociale  stijging te bereiken een speerpunt. Verbetering van de leefbaarheid zien we in wijken in  de noordelijke Binnenstad en de Mors (Agaatlaan).    Partners 

 

36

Belangrijke partners zijn de Leidse corporaties en de bewoners. Eerder hebben wij met  de Leidse corporaties in de Prestatieafspraken afspraken gemaakt over huismeesters.  Ook in de nieuw op te stellen Prestatieafspraken maken wij afspraken over het  verbeteren van de leefbaarheid onder andere door het afstemmen van elkaars acties.  Ook de bewoners spreken we aan op hun verantwoordelijkheid en bespreken hoe de  leefbaarheid, ook op de langere termijn, verbeterd wordt. Het project  Student in de wijk  van SLS Wonen biedt hiertoe goede aanknopingspunten. Dit project voorziet in  studentenhuisvesting in wijken die meer aandacht nodig hebben waarbij betreffende  studenten zich inzetten voor de buurt. Voorbeelden van een dergelijke inzet zijn  bijlessen, onderzoeken etc. Zo zetten we kennis en middelen in ten behoeve van een  goede leefbaarheid in Leiden. 

3.4  Hoofdopgave 3: zorgen voor voldoende woningen voor mensen die niet op  de particuliere markt terecht kunnen   Woonruimte voorziet in een primaire behoefte en is tegelijkertijd een schaars goed,  zeker in Leiden. Dat betekent dat woningen met een huurprijs onder de  huurtoeslaggrens bij die mensen terecht moeten komen die op een andere manier niet  in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Ook een deel van de doelgroep van Stad van  Ontdekkingen heeft een laag inkomen. Hierbij valt te denken aan werknemers van  startende innovatieve bedrijven, net afgestudeerden en mensen werkzaam in de  culturele sector. 

3.4.1  Sociale voorraad en scheefwonen   Leiden heeft een redelijk grote sociale voorraad (45% van de totale woningvoorraad  volgens WOON 2009). Hierbij moet de kanttekening gemaakt worden dat deze voorraad  slinkt door liberalisatie, verkoop en sloop (de nieuwbouw compenseert deze slechts  gedeeltelijk).   De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn lang.  Dit heeft verschillende oorzaken.  Het aantal mutaties neemt af waardoor er minder mensen kunnen in‐ en doorstromen.   Circa een kwart  van de sociale huurwoningen wordt bewoond door mensen die qua  inkomen (> € 34.085,‐‐) niet tot de doelgroep behoren (de zogenaamde financiële  scheefwoners). Een deel van de woningen dat vrijkomt via mutaties moet ingezet  worden om aan de afspraken die in Holland Rijnland verband zijn gemaakt over de  huisvesting van stadsvernieuwingsurgenten en bijzondere doelgroepen te voldoen.  Daarnaast krijgen we jaarlijks een taakstelling voor de huisvesting van asielzoekers van  het Rijk opgelegd. Tot slot speelt de afname van de sociale voorraad en een toename van  de doelgroep mensen met een inkomen< 34.085,‐‐), een rol.      Sociale nieuwbouw   Laatstgenoemde factor betekent dat  wij ons ervoor blijven inzetten dat, grosso modo,   minimaal 20% van onze nieuwbouw bestaat uit woningen met een  sociale huur. Ook  blijven we ons er voor hard maken dat de gemeenten in de regio Holland Rijnland 30%  van hun nieuwbouw hiervoor reserveren. Dit verschil in percentage valt te  rechtvaardigen door het lagere aandeel sociale huurwoningen in de bestaande voorraad  van de buurgemeenten.    Aanbiedingsafspraken als alternatief voor de factor 1,5  Factor anderhalf, de afspraak dat de sociale voorraad minimaal anderhalf maal de  omvang van de doelgroep van beleid (inkomens tot de huurtoeslaggrens) moet hebben, 

 

37

zou garant moeten staan voor voldoende woningen voor de lage inkomens. De sterk  dalende lijn van het aantal vrijkomende woningen in de afgelopen periode geeft aan dat  de factor anderhalf op zichzelf onvoldoende waarborg geeft.  Bij de lange wachttijd voor  starters speelt immers niet alleen de omvang van de sociale voorraad een rol maar  vooral het gebrek aan mutaties. Door de “Europanorm” is de inkomensgrens van de  doelgroep van de corporaties verhoogd van de huurtoeslaggrens naar € 34.085,‐‐.   Huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.000 bevinden zich in een  precaire positie. Zij komen formeel gesproken niet meer in aanmerking voor de sociale  huurwoning (met uitzondering van de 10% die de corporaties vrij kunnen toewijzen  zonder het risico te lopen hun staatssteun te verliezen). Er is echter in Leiden nauwelijks  aanbod in de categorie huurwoningen net boven de liberalisatiegrens   Om deze reden heeft De FHLO voorgesteld te werken met ‘aanbiedingsafspraken’ als  alternatief voor “factor 1,5” . Werken met aanbiedingsafspraken houdt in dat de  corporaties zich vastleggen op het aanbieden van een aantal vrijkomende  woningen in  een bepaalde huurklasse. Hierbij kunnen zij eventueel ook geliberaliseerde of in  maatschappelijk eigendom verkochte woningen kunnen inzetten en de   inkomenscategorie boven €33.614,‐‐ bij de afspraken betrekken.    In de huidige context, waarin het aantal mutaties redelijk onvoorspelbaar is en  corporaties grotendeels afhankelijk zijn van huurverhogingen, liberalisatie en verkoop  om aan hun verplichtingen (de door het Rijk opgelegde heffingen en de verbeteropgave  afgesproken in de Leidse prestatieafspraken) te voldoen, leggen de corporaties zich hier  nu niet op vast.      Pilot: compromis corporaties en FHLO  Op initiatief van de FHLO is daarom in het Leids Platform Wonen het volgende  compromis bereikt: we voeren een Pilot uit, waarbij gedurende een jaar alle  vrijkomende woningen van de corporaties in de huurklasse tussen €664,66 ‐ € 800,‐‐  met voorrang worden aangeboden aan de lage middeninkomens (< €43.000), die een  sociale huurwoning in Leiden achterlaten. Wij vragen de corporaties deze huurders  daarvoor actief te benaderen. De resultaten van de pilot moeten bouwstenen leveren  voor  nieuwe prestatieafspraken over de omvang van de sociale voorraad en de omvang  van de zogenaamde “maatschappelijk geliberaliseerde” voorraad (met een huur tussen  € 665,‐‐ en €800,‐‐).    Scheefwonen: hogere slaagkans lage inkomens door uitbreiding aanbod middeninkomens  Uit het Rapport Scheefwonen blijkt dat financieel scheefwonen vooral een gevolg is van  inkomensstijging nádat men een sociale huurwoning heeft betrokken. Hoeveel mensen  er financieel (goedkoop) scheefwonen in Leiden is afhankelijk van de definitie van  scheefwonen. Op basis van de "Europaregel" die stelt dat corporaties slechts 10% van  hun bezit mogen toewijzen aan inkomens > € 34.085 wonen in Leiden bijna 7.000  huishoudens scheef. Omdat zoals boven al aangegeven de huishoudens met een inkomen  tussen € 34.085 en € 43.000 in een gespannen woningmarkt zoals in Leiden vrijwel  geen alternatief hebben, geven wij er de voorkeur aan pas bij een inkomen van   > € 43.000 te spreken van scheefwonen. In dat geval wonen in Leiden circa 4.000  huishoudens scheef en bezetten daarmee ongeveer 17% van de sociale woningvoorraad.   Wij vinden het scheefwonen van huishoudens met een inkomen boven € 43.000  ongewenst omdat dit tot gevolg heeft dat er minder sociale huurwoningen bereikbaar 

 

38

zijn voor mensen met een laag inkomen (< € 34.085 ). Wij overleggen met de  corporaties in welke wijken de bestrijding van scheefwonen prioriteit krijgt.     Zorgen voor meer kwalitatief goede huurwoningen in de categorie > € 650,‐‐ ‐ € 900,‐‐   ligt in deze markt het meest voor de hand als middel om scheefwoners te verleiden naar  andere woonruimte uit te zien. Daarnaast willen wij onderzoeken of meer partijen met  Koopgarant willen werken om koop voor deze doelgroep aantrekkelijker te maken. Bij  Koopgarant heeft de verkoper (in de meeste gevallen de corporaties) een  terugkoopplicht en delen koper en verkoper eventuele waardevermindering (of  vermeerdering). Woningcorporatie de Sleutels heeft daar goede ervaringen mee  opgedaan bij de verkoop van haar woningen     Naast de lokale mogelijkheden die we hebben om financieel scheefwonen tegen te gaan  zijn er wetsvoorstellen in voorbereiding die de corporaties in de gelegenheid stellen,  naast de jaarlijkse huurverhoging, een extra huurverhoging te mogen op te leggen aan  huishoudens die financieel scheefwonen. Deze maatregel heeft twee doelen namelijk de  corporaties meer mogelijkheden te geven aan hun financiële verplichtingen te voldoen  (zoals het betalen van de Huurtoeslag) en (financieel) scheefwonen tegen te gaan.          Ruimtelijk scheefwonen  Naast financieel scheefwonen is ook sprake van ruimtelijk scheefwonen: mensen die in  verhouding tot hun huishoudsamenstelling in een erg grote woning wonen. De  corporaties Ons Doel, Portaal en De Sleutels zijn een experiment gestart om mensen met  een financiële prikkel te verleiden kleiner te gaan wonen. Ook Ymere heeft hier met ‘van  groot naar beter’ ervaring in Amsterdam en Haarlemmermeer mee opgedaan.   De genoemde projecten vroegen veel capaciteit, terwijl de resultaten zeer wisselend  waren.     Samengevat  Samen gevat stellen wij de volgende maatregelen en acties om scheefwonen tegen te  gaan voor:     de eerder genoemde pilot gericht op de huishoudens met een inkomens tussen     € 34.085,‐‐ en € 43.000,‐‐;     in overleg met de corporaties aanwijzen van wijken waar    scheefheidsbestrijding al dan niet prioriteit heeft;         geven van voorrang aan scheefwoners met een inkomen tot € 43.000,‐‐ bij    nieuwbouwwoningen. Dit is wettelijk alleen mogelijk bij sociale huur‐ of    koopwoningen;       onderzoeken of meer partijen, marktpartijen en corporaties, mogelijkheden zien    in Koopgarant of een dergelijke constructie om de koopmarkt toegankelijker te    maken voor deze doelgroep.     op de langere termijn zorgen voor meer woningen voor de lage en hogere    middeninkomens door hier in de  nieuwbouwplannen ruimte voor te reserveren    (zie ook hieronder). 

3.4.2  Middeninkomens  Zoals boven aangegeven is er een duidelijke relatie tussen scheefwonen, de slaagkans  voor de lage inkomens en het aanbod voor de middeninkomens. 

 

39

 Bij de middeninkomens maken wij een onderscheid tussen de lage middeninkomens  (<43.000) en de hogere middeninkomens (>€ 43.000,‐‐ < circa € 80.000). Wij zien  huisvesting van eerstgenoemde groep in eerste instantie ook als taak van de corporaties  in de gespannen woningmarkt die Leiden kent. Voor het realiseren van meer woningen  voor de hogere middeninkomens zien wij primair een rol voor de marktpartijen. Bij de  ontwikkeling van bouwprojecten willen wij daarom zoveel mogelijk sturen op  uitbreiding van het aanbod in het middensegment    Meer woningen in het middensegment  In Leiden hebben wij relatief veel goedkope huurwoningen en duurdere koopwoningen.  Niet alleen voor mensen met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.000,‐‐ is het moeilijk  aan betaalbare woonruimte te komen in Leiden. Dit geldt ook voor de hogere  middeninkomens (tussen € 43.000 en circa € 80.000) door het gebrek aan vrije sector  (huur‐)woningen die betaalbaar zijn voor deze doelgroep.  Meer woningen voor de middeninkomens is niet alleen belangrijk om meer woningen  vrij te spelen in de sociale voorraad (in verband met de doorstroming van  scheefwoners) maar ook om te zorgen voor  een gemêleerde bevolkingsopbouw:    “De middeninkomens zijn drager en uitvoerder van functies die direct het reilen en  zeilen van de maatschappij raken (zorg, politie, detailhandel, overheidsfuncties,  dienstverlening). Als de middeninkomens geen huis vinden  is dat een vraagstuk van  grote maatschappelijke betekenis”14. De middenklasse is belangrijk voor het draagvlak  van de culturele, sportieve en sociale voorzieningen in de stad, voor de horeca en voor  de winkels. (Daarvoor hoeven ze overigens  niet perse allemaal zelf in Leiden te wonen.)  Het toevoegen van treden op de woonladder is  noodzakelijk om de middeninkomens  beter te accommoderen, voor de werking van het verhuisketenmodel en de aanpak van  financieel scheefwonen. Immers als er treden ontbreken stagneert de doorstroming en  wonen mensen langer scheef. Bij die uitbreiding leggen wij het accent bij huurwoningen.  De strengere hypotheekeisen en de dalende prijzen maken dat mensen voorzichtiger  zijn bij het kopen van een woning.

                                                        

14 Zie advies van de raden voor de leefomgeving en infrastructuur “Open deuren, dichte deuren, 

Middeninkomens op de woningmarkt”. 

 

40

4. 

Leiden pakt door 

De afgelopen periode heeft een groot aantal bouwprojecten en initiatieven het licht  gezien waarvoor de huidige Woonvisie 2005‐2015 het kader vormde.   Bovenstaande visie en hoofdopgaven betekenen voor de kortere termijn (tot ongeveer  2020) dat wij door gaan met de in gang gezette projecten. “Leiden, aantrekkelijke  kennisstad” heeft de kwaliteitsimpuls en de uitbreiding van woonruimte waar deze  projecten aan bijdragen hard nodig.      De uitvoering van de wijkontwikkelingsplannen voor Noord en Zuid West is in volle  gang. Hiermee versterken wij de samenhang in deze wijken en verhogen de  aantrekkelijkheid voor verschillende doelgroepen. Prestatieafspraken en  herstructureringsfondsen15 dienden om de rol en verantwoordelijkheid over en weer  van gemeente en corporaties  te verhelderen en investeringscapaciteit te genereren.  Nieuwe projecten zijn in gang gezet. 

4.1 

Doorpakken in zwaar weer tot 2020 

Doorstroming is een voorwaarde voor een goede match tussen vraag en aanbod,  uitbreiding en verbetering van de woningvoorraad ook. De omgeving waarin we moeten  opereren is wel ingrijpend veranderd. Met de heffingen die van rijkswege in 2011, 2012  en straks in 2013 aan de corporaties zijn opgelegd is de tijd dat de financiële positie van  de corporaties “ rooskleurig” was voorbij. Rijkssubsidiestromen zijn vrijwel opgedroogd,  consumenten krijgen minder krediet en ontwikkelaars zien hun afzet niet langer zonder  meer gegarandeerd.    Desondanks zijn ook de afgelopen periode nieuwe projecten gestart, mede dankzij de  herstructureringsfondsen en de prestatieafspraken met de woningcorporaties.  Voorbeelden hiervan zijn Nieuw Leyden, de Nicolaas Beetstraat, de Alexanderstraat, Het  Gebouw (Kooiplein) en Trisor (Diamantlaan),   Het huidige economisch klimaat heeft op onderdelen geleid tot bijstelling van de  projecten om beter in te spelen op veranderingen in de vraag. Bij de uitvoering van deze  projecten is een belangrijk leerpunt  dat het verbeteren van fysieke zaken samen moet  gaan met investeringen in sociale stijging. Bij het instellen van een Stedelijk  Vernieuwingsfonds onderzoeken wij of corporaties en gemeente tot een gezamenlijk  vernieuwingsprogramma kunnen komen dat zich richt op zowel de fysieke en sociale  structuur. Mogelijk spelen ook maatschappelijke organisaties daar een rol in. Een goed  voorbeeld hiervan is het initiatief Student in de wijk dat huisvesting van studenten  combineert met maatschappelijke betrokkenheid.    Ook in deze minder gemakkelijke tijden blijven we doorgaan op de ingeslagen weg:  streven naar meer en betere woningen, woningen die passen bij de aantrekkelijke stad  die Leiden wil blijven.                                                                 

15 In 2004 en in 2007 hebben drie corporaties (Portaal, Sleutels en Ons Doel) afzonderlijk met de 

gemeente Leiden afgesproken een fonds ten behoeve van de volkshuisvesting te realiseren. Deze drie  fondsen, de zogenaamde herstructureringsfondsen ofwel de Big Deals, zijn gevoed uit gelden die  afkomstig zijn van de conversie van geëxpireerde erfpachtcontracten naar volledig eigendom. De  gemaakte afspraken zorgen ervoor dat bouwprojecten daadwerkelijk worden of zijn gerealiseerd. 

 

41

Dat betekent doorpakken met:   de ontwikkelingsplannen voor Leiden Noord en Zuidwest: het afmaken van de  projecten die zijn gestart;   de campus aan de Leidse Schans: de duurzaamste campus  van Nederland een  combinatie van 1800 studentenwoningen en 200 starterswoningen voor  afgestudeerden;   wonen boven winkels: een uitbreiding van de woningvoorraad met zo’n 200  woningen en tegelijkertijd verlevendiging van de binnenstad;    ontwikkelen van het stationsgebied: het vijfde station van Nederland waar per dag  zo’n 60.000 mensen in‐ en uitstappen, wordt een kwalitatief hoogwaardig stedelijk  woon‐ en werkmilieu voorzien. Een combinatie van sociale woningbouw,  eengezinswoningen en appartementen met winkels en creatieve bedrijvigheid moet  de aantrekkingskracht van deze entree naar de historische binnenstad en het Bio  Science Park vergroten.   én   herijken van de prestatieafspraken;   zorgen voor een gezamenlijk stedelijk Vernieuwingsprogramma van de corporaties  en gemeente met investeringscapaciteit door het vormen een gezamenlijk Stedelijk  Vernieuwingsfonds van corporaties en gemeente16.     Wat is daarvoor nodig?  Zoals aangegeven is de investeringscapaciteit bij alle partijen: gemeente, corporaties,  woonconsumenten, projectontwikkelaars, etc. teruggelopen. Sturen op doorstroming is  noodzakelijk maar niet eenvoudig. Er zijn onvoldoende betaalbare alternatieven en men  wil niet de kans lopen bij verhuizing met een huurverhoging en/ of waardedaling  geconfronteerd te worden. Voor nieuwbouw en renovatie is minder geld beschikbaar.    Doorpakken betekent daarom, meer dan in het verleden, samenwerking tussen  corporaties, huurders, gemeente en marktpartijen.  Doorpakken impliceert meer dan  ooit investeren in een gezamenlijke drijfveer en visie bij allen die een rol spelen in het  verbeteren van de woningvoorraad en de uitstraling van de stad.    Doorpakken betekent ook eventueel plannen herijken: soepeler meebewegen met, en  inspelen op, de wensen van consumenten, relevante trends voor de woningmarkt en  investeringsmogelijkheden van partijen. Doorpakken betekent tot slot optimaal gebruik  maken van de creativiteit die in deze stad aanwezig is.  

4.2 

Doorpakken na 2020 

Regeren is vooruitzien. Voordat een bouwplan daadwerkelijk is gerealiseerd, zijn we  vaak een aantal jaar verder. Om bouwplannen in 2020 en verder gerealiseerd te krijgen,  moeten we nu alvast beginnen na te denken over mogelijke kansen. Daarom kijken wij  met de Kansenkaart naar de ontwikkelingsmogelijkheden van onze stad na 2020. Wij  willen onze stad ook na 2020 aantrekkelijk houden. Wij blijven zoeken naar nieuwe  mogelijkheden zoals de Kansenkaart aangeeft voor (kleinschalige) uitbreiding die  tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit van de stad versterken. Wij hebben aangegeven  welke potentiële locaties zich lenen voor welke leefstijlen.     Zoals eerder aangegeven, geeft de Kansenkaart een overzicht van de lopende  ontwikkelingen (in het rood) en eventuele ontwikkelmogelijkheden (in het blauw) voor                                                           16 Via het verkopen van erfpacht naar vol eigendom. 

 

42

de toekomst. Daarnaast hebben wij een onderscheid gemaakt tussen gebieden en  projecten van stedelijk belang. Deze projecten voegen namelijk een flink aantal  woningen toe . Vandaar dat wij deze geschaard hebben onder de noemer projecten van  stedelijk belang.    De lopende ontwikkelingen zoals het Stationsgebied en de Leidse Schans zijn in rood  weergegeven. Hiervoor zijn we reeds met planontwikkeling bezig. Over de blauwe  gebieden starten wij met nadenken over de toekomst van deze locaties. We gaan  onderzoeken of deze gebieden zich in de toekomst lenen voor het realiseren van de  lange termijn doelen van de nota wonen. Hierbij kan voor de locaties worden gedacht  aan de verbetering van de woonkwaliteit in gebieden waar al gewoond wordt  (herstructurering, sloop/nieuwbouw), het toevoegen van extra woningen in al reeds  bestaande woongebieden en het  transformeren van locaties naar woningbouw,  waardoor een substantiële toevoeging van woningen aan de stad mogelijk wordt.   Dit nadere onderzoek naar deze locaties moet echter eerst uitwijzen OF en zo ja op  welke wijze ontwikkeling of transformatie van de gebieden tot de mogelijkheden  behoort.    Wij nodigen ontwikkelende partijen, corporaties en ontwikkelaars, uit om met ons na te  denken over deze gebieden. Met de corporaties proberen we te komen tot een  gezamenlijk Stedelijk Vernieuwingsprogramma met investeringscapaciteit. Daarnaast  starten we met voorbereidende werkzaamheden voor de benodigde beleidskaders voor  deze kansen en bereiken hierdoor dat wij dat na 2020 daadwerkelijk met deze gebieden  aan de slag kunnen. De Kansenkaart is ook een belangrijke bouwsteen voor de  ruimtelijke Structuurvisie die wij in 2014 actualiseren. 

 

43

      Stilstand is achteruitgang: het is noodzakelijk dat we de stad blijven ontwikkelen.  Ondanks de huidige crisis hebben wij nog steeds te maken met een verdunning van de  huishoudens. Dit betekent dat we alleen al om het huidige inwonertal te behouden meer  woningen nodig hebben  Als we daar niet voor zorgen brengen we het draagvlak onder  onze voorzieningen in gevaar. Een tennisclub kan alleen bestaan als er voldoende leden  zijn, datzelfde geldt voor winkels, de schouwburg, het onderwijs en de zorg. Ook in  ander opzicht is het belangrijk dat we voldoende inwoners hebben en een evenwichtige  bevolkingssamenstelling: een groot arbeidspotentieel, trekt bedrijvigheid aan en dat is  goed voor de werkgelegenheid. Meer banen betekent weer meer mogelijkheden voor  mensen zich te ontwikkelen en mee te doen in de maatschappij. Dit is de kern van de  visie van de aantrekkelijke stad waar de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025  ‘Leven in Leiden’ op gebaseerd is.     Als Leiden niet de goede woonmilieus kan bieden met woningen variërend in  prijsklasse, omvang en typologie, lopen wij het risico dat we een eenzijdige stad worden  van ouderen, sociaal zwakkeren en gesettelden. Een stad waar geen plaats is voor jong  talent en waar de zorg voor mensen die dat nodig hebben onder druk komt te staan. Het 

 

44

zijn vooral de starters, de net afgestudeerden en de gezinnen die de stad dreigen te  verlaten bij gebrek aan aanbod. Dit voorkomen wij met de hieronder aangegeven  maatregelen voor de kortere termijn (tot 2020) en onze visie op het volgend decennium!  

4.3 

Conclusies, aanbevelingen en acties 

Het zijn onzekere tijden. Niemand weet hoelang de crisis duurt en hoe het rijksbeleid er  na 2012 en verder uit ziet. Daarom maken wij een onderscheid tussen wat wij op de  kortere termijn denken te realiseren en welke kansen we op de langere duur zien.   Met onze hoofdopgaven: een betere balans tussen vraag en aanbod, investeren in  kwaliteit en voldoende woningen voor de lage inkomens pakken wij de bestaande  problemen en risico’s aan. Daarmee voorkomen wij dat een tekort aan  (studenten)woningen “Leiden, internationale kennisstad”, in gevaar brengt. Een  evenwichtige bevolkingsopbouw met ruimte voor verschillende leefstijlen,  inkomensgroepen moet het draagvlak onder onze voorzieningen (blijven) garanderen,  zorgen voor voldoende werkgelegenheid en het reservoir bieden aan vrijwilligers en  mantelzorgers dat we met de voortschrijdende vergrijzing en aankomende  bezuinigingen hard nodig hebben.     Tot 2020  Algemeen  1. Voortzetten en verstevigen van de samenwerking met de naburige gemeenten en  ontwikkelende partijen zoals corporaties, ontwikkelaars, makelaars en grote  particuliere verhuurders;  2. herijken van de prestatieafspraken met de Leidse corporaties;  3. onderzoeken of corporaties en gemeente een gezamenlijk Stedelijk  Vernieuwingsfonds kunnen instellen dat we voor een gezamenlijk stedelijk  vernieuwingsprogramma van gemeente en corporaties inzetten;  4. We zetten ons actief in om de doelstellingen van deze nota ook met marktpartijen  te realiseren.     Meer balans tussen vraag naar en aanbod van woningen  5. het huidige bouwprogramma, waar mogelijk, aanpassen aan de gesignaleerde  tekorten aan de ‘rode’  en in iets mindere mate aan de ‘ blauwe’  woonsferen;  6. prioriteit geven aan het afmaken van Leiden‐Noord en Zuid‐ West, het  ontwikkelen van het Stationsgebied en de Leidse Schans en het bevorderen van  Wonen boven Winkels;   7. in de Prestatieafspraken met de corporaties opnemen dat minimaal 20% van de   nieuwbouw in Leiden bestemd is voor sociale huur‐ of sociale koopwoningen;  8. doorgaan met de Taskforce studentenhuisvesting;    9. bij nieuwbouw de vraag van de woonconsumenten centraal stellen en hiermee  rekening houden bij het ontwerp van de woning en woonomgeving;  10. rekening houden met de vraagverschuivingen (van duurder naar minder duur en  van koop naar huur):  bijvoorbeeld zorgen voor meer huurwoningen met een  huur net boven de liberalisatiegrens (anno 2012 tussen € 650,‐‐ en € 850,‐‐);  11. Samen met de corporaties onderzoeken wat voor consequenties de toename van  alleenstaanden heeft op de woningmarkt;  12. initiatief nemen om de bouwprogramma’s in de regio Holland Rijnland  op elkaar  af te stemmen en op te nemen in de nieuw op te stellen regionale Woonvisie. 

 

45

Hierbij is het Leidse uitgangspunt dat wij elkaar niet beconcurreren maar elkaar  aanvullen;  13. de corporaties (via de prestatieafspraken) vragen er op te sturen dat  “nultredenwoningen” en rollator‐ en rolstoel toe‐ en doorgankelijke woningen  terecht komen bij mensen met een beperking;  14. corporaties en particuliere woningaanbieders verzoeken de aanduiding  levensloopgeschikt te hanteren in plaats van het begrip seniorenwoning;  15. sturen op uitbreiding van het aantal levensloopgeschikte woningen bij  nieuwbouw of renovatie en van woningen die flexibel aan te passen zijn aan de  levensomstandigheden (verhelen/ splitsen in twee woningen,  toegankelijkheid).17  16. stimuleren dat corporaties en particuliere woningaanbieders kwaliteit toevoegen  aan het bestaande (nultreden) aanbod via renovatie of transformatie. Er zijn  voldoende nultredenwoningen maar een aantal daarvan zijn voor veel mensen  ronduit onaantrekkelijk, bijvoorbeeld galerijflats;  17. vragen aan Holland Rijnland erop toe te zien dat Woonzicht goed toegankelijk en  inzichtelijk is voor ouderen en woningen geschikt voor mensen met een  beperking duidelijk als zodanig te labellen. Daarbij de huidige aanduiding met  sterren te vervangen door termen als levensloopgeschikt, rolstoeltoegankelijk en  rollatordoorgankelijk;  18. regie nemen in het bijeenbrengen van woon‐ en zorgaanbieders;    19. onderzoeken of het mogelijk is in Leiden kleinschalige vernieuwende  woonvormen, woonzorgcomplexen en andere experimenten te stimuleren en  daarvoor plekken aan te wijzen op de kansenkaart;  20.  huisvesten van bijzondere doelgroepen als (ex‐) verslaafden en daklozen legt op  sommige wijken met veel sociale huurwoningen een behoorlijke druk. Wij willen  met de corporaties bespreken wat de mogelijkheden zijn deze druk te  verminderen;  21. vastleggen van de gevraagde inzet van de corporaties in concrete en meetbare  afspraken in de nieuwe prestatieafspraken.18  22.  Doorstroming is een belangrijk middel om vraag en aanbod beter met elkaar in  balans te brengen. Een groot deel van de bovengenoemde actiepunten zijn dan  ook gericht op het bevorderen van de doorstroming. 

  Investeren in kwaliteit van de bestaande voorraad en leefomgeving  23. in de prestatieafspraken vastleggen hoeveel woningen de corporaties gaan  renoveren en in hoeverre de 20% op het totale gasverbruik 2008 ‐2018  gereduceerd zijn;   24. beperken van de energielasten via het Actieprogramma van de  Duurzaamheidsagenda19;                                                          

17 Levensloopgeschikt wil zeggen dat de woning rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk is. Indien 

blijkt dat deze wens de ontwikkeling van het project tegenhoudt, kan de gemeenteraad deze wens laten  vervallen.  18 niet alleen vanuit het oogpunt van de verdeling van de voorraad is het belangrijk dat hierop gestuurd  wordt, aanpassing van bestaande woningen kost ook veel (WMO‐) geld: investeringen die vervolgens  weer teniet worden gedaan (bij overlijden of verhuizing naar een verpleeghuis).  19 Indien blijkt dat deze acties de ontwikkeling van een project tegenhoudt, kan de gemeenteraad deze  wens laten vervallen. 

 

46

25. het voortouw nemen om samen met inwoners en partners de leefbaarheid te  verbeteren, ook op de langere termijn, in Leiden Zuid‐west, Leiden Noord en  Slaagwijk;  26.  zorgen voor een betere afstemming tussen de plannen van corporaties en die van  de gemeente zodat acties om de leefbaarheid te verbeteren elkaar versterken;  27.  maken van nieuwe afspraken met de corporaties over het verbeteren van de  leefbaarheid in die wijken waar dat nodig is;  28. blijvend streven naar een verbetering in de ontwerpkwaliteit van plannen zodat  de leefbaarheid, toegankelijkheid en beheerbaarheid van het gebied voorop  staan. Dit vraagt een goede samenwerking tussen ontwikkeling en beheer.    Voldoende woningen voor mensen die niet op de particuliere woningmarkt terecht kunnen  29. erop sturen dat de sociale voorraad zoveel mogelijk ten goede komt aan de  mensen die daarvan afhankelijk zijn;  30. in het verlengde daarvan financieel scheefwonen tegengaan onder andere door  uitbreiding van het middensegment;  31. uitvoeren van pilot, voorgesteld door de FHLO om gedurende een jaar alle  vrijkomende woningen in de huurklasse tussen 664,66‐800 met voorrang aan te  bieden aan de lage middeninkomens (tot 43.00 euro) die een sociale huurwoning  in Leiden achterlaten. De resultaten van en bevindingen opgedaan met de pilot  moeten bouwstenen leveren voor de nieuwe Prestatieafspraken over de omvang  van de sociale voorraad en de omvang van de zogenaamde “maatschappelijk  geliberaliseerde” voorraad (>€ 665‐< 800);  32. in de prestatieafspraken vastleggen dat de Leidse corporaties indien mogelijk  hun financieel goedkoop en ruimtelijke scheefwoners actief benaderen met een  alternatief aanbod, vooral de ouderen onder hen;  33. in overleg met de corporaties aanwijzen van wijken waar scheefheidsbestrijding  al dan niet prioriteit heeft;  34. het geven van voorrang aan scheefwoners met een inkomen tot € 43.000 euro bij  nieuwbouwwoningen. Dit is alleen mogelijk bij sociale huur‐ of koopwoningen;  35. onderzoeken of marktpartijen en corporaties mogelijkheden zien in Koopgarant  of een dergelijke constructie;    Na 2020  1. streven naar uitbreiding van de woningvoorraad. De verwachting is dat we na  2020 nog een paar duizend woningen nodig hebben om de eerder geconstateerde  problemen verder op te lossen;   2. laten bouwen van woningen in een woonsfeer waaraan behoefte is voornamelijk  de zogenaamde ‘rode’  en de in iets mindere mate de ‘ blauwe’  woonsfeer;  3. nieuwbouwmogelijkheden zoeken in verdere verdichting en functiemenging op  díe plekken die zich daarvoor lenen (zie de Kansenkaart en de zogenaamde Ring  van Leiden) en op díe manier dat deze nieuwbouw tegelijkertijd de ruimtelijke  kwaliteit bevordert. Daarbij kijken wij ook naar de mogelijkheden voor wonen op  het water;  4. bij nieuwbouw, herstructurering en renovatie de vraag van de woonconsumenten  centraal stellen;  5. zorgen voor eengezinswoningen, maar dan wel compact gebouwd, en voor  appartementen maar dan wel het soort waar behoefte aan is; 

 

47

 

6. rekening houden met de eerder genoemde vraagverschuivingen (van duurder  naar goedkoper en van koop naar huur):  oa. zorgen voor meer huurwoningen  net boven de liberalisatiegrens (anno 2012 tussen € 650 en € 850). 

4.4  

Financiën 

Op basis van bovengenoemde actie‐ en beleidsuitgangspunten stellen wij voor middelen  te reserveren voor:   Marketing/communicatiestrategie voor het aantrekken   en behouden van mensen met de zogenaamde ‘rode’   en blauwe leefstijl. Wonen in Leiden is leuk! Met   natuurlijk als doel bevordering verkoop nieuw‐ en   bestaande bouw                € 25.000,‐‐  



Marktonderzoek woningbouwprojecten;   consumentenonderzoek etc. en daarop inspelen via   woningbouwprogramma         

 

 

€ 50.000,‐‐ 

leefstijlenonderzoek in verband met monitoring   effecten toevoeging woonmilieus op samenstelling   Leidse bevolking in 2015 en in 2018     

 

 

€ 20.000,‐‐ 



Leefbaarheid                   Goede leefbaarheid is een belangrijke randvoorwaarde.   Met diverse maatregelen investeren we extra in drie wijken,   Slaaghwijk, Leiden Noord en Leiden Zuid West, om de leefbaarheid   te verbeteren en de participatie van de bewoners te vergroten.   € 150.000,‐‐ 



faciliteren experimenten en initiatieven die bijdragen aan het   realiseren van onze visie             

€ 75.000,‐‐ 

Projectsubsidie FHLO voor het inhuren van professioneel   advies voor het maken van nieuwe Prestatieafspraken   met de corporaties                                    

 

€ 30.000,‐  

 

€ 350.000,­ 



Totaal 

 

 

 

 

 

 

 

 

Gezamenlijk Stedelijk vernieuwingsprogramma  Eerder hebben de herstructureringsfondsen met de corporaties bewezen een effectief  middel te zijn om projecten te realiseren. Samen met de corporaties stellen we een  stedelijk vernieuwingsprogramma op. Ter financiering daarvan onderzoeken wij of we  tot één gezamenlijk fonds kunnen komen.   

  4.5  

Monitor en evaluatie 

Meetbare doelstellingen zijn van belang om richting te geven aan het beleid. Het  resultaat ervan zichtbaar en meetbaar te maken, te evalueren en verantwoording over af  te leggen. Wanneer doelstellingen en prestaties zelf niet meetbaar zijn, worden  indicatoren gebruikt. Een indicator staat als het ware voor een effect of prestatie.    

 

48

We kijken naar wat we willen bereiken. Vervolgens werken we verschillende  (beleids)doelen uit. Een doel is erop gericht een bepaald maatschappelijk effect of  resultaat te bereiken.   Met het meetbaar maken van beleid zijn we in de gemeente Leiden al een aantal jaren  bezig. Zowel in de Programmabegroting als in beleidsnota’s wordt al resultaatgericht  gewerkt. Dat wil niet zeggen dat we voor alle beleidsdoelen al passende indicatoren  hebben. Sommige doelen zijn zo abstract of subjectief dat ze zich niet eenvoudig laten  vangen in een indicator. Soms is er wel een logische indicator, maar kunnen we hem niet  meten of ontbreken de middelen hiervoor.    Doelen en indicatoren  Onderstaande tabel biedt een overzicht van de doelen die we nastreven en de  indicatoren waarmee we meten of we de doelen ook realiseren.    Visie:  Een betere balans tussen vraag en aanbod, versterking van de kwaliteit en voldoende  aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen, zien wij als  hoofdopgaven voor ons woonbeleid. Daarmee willen we bereiken dat Leiden ruimte biedt  aan de diversiteit aan inwoners en leefstijlen die passen bij de aantrekkelijke  internationale kennisstad.  Hoofdopgaven 

Indicator 

Bron 

Frequentie 

Betere balans tussen  vraag en aanbod 

Positie  Woonaantrekkelijkheidsindex  binnen 50 grootste gemeenten 

Atlas voor Gemeenten 

Jaarlijks 

Toevoeging aantal woningen  (koop, huur, vrije sector,  sociaal en  studentenwoningen) 

Nieuwbouwmonitor 

Jaarlijks 

Aantal vernietigde woningen 

CBS 

Jaarlijks 

Aantal studenten die in Leiden  wonen en studeren 

min. van Onderwijs,  DUO 

Jaarlijks 

Leefstijlenonderzoek 

Onderzoekbureau 

2015 en 2018 

Overzichtskaart Leiden per postcodegebied: Leefbaarometer

Leefbaarometer

Tweejaarlijks vanaf 2012

Rapportcijfer leefbaarheid

Veiligheidsmonitor

Jaarlijks

Rapportcijfer woonomgeving

Veiligheidsmonitor

Jaarlijks

Sociale cohesie

Veiligheidsmonitor

Jaarlijks

Renovatie corporatiewoningen

Monitor Prestatieafspraken

Jaarlijks

  Kwaliteit van de woning en woonomgeving

 

49

Voldoende woningen voor mensen die niet op de particuliere markt terecht kunnen

Levensloopgeschiktheid van woningen

Nieuwbouwmonitor en monitor Prestatieafspraken

Jaarlijks

Energielabels corporatiewoningen

Monitor Prestatieafspraken

Jaarlijks

Aantal sociale huurwoningen van de corporaties

Monitor Prestatieafspraken

Jaarlijks

% scheefwoners

Monitor Prestatieafspraken

Jaarlijks

          Evaluatie  Het is van belang na een aantal jaar te bekijken hoe het staat met de uitvoering,  de  hoofdopgaven en ambities. Zijn deze nog realistisch? Hebben wij onze acties uitgevoerd?  Hebben we vraag en aanbod van onze woningen meer in balans gebracht. En hoe is het  met de kwaliteit van onze woningvoorraad? Zijn er nog voldoende woningen voor  mensen die niet op de particuliere markt terecht kunnen? Om deze vragen te  beantwoorden vindt begin 2016 een tussenevaluatie en rapportage plaats. 

 

50

 

             

BIJLAGEN     

 

51

Leidse woningvoorraad  Bijlage 1    Woningvoorraad   In Nederland woont 96% van de huishoudens in een woning. In steden is het percentage  dat anders gehuisvest is (niet zelfstandig in een woning) meestal wat groter. Dat gaat  zeker op voor een studentenstad als Leiden waar ongeveer 87% van de huishoudens   hoofdbewoner is van een woning. Daarnaast is ongeveer 13% woonachtig in een  wooneenheid of als ‘inwonend huishouden’ in een woning. In andere studentensteden  als Groningen en Nijmegen is het percentage huishoudens dat in een niet‐woning woont  zelfs nog hoger dan in Leiden, respectievelijk 28% en 20%.   Huishoudens naar huisvestingssituatie Holland huisvestingssituatie

Leiden

%

Rijnland

%

Nederland

%

woning

53.600

87%

169.900

94%

6.996.500

96%

zelfstandige wooneenheid

1.600

3%

1.700

1%

104.400

1%

onzelfstandige wooneenheid

5.200

8%

7.600

4%

142.500

2%

bewoonde andere ruimte

300

1%

300

0%

22.300

0%

inwonend huishouden

600

1%

1.400

1%

46.900

1%

61.300

100%

180.900

100%

7.312.600

100%

totaal huishoudens

Bron: WoON 2009

De bewoonde woningvoorraad in Leiden bestaat in 2009 voor 48% uit koopwoningen.  In 2002 was dit 43%. Dit is een flinke stijging. Toch ligt dit nog behoorlijk onder het  landelijke gemiddelde van 59 %. In heel Holland Rijnland ligt het aandeel koopwoningen  boven het Nederlandse gemiddelde. In 2009 is het aandeel eengezinswoningen in  Leiden 49%. In 2002 was dit 45%. Ondanks een stijging van 5% is dit ook lager dan het  gemiddelde van 69% in Nederland. In Holland Rijnland ligt het percentage  eengezinswoningen met 66% iets onder het gemiddelde. In Leiden is 45% van de  woningen een sociale huurwoning.    Zowel voor wat betreft het percentage eengezinswoningen als het percentage  koopwoningen geldt dat dit over het algemeen in stedelijke gemeenten onder het  landelijke gemiddelde ligt. Voor gemeenten tussen 100.000 en 150.000 inwoners,  waartoe Leiden behoort, liggen de percentages gemiddeld duidelijk lager dan het  Nederlandse gemiddelde. Leiden ligt qua percentage koopwoningen onder het  gemiddelde van vergelijkbare gemeenten. Ook voor wat betreft het percentage  eengezinswoningen is de gemeente wat ‘stedelijker’ dan het gemiddelde van 65%.   Bewoonde woningen naar woningtype en eigendom Holland woningtype

Leiden

%

Rijnland

%

Nederland

%

eengezinswoningen

26.000

49%

110.000

65%

4.794.200

69%

- koop

18.000

69%

85.800

78%

3.530.600

74%

- huur

8.000

31%

24.200

22%

1.263.600

26%

27.600

51%

59.900

35%

2.202.300

31%

- koop

7.600

28%

19.800

33%

589.800

27%

- huur

20.000

72%

40.000

67%

1.612.500

73%

meergezinswoningen

 

52

koopwoningen totaal

25.600

48%

105.700

62%

4.120.400

59%

huurwoningen totaal

28.000

52%

64.200

38%

2.876.000

41%

totaal bewoonde woningen

53.600

100%

169.900

100%

6.996.500

100%

Bron: WoON 2009

Bewoonde woningen naar eigendom en prijs  Het aandeel huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens is in Leiden veel hoger dan  gemiddeld (32% versus 23% in de regio en 25% in heel Nederland). In Leiden is 45%  van de woningen een sociale huurwoning. Ook het aandeel huurwoningen boven de  liberaliseringsgrens is in Leiden hoger dan landelijk (12% versus 8% gemiddeld). In de  koopsector valt juist het lage aandeel goedkope woningen op. Dit geldt zowel voor  Leiden als voor de gehele regio. In de regio zijn met name de koopwoningen met een  WOZ‐waarde tussen € 250.000,‐‐ en € 400.000,‐‐ ruim vertegenwoordigd. In Nederland  behoort 34% van de koopwoningen tot dit segment, in Holland Rijnland 45%, in Leiden  39%.20    Tussen 2002 en 2006 is het aandeel sociale koopwoningen sterk afgenomen. Dat geldt  niet alleen voor de gemeente Leiden, maar ook voor Holland Rijnland en voor heel  Nederland. In 2002 viel nog een groot deel van de woningen onder grens van €168.000  die voor 2002  gehanteerd wordt voor de sociale koop (conform de Regionale Woonvisie  Holland Rijnland 2009‐2019). Door de prijsstijgingen is een groot deel van deze  woningen in 2006 boven de grens van €180.000 uitgekomen. Uit de Atlas 2010 voor  Gemeenten blijkt Leiden op de zesde plaats te staan qua gemiddelde huizenprijzen in  euro’s per vierkante meter (2009). Deze Atlas is een vergelijking tussen de 50 grootste  gemeenten van Nederland. In de top 5 staan Amsterdam, Utrecht, Amstelveen, Haarlem  en Hilversum.   Bewoonde woningen naar eigendom en prijs Holland woningtype

Leiden

%

Rijnland

%

Nederland

%

koopwoning

25.600

48%

105.700

62%

4.120.400

59%

- sociaal < €191.580)

4.800

19%

11.400

11%

933.600

23%

- sociaal tot €250.000

5 900

23%

19.200

18%

1.078.900

26%

- €250.000 tot €400.000

9 900

39%

52.400

50%

1.389.300

34%

- boven €400.000

4.900

19%

22.700

21%

718.600

17%

28.000

52%

64.200

38%

2.876.000

41%

8 900

32%

17.000

26%

725.700

25%

huurwoning - tot kwaliteitskortingsgrens - tot aftoppingsgrens

11.700

42%

30.000

47%

1.440.900

50%

- tot liberalisatiegrens

4.000

14%

9.900

15%

476.700

17%

- boven liberalisatiegrens

3.400

12%

7.300

11%

232.800

8%

totaal bewoonde woningen

53.600

100%

169.900

100%

6.996.500

100%

Bron: WoON 2009

  Toename woningvoorraad  De woningvoorraad is in Leiden in de periode tussen 1990 en 2009 toegenomen met  7.436 woningen. Met name tussen 1990 en 2000 werden veel woningen gebouwd. In de                                                           20

 

Bron: rapportage Woon 2009; landelijk onderzoek VROM.

53

afgelopen tien jaar is de voorraadontwikkeling beperkt van omvang geweest. De  nieuwbouwproductie was beperkt en bovendien zijn veel woningen aan de voorraad  onttrokken.  In de periode 2006 – 2008 zijn per saldo meer woningen onttrokken (door  bijvoorbeeld sloop of functieverandering) dan er toegevoegd zijn. In 2009 is per saldo  een behoorlijk aantal woningen toegevoegd. Dat zien we terug in het migratiepatroon.  Na jaren met een sterk negatief binnenlands migratiesaldo was 2009 een jaar waarin  per saldo nauwelijks inwoners uit Leiden vertrokken.  

  In de afgelopen 10 jaar bestond de nieuwbouw in Leiden voor 45% uit  eengezinswoningen. In de 10 jaar daarvoor (1990‐1999) was dit 44%. Het aandeel  koopwoningen in de nieuwbouw is in de afgelopen 10 jaar met 80% veel hoger geweest  dan in de periode 1990‐1999. Toen was het aandeel 63%.  In de Staat van Leiden is  geconstateerd dat er een verschuiving opgetreden is in het migratiepatroon, namelijk  een toename van het vertrek van gezinnen na de periode 1990‐1994. In de  samenstelling van de nieuwbouw is geen verschuiving te zien. Het aandeel  eengezinswoningen in de nieuwbouw is vrijwel gelijk gebleven. Wat wel zichtbaar is, is  een afname van de omvang van de nieuwbouw. In het begin van de jaren negentig  werden er duidelijk meer woningen gebouwd dan in de periode daarna. Dit zal een  effect hebben gehad op de mate waarin gezinnen wegtrekken uit de gemeente.   

 

54

Bijlage 2 demografische ontwikkelingen    Inwoners   Volgens de actuele bevolkingsprognose groeit de omvang van de bevolking in de  Randstad meer dan eerder werd verwacht. Dit geldt ook voor Leiden. Op 1 januari 2012  had Leiden 118,7 duizend inwoners. In de prognose groeit de Leidse bevolking tot  ongeveer 121 duizend in het jaar 2020 en tot ongeveer 125 duizend inwoners in 2030.    Vergrijzing en ontgroening  In de actuele prognose schommelt het aantal jeugdigen onder de twintig tot 2030 rond  de  24 à 25 duizend. Het aantal 65‐plussers neemt in diezelfde periode duidelijk toe: van   15,3 duizend in 2012 tot 19,7 duizend inwoners in 2020 en 24,0 duizend in 2030. Dat  betekent dat hun aandeel toeneemt van 13% in 2012 tot 20% in 2030. Dit zal  consequenties hebben voor de vraag naar levensloopgeschikte woningen en  woningaanpassingen.     Ontwikkeling drie leeftijdsgroepen in de Leidse bevolking (aantallen  70 60 50 40 30 20 10 0 2012

*1000).

 

jonger dan 20

2020

20-64

2030

65+

 

55

Maatschappelijke trends  Bijlage 3.    Opleidingsniveau  Van de bevolking van 15 tot en met 64 jaar heeft 44% in 2011 een hoog  opleidingsniveau, dat is hoger dan in 2002. Het aandeel inwoners met een laag  opleidingsniveau ligt rond de 21 à 23%, het aandeel  met een  middelbaar  opleidingsniveau ligt rond de 33%.     Terug naar de stad  Steden en stedelijk wonen zijn weer populair na een tijd van suburbanisatie. Vooral  steden met een aantrekkelijke (historische) binnenstad, een hoog voorzieningenniveau  (waaronder cultuur) en een gunstige ligging. Leiden scoort op alle drie deze elementen  goed.  Het CBS voorspelt een trek van zo’n miljoen mensen naar de Randstad.    Meer functiemenging  Nieuwe technologische ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat werk, wonen,  recreëren en zorgen (bijvoorbeeld voor kinderen) steeds minder aan vaste tijden en  locaties onderworpen zijn. Dit heeft gevolgen voor het ruimtebeslag (functiescheiding  vraagt meer fysieke ruimte) en voor het huidig en toekomstig karakter van veel  woonwijken (meer functiemenging). Functiemenging heeft als voordeel dat het de  sociale veiligheid versterkt (wonen boven winkels).  Een compacte stad zorgt voor  draagvlak onder de voorzieningen wat juist in deze tijden van crisis en bezuinigingen  des te belangrijker is.    Van dynamische woningmarkt naar statische woningmarkt  Als gevolg van de crisis is de mobiliteit op de woningmarkt sterk teruggelopen. De  belangstelling voor koopwoningen is sterk gedaald. Niet alleen door de strengere  hypotheekvoorschriften maar ook omdat het kopen van een huis in deze tijden eerder  lijkt bij te dragen aan het vergroten van schulden, dan aan vermogensvorming, zoals dat  in de jaren hiervoor wel het geval was. De dalende huizenprijzen zijn hier debet aan. Ook  de onzekerheid over de toekomstbestendigheid van de hypotheekrenteaftrek speelt een  rol. Dit heeft als gevolg dat investeerders/ projectontwikkelaars terughoudender zijn  geworden omdat afzet niet meer automatisch gegarandeerd lijkt.  Daarbij is de  verwachting dat de koopkracht de komende jaren daalt als gevolg van de recessie.  Dit vraagt om consument gericht bouwen. Collectief particulier opdrachtgeverschap is  een goed voorbeeld hiervan. Daarnaast willen wij zoeken naar andere, goedkopere en  laagdrempeligere manieren om de vraag van de consument meer centraal te stellen.     Verschuiving vraag    Als gevolg van de crisis zijn de hypotheekvoorschriften sterk aangescherpt. Door de  wens de staatschuld te verlagen staat de hypotheekrente aftrek onder druk. Gevoegd bij  de dalende huizenprijzen geeft dit een verschuiving in de vraag van koop‐ naar huur en  van duurdere woningen naar minder dure woningen te zien.    

 

56

Bezuinigingen  Zowel kabinet als gemeenten voelen zich genoodzaakt fors te bezuinigen en inkomsten  te genereren. Dat betekent dat er veel minder middelen zijn voor investeringen in  woningbouw en gebiedsontwikkeling, dat verhuurders van meer dan 10 woningen met  een forse aanslag te maken krijgen en de investeringscapaciteit van corporaties, door  deze en andere heffingen en maatregelen, flink is aangetast.     Kleinschalige projecten  De afgenomen investeringscapaciteit bij zowel gemeente, corporaties  (vennootschapsbelasting, huurtoeslag, beperkingen staatsteun) als marktpartijen  (verminderde afzetmogelijkheden) én de beperkte ruimte in Leiden vragen om een  verkleining van de schaal van woningbouwprojecten.     Groeiend belang van duurzaamheid  In het woonbeleid kunnen wij in belangrijke mate bijdragen aan een duurzame  toekomst door het stimuleren van energiebesparende maatregelen, het gebruik van  duurzame materialen bij nieuwbouw en renovatie en door rekening te houden met de  toekomstbestendigheid van huidige (hergebruik) en nieuwe bouwwerken.    Globalisering en internationalisering  Globalisering en internationalisering betekenen dat Leiden in haar woonbeleid rekening  moet houden met een toenemende vraag naar woningen van vooral internationale  studenten en kenniswerkers.    Lokalisering   Als reactie op globalisering zien wij tegelijkertijd dat de kwaliteit van de buurt en  directe leefomgeving weer aan belang wint. Daarbij gaat het zowel om de aanwezigheid  van voorzieningen (cultuur, welzijn, zorg, etc) als om “schoon, heel en veilig”.  Nieuwbouw, renovatie en functiemenging moeten bijdragen aan het versterken van de  ruimtelijke kwaliteit, de kwaliteit van de woning zelf en de leefbaarheid.     Reactie op bureaucratisering en schaalvergroting;  De afgelopen periode heeft een sterke nadruk op verantwoording en schaalvergroting  laten zien. Langzamerhand wint het inzicht terrein dat deze in een aantal gevallen in de   praktijk hun doel (versterking effectiviteit en efficiency) voorbij zijn geschoten. Teveel  aandacht voor regels en administratie kunnen belemmerend en kostenverhogend  werken voor onderhoud en productie van woningen. Vandaar dat wij ons steeds willen  blijven afvragen welke regels en voorschriften echt noodzakelijk zijn.    

 

 

57